BAIL COMMERCIAL

ENTRE LES SOUSSIGNEES :

La société ESSAI1, société anonyme à conseil d’administration au capital de 92 049 169 euros,
dont le siège social est sis 16 rue du Quatre Septembre 75002 PARIS, immatriculée au RCS de
PARIS sous le numéro 424 064 707, représentée par son président Monsieur Erice LE GENTIL.

Ci-après dénommée « LE BAILLEUR »

D’une part,

La SARL ESSAI2, société à responsabilité limitée au capital de 88 200 euros, dont le siège social
se situe sis avenue d’Espagne 66000 PERPIGNAN, immatriculée à PERPIGNAN sous le RCS
794 054 585, représentée par sa gérante Madame Valérie PEYERNE BACCARD.

Ci-après dénommée « LE PRENEUR »

D’autre part,

EXPOSE PREALABLE

Le Bailleur est propriétaire d’un bâtiment, élevé sur sous-sol partiel d’un rez-de-chaussée et
de trois étages droits, d’une surface utile d’environ 4 489 mètres carrés et cent soixante (160)
emplacements de parkings sur la commune de LABEGE (Haute Garonne).

Le Preneur déclare qu’il a visité les locaux accompagné de ses conseillers techniques et qu’il
reconnait qu’ils sont conformes à l’usage qu’il en attend.

IL A DONC ETE CONVENU CE QUI SUIT :

Article 1 – BAIL

Bien que le preneur ne remplisse pas les conditions nécessaires pour bénéficier du statut des
baux commerciaux, à défaut notamment d'être commerçant, d'être immatriculé au registre du
commerce et des sociétés, et de posséder un fonds de commerce, les parties soussignées
conviennent cependant de soumettre la présente location aux dispositions des articles L. 145-
1 et suivants du Code de Commerce et des articles non abrogé du décret du 1er septembre 1953
ainsi que les charges et conditions ordinaires, les locaux ci-après désignés pour la durée et aux
Conditions Particulières Générales des présentes.

Les Parties excluent de la manière la plus équivoque l’application des dispositions de l’article
57 A de la loi du 23 décembre 1986

1
Les Parties reconnaissent avoir négocié de bonne foi les différentes stipulations du Bail,
chacune ayant eu la possibilité de se faire assister par ses propres conseils et d'apprécier ainsi
la portée de ses engagements préalablement à sa signature.

Les Parties déclarent, en conséquence, que le Bail, qui correspond à un accord global à la
satisfaction de chacune des Parties, est un contrat de gré à gré au sens des dispositions de
l'article 1110 du Code civil.

Les locaux loués constituent physiquement et dans la commune intention des parties un tout
indivisible.

Article 2 – DESIGNATION DES LOCAUX

Sur la commune de LABEGE, rue Marco Paulo ZAC DE GRANDE BORDE – ZAC DE L’HERS
figurant au cadastre section BI 15 rue Marco Polo :

- Un bâtiment en forme de deux demi-cercles décalés et reliés au centre, élevé sur sous-
sol partiel d’un rez-de-chaussée et de trois étages droits, d’une surface utile d’environ
4 489 mètres carrés
- Cent soixante (160) emplacements de parkings

désignés ci-après « les Locaux Loués » ou l’ « Immeuble ».

Ils comprennent exclusivement les locaux figurant aux plans ci-après annexés (Annexe 1).

Toutes différences entre les cotes et les surfaces mentionnées aux présentes ou résultant des
plans annexés et les dimensions réelles des locaux ne sauraient justifier une réduction ou une
augmentation de loyer, les parties se référant à la consistance des locaux tels qu’ils existent.

Le Preneur déclare qu’il a pu procéder à plusieurs visites préalables et attentives des Locaux
Loués, accompagné de tout sachant, conseil et expert ou professionnel choisis et missionnés
par lui et qu’il a pu ainsi effectuer toutes études juridiques et environnementales et tout
contrôle des éléments et équipements techniques constitutifs desdits locaux.

Le Preneur prend les Locaux Loués en l’état et tels qu’ils se trouvent et ne pourra donc exiger
du Bailleur ni travaux de réfection ni travaux de remise en état ou aux normes, ni adjonction
d’équipement supplémentaires notamment en matière de sécurité.

Le Preneur devra personnellement s’assurer que toutes autorisations nécessaires à l’exercice

de son activité et à l’usage des Locaux Loués ont été obtenues.

Notamment le Preneur fera son affaire personnelle des capacités d’accueil des Locaux Loués
telles qu’elles résultent de la configuration de ces derniers.

Article 3 – DESTINATION – ENSEIGNE – EXPLOITATION

2
Les Locaux Loués sont destinés à l’usage exclusif de bureaux.

Les parkings devront être utilisés uniquement pour le stationnement d'un maximum d'une (1)
voiture de tourisme par emplacement.
Le Preneur s’engage à ce que toutes les dispositions soient prises pour que le Bailleur ne soit
jamais inquiété ni par les riverains, ni par des tiers pour des problématiques liées à l’exercice
de ses activités.

Le Preneur ne devra exercer aucune activité susceptible de remettre en cause l’affection ou la

nature des Locaux Loués.

Le Preneur ne pouvant sous aucun prétexte modifier, même momentanément, cette

destination ni changer la nature des activités y étant exploitées ou adjoindre à ces activités des
activités connexes ou complémentaires sans s’être conformé à la procédure prévue par la
législation en vigueur.

Le Preneur déclare faire son affaire personnelle notamment des autorisations administratives
(y compris permis, autorisations de travaux …) qui seraient le cas échéant nécessaires à l’exercice
de ses activités dans les Locaux Loués ainsi que du paiement de toutes sommes, redevances,
taxes et ou droits afférents à ses activités.

En conséquence et si le Preneur devait rencontrer une quelconque difficulté dans le cadre de

l’ouverture ou de l’exploitation de son commerce, il renonce d’ores et déjà à tous recours contre
le Bailleur.

L’autorisation donnée au Preneur d’exercer les activités énumérées n’implique de la part du

Bailleur aucune garantie ni diligence pour l’obtention des autorisations qu’elles soient
administratives ou autres qui pourraient lui être par ailleurs nécessaires à quelque titre que ce
soit.

Le Preneur devra se conformer aux lois, règlements et prescriptions administratives.

Il est ici précisé que si la réglementation notamment administrative devait évoluer pendant le
cours du bail et/ou de ses renouvellements qui empêcherait le Preneur d’exploiter une partie
de son activité ou sur une partie des locaux, il ne pourrait en aucun cas solliciter la résiliation
du bail ni la diminution du loyer mais il devra aussitôt cesser l’activité mise en cause et de
sans recours contre le Bailleur dans l’obligation de délivrance et d’un commun accord rempli
par la seule mise à disposition des locaux.

Le Preneur, s’engage irrévocablement à prendre en permanence tant à l’égard de ses clients,

de son personnel et des tiers, toutes les mesures nécessaires au maintien et au respect des
règles en matière de sécurité d’hygiène, de bruit et autre, il devra en permanence veiller à ce
que son activité ne génère aucune nuisance d’aucune sorte à l’égard des avoisinants qu’ils
soient commerçant ou habitants.

3
En tout état de cause, le Preneur garantit et s’engage à relever indemne le Bailleur de tout
recours qui pourrait être engagé par des tiers du fait de son exploitation.

D’une manière générale, le Preneur s’oblige afin de se conformer aux réglementations à

exécuter à ses seuls frais, risques et périls pendant toute la durée du bail et de ses
renouvellements tous travaux qui deviendraient nécessaires dans les Locaux Loués, hormis
les travaux relevant de l’article 606 du Code Civil, le tout de manière à ce que le Bailleur ne
soit jamais ni recherché ni inquiété à ce sujet y compris si ces travaux relevaient, de la vétusté,
et/ou de la force majeure occasionnées par un défaut d’entretien et de réparation du Preneur.

Article 4 – DUREE

Le présent bail commencera à courir le 16 septembre 2019 qui constituera la date d’entrée en
vigueur et d’entrée en jouissance, jusqu’au 30 octobre 2028.

Le Preneur pourra délivrer congé à l’expiration de chaque période triennale sous réserve d’en
prévenir le Bailleur six mois (6 mois) à l’avance par acte extrajudiciaire.

Le bail se poursuivra jusqu’à la date d’effet du congé même dans le cas où les clés auront été
restituées au Bailleur avant cette date.

Article 5 – LOYER

5-1 Fixation du loyer :

Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer de base annuel de 493 790 euros
(Quatre centre quatre-vingt-treize mille sept cents quatre-vingt-dix euros) Hors Taxe et Hors
charge.

Ce loyer s’entend hors charges et hors taxes et accessoires.

Le loyer est payable par virement, au siège du Bailleur et par trimestre civil d’avance, les 1er
Janvier, 1er Avril, 1er Juillet et 1er Octobre de chaque année.

Toutefois, de manière exceptionnelle, à titre commercial et intuitu personae, les Parties sont
convenues que le Preneur bénéficiera d’une franchise de l’intégralité du loyer pour une
période allant du 16 septembre 2019 à la date du 30 octobre 2019.

Aucun loyer ne sera donc payé au titre de cette période.

Le premier terme de loyer couvrira la période allant du 1er novembre 2019 au 31 décembre
2019 pour un montant calculé au prorata temporis de 82 298,33 euros (quatre-vingt-deux mille
deux cents quatre-vingt-dix-huit euros et trente-trois centimes) HT.

Le paiement du loyer reprendra son cours normal le 1er janvier 2020 avec la paiement du terme
du 1er trimestre 2020. En tant que besoin, il est précisé que la franchise visée ci-dessus porte,

4
exclusivement sur le loyer, de sorte que l’ensemble des charges, impôts et taxes à la charge du
Preneur en application du présent Bail resteront dus par lui à compter de la Date d’Effet.

La franchise de loyer n'aura aucune incidence sur la révision annuelle du loyer par le jeu de la
clause d'indexation selon les modalités prévues à cet effet par le présent article et son
exigibilité, ni sur l'exigibilité et le calcul des charges, impôts, taxes, redevances, prestations et
autres créances pouvant être assis sur ledit loyer.

Cette franchise de loyer n'a pas été accordée en contrepartie d'un service particulier, mais est
le fruit d'un accord global des Parties sur l'économie générale du Bail. Il en résulte que cette
franchise ne doit pas être considérée comme une prestation de services réciproque et distincte
du Bail et de ses conditions financières et contractuelles dans son ensemble, et n'est par
conséquent pas assujettie à la TVA.

Conformément à l’article 145-39 du Code de commerce le loyer sera réajusté de plein droit et
sans aucune formalité ni notification préalable en fonction de la variation du coût de l’indice
des loyers commerciaux publié trimestriellement par l’INSEE et ce à chaque anniversaire du
bail.

Pour la première indexation l’indice de référence sera le dernier indice connu à la date de prise
d’effet du bail soit celui du 4ème trimestre 2018 – indice 114,06 et l’indice de comparaison
l’indice du même trimestre de l’année suivante.

Si l’indice choisi ne pouvait être appliqué, les parties conviennent expressément de lui
substituer soit l’indice qui serait publié en remplacement, soit à défaut un indice similaire
choisi d’accord entre elles.

Le fait pour le Bailleur de ne pas avoir immédiatement ajusté le loyer ne pourra entraîner une
quelconque déchéance de son droit à réclamer l’application ultérieure de l’indice avec effet
rétroactif.

Si la présente clause ne pouvait recevoir application pour quelque raison que ce soit, les indices
de référence seront ceux afférents à la date de départ de chaque période annuelle, le Bailleur
ayant alors la faculté de procéder à des facturations provisoires sur les bases précédentes.

Faute d’accord entre elles, la partie la plus diligente fera désigner par voie judiciaire un expert
qui aura les pouvoirs de mandataire commun des parties.

Ce mandataire commun dont la décision sera définitive et sans recours aura pour mission de
choisir ou de reconstituer un indice également utilisable dans les baux commerciaux.

Les honoraires et fais d’expert seront supportés par moitié entre les parties.

Le régime fiscal des loyers et leurs accessoires s’entendent hors taxes sur la valeur ajoutée, le
Preneur s’engageant en conséquence à acquitter entre les mains du Bailleur en sus le montant
de la TVA ou de toute autre taxe nouvelle, complémentaire ou de substitution.

5
Si pour une raison quelconque, le bail devait légalement être assujetti à une autre taxe, le
Preneur en supportera le paiement.

Si, lors du renouvellement du bail, le loyer devait être fixé à la valeur locative, les Parties
acceptent que cette valeur ne soit jamais inférieure au dernier montant du loyer en vigueur.

Cette valeur locative sera fixée d’accord entre les Parties ou à défaut, à dire d’expert.

5-2 Modalités de paiement des loyers et des charges :

Les loyers seront payables trimestriellement et d’avance le premier jour de chaque trimestre
civil et sont stipulés portables au domicile du Bailleur à l’exception du premier terme de loyer
pour la période du 1er novembre 2019 au 31 décembre 2019 qui sera calculé au prorata temporis
sur la base du loyer annuel.

En vue de faciliter le recouvrement des loyers en principal et accessoires et plus généralement

toutes sommes dues par le Preneur au Bailleur au titre du présent bail, le Preneur autorise
irrévocablement le Bailleur à prélever sur le compte bancaire dont les références sont indiquées
en Annexe 2, lors de leur échéance les sommes qui lui seraient dues.

L’imputation des paiements effectués par le Preneur sera faite par le Bailleur dans l’ordre
suivant :

- Frais de recouvrement et de procédure,

- Dommages et intérêts,
- Intérêts,
- Clause pénale,
- Dépôt de garantie et réajustement du dépôt de garantie,
- Créance de loyer ou indemnité d’occupation (imputation faite par priorité sur les
sommes n’ayant pas fait l’objet de contentieux),
- Provision sur charges

Article 6 – DEPOT DE GARANTIE

Pour garantir l’ensemble des obligations lui incombant au titre du présent bail et de ses
annexes et notamment le paiement des toutes sommes dues à quelque titre que ce soit aux
termes du bail (loyer, charges, travaux, pénalités, indemnités sans que cette liste ne soit
limitative), le Preneur verse au Bailleur une somme correspondant à trois mois (3 mois) de
loyer hors taxes et hors charges soit la somme de 123 447,50 (cent vingt-trois mille quatre cent
quarante-sept euros et cinquante centimes).

Cette somme sera versée à la signature du présent bail.

Ce dépôt de garantie non productif d’intérêts est destiné à assurer au Bailleur le respect par le
Preneur des présentes et notamment le bon paiement des réparations locatives arrêtées
amiablement ou judiciairement en fin de bail et de toute autre somme qui pourrait être due

6
par le Preneur à titre de loyer, charges, impôts remboursables, accessoires et indemnités
d’occupation.

Si pour une raison quelconque le dépôt de garantie était utilisé en cours de bail pour le
règlement de sommes dues en vertu du présent bail, le Preneur devra le reconstituer à
première demande du Bailleur sous sanction de la clause résolutoire.

Cette somme sera par ailleurs modifiée à l’occasion de la modification du montant du loyer de
façon à toujours rester égale à trois mois (3 mois) de loyer hors taxe.

En cas de procédure collective du Preneur, le dépôt de garantie sera acquis au Bailleur par
compensation avec les loyers, charges et accessoires restant éventuellement dues au jour de
l’ouverture de la procédure collective à dû concurrence.

Dans cette hypothèse, la poursuite du bail aura pour conséquence la reconstitution du dépôt
de garantie.

En cas de résiliation du bail par suite d’inexécution de ces conditions pour cause quelconque
imputable au Preneur, le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur à titre de premier
dommages et intérêts sans préjudices de tout autre.

Article 7 : CAUTION SOLIDAIRE

Les Parties conviennent de ne pas avoir recours à une caution solidaire.

Article 8 – CHARGES

Les charges d’entretien, de réparation, de renouvellement, de réfection, de changement,

d’adjonction, de suppression concernant les Locaux Loués et / ou l’Immeuble sont à la charge
exclusive du Preneur qui s’y engage.

Il est également convenu que toutes mises aux normes pendant le cours du bail et de ses
renouvellements, de l’Immeuble et des locaux et de leurs installations techniques seront
supportées par le Preneur.

Le preneur devra payer les contributions personnelles, mobilières, la contribution économique

territoriale, les taxes locatives et autres de toute nature, relatives aux Locaux Loués et à son
commerce et auxquelles les locataires sont ou pourront être assujettis.

En application des dispositions de l’article L.145-40-2 du Code de commerce, les catégories

d’impôts, taxes et redevances relatifs aux Locaux Loués ou à l’Immeuble, imputables au
preneur sont les suivantes :

- La taxe foncière, les taxes additionnelles à la taxe foncière

7
- La taxe d’écoulement des égouts,
- La taxe d’assainissement,
- La taxe de balayage s’il en existe,
- La taxe d'enlèvement des ordures ménagères
- La taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux
de stockage et les surfaces de stationnement (TSBCS) (art.231 ter du CGI),
- Taxes locales ?
- Et d’une manière générale tous les impôts taxes et redevances liés à l’usage de
l’Immeuble ou un service dont le Preneur bénéficie directement ou indirectement, qui seront
appelés séparément et soumis pareillement à la TVA, laquelle sera supportée par le Preneur.

En outre, le Preneur remboursera au Bailleur toutes nouvelles contributions, taxes,

augmentations ou substitution d’impôts, taxes et redevances pouvant être créées, en cours de
bail, quand bien même ces contributions, impôts, taxes et redevances seraient légalement mis
à la charge du Bailleur, dès lors que ceux-ci seraient liés à l’usage de l’Immeuble ou un service
dont le Preneur bénéficierait directement ou indirectement.

Ainsi, les charges qui sont imputables au Preneur, dans la limite de ce qui est stipulé ci-dessous
et des dispositions de l’article R.145-35 du Code de commerce sont celles qui suivent :

SOUS-
CATEGORIES DESCRIPTIF
CATEGORIES
Nettoyage des façades, et nettoyage des espaces communs
extérieurs (trottoirs, cour, aire de livraison), quelques soient
Nettoyage
les circonstances (en ce compris opérations de
Extérieur
déneigement), y compris tous frais associés, y compris sur
les parkings.
NETTOYAGE Nettoyage des espaces communs intérieurs et des
DE équipements communs tels que meubles, agencements
Nettoyage
L’IMMEUBLE (notamment halls, espace sous verrière, foyers, circulations,
Intérieur
paliers d’étage, locaux techniques, escaliers notamment de
secours, cabines des ascenseurs ou monte-charges).
Nettoyage Nettoyage des façades et vitrages des parties communes et
vitrerie et notamment les verrières, en ce compris les façades
façades extérieures non accessibles depuis les Locaux Loués
Elimination Collecte, enlèvement et traitement des déchets secs (locaux
déchets secs poubelles) y compris les taxes y afférentes
ELIMINATION
DES DECHETS Elimination Collecte, enlèvement et traitement des déchets humides
DE déchets (locaux poubelles) y compris les taxes y afférentes
L’IMMEUBLE humides
FONCTION- Réparation/réfection/entretien/remplacement/maintenance
NEMENT ET et Fonctionnement, et vérifications réglementaires des
Accès
ENTRETIEN portes, portillons, rideaux, et grilles communs.
IMMEUBLE

8
 Acquisition, location et maintenance, amélioration,
remplacement des équipements communs tels que
Autres
meubles, agencements et des équipements spécifiques
Equipements
d’exploitation : système téléphonique, WIFI ou autre
système dédié au fonctionnement de l’immeuble

Toiture - Réparation/réfection/entretien/remplacement/maintenance
Terrasses - et Fonctionnement, et vérifications réglementaires des
Façades toitures, terrasses, verrières et façades de l’Immeuble
Réparation/réfection/entretien/remplacement/maintenance
Contrôle
et Fonctionnement, et vérifications réglementaires des
d’accès
équipements de contrôle d’accès de l’Immeuble
Audits annuels des bureaux de contrôle et analyses
Carnet hygiène ponctuelles liées au suivi du carnet hygiène et
et environnement de l’immeuble et ce y compris dispositions
environnement réglementaires (air, eau, légionnelle, plomb, divers ayant
un impact sur la santé)
Dératisation Prestations de dératisation, désinsectisation, dénidification,
désinsectisation désinfection des parties communes
Réparation/réfection/entretien/remplacement/maintenance
et Fonctionnement / vérifications réglementaires et
Eclairage
Alimentation, des moyens d’éclairage extérieurs de
extérieur
l’Immeuble (hors Locaux Loués, dont le Preneur est
responsable directement), y compris éclairage de sécurité
Réparation/réfection/entretien/remplacement/maintenance
Eclairage et Fonctionnement, / vérifications réglementaires
intérieur /alimentation des moyens d’éclairage intérieurs de
l’Immeuble, y compris éclairage de sécurité
Contrat de fourniture d’électricité de secours de
l’immeuble
Réparation/réfection/entretien/remplacement/maintenance
Electricité de
et Fonctionnement, et vérifications réglementaires des
secours
équipements de production d’électricité de l’immeuble
(groupes électrogènes, le cas échéant), maintenance des
réseaux, consommations d’énergies de l’immeuble

Management des prestations (building manager) et frais

Pilotage et
associés, redevances sur applicatifs informatiques pour le
coordination
suivi des prestations de l’immeuble
Plomberie Réparation/réfection/entretien/remplacement/maintenance
et Fonctionnement, et vérifications réglementaires des
réseaux de distribution d’eau potable jusqu’aux parties
privatives
Réseaux Réparation/réfection/entretien/remplacement/maintenance
Electriques et Fonctionnement, et vérifications réglementaires des

9
 équipements de livraison, de comptage et de distribution
de l’électricité de l’immeuble
Second Œuvre Réparation/
réfection/entretien/remplacement/maintenance et
Fonctionnement, et vérifications réglementaires des portes
(serrures), revêtements de sol, muraux et plafonds, des
parties communes
Service Services proposés aux utilisateurs de l’Immeuble : accueil,
Clientèle/ tri du courrier, sonorisation, application digitale, le cas
utilisateur échéant.
Signalisation Installation/Réparation/réfection/entretien/remplacement/
intérieure maintenance et Fonctionnement, et vérifications
commune réglementaires de la signalétique intérieure : panneaux
indicateurs, enseignes lumineuses, indications de sorties de
secours
V.R.D. Réparation/réfection/entretien/remplacement/maintenance
Canalisations et Fonctionnement, et vérifications réglementaires des
réseaux d’évacuation des eaux usées, eaux vannes ou
pluviales, jusqu’au collecteur égout ou fosses de relevage :
y compris tuyauterie, vidange des bacs de décantation,
vérification des disconnecteurs, curage des réseaux
Structure Contrats ou prestations spécifiques non regroupables dans
d’autres sous-destinations tel que :
- Redevances diverses non liées à l’Etat ou aux
collectivités
- Frais téléphoniques et liaisons internet auprès des
fournisseurs
Fluides Consommations de fluides des parties communes (eau,
électricité, gaz ou fuel pour électricité de secours,
climatisation et chauffage notamment)

SECURITE
INCENDIE DE
L’IMMEUBLE Réparation/réfection/entretien/remplacement/maintenance
et Fonctionnement, et vérifications réglementaires des
monte-charges communs (machinerie et équipements) le
cas échéant

Réparation/réfection/entretien/remplacement/maintenance
et Fonctionnement, et vérifications réglementaires des
Autres
équipements communs dédiés à la sécurité : colonnes
équipements
sèches, audio-visuel, équipement téléphonique, téléphones
portables, talkies-walkies, extincteur

10
 Réparation/réfection/entretien/remplacement/maintenance
Détection et Fonctionnement, et vérifications réglementaires des
SECURITE
systèmes de sécurité incendie commun (SSI)
INCENDIE DE
L’IMMEUBLE
Réparation/réfection/entretien/remplacement/maintenance
SURVEILLANCE Portes Coupe-
et Fonctionnement, et vérifications réglementaires des
DE feu
portes coupe-feu des parties communes de l’immeuble
L’IMMEUBLE
Surveillance Service de gardiennage dédié aux espaces communs
intérieure intérieurs le cas échéant
SURVEILLANCE
DE
Vidéo
L’IMMEUBLE Réparation/réfection/entretien/remplacement/maintenance
surveillance et Fonctionnement, et vérifications réglementaires de
l’équipement de vidéosurveillance commun le cas échéant
Réparation/réfection/entretien/remplacement/maintenance et
VENTILATION Fonctionnement, et vérifications réglementaires des équipements de
ventilation communs et vérifications réglementaires

- Tous frais liés à la gestion administrative et technique de

l’Immeuble (maintenance des copieurs, abonnements
Gestion téléphoniques, frais de réception internes et externes liés à
FRAIS ET
administrative la gestion de l’Immeuble, primes d’assurances de
HONORAIRES
et technique l’immeuble et surprimes le cas échéant, honoraires de
courtage d’assurance, de bureaux d’études, d’huissiers, …).

CHARGES Frais de procédure et d’expertises, honoraires (huissier,

EXTERNES NON avocat, expert) dans le cadre d’un référé ou d’une
RECURRENTES Procédure – procédure judiciaire relatifs aux parties communes de
DE expertise l’immeuble
L’IMMEUBLE

Structure Gestion des sinistres de l’immeuble

Assurances Assurances de l’immeuble

TRAVAUX
DANS 1 / Tous travaux concernant l’immeuble y compris les
toitures, à l’exclusion des travaux limitativement
L’IMMEUBLE
énumérés par l’article 606 du Code civil, et relevant :

a°/ soit de travaux de second œuvre,

11
b°/ soit de travaux de réparation, réfection, rénovation
remplacement, ou d’amélioration

c°/ soit de travaux d'entretien, de réparations grosses ou

menues sans aucune distinction.

2 / Tous frais d’études, de contrôle, de vérification

réglementaire, d’entretien, de maintenance, de réparation,
de rénovation ou de remplacement portant sur les
équipements concourant au fonctionnement et à la
sécurité de l’Immeuble tels que les appareils de levage, les
installations de chauffage et de climatisation, les
équipements de ventilation et de désenfumage, les
installations électriques courant fort et courant faible, les
groupes électrogènes, les pompes de relevage des eaux,
des réseaux d'évacuation etc., et relevant :

a°/ soit de travaux de second œuvre,

b°/ soit de travaux de réparation, réfection, rénovation

remplacement, ou d’amélioration

c°/ soit de travaux d'entretien, de réparations grosses ou

menues sans aucune distinction.

Les Parties conviennent cependant expressément que les

grosses réparations, travaux ou remplacements relevant
de l'article 606 du Code civil et limitativement énumérées
audit article resteront à la charge du Bailleur sauf s’ils (i)
sont rendus nécessaires par le non-respect par le Preneur
de ses obligations d’entretien, de maintenance et de
réparation, (ii) sont rendus nécessaires par l’activité
particulière du Preneur ou des travaux réalisés par ce
dernier ou (iii) s’ils consistent en des travaux
d’embellissement dont le montant excède celui du
remplacement à l’identique.

Si les travaux visés aux a°, b° et c° des 1/ et 2/ ci-dessus

sont occasionnés :
- par la vétusté ou par la force majeure, par
dérogation à l'article 1755 du Code civil,
- par l'évolution des techniques,
- par l'obsolescence des matériaux et équipements,
- par l'amélioration ou l'intérêt général de
l’Immeuble,

12
 - par l’amélioration de la performance
environnementale (en matière de consommation d’énergie
ou d’utilisation des ressources naturelles)
- par sa/leur mise en conformité à la réglementation
en vigueur ou à venir rendue nécessaire par l’activité
spécifique du Preneur,

Ils seront à la charge du Preneur sauf si ces travaux

relèvent de ceux limitativement énumérés à l’article 606
du Code civil.

Si l’un quelconque ces travaux ou remplacements visés ci-

dessus et alors même qu’il(s) relèverai(en)t de l’article 606
du Code civil sont rendus nécessaires par le non-respect
par le Preneur de ses obligations d’entretien, de
maintenance et de réparation, alors ils resteront à la charge
du Preneur.

Frais et honoraires générés par les études et la réalisation

FRAIS ET
des travaux ci-dessus y compris les honoraires et frais
HONORAIRES
d'étude et de maître d'ouvrage délégué, en ce inclus les
LIES AUX
frais d'études préalables à la réalisation des travaux (à
TRAVAUX DE
l’exception des honoraires afférents aux travaux relevant
L’IMMEUBLE
de l’article 606 du Code civil).

Frais et honoraires liés aux audits environnementaux de

l’immeuble requis notamment pour l’obtention et le
maintien des labels et certifications obtenus sur
ENVIRON- l’Immeuble.
NEMENT
Les frais et charges occasionnés par les travaux ou
installations liés à la performance énergétique et
environnementale de l’Immeuble.

Ces charges décrites ci-dessus peuvent notamment résulter de contrats et prestations

ponctuelles, et notamment inclure aussi :
- les rémunérations et charges sociales du personnel administratif et technique, et/ou montants
facturés par des entreprises de prestations de services extérieures (circulation, de la sécurité,
du gardiennage, du nettoyage, de l’entretien, service à la personne, etc.)
- l’agencement, le mobilier, les fournitures, les consommables, les outillages, les tenues, les
uniformes et équipements individuels, les pièces détachées, les équipements,
- les fluides et énergie (abonnements et consommations) afférents aux prestations des contrats
et au bon fonctionnement de l’Immeuble qu'elles soient privatives ou communes

13
 - les prestations de contrôles réglementaires.

Le Preneur payera le coût de toutes ses consommations privatives, d’eau, de chauffage,

d’électricité, de gaz selon les indications des compteurs, et il remboursera au Bailleur les
éventuelles avances pour son compte.

Le Preneur supportera à ses frais, toutes modifications d’arrivée de branchement, de

remplacement de compteurs ou d’installations intérieures pouvant être exigées par les
organismes distributeurs que ce soit de l’eau, de l’électricité, des fluides ou des
télécommunications.

Il laissera traverser les Locaux Loués par toutes canalisations ou conduites qui deviendraient
nécessaires.

Le Preneur acquittera ses contributions personnelles et mobilières, ses taxes locatives et

professionnelles, tout autre impôt à sa charge ainsi que toute imposition dont le Bailleur
pourrait être responsable à un titre quelconque aux termes des présentes et justifier leur acquis
toute réquisition du Bailleur.

Le Bailleur déclare que le montant des charges s’est élevé au titre de l’année 2017-2018 à la
somme de ______ euros et l’impôt foncier à la somme de ________ euros soit la somme de
_____ euros.

Le Preneur versera au Bailleur en même temps que le loyer trimestriel une provision pour
charges d’un montant annuel trimestriel de ______ euros hors taxes et hors impôt foncier.

Est également annexé un état récapitulatif des travaux de l’Immeuble sur les trois (3) dernières
années avec leurs coûts et un état prévisionnel des travaux des trois (3) années à venir (Annexe
7).

Les charges imputables au bailleur au titre de l’Immeuble sont les suivantes :

- Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil,
ainsi que le cas échéant les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
- Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de
mettre en conformité avec la réglementation les Locaux Loués dès lors qu’ils relèvent
des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil.

Article 9 – REGLES D’OCCUPATION DES LIEUX LOUES

14
Le Preneur s’engage à se soumettre à toutes prescriptions légales, administratives et autres,
afférentes à son activité et à l’Immeuble et faire son affaire personnelle de toutes les
autorisations et obligations y afférentes.

A ne placer d’enseignes, d’écriteaux ou de plaque d’identification, de store, de câbles, ni

peindre d’inscription sans l’autorisation écrite du Bailleur, le Preneur n’ayant aucun droit sur
les façades, allées, hall, piliers escalier, terrasses, cour, ainsi que toute autre partie de
l’Immeuble et d’une manière générale, il devra se conformer à l’harmonie générale de
l’Immeuble après avoir obtenu l’autorisation expresse et écrite du Bailleur et, le cas échéant,
de l’administration.

A ne pas surcharger les planchers au-delà de leur résistance normale et il devra en tout état de
cause faire procéder à toute vérification préalable sous sa seule responsabilité à cet égard.

Le Preneur ne devra disposer les ordures qu’à l’endroit et aux heures indiquées à cet effet, il
devra faire en outre son affaire personnelle de l’enlèvement des déchets et des emballages, de
l’évacuation des ordures, déchets et emballages.

D’une manière générale, le Preneur devra veiller à ce que la tranquillité et la bonne tenue de
l’Immeuble et des avoisinants ne soit en aucun cas troublé de son fait ou de celui de son
personnel ou de ses visiteurs.

Article 10 – OBLIGATIONS ET CONDITIONS

10-1 Etat des locaux :

Les parties déclarent et reconnaissent qu'un état des lieux a été établi contradictoirement entre
elles le _______ par acte de Me _____ huissier de justice à ________ lors de l’entrée en vigueur
du bail commercial le 16 septembre 2019.

La date de prise en possession des locaux est considérée comme réalisée par la remise des
clefs des locaux au locataire.

Chacune des parties se reconnaît en possession d'un exemplaire de ce document.

Le Preneur prendra les Locaux Loués dans leur état sans pouvoir exiger du Bailleur pendant
la durée du bail ou de ses renouvellements aucune mise en état ou aux normes ni aucune
réparation de quelque nature ou de quelque importance que ce soit mais à l’exception des
grosses réparations de l’article 606 du Code Civil.

Le Preneur devra maintenir les Locaux Loués en état permanent d’exploitation effective et
normale.

Par dérogation à l’article 1755 du Code civil le Preneur conservera à sa charge les dépenses et
travaux liés à la vétusté (sauf bien entendu si ces travaux relèvent des grosses réparations de
l'article 606 du Code civil).

15
10-2 Garnissement :

Le Preneur devra constamment tenir garnis les Locaux Loués de meubles meublant, d’objets
mobiliers, marchandises et matériel en quantité et valeur suffisante pour répondre en tout
temps du paiement des termes de loyer et de l’exécution des obligations du présent bail.

10-3 Jouissance :

Le Preneur devra occuper par lui-même et par son personnel les Locaux Loués, ne pourra sous
aucun prétexte concéder la jouissance à qui que ce soit sous quelque forme que ce soit y
compris la domiciliation d’une autre entreprise et ce même temporairement et à titre gratuit.

10-4 Jouissance paisible :

Le Preneur ne pourra en aucun cas faire ou laisser faire quoique ce soit qui puisse dégrader ou
détériorer les Locaux Loués.

Le Preneur informera immédiatement le Bailleur de toutes réparations qui deviendraient

nécessaires en cours de bail comme de tout sinistre ou dégradation s’étant produit dans les
Locaux Loués et ce sous peine d’être tenu responsable personnellement notamment de
rembourser au Bailleur le montant des préjudices directs ou indirects résultant pour lui de ce
sinistre et du retard apporté à sa déclaration aux assurances.

Le Preneur s’engage d’une manière générale :

- A prêter attention au bon comportement de son personnel et de ses visiteurs à l’effet

d’éviter tout trouble de voisinage étant entendu que le Preneur sera tenu responsable
de toutes les dégradations commises tant dans les Locaux Loués par lui-même, par ses
employés ou visiteurs ;
- A ne rien placer ou laisser placer aux entrées de l’Immeuble et dans les accès aux
Locaux Loués, à ne pas tolérer d’attroupement devant l’Immeuble ;
- S’interdire toute activité dangereuse, incommode ou insalubre ;
- A s’abstenir de jeter des produits corrosifs dans les égouts, ou les canalisations ;
- A ne rien faire d’une manière générale qui puisse boucher lesdites canalisations ou le
cas échéant les chenaux ;
- A ne pas entreposer à l’intérieur ou à proximité des lieux loués des matières toxiques,
inflammables ou dangereuses ;

10-5 Prescription légale et réglementaire :

Le Preneur devra, pour l’exploitation de son activité, se soumettre aux prescriptions légales et
règlementaires pouvant s’y appliquer pendant toute la durée de son occupation.

Il est ici précisé que l’exercice de certaines activités avec l’autorisation expresse du Bailleur
n’implique de la part de celui-ci aucune garantie ni diligence pour l’obtention des autorisations
administratives nécessaires à quelque titre que ce soit pour l’exercice des activités du Preneur,

16
le Bailleur ne pouvant en conséquence encourir aucune responsabilité en cas de refus ou de
retard dans l’obtention de ces autorisations.

Le Preneur devra en conséquence faire son affaire personnelle de toutes les autorisations
administratives nécessaires à l’ouverture des locaux loués et à l’exercice de ses activités et ce
de manière permanente ainsi que du paiement de toutes sommes, redevances, participations,
taxes, impôts et autres droits afférents aux autres activités exercées dans les Locaux Loués et à
leurs utilisations.

Les notifications adressées au Bailleur et concernant le Preneur en vertu de ce qui précède

seront transmises à ce dernier par lettre recommandée et il appartiendra alors à celui-ci
d’exercer si nécessaire tout recours utile mais à ses frais, risques et périls.

L’exercice d’un tel recours impliquant engagement express du Preneur de garantir le Bailleur
contre toutes condamnations aux dommages directs ou indirects.

En cas de non-respect par le Preneur desdites prescriptions législatives ou règlementaires,

celui-ci garantit le Bailleur contre toutes les conséquences administratives et financières qui en
résulteraient.

Le Preneur devra prendre toutes précautions nécessaires pour que l’exercice de son activité ne
puisse nuire à la sécurité, à la tranquillité, à la salubrité, à la solidité ou à la bonne tenue de
l’Immeuble et des immeubles voisins et ne puisse causer aux voisins ni troubles, ni préjudices.

Le Preneur devra se conformer strictement aux prescriptions de tous règlements, arrêtés de

Police, règlements sanitaires etc… .

Le Preneur devra, à sa charge et sous sa responsabilité, effectuer tous travaux dans les Locaux
Loués qui seront imposés par des dispositions législatives ou règlementaires y compris
futures.

S’il s’y soustrayait, le Preneur devra rembourser au Bailleur tous les travaux de mise en
conformité des Locaux Loués de quelque nature qu’ils soient exigés par l’Administration,
notamment par des motifs tenant à l’hygiène, à la sécurité, à la législation du travail, à
l’accessibilité handicapé, aux nouvelles normes, sans préjudices de la faculté par le Bailleur
d’exercer la clause résolutoire et/ou résiliation judiciaire du bail.

10-6 Amiante :

Il est annexé au présent bail un rapport de non présence d’amiante (Annexe 3).

10-7 Destruction des locaux et expropriation :

10-7 a) Destruction totale ou partielle des locaux

Si les Locaux Loués viennent à être détruits en totalité par un évènement indépendant de la
volonté du Bailleur, le présent bail serait résilié de plein droit, sans indemnité.

17
En cas de destruction partielle de l’Immeuble, le Bailleur pourra seul décider d’entreprendre
ou non les travaux de réparation, restauration, reconstruction, ou remplacement des parties
endommagées , dégradées ou détruites en conservant seul le droit au remboursement de ces
réparations, restaurations, reconstructions ou remplacements, tant auprès de sa Compagnie
d’assurances que, le cas échéant, auprès de la Compagnie d’assurances du Preneur.

En cas de destruction partielle suivie de réparations, le Preneur ne pourra prétendre à aucune

indemnité ni à la résiliation du présent bail.

Si le Bailleur décide de ne pas procéder à la réparation des Locaux Loués et sous réserve que
les locaux épargnés soient commercialement exploitables, le loyer sera diminué au prorata de
la surface utile restant disponible.

Dans tous les cas, le Preneur fera son affaire personnelle, avec sa propre compagnie
d’assurances, des conséquences de l’éventuelle privation de jouissance, résultant de la
destruction partielle des Locaux Loués et des travaux susvisés.

Le Preneur renonce, d’ores et déjà, à tout recours vis-à-vis du Bailleur tant en ce qui concerne
la privation de jouissance qu’en ce qui concerne les réductions éventuelles de loyers, fixées
comme il est dit.

10-7 b) Expropriation

En cas d’expropriation, pour cause d’utilité publique, le Preneur ne pourra rien réclamer au
Bailleur, tous les droits du Preneur étant réservés contre la partie expropriante.

10-8 Entretien, réparations, remplacements :

Pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements éventuels, le Preneur tiendra les
Locaux Loués en parfait état d’entretien et effectuera toutes les réparations ou remplacements
dès qu’ils s’avèreront nécessaires pour quelque cause que ce soit, y compris les grosses
réparations de l’article 606 du Code civil. Etant précisé que les travaux liés à la vétusté ou la
force majeure seront à la charge du Preneur si elles sont occasionnées par son défaut
d’entretien et de réparation.

Le Preneur devra prendre l’initiative sous sa responsabilité de l’entretien et des réparations tel
que précisé à l’article 8 ci-dessus et supportera seul tous les frais relatifs à :

- Toutes les réparations d’entretien qui pourraient devenir nécessaires, notamment

l’entretien des équipements spécifiques, climatisation, alarme, ventilations,
installations électriques et téléphoniques, câblage informatique ou fonctionnement de
tout réseau informatique ainsi que l’entretien complet des canalisations et appareils
d’eau, de gaz, d’électricité, de chauffage, des installations et appareils sanitaires ou
autres se trouvant dans les Locaux Loués et assurera au besoin leur remplacement afin
qu’ils soient toujours en conformité aux normes en vigueur ;

18
 - L’entretien et au besoin le remplacement des serrures, portes fenêtres, devantures et
tout ce qui concerne les installations à son usage personnel ;
- Toutes les réparations et tous les travaux de quelque nature que ce soit, exigés par la
règlementation en vigueur ou à venir concernant l’utilisation des Locaux Loués ;

Le Preneur devra déposer à ses frais, dans un délai de quinze jours (15 jours), à compter de la
demande qui lui aura été adressée, lors de l’exécution du ravalement, tous agencements,
enseignes, stores dont l’enlèvement serait utile pour l’exécution des travaux.

Le Preneur devra déposer à ses frais et sans délai tous coffrages et décorations ainsi que toutes
installations qu’il aura faites et dont l’enlèvement serait utile pour la recherche et la réparation
des fuites de toute nature, des fissures dans les conduits de fumée ou de ventilation,
notamment après incendie, infiltrations et, en général, pour l’exécution des travaux, soit
consécutifs à tout accident, sinistre ou dégât, quelle qu’en soit la cause, soit utiles à la
prévention desdits sinistres dans les Locaux Loués.

A défaut d’exécution de ses obligations par le Preneur et passé un délai de quinze jours (15
jours) après envoi d’une mise en demeure par le Bailleur sans qu’il ait été remédié à cette
carence, le Bailleur pourra se substituer au Preneur et les faire réaliser par une entreprise de
son choix, aux frais exclusifs du Preneur, sans préjudice de tous frais de remise en état
consécutifs à des dommages et intérêts causés par l’inobservation des dispositions de la
présente clause et sans préjudice de la mise en œuvre par le Bailleur de la clause résolutoire.

10-9 Travaux du Preneur :

Le Preneur ne pourra réaliser dans les locaux aucun travaux ni aucune modification sans
l’accord écrit du Bailleur, dans cette hypothèse ce dernier ne sera jamais tenu responsable des
travaux de quelque manière que ce soit. D’ores et déjà, le Bailleur autorise la circulation d’un
conduit d’amenée d’air au sous-sol sans percement.

En tout état de cause, le Preneur devra faire son affaire personnelle de toutes les autorisations
administratives et règlementaires éventuellement nécessaires, notamment en matière de
sécurité incendie, permis de construire, permis d’aménagement, agrément, etc …, s’il y a lieu
et ce, de façon à ce que le Bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet. Il ne pourra à
quelque titre que ce soit, engager la responsabilité du Bailleur à cet égard.

Le Preneur fera son affaire personnelle de tous les griefs et réclamations pouvant être formulés
par les tiers.

Pour l’ensemble des travaux de quelque nature que ce soit réalisés par le Preneur, le Preneur
s’engage à faire appel à des entreprises qualifiées et en règle avec la législation en vigueur
notamment au regard du droit du travail, ce dernier assumera toutes les responsabilités
pouvant en résulter et devra couvrir ou faire couvrir tous les risques courus, par des polices
d’assurances souscrites auprès d’une Compagnie d’assurance notoirement solvable et en
justifiera au Bailleur à première demande.

19
Tous les embellissements ou améliorations apportés par le Preneur pendant le cours du bail,
y compris les aménagements qui pourraient être imposés par des dispositions législatives ou
règlementaire, resteront la propriété du Bailleur en fin de bail sans qu’il soit dû par ce dernier
aucune indemnité au profit du Preneur.

Le Bailleur conserve en outre la faculté d’exiger en fin de bail la remise des lieux, en tout ou
partie, dans leur état d’origine.

Le Bailleur a d’ores et déjà accepté que le Preneur réalise des travaux lors de son entrée dans
les lieux.

La description des travaux du preneur lors de sa prise à bail (ci-après les « Travaux Preneur »)
est annexée aux présentes (Annexe n°8).

La réception des Travaux Preneur donnera lieu à l’établissement d’un constat d’huissier ayant
vocation à être annexé à l’état des lieux d’entrée initial tel que prévu à l’article 10-1 ci-dessus.

10-10 Travaux du Bailleur :

Le Preneur devra supporter et ce, sans aucune indemnité de la part du Bailleur ou diminution
de loyer, quels qu’en soient les inconvénients et la durée même si elle excède quarante jours
(40 jours) et ce, par dérogation à l’article 1724 du Code civil, toutes réparations ou tous travaux
d’amélioration, de modification ou même de construction nouvelle ou surélévation effectués
dans l’Immeuble.

Le Preneur s’engage à supporter de la même manière, les travaux qui seraient exécutés sur la
voie publique ou dans les immeubles voisins, alors même qu’il en résulterait une gêne pour la
jouissance des Locaux Loués, sauf à exercer personnellement un recours contre
l’Administration, l’entrepreneur des travaux ou les propriétaires voisins, sans que le Bailleur
ne soit jamais ni recherché, ni inquiété à ce sujet.

Le Bailleur, ou ses mandataires auront le droit d’installer, entretenir, utiliser, réparer,

remplacer, modifier les conduits, câbles, arrivées, branchements, compteurs, fils et
équipement de toutes natures pouvant même desservir ou traverser les Locaux Loués sans que
le Preneur puisse réclamer des dommages et intérêts et sans que les coûts y afférant soient
supportés par le Bailleur.

Pendant la durée du bail et sous réserve d’en avoir été informé quarante-huit heures (48
heures) auparavant, sauf en cas d’urgence, le Preneur s’engage à laisser pénétrer en tout temps
le Bailleur, ses mandataires, ou architecte, ses entrepreneurs, pour visiter, entretenir, réparer
l’Immeuble ou prendre des mesures conservatoires.

En outre, par dérogation à l’article 1723 du code civil, le Bailleur se réserve la faculté
d’apporter toutes modifications qui lui plairont tant à l’extérieur qu’à l’intérieur de
l’Immeuble.

10-11 Responsabilité :

20
Le Preneur ne pourra faire aucune réclamation, ni demande de réduction du loyer et renonce
à tout recours contre le Bailleur :

- En cas de suppression, d’interruption ou de mauvais fonctionnement des divers

services et des éléments d’équipement (eau, électricité, chauffage, ascenseur, réseaux
informatiques, etc…) quelles qu’en soient la cause, la nature et la durée, soit du fait de
l’administration, qui en dispose, soit de gelée, soit de tous cas de force majeure,
- En cas de dommage, d’incendie, de vol, de dégâts des eaux, d’humidité, de fuites,
d’infiltrations ou de toutes autres circonstances atteignant ses biens propres ou les
biens pouvant être considérés comme Immeuble par destination installés à ses frais,

Le Preneur renonce à réclamer au Bailleur, en cas de dommages matériels ou immatériels,

aucune indemnité pour privation de jouissance, ou perte d’exploitation du fait de l’arrêt total
ou partiel de son commerce.

Le Bailleur sera enfin dégagé de toute responsabilité pour les troubles de jouissance du fait des
tiers ou du Preneur.

10-12 Panneaux et visites en cas de congé :

Lorsqu’un congé aura été délivré par l’une ou l’autre des parties, six mois (6 mois) avant
l’expiration du présent bail, le Bailleur, ou son mandataire, aura le droit de mettre un panneau
à l’emplacement de son choix et le Preneur sera tenu de laisser visiter les Locaux Loués par
tout candidat locataire pendant les jours ouvrables et aux heures de bureaux, étant entendu
que le Bailleur fera son possible pour qu’il n’en résulte aucune gêne pour l’exploitation du
Preneur.

En cas de vente de l’Immeuble, le Bailleur, ou son mandataire, aura également le droit de

mettre un panneau à l’emplacement de son choix au cours du bail, le Preneur sera tenu de
laisser visiter les Locaux Loués par tout candidat à l’achat pendant les jours ouvrables et aux
heures de bureaux, étant entendu que le Bailleur fera son possible pour qu’il n’en résulte
aucune gêne pour l’exploitation du Preneur.

10-13 Inobservation des obligations :

En cas d’inobservation par le Preneur des obligations mises à sa charge au terme du présent
bail, le Bailleur aura la faculté, quinze jours (15 jours) après une simple notification par lettre
recommandée restée sans effet (sauf urgence), de faire exécuter l’obligation méconnue par
toute entreprise de son choix.

10-14 Article 5 - Clause de renonciation du droit de préemption prévu à l’article L145-46-1

du Code de Commerce :

Par exception à l’article L145-46-1 du Code de Commerce qui dispose que : « lorsque le
propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le

21
locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre
récépissé ou émargement.

Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle
vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la
réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date
d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa
réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est
subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour
l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans
les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette
notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée
d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été accepté dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur
ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie
son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à
l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce
délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans
chaque notification.

Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble
commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au
copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un
immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à
son ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. »

Et en application de l’article L145-15 du Code de commerce qui dispose : « Sont réputés non
écrits, quelle qu'en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire
échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-
4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l'article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. »

Le Preneur renonce par la présente à son droit de préemption prévu par l’article L145-46-1 du
Code de Commerce précité.

10-15 Exposition d’une œuvre d’art par le Bailleur dans les locaux

Le Bailleur participe au programme culturel de l’Etat : 1 immeuble, 1 œuvre

(http://www.culture.gouv.fr/Presse/Archives-Presse/Archives-Communiques-de-presse-2012-
2018/Annee-2015/1-immeuble-1-oeuvre).

22
Le Bailleur aura donc la possibilité d’installer pendant toute la durée du bail une œuvre d’art
à l’intérieur ou à l’extérieur des Locaux Loués, ce que le Preneur accepte.

Le Bailleur se réserve le droit de remplacer l’œuvre exposée par une autre qui n’aura pas
vocation à être exposé au même endroit que la précédente et ce, à sa convenance.

Article 11 - ASSURANCES

11-1 Assurances souscrites par le Bailleur :

Le Bailleur déclare que l’Immeuble dont dépendent les Locaux Loués est assuré contre les
périls notamment d’incendie, d’explosions et dégâts des eaux.

11-2 Assurances souscrites par le Preneur :

Le Preneur s’engage à contracter toutes assurances utiles auprès d’une Compagnie

d’assurances notoirement solvable.

Pour la couverture de ses propres travaux, le Preneur devra souscrire :

- Une police d’assurance tous risques chantiers pour couvrir les dommages pouvant
survenir en cours travaux, en ce compris les dommages aux existants ;
- Une police d’assurance permettant de satisfaire aux obligations des articles L 241-1 et
L 242-1 du Code des assurances ;
- Une police d’assurances responsabilité civile en vue de couvrir les dommages causés
aux tiers ou au Bailleur du fait de l’exécution de ses propres travaux.

D’autre part, le Preneur s’oblige à ne traiter qu’avec les entreprises titulaires d’une assurance
responsabilité couvrant, de façon adéquate, tous dommages pouvant être apportés par elles à
l’Immeuble et à en justifier au Bailleur à la demande de ce dernier préalablement à tous débuts
de travaux.

Par ailleurs, le Preneur devra :

- Faire assurer les locaux, meubles, objets mobiliers, matériels, marchandises entreposés
ainsi que toutes les installations, embellissements exécutés ou non à ses frais dans les
Locaux Loués, notamment contre les risques suivants : l’incendie, la foudre, dégât des
eaux, les frais de déblais, démolition, enlèvement, transport à la décharge, étaiements,
échafaudages rendus nécessaires pour la remise en état de l’Immeuble, toutes
explosions, dommages électriques, chute et/ou chocs d’appareils de navigation
aérienne, parties d’appareils ou objets tombant de ceux-ci, chocs de véhicules
terrestres, ouragans, tempêtes, trombes, tornades, cyclones, grèves, émeutes,
mouvements populaires, vandalisme, terrorisme, malveillance, sabotage, honoraires
d’expert à concurrence du barème du l’Union professionnelle des Experts.
- Souscrire une police d’assurances responsabilité civile en vue de couvrir les dommages
causés aux tiers du fait de l’exploitation des Locaux Loués.

23
Au titre de cette police, il demeure entendu que :

- Les dommages corporels devront être couverts sans limitation de somme sous réserve
toutefois de l’annexe « dommages-exceptionnels » qui ne devra pas être inférieure à
2 000 000 euros (deux millions d’euros) par sinistre,
- Les dommages matériels et immatériels consécutifs devront être couverts à
concurrence d’un minimum de 2 000 000 euros (deux millions euros) par sinistre.

Les polices d’assurances de responsabilité civile souscrites par le Bailleur et le Preneur devront
stipuler qu’ils sont respectivement tiers l’un par rapport à l’autre.

Dans le cadre des polices ci-avant et pour les seules garanties des dommages atteignant les
biens du Bailleur, le ou les contrats devront prévoir que l’assureur s’engage à ce que les
indemnités dues soient versées directement au Bailleur.

L’assureur du Preneur devra informer le Bailleur de tout avis de suspension ou de résiliation

de la ou les polices du Preneur.

11-3 Obligations du Preneur à l’égard du Bailleur :

En cas de sinistre affectant les Locaux Loués et éventuellement l’Immeuble, le Preneur devra
le déclarer à ses assureurs, et simultanément au Bailleur lui-même, quelle qu’en soit
l’importance.

11-4 Obligations du Preneur relatives à ses assurances

11-4 a) Paiement de la prime

Le Preneur devra assumer la charge en totalité des primes des polices qu’il est tenu de
souscrire en vertu des dispositions du paragraphe 11.2

Faute par le Preneur de souscrire, renouveler ou payer les primes des polices ci-dessus, le
Bailleur se réserve le droit d’y procéder et de réclamer au Preneur le remboursement des
primes ainsi avancées, avec applications des intérêts de retards visés à l’article 15 du présent
bail à compter de la date de règlement, sans préjudice de la faculté pour lui d’exercer la clause
résolutoire.

24
 11-4 b) Contrôle par le Bailleur

En vue d’assurer l’exécution des stipulations qui précèdent, le Preneur devra adresser au
Bailleur, avant la prise de possession des Locaux Loués, une attestation d’assurances
garantissant les risques définis ci-dessus.

Pendant la durée du bail, le Preneur devra justifier annuellement et à tout moment sur
réquisition du Bailleur du paiement des primes, des garanties couvertes et des sommes
assurées.

11-5 Renonciations réciproques à recours

Les polices d’assurances du Preneur devront stipuler que ce dernier et ses assureurs renoncent
en cas de sinistre couvert par les garanties prévues au présent article à tout recours contre le
Bailleur et ses assureurs.

En conséquence, les évènements non assurés, les franchises prévues au contrat les déchéances
pour non-respect par le Preneur de ses obligations en cas de sinistre resteront à la charge de
ce dernier.

Réciproquement, et sous réserve de la renonciation à recours de la part du Preneur et de ses

assureurs, le Bailleur et ses assureurs, renonceront pour les mêmes sinistres, à tous recours
qu’ils seraient fondés à exercer contre le locataire et son assurance.

Article 12 – RESTITUTION DES LOCAUX

Le Preneur devra restituer les Locaux Loués en parfait état d’entretien et de réparation, sans
pouvoir opposer au Bailleur la vétusté résultant de sa durée d’occupation.

12-1 Etat des lieux de sortie :

Il sera établi un constat d’état des lieux d’entrée et de sortie contradictoires par huissier dont
les honoraires seront partagés à part égale entre le Preneur et le Bailleur.

Si le Preneur ne se présente pas au rendez-vous d’état des lieux de sortie, il fera l’objet d’une
deuxième convocation. S’il n’y défère pas l’état des lieux de sortie sera sur la foi du constat
d’huissier dont les frais et honoraires seront à la charge exclusive du Preneur.

Cet état des lieux comportera, le cas échéant, le relevé des réparations, nettoyages, réfactions
et remplacements nécessaires incombant au Preneur.

En suite de l’établissement de l’état des lieux susvisé, le Bailleur fera le cas échéant établir des
devis des travaux de réparations, nettoyages, réfactions et remplacements nécessaires.

Le Preneur devra, dans les quinze jours (15 jours) calendaires de la notification des devis des
travaux de remise en état adressés par le Bailleur, donner son accord pour lesdits devis ou

25
notifier au Bailleur sa décision de faire procéder lui-même aux travaux ; le Bailleur ou son
mandataire pourra, dans ce cas, contrôler à tout moment la bonne exécution des travaux.

Si le Preneur ne manifeste pas son intention dans ce délai, les devis seront réputés acceptés et
le Bailleur pourra les faire exécuter par les entreprises de son choix et en réclamer le montant
au Preneur.

Si le Preneur manifeste son intention de les réaliser lui-même, il devra s’engager à les faire
exécuter sans délai par des entreprises qualifiées et agréées par le Bailleur.

Le Bailleur aura la faculté de demander au Preneur une indemnité d’occupation mensuelle

égale au double du loyer en cours, charges comprises, pendant la durée nécessaire pour cette
remise en état à compter de la date d’expiration du bail et jusqu’à leur achèvement complet,
chaque mois commencé étant dû sans préjudice de tous autres dommages-intérêts.

Tous les aménagements, améliorations et embellissements effectués par le Preneur, à compter

de la prise d’effet des présentes et au cours du présent bail, deviendront, par accession et sans
indemnités, la propriété du Bailleur à l’expiration du présent bail à moins qu’il ne préfère la
remise en état dans leur état primitif.

La restitution des clés par le Preneur aura lieu le jour de son déménagement, et leur acceptation
par le Bailleur ne portera aucune atteinte à son droit de réclamer contre le Preneur le coût des
réparations de toutes natures dont ce dernier est tenu, suivant la Loi et les clauses et conditions
du bail.

12-2 Libération des Locaux Loués

Avant le déménagement, le Preneur devra acquitter tous les termes de loyer ou toutes autres
sommes dont il pourrait être redevable à l’égard du Bailleur et devra justifier du paiement de
toutes ses contributions personnelles ou autre à sa charge, notamment des taxes, contributions
et impôts, tant pour les années écoulées que pour l’année en cours.

Dans l’hypothèse où le Preneur se maintiendrait dans les Locaux Loués après l’expiration du
bail, le Preneur devra au Bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale deux fois et
demie de loyer mensuel acquitté à l’expiration du bail, chaque mois commencé étant dû, sans
préjudice de tous droits à dommages-intérêts au profit du Bailleur.

Article 13- CESSION

13-1 Droit de cession :

Le Preneur ne pourra céder ou apporter ses droits au présent bail et à ses renouvellements
éventuels, sans l’accord formel et écrit du Bailleur et à la condition de rester garant et
solidairement responsable de son cessionnaire, sans pouvoir opposer le bénéfice de division
et de discussion tant pour le paiement des loyers et des accessoires que pour l’exécution des
charges et conditions du bail et de ses renouvellements éventuels.

26
Conformément à l’article L. 145-16-2 du code de commerce, la garantie du cédant pour
l’exécution des charges et conditions du bail sera limitée à 3 années à compter de la cession du
bail.

Dans tous les cas, la cession devra avoir lieu par un juriste professionnel et le Preneur devra
transmettre le projet de cette cession préalablement à sa signature au Bailleur.

Aucun apport ou cession ne pourra être fait s’il reste dû des loyers et/ou charges par le
Preneur, ou en cas d’infraction de l’une quelconque des dispositions du présent bail. Le
preneur devra en outre avant la cession justifier du paiement de toutes ses contributions
personnelles ou autres à sa charge, notamment des taxes, contributions et impôts, assurances,
tant pour les années écoulées que pour l’année en cours.

13-2 Modifications du Preneur :

Toutes modifications dans la situation du Preneur et, à ce titre, toutes modifications de ses
statuts (transformation, changement de dénomination ou de raison sociale, changement de
siège social, modification du capital social, fusion, absorption, etc…) devront être notifiées au
Bailleur dans le mois de la modification.

Article 14- SOUS LOCATION – LOCATION GERANCE

Le Preneur ne pourra sous-louer les Locaux Loués à qui que ce soit et sous quelque prétexte
que ce soit, même partiellement, sans avoir reçu, au préalable, l’accord écrit du Bailleur.

Toute sous-location autorisée sera à tout le moins soumise à la condition que le Bailleur n’ait
jamais à connaître que le Preneur pour l’ensemble des obligations créées par le présent bail.

Le Preneur s’engage à préciser à son sous-locataire dans l’acte de sous location qu’il ne pourra
en aucun cas opposer au Bailleur un quelconque droit au renouvellement de son sous-bail ni
la propriété commerciale.

Il devra également l’informer que dans la commune intention des parties, les Locaux Loués
objet du présente bail constituent un tout indivisible et que le Bailleur ne sera jamais tenu au
renouvellement des sous-locations et ce, par dérogation expresse à l’article L 145-32 du Code
de commerce.

Le Preneur ne pourra pas mettre tout ou partie de son fonds de commerce en location-gérance
et s’engage à l’exploitation personnellement.

Article 15 – PENALITES DE RETARD – FRAIS – CONSEQUENCES

15-1 Pénalités de retard :

27
A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges ou montant quelconque
dû par le Preneur, ces sommes seront majorées de plein droit, huit jours (8 jours) après la
réception d’une mise en demeure préalable, d’un intérêt de retard calculé aux taux d’intérêt
légal augmenté de quatre points, TVA en sus, à compter de sa date d’exigibilité jusqu’au jours
du règlement effectif, sans préjudice du droit réservé au Bailleur de faire jouer la clause
résolutoire.

15-2 Frais / Honoraires :

Les frais et honoraires consécutifs à toute sommation ou tout commandement délivré par le
Bailleur au Preneur par acte d’huissier seront à la charge du Preneur, ainsi que ceux de tous
autres actes judiciaires ou extrajudiciaire consécutifs à la non-exécution ou la non observation
de l’une quelconque des clauses du bail.

15-3 Conséquences :

Le paiement tardif de trois avis d’échéance, consécutifs ou non et représentant un retard de

paiement de toute somme due au titre du présent bail, ayant rendu exigible des pénalités de
retard calculées comme il est prévu au premier paragraphe ci-dessus, pendant une durée
cumulée d’au moins deux mois (2 mois), pourra constituer un motif grave et légitime de refus
de renouvellement de bail.

Article 16 – CLAUSE RESOLUTOIRE

16-1 Clause résolutoire :

A défaut par le Preneur d’exécuter une seule des clauses, charges et conditions du présent bail
ou de payer exactement à son échéance un seul terme de loyer, complément de loyer ou des
charges ou remboursements divers qui sont payables en même temps que celui-ci, ou ses
accessoires ainsi que les indemnités d’occupation, le présent bail sera, si bon semble au
Bailleur, résilié de plein droit sans aucune formalité judiciaire un mois (1 mois) après une
simple mise en demeure, adressé au Preneur, d’exécuter ou un mois (1mois) après un simple
commandement de payer contenant déclaration par ledit Bailleur de son intention d’user du
bénéfice de la présente clause, et demeurée sans effet pendant ce délai, nonobstant toute
consignation ou offre réelle ultérieure.

Si le Preneur refusait de quitter les Locaux Loués immédiatement, il suffirait pour l’y
contraindre d’une simple ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal
de Grande Instance de TOULOUSE, exécutoire par provision et sans caution, nonobstant
appel.

16-2 En cas de résiliation :

Le dépôt de garantie sera conservé par le Bailleur, à titre de premiers dommages et intérêts
sans préjudice de tous autres.

28
Les loyers d’avance demeureront acquis au Bailleur.

Le Preneur sera débiteur de plein droit, et dès sa résiliation, jusqu’à la reprise de possession
des Locaux Loués par la Bailleur d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à deux fois et
demie le dernier loyer en principal en vigueur à la date de ladite résiliation augmenté des
charges et de tous accessoires dudit loyer, sans préjudice de tous autres dommages-intérêts
tels l’application de l’article 1760 du Code civil.

En outre, et quelles qu’en soient les conséquences, le Preneur remboursera au Bailleur

l’intégralité des frais d’huissier et honoraires d’Avocats que le Bailleur aura dû engager du fait
des poursuites engagées.

16-3 En cas de poursuite sans résiliation :

Dans les cas où les poursuites ou mesures conservatoires exercées par le Bailleur contre le
Preneur ne seraient pas suivies de résiliation, le Preneur devra verser au Bailleur une
indemnité égale à 10% des sommes pour lesquelles les poursuites ou mesures conservatoires
auraient été engagées, ceci à titre de clause pénale forfaitaire.

Il est précisé que l’ensemble des sommes qui pourraient être dues par le Preneur au titre de la
présente clause :

- Seront considérées comme suppléments et accessoires du loyer, leur non-paiement

entraînant résiliation des présentes dans les conditions ci-dessus exposées,
- Porteront intérêt conformément à l’article 15 du présent bail.

En outre, et quelles qu’en soient les conséquences, le Preneur remboursera au Bailleur

l’intégralité des frais d’huissier et honoraires d’avocats que le Bailleur aura dû engager du fait
de poursuites engagées.

Article 17 – TOLERANCE

Les clauses et conditions du présent bail sont de rigueur et devront recevoir leur pleine et
entière exécution.

Toute tolérance du Bailleur, quelle qu’en soit la durée ou la fréquence, ne saurait être
considérée comme opérant novation créatrice de droit, et il pourra y être mis fin à tout moment
sans préavis.

Article 18 – FRAIS DIVERS

Le Preneur supportera tous les frais, droit et honoraires du présent bail et ceux qui en seront
la suite et la conséquence.

29
 Article 19 – ENREGISTREMENT

Les parties conviennent de ne pas soumettre le présent bail à la formalité de l’enregistrement.

Cependant, au cas où le Preneur demanderait l’enregistrement, le coût de cette formalité ainsi

que la vacation pour y procéder serait de plein droit à sa charge.

Article 20 – TVA

Le Bailleur ayant opté pour l’assujettissement à la TVA, en application de l’article 260-2 du

Code général des Impôts, le loyer est majoré de la TVA, au taux en vigueur, lors de chaque
facturation.

Toutes les charges facturées au Preneur conformément aux dispositions du présent bail sont
fiscalement assimilées à un complément de loyer, elles seront en conséquence majorées de la
TVA au taux en vigueur.

Le Preneur prendra à sa charge toute augmentation ou autre taxe qui serait ajoutée ou
substituée à la TVA par la règlementation, ainsi que la contribution annuelle sur les loyers,
dans le cas où le Bailleur cesserait d’opter pour le régime de la TVA.

Article 21 - FACULTE DE SUBSITUTION DU BAILLEUR

Si, pendant la durée du bail ou de ses éventuels renouvellements, le Bailleur transfère la

propriété par tous moyens de droit, à un tiers de son choix, qu’il s’agisse d’une personne
physique ou d’une personne morale, celui-ci se trouvera de plein droit subrogé lors de ce
transfert au Bailleur dans tous les droits et obligations résultant du présent bail, tant
activement que passivement, sans que cette substitution d’ores et déjà acceptée par le Preneur
n’entraîne novation au présent bail.

En particulier, le Preneur déclare d’ores et déjà et en tant que de besoins, accepter le transfert
du dépôt de garantie à l’acquéreur.

Article 22 – SINISTRE

Le Bailleur déclare qu’à sa connaissance, les lieux loués n’ont pas fait l’objet depuis qu’il en est
propriétaire d’une indemnisation au titre des articles L 125-2 ou L 128-2 du Code des
Assurances.

Il précise par ailleurs qu’à sa connaissance, il en a été de même antérieurement à son

acquisition.

30
 Article 23 – RISQUES NATURELS ET TECHNOLOGIQUES / DPE/
RENSEIGNEMENTS URBANISME

Il est annexé au présent, un état des risques et pollutions (ERP) dont le Preneur reconnaît avoir
eu connaissance (Annexe 4)

Tout comme il reconnait avoir eu connaissance du DPE (Annexe 5) et d’une note de

renseignement d’urbanisme (Annexe 6).

Article 24 – ELECTION DE DOMICILE

Les parties font élection de domicile en leurs sièges sociaux respectifs.

Article 25 – COMPETENCE

Pour tous litiges relatifs aux présentes et qui ne pourraient être réglés à l’amiable, les parties
donnent compétence aux juridictions du lieu de situation de l’Immeuble nonobstant les cas de
pluralité de défendeur ou d’appel en garantie.

Fait en deux exemplaires,

A Paris, le 12 juillet 2019

LE PRENEUR

LE BAILLEUR

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 LISTE DES ANNEXES

1. Plan des locaux

2. RIB
3. Rapport amiante
4. ERP
5. DPE
6. Note de renseignement d’urbanisme
7. Etat des travaux immeuble 2016 à 2018 et état prévisionnel 2019-2021
8. Description des travaux du Preneur lors de son entrée à bail

32
Annexe 1 : Plan des locaux

33
Annexe 2 : RIB

34
Annexe 3 : Rapport amiante

35
Annexe 4 : ERP

36
Annexe 5 : DPE

37
Annexe 6 : Note de renseignement d’urbanisme du 7 février 2019

38
Annexe 7 : Etat des travaux immeuble 2016 à 2018 et état prévisionnel 2019-2021

39
Annexe 8 : Description des Travaux Preneur

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