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ETUDE DE FAISABILITE : Transformation d’une auberge
évènementielle en une Auberge de pays, accueil de

randonneurs, à Languidic, Morbihan
Aline VIAL
Formation Responsable d’Etablissement
Touristique, AFPA TOURS
23/02/2012
SOMMAIRE
INTRODUCTION :D’un projet { la réalité, les étapes de la réflexion 4
PARTIE 1 : Étude de positionnement et de définition du projet de réhabilitation 7
1.1 Analyse du contexte touristique et concurrentiel 8

1.1.1 Situation : la commune de Languidic en Morbihan Sud, porte d’entrée du pays du
Blavet 8
1.1.2 L’Auberge actuelle : situation, activité, profil clientèle, répartition et évolution du C.A.
9
1.1.3 Un environnement propice au tourisme 12
1.1.4 Un marché qui refuse le tourisme de masse 14
1.2 Analyse du bâtiment et du site : points forts et points faibles de sa situation et de son
agencement 21
1.2.1 Localisation 22
1.2.1 Situation Urbaine : 22
1.2.3 Situation architecturale et constructive : 23
1.3 Définition du projet final au vu des analyses 27

1.3.1 Hypothèse 1 : Maintien de l’activité en l’état et amélioration des services
« évènementiel » 27
1.3.2 Hypothèse 2 : Suppression pure de l’activité actuelle et changement de destination 28
1.3.3 Hypothèse 3 : Vers une transformation en douceur 28
1.4 Synthèse 29
Etude de faisabilité : Auberge de Lann Menhir

Formation RET 2011/2012 – Aline VIAL Page 2
PARTIE 2 : La faisabilité technique, économique et juridique du projet de réhabilitation 30
Synthèse des orientations choisies { l’issue du diagnostic 30
2.1 La définition du schéma d’aménagement et chiffrage sommaire 32

2.1.1 Un programme de transformation par étape : augmentation de la capacité d’accueil,
réagencement de l’espace « évènementiel » 32
2.1.2 Estimation des coûts des travaux 34
2.1.3 Cahier du programmiste « Aménagement des chambres » : 35
2.1.4 Planning prévisionnel des travaux 37
2.2 Approche marketing 38

2.2.1 Clientèles ciblées en fonction des activités proposées 38
2.2.2 Une gamme d’offres qui permette l’échange et l’implication au niveau local (mix
marketing) 39
2.2.3 Cibles, réseaux de distribution et choix des supports de communication 44
2.3 Les conditions économiques et financières de faisabilité du projet 46

2.3.1 Les conditions d’exploitation 46
2.3.2 Le plan de financement 47
2. 3.3 Synthèse des éléments de faisabilité 49
2.3.4 Les comptes de résultat prévisionnel de la Société d’exploitation 50
2.4 Les conditions de réussite de l’Auberge 56
2.4.1Gestion des ressources humaines : définition des attentes et fiches de poste 56
2.4.2 La mise en place de partenariats pour le lancement commercial 57
CONCLUSION 59
Remerciements 60

INTRODUCTION :
D’un projet à la réalité, les étapes de la réflexion
Le Tourisme est une activité économique toujours florissante malgré le contexte de crise actuel.
Mais un tourisme de plus en plus responsable, soucieux de préserver l’environnement et de
réduire son impact « négatif » au niveau local. Les professionnels s’orientent de plus en plus vers
l’écotourisme, on trouve beaucoup de nouveaux labels qui prônent l’implication dans l’activité
locale (comme les auberges et bistrots de pays, les gîtes panda…). Les petits hôtels familiaux
s’ouvrent de plus en plus { des activités culturelles pour la clientèle locale, ayant bien compris
qu’on ne pouvait plus se contenter d’une activité saisonnière pour être rentable.
Le but de cette étude est de retracer une démarche à la fois professionnelle et personnelle.
Démarche professionnelle car, issue de l’animation socioculturelle et de l’enseignement, j’ai

entrepris cette formation de Responsable d’Etablissement Touristique pour acquérir toutes les
compétences { la mise en œuvre d’un projet qui me tient { cœur depuis longtemps. Et démarche
personnelle car elle se couple avec mon attachement pour la Bretagne qui allie pour moi douceur
de vivre, environnement naturel, riche et préservé, et dynamisme culturel et touristique.
Je souhaiterais ouvrir un établissement touristique alliant à la fois hébergement/restauration

avec une activité touristique et culturelle ouverte sur le local. Soucieuse de la préservation du
patrimoine architectural de ma région, je voudrais l’exercer un bâtiment ayant une histoire
particulière, liée { l’activité locale (longère, moulin, manoir, ancienne usine…) ou atypique, que je
pourrais rénover dans un souci de préservation de l’environnement et de confort pour ma clientèle.
De plus, je m’intéresse au développement durable et envisage le développement d’une activité
touristique et culturelle où le mot d’ordre serait de « prendre son temps » :
- le temps de venir, de se déplacer en douceur ;
- le temps de partager, de rencontrer l’autre ;
- le temps de ne rien faire, ou plutôt de faire une pause au milieu d’une société où le
rythme est de plus en plus effréné, ou on court après le temps, « tout le temps » ;
- Son temps, le temps pour soi.
Après avoir cherché longtemps un bâtiment ancien { rénover (moulin, longère, ferme…), j’ai vite
réalisé que sa transformation en Etablissement Recevant du Public serait lourde en termes de
budget et de temps de construction.
Je me suis donc lancée dans la recherche d’une reprise d’un petit hôtel ou gîte rural qui puisse
répondre { mon projet, sans trop imputer sur les coûts d’investissement au départ.

DONNEES DU PROJET CONSEQUENCES SUR LE CHOIX DE LA
STRUCTURE
Capacité :
 structure qui reste « à taille humaine »,  Chambres modulables en capacité : 2 à
soit une 40aine de personnes en 4 personnes et quelques chambres 4 à
hébergement maximum 6 pax soit une dizaine de chambre
Clientèle visée :
 clientèle de passage, locale  Bonnes signalétique/visibilité sur
internet et dans la zone d’étude
 Individuels / couples  Intimité, autonomie (salles de bain
dans chaque chambre)
 familles  Chambres communicantes ou lits
supplémentaires possible
 groupes randonneurs, associations  Salles mise à disposition des groupes +
sportives cuisine professionnelle pour l’offre
« pension »
 Proche des sites de randonnées et des
zones multi-activités.
 clientèle locale  Un espace « communautaire », lieu de
vie et de convivialité : bar/petit
restaurant
Activités envisagées :
 hébergements  Un lieu qui soit loin des grands pôles
touristiques mais proche en même
temps
 restauration du terroir sur  Plusieurs salles de restauration pour

réservation, PDJ et restauration
 accompagnement de la clientèle pour

la construction de leurs activités de
randonnées (recherche de parcours,
transport de bagages, transfert sur les
lieux de départ de randonnée)
 bistrot culturel ouvert sur clientèle  Un bar avec salle « chaleureuse ».
extérieure avec activités de concerts, Licence 3 ou 4 (à définir)
d’expositions, de rencontres
thématiques
Mon choix s’est arrêté sur l’Auberge de Lann Menhir, située { Languidic dans l’arrière-pays de
Lorient. Nous verrons que, malgré de nombreuses contraintes, cet établissement possède un
potentiel intéressant, aussi bien par rapport à son positionnement que par rapport à son
agencement.

Afin de mener { bien ce projet, il m’apparaît donc nécessaire de bien étudier l’environnement et
son potentiel touristique afin de savoir si ce projet à une viabilité réelle et de trouver quel type de
bien permettra d’y répondre.
Après avoir analysé la structure et son environnement, je présenterai mes choix stratégiques de
développement mais surtout de transformation avant d’analyser les conséquences de ces choix
d’un point de vue financier.

PARTIE 1 :
Étude de positionnement et de définition du projet de réhabilitation

1.1 Analyse du contexte touristique et concurrentiel
1.1.1 Situation : la commune de Languidic en Morbihan Sud, porte d’entrée du pays

du Blavet
L’Auberge de Lann Menhir se situe sur la commune de Languidic, département du Morbihan,

Bretagne. C’est la commune la plus étendue du département.
Depuis Lorient, elle est { l’entrée de l’Argoat (le pays des terres) et fait partie du pays touristique
du Blavet, rivière réputée pour ses nombreuses écluses, ses chemins de halage et sa richesse
poissonneuse. Ce pays est un lieu chargé d’histoire (nombreux sites mégalithiques et patrimoine
religieux classés) et apprécié pour ses nombreux chemins de randonnées (pédestre, équestre et
cyclistes).
Languidic reste une commune rurale mais qui développe de plus en plus une offre touristique
axée sur le Tourisme vert. Elle est depuis plusieurs années classée ville fleurie.
Un accès facile :
 29 km de Lorient
 environ 50 km de Vannes,
 130 km de Rennes, 150 km de Brest et 170 km de Nantes.
 à proximité de la route N24 (Rennes-Hennebont), axe routier très fréquenté.
L’auberge de Lann Menhir est accessible depuis Baud ou Languidic (sorties de la N24 { égale
distance de l’Auberge) par la D724, dont le trafic moyen par jour est d’environ 2000 voitures
malgré la proximité de la voie express (N24). Le lieu-dit Lann Menhir est le point de passage
obligé vers Pont-Augan, en bord du Blavet, lieu de départ de nombreuses randonnées.
Par le train, Languidic est desservie par la gare d’Hennebont (trains régionaux) et surtout par
celle de Lorient (lignes directes depuis Paris), desservie par le TGV Atlantique.
Un réseau de transport urbain journalier dessert les communes de Languidic et de Baud depuis
Lorient, avec un arrêt à Lann Menhir (matin et soir durant les périodes scolaires).
Lorient possède également un aéroport qui dessert les villes de Paris, Lyon et Galway en Irlande
(durant l’été), avec plusieurs liaisons par jour pour Paris.

1.1.2 L’Auberge actuelle : situation, activité, profil clientèle, répartition et évolution
du C.A.
L’Auberge de Lann Menhir est située entre le bourg même et le village de Kergonan, au bord de la
départementale 724 (Lorient/Locminé) et de la Nationale 24 (Hennebont/Rennes), dans un
hameau en plein développement immobilier.
Elle se trouve au milieu d’un terrain de 13 hectares, composé pour partie d’un champ et d’un bois,
terrain coupé par la N 24, ce qui laisse environ 3 hectares de terrain exploitables pour l’activité.
Il s’agit d’un ancien corps de ferme transformé en lieu de réception. L’agencement et la
décoration sont par endroit défraichis mais le bâti semble sain.
Il n’y a pour le moment aucun label ni classement. Des travaux de réhabilitation semblent donc
nécessaires pour se mettre en conformité avec la législation et les besoins de la clientèle.
Cette auberge appartient à une femme qui l’a gérée en auberge traditionnelle (restauration et
vente de produits du terroir uniquement) jusqu’en 2009, avant de céder le fonds de commerce
au traiteur actuel.
Malheureusement, pour des raisons de santé, celui-ci est obligé de céder à nouveau le fonds alors
que son activité commençait à démarrer. Ce dernier est vendu 96 900 €.
La propriétaire du terrain, quant à elle, accepte de vendre le terrain et les murs à un futur
repreneur pour un montant de 300 000 €.
Une activité centrée sur l’évènementiel
L’essentiel de l’activité s’articule autour des prestations évènementielles (mariages, séminaires,

repas festifs…) avec une activité traiteur sur place. Jusqu’en octobre 2010, il y avait également
une petite activité de restauration (le Ty Menhir, ouvert sur réservation uniquement) que le gérant
a arrêtée du fait de sa maladie. L’Auberge propose également de la simple location de salle mais de
manière très sporadique.
Parallèlement, l’auberge possède 5 chambres d’hôtes très peu exploitées pour le moment (2 sont
d’ailleurs utilisées comme logement de fonction ponctuel). Elles sont louées généralement aux
groupes organisant un évènement { l’Auberge, et la plupart du temps incluses dans le forfait, voire
offertes. Les tarifs annoncés, incluant le petit déjeuner, sont dans les moyennes départementales
« gîte de France ».

Le gérant actuel est seul pour gérer son entreprise, aidé par sa femme.
Lors d’évènements avec restauration, il fait appel { du personnel en extra qu’il rémunère en
chèques TESE (chèques emploi services des entreprises).
Une clientèle de groupes essentiellement familiaux :
L’Auberge accueille quasi exclusivement des « groupes » du fait de son activité principale.
 Beaucoup de familles de la région (mariages, évènements familiaux).
 Quelques séminaires et réunions de travail de la mairie et des institutions locales (Union des
commerçants, associations sportives etc.)
 quelques autocaristes en déjeuner « étape »
Une commercialisation tournée vers l’évènementiel :
 1 site internet : http://www.auberge-lann-menhir.com/ avec 7 rubriques : « restaurant »,

« mariages », « traiteur », «chambres », « déjeuners dansants », « à découvrir ». Le site n’est pas
actualisé, les activités « restaurant » et « déjeuners dansants » n’étant plus effectives.
 référencement auprès de différents sites d’organisation de mariages
 référencement auprès de l’office de tourisme de

Lorient.
 Flyers, prospectus et cartes de visites avec une
charte graphique différente du site internet.
Le bouche-à-oreille local semble être son moyen principal de commercialisation le plus

important.
L’ensemble de la commercialisation est axé sur la vente d’évènementiels.

Un Chiffre d’Affaire en progression au même rythme que les charges :
(voir ANNEXE 1 : Bilan Comptable au 30/04/2012)
Le C.A. total pour l’année 2010/2011 (mai { avril) s’élève { 144 054€ avec la répartition suivante :
Ventilation C.A. 2010/2011

Evolution du C.A. sur les 2 années
1% d'activités précédentes
évènementiel
19,6% 200000
7% 1% 9%
1% évèmentiel 5,5% 150000
100000
ty menhir 19,6%
50000
2009/2010
81% ty menhir 5,5% 0
2010/2011
loc. de chambres
loc. de salles
Évènementiel : 90 %
Restaurant Ty Menhir : 8%
Locations : 2%
On constate une évolution certaine du C.A. sur 2 ans (+ 28%), notamment au niveau de
l’évènementiel. L’activité du restaurant « Ty Menhir » s’est arrêtée en novembre 2010, ce qui
explique la baisse de son C.A.
Au niveau des charges, on note une

progression importante des
rémunérations (+ 80 %) et des
charges sociales (+ 70% et + 120%
pour les cotisations de l’exploitant) qui
s’expliquent par la hausse significative
de la rémunération de l’exploitant (+
208%).
Cependant, l’ensemble des charges ne
progresse que de 26 %, ce qui
correspond à peu près à la hausse du
chiffre d’affaire.
Malgré l’évolution positive du C.A., le résultat de l’entreprise (- 12 301€) ne permet pas pour le
moment un développement des investissements, la capacité d’auto-financement restant
négative (- 2985 €).

1.1.3 Un environnement propice au tourisme
Le patrimoine naturel, bâti et gastronomique
La vallée du Blavet est une région où la nature est reine, réputée pour ces landes tourbeuses (3
sur Languidic sont d’ailleurs protégées), sa rivière poissonneuse mais également pour sa
richesse botanique (présence de nombreuses plantes endémiques) et la variété de sa faune
(chevreuil, rapaces, loutres…).
Languidic est riche d’un patrimoine religieux et vernaculaire

important (chapelles, Saint Urlo et Notre Dame des Fleurs notamment,
fontaines, lavoirs mais également alignements mégalithiques (alignements
du Grand Resto et de Lan Hued) et d’un patrimoine industriel et
agricole dignes d’intérêts (écomusée des forges à Hennebont, village de
l’an Mil { Melrand, village de Poul Fétan, nombreux moulins { vent et {
eau).
L’ancienne voie romaine qui relie Vannes à Quimper, passe par Languidic.
C’est également une région où les seigneurs de Bretagne ont élu très tôt « domicile », du fait des
grandes forêts qui étaient propices à la chasse. De ce fait, on compte énormément de manoirs et
anciennes seigneuries, domaines souvent transformés en parc botanique ou hébergements
touristiques.

De par sa position stratégique, proche des grands axes routiers, Languidic est un lieu idéal pour
accéder aux grands sites touristiques bretons comme le Golfe du Morbihan et la Ville de Vannes,
Josselin, Les côtes lorientaises, la ria d’Etel, le lac de Guerlédan...
Une région riche en évènements culturels et en activités touristiques :
Il existe tout au long de l’année beaucoup de festivals et évènements non loin de Languidic :
 Festival Interceltique de Lorient début août,
 Fêtes médiévales d’Hennebont en juillet,
 Fête des Menhirs à Languidic mi-août
 Blues en Rade à Locmiquélic en mars
 grand prix cycliste de Plouay fin août,
 Festival « L’art dans les Chapelles » (itinéraires de randonnées d’art contemporain à travers les
chapelles du centre Morbihan) tout au long de l’été,
 exposition d’artistes,
 foire bio,
 expositions d’art, souvent contemporain, tout au long de l’année
D’une manière générale, on trouve dans le Pays de Lorient de nombreux ateliers d’artistes et
d’artisans (métiers traditionnels), dont certains organisent des stages.
Cette dimension artistique pourrait être reprise dans le projet de l’Auberge de Lann Menhir.
La région est propice aux randonnées, avec, au départ même de

Languidic, quatre randonnées accessible à pied, en VTT ou à cheval.
Le Syndicat du Blavet œuvre pour le développement de chemins de
randonnées pédagogiques et accessible à tous (comme le parcours
sensoriel de la Charbonnière à Inzinsac-Lochrist).
Ce sont en tout 20 circuits pédestres, 24 circuits VTT, 8 équestres et 6
pour le canoë-kayak proposés en Vallée du Blavet, sans compter les GR
proches.

Commerces et services :
Les communes de Languidic et de Baud offrent tous les services de proximités, à moins de 4
kilomètres de l’Auberge.
Sur le hameau de Lann Menhir, on n’en trouve cependant aucun, hormis l’Auberge.
1.1.4 Un marché qui refuse le tourisme de masse
Les analyses suivantes sont essentiellement basées sur les statistiques de l’Observatoire Du
Tourisme du Morbihan ainsi que sur les enquêtes des Gîtes de France et de Top rural, pour l’année
2010.
Ma zone d’étude (limite Morbihan intérieur/littoral) étant répartie sur plusieurs « pays
touristiques », il m’a été parfois difficile de regrouper les différentes données. Ainsi, en cas
d’absence de données réelles, je me suis attachée { chaque fois { regarder les statistiques se
rattachant au département ou aux tendances nationales.
Pour ce qui concerne les hébergements, je me suis concentrée sur les gîtes d’accueil pour les
randonneurs ayant une capacité d’accueil d’une quarantaine de personne et restant dans le
Morbihan.
Une politique départementale volontariste mais faible au niveau local:
Chaque « pays touristique» ou Communauté de Communes du Morbihan dispose d’un pôle

« développement » qui aide les porteurs de projets à construire leur future activité professionnelle.
De nombreuses aides financières peuvent ainsi être accordées, comme par exemple des
subventions d’aide pour le développement durable ou pour l’accessibilité multi-handicap. Ils
servent ainsi de liens incontournables entre les futurs professionnels du tourisme (ou autre
d’ailleurs) et les instances politiques régionales, nationales ou européennes.
Dans son dernier schéma de développement touristique, le département du Morbihan axe sa

politique sur 3 points:
 Renforcement du rôle joué par le tourisme dans le développement local (meilleur répartition
spatiale et temporelle des flux touristiques, création d’emplois pérennes, valorisation des
acteurs locaux)
 Maîtriser l’aménagement du territoire, dans un souci de développement durable (Agenda
21)
 Remettre le client et la population locale au cœur des débats et des actions, en misant sur
une démarche marketing rigoureuse qui permet de se recentrer sur la clientèle majoritaire.
Au niveau local, le Cap l’orient œuvre pour une politique qui sorte du « tout touristique » pour
maintenir une activité pérenne. Ainsi les projets sortant de la simple offre d’hébergement sont-
ils favorisés.
Cependant, si on regarde les sites internet de la commune de Languidic ou du syndicat de la vallée
du Blavet, on peut regretter un manque d’effort au niveau des informations transmises.

Profil de la clientèle du Morbihan « intérieur » (d’après l’enquête MORGOAT de 2005) :
 56,3 % de la clientèle de l’intérieur du département ont plus de 40 ans et viennent en famille

(43,6%) ou en couple (39,2%)
 Ils sont en majorité issus de classe moyenne, avec des revenus mensuels de 2000€ { 4000 €
(par foyer).
 Le repos, la visite de sites naturels, la visite de monuments ou musées, la visite de parcs et
jardins et la découverte de spécialités culinaires sont des activités plus pratiquées par les
touristes de l’intérieur. 65,7 % viennent pour la balade ;
 Plus de 77 % sont des clients « fidèles » (plus de 2 séjours en Bretagne) et 2 % sont
originaires de la Région.
 Les gîtes ruraux représentent le premier mode d’hébergement marchand (16,5% des
hébergements totaux)
 23% viennent de l’étranger, essentiellement d’Europe du Nord et du Royaume-Uni.
 Les touristes français viennent essentiellement d’Ile-de-France et des Pays de La Loire, puis
de Rhône-Alpes et du Nord
 Ils séjournent en gîte en moyenne 8-10 jours et 4,5 nuits en chambres d’hôtes
Les hébergements touristiques du département :
Le département du Morbihan est le plus attractif des 4 départements bretons avec un peu plus
de 33 millions de nuitées sur l’année 2010.
Le cœur de saison (juillet/août) reste la période la plus attractive (56% des nuitées annuelles) mais
on voit une lente progression des ailes de saison (avril/mai/juin et
septembre/octobre/novembre)
Au sein de l’hébergement marchand, le camping représente plus de 6 lits sur 10 et l’hôtellerie 1 lit
sur 10. Viennent ensuite les meublés et les centres de vacances, comptant chacun plus de 10 000
lits.
Entre 2003 et 2007, on a observé une hausse de la capacité d’accueil des meublés (+18,2 %),
des gîtes et chambres d’hôtes (+16,2 %) tandis que celle des hôtels accusait une baisse de près
de 10 %. (Extrait de « Profil et tendances du Tourisme dans le Morbihan », CCIM). Cette hausse
semble se confirmer ces dernières années même si les gîtes (de groupes et d’étapes notamment)
représentent toujours une part infime du marché des hébergements marchands.
Sur 164 000 lits marchands dans le Morbihan on compte environ 15 % de gîtes/meublés/chambres
d’hôtes/hébergements collectifs (ANNEXE 2 : Chiffres clés du tourisme en Morbihan) :
En cumulant les hébergements collectifs, les labellisés « Rando Accueil » et les Auberge de jeunesse,
on parvient à une représentation des hébergements « groupes » d’environ 4,3 %, soit une part
très faible du marché.
Les Taux d’occupation moyens de la zone rétro-littorale morbihannaise:
Les hébergements de type « gîte rural » étant peu représentatifs en terme de capacité, il est difficile
d’avoir des données précises.
Pour le site « Toprural », le taux d’occupation moyen des gîtes (tous types confondus) en Bretagne
est de 58,2% pour l’été 2009. Gîte de France annonçait un taux d’occupation de 83% pour
juillet-août 2010 (+1 point par rapport à 2009) et un T.O. annuel d’environ 40%, soit
légèrement supérieur à la moyenne nationale.

Zoom sur la zone d’étude :
Notre zone d’étude est une zone à petite

capacité d’accueil, avec un taux de
fonction touristique de moins de 50%. Il
semble cependant que le « centre-
Bretagne » connaît une augmentation de
son activité touristique, notamment
avec l’essor du Tourisme Vert.
Une étude de 2005 indiquait que la zone « intérieure » représentait 22% de la capacité
d’accueil du Morbihan pour 164 communes (contre 70% sur le littoral sur 57 communes).
Les gîtes ruraux et chambres d’hôtes y ont une part plus importante que sur les communes du
littoral. Cependant, l’Observatoire note une stagnation, voire une baisse de ces modes
d’hébergements, notamment pour les « hébergeurs particuliers » qui ont ouverts ces
hébergements en vue de revenus complémentaires. Ce mode d’offre d’hébergement se
professionnalise de plus en plus et répond de plus en plus à une réelle demande.
Au vu de ces quelques chiffres, l’intérieur rural du Morbihan semble être une zone nettement moins
touristique que la zone littorale, même si les professionnels sont tentés de penser qu’elle est en
voie de développement.
Son réel dynamisme culturel attire de plus en plus une clientèle extra départementale qui « oblige »
les instances locales { répondre { une demande d’hébergement de plus en plus forte. L’exemple du
festival des vieilles charrues à Carhaix est une preuve de ce dynamisme.
Les hébergements du pays touristique du Blavet : une offre plutôt minime
(sources : Syndicat de La Vallée du Blavet)
 39 établissements proposant des chambres d’hôtes dont :

- 3 labellisés « Rando Accueil »
- 9 « Gîte de France »
- 6 « Clés Vacances »
 211 gîtes dont :
- 5 « Rando Accueil »
- 71 Gîtes de France
- 36 « Clés vacances »
- 2 « Tourisme et Handicap »
 12 hébergements « grandes capacités » (de 19 à 46 pax) dont :
- 4 « Rando Accueil »
- 5 « Clé Vacances »
- 1 « clé verte »

Sur la seule commune de Languidic, classée ville fleurie, les gîtes « Rando accueil », gîtes ruraux
et chambres d’hôtes représentent 59% de sa capacité totale (223 lits marchands). 7 propriétaires
de chambres d’hôtes, 23 propriétaires de gîtes et meublés, 2 hébergements de grande capacité, 1
site d’hébergement « insolite » (le ranch de Calamity Jane) et 1 aire d’accueil de camping-cars. Il n’y
a aucun hôtel ni camping sur la commune.
L’Auberge étant { mi-chemin entre Languidic et Baud, il est important d’analyser également l’offre
de cette ville.
Baud possède 523 lits marchands répartis comme suit: 2 campings, 1 aire de service, 2
propriétaires de chambres d’hôtes, 14 propriétaires ou gérants de gîtes et meublés, 2
hébergements de grande capacité, 2 hôtels dont 1 logis classé 2 cheminées/2 cocottes. Les gîtes
« Rando Accueil », gîtes ruraux et chambres d’hôtes représentent 13% de sa capacité
d’accueil.
Au vue de l’étendue de ces 2 communes, on peut voir que l’offre reste, malgré la forte présence des
gîtes et chambre d’hôte, assez minime.
Une concurrence directe importante et de qualité:
Pour caractériser la concurrence directe, je me suis attachée aux caractéristiques de localisation et

du concept que je souhaite développer.
Ainsi, je me suis uniquement intéressée aux hébergements se situant à une 30aine de km autour de
l’Auberge et proposant une grande capacité d’accueil (au moins 20 lits), soit 9 concurrents
directs.
NOM LIEU CAPACITE/ TARIFS PRESTATIONS Points forts

Période
d’ouverture
L’escale du Blavet Languidic 3 maisons en gîte 2300 { 2900 €/semaine pour la Accueil IME Label Rando Accueil
A 400 m du 4/6/23 pax grande maison Séminaires Piscine chauffée
Blavet Fêtes familiales Equipements +++
A 4km de Ouvert { l’année Tarifs accueil de Organisation Accueil de chevaux
l’auberge groupes/évènements/séminaires d’évènements Site internet
sur devis culturels (balades dynamique et
sonores) attractif
Restauration possible
Ty Ivinenn Braz Baud 8 à 45 personnes 995 € { 2450 €/Semaine Visite de ferme Piscine chauffée et
Cottages De l’autre En 4 maisons Linge de lit compris couverte
côté du 8/8/12/12 Uniquement formule gîte Pas de restauration Zone de pêche
Blavet Ouvert { l’année Gîte uniquement Agencement de goût
Environ 15
km de
l’Auberge
Les gîtes de Cranne Baud 4 à 23 personnes 650€ { 1200 €/semaine Location simple Label Clefs Vacances
Environ 12 3 gîtes (3 clefs)
km de Ouvert du 1er/04 Uniquement formule gîte
l’Auberge au 30/09 Piscine chauffée et
couverte
Grand parc paysager
Presbytère de Ty Bihui Bieuzy 1 à 45 personnes Nuitée Randonneur : 16,00 € Bar / buvette, Label Rando Accueil
En centre Chambres de 2 à 7 Nuitée d'Hôte : 22,00 € Bibliothèque
Bourg lits Demi-pension : 36,00 € Cyber espace / accès Classé 3 épis Gîtes de
Environ 20 Ouvert toute Pension complète (à partir de 8 WIFI, France
km de l’année pax sur résa) : 48,00 € Informations
l’AUberge Gestion libre : 525,00€ (36 pax)/ touristiques, Agrément Education
125,00€ (9 pax) Lave-linge et séche- Nationale
Petit déjeuner : 6,00 € linge collectifs,
Panier repas: 13,00 € Accompagnements de bâtiment historique
Repas :15,00 € randonnées
site internet très
Tarif préférentiel pour les dynamique
enfants

NOM LIEU CAPACITE/ TARIFS PRESTATIONS Points forts
Période
d’ouverture
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l’Auberge
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Centre Bourg Chambres de 2 à 7 Offre séjour P.C. 2 nuits : d’hôte Accueil »
13 km de pers. 130€/pers Evènements familiaux Piscine chauffée
l’Auberge Ouvert { l’année
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En centre Chambres de 2 à 5 et par nuit groupes
ville /bord pers. Salles de séminaires
du blavet Ouvert { l’année Organisations
32 KM de d’évènements
l’Auberge ponctuels en lien avec
les animations locales
Domaine de Plouay 39 personnes en Nuitée simples : de 16,20 € { Gestion libre, petits Gîte de France 3 épis
Manéhouarn Au centre de chambre de 4 à 7 19,60€ déjeuners ou pension Gestion communale
la ville dans pers. ½ pension groupe : de 33,60€ { (pour les groupes
un grand 35,30€ uniquement)
parc boisé Pension groupe : de 43,70€ { 46 Cuisine « collectivité »
municipal € mise à disposition
Dans un Location appartement : Espace de jeux pour
dépendance 265€/semaine enfants, parcours de
du château Location gîte entier : santé, vélodrôme…
24 km de 4180€/semaine
L’auberge
La Petite presqu’île Locoal- 16 personnes Nuitées simples : de 50 { 70 € la Repas du soir sur Eco acteur du pays
Mendon chambre de 2 à 4 personnes réservation d’Auray
Au bord de la Chambres de 1 à 4 PDJ : 5€ (gratuit pour les moins Mise à disposition de Rando Accueil
ria d’Etel pers. de 3 ans) la cuisine Gîte en éco
A 5 minutes Ouvert du 1er juin Location de vélo et construction
de la voie au 31 décembre kayak Site Natura 2000
express séjours à thèmes
Dans un autour de la voix et de Très beau site
village la cuisine bio internet
traditionnel
A 26 km de
l’Auberge
Au vu de cette synthèse, on peut dire que l’offre de gîtes d’étape est assez complète. Tous sont proches des
GR de Bretagne et proposent des prestations de qualités. Les tarifs sont à peu près tous similaires et
beaucoup offrent un accueil personnalisé pour les groupes.
3 d’entre eux sont impliqués dans la vie locale avec des animations ponctuelles. L’offre de
restauration/bar reste sur réservation pour tous.

Positionnement de l’Auberge face à la concurrence
POINTS FORTS PAR RAPPORT A LA POINTS FAIBLES PAR RAPPORT A LA

CONCURRENCE CONCURRENCE
 central par rapport aux grands sites  un emplacement un peu éloigné des sites
touristiques de randonnées et bruyant
 Un nom qui est connu au niveau local  une réputation essentiellement tournée
sur l’organisation d’évènements
 un terrain très spacieux et arboré  pas d’équipements de loisirs au sein du

domaine (piscine, jeux pour enfants…)
 une cuisine professionnelle équipée  l’agencement actuel est { revoir pour

permettre plus d’espaces dédiés {
l’hébergement
 un équipement d’animation intéressant  pas de labélisation ni de démarche

(parquet et scène amovible, sono) environnementale pour le moment

En conclusion de cette étude environnementale…
L’Auberge de Lann Menhir se situe sur un axe entre Rennes et Lorient (route nationale) et sur une
départementale qui enregistre un flux routier moyen de 2000 véhicules jour. Sa proximité avec la
ville de Lorient est intéressante par rapport aux clientèles touristiques en transit ou en séjour
sur place.
De nombreuses activités sportives tournées vers la nature sont présentes et bien structurées à
proximité, même si la commune en elle-même n’est pas un lieu bien référencé en tant que site
touristique.
En conséquence on peut dire que l’Auberge dispose d’une bonne accessibilité, d’un environnement
touristique plutôt favorable et d’une bonne proximité par rapport aux bassins de population
importants (à moins de 2h).
Par contre elle pêche par sa situation « carrefour » et par le peu de dynamisme des instances
touristiques locales. Les sites internet du syndicat de la vallée du Blavet ou de la commune
donnent peu d’informations touristiques et ne sont pas mis { jour.
On peut noter une identité de territoire très marquée par la ruralité et par la protection de
l’environnement, où les activités de pleine nature trouvent leur place naturellement.
On pourra donc s’appuyer sur cette dimension pour repenser l’offre de l’Auberge autant pour la
restauration (repas ou casse croutes des sportifs, présentation d’une carte « produits du terroir »),
que pour sa décoration, son ambiance.
L’Auberge peut donc se positionner sur une offre déclinée sur le « multi-activité » :
- Hébergement pour petits groupes de randonneurs
- Restauration de passage, plats du jour simple et de terroir.
- Restauration des clients hébergés dans la région, cuisine de terroir familiale et créative
- Bistrot festif et évènementiel pour la population locale et la clientèle hébergée dans la région
(apéritifs locaux agrémentés, ambiance, concerts…)
- Information touristique, ventes de cartes postales et topoguides ; accompagnement des groupes
de randonneurs dans la mise en place de leur séjour
- Accueil d’artistes en résidence, expositions liées avec les évènements culturels proches.

1.2 Analyse du bâtiment et du site : points forts et points faibles de sa situation
et de son agencement

1.2.1 Localisation
L’auberge est située entre une route de « desserte locale » et la route nationale N24 qui coupe son
terrain.
Elle est en retrait, cachée derrière une série d’habitations en lotissement.
Actuellement, elle n’est signalée que d’un côté de la route (de Languidic vers Baud).
La signalétique routière est présente dès la sortie de la N24 sur la commune de Languidic mais
pas sur la commune de Baud, alors qu’elle est { mi-chemin entre les deux communes. De plus, elle
pourrait jouir d’une bonne visibilité sur la N24 (signalisation par panneaux des deux côtés de la
Nationale).
1.2.1 Situation Urbaine :
Points forts Points Faibles

 Une visibilité possible depuis la Nationale 24  Nuisance sonore de la voie express (N24)
 Un grand terrain { l’abri du vis { vis  Manque de visibilité depuis la route
 Axe passant localement.  En retrait, derrière un lotissement d’habitation
(relations voisinage ?)
 Lann Menhir est au croisement de Languidic/
Baud et Pont-Augan, point de départs de
nombreuses randonnées pédestres le long du
Blavet

1.2.3 Situation architecturale et constructive :
PLAN CADASTRAL DE LA PROPRIETE
Le domaine de L’Auberge s’étend sur 3 ha de terrain, avec de grands parkings et quelques espaces
de verdure. Le gérant actuel a fait installer 2 porches pour l’organisation des cocktails en
extérieur.

PLAN DE MASSE DU BATIMENT PRINCIPAL : rez-de-chaussée
Le bâtiment principal a une surface au rez-de-chaussée d’environ 900 m2, dont seuls 328 m²
sont destinés { l’accueil de la clientèle (hors sanitaires, cuisine, locaux de stockage etc.). L’espace
cuisine (y compris plonge et stockages) représente à lui seul près de 270 m².

PLAN DE MASSE 1er ETAGE : CHAMBRES
L’étage, avec ses 5 chambres d’hôtes, { une surface utile de 210 m², dont un grenier aménageable
de 30 m².
En plus de ce corps de ferme principal, on trouve sur le terrain une petite maison d’environ 90
m² habitable (en cours de rénovation) et 3 grands hangars dont deux sont construits en brique
alvéolée.
La surface exploitable est donc très intéressante. De plus l’ensemble du domaine attenant au fonds
de commerce se situe sur un terrain viabilisé et constructible, ce qui laisse la place à de
nombreux projets d’aménagement possible.

POINTS FORTS ARCHITECTURAUX POINTS FAIBLES ARCHITECTURAUX
 Un bâti traditionnel (corps de ferme)  Façade hétéroclite (crépis blanc/crépis
rouille/pierres apparentes)
 un agencement avec beaucoup de perte
 Espace et circulation aisée
d’espace (surface de l’espace cuisine trop
important) + accès handicapés limité
 Gros œuvre sain  un choix de matériaux peu esthétiques
(carrelages sans coordination, présence de
moquette dans les salles de restaurant et aux
étages)
 Potentiel d’extension important  pas de démarche d’éco-construction jusqu’{
présent : toiture en fibro-ciment/ présence
suspectée d’amiante dans certains bâtiments
 L’agencement des espaces extérieurs est {
 Grand espace paysager repenser, à harmoniser
 Une orientation « nord-ouest » du bâtiment
principal
 Questionnement par rapport aux normes de
sécurité (portes coupe-feu absentes
notamment)

1.3 Définition du projet final au vu des analyses
Cette analyse architecturale montre que plusieurs axes de développement sont possibles.
L’Auberge possède de nombreux atouts pour envisager la création d’une véritable structure
d’hébergement touristique.
Cependant, n’étant pas actuellement développée en tant que tel, il est absolument nécessaire
d’envisager différentes hypothèses pour éviter une perte totale d’identité. Le fait qu’elle change
2 fois de gérant en 3 ans risque effectivement de lui faire perdre totalement sa notoriété, d’autant
plus si on envisage purement et simplement l’arrêt de l’activité que le gérant actuel tente de
développer.
Aussi on peut envisager plusieurs hypothèses :
1.3.1 Hypothèse 1 : Maintien de l’activité en l’état et amélioration des services

« évènementiel »
Le carnet de commande du gérant actuel pour l’année 2012 représentait fin janvier un montant
de 63 000€ environ. Au vu du C.A. de l’année 2010/2011, on peut supposer que son prévisionnel
est d’environ 200 000 €.
De plus, de nombreux contrats déjà signés (avec versement d’acomptes de 25%) concernent des
évènements locaux comme des déjeuners de travail de la Mairie ou des clubs sportifs, autrement dit
de futurs partenaires.
Il s’avère donc que cette activité était en voie de devenir une activité solide.
Cependant, cette réussite en devenir est liée à la présence du gérant actuel, qui s’avère être un
chef aguerri et réputé.
Il serait donc logique de maintenir purement et simplement cette activité mais cela supposerait :
 de m’associer avec un traiteur « équivalent » ou bien d’engager un cuisinier confirmé,
capable de tenir le cahier de commandes et de s’engager sur le long terme ;
 d’abandonner l’idée d’une auberge de terroir créatrice d’évènements locaux et d’un accueil
de petits groupes de randonneurs, alors que nous avons vu que l’emplacement s’y prêtait
bien ;
 d’envisager une période de fermeture pour la rénovation du bâtiment (afin que cela ne
vienne pas « perturber » des évènements types mariages. Les clients n’apprécieraient
certainement pas de voir le lieu qu’ils ont réservé détérioré provisoirement du fait de travaux
assez lourds)
 sortir de ce qui me tient { cœur et, de ce fait, perdre l’âme du lieu.

1.3.2 Hypothèse 2 : Suppression pure de l’activité actuelle et changement de
destination
Cette hypothèse n’est bien évidemment pas { retenir pour de multiples raisons.
Bien qu’elle faciliterait la réalisation du projet final en permettant une fermeture définitive le
temps des travaux de réhabilitation et une organisation plus simple l’année de démarrage, elle
impliquerait également :
 la nécessité de revendre les contrats vendus { d’autres prestataires et de rembourser
éventuellement les clients qui ne seraient pas d’accord avec le risque de perdre une clientèle
importante ;
 le refus pur et simple du gérant de me revendre son fonds de commerce ;
 le risque de perdre les relations institutionnelles locales du fait de ce changement brutal.
1.3.3 Hypothèse 3 : Vers une transformation en douceur
En rachetant un fonds de commerce, on achète un fichier de clientèle et également un cahier de

commande.
Il est donc logique d’essayer de trouver une solution permettant d’assurer les contrats conclus
par le gérant actuel tout en essayant de développer les autres activités envisagées pour
l’avenir de l’Auberge.
Cela permettra de montrer aux partenaires financiers et institutionnels la volonté de ne pas créer
de rupture, de rassurer le gérant sur la continuité de son affaire, et d’éventuellement de capter une
future clientèle pour les hébergements, qui sera peut-être curieuse de venir voir l’évolution de
l’Auberge.
Cette transformation suppose cependant quelques points qui pourraient s’avérer sensibles :
 la négociation avec le gérant pour assurer les contrats conclus ;
 le risque de ne pas pouvoir sortir de cette activité au vue des contrats conclus ;
 la difficulté d’intégrer dans le planning des travaux absolument nécessaires pour un
déploiement rapide de l’activité « hébergement » ;
 le rachat de la propriété pour assurer une garantie foncière auprès des banques : au vu des
investissements envisagés, un emprunt conséquent sera nécessaire.

1.4 Synthèse
Assurer une transition en douceur et progressive semble la seule solution raisonnable pour
assurer la cohérence du projet.
Points forts :
 une continuité logique avec l‘activité actuelle

 une maîtrise totale du projet avec le rachat de la propriété
 une dynamique locale sur le long terme avec le développement d’une activité touristique
pérenne
Points faibles :
 Risque d’avoir du mal { assurer les contrats conclus si le gérant actuel refuse un partenariat ;
 La redéfinition de l’activité commerciale (actuellement « restaurant/traiteur ») pour le
développement des autres activités (hôtellerie, bar, lieu d’exposition…)
 La dynamique locale sera-t-elle réellement présente et suffisante pour le déploiement des
activités annexes ?
 Un montage financier et juridique peut-être compliqué pour assurer la pérennité financière du
commerce.

PARTIE 2 : La faisabilité technique, économique et juridique du
projet de réhabilitation
Synthèse des orientations choisies à l’issue du diagnostic

Après étude de l’offre touristique du Syndicat de la Vallée du Blavet et du Cap l’Orient et des
échanges avec plusieurs personnes responsables du tourisme (dont la CCI du Morbihan), on peut
constater que l’offre sur le secteur des accueils randonneurs est conséquente et souvent de
bonne qualité, tant au niveau de l’hôtellerie que de la restauration.
Pourtant l’ouverture d’un établissement regroupant bar, restaurant et chambres de bon confort et
assurant un lieu de convivialité et de culture au niveau local semble quand même une opportunité.
Il est dommage que le gérant actuel ne puisse continuer son activité actuelle, alors qu’elle
commençait { prendre son envol. Il est donc nécessaire d’étudier sérieusement les conditions de
la reprise afin d’assurer une certaine continuité avec l’activité existante.
N’étant pas issue de la restauration, il sera nécessaire de mettre en place un partenariat avec un
ou des traiteurs locaux pour assurer l’offre « évènementiel ».
Il me sera en effet difficile d’occulter l’importance de la qualité de la restauration dans la
réussite du projet, le restaurant ayant été le principal vecteur de clientèles jusqu’{ présent.
Les chambres, quant à elles, apporteront non seulement un service supplémentaire { l’offre mais
permettront également d’attirer de nouvelles clientèles touristiques.
Le bar « culturel » et les services annexes seront surtout un apport déterminant pour la
rentabilité de la structure et pour son positionnement touristique local, l’idée étant d’en faire
un acteur socioculturel local important.
Certains pré requis sont donc nécessaires pour assurer les bases du projet :
 Mise en place d’un projet attractif pour attirer une clientèle nouvelle et créer une réelle
dynamique locale. La réussite de cette reprise dépendra de la qualité de l’animation sur place.
 L’embauche rapide d’un « cogérant » ou d’un salarié motivé, issu de préférence de la
restauration traditionnelle. De cette façon la synergie des compétences permettra d’assoir
une réputation solide { l’Auberge (ANNEXE 8 : fiche de poste et contrat de travail du cuisinier).
 Offrir un service PLUS et se démarquer de ses concurrents les plus proches :

- en adhérant aux labels « Bistrot de Pays » ou « Auberge de Pays », labels encore
inexistants en Bretagne
- en disposant d’un écolabel type « La Clef Verte » afin d’attirer des clientèles ciblées et
sensibilisées aux approches environnementales
- en proposant des séjours thématiques
- en créant rapidement des animations ponctuelles ouvertes sur le local
- en se positionnant rapidement comme établissement « Rando Accueil » (voir ANNEXE 3)
- en rénovant l’établissement afin qu’il puisse répondre aux attentes d’un plus grand
nombre de clientèles différentes

- en aménageant les chambres afin qu’elles puissent accueillir une clientèle variée
(individuels, familles ou groupes, personnes handicapées)
- en prévoyant des chambres familiales capacité 3‐4 personnes
- en ré agençant les extérieurs pour créer un lieu de vie (aires de jeux, espace « ferme »
avec animaux, pâturage pour les chevaux, zones de détentes dans les parties ombragées de
la propriété, coins pique-nique…) tout en préservant un parking conséquent pour
l’accueil des grands groupes « événementiel ».
- en améliorant la signalétique depuis Baud et sur la N24 ;
L’enjeu de la rénovation est de développer l’activité pour augmenter le Chiffre d’Affaire afin
d’améliorer d’années en année la Capacité d’autofinancement pour :
 Pérenniser les emplois et permettre de nouvelles embauches
 Continuer les investissements pour toujours améliorer les offres de service
Dans ces conditions, on comprend que l’atteinte des résultats passe par des prestations de qualité
nettement supérieures { celles proposées aujourd’hui du point de vue :
 Du bâtiment et des aménagements intérieurs et extérieurs
 Des offres d’hébergement (trop limitées par rapport au potentiel de l’établissement)
 Des services annexes
 De l’animation du lieu
 Des actions de promotion et de communication
 Du référencement et de la notoriété de l’établissement par la satisfaction des clientèles.

2.1 La définition du schéma d’aménagement et chiffrage sommaire
2.1.1 Un programme de transformation par étape : augmentation de la capacité

d’accueil, réagencement de l’espace « évènementiel »
Année 1 : l’année de transition
Au moment de la reprise (envisagée au mois de septembre 2012), il sera nécessaire de « jongler »

entre les contrats « évènementiels » déj{ conclus par l’actuel gérant, le lancement de travaux de
rénovation permettant rapidement l’exploitation des activités « hébergement » et « table d’hôtes ».
Ainsi, en année 1, l’activité de l’Auberge sera la suivante :

 assurer les évènements programmés et conclus par le gérant actuel en développant un
partenariat avec lui (partage des recettes à hauteur de 70% pour sa part)
 développer une commercialisation des hébergements et de la table d’hôtes par une
communication auprès des organismes et associations de randonneurs entre autres (pédestre,
cyclistes).
Travaux prioritaires pour une commercialisation complète des hébergements dès le mois de
décembre :
 rénovation de la petite maison en 2 chambres dont une accessible PMR (90 m²) et un espace
de rangement collectif
 création d’une suite familiale (4/6 personnes) dans le grenier de l’étage (30m²)
 installation d’une salle d’eau pour la petite chambre de l’étage (15 m² + extension salle
d’eau 5m²)
 aménagement du « loft » à l’arrière du bâtiment en 5 chambres dont 2 PMR au RDC (200
m²)
 rafraîchissement des chambres existantes et créations de rangements collectifs dans le
couloir.
Dans un premier temps, le logement de fonction sera indépendant du domaine (recherche d’un
logement proche)
Soit 340 m² de travaux de rénovation et environ 250 m2 d’aménagements divers.

Ce qui nous donne un planning prévisionnel suivant, déterminé par l’agencement des bâtiments :
Sept. Oct. Nov. Déc. Janv. Fév. Mars Avril Mai Juin. Juil. Août
RDC
EXPLOITATION / PETITS TRAVAUX D’AGENCEMENT
bât principal
ETAGE :
rénovation chambres existantes + TRAVAUX EXPLOITATION
création
LOFT :
TRAVAUX EXPLOITATION
création de 5 ch.
PETITE MAISON :
TRAVAUX EXPLOITATION
Création de 2 chambres
Je tâcherai de prévoir un budget pour un premier agencement extérieur du parc, en prévoyant

surtout des cheminements bien délimités et accessibles ainsi que des moyens de « cacher » les
espaces fonctionnels du bâtiment.
Compte tenu des délais assez courts, il conviendra d’effectuer le dossier prévisionnel des
travaux pour la commission de sécurité en amont de la date de reprise, avec l’aide d’un
cabinet d’architecte, au moins pour la partie du bâtiment ayant déjà des chambres d’hôtes.
Il n’y aura pas d’extension du SHON sur cette première tranche de travaux.
Année 2 : année de consolidation
Je miserai sur une augmentation du taux d’occupation moyen des chambres à 39%.
Au niveau de l’évènementiel, je consacrerai cette année à une transition vers des locations de la
grande salle de réception et l’organisation d’animations à destination de la clientèle locale
(soirées et journées dansantes, concerts, exposition, rencontres culturelles etc.).
D’octobre { décembre, j’organiserai les travaux de réagencement de cet espace « réception » pour le
rendre plus en adéquation avec le projet de « bistrot de pays ».
Je veillerai à ne pas se faire chevaucher l’accueil de groupes avec les locations de salle privées.
Les deux petites salles de restaurant seront exclusivement réservées { l’activité de table d’hôtes ou
de séminaires.
Travaux d’agencement année 2 (pour une exploitation dès le mois de décembre)

 réagencement du rez-de-chaussée en vue de l’ouverture d’un bistrot de pays/brocante pour
une mise en place en année 3, soit 260 m² de surface de travaux
 achat et restauration de mobilier pour l’agencement de l’espace « bistrot-broc » : 10 000 €

A l’issue de cette année 2, en fonction des résultats, je pourrai envisager d’autres agencements pour
augmenter et varier encore plus l’offre d’hébergement (nouvelles chambres, gîtes collectifs dans les
hangars, création de salle de séminaire, espaces de jeux extérieurs, piscine…).
Il sera cependant important de bien analyser l’évolution de la demande (voir l’enquête de
satisfaction en ANNEXE 7) qui, seule, pourra déterminer l’intérêt et la faisabilité
d’investissement futurs.
2.1.2 Estimation des coûts des travaux
Année 1 :
Coût prévisionnel des travaux m² HT (hors honoraires), sur un montant global

Y Compris raccordement aux réseaux.
Réhabilitation lourde : 240 m² x 1 100 € = 264 000 €
Rénovation : 100 m² x 900 € = 90 000 €
Décoration et achat de mobilier neuf : 250 m² x 120 € = 30 000 €
(15 000 € de mobilier ; 10 000 € de décoration)
TOTAL HT 384 000 €
Année 2 :
Réagencement du rez-de-chaussée : 260 m² x 70€ = 18 200 €

Décoration et achat de mobilier (budget maxi) = 10 000 €
TOTAL HT 28 200 €
Aménagement des espaces extérieurs :
Je prévois un budget maximum de 15 000 € hors taxes pendant les deux premières années, que je
réévaluerai en fonction des besoins d’agencement.
Coûts des études préalables et maîtrise d’œuvre (frais d’architecte):
Objectifs des études préalables : renseigner l'équipe de Maîtrise d'Œuvre sur les caractéristiques
physiques et structurelles du bâtiment
Levée du bâtiment et abords 1 000.00 € (forfait)
Etude géotechnique (extension et mur placette) 1 000.00 € (forfait)
Expertise structure + préconisations 1 000.00 € (forfait)
Elaboration du projet, assistance passation des marchés et suivi de la réalisation (la mission EXE,
études d’exécutions, est justifiée par l'intervention sur existant)
Mission base + EXE 12 % du montant des travaux

Missions annexes
Coordination SPS (Sécurité et Protection de la Santé) 1.2 % du montant des travaux
Contrôle technique (missions L, SEI et HAND) 1.2 % du montant des travaux
2.1.3 Cahier du programmiste « Aménagement des chambres » :
Etat des lieux
 Existence d’une petite maison d’environ 90 m² habitables, en cours de rénovation à

vocation d’habitation principale pour le moment.
 1 grenier déjà réservé (eaux sanitaires, électricité) au niveau des chambres d’hôtes (30m²)
 1 grand loft situé { l’arrière de la cuisine dont les réservations sont également faites (100 m²
sous 7 m de plafond en soupente)
 5 chambres déjà existantes { l’étage du bâtiment principal (au-dessus du restaurant et des
cuisines) : 2 d’environ 30 m2 avec salle d’eau intégrée, équipées pour le moment de lit double
140x190 ; 2 dans un espace privatif avec 1 salle de bain et toilettes séparées (1 lit double et
deux lits simples), servant pour le moment de chambres de fonction, le tout pour environ 60
m2 ; 1 chambre équipée de 3 lits simples d’environ 15 m², sans salle de bain.
Ces chambres sont équipées et décorées très chichement et gagneraient à être réactualisées pour
répondre aux demandes des clientèles actuelles : présence de moquette dans les couloirs,
matériaux à bas couts, papiers peints démodés. D’autre part il n’y a pas pour le moment de
chambres accessible PMR, ni de chambres familiales.
Rappel :
La vocation future de l’Auberge : proposer un hébergement pour des individuels ou des
groupes, type chambre d’hôtes, couplé avec une table d’hôtes et un espace évènementiel.
La possibilité d’offrir un hébergement réel sur place sera la garantie d’une santé financière plus
solvable.
Objectifs qualificatifs
 Accueillir la clientèle dans de meilleures conditions, optimiser la modularité des espaces.

 Accueillir tout type de clientèle, quel que soit son handicap ou sa particularité.
 Répondre aux normes de sécurité E.R.P. et accueil PMR pour les chambres en RDC
 Entrer dans les normes de classification « RANDO accueil » et « La Clef Verte »
 Créer une ambiance accueillante et chaleureuse, conviviale et confortable, y compris dans les
espaces communs aux chambres (couloir, escalier…).
 Une construction ou une rénovation entrant dans une démarche environnementale.

Les principes de bases
Identité
Chaque chambre sera décorée en fonction d’un thème associé à la vie rurale :
grange (bois, échelle…), cidrerie (pommes, bouteilles, verger…), écurie (cuir,
paddock, selles, …), basse-cour (poules, canards, grains, mare…), bergerie (laine,
barrières en bois…), tisserie (métier { tisser, dentelle, tissus variés…), laiterie (fer
blanc, vache, douceur…), grenier (vieux objets, poutres apparentes…), miellerie
(abeilles, miel, pollen…).
Le choix des matériaux devra tenir compte de cette identité.
Modularité
Chambre double (2/3 pax) : On doit pouvoir y accueillir des couples mais également des
personnes seules.
Une troisième personne doit pouvoir y séjourner
Chambre familiale (3 à 4 pax) : Accueil de couple avec enfants (de 1 à 4) mais également de
personnes individuelles
Grande suite (4 à 8 pax) : accueil de très grandes familles ou de petits groupes.
Intimité
Une salle de bain (ou d’eau en fonction de l’espace disponible) pour chaque chambre (ou suite), en
accès direct.
Bonne isolation phonique.
Eviter le vis-à-vis.
Pour les chambres accueillant plus de 4 personnes, envisager des toilettes séparées de la salle de
bain.
Chaque chambre devra donner les meilleures garanties de repos à ses occupants.
Sécurité
Chaque chambre devra être équipée d’un système de fermeture (1 clef différente par chambre mais
avec un passe général), de détecteur de fumées.
Les ouvertures devront être sécurisées afin d’éviter les risques de chutes
Fonctionnalité
Chaque rangement est choisi ou conçu pour permettre le rangement des effets personnels de
CHAQUE occupant.
 Dans les salles de bains, il faudra installer des porte-serviettes en rapport avec le nombre
maximal d’occupants.
 1 lavabo équipé (tablette, miroir, prise électrique, porte serviette) pour 4 personnes
 des tablettes de nuit pour chaque personne

 un espace « détente » dans chaque chambre
L’auberge ayant une vocation d’accueil randonneurs on pourra envisager un espace de rangement
commun pour les effets personnels très sales dans les couloirs d’accès aux chambres.
Hygiène
Le choix des matériaux pour le sol et les murs devra répondre aux normes sanitaires et permettre
un nettoyage efficace et rapide. Ils devront également réduire les risques d’allergies.
Confort
On veillera à la qualité des literies, des assises et des éclairages (à moduler en fonction de leur
utilité) de chaque chambre.
La circulation devra être aisée y compris pour le personnel de ménage.
Environnement
Le choix des équipements devra être fait dans un souci d’économie d’énergie et d’eau.
L’isolation thermique est absolument indispensable
Principes spécifiques aux chambres « accessibilité PMR »
Descendre les équipements à hauteur de personne assise ;

Zones de circulation suffisante pour le passage d’un fauteuil électrique (angles de braquages
larges)
Assises et lits rehaussés
Pour autant on évitera l’aspect médicalisé afin de rester dans une ambiance de vacances et de
détente.
2.1.4 Planning prévisionnel des travaux

M-4 M-3 M-2 M-1 M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 M11 M12
SEPT OCT NOV DEC JANV FEV MARS AVR MAI JUIN JUIL AOUT
Etudes préalables
Etudes projets
Réalisation des
travaux A1

2.2 Approche marketing
2.2.1 Clientèles ciblées en fonction des activités proposées
Au vue des préconisations apportées par l’analyse du scénario choisi, la clientèle que je ciblerai
sera plutôt une clientèle de classe moyenne, habituée aux vacances en chambres d’hôtes ou
village vacances, souhaitant découvrir la vie locale, au-delà des grands sites touristiques,
dans une démarche respectueuse de l’environnement.
Je développerai rapidement des offres de séjours « tout compris » pour les associations sportives
et les séjours découvertes pour garantir le fameux « bouche à oreille »
Hébergement (avec ou sans restauration)
 Clientèle individuelle de loisirs : touristes, seniors en recherche d’un point d’hébergement

central leur permettant un déplacement en étoile
 La clientèle Groupe autour de séjours actifs (cyclo, rando, VTT, équestre, kayakistes), de
séjours découvertes (avec thématiques diverses et originales), et également autour
d’évènements familiaux (anniversaires, mariages…)
Restaurant (ouverture à la clientèle extérieure en année 2, sur réservation)
 La clientèle Groupe (Associations, repas familiaux, déjeuners d’affaire) hébergée { l’Auberge

ou bien extérieure (déjeuner d’affaires, de famille…)
 Clientèle de proximité : résidents permanents, touristes en séjours dans les hébergements
marchands alentours (camping, gîtes en particulier) et non‐marchands (résidences
secondaires, familles et amis)
 Clientèle de passage
Bistrot et Brocante (commercialisable dès l’année 3) :
 Clientèle locale dans un secteur d’une 20aine de km

 Clientèle hébergée sur place
Tendance saisonnière des périodes d’accueil en hébergement en fonction des clientèles ciblées :
janv fév mars avril mai juin juil août sept oct nov déc
Individuels
« étape »
Individuels
séjours
Evènements
familiaux
Groupes
étapes
Groupes
séjour
locaux

2.2.2 Une gamme d’offres qui permette l’échange et l’implication au niveau local
(mix marketing)
L’offre que je proposerai devra s’appuyer sur une identité forte qui « colle » avec l’environnement
(terroir et nature) et qui permette { la clientèle d’oublier les désagréments liés à la N24. Le cadre
est propice à une ambiance festive et à la découverte de l’environnement proche.
Face à une concurrence forte, il conviendra de proposer des produits de bon rapport
qualité/prix, avec une restauration simple mais de bonne qualité.
Offres pour les clientèles « Individuelles »
Au niveau de l’hébergement :
 accessibilité : parking privé et adapté, 3 chambres PMR
 confort : chambres doubles ou familiales, y compris une grande suite, matériel bébé, accès
internet, salle de bains privée, laverie avec table et fer à repasser
 équipements : parc naturel, espaces détente en intérieur et en extérieur, bar, salle privatisée
(en option), aire de jeux, prêts de jeux (jeux de société, pétanque, badminton…)
 services : petit déjeuner inclus dans la nuitée, table d’hôte le soir sur réservation, paniers
repas, accueil, information touristique, point courrier, coffres à la réception, transfert des
personnes et/ou des bagages, location vélo, vente produits locaux, si possible biologiques.
Au niveau de la restauration :
Menu unique type « table d’hôte », tout inclus, favorisant les produits locaux et si possible
biologiques, ainsi que les recettes traditionnelles (voir exemple de menu en ANNEXE 9)
Soirées spéciales liées aux animations ponctuelles.
Activités/animation :
 aide à la préparation des séjours
 soirée animées ponctuelles
 découverte de la région avec guide-accompagnateur (avec participation, tarif préférentiel à
négocier)

Offre de séjour pour la clientèle individuelle :
Objectif commercial : rentabiliser les semaines hors vacances scolaires
Produit commercialisable dès la première année
(voir cotation en ANNEXE 5)
TITRE Balades sensorielles en vallée du Blavet
Nature et durée du séjour Mid-week 4 jrs/3 nuits
Arrivée possible lundi ou mardi
Dates programmées/périodes
Février-juin ; mi-août/octobre
proposées
Séjour proposé à date fixe
Clientèles cibles Couples sans enfants ou sénior
L’Auberge de Lann Menhir, ancien corps de ferme du XIXème siècle, vous
invite à découvrir la Vallée du Blavet au rythme de la nature : séance
d’éveil matinal, promenades sensorielles avec notre guide nature,
Argumentaire-présentation
découverte de la faune locale, repas traditionnels de Bretagne,
randonnées « au fil de l’eau »… Un séjour définitivement placé sous le
signe du réveil des sensations, auditives, gustatives et visuelles.
Tenue confortable pour les séances d’éveil, bonnes chaussures de
Conditions particulières
marche
Chambres doubles avec salle d’eau
Pension complète préparée par l’Auberge, { base de produits locaux.
Confort des hébergements, Balades et randonnées encadrées par un animateur « nature » diplômé.
Qualification de la restauration transfert sur les points de départ et d’arrivée des randonnées assuré par
l’Auberge. topo guides mis { disposition
Séance d’éveil sensoriel assurée par un coach sportif diplômé
Animateur « nature »
Encadrement
Coach sportif diplômé
Gare sncf de Lorient ou de Baud

Accès et transferts Aéroport de Lorient
Transfert depuis la gare ou l’aéroport possible
384 €
Prix publics par personne
Supplément single : 45 €
Hébergement en chambre double

Pension complète du déjeuner premier jour au déjeuner du dernier jour
(boissons incluses : ¼ vin, ¼ cidre, ou boisson sans alcool + café ou thé)
Inclus dans le prix Les visites au village de l’an mil ; la matinée kayak
Les randonnées encadrées, le prêt de topoguide pour la journée
« randonnée en liberté »
Le transfert sur les lieux de départs et d’arrivée
Dépenses personnelles
Boissons hors repas
Le prix ne comprend pas Taxe de séjour : 0,50€/nuit soit 1,50€
Linge de toilette
Le transport depuis le domicile
Suppléments Transfert depuis/vers la gare ou l’aéroport de Lorient : 9 € A-R/PAX

Programme descriptif du séjour « balades sensorielles »
Offres pour les clientèles groupes :
Les évènements familiaux :

 organisations de mariages, d’anniversaire, de cousinades… avec ou sans hébergement (42
personnes maximum en hébergement)
 La prestation pourra aller de la simple location de salle en gestion libre jusqu’{ la prise en
charge complète de l’évènement grâce à un réseau de prestataires à démarcher rapidement
(traiteur, animations de soirées, sorties organisées…). Tarification sur devis.
Les séjours « randonnées » (pédestre, VTTistes, équestres, kayakistes…)

 hébergement jusqu’{ 42 pax
 en pension, demi-pension ou juste petits déjeuners
 nuit ou séjours
 prêts de topoguides
 aides à la préparation de parcours
 transfert des bagages ou des personnes sur les lieux de départ et d’arrivée des randonnées
 kit réparation vélo en vente sur place, local de stockage
 pâturage pour chevaux…
Les offres « séminaires »

 hébergement jusqu’{ 42 pax
 en pension, demi-pension ou uniquement petits déjeuners ; pauses cafés
 nuit ou séjours
 mise { disposition d’une salle de travail avec matériel de projection
 organisations spécifiques de soirées, de visites

Les Séjours découverte
Exemple d’une offre « séjour groupe »

Objectif commercial : développer les ailes de saison
offre commercialisable dès la deuxième année (investissements à prévoir)
(voir cotation en ANNEXE 5)
TITRE « Troll d’Histoire » : légende et patrimoine de Bretagne
Nature et durée du séjour 8 jrs/7 nuits
Dates
mars-juin ; mi-août/octobre
programmées/périodes
Séjour proposé à date fixe
proposées
Clientèles cibles Groupes « jeunes seniors », C.E.retraités
L’Auberge de Lann Menhir, ancien corps de ferme du XIXème siècle, vous
invite { vivre l’expérience bretonne { travers le temps. De la Préhistoire {
Argumentaire-présentation nos jours, vous découvrirez la grande et la petite histoire et surtout les
nombreuses légendes qui ont forgé ce sacré caractère aux Bretons !!!
Dépaysement garanti !
bonnes chaussures de marche
Conditions particulières
séjour garanti à partir de 15 personnes. 22 personnes maximum
Hébergement en chambre doubles ou triples.
Confort des hébergements, Pension complète préparée par l’Auberge, { base de produits locaux ou {
Qualification de la l’extérieur, cuisine traditionnelle.
restauration Un animateur accompagnateur pour la durée du séjour
Activité/animation Guides spécifiques en fonction des visites
Transport durant le séjour (en option)
Accompagnateur référent
Encadrement Guides officiels pour les visites
Animation assurées par des artistes locaux ou l’animateur référent
Gare sncf de Lorient ou de Baud
Accès et transferts
Aéroport de Lorient
665 €
Prix publics par personne
Supplément single : 105€
Hébergement en chambre double
Pension complète du déjeuner premier jour au déjeuner du dernier jour
(boissons incluses : ¼ vin, ¼ cidre, ou boisson sans alcool + café ou thé SAUF
POUR LES REPAS EXTERIEURS)
Inclus dans le prix
Les visites guidées : village de l’an mil ; village de Poul Fetan ; musée d’art et
d’histoire de Vannes ; musée de la compagnie des Indes ; balade nautique sur
la Nin’Arion ;
Les animations de soirée
Dépenses personnelles
Boissons lors des repas en extérieur et hors repas
Le prix ne comprend pas Taxe de séjour : 0,50€/nuit soit 3,50€
Linge de toilette
Le transport depuis/vers le domicile et sur place
Transport pour le séjour : 2800 €
Suppléments
Linge de toilette : 3€

Programme descriptif « Troll d’Histoire »
Développement de l’activité Bistrot/Animation :
Dans un premier temps le bar sera ouvert { la clientèle extérieure lors d’évènements spéciaux :
concert, soirées ou repas dansants…
Dès l’année 3, après travaux de réagencement du rez-de-chaussée, ce bistrot sera ouvert à la

clientèle extérieure et proposera :
 bistrot « licence 3 » avec petit snacking de qualité le midi et « goûter »
 espace détente avec librairie/disquerie/ jeux de sociétés d’occasion
 vente des mobiliers restaurés
 épicerie de produits locaux (partenariat avec producteurs locaux)
 lieu d’exposition pour artistes locaux que j’envisage, par la suite, d’héberger en résidence
(location d’ateliers)
Je maintiendrai bien évidemment les soirées animées.

2.2.3 Cibles, réseaux de distribution et choix des supports de communication
Type de
cibles distribution Supports de communication
produit
Site internet + réseaux de distribution
(Toprural, Chambre-a-part…)
Clientèles individuelles En direct Label Clef verte, Rando-Accueil
Hébergement de passage ou en Centrale de Flyers, plaquette avec une charte
/ PDJ inclus recherche de courts réservation OT graphique en lien avec le site internet
séjours Référencement Guides (Routard par
exemple)
Signalisation routière +++
1) en direct 1/ mailings sur fichiers clientèles ‐
1) Touristes fidélisation
individuels ou 2) travail en réseau 2/ relationnel avec tous les prestataires
½ PENSION familles avec associations professionnels locaux (guides de pays,
ET SEJOURS 2) stages sportifs, sportives responsables sites, responsables
groupes jeunes et locales/responsables développement touristique local)
seniors C.E. / prestataires de Site Internet : liens à rechercher avec
services tous les prestataires d’activités
1) en direct Site internet
Couples sans enfants, Sites rando-accueil
Séjours mid-
jeunes seniors 2) partenariat Référencement sur Morbihan Tourisme
week
Bretagne/Nord Ouest « Breizh box » « Expérience en Bretagne »
individuels
de la France Envoi de mailing auprès de C.E. retraités/
3) travail en réseau fichier clientèle individuelles
Site internet
Séjours 1) en direct
Sites rando-accueil
spécifiques Associations sportives
Référencement sur Morbihan Tourisme
groupes Amicales retraités 2) partenariat C.E.
« Expérience en Bretagne »
sportifs/ France entière retraités/ fédération
Envoi de mailing auprès de C.E. retraités/
séniors sportives
fichier clientèle individuelles
Individuels
Site internet
Associations locales
1) en direct Salons du mariage
Associations sportives
Evènements Envoi de mailing spécifique pour les
Partenaires
2) travail en réseau évènements familiaux
institutionnels
Plaquette spécifique
Artistes locaux
D’une manière générale les premières années seront consacrées { une forte commercialisation :
Distribution directe :
 mise en place d’une réservation en ligne

 modification et actualisation régulière du site internet. (ANNEXE 4)
 création de flyers thématiques avec charte graphique identique au site internet (ANNEXE 4)
 présence sur les salons du tourisme et des salons d’évènementiel en lien avec le
positionnement de l’Auberge

Distribution Indirecte :
 mise en réseau/ adhésion Rando Accueil, Clé Verte, voire Gîte de France
 CDT Morbihan et CRT Bretagne, notamment par le biais des séjours « Expérience Bretonne »
(ANNEXE 7)
 agences organisationnelles morbihannaise et nationales (pour les mariages notamment)
 agences de voyage spécialisées dans le tourisme vert (Chamina, Atalante,…) pour l’offre
hébergement et pension…

2.3 Les conditions économiques et financières de faisabilité du projet
2.3.1 Les conditions d’exploitation
Ouverture de l’établissement
L’établissement sera ouvert à l’année en Année 1. Puis j’envisagerai une fermeture annuelle en
fonction de l’observation des résultats mois par mois, certainement au mois de novembre (du
15/11 au 15/12).
En année 1, l’activité sera réduite aux activités évènementielles les trois premiers mois pour
permettre la rénovation des chambres déjà existantes et la création de la suite familiale.
En année 2, une fermeture aux évènements sera nécessaire durant 3 mois pour les agencements de
la salle de réception/bistrot (octobre à fin décembre).
Grille tarifaire :
Basse saison Moyenne saison Haute Saison

Prix/chambre PDJ inclus
(nov./mars) (avril/juin ; sept./oct.) (juil./août)
Chambres doubles (base
40 € 45 € 50 €
2)
Suites familiales (base 3) 46 € 51 € 56 €
Suites PMR (base 3) 46 € 51 € 56 €
Grande suite (base 4) 55 € 60 € 70 €
Lit supplémentaire 10 € 12 € 15 €
PDJ supplémentaire 6€
Table d’hôte
Adultes : 20 € ; enfant (-13ans) : 12 €
(boissons incluses)
Panier repas 8€
Location vélo (y compris
½ journée : 7 € ; journée : 10 €
antivol et casques)
Patûrage cheval (prairie
5 €/ nuit ; foin : 5 €
avec abri et point d’eau)
Epicerie : vente de
On prévoira un ticket moyen de 6 € par adulte par séjour
produits locaux
Pour les évènements, la tarification se fera uniquement sur devis avec un tarif de base de
location de salle aligné sur le marché (environ 200 €/soirée pour une salle de 150 m² avec mise à
disposition de la cuisine)

2.3.2 Le plan de financement
Deux sociétés pour un même projet
Au vu des investissements très lourds, je décide de créer deux sociétés afin de minimiser les
charges d’exploitation :
 Une Société Civile Immobilière pour l’achat du terrain et des murs. C’est elle qui prendra en
charge les travaux liés aux bâtiments, y compris décorations intérieures (peinture et
revêtements).
 Une Société d’exploitation pour l’achat du fonds de commerce. Elle prendra en charge tous les
investissements liés { l’exploitation (véhicules, matériels divers, mobilier) et versera un loyer à
la SCI.
J’opterai certainement pour un statut d’EURL avec imposition sur la société (ce qui me
permettra de déduire ma rémunération des revenus de la société). Ce statut a l’avantage de
protéger mes biens personnels et familiaux (même si, comme nous le verrons, beaucoup de
ceux-ci risquent d’être investis…), de me laisser libre du montant du capital social de la
société et de pouvoir éventuellement me dégager de la gérance et d’embaucher par la suite un
gérant salarié.
Plan de financement SCI (année 1) et dotation aux amortissements de l’année 1 :
DEPENSES PRODUIT
FRAIS CONSTITUTIONS 1 000 € APPORT PERSONNEL 35% 183 704 €
SUBVENTION RENOVATION 20% TRAVAUX 70 800 €
ACHAT MURS ET TERRAIN 260 870 € EMPRUNT 480 341 €
TRAVAUX réhabilitation1100€/M² 264 000 € AIDE ENERGIE RENOUVELABLE 3 000 €
rénovation 900€/M² 90 000 € AIDE ACCESSIBILITE PMR 3 000 €
DECORATION 40€/m² 10 000 €
FRAIS D'AGENCE 39 130 €
MISSION ANNEXES 8 496 €
FRAIS ARCHITECTE 45 480 €
FRAIS NOTAIRES 20 870 €
TOTAL DEPENSES 739 846 € TOTAL PRODUITS 740 846 €
BESOIN EN FOND DE ROULEMENT 1 000 €
La SCI n’ayant pas de frais de fonctionnement majeurs, son BFR n’a pas besoin d’être très
important.
Je me suis basée sur les subventions et aides minimum accordées par la région pour les travaux.
L’emprunt a été calculé sur 30 ans avec un taux de 4% avec une annuité constante de 27 778 €.
Les charges financières s’élèvent donc en Année 1 { 19 214 €.

DOTATION AUX AMORTISSEMENTS Montant Nbe année
RACHAT frais const. 1 000 € 5 200 €
achat MURS 160 870 € 20 8 044 €
INVEST Wx rénovation 264 000 € 20 13 200 €
Wx 2nd œuvre 90 000 € 15 6 000 €
Décoration/mobilier 10 000 € 10 1 000 €
frais archi 45 480 € 5 9 096 €
frais notaires 20 870 € 5 4 174 €
Frais agence 39 130 € 5 7 826 €
TOTAL DOTATION AUX AMORTISSEMENTS 49 540 €
Plan de financement Société d’exploitation (année 1)
DEPENSES PRODUIT
FRAIS CONSTITUTIONS 1 000 € APPORT PERSONNEL 40% 39 391 €
ACHAT FOND COMMERCIAL 83 478 €
mobilier 15 000 € EMPRUNT 114 487 €
FRAIS D'AGENCE 12 522 €
FRAIS NOTAIRES 7 878 €
achat minibus 12 000 €
AMENAGEMENT EXTERIEURS 15 000 €
TOTAL DEPENSES 146 878 € TOTAL PRODUITS 153 878 €
BESOIN EN FDR 7 000 €
Crédit TVA nov 2012 25 848 €
J’ai calculé le BFR en fonction des résultats des premiers mois et du crédit de TVA sur l’achat du
fonds du minibus et du coût des travaux d’aménagement extérieur.
L’apport personnel est supérieur en pourcentage { celui de la S.C.I, afin d’offrir plus de garantie.
Je n’ai pas inclus de subventions, les travaux lourds étant pris en charge par la S.C.I.
L’emprunt a été calculé sur 15 ans avec un taux de 4%, avec une annuité constante de 10 297 €.
Les charges financières s’élèvent { 4 579€ en année 1.
DOTATION AUX AMORTISSEMENTS Montant Nbe année

RACHAT frais const. 1 000 € 5 200 €
materiel et outillage 8 208 € 4 2 052 €

autres immo corpo 7 663 € 4 1 916 €
INVEST
minibus 12 000 € 5 2 400 €
aménagement extérieur 15 000 € 10 1 500 €
mobilier 15 000 € 8 1 875 €
TOTAL DOTATION AUX AMORTISSEMENTS 9 943 €

2. 3.3 Synthèse des éléments de faisabilité
Il existe deux contraintes dans ce montage de financement qui doivent absolument être prise en
compte pour l’établissement des comptes prévisionnels :
- La SCI doit pouvoir rembourser son emprunt chaque année. Le loyer versé par la Société
d’exploitation (seul revenu de la SCI) devra donc couvrir aux moins l’annuité constante et une
partie des amortissements, sans quoi la SCI ne pourra plus investir très rapidement.
-La société d’exploitation, quant à elle, devra être soulagée de trop grosses contraintes financières
en pleine période de lancement. La marge de manœuvre est donc la négociation du loyer.
Si on s’en tient aux besoins de la SCI, il faudrait donc que ce loyer soit au moins égal { 45000 € pour
couvrir les annuités d’emprunt et la moitié des dotations aux amortissements, ce qui n’est pas
envisageable.
J’ai donc décidé de calculé un loyer qui couvre un peu plus que les annuités d’emprunt pour les
trois premières années soit 28000 €. En fonction des prévisionnels que j’ai par la suite établis, j’ai
réajusté ce loyer pour le monter à 28 800 € par an. On pourra envisager un bail de 3 ans
révisable à la hausse à son issue.
Si on y adjoint les quotes-parts de subventions perçues, la S.C.I devrait, sur les trois années de
prévisionnel, rester sur une Capacité d’Autofinancement diminuée des intérêts d’emprunts
aux alentours de 12 000 €.

2.3.4 Les comptes de résultat prévisionnel de la Société d’exploitation
La réalisation du chiffre d’Affaire et son évolution sur 3 ans :
Calcul des montants HT :

 TVA à 5,5% pour les hébergements ;
 1/3 de TVA { 19,6% et 2/3 { 5,5% pour la Table d’hôte, l’évènementiel et le bistrot ;
 TVA à 19,6% pour les ventes annexes (V.A.), les séjours et la Brocante ;
Le C.A « hébergement » est majoré avec la vente de lits supplémentaires (captage : 20% des nuitées en A1,
22% en A2, 25% en A3).
Le C.A « table d’hôte » inclut également les PDJ supplémentaires et les ventes de Paniers Repas (captage :
40% des séjours en année 1, 45% en A3)
Taux de captage pour les ventes annexes :

 pâturage (3% par nuitées/pax en A1, puis 15% grâce au développement de la communication)
 locations vélo (10% par nuitées, 12% en A3),
 transferts (5% par séjour pour 55 km en moyenne { 1,10 €/km)
 épicerie (40% par nuitée adulte, ticket moyen 6€ en A1, puis 10€)
Pour les séjours vendus, j’ai intégré 5 séjours « balades sensorielles » chaque année et 5 séjours « Troll
d’histoire » sur les années 2 et 3.
écart écart
EURL : Le CHIFFRE D'AFFAIRE ANNEE 1 ANNEE 2 A1/A2 ANNEE 3 (A2/A3)
T.O moyen 27% 39% 45% 43% 10%
nombre chambres 11 11 0% 11 0%
nuitées/hébergement 1087 1573 45% 1723 10%
nuitées/pax 3361 4861 45% 5326 10%
ind. fréquentation chambres 2 2 0% 2 0%
suites 3 3 0% 3 0%
grande suite 5 5 0% 6 20%
durée moyenne des séjours 2 2,5 25% 2,5 0%
C.A.hébergement HT 51 943 € 59 895 € 15% 68 210 € 14%
Taux captage Table d'hôte 0 1 11% 1 0%

nombre repas/an 1512 2456 62% 2508 2%
C.A. Table d'hôte HT 30 876 € 39 252 € 27% 53 836 € 37%
C.A. V.A HT 7 277 € 20 895 € 187% 22 673 € 9%

BENEFICE SUR SEJOURS VENDUS 5 176 € 43 379 € 738% 46 484 € 7%
C.A. Evènementiel HT 63 743 € 36 425 € -43% 33 238 € -9%

C.A. Bistrot HT 2 254 €
C.A. Brocante HT 1 079 €
C.A. TOTAL HT 159 016 € 199 846 € 26% 222 962 € 12%

Ces différents tableaux et graphiques montrent que, malgré la baisse de l’activité « évènementiel »
sur 3 années, le Chiffre d’affaire devrait malgré tout progressé.
Les hébergements se maintiennent comme activité principale.
On constate que la vente des séjours est un apport intéressant pour l’évolution du C.A. En
variant ce type d’offre, auprès des associations de randonneurs notamment, je pourrai consolider
les revenus de l’Auberge, les bénéfices sur les séjours représentant en moyenne 55% du prix de
leur vente.
L’année 3 devrait refléter un certain rythme de croisière.

Répartition et évolution des charges d’exploitation
Ratios utilisés pour le calcul des charges variables (dépendantes de l’activité) :

Charges pts déjeuners 4,5 ratio 5,69 € P.V. ht Energie variable 0,5 € /nuitée
Charges eau/foin chevaux 5 ratio 2,84 € P.V ht Eau variable 0,5 €/ nuitée
locations vélo 70% C.A HT Evènementiel 40% du C.A. évènementiel
transfert 0,70€ km Table d'hôte 3,5 ratio
épicerie 80% C.A. HT
bistrot 4,5 ratio
brocante 2 ratio
Pour les locations de vélo, il s’agira de négocier ces pourcentages de commissions reversées auprès
de loueurs spécialisés dans la location en gros.
Pour l’activité « évènementiel », j’ai considéré que je devrai faire appel { des traiteurs assez
régulièrement et que cela me coûterait environ 40 % de mon C.A.
En année 1 cependant, ce pourcentage est monté à 70% jusqu’en janvier 2012. Après discussion
avec le gérant actuel de l’Auberge, il semblerait qu’il puisse assurer les contrats qu’il aurait conclus
pour cette année.

EURL : charges % du C.A. % du C.A. ECART % du C.A. ECART
d'exploitation Année 1 HT Année 2 HT A1/A2 Année 3 HT A2/A3
CHARGES VARIABLES
60 Ch. pts déjeuners 4 313 € 2,69 % 6 143 € 3,07 % 42% 6 731 € 3,02 % 10%
60 Energie variable 1 706 € 1,06 % 2 430 € 1,22 % 42% 2 663 € 1,19 % 10%
60 Eau variable 1 706 € 1,06 % 2 430 € 1,22 % 42% 2 663 € 1,19 % 10%
60 Table d'hôte 8 958 € 5,58 % 11 215 € 5,61 % 25% 14 007 € 6,28 % 25%
60 Bistrot 91 € 0,04 %
60 foin/eau chevaux 44 € 0,03 % 104 € 0,05 % 137% 501 € 0,22 % 383%
62 Evènementiel 37 700 € 23,51 % 14 570 € 7,29 % -61% 13 295 € 5,96 % -9%
62 Brocante 540 € 0,24 %
62 commission épicerie 2 457 € 1,53 % 9 721 € 4,86 % 296% 10 652 € 11,13 % 10%
62 Ch. séjours vendus 3 924 € 2,45 % 22 472 € 0,61 % 473% 24 826 € 4,78 % 10%
62 transfert pax 1 063 € 0,66 % 1 211 € 11,24 % 14% 1 327 € 0,60 % 10%
TOTAL CV 61 870 € 38,58 % 70 296 € 35,17 % 14% 77 295 € 34,67 % 10%
CHARGES FIXES
60 Fournitures 1 000 € 0,62 % 1 180 € 0,59 % 18% 1 280 € 0,57 % 8%
60 Matériels 850 € 0,53 % 1 130 € 0,57 % 33% 1 410 € 0,63 % 25%
60 Fluides et énergies 950 € 0,59 % 1 200 € 0,60 % 26% 1 260 € 0,57 % 5%
61 Loyer 28 800 € 17,96 % 28 800 € 14,41 % 0% 28 800 € 12,92 % 0%
61 Entretien 2 000 € 1,25 % 2 210 € 1,11 % 11% 2 000 € 0,90 % -10%
61 Assurances 3 600 € 2,24 % 3 600 € 1,80 % 0% 3 600 € 1,61 % 0%
62 Honoraires 4 200 € 2,62 % 4 200 € 2,10 % 0% 6 000 € 2,69 % 43%
62 Pub communication 2 090 € 1,30 % 1 290 € 0,65 % -38% 1 500 € 0,67 % 16%
62 Cadeaux / offerts - € 0,00 % - € 0,00 % - € 0,00 %
62 Déplacements 600 € 0,37 % 600 € 0,30 % 0% 1 200 € 0,54 % 100%
62 Mission réception - € 0,00 % 300 € 0,15 % 1 200 € 0,54 % 300%
62 Téléphonie / poste 2 280 € 1,42 % 2 280 € 1,14 % 0% 2 280 € 1,02 % 0%
62 Services bancaires 360 € 0,22 % 360 € 0,18 % 0% 360 € 0,16 % 0%
63 Taxe d'apprentissage 120 € 0,07 % 180 € 0,09 % 50% 240 € 0,11 % 33%
63 formation continue 240 € 0,15 % 240 € 0,12 % 0% 300 € 0,13 % 25%
63 Autres impôts et taxes 1 170 € 0,73 % 1 170 € 0,59 % 0% 1 170 € 0,52 % 0%
64 Rémunérations 9 680 € 6,04 % 25 992 € 13,01 % 169% 26 480 € 11,88 % 2%
64 Charges sociales 14 900 € 9,29 % 27 854 € 13,94 % 87% 29 960 € 13,44 % 8%
68 Dot Amortissements 9 943 € 6,20 % 11 943 € 5,98 % 20% 11 943 € 5,36 % 0%
66 Charges financières 4 771 € 2,97 % 4 533 € 2,27 % -5% 4 285 € 1,92 % -5%
TOTAL C. FIXES 87 554 € 54,59 % 119 062 € 59,58 % 36% 125 268 € 56,18 % 6%
Total charges HT 149 425 € 93,17 % 189 358 € 94,75 % 27% 202 563 € 90,85 % 7%

Pour calculer les charges fixes de l’année, je me suis appuyée sur le bilan comptable de l’année
2010/2011 en augmentant légèrement les chiffres annoncés, notamment en ce qui concerne les
énergies.
L’augmentation importante des charges en Année 2 s’explique essentiellement par celle de
ma masse salariale, due { une pérennisation de l’embauche de l’année 1 et { l’augmentation de ma
rémunération. Cependant celle-ci représente quand même une part assez faible du C.A. et nous
verrons plus tard que cela aura une incidence importante sur l’embauche des salariés (voir 2.4.1
Gestion des Ressources humaines)
Cependant, l’ensemble des charges augmente légèrement moins vite que le Chiffre d’Affaire.
Sachant qu’il y a un effet de seuil en année 3 pour les charges fixes, on peut espérer sur les années
suivantes une baisse de leur pourcentage par rapport au C.A.
Les travaux en faveur d’économie d’énergie (isolation notamment), seront à poursuivre afin de
maintenir des montants à peu près similaires.
Comptes de Résultats prévisionnels et seuil intermédiaire de gestion
COMPTES DE RESULTATS
Année 1 % C.A Année 2 % C.A Année 3 % C.A.
PREVISIONNELS
CHIFFRE D'AFFAIRE ANNUEL HT 160 386 € 199 846 € 222 962 €
CHARGES ANNUELLES HT 149 425 € 93,17 % 189 358 € 94,75 % 202 563€ 90,85 %
RESULTAT 10 961 € 6,83 % 10 488 € 5,25 % 20 399 € 9,15 %
REMUNERATION NETTE GERANT 14 400 € 8,98 % 15 600 € 7,81 % 18 000 € 8,07 %
C.A.F 20 904 € 22 431 € 31 855 €
CAF DIMINUEE (hors K. remboursé) 16 132 € 17 898 € 27 570 €
ACHATS (compte 60) 23 451 € 14,62 % 48 304 € 24,17 % 30 606 € 13,73 %

MARGE BRUTE 136 935 € 85,38 % 151 542 € 75,83 % 192 356 € 86,27 %
CHARGES FONCT. (cptes 61/62) 85 149 € 53,09 % 69 142 € 34,60 % 97 579 € 43,77 %
VALEUR AJOUTEE 51 785 € 32,29 % 82 400 € 41,23 % 94 777 € 42,51 %
CHARGES SOCIALES (cptes 63/64) 26 110 € 16,28 % 55 436 € 27,74 % 58 150 € 26,08 %
Excédent Brut d'exploitation 25 675 € 16,01 % 26 964 € 13,49 % 36 627 € 16,43 %
DOTATION AUX AMORT. 9 943 € 6,20 % 11 943 € 5,98 % 11 943 € 5,36 %

RESULTAT D'EXPLOITATION 15 733 € 9,81 % 15 021 € 7,52 % 24 684 € 11,07 %
CHARGES FINANCIERES 4 771 € 2,97 % 4 533 € 2,27 % 4 285 € 1,92 %

RESULTAT NET 10 961 € 6,83 % 10 488 € 5,25 % 20 399 € 9,15 %
Cette synthèse des Comptes de résultats prévisionnels montre, qu’avec l’apport de 6 chambres
d’hôtes et l’ouverture d’une table d’hôtes on obtient rapidement une santé financière stable.
D’autre part, ces deux activités, tout en restant dans des progressions modestes et en deç{ des
ratios départementaux et nationaux, permettent de pérenniser nettement les emplois et
d’augmenter progressivement la rémunération du gérant.
Cette santé financière devrait permettre de ne pas avoir { recourir { l’emprunt en Année 2 pour les
travaux d’aménagement du RDC.
L’année 2 sera cruciale pour la suite. On remarque effectivement une stagnation des résultats.
Cette étude financière me conforte dans l’idée que l’Auberge de Lann Menhir possède un beau
potentiel d’exploitation.
Comme me l’a indiqué le gérant actuel, les charges fixes liées à la commune (eau, impôts et taxes)
sont peu élevées. D’autre part, on a vu que, dès l’année 2, les charges de fonctionnement ne
devraient plus représentées que 35 % environ du chiffre d’affaire.
Une des difficultés majeure reste le poste « évènementiel » qui est assez aléatoire. Les prévisionnels
restent des sommes globales qu’il est difficile d’estimer.
Il faudra donc que je mise sur une commercialisation forte des séjours « tout compris »
lesquels, nous l’avons vu, sont sources de revenus conséquents.
Une fois encore c’est la qualité des prestations et du service proposé qui seront la garantie d’une
réussite conséquente…
Or cette qualité passe essentiellement par mon propre investissement et celui des salariés recrutés.

2.4 Les conditions de réussite de l’Auberge
2.4.1Gestion des ressources humaines : définition des attentes et fiches de poste
Comme nous l’avons déj{ vu, mon parcours professionnel m’impose de recruter assez rapidement
un salarié issu de la restauration traditionnelle et motivé par ce projet pour m’aider à offrir
des prestations de qualités à la clientèle. D’autre part, compte tenu de la charge d’entretien, il sera
nécessaire que la personne embauchée en première année accepte une certaine flexibilité dans
les tâches qui lui seront confiées pour assurer la bonne marche de l’entreprise.
Etre en EURL impose un investissement personnel important car il s’agira d’être sur tous les
fronts en même temps : commercialisation, accueil de la clientèle, organisation des services, suivi
budgétaire et comptable (même s’il est bien évident que je m’adjoindrai très rapidement les
services d’un comptable spécialisé dans les activités touristiques…), mais également ménage,
entretien, commandes etc.
Le choix de la convention :
Compte tenu des activités que je propose, où la restauration et l’hébergement représentent une
large part, je pense devoir me rapprocher de la convention de l’hôtellerie et de la restauration.
Celle-ci { l’avantage de permettre une certaine souplesse de planning et de recrutement en fonction
de l’activité de l’établissement.
Un plan de recrutement qui permette une meilleure répartition des tâches
Comme je l’ai expliqué précédemment, le bon fonctionnement de l’Auberge nécessitera rapidement

d’avoir une équipe stable.
J’envisage donc le recrutement d’un cuisinier dès la première année pour assurer la partie
restauration et une aide dans la gestion quotidienne (voir ANNEXE 8), et d’un employé polyvalent
à mi-temps dès le début de la deuxième année pour aider { l’entretien, au ménage et au service.
Je complèterai cette équipe par l’embauche de personnel en extra lors des évènements de
l’Auberge.
Le recrutement du cuisinier devra être lancé au moins 3 mois avant l’embauche pour avoir le
temps de sélectionner une personne qui sera réellement impliquée dans le projet de l’Auberge.
Pour l’aide au recrutement, j’envisage de me rapprocher du groupement d’employeur RESO 56, qui
apporte { chacune de ses entreprises adhérentes, en plus d’un panel de salariés important, une aide
logistique et juridique intéressante.

Ainsi je parviens au calcul de masse salariale suivant :
ANNEE 1
POSTE NB SAL. NET SAL. BRUT TX CH.PAT. BRUT CHARGE TX CONGES PAYES BRUT + CP TX PRIME PRECA. TOTAL MOIS NB MOISTOTAL ANNUEL
R.E.T 1 1 200,00 1500 28% 1 920,00 12 23 040,00
CuIsinier 1 1 280,00 1600 40% 2 240,00 2 240,00 2 240,00 6 13 440,00
TOTAUX 2 2 480,00 3 100,00 4 160,00 2 240,00 2 240,00 36 480,00
Extras en contrat TESE 2 000,00 2 500,00 TOTAL ANNUEL 38 980,00
ANNEE 2
R.E.T 1 1 300,00 1625 28% 2 080,00 12 24 960,00
CUISINIER 1 1 440,00 1800 40% 2 520,00 2 520,00 2 520,00 12 30 240,00
EMPLOYE POLYVALENT 0,5 1 118,70 1398,37 40% 1 957,72 1 957,72 1 957,72 12 11 746,31
TOTAUX 2,5 3 858,70 4 823,37 6 557,72 4 477,72 4 477,72 55 200,00
ANNEE 3
R.E.T 1 1 500,00 1875 28% 2 400,00 12 28 800,00
CUISINIER 1 1 440,00 1800 40% 2 520,00 2 520,00 2 520,00 12 30 240,00
EMPLOYE POLYVALENT 0,5 1 200,00 1500 40% 2 100,00 2 100,00 2 100,00 12 12 600,00
TOTAUX 2,5 4 140,00 5 175,00 7 020,00 4 620,00 4 620,00 59 040,00
Je maintiens l’embauche d’extras en prévision des évènements que je pourrai être amenée {
organiser.
Ma propre rémunération se fera sur les bénéfices.
Ce personnel recruté devra s’investir dans le projet global de l’entreprise. De fait, j’envisage, si la
collaboration avec ces premiers employés s’avère concluante, de modifier le statut de la société
pour la faire évoluer vers une SARL, afin de leur permettre d’être réellement partie prenante de
ce projet en devenant collaborateurs associés (sur le même principe que les sociétés coopératives
de producteurs).
2.4.2 La mise en place de partenariats pour le lancement commercial
En amont du lancement de l’activité, il sera nécessaire que je me rapproche des instances

susceptibles de m’apporter un soutien { la fois stratégique mais aussi financier.
 Auprès de la C.C.I du Morbihan pour la validation de la faisabilité de mon projet, la recherche
de financeurs et une expertise comptable.
 Auprès du CDT du Morbihan pour asseoir la visibilité de l’Auberge et m’intégrer
efficacement dans l’action touristique du département. Le CDT propose notamment aux
professionnels de rejoindre le réseau « Kalon Douar » (l’amoureux de sa terre) qui est un outil
de fédération intéressant. « KALON DOUAR souhaite participer à la valorisation de son
territoire, de sa culture et de toutes ses richesses auprès de ses clients, salariés ou adhérents.
Aussi, certains outils mis en place par le CDT sont désormais à disposition.
Devenir KALON DOUAR, c'est un investissement dans le Morbihan qui fait bénéficier
d'avantages, notamment en termes d'image et de communication. » (extrait de la charte
Kalon Douar, disponible sur le site du CDT : www.morbihan-pro.com)

 Auprès des organismes de labélisation (Rando Accueil, La clef Verte, « Auberge de Pays »)
que j’ai ciblés pour le conseil en agencement et la distribution commerciale qu’ils pourront
m’apporter.
 auprès de la Préfecture, de la Mairie et de la Communauté de Communes pour tous les
aspects règlementaires (commission de sécurité, licence débit de boissons…)
 auprès des organismes de contrôle (APAVE pour la sécurité incendie, LDA pour les contrôles
sanitaires…)

CONCLUSION
La reprise de l’Auberge de Lann Menhir présente donc un potentiel de développement intéressant

et fiable. Malgré sa situation environnementale moins favorable que celle de ces concurrents,
nous avons vu qu’en se positionnant sur la mixité des offres (tourisme saisonnier et loisir local)
elle est promis à un avenir d’acteur du tourisme local conséquent.
Dans un environnement naturel et patrimonial aussi attractif que l’intérieur du Morbihan, avec
un soutien politique franc au niveau touristique, un dynamisme culturel évident, le contexte est
favorable à sa transformation en gîte d’étape randonneurs/auberge de pays.
Le marché du tourisme vert s’avère franchement émergent, notamment sur les ailes de saisons.
Pour résumé, l’Auberge de Lann Menhir, plus qu’un simple espace évènementiel pourrait devenir
en très peu de temps (et avec beaucoup d’investissements et d’idées originales…):
 un lieu d’hébergement chaleureux et { taille humaine ;
 un espace festif et implanté au niveau local ;
 un lieu de rencontres, d’échanges et de convivialité ;
 un point de départ intéressant pour de nombreuses activités liées à la nature et à la découverte
de la Bretagne Sud.
Nous avons vu qu’en { peine 1 an, l’activité devrait retrouver une stabilité financière, bien que je
sois restée dans des projections d’occupation raisonnables.
On pourrait supposer que dès l’année 4, on puisse embaucher une troisième personne { plein
temps et créer de l’emploi saisonnier plus pérenne.
Il n’en reste pas moins que cette réussite devra s’appuyer sur une commercialisation sans faille
et puissante, ainsi que, pour moi, une implication au niveau local importante.
Le développement des entreprises sur le pays de Lorient est certes favorisé, mais passe
énormément par le « bouche-à-oreille » et la confiance des acteurs locaux.
Il me faudra donc être très prudente avant de me lancer dans cette entreprise qui représente un
investissement financier important (plus de 200 000 euros d’apport soit la totalité de mes biens
personnels, y compris la vente de mon propre domicile).
Aujourd’hui, je ne suis pas encore sure de reprendre cette affaire, bien qu’elle me paraisse
avantageuse et que le gérant actuel soit prêt à assurer une transition en douceur.
Il me faut encore étudier de plus près les possibilités d’aides financières et rencontrer à
nouveaux les personnes chargées des porteurs de projet du syndicat du Blavet pour leur présenter
cette étude et étudier avec eux sa faisabilité.
De plus, { l’heure de conclure cette étude, il se pourrait qu’un autre bien à vendre (moulin du
XVIIème sur une commune du littoral proche de Lorient) puisse répondre encore mieux à mes
attentes.
Se lancer dans la création d’un tel projet (peut-être le projet d’une vie) nécessite réellement de
prendre son temps… voire de le perdre pour mieux le retrouver.

REMERCIEMENTS
Je remercie tous mes proches qui, depuis 3 ans, ont soutenu mon projet (déraisonnable ?) de « tout
changer avant qu’il ne soit trop tard » et qui ont su me donner les coups de pied nécessaires quand moi-
même je n’y croyais plus.
Merci à Sylvie Barathieu pour son regard si humain sur le métier et sa croyance indéfectible en notre
capacité professionnelle et, surtout, personnelle. Je lui promets de continuer chaque jour à combattre cette
satanée « Madame La Peur » !
Enfin, merci à tous mes collègues stagiaires, devenus pour beaucoup de vrais amis, qui ont su faire de
cette année de formation une période si riche en émotions et en découvertes.


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Une commercialisation tournée vers l’évènementiel :

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 référencement auprès de l’office de tourisme de

Le bouche-à-oreille local semble être son moyen principal de commercialisation le plus

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Ventilation C.A. 2010/2011

Au niveau des charges, on note une

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Les hébergements touristiques du département :

Les Taux d’occupation moyens de la zone rétro-littorale morbihannaise:

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