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SAISONNIÈRE
FRANCE
Mise à jour: 01/11/2020
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Sommaire
SYNTHÈSE DU MARCHÉ
1.2 Un marché mondial en forte de croissance et dominé par l’Europe et les États-Unis
ANALYSE DE LA DEMANDE
STRUCTURE DU MARCHÉ
ANALYSE DE L'OFFRE
4.3 La location d’une maison ou d’un appartement reste le mode d’hébergement privilégié par les Français
RÈGLEMENTATION
5. Réglementation
6. Segmentation
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Synthèse du marché
Le marché rassemble les différentes plateformes permettant de louer un logement pour une courte période, le plus
souvent entre particuliers et concerne différents types de logements : maisons, villas, appartements, chambres ou
encore bungalows et caravanes.
Le marché mondial est en pleine croissance et rattrape les niveaux de revenus générés par l'industrie hôtelière.
La France est le deuxième marché européen pour la location saisonnière et ce type d’hébergement séduit de plus en
plus les Français. Pays très touristique, le marché français est particulièrement dynamique, également tiré par une
clientèle locale.
L a concurrence est intense entre acteurs professionnels de l'industrie hôtelière et particuliers ayant recours à une
plateforme pour mettre en location leur bien. Le cadre législatif et aussi déterminant pour la croissance future du
secteur.
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Synthèse du marché
En 2019, l'Europe représentait 35,9% du marché mondial des locations de vacances.Selon Assa Abloy, le marché
européen de location de vacances devrait atteindre 32,5 milliards d’euros en 2023 et donc enregistrer un taux de
croissance annuel moyen de +5,8% sur la période (vs 23 milliards d'euros en 2016 selon la même source). En Europe,
les principaux marchés par ville sont Londres (+14% en 2019 vs 2018), Paris (-2%) et Rome (+23%). [Short Term Rentals]
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Synthèse du marché
Le marché était à l'origine dominé par les agences immobilières qui prenaient tout en charge , mais leur part de
marché chute depuis 2010. En cause, les acteurs spécialisés, appartenant à l'économie du partage, comme AirBnB
qui ont fait leur entrée sur le marché et se multiplient, intensifiant la concurrence. Ces nouveaux acteurs permettent
une gestion de la location saisonnière de particuliers à particuliers, sans frais d'agence (mais avec de légers frais
de réservation), qui s'élèvent normalement à 15-20% du loyer pour les agences immobilières . Les logements
touristiques de particuliers loués via internet représentaient 36 millions de nuitées et plus de 100 millions de nuitées de
voyageurs en 2018, enregistrant plusieurs années de croissance consécutives : +25% en 2016, de +19% en 2017 et de
+15% en 2018. Ainsi, en 2018, les logements touristiques de particuliers via les plateformes en ligne totalisaient 14% de
la fréquentation des hébergements touristiques marchands, contre 9% en 2015. [INSEE]
Selon l'INSEE, la location de gîtes ou de chambres d’hôtes représentait 41,1% des nuitées en France en 2018 contre
29,6% pour les hôtels.
Répartition des nuitées passées en hébergement marchand par des touristes français
France, 2016, par type d'hébergement
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Synthèse du marché
Les Français ont néanmoins adopté une "consommation nationale" pour leurs vacances en 2020, se tournant
principalement vers des vacances en France, permettant de soulager en partie cet énorme manque à gagner pour les
acteurs du secteur. [Le Figaro]
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Analyse de la demande
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De même, selon la Direction Générale des Entreprises, le nombre de nuitées passées en hébergement
touristique en France depuis 2008 a augmenté jusqu’à 410 millions en 2015, malgré une légère diminution à 378
millions en 2016, avant de connaître une nouvelle croissance jusqu'à 428 millions en 2017.
Nombre de nuits passées dans des hébergements touristiques en France entre 2008 et
2017
En millions
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Analyse de la demande
De manière générale, la clientèle étrangère a tout de même augmenté son nombre de nuitées passées en France
dans des hébergements marchands dont font partie les logements de location saisonnière selon la Direction
Générale des Entreprises depuis 2011, passant de 353 millions de nuitées à 400 millions de nuitées en 2017.
Nombre de nuitées passées par des touristes étrangers en France métropolitaine entre
2011 et 2017, par type d'hébergement
En millions
Selon une étude Ipsos réalisée entre mars et avril 2019, 44% des Français avaient l’intention de louer un appartement
ou une maison pour leurs vacances ce qui en fait le type d’hébergement préféré des Français qui sont les
champions européens de la location saisonnière.
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Part de la population ayant l'intention de louer un logement pour les vacances
Europe, 2019, en %
Source : Ipsos
Avec un taux de 69%, les Français partent davantage en vacances que leurs voisins européens (63% en moyenne) et
56% d’entre eux privilégient la France comme destination. De plus, leur budget moyen est en hausse de +10% en
2019 avec 2 201 euros.
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Analyse de la demande
D’après le baromètre immobilier « location de vacances », les dépenses moyennes par vacancier s’élevaient, en
2018, à 585€ pour une semaine de location pendant l’été. Ce montant était en croissance à hauteur de 10% par
rapport à l’année précédente (485€ en 2017) mais il restait cependant en-deçà du budget moyen de 620€ que se
fixaient les vacanciers. Cette croissance s’explique par la bonne dynamique du marché du tourisme, particulièrement
dans les pays avoisinant la France, où les prix moyens des logements ont augmenté cette année . Par exemple,
l'Espagne reste la destination favorite de 4 vacanciers français sur 10. Viennent ensuite le Portugal, l’Italie et le Maroc.
Selon Consortium Immobilier, en 2017, les Français ont réservé leur location de vacances entre trois et six mois à
l’avance pour 40% d’entre eux quand seulement 16% le faisaient à la dernière minute. Cela est intéressant de voir à
quel point la demande en France est réfléchie et préparée à l’avance : les plateformes investissent donc en
conséquence des mois à l’avance pour promouvoir leurs offres (Booking propose par exemple un pourcentage de
logements déjà réservés pour une date précise pour inciter les futurs vacanciers à réserver le plus tôt possible).
L’importance de la situation géographique, du prix et de la propreté dans les critères de décision des vacanciers
E n France en 2017, les principaux déterminants de la demande en location de vacances étaient la situation
géographique du logement (70%), le prix du logement (50%) et la propreté du logement (47%).
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Critères de choix d'une location de vacances en France en 2017
En %
La réputation des logements est un facteur de choix déterminant. Les Français font très attention aux commentaires
postés sur les sites internet : un quart des vacanciers français consulte les avis en ligne pour choisir son
hébergement selon Europ Assistance.
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Analyse de la demande
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Structure du marché
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Une répartition géographique inégale
Néanmoins, cette capacité est inégalement répartie sur le territoire, évidemment concentrée dans les régions au plus
fort potentiel touristique. Ainsi, la région Auvergne Rhône Alpes concentre 25,7% de la capacité d'accueil totale des
résidences de tourisme, contre 18,1% pour la région PACA ou 14,6% pour l'Occitanie. Ces trois régions concentrent les
plus hauts pourcentages de la capacité totale dans le pays.
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Structure du marché
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Structure du marché
Selon Consortium Immobilier, 21% des réservations en 2017 ont été effectuées sur Booking.com et 16% sur AirBnB.
LeBonCoin avec 11% des réservations vient compléter le podium. A eux seuls, ces trois acteurs représentaient donc
près de la moitié des réservations en 2017.
En 2018, la location saisonnière représentait ainsi 20% du chiffre d'affaires mondial de Booking.com, soit 2,8 milliards de
dollars. [etourisme]
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Des coûts différents pour le loueur selon la plateforme sur laquelle est proposé son logement
Petites annonces
Site avec paiement
(Abritel, LeBonCoin, Agence Immobilière
intégré (AirBnB)
etc.)
Commission de 3%
du propriétaire et le
locataire paie les De 15% à 20% du
Coût 150€ à 200€ par an services et la loyer, parfois jusqu’à
garantie (6 à 12€ 30%
pour 100€ versés
par le propriétaire
Vaste offre
Formule
d’annonces et Externalisation totale
économique pour
Avantages jusqu’à 700 000€ de du processus de
les loueurs
garanties si location
autonomes
dégradations
Peu de contrôles, Formule la plus
Inconvénients Tarif élevé
peu de garanties chère
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Analyse de l'offre
En 2017 et toujours selon la même source, 21% des offres étaient comprises entre 300€ et 400€ la semaine alors
qu’en 2016, 21% des offres étaient comprises entre 200€ et 300€.
Selon Le Figaro, les prix moyens de location estivale pour une semaine en France en 2019 sont les suivants :
Ces prix varient très fortement selon la zone géographique recherchée. Ainsi, une enquête menée par SeLoger montre
les disparités suivantes en 2019 pour la location d'une maison de vacances :
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Analyse de l'offre
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Analyse de l'offre
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Cependant, peu de personnes sont enclines à mettre leur logement en location via des plateformes de partage
telles qu’AirBnB : seuls 18,3% des français le voudraient quand 66,7% d’entre eux émettaient un non catégorique en
2016 selon JDN.
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Règlementation
5. Réglementation
Le principal enjeu du secteur de la location saisonnière reste la réglementation, particulièrement restrictive en
matière de sous-location. Le point faible des nouveaux sites spécialisés est qu'ils n'offrent pas de garantie. Face à ce
risque, certains sites ont conclu un accord avec Europe Assistance (comme Abritel) afin de consolider leur offre.
L’assurance Europ Assistance permet de gagner en sécurité pour l’annulation de séjours mais aussi pour tous les
accidents et dommages liés au séjour.
Par ailleurs, les nouveaux sites spécialisés sont sources de dérives car les locations supposées saisonnières
deviennent des locations à long terme, source de revenus non déclarés pour les propriétaires , ou même des
locataires qui sous-louent sans accord du propriétaire. Selon Lodgify, les locations longue durée engendrent moins
de flexibilité pour le propriétaire qui perdent le contrôle sur leur logement : ils sont par exemple dans l’impossibilité de
vérifier l’état physique de leur appartement (dommages et propreté) mais aussi l’identité du loueur qui peut être
différente de celle du signataire du contrat.
La loi ELAN (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) de 2018 encadre la location de logements
meublés dans certaines villes touristiques afin de limiter l’augmentation des prix du logement. Cet encadrement
concerne le nombre de nuitées limité à 120 par an.
Par ailleurs, certaines villes de France ont décidé de réagir face à la montée des sites comme AirBnB. C'est le cas
notamment de Paris qui cherche à faire respecter la loi Elan. Celle-ci vise à mieux encadrer les locations sur la
plateforme. Les propriétaires doivent notamment se doter d'un numéro d'enregistrement afin de plus facilement
contrôler et limiter le nombre de nuitées par an par chambre. La ville de Paris a également attaqué en justice AirBnB
en 2019, l'accusant de laisser des propriétaires poster illégalement des offres pour des logements.
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Positionnement des acteurs
6. Segmentation
On retiendra la segmentation suivante :
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Entreprises
Airbnb
https://www.airbnb.fr
Description:
Airbnb est une plateforme communautaire pour la réservation et la location de logements, semblable à un système
informatisé de réservation, établi à Silicon Valley, en Californie, en 2008.
Les propriétaires privés et commerciaux louent tout ou partie de leur " maison " par l'intermédiaire de l'entreprise, mais
sans qu'Airbnb n'assume d'obligations légales.
Selon ses propres informations (en août 2017), le site contient plus de 4 millions d'annonces dans plus de 190 pays.
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Entreprises
Booking.com
www.booking.com
SIREN: N/A
Localisation: Amsterdam
Description:
Booking.com est un site néerlandais disponible en 43 langues dédié à la réservation d'hébergement en ligne.
Booking.com a été créé à l'origine sous la forme d'une startup en 1996, et environ dix ans plus tard est devenu une
partie du groupe Booking Holdings Inc.
Le site est basé à Amsterdam et depuis 2005, il est détenu et exploité par le groupe américain Priceline. Booking.com
offre des hébergements dans différents types de propriétés de l'hôtel au gîte touristique (bed and breakfast) mais aussi
sous forme d’appartements.
Actuellement, la société compte environ 27 900 auberges sur son site Web et emploie plus de 17 000 personnes dans
198 bureaux répartis dans 70 pays à travers le monde.
En Italie, elle compte environ 500 auberges et se place parmi les leader du marché dans l'industrie du tourisme
hôtelier.
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Entreprises
HomeAway (Abritel)
https://www.abritel.fr/
Nombre d'employés:
Description:
Abritel.fr est l’un des leaders des sites de locations de vacances en France. Le site est un intermédiaire entre des
propriétaires particuliers et agences immobilières avec des vacanciers souhaitant se loger autrement que dans un
hôtel. Le site Abritel.fr est propriété de HomeAway, Inc., groupe majeur de la location de vacances dans le monde.
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Entreprises
Leboncoin.fr
https://www.leboncoin.fr/
Description:
Leboncoin.fr est un site web proposant des petites annonces appartenant au groupe norvégien Adevinta fondé en
2006. C’est le cinquième site en France avec 28 millions de visiteurs uniques chaque mois et 29 millions d’annonces en
ligne pour 800 000 annonces déposées chaque jour. Le dépôt et la lecture d’une annonce y sont gratuits. Les petites
annonces peuvent être des biens, des services ou des emplois. Elles sont réparties en dix catégories parmi lesquelles
on trouve la partie service qui regroupe prestations de services - billetterie - événements - cours particuliers –
covoiturage.
Leboncoin Groupe possède désormais 5 marques au sein du groupe : leboncoin, avendrealouer.fr, leDénicheur,
MachineryZone, Agriaffaires.
Leboncoin a 28,7 millions de visiteurs uniques par mois et plus de 27 millions d’annonces en ligne. On estime que
800 000 nouvelles annonces sont publiées sur le site chaque jour. Dans la catégorie mode, il y a 2,5 millions de
visiteurs uniques par mois pour 5,1 millions d’annonces publiées (2 millions d’annonces dans l’univers enfant ; 1,7
millions pour les femmes ; 550 000 pour les hommes).
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Entreprises
SeLoger.com
https://www.seloger.com/
Nombre d'employés: NC
Description:
Créé en 1996, SeLoger.com est le leader de l’immobilier sur internet en France. En 2011, l’Allemand Axel Springer a
racheté le groupe pour 630 millions d’euro.
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Entreprises
Gîtes de France
https://www.gites-de-france.com/fr
Nombre d'employés:
Description:
Gîtes de France est un réseau d’hébergements à domicile en France et en Europe. Le réseau réunit 60 000 domiciles
et se distingue par la création du label écogites par sa qualité environnementale.
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Entreprises
Cléavacances
https://www.clevacances.com/fr/
Nombre d'employés:
Description:
Cléavacances est une association qui permet la location de chambres d’hôtes et gîtes en France créée en 1995. EN
2017, le label comptait 12 000 propriétaires adhérents. En 2016, la réservation en ligne est devenue possible. En 2017,
15 000 locations meublées et 5 000 chambres étaient recensées sous le label Cléavacances.
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Études et informations sectorielles
aymar@businesscoot.com guillaume@businesscoot.com