Notions de gestion locative

➢ Loi DALO
➢ Principe attribution des logements sociaux
➢ Les différents types de logements sociaux
➢ Les plafonds de ressources
➢ Les loyers plafonds
➢ Le zonage
➢ L'APL
➢ Loi DALO

• Les principes de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 : permet aux personnes mal logées, ou ayant attendu
en vain un logement social pendant un délai anormalement long, de faire valoir leur droit à un logement
décent ou à un hébergement (selon les cas) si elles ne peuvent l’obtenir par leurs propres moyens. Ce
droit est dit « opposable », c’est-à-dire que le citoyen dispose de voies de recours pour obtenir sa mise en
œuvre effective. L’État est garant de ce droit et doit faire reloger ou héberger les personnes reconnues
prioritaires. C’est le préfet de département qui mobilise les organismes de logements sociaux ou les
structures d’hébergement pour reloger ou héberger les personnes.

• Personnes concernées, le demandeur doit être dans l’une des situations suivantes :
▫ sans aucun logement ;
▫ menacé d’expulsion sans possibilité de relogement ;
▫ hébergé dans une structure d’hébergement ou logé temporairement ;
▫ logé dans des locaux impropres à l’habitation, insalubres ou dangereux ;
▫ logé dans un local manifestement suroccupé ou non-décent, à condition d’avoir à charge au moins un
enfant mineur ou une personne handicapée ou d’être handicapé lui-même ;
▫ demandeur de logement locatif social depuis un délai anormalement long. Ce délai, qui varie d’un
département à l’autre, est fixé par le préfet de chaque département.

• Les voies de recours : commission de médiation

Formulaire recours-logement : Formulaire Cerfa n°13940*01
➢ Principe attribution des logements sociaux

- La demande de logement social

Formulaire de demande de logement social

- La commission d’attribution
Composée de représentants du bailleur, ( y compris un représentant de ses locataires), un représentant de la
mairie où se trouve le logement et un représentant de l’Etat, elle se réunit à intervalles réguliers et examine
trois dossiers des candidats répondant aux critères pour chaque logement disponible. Le Préfet est informé de
la tenue de la CAL et peut y participer à sa demande.

- Les "réservataires" et leur "contingent »

Le maire peut proposer des candidats en fonction des logements qui lui ont été réservés, tout comme peut le
faire Action Logement. L’Etat, sur le contingent préfectoral, peut proposer des candidats qui répondent aux
critères des ménages prioritaires. L’Etat est réservataire de droit de logements sociaux. Le contingent
préfectoral est fixé à 30 % du total des logements de chaque organisme
En fonction des financements qu’ils ont apportés (fourniture du terrain, subventions…), les financeurs ( Etat,
collectivtés, Action logemnt, anciennement 1 % logement) disposent de quotas d’appartements réservés, qu’ils
attribuent aux candidats locataires qui leur en font la demande, en fonction de leur situation familiale, de leurs
revenus et de leur état de précarité… Ces financeurs sont appelés « réservataires » et disposent d’un «
contingent ».
➢ Les différents types de logements sociaux

• Ils sont nommés d'après le prêt utilisé pour financer le logement lors de
la construction de l’immeuble .

▫ PLAI (Prêt locatif aidé d'intégration) : Logements destinés aux ménages les
plus démunis.

▫ PLUS (Prêt locatif à usage social) : Destiné aux classes moyennes. Plus de 80
% des logements sociaux sont régis par ce plafond de loyer et de ressources.

▫ PLS (Prêt locatif social) : Pour les ménages les plus aisés parmi ceux pouvant
prétendre au logement social. Les zones dont le marché immobilier est le
plus tendu.

▫ Il existe aussi des PLI (Prêt locatif intermédiaire) destinés aux classes
moyennes, dont les revenus sont supérieurs à ceux du PLS.
➢ Les plafonds de ressources
En fonction de la nature du prêt, le plafond de revenus pris en compte pour avoir droit au logement social est
différent. Il existe ainsi trois niveaux de plafonds progressifs qui correspondent à trois niveaux de loyers. Plus
le loyer est élevé, plus les ressources du ménage le sont.

Les plafonds de ressources sont fixés en fonction des critères suivants :

- les financements obtenus par le bailleur lors de la construction ou de la rénovation du logement concerné,
- la localisation du logement souhaité,
- la situation familiale du demandeur.
Calcul des ressources : Les
ressources prises en compte sont
les revenus fiscaux de référence
figurant sur les avis d'imposition
de chaque personne vivant dans le
foyer
Sont également pris en compte :
- le montant de l'allocation au
logement (APL, ALS ou ALF) à
laquelle le foyer peut prétendre,
- les frais engagés pour
l'hébergement de l'époux(se) ou
partenaire de Pacs dans un
établissement d'hébergement
pour personnes âgées
dépendantes (Ehpad)
Les plafonds de ressources Les
données ci-dessous sont en
vigueur au 1er janvier 2020 :
➢ Les loyers plafonds

Les plafonds de loyers que vous devez appliquer sont des taux maximaux définis au niveau national. Ils
sont ensuite adaptés localement en fonction des prix du marché.

Les plafonds de loyers sont en euros par mètre carré de surface habitable dite "fiscale", charges non
comprises. La surface habitable "fiscale" est la surface habitable, à laquelle s'ajoute la moitié de la
surface des annexes (dans la limite de 8m2).
Prix au m² x surface du logement loué

Les plafonds de loyers sont révisés chaque année.

PLAFONDS DE LOYERS applicables en 2021 en euros/m2 de SU par mois

Plafonds de loyers applicables en 2021 pour les logements PLS en €/m² de SU par mois :
➢ Le zonage A B C (accession et investissement)
Le zonage caractérise la tension du marché du logement et les niveaux des loyers pratiqués en découpant le
territoire en 5 zones : de la plus tendue A bis à la plus détendue zone C.
Le zonage A / B / C caractérise la tension du marché du logement en découpant le territoire en 5 zones,
de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C).

Le zonage A / B / C s’appuie sur des critères statistiques liés aux dynamiques territoriales (évolution
démographie, etc.), à la tension des marchés locaux et aux niveaux de loyers et de prix.
• Zone A : agglomération de Paris (dont zone
Abis), la Côte d’Azur, la partie française de
l’agglomération genevoise, certaines
agglomérations ou communes où les loyers et
les prix des logements sont très élevés ;
• Zone A bis : comprend Paris et 76 communes
Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-
Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise ;
• Zone B1 : comprend certaines grandes
agglomérations ou dont les loyers et le prix
des logements sont élevés, une partie de la
grande couronne parisienne non située en
zone Abis ou A, quelques villes chères, les
départements d’Outre-Mer ;
• Zone B2 : villes-centre de certaines grandes
agglomérations, grande couronne autour de
Paris non située en zone Abis, A et B1,
certaines communes où les loyers et les prix
des logements sont assez élevés, communes de
Corse non situées en zones A ou B1 ;
• Zone C : reste du territoire.
➢ Le zonage 1 2 3 (aides au logement)

Crée en 1978, ce zonage a été régulièrement révisé. Il est utilisé, notamment, pour les aides
personnelles au logement.
Le zonage 1/2/3 est un paramètre entrant dans le calcul des aides personnelles au logement (AL et
APL). Il est également employé afin de déterminer les plafonds de loyer du logement social (PLAI et
PLUS).

Zone I bis : Paris et communes

limitrophes. S’il n’y a pas de plafond
spécifique, ce sont les plafonds de la
zone I qui s’appliquent.
Zone I : agglomération de Paris et
grande couronne autour de Paris
(dont zone I bis)
Zone II : Région Île-de-France hors
zone I, agglomérations et
communautés urbaines de plus de
100 000 habitants, zones
d’urbanisation et villes nouvelles hors
de la région Île-de-France, Corse et
autres îles non reliées au continent,
cantons du département de l’Oise
(Creil, Nogent-sur-Oise, Creil Sud,
Chantilly, Montataire, Neuilly-en-
Thelle, Pont-Sainte-Maxence, Senlis,
Nanteuil-le-Haudoin), Genevois
français, départements d’outre-mer.
Zone III : reste du territoire
➢ L'APL

L’APL a pour objectif de faciliter l’accès au logement ou le maintien pour les personnes percevant des
revenus modestes. L’aide prend en charge une partie du loyer pour les locataires.

Le droit à l’APL est accordé pour un seul logement par allocataire, celui de la résidence principale. Une seule
demande doit être effectuée pour l’ensemble du foyer.

En fonction de la zone géographique où se situe le logement et de votre situation familiale (personne seule,
en couple, …) le montant de vos droits à l’aide personnalisée au logement diffère.

L’Aide Personnalisée au Logement est soumise à conditions de ressources et dépend de la composition de la

famille et de la nature du logement occupé au titre de la résidence principale. Elle est versée par la CAF ou
par la MSA pour les personnes qui dépendent du régime agricole.

Conditions d'attribution (demandeur / Logement / Ressources)

La demande

Calcul et Versement