LE RECOUVREMENT

DES IMPAYÉS DE LOYERS

PRÉVENTION ET PROCÉDURES

Cahier n° 01
Les collections " Regards sur " - Avril 2013
SOMMAIRE

Définition générale 5
• Introduction 5
• Le surendettement en quelques chiffres 5
• Le recouvrement en quelques mots 6
• La prévention des expulsions en quelques réformes 7

Chapitre 1 : La prévention de l’impayé de loyers 9

• La détection de l’impayé : une étape importante pour anticiper les difficultés des ménages 9

Chapitre 2 : Les solutions proposées en phase précontentieuse 11

• Les aides possibles pour faciliter le maintien dans les lieux 11
• Le plan d’apurement, le premier pas pour solder la dette 11
• Le LOCA-PASS® : éviter le contentieux 11
• Le Fonds Solidarité Logement Accès : mettre en œuvre le droit au logement pour tous 11
• Le Fonds Solidarité Vilogia, une aide pour les familles qui subissent un accident de la vie 12
• La mutation du logement pour répondre aux besoins des familles et adapter leur logement à leurs revenus 12
• La procédure de rétablissement personnel 13

Chapitre 3 : L’accompagnement social, une nécessite pour répondre au mieux

aux besoins des ménages 15

Chapitre 4 : Les étapes de la phase contentieuse 17

• L’envoi du commandement de payer 17
• La saisine de la CAF 17
• L’assignation au tribunal 18
• L’audience 18

Chapitre 5 : La prévention des expulsions 19

• La politique de cohésion sociale et le protocole Borloo 19
• Le collège de prévention des expulsions au sein de Vilogia 19
• La saisie de la CCAPEX 19

Chapitre 6 : La procédure d’expulsion 21

• Les délais de paiement 21
• Le commandement de quitter les lieux 21
• Les commissions de recours ultime 22
• La procédure d’expulsion du locataire 22

Fiches annexes : 25
• Fiche 1 : Le LOCA-PASS , un produit Action Logement
®
25
• Fiche 2 : Le FSL Accès 25
• Fiche 3 : Le FSL Maintien 26
• Fiche 4 : La CCAPEX 27

Glossaire / Lexique 29

Bibliographie 31
 DÉFINITION GÉNÉRALE
Introduction : Le surendettement, une problématique d’aujourd’hui,
accentuée par la crise depuis 2008
Au cœur des problématiques des citoyens français, le logement
occupe une place de choix : de nombreuses études montrent que
le logement est un frein à la mobilité professionnelle, un besoin
pour les générations futures et une inquiétude généralisée. Le
baromètre de la cohésion sociale de 2012 réalisé par le CREDOC,
à la demande de la Direction Générale de la Cohésion Sociale1,
montre que l’attente des français en matière de logement ne
cesse d’augmenter. En effet, 39% des français sondés (+ 2
points par rapport à 2011) sont convaincus que les pouvoirs
publics ont la capacité de «permettre à tous de bien se loger» et
qu’ils doivent traiter en priorité ce volet de la cohésion sociale.
A ces chiffres viennent s’ajouter ceux extraits de l’enquête de la
Banque de France, sur le surendettement des ménages en 2011,
qui mettent en exergue la nouvelle augmentation des dossiers
de surendettement (+ de 11,5%) et réaffirment les impacts de
la crise économique. De plus en plus de locataires sont touchés
par des situations d’impayés et sont victimes d’une situation
d’exclusion à la fois économique et sociale (hausse de 26%
du nombre de dossiers déposés et recevables, depuis 2008).
Dans un contexte de crise, la problématique du recouvrement
associée généralement à la notion de prévention des expulsions
est au centre de nombreux débats.
En accord avec les politiques publiques déployées ces dernières
années, les institutions, les opérateurs et les acteurs du
logement sont mobilisés pour «garantir le droit au logement [qui]
constitue un devoir de solidarité pour l’ensemble de la nation»2.
Le surendettement en quelques chiffres
Enquête typologique sur le surendettement des ménages en 2011 par la Banque de France3
• 64,2 % des surendettés sont des personnes seules
(célibataires, veufs ou divorcés) et n’ayant personne à
charge (51.8%)
• Les 35 à 54 ans sont les plus surendettés (53,3%) et
23,6% des surendettés sont âgés de 55 ans et plus (de
65 ans et plus dans 8,4% des cas)
• Les locataires surendettés sont 78,6% en 2011 contre
80% en 2010
• Les propriétaires ou propriétaires accédants surendettés
sont 9,3% en 2011 contre 7,5% en 2010
Dans cette optique, les acteurs se sont affairés à la formulation
de la procédure de recouvrement en s’appuyant notamment sur
un besoin fort d’accompagnement des ménages en difficulté et
sur une volonté partagée de garantir l’accès au logement et le
maintien en son sein.
Depuis les années 90, le schéma classique «relance, procédure,
expulsion» montre ses faiblesses, notamment en raison de
l’évolution de la conjoncture économique. Le traitement de
l’impayé s’inscrit désormais dans une démarche pérenne
qui tient compte de la solvabilité, de l’endettement et des
problématiques environnementales des foyers.
Vilogia est fortement engagé dans une politique
d’accompagnement de ses clients, de lutte contre l’exclusion
des familles en difficultés sociales et familiales.
Tout au long du parcours résidentiel, le Groupe met tout en
œuvre pour que les familles en difficulté ne perdent pas leur
logement. En cas d’impayé, les services de proximité réagissent
très vite pour alerter les locataires.
1 Baromètre de la cohésion sociale 2012, La peur du chacun pour soi, Etude réalisée
par le CREDOC à la demande de la Direction Générale de la Cohésion Sociale, Mission
Analyse stratégique, synthèse et prospective Juin 2012
2 Loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement (1),
Article 1, Modifié par Loi n°2004-809 du 13 août 2004 - art. 65 (V) JORF 17 août 2004
en vigueur le 1er janvier 2005
• Les personnes surendettées hébergées ou occupant leur
logement à titre gratuit sont 10,8% en 2011
• Les employés sont 35,1% à être surendettés, les ouvriers
24,5%
• Le niveau d’endettement moyen pour l’ensemble des
dossiers recevables est de 36 800 euros en 2011 contre
34 460 euros en 2010
3 Enquête typologique sur le surendettement des ménages en 2011 par la
Banque de France, Communiqué de presse, 18 février 2013.
p. 5
 Le recouvrement en quelques mots
Le recouvrement est souvent associé à la créance ou encore
aux impayés. En effet, la créance est une dette, une somme
d’argent, qu’une personne physique ou morale doit à un autre
particulier ou à une autre entreprise. Le recouvrement des loyers
est l’action menée par le bailleur afin de récupérer les loyers dus
par le locataire en place.
Deux acteurs seront cités : le débiteur, celui qui est contraint
à payer la dette, et le créancier, celui qui attend le paiement.
Le recouvrement est une procédure longue qui se couple
nécessairement à une démarche d’accompagnement social et
de recherche constante de solutions. Il s’agit alors de déployer
les dispositifs visant à amener le débiteur à régler sa dette au
créancier. La procédure de recouvrement est enclenchée à partir
du moment où la dette n’est pas payée à la date d’exigibilité. La
somme due se transforme alors en impayé. Le recouvrement
peut être amiable ou contentieux.
Les organismes HLM sont couramment amenés à gérer les
difficultés de paiement de leurs locataires. Sont alors intégrés en
leurs seins des procédures juridiques mais aussi des démarches
d’accompagnement des ménages les plus vulnérables. L’impayé
peut concerner le dépôt de garantie, le loyer, les charges ou
encore le supplément de loyer de solidarité4.
Les charges locatives concernées sont décrites dans l’annexe du
décret du 26 août 19875 (exemples : les dépenses d’électricité,
l’eau froide, l’eau chaude, le chauffage collectif, etc.).
4 Cf. Glossaire
5 Décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-
1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la
propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste
des charges récupérables, version consolidée au premier janvier 2009

Les étapes du précontentieux et du contentieux

PHASE PRÉCONTENTIEUSE
(moins de deux mois d’impayés)
1. Prise de contact
-- Envoi de courriers de relance
-- Prise de contact par téléphone et
visites à domicile
2. Proposition de solutions adaptées
-- Plan d’apurement,
-- Proposition du LOCA-PASS®,
-- FSL,
-- Mutation de logement,
-- Fonds Solidarité Vilogia,
-- Accompagnement social
3. Concours du chargé
de développement social
-- Diagnostic social
-- Contact de tous les organismes
pouvant aider le locataire en difficulté
4. Réunion mensuelle interne pour
éviter le passage en phase contentieuse
et rechercher des solutions adaptées à
chaque situation d’impayé
5. Envoi d’une lettre à entête d’huissier
PHASE CONTENTIEUSE EXPULSION DU LOCATAIRE
(au delà de deux mois)
1. Prévention de l’expulsion
1. Envoi du commandement de payer -- Réunion de la CRU
-- Réunion du collège de prévention des
2. Saisine de la CAF
expulsions de Vilogia
-- Accord pour le maintien des APL ou
2. Expulsion du locataire
refus en cas de mauvaise foi avérée
-- Proposition d’un plan d’apurement -- Envoi du commandement de libérer
-- Saisie du FSL ou d’un autre dispositif les lieux
d’aide au locataire en situation -- Expulsion ou demande de concours
d’impayés de la force publique
3. Assignation au tribunal -- Communication du procès verbal
-- Assignation en résiliation d’expulsion d’expulsion au locataire expulsé
-- Rappel du droit au FSL Maintien
4. Audience
5. Prononciation du jugement
-- Avec accord : proposition d’un plan
d’apurement, arrêt de la procédure et
poursuite du bail
-- Sans accord ou si non respect
de l’accord : résiliation du bail,
demande de versement au locataire
d’indemnités d’occupation et
délivrance de la signification du
jugement au locataire.
-- Le bailleur peut recourir à la saisie
attribution

Accompagnement social des locataires en situation d’impayés, recherche d’une résorption de la dette à l’amiable :
l’objectif étant d’éviter l’expulsion et de favoriser le maintien dans le logement

p. 6
La prévention des expulsions en quelques réformes
La Loi du 31 mai 1990 dite Loi Besson, est la première loi
qui structure l’ensemble de l’action en faveur des ménages en
difficulté. Cette loi a notamment créé les Plans Départementaux
d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PDALD)
mis en œuvre par l’Etat et le Département. Le PDALD, doté du
Fonds Solidarité Logement (FSL), assure un accompagnement
social des foyers en situation d’impayés. La possibilité pour le
locataire en situation d’impayés de contacter et de s’appuyer sur
le soutien financier du FSL doit dorénavant être mise en lumière
sur le commandement de payer.
La Loi du 29 juillet 1998 d’orientation relative à la lutte contre
les exclusions se décline en trois grands chapitres, réaffirmant
les droits fondamentaux d’une politique de cohésion sociale :
• l’accès au droit (emploi, logement, soins),
• la prévention des expulsions (traitement des situations
de surendettement, maintien dans le logement, saisies
immobilières…), l’accès à l’éducation et à la culture,
• la réaffirmation des rôles des institutions dans les politiques
sociales avec notamment la création de la commission de
médiation départementale. La création des commissions de
médiation départementales est rendue obligatoire par la Loi
du 5 mars 2007 (instituant le DALO). Elles sont composées
de représentants des bailleurs sociaux, de représentants des
associations de locataires et de représentants d’associations
ayant pour objet le logement des personnes défavorisées.
Cette loi ouvre la voie à la phase précontentieuse en permettant
aux locataires en difficulté d’échelonner leurs dettes, ou en
permettant l’ouverture de la procédure de contentieux à partir
de deux mois d’impayés afin de préserver le maintien dans le
logement et d’offrir aux locataires du temps pour recourir aux
institutions à caractère social et à tous les autres dispositifs de droit
commun. Cette loi rend obligatoire les chartes départementales
de prévention des expulsions locatives, préexistantes jusqu’alors.
L’objectif de ces chartes est de mobiliser l’ensemble des acteurs
de l’impayé pendant toute la procédure de recouvrement, en
coordination avec les Plans Départementaux d’Action pour le
Logement des Personnes Défavorisées (PDALD).
La Loi du 18 janvier 2005 redéfinit la procédure de maintien
et d’accès au logement suite à la décision judiciaire pour défaut
de paiement de loyer et de charges. En effet, le maintien des
APL dans le parc social, est conclu si l’occupant du logement
subventionné s’engage à «payer régulièrement l’indemnité
d’occupation et les charges fixées dans la décision judiciaire, et
à respecter un plan d’apurement de sa dette locative approuvé
par la commission». Cette loi renforce la responsabilité du
locataire débiteur : s’il respecte l’intégralité de ses engagements,
l’organisme bailleur s’engage lui aussi à renoncer à la procédure
d’expulsion et propose la signature d’un nouveau bail au
locataire, sous contrôle de la Commission des Aides Publiques
au Logement (CDAPL).
La loi du 5 mars 2007 instituant le Droit Au Logement
Opposable (DALO) et portant diverses mesures en faveur de la
cohésion sociale, assure que «le droit à un logement décent et
indépendant, […] est garanti par l’Etat à toute personne qui,
résidant sur le territoire français de façon régulière et dans des
conditions de permanence définies par décret en Conseil d’Etat,
n’est pas en mesure d’y accéder par ses propres moyens ou de
s’y maintenir». Cette nouvelle loi de cohésion sociale redéfinit le
rôle de l’Etat via l’action préfectorale, et le place comme acteur
central de la lutte contre l’expulsion des ménages. La loi met en
avant deux recours pour le DALO : un recours amiable devant
une commission de médiation (effectif depuis le 1er janvier 2008),
ou un recours contentieux devant le tribunal administratif.
La commission de médiation départementale peut être saisie
«sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est
dépourvu de logement, menacé d’expulsion sans relogement,
hébergé ou logé temporairement dans un établissement ou
un logement de transition, logé dans des locaux impropres à
l’habitation ou présentant un caractère insalubre ou dangereux».
Cette commission de médiation est présentée comme le dernier
appel pour les locataires menacés et c’est elle qui estime la
priorité de la demande de logement selon le profil du demandeur.
La Loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement
et la lutte contre l’exclusion, dite Loi Molle ou Loi Boutin : cette
loi a pour objectifs de libérer l’offre de logements et de rétablir
le bon fonctionnement de la chaîne pour parvenir à un niveau
de construction de près de 500 000 logements par an et à une
production de 120 000 logements sociaux. Par cette loi, votée le
25 mars 2009, les Commission de Coordination des Actions de
Prévention des Expulsions (CCAPEX) sont rendues obligatoires.
Parallèlement, la loi assure le droit au maintien dans les lieux
avec notamment la signature de la Convention d’Utilité sociale
(CUS), i.e. un contrat entre l’Etat et les bailleurs sociaux sur la
construction, la politique patrimoniale, la qualité du service rendu
aux locataires, les conditions d’occupation et de peuplement, et
le parcours résidentiel. La CUS donne aux bailleurs sociaux des
objectifs à mettre en œuvre dans la prévention des expulsions
et leur demande de mesurer leurs actions dans la lutte contre
les expulsions grâce à «des indicateurs permettant de mesurer
si les objectifs fixés pour chaque aspect de la politique des
organismes […] ont été atteints».
p. 7
p. 8
 CHAPITRE 1 La prévention de l’impayé de loyers

Le recouvrement peut être évité, notamment grâce aux dispositifs (familiaux, sociaux, environnementaux, objectifs ou subjectifs)
de prévention des impayés. De la demande de logement à la qui engendrent les difficultés de paiement des loyers.
procédure contentieuse, les difficultés des ménages vulnérables
La phase précontentieuse s’enclenche à partir de deux mois
peuvent être détectées par les acteurs au contact du client.
de loyers bruts (hors APL) et de trois loyers résiduels (avec APL)
Le précontentieux permet de prévenir et de résoudre en
non payés par le débiteur. Le calcul de l’impayé ne s’effectue
amont les difficultés financières. La procédure de prévention
donc pas sur une période mais bien sur un montant d’impayé.
des impayés prend en considération l’ensemble des facteurs

Zoom sur : impayé réel, impayé fictif ?

Il est important de différencier l’impayé fictif et l’impayé réel.
L’impayé fictif peut être dû à des retards de versement des APL, des aides à l’entrée dans le logement, etc.
L’impayé réel est une absence de paiement, un chèque impayé, un retour de TIP ou un refus de prélèvement automatique.
La créance doit être quantifiable et exigible, les délais de paiement devant être dépassés.

La détection de l’impayé, une étape importante pour anticiper les difficultés

des ménages
Tous les moyens pour entrer en contact avec le locataire sont
mis en œuvre pour comprendre sa situation d’endettement et
y remédier le plus rapidement possible. La prise de contact par
téléphone et la visite à domicile (fructueuse ou infructueuse)
sont une obligation du bailleur d’accompagner socialement le
débiteur. En effet, plus la dette est repérée en amont et soignée
par une action conjointe des deux parties prenantes, plus la
stabilité financière du locataire pourra être retrouvée rapidement.
Le Groupe Vilogia met en place, dans le cadre de son projet
d’entreprise, une nouvelle manière d’accompagner les ménages
vulnérables grâce à l’optimisation de l’accompagnement des
prospects pour détecter en amont et dès la commercialisation
du logement, les difficultés à venir.
Le chargé de clientèle est l’interlocuteur privilégié des clients
(locataires ou accédants) et, est en mesure de l’accompagner
dans ses démarches de solvabilité de sa dette. La connaissance
des détresses du locataire permet à l’ensemble des services
de Vilogia de mieux comprendre les causes de l’impayé et de
mettre en place de manière réactive toutes les aides dont ce
dernier peut bénéficier.
Dès le premier impayé réel détecté, une prise de contact est
effectuée par le chargé de clientèle du Groupe avec le locataire
débiteur. Quatre courriers de relance à l’amiable sont envoyés
pour permettre au locataire de prendre connaissance des
sommes dues et lui proposer les premières solutions pour
résorber sa dette.

Différents dispositifs peuvent être proposés aux

ménages en difficulté :
-- Bail glissant : dispositif permettant de loger une
personne ou une famille par l’intermédiaire d’une
association, titulaire temporairement du bail en charge
d’accompagner socialement le locataire et de proposer
à Vilogia, le glissement du bail au profit du locataire.
-- Bail associatif : le logement est loué à une association
qui communique au chargé de développement social
l’identité de l’occupant.
Pour exemple, 72 512 lettres de relance ont été
envoyées par mois, soit 871 380 lettres pour l’année
20096, par 86 organismes HLM de la région Ile-de-
France (soit pour plus de 985 000 logements).
6 Enquête impayés en Ile-de-France, AORIF, Dossier Ressource n°23 - Mars 2011:
«L’action des organismes HLM franciliens pour prévenir les expulsions locatives, Résultats
de l’enquête sur les indicateurs de suivi des procédures amiables, précontentieuses et
contentieuses» bilan 2009.

p. 9
p. 10

CHAPITRE 2
L’analyse de la dette et les propositions d’actions socio-financières encouragées par le bailleur, sont les premières étapes de
solvabilité de la dette.
Les aides possibles pour faciliter l’accès et le maintien dans les lieux
• Le plan d’apurement et l’échéancier de paiement
• Les aides financières :
-- FSL Accès et Garantie de Loyer : aide à l’installation versée
aux nouveaux locataires en fonction de leurs ressources et
de leurs conditions antérieures de logement précaire.
-- FSL Maintien : dispositif permettant de solder une dette de
loyers impayés sous certaines conditions.
-- LOCA-PASS® : prise en charge du Dépôt de Garantie et une
Garantie de Loyers qui ne prévoit pas d’accompagnement
social.
-- Fonds Solidarité Vilogia : allocation Vilogia en cas d’accident
de la vie des locataires Vilogia dans le cadre du renforcement
du PDALPD.
Le Plan d’apurement, le premier pas pour solder la dette
Le plan d’apurement est le premier pas que le locataire débiteur
et le bailleur créancier doivent faire ensemble pour éviter que la
dette ne devienne trop lourde pour le locataire. La proposition
d’un plan d’apurement et d’un échéancier de paiement permet
au locataire de réguler sa dette et de retrouver rapidement un
Le LOCA-PASS® : éviter le contentieux
Le LOCA-PASS® est un produit Action Logement permettant
la prise en charge du Dépôt de Garantie et une Garantie de
Loyers de clients. Il est proposé aux locataires bénéficiaires d’un
logement à loyer modéré. Le LOCA-PASS® ne concerne pas les
garages, les commerces et les annexes. Dans le cas d’un échec
Le Fonds Solidarité Logement Accès :
mettre en œuvre le droit au logement pour tous
Le Fonds de Solidarité Logement Accès (FSL Accès) a été instauré
par la loi Besson du 31 mai 1990. Le Fonds Solidarité Logement
s’inscrit dans le Plan Départemental d’Action pour le Logement
des Personnes Défavorisées (PDALPD) et est piloté par les Conseils
Généraux. Il a pour objectif de favoriser l’accès au logement des
7 Enquête impayés en Ile-de-France, AORIF, Dossier Ressource n°23 – Mars 2011 :
L’action des organismes HLM franciliens pour prévenir les expulsions locatives, Résultats
de l’enquête sur les indicateurs de suivi des procédures amiables, précontentieuses et
contentieuses – bilan 2009 représentant 86 organismes HLM de la région Ile-de-France
(plus de 985 000 logements).
8 Cf. Fiche 1 sur le LOCA-PASS® en annexe
Les solutions proposées
en phase précontentieuse
• Les autres aides
-- Mutation de logement combinée à un plan d’apurement
-- Accompagnement social :
ïï financé en totalité par Vilogia, 50% de ce montant étant
assuré par Action Logement. Chaque année, ce sont
plus de 200 familles qui en bénéficient.
ïï assuré par le service social départemental, les
associations, les centres communaux d’actions sociales
ou encore les Services d’Accompagnement à la Vie
Sociale (SAVS), Association des Paralysés de France, les
Unités territoriales de prévention et d’action sociale...
-- Recours à la Banque de France : face à un locataire en
situation d’impayés de loyers, la Banque de France peut
solliciter Vilogia pour trouver une solution (étalement de la
dette, report de la dette, etc.).
équilibre financier pour conserver son logement. Pour exemple,
en Ile-de-France, 58 758 plans d’apurement amiables ont été
réalisés en 20097. Il s’agit de déterminer face aux dettes du
locataire, un échéancier réaliste calculé mensuellement.
d’une procédure de recouvrement à l’amiable (plan d’apurement
et mise en place d’un échéancier de paiement de la dette en
accord avec le bailleur), le LOCA-PASS® est déclenché dès
le deuxième mois d’impayé de loyer, afin d’éviter au locataire
débiteur de se retrouver en phase contentieuse.8
ménages les plus en difficulté. Les nouveaux locataires peuvent
aussi bénéficier sous forme de subvention, d’une aide à l’accès
au logement ou d’une aide à l’installation, sous conditions,
ainsi que d’une Garantie de Loyers. Ces aides sont accordées
lors des réunions des Commissions Locales du FSL (CLFSL)10.
9 Selon l’article 4, Modifié par Ordonnance n°2012-576 du 26 avril 2012 - art. 12 (V),
Loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement (1), Le
plan départemental « précise les besoins résultant de l’application de l’article 1er en
distinguant les situations des personnes ou des familles dont la difficulté d’accès ou de
maintien dans un logement provient de difficultés financières ou du cumul de difficultés
financières et de difficultés d’insertion sociale.»
10 Cf. Fiche 2 sur le FSL Accès en annexe
p. 11
 Zoom sur le Fonds Solidarité Vilogia, une aide pour les familles
qui subissent un accident de la vie
Le Fonds de Solidarité Vilogia a été créé en 2002, en
vu de venir en aide aux familles logées par le Groupe
Vilogia, privées momentanément ou définitivement
d’une partie importante de leurs ressources à la
suite d’un décès ou de l’impécuniosité temporaire du
client. Cette contribution à la solvabilité des ménages
vient renforcer le Plan Départemental d’Action pour
le Logement des Personnes Défavorisées (établi à la
suite de la loi 90-449 du 31 mai 1990). En 2011,
ce sont 58 familles qui ont été aidées grâce au
Fonds de Solidarité Vilogia.
En cas de décès, d’invalidité totale et définitive du
chef de famille, la famille pourra bénéficier d’une
allocation du Fonds de Solidarité Vilogia, dès le
mois où se produit le décès, ou à la notification de
la reconnaissance de la situation d’invalidité. Le
montant global de l’allocation sera déterminé en
fonction de la composition et des ressources du
foyer.
Dans le cadre du maintien dans les lieux des
locataires en situation d’impayés, le Fonds de
Solidarité Vilogia peut compléter l’aide financière
accordée par le Fonds de Solidarité Logement.
Lors de l’accès au logement par des personnes
bénéficiant du R.S.A., le Fonds de Solidarité Vilogia
peut allouer, à titre de subvention, une aide égale
au montant du dépôt de garantie, si celui-ci ne peut
être pris en charge par le LOCA-PASS ®.
Ce fonds peut être sollicité pour la prise en charge
de tout ou d’une partie des frais de déménagement
du locataire, dans le cadre d’une mutation, si le
logement est sous-occupé et que le locataire accepte
une proposition de logement moins onéreux.

La mutation du logement pour répondre aux besoins des familles et adapter

leur logement à leurs revenus
Il peut être proposé au locataire en situation d’impayés, Les locataires concernés par la mutation de logement
une mutation de logement dans le parc social de doivent respecter les plafonds de ressources sauf dans
Vilogia en cas de sous-occupation du logement initial. les cas de sous-occupation du logement.

FOCUS JURIDIQUE
La mutation de logement est une nouvelle attribution de logement. Elle doit donner lieu à l’édition d’un
nouveau numéro unique départemental et est soumise à un passage en commission d’attribution. Cela
engendre la création d’un nouveau bail de location et le calcul des droits à l’APL. A noter que le délai de
préavis dans ce cas, est d’un mois.

p. 12
La procédure de rétablissement personnel
Dans le cadre de la négociation à l’amiable entre le
locataire débiteur et le créancier, la Banque de France
peut être sollicitée pour trouver un consensus entre
l’ensemble des créanciers et le débiteur. Ce consensus
a pour objectif d’apurer les dettes du débiteur en 8
ans maximum, en proposant par exemple, un projet
de réaménagement et/ou un plan conventionnel de
redressement. En cas d’impossibilité pour le débiteur de
solder sa dette dans les 8 années à venir, la procédure
de rétablissement personnel est engagée.
La procédure de rétablissement personnel (PRP) est une
procédure qui permet l’effacement des dettes privées
du débiteur. Depuis la Loi Lagarde, la commission de
surendettement peut recommander une PRP sans
liquidation judiciaire au juge du tribunal d’instance qui
l’homologue, la rend exécutoire et efface la dette du
débiteur.
La procédure de rétablissement personnel avec liquidation
judiciaire concerne les personnes dont l’endettement ne
peut être résorbé par les mesures citées précédemment.
La PRP peut effacer la dette du débiteur. Les personnes
concernées par la PRP avec liquidation judiciaire sont
celles qui possèdent des biens susceptibles d’être vendus
pour rembourser une partie de la créance (et cela, même
si la valeur des biens n’équivaut pas au montant de la
dette). L’enclenchement de la PRP est décidé par le juge
d’exécution qui convoque l’ensemble des créanciers à
l’audience du débiteur. Le juge, après vérification de la
bonne foi du débiteur, peut lancer la PRP et ainsi effacer
l’ensemble des dettes du débiteur. La PRP clôturée sur
décision de justice, met fin à la procédure d’expulsion
du locataire.
La Loi du 1er juillet 2010, dite Loi Lagarde, portant
réforme du crédit à la consommation, impose un
traitement de l’impayé plus rapide et donne accès
aux propriétaires aux procédures de surendettement.
En effet, depuis 2010, la décision de la recevabilité et
de l’orientation d’un dossier de surendettement doit
être prise dans un délai de trois mois. Le juge peut
être saisi par la commission, et en cas d’urgence le
débiteur lui-même, pour prononcer la suspension des
procédures d’expulsion du logement. Cette loi met en
avant la mesure de suspension des poursuites : les
foyers surendettés dont le dossier a été accepté par
la commission de surendettement ne peuvent plus
être poursuivis par leurs créanciers.

Références règlementaires
• Loi du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation, entrée en vigueur progressivement entre le 1er
septembre 2010 et le 1er mai 2011
• Article L332-5 du Code de la consommation
• Article L332-5-1, du Code de la consommation, modifié par Loi du 22 décembre 2010 - art. 11 (V)
• Article L332-6 du Code de la consommation, modifié par Loi du 22 décembre 2010 - art. 11 (V)
• Article L332-9 du Code de la consommation, modifié par Loi du 1er juillet 2010 - art. 45
• Circulaire du 19 décembre 2011 relative au traitement des situations de surendettement

p. 13
p. 14
 L’accompagnement social, une nécessité pour
CHAPITRE 3 répondre au mieux aux besoins des ménages
L’accompagnement et le suivi social font partie des
axes forts que Vilogia développe pour assurer à ses
locataires un cadre de vie adapté à leurs besoins. Un
chargé de développement social accompagne et guide le
locataire dans ses démarches de proximité. Perdre son
logement est souvent le premier signe de l’exclusion des
ménages et de rupture avec son environnement, Vilogia
s’engage sur l’accompagnement social des familles en
situation d’impayés pour leur permettre de trouver une
solution stable et durable, et leur assurer l’accès au
logement.
Que permet le suivi social ?
Le suivi social répond aux attentes du Plan Départemental
pour l’Accès au Logement pour les Personnes
Défavorisées et s’attache à :
• la recherche d’un logement sur le patrimoine Vilogia en
accord avec les besoins des personnes en difficultés
(personne à mobilité réduite, en sortie d’hôtel, sans
domicile fixe …).
• l’orientation vers des organismes compétents en
veillant à maintenir les liens sociaux et familiaux des
ménages pour favoriser leur retour à l’autonomie.
Le suivi social peut-être réclamé par des organismes
externes (mairies, associations, DDE, préfectures…) pour
une demande de logement ou pour gérer une situation de
difficulté d’un locataire logé dans le patrimoine Vilogia.
Les collaborateurs du Groupe Vilogia en relation avec
les locataires en difficulté peuvent solliciter un suivi
social pour répondre aux problématiques sociales des
ménages en détresse. La décision de la prise en charge
du suivi social par Vilogia est appuyée par un diagnostic
social, effectué par le chargé de développement social,
au domicile du locataire. Avec l’adhésion de la famille,
le chargé de développement social en partenariat avec
les associations et les organismes sociaux, recherche
et propose la solution la mieux adaptée aux besoins
diagnostiqués de la famille accompagnée.
Pour faire face aux impayés, les chargés de recouvrement
de Vilogia se réunissent mensuellement avec les
chargés de clientèles pour éviter le passage en phase
contentieuse. En dernier recours, et sans réponse
du débiteur, une mise en demeure à entête d’huissier
est envoyée pour prévenir d’une future procédure
contentieuse. Cette dernière action vise à éviter par tous
les moyens la mise en œuvre d’une procédure longue,
synonyme de difficultés supplémentaires pour l’occupant
débiteur.
En 2011, l’accompagnement social a représenté
231 500 € pour Vilogia entièrement financé par
ses fonds propres : ce sont ainsi 194 familles
locataires en difficulté qui ont pu bénéficier d’un
accompagnement personnalisé.
p. 15
p. 16
 CHAPITRE 4 La phase contentieuse

La phase contentieuse est enclenchée lorsqu’aucun retour de de tout impayé par la mise en œuvre de procédures judicaires
la part du locataire débiteur n’a été fait vers le bailleur ou lorsque appropriées pouvant aller de la réalisation du bail à l’expulsion
les procédures à l’amiable, menées par l’agence et le chargé du locataire. Les procédures juridiques sont alors engagées
de clientèle n’ont pas abouti, et ce deux mois après la première parallèlement à un développement des dispositifs d’aides
relance du créancier. Le contentieux permet le recouvrement permettant de solder la dette du débiteur.
FOCUS JURIDIQUE
Article R*351-30 du Code de la construction et de l’habitation
Modifié par Décret n°2005-1733 du 30 décembre 2005 - art. 1 JORF 31 décembre 2005 en vigueur le 1er janvier 2006
«Lorsque le bénéficiaire ne règle pas la part de dépense de logement restant à sa charge, son cas est soumis à la commission
départementale des aides publiques au logement par le bailleur ou l’établissement habilité percevant l’aide personnalisée
pour son compte. En secteur locatif, l’impayé est constitué soit lorsque trois termes nets consécutifs sont totalement impayés,
soit lorsque le locataire est débiteur à l’égard du bailleur d’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel brut du
loyer et des charges. Dans le secteur de l’accession à la propriété, l’impayé est constitué, en cas de périodicité trimestrielle
lorsque deux échéances de prêt nettes consécutives sont totalement impayées ou lorsque l’emprunteur est débiteur à l’égard
de l’établissement habilité d’une somme au moins égale à une échéance de prêt brute et en cas de périodicité mensuelle
lorsque trois échéances de prêt nettes consécutives sont totalement impayées ou lorsque l’emprunteur est débiteur à l’égard
de l’établissement habilité d’une somme au moins égale à deux échéances de prêt brutes.»

Les étapes du contentieux

1. Envoi du commandement de payer
La procédure de recouvrement débute avec l’envoi d’un
commandement de payer, apporté au domicile du débiteur
par un huissier pour lui faire part de la résiliation du bail, si
les dettes ne sont pas soldées dans les deux mois à suivre.
Le commandement de payer doit être signifié à la personne
se portant caution pour le locateur débiteur dans un délai de
15 jours après la signification du commandement de payer au
locataire débiteur. Si la caution n’est pas informée dans les
délais, elle ne pourra être tenue responsable des paiements des
pénalités ou intérêts de retard.
Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement
de payer comprend11 :
• Le contact de l’étude d’huissier envoyant le commandement
de payer
• La somme due par le débiteur et le solde à payer
• Le relevé de compte du débiteur
• Le rappel des recours légaux pour parvenir à solder la dette
(article 21, 67 et 68 de la Loi du 9 juillet 1991 et l’article
1153 du Code Civil)
• Le rappel de la clause résolutoire du bail du locataire débiteur
• Le rappel des clauses de l’article 24 de la loi du 6 juillet
1989, modifiée par la Loi du 21 juillet 1994 et modifiée par
la Loi du 29 juillet 1998
• Le rappel du dispositif de la Loi du 31 mai 1990 concernant
la création du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL)
dans chaque département avec la possibilité pour le débiteur
de saisir ce fonds. Le commandement de payer indique
l’adresse du fonds départemental.
11 Article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Modifié par la Loi n°2010-1609 du
22 décembre 2010 - art. 4
2. Saisine de la CAF
Une fois le courrier délivré et les deux mois écoulés, sans réponse
du locataire ou d’accord à l’amiable, les bailleurs ont l’obligation
de saisir la Caisse d’Allocation Familiale (CAF) dans un délai de
trois mois après la constitution de l’impayé soit lorsque trois
termes nets consécutifs sont totalement impayés, soit lorsque
le locataire est débiteur à l’égard du bailleur d’une somme au
moins égale à deux fois le montant mensuel brut du loyer et
des charges. Sauf en cas de mauvaise foi avérée, le versement
de l’aide personnalisée au logement (APL) est maintenu sur
décision de la CAF dans les conditions suivantes :
Pour le locatif : Mise en place d’un plan d’apurement par le
bailleur dans un délai de 6 mois. Si le plan d’apurement proposé
par le bailleur est accepté par la CAF, le maintien des APL est
effectif sous réserve de l’exécution de plan d’apurement des
dettes par le débiteur. Cette dernière est vérifiée tous les douze
mois par la CAF.
En cas de non respect des accords conclus ou de la constitution
d’un nouvel impayé par le débiteur, la CAF peut choisir de ne
pas maintenir le versement de l’APL. En cas de difficultés dans
la mise en place du plan d’apurement dès lors que le locataire
s’acquitte du paiement du loyer, la CAF peut décider du maintien
du versement de l’APL.
Références règlementaires
• Article R*351-30 du Code de la Construction et de
l’habitation, modifié par Décret n°2005-1733 du 30
décembre 2005 - art. 1
• Article 98 de la Loi du 18 janvier 2005 de
programmation pour la cohésion sociale

p. 17
 3. Assignation au tribunal
Après deux mois sans manifestation du débiteur, le chargé débiteur. L’huissier apporte au domicile du débiteur l’assignation
de recouvrement procède à une assignation au tribunal tout à comparaitre et rappelle dans son courrier joint le droit du
en veillant à assurer l’accompagnement social du locataire locataire à recourir au FSL Maintien.

FOCUS : Le FSL Maintien

Du précontentieux, au contentieux à la procédure d’expulsion, le FSL Maintien12 peut être utilisé pour aider et soutenir le
locataire dans sa démarche de remboursement de ses dettes. Ce fonds ne peut être sollicité qu’après une mobilisation des
dispositifs cités précédemment. Le règlement intérieur du FSL de chaque département, définit les conditions d’octroi du fonds
(article 6-1 de la Loi du 31 mai 1990, modifié par la Loi du 7 décembre 2010).
A noter que le fonds peut être saisi directement par la famille ou la personne en difficulté et avec l’accord de cette dernière,
par tout organisme ou personne y ayant intérêt ou vocation13.

12 Cf. Fiche 3 sur le FSL Maintien en annexe

13 Article 6-2 de la Loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement (1), modifié par LOI n°2011-156 du 7 février 2011 - art. 1»

4. Audience
La date d’audience est fixée par le greffe du tribunal d’instance.
Les chargées de recouvrement se déplacent chez le locataire
pour prendre contact avec lui, lui permettre de se rapprocher
de partenaires associatifs (CCAS, Mairies, Tuteurs, etc.)
selon les difficultés annexes qu’il peut rencontrer (drame de
vie, dépendances…) mais aussi et surtout, pour trouver un
arrangement à l’amiable. Au sein du Groupe Vilogia, le chargé
de procédure interne, met tout en œuvre pour prendre contact
avec le locataire pendant l’audience pour inciter à trouver un
accord devant le juge.
La prononciation du jugement avec accord
Le jugement rendu peut être un jugement de résiliation et
d’expulsion, accompagné ou non d’un échéancier de paiement
(i.e. un accord entre le débiteur et le créancier).
Si les échéances de paiement du plan d’apurement et donc
l’accord convenu lors du jugement, ne sont pas respectés
par le locataire débiteur, le bail est résilié et des indemnités
d’occupation doivent être versées par le locataire au bailleur.
Un commandement de payer et de quitter le logement est
alors envoyé au locataire débiteur (deux mois de délais avant
expulsion, hors trêve hivernale)
La prononciation du jugement sans accord
Si le locataire n’est pas présent lors de l’audience, le bail est
résilié et des indemnités d’occupation doivent être versées par
le locataire au bailleur. La signification du jugement est délivrée
au locataire par un huissier.
Après l’audience et la prononciation du jugement sans accord,
le bailleur peut dans un premier temps avoir recours à la saisie-
attribution, saisie vente mobilière, saisie sur salaires, saisie
sur véhicule. La saisie conservatoire porte sur tous les biens
mobiliers, appartenant au débiteur, qui peuvent l’aider à combler
sa dette.

p. 18
 CHAPITRE 5 La prévention des expulsions

La politique de cohésion sociale et le protocole Borloo

Pour les locataires bénéficiant de l’APL, un protocole d’accord
de prévention de l’expulsion entre le locataire, le bailleur et
l’organisme payeur des aides au logement est conclu. Depuis
le 1er janvier 2005, la signature du protocole de prévention
des expulsions permet de rétablir ou de maintenir le versement
de l’APL quand le bail a été résilié par décision judiciaire pour
défaut de paiement de loyer et de charges, et qu’une procédure
d’expulsion est en cours. Ce protocole, dit protocole Borloo,
prévoit un dispositif de suspension de la procédure d’expulsion,
en cas de résiliation du bail en vue de son rétablissement. Le
locataire doit donc s’engager à résorber sa dette grâce au plan
d’apurement et l’échéancier prévu par le protocole et à payer
les indemnités d’occupation et les charges fixées par la décision
judiciaire. Le bailleur s’engage à renoncer à la procédure
d’expulsion, si le locataire en situation d’impayés respecte ses
engagements.

FOCUS JURIDIQUE
Article L353-15-2 du Code de la construction et de l’habitation, créé par Loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 - art. 98
(V) JORF 19 janvier 2005
«Lorsque le bail de l’occupant d’un logement appartenant à un organisme d’habitations à loyer modéré ou géré par lui est
résilié par décision judiciaire pour défaut de paiement de loyer et de charges, la signature d’un protocole d’accord conclu
entre l’organisme et l’intéressé en vue du rétablissement du bail vaut titre d’occupation et donne droit à l’aide personnalisée
au logement instituée par l’article L. 351-1. Dans des conditions fixées par décret, le droit à l’aide personnalisée au logement
peut être étendu à la période comprise entre la résiliation du bail et la conclusion du protocole. Dans ce cas, la prescription
prévue à l’article L. 351-11 n’est pas applicable au paiement de l’aide personnalisée au logement.
L’occupant s’engage à payer régulièrement l’indemnité d’occupation et les charges fixées dans la décision judiciaire et à
respecter un plan d’apurement de sa dette locative approuvé par la commission mentionnée à l’article L. 351-14 et joint au
protocole.»

Si les engagements pris par l’occupant ne sont pas respectés, En l’absence de bail, le versement de l’aide personnalisée au
l’organisme retrouve le droit de faire exécuter la décision logement est interrompu.
judiciaire prononçant ou constatant la résiliation du bail.

Zoom sur l’action menée par Vilogia

La prévention des expulsions est une composante essentielle du recouvrement. Eviter l’expulsion du client est une priorité
pour l’ensemble des collaborateurs de Vilogia. Dans cette optique, un Collège de prévention des expulsions interne
identifie les ménages en grande difficulté qui ne remplissent pas les conditions de maintien dans le logement. Le collège de
prévention des expulsions prend la décision d’expulser ou non le locataire et de solliciter la Commission de Recours Ultime
de la Ville.
Le collège est composé du responsable d’agence du secteur concerné par les expulsions, du responsable recouvrement de la
Direction Régionale, du responsable de l’action sociale de Vilogia et du chargé de recouvrement. Il se réunit mensuellement.
En Ile-de-France, dans le Nord et en Rhône-Alpes, 242 dossiers ont été présentés aux Collèges internes de prévention des
expulsions, et seuls 61 ont fait l’objet d’une expulsion, en 2011.

La saisie de la CCAPEX
La CCAPEX traite l’impayé dans sa globalité, sur saisine d’une des
parties prenantes du contentieux. Elle peut donc être sollicitée
à toutes les phases du recouvrement, du précontentieux au
14 Cf. Fiche 4 sur la CCAPEX en annexe
contentieux. Il est donc essentiel qu’elle soit consultée le plus en
amont possible pour qu’elle puisse émettre des avis rapidement
afin que le locataire et le bailleur puissent trouver un accord14.

p. 19
p. 20
 CHAPITRE 6 La procédure d’expulsion

La procédure d’expulsion du locataire

FOCUS JURIDIQUE
Article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, créé par Ordonnance n°2011-1895 du 19 décembre
2011 - art.
«Sauf disposition spéciale, l’expulsion ou l’évacuation d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en
vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement
d’avoir à libérer les locaux.»

1. Délais de paiement
Le juge, lors de l’audience, peut octroyer des délais de paiement et
rendre un jugement avec accord ou sans accord entre le bailleur
et le locataire. Dans ce dernier cas, il ordonne généralement
l’expulsion du locataire débiteur. Il existe deux cas d’expulsion,
avec ou sans délais de grâce. Le délai de grâce peut être de trois
mois à un an et doit être sollicité par le locataire par déclaration
remise directement au secrétariat-greffe du tribunal ou envoyée
par recommandé15. Le respect de la trêve hivernal est impératif
(du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante), sauf si un
relogement est possible, si le logement fait l’objet d’un arrêté de
péril, ou si les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont
entrées dans le logement par voie de fait. Le juge peut décider
de transmettre sa décision au représentant de l’état de son
département, pour que la demande de relogement du locataire
soit prise en compte dans le cadre du Plan Départemental
d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées16.

2. Commandement de quitter les lieux
C’est l’huissier qui est en charge de la procédure d’expulsion.
Un représentant du bailleur ne peut être mandaté pour mettre
en œuvre la procédure d’expulsion. L’huissier envoie un
commandement de quitter les lieux, qui doit obligatoirement être
signifié à la personne expulsée, laissant un délai de deux mois à
l’occupant pour libérer les lieux. Une copie du commandement
de quitter les lieux est envoyée au préfet pour qu’une solution
de relogement du locataire expulsé soit étudiée dans le cadre
du droit au logement. L’huissier communique l’ensemble des
renseignements qu’il a en sa possession, concernant le locataire
expulsé et les membres de son foyer.

Que contient le commandement de quitter les lieux ?

Selon les articles 194 et 195 du Décret du 31 juillet 1992 , le
commandement de quitter les lieux doit comporter17:
• l’indication du titre exécutoire en vertu duquel l’expulsion
est poursuivie
• la désignation de la juridiction devant laquelle peuvent être
portées les demandes de délais et toutes contestations
relatives à l’exécution des opérations d’expulsion
• l’indication de la date à partir de laquelle les locaux devront
être libérés
• l’avertissement que l’expulsion pourra se faire avec le
recours de la force publique
• la reproduction de l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991
et celle des articles L. 613-1 à L. 613-5 du code de la
construction et de l’habitation.

15 Article 17 du Décret 98-965 du 30 octobre 1998 pris pour l’application de l’article 118 de la loi du 29 juillet 1998 d’orientation relative à la lutte contre les exclusions et relatif à
la saisine du juge de l’exécution en matière d’exécution des décisions d’expulsion « Par dérogation aux dispositions de l’article 15, la demande relative à l’exécution d’une décision
de justice ordonnant l’expulsion peut être formée au secrétariat-greffe du juge de l’exécution par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par déclaration faite ou
remise contre récépissé.»
16 Article L613-2-1 du Code de la Construction et de l’Habitation, modifié par Loi n°98-657 du 29 juillet 1998 - art. 117 JORF 31 juillet 1998, abrogé par Ordonnance n°2011-1895
du 19 décembre 2011 - art. 3
17 Articles 194 et 195 du Décret n°92-755 du 31 juillet 1992 instituant de nouvelles règles relatives aux procédures civiles d’exécution pour l’application de la loi n° 91-650 du 9
juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d’exécution, Abrogé par Décret n°2012-783 du 30 mai 2012 - art. 9

p. 21
 Les Commissions de Recours Ultime, un engagement tripartite
Vilogia s’engage auprès de ses partenaires associatifs et
institutionnels à tout mettre en œuvre pour éviter l’expulsion
de ses locataires. Dans certaines villes, des Commissions de
Recours Ultime (CRU) sont créées en partenariat avec le CCAS
de la Ville et Vilogia pour éviter l’expulsion. Au sein de la CRU,
est représentée chacune des parties prenantes concernées par
la situation dans laquelle le locataire se trouve. Les CRU sont
composées :
• d’un élu de la Ville
• d’un représentant du Cabinet du Maire ou du Service
Logement de la Ville
• d’un représentant du CCAS
• d’un représentant de Vilogia
La procédure d’expulsion du locataire
L’expulsion ne peut avoir lieu qu’après un délai de deux mois à
partir de la signification du commandement à quitter les lieux
(article 62 de la Loi du 9 juillet 1991). L’huissier se rend au
domicile du locataire expulsé accompagné de déménageurs pour
reprendre possession du logement conventionné. Le logement
libéré volontairement par le locataire, est alors vidé des effets
personnels et du mobilier en place. L’huissier dresse alors un
procès verbal d’expulsion qui décrit tout le déroulé de l’expulsion
Que contient le procès verbal d’expulsion ?
Selon l’article 201 du Décret du 31 juillet 199218, le procès
verbal d’expulsion doit contenir :
• l’inventaire des biens laissés sur place ou déposés par
l’huissier dans un lieu approprié, avec l’indication qu’ils
paraissent avoir ou non une valeur marchande
• la mention du lieu et des conditions d’accès au local où ils
ont été déposés
• la sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer
dans le délai d’un mois, faute de quoi les biens seront
vendus aux enchères publiques ou déclarés abandonnés.
18 Article 201, Décret n°92-755 du 31 juillet 1992 instituant de nouvelles règles relatives aux procédures civiles d’exécution pour l’application de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991
portant réforme des procédures civiles d’exécution, abrogé par Décret n°2012-783 du 30 mai 2012 - art. 9
p. 22
• du locataire en situation d’impayés et accompagné, s’il le
souhaite, d’un représentant d’une association qui a trait au
domaine du logement ou de tout autre personne qu’il choisit.
Ces commissions ont pour objectifs de maintenir les locataires
dans leur logement et de réduire le nombre d’expulsions sur les
territoires. Cette action en partenariat avec les associations et
le bailleur permettent d’œuvrer ensemble sur la problématique
du logement et d’apporter aux habitants tous les moyens pour
se maintenir dans un logement de qualité, et dans un cadre
de vie propice à la vie sociale et familiale. Si une expulsion
est le dernier recours possible, Vilogia prend contact avec les
mairies et les Centres Communaux d’Action Sociale (CCAS) pour
communiquer la décision et permettre au locataire de prendre
contact avec elles.
effectuée et dresse l’inventaire des meubles, indique leur lieu
de dépôt, et récupère les clefs du logement. Si le locataire
n’est pas présent, l’huissier ne peut pénétrer dans le logement
sauf s’il détient des informations qui attestent que le locataire
n’habite plus dans les lieux et que l’huissier est accompagné
d’un représentant de l’ordre. A noter qu’aucune expulsion ne
peut avoir lieu le dimanche, les jours fériés, avant 6 heures du
matin ou le soir après 21 heures.
• la convocation de la personne expulsée à une audience
devant le juge de l’exécution du lieu de la situation de
l’immeuble afin qu’il soit statué sur le sort des biens qui
n’auraient pas été retirés avant le jour de l’audience
• les articles 11 à 14 du décret du 31 juillet 1992
• le déroulement de l’expulsion et l’identité des personnes
présentes sur le lieu de l’expulsion et leurs signatures
(locataire, force publique, serrurier…) ou la mention de
leur refus de signer.
En cas de rébellion du locataire expulsé
L’huissier ne peut pas procéder à l’expulsion et dresse un procès
verbal de tentative d’expulsion et demande le concours de la force
publique. Le bailleur par le biais de l’huissier, demande au préfet
l’autorisation de faire appel aux forces de police. La préfecture
a un délai de deux mois pour répondre à cette demande. Après
enquête sociale de la préfecture, le préfet peut accepter la
demande du bailleur social ou la refuser. Le bailleur doit fournir
dans sa demande l’ensemble des actions qu’il a menées pour
prévenir l’expulsion et toutes les démarches effectuées pour
amener le locataire à quitter les lieux ou recouvrir sa dette.
L’huissier peut pénétrer dans le logement en présence d’une
autorité de police et d’un serrurier. Il dresse alors le procès
verbal, retire les meubles du logement et récupère les clefs. Le
procès verbal est alors remis au locataire.
En cas de refus de la préfecture, le locataire est maintenu dans
le logement. Le bailleur est alors en droit de demander des
indemnités compensatrices à l’Etat. A savoir que sans réponse
de la préfecture dans les deux mois de délai, le bailleur et la loi
considèrent que le préfet refuse la demande de concours de la
force publique.

FOCUS JURIDIQUE
Article R153-1 du Décret n° 2012-783 du 30 mai 2012 relatif à la partie réglementaire du code des procédures
civiles d’exécution
«Si l’huissier de justice est dans l’obligation de requérir le concours de la force publique, il s’adresse au préfet. La réquisition
contient une copie du dispositif du titre exécutoire. Elle est accompagnée d’un exposé des diligences auxquelles l’huissier
de justice a procédé et des difficultés d’exécution. Toute décision de refus de l’autorité compétente doit être motivée. Le
défaut de réponse dans un délai de deux mois équivaut à un refus. Ce refus est porté à la connaissance du procureur de la
République et du créancier par l’huissier de justice.»

p. 23
p. 24
ANNEXES
FICHE 1 : LE LOCA-PASS®, un produit Action Logement
Le LOCA-PASS®, produit Action Logement, comprend :
• Le contrat «Offre de prêt pour le Dépôt de Garantie»,
prêt à taux zéro, plafonné à 500€, couvrant tout ou
une partie du dépôt de garantie. Fonctionnant comme
un prêt, le Dépôt de Garantie est remboursable
mensuellement par prélèvement automatique avec un
différé de trois mois.
• La Garantie de Loyers, engagement de garantie en
cas d’impayés dans les trois premières années de
location. Vilogia Entreprises paie au bailleur, à la place
du client les mensualités (loyers et charges en vigueur
au moment où le locataire débiteur est en situation
d’impayé). Vilogia Entreprises s’engage à hauteur de
9 mensualités pour un total de 2 000 €. A noter que
si la mise en jeu de la Garantie de Loyers intervient
tardivement, le montant de l’engagement de Vilogia
Entreprises est calculé au prorata temporis.
ZOOM SUR LES CONDITIONS D’OBTENTION
DU LOCA-PASS®
Le contractant ou au moins l’un des deux cocontractants
doivent correspondre aux critères suivants :
• Ne pas bénéficier d’une aide similaire (FSL, GRL,
LOCA-PASS® d’un autre collecteur Action Logement)
• Etre salarié d’entreprise du secteur assujetti, non
agricole, y compris pour les retraités de moins de 5
ans de ce secteur.
• Pour les moins de 30 ans, se trouver dans une des
situations suivantes :
-- être en recherche d’emploi et être inscrit à Pôle
Emploi
-- être en formation professionnelle
-- être en situation d’emploi (quelque soit la nature
du contrat de travail, de l’employer, du secteur y
compris du secteur agricole, les fonctionnaires,
vacataires, auxiliaires, contractuels, peuvent
aussi en bénéficier)
-- être étudiant en CDD d’au moins trois mois, en
cours au moment de la demande, ou d’un ou
plusieurs CDD formant trois mois de travail sur
les six mois précédents la demande, ou d’une
convention de stage d’au moins trois mois, en
cours au moment de la demande, soit d’une
bourse de l’enseignement supérieur.
FICHE 2 : LE FSL ACCES
FSL Aide à l’accès ou aide à l’installation
Quelles sont les conditions d’octroi ?
• Avoir des ressources ne dépassant pas deux RSA
• Se trouver dans une des situations suivantes :
-- Etre sans domicile propre
-- Etre hébergé en foyer ou en centre d’hébergement
-- Etre détenteur d’un Bail Précaire
-- Vivre en situation de surpeuplement extrême dans
le parc privé
-- Etre un couple RSA ou un parent isolé vivant chez un
tiers (avec obligation de quitter le logement)
-- Etre menacé d’expulsion
-- Vivre dans un logement déclaré insalubre
A noter :
• L’aide à l’accès est une subvention à destination du
locataire.
• Le dépôt de garantie et le premier loyer pour
les primo-locataires qui n’ont pas de droit APL le
premier mois d’entrée dans les lieux, sont payés au
bailleur.
• L’assurance habitation et l’ouverture des compteurs
sont payées au locataire pour un montant maximum
de 70 euros.
• Le FSL Aide à l’accès ou aide à l’installation ne
peut être sollicité dans le cadre d’une procédure de
mutation.
Garantie de Loyers FSL
Quelles sont les conditions d’octroi ?
• En complément du FSL Accès et sans condition
supplémentaire, une garantie de loyers doit être
demandée par Vilogia.
• Les conditions d’octroi sont les mêmes que pour le FSL
Accès.
• Vilogia demande au locataire de remplir la demande
avec son assistante sociale en mentionnant à la fois le
FSL Accès et la Garantie de Loyers.
• Le plafond de la Garantie est fixé à 18 mensualités
résiduelles, sachant que chaque mise en jeu ne peut
excéder quatre résiduels.
• La durée de la garantie financière du FSL est de 3 ans
et démarre à partir de l’entrée dans le logement
• En cas de mutation, la Garantie de Loyers FSL peut être
transférée sur le nouveau logement.
p. 25
 FICHE 3 : LE FSL MAINTIEN
Quel est l’objectif : Le FSL Maintien a pour objectif
d’aider les locataires en situation d’impayés de loyers à se
maintenir dans un logement décent, en lui octroyant des
aides financières. Depuis 2005, la compétence des FSL
est élargie à l’octroi d’aides pour le paiement des factures
d’eau, d’énergie et de téléphone.
Qui le délivre ? Les conditions d’attribution des aides
du Fonds Solidarité Logement, sont fixées par département
dans un règlement intérieur qui précise les règles de
fonctionnement et d’octroi.
Qui peut en bénéficier ? Les locataires, les sous-
locataires, les propriétaires occupants, les personnes
logées à titre gracieux et les personnes hébergées dans un
foyer logement.
A quel moment demander un FSL Maintien ?
Lorsque le locataire débiteur fait face à une dette constituée
(et non pas une dette primo naissante), que ses ressources
sont maximum de deux RSA pour l’ensemble du foyer. Le
barème fixe les conditions d’octroi en se basant sur le reste
à vivre journalier par personne, la composition du foyer
et le type de parc du logement (social ou privé)1. Le FSL
Maintien ne peut être sollicité qu’en dernier recours, une
fois que tous les autres dispositifs de droit commun ont
été activés (LOCA-PASS®, Garantie de Loyer, recours à la
caution, échec du protocole d’accord avec le bailleur …).
Le principe de subsidiarité est appliqué.
Comment solliciter un FSL Maintien pour les locataires
débiteurs ? de solidarité pour le logement
Le dossier FLS contient trois volets à remplir. Le premier
volet contient les informations communes à toutes les aides
(informations sur le débiteur et type d’aide demandée), le
deuxième volet est une fiche de situation (composition, frais,
dettes et crédits du foyer), le troisième volet est à remplir
par le bailleur (caractéristique du logement, montant de la
dette, mutation, stade de la procédure, etc.)
1 Un barème édité annuellement fixe les conditions d’obtention selon les revenus des ménages les plus vulnérables.
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Procédure pour le FSL Maintien
Le dossier est monté par un travailleur social du CCAS,
l’UTPAS ou par la mairie (de ville ou de quartier). Le chargé
de recouvrement de Vilogia participe au montage du dossier
et aux vérifications des conditions d’octroi. Le dossier est
ensuite transmis au demandeur accompagné d’une copie
du bail et d’un relevé de compte.
Le FSL décide alors selon la situation du débiteur de faire
passer le dossier en commission FSL.
• Pour le FSL Primo dette naissante : l’aide est versée au
bailleur sous forme de subvention.
• Pour le FSL Dette constituée, un dossier complet
peut ne pas passer en commission s’il s’agit d’une
première demande et que les paiements du débiteur
se renouvellent.
• Pour le FSL Dette constituée, sans reprise de paiement,
le dossier passe majoritairement en commission où la
décision est prise d’accorder, à partir du baromètre
départemental fixé annuellement par le département,
une subvention. La commission peut solliciter le bailleur
pour qu’il mette en place un plan d’apurement avec le
débiteur, d’une durée maximale de 24 mois. Le chargé
de recouvrement envoie une copie du plan d’apurement
à la CAF, si cela apparait comme nécessaire.
Références règlementaires :
• Décret n°2005-212 du 2 mars 2005 relatif aux fonds
• Article 6 de la Loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 visant à
la mise en œuvre du droit au logement (1), modifié par
Loi n°2004-809 du 13 août 2004 - art. 65 (V) JORF 17
août 2004 en vigueur le 1er janvier 2005
FICHE 4 : LA CCAPEX
C’est la Commission de Coordination des Actions de
Prévention des Expulsions locatives. Elle est régit par le
département et complète le PDALPD. Son action est définie
par l’ANIL, dans le rapport «la construction d’une instance
nouvelle de prévention des expulsions : la mise en place des
CCAPEX», comme un acteur capable de mobiliser «toutes
les instances susceptibles de venir en aide au locataire en
difficulté».
La CCAPEX traite l’impayé dans sa globalité, sur saisine
d’une des parties prenantes du contentieux. Elle peut donc
être sollicitée à toutes les phases du recouvrement, du
FOCUS JURIDIQUE
Décret n° 2008-187 du 26 février 2008 relatif à la
commission spécialisée de coordination des actions de
prévention des expulsions locatives
Article 6
• «La commission spécialisée de coordination des
actions de prévention des expulsions locatives, en
tenant compte des orientations et objectifs de la
charte de prévention des expulsions locatives prévue
à l’article 121 de la loi du 29 juillet 1998 susvisée,
formule des recommandations auprès des personnes
physiques et des organismes mentionnés ci-après :
• les bailleurs dont les locataires sont en situation
d’impayés de loyer en vue d’envisager leur relogement
dans des conditions mieux adaptées à leur situation
financière,
• les autres bailleurs, les réservataires de logements
ou les instances spécialisées pouvant concourir au
relogement des ménages de bonne foi à tout stade de
la procédure d’expulsion
• les maires ou leurs représentants pour les ménages
habitant des logements situés dans leurs communes
respectives en vue d’assurer leur relogement,
précontentieux au contentieux. Il est donc essentiel qu’elle
soit consultée le plus en amont possible pour qu’elle puisse
émettre des avis rapidement afin que le locataire et le
bailleur puissent trouver un accord.
La Circulaire du 31 décembre 2009 relative à la prévention
des expulsions locatives (article 59 de la loi no 2009-
323 du 25 mars 2009) crée la Commission et définit son
principe d’action et son champ d’intervention dans chaque
département.
• les représentants des établissements publics de
coopération intercommunale ou des communes
responsables des fonds locaux du fonds de solidarité
pour le logement s’agissant des ménages habitant
des logements situés sur le territoire respectif de
ces établissements ou communes pour aider les
locataires en situation d’impayés à apurer leur dette
et mettre en place des mesures d’accompagnement
social adaptées à leur situation,
• la commission de surendettement des particuliers
afin qu’elle intègre dans ses propositions les plans
d’apurement des dettes locatives, les responsables du
dispositif départemental en charge de l’hébergement
visé au 8° de l’article L. 312-1 du code de l’action
sociale et des familles pour les ménages expulsés
qui ne sont manifestement pas en situation de se
maintenir dans un logement autonome ou expulsés
de mauvaise foi.»
Article 7
« La commission est informée de la mise en œuvre des
suites réservées aux avis qu’elle a émis et de leur suivi
par les instances décisionnelles mentionnées à l’article
5 ainsi qu’aux recommandations qu’elle a formulées,
par les personnes physiques et les organismes visés à
l’article 6. »
p. 27
p. 28
APL ou l’aide personnalisée au Logement est une aide accordée au titre de la résidence
principale et destinée aux locataires, accédants à la propriété ou propriétaires sous certaines
conditions, occupants d’un logement neuf ou ancien. Son montant est déterminé en tenant

GLOSSAIRE / LEXIQUE
compte des ressources des personnes, des conditions de logements, de la situation familiale
et de l’implantation géographique du logement. L’APL est versée par les Caisses d’Allocations
Familiales (CAF), auprès de qui la demande doit être faite. (Source: www.caf.fr)
Assignation : Acte d’huissier de justice qui informe une personne qu’un procès est engagé
contre elle, et qui l’invite à comparaître devant une juridiction (Source : http://vosdroits.service-
public.fr)
Collège de Prévention des Expulsions : Rassemblement interne des collaborateurs
Vilogia, qui intervient rapidement auprès des locataires pour comprendre les raisons de la
dette et proposer des plans d’apurement adaptés et pour prévenir l’expulsion. Le collège se
réunit en phase contentieuse, généralement après l’audience et la signification du jugement.
Commandement de libérer les lieux : Appelé parfois commandement de quitter les lieux,
c’est un acte délivré par un huissier ordonnant aux occupants d’un logement de quitter les
lieux dans les deux mois. L’huissier doit obligatoirement envoyer une copie du commandement
d’avoir à libérer les locaux au préfet, afin de l’informer de la situation des occupants. (Source
: http://www.anil.org)
Commandement de payer : Acte généralement signifié par huissier de justice ordonnant
à une personne d’exécuter ses obligations sous peine d’engagement de mesure d’exécution
forcée (Source : http://vosdroits.service-public.fr)
Commission d’Attribution des Logements (CAL) : La commission d’attribution
des logements est mise en place par les organismes HLM pour loger les demandeurs de
logements. Elle est composée de représentants du conseil d’administration ou de surveillance
de l’organisme et du maire de la commune d’implantation des logements. Le préfet est
destinataire de l’ordre du jour de chacune des commissions et participe à sa demande aux
commissions. Le fonctionnement de la commission est régit par un règlement intérieur (Source
: http://www.union-habitat.org)
Créance : La créance est une dette, une somme d’argent, qu’une personne physique ou morale
doit à un autre particulier ou à une autre entreprise. Le petit Larousse définit le recouvrement
comme l’action de recouvrer ce qui était perdu, ou l’action de percevoir des sommes dues, du
latin recuperare (Source : Le Petit Larousse 2010)
Débiteur : Celui qui est contraint à payer la dette en opposition avec le créancier, celui qui
attend le paiement.
Jugement : Action de juger quelqu’un, une affaire, dans le respect des lois et règlements
en vigueur. Le jugement peut être une décision rendue par une juridiction du premier degré
comme par exemple un tribunal d’instance, de grande instance, de commerce ou un conseil
de prud’hommes (Source : Le Larousse en ligne: http://www.larousse.fr)
Recouvrement amiable : Contrairement au recouvrement contentieux, le recouvrement à
l’amiable s’affranchit de démarches juridiques. Il est enclenché dès la première relance du
bailleur vers le locataire en situation d’impayés. A partir de deux mois d’impayés de loyers,
l’huissier en charge de la procédure ou le bailleur lance la phase de recouvrement contentieuse.
Recouvrement des loyers : Action menée par le bailleur afin de récupérer les loyers dus
par le locataire en place.
Saisie attribution : Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide
et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de
son débiteur portant sur une somme d’argent (Source : http://www.legifrance.gouv.fr)

p. 29
 Saisie conservatoire : Saisie à caractère provisoire portant sur les biens mobiliers d’un
débiteur, à noter qu’il existe des biens insaisissables. La saisie conservatoire apporte une
garantie au créancier avant que ne soit prononcé le jugement condamnant son débiteur à
GLOSSAIRE / LEXIQUE

payer sa créance. (Source : http://vosdroits.service-public.fr)

Signification : Notification par huissier de justice d’un acte de procédure ou d’une décision
judiciaire, qu’il doit effectuer par toutes les diligences nécessaires pour que l’acte puisse être
délivré à la personne concernée.
Supplément de Loyer de Solidarité ou SLS : En plus du loyer et des charges, les
locataires doivent payer chaque mois un supplément de loyer de solidarité lorsqu’au cours du
bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 %
les plafonds de ressources pour l’attribution d’un logement d’habitation à loyer modéré (HLM).
Les plafonds pris en compte sont ceux qui sont applicables à la date à laquelle le SLS est exigé
(Source : http://vosdroits.service-public.fr)
Surendettement : Impossibilité pour le débiteur de bonne foi de faire face à l’ensemble de ses
dettes non professionnelles et exigibles par un créancier (Source : Code de la Consommation,
http://www.legifrance.gouv.fr)

Sigles utilisés
• CAF : Caisse d’Allocation Familiale
• CAL : Commission d’Attribution Logement
• CCAPEX : Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions
• CCAS : Centre Communal d’Action Sociale
• CCH : Code de la Construction et de l’Habitation
• CIL : Comité Interprofessionnel du Logement
• CLFSL : Commission Locale Fonds Solidarité Logement
• CUS : Convention d’Utilité Sociale
• CRU : Commission de Recours Ultime
• DALO : Droit Au Logement Opposable
• ESH : Entreprise Sociale pour l’Habitat
• FSL : Fonds Solidarité Logement
• PDALPD : Plan Départemental pour l’Accès au Logement des Personnes Défavorisées
• PLI : Prêt Locatif Intermédiaire
• RSA : Revenu de Solidarité Active
• UTPAS : Unités Territoriales de Prévention et d’Action Sociale

p. 30
Ouvrages de référence
• GINGEMBRE Thierry, STERIN Anne-Laure, Agir face aux impayés, Comment les éviter ? Savoir
se faire payer, Editions Delmas, 5ème édition, Paris, 2003, 448 pages

BIBLIOGRAPHIE
• PAPADOPOULOS Alain, Le Risque d’impayé : prévenir et agir, SEFI Editions, 2003, 185 pages

Enquêtes et baromètres
• Baromètre de la cohésion sociale 2012, La peur du chacun pour soi, Etude réalisée par le
CREDOC à la demande de la Direction Générale de la Cohésion Sociale, Mission Analyse
stratégique, synthèse et prospective, Juin 2012
• Enquête typologique sur le surendettement des ménages en 2011 par la Banque de France,
Communiqué de presse, 18 février 2013
• Enquête impayés en Ile-de-France, AORIF, Dossier Ressource n°23 - Mars 2011 : L’action
des organismes HLM franciliens pour prévenir les expulsions locatives, Résultats de l’enquête
sur les indicateurs de suivi des procédures amiables, précontentieuses et contentieuses -
bilan 2009

Rapports et études
• Fondation Abbé Pierre, Etat du mal logement en France 2013 - 18e rapport annuel
• MAURY Nicole, BILY Emmanuelle, La construction d’une instance nouvelle de prévention des
expulsions : la mise en place des CCAPEX, ANIL Habitat Actualité, Janvier 2012
• HERBERT Béatrice, Prévention des expulsions : locataires et bailleurs face à l’impayé, ANIL
Habitat Actualité, Octobre 2011
• La prévention des impayés et des expulsions : contexte, pratiques des organismes d’HLM et
pistes d’amélioration, Les cahiers n°135 « Habitants », Les collections d’Actualités habitat,
Septembre 2010, document réalisé par l’USH

Textes de référence
Textes de Loi
• Loi du 6 juillet 1989
• Loi du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement
• Loi du 9 juillet 1991
• Loi du 29 juillet 1998
• La Loi du 18 janvier 2005
• La loi du 5 mars 2007 instituant le Droit Au Logement Opposable
• La Loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, dite
Loi Molle ou Loi Boutin
• La Loi du 1er juillet 2010, dite Loi Lagarde, portant réforme du crédit à la consommation

Codes, décrets et circulaires

• Code de la consommation
• Code de la Construction et de l’Habitation
• Décret n°87-713 du 26 août 1987
• Décret n° 92-755 du 31 juillet 1992
• Décret n°98-965 du 30 octobre 1998
• Circulaire du 19 janvier 1999 relative à la prévention des expulsions pour impayés
• Circulaire du 19 décembre 2011 relative au traitement des situations de surendettement

p. 31
 Retrouvez notre publication sur le site web www.vilogia.fr

® Marque déposée pour le compte d’Action Logement.

Le recouvrement des impayés de loyers - Collection «Regards sur» - Numéro 01 - Avril 2013
Dépôt légal en cours - ISBN en cours - Directeur de publication : Anne Massart
Conception : Direction Générale Adjointe Siège - 74 rue Jean Jaurès BP 10430 - 59664 Villeneuve d’Ascq. Tél. : 03 59 35 50 00
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