Chapitre 4 

: L’IFI

Impôt solidarité remplacé par l’impôt sur la fortune

IFI :

Seuil : 1 300 000 € - situation au 1er janvier (imposé à partir de ce seuil)

 patrimoine net (c’est à nous de le valoriser) =tous les biens immobiliers détenus –
sauf les biens exonérés- diminués des dettes (sauf dettes se rapportant à des
biens exonérés).

Un contribuable achète un immeuble d’une valeur de 3M€ le 28 décembre (il en est proprio
au 1er janvier). Cet immeuble est destiné à être sa résidence principale. Quelle est la valeur
retenue pour l’IFI ?
• S’il ne l’habite pas au 1er Janvier = 3 millions
• S’il l’habite au 1er janvier = 3 millions – 30% x 3 mio (abattement résidence principale)
= 2,1 mio

Un contribuable héritier avec ses 2 frères, de sa mère décédée le 29 décembre ? Comment

déclarer les biens immobiliers détenus par la mère d’une valeur de 3
M€ ?...............Manifestement la succession est compliquée car les frères ne s’entendent
pas………………………
• Diviser la valeur du bien par 3 : chacun est proprio d’1/3 = chacun doit déclarer 1/3
du patrimoine immobilier de la mère
• Une personne morale peut-elle être soumise à l’IFI ? non (ne payent pas l’IFI)

Barème de l’IF :

Obligation déclarative unifiée pour tous les contribuables : les contribuables déclarent leur
patrimoine immobilier sur leur déclaration 2042IFI et détaillent la composition et
valorisation des biens taxes sur une annexe.

Patrimoine immobilier net

= 1,5 M IFI = 800 000 x 0% + (1,3 mio – 800 000 x 0,5%) + (1,5 mio -1,3 mio x 0,7%)

Le franchissement du seuil de 1,3 M€ : Pour les patrimoines nets taxables compris entre 1
300 000 € et 1 400 000 €, un système de décote permet d’atténuer l’impôt. Le montant de la
décote est égal à 17 500 – (1,25 x montant du patrimoine net taxable).
Patrimoine 1,36 M€ =
Foyer IFI :

Quid du patrimoine des enfants mineurs/ garde alternée ?

• 2 enfants mineurs chacun détient un bien immobilier de 400 K : les parents doivent
intégrer à leur base IFI ? On ajoute à notre base 800k (2x400)
• Garde alternée : 400k (on se partage le patrimoine IFI)

Un enfant majeur rattaché au foyer de ses parents dispose d’un patrimoine immobilier
significatif, les parents ont-ils intérêt à ne pas le rattacher ?
• Pour l’IFI, enfant majeur en tout état de cause doit déclarer son propre patrimoine
(différent de l’IR où on peut le rattaché)

Quid des couples séparés de fait ?

• Dépend du régime patrimoniale : si régime de la communauté universelle ou réduite
aux acquêts -> doivent déclarés obligatoirement ensemble
• Seul moyen de ne pas déclarer ensemble, il faut être divorcé ou celib (ne pas vivre
ensemble)

Quid des couples séparés de biens ?

• S’ils vivent ensemble déclaration commune
• S’ils ne vivent pas ensemble : 2 déclarations

Comment des concubins notoires (vivent ensemble et peuvent se marier) ayant chacun un
patrimoine immobilier de 1 M€ déclarent-ils ?
• Pour l’IFI, une seule déclaration avec un patrimoine de 2 mio (contrairement à l’IR)

Paysan de l’île de ré : s’est retrouver avec un redressement fiscal colossale. C’était un
agriculteur, ces terres étaient un bien pro et on est exonérer de l’IFI sur les biens pro.
A sa retraite il prend un redressement IFI (quand on déclare pas : ils peuvent aller jusqu’à 6
ans en arrière). Ces terrains étaient devenu constructibles et n’exerçait plus sa profession
(s’est retrouver avec un gros patrimoine immobilier et donc un IFI très important).
 Ils ont donc créer :  

Plafonnement de l'IFI : IFI + IR + PS ≤ ne doit pas exceder 75% des revenus : redevable
domicile fiscal en France

Impôts qu’on retient :

- Impôt sur la fortune immobilière dû au titre de l'année n
 - Impôt sur le revenu en France ou à l'étranger (impôt dû au titre des revenus n-1),
avant imputation des crédits d’impôt représentatifs d’un impôt acquitté à l’étranger,
surtaxe sur plus values
- Les prélèvements libératoires
- La contribution exceptionnelle sur les hauts revenus
- Les prélèvements sociaux

Revenus : on retiens tous les revenus n-1 des membres du foyer IFI y compris les revenus
exonérés (imposables et non imposables)

- les revenus nets de frais professionnels soumis, en France ou à l'étranger, à l'impôt

sur le revenu au titre de l'année n-1 après déduction des déficits catégoriels
imputables sur l’IR;
• Les revenus des bons ou contrats de capitalisation et des placements de même
nature, notamment des contrats d'assurance-vie, souscrits auprès d'entreprises
d'assurance établies en France ou à l'étranger, sont pris en compte, lors du retrait, du
rachat ou du dénouement. (BOI-PAT-ISF-40-60 n° 170). Les plus values en report ou
en sursis sont prises en compte l’année d’expiration (BOI-PAT-ISF-40-60 n° 190). Les
gains des PEL sont pris en compte (BOI-PAT-ISF-40-60 n° 180). Les revenus des rentes
viagères constituées à titre onéreux sont pris en compte pour leur montant net
imposable
- les produits soumis, en France ou à l'étranger, à un prélèvement libératoire de
l'impôt sur le revenu au titre de l’année n-1.
- les revenus exonérés mondiaux

A NOTER : Les plus-values ainsi que tous les revenus sont déterminés sans considération des
exonérations, des seuils, réductions et abattements prévus par le CGI (à l'exception de ceux
représentatifs de frais professionnels). Les retraites et pensions sont retenues avant
abattement

Exemple avec le paysan :
Revenu = 9600 euro
Patrimoine immobilier = 50 mio
IFI sur 50 mio = 600 000 euros environ
 Quand il plafonne : IFI + IR +PS < 75% x 9600
 Il vend un terrain de 1 mio = plus-value d’environ 1 mio car prix d’achat non
significatif
 Cette année là : > 75% x (1 009 600) =757 200.
 Donc il plafonne pas son IFI parce qu’il est de 600 000 < 757 2000

Pour le plafonnement :

Quid des plus values immobilières sur cession de la résidence principale ?

• Sont prises en compte dans les revenus

Quid des plus values immobilières sur cession de la résidence secondaire ?

• Sont prises en compte avant abattement dans les revenus
Territorialité :

Personnes domiciliées en France : mondialité

On doit déclarer tous nos biens à l’étranger si on vis en France.

Impatriés : les contribuables qui transfèrent leur domicile fiscal en France après avoir résidé
pendant au moins cinq années civiles à l’étranger ne sont pas imposables sur leurs biens
situés à l’étranger, jusqu’au 31 décembre de la 5ème année suivant celle du transfert de
domicile, soit au maximum 6 ans en cas de transfert au 1er janvier. Une mesure similaire est
prévue par certaines conventions (USA, Allemagne, Autriche, Canada, Espagne, Italie). Ces
conventions prévoient que ce régime peut être renouvelé lorsque la personne perd sa
qualité de résident de France pendant au moins 3 ans puis redevient résident français.

Non résident : sur l’immobilier en France.

Biens imposables :

Immeubles
 Résidence principale : abattement de 30%
 Immeubles d’habitation loués : décote 10 à 20% pour occupation (en général on fait
20%) -> j’ai un appartement que je loue à 500 000, on le déclare pour 400 000
 Indivision (avec frères par exemples) : petite décote (ca dépends si je suis
majoritaire ou minoritaire

Droits réels immobiliers : soumis à l’IFI quand on est usufruit, droit d’usage, droit du
preneur à bail à construction
On peut démembrer la propriété : je veux préparer la transmission et la donner et je veux
rester libre de l’usus (utiliser comme je veux) et frutus (en tirer les fruits – location). On va
leur donner la nue-propriété, et les enfants recueillent la pleine propriété quand je décède.
Et donc c’est les parents qui payent l’IFI.

Titres de sociétés ou d'organismes possédés par le redevable à hauteur de la fraction de

leur valeur représentative de biens immobiliers détenus directement ou indirectement -
quel que soit le nombre de niveaux d'interposition - par la société ou l'organisme : tous les
titres peuvent être taxés et non pas seulement ceux des sociétés à prépondérance
immobilière
Si je détiens des parts de société qui elle-même détient de l’immobilier, on déclare la
valeur de l’immobilier viens une société

Contrats d'assurance rachetables exprimés en unités de compte pour la fraction de leur

valeur de rachat au 1er janvier représentative des actifs immobiliers imposables compris dans
les unités de compte

Actifs immobiliers pris en crédit-bail ou location-accession à la propriété immobilière (sous

déduction des loyers restant à courir et du prix de rachat)
Démembrement de la propriété

Le redevable c’est l’usufruitier pour la valeur de la pleine propriété du bien (CGI art 968)

Sauf 3 exceptions (chacun est alors imposé sur la valeur de ses droits respectifs déterminés
en fonction de l'âge de l’usufruitier) :
• Le redevable a donné la nue-propriété à l’Etat, à un département, à une commune, à
une fondation ou une association reconnue d’utilité publique (si autorisation
administrative) – si on veut léguer, a l’état pour une cause, on est imposé sur la
valeur de la nue-propriété
• Le redevable a vendu la nue-propriété à une personne autre que les héritiers
présomptifs du vendeur, de ses donataires ou de personnes réputées interposées
(l’usufruit : plus la personne est âgée , moins il est important et la nue propro vaut
plus chere)
• Le démembrement résulte d’un usufruit légal = entre conjoint, si il n’y a pas de
testament, le conjoint récolte l’usufruit

Exonérations
- Bien professionnels : sont exonérés (pour les médecins par exemple)

Passif déductible : dettes relatives à la propriété de l’immeuble

• Emprunt pour financer l’acquisition, la construction ,
l'amélioration, l’agrandissement, la réparation de l’immeuble.
• Emprunt lié à l’acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des actifs
immobiliers imposables.
• Taxe foncière
• Taxe sur les logements vacants
 Emprunt in fine

Emprunt in fine :

A l’époque, emprunt in fine = on contracte un emprunt. Il faut pas que je rembourse sinon ça
rentre dans l’IFI petit à petit. Je donne des garantis à la banque. 5 mois d’actifs et 5 mois de
passif = 0
 Les emprunts in fine, on doit faire comme si c’était remboursable. Que je
rembourse ou non 1/20 est considéré par année qui est remboursée et qui
s’insère dans l’IFI)

Patrimoine taxable supérieur à 5 millions d'euros

Les très riches vont emprunter bcp : quand le total du patrimoine excède on ne peut pas
déduire toutes les dettes. Les dettes, on peut en déduire que 50%, elles sont plafonnées.

Dettes non déductibles :

- Si j’emprunte à mon conjoint, je ne pas déduire la dette
 - Je ne peut pas deduire les dettes, sauf approuvé que c’est des vrais dette a un
membre du groupe. Sauf si je prouve que c’est un vrai crédit avec echeance d
remboursement et intérêts
- On peut pas réduire les dettes d’un prêt emprunté auprès d’une société que je
contrôle. Sauf si je démontre que c’est un emprunt normal.

Réduction d’IFI
• Dons à des organismes habilités (fondations) : 75 % du don dans la limite de 50 K€
(plafond de la réduction)
• Je donne 10 000 euro a la fondation dauphine et donc j’ai le droit a 7500 euro de
réduction d’IFI

Délai de reprise :
• Prescription courte : jusqu’au 31 décembre de la troisième année au cours de
laquelle le contribuable a suffisamment révélé l’exigibilité des droits. Si on a bien
déclarer (m2, nb de pièce, n° d’appartement / on peut pas déclarer seulement
« maison dauville) et qu’on a donner toutes les infos aux organismes
• Prescription longue jusqu’au 31 décembre de la 6ème année suivant celle du fait
générateur de l’impôt lorsque le contribuable n’a pas souscrit de déclaration ou n’a
pas suffisamment révélé les droits exigibles.
• Délai spécifique : 31 décembre de la 10ème année si avoirs détenus à l’étranger sur
comptes bancaires, ou contrats assurance vie.
• jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit la décision qui met fin à la procédure de
régularisation et au plus tard jusqu'au 31 décembre de la 10ème année qui suit celle
au titre de laquelle l’imposition est due.
• Assistance administrative internationale : jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit la
réponse et au plus tard jusqu'au 31 décembre de la 5ème année qui suit celle au titre
de laquelle l’imposition est due sous réserve de la prescription longue