COUR DU QUBEC

CANADA PROVINCE DE QUBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALIT DE JOLIETTE Chambre civile N : 705-22-005023-039

DATE : Le 23 mars 2004 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRSIDENCE DE LHONORABLE MONIQUE SYLVESTRE J.C.Q.

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DENISE ROBILLARD, Partie demanderesse c. PIERRE BEAUREGARD, Partie dfenderesse et OFFICIER DE LA PUBLICIT DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIRE DE L'ASSOMPTION, Partie mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [1] Le tribunal est saisi d'une requte pour mettre fin l'indivision et pour partage d'un immeuble. La demanderesse demande, l'audition, de fixer 385 $ les conditions montaires qu'elle devra verser au dfendeur lors de la signature des documents de rtrocession. [2] Le dfendeur conteste la requte. Tout en tant d'accord ce que la demanderesse redevienne seule et unique propritaire de l'immeuble, il soutient d'une
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LES FAITS : [3] Le 1er fvrier 1995, la demanderesse acquiert avec Michele Argento un immeuble situ au 737 rue Salvador Repentigny. [4] Le 6 octobre 1999, elle acquiert de monsieur Argento la moiti indivise dudit immeuble pour en devenir seule et unique propritaire. [5] Au cours du mois de juin 2000, madame Robillard et monsieur Beauregard commencent se frquenter. [6] Le 7 mars 2001, la demanderesse cde au dfendeur la moiti indivise de son immeuble pour un dollar et valables considrations. [7] L'acte de vente contient la clause suivante:
CONVENTION "Il est convenu entre les comparants que s'il y avait rupture de leur vie commune, Pierre Beauregard s'engage signer tous documents ncessaires afin que Denise Robillard redevienne seule et unique propritaire de l'immeuble faisant l'objet des prsentes. Ils dtermineront l'amiable les conditions montaires pour effectuer ce transfert."

[8] Les parties font vie commune de juin 2001 au 12 juillet 2002 avec quelques pisodes de rupture dont deux plus importantes en dcembre 2001 et fvrier 2002. [9] Suite leur rupture dfinitive, les parties ne s'entendent pas sur les conditions montaires pour effectuer le transfert de l'immeuble. [10] La demanderesse prtend que le dfendeur n'a jamais contribu aux charges de la proprit et qu'il n'a fait aucune amlioration majeure tel que promis. [11] Le dfendeur prtend avoir droit la moiti de l'quit.

[12] l'audition, les parties ont admis que la valeur de l'immeuble au 12 juillet 2002 tait de 79 500 $ alors qu'elle tait de 90 000 $ au 29 avril 2003. Le solde hypothcaire au 12 juillet 2002 tait de 51 109 $.

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part qu'il a droit la moiti de l'quit sur la maison et, d'autre part, qu'il a droit d'tre rembours pour les travaux faits et les matriaux fournis aux fins de rparation, de rnovation et d'amlioration de la proprit.

705-22-005023-039 LE LITIGE :

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[13] Pour fixer les conditions du partage, le tribunal devra valuer la crdibilit des parties afin de dterminer si le dfendeur a effectivement prt une somme d'environ 8 000 $ la demanderesse avant qu'elle ne lui cde une moiti indivise de l'immeuble et s'il a pay la moiti des dpenses inhrentes l'immeuble durant la vie commune. ANALYSE ET DISCUSSION : [14] Il n'est pas facile d'valuer la crdibilit de personnes qui, de toute vidence, prouvent maintenant une haine viscrale l'une envers l'autre. Cette impression se dgage de leurs commentaires rciproques, de ceux de madame Anne-Marie Mc Carthy, mre de la demanderesse, et des regards trs durs que le dfendeur n'a cess de jeter en direction de la demanderesse tout au long de son tmoignage. [15] Le tribunal doit donc faire la part des choses et considre que sous certains aspects le tmoignage de chacune des parties est crdible alors qu'il ne l'est pas sous d'autres. ! Le dfendeur a-t-il consenti des prts la demanderesse totalisant prs de 8 000 $ avant l'acte de cession comme il le prtend ? [16] La soussigne ne croit pas le dfendeur lorsqu'il fait une telle affirmation.

[17] Il est en effet invraisemblable qu'un homme qui gagnait approximativement 27 000 $ brut en 2001 et qui avait la garde de sa fille ait prt quelques reprises l'quivalent d'une somme de 8 000 $ et ce, en moins de neuf mois, une dame qu'il venait de rencontrer et sans conserver la moindre preuve de ces prts. [18] Le dfendeur soutient que la demanderesse tait endette et qu'elle tait incapable d'arriver financirement. Or, la preuve rvle que les versements hypothcaires ont toujours t faits aux dates prvues. Mme si le versement des taxes foncires d le 8 mars 2001, alors que le dfendeur tait devenu copropritaire, a t fait avec quelques semaines de retard, il appert du compte de taxes qu'il n'y avait aucun arrrage pour l'anne 2000. [19] Si effectivement la demanderesse avait t en retard dans ses paiements d'lectricit, de tlphone ou de cartes de crdit, le dfendeur aurait facilement pu le prouver en assignant les tmoins comptents, ce qu'il n'a pas fait. Son tmoignage n'est pas crdible. [20] Le dfendeur soutient qu'au moment o il en est devenu copropritaire, l'immeuble de la demanderesse avait plutt l'air d'une niche chien et qu'il tait dans un tat lamentable. Son tmoignage est contredit par celui de sa fille qui a qualifi la

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maison de "bien normale" en ajoutant qu'elle n'avait rien de spcial mais qu'elle n'tait pas joyeuse parce qu'elle tait toute blanche. [21] Mme si la preuve est prpondrante l'effet que c'est la demanderesse qui a insist auprs du dfendeur pour qu'il vienne vivre avec elle, il n'en demeure pas moins que le dfendeur a admis qu'il n'y serait jamais all si la demanderesse ne lui avait pas transfr la moiti de son immeuble. C'est ce qui explique que la demanderesse ait voulu se protger en cas de rupture et ait fait inclure l'acte la clause ci-haut mentionne afin, dans cette ventualit, de rcuprer les sommes qu'elle avait investies seule dans l'immeuble. [22] Les clauses d'un contrat doivent s'interprter de manire donner chacune le sens qui rsulte de l'ensemble du contrat. La convention n'aurait, en effet, aucun sens si la demanderesse avait cd une moiti indivise de son immeuble en contrepartie d'une somme prte. Dans un tel cas, la vente aurait vraisemblablement t consentie pour la moiti de l'quit, somme que la demanderesse aurait dclar avoir reue. [23] Cette clause prend tout son sens avec le tmoignage de la demanderesse qui affirme que le dfendeur avait promis d'excuter des travaux majeurs sur la proprit. C'est pourquoi les conditions montaires du transfert ne pouvaient tre dtermines au moment de l'acte de cession puisqu'elles allaient dpendre des sommes que le dfendeur investirait dans l'immeuble. [24] Le tribunal en vient donc la conclusion que le dfendeur n'a pas droit la moiti de l'quit puisque la preuve n'a pas convaincu la soussigne qu'il avait prt la demanderesse une somme quivalant la moiti de ladite quit qui tait de 17 096,92 $ le 7 mars 2001. ! Le dfendeur a-t-il contribu aux dpenses de l'immeuble durant la vie commune ? [25] La demanderesse prtend que non, mais son tmoignage n'est pas trs crdible sur ce point. [26] Le dfendeur a habit 13 ans au mme endroit avant d'emmnager chez la demanderesse. Vraisemblablement, il a toujours pay son loyer de mme que les autres dpenses telles que les comptes d'lectricit ou de tlphone. Pourquoi aurait-il subitement cess de faire quelque paiement que ce soit ? [27] Il n'est pas crdible qu'il n'ait donn aucun sou la demanderesse comme elle l'affirme. Pourquoi la demanderesse aurait-elle accept d'augmenter les versements hypothcaires lors de la ngociation de son prt en dcembre 2001 si le dfendeur n'avait absolument rien pay depuis neuf mois ? C'aurait t tout fait illogique.
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[29] Cindy a eu connaissance de violentes disputes entre les parties, mais il ne semble pas que le sujet de dispute ait t l'argent, mais plutt la prsence de chiens dans la maison et la visite du fils de la demanderesse toute heure, mme durant la nuit. [30] La demanderesse a elle-mme parl de chicanes parce que le dfendeur dcouchait. [31] En consquence, la preuve a convaincu le tribunal que le dfendeur a contribu aux dpenses inhrentes l'immeuble durant la priode de vie commune. ! Quelles sont les conditions montaires du transfert de l'immeuble ? [32] En l'absence d'entente l'amiable, le tribunal doit fixer lesdites conditions en tenant compte des dispositions du Code civil du Qubec relatives la fin de l'indivision et au partage. Les articles pertinents sont les suivants:
"1016. Chaque indivisaire peut se servir du bien indivis, la condition de ne porter atteinte ni sa destination ni aux droits des autres indivisaires. Celui qui a l'usage et la jouissance exclusive du bien est redevable d'une indemnit. 1019. Les indivisaires sont tenus, proportion de leur part, des frais d'administration et des autres charges communes qui se rapportent au bien indivis. 1020. Chaque indivisaire a droit au remboursement des impenses ncessaires qu'il a faites pour conserver le bien indivis. Pour les autres impenses autorises, il a droit, au moment du partage, une indemnit gale la plus-value donne au bien. Inversement, l'indivisaire rpond des pertes qui diminuent, par son fait, la valeur du bien indivis. 1037. L'indivision cesse par le partage du bien ou par son alination. Si on procde au partage, les dispositions relatives au partage des successions s'appliquent, compte tenu des adaptations ncessaires.

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[28] Le tmoignage de la jeune Cindy Beauseigle est crdible. Elle aurait aim bnficier de traitements d'orthodontie, mais elle n'a pas pu puisque son pre semblait prfrer investir sur l'immeuble. Il a entirement peintur la maison; c'est normal, il tait fier, c'tait sa premire maison. La demanderesse tait galement trs contente de montrer les rnovations faites par le dfendeur lorsqu'elle avait de la visite.

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Nanmoins, l'acte de partage qui met fin une indivision autre que successorale est attributif du droit de proprit. 861. Les biens s'estiment d'aprs leur tat et leur valeur au moment du partage." (Nos soulignements).
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[33] L'acte de cession ne prvoit rien en cas de msentente. Il faut donc se rfrer au Code civil du Qubec. La procureure de la demanderesse soutient que c'est la valeur de l'immeuble au moment de la rupture qui doit tre prise en considration. Cette prtention ne peut tre retenue parce qu'elle va l'encontre des dispositions de l'article 861. [34] La valeur de l'immeuble au moment du partage est fixe 90 000 $.

[35] tant donn qu'aucune preuve n'a t faite par la demanderesse quant aux charges qu'elle a assumes depuis le 12 juillet 2002 et tant donn qu'aucune preuve n'a t faite par le dfendeur quant l'indemnit qui lui serait redevable par la demanderesse qui a eu la jouissance exclusive de l'immeuble, le tribunal en vient la conclusion que les montants dus par chacune des parties sont quivalents. [36] Dans les circonstances, les conditions montaires du transfert sont ainsi fies: " " " " [37] [38] [39] valeur de l'immeuble au moment du partage - solde hypothcaire : - quit appartenant la demanderesse uniquement :
SOMME PARTAGER

90 000,00 $ 47 000,00 $ 17 096,92 $ 25 903,08 $

La demanderesse devra donc verser au dfendeur la somme de 12 951,54 $. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: ACCUEILLE la requte;

[40] ORDONNE le partage de l'immeuble situ au 737 rue Salvador Repentigny et ci-aprs dcrit:
DSIGNATION "Un emplacement connu et dsign comme tant compos du lot numro DEUX MILLION CENT QUATRE-VINGT-TROIS MILLE DEUX CENT HUIT (2 183 208) du cadastre de la province de Qubec, circonscription foncire de l'Assomption; Avec toute btisse y rige, notamment celle portant le numro civique 737, rue Salvador Repentigny, district de Joliette, province de Qubec".

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[42] FIXE la condition montaire la somme de 12 951,54 $ devant tre verse par la demanderesse au dfendeur lors de la signature par le dfendeur des documents ncessaires de rtrocession de sa part dans l'immeuble; [43] ORDONNE la demanderesse d'obtenir la libration du dfendeur auprs de la crancire hypothcaire La Banque Royale du Canada; [44] dfaut par le dfendeur de signer les documents de rtrocession, ORDONNE que le prsent jugement quivaille titre de transfert de proprit de la part indivise du dfendeur la demanderesse lorsque les conditions ci-dessus nonces seront toutes remplies et ORDONNE l'Officier de la publicit des droits de la circonscription foncire de l'Assomption de faire toutes les entres ncessaires l'index aux immeubles cette fin; [45] LE TOUT, chaque partie payant ses frais.

__________________________________ MONIQUE SYLVESTRE J.C.Q.

DOYON IZZI NIVOIS Me Dominique Goulet Procureur de la partie demanderesse TREMBLAY THIBODEAU Me Mireille Tremblay Nol Procureure de la partie dfenderesse Date daudience : Le 8 mars 2004

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[41] ORDONNE au dfendeur de signer tous les documents ncessaires pour rtrocder sa part dans l'immeuble plus amplement dcrit aux conclusions des prsentes la demanderesse aux termes et conditions ci-aprs fixs et ce, dans une dlai de quatre-vingt-dix (90) jours du prsent jugement;