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Procédures simplifiées de recouvrement et voies d'exécution: un droit adapté
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aux conditions économiques et sociales nouvelles ? ( Télécharger le fichier original )
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par Abdoulaye DOUCOURE
Université de Bamako - Maitrise Carrières Judiciaires 2009 suivant

  

· SECTION II : La Saisie Immobilière

La saisie immobilière est la procédure par la quelle un créancier poursuit la vente par expropriation
forcée des immeubles appartenant à son débiteur défaillant ou de ceux affectés à sa créance.

En raison de la nature particulière du bien sur lequel porte cette voie d'exécution, il est nécessaire
de prévoir un formalisme strict, susceptible de protéger les intérêts en jeu.

Ces intérêts sont d'abord ceux du débiteur dont l'immeuble constitue le plus souvent l'unique
élément de la fortune. Ce sont, ensuite, ceux des tiers qui ont sur l'immeuble des droits qu'il
convient de sauvegarder. Ce sont enfin ceux des acquéreurs qui ont besoin d'un droit inattaquable.

La nécessité de préserver ces intérêts, font de la saisie immobilière une procédure longue et
complexe, même lorsqu'il n'ya pas d'incidents.

Ces formalités sont aujourd'hui décrites dans l'AU (article 246 à 334 AU/VE). Compte tenu du
caractère d'ordre public des règles applicables à la saisie immobilière, l'article 336 indique
clairement que « le présent AU abroge toutes les dispositions relatives aux matières qu'il concerne
dans les Etats parties ».

L'exercice de cette voie d'exécution qui constitue la saisie immobilière apparait comme un parcours
difficile. Il suffit, pour s'en convaincre, d'examiner les règles applicables aux conditions de la saisie
(Paragraphe 1), au déroulement de la procédure (Paragraphe2) et au règlement des incidents
(Paragraphe3).

· Paragraphe 1 : Les Conditions de la Saisie Immobilière

La saisie immobilière entraine, en règle générale, des conséquences très graves pour le débiteur.
Pour cette raison, l'AU entoure cette procédure par de nombreuse contraintes d'ordre public avant
que les biens immobiliers puissent être vendu. Il y'a deux séries de conditions : les conditions liées
aux personnes impliquées dans la procédure, les conditions liées aux biens sur les quels porte la
saisie.

- Les conditions liées à la qualité des personnes impliquées.

Dans la procédure de saisie immobilière, deux personnes apparaissent au premier plan : le

saisissant et le saisi, le quel n'est pas forcement le débiteur.

Saisissant. Il faut examiner successivement la situation du saisissant et la créance sur le

fondement de laquelle il pratique la saisie.

. La situation du saisissant : il convient, d'emblée que tous les créanciers peuvent déclencher la
procédure de saisie immobilière. Il n'y a pas lieu de faire une distinction entre créanciers
hypothécaires et créanciers chirographaires. Le caractère chirographaire d'une créance n'enlève pas
à son titulaire le droit de poursuivre l'expropriation forcée d'un immeuble de son débiteur. Les
causes de préférences n'interviennent que dans la distribution. Le droit des créanciers

chirographaires est cependant limité par les dispositions de l'article 28, al2 de l'AU ; il résulte de ce
texte que ces créanciers ne peuvent poursuivre l'expropriation forcée des immeubles qu'après la
réalisation des meubles et si les deniers provenant de cette réalisation sont insuffisants.

La saisie peut être effectuée en vertu d'un titre provisoire, tel qu'un jugement provisoire ou rendu par
défaut, exécutoire par provision nonobstant appel. L'adjudication n'est possible qu'après l'obtention
d'un jugement définitif en dernier ressort ou passé en force de chose jugée. Si la créance apparaît
simplement fondée dans son principe, le créancier chirographaire peut, avec l'autorisation du juge,
prendre une inscription hypothécaire sur les immeubles de son débiteur.

Si des créanciers chirographaires sont en concours avec des créanciers hypothécaires ou

privilégiés, ils n'auront intérêt à saisir l'immeuble que si la valeur paraît nettement supérieure au
montant des créances garanties par des droits réels.

Les créanciers chirographaires ne peuvent saisir l'immeuble que s'il est en la possession de leur
débiteur. Seuls les créanciers hypothécaires et privilégiés pourraient, en vertu de leur droit de suite
poursuivre sa saisie entre les mains d'un tiers détenteur.

Il ne suffit pas d'être créancier pour pouvoir pratiquer une saisie immobilière ;

Mais, il faut la capacité d'ester en justice. Par conséquent, ne peuvent pas pratiquer elles-mêmes
une saisie immobilière des personnes frappées d'incapacité d'exercice, c'est à dire les personnes
auxquelles la loi a enlevé le droit de participer au commerce juridique pour les protéger, soit encore
leurs expériences (mineur), soit contre la défaillance de leurs facultés mentales ou corporelles
(majeurs incapables).

. La créance du saisissant : selon l'article 247, al1 de l'AU/VE « la vente forcée d'un immeuble ne
peut être poursuivie qu'en vertu d'un titre exécutoire constatant une créance liquide, certaine et
exigible ». Quant au caractère certain, il résulte du titre exécutoire.

A défaut du titre exécutoire, la procédure peut néanmoins être mise en marche, si le créancier peut
se prévaloir d'un titre exécutoire(1) par provision ou d'une créance en espèce non liquide. Les biens
ne peuvent, cependant être vendus aux enchères que sur un titre définitivement exécutoire et après
la liquidation.

La saisie immobilière pratiquée en vertu d'un titre exécutoire par provision se fait au risque du
créancier. Le créancier devrait cependant user de cette faculté avec modération car, en cas
d'infirmation du titre ayant servi de fondement à la saisie, il supporte les frais de procédures inutiles
par l'anéantissement du titre.

Saisi. Le défendeur à la procédure est dans la plupart des cas, le débiteur propriétaire de l'immeuble
ou titulaire du droit réel immobilier ; mais il arrive qu'elle soit dirigée contre une personne autre que
le débiteur.
. La saisie pratiquée entre les mains du débiteur : Aucun problème ne se pose si le débiteur est le
propriétaire de l'immeuble. Une difficulté apparaît lorsque l'immeuble est en indivision. L'AU a résolu
cette difficulté dans son article 249, dans lequel les créanciers personnels d'un indivisaire ne
peuvent saisir sa part qu'après le partage ou la liquidation qu'ils peuvent cependant provoquer. On
doit en déduire que les créances dont le droit est antérieur à l'indivision et ceux dont la créance
résulte de la conservation et de la gestion des biens indivis peuvent poursuivre la saisie des
immeubles.

Et aussi une deuxième solution a été donnée par l'article 250 de l'AU/VE qui dispose « la vente
forcée des immeubles communs est poursuivie contre les deux époux ».

. La saisie dirigée contre une personne autre que le débiteur : Il en est ainsi lorsqu'un tiers a acquis
un immeuble hypothéqué ou s'est porté caution hypothécaire.

Le tiers acquéreur est poursuivi par le créancier hypothécaire, en raison du droit de suite attachés
aux sûretés réelles immobilières. On justifie cette règle par le fait que le tiers acquéreur a commis
une faute par imprudence ou négligence en ne purgeant pas les hypothèques grevant l'immeuble
acquis.

L'AU donne trois possibilités à l'acquéreur de supporter la procédure :

Soit payer l'intégralité de la dette en capital, intérêt et frais ; en désintéressant le créancier

poursuivant (il est subrogé dans ses droits) ;

Soit délaisser l'immeuble hypothéqué. Le délaissement se fait au greffe du tribunal du lieu de

situation du bien. Lorsque l'acquéreur choisit de délaisser l'immeuble, il lui en est donné acte ;

Soit subir la procédure dans une telle hypothèse, il devrait pouvoir exercer un recours en garantie
contre son vendeur mais ce recours est souvent illusoire car celui-ci est, par hypothèse insolvable.

La procédure peut aussi être dirigée contre la caution réelle, c'est à dire la caution qui garantit son
engagement en consentant une sûreté réelle sur son immeuble (article 12 de l'AU sur organisation
des sûretés).

La caution réelle est comme le tiers détenteur, mais elle est engagée de manière plus rigoureuse
que celui-ci, car elle est partie à l'acte constitutif d'hypothèque. C'est pourquoi on considère
généralement qu'elle ne peut purger d'hypothèque.

- Les conditions liées à la nature des biens.

Il y a un principe de saisissable de tous les immeubles du débiteur. Cependant, ce principe est

doublement limité, non seulement il y'a des immeubles qui ne peuvent être saisis, mais aussi les
droits des créanciers sont parfois restreints.

En ce qui concerne la nature des biens immeubles saisissable, l'AU n'a pas donné une liste de ces
biens. En France, avant la réglementation de la saisie immobilière par le Code de la Procédure
Civile, les rédacteurs du Code Civil avaient rédigé quelques règles de principes sur l'expropriation
forcée et les ordres entre créanciers (articles 2204 à 2218 du CC). Selon l'article 2204, le créancier
peut poursuivre l'expropriation :

.les biens immeubles de son débiteur ainsi que de leurs accessoires ;

.de l'usufruit appartenant au débiteur sur les immeubles de même nature.

Cependant le désir de protéger la propriété foncière a conduit le législateur français à formuler

quelques restrictions. Les constructions élevées sur le sol par un autre que le propriétaire peuvent
être saisies par les créanciers du sol ou les créanciers du constructeur tant que le propriétaire n'a
pas parti en cours de bail.

Dans le cas contraire, ce droit est transmis au créancier du bailleur à la fin bail.

Pour les hypothèques aucun problème ne se pose. L'article 119 de l'AU portant l'organisation des
sûretés dispose que seuls les immeubles immatriculés peuvent faire l'objet d'une hypothèque. Et
ajoute également comme objet de l'hypothèque les droits immobiliers régulièrement inscrits selon
les règles du régime foncier. En ce limitant à ces dispositions de l'article 119 de l'AU sur les sûretés,
les créanciers chirographaires contrairement aux créanciers privilégiés ; se trouveraient dans une
situation solitaire et abusive.

A cet effet, l'article 253 de l'AU donne la possibilité de saisir des immeubles non immatriculés ; ne
faisant peser sur le poursuivant de requérir l'immatriculation dans le cadre de saisie portant(1) sur
un immeuble non immatriculé, que si la législation nationale le prévoit ; dans le cas contraire ne
serait pas une condition.

La vente d'un immeuble non immatriculé ne peut avoir liée qu'après l'obtention du titre foncier.

Quant à la portée des droits des créanciers, ils subissent parfois des restrictions et celles-ci sont de
plusieurs ordres.

Une première restriction de l'article 251 de l'AU/VE ; selon ce texte, le créancier ne peut poursuivre
la vente des immeubles qui ne lui sont pas hypothéqués que dans le cas d'insuffisance des
immeubles qui lui sont hypothéqués. Cette règle

n'est écartée qu'à la double condition que l'ensemble des biens constitue un seul et adapter à une
même exploitation et que le débiteur le requièrt.

Il appartient au débiteur d'opposer la fin de non recevoir tiré du caractère suffisant de l'immeuble

hypothéqué et d'apporter la preuve de cette suffisance.

Une restriction résulte de l'article 252 de l'AU/VE aux termes du quel « la vente forcée des
immeubles situés dans le ressort de juridiction différentes ne peut être poursuivie que
successivement ».

Ce texte admet, cependant la possibilité de poursuites simultanées dans deux cas :

. Lorsque les immeubles font partie d'une seule exploitation ;

. Lorsqu'il y'a autorisation du président du tribunal compétent dans l'hypothèse ou la valeur des
biens situés dans un même ressort est inferieur au total des sommes dues tant au créancier
saisissant qu'aux créanciers inscrits.

Il y a lieu de signaler, en fin, l'article 265 qui, d'une certaine manière, restreint les droits du créancier.
Ce texte permet au débiteur d'obtenir du juge la suspension des poursuites, s'il « justifie que le
revenu net et libre de ses immeubles pendant deux années suffit pour le paiement de la dette en
capital, frais et intérêt et s'il en offre la délégation au créanciers ».

L'examen des textes consacré aux conditions de la saisie immobilière montre que l'AU a introduit
beaucoup d'innovation par rapport à la législation jusque là applicable dans les Etats parties ; les
innovations sont encore plus importantes en ce qui concerne le déroulement de la procédure
d'expropriation.

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