Dtermination conomique des densits

IUL

10-12-2008 JC CASTEL

Poids constant des ples urbains (ville centre + banlieue) et croissance du priurbain
Rpartition de la population entre les grands sous-espaces des AU
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1962 1968 1975 1982 annes du recensement Banlieues Espace dominante rurale 1990 1999

Villes centres Communes multipolarises

Couronnes priurbaines
Dans les limites du ZAU 1999

Des petites communes dynamiques

taux annuels de croissance France m tropolitaine

1,40%

1,20%

1,00%

taux annuel de croissance 1999-2003: 0,58%

0,80%
1990-1998 1999-2004

0,60%

0,40%

taux annuel de croissance 1999 1998: 0,39%

0,20%

0,00% 1 1 2 5 10 20 50 100 200 200

0 0,5

0,5 1

1 2 5 10 20 50 100 Sup. 2 5 10 20 50 100 200 200 Strates communales (donnes en milliers dhabitants)

Olivier PIRON CGPC

CODIRDU 2 mai 2005

La surface btie faite pour moiti dactivits

Source Ministre de lEquipement DAEI SES Sitadel

Des emplois situs dans les aires urbaines

La rpartition de lemploi
Source : Insee Enqute emploi Atlas des aires urbaines Datar Fnau Insee

Le taux de mobilit professionnelle double de la mobilit rsidentielle

Source : Insee Enqute emploi

Des parcelles plus loignes et plus grandes

1 million de piscines en 2003. Doublement en 10 ans.

13 millions dhabitants en assainissement individuel. Plus de 100 000 nouvelles installations par an.

Observation empirique : Les surcots de la densification pour le constructeur (tudes de faisabilit avec charge foncire constante)

Simulation 1 : lotissement et contrats de construction de maisons individuelles

Simulation 2 : maisons groupes en promotion

Simulation 3 : immeubles collectifs

Rsultats : Prix de revient

4 000 000

Prix de revient (hors foncier)

3 500 000 3 000 000 2 500 000 2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 000 0

11

13

15

17

19

21

23

Nombre de logements Lotissement avec maison Group Collectif

25

Rsultats : Prix de revient unitaire par logement (pour des logements de taille identique)
Prix de revient unitaire (hors foncier)
150 000 140 000 130 000 120 000 110 000 100 000 90 000 80 000

11

13

15

17

19

21

23

Nombre de logements Lotissement avec maison Group Collectif

25

Rsultats : Marge nette (rapporte en flux annuel)

600 000
Marge nette annuelle (en euros)

500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 1 -100 000 Nombre de logements Division successorale Lotissement Group Collectif 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25

Rsultats : Taux de marge sur chiffre daffaires

35,00%

Taux de marge nette sur CA

30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% -5,00% -10,00% -15,00% Nombre de logements Lotissement Group Collectif

11

13

15

17

19

21

23

25

Rsultats : Taux de marge sur chiffre daffaires

35,00%

Taux de marge nette sur CA

30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% -5,00% -10,00% -15,00%
Seuil de rentabilit

11

13

15

17

19

21

23

Nombre de logements Lotissement Group Collectif

25

Les dterminants conomiques de la densit btie

Etude dArnaud Bouteille FIDERIM (ADEF 2008)

1re partie : la fonction de prix de revient de la construction Cot total du m2 de plancher habitable

Incidence foncire au m2

Cot des travaux au m2

Incidence foncire au m2

Cot foncier du m2 de terrain

Densit

Lincidence foncire au m2 est une fonction hyperbolique dcroissante avec la densit

Les dterminants conomiques de la densit btie

chantillon de 33 oprations Cots de construction selon le type de logement avec 1 garage par logement en HT/M habitable incluant le prix des parkings (source : ADEF/2001)

2600 2400 2200 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0

de 1204 :/M 2389 /M 4 oprations

de 893 /M 1416 /M 4 oprations de 546 /M 773 /M 7 oprations de 605 /M 872 /M 3 oprations

de 925 /M 1546 /M 8 oprations

de 479 /M 608 /M 7 oprations

Maison plain-pied garage accol ou intgr

Maison Collectifs R+1 R+2 R+4 jumele sans mitoyennet garage accol boxes extrieurs ou intgr ou RdC

Collectifs R+3 R+4 sans mitoyennet garages souterrains

Collectifs R+4 R+8 avec murs mitoyens garages souterrains

Collectifs parisiens R+4 R+7 mitoyennet garages souterrains

Les dterminants conomiques de la densit btie

Le cot des travaux augmente avec la densit. Il est assimilable une fonction linaire croissante

Do la fonction de prix de revient du m2 de plancher habitable :

Le prix de revient du m2 de plancher habitable pour un cot foncier donn F est une hyperbole qui tend asymptotiquement vers

ad + b

Les dterminants conomiques de la densit btie

Densit optimale dopt

Les dterminants conomiques de la densit btie

Des courbes analogues peuvent tre tablies pour chaque valeur de F (cot foncier par m2 de terrain)
La densit optimale pour chaque courbe est obtenue quand la fonction C passe par un minimum (drive nulle).

Si le PLU permet davantage que cette densit, le constructeur na aucun intrt construire plus dense que la densit optimale. Reste tudier comment on dtermine le prix foncier F, car les oprateurs sont en concurrence pour acheter le foncier.

Les dterminants conomiques de la densit btie

Etude dArnaud Bouteille FIDERIM (ADEF 2008)

2me partie : la fonction de prix foncier

Chaque oprateur va proposer un prix foncier qui lui permette de respecter lquation : Prix de vente au m2 habitable

Coefficient de transformation x

Incidence foncire au m2

Cot des travaux au m2

K = frais gnraux + frais financiers + frais commerciaux + TVA + marge bnficiaire

Les dterminants conomiques de la densit btie

Soit :
Chaque oprateur va proposer un prix foncier F qui dpend de lide quil se fait du march du produit fini Pv et de la densit quil envisage d. Do :

Cette variation de F en fonction de d, pour une valeur de Pv, est une parabole. Chaque valeur de Pv dtermine une courbe spcifique.

Les dterminants conomiques de la densit btie

Pvi

d dopti

Les dterminants conomiques de la densit btie

Pour chaque valeur de Pv, il y a une densit optimale qui correspond au maximum de la parabole, permettant doffrir le meilleur prix F pour lachat du terrain.
Cette densit optimale est la valeur de d pour laquelle la drive de la fonction F est nulle. Appelons F cette drive. Sannule si :

Soit pour une valeur optimale de d : La densit optimale est une fonction linaire du prix de vente sur le march immobilier.

Les dterminants conomiques de la densit btie

Do :

Le prix maximal que loprateur peut offrir pour acqurir le foncier Fm, correspondant la densit optimale dopt, peut scrire :

Il sagit dune parabole. Cette fonction dtermine les maximum de F pour les diffrentes valeurs de Pv. Fm est la valeur maximum laquelle loprateur peut offrir de payer le terrain pour la densit optimale en fonction du prix de vente sur le march immobilier.

Les dterminants conomiques de la densit btie

Remplaons dopt par sa valeur calcule prcdemment :

Soit :

Le prix acceptable pour lachat du foncier varie avec le carr de la valeur du prix de vente final sur le march immobilier, pour autant que la densit optimale puisse tre atteinte.

Les dterminants conomiques de la densit btie

Densits optimales

Les dterminants conomiques de la densit btie

Conclusion :
La production immobilire la moins chre sobtient avec les plus faibles densits. Le prix du foncier crot trs vite avec le prix du march immobilier. Les marges potentielles de densification sont dabord dans le centre ville.

Pour info : La valeur minimale de Pv est de lordre de 1600 euros TTC/ m2 habitable, en filire promotion. Elle correspond une trs faible densit et un prix de vente de foncier nul (exemple : permis group de maisons individuelles de plain pied). Elle est de lordre de 1000 euros TTC/m2 en filire contrat de construction de maison individuelle (CMI).