2014/

2015

Le contentieux des
vices cachs
Master juriste daffaires

Encadr par : Mr JOUIDI Driss

Prsent par : AIT BRIK Chaimae

MARGHICH Younes
YAACOUBI SOUHLI Ismail
HARTI Omar
RJAFIALLAH Hatim

2014/2015

Plan
Introduction
Partie1 : Aspect gnral du contentieux des vices cachs
Chapitre1 : La qualification jurisprudentielle des vices cachs
Section1 : la notion du vice
Section2 : Illustrations
Chapitre2 : La procdure judiciaire relative au contentieux des
vices cachs
Section1 : Les diffrents types dactions judiciaires en matire
des vices cachs
Section2 : la dcision des juges et lexcution du jugement
Partie2 : Etude du contentieux en matire de la garantie des
vices cachs
Chapitre1 : Les procdures
Section 1 - Des procdures gnralement en deux temps
Section 2 - Des procdures relativement longues
Chapitre2 : Les rponses des juges
Section1 : Les juges face aux rgles sur la garantie
Section2 : Les juges face aux combinaisons des rgles sur la
garantie
Cas pratique
Bibliographie et webographie

Introduction :

La garantie des vices cachs protge lacheteur contre les vices qui dgradent
totalement ou de faon si importante les qualits de la chose vendue quil naurait pas
contracte. Le vice cach est un dfaut rendant la chose impropre lusage, il a un
caractre pathologique dans la chose qui reste celle prvue au contrat mais est en
mauvais tat. La garantie des vices cachs dans la vente a subi une volution
importante dans le sens de lextension, afin de protger lacheteur, et de la
diversification, en ce qui est une marque de tous les contrats spciaux.
Lorigine est romaine et il sagissait de vente desclaves, ce qui a pour toujours
imprim certains traits la thorie : Les vendeurs taient dune malhonntet
proverbiale Il faut moraliser la vente , et trangers, tandis que les acqureurs
taient des romains quil fallait protger. Cette garantie a, ensuite, eu pour objet les
animaux, et au fil du temps, on assiste une extension sur dautres domaines.
Selon le code civil, reprenant la tradition romaine, la garantie avait pour objet le vice
cach qui compromet lutilit de la chose ; elle avait pour consquence essentielle de
permettre lacheteur dobtenir, soir une rsolution de la vente soit une diminution du
prix.
Dans la pratique contemporaine des affaires, la garantie est devenue un lment de la
politique commerciale, quon appelle parfois le Marketing. Les commerants
multiplient dans leurs contrats des clauses de garantie, qui constituent souvent un
systme de garantie diffrent de la garantie lgale. Lorsquelles sont conclues entre un
professionnel et un consommateur, ces clauses sont dpourvues deffets dans la
mesure o elles restreignent la garantie lgale.
Depuis des annes, les tribunaux ont labor un important droit prtorien tendant
confrer une scurit presque absolue au consommateur. Les raisons en sont claires :
La civilisation industrielle multiplie les dangers. Alors la jurisprudence veut, une fois
de plus, concilier les besoins de la justice et ceux de lutilit ; aussi entend elle
protger le consommateur contre le professionnel sans pour autant en faire un
incapable, et moraliser la vente sans paralyser les procds normaux du commerce.
Dans les rapports entre vendeur professionnel et consommateur, la garantie des vices
cachs a connu trois transformations :

12-

3-

Sont entrs dans le vice cach lensemble des dommages causs par la
chose ;
Sont interdites les clauses limitant ou cartant les obligations lgales de
garantie, sauf informer lacqureur des vices et des dangers de la chose ou
limiter lobligation de dlivrance.
La responsabilit du fait des vices cachs ne garantit pas seulement le
contractant, mais un certain nombre dusagers de la chose ; cest sur ce point
que lvolution est la plus inacheve.

En se limitant au droit marocain actuel, lefficacit de tout ce grand corps prtorien

demeure limite, Il faut prciser toutefois quil nexiste aucune lgislation prcise ou
qui dfinit avec exactitude la nature des vices cachs, part le dahir des obligations et
des contrats (DOC) et la loi 31-08 sur la protection du consommateur. Larticle 542
du DOC stipule que le vendeur garantit les vices de la chose qui en diminuent
sensiblement la valeur, ou la rendent impropre lusage auquel elle est destine
daprs sa nature ou daprs le contrat (). Il garantit galement lexistence des
qualits par lui dclares, ou qui ont t stipules par lacheteur.
Nanmoins, le vendeur nest pas responsable des vices apparents au moment de la
vente car il est considr que lacheteur les a pris en compte avec toute conscience
avant la conclusion de la transaction.
En tout cas, le DOC a fix pour lacqureur un dlai dun an pour dcouvrir le vice
cach et remettre en cause le contrat de vente. Pour sa part, la loi sur la protection du
consommateur a apport des prcisions en la matire selon la nature de lacqureur.
En effet, si le client est une personne physique qui utilise le bien pour son habitation
personnelle, le dlai de prescription est porte 2 annes partir de la date de la
conclusion du contrat. Par contre, si lusage du bien est titre commercial, le dlai est
maintenu une anne.
En France, cest larticle 1641 du code civil qui rglement la garantie des vices cachs
et qui nonce que le vendeur est tenu de la garantie raison des dfauts cachs de
la chose vendue qui la rendent impropre l'usage auquel on la destine, ou qui
diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait
donn qu'un moindre prix, s'il les avait connus . Il convient de signaler quen France
depuis 1985 environ, vice cach et dfaut de conformit sont clairement distingus
par la jurisprudence.
Compte tenu du rle important que joue la jurisprudence au niveau de la garantie des
vices cachs, il nous convient de nous questionner : quel est le rle des tribunaux et
du juge particulirement dans la constatation et lapprciation du vice cach ? Aussi
de nous demander de quoi sagit-il au niveau de la procdure ?
Pour rpondre ce problme de droit pos, nous allons traiter dans un premier temps
laspect du contentieux de la garantie des vices cachs puis nous nous pencherons

dans un deuxime temps sur une tude de contentieux de la garantie des vices cachs
afin dapprocher le problme dune manire pratique.

Partie1 : Aspect gnral du contentieux des vices cachs

Chapitre1 : La qualification jurisprudentielle des vices
cachs
Pour que puisse tre mise en jeu la garantie due par le vendeur, il faut que la chose
soit affecte dun vice, que celui paraisse dune certaine gravit, que de surcrot il ait
t cach lors de la vente et que le vice soit antrieure la vente.

Section1 : Lexistence du vice

Les juges du fond sont souverains pour oprer les constatations do lon peut dduire
le dfaut de la chose. Mais la qualification de vice cach relve du contrle de la cour
de cassation, qui assure une certaine uniformit cette notion
Le vice de la chose consiste dans le fait quelle nest pas mme de rendre les
services quon en attend. Pour des produits naturels, cela pourra sexpliquer par la
prsence dlments nocifs, pour un produit manufactur cela rsultera parfois de
difficults dutilisation anormales. Gnralement, le dfaut est interne la chose, mais
il nest pas exclu quil se rvle dans des conditions extrieures dutilisation do
rsulte limpossibilit de sen servir de manire satisfaisante. Les cas de figure sont
infiniment varis.
Lexistence dun vice peut tre constate aussi bien dans une chose doccasion que
dans un objet neuf. Le fait que la garantie contre les vices cachs trouve jouer dans
la vente dimmeuble existant le montre clairement. En ce qui concerne les bien
mobiliers, il est vrai, le caractre doccasion vient influer sur la manire dont on
apprcie lexistence du vice : lusure de la chose, qui est connue de lacqureur
dailleurs, ne saurait en elle-mme constituer un dfaut, dans la mesure o elle est
normale.1
En ce qui concerne les choses neuves, une usure trop rapide et donc prmature
survenant au cours de lutilisation quen fait lacqureur sera constitutif de vice. Les
juges peuvent tenir compte de la dure de vie moyenne dun appareil tel que celui
vendu et considrer que le vice est tabli si la dfaillance est apparue dans un temps
beaucoup plus court. En revanche nest pas atteinte de vice la chose qui suse dans des
conditions normales.
Les mdicaments constituent un cas particulier. Hormis dans des hypothses de
violation patente des rgles de lart, les tribunaux admettent difficilement quils soient
affects dun vice, Bien quil sagisse de produits dangereux et de haute technicit,
vendus des profanes, les juges hsitent retenir la responsabilit du laboratoire
pharmaceutique en prsence deffets indsirables dun mdicament, considrant quon

PH. Malaurie L. Ayns, les contrats spciaux 4 me dition 1990

ne saurait mettre sa charge lobligation de prvoir tous les risques qui peuvent se
prsenter.
Alors que dans un domaine proche, qui est celui de la fourniture de sang, on a pu voir
la responsabilit du vendeur engage sur une base objective alors mme quil tait
impossible de prvoir le dommage caus.
L'existence d'un vice a t admise :
En matire d'immeubles :

pour la non-constructibilit de terrains,

pour des dfauts de construction de nature chapper un examen ordinaire,
pour la difficult d'accs un garage,
pour une servitude non apparente que le vendeur avait l'obligation de rvler,
pour la prsence d'insectes affectant la solidit de la construction ou sa
salubrit,
pour l'humidit et le dfaut d'tanchit,
pour a prsence de bruits excessifs,
pour la pollution d'un terrain.

En matire de matriaux :

pour des tuiles,

pour du bois non soumis un traitement insecticide,
pour un matriau acquis en vue du revtement de siges qui s'tait rvl
impropre cet usage sous l'action conjugue de la lumire et de la chaleur,
pour un bton dfectueux,
pour un revtement pour bassin,
pour de l'acier,
pour un produit de nettoyage,
pour des mdicaments ou prparations pharmaceutiques

En matire de produits naturels :

pour du bl charanonn,
pour de la farine avarie ayant provoqu une intoxication pour des poissons
qui devaient tre spcialement sals et fums en vue de leur conservation
pour des fromages porteurs de bactries les rendant impropres la
consommation,
pour des graines de mauvaise qualit,

En matire d'animaux

pour une vache atteinte de bronchite chronique,

pour un chien destin la reproduction et atteint de dysplasie,
pour des truites ayant contamin un levage,
pour des gnisses vendues en tat de gestation et dont l'une tait morte en
vlant,

pour de la viande provenant d'une vache fivreuse.

En matire d'objets manufacturs (appareils, engins, vhicules) :

pour les indications fausses de type et de sries relatives un tracteur et une

semi-remorque,
pour des vibrations par suite du dfaut de montage,
pour l'usure anormale d'un vhicule d'occasion le rendant impropre son
usage,
pour un vhicule dont les caractristiques ne sont pas conformes celles
indiques sur la carte grise,
pour l'excs de consommation d'essence d'un vhicule,
pour l'implosion d'un tlviseur,
pour la dfectuosit d'un systme d'alarme fonctionnant de manire
intempestive,
pour un vhicule neuf dont plusieurs mises au point sont restes sans effet,

En matire de biens incorporels :

pour des titres de socit,

pour un fonds de commerce,
pour des inventions brevetables

Section2 : Les caractres constitutifs du vice

A- La gravit du vice
Il ne suffit pas que la chose soit atteinte dans une des qualits quon est en droit den
attendre, il faut encore, pour menacer le contrat pass, que le vice prsente une gravit
suffisante ? Souvent, le dfaut de la chose sera tel que les deux exigences seront
satisfaites en mme temps : ds sa constatation, le vice apparaitra comme tant
rdhibitoire. Aucune discussion ne slvera sur le second point.
Cependant, la gravit du vice peut tre discute en elle-mme devant les tribunaux.
On se trouve alors dans une situation comparable celle o le juge apprcie le degr
dinexcution dun contrat avant de dcider den prononcer la rsolution ou
dappliquer dautres solutions, notamment lallocation de seuls dommages- intrts.
Les juges de fond semblent disposer dun pouvoir souverain pour apprcier si la
gravit de linexcution justifie la rsolution. Mais il faut penser que le vice doit tre
considr suffisamment grave sil empche lutilisation normale de la chose, et a
fortiori sil la rend dangereuse.
Et laction rdhibitoire peut encore tre rejete sil apparait que le dfaut est
facilement rparable. Ainsi, voit-on une cour dappel par exemple qui dboute de sa
demande en rsolution lacqureur dune machine ds lors que celle-ci ne comporte
que des malfaons sans gravit, auxquelles il tait possible de remdier et qui ne la
rendaient pas impropre son usage. Mais il nen va pas de mme si les dfectuosits,

auxquelles des rparations et des mises au point nont pas pu porte remde,
empchent une utilisation normale de par leur importance et leur caractre
dangereux.2
Dans les rapports entre commerants, en particulier entre fournisseur et revendeur, il
peut tre entendu quon devra faire preuve dune certaine tolrance quant la qualit
de la chose, et que des dfauts dimportance mineure seront admis, ventuellement
moyennant une rfaction du prix.
La question de la gravit du vice surgit en particulier pour des quipements de haute
technicit : ainsi, lorsque la chose prsente des dfauts de fonctionnement qui
affectent indiscutablement son usage, mais dont il ny a pas lieu de stonner dans un
premier temps qui est une priode de dmarrage, ou auxquels il est facile de porter
remde.
B- Le vice doit tre cach
Pour que le vendeur soit tenu responsable, le vice doit tre cach et donc pas de ceux
que l'on peut qualifier d'apparent, eu gard la nature de la chose, aux conditions de
la vente ou la comptence de l'acheteur et si, ce dernier ne l'avait pas connu pour
quelque raison de fait, ou parce qu'il lui aurait t rvl.
Or, cela ne signifie pas que le vice apparent n'engage pas la responsabilit du
vendeur, bien au contraire car en pareille circonstance, l'acheteur pourra refuser la
prestation et exiger que lui soit fournie une autre chose sans dfaut. Le vendeur est
donc responsable du vice, apparent ou cach.3
De manire gnrale, pour dterminer si le vice tait apparent ou cach, les tribunaux
tiennent compte avant tout de la comptence technique de l'acqureur, ce qui amne
distinguer selon qu'il est ou non professionnel.
L'existence du vice stablie :

soit partir d'indices comme la correspondance change entre les parties ou

toute autre circonstance de fait
soit l'aide d'une expertise contradictoire qui s'avrera indispensable dans
beaucoup de situations tant donne la technique de l'objet du litige.

C- Le vice doit tre inconnu de l'acheteur au moment de la vente

Il est essentiel que l'acheteur n'ait pas eu connaissance du vice avant la vente. Il
appartiendra au vendeur de prouver qu'il avait dnonc le vice lors de la vente
l'acheteur ou que l'acheteur en avait par ailleurs connaissance. Notons que la

Jrme Huer, Trait de droit civil sous la direction de Jacques Ghestin, 1996
http://www.legavox.fr/blog/maitre-anthony-bem/vices-caches-definition-sanctions1169.htm#.VGCIp2c7Hyo
3

dnonciation incomplte ou errone du vice n'emporte pas connaissance du vice par

l'acheteur. 4
D- Antriorit du vice
Pour tre couvert par la garantie le vice doit tre antrieur la vente. Et la lecture des
dcisions de jurisprudence le montre, un des obstacles majeurs auquel se heurte
lacqureur est de devoir prouver que le dfaut constat existait ds lorigine.
Les juges du fond apprcient souverainement su le vice prexistait la vente, mais ils
doivent relever les circonstances tablissant cette antriorit. Et la cour de cassation
contrle quils ne se fondent pas sur des motifs dubitatifs ou sur des faits qui ne
rvleraient pas avec certitude de lexistence dun vice originaire.
Il se peut que la difficult dtablir lantriorit du vice se prsente en labsence
dintervention du phnomne postrieur la vente qui cre lincertitude : le mauvais
fonctionnement de la chose, en particulier, est un phnomne dont il est malais
parfois de dire partir de quand et comment il est apparu. Faute de pouvoir dmontrer
lantriorit du vice, lacheteur chouera dans son action contre le vendeur dans le
cas, notamment o dautres personnes sont intervenues sur la chose et quil nest pas
possible de dterminer dans le temps dorigine du mauvais tat ou du dfaut de
fonctionnement.

Chapitre2 : La procdure judiciaire relative au contentieux

des vices cachs
On sait que loriginalit essentielle de lobligation lgale de garantie des vices cachs
prvue et organise par notre Code civil, cest quelle est due par tout vendeur dune
chose quelconque, sans que ce dernier nait eu souscrire un engagement particulier,
contrairement aux garanties dites conventionnelles ou contractuelles.5
Larticle 549 du D.O.C dispose : Le vendeur garantit les vices de la chose qui en
diminuent sensiblement la valeur, ou la rendent impropre l'usage auquel elle est
destine d'aprs sa nature ou d'aprs le contrat. Les dfauts qui diminuent lgrement
la valeur ou la jouissance, et ceux tolrs par l'usage, ne donnent pas ouverture
garantie.
Il simpose alors lacheteur qui veut invoquer la garantie dintenter une action en
justice contre le vendeur, pour interrompre le cours de dlai qui lui ai imparti
Laction en garantie peut dboucher sur divers rsultats. Larticle 556 et 560 du
D.O.C prvoient, au choix de lacqureur, la possibilit dobtenir la rsolution du
contrats (actions rdhibitoire) ou une diminution du prix (action estimatoire).

4
5

https://www.avocat.qc.ca/public/iivicescaches.htm#3
http://www.ejuris.be/garantie-vice-cache.shtml le 07/11/2014 , 20h

Section 1 : laction rdhibitoire.

Elle aboutit lanantissement du contrat, lacheteur devant rendre la chose et le
vendeur le prix. Cest une action en rsolution. Cest la sanction la plus privilgie de
la garantie dans la pratique judiciaire, mme si elle ne constitue la solution la plus
juste conomiquement notamment lorsque la remise en tat de la chose est possible.
Cette action a toutefois le mrite de protger lacqureur, notamment lorsquil est un
simple particulier6.
a- Restitution de la chose.
Lanantissement du contrat suppose que lacqureur puisse rendre la chose, et quil
soit en possibilit de le faire. Cette possibilit conditionne le succs de laction
rdhibitoire. En effet si lacqureur nest pas en mesure de rendre la chose en contre
partie du rembourrement du prix, seule laction estimatoire lui sera ouverte. Il en est
ainsi en cas de perte ou de dtrioration de la chose.
Mais la perte nest pas toujours un obstacle la rsolution. Larticle 563 du D.O.C
prvoit que si la perte rsulte du vice lui-mme, cest le vendeur qui en rpond,
laction rdhibitoire dveloppant ses effets comme si la chose pouvait tre restitue.
La garantie contre les vices doit stendre toute perte de la chose conscutive au
vice. En cas de perte partielle lacqureur devra restituer ce qui reste de la chose.
b- Perte par cas fortuit et la revente de la chose.
La perte par cas fortuit qui nest imputable ni au vice de la chose ni la faute de
lacqureur, est mise la charge de ce dernier. Cest lapplication du droit commun
puisque le transfert de proprit seffectue avec la vente et quil emporte transfert des
risques.
En cas de revente de la chose, bien quelle mette premire vue limpossibilit de
lacqureur de restituer celle-ci, nest pas non plus un obstacle laction rdhibitoire.
En particulier si lacheteur, ayant cd la chose, est lui-mme lobjet dune demande
en rsolution exerce par le sous acqureur.
c- Effets de la rsolution.
Si la vente a eu pour objet une chose unique ou plusieurs choses indivisibles, la
rsolution du contrat sera globale et la restitution portera sur la totalit.
Sil sagit de marchandises ngocies au poids et la mesure, lobjet de la vente est
divisible et la rsolution ne peut avoir lieu que pour les parties vicies, moins que
lintention des parties nait t de considrer lensemble de lopration comme un tout
indivisible. En ce qui concerne les matriels dquipement, linverse, il sera
rarement admis que diverses parties composantes soient dissociables. Et, de manire
6

Jrme Huer, Trait de droit civil sous la direction de Jacques Ghestin, 1996, p287

gnrale, pour apprcier la divisibilit de la chose on tiendra compte de lusage auquel

elle est destine.
Lacqureur du bien vici dispose ct de laction rdhibitoire, dune action
estimatoire lui ouvrant le droit diminution du prix de la chose.
En plus de la rsolution de la vente, lacqureur est en droit de demander
lindemnisation du prjudice quil a souffert, et que lanantissement du contrat ne
suffit pas effacer. Ainsi quil soit de mauvaise ou de bonne fois il doit aussi
rembourser lacqureur les frais occasionns par le contrat.

Section 2 : laction estimatoire.

Elle a pour objet la rduction du prix. Lacheteur rclame la restitution dune partie de
ce quil a vers et qui correspond la perte de qualit que le vice imprime la chose.
Il peut en effet prfr conserver la chose malgr sa valeur inferieure celle envisage
ou sa moindre utilit cest une solution plus satisfaisante dans le cas ou le vice nest
pas dune particulire gravit.
La restitution dune partie du prix, nanmoins, ne doit pas tre assimile une
allocation de dommages intrts. Bien que le rsultat atteint puisse tre souvent
comparable. La rduction du prix est proportionnelle la diminution de valeur de la
chose, et trouve sa limite extrme dans le montant total de ce qua pay lacqureur,
alors que les dommages-intrts pourront tre allous raison de pertes
complmentaires, et ils ont dus jusqu' rparation intgrale du prjudice subi si le
vendeur est un professionnel ou de mauvaise fois7.
Laction estimatoire, en tant que telle, peut tre rapproche de la rescision pour lsion.
Concernant sa mise en uvre, lacheteur ne peut pas exercer laction estimatoire
lorsque la voie de la rsolution lui est seule ouverte par la loi. Mais parfois linverse,
il na que la possibilit de demander une diminution du prix : ainsi dans le cas ou il ne
peut pas rendre ce que le vendeur lui a fourni.
Contrairement ce qui se passe pour la rdhibition, la revente de la chose par
lacqureur ne le met pas hors dtat de critiquer le prix, puisquil na pas la
restituer. Mais encore faut-il quil soit possible, de contrler la qualit de la chose et
donc de la prsenter au besoin pour expertise des fins de preuve.
Et peu importe aussi que la chose ait pri par cas fortuit ou par la faute de
lacqureur ; que ce dernier doive en supporter les consquences nempche pas quil
aura pay la chose trop cher compte tenu du vice qui laffecte. La difficult l aussi
demeure seulement dmontrer lexistence dun dfaut.

Jrme Huer, Trait de droit civil sous la direction de Jacques Ghestin, 1996, p290

A cot de ces deux options il peut tre de lintrt dune des parties dobtenir
lexcution en nature de la garantie : concrtement la remise en tat ou le
remplacement de la chose.

Partie2 : Etude du contentieux en matire de la garantie des

vices cachs

La prsente tude se propose dexplorer, travers une analyse de contentieux, un

aspect beaucoup plus mal connu de la garantie des vices cachs, savoir son
application dans la vente immobilire. Commande une poque o le gouvernement
navait pas encore pris parti sur ltendue et les modalits de la transposition, et o on
envisageait encore la possibilit dune rforme complte de la garantie des vices dans
le Code civil, tant en matire immobilire quen matire mobilire, cette tude na
pas, on lespre, perdu tout intrt avec la dcision finalement prise de ne transposer
la directive qu a minima dans le seul Code de la consommation, car elle peut offrir
des indications utiles dans la perspective.
Si la garantie des vices cachs due par le vendeur, telle quelle est rglemente, a
vocation sappliquer aussi bien aux ventes dimmeubles quaux ventes de meubles,
la manire dont elle joue effectivement en matire immobilire apparat comme assez
mal connue. Or cette connaissance apparat utile dans toute rflexion sur une
ventuelle rforme de la matire.
La limitation du champ de ltude aux immeubles suffit expliquer labsence de
diversit des affaires quant aux biens objet de procs. La qualification de meuble est
susceptible de sappliquer toutes sortes de biens, tant corporels (une voiture, une
machine, un produit alimentaire, un vtement ) quincorporels (un fonds de
commerce, une crance, un droit de proprit intellectuelle), qui, du point de vue de
la protection de lacheteur contre les dfauts, peuvent gnrer des problmatiques trs
diffrentes. Les immeubles, au contraire, constituent une catgorie ferme qui ne peut
recouvrir que deux types de biens : le sol, et ce qui y est attach. Ces deux types de
biens se retrouvent dans lchantillon, dans des proportions trs ingales. Les terrains
non construits ne sont en cause que dans 34 affaires, soit 11%, alors que les
immeubles construits reprsentent 89% de lchantillon (274 affaires). Cette
disproportion sexplique videmment par le fait que les causes de dfectuosit sont
infiniment plus nombreuses pour les immeubles construits que pour les terrains (o,
nous le verrons, ils se limitent pratiquement aux problmes de constructibilit). Les
immeubles construits peuvent tre, soit des immeubles entiers (maisons individuelles,
btiments industriels), soit des parties dimmeubles (appartements), mais il nest pas
apparu ncessaire den faire la comptabilisation, les questions juridiques souleves ne
paraissant pas diffrentes dans lun et lautre cas. Un chantillon plus important

permettrait peut-tre de faire apparatre les incidences sur le contentieux des ventes
dappartements du statut de la coproprit (personne qualifie pour agir, intervention
du syndicat de copropritaires etc.), mais ces incidences ne sont pas apparues dans les
dossiers analyss.
Compte tenu de ce qui vient dtre observ, il nest pas tonnant que, dans limmense
majorit des cas, les contrats de vente donnant lieu contentieux, portant sur des
immeubles usage dhabitation, soient passs entre deux particuliers. Parce que la
plupart des immeubles en cause sont des immeubles usage dhabitation, il est
normal que, lacheteur soit un particulier dans 92% des cas (290 dossiers), un
professionnel dans 18 affaires seulement.
Quant au vendeur, cest lui aussi un particulier dans 246 dossiers, soit 79% des cas.
Lorsquil sagit dun professionnel, cest le plus souvent un professionnel de la vente
dimmeubles (41 cas, 13% de lchantillon), plus rarement (20 cas, 6%) un
professionnel dune autre branche (ces cas correspondent exactement ceux o
limmeuble vendu a un usage professionnel ou mixte). Cette trs nette prdominance
des vendeurs particuliers sexplique bien sr parce que, en matire immobilire, les
professionnels sont surtout actifs sur le march de la construction, qui, on la vu, a
chapp nos investigations. Le march des immeubles anciens est, lui, trs
largement un march entre vendeurs occasionnels, o les marchands de biens (ceux
qui achtent pour revendre des immeubles existants) noccupent quune place limite
par rapport au nombre de transactions. Cela ne veut pas dire, videmment, quon ne
rencontre pas de professionnels dans le march de limmobilier ancien, mais il sagit
alors, non de vendeurs, mais dintermdiaires : agents immobiliers, experts et bien sr
notaires. Ces intermdiaires sont prsents dans les dossiers, nous le verrons, travers
les actions en responsabilit que les acqureurs exercent parfois contre eux, mais ce
ne sont pas eux qui sont dfendeurs laction en garantie contre les vices cachs.

Chapitre1 : Les procdures

Il y a peu dire sur le droulement des procs, et cet aspect na gure retenu notre
attention dans le dpouillement des dossiers. On signalera seulement deux points : le
premier est que les procs en matire de garantie des vices dans la vente dimmeuble
se droulent souvent en deux temps, en raison du recours pralable une expertise ; le
second est la longueur des procdures.
Section 1 - Des procdures gnralement en deux temps
Dans la mesure o il tait possible de le savoir la lecture des dossiers (16 dossiers ne
contenaient pas ce type dinformation), nous avons pu constater que dans un peu
moins de la moiti des affaires (134 cas, soit 43,50% des dossiers dans le champ),
lassignation au fond faite par lacheteur tait prcde dune assignation en rfr.
Dans limmense majorit des cas (131 sur les 134), lacheteur cherche obtenir la
nomination dun expert (dans les 3 autres cas, lassignation en rfr avait pour but
lobtention dune provision). Cette pratique qui nest pas spcifique des ventes

dimmeubles a toute son utilit. On sait en effet que, depuis la promulgation du

DOC, lassignation en rfr interrompt les dlais pour agir quelle quen soit la
nature (dlai de prescription ou de forclusion) : lacheteur qui dcouvre une
dfectuosit de limmeuble et qui pense quil peut sagir dun vice donnant lieu
garantie donc tout intrt demander immdiatement en rfr la dsignation dun
expert, ce qui lui laissera ensuite le temps dagir au fond. Cet intrt est dautant plus
grand aujourdhui que la cour de cassation juge que linterruption du bref dlai opre
interversion de prescription, et transforme le dlai bref de larticle 1648 en dlai de
droit commun.
Indpendamment de cet intrt procdural, lexpertise sera souvent ncessaire, en
matire immobilire (comme sans doute en matire mobilire dailleurs), pour tablir
que les problmes rencontrs par lacheteur constituent bien un vice au sens de
larticle 549 du DOC. Il faut en effet rappeler ici que tous les inconvnients
rencontrs par lacheteur dans son utilisation de la chose ne donnent pas lieu
garantie. Lacheteur doit tablir que ces inconvnients sont dus une dfectuosit
antrieure la vente, et que cette dfectuosit est suffisamment grave, cest dire
quelle tait de nature dissuader lacheteur dacheter ou de lamener exiger un prix
infrieur. Pour tablir lantriorit de la dfectuosit et sa gravit, lintervention dun
expert peut tre dune grande utilit. Aussi bien peut-on observer que mme si elle na
pas t demande par lacheteur en rfr, une expertise peut avoir lieu dans dautres
contextes. Le juge peut, au cours de la mise en tat de laffaire, nommer un expert (5
cas), les parties peuvent se mettre daccord sur une expertise avant louverture de la
procdure (12 cas). Surtout, une partie peut, de son propre chef, et en dehors de toute
dcision judiciaire, demander lavis dun expert (44 dossiers rvlent cette pratique).
Il va de soi que, dans ce cas, lacheteur ne peut prtendre une interruption du bref
dlai, et court le risque, ensuite, de se voir reprocher davoir agi trop tard. Compte
tenu des dlais assez longs qui sont accords aux acheteurs en matire de vente
immobilire, le risque est cependant assez limit.
Section 2 - Des procdures relativement longues
Lexpertise elle-mme, lorsquil y en a une, peut durer assez longtemps. Sur les 195
cas dexpertise reprs (139 judiciaires, 12 amiables, 44 linitiative dune partie), il
a t possible de connatre la dure de lexpertise dans 137 cas seulement. La mthode
danalyse adopte na pas permis de calculer une dure moyenne, sans grande
signification dailleurs.
Mais nous avons relev que, dans 38 cas (soit 27,73 % des dures connues),
lexpertise durait moins de 6 mois. Dans 55 cas (40,14%), sa dure se situait entre 6
mois et un an. Dans 44 cas (32,11%), elle tait suprieure un an.
La dure de la procdure au fond devant le tribunal de premire instance nous a t
inconnu dans 27 cas (il sagit de dossiers o nous navions que larrt dappel, qui ne
rappelle pas toujours la date de lassignation initiale). Sur les 281 dossiers restants, on

constate que dans la plupart des cas (131 dossiers, soit 46,61%), la dure est
suprieure un an et infrieure deux ans. Les procdures plus longues (plus de deux
ans) reprsentent 80 cas, soit 28,47%. Ce nest que dans 70 cas (24,91%) que la
procdure dure moins dun an.
De manire videmment non surprenante, lexistence dun appel augmente
sensiblement la dure de la procdure : sur les 99 dossiers dappel analyss, 57
rvlent une dure de plus de 3 ans entre lassignation au fond et larrt dappel, 35
seulement descendent en dessous de deux ans, dont 11 en dessous dun an ce qui est
exceptionnellement rapide.
Il existe videmment de grandes disparits dun tribunal lautre, dune Cour dappel
lautre, mais aussi dune affaire lautre. On relve ainsi que, dans tel tribunal de
lOuest de la France, un acheteur mcontent put attendre plus de trois ans pour se voir
dbouter par un jugement de 2 pages. Dans le ressort dune grosse cour dappel du
midi, il nest pas rare dattendre 7 ans pour avoir la solution dun litige en matire de
vente immobilire. On peut en revanche trouver extraordinaire que, pour obtenir la
rsolution de la vente dun terrain achet par le Conseil gnral dun dpartement, il
ait fallu, moins dun an entre lassignation devant le tribunal de premire instance et
larrt dappel. Ces disparits, cependant, ne sont sans doute pas spcifiques du
contentieux observ, et il nest pas apparu utile de sy attarder. Elles ne donnent aucun
clairage particulier sur la problmatique de la garantie.
Il nous a paru plus utile de nous intresser aux rgles mobilises devant et par les
juges, dont ltude va constituer la seconde partie de ce rapport.

Chapitre2 : Les rponses des juges :

Les rsultats globaux des demandes formes par les acheteurs, dans le cadre de
lchantillon observ, ont t prsentes demble. On rappellera ici que les dcisions
favorables et les dcisions dfavorables lacheteur apparaissent peu prs galit
dans les affaires tudies: la demande de lacheteur est dclare irrecevable dans 26
dossiers, rejete au fond dans 129cas soit un total de 155 dcisions dfavorables -,
elle est accepte en tout ou en partie dans 153 affaires.
Le rejet ou lacceptation dune demande fonde sur la dfectuosit dun immeuble
dpend au premier chef des circonstances de fait de laffaire, et non dune quelconque
attitude gnrale des juges face ce type de demandes. Il est videmment beaucoup
plus intressant dobserver pourquoi les tribunaux acceptent ou rejettent les
demandes, et la manire dont ils mettent en uvre les rgles de droit pertinentes. A
cet gard, il convient dabord de faire quelques observations sur la manire dont les
juges appliquent les rgles relatives la garantie des vices cachs (section1), avant de
voir comment ils se comportent face aux combinaisons de rgles qui, on la vu,
constituent la particularit de la matire (section2).

Section1 : LES JUGES FACE AUX REGLES SUR LA GARANTIE

Aux termes de larticle 1644du Code civil, l'acheteur a le choix de rendre la chose et
de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du
prix . Selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, lacheteur est ici
totalement libre, son choix entre la rsolution et la rduction du prix est
discrtionnaire : ds lors que le vice est assez grave pour donner lieu garantie, le
juge ne peut pas imposer la rduction ou de simples dommages-intrts, au motif que
cette gravit serait insuffisante pour justifier la rsolution du contrat.
Lanalyse des dossiers qui nous taient soumis na rvl, sur ce point, aucune
pratique dissidente des juges du fond. Nous navons rencontr aucune dcision o le
juge refusait la rsolution au motif que le vice ntait pas suffisamment grave, et
accordait nanmoins la rduction. Il apparat que les juges procdent dune manire
globale : ils recherchent si laction en garantie est ou non fonde au regard de larticle
1641, et, si cest le cas, ils accordent le remde qui est demand. Leur pouvoir
dapprciation sexerce en revanche sur le montant de la rduction du prix, lorsque
celle-ci est demande, et sur le montant des dommages-intrts. Il ne nous est
cependant pas apparu de faire une tude chiffre des montants accords, qui sont
videmment trs lis limportance des dgts gnrs par le vice, et qui ne
paraissent pas susceptible de renseigner sur les spcificits de la garantie des vices en
matire immobilire.
1) La dure :
Il rsulte de larticle 603 du DOC que les juges du fond ont un pouvoir souverain pour
apprcier la dure du bref dlai suivant la nature des vices rdhibitoires, et l'usage
du lieu o la vente a t faite . Les dossiers tudis ont permis une approche assez
sommaire de la manire dont les juges du fond font cette apprciation en matire de
vente immobilire. On observera dabord que, sur les 63cas o la question du bref
dlai a t souleve, largument na t retenu que dans 21 dcisions, soit exactement
un tiers des affaires. Dans 18 de ces 21cas, lacheteur avait attendu au moins un an
pour agir (dont 8 affaires o linaction avait dur au-del de 18 mois). Dans trois cas
seulement, le bref dlai a t considr comme dpass alors que lacheteur avait
attendu moins dun an (2 entre 9 et 12 mois, 1 o laction avait t exerce moins de 3
mois aprs la vente)
Si on regarde les dcisions o le bref dlai na pas t considr comme dpass, on
constate quil sagit, dans limmense majorit des cas (32 sur 33 dcisions o la dure
est connue), daffaires o lacheteur avait attendu moins de 18 mois ; dans un seul
cas, un vendeur a t considr comme pouvant encore agir au-del de 18 mois
suivant la dcouverte du vice.
Mme si lchantillon est un peu trop limit pour quon puisse ici faire des statistiques
parlantes, on peut noter que, dans la plupart des affaires, la zone critique se situe
entre 12 et 18 mois. Jusqu un an, lacheteur est encore dans les temps, sauf
circonstances exceptionnelles, au-del de 18 mois, il sera presque coup sr
considr comme forclos.
2) Sanction :
Quelques dossiers rvlent un certain flottement de certains juges du fond quant la
sanction du dpassement du bref dlai. Ce dlai opre comme un dlai prfix pour
agir en justice, et son dpassement se traduit techniquement par une irrecevabilit de

la demande. Cest effectivement ce qui apparat dans la plupart des dcisions, o les
juges statuent dabord sur lirrecevabilit avant de se prononcer, le cas chant, sur le
fond de la demande. Mais on doit noter que, dans quelques affaires, le dpassement
du bref dlai se traduit, inexactement, par un rejet de la demande (4 cas). Plus
gnralement, on peut observer que, dans de nombreux jugements, la question du bref
dlai nest pas examine au dbut des motifs, mais au milieu des autres arguments
relatifs au bien-fond de la demande (caractre cach du vice, existence dune clause,
etc.)
Section2 : LES JUGES FACE AUX COMBINAISONS DE REGLES
En matire immobilire, le recoupement de la garantie des vices cachs et des vices
du consentement est, on la vu, presque systmatique, ce qui explique la frquence du
recours aux vices du consentement dans ce domaine. La question se pose de savoir
sil faut laisser lacheteur user librement de lune ou lautre des deux voies, ou sil
faut lui fermer la voie de droit commun des vices du consentement au profit de la voie
spciale de la garantie.
Confronte cette question diffrentes reprises la suite de demandes dacheteur
essayant de se servir des articles 549 et 559 du DOC pour chapper la contrainte du
bref dlai, la Cour de cassation a pris des positions qui nont pas paru toujours trs
claires, ce qui explique peut-tre lextrme confusion observe dans les pratiques des
juges du fond.
1) Position de la cour de cassation :
Sur cette question, la Cour de cassation a beaucoup fluctu et beaucoup diverg. Le
premier arrt connu de la Cour de cassation sur cette question refusait clairement
lacqureur le bnfice de loption entre la nullit pour erreur et laction en garantie
des vices cachs, ou plus exactement il retirait tout intrt cette option en dcidant
que laction en nullit pour erreur substantielle est soumise au bref dlai de larticle
559 du DOC. Lacheteur, jugeait la premire chambre civile en 1960, ne saurait se
soustraire l'obligation, impose par l'article 559 du DOC, d'intenter dans un bref
dlai l'action en nullit de la vente pour vice cach de la chose "la rendant impropre
l'usage auquel on la destine", aux termes de l'article 549 du DOC, en invoquant cette
consquence du vice au titre d'une erreur sur la substance; que l'action fonde sur
cette seule erreur est soumise au mme bref dlai
Mais cette position, quon retrouve en 1981 dans un arrt de la troisime chambre
civile, avait dj t contredite en 1978 par la Chambre commerciale pour qui larticle
559 du DOC ntait applicable qu laction rdhibitoire et non laction en nullit
pour erreur. En 1988, la Premire chambre civile se ralliait cette position en
affirmant quune action en nullit pour erreur n'tait pas soumise aux dispositions
spciales de l'article 559 du DOC, peu important cet gard que l'erreur invoque ft
la consquence d'un vice cach rendant la chose impropre l'usage auquel elle tait
destine
Par la suite, la Premire chambre devait mme affirmer que, saisi dune action en
garantie des vices cachs, le juge, tenu de donner aux faits leur exacte qualification ,
devait rechercher doffice si laction naurait pas pu tre fonde sur le dol, ce qui
aurait permis lacqureur dchapper au bref dlai.

2) Les pratiques judiciaires :

Les pratiques sont beaucoup moins uniformes lorsque lacheteur invoque la nullit
pour erreur sur la substance sur le fondement de larticle 559 du DOC. Lintrt que
peut avoir lacheteur se placer sur ce terrain est beaucoup plus grand : non
seulement cela pourrait lui permettre dchapper au bref dlai, mais encore cela lui
permettrait dchapper une clause exonratoire de garantie sans avoir prouver la
mauvaise foi du vendeur: une telle clause, en effet, quelle que soit la manire dont elle
est rdige, na aucune raison de jouer si le contrat est annul, elle doit alors tomber
avec le contrat. Cest ce que relve trs justement une des dcisions de lchantillon,
qui note que largumentation fonde sur un vice du consentement atteint la
formation mme du contrat. Ds lors la prsence dans lacte de la clause de nongarantie des vices cachs, destine exclure ou limiter une obligation de garantie du
vendeur et dont la mise en uvre suppose un contrat valide, ne peut tre invoque
utilement par le dfendeur pour conclure labsence de vice du consentement
On sait cependant que, dans la dernire jurisprudence de la Cour de cassation, la
nullit pour erreur ne peut pas tre invoque lorsque lerreur est la consquence dun
vice cach. Les juges du fond suivent-ils cette directive ? Rien nest moins sr. On
rencontre certes des dcisions qui excluent par principe la nullit pour erreur dans un
tel cas. On peut ainsi citer un arrt de Cour dappel qui sinscrit parfaitement dans le
cadre de la jurisprudence de la Cour de cassation. Lacheteur fondait la fois sa
demande sur le dol, sur lerreur et sur les vices cachs. Dans un premier temps, le
tribunal carte le dol au motif que la mauvaise foi nest pas prouve (ce qui
prsuppose un cumul possible), puis dans un deuxime temps, il carte lerreur, mais
au seul motif que celle-ci tait la consquence dun vice cach (donc par application
de la rgle du non-cumul pose par la Cour de cassation), enfin il carte la garantie
des vices en se fondant sur la clause de non-garantie
Mais, dans dautres dcisions, on constate que le juge examine le bien-fond de la
nullit pour erreur sans sarrter au fait quelle est la consquence dun vice. Parfois
lerreur est carte pour des motifs spcifiques aux vices du consentement.
Mais parfois aussi, elle est admise et le juge parvient ainsi une solution diffrente de
celle quaurait permise la garantie.
Ainsi, dans une affaire dinsectes et de champignons, lacheteur demande la
rsolution pour vice cach et subsidiairement la nullit pour erreur ; le vendeur
rtorque que lerreur nest quune consquence du vice et se prvaut dune clause
dexclusion de garantie ; le tribunal, sans rpondre cet argument, annule la vente
pour erreur.

Cas pratique
Chambre civile
Pays : Maroc
Juridiction : Cour suprme
Date de la dcision : 17/01/1962
Numro d'arrt : C73
Numro NOR : 67896
Identifiant URN:LEX : urn:lex;ma;cour.supreme;arret;1962-01-17;c73
Analyses :
1 VENTE-Garantie des vices-Rsolution non demande-Droit des
dommages et intrts. 2 VENTE-Garantie des vices-Mauvaise foi du
vendeur-Clause de non-responsabilit sans effet.
1 Par application de l'article 556 du Code des obligations et contrats,
l'acheteur qui n'exerce pas l'action rdhibitoire en vue de la rsolution de
la vente peut nanmoins obtenir des dommages et intrts en rparation
du prjudice qu'il a subi par la faute du vendeur.2 Les clauses limitatives
de responsabilit n'exonrent pas le vendeur de mauvaise foi de sa
responsabilit contractuelle raison des vices de la chose vendue ou de
l'absence des qualits promises. L'existence d'une telle clause dans un
contrat portant vente d'une voiture d'occasion, conclu entre un
commerant en automobiles et un particulier, ne met pas obstacle la
condamnation de ce vendeur des dommages et intrts, lorsque sa
mauvaise foi rsulte des constatations des juges du fait.
Texte :
Dossier n 5194
73-61/62
Socit Auto Marocaine c/ Lambert Reginald

Rejet du pourvoi form contre un arrt de la Cour d appel de Rabat du 6

janvier 1960.
La Cour,
SUR LE PREMIER MOYEN
Attendu que Lambert ayant rclam la socit Auto-Marocaine
rparation du prjudice qu'il prtendait avoir subi du fait des vices cachs
de l'automobile d'occasion qu'elle lui avait vendue, le pourvoi fait grief
l'arrt attaqu (Rabat 6 janvier 1960) qui a partiellement accueilli la
demande d'avoir, sans rpondre au moyen tir de l'article 556, alina 1er
du dahir des obligations et contrats, ainsi reconnu Lambert qui a
conserv le vhicule litigieux le droit d'exercer une action qui a abouti
l'obtention d'une diminution du prix, alors que le texte prcit interdit
l'action en diminution du prix lorsque l'acheteur a prfr garder la chose
vendue ;
Mais attendu que, mme en ce cas, en vertu du 2e alina dudit article,
l'acqureur a droit aux dommages lorsque certaines circonstances se
trouvent ralises, et que la Cour d'appel en spcifiant que le montant de
la condamnation correspondait au prjudice souffert par Lambert a
implicitement mais ncessairement rejet le moyen invoqu par
l'appelante, que le grief n'est pas fond.
SUR LE SECOND MOYEN, PRIS EN SES DEUX BRANCHES:
Attendu que le pourvoi reproche encore la dcision dfre d'avoir, sans
tenir compte de l'absence de garantie expressment stipule par
l'apposition sur la facture de la mention vendue dans l'tat o elle se
trouve et reconnu, tir du seul fait que le vendeur tait un homme de
l'art, la consquence que ce dernier avait ncessairement connaissance
des vices de la chose vendue, et, qu' ce seul titre, il devait des dommages
l'acheteur, violant ainsi les dispositions des articles 571 et 556, alina 2,
du dahir des obligations et contrats ;
Mais attendu que l'arrt relve que les premiers juges soulignent bon
droit que l'information pnale, bien qu'ayant abouti une ordonnance de
non-lieu, a tabli l'exactitude des faits allgus par Lambert, savoir qu'il
ne s'tait dcid l'achat qu'en raison de l'tat apparemment neuf du
vhicule qui n'avait accompli, d'aprs l'indication porte au compteur, que

4280 km, que l'expert a constat que le moteur avait beaucoup travaill
et parcouru de 30 35000 km, que la rupture du compteur n'a t signale
qu'aprs le dmontage du moteur et aprs la conclusion de la vente ; que
de ces constatations souveraines, il appert clairement que les juges du
fond ont entendu faire application en la cause des dispositions de l'article
574 du dahir des obligations et contrats selon lesquelles le vendeur de
mauvaise foi ne peut se prvaloir d'aucune clause limitant sa garantie ;
D'o il suit qu'abstraction faite du motif critiqu qui peut tre tenu pour
surabondant, la Cour d'appel a donn une base lgale sa dcision ;
PAR CES MOTIFS
Rejette le pourvoi.
Prsident: M Mazoyer-Rapporteur: M Zamouth-Avocat gnral: M
Bocquet-Avocats: MM Raphael Benaroch, Bernaudat.
Observations
Le vendeur est tenu de garantir l'acheteur contre les vices de la chose
vendue qui en diminuent sensiblement la valeur ou la rendent impropre
l'usage auquel elle est destine d'aprs sa nature ou d'aprs le contrat ;
il est galement garant des qualits par lui dclares ou qui ont t
stipules par l'acheteur (art 549 C obl Contr). Cette garantie produit un
double effet: elle se traduit par la possibilit pour l'acheteur d'obtenir la
rsolution de la vente, c'est--dire le remboursement du prix contre la
restitution de la chose (art 556, al 1er, C obl Contr) ; d'autre part, qu'il
demande ou non cette rsolution, l'acheteur a droit des dommages et
intrts lorsqu'il a subi un prjudice et que le vendeur a commis l'une des
fautes prvues l'art 556, a, b et c. Ces dispositions n'tant pas d'ordre
public, les parties peuvent librement limiter ou supprimer l'obligation de
garantie du vendeur ; toutefois, aucune clause ne saurait exonrer le
vendeur de sa mauvaise foi (art 574 C obl contr). L'arrt rapport fait
application de ces rgles un litige qui opposait un commerant en
automobiles son client, propos de la vente d'une voiture d'occasion.
Sur le triple ncessit pour les tribunaux, de protger les acqureurs d'une
voiture d'occasion contre les artifices ou manouvres dloyales, de
renforcer cette protection lorsque, comme en l'espce, l'acheteur est un

particulier en face d'un professionnel, et enfin, de mettre un frein aux

exigences inconsidres des acqureurs.

Bibliographie
PH. Malaurie L. Ayns, les contrats spciaux 4 me
dition 1990
Jrme Huer, Trait de droit civil sous la direction de
Jacques Ghestin, 1996

Webographie
http://www.legavox.fr/blog/maitre-anthony-bem/vicescaches-definition-sanctions-1169.htm#.VGCIp2c7Hyo
https://www.avocat.qc.ca/public/iivicescaches.htm#3
http://www.ejuris.be/garantie-vice-cache
https://halshs.archives-ouvertes.fr/halshs00141820/document
http://www.juricaf.org/arret/MAROCCOURSUPREME-19620117-C73