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LA TITRISATION :
ENJEUX ET OPPORTUNITES
Hicham KARZAZI*
Le march financier Marocain sapprte accueillir son
nouveau n, le Fonds de Placements Collectifs en
Titrisation (FPCT). Cette structure qui nest autre quun
vhicule de transformation de crances en valeurs
mobilires, est porteuse de grands espoirs quant la
dynamisation du financement de lconomie, en particulier
le secteur du logement. Elle permet de lever les contraintes
de liquidit et de risque inhrentes lactivit du crdit
hypothcaire en multipliant la capacit de financement des
tablissements de crdit et en optimisant leur gestion de
bilan. Elle prsente aussi une opportunit pour les pouvoirs
publics. Ces derniers peuvent utiliser la titrisation comme
levier pour le dveloppement et lamlioration de diffrents
programmes lis au logement.
En octroyant des prts sur de longues dures, les banques
courent des risques financiers considrables, notamment
de taux, en transformant des ressources court terme en
emplois long terme. Elles se trouvent exposes une
ventuelle dformation de la courbe des taux, les obligeant
renouveler leurs ressources des taux levs alors que
la rmunration de leurs emplois reste inchange pendant
une longue dure. A cela, sajoute les risques de crdit et
de remboursement anticip dont limpact financier est non
ngligeable.
Lalternative classique qui est le recours lemprunt
obligataire, nest pas toujours la meilleure. Le cot de ce
type de financement dpend non seulement de la signature
de lmetteur mais aussi de la qualit de lensemble de ses
actifs, de son taux dendettement et de la propension de
ses actionnaires injecter des fonds propres additionnels.
Ceci tant, la titrisation constitue un moyen de financement
mieux adapt aux besoins et ralits des banques. Tout
dabord, elle permet dattnuer voire redresser
linadquation entre la structure des ressources et celle des
emplois ; en cdant un portefeuille de crances longues,
on rduit la duration des emplois.
Cest aussi un outil de recyclage des crances ; on vend
des crances pour en financer dautres. Cette rotation des
actifs peut thoriquement se faire linfini et multiplie la
capacit de financement de la banque par autant, sans
entraner une augmentation de la valeur comptable des
engagements, et donc sans aucune incidence sur les
fonds propres de la banque. Les frais tant fixes et le
niveau de fonds propres inchang, une augmentation du
volume financ peut ventuellement se traduire par une
amlioration de la rentabilit de la banque.
Par ailleurs, la titrisation peut aussi entraner un
abaissement du cot des ressources ; le financement
seffectue sous une autre signature celle du FPCT
contre une classe dactifs dont la qualit peut tre
rehausse en y adossant certains mcanismes de
couverture tels que : une assurance externe, des parts
amortissement squentiel et/ou subordonn, un
surdimensionnement etc. On obtient alors un FPCT qui a
une meilleure signature que celle de son metteur et qui
peut donc lever des ressources des conditions moins
coteuses.
Ce sont ces mmes avantages qui ont motiv le CIH
titriser une partie de ses crances. Pour ce faire, il a cre
en avril 2001, avec la CDG, Le Crdit Immobilier de
France, La Proparco, Upline et MSIN, la premire socit
de titrisation en Afrique et dans le monde arabe. Cette
socit, dnomme Maghreb Titrisation, a pour mission
lingnierie financire, le montage, la gestion et le dpt de
tout FPCT. Son premier projet est la structuration et la
gestion dun FPCT de 500 MDH pour le compte du CIH. Ce
fonds sera constitu le premier semestre 2002. Il se
compose de crances hypothcaires de 1er rang,
consenties pour lacquisition ou la construction de
logements individuels. Pour acqurir ces crances, le FPCT
mettra des parts en plusieurs catgories, chacune ayant
ses propres caractristiques en terme de dure, taux,
risque et amortissement. Plusieurs techniques de
couverture ont t prvues dans le cadre du rehaussement
de crdit, dont notamment, une structuration subordonne,
un systme davances de liquidit et une assurance
externe.
Ceci dit, Les questions quon peut se poser sont les
suivantes : est ce qu travers quelques oprations de
titrisation, on peut considrer le problme du financement
du logement rsolu ? Sinon, comment acclrer ou
optimiser la concrtisation de la relation cause effet entre
la titrisation et le financement du logement ?
Les expriences trangres nous rvlent que cest un
travail de longue haleine dont limplication des pouvoirs
publics est incontournable. En effet, pour que la titrisation
produise les rsultats escompts, il faut que le recours
cette technique soit rcurent, et accessible dautres
tablissements de crdit. Et encore plus important, il faut
que les investisseurs y trouvent un intrt. Cest ce qui
conditionne le succs de la titrisation en tant que vhicule
de dynamisation du financement du logement et cest ce
niveau l que lintervention des pouvoirs publics reste
indispensable.
Voici quelques ides perfectibles qui peuvent tre mises en
oeuvre en vue de susciter lintrt pour la titrisation et
acclrer sa mise en place. Garantie de ltat : accorde
une catgorie spcifique de prts que les pouvoirs publics
souhaitent encourager, par exemple aux portefeuilles de
prts sociaux. Bnficieront de cette garantie, seuls les
portefeuilles de crances destins la titrisation, pour un
montant minimum par transaction tant fix lavance, par
exemple 300 MDH, et satisfaisant certains critres
* Directeur Gnral de Maghreb Titrisation
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dligibilit en terme de dures initiale et restante, montants
initial et rsiduel, taux dintrt, srets, LTV... Pourront
aussi bnficier de cette garantie, les parts de FPCT qui
achtent des prts dune certaine catgorie. Les
investisseurs dans ce type de parts bnficieront dun
traitement fiscal et/ou de rgles de pondration favorables .
Le but tant daugmenter le volume de prts pour une cible
particulire et en mme temps faciliter, par le biais de
mesures incitatives, la titrisation de ces prts et surtout le
placement des parts auxquelles ils sont adosss. Taux de
valorisation : auquel seront values les crances acquises
par un FPCT. Lide est dassurer aux tablissements de
crdit ayant octroy des prts des taux prfrentiels, la
possibilit de les cder un prix suprieur leur valeur
nominale. Cette compensation post titrisation permet de
neutraliser le cot dopportunit tout en contournant les
difficults dattribution et de gestion des ristournes. Ca
pourrait constituer une bonne alternative au systme actuel
de bonification. Cration de Fonds Etatiques de Crances
Titrises (FECT) : qui achteront des prts hypothcaires
par lmission dobligations tatiques ou garanties par ltat.
Ces obligations seront rembourses par les flux des
crances et pourront bnficier de privilges fiscaux. Lide
est similaire au principe de la Caisse de Refinancement
Hypothcaire (CRH) mais elle apporte, en plus, les
avantages de la titrisation. Car en passant par des FECT,
les tablissements de crdit pourront sortir les crances de
leur bilan, facilement et des prix intressants du fait de la
garantie de ltat. Cette mesure ne ncessitera pas la
cration dune agence ou dune caisse spcialise. La
structuration et la gestion de ces fonds, seront ralises par
une socit de titrisation telle que Maghreb Titrisation, dont
le tour de table pourra tre largi dautres tablissements
de crdit du pays, pour en faire une socit nationale de
titrisation.
En conclusion, la titrisation est un outil de dveloppement
conomique qui a fait ses preuves dans plusieurs pays et
qui permet dtendre la contribution du march des
capitaux plusieurs secteurs. En laborant et en adoptant
la loi 10-98, les pouvoirs publics ont ralis une action
fondamentale dans le cadre de la relance du financement
de lhabitat. Toutefois, leur mission doit se poursuivre par la
mise en place de mesures daccompagnement cibles pour
crer un vritable march hypothcaire porteur
dopportunits pour lensemble des intervenants.