Supplment gratuit au journal Le Soir du 22 mars 2012

le guide de la
location immobilire

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DITO

La location dun bien peut tre pour son propritaire source de

nombreux tracas. De la recherche du candidat aux potentiels
conflits en fin doccupation, en passant par les loyers impays, les
motifs de proccupations ne manquent pas. Ce guide dcompose
les diffrentes tapes accomplir par le propritaire bailleur pour
louer son bien immobilier dans les meilleures conditions et viter
les cueils. Les dispositions de la loi sur les loyers du 20 fvrier
1991 sont largement voques mais nous avons galement tenu
intgrer des lments pratiques, fruits dune exprience de plus de
50 ans du Groupe TREVI dans les mtiers de la gestion immobilire.
Cette brochure traite exclusivement du bail de rsidence principale
et naborde pas les baux portant sur les rsidences secondaires,
les kots ou studios lous des tudiants (qui, le plus souvent,
restent domicilis chez leurs parents), les locaux commerciaux, les bureaux, les garages, etc. Nous
esprons que ce supplment du Soir apportera les rponses aux multiples questions que se posent
non seulement les propritaires mais galement les locataires. Car les droits et les obligations des
uns et des autres sont forcment imbriqus. Bonne lecture.
O. Rey
Administrateur Trevi Group

J. Condijts
Chef adjoint du service conomique-Le Soir

La fixation du loyer

Vendre ou donner en location ?

Les premires estimations
Les avis des experts

14
04
04
05

La recherche dun locataire

15

Le bon locataire
06
Le propritaire recherche lui-mme le locataire 07
La recherche confie une agence
08

Le contrat de bail

Un document crit
La dure du bail
La rpartition des charges
Les cls
Lenregistrement
La garantie locative

13

Ltat des lieux

09
10
11
11
12
12

Les assurances

Lassurance souscrite par le propritaire

Lassurance souscrite par le locataire
Labandon de recours

Lindexation et la rvision

Lindexation du loyer
La rvision du loyer

17

14
14
14

15
16

La rsiliation anticipe

En fonction de la dure du bail

Par le propritaire ou le locataire

17
18

20

Les litiges propritaire/locataire

21

La gestion du bail
confie un tiers

La gestion locative
Les agences immobilires sociales

Editeurs responsables LE SOIR Patrick Hurbain, 100 rue Royale 1000 Bruxelles, TREVI Olivier Rey,
127 avenue Lopold Wiener 1170 Bruxelles Ont collabor au supplment Frdric de Bueger, Mlanie
Bernard, Marc Charlet, Joan Condijts, Audrey Deceuleneer, Benoit Delrue, Florence Ghysels, Giovanni Pecoraro,
Christophe Stroobant. Coordination commerciale LE SOIR Nicolas Ansotte TREVI Benoit Delrue
Layout Premedia Impression Remy-Roto.

21
22

VOUS TES PROPRITAIRE ?

Bernard, 48 ans, vient dhriter de lappartement

que possdait sa mre, tout rcemment
dcde. Selon le notaire charg de rgler la
succession, la valeur du logement, situ dans
une commune du sud-ouest de Bruxelles,
peut tre estime 220.000 euros. Bernard
sinterroge : que faire de ce bien, le vendre ou
le mettre en location ? Dun ct, il nest pas
trs chaud pour revtir lhabit dun propritaire
bailleur, oblig de rechercher un locataire, de
vrifier lencaissement des loyers, de soccuper

du gros entretien, de donner ou de recevoir

les pravis, etc. Mais o investir, dans ce
cas, le produit de la vente, un moment o
les placements financiers sont pour le moins
hasardeux ? De lautre ct, ses deux enfants se
prparent entrer luniversit et il a contract,
il y a trois ans, un emprunt hypothcaire dont
les mensualits savrent plus lourdes que
prvu. Le loyer quil peut tirer de la mise en
location serait le bienvenu.
Que faire ?

La fixation du loyer !
Vendre ou donner en location ?
La rponse dpend de la situation personnelle du
propritaire. Sil a un projet prcis ncessitant des fonds
importants, par exemple un achat immobilier ou un
investissement professionnel, il doit envisager la vente.
Par contre, sil a surtout besoin dun revenu rgulier, un
investissement financier nest pas indiqu. Les actions
sont trop alatoires et les placements dits revenu fixe
ne rapportent pas grand-chose aprs prcompte. La
location offre par contre lavantage dun revenu index et
le propritaire peut escompter, terme, une plus-value
apprciable.

Certes, les charges de diverse nature (prcompte

immobilier, assurance, gros entretien, vacance locative,
etc.) psent sur le revenu net mensuel, mais, grosso
modo, celui-ci peut tre valu 3 %. Question plusvalue, les statistiques montrent que, sur longue priode
(dix ou vingt ans), la valeur du bien va augmenter de 3
4 % par an. Pour Bernard, compte tenu de ses besoins,
le choix simpose. Ce sera la location.

Les premires estimations

Avant de prendre une dcision dfinitive, Bernard
veut toutefois savoir combien slvera le loyer
mensuel quil pourra tirer en cas de location. Pour
en avoir une ide gnrale, il doit rechercher les
informations diverses sources. Les principales :

Le baromtre des loyers Le Soir/Vlan :

publi rgulirement dans notre supplment

immobilier et bas sur les loyers pratiqus dans 115
communes de Belgique, il propose un prix moyen
au mtre carr. Par exemple, pour Auderghem, la
commune o est situ lappartement dont Bernard est
dsormais propritaire, le prix moyen est de 13 euros
au m par mois. Pour un appartement de 80 m,

cela donne un loyer mensuel de 1.040 euros (hors

charges incombant au locataire).

Les affichettes : le Code civil (article 1716) impose

dsormais au propritaire de mentionner dans
toute communication (y compris les affichettes
apposes lentre de limmeuble) le montant du
loyer et des charges quil demande. Cette obligation
est gnralement respecte. En faisant le tour du
quartier, Bernard pourra se faire une ide des loyers
et des charges que les propritaires demandent pour
les logements mis en location.

 Les petites annonces : Bernard ne manquera pas,

de consulter les offres publies aussi bien dans
la presse quotidienne que dans les toutes-boites ,
puisquelles aussi doivent mentionner le montant
du loyer demand.

Les sites internet : les agences immobilires, du

moins celles qui disposent dun dpartement location
actif, tiennent jour une banque de donnes relative
aux biens dont les propritaires leur ont confi la
location. En utilisant le moteur de recherche dont
ces sites sont dots et qui mettent en uvre divers
critres (localit, type de logement, nombre de
pices, loyer, etc.), Bernard pourra se faire une ide
plus prcise des prix pratiqus.

Au terme de cette enqute,

une fourchette se dessine.
Mais, pour ce qui concerne Bernard, entre 800 et
1.200 euros, rsultat de ses investigations, il faut
encore affiner. Taper trop haut, cela signifie sans
doute se hisser au-dessus des prix du march et
risquer de ne pas trouver de locataire. Se contenter
dun loyer infrieur, cest dboucher sur un manque
gagner qui, au total, psera lourd sur ses finances
personnelles.

La solution : demander lavis dun expert.

Lavis des experts

Avant de mettre son bien en location et donc de fixer
le montant du loyer, Bernard la compris, il a tout
intrt solliciter lavis dun ou deux professionnels,
agent immobilier ou gomtre-expert, slectionns
en fonction de leur connaissance du march locatif
local. Car un logement, appartement ou maison,
nest pas lautre. Il est impratif de combiner divers
paramtres, pour arriver au juste prix .
Quels sont ces paramtres que, finalement, seuls
les professionnels parviennent matriser ? Tenonsnous en lessentiel.

La valeur du logement : selon le notaire, qui a

valu le bien en fonction de lestimation quil doit
transmettre ladministration fiscale, lappartement
de Bernard vaut 220.000 euros. Lexpert, lui, lestime
240.000 euros. Le rendement brut escompt sur
une base de 5 %, le loyer annuel devrait slever
12.000 euros, soit, mensuellement 1.000 euros.

La localisation du bien : le quartier est calme (mais

loin du parc), rsidentiel, il est desservi correctement,
sans plus, par les transports en communs), une seule
cole primaire proximit, et peu de commerces
accessibles pied. Lusage constant de la voiture est
impratif. On retire 150 euros.

Ltat gnral du bien : limmeuble dans lequel

est abrit lappartement date de 1985. Il a toujours
t bien entretenu. Mais lexpert prvient Bernard :
sil veut obtenir un bon loyer, il doit procder
un rafrachissement (peinture et quipement
lectromnager). Dont cot 12.000 euros.
Bernard accepte. On rajoute 120 euros.

Les caractristiques propres du bien :

lappartement de 80 m, situ au 4e tage (sur 5)
comporte un living, une cuisine, deux chambres, une
salle de bain, un w-c spar et un hall, plus un rduit
pour accueillir la machine laver et le schoir et, au
sous-sol, une petite cave. La demande est assez
forte pour ce type de logement. Le plus : une terrasse
de 10 m oriente sud-ouest, mais pas de garage ou
de parking (il est possible den louer un en sous-sol,
pour un prix modique). Prix rehauss de 50 euros.

On fait le total : 1.000 150 + 120 + 50 euros =

1.020 euros.
Il sagit dun brut , dont il convient, pour obtenir le
net, diverses charges du propritaire, telles que le
prcompte immobilier, lassurance et la provision
mettre chaque mois de ct pour couvrir divers frais
(remise neuf en cas de changement de locataire,
travaux, chauffage et autres quipements, etc.)
On arrive un loyer net de lordre de 600 euros
(7.200 euros par an).
Voil pour le schma classique. Il est galement
valable pour une maison ordinaire avec petit jardin.
Mais sil sagit dun appartement de prestige ou
dune villa, lestimation du loyer est beaucoup
plus complexe. Lvaluation dun expert est alors
incontournable.

VOUS TES PROPRITAIRE ?

Le locataire idal, celui qui paie rubis sur

longle et entretient parfaitement le logement
que vous lui confiez, cela relve de lexception.
Pas plus que le patron idal ou le gendre idal.
Trouver un bon locataire est dj ambitieux.
quoi reconnat-on un bon locataire alors quon
ne le connaissait pas avant la premire visite ?
Comment faire le tri entre plusieurs candidats ?
Il est en tout cas essentiel de pouvoir choisir.

Deux mthodes possibles. Dune part, la

mthode directe, appele parfois de particulier
particulier : le propritaire bailleur soccupe
de tout. Dautre part, le recours aux services
dune agence immobilire, qui mettra votre
disposition lexpertise de professionnels de la
location. Avantages et inconvnients de lune et
de lautre.

La recherche
dun locataire
Le bon locataire : portrait photo
Ce que le propritaire bailleur attend avant tout de son
locataire, cest quil paie rgulirement son loyer. Ce qui
suppose quil soit solvable. cet gard, deux critres
essentiels.

Premier critre : la stabilit et le niveau des revenus

du candidat locataire. Bien sr, tout le monde na pas
laisance dun cadre suprieur. En toute hypothse,
vous devez vous faire produire la dernire
fiche de salaire ou, sil sagit dun indpendant,
de lavertissement extrait de rle dlivr par
ladministration fiscale. Essayez aussi dobtenir des
informations sur son parcours professionnel : un
salari occup depuis plusieurs annes par son
employeur est, a priori, plus stable quun salari qui
change demployeur chaque anne.

Rgler le loyer est la premire exigence du bailleur.

Ce nest pas la seule. Les informations recueillies lors
de la premire visite du candidat locataire sont souvent
rvlatrices. Celui-ci vous a-t-il transmis dinitiative
certains documents, comme ses fiches de salaire ou
une attestation de son employeur ou des extraits de
comptes bancaires prouvant quil rglait rgulirement
et temps son loyer ? En dautres termes, a-t-il prpar
un dossier ? Cest un bon signe. Vous a-t-il expliqu,
avant que vous lui ayez pos la question, pourquoi
il change de domicile et pourquoi il est intress par
votre proposition ? Cest galement un bon point. En
revanche, essaye-t-il de vous arracher une diminution
du loyer, vous demande-t-il des travaux damnagement
non prvus, se plaint-il de la petitesse ou la grandeur
excessive du jardin, exige-t-il de revoir plusieurs clauses
du contrat de bail que vous lui avez soumis ? Mfiance.

Deuxime critre : le poids du loyer, charges

comprises, dans le revenu net global du locataire:

un rapport de 30 % est recommand. Au-del, vous
prenez des risques. Bien entendu, ce taux peut
varier en fonction de la composition du mnage.
Est-il endett ? Ni vous ni votre agence immobilire
navez accs au fichier de la Centrale des crdits aux
particuliers. Mais posez-lui quand mme la question.
Sil refuse de rpondre, ce nest pas bon signe.
Si vous avez un doute, demandez au candidat de
fournir des garanties comme, par exemple, la caution
solidaire de parents. Essayez aussi de prendre
contact avec son ancien propritaire pour savoir
sil payait rgulirement son loyer, sans attendre un
rappel.

En savoir plus sur le candidat locataire est difficile.

Par exemple, ni le propritaire ni son mandataire nont
le droit dinterroger le candidat locataire sur ce qui
relve de sa vie prive, comme ses opinions politiques
ou syndicales, ses convictions philosophiques ou
religieuses, son orientation sexuelle, etc. Cela tant,
rien nempche le bailleur, dsireux den savoir plus,
de consulter certains sites internet comme Google ou
Facebook.

Le propritaire recherche lui-mme le locataire

En Belgique, un certain nombre de propritaires mettent
eux-mmes leur bien en location, sans recourir aux
services dune agence immobilire. Ce nest pas partout
le cas. En France par exemple, les locations directes
de particulier particulier sont plutt lexception.
Disons-le demble, la mthode dite directe est
dconseiller pour certains types de biens, comme les
maisons ou les appartements de standing, avec un loyer
lev. Les agences sont mieux armes pour trouver
le locataire qui convient. En revanche, dans certaines
situations, le propritaire peut sen tirer lui-mme. Par
exemple, sil sagit dun petit appartement dans un
immeuble de rapport dans lequel le propritaire lui-mme
habite. Et encore faut-il quil ait une exprience certaine
de la chose immobilire. Car les tches qui lattendent
uniquement pour dnicher un bon locataire ne parlons
pas de la gestion du bail aprs la signature ne sont pas
la porte de tous.

Voici les principales tapes de ce parcours :

se procurer les divers certificats obligatoires, comme le
certificat PEB (performance nergtique du btiment) ;
rdiger loffre avec le descriptif du logement :
situation, vide ou meubl, superficie estime, nombre de
pices, quipement, ascenseur, identification du syndic
qui, ventuellement, gre limmeuble, etc. ;

publier loffre, ventuellement avec photos, sur

diffrents supports : les petites annonces dans la
presse quotidienne nationale et/ou locale, les toutesbotes (comme Vlan), les sites internet (type Immo-Vlan,
Immoweb ou Logic-Immo), laffichage du bien ;
organiser les visites des candidats locataires
(rendez-vous individuels) ;
choisir le bon locataire (voir ci-dessus),
rdiger un contrat de bail : attention, lexercice tant
prilleux, on consultera avec profit une brochure de
90 pages disponible sur le site du SPF Justice ; pour vous
aider, le SPF Finances Service Communications a ouvert
un site qui vous permet de personnaliser le contrat
(www.minfin.fgov.be publications) ; vous trouverez aussi
un support en surfant sur les sites de quelques agences
immobilires et en vous adressant au Syndicat national
des propritaires et des copropritaires ;
signer le contrat, faire ltat des lieux,
et les enregistrer.
Tout cela nest pas vident.

VOUS TES PROPRITAIRE ?

La recherche confie une agence

En pratique, vous signez avec un professionnel un
contrat appel mandat, par lequel vous le chargez de
prparer le dossier de mise en location et de trouver un
locataire, le tout devant se terminer par la signature du
bail.

Les tapes :

Prparer le dossier de la mise en location, cela

implique tout dabord la fixation du montant du loyer
qui sera demand. La plupart des propritaires nont
quune ide trs imprcise de ce montant, que, souvent,
ils surestiment. Par contre, un agent immobilier connat
bien, en principe, ltat du march locatif de la localit
ou du quartier o le logement est situ. Aprs une visite
du bien, il en dclera vite les plus et les moins qui
permettront de positionner le curseur au bon endroit.
Le cas chant, il vous suggrera de faire procder
quelques travaux de rafrachissement ou quelques
petites adaptations de nature mieux mettre le bien en
valeur. En outre, il vous aidera fixer la nomenclature
des charges qui incombent au locataire. En toute
hypothse, votre agent fixera le montant ne pas
dpasser sous peine de se mettre au-dessus des prix du
march.

Le dossier, cest aussi la rdaction du contrat de bail.

Sil existe des prototypes, il convient cependant de les
adapter au cas particulier, en fonction de vos desiderata.
Le juriste de lagence connat bien la loi sur les loyers de
rsidence principale, il sait quelles clauses particulires
il est permis dinclure dans le contrat. Le dossier, cest
enfin lobtention des divers certificats ncessaires,
comme le certificat PEB (performance nergtique du
btiment), lventuel permis de location, etc.

La recherche du locataire et, de prfrence, du

bon locataire. Cela commence par lexamen des
demandes de location figurant dans sa propre banque de
donnes et par la publication de loffre sur les supports
les plus adquats (presse quotidienne, toutes-botes,
internet, le site de lagence, etc.) et, le cas chant, par
la pose daffichettes. Cela se poursuit par la rception
des demandes des candidats, les visites du bien mis
en location et lexamen de leurs dossiers, dans lequel
figureront toutes les attestations ncessaires. la suite
de quoi il vous proposera un ou plusieurs locataires, en
fonction du mandat que vous lui avez confi. Dans cette
dernire hypothse, cest vous qui choisirez en dernier
ressort. Le processus se termine avec ltablissement de
ltat des lieux et la signature du contrat de bail.

Quelle agence choisir ?

Une ou plusieurs agences ?

Comment faire le tri, sachant quil y a de bonnes et de

moins bonnes agences ?
Tout dabord, faites fonctionner le bouche oreille.
Peut-tre un de vos proches a-t-il dj eu recours,
pour une location, aux services dun agent immobilier.
A-t-il t satisfait ou non ? De toute manire, ne
retenez que les agences qui sont vraiment actives sur
le crneau de la location. Bon nombre dentre elles
font essentiellement de lachat/vente de biens, et
seulement accessoirement de la location. cartez-les.
Et surtout veillez slectionner uniquement celles qui
sont actives dans la localit o le logement est situ.
cet gard, les agences disposant dun rseau toff et
donc implantes dans lendroit ad hoc, sont les mieux
mme de rpondre votre demande avec des chances
de succs. Une consultation de leur site internet est
cet gard indispensable.
Bien entendu, les professionnels de cette agence
doivent tre inscrits auprs lIPI (Institut professionnel
des agents immobiliers). Cest un gage de leur
expertise et du respect de la dontologie. En cas de
litige, hypothse ne jamais exclure (par exemple,
le choix dune locataire qui savre manifestement
insolvable), vous pourrez plus facilement obtenir
rparation en vous adressant soit lIPI soit la justice.

De nombreux propritaires estiment que mettre

plusieurs agences sur le coup est un gage de russite
rapide. tort. Plusieurs mandats non exclusifs, qui
dbouchent sur des annonces redondantes, risquent
de dvaloriser loffre. En principe, lorsque le bien et le
loyer correspondent aux attentes du march, le dlai
dattente varie de 15 30 jours. Au-del de 40 jours, le
loyer demand est trs vraisemblablement excessif.

C ot ?
Voil ce que vous pouvez attendre du professionnel
auquel vous avez confi la mise en location. Bien
entendu, tout ce travail mrite salaire. Cher ? A priori,
non, puisque la commission slve, en gnral,
1 mois du loyer obtenu. En France, les agences
demandent couramment 2 mois de loyer, lun charge
du bailleur et lautre charge du locataire. Bien
entendu, ce montant plus TVA pourra tre augment si
vous confiez dautres missions particulires lagence.
Et rien ne sera d si aucun locataire nest trouv.

 DR

LE CONTRAT DE BAIL

Le contrat de bail
Cest un des lments cl de la location,
au point que, sauf le cas du bail vie, ni le
dcs du propritaire ni celui du locataire ne
mettent fin au contrat et que leurs hritiers

doivent le respecter et ne peuvent le rsilier

quen respectant les modalits lgales et
contractuelles.

Un document crit
Depuis le 15 juin 2007, les baux doivent imprativement tre
tablis par crit et intgrer au minimum les lments suivants :
lidentit de toutes les parties contractantes ;
la date de prise en cours ;
la dsignation de tous les locaux et parties
dimmeuble faisant lobjet de la location ;
le montant du loyer.
Si, dans un premier temps, le bail a t conclu
verbalement et si, par la suite, une des parties refuse
de signer un contrat crit, lautre partie peut lui adresser
une lettre recommande pour exiger ltablissement
dun bail crit. dfaut de rdaction dun bail crit dans
les huit jours, elle pourra alors saisir le juge de paix
pour que celui-ci rende un jugement valant bail crit.
Le contrat de bail doit obligatoirement tre rdig en
autant dexemplaires quil y a de parties. Chaque partie
doit tre en possession dun original. Un exemplaire
supplmentaire doit tre prvu pour lenregistrement.
Un bon contrat de bail ne se limite videmment pas
aux mentions lgalement obligatoires. Le propritaire a
intrt y insrer dautres dispositions, tant entendu
que la loi sur le bail de rsidence principale tant par
nature protectrice des droits du locataire, toute clause
contraire dfavorable celui-ci sera considre comme
nulle. Et la loi sappliquera doffice.
En tout tat de cause, le propritaire veillera aborder
dans le contrat les questions suivantes :
lnumration des charges et la rpartition (voir
p.11) ;
la colocation : cette pratique se rpandant dans les
centres urbains, le propritaire veillera faire faire signer
le bail par tous les colocataires et y insrer une clause
de solidarit (exemple : les obligations du prsent bail
sont indivisibles et solidaires lgard des preneurs, de
leurs hritiers et de leurs ayants droit quelque titre que
ce soit ) ;

la cession de bail : il sera convenu que le locataire

ayant tabli sa rsidence principale dans le bien lou
ne pourra le cder quaprs laccord pralable et crit
du propritaire et qu dfaut, le locataire cdant restera
solidaire des obligations du nouveau locataire ; on
prcisera aussi que le locataire qui ny a pas install sa
rsidence principale ne pourra en tout tat de cause
cder le bail un autre locataire qui y installerait sa
rsidence principale ;
la sous-location : le locataire dun bien lou titre
de rsidence principale ne peut le sous-louer dans
sa totalit (ce ne serait plus sa rsidence), mais, sauf
stipulation contraire dans le bail, il peut en sous-louer en
partie, condition toutefois davoir obtenu lautorisation
du propritaire et de ne pas consentir au sous-locataire
des droits dont lui-mme ne dispose pas, notamment
sur le plan de la dure de loccupation ; bien entendu, le
locataire reste, vis--vis du bailleur, le seul responsable
du paiement du loyer et des charges, de lentretien
du logement, de la restitution du bien en fin de bail, y
compris en cas de rsiliation anticipe ;
le nombre doccupants : un nombre maximum
autoris sera mentionn ;
lusage professionnel : certains locataires dduisent
tout ou une partie du loyer au titre de frais professionnel, ce
qui dbouche sur limposition du propritaire du montant
dduit par le locataire au titre de revenu (et non plus sur base
du revenu cadastral + 40 %) ; pour viter cette imposition
supplmentaire, le propritaire insrera une clause rservant
lutilisation du logement un usage exclusif de rsidence et
interdisant tout changement daffectation ;
le droit de visite : le propritaire insrera dans le
contrat une clause prvoyant un droit de visite semestriel
ou annuel, de manire pouvoir constater que le bien
est occup en bon pre de famille ;

LE CONTRAT DE BAIL

les animaux : le propritaire, ne peut, mme en

insrant une clause ans le bail exclure lhbergement
danimaux dans les lieux lous. Il peut par contre
restreindre cet hbergement certains animaux en
prcisant leur taille ou en excluant les nuisances
sonores. Le plus facile est sans doute de prvenir
dans le bail que lhbergement danimaux doit recevoir
lagrment pralable du propritaire bailleur ;
Le propritaire veillera fournir les codes EAN des
compteurs de gaz et dlectricit, le rglement dordre
intrieur (voyez ventuellement le syndic), des copies

des modes demploi des quipements (lectromnager,

chauffage, etc.).
Depuis 2007, certaines annexes doivent obligatoirement
tre jointes au contrat. Elles portent sur :
les conditions minimales auxquelles doit rpondre
tout logement lou en tant que rsidence principale
( les exigences lmentaires de scurit, de salubrit et
dhabilit ) ;
les principes de la lgislation sur les baux (annexe
variant en fonction dans la rgion o le bien est situ).

La dure du bail
Avant la loi de 1991, il existait 2 sortes de baux, dure
dtermine et dure indtermine. Depuis, tous les
contrats ont une dure dtermine et il nexiste que
4 possibilits : le bail de 9 ans, le bail de courte dure (pour
une dure gale ou infrieure 3 ans), le bail de longue
dure (pour une dure suprieure 9 ans) et le bail vie.

10

Le bail de 9 ans
Sil ne rentre pas dans lune des 3 autres catgories (bail de
courte dure, bail de longue dure ou bail vie), tout bail de
rsidence principale est rput conclu pour une dure de
principe de 9 annes. Ce sera ds lors le cas si le bail ne
fait pas mention de dure ou sil est conclu pour une dure
dtermine comprise entre 3 et 9 annes. Le bail dmarre
la date prvue dans le contrat et prend fin, sans motif
ni indemnit, lexpiration dune priode de neuf annes,
moyennant un cong notifi par lune ou lautre des parties
au moins six mois avant lchance. dfaut, le bail
est prorog chaque fois pour une dure de 3 ans, aux
mmes conditions. Par la suite, chaque partie pourra mettre
fin au bail prorog, tous les 3 ans, sans motif ni indemnit.

Le bail de courte dure

Propritaire et locataire peuvent galement conclure
un contrat crit ou 2 baux crits successifs aux mmes
conditions, pour une dure totale infrieure ou gale 3
ans. Ce type de bail, qualifi de bail de courte dure, prend
fin moyennant un cong notifi par lune ou lautre des
parties au moins trois mois avant lchance.
dfaut ou si loccupation se prolonge, le bail se poursuit
aux mmes conditions et il est suppos avoir t conclu
pour une priode de 9 annes.
Le bail de longue dure
Un bail peut galement tre conclu par crit pour une
dure suprieure 9 ans mais ne pouvant excder 99 ans.
Cest ce que lon appelle le bail de longue dure. Pour tre
opposable aux tiers, il doit tre transcrit auprs du bureau
de la Conservation des hypothques, ce qui prsuppose
obligatoirement ltablissement dun acte authentique par
un notaire. dfaut, le bail est inopposable tout tiers
uniquement pour la partie qui excde neuf annes. Il prend
fin lexpiration du terme convenu moyennant un cong

notifi par lune ou lautre des parties au moins 6 mois

avant lchance. dfaut de cong notifi dans ce dlai,
le bail est prorog chaque fois pour une dure de 3 ans.
Le bail vie
La loi permet galement de conclure un bail jusquau dcs
du preneur. Ce type de contrat est frquemment utilis
dans la pratique notariale, notamment dans le cadre des
arrangements familiaux. Un crit est ncessaire, faute
de quoi le bail est cens tre conclu pour une priode

de 9 annes. Dans la mesure o le but poursuivi est de

confrer un bail dune dure suprieure 9 ans, il est
recommand de faire transcrire un tel bail au bureau de la
conservation des hypothques afin de le rendre opposable
aux tiers, ce qui prsuppose que le bail ait t tabli par
un acte authentique. Le bail vie prend fin de plein droit,
automatiquement, au moment du dcs du preneur, eu
gard son caractre intuitu personae (un bail pourra
tre nanmoins conclu avec plusieurs preneurs pour la
dure de vie du survivant).

La rpartition des charges

Dans certains cas, celui des studios par exemple, le
propritaire peut utiliser la formule des charges dites
forfaitaires, qui lui vite de devoir au locataire une
justification priodique. Cette possibilit doit tre prvue
dans le contrat. Cette clause prvoira galement la
manire dont le montant des charges forfaitaires pourra
tre revu.
Dans lhypothse des charges relles, une provision
mensuelle est indique dans le bail et un dcompte sur
base de frais rels est tabli par el propritaire.
La rpartition des charges entre propritaire et locataire
nest pas dtermine par la loi, sauf en matire de
prcompte immobilier (imprativement charge du
propritaire). Les parties sont donc libres de convenir de
la rpartition des charges dans le contrat de bail.

En rgle gnrale mais votre contrat de bail peut y

droger la rpartition des frais stablit selon la nature
des frais de la faon suivante : (tableau ci-dessous).
Lide qui sous-tend cette rpartition est le profit
que chacune des parties tire de ces dpenses. Sauf
convention, les frais lis la proprit sont charge
du propritaire tandis que le locataire doit assumer les
frais dusage et de jouissance. On ne saurait donc que
trop insister sur lintrt de rdiger un bail clair et sans
quivoque. Dans le doute, les clauses drogatoires
sinterprtent de manire restrictive, en faveur du
locataire. Sachez galement, comme les loyers, le dlai
de prescription pour rclamer les charges locatives est
de 5 ans.

Propritaire

Locataire

Consommations (eau, gaz, lectricit, chauffage)

100 %

Frais dentretien des communs de limmeuble

100 %

(ascenseurs, nettoyage, espaces verts)

Frais de conciergerie

100 %

Entretien des installations privatives ou communes

(chaudire, ascenseur, adoucisseur, etc.)

100 %

Rparation des installations privatives ou communes

100 %

Assurance du btiment

50 %*

50 %*

* Voir chapitre assurances Cf. clause abandon de recours

La remise des clefs

La remise des cls est une tape importante qui concrtise
les dmarches ralises prcdemment. Pralablement
la remise des cls, vrifiez imprativement les lments
suivants :
Chaque partie dispose dun exemplaire du bail sign ;
La garantie locative a t constitue et un exemplaire a
t remis chacune des parties ;
Les obligations contractuelles pralables sont remplies :
preuve du contrat dassurance habitation du locataire ;
Idalement ltat des lieux aura t ralis ;

Les diffrents compteurs ont t relevs ;

Un inventaire des cls remises au locataire a t tabli.
Contrairement certaines ides reues, la mise en location
nempche pas le propritaire de garder un exemplaire
des cls de son bien. Le fait de garder un jeu de cl peut
tre utile en cas de perte ou pour parer une urgence (dgts des eaux par exemple) mais lutilisation abusive sans
autorisation pralable du locataire peut naturellement
constituer une infraction (violation de domicile).

11

LE CONTRAT DE BAIL

Lenregistrement du bail et ltat des lieux

Il appartiendra au bailleur de faire enregistrer le
bail et tout avenant dans un dlai de 2 mois
prenant cours dater de la conclusion du bail.
Via lenregistrement, le contrat de bail acquiert
une date certaine et devient opposable aux
tiers. Lenregistrement est gratuit pendant ce
dlai. Pass 2 mois, ladministration procdera
lenregistrement du bail moyennant paiement
pralable dune amende de 25 euros.

Si le bailleur omet de faire enregistrer le bail

endans le dlai de deux mois prcit, le
locataire pourra quitter les lieux tout moment,
sans devoir respecter le dlai de pravis et sans
devoir payer les indemnits prvues par la loi
sur le bail de rsidence principale. Notons que
cette sanction ne sapplique que pour le bail de
9 ans ou rput avoir t conclu pour 9 ans.

Pour la Wallonie et la Flandre

Ladresse ou les coordonnes denvoi par email ou
fax sont disponibles sur lannuaire des administrations
fiscales :
http://annuaire.fiscus.fgov.be/qw/index.php?lang=fr
Cliquez sur Comptences
dans la colonne de gauche ;
Choisissez ACED
dans la liste de slection des Administrations ;
Slectionnez Enregistrement des baux
dimmeubles dans la liste des comptences ;
Introduisez le code postal et ventuellement
la rue o se situe limmeuble lou.
En cliquant sur la rue ou la commune
retrouve, toutes les informations relatives au
bureau denregistrement comptent safficheront.

Pour la Rgion de Bruxelles-Capitale

Guichet unique depuis le 01/01/2012 ouvert de 8h
12h ; il est, toutefois, recommand de sy prsenter avant
11h30.
Bureau de lenregistrement Bruxelles VI
Rue de la Rgence 54, 4e tage
1000 Bruxelles
Tl. 02 578 09 73 - Fax 02 579 63 83
E-mail bur.enr.bruxelles6.baux@minfin.fed.be

Quel que soit votre mode denvoi, noubliez pas de

prciser ladresse du bailleur si elle diffre de celle
reprise dans le bail car il recevra le bail enregistr par
la poste. Lutilisation de lemail fonctionne trs bien,
nhsitez pas vous simplifier la vie en communiquant
avec ladministration de lenregistrement via ce canal.

Les annexes obligatoires au contrat de location ne

doivent pas tre enregistres, mme si cest parfaitement
possible. Pour ltat des lieux, ce sera le cas sil est
propos lenregistrement avec le bail. Il pourra
galement tre enregistr gratuitement ultrieurement
condition quune copie du contrat de location enregistre
gratuitement lui soit jointe ou quune mention soit
ajoute indiquant quil porte sur un bail enregistr
gratuitement. Les annexes obligatoires (une copie de
lAR du 8 juillet 1997 et les annexes figurant dans lAR
du 4 mai 2007) seront aussi enregistres gratuitement si
elles sont prsentes avec le bail. Il nest pas ncessaire
que ce dernier y fasse expressment rfrence. Ce
sera cependant le cas pour les autres annexes, non
obligatoires.

La garantie locative

12

La garantie locative ne constitue pas une obligation

lgale. Cest donc le contrat de bail qui dterminera
lobligation qui est faites au preneur de constituer ou
non une garantie locative. La garantie locative vise
offrir au bailleur une scurit si le locataire venait
manquer certaine de ses obligations : dgradations ou
usure anormale du logement, arrirs de paiement. La
loi rglemente les diffrentes formes de garantie locative
et, ds lors le contrat ne peut y droger :
Un compte individualis ouvert au nom du preneur :
la garantie place sur ce compte ne peut tre suprieure
2 mois de loyer. Les intrts produits sont capitaliss
au profit du locataire.

Une garantie bancaire : la garantie ne peut tre

suprieure trois mois de loyer. La loi prvoit les
modalits applicables quant la reconstitution,
progressive, en 3 ans maximum, de cette garantie par le
preneur.
En fin de bail, la garantie et les intrts seront dbloqus
en faveur du locataire pour autant quil se soit acquitt de
lensemble de ses obligations. Ltablissement financier
ne dbloquera donc la garantie que moyennant laccord
des parties ou suite une dcision de justice.

LTAT DES LIEUX

Ltat des lieux

Le document
Ltat des lieux est un constat crit de la situation relle
de lhabitation lentre des lieux et la sortie. Celui-ci
est tabli de prfrence pendant la priode o les lieux
sont inoccups mais il peut galement tre ralis pendant le premier mois de loccupation. Ltat des lieux doit
tre joint au contrat de bail.
Il est fortement recommand de faire appel un
professionnel comme un gomtre-expert ou un agent
immobilier, voire un huissier. Dans ce cas, les deux
parties payent chacune la moiti des honoraires de
lexpert. Chacune des parties peut aussi prendre les
frais sa charge et faire appel un expert de son choix.
Lintervention dun expert est la garantie dun constat
objectif et dtaill permettant de chiffrer de faon prcise
les ventuels dgts occasionns par le locataire en fin
de bail. Son impartialit permet galement dviter des
contestations ou des diffrences dapprciations ultrieures quant ltat dorigine du bien.
La lgislation actuelle prvoit quen labsence dtat des
lieux dentre dtaill, le locataire est suppos avoir reu
les lieux dans ltat o ils se trouvent sa sortie (art.
1731 du code civil). La propritaire a donc tout intrt
faire tablir un tat des lieux dentre.
Ltat des lieux sera galement mis profit afin de relever les compteurs deau, dlectricit et de gaz ainsi que
Les tarifs
Les honoraires rclams par un expert sont libres. Ils
varient en fonction de divers critres tels que la superficie
et de ltat du logement, du nombre de pices, les
meubles qui y sont installs, etc. Le tableau ci-dessous,
tir de la tarification annonce sur quatre sites internet,
donne une ide de la fourchette des prix rclams par les
professionnels (TVA comprise).

les calorimtres. Ltat des lieux sera galement loccasion de remplir conjointement les documents de transfert
destins au fournisseur dnergie et de la compagnie
des eaux. Rappelons ce propos que, dans la rgion de
Bruxelles-Capitale, le propritaire est toujours solidaire
du paiement des factures relatives aux consommations
deau. En cas de dfaut de paiement par loccupant,
Hydrobru se tournera vers le propritaire. Il est conseill
au propritaire, dans ce contexte, de vrifier ltat de la
facturation avant la libration de la garantie.
Si des modifications sont ralises dans le bien aprs
ltablissement de ltat des lieux, le locataire et le
bailleur peuvent rdiger de commun accord un avenant
ou faire appel un gomtre-expert. Sils narrivent pas
un accord, le juge de paix dsignera un expert afin
dtablir lavenant ltat des lieux initial.
Lors de ltat des lieux de sortie, ltat du bien est compar ltat des lieux dentre tabli pralablement.
Lusure locative est galement prise en compte par le
professionnel charg de ltat des lieux (par exemple :
amortissement de la peinture sur 6 ans pour une peinture usuelle).
Les dgts dus la vtust, un cas de force majeure
ou lutilisation normale de lhabitation loue ne seront
pas pris en considration dans lvaluation des dgts
locatifs.

Les tarifs rduits en cas dtat des lieux de sortie sont

consentis si ce dernier est tabli par lexpert qui a dress
ltat des lieux dentre. Des supplments seront demands
pour les pices supplmentaires (chambre, bureau, salle de
douche, garage, buanderie, cave, etc.), pour le jardin et pour
la piscine. Les tarifs pour les biens de prestige ne sont communiqus qu la premire visite. Ne commandez pas ltat
des lieux en dernire minute. Les dbuts et fins de mois sont
des priodes trs charges pour les experts immobiliers et
leur disponibilit nest pas toujours assure.

Logement

tat des lieux dentre

tat des lieux de sortie

Flat/studio

de 120 200

de 90 200

Appartement 1 chambre

de 140 225

de 110 225

Appartement 2 chambres

de 160 250

de 140 250

Appartement 3 chambres

de 185 275

de 170 275

Appartement 4 chambres

de 220 315

de 190 315

Maison 1 chambre

de 160 340

de 150 340

Maison 2 chambres

de 170 340

de 170 340

Maison 3 chambres

de 190 370

de 210 370

Maison 4 chambres

de 220 415

de 240 415

13

SE PROTGER

Les assurances
Il est vivement conseill tant pour le
propritaire que le locataire de souscrire
une assurance incendie. Le propritaire pour
protger son bien, le locataire pour couvrir sa

responsabilit locative. Tant lun que lautre

nont pas dobligation lgale de sassurer, mais
les consquences dune absence dassurance
peuvent se rvler trs lourdes.

Lassurance souscrite par le propritaire

Lassurance incendie est galement appele

La plupart des contrats dassurance tendent

lassurance habitation car elle englobe beaucoup plus

quune simple couverture contre lincendie.
Sans tre exhaustive, lassurance habitation couvre
donc les dommages matriels causs par lincendie,
lexplosion, la foudre, la chute dun arbre sur le
btiment, la tempte, la pression de la neige ou de la
glace sur un toit, la grle et les catastrophes naturelles.

gnralement les garanties de base aux dommages

causs par llectricit, la fume ou la suie, les
dgts des eaux, le bris de vitrage, les dommages au
btiment causs la suite dun cambriolage ou dun
acte de vandalisme.
Lassurance incendie est souscrite par le propritaire
soit en direct soit via le syndic de la coproprit.

Lassurance souscrite par le locataire

Pour un locataire galement, une assurance incendie est
indispensable afin de couvrir :
Sa responsabilit locative : Le locataire est
automatiquement responsable sauf prouver le
contraire des dommages causs lhabitation
loue. Si en tant que locataire, vous ntes pas en
mesure de prouver que la responsabilit du dommage
incombe au propritaire, et que lassureur du
propritaire a indemnis ce dommage, cet assureur
peut ensuite sadresser vous afin de vous rclamer
le remboursement de lindemnisation. Cest alors votre
assureur incendie qui paiera ce remboursement.
Sa responsabilit lgard des tiers : Afin dassurer
votre responsabilit en tant que locataire vis--vis de
tiers, par exemple les voisins, vous avez besoin dune
assurance incendie. Si un incendie se dclare chez
vous, vous tes en tant quoccupant automatiquement

responsable, moins que vous puissiez prouver le

contraire. Si cet incendie stend et se propage
dautres habitations (dautres appartements dans le
mme btiment ou dautres btiments, par exemple),
vous tes en tant que locataire responsable des
dommages. Le voisin ou son assureur sadressera
vous pour rcuprer les indemnits.
Le contenu du logement : afin dassurer vos biens
personnels contre lincendie, un dgt des eaux
Cette assurance incendie peut facilement tre complte
par une couverture contre le vol sans surcot trop
important. Le propritaire peut exiger, par une clause
particulire du bail, la souscription dune assurance
incendie par son locataire. Cette clause prvoira que le
locataire remette au propritaire, dans les trente jours de
la remise des cls, un document prouvant la souscription
dune telle police.

Labandon de recours

14

Le propritaire peut galement veiller assurer

sa responsabilit et celle du locataire (responsabilit
locative) dans son contrat dassurance en intgrant une
clause dabandon de recours. De ce fait, lassureur du
propritaire lindemnisera pour les dgts causs et ne
se retournera pas contre le locataire en invoquant sa
responsabilit locative.
Le surcot li cette couverture complmentaire
abandon de recours peut tre rpercut dans les
charges locatives et donc prise en charge par le locataire.
Une mention spcifique dans le bail devra stipuler

labandon de recours du propritaire vis--vis du locataire

et indiquer la quote-part du cot de lassurance charge
du locataire. Le locataire na donc en principe plus besoin
de contracter une assurance incendie pour couvrir sa
responsabilit locative. Il est bon cependant de garder
lesprit que labandon de recours ne couvre pas le
locataire pour le contenu du bien et sa responsabilit
vis--vis de tiers (couverte via une RC vie prive aussi
appele RC familiale) et que la clause dabandon
de recours est gnralement seulement applique
lincendie et aux dgts des eaux.

LE MONTANT DU LOYER

Lindexation
et la rvision
du loyer
Le montant du loyer d par le locataire et
mentionn dans le contrat nest pas immuable.
Ce quon appelle le loyer de base pourra
en effet tre adapt en fonction de diverses
circonstances : hausse de lindice sant,

modification apporte au bien lou, etc. Dans

tous les cas, cette adaptation possible le
contrat de bail doit en prvoir lventualit ne
pourra tre effectue que moyennant le respect
dune procdure assez stricte.

Lindexation du loyer
Chaque anne la date anniversaire de lentre en
vigueur du contrat, le loyer peut tre adapt la
hausse ou la baisse afin dtre ajust au cot de la
vie. Lindexation nest pas automatique ni obligatoire : le
bailleur doit informer par crit le locataire de ladaptation
de son loyer. Cette demande na pas deffet rtroactif,
sauf pour les 3 mois qui prcdent le mois de la
demande.
Lindexation se base sur lvolution de lindice sant. La
formule dindexation est la suivante :

Outil en ligne de calcul dindexation :

http://statbel.fgov.be/fr/statistiques/chiffres/economie/
prix_consommation/calculateur_loyer/

Tableau sur lvolution de lindice sant

par anne de base depuis 1994, 13 derniers mois
1988 = 100

1996 = 100

2004 = 100

FEV2011

157,81

130,89

115,05

MAR2011

158,28

131,28

115,39

Le loyer index = loyer de base x nouvel indice

indice de dpart

AVR2011

158,53

131,48

115,57

MAI2011

159,09

131,95

115,98

Le loyer de base ne peut jamais comprendre les frais

JUN2011

159,71

132,46

116,43

JUL2011

159,95

132,67

116,61

AOU2011

159,79

132,53

116,49

et les charges dus par le locataire.

Lindice de dpart est celui du mois qui prcde

celui au cours duquel le contrat a t sign (pour tous
les contrats entrs en vigueur aprs lan 1983).

Le nouvel indice est toujours lindice sant du

mois qui prcde celui de lanniversaire de lentre
en vigueur du bail (donc PAS celui qui prcde
lanniversaire de la signature du bail, moins que ces
deux donnes soient identiques).

SEP2011

160,12

132,80

116,73

OCT2011

160,43

133,07

116,96

NOV2011

161,04

133,57

117,40

DEC2011

161,20

133,70

117,52

JAN2012

162,20

134,53

118,25

FEV2012

163,19

135,35

118,97

15

LE MONTANT DU LOYER

La rvision du loyer
La lgislation offre, tant au bailleur quau preneur, la
possibilit de revoir le montant du loyer la fin de
chaque triennat (sauf pour les baux crits dure
dtermine antrieurs au 28 fvrier 1991) moyennant
le respect dun calendrier strict et si cette demande est
fonde. La rvision du loyer doit tre demande par
le propritaire ou le locataire lautre partie entre le
neuvime et le sixime mois qui prcde lexpiration du
triennat. compter de cette demande, soit les parties
saccordent sur un nouveau montant du loyer soit les
parties ne saccordent pas et dans ce cas, le demandeur
peut saisir le juge de paix mais uniquement entre le
sixime et le troisime mois prcdant la fin du triennat.

16

Le juge peut accorder la rvision dans deux cas :

il peut accorder une augmentation ou une diminution
de loyer si le demandeur prouve que la valeur locative
normale du bien est suprieure ou infrieure dau moins
20 % par rapport au loyer actuel ;
il peut accorder une augmentation au bailleur si celuici prouve que la valeur locative normale est de plus de
10 % par rapport au loyer actuel en raison de travaux
raliss ses frais.
En ce qui concerne les baux de courte dure, le loyer
ne peut tre augment par le propritaire pendant 9 ans
(lindexation est autorise) sil sagit dune succession
de contrats de courte dure, conclus avec diffrents
locataires et aprs un cong donn par le propritaire.

RSILIER LE CONTRAT

La rsiliation
anticipe
Quel que soit le type de contrat de bail, les parties
peuvent toujours saccorder pour mettre fin
anticipativement au bail. Afin dviter toute contestation
ultrieure, il est impratif de confirmer tout accord par
crit. Si le cong est donn de faon unilatrale par lune
des parties, il faudra analyser la situation au regard du
type de bail et de la personne donnant le cong (voir
tableaux) et du type de bail en vigueur. En matire de
fin de bail, confirmez toujours votre intention dy mettre
un terme par lenvoi dun courrier recommand. Ne
perdez pas de vue, sagissant dun contrat de bail sign
par un couple mari ou par des cohabitants lgaux,
que le bail est toujours cens avoir t conclu par les

deux occupants, mme sil a t conclu par un seul

des conjoints ou sil a t conclu avant le mariage.
Cela signifie donc que le bailleur doit obligatoirement
signifier le cong relatif ce bail chacun des conjoints
individuellement et que les conjoints locataires doivent
adresser sparment le cong au propritaire. Il existe
deux faons daborder la question de la rsiliation
anticipe : ou bien en prenant comme point de
dpart la dure du bail, ou bien en se fondant sur la
personne qui demande la rsiliation (le propritaire,
le locataire et, le cas chant, le nouvel acqureur).
Examinons-les successivement.

En fonction de la dure du bail

Pour le bail de 9 ans, le propritaire peut mettre fin
avant le terme convenu dans trois cas de figure :
Pour occupation personnelle : tout moment et
moyennant un pravis de 6 mois, le bailleur peut mettre
fin au bail pour occuper personnellement le bien ou pour
permettre un proche dsign par la loi de loccuper.
Le cong doit mentionner, dans ce cas, lidentit de la
personne qui occupera le bien ainsi que son lien de
parent avec le propritaire. Loccupation doit intervenir
dans lanne qui suit lexpiration du pravis et doit tre
effective et continue pendant 2 ans au moins. Dans ce
cas de figure, le preneur peut mettre fin, lui aussi, au
bail, moyennant un cong de 1 mois. Cest ce quon
appelle le contre-pravis .
Pour travaux : le bailleur peut mettre fin au bail
lexpiration de chaque triennat, moyennant un cong de
6 mois. Le cong doit tre accompagn des documents
attestant de la ralit, de la lgalit et du cot des
travaux (devis darchitecte, permis durbanisme, etc.).
Les travaux doivent concerner le corps du logement
et leur cot doit dpasser 2 annes de loyer. Ils
devront tre commencs dans les 6 mois et tre
termins dans les 24 mois qui suivent lexpiration du
pravis donn par le bailleur.
Sans motif : lexpiration du 1er et du 2e triennat,
le bailleur peut mettre fin au bail sans motif moyennant

un pravis de 6 mois et le paiement dune indemnit

quivalente 6 ou 9 mois de loyer selon que le contrat
prend fin lexpiration du 1er ou du 2e triennat.
Soulignons que, de son ct, le locataire peut mettre
fin au bail, tout moment et sans motif particulier,
moyennant un pravis de 3 mois. Si cette rsiliation
intervient au cours du 1er triennat, il devra payer en
outre une indemnit gale 3 mois, 2 mois ou 1 mois
selon que le bail prend fin au cours de la 1re, de la 2e ou
de la 3e anne. Aprs trois ans doccupation, le locataire
nest plus redevable daucune indemnit en cas de
rsiliation anticipe.

Pour le bail de courte dure et le bail de longue

dure, ni le bailleur ni le locataire ne peuvent rsilier
anticipativement le contrat, sauf clause contraire
convenue dans le bail.

Pour le bail vie, le bailleur ne dispose pas, sauf

stipulation contraire dans le contrat, de la facult
de mettre fin au bail avant le dcs du preneur. Ce
dernier peut, en revanche, y mettre fin tout moment
et sans motif moyennant un cong de 3 mois.
Ne perdez pas de vue quun bail qui nest pas enregistr
peut tre rsili anticipativement par le locataire sans
pravis ni indemnit.

17

RSILIER LE CONTRAT

En fonction de la personne
qui demande la rsiliation anticipe

Comment le bailleur peut-il mettre fin anticipativement au bail ?

Les diffrents cas

de figure sont
illustrs ci-dessous
par trois schmas
figurant dans la
brochure La loi sur
les loyers , publie
par le SPF Justice.
Cette brochure peut
tre tlcharge
sur le site internet
du ministre ou
tre envoye sur
demande crite.

Le contrat
a t conclu

Cest un
contrat

crit, dure
dtermine

Pour quel
motif ?

quel
moment ?

Indemnit
payer

Dlai
du cong

le bailleur peut mettre fin au bail dans les conditions prvues

par le contrat

AVANT LE
28 FVRIER 1991
crit, dure
indtermine,
ou verbal

tout
moment

pour occupation
personelle

non

le bailleur
peut mettre fin
au bail
de 9 ans
ou plus

6 mois

lexpiration
dun triennat

pour travaux
importants

non

sans motif

oui

APRS LE
28 FVRIER 1991

de 3 ans
ou moins

le bailleur ne peut pas mettre fin au contrat

avant lchance

Comment le locataire peut-il mettre fin anticipativement au bail ?

le contrat
a t conclu

quel
moment ?

Cest
un contrat

crit, dure
dtermine

Indemnit
payer

Dlai du
cong

le locataire peut mettre fin au bail dans les conditions

prvues par le contrat

AVANT LE
28 FVRIER 1991

crit, dure
indtermine,
ou verbal
le locataire
peut
rsilier
le contrat

tout moment au
cours de
la 1re anne du bail

3 mois
de loyer

tout moment au
cours de
la 2e anne du bail

2 mois
de loyer

tout moment au
cours de
la 3e anne du bail

1 mois
de loyer

tout moment
aprs
la 3e anne du bail

non

3 mois

de 9 ans ou plus

tout moment condition que

le bail nait pas t enregistr
et que le dlai denregistrement
soit expir

APRS LE 28
FVRIER 1991

18

de 3 ans
ou moins

non

non

le locataire ne peut pas mettre fin

au contrat avant lchance

 Comment lacqureur dun bien peut-il mettre fin anticipativement au bail ?

le contrat a t conclu
APRS LE 28 FVRIER 1991

AVANT LE 28 FVRIER 1991

cest un contrat
crit dure
dtermine

il a date certaine
antrieure
lalination*

lacqureur peut y
mettre fin dans les
conditions prvues
par le contrat

voir tableau 2
page 60

il na pas date
certaine
antrieure
lalination*

il na pas date
certaine
antrieure
lalination*

il a date certaine
antrieure
lalination*

lacqureur peut y
mettre fin tout
moment sans
motif et sans
indemnit

Cest
un contrat
de courte dure
(3 ans ou moins)

Cest
un contrat
de 9 ans ou plus

cest un contrat crit

dure indtermine ou
un contrat verbal

le locataire
occupe les lieux
depuis
moins de 6 mois

le locataire
occupe les lieux
depuis
6 mois au moins

lacqureur notifie
le cong dans les 3 mois
qui suivent la date
de la passation de lacte
authentique

lacqureur peut mettre fin au contrat moyennant

un cong de 3 mois sans attendre lexpiration
dun triennat pour :
- occupation personnelle
- travaux
- sans motif, moyennant indemnit

il a date certaine
antrieure
lalination*

lacqureur ne notifie pas

le cong dans les 3 mois
qui suivent la date
de la passation de lacte
authentique

il na pas date
certaine antrieure
lalination*

le locataire
occupe les lieux
depuis
6 mois au moins

le locataire
occupe les lieux
depuis
moins de 6 mois

lacqureur
ne peut pas y
mettre fin
avant
lchance

lacqureur
peut y mettre fin
tout moment
sans motif et
sans indemnit

voir tableau 2
page 60

* lalination est gnralement la vente

62

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3/8/2012 10:04:37 AM

 DR

RSILIER LE CONTRAT

Les litiges
propritaire /locataire
En cas de litige, il faut dabord se rfrer au contrat de
bail. Sil est muet ou incomplet, cest le Code Civil (articles
1708 1762bis pour les dispositions gnrales) et la loi
sur les loyers (pour les logements affects la rsidence
principale) qui prennent le relais. Des normes rgionales
(Codes wallon et bruxellois du logement) sont galement
dapplication, notamment en matire de scurit, aides,
quipement, salubrit, de mme que les normes relatives
lenvironnement et lamnagement du territoire.

En cas de conflit pour non-paiement du loyer et

des charges, lunique procdure entamer pour recouvrir
les loyers impays et ventuellement dobtenir la rsolution
du contrat est dentamer une procdure auprs du juge de
paix. Cette dmarche est la suivante :
Rappel simple dans le mois (facultatif) ;
Rappel recommand et mise en demeure
par pli recommand ;
Procdure en conciliation devant le juge
de paix : cette procdure, qui nest plus
obligatoire depuis 2008, est gratuite et ne ncessite
pas lintervention dun avocat. Lune des parties doit
introduire une demande de procdure en conciliation

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auprs des greffes de la justice de paix du canton o est

situ le bien lou. Ensuite, les parties seront convoques
par lettre comparatre devant le juge de paix.

Soit la conciliation est russie : le procs-verbal

actera laccord des parties qui a la mme valeur quun
jugement.

Soit la conciliation choue, parce que laccord

na t dgag ou parce quune des parties ne sest pas
prsente. La seule issue est la procdure judiciaire. Il y
a trois manires de mener une procdure judiciaire :
soit les deux parties comparaissent de manire
volontaire devant le juge de paix ;
soit une partie introduit une demande crite afin
de convoquer lautre partie devant le juge de paix ;
soit une partie assigne lautre partie
par lintermdiaire dun huissier de justice
Si le juge prononce lexpulsion, le locataire a exactement
un mois pour quitter le logement. Le dlai dun mois
prend effet partir de la notification (annonce officielle) du
jugement par lhuissier. Certaines circonstances sont de
nature rduire ou augmenter ce dlai dun mois.

LA GESTION PAR UN TIERS

La gestion du bail
confie un tiers
La gestion dun bail peut tre confie des
professionnels qualifis. Nous avons retenu
deux formules possibles qui connaissent un
succs croissant : la gestion locative, appele
aussi gestion privative, propose par certaines

agences immobilires prives, et les agences

immobilires sociales, des asbl qui associent
les communes, les cpas et les autorits
rgionales.

La gestion locative
Certaines agences immobilires proposent aux
propritaires des contrats de gestion locative, appele
aussi gestion privative ou encore gestion de biens.
Nous avons voqu, les services couverts par un
mandat de mise en location (fixation du loyer, rdaction
du bail, recherche du locataire, annonces, tat des lieux,
signature du contrat, etc.). Nous nous limitons, ici, aux
prestations que comporte le mandat de gestion locative
au sens strict. Elles sont, en gros, de trois ordres :
administratif et financier, technique et juridique.

Administratif et financier : le gestionnaire prend

en charge la surveillance de la caution, lencaissement
des loyers, lenvoi ventuel de rappels, application
des indexations, vrification du bon usage du bien
par le locataire (visite tous les six mois ou une fois
par an), relations avec le syndic (avec vrification
des dcomptes), surveillance de lentretien courant
incombant au locataire, indication des travaux
ventuels incombant au propritaire, assurances et
contrats dentretien charge du locataire, rdaction et
expdition des pravis, tat des lieux de sortie. Tout ceci
implique, dans le chef du gestionnaire, lenvoi rgulier
au propritaire de rapports et de dcomptes financiers.
En principe dailleurs, le gestionnaire ouvre un compte
bancaire spcialement affect lencaissement des
recettes et au paiement des dpenses qui concernent
la gestion du bien. noter que, dans cet esprit, le
gestionnaire est lunique interlocuteur du locataire, lequel
naura donc pas dranger le propritaire si la sonnette
ne fonctionne plus ou si la chasse deau du WC fuit.

Technique : contrle des quipements (sanitaire,

chauffage, cuisine, etc.), surveillance des travaux
dentretien et de rparation incombant soit au locataire
soit au propritaire, avec le cas chant, choix des
corps de mtier spcialiss. En cas durgence, le
gestionnaire est habilit prendre les mesures
conservatoires quil estime ncessaire.

Juridique : procdure de conciliation ventuelle

avec le locataire, modifications apporter, le cas
chant, au contrat de bail, choix dun avocat,
reprsentation en justice (il faut un mandat
spcial), reprsentation lassemble gnrale des
copropritaires, dclaration des sinistres lassurance,
assistance aux sinistres, etc.
Certaines agences proposent galement une assurance
loyers impays couvrant les risques dimpays et
prenant en charge les frais davocat.

C ot ?
Le mandat de gestion locative fait lobjet dun contrat
crit, dure dtermine gnralement dun an mais
avec possibilit de rupture moyennant pravis. Une
des clauses importantes de ce contrat porte, sur la
rmunration du gestionnaire. Combien ?
Elle reprsente en gnral de 5 10 % du loyer
(hors charge), en fonction de la hauteur du loyer et
du nombre de logements dont la gestion est confie
lagence. Mais des supplments peuvent tre
rclams pour des prestations spciales demandes
par le propritaire, comme lassurance garantie loyers
impays, pour laquelle lagence a ngoci avec des
assureurs. Pour cette assurance, comptez 2,50 %
du loyer.

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LA GESTION PAR UN TIERS

Les agences immobilires sociales

La formule ne sadresse pas tous les propritaires.
Si, par exemple, vous voulez mettre en location une
villa Uccle ou un duplex de standing face aux tangs
dIxelles, vous ntes pas concerns. Par contre, si vous
cherchez un locataire pour un studio, un appartement
classique ou une maison unifamiliale deux faades,
cest une possibilit que vous pouvez envisager si vous
souhaitez vous dcharger de la gestion de votre bien sr
des professionnels.
Les agences immobilires sociales, en abrg AIS,
ont vu le jour il y a plus de vingt ans dans la rgion
bruxelloise et, depuis une quinzaine dannes, en
Wallonie. Dotes du statut dasbl, elles associent les
communes, les cpas, les socits de logement social, les
autorits rgionales et, parfois, des partenaires privs.
Au nombre dune vingtaine dans la capitale et dune
trentaine dans le sud du pays, elles grent actuellement
un parc denviron 6.000 logements.

Le principe est le suivant : vous prenez contact

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avec lAIS comptente pour la commune o le logement

est situ et, en cas daccord, vous concluez avec elle soit
un bail soit un mandat de grance (les deux formules
sont possibles). Aprs quoi, lAIS prend tout en charge.
Tout dabord, elle trouve le locataire, en principe une
personne ou un mnage dont les revenus, modestes
ou prcaires, ne sont pas suffisants pour accder
un logement du parc locatif priv. Cest lAIS que le
locataire, bnficiaire ventuellement dune aide au
logement, paiera le loyer et les charges incombant
loccupant. Ce loyer, lAIS vous le ristournera, mme si
le locataire, lui, connat des difficults de paiement. Elle
vous rglera mme en cas de vacance locative.
Le bien ncessite-il des travaux pour en faire un
logement immdiatement habitable ? Sil sagit dun

simple rafrachissement ou de petits travaux de

rparation, lAIS sen occupe, quitte vous les refacturer
ou vous demander de laisser tomber un ou deux mois
de loyer. Si une remise neuf plus importante simpose,
elle dirigera le chantier et se chargera, en outre, de
vous obtenir les aides rgionales la rnovation si le
logement a plus de trente ans.
Pendant toute la dure du contrat conclu entre le
propritaire et lAIS, cette dernire veille la bonne
excution du bail par le locataire : tat des lieux, nombre
doccupants, assurance, bon voisinage, entretien du
bien et des quipements, pas de sous-location, etc.
Prcisons que, pour ce faire, les AIS, bnficiaires de
subsides publics, disposent dun personnel spcialis
et maintenant parfaitement rod. Et bien entendu, elles
tiennent jour des listes de candidats locataires bien
garnies puisque les demandes de candidats occupants
sont plus nombreuses que les offres des propritaires.
Et, le cas chant, elles feront le tri .
La formule prsente donc des atouts apprciables pour
le propritaire. Mais il y a aussi des inconvnients.
Le plus important est le loyer que vous versera lAIS.
Pudiquement, on dit quil doit tre infrieur aux prix du
march. Concrtement, cela signifie une dcote qui va
de 10 25 %, en fonction des spcificits du logement.
La fixation du loyer pay par lAIS fait videmment lobjet
dune discussion entre cette dernire et le propritaire.
Autre inconvnient, ventuel celui-l. Le plus souvent,
les AIS ne ngocient avec les propritaires que des
baux de longue dure, de 9 ans par exemple. Cela peut
poser un problme si le propritaire souhaite vendre son
bien en cours de bail. Il trouvera plus difficilement un
acqureur prt investir dans un bien dont le loyer nest
pas au niveau de ce quil attend.

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