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Actualisation des graphiques de cette prsentation et de ces notes sur les loyers, les prix de limmobilier dhabitation et le montant des
ventes immobilires sur le long terme et autres documents tlchargeables dans ce dossier historique et prospectif sur le march
immobilier dhabitation.
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Valeurs numriques : 1800-2010 (France) et 1200-2012 (Paris).
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Les tendances longues auxquelles on compare les nombres et les montants de transactions ont t rvise s
SYNTHESE
Indice de prix, nombre et montant des ventes de logements anciens et indice des loyers, rapports leur tendance longue respective
Source: CGEDD daprs INSEE, bases de donnes notariales, indices Notaires-INSEE dsaisonnaliss et DGFiP (MEDOC). Sur le prix des logements anciens, cf. le 2.3.1.1., de cette note sur le prix de limmobilier
dhabitation sur le long terme. Sur le montant et le nombre des ventes de logements anciens, cf. les 5.1.2. et 5.2.1. de la mme note, rviss par cette note. Sur la croissance relative des loyers et des revenus, cf. cette note
sur lvolution des loyers et des revenus depuis 1970.
1. DEPUIS 1800
Page 2
1.2. Montant total des ventes immobilires rapport au produit intrieur brut
1914
1965
1914
Montant total
des ventes immobilires
en % du produit intrieur brut
14%
1965
12%
1844
10%
1990
1853
8%
1881
1831
1980
6%
1848
1995
1871
1984
4%
Total
Dont rgime de droits de mutation actuel de
droit commun et rgimes antcdents
Dont logements anciens
2%
Auxabscisse
0% 1/1
1800
1948
1/1
1850
1/1
1900
1915
1/1
1950
1/1
2000
Source : CGEDD d'aprs INSEE, bases de donnes notariales, indices Notaires-INSEE dsaisonnaliss, Duon, Toutain et Villa (CEPII). Cf. [2] et [5] Source: CGEDD daprs DGFIP, Toutain et INSEE. Par exception, le rgime drogatoire inclut certaines mutations titre gratuit. Cf. [12] et [15].
mars
1831
40
30
10
9
8
7
6
5
sept. 1881
nov. 1858
60%
100
90
80
70
60
50
20
dc. 1841
mars avr.
1814 1815
nov.
1870
mars
1848
50%
juil.
1914
Inflation
Inflation annuelle moyenne sur les 10 dernires annes
Taux d'intrt long terme sur la dette de l'Etat
Auxabscisse 0
40%
janv.
1929
janv.
1943
Valeur de placements en
actions franaises et amricaines
rapporte la tendance longue
30%
Actions franaises
20%
Actions amricaines
0,4
4
sept.
0,5
1939
0,6
3
juin
10%
se pt.
0,7
1965
1929
juin
nov.
juin
0,8
1881
2
dc.
1802
1835
fvr.
aot
1852
0,9
nov.
1937
1987
1916
1
0%
2
1/1
1/1
1/1
1/1
1/1
1
3
0,9
1800
1850
1900
1950
2000
0,8
4
0,7
-10%
5
0,6
juin
dc.
mars
1877
6
0,5
juin
1814
1842
avr. 1949
7
0,4
dc. 1920
1942
aot 1982
1/1
1/1oct. 1857
1/1
1/1
juin
8 1/1
-20%
1932
1800
1850
1900
1950
9 2000
Source: CGEDD daprs Arbulu, Schwert, Shiller, EuroNext, S&P, Chabert, Lvy-Leboyer, INSEE, STAT-USA et10
US Department of Labor.
Source : CGEDD daprs Vaslin, Loutchitch, Banque de France (TMO puis TME), Chabert, Lvy-Leboyer et INSEE.
(**) Depuis 1802, la valeur dun placement en actions amricaines serpente autour20
dune tendance longue croissant de 6,6% par an plus linflation. Au 19 e sicle, la valeur dun placement en actions franaises serpentait autour
30 cette tendance longue; depuis 1965, elle serpente autour de la mme tendance longue que les actions amricaines. Cf. 1.4. de [2].
dune tendance longue parallle; de 1914 1965, elle a fortement diminu par rapport
40
50
60
2. DEPUIS 1965
2.1. Prix, nombre et montant des ventes de logements anciens rapports leur tendance respective
Page 3
2
2.2.
Prix : comparaison internationale
Comparaison internationale:
indice du prix des logements
rapport au revenu disponible par mnage, base 2000=1
France
Etats-Unis (FHFA)
Etats-Unis (S&P/C-S)
Royaume-Uni (DCLG)
Royaume-Uni (Halifax)
Allemagne (Destatis)
Allemagne (Gewos)
Espagne
Pays-Bas
Aux 0,9
Aux 1,1
Auxtunnel 1
1,5
1,1
1
0,9
0,5
1/1 1965
1/1 1970
1/1 1975
1/1 1980
1/1 1985
1/1 1990
1/1 1995
1/1 2000
1/1 2005
1/1 2010
1/1 2015
1/1 2020
Source : CGEDD daprs INSEE, bases de donnes notariales, indices Notaires-INSEE dsaisonnaliss et DGFiP (MEDOC).
Source : CGEDD daprs INSEE, bases de donnes notariales, indices Notaires-INSEE dsaisonnaliss, Freddie Mac, FHFA, R.
(*) La tendance longue laquelle on rapporte lindice du prix des logements est le revenu disponible par mnage, Shiller, S&P/C-S, Census Bureau, Bureaus of Economic Analysis and Labor Statistics, UK Office for National Statistics, HBOS,
paralllement auquel il a cr de 1965 2001, cf. 2.3.1.1. de [2]. Sur la tendance longue laquelle on rapporte Destatis, Gewos, INE, Ministerio de Fomento, R. Vergs, Centraal Bureau Voor de Statistiek. La mthodologie dun indice peut
le nombre des ventes de logements anciens et leur montant (somme du montant de toutes les ventes), cf.[13].
influer sur sa croissance tendancielle: les diffrences entre les tendances longues des divers indices reprsents sur ce
graphique peuvent tre causes au moins pour partie par des diffrences de mthodologie. Cf. 2.3.2. de [2].
Source : CGEDD daprs INSEE, bases de donnes notariales et indices Notaires-INSEE dsaisonnaliss. cf. 3.6. de [2].
Source : CGEDD daprs INSEE, bases de donnes notariales et indices Notaires-INSEE dsaisonnaliss. Cf. 2.3.1. de [2].
Cf. galement cette note sur lvolution des loyers et des revenus depuis 1970.
Les abscisses correspondent au milieu de la base des grandeurs reprsentes. Exemple: sur le graphique 2.1., le montant des ventes cumul sur les 12 mois se terminant au 31/12/08 rapport sa tendance longue est reprsent sur l'abscisse 1/7/08.
Source : CGEDD daprs INSEE, bases de donnes notariales et indices Notaires-INSEE dsaisonnaliss.
Source : CGEDD daprs INSEE, bases de donnes notariales, indices Notaires-INSEE dsaisonnaliss et Banque de France.
La comparaison de ce graphique et du graphique 3.3. ci-dessous montre que les priodes o le taux dintrt
(nominal ou net dinflation) a t faible (resp. lev) nont pas particulirement concid avec celles o le prix
des logements a t lev (resp. faible) par rapport au revenu par mnage. Quoique contre-intuitif, ce
phnomne constitue le fondement du pouvoir diversificateur du placement en logement par rapport au
placement obligataire. Cf. 3.5.2.2. de [2].
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Lindicateur de pouvoir dachat immobilier reflte la quantit de logement ancien que, pour un taux deffort
(mensualit rapporte au revenu) donn, peut acheter un mnage qui, en 1965, finanait lachat pour un quart par
la revente dun logement, pour un quart par la ralisation dune pargne financire et pour la moiti par un
emprunt sur 15 ans taux et mensualits fixes. On suppose que, depuis 1965, lpargne financire a cr comme
le revenu par mnage. En priode de forte inflation (1968-1985), on utilise le taux dintrt net dinflation, ce qui
constitue une vue de lesprit (notamment parce que ce taux peut tre ngatif) mais rend compte, dans une
certaine mesure, de leffet des anticipations dinflation (supposes gales linflation sur les 12 derniers mois) sur
le taux deffort initial accept par les emprunteurs et les prteurs. Les aides publiques ne sont pas prises en
compte (leur impact est faible par rapport aux fluctuations de lindicateur). Cf. 2.3.3. de [2].
Source : CGEDD daprs INSEE et Banque de France (TMO avant 1989, TME de 1989 2003, taux des crdits aux mnages Source : CGEDD daprs INSEE, bases de donnes notariales, indices Notaires-INSEE dsaisonnaliss et Banque de France.
pour lhabitat de PFIT>1 an partir de 2004).
Lapport personnel est suppos gal 10% du prix du logement en 1965 et croissant comme le revenu par
mnage. Le solde est financ par emprunt (lachat nest pas financ par revente de logement puisque le mnage
est primo-accdant). Les aides publiques ne sont pas prises en compte (leur impact est faible par rapport aux
fluctuations de la dure). Sur la dure au taux net dinflation , cf. graphique 3.2. ci-dessus. Cf. 2.3.3. de [2].
4. Volumes
4.1. Nombre de ventes immobilires soumises au droit de mutation de droit commun 4.2. Vitesse de rotation du parc de logements
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Source: CGEDD daprs CGDD/SOeS (Existan), DGFiP (Fidji et MEDOC), bases notariales. Les effectifs sont arrondis au millier mais la marge derreur est suprieure au millier. La prcision des estimations est moins bonne
avant 1992. Les ventes taxes au taux de droit commun incluent les ventes de logements anciens (pour environ 2/3 de leffectif et 80% du montant en moyenne sur lensemble de la France), mais aussi les ventes de biens
usage professionnel anciens et de terrains btir non soumis TVA..Cf. [13], [16] et [18].
5. Crdit
5.1. Taux dintrt des prts immobiliers et de la dette de lEtat
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5.2.Dette immobilire des mnages : flux et stock 5.3.Dette immobilire des mnages et dette publique
6%
100%
5%
90%
80%
4%
70%
Dc. 14
95%
Mar. 15
69%
60%
3%
50%
40%
Ecart (2)-(1)
Ecart (2)-(1) liss sur 12 mois
30%
1%
20%
0%
1/12
1999
-1%
10%
1/12
2000
1/12
2001
1/12
2002
1/12
2003
1/12
2004
1/12
2005
1/12
2006
1/12
2007
1/12
2008
1/12
2009
1/12
2010
1/12
2011
1/12
2012
1/12
2013
1/12
2014
1/12
2015
0%
1/1
1/1
1/1
1/1
1/1
1/1 1/1
1/1
1/1
1/1
1/1
1/1
1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020
(*) TME
(**) Taux des crdits nouveaux aux mnages pour l'habitat avec priode de fixation initiale du taux suprieure 1 an
6. Divers
6.1. volution relative du prix des appartements 6.2. Ancien et neuf: ventes de logements anciens et construction de logements neufs
et des maisons
Source : CGEDD daprs Banque de France et INSEE.Source : CGEDD daprs indices Notaires-INSEE dsaisonnaliss.
De 1965 2000, les appartements se sont dvaloriss par rapport aux
maisons en moyenne de 1,5% par an en province et 1% par an en
Ile-de-France hors Paris. Lenvole du prix des logements partir de
2002 a concid avec une inversion de cette tendance longue. Cf. [11].
Source : CGEDD daprs CGDD/SOeS et INSEE. Cf. [13], [16], [18]. L'lasticit du prix des logements par rapport leur nombre
tant de l'ordre de -1 -2, le nombre de logements construits n'influe que marginalement sur le prix des logements, comme
soulign dans cette note, cf. [10]. Sur le lien entre demande potentielle de logements et croissance du nombre de mnages, cf.[30].