Section 4 : Les 4p du marketing

immobilier
Definition des 4p du Marketing Immobilier
Marketing Mix :
Le marketing Mix du marketing Immobilier , est un
ensemble doutils dont lentreprise dispose pour
atteindre ses objectifs auprs du march cibler .Alors Le
Marketing immobilier concerne essentiellement la
promotion d'un bien, d'une agence/entreprise ou d'une
personne., le marketing immobilier aujourdhui
commence a prendre sa place de plus en plus sur le
march.
En effet pour aboutir a une meilleur stratgie marketing,
il faut mettre en vidence un ensemble de politique qui
se regroupe dans le marketing Mix et qui sont les 4 P du
marketing (produit, Prix, communication, distribution
et).

A-Politique Produit
La politique produit est appele aussi stratgie
produit , est une des composantes du Marketing mix
qui dsigne lactivit de dfinition, dadaptation, de
spcification, de diffrenciation ,et plus gnralement
de tarification des biens et des services au sens plus
large possible des courants composants loffre dune
entreprise .

La plupart des produits sont des services. On parle par

de produis bancaires , produits voyages ,
produits immobiliers etc.
La valeur vnale d'un bien immobilier provient de
plusieurs caractristiques, qu'il s'agisse d'un bien neuf
ou ancien. Elle correspond la valeur du march au jour
de l'expertise. Cest pourquoi une estimation
immobilire doit galement passer lobservation
continue du march et par la comparaison des diffrents
biens proposs.

Situation dun bien immobilier

Parmi les spcifique dun bien immobilier qui
contribuent lui donner une certaine valeur sur le
march et doivent tre prises en compte dans son
estimation, on peut tout dabord indiquer les
diffrents lments dfinissant la situation du
logement.
1) L'emplacement est le principal paramtre
considrer en matire destimation immobilire.
Il tient compte de la rue, du quartier mais aussi de
l'environnement gnral du logement (la proximit
du mtro, des lignes de bus, de RER, des
commerces, d'coles renommes ou dune
universit).
2) L'orientation du logement est aussi un critre
essentiel, car elle dtermine la luminosit dont les
rsidents pourront bnficier.
Un appartement magnifique sur un jardin, un square
ou un espace dgag voit naturellement sa valeur
grimper.
Ainsi, une maison en ville bnficiant dun petit
lopin de cour ou de jardin est un produit trs rare
dont le vendeur peut rclamer un prix important.
3) Dans un immeuble en coproprit, ltage o se

trouve lappartement influe remarquablement sur

son prix, selon que le logement se trouve en rez-dechausse ou au dernier tage.
Le dernier tage bnficie en effet d'une excellente
vue et d'une absence de bruit.
En revanche, si un appartement en rez-de-chausse
saccompagne d'un jardin personnel, sa valeur
dpasse celle des premier et second tages

Surface et qualit du bien immobilier

Une estimation immobilire tient compte de la surface
du logement, et dune manire remarquable dans les
grandes villes o lespace est un luxe.
Il sagit non seulement de la surface en mtres carrs
mais aussi du volume des pices et de la hauteur sousplafond.
Ce dernier critre est un lment de confort fatal qui
permet de mieux respirer et de construire
ventuellement une mezzanine (balcon) ou un demitage.
Le cas chant, la surface du jardin et son
orientation influent pareillement sur le prix.
Lestimation dun bien immobilier considre aussi
la qualit de la construction, gnralement suprieure
dans les immeubles rcents profitant de normes
d'isolation thermique et phonique.

Les prestations recherches

Les prestations qui font monter et grimper la valeur dun
bien immobilier sont particulirement
la scurit (digicode, interphone, systme de
tlsurveillance) et la prsence d'un gardien.
En ce qui concerne le logement en lui-mme, une grande
hauteur sous-plafond, une grande terrasse, des
chemines ou un beau Parquet sont autant dlments
qui donnent de la valeur un bien immobilier.
L'aspect extrieur ainsi que la dcoration du hall et des

parties communes entrent aussi en ligne de compte

dans lestimation immobilire car ils refltent le
standing dun immeuble.

Comment estimer son bien ?

Afin d'tablir un prix de vente, il est recommand de jouer
l'acqureur sur un bien immobilier proche du votre.
Cela vous permettra dvaluer plus objectivement la valeur de votre
bien.
La meilleure mthode destimation immobilire consiste procder
par comparaison :
- entre le prix que vous demandez et les prix des terrains nus du
mme secteur.
- entre le prix que vous demandez et les prix du march local pour
des biens semblables.

B-Politique Prix
Le prix reprsente pour l'entreprise, une des
principales sources de cration de valeur et de
rentabilit .alors Le prix est une variable difficile
gouverner dans la mesure o il est la traduction de la
valeur qu'il attache une offre de produit par rapport a
d'autres offres concurrentes pour lacqureur . Dans ce
cas sa dsignation dpend des choix stratgique en
matire de prix l'entreprise et des facteurs
et contraintes lors d'une fixation de prix puis
des conditions de march immobilier a titre dexemple.

1-Les choix stratgiques en matire de prix :

1-1/le prix, variable stratgique :
Le prix est une variable stratgique, cest la raison pour
laquelle la fixation de ce dernier dans lentreprise est
dterminante, cette variable stratgique dpendra : du
niveau de prix choisi qui provient de son tour du
positionnement et de l'image du produit, ainsi que de

limportance de la clientle. En outre Les dcisions

relatives au prix sont souvent dfinitif : on peut
difficilement repousser un prix et baisser souvent
accroitre l'image du produit, interdisant toute futur
hausse. Les objectifs de l'Enterprise sont le plus souvent
la recherche de limmuabilit et la croissance. Ces
objectifs long terme se traduisent par des
proccupations de court terme : la recherche de profit.
Le prix joue un rle central dans la dtermination de la
profitabilit: la profitabilit de la vente sera fonction de
la comparaison entre le prix de vente et le cout de
revient mais le cout de revient est fonction de quantit
vendues, qui elles dpendent de prix.
2-les stratgies du niveau de prix :
2-1/ les stratgies de pntration de march :

Elles sagissent de se focaliser sur des prix bas

a fin de coloniser rapidement une part importante
du march. L'entreprise espre ainsi atteindre la
rentabilit par la vente de quantits importantes
tout en loignant de nouveaux concurrents d'entrer
sur le march, le bnfice unitaire trs rduit.
2-2/ les stratgies d'crmage :

Elles consistent introduire le produit nouveau

un prix lev qui peut se diminuer
progressivement tout au long de son cycle de vie.
Dans certains cas (produits de luxe par exemple), le
prix restera lev et l'entreprise continuera
vendre a une certaine clientle. La fidlit a la
marque permet dans ce cas dinhiber contre l'arrive
de nouveau concurrents.
2-3/ les stratgies de prix diffrencies :

Cette stratgie de prix diffrencie permet

daboutir une varit de segment de clientle,
ainsi que Les entreprises ont la plupart du temps
une gamme de produit au sein de la quelle elles vont
proposer une diversit de nouveau de prix.
Pourtant, le prix ne doit tre le seul lment de
diffrenciation. Un produit identique, propos des
prix forts diffrents sur un mme march conduirait
a une disparition d'image de ce produit. Il doit y
avoir cohrence entre le niveau de prix, les canaux
de distribution ,et la marque.
3 -les stratgies de standardisation ou d'adaptation de
prix :
L'ajustement du prix chaque march tranger
est la situation la plus battu. Cela aboutis
particulirement de bnficier de marge plus importante
sur certains marchs. Cest pour cela Les dcisions
relatifs au prix se posent dans un contexte international,
en terme de choix entre adaptation et standardisation.

En revanche et plus particulirement au Maroc Le secteur

immobilier, En 2015 et prcisment Au troisime
trimestre dernier, Le prix des actifs immobiliers
marocains a connu une chute annuel de 2,2% .
Derrire cette moyenne se cache de fortes
divergences. En outre Le prix des biens usage
professionnel a
diminu
de 3,6%. Par villes,
Casablanca a vu le prix des bureaux glisser de 17%
sur un an.
Le Maroc a enregistr un dficit colossal au sein du
march immobilier professionnel. Bien que les deux
premiers trimestres avaient enregistr deux hausses
successives. Mais malgr cette hausse. Le prix des actifs

immobiliers ont baiss de 4% pour le foncier et 3,6%

pour les biens usage professionnel au cours du
troisime trimestre.
Cette tude a tait dclarer par l'enqute relative
aux Indices des prix des actifs immobiliers (IPAI),
chafauder par Bank Al-Maghreb (BAM) et lAgence
nationale de la conservation foncire, du cadastre et de
la cartographie (ANCFCC) partir des donnes de cette
dernire.
Annoncer par la BAM l'indice des prix commerciaux
a rgress de 1,3%, rsultat de la baisse des prix des
bureaux de 2,1% et de ceux des locaux commerciaux de
1,1, par rapport au trimestre prcdent, .
Les transactions ont mentionn un recul de 10,4%
impacte par la dgradation des ventes de biens usage
commercial de 18%. Particulirement on trouve que Les
transactions de terrain urbain ont croul de 17% et les
actifs rsidentiels de 7,8%.
Le mouvement du march immobilier montre que l'IPAI
sestomper de 6,1% Casablanca. En examinant ville par
ville. Cette rgression est plus prononce Marrakech (16%) a cause de la chute des prix des terrains urbains
de 33,2% dans la ville "rouge" du royaume.
Nanmoins, Kenitra (+2,2%) et Mekns (+0,4%) ont
marqu des contre pulsion . C'est aussi le cas de la ville
de Tanger, qui a vu les tarifs du local commercial
augmenter de 5,7% et ceux du bureau de 11,6% alors
qu'ils s'taient creuss de 46,4% au troisime trimestre
2015 relativement au trimestre prcdent.
Statistiques publies dans le site www.usinenouvelle.com

C-Politique communications

Les axes de communication sont les centres dintrt,

les besoins ou les motivations, le terrain
psychologique , sur lesquels la publicit devra agir et
sefforcer de jouer pour faire circuler et passer le client
lacte.
Il est pnible , malgr les diffrentes tentatives ,
dnoncer des principes gnraux relatifs a lefficacit
compare des divers catgories daxes, notamment
entre les axes de caractre sensible faisant appel aux
sentiments de plaisir, de peur ou de vanit ou les axes
de caractre rationnel ou utilitaire faisant appel la
raison, la logique ou encore les axes de caractre
thique bass sur le sens du devoir et autres obligations
morales .
Il est mieux pour dterminer les axes de communication,
de partir des besoins des motivations qui exercent une
influence sur les comportements du public vis
relativement au produit considr .
Il faut diffrencier la communication de la publicit. il
existe en effet pour une entreprise dautre vhicules,
dautre mthodes de communication que la publicit. il
sagit de moyens de comportent un contact personnel
direct entre un membre de lentreprise et la clientle. La
force de vente, les relations publiques et la participation
de lentreprise des manifestations du type : foire,
salon, colloque, . Sont l ces moyens personnels de
communications.
Lobjectif de la publicit pour les produits immobiliers
est habituellement dinciter le client potentiel agir,
selon le cas linciter se rendre sur le lieu de vente ou
demander une information supplmentaire, marquant
ainsi sont intrt pour le produit qui lui est
recommand. Pour atteindre cet objectif, la cration
publicitaire aborde les squences successives suivantes.

En premier, dfinir les cibles de clients, cibles

principales et cibles secondaires, en termes
gographiques, socio-conomiques et dattitude ou de
comportement.
En second, positionner le produit, cest--dire stopper
les axes et les thmes ou concepts publicitaires.
La troisime phase est celle de llaboration des
messages publicitaires, cest la copy-stratgie".
Enfin, aprs le qui lui dire , quoi dire ,
comment le dire des phases prcdentes succde le
ou le dire : cest le mdia-planning ou encore plan
mdia qui consiste choisir les diffrentes mdia et
supports qui vont porter le message la connaissance
des cibles.

D-Politique Distribution
La politique de distribution est une des
politiques de la stratgie marketing des
entreprises de production(Danone, cocacola, )
et en outre, de limmobilier au Maroc tels que :
(Adohha , alomrane,etc) concerne par
lorganisation de la mise disposition de leur
fabrication sur le march. Elle fait partie du
marketing Mix .