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URBAINE À ORAN
ABDELWAHID TEMMAR
Directeur d’Urbanisme et de la Construction d’Oran Algérie
I - INTRODUCTION dans le tissu du centre de par les détériorations dont
il est objet et qui sont essentiellement dus au manque
d’entretien, il est pourtant un des plus anciens
La ville est une entité dynamique, elle évolue, se structure quartiers de la ville et constitue un patrimoine d’une
et vit selon un rythme qui lui est propre et qui lui permet grande valeur historique.
de se distinguer des autres. Elle est perçue à travers Il s’agit d’engager une opération de restructuration
diverses composantes qui influencent puissamment de ce centre historique et de remettre en valeur les
son image. La lisibilité de la structure spatiale de la ville monuments, les cheminements, les perspectives et
influe sur la qualité de vie des citoyens. les places qui structurent cet espace qui constitue la
Dépositaire d’un riche legs historique, la ville d’Oran mémoire de la ville.
à toujours su faire face aux périodes de déclin L’identification et la connaissance des immeubles
qu’elle a connue, elle constitue un exemple éloquent nécessitent des équipes qualifiées et un travail continu.
d’adaptation aux aléas de l’histoire. Ce riche passé Faire recours souvent aux archives pour établir
historico-culturel, conforté par une intégration parfaite l’historique de l’immeuble depuis sa construction.
du bâti au site naturel concourt pour conférer à la cité
oranaise une image mythique. 2.2 APPROCHE GLOBALE SUR LE VIEUX BÂTI
Aujourd’hui, le paysage de la ville montre toutefois des À ORAN :
imperfections, notamment, des terrains en friches, des Il est important de bien définir le terme « vieux bâti ». Ce
bâtiments abandonnés, des immeubles anciens, des dernier doit-il être appréhendé par rapport à l’âge de
espaces publics dégradés, un manque de cohésion…, l’édifice, à sa fonction dans le quartier qu’il occupe par
lesquelles nuisent à sa lisibilité. rapport à son environnement immédiat ou à son degré
Alors que la dégradation du cadre bâti est totalement de précarité. Si l’on aborde alors la question en termes
négligée par absence de moyens matériels et financiers de dysfonctionnements que génèrent ces vieux quartiers
certes mais surtout par incompréhension de la notion et de leur déficit en équipement, le « vieux bâti » n’est
de copropriété. pas le seul concerné par ces caractéristiques.
On considère que la ville d’Oran est composée de
s Notion de copropriété et les conséquences de la loi quatre zones, souvent très distinctes, à savoir :
de cession 81-01 du 07/02/1981.
s Le loyer est insuffisant pour permettre d’effectuer les s Zone d’Habitat Historique (Appelée vieux bâti)
grosses réparations, à titre indicatif, dans certains réalisée généralement avant 1930, constitue pour la
pays européens, les frais réservés pour les grosses plupart des villes Algériennes les premiers centres
réparations représentent 20% du loyer. urbains.
s Cette zone est caractérisée par une qualité
Architecturale exceptionnelle et englobe la majorité
II - PROBLEMATIQUE DE LA RENOVATION des sites et monuments historiques.
s Zone d’Habitat de type "style international" (Réaliser
entre 1930 – 1962). L’urbanisme de cette zone est
2.1 L’ETAT ACTUEL caractérisé par le style « Hausmanien » avec des
L’Algérie a hérité d’un espace patrimonial immobilier trames rectilignes et des îlots fermés. Cette zone qui
important, qui est concentré dans les grandes villes. Il représente une portion importante de la ville, et qui
se trouve que ce patrimoine est aujourd’hui dans une jouait le rôle de centralité urbaine de part les fonctions
situation de dégradation très avancé. Le tissu urbain de et les activités commerciales qu’elle englobait,
la ville d’Oran représente un cas d’étude qui peut être commence à connaître les mêmes problèmes de
généralisé pour toutes les grandes villes d’Algérie. prise en charge que la première zone.
La requalification de ce patrimoine immobilier s Zone d’Habitat nouvelle (après l’indépendance),
ancien passe inéluctablement par une démarche caractérisée par la réalisation des grands ensembles
scientifique multidimensionnelle (urbaine, sociale et urbains sous formes de Z.H.U.N, en continuité
économique), tout en agissant sur les facteurs qui immédiate des anciens tissus urbains, caractérisées
participent à la congestion du secteur. Le tissu de la par des programme d’Habitat respectifs avec des
ville, dont un certain nombre d’immeubles, bien qu’ils Architectures monotones qui ne reflètent pas
représentent une culture non algérienne, constituent l’aspect sociologique, culturel du citoyen Algérien.
des témoignages de l’histoire d’Oran. s Zone d’Habitat précaire (Constructions spontanées
Cependant, ce patrimoine devrait, faire l’objet et illicites). Ce type d’Habitat vient se greffer aux
d’opérations de requalification et de protection tissus urbains sur la périphérie des villes, et
prises au sens large et non pas seulement dans un constitue réellement un obstacle pour toute gestion
protectionnisme entravant l’évolution de la ville. harmonieuse et bloque l’extension des villes.
La ville d’Oran à l’instar des autres grandes villes
algériennes, se trouve confrontée à d’importants 2.3 EXPÉRIENCES ANCIENNES
problèmes de croissance et de gestion. La ET LES INSUFFISANCES :
problématique actuelle de son patrimoine immobilier Une première expérience a été engagée par les services
nécessite une stratégie qui doit porter des solutions à des domaines de la wilaya d’Oran, elle consistait à
l’état de dégradation du cadre bâti. vendre par adjudication les terrains libres Bien de l’Etat
Le quartier de Sidi el Houari à titre d’exemple a atteint suivant un cahier des charges pré établi autorisant
90 un degré de dégradation inquiétant, il est une plaie la construction du terrain dans les mois qui suivent
Monuments historiques = 63 Superficie totale du quartier = 78 Ha
Monuments classés = 23 Superficie à récupérer = 10 Ha (la Calère)
Population = 30 000 Hab
Nombre de logement = 5 044
l’établissement de l’acte. Les quelques acquéreurs 2.4 CONTRAINTES : Oran à travers les
ont pu réaliser des projets d’habitat individuels, dont Les contraintes qui ont été mises en évidence lors de différentes périodes
les résultats sont très encourageant. Les terrains cette première expérience sont celles liées aux quatre Quartier Sidi el Houari
ont été construits dans les délais et les projets ont aspects suivants :
permis la création de commerces et d’autres services
indispensables au fonctionnement du quartier. Aspect juridique :
Au cours des dernières années, L’OPGI a mené Le problème de transfert des biens immobiliers par
d’importantes études dans les quartiers anciens, elles les services des domaines au profit de l’OPGI d’une
ont conduit à la création de secteurs sauvegardés, à manière systématique et rapide en attendant d’autres
la protection des centres villes et à la réhabilitation du opérateurs.
patrimoine bâti qui est devenu un marché intéressant.
Cependant, l’opposition rénovation ou réhabilitation Aspect financier :
est toujours présente, car pour de nombreux maîtres Le problème du financement pour la réhabilitation,
d’ouvrages et maîtres d’œuvre, il est plus facile de qui soit durable et recyclable, car le financement
démolir et de reconstruire que de restaurer. On prétend temporaire et circonstanciel ne peut à lui seul créer
aussi que la rénovation coûte moins chère que la une dynamique de réhabilitation.
restauration et la réhabilitation. En faite, le choix relève
de nombreux facteurs ; techniques, économiques, Aspect réglementaire :
sociaux, historiques, esthétiques,…etc. Les textes juridiques qui régissent de façon spécifique
L’étude de diagnostique est le passage obligé de toute les opérations de réhabilitation sont très peu nombreux
réhabilitation. ; le terme de réhabilitation ne fait d’ailleurs l’objet
Elle a pour but de permettre au mettre d’ouvrage de d’aucune définition législative ou réglementaire.
décider : La réglementation technique tient pour l’essentiel dans
les règles générales de construction. Tout intervenant
s Conserver ou non l’édifice dans l’acte de réhabilitation doit se conformer aux
s Hiérarchiser les priorités d’investissement règles générales de construction.
s Fixer le programme
s Fixer le phasage des travaux Aspect organisationnel :
La réussite de toute opération de réhabilitation
Elle vise également à situer la démarche dans une nécessite un travail de coordination entre les différents
problématique large. L’intervention sur un bâtiment acteurs responsables APC, EPEOR,DUC , SONALGAZ,
exige non seulement une analyse approfondie de son CTC et l’OPGI , le problème de recasement des familles
état physique et des causes de sa dégradation, mais qui habitent dans ces immeubles reste posé car par
aussi une connaissance de ses usagers, de ses modes mesure de sécurité on ne peut envisager de faire les
de gestion et d’entretien, de son fonctionnement et de travaux sans libérer l’immeuble.
son environnement. Les quelques tentatives initiées par les Wilayat ont
Une description détaillée de tous les désordres très vite fait apparaître des nombreuses lacunes et
constatés qui peuvent constituer un danger pour les difficultés à entreprendre des actions appropriées et
habitants. Cette opération doit être prise en charge de de grande envergure.
l’étude à la réalisation, ce qui va permettre de valoriser
l’idée de faisabilité de la réhabilitation auprès des
autorités compétentes.
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Action 2: Diagnostic Technique des Immeubles
CONCLUSION
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