SIG et analyse des marchés immobiliers

Patricia Bordin
ENSG - Centre d ‘enseignement et d ‘étude et SIG et curtogruphie
6 et N, uvenue Bluise Puscul, Cit& Descartes - 77155 Marne la Vallée - France
hordin@ensg. ign.j*

Ingrid Nappi-Choulet
ESSEC, LXpurtement Environnement-Chcire Immohilier
B.P. 10.5 - 95021 - Cergy-Pontoise C’edes - France
nuppi@e.wec._f~

1 - Les enjeux

L’analyse des marchés immobiliers repose sur l’étude des trois caractéristiques specifiques aux
biens immobiliers : leur caractere localisé, leur hétérogénéité et leur durabilité. Rappelons juste
brievement les conséquences de celles-ci pour la recherche urbaine.
Le caractere localisé du bien immobilier pose dans un premier temps la question de l’articulation
étroite entre les marchés immobiliers et les marchés fonciers ; en particulier l’effet de levier de
l’immobilier sur le foncier.
L’hétérogénéité intrinseque des biens immobiliers en raison de leur support foncier entraine une
distinction dans l’analyse économique entre les marchés des biens reproductibles et les marchés des
biens non reproductibles.
Enfin, le caractere durable et la dimension patrimoniale de limmobilier soulignent d’une part
l’articulation qui existe entre les marchés fonciers urbains et les marchés financiers, d’autre part la
distinction nécessaire entre le marché des biens et le marché des services immobiliers.
L’application des SIG a l’analyse des marchés immobiliers est particulierement intéressante du
fait du caractere principalement localisé des produits. Ces outils offrent par ailleurs l’avantage de
faciliter le croisement par des moyens informatiques de données urbaines, géographiques,
économiques et sociales, permettant ainsi la mise en évidence de certains elements déterminants des
marchés immobiliers autrement difficilement identifiables.

2 - Les contraintes du SIG appliquées à l’étude des marchés immobiliers

Les SIG, rappelons le, sont des Systemes d’Information adaptés aux problématiques propres aux
Informations Géographiques ou Informations Localisées. Comme pour tout Systeme d’Information,
il faut au préalable modeliser les données pour permettre leur exploitation dans un contexte et des
problématiques à priori prédéfinis. Puis, dans un deuxieme temps ayant interprété le monde réel et
les questions qu’on se pose à son sujet. on doit “nourrir” le Systeme dkformation c’est à dire y
intégrer les données qui permettront de réaliser tes questionnements.
Le premier temps pose plusieurs problcmes en particulier lies à l’intervention du meme objet
géographique, le bien immobilier, dans deux centextes différents mais dépendants : le marché
immobilier et le marché foncier. Il s’agit à la fois d’intégrer ce lien pour pouvoir l’étudier, tout en
préservant la cohérence et la possibilite de travailler sur chacun des marchés indépendamment. Par
ailleurs si la caractéristique locale s’integre naturellement dans une base de données géographique,
les deux autres caractéristiques, heterogénéité et durabilite, demandent des attentions particulieres
dans la definition des spécifications, pour assurer de pouvoir les analyser ensuite.
Le deuxieme temps n’est pas plus aisé à realiser. En effet, le manque de données sur les marchés
immobiliers, détaillé plus loin, limite de fait les applications des SIG à l’étude de micro-marchés.

3 - Les limites

Les limites resident essentiellement dans l’opacité caractéristique des marchés immobiliers. Les
marchés immobiliers se distinguent en effet des autres marchés de biens et d’actifs par leur manque
de transparente. Cette imperfection se remarque davantage pour les marchés de l’immobilier
d’entreprise en general que pour les marchés des logements pour lesquels les sources statistiques
sont encore relativement plus nombreuses et completes, notamment grace à l’apport des pouvoirs
publies sur les marchés et dans le financement du logement.
Les sources statistiques sur les marchés immobiliers en France tomme dans la plupart des pays
étrangers, restent en general rares et imparfaites. L’information, difficile à obtenir, s’avere tres
souvent incomplete engendrant aiors un cout supplementaire pour l’agent économique qui désire se
la procurer. Dans le tas de l’immobilier d’entreprise par exemple, si les informations existent, les
series sunt pour la plupart courtes, en raison du caractere récent de la plupart des marchés. En
revanche, certaines sources disponibles à l’échelle nationale fournissant des series de données sur
des périodes plus longues, en moyenne vingt à trente ans, ne sont pas toujours adaptées à l’étude des
marchés locaux ou ne fournissent que des valeurs générales.
En matiere d’information immobiliere, la constitution de series de données homogenes et la mise
en place d’observatoires immobiliers sont récents et en general lies à l’ampleur du dernier cycle
immobilier des années 1980. Néanmoins, les imperfections demeurent. Parmi celles-ci, retenons
notamment que :
- Les données sont en general peu homogenes, tant au niveau de leur nature que de leur qualité.
- Les données sont bien souvent peu publiées ou demeurent confidentielles.
- Les problemes de terminologie et de méthodologie viennent accentuer la difkulté d’exploitation
statistique des données immobilieres.

REFERENCES

Didier, M. (199;). Guide économique et méthodologique des SEG, Edition Herm&.

Nappi-Choulet, 1. (1999). Management et marketing immobilier, Edition Dunod, Gestion Sup.
Nappi-Choulet, 1. (1998). L’influence des marchés immobiliers sur la ville : pour une meilleurs
information statistique. Papier présenté à la conference SCORUS - Belfast.
Rouet. P (1991). Les données dans les Systemes dkformation Geographique, Edition Herm&

RESUME

L ‘objet essentiel des SIG est d’exploiter lu tomposante spatiale des phénomenes en visuulisant
en particulier sur une curtc de,v informutions diverses et vuriées, de dkouvrir des phénomenes
nouveuux, d ‘unalyser les données que 1 ‘on recoupe, croise et simule afin de prendre des décisions.
Les upplicutions possibles des SIG en urbunisme et au secteur immohilier sant purticulierement
intéressantes du $zit du cuructere principalement loculisé des produits et des divers e’léments
constitutifs du marcht; et mettent en evidente certains eléments diterminants des murchés
immobiliers difficilement identifiables autrement. Mulgré ce potentiel d ‘utilisution, les SIG restent
encore trop peu utilisks en France a 1 ‘heure actuelle pour lu réalisation d ‘études de marchés
immobiliers, comparativement ir ce qui se prutique dans ce mEme domaine aux Etats-Unis et duns
la plupart des pay,s anglo-suxons.