BTS PI 1

Répartition des frais d’agence

immobilière
Article 5
Des plafonds à respecter
Suivant des zones
Sauf pour réalisation état des lieux : un plafond identique sur toute la
France
 Quelles prestations ? Quand ? Combien ?

Visite Plafond par m2 de surface habitable :

Ø 12 € en zone très tendue
A la signature Ø 10 € en zone tendue
Constitution du dossier du bail
Ø 8 € pour les autres

Rédaction du bail

Etat des lieux d’entrée A la réalisation de l’Etat des 3 €/m2 de surface habitable
lieux au maximum
 Facturation : quels conseils ?
Une facture pour visite , constitution du dossier et rédaction du bail à la
signature
Une facture pour l’état des lieux

Date de signature différente de la date de prise d’effet

Mais uniquement si
Remarque : pas de remise pour le propriétaire
Loi d’ordre public
Et surtout si facture commune : bien faire la différence avec le plafond appliqué en prix par m2 de
superficie habitable
 Article 6 : obligations du bailleur
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne
laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à
la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces
nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance
énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à
l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de
performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise
en œuvre échelonné… »
 Les autres obligations du bailleur
Délivrer au locataire le logement en bon
état d'usage et de réparation

ainsi que les équipements mentionnés

au contrat de location en bon état de
fonctionnement

Mais possibilité d’une clause travaux,

Prévoir la durée d’imputation sur loyer

 b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat

et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au
maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès

lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose
louée.
Article 7 : les obligations du locataire
De payer le loyer et les charges récupérables
aux termes convenus

D'user paisiblement des locaux loués suivant

la destination

De répondre des dégradations et pertes qui

surviennent pendant la durée du contrat

De prendre à sa charge l'entretien courant du

logement, des équipements mentionnés au
contrat et les menues réparations ainsi que
l'ensemble des réparations locatives
 De permettre l'accès aux lieux loués
pour la préparation et l'exécution de
travaux d'amélioration des parties
communes ou des parties privatives
du même immeuble, de travaux
nécessaires au maintien en état ou à
l'entretien normal des locaux loués

De ne pas transformer les locaux

et équipements loués sans
l'accord écrit du propriétaire
De s'assurer contre les risques dont il
doit répondre en sa qualité de
locataire et d'en justifier lors de la
remise des clés puis, chaque année, à
la demande du bailleur.

La justification de cette
assurance résulte de la remise au
bailleur d'une attestation de
l'assureur ou de son
représentant.
 MRH : l’assurance pour
compte
(L. n°89-462, 6 juill. 1989,art 7 g)

Si défaut d’assurance du locataire , une possibilité pour tous les baux sauf cas de la colocation
Mise en demeure de s’assurer
Si défaut de réponse sous un mois

Une solution :
Faire jouer la clause résolutoire du bail
Ou choisir de prendre une assurance pour compte remboursable par le locataire par douzième

Dans le cadre d’une colocation « Assurance pour compte » possible dès le début du bail

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 Article 7- 1

Prescription triennale

A compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait

dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.

Sauf pour action en révision du loyer par le bailleur: un an

 Article 8 de la loi
Cession et sous location interdites

sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Des règles à respecter

Transmission au sous-locataire de l'autorisation écrite du bailleur et la

copie du bail en cours.
 Colocation : Définition et entrée en
vigueur
Nouvelle définition depuis la loi ALUR
Seulement pour le parc privé
Article 8-1 de la loi précisé par la loi Macron du 6 mars 2015

La colocation est définie comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale,
et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la
location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la
conclusion initiale du contrat. »
 Solidarité des colocataires

Un principe nouveau : Clause de solidarité nécessaire

Mais solidarité s’éteint au plus tard dans les 6 mois du congé du

colocataire

Une exception : si trouve un remplaçant , extinction de la

solidarité immédiate

S’applique aux personnes se portant caution pour le colocataire

Acte de cautionnement doit donc identifier la personne pour

laquelle on se porte garant
 Article 8 -2 LOI ELAN
ØCas des violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside
habituellement avec lui,
ØInformation du bailleur par LRARde réception,
ØAvec copie de l'ordonnance de protection délivrée par JAF rendue depuis
moins de 6 mois.

La solidarité prend fin le lendemain du jour de la première présentation

du courrier au bailleur , pour les dettes nées à compter de cette date.

Le fait pour le locataire auteur des violences de ne pas acquitter son loyer
= un motif légitime et sérieux de résiliation du bail
 Que faire en cas de départ
colocataire ?
Le départ d’un colocataire ne met pas un terme à la
colocation, le contrat se poursuit avec ceux qui
restent.

Le risque pèse sur les colocataires restants qui

peuvent se voir attribuer des dégradations commises
à l’époque où le locataire sortant était dans les lieux

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Que peut exiger le bailleur ?
Ou les différentes garanties du bailleur
Le dépôt de garantie
Peut être prévu dans tous les cas sauf si loyer payable
d’avance pour une période supérieure à deux mois

Maximum autorisé :

Un mois de loyer hors charges pour location vide

Montant non révisable ni productifs d’interets

Le cautionnement :article 22-1 de la
loi

Garantie extrinsèque

Peut émaner d’un établissement

financier , d’un particulier ou d’une
personne morale ( VISALE)

Impossible si présence d’une GLI

Sauf pour étudiant ou apprenti

 Le cautionnement

Des pièces ( copies ou documents originaux)à demander identiques à celles du candidat locataire

Pièces à demander décret du 5 novembre 2015 : liste stricte à respecter

Sous peine d’amende

De 3000 euros pour une personne physique à 15 000 euros pour une personne morale
 Le cautionnement: que choisir ?
À durée indéterminée
La renonciation
ne prendra pas
effet Si une clause de l’engagement le mentionne
Quel est l’acte le
immédiatement expressément
plus avantageux
mais au terme du
pour le
contrat initial Si le cautionnement ne comporte aucune
propriétaire ?
mais du contrat indication de durée
renouvelé
Donc possibilité pour la caution de résilier
unilatéralement son engagement

A durée déterminée

Souvent pour la durée du bail initial et de sa

tacite reconduction

Impossibilité pour la personne se portant

caution de mettre fin unilatéralement à son
engagement
Caution simple ou solidaire ?

Si simple

Peut demander le bénéfice de discussion

Donc poursuivre d’abord locataire ,

Et ensuite caution si locataire insolvable

Si renonce au bénéfice de discussion ,

Directement la personne qui s’est portée

caution
La caution est solidaire

Cas le plus fréquent

Donc engagée au même titre que le locataire

Propriétaire s’adresse à l‘un ou l’autre

Possibilité d’une action directe contre le locataire

La portée de l’engagement de la
personne caution

Engagement dont la portée doit être mesurée

Objectif : suppléer la carence du preneur et répondre à sa place de ses engagements

Particulièrement si mention « sans bénéfice de discussion , ni de division"

Donc validité du cautionnement subordonnée à une mention manuscrite précise

Une parfaite information , un exemplaire du contrat de bail à remettre

Et son identité à inscrire dans le bail