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Patrimoine / La copropriété

Impôts et taxes

La copropriété
Copropriété : les
appels de fonds
Les travaux

Changer de syndic'

Les dégats des eaux Publié par N. Giraud le 8 février 2021

Les relations de voisinage Dès lors que l'on devient

propriétaire dans un immeuble en
Mariage et divorce
copropriété, on doit participer aux
Transmettre son patrimoine charges de celle-ci. Cette règle est
impérative et aucun copropriétaire
Personnes agées
ne peut y déroger.
L'indivision
Les
Les SCI

Rénover, améliorer

© Serge Gautier

appels de fonds comprennent la répartition de

deux grandes catégories de charges engendrées
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fonctionnement mêmequi nous
de lapermettent
copropriété.
f
notamment d'assurer le bon fonctionnement de nos services et de mesurer l'audience de notre site. En
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 Les charges générales : il s'agit de toutes les
charges relatives à la conservation, à
l'entretien et à l'administration de l'immeuble.
Les charges spéciales : il s'agit de toutes les
Déposer une annonce Coaching immo charges
Gestion locative
entraînées Aide collectifs et
par les services
les éléments d'équipements communs
Mon espace (ascenseur, chauffage).

Il est fondamental de les distinguer et ce dans le

règlement de copropriété car elles n'obéissent pas
aux mêmes règles de répartition. Les premières se
répartissent proportionnellement aux tantièmes
de copropriété. Les secondes sont réparties en
fonction de l'utilité que ces services présentent à
l'égard de chaque lot.

Appels de fonds et
charges générales
Les charges générales regroupent toutes les
charges :

liées à la conservation, à l'entretien et à

l'administration de l'immeuble ;
les dépenses relatives à la conservation de
l'immeuble concernent la réfection du gros
oeuvre (façades, toitures), des halls, couloirs,
escaliers et locaux annexes, le maintien en état
des réseaux de canalisation, etc. ;
les dépenses relatives à l'entretien concernent
la rémunération du personnel chargé du
nettoyage, l'achat des produits, les frais
d'enlèvement des ordures ménagères,
l'entretien des espaces verts, etc. ;
les frais d'administration de l'immeuble
concernent la rémunération du syndic, les
primes d'assurance, le salaire du gardien, les
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syndicat,
f
les impôts
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 Comment sont réparties
les charges générales ?
Déposer une annonce Coaching immo Gestion
La répartition locative
des Aide gure sur
charges générales
l'appel de fonds et se calcule en fonction de la
Mon espace quote-part que représente le lot de copropriété
indiqué dans l'état descriptif de division. Cet état
descriptif de division est en effet obligatoire dans
toute copropriété. Il s'agit d' un document
technique qui détermine, localise et identi e tous
les lots. Chaque lot est en effet numéroté, et une
quote-part des parties communes est affectée à
chacun d'entre eux . Cette quote-part s'exprime
en tantièmes de copropriété. C'est cette quote-
part qui sert à déterminer la participation de
chaque copropriétaire aux charges.

La répartition des charges générales gure sur

l'appel de fonds et se calcule en fonction de la
quote-part que représente le lot de copropriété
indiqué dans l'état descriptif de division. Cet état
descriptif de division est en effet obligatoire dans
toute copropriété. Il s'agit d' un document
technique qui détermine, localise et identi e tous
les lots. Chaque lot est en effet numéroté, et une
quote-part des parties communes est affectée à
chacun d'entre eux . Cette quote-part s'exprime
en tantièmes de copropriété. C'est cette quote-
part qui sert à déterminer la participation de
chaque copropriétaire aux charges.

h Exemple : monsieur X possède un lot

privatif auquel correspond une quote-
part de parties communes xée à 1 765
(quote-part de Mr X) /99 960
(tantièmes généraux parties
communes). Les charges générales de
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l'exercicede2018
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s'élèvent 10.139,72 €.
f
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Sa participation aux charges générales
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sera de :

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(10.139,72 € x 1 765) / 99 960=
179,04 €. Important : Aucun
copropriétaire ne peut s'y soustraire
sous prétexte par exemple que son lot
Coaching immo Gestion locative
est inoccupé. Aide
Quand les charges sont-
elles appelées ?
Les copropriétaires reçoivent chaque trimestre
un appel de fonds dit « provisions sur charges ». 
Son montant est le même chaque trimestre car au
début de chaque année, le syndic élabore un
budget annuel et prévisionnel le plus proche
possible de la réalité. Le montant du budget
annuel est ensuite divisé en quatre et réparti en
fonction des tantièmes de répartition de chaque
copropriétaire. C'est pourquoi les appels de fonds
sont toujours égaux chaque trimestre .  En
d'autres termes, les copropriétaires versent au
syndic chaque trimestre un quart du budget voté.
Une fois l'année écoulée, le syndic procède à la
régularisation des charges et demande
généralement un complément de charges sous
forme  de « régularisation appels de fonds ».
Comment se présentent les
appels de fonds ?
  Budget du
01/10/2017  Base de
 Montant
au répartition
30/09/2018
 Appartement  109  1 765/99 960
LT 0001141 180.00 € (1 765
Charges
(coût qui nous correspond
l'utilisation de Cookies permettent à
f
communes
et de mesurerestimatif la part
l'audience de notre site.du
En
générales de copropriétaire)
l'ensemble
 des charges
communes
générales
pour tout
Déposer une annonce Coaching immo l'immeuble)Aide
Gestion locative
  Ascenceurs
 600 €   20/1 177
Mon espace bat-5

Copropriété : appels de
fonds et charges
ascenseur
Les charges spéciales sont celles entraînées par
les services collectifs et éléments d'équipement
commun. Il s'agit plus précisément des charges
d'ascenseur, de chauffage, d'eau chaude, etc. Elles
se répartissent en fonction du critère de l'utilité. Il
faut savoir que la notion d'utilité renvoie à l'utilité
potentielle pour un lot et non à son utilisation. Les
copropriétaires du rez-de-chaussée n'auront pas à
participer aux dépenses de fonctionnement et
d'entretien de l'ascenseur car cet élément
d'équipement ne présente, pour leur lot, aucune
utilité. De même les copropriétaires de parkings
doivent être exonérés des charges concernant les
équipements ou les services qui ne présentent
aucune utilité pour eux telles que les dépenses
relatives aux tapis d'escalier des étages, des vide-
ordures ou des antennes collectives...

L'utilité est toujours déterminée par un expert qui

dé nit une grille de répartition des charges
d'équipements communs et de services collectifs.

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Pour de Cookies
l'ascenseur, quisouvent
on tient nous permettent
compte de
f
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l'étage mais aussi du nombre de personnes
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 susceptibles d'occuper l'appartement, et donc
d'utiliser cet équipement.
Pour le chauffage, on peut avoir, suivant les
copropriétés, une répartition des frais en
Déposer une annonce Coaching immo fonction
Gestion
de lalocative
surface ou duAide
volume à chauffer
ou encore de la puissance des radiateurs.
Mon espace Pour ce qui est de l'eau chaude, les immeubles
sont généralement équipés de compteurs
individuels.

Ce qui permet de répartir les frais en fonction de

la consommation réelle de chaque appartement.
En l'absence de compteurs, la répartition de la
consommation d'eau chaude s'effectue en
fonction des millièmes de chaque lot ou de son
« taux d'occupation théorique » dé ni par le
règlement de copropriété.

Pour un ascenseur, l'étage est, bien sûr, le

paramètre déterminant qui permet de xer la
quote-part de charges incombant à chaque lot.

Exemple

 1er étage  1
 2e étage  1,25
 3e étage  1,50
 4e étage  1,75
 5e étage  2
 6e étage  2,25

Le principe du calcul des charges d'ascenseur

obéit à la formule suivante : (tantièmes/total des
coef cients) x coef cient applicable à l'étage

Soit un immeuble de six étages (total des

coef cients = 9,75) comprenant un logement par
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logements nous
sont permettent
similaires. La
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quote-part des charges d'ascenseur du logement
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du quatrième étage (coef cient 1,75) s'élèvera à :
 (10 000 x 1,75) / 9,75 = 1 794 / 10 000 alors que
celle du deuxième étage (coef cient = 1,25) sera
de : (10 000 x 1,25) / 9,75 = 1 282 / 10 000 Si les
dépenses d'ascenseur s'élèvent pour l'année à 6
Déposer une annonce Coaching immo Gestion
080 €, le locativedu deuxième
copropriétaire Aide étage
règlera donc : (6 080 € x 1 282) / 10 000 =
Mon espace 779,45 € alors que celui du quatrième étage aura
à payer : (6 080 € x 1 794) / 10 000 = 1 090,75 €.

Ce calcul nous donne le principe général auquel se

réfèrent les experts pour xer la quote-part des
charges incombant à chaque copropriétaire. Bien
entendu, la réalité étant souvent plus complexe, il
faut prendre en considération tous les autres
critères susceptibles d'in uer sur cette
répartition (nombre de lots par étage, taille des
logements, destination, etc.). De plus, ce calcul ne
s'applique équitablement que pour les immeubles
de hauteur moyenne (de quatre à huit étages). Au-
delà, on applique des coef cients de progression
moindres (par exemple 0,15 par étage).

Nathalie Giraud
Juriste chez PAP.fr

Pour aller plus loin...

Syndic
bénévole :
mode
d'emploi
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 créer un
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