POSSIBILITES D’EXPLOITATION

Sommaire

I - Les différentes possibilités d’implantation sur le plan juridique 1

I-a) LA DOMICILIATION : (Loi 84.1149 du 21.12.84) 1

I-b) L’ENTREPRISE DE DOMICILIATION 3

I-c) LE PAS DE PORTE, DROIT AU BAIL, FONDS DE COMMERCE 3

I-d) LA LOCATION D'UN FONDS DE COMMERCE 4

II - Les actes juridiques liés à l’implantation 6

II-a) LE COMPROMIS DE VENTE 6

II-b) L'ACTE DE VENTE DU FONDS DE COMMERCE 6

II-c) LE CONTRAT DE LOCATION GERANCE 8

II-d) LE BAIL COMMERCIAL 8

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 POSSIBILITES D’EXPLOITATION

I - Les différentes possibilités d’implantation sur le plan juridique

Lorsque vous créez votre entreprise se pose à vous le problème du choix de l'implantation
géographique de celle-ci.

Il vous faudra tenir compte d'un certain nombre de facteurs tels que :
- vos besoins,
- vos disponibilités financières,
- localisation de la concurrence ...

Nous allons examiner successivement les différentes possibilités qui s'offrent à vous :
* la domiciliation (loi N° 84-1149 du 21.12.84)
plus loi du 1 er août 2003 pour l’initiative économique
* l'entreprise de domiciliation
* le pas de porte
* le droit au bail
* le fonds de commerce
* la location gérance

Nous examinerons également les différents actes juridiques liés à la localisation

géographique du projet, à savoir :
* le compromis et l'acte de vente
* le bail commercial

I-a) LA DOMICILIATION : (Loi 84.1149 du 21.12.84)

Toute personne demandant lors de la création de l'entreprise, son immatriculation au

Registre du Commerce et des Sociétés, doit justifier de la jouissance du ou des locaux où
elle installe, seule ou avec d'autres, le siège de l'entreprise.

Lors de la création d'une entreprise individuelle, le représentant légal de cette dernière est
autorisé à déclarer au Centre de Formalités des Entreprises (C.F.E.) l’adresse de son local
d'habitation et à y exercer sa profession si le bail ou le règlement de copropriété ne s’y
oppose pas.

Trois conditions doivent être respectées si le local est situé dans une ville de plus de 10 000
habitants ou en région parisienne :
- exercice de l’activité exclusivement par le ou les occupants du logement,
- il doit s’agir de la résidence principale de l’occupant,
- l’activité ne nécessite pas le passage de clientèle ou de marchandises.

Pour les créations de sociétés, la fixation du siège social d’une société au domicile des
dirigeants est autorisée sans limitation de durée, sauf si disposition législative ou stipulation
du bail contraire et dans ce cas la domiciliation est autorisée pour une période maximale de
cinq ans.

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Pour ce qui concerne l’exercice de l’activité d’une société, celle-ci pourra être exercée au
domicile du dirigeant dans les mêmes conditions que celles visées ci-dessus pour les
entrepreneurs individuels.

Dans ce cas, il doit justifier, lors du dépôt de sa demande, de la notification écrite et

préalable au bailleur ou au syndic de la copropriété de son intention d'user de la faculté ici
prévue.

Avant l'expiration de cette période, la personne doit sous peine de radiation d'office,
communiquer au Greffe du Tribunal de Commerce le titre justifiant de la jouissance des
locaux affectés au nouveau siège de l'entreprise. Le locataire ou le copropriétaire doit donc
ainsi justifier du transfert du siège de son entreprise.

I-b) L’ENTREPRISE DE DOMICILIATION

Certaines entreprises, moyennant finances, vous établiront un contrat de domiciliation. Ce

contrat est généralement conclu pour une durée de 1 mois renouvelable tacitement.
Ces entreprises peuvent également vous fournir certaines prestations :
- télex,
- travaux de secrétariat,
- réception appels téléphoniques.

I-c) LE PAS DE PORTE, DROIT AU BAIL, FONDS DE COMMERCE

Acquisition du Pas de Porte ou du droit au Bail.

I-c-1) Définition du pas de porte

Somme versée au propriétaire des murs (locaux vacants) pour obtenir un bail : "droit
d'entrée".

Le local ainsi désigné n'a jamais abrité d'activité commerciale.

I-c-2) Evaluation du "pas de porte"

Seule une enquête sur le terrain et auprès de personnes spécialisées (experts, etc..) peut
indiquer une base de discussion.

Possibilité de discuter le montant avec le propriétaire.

IMPORTANT :
Si le prix payé comme pas de porte est désigné dans le contrat comme étant un supplément
de loyer, en principe :
- il peut en être tenu compte pour fixer les augmentations de loyer,
- la somme versée peut constituer, du point de vue fiscal, une charge d'exploitation
déductible de l'assiette de l'impôt sur les bénéfices (déduction répartie sur une période au
moins égale à la durée du bail).

I-c-3) Définition du droit au bail

Somme versée au locataire des murs, titulaire d'un bail commercial, pour acquérir tous les
droits que lui confère ce bail vis à vis du propriétaire (droit à la propriété commerciale).

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I-c-4) Cession du droit au bail
Vente du droit au bail (c'est à dire "vente pour une autre activité que celle désignée dans le
bail") : libre en principe sauf clause contraire dans le bail (autorisation du propriétaire) (1)

Rédaction d'un acte de cession de droit au bail et accomplissement des formalités

consécutives.

I-c-5) Définition : Acquisition du fonds de commerce

Meuble incorporel.

Eléments constitutifs essentiels : éléments incorporels - corporels et autres.

ELEMENTS INCORPORELS ELEMENTS CORPORELS AUTRES

Clientèle Agencement Brevets

Enseigne et nom commercial Mobilier Licences
Droit au bail Matériel Dessins et Modèles
Industriels
Marchandises (Stockage)

I-c-6) Evaluation
Elle ne peut s’apprécier que par comparaison de plusieurs données chiffrées :

Objectives : Subjectives :
- Le chiffre d’affaires - L’emplacement
- Le bénéfice - L’agencement
- La surface - etc……
- etc…..

ATTENTION : L'Administration peut juger une estimation sous-évaluée (insuffisances ou

dissimulations) et opérer une taxation complémentaire.

I-d) LA LOCATION D'UN FONDS DE COMMERCE

Elle consiste, pour le propriétaire d'un fonds à céder à une personne, dite gérant, le droit
d'exploiter librement ce fonds, à ses risques et périls, moyennant le paiement d'une
redevance périodique prévue au contrat.

Contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce cède à une personne (le gérant) le
droit d'exploiter librement ce fonds à ses risques et périls.

_________________________________________________________________________________
(1) Dans la plupart des baux commerciaux, figure une clause interdisant au locataire de céder librement son bail.

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 CONDITIONS PROPRIETAIRE LOCATAIRE

Conditions de fond - remplir les conditions pour devenir

- avoir exploité pendant au moins 2 ans commerçant.
le fonds loué.

- Si la condition n’est pas remplie,

possibilité d'obtenir une dérogation
auprès du Président du Tribunal de
Grande Instance.

- avoir un bail qui l'autorise.

- établir ou faire établir un contrat écrit IDEM

(des clauses particulières sont à
Conditions de prévoir, se renseigner). - enregistrement du contrat dans les
forme plus brefs délais (gratuit sauf s'il y a
- modification de l'immatriculation au promesse de vente).
Registre du Commerce et des Sociétés
en tant que commerçant. - publication du contrat dans les
journaux d'annonces légales dans les
- les loueurs inscrits en cette qualité au 15 jours (frais variables selon la
Registre du Commerce et des Sociétés longueur du texte).*
peuvent requérir la radiation ou la
modification de leur immatriculation - inscription au Registre du Commerce
(art.3 al. 1 du décret n°86-465 du 14 et des Sociétés
mars 1986)
- autres formalités :
Juridiques : N'est plus commerçant.

Fiscal :
Conséquences - TVA sur redevance
- Taxe professionnelle (1)
- BIC : IRPP sur la redevance
- amortissements : sur les éléments Obligations juridiques, fiscales, sociales
donnés en location. du commerçant.

Sociales :
- radiation auprès des organismes
sociaux * Article 2 du décret N°86-465 du
- utilité de cotiser à titre volontaire 14.3.86.
si aucune autre couverture
.(2)
sociale

____________________
(1) Se renseigner auprès des services fiscaux.
(2) La loi sur le financement de la Sécurité Sociale considère que les revenus tirés depuis le 1er janvier 1999 de la location gérance par le bailleur qui exerce
ou continue d’exercer une activité professionnelle dans ce fonds comme des revenus professionnels soumis aux cotisations et contributions sociales.

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II - Les actes juridiques liés à l’implantation

II-a) LE COMPROMIS DE VENTE

II-a-1) Définition
Promesse de vente ayant la même valeur qu’un acte de vente.

Engagement signé par les deux parties qui :

- précise les modalités de vente,
- prévoit la signature de l'acte définitif,
- indique les conditions d'annulation (clauses suspensives)
- peut s'accompagner du versement d'une somme d'argent (arrhes ou acompte).

Importance de connaître ses engagements en fonction de la nature de la somme versée.

Si le versement fait par l'acheteur constitue des arrhes : moyen de dédit : chacune des
parties est en droit de se dégager de la convention :
- l'acheteur en abandonnant les arrhes versés,
- le vendeur en restituant le double - (article 1590 du Code Civil).

Si le versement fait par l'acheteur a le caractère d'un acompte sur le prix : avance sur le prix
d'une vente ferme et définitive : aucune possibilité d'annulation de la convention sauf
consentement mutuel.

II-a-2) Conditions de forme

Identiques à celles d'un acte de vente

II-a-3) Clauses suspensives

Clauses permettant de se dégager en récupérant les sommes versées en cas de non-
réalisation d'un événement auquel était subordonnée la vente (obtention d'un prêt, d'un
permis de construire) vérification auprès des services de l'Urbanisme des projets de
travaux : métro, élargissement des routes, vérification si le terrain appartient ou non aux
HOSPICES CIVILS DE LYON.)

II-b) L'ACTE DE VENTE DU FONDS DE COMMERCE

Acte sous seing privé ou notarié.

II-b-1) Mentions obligatoires

Indication d'origine de propriété :
- coordonnées de l'ancien propriétaire du fonds,
- date et nature de l'acte,
- prix,
etc…..

Etat des privilèges et nantissements grevant le fonds, à obtenir auprès du Greffe du Tribunal
de Commerce du lieu d'implantation.

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Enonciation du chiffre d'affaires et bénéfices commerciaux (réalisés au cours des trois
dernières années),

Enonciations relatives au bail.

L'omission d'une mention peut entraîner, si l'acquéreur le demande, la nullité de la vente,

d'où l'importance de se faire conseiller.

II-b-2) Visa et inventaire des livres de comptabilité

Visa par les deux parties, lors de la cession, des livres de comptabilité des trois années
précédant la vente.

Inventaire des livres signés par les deux parties.

Livres mis à la disposition de l'acquéreur pendant 3 ans à dater de la prise de possession du

fonds.

II-b-3) Obligations du vendeur

Mise à disposition du fonds à la date convenue.

Garantir l'acquéreur contre tout acte de nature à le gêner dans l'exploitation de son fonds
(ex. Clause de non concurrence) qui doit être limitée dans le temps dans l'espace et dans
une activité.

Les vices cachés.

II-b-4) Obligation de l’acheteur

Accomplir les formalités et en acquitter les frais.

Payer le prix dans les conditions prévues (fonds bloqués pendant le délai légal des
oppositions).

II-b-5) Garanties du vendeur

Inscription du privilège sur le fonds vendu en cas de non paiement comptant au Greffe du
Tribunal de Commerce dans les 15 jours de la date de l'acte, ce qui lui permet :
- d'être payé par préférence à tous autres créanciers,
- d'exercer son droit de suite,
- d'opposer l'inscription du privilège en cas de redressement ou liquidation judiciaires.

Action en résolution de la vente, si prévue dans l'inscription.

II-b-6) Sanctions
Omission d'une mention ou indication inexacte :
- nullité de la vente et dommages - intérêts,

le cas échéant :
- responsabilité, éventuellement de l'intermédiaire rédacteur.

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Non accomplissement des obligations :

du fait du vendeur : du fait de l'acheteur :

- non respect de la date convenue de prise - non paiement du prix : demande en
en possession du fonds : demande en résolution de la vente (si mention dans
résolution de la vente ou en mise en l'inscription du privilège du vendeur -
possession (décision de justice) avec décision judiciaire)
dommages-intérêts si préjudice subi - résolution de plein droit (clause dans l'acte)
- vices cachés : option laissée à l'acheteur - résolution amiable.
et dommages-intérêts le cas échéant

II-b-7) Prescription

Délai d'un an Délai très court

- omission d'une mention dans l'acte ou - vices cachés.
indications inexactes.

II-c) LE CONTRAT DE LOCATION GERANCE

Il n’est prévu aucune disposition spécifique relative à la forme ou au contenu du contrat.

Il convient de vérifier que :

- le bail prévoit la possibilité de mise en location gérance du fonds de commerce,
- le loueur soit propriétaire du fonds de commerce,
- le loueur remplisse les conditions législatives imposées à savoir :
. . qu’il est exploité le fonds mis en gérance pendant deux ans au moins. (sauf
dispenses)

Une attention particulière doit être portée à la :

1) définition des droits et obligations du loueur (droit de percevoir le loyer, de garantir
une paisible jouissance du fonds, délivrer et entretenir la chose louée),
2) définition des droits et obligations du locataire (utiliser la chose louée «en bon père
de famille», payer la redevance fixée),
3) aux modalités de cessation du contrat, et à la restitution du fonds.

II-d) LE BAIL COMMERCIAL

Contrat de louage d'un local établi entre le propriétaire des murs (bailleur) et le locataire.

II-d-1) AVANT DE SIGNER, vérifiez que :

- le local est bien à usage commercial (se renseigner à la Mairie de la commune, ou, pour
Lyon, au Service du logement). Toutefois la loi n° 84-1149 du 21 décembre 1984 permet de
domicilier son activité commerciale dans son local d'habitation,
- la description des lieux loués est bien conforme. (Attention aux activités nécessitant des
installations spécifiques : restaurants ...),
- l'activité indiquée correspond bien à celle envisagée (prévoir si possible un bail "tous
commerces" ou tout au moins une activité la plus large possible.),

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- la durée répond bien aux dispositions légales (au moins égale à 9 ans, sauf cas de
première utilisation des lieux). Si le propriétaire a consenti un bail d'une durée au plus
égale à deux ans, il peut reprendre, à la fin de cette période, ses locaux sans que le
locataire puisse prétendre à une quelconque indemnité,
- faire un état des lieux détaillé et contradictoire,
- que seules sont mises à la charge du locataire les réparations locatives (menu entretien),
- les périodes de révision du loyer (légale ou conventionnelle),
- qu'il sera possible de céder le bail librement,
- qu'il sera possible de mettre son fonds de commerce en location gérance,
- l'indice prévu pour la révision du loyer soit licite et clairement énoncé,
- qu'il est possible de donner congé tous les 3 ans.

Attention : la loi du 30 décembre 1985 portant amélioration de la concurrence modifie

l'article 3 du Décret de 1953, en précisant que, de convention expresse, il peut être
renoncé à la résiliation triennale, le locataire est alors lié au bailleur pour une durée de
9 années.

Attention à la clause de garantie de paiement du loyer. Le cédant reste responsable du

paiement des loyers jusqu'à la fin de son bail. Il serait souhaitable de limiter la
responsabilité à la durée d'occupation personnelle du cédant.

Dans tous les cas, il est utile de se faire communiquer le projet de contrat afin de l'étudier ou
de le faire étudier par un Conseil de son choix.

II-d-2) A LA SIGNATURE :
Enregistrement du bail : non obligatoire, mais recommandé pour en établir la date certaine.

Conserver l'original du contrat de bail.

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