Mmoire de Prvel Le Groupe

Prsent dans le cadre des

Journes de consultation sur la coproprit

29 mars 2012

Montral

Commentaire sur le rapport du Groupe de travail sur la coproprit Introduction Le Groupe Prvel Le Groupe Prvel ( Prvel ) est un promoteur et gestionnaire de projets immobiliers rsidentiels, plus particulirement spcialis dans le dveloppement de projets en coproprit dans la grande rgion mtropolitaine. uvrant depuis plus de 30 ans dans lindustrie de la coproprit, Prvel considre avoir lexpertise requise pour comprendre les enjeux de cette consultation et souhaite apporter sa vision sur les propositions nonces dans le rapport du Groupe de travail sur la coproprit. Le prsent mmoire propose donc quelques recommandations et expose le point de vue de Prvel sur diffrents points soulevs par le Groupe de travail. Prvel offre une gamme de produits immobiliers couvrant trois axes : Prvel Urbain dessert des projets de grande envergure dans le milieu urbain; Prvel Retraite dveloppe des complexes pour retraits; et Prvel Alliance tablit des projets de moyenne densit pour la grande rgion mtropolitaine. Prvel a ralis plusieurs projets denvergure dans le pass tels que le Lowney, le loft Imprial et le Quai de la commune qui se sont vus dcerns de nombreux prix. En effet, Prvel a obtenu le prix AAPC 2010, le DOMUS en 2008, le prix hritage Montral, excellence en architecture et urbanisme ICU et le Loft Imprial vient de se voir dcerner le prix IDU 2012. Prsentement, Prvel est en chantier pour la construction du Sville et des Bassins du Havre, deux projets denvergure, en coproprit, sur lle de Montral et acclams par les mdias.1Ces projets immobiliers, en plus de contribuer au dveloppement conomique de la mtropole, permettent daugmenter la densification rsidentielle sur lle de Montral et deviennent ainsi lun des principaux outils pour lutter contre ltalement urbain. Dans le cadre des journes de consultation sur la coproprit, le Groupe Prvel dsire exposer ses propositions en vue damliorer les rgles rgissant la coproprit divise au Qubec. Les commentaires portent principalement sur la premire partie du rapport du Groupe de travail (lachat dune coproprit rsidentielle) tant donn que lentreprise est directement lie lacte dachat des acqureurs. Position gnrale de Prvel relativement aux points entourant le rapport du Groupe de travail sur la coproprit Prvel appuie linitiative de la Chambre des notaires du Qubec de stre penche sur la question de la coproprit. En 2011, 15 969 logements en coproprit ont t mis en chantier au Qubec, un sommet de tous les temps.2 De plus, il sest construit plus de condos que de
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Voir article dHenry Aubin City approach to Griffintwon shameful paru le 25 fvrier 2012 qui qualifie le projet des Bassins du Havre de beam of light 2 er Pril en la demeure , LActualit, 1 avril 2012, p. 21

maisons individuelles lan dernier. Par contre, depuis lentre en vigueur du Code civil du Qubec en janvier 1994, les rgles nont pas t modifies pour reflter la nouvelle situation immobilire au Qubec. Lindustrie immobilire est non seulement un important moteur conomique au Qubec qui emploie des milliers de travailleurs, mais constitue aussi la meilleure faon pour les personnes de se btir un patrimoine. Prvel croit quil est ncessaire de garder un march immobilier qui est la fois dynamique et comptitif pour ces raisons conomiques et sociales. Ainsi, selon nous, les amendements qui pourraient tre apports au Code civil ne doivent pas nuire au dynamisme du secteur immobilier car ceci engendrerait des rpercussions conomiques et sociales provoques par la baisse de laccessibilit la proprit. Prvel estime que les nouvelles rgles doivent offrir un niveau de protection satisfaisant pour les acheteurs tout en valuant limpact sur laccessibilit la proprit. Celle-ci se mesure par les prix des logements dans le march et par loffre disponible aux acheteurs. En ce sens, les protections les plus strictes peuvent avoir des impacts ngatifs majeurs et ne sont pas ultimement dans le meilleur intrt du consommateur.

Commentaires sur les points exposs dans le Rapport 1.1 Les plans de garantie et la surveillance des travaux Le Groupe de travail sest pench sur la question des garanties offertes par le promoteur aux acheteurs de coproprits divises dans un immeuble en construction. Prsentement, le Rglement sur le plan de garantie des btiments rsidentiels neufs noblige pas un immeuble de plus de quatre logements superposs sassujettir une garantie obligatoire. Le Groupe de travail recommande au point 1.1.1 que le gouvernement du Qubec tende la garantie obligatoire tous les types dimmeubles. Prvel croit quune telle mesure entranerait une hausse majeure des cots daffaires qui seraient ultimement relays lacheteur. Le promoteur rappelle quau dbut des annes 1990, lorsque les garanties taient devenues obligatoires pour la construction de maisons, celles-ci avaient augment de 250%. Cette garantie obligatoire aurait donc un impact important sur laccessibilit des coproprits divises aux acheteurs potentiels, principalement pour ceux qui visent lachat dune premire proprit. Nous croyons quune garantie obligatoire provoquerait une hausse des cots pour lensemble des acheteurs alors que dans bien des cas ils y ont dj accs, pour ceux-ci une telle mesure aurait pour effet daugmenter les cots, donc rduire laccs, sans offrir de protection supplmentaire. Bien quelle ne soit pas obligatoire la garantie est dj offerte par plusieurs constructeurs, nous croyons quune campagne de sensibilisation auprs des acheteurs pourrait permettre dlargir cette pratique tout en vitant la hausse des cots.

LOrdre des architectes propose plutt une surveillance obligatoire des travaux. Selon eux, la surveillance des travaux par un architecte ou un autre professionnel autoris amliorerait la qualit des travaux et permettrait au syndicat davoir des plans de btiment tel que construit . Le point 1.1.3 du Rapport propose la possibilit dimposer une surveillance des travaux sur les chantiers. Prvel est plutt favorable avec cette approche. Si applique, elle rendrait galement obsolte la ncessit dinstaurer des garanties obligatoires. Par contre, nous ne croyons pas raliste lide davoir une surveillance permanente du chantier de construction. Nous devons tre conscients quune surveillance permanente des travaux entranerait des cots importants qui seraient relays aux consommateurs, dautant plus que les ressources ncessaires cette surveillance ne sont prsentement pas suffisantes pour les besoins actuels de lindustrie. Encore une fois, nous voyons dans cette hausse de cots un risque de rduire laccs la proprit. Nous proposons plutt une surveillance des aspects fondamentaux de la construction, cest-dire de lenveloppe de ldifice par les architectes et de la structure par les ingnieurs. Cette pratique permettrait de couvrir les principaux risques lis la construction Dans le cadre de la discussion sur les garanties et la surveillance des travaux, le Groupe de travail a aussi abord la question des acomptes verss par les acheteurs avant quils deviennent propritaires. Le plan de garantie offre une protection pour ces acomptes. Le Rapport propose que des modifications soient apportes la lgislation afin que tous les acomptes des acheteurs soient protgs. Trois modes sont proposs, soit la protection par le plan de garantie, le dpt en fidicommis chez un professionnel, ou la caution. Prvel reconnat limportance de protger les acomptes autant pour le bnfice des acheteurs que pour la rputation de toute lindustrie. Les acomptes reprsentent des montants importants pour les acheteurs, mais aussi essentiels aux promoteurs pour le dveloppement de projets immobiliers et si leur protection est ncessaire, nous devons trouver des formules qui ne mettent pas en pril la ralisation des projets. Prvel propose quune protection soit offerte pour tous les acomptes verss. Le promoteur pourrait contracter une assurance quelle soit incluse ou non dans un plan de garantie. Le promoteur pourrait galement obtenir le cautionnement dun tiers pour la valeur des acomptes verss. dfaut doffrir de telles protections lensemble de ses acheteurs, le promoteur devrait tre dans lobligation de verser la totalit de ces sommes dans un compte en fidicommis. Nous prconisons lassurance dpt car les acomptes des acheteurs constituent une importante source de revenu pour les promoteurs qui les utilisent pour dfrayer les cots de construction de limmeuble, lutilisation des acomptes contribue donc maintenir les coproprits des prix accessibles. Lacheteur serait pour sa part protg puisquil dtiendrait lassurance dune tierce partie si le promoteur se trouvait incapable de livrer le projet ou de rembourser les acomptes.

1.3 Ladministration transitoire Le Groupe de travail sur la coproprit a discut de la priode dadministration transitoire car cette dernire ne fait pas lobjet de disposition spciale dans le Code civil du Qubec. En rgle gnrale, un reprsentant du promoteur administre limmeuble pendant la priode transitoire entre la fin de la construction et llection du conseil dadministration du syndicat de coproprit. Le Groupe de travail dit avoir remarqu que le budget prpar par ladministrateur transitoire, soit le promoteur, est souvent insuffisant pour couvrir les frais ncessaires de gestion et dentretien de la coproprit. Le Rapport stipule au point 1.3.2 que les promoteurs devraient tre tenus responsables en cas dinsuffisance du budget prsent dans la note dinformation. Ce point prcise que le promoteur serait oblig de payer le double de la diffrence entre les dpenses et les contributions au fonds de prvoyance prvues la note dinformation et les dpenses relles et les contributions au fonds de prvoyance relles. De plus, le Groupe propose dassurer une indemnisation aux acheteurs lorsque les dpenses et contributions au fonds de prvoyance sont insuffisantes sous la forme dun dpt en garantie par le promoteur, dune couverture additionnelle du Plan de garantie ou de tout autre moyen qui assurerait que toute augmentation des dpenses attribuables serait comble sans puiser dans les coffres des acheteurs. Prvel trouve que la pnalit propose contre les promoteurs qui auraient sous-estim les frais communs dans la note dinformation est abusive et que la quantification de la pnalit est trs arbitraire. Cette mesure prsente aussi un effet pervers car le syndicat, tant le bnficiaire de la pnalit, aurait alors intrt faire raliser les travaux des cots plus levs. Prvel est davis quune formule plus quitable, que la rgle de paiement du double de la diffrence des dpenses et contributions au fonds de prvoyance, soit dveloppe. Afin de protger les acheteurs des promoteurs qui sous-estimeraient le budget des frais communs et leur permettre dtablir un budget qui rend la coproprit accessible sans imposer une mesure abusive contre les promoteurs, Prvel propose dtablir une zone tampon qui prendrait la forme dun pourcentage de variation juge acceptable par lindustrie immobilire. Ainsi, si les dpenses et contributions au fonds de prvoyance varient dans la zone tablie, le promoteur ne serait pas tenu responsable. Dans le cas o les dpenses excdent cette zone, un remboursement pourrait tre impos au promoteur. Le promoteur aurait la responsabilit de fournir un budget dtaill des cots dentretien, incluant le niveau et le type de services prvus (e.g. lavage des fentres : annuel ou bi annuel). Si les frais dentretien du mme ordre que ceux prvus excdent le budget et la marge juge acceptable, le promoteur devrait tre tenu responsable. Par contre un syndicat de copropritaire peut choisir, et devrait toujours conserver ce droit, de se doter de services dentretien plus complets, de tels services engendre des cots plus importants et le promoteur

ne devrait pas tre tenu responsable de cet cart de cots dans la mesure o il a prsent un budget raliste et dtaill. 2.3 Les travaux et lentretien du btiment Relativement la question des travaux et de lentretien du btiment, le Groupe de travail sest entre autre pench sur la problmatique du fonds de prvoyance. Le Code civil du Qubec prvoit quau moins 5% des contributions aux charges communes doit aller au fonds de prvoyance. Ce 5% est devenu quelque peu une norme dans lindustrie. La Socit dhabitation du Qubec et lOrdre des technologues ont exprim dans le Rapport linsuffisance de ce montant. Le Rapport propose donc au point 2.3.2.1 que le fonds de prvoyance soit fix selon un pourcentage de la valeur neuf de limmeuble afin de mieux reflter la dure de vie des composantes. Le pourcentage prliminaire propos par le Groupe est 1% de la valeur neuf de limmeuble. Prvel trouve intressant lexercice dessayer dtablir un barme dans lindustrie pour la cotisation au fonds de prvoyance. Par contre, selon lentreprise, ce pourcentage est beaucoup trop lev et aurait un impact direct sur laccessibilit de la coproprit divise des acheteurs. Dans plusieurs cas cela aurait pour impact de doubler les frais de coproprit. Nous croyons quil est ncessaire de maintenir les frais de coproprit assez bas pour quils ne deviennent pas un obstacle linvestissement dans limmobilier. De plus, nous sommes davis quune surveillance accrue de lenveloppe par les architectes et de la structure par les ingnieurs, comme propose plus haut, peut rduire considrablement la ncessit de recourir au fonds de prvoyance pour des travaux majeurs, ces nouvelles mesures devraient donc tre prises en considration dans la dtermination du taux imposer. Le taux devrait se baser sur les standards de lindustrie pour la dure de vie des fentres, de la toiture et du revtement. Pour chaque projet une rvision automatique du fonds de prvoyance devrait tre prvue aprs 3 ans. Conclusions du mmoire Prvel reconnat la ncessit de mieux protger les acheteurs de nouvelles coproprits et trouve au sein du rapport du Groupe de travail sur la coproprit des pistes de rflexion intressantes. Prvel veut par contre sassurer que les mesures proposes ne viennent pas limiter la possibilit des acheteurs dinvestir dans une coproprit divise et par le fait mme retarder leur capacit de se btir un patrimoine. La mise en place de protections mal adaptes risquerait daugmenter les cots qui seront invitablement relays aux consommateurs et ce pour offrir un seuil de protection plus grand que ncessaire. Une telle approche ne sert pas lintrt de lacheteur et elle serait galement nfaste toute lindustrie immobilire. moyen terme, cest toute 6

lconomie qubcoise qui en souffrirait. Rappelons que la coproprit est souvent la seule voie possible pour de jeunes acheteurs afin daccder la proprit et constitue galement le meilleur outil pour lutter contre ltalement urbain. Dans cette optique, Prvel dsire prciser les points suivant soulevs dans le Rapport du groupe de travail sur la coproprit : Prvel croit qutendre la garantie obligatoire et la surveillance des travaux aurait un impact majeur sur les cots et par consquent sur laccessibilit la coproprit divise. Par contre, une surveillance accrue de la structure par les ingnieurs et de lenveloppe par les architectes, permettrait de couvrir les principaux risques lis la construction. Quant la question de la protection des acomptes des acheteurs, Prvel est davis quil faut les protger tout en laissant au promoteur la possibilit de les inclure dans son montage financier afin de contrler les frais associs au financement du projet. Le promoteur devrait offrir lacheteur une assurance dpt indpendante qui ferait partie ou non du plan de garantie, dfaut dune protection complte de lacompte celui-ci devrait tre vers par le promoteur dans un compte en fidicommis. Prvel trouve excessive la recommandation obligeant les promoteurs payer le double de la diffrence entre les dpenses prvues la note dinformation et les dpenses relles au fonds de prvoyance. Prvel propose plutt quun barme tablissant une variation acceptable des cots soit instaur. Au-del de ce barme, une pnalit raliste devrait tre impose au promoteur. Prvel trouve intressante la recommandation de fixer un pourcentage pour tablir les paiements du fonds de prvoyance, par contre le taux suggr de 1% de la valeur neuf de limmeuble nous semble excessif. Le promoteur croit quil est ncessaire de maintenir les frais de condos assez bas pour quils ne deviennent pas un obstacle linvestissement dans limmobilier.

Finalement, Prvel encourage le gouvernement accompagner toute modification au Code civil du Qubec ayant trait aux coproprits divises dune campagne de communication et de sensibilisation auprs des acheteurs, promoteurs et gestionnaires afin de bien informer les parties prenantes des nouvelles rgles en vigueur.