!"#$ !

&'( "#





Universit Paris-Dauphine
Master 213 Droit Notarial

















Droit des contrats privs
Anne Morin
)**$+,-(.*/0"'12.*$+3(









Jonas Bakouche
Promo 2010/2011


!"#$ # &'( "#



Introduction : Le droit des contrats concernant la vente d'immeubles

Quand on regarde les contrats spciaux depuis le Code Civil on est frapp par l'volution et le
renouvellement des sources des contrats.
Droit qui volue avec des sources renouveles.

Section 1) Evolution du droit des contrats

Dans le Code Civil grosse partie consacre aux dispositions gnrales du contrat, appeles la thorie
gnrale des obligations et on a aussi des rglementations spciales pour des contrats spciaux.
La thorie gnrale des obligations est importante dans le Code Civil, elle concerne tous les contrats
spciaux, lautonomie de la volont, les vices des consentements concerne tous les contrats. Dans la
nomenclature du Code Civil grosse part de thorie gnrale.
Aujourdhui cest linverse la thorie des contrats spciaux sest bien dveloppe et a aboutit un droit qui
nest pas forcment clair, hyper rglement et pas forcment facile apprhender.
Aujourdhui il faut essayer de trouver une reconstruction de ce droit des contrats spciaux, le conseil
constitutionnel veut une accessibilit du droit des contrats spciaux.

A) Les causes de cette volution

On assiste un dveloppement contractuel, et le droit des contrats se spcialise en fonction de la
matire rglemente. La vente dimmeuble nest pas la vente de meuble ni la vente dimmeuble construire.

Le dveloppement du phnomne contractuel, le contrat est important. On sest demand dans les
annes 50 si le contrat survivrait cet ordre public conomique qui imposait une rglementation dirigiste et
limitait cette libert contractuelle. On parlait alors de crise de contrat. Quelque anne aprs on voit que le contrat
nest pas en crise que le contrat se porte bien et quil est consubstantiel et quil existe et est cr la ou existe des
changes conomiques et financiers. Donc plus il y a en a plus il y a de contrats.
Contrat instrument bien vivant. Cest un instrument trs souple, on y met ce quon veut sauf droger la
loi ou toutes les dispositions imposes par la loi. Instrument souple malgr le noyau dur correspondant lordre
public.
Contrat cadre : prvoit les modalits dapplication dun autre contrat la marchandise les dlais de
livraison Le contrat de cadre nest pas un contrat de vente donc on ny applique pas les modalits de la vente.
Cette souplesse sillustre avec des notions comme le contrat cadre. Chaine de contrat : une personne est
crancire du premier contrat est dbitrice du second contrat.
Chaine de contrat translative de proprit : la personne qui recueille la proprit dune chose est cense
recueillir tout les accessoires de cette chose : actions en garantie et en responsabilit contre le dbiteur de son
dbiteur.
Le contrat collectif : contrat entre deux personnes dont les effets sappliquent dautres personnes :
droit du travail par exemple mais aussi dans le bail dhabitation entre les organismes locataires et les bailleurs il
y a des contrats passs et ils sappliqueront aux locataires des bailleurs.
Le sous contrat : sous-location ou sous-traitance : le fait pour un dbiteur de recourir un sous contrat
pour excuter ou faire excuter le contrat principal par lintermdiaire du sous contractant. Dans un sous contrat
y a-t-il une relation entre le sous contractant et le crancier ? Non pas de responsabilit contractuelle. Il y a une
action cre par la loi et initie par la jurisprudence mais ce sont deux contrats diffrents. Pas de lien entre le
crancier et le sous contractant.

Ca nous montre que le contrat est souple et revt des formes diffrentes.
Le contrat conjonctif ou le co-contrat : plusieurs partie sont rassembles dans une partie plural on trouve
beaucoup en contrat bancaire (pool bancaire), cette partie contracte avec une autre. Cest un contrat conjonctif
car au sein de cette partie plurale les parties ne doivent pas se nuire, elles doivent collaborer.

Contrat import des us factoring, leasing, savoir faire, le contrat est le vtement juridique de nimporte
quelle opration.

Instruments important, souple car des contrats et des chaines donc souple on a un instrument qui a
investi de nouveaux champs cest un signe de dveloppement du fait que le contrat se porte bien. Les nouveaux
champs : la jurisprudence admet maintenant les contrats de cession de clientle civile avant on ne pouvait pas le
faire car elle tait attach la personne mme du praticien donc on ne cdait pas la clientle mais par une
!"#$ $ &'( "#



convention le mdecin sengageait prsentait son successeur sa clientle. En 2000 on dit que cest possible la
condition que le patient garde sa libert
Pacte entre associs de plus en plus frquent comme le pacte de premption entre associs des associs
doivent proposer en priorit les actions lautre associ. Pacte ou clause dinalinabilit : les actionnaires
sengage ne pas vendre leurs actions pendant un certain temps. Intrt intuitue personae et une certaine stabilit
Il peu y avoir des pactes relatif au plafonnement des actions (dtention du maximum du capital), intrt : viter
les dsquilibres entre les parties pour que les droits politiques soient les mme pour les diffrents associs.

B) La spcialisation du droit des contrats

Code Civil contrat de bail contrat de vente, chaque contrat spcial avait sa rglementation. Maintenant
la rglementation vise rglementer au plus juste au plus prcis donc on va avoir une catgorie puis une sous
catgorie et une sous-espce.
Par exemple le bail un rgime gnral mais aprs il faut distinguer dans quel bail on est. Bail meubl ou
bail dhabitation vide de meuble ? si habitation loi imprative de 89.
Pareil pour le prt : prt usage, prt de consommation la chose prte est consomptible donc la
restitution ne porte pas sur la chose. Bien consomptible : monnaie, nourriture. Consquence quand lobligation
de restitution : dpt gage, usufruit : au dcs de lusufruitier le nue propritaire rcupre. Quand la chose est
consomptible cest un quasi usufruit.

Distinguer les prts dargent et les autres prts. Prts accorder aux particuliers ou professionnels et un
consommateur et puis ceux accorder un particulier, distinguer ici les prts mobiliers et immobiliers. Si cest un
crdit octroy une entreprise rglementation spciale aussi.

Le contrat de vente : vente civile ou commerciale si elle porte sur un meuble ou immeuble, immeuble
construit ou immeuble non construit. Meuble corporel ou incorporel.

Si on regarde bien cette arborescence actuellement en droit franais le droit des contrats franais est une
juxtaposition dune multitude de contrat avec des contrats donns. A partir du moment o on a une juxtaposition
de rglementation on na plus de principe sous tendant une catgorie.

C) Linfluence de rgles transversales protgeant la partie faible

Hyper rglementation et il faut aussi compter avec le droit de la consommation car ds lors il y a un
consommateur il y a des rgles spcifiques qui font clater lunicit du droit des contrats.
Ces rgles sont tellement importantes quelles sont codifies dans le code de la consommation. Facult
de rtractation, droit procdurier en droit de la consommation.
Avec la garantie de conformit
Dlivrer une chose conforme : garantie du vendeur. A ct garantie contre les vices cachs.
La jurisprudence a du mal diffrence les deux. En 1989 elle dit que conformit par rapport ce qui est
prvu a ressort de lobligation de dlivrance de forme.
Cest du vice cach lorsque le bien nest pas conforme lusage attendu.
Dans la garantie de conformit elle sapplique la vente de meuble corporel et au contrat de meuble
fabriquer (contrat dentreprise). Donc sapplique des ventes de produits fini ou faire.

Le code de la consommation se fiche des distinctions du Code Civil.

Le droit de la concurrence investit le droit des contrats puisquon nous parle de sanction de rupture
brutale dune relation commerciale portant sur une vente ou un contrat dentreprise. Pour ces deux codes ces
droits ne respectent pas les distinctions qui sont opres dans le Code Civil.

!"#$ " &'( "#



D) Consquences de lvolution

Le droit des contrats est complexe, peu lisible.
Quelles sont les notions en droit des contrats ptris par la jurisprudence.

Les contrats cadre, les clauses abusives.

La cause la jurisprudence a distingu entre clause objective et clause subjective erreur sur la substance ou sur
les qualits substantielles la bonne foi.

Tout ce qui nest pas accessible compromet la lisibilit et donc la scurit.

Risque de ne plus avoir de grands principes avec des catgories mais avoir des catgories au cas par cas.

Problme quand plus de principe qui charpente une matire, y a plus de structure et donc en cas d'incertitude on
ne peut pas revenir une charpente.

Articulation rgles spciales avec le droit commun :

Garantie de conformit contenue dans le code de la consommation ne supprime pas pour lacheteur
consommateur la possibilit dagir sur le droit commun de la vente donc vice cach et obligation de dlivrance.
La doctrine propose et rflchi sur la rorganisation des contrats spciaux diffremment du Code Civil
et pour essayer davoir des rgles communes certains contrats spciaux qui soient gouvernes par des rgles
communes.
Lobjet du contrat cest lopration conomique du contrat qui est ralise par le contrat. Lobjet du
contrat cest faire donner, ne pas faire Lobjet de la prestation cest la voiture. On confond objet de
lobligation et la prestation. Lobjet du contrat cest lopration conomique que permet de raliser le contrat.
Lopration conomique : transfert de proprit : vente donation, apport en socit
La prestation de service dans les contrats. Les contrats dont lobjet est de transfrer la jouissance : le
bail, le prt usage on transfert la jouissance de la chose.
2006 rformes des srets et en 2008 la rforme de la prescription. Dlai passe de 30 ans 5 ans.

Prescription : Lcoulement du temps qui va teindre ou natre un droit.
Prescription extinctive ou acquisitive.

En matire de procdure on peut soulever une fin de non recevoir, cest un moyen qui tend faire
dclarer ladversaire irrecevable dans sa demande sans examen du fond de laffaire

La prescription nest jamais relev doffice par le juge, cest une fin de non recevoir prive mais pas
dordre public. La seule chose que le juge peut faire doffice cest lexpiration des dlais de recours.

Section 2) Les sources du droit des contrats

A) Les sources internes

Il y a le code civil. Larticle 1107 du Code Civil affirme que les contrats soit quils aient une
dnomination propres ou non sont soumis des rgles gnrales, objets du prsent titre . Cet article renvoie au
code de commerce.

Il existe des sources non crites comme la jurisprudence qui dfinit des nouveaux termes comme la sous
location ou la distinction des vices cachs ou lobligation de dlivrance. La jurisprudence a galement dfinit
lobligation de moyens (le fait de ne pas arriver au rsultat ne fait pas engager la responsabilit, cest au
crancier de dmontrer que le dbiteur na pas mis tous les moyens) et lobligation de rsultat (on excute le
contrat quand on arrive ce que lon demande. Linexcution prsume la faut dans le droit des contrats) dans les
contrats dentreprise.

Il y a aussi la pratique contractuelle qui a fait du sur-mesure et rglemente des contrats avant que le
lgislateur lcrit par une loi. Lexemple est le crdit bail.

!"#$ % &'( "#



B) Les sources supranationales

a) Conventions Internationales

Il y a des conventions internationales : Convention de Vienne, Convention de Rome, rglements Rome
1 et Rome 2, les Conventions de Varsovie ! DIP.

b) Droit communautaire

Le droit communautaire driv : la directive est une rgle communautaire qui engendre une
communication entre les Etats de transposer cette directive dans lordre interne. Le rglement est directement
applicable. Il na pas besoin dtre transpos : tout dpend de ce qui est prvu selon la directive concernant le
dlai de transposition. Si elle nest pas transpos, il faut faire un recours en carence et le justiciable peut
invoquer la directive devant les juridictions nationale quand le dlai est dpass et la directive nest pas
transpose. Ordonnance de 2005 concernant la garantie de conformit via une directive de 1999. La directive sur
le commerce lectronique a t transpose en 2004.

c) Influence du droit europen

Il y a linfluence du droit europen issu de la CESDH et issu de la jurisprudence de la CEDH. Ce droit
innerve le droit franais et le droit des contrats subit cette influence. Par exemple, le contrat ne doit pas rpondre
des critres discriminatoires (art 94). Le droit du bail doit compter de plus en plus avec cette influence. Le droit
du bail doit compter avec le respect de la vie prive et familiale (art 8). Sur ce fondement, les clauses dun bail
ne peuvent pas avoir pour effet de priver le preneur de la possibilit dhberger ces proches. La loi de 2006 a
rput non crite les dispositions qui visaient interdire au preneur dhberger des proches.

d) Emergence dun droit europen des contrats

Il existe un droit savant sans porte normative qui runit des principes du droit europen du contrat. Il y
a plusieurs commissions qui ont labor ces droits savants : commission Lando sur le contrat europen et
lAcadmie des privatistes du droit a labor un code europen des contrats sous la protection du directeur
Gandolfi. Ce droit savant na aucune valeur normative. On a voulu harmoniser le contrat. Luvre est assez
difficile et la commission europenne a fait le choix dune voix modeste car elle retient un cadre commun de
rfrences. Actuellement, en droit franais, on a un droit des contrats en pleine mutation. Paralllement, on a des
projets europens en pleine harmonisation. Est-ce la peine de rformer notre droit des obligations (projet Catala,
Chancellerie) indpendamment de ce quil se fait au droit europen ?
!"#$ & &'( "#



PREMIERE PARTIE : LES PRINCIPES DE DROIT APPLICABLES A LA VENTE DIMMEUBLE

Chapitre 1 : La formation du contrat

Le contrat est form lors de la rencontre entre loffre et lacceptation. Il peut y avoir des ngociations.
Quand il y a des ngociations prcontractuelles, il ny a pas de contrat.
Section 1 : les ngociations prcontractuelles

Plus la valeur de la chose est importante, plus la formation du contrat est tale dans le temps et
prcde de ngociations. Le contrat peut se former par tape. La rencontre des consentements nest pas
instantane. La jurisprudence a dgag des principes sur ces ngociations et la Convention entre les parties peut
prvoir comment se drouleront les ngociations

1) Lengagement jurisprudentielle des ngociations

Les parties sont libres de mettre fin aux pourparlers. Il sagit du principe. Pourquoi ? il sagit de la
libert contractuelle avec une libert de ne pas conclure. On peut choisir le contenu du contrat et son contractant.
De plus, la jurisprudence nous rappelle que les ngociations doivent tre menes de bonne foi. Elle irrigue sa
formation et lexcution du contrat. Si on ne respecte pas cela, il y a une faute, ventuellement un prjudice quil
faudra caractriser et un lien de causalit, il y aura une rparation sur le fondement de la responsabilit
dlictuelle et il y aura des dommages et des intrts. Il y aura un caractre abusif, la mauvaise foi dans la rupture
des pourparlers. La victime rapportera cette faute et le chiffrer avec des lments lappui.

La faute dans la rupture peut tenir la brutalit de la rupture et sera le corollaire de lavancement des
pourparlers. On va tenir de la croyance lgitime de lautre partie. Tout ceci sera apprci par le juge du fond de
manire souveraine. La jurisprudence indique ce quest le dommage rparable. Ceci est contrl par la Cour de
cassation qui considre que ce sont les pertes subies par la victime de la rupture. Elle juge latteinte limage
et la rputation dcoulant de la rupture est un dommage rparable. Autre dommage rparable : la perte de
chance de conclure un contrat semblable avec un tiers. Il faut que ce soit caractris ce dommage.

Ce que refuse la Cour de cassation comme dommages rparables :
! La conclusion du contrat : la conclusion du contrat nest pas un dommage rparable
! Jurisprudence Manoukian (com, 26/11/2003) constitue un revirement car elle prcise que la faute
dans la rupture des pourparlers nest pas la cause du prjudice consistant dans la perte dune chance
de raliser les gains que permettait desprer la conclusion du contrat. Pourquoi cette position ? la
Cour se place dans la causalit. Ce nest pas la clause abusive qui a empch le contrat. La rupture
des pourparlers fait perdre une chance de poursuivre des ngociations ms pas une chance de
conclure le contrat. On ne peut pas prtendre un gain sur un contrat qui na pas t conclu. Larrt
de civ 3
me
du 28/07/2006 est un arrt de cassation et reprend exactement lattendu de Manoukian
avec visa de lart 1382 (resp dlictuelle)

Document 3 : doctrine de J.GHESTIN.

Document 4 : civ 1
re
, 7/01/2009. Arrt de cassation avec responsabilit dlictuelle. Confirmation de la
jurisprudence de Manoukian. Arrt rcent.
Avant Manoukian, on indemnisait la perte de chance de raliser des gains. Ceci est impossible
aujourdhui.

2) Lencadrement conventionnel des ngociations

Quand le contrat est complexe, les parties peuvent conclure un contrat dans lequel elles organisent des
ngociations. On appelle accord de ngociation entre autres. On peut trouver dans un contrat des obligations la
charge de lune et lautre des parties. On peut trouver lobligation de ngocier de bonne foi, de faire des
ngociations constructives (pas une oblig de rsultats), des obligations accessoires. On peut trouver des
obligations permettant de partager les frais dtude. On peut trouver une obligation dabstention de ne pas mener
des ngociations parallles. On peut trouver des modalits, des dlais de droulement de ngociations, le lieu de
la ngociation, la forme de la ngociation (peut tre une obligation de rsultat). On peut tout imaginer, tout
!"#$ ' &'( "#



encadrer de sorte avoir un recours car on a des droits de crances. Pour cela, il faut un prjudice pour engager
la responsabilit.

On peut adresser des points daccord qui seront une partie du contrat : cest un contrat conclu par tat.
Ces ngociations qui durent posent le problme de la formation du contrat. Quand le contrat sera-t-il conclu ?
Car il faut voir la capacit et le pouvoir des parties. Si cest un contrat translatif de proprit, le transfert de
proprit est acquis lors de laccord entre la chose et le prix donc on cherchera la date de laccord. On peut
convenir que le contrat sera dfinitivement form lorsque les parties se seront entendues sur le prix et sur la
chose ainsi que sur les modalits de livraison, de paiement ou de garantie.
Section 2 : La rencontre de loffre et de lacceptation

A) Loffre

Caractristiques essentielles : cest la proposition ferme et prcise de contracter. Concernant la
prcision de loffre, elle doit mentionner les lments essentiels du contrat c'est--dire la chose et le prix.
Lacceptation doit suffire la conclusion du contrat. Si loffre est incomplte mais elle est accepte, le contrat
nest pas forme. Il ne sagit pas dune vritable acceptation. Il ny a pas de vritable offre. On a une invitation
entrer en pourparlers. Concernant la fermet de loffre, elle indique la volont de loffrant dtre li en cas
dacceptation. Cest une offre sans rserve de sengager de la part de loffrant. Loffre dans la limite des stocks
est une vritable offre, la rserve est objective et ne porte pas sur lincertitude de sengager. Loffre peut tre
dduite des circonstances.

Parfois on a une offre de contracter qui porte sur des lments essentiels. On a quelquun qui accepte
loffre mais on na pas formation du contrat. Il sagit du contrat de travail, le contrat institue personae, contrat de
bail. Il faut que loffrant agre le contractant. On est dans le cadre de pourparler mme aprs lacceptation. La loi
oblige loffrant maintenir son offre dans le dlai de rflexion selon le code de la consommation. Loffre peut
tre faite au public ou des personnes prcises. Quand on a une offre au public, si une premire personne
accepte, loffrant est li. Loffre peut assorti dun dlai ou tre formul sans dlai. Ce dlai peut tre lgal (droit
de la consommation).

Effets de loffre : loffre peut il tre rvoqu ou rtract ? Loffre peut il tre caduque ? Quand on
voque la rtraction, on se situe avant lacceptation car le contrat est form sinon. La capacit ou le dcs de
loffrant postrieurement lacceptation na pas deffet sur la formation du contrat. On ne peut plus parler loffre
quand il y a eu une acceptation mais de contrat dtermin. Le principe est que loffre peut tre rvoque
librement par loffrant. Loffrant na pas mettre demeure le destinataire mais il y a des exceptions. En droit
de la consommation, loffre doit tre maintenue pendant un certain dlai. La jurisprudence a labor une
construction dans le but dune scurit juridique. Si loffre est assortie dun dlai, loffre doit tre maintenue
pendant le dlai. La jurisprudence prcise que loffre doit tre maintenue pendant ce dlai. Si loffrant rvoque
son offre pendant le dlai et quelquun souhaitait accepter, il y a faute et donc ventuellement rparation du
prjudice sil y a fondement dlictuelle. Sil rvoque son offre, il ny a plus volont de rtracter. Sil y a une
offre avec un dlai fait une personne dtermin, si lacceptation est faite dans le dlai mais aprs rvocation de
loffre, que se passe t-il ? On peut se demander si on ne pourrait pas considrer que le contrat est form. La
jurisprudence na jamais eu loccasion de statuer dans ce cas. On se rapproche de la PUV : cest ce que pense la
doctrine. Si loffre nest pas assortie de dlai, la jurisprudence estime que ne peut tre rtracte quaprs un dlai
raisonnable.

Loffre se distingue des pourparlers et les parties sont libres de rompre les pourparlers. Loffre peut-elle
tre caduque ? Quand loffrant dcde sil devient un incapable. Loffre devient galement caduque
lexpiration du dlai et quand le destinataire de loffre la refuse.

Que se passe t-il quand une offre est faite avec dlai et personne dtermine et quand loffrant dcde
avant lexpiration du dlai avant lacceptation ? Loffre crerait une obligation qui passerait dans le patrimoine
des hritiers qui serait maintenu par loffre. Nanmoins, cela na jamais t admis clairement par la Cour de
cassation. Lengagement est unilatral.

!"#$ ( &'( "#



B) Lacceptation

Cest la manifestation du destinataire de loffre de conclure le contrat aux conditions de loffre. Quelles
sont les conditions ?
Il faut une adquation de lacceptation loffre. Il faut distinguer lacceptation et la contre proposition
(2
me
offre). Lacceptation porte sur ce qui a t inclus dans le champ contractuel, sur ce qui est connu de
lacceptant. Quand dans un contrat de vente on sort une facture au dos de laquelle il y a des conditions gnrales
de vente ou lexistence dune clause pnale, on ne peut pas opposer au contractant les conditions gnrales de
vente qui nest pas en mesure daccepter.

Lacceptation est expresse (parole, crit, geste, poigne de mains. Il faut extrioriser) ou tacite c'est--
dire quelle rsulte dun comportement quon induit de contracter. Quand un marchand livre une marchandise et
qui fait suite loffre dachat dun client, cette livraison manifeste lacceptation du contrat. Est-ce que le silence
vaut acceptation ? Qui ne dit mot ne consent pas. Cependant, il existe des exceptions notamment quand un
texte le prvoit : il peut sagir du contrat de bail (art 1738 c.civ pour le renouvellement de bail) mais aussi le
silence de lassureur pour modifier ou prolonger le contrat dassurance ou quand un usage professionnel le
prvoit ou quand les parties sont en affaire de suivi ou quand loffre est faite dans lintrt exclusif du
destinataire. La jurisprudence a considr que le silence vaut acceptation quand les circonstances permettent de
donner ce silence la signification dune acceptation.

3) Le problme du contrat entre absent

Il sagit du contrat entre deux personnes qui ne sont pas physiquement au mme endroit. Le code
ninterdit pas que le contrat soit conclu entre deux absents. Quand le contrat sera form ? Est ce que le contrat est
form quand loffre est accepte ou quand lacceptation est connue de loffrant ? Pour connaitre le moment du
transfert des risques, le calcul des diffrents dlais dont la prescription, loffrant peut en principe rvoquer son
offre. Il est important de tout connaitre notamment connaitre lapplication de la loi dans le temps. La loi
applicable au contrat est la loi en vigueur lors de sa conclusion.

Deux thories sopposent : celle de lmission de lacceptation et de la rception de lacceptation. Pour
les contrats pas conclus sous la forme lectronique, le principe de la Cour de cassation est la thorie de
lmission de lacceptation sil ny a aucune prcision des parties.

Pour les contrats conclus sous la forme lectronique, il existe des rgles particulires (voir art 1369-4
6 du code civil). Le contrat est conclu lorsque le consommateur a confirm sa commande. Cest le systme du
double clic. Il sagit de lmission.

Document 5 (civ 3
me
, 7 mai 2008) : Mme X signe une proposition dachat dimmeuble le 24. Le 26
elle retire loffre et le 27 il y a acceptation. Selon la CA de Pau, la rtractation est valable car la lettre de
rtractation a t expdie le 26 soit avant la rtractation. La cour de cassation met le principe mais ds quon a
une offre avec dlai, a engage la personne qui a fait loffre jusquau dlai. Visa sous larticle 1134 de la force
obligatoire du contrat alors quil nyen a pas pour justifier que loffrant avait une obligation de maintenir loffre.
La jurisprudence reconnait un vritable droit de crance et une obligation pour loffrant. Il y a une obligation de
maintien de loffre pendant le dlai. Si on doit sanctionner, le contrat est form. Soit on considre que la
rvocation est inefficace et on donne des DI soit on excute de manire force le contrat car larticle 1134
sapplique.

Document 6 (civ 3
me
, 20/05/2009) : en 1995, La Hte Savoie met une offre X portant sur un terrain.
La Hte Savoie soutient que son offre est caduque car lacceptation nest pas intervenue dans un dlai
raisonnable. X enjoint loffrant de signer et demande en 2004 la ralisation de la vente. La CA de Chambry se
prononce et prcise que loffre de 1995 a t renouvele en 1996 mais que cette offre ne comportait pas de dlai
et que donc, cette offre a pu tre accepte le 8 dcembre 2001 par X. La CA ordonne lexcution force. Le
moyen de Hte Savoie est de dire que loffre sans dlai ne vaut que dans la limite dun dlai raisonnable. La Cour
de cassation casse via larticle 1101 et reproche la CA de ne pas avoir cherch les lments pour former le
contrat cest dire si lacceptation tait intervenu dans un dlai raisonnable. Le motif de la Cour de cassation est
que loffre sans dlai devient caduque au bout dun dlai raisonnable. Ici loffre avait dur 5 ans. Il y a une
porte pratique : il ne faut pas laisser des offres dans la nature. La cour de cassation dit que loffre sans dlai doit
tre maintenue pendant un dlai raisonnable.

!"#$ ) &'( "#



Document 7 (civ 1
re
, 5/11/2008) : une commune fait une offre de terrain. Le 22/11/88 le destinataire
dcde sans avoir rpondu loffre. En dcembre 1988, Ren se prend pour lacqureur et vend limmeuble. Le
27/12/91, il y a un partage successoral entre les hritiers qui ne mentionne pas limmeuble. Jean Jacques, frre de
Ren assigne Ren pour faire constater le recel successoral de limmeuble : fait de ne pas avoir pris en compte
limmeuble. Pour tablir le recel successoral, il faut dmontrer quun droit tait n du vivant du de cujus et qui a
t transmis ses hritiers. Il faut tablir quun droit tait n du vivant du destinataire de loffre qui est Jacques
et a t transmis ses hritiers. La CA de Bordeaux rejette la demande de faire valoir le recel successoral. La
Cour de cassation rejette le moyen en prcisant que loffre de vente na pas t accepte par Jacques X avant son
dcs et donc quaucune crance na pu tre transfr aux hritiers et recueillis dans leur patrimoine. On a ici une
offre sans dlai et elle devient caduque au dcs de loffrant. Loffre sans dlai ne survit pas au dcs du
destinataire mme si cette offre nest pas institue personae. Si on a une offre avec dlai mais il y a dcs du
destinataire, la Cour se fonde sur larticle 1134 pour reconnaitre un droit au profit du destinataire. Si un droit est
reconnu au profit du destinataire, il est transmis aux hritiers. La Cour de cassation nest pas laise avec ces
notions.

Document 8 (civ 1
re
, 24/05/2005) : la Cour de cassation rappelle le principe et dit que les circonstances
permettent au silence de donner la signification dune acceptation alors le silence vaut acceptation car le
destinataire est contraint de signer.

Document 9 (civ 1
re
, 4/06/2009) : La cour de cassation tire des circonstances de la signification dune
acceptation.

Chapitre 2 : Les stipulations contractuelles les principales clauses contractuelles

Dans un contrat, lquilibre contractuel est dtermin par les obligations qui sont la charge de chaque
partie mais aussi par certaines clauses contractuelles comme les clauses exonratoires de responsabilit.
Lquilibre contractuel ne sera ainsi pas le mme.

Section 1) les clauses abusives

1) La notion de clause abusive

a vise principalement les contrats dadhsion. Le code de la consommation dfinit la clause. Larticle
L132-1 du code de la consommation dfinit la clause abusive par rapport leffet de celle-ci. Est abusive la
clause qui cre un dsquilibre significatif entre les deux parties. On va apprcier cette clause au regard des
circonstances du contrat ou des autres clauses du contrat. Ces clauses abusives peuvent tre dans le contrat mais
aussi dans dautres documents contractuels comme des bons de commande pr-imprims, les bons de garantie.
Lalina 7 de cet article prvoit que lapprciation du caractre abusif ne porte ni sur la dfinition de lobjet ni
sur ladquation du prix de vente sous entendu la valeur de lobjet car le contrle des clauses abusives ne sert
pas pourchasser la lsion. La lsion est un dsquilibre conomique entre les prestations des parties lors de la
conclusion du contrat. Le contrat impossible excuter est la force majeure. Limprvision est le dsquilibre
conomique pendant la conclusion du contrat. La clause abusive ne peut exister que pour un contrat entre un
professionnel et un consommateur. La lgislation applicable la clause abusive est valable pour les personnes
physiques et pour les personnes morales qui concluent un contrat nayant pas de rapport direct avec son activit
professionnel (civ 1
re
, 15/03/2005).

2) Sanction des clauses abusives

En 1978, la loi a donn au pouvoir rglementaire statuer par dcret pour donner la liste des clauses
abusives mais jamais eu lieu. Les juges vont donc voir les clauses de manire souveraine. La loi de 1995 a
reconduit le pouvoir rglementaire et a dress une liste des clauses abusives. La loi LME en 2008 prvoit que le
pouvoir rglementaire peut dterminer des clauses irrfragablement abusives (liste noire) mais aussi le pouvoir
rglementaire peut dterminer une liste de clauses abusives avec une prsomption simple (liste grise). On fait
tirer un fait inconnu un fait connu. La prsomption simple est la prsomption qui peut tre renverse par la
preuve contraire. La prsomption irrfragable est une rgle de fond : dans ce cas, le professionnel ne peut rien
faire. On prsume toujours la bonne foi. Il faut dmontrer la mauvaise foi du cocontractant. Dans la liste noire, le
juge na plus de pouvoir dapprciation alors que dans la liste grise, le juge a un rle dapprciation du caractre
abusif de la clause. Les clauses sont reconnues aussi abusives par la commission des clauses abusives. On a
!"#$ !* &'( "#



dautres clauses qui ne sont ni dans la liste grise ni dans la liste noire mais qui sont rpondent la dfinition des
clauses abusives.

Depuis le 3 janvier 2008, il y a une disposition dans le code de consommation. Il est dsormais possible
pour le juge de relever doffice les dispositions contraires au code de la consommation (L141-4 du Code de la
consommation). Si le juge exerce le droit (pas une obligation mais peut le faire), a modifie le droit de la
consommation. Il peut faire basculer le litige. Le juge va examiner le contrat et si personne ne dit que cest
abusif, il va le soulever et la clause sera rpute non crite.

Section 2) Les clauses relatives la responsabilit du dbiteur

Ces clauses peuvent tre :
- exclusives : En cas de non excution, aucune responsabilit nest due par le dbiteur (clause exclusive)
- limitatives de responsabilit : clauses qui plafonnent le montant de rparation

En doctrine parfois on soutient que la clause de non responsabilit quivaut une clause de non
obligation. Cest stipuler une obligation qui peut ne pas tre excut.
Ex : Y a t-il une diffrence entre lhtelier qui nassure pas la scurit sur le parking de lhtel et lhtelier nest
pas responsable des vols qui peuvent avoir lieu sur le parking de lhtel ?

Pratiquement quand il y aune clause de non responsabilit cest judicieux de se demander si ce nest pas
une clause de non obligation. Cest un peu encourager linexcution. Sauf que cest toujours paralys par la faute
lourde. Si on considre lobligation dans son analyse thorique : on a un accord de deux volonts qui cr un
contrat, ce contrat cr des obligations et ces obligations impliquent une responsabilit. Si je mets une clause de
non responsabilit, jagis la fin. Si je stipule une clause de non obligation, jagis sur lobligation. Donc si pas
dobligation pas de responsabilit. Quand on a une obligation qui est inexcute, on peut se prvaloir de :
- lexception dinexcution
- excution force
- rsolution judiciaire

1) La validit de principe des clauses de responsabilit

On parle toujours de clause limitative ou de clause lusive de responsabilit. Nanmoins on ne le dit pas
beaucoup mais il y a des clauses extensives de responsabilit qui vont au-del de la responsabilit lgale.

La JP a admis trs tt la validit des clauses de responsabilit mme si une faute du dbiteur pouvait
tre prouve. Cest la libert contractuelle, lautonomie de la volont qui justifie la validit de ces clauses. Ce
principe existe pour les clauses de responsabilit limitative ou lusives uniquement en matire contractuelle.
Elles sont contraires lordre public en matire dlictuelle.

Le crancier de lobligation ne passe pas forcment un contrat qui va lencontre de son intrt
conomique. Trs souvent, il obtient des conditions financires beaucoup plus avantageuses. Sil ny avait pas eu
cette clause de responsabilit, probablement que le prix ou les conditions financires auraient t tout autre et
quil naurait pas pu conclure ce contrat.

2) Les exceptions au principe de validit

A) Dol et faute lourde

La premire exception est que ces clauses ne peuvent pas jouer, trouvent leurs limites en cas de dol ou de
faute lourde du dbiteur. Elles sont nulles et ne peuvent pas jouer. Le dol est une faute intentionnelle, mme le
dol par omission. Il y a omission parce que la personne connaissait llment important pour dcider lautre
contracter et que cette personne ne la pas mis dans le champ contractuel. Le dol ou la faute intentionnelle exclut
le jeu de la responsabilit.

La JP assimile la faute lourde la faute intentionnelle. Pour la JP, la faute lourde cest une ngligence dune
extrme gravit confinant au dol et dnotant linaptitude du dbiteur laccomplissement de sa mission
contractuelle. On emploi le terme dol, faute dolosive, faute intentionnelle, ou ngligence dune extrme gravit :
on nest plus sur la formation du contrat.
!"#$ !! &'( "#




Pourquoi la faute lourde / intentionnelle invalide les clauses de responsabilit ?
Si on maintenait la validit de ces clauses, cela reviendrait encourager la mauvaise fois du dbiteur. Le
problme est de savoir si la violation dune obligation essentielle est une faute lourde. Le seul fait de manquer
lexcution dune obligation essentielle, est-ce que ce manquement permet de dire quil y a faute lourde. La Cour
de cassation a rpondu positivement parce quelle avait une conception objective de la faute lourde. Elle
regardait si ce qui avait t viol tait une obligation essentielle et si oui, elle disait quil y avait faute lourde et
ce moment l cela tenait en chec les clauses de responsabilit. Cette conception a t abandonne depuis larrt
Cass. 22 mai 2005 : la faute lourde ne drive pas simplement de la violation dune obligation essentielle mais
quelle sapprcie, quelle se dduit de la gravit du comportement du dbiteur. La Cour de cassation est revenue
une conception subjective de la faute lourde. Elle est maintenue dans larrt Faurecia II.

B) Les clauses abusives

Dans un contrat entre un professionnelle et un consommateur, une clause limitative de responsabilit au
profit du dbiteur professionnel cr un dsquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, elle
est rpute non crite.

Article R132-1 6) du Code de la consommation : clauses sur liste noire rputes irrrfrgablement
abusive, le juge na pas de pouvoir dapprciation, cest une rgle de fond car le professionnel ne peut pas
apporter la preuve contraire.

C) Exceptions contractuelle

Dans certains contrats la loi prvoit la nullit des clauses de non responsabilit pour protger lun des
contractants. Par exemple :
- contrat de travail
- contrat de transport
- contrat htelier

D) La jurisprudence

La jurisprudence, partir de 1996, prcise que lorsque la clause de responsabilit contredit lobligation
essentielle, la clause doit tre rpute non crite.
- soit on a une clause de non responsabilit
- soit clause limitative de responsabilit

La jurisprudence rpute cette obligation non crite au visa de 1131 du Code Civil. A partir du moment o on a
une clause de non responsabilit cela veut dire que la contrepartie na plus de cause.

Pour le contrat de vente, clauses de non responsabilit du vendeur qui contrarieraient son obligation
fondamentale :
- le vendeur ne sestimera pas responsable si le bien nest pas dlivr
- le vendeur nest pas responsable si lacheteur ne peut utiliser la chose conformment sa destination
- le vendeur nest pas responsable sil dlivre un bien non conforme ce qui tait prvu

Les clauses limitatives de responsabilit : la JP a adopt la mme solution. Lorsque la clause limitative de
responsabilit vide de toute substance lobligation essentielle du dbiteur, cette clause limitative est rpute non
crite.

Com. 22 octobre 1996

Une socit sengage remettre un pli pour une socit qui devait participer une adjudication. LA
socit voulait acheminer son pli rapidement donc a eu recours Chronopost ( les matres du temps ). Pli livr
en retard, la socit ne peut participer ladjudication. Dans le contrat on avait une clause qui limitait la
rparation au prix du transport. La Cour de cassation dit il y a manquement lobligation essentielle du contrat.
Il y avait bien un manquement une obligation essentielle. Le prix du transport, titre de rparation tait
drisoire / insignifiant. La clause limitative de responsabilit contredit la porte de lengagement pris et devait
!"#$ !# &'( "#



tre rpute non crite. JP rendue au visa de larticle 1131 du Code Civil (On se sert de la clause pour contrler
lconomie du contrat). On est sur la sanction dune lsion sur le terrain de la cause.

Parfois, il est difficile de faire la diffrence entre laccessoire et le principal et il peut y avoir la volont
des parties de faire une obligation essentielle principale.

Aprs cet arrt on a mis en place des plafonds dindemnisation prvus par le rglement. La question est
de savoir si la faute lourde peut exclure le plafond (2
me
arrt Chronopost).

E) Les dommages corporels

Le corps humain ne peut pas faire lobjet dun contrat. Il est indisponible, hors commerce. Si on autorisait les
clauses de non responsabilit sur les dommages corporels, cela voudrait dire quon peut contracter sur le corps
humain.

Lindisponibilit regroupe :
- insaisissable (les cranciers ne peuvent pas saisir pour se payer)
- intransmissible (les hritiers ne peuvent le recueillir car steint avec la personne)
- incessible (on ne peut le vendre)
- inalinable (on ne peut en disposer)
- imprescriptible

Dans les droits subjectifs il y a :
- droits patrimoniaux : et dedans il y a des droits personnels et des droits rels
- droits extrapatrimoniaux

N.B : le droit lhonneur nest pas transmissible

Section 3) Les clauses pnales

Le montant de la clause pnale peut tre rvis par le juge sil est manifestement excessif ou drisoire.
Le pouvoir dintervention du juge sur le montant des clauses pnales est quelque chose dexceptionnel. Quand
on dfend la partie dbitrice de cette clause, est de savoir si oui ou non on a une clause pnale. Tout ce qui arrive
devant la Cour de cassation a t motiv par une partie qui voulait rviser une indemnit et qui a soutenu que
ctait une clause pnale. Cette clause est interdite dans certains contrats (dispositions impratives) :
- dans le bail dhabitation loi de 1989
- dans le contrat de travail

A) La dfinition de la clause pnale

Stipulation par laquelle les parties fixent forfaitairement un montant de DI en cas dinexcution dune
obligation. Cette clause sanctionne une inexcution et constitue une rparation forfaitaire du prjudice. Elle a un
caractre comminatoire (elle a un effet dissuasif qui incite le dbiteur excuter sa prestation).

Ce quil faut voir ce que cette clause prvoit et non ce que les parties ont qualifi. Le juge peut
requalifier : article 12 du CPC. Ex : possibilit davoir une clause appele ddit-arrhes mais qui est en ralit
une clause pnale.

Ces lments vont permettre de distinguer la clause pnale de lindemnit dimmobilisation dans une
promesse unilatrale de vente. Lindemnit dimmobilisation cest lindemnit verse par le bnficiaire de la
promesse en contrepartie de limmobilisation du bien pendant le dlai doption. Lindemnit dimmobilisation ne
peut pas tre qualifie de clause pnale car ne sanctionne aucune inexcution du bnficiaire. Cette indemnit
cest le prix de limmobilisation du bien .

La clause pnale est distincte du remboursement anticip dans un crdit. Cette indemnit de
remboursement anticip ne sanctionne pas linexcution de lemprunteur.

Les clauses pnales ont pour but de fixer forfaitairement des DI pour une rparation, a ne limite pas.
La clause de responsabilit soit affecte le principe du droit rparation soit limite la rparation.
!"#$ !$ &'( "#




Avantage de la clause pnale : si on fixe forfaitairement un montant de rparation, cela vite des
contestations sur le dommage subi ou ses importances, un litige sur le dommage du fait de linexcution ou du
retard.
Donc le dommage est volu ab initia ds la formation du CT, et non a posteriori par la juge, devant
lequel il faudrait prouver linexcution, un prjudice, et il faudrait chiffrer un prjudice.

Le lgislateur est parfois intervenu pour limiter le plafond des clauses pnales.
Quand le consommateur est dfaillant pour rembourser son crdit, il y a une dchance du terme, est d le
capital restant du, les , et une clause pnale de 8% : la loi ne permet pas une clause pnale plus leve.
Souvent en cours dinstance le juge supprime la clause pnale.

Dans le dcret la clause pnale R132-2 3 C.Conso : elle figure sur la liste grise donc la prsomption est
simple.
Cela veut dire quil peut prouver le contraire d que ce nest pas une clause abusive.

Quelle est la consquence sur le champ dapplication des clauses pnales ?

La clause abusive est rpute non crite tandis que la clause pnale cest moins radical. On a une
disposition du dcret qui vient dire que les clauses pnales sont des clauses abusives. Quelles consquences cela
a sur le domaine dapplication des clauses pnales. Tous les consommateurs vont agir sur ce dcret car ils
bnficient dune prsomption simple. Le champ dapplication des clauses pnale va tre les contrats conclues
entre deux professionnels ou les particuliers.

Cela sera au professionnel de renverser la prsomption et de dmontrer que lindemnit nest pas dun
montant disproportionn. Si lindemnit est normal ; la preuve sera difficile faire. Il vaut mieux indiquer dans
lcrit que cette indemnit nest pas disproportionn si tel est le cas (si on est conseiller la rdaction).

Le dbiteur subit la clause pnale dans la mme condition que sil tait condamn des DI :
sil a t mis en demeure et si aucune force majeure ne le libre. Le dbiteur na pas subir de clause pnale sil
nest pas dans le cas o il est condamn des DI. Le dbiteur est condamn une rparation quand lexcution
est possible. Quand il y a un vnement de force majeure, il est libr de lexcution. Sil est libr de
lexcution, il ny a pas de faute, pas de manquement et donc pas de rparation. Ce nest pas parce quil y a une
clause pnale que le crancier est tenu de la faire jouer. Il peut demander lexcution en nature, lexception
dinexcution, il pourrait mme demander la rsolution judiciaire.

B) La rvision du montant de la clause pnale

Cest prvu larticle 1152 du Code Civil cest ce quon appelle le pouvoir modrateur du juge sur les
clauses pnales. Cest le fruit de la loi de 1975 ou le lgislateur a donn au juge ce pouvoir modrateur du
montant des clauses pnales. Depuis 1985, il peut doffice modrer la pnalit. Il faut respecter le principe du
contradictoire, cest--dire soumettre la question au dbat (principe du procs quitable, CEDH article 6 1).

Cette application du caractre manifestement excessif ou drisoire est une question de fait soumise
lapprciation des juges du fond. Il faut diffrencier :
- apprciation souveraine : les juges du fond vont apprcier en motivant mais la Cour de cassation ne
contrle pas cette apprciation. Cest une question de fait et pas de droit. Question de fait qui doit tre
motive.
- apprciation discrtionnaire : pas obliger de motiver

Ici apprciation souveraine des juges du fond : les juges vont justifier en quoi elle est manifestement excessive
par rapport au prjudice rellement subi par le dbiteur. Pour les clauses pnales prvues dans les crdits la
consommation, cest difficile de motiver.

!"#$ !" &'( "#



Larticle 1231 du Code Civil prvoit quen cas dexcution partielle, le juge peut diminuer la peine convenue
proportion de lintrt que lexcution partielle a procur au crancier.

Section 4) Les clauses relatives lvolution des conditions contractuelles

Quand on a un contrat excutions successives, contrat qui stale dans le temps ou mme un contrat
excution diffre, le temps joue un rle important. Lenvironnement conomique du contrat peut se modifier.

Lvolution des circonstances du contrat peut venir rendre le contrat inutile voir contraire ses intrts. Cela
peut tre une mauvaise opration pour deux raisons :
- lune des parties voit la monnaie de paiement sapprcier par rapport la monnaie nationale, elle paie
en dollars et est franaise, le dollar augmente par rapport leuro, elle va trouver lopration moins
intressante
- parce que le prix des matires premires du fabricant augmente et que le prix de vente est fix pour 5
ans
Cest limprvision (circonstances conomiques bouleversantes ce qui rend la poursuite de lexcution du contrat
dans les conditions initiales injuste).

1) Clauses montaires et clauses dindexation

En droit civil, principe du nominalisme montaire. 1 F en 1950 = 1 F en 1990/
Pas de rvaluation, sauf demande dintrt au taux lgal.

La JP a dduit larticle 1895 du Code Civil ce principe relatif toutes les sommes dargent.

Cela veut dire que le crancier supporte le risque de dprciation de la monnaie. En consquence on va
insrer au contrat des clauses pour pouvoir ce prmunir de se danger : les clause montaires. Elles permettent
que la dette en monnaie varie automatiquement et proportionnellement un vnement convenu par les parties.
On va trouver cela dans les marchs internationaux : les parties peuvent prvoir que le paiement se fera en
monnaie trangre. Cest ce quon appelle la clause or. Ces clauses font le choix dune monnaie de paiement
autre que les monnaies lgales. Cest valable car on est en droit international.

Les parties peuvent prvoir la monnaie de compte. Dans ce cas l, lunit de compte nest pas la
monnaie de paiement qui est la monnaie nationale. Lunit de compte sert de rfrence pour dterminer la
monnaie nationale due.

Ex : Dans un contrat, la monnaie de lunit de compte est le dollar et la monnaie de paiement est la
monnaie du pays sud-amricain. La dette sera dabord libelle en dollars puis convertie en dollars. Evite les
perturbations montaires du pays sud-amricain trs fluctuantes.

Dans les contrats internes, lobligation est le cours de la monnaie nationale. La monnaie de paiement est la
monnaie nationale. Les contractants sont tenus par le principe du nominalisme montaire. Pour rvaluer la
crance on va utiliser lindexation : procd qui permet de corriger les effets de la dprciation montaire.
Lindexation permet de corriger la dprciation montaire et de faire varier le prix, la dette par rfrence la
valeur dun service ou dun produit. Normalement cest linterdiction de lindexation. Il y a des exceptions :
- obligations alimentaires
- rentres viagres
Pour les autres dettes, lindexation est admise par la JP si et seulement si lindexation est faite suivant un indice
ayant une relation directe avec lobjet du contrat ou avec lactivit dune des parties. Cette relation avec lobjet
ou avec lactivit qui dtermine la validit de la clause dindexation est une question qui relve du pouvoir
souverain des juges du fond. Cette relation de lindice avec lobjet du contrat ou avec lactivit dune partie est
une question qui relve du pouvoir souverain des juges du fond.

2) Les clauses de hardship ou clauses de sauvegarde

Cest une clause par laquelle les contractants sobligent rengocier le contrat lorsqu la suite de
circonstances extrieures au contrat, les prestations deviennent dsquilibres au point que le contrat devient
injuste pour une partie.

!"#$ !% &'( "#



Limprvision pose le problme de la rpartition dune charge conomique nouvelle. Or, la force
obligatoire, article 1134 al.1
er
: le contrat simpose au juge. La fore obligatoire ne simpose pas au tiers 1165 du
C.C. il ne peut pas crer des charges/des obligations lgard des tiers. Excetion : stipulation pour autrui.
En tant quhritier, on recueille les droits et obligations du de cujus.

Opposabilit des contrats au tiers signifie que pour les tiers, le contrat existe et il va y avoir des
consquences. Sil la mauvaise excution du contrat entre A et B cause un dommage C, D ou E, alors A ou B
qui a mal excut aura sa responsabilit engage envers C sur le fondement de la responsabilit dlictuelle. D ou
C va se prvaloir de linexcution dune obligation dun contrat auquel il nest pas parti pour demander
rparation.

Autre exemple, je sui C, je voudrai dbaucher B employe par A. Je sais quil a une clause de non-
concurrence, je connais lexistence de ce contrat. Il doit simposer moi. Le fait que je ne le respecte pas fait que
A, lemployeur de B peut me poursuivre en responsabilit pour complicit de violation du contrat avec B.

Dans les avant-projets de rforme du droit des obligations : limprvision est prvue.

Quand on stipule une clause de hardship, les parties prvoient quen cas dimprvision, les parties
seront tenues de rengocier pour ramnager le contrat. En cas dchec, le contrat sera rsili.

Si ces clauses de hardship ne sont pas rdiges prcisment il y a lieu contestation et litige. Il faut
que les personnes aient une bonne valuation du contexte conomique. La facult dadaptation dune entreprise
est dautant plus importante quon est dans un contexte de crise. Les entreprises doivent tre ractives et doivent
rpondre une certaine flexibilit. Il en va parfois de la survie de lentreprise. Lobligation de rengocier est une
obligation de moyens. Il faut prvoir aussi partir de quand on est dans des circonstances conomiques qui
bouleversent le contrat. Cela implique que les clauses soient extrmement bien rdige par rapport aux
impratifs de la crise. Cela prend du temps et est prjudiciable celui qui supporte le surcot. La clrit est un
impratif si le contractant traine de spieds pour rengocier. Cest la voie contentieuse pour ventuellement
obtenir des dommages-intrts. Ce nest pas forcment la voie indique quand on est en pleine crise.

Section 5) Les clauses relatives lanantissement du contrat

1) Clauses rsolutoires

La rsolution est la sanction de linexcution du contrat par lanantissement rtroactif de ce contrat. La
nullit est lanantissement rtroactif du contrat qui sanctionne les conditions de la formation.

La clause rsolutoire est une clause stipule par les parties qui conduit la rsolution du contrat en cas
dinexcution de certaines obligations. En principe, la rsolution est judiciaire. Cela sapplique aux contrats
synallagmatiques.
Article 1315 du C.C Al. 1
er
" il faut prouver le contrat. Al. 2 : il faut prouver tre libr de son obligation.

Le juge va apprcier la porte de linexcution et prononcer la rsolution du contrat. La rsolution
judiciaire nest pas automatique, cest le juge qui va apprcier linexcution.

La clause rsolutoire est une clause qui simpose au juge : force obligatoire des contrats. Ce qui est
pratique est quon na pas examiner si oui ou non cest justifi. La clause rsolutoire simpose au juge. Cest
efficace mais cela peut tre trs dangereux. Donc des textes sont venus limiter cette clause rsolutoire. La JP est
venue limiter les effets excessifs de cette clause rsolutoire.

Certains principes se dgagent :
- la clause rsolutoire ne doit pas tre quivoque
- les manquements aux obligations concernes doivent tre prcis, stipuls. en labsence de dispense de
mise en demeure, la JP dcide que la clause joue aprs mise en demeure du dbiteur
- la clause perd son efficacit lorsque linexcution du dbiteur est la consquence de linexcution du
crancier

Au vu de cette JP, les juges ont russi encadrer les clauses rsolutoires pour viter que cela devienne
un vritable couperet aux mains dune des parties.
!"#$ !& &'( "#




Le jeu de la clause rsolutoire est suspendu dans un dlai de 2 ans. Cela nempche pas de demander la
rsolution judiciaire du contrat. Le juge prononce la rsolution et quand cest une rsolution conventionnelle, le
juge constate la rsolution.

2) Clauses organisant la rtractation dun cocontractant

a) Cas des clauses de rsiliation unilatrales

Clauses de rsiliation unilatrale dans un contrat excutions successive, dans un contrat dure
indtermine. Si elle est stipule dans un CDI on peut rsilier tout moment. Cela sert rappeler une facult qui
existe dans tous les contrats (prohibition des engagements perptuels).

On peut prvoir les modalits et notamment la dure du pravis. On peut prvoir une indemnit de rupture.

Parfois la loi va rgler les modalits de rsiliation unilatrale :
- le bail : le locataire peut rsilier son bail selon une certaine procdure et un certain pravis
- le bailleur peut aussi donner congs dans les 6 mois prcdant la priode de 3 ans

Dans les contrats excution successive dure dtermine : le contrat prend fin lchance du
terme : cest le principe. Mais les parties peuvent prvoir une clause de rsiliation unilatrale du contra. Chacune
des parties pourraient mettre fin unilatralement et discrtionnairement et donc avant le terme. Cette clause de
rsiliation unilatrale est paralyse par la MF de celui qui la met en uvre.

b) Clause de ddit

La clause de ddit cr une facult de rvocation unilatrale et discrtionnaire au profit dune partie. L,
la rtractation a lieu avant lexcution alors que dans les clauses de rsiliation unilatrale il y a dj eu excution.
Cela peut tre des clauses qui interviennent au moment de lexcution ou avant. Souvent, cela concerne des
contrats excution instantane. La partie qui bnficie de cette facult na pas justifier dun quelconque
motif.

La doctrine subordonne la validit de cette clause de ddit une contrepartie financire appele le ddit
qui est due ou laisse par celui qui se rtracte. La Cour de cassation indique que la facult de ddit pouvait tre
gratuite.

La question qui se pose est de savoir sil y a eu engagement au terme dun contrat quelle ait donn son
consentement. Il y a une facult de ddit accorde de manire rciproque aux deux parties. Larticle 1590 du
Code Civil prvoit que les arrhes constituent une somme dargent verse par lacheteur et permettant chaque
partie de se dpartir de la vente. Lacqureur en perdant ce quil a vers, et le veneur en restituant le double.

Dans les relations entre professionnels et consommateurs article L114 du C.Conso quand une somme
est verse davance par le consommateur, cette somme est prsume reprsenter des arrhes. Si le contrat
mentionne que cette somme correspond un acompte, cest un acompte. En labsence de tout lment on
estimera que cette somme correspond des arrhes. Il y a des lois qui prvoient des facults de rtractation et qui
imposent que le professionnel mentionne dans le contrat des facults de rtractation :
- Dmarchage domicile : dlai de rtractation de 7 jours compter de la commande dans le code de la
consommation
- vente distance : 7 jours compter de la rception de la marchandise
- crdit la consommation, crdit immobilier : 7 jours compter de lacceptation de loffre pralable de
crdit
- assurance vie : 30 jours
- Loi SRU qui prvoit que tous les actes sous-seing privs organisant laccession la proprit
immobilire ainsi que les avant-contrats doivent prvoir une facult de rtractation pendant 7 jours.

!"#$ !' &'( "#



Document Fiche n3
Cass. Civ. 1
re
, 15 mars 2005

Contrat conclu entre une socit de matriel informatique et consommateur, syndicat considre que
dans le contrat il y aune clause abusive. La Cour de cassation vient nous dire que la notion de non professionnel
vise aussi bien les personnes physiques que les personnes morales alors que pour la CJCE la notion de
consommateur ne vise que les personnes physiques. La cour de cassation permet que des personnes morales
bnficient de la lgislation des clauses abusives. On peut avoir des personnes morales qui soient des non-
professionnels. Encore faut-il que ces personnes morales soient non professionnelles, i.e. quelles concluent un
contrat en dehors du cadre de leur activit conomique (du syndicat en lespce). La Cour de cassation rpond
que ce contrat na t conclu quen qualit de professionnel.

La question quon se pose est de savoir si une personne morale peut conclure en tant que non
professionnel, i.e. en dehors de son activit. Cela parat assez difficile. La personne morale a une capacit dicte
par son objet social. Elle ne peut faire des actes en dehors de son objet social. Sa capacit est limite par rapport
son objet social et par rapport son statut.

Ici la description dun crdit bail : on a un contrat de location avec option dachat mais on nst pas sur
que cela soit rgi par les dispositions du Code de la Consommation.

Dcret n2009-302 du 18 mars 2009 portant application de larticle L132-1 du Code de la Consommation :

1) Il faut quil en ait connaissance
2) Restreindre les obligations pour le professionnel de respecter les engagements pris par les prposs
3) Clauses de modification unilatrale
4) Le professionnel na pas lexclusivit
5) Sont abusives les clauses qui interdisent lexception dinexcution
6) Clause exonratoire ou limitative responsabilit
7) Clause qui interdit au consommateur de demander la rsolution judiciaire du contrat
8) Est abusive la clause qui reconnat simplement la facult de rsiliation unilatrale au professionnel.
9) Sommes dpourvues de cause (contrats dassurance)
10) Dlais de pravis
11) Dans les CDI est interdit la clause qui soumet la rsiliation au versement dune indemnit au profit du
professionnel
12) Renversement de la charge de la preuve

Cass. Civ. 1
re
, 22 mai 2008

La Cour de cassation dit quil existe un lien direct entre lassur et la companie dassurance. Au
moment om il adhre il verse les sommes. La Cour de cassation dit quil est adhrent donc lien contractuel. Donc
on applique la lgislation sur les clauses abusives.

Article L141-4 du Code de la Consommation (Document n5)

Le juge peut doffice soulever toutes les dispositions du prsent code dans les litges ns de son
application

Cass. Com. 22 octobre 1996 (Doc. n7)

La clause de responsabilit amnage la sanction de linexcution dune obligation essentielle. La clause
est limitative de responsabilit puisquelle limite la rparation au prix acquitt par le client. La cour de cassation
indique que cette clause contredit la porte de lengagement pris par Chronopost. Elle dit que la rparation
consistant dans le prix du transport est contraire lobligation essentielle de dlivrer rapidement. On nenvisage
pas le problme de faute lourde. La Cour de cassation trouve le fondement dans labsence de cause : 1131 C.C.

Cass. com. 29 juin 2010 : arrt Faurecia II

Des contrats informatiques sont conclu entre les socits Oracle et Faurecia. Lexcution est difficile :
- une solution provisoire a t installe
!"#$ !( &'( "#



- la livraison na pas t effectue
Faurecia cesse de payer. Faurecia est assigne en paiement et Faurecia assigne la socit en nullit ou en
rsolution pour inexcution du contrat. La premire Cour dappel fait application de la clause limitative de
responsabilit. Cette Cour dappel justifie cette solution par le fait que la socit Faurecia ne caractrise pas la
faute lourde de Oracle qui permettrait de neutraliser la clause de responsabilit. Pour cette cour dappel, le fait
dvoquer des manquements des obligations essentielles ne constitue pas forcment une faute lourde. Elle a
une conception subjective de la faute lourde.
Le 13 fvrier 2007 la C.Cass intervient pour la premire au visa de larticle 1131 du C.C et la C.Cass rpute non
crite la clause en raison du manquement du contractant son obligation essentielle.
Cour dappel de renvoi 26 novembre 2008 rsiste la C.Cass. Elle applique la clause limitative de
responsabilit, de rparation et dit que pour la clause soit non crite il faut quelle contredise la porte de
lobligation essentielle du dbiteur. Pourvoi de la socit Faurecia et arrt de la Cour de cassation 29 juin 2010.
La C.Cass rpond deux choses :
- seule est rpute non crite la clause limitative de rparation qui contredit la porte de lobligation
essentielle
- la faut lourde ne se dduit pas du simple manquement contractuel une obligation essentielle elle se
dduit de la gravit du comportement du dbiteur.
La C.Cass dit que ce qui est important est que la clause limitative de rparation vienne sopposer lobligation
essentielle. On revient sur le principe de Chronopost de 96. La clause est valable ou non, pas en fonction de la
nature de lobligation mais de leffet de la clause sur la porte de lengagement du dbiteur.

Comment apprcier cette contradiction entre la clause limitative et la porte de lengagement du dbiteur ?

La clause doit tre considre par rapport lconomie du contrat. On a une clause mais on a un taux de
remise de 49 %. Il nest pas sur que cela contredise la porte de lengagement. La rparation mme limite dans
son montant naboutit pas forcment vider lengagement du dbiteur. Cela veut dire que si on contrle
lconomie du contrat on contrle la lsion. La cause sert dinstrument pour contrler lquilibre des prestations.

La Cour de cassation dit que la faute lourde ne rsulte pas de la violation dune obligation essentielle. Il
faut examiner le comportement du dbiteur, voir sil y aune ngligence grave. La Cour de cassation retient une
conception subjective de la faute lourde. Avant larrt Chronopost on essayait de neutraliser les clauses de
responsabilit en essayant de dmontrer que le dbiteur avait commis une faute lourde. La Cour de cassation
retenait la faute lourde ds que le dbiteur avait manqu une obligation essentielle. Avant 9196, elle retenait
une notion objective de la faute lourde.

La jurisprudence de 1996 est fonde sur la cause et prive dintrt la JP qui utilise le manquement
lobligation essentielle comme faute lourde. La JP revient doucement une conception subjective de la faute
lourde. Dans larrt de la chambre mixte du 22 avril 2005, la Cour de cassation fait nouveau prvaloir une
conception subjective de la faute lourde. En 2010, avec larrt Faurecia, la C.Cass dit trs clairement quelle
maintient une conception subjective de la faute lourde.

- Soit on a une clause limitative de responsabilit qui contrarie / qui contredit/ qui va lencontre de la
port de lengagement du dbiteur donc on peut la rputer non crite sur le fondement de 1131 du C.C.
cf. Chronopost 96 et Faurecia 2010.
- Soit on a une ngligence extrme qui nous permet de caractriser une faute lourde et l, on neutralise la
clause

JP du 22 avril 2005 : dit il ny a pas faute lourde si violation dune obligation essentielle il faut examiner le
comportement du dbiteur, il faut ngligence dune extrme gravit.

Cass. Civ 3
me
5 dcembre 1984 : document n10

Arrt de cassation rendu au visa de larticle 1226 du C.C. article qui dfinit la clause pnale. On a une
PUV consenti par M.X une socit. M. X bnficie dun dlai. Il obtient un dlai supplmentaire moyennant
finances et ne lve pas loption. La CA de Paris condamne la socit restituer M. X la somme quil a vers et
analyse cette somme comme une pnalit contractuelle.

!"#$ !) &'( "#



La Cour de cassation casse et dit que ces sommes ne sanalysent pas en pnalits contractuelles mais en
indemnits dimmobilisation. On ne peut pas appeler cela une clause pnale car il ny avait pas dengagement de
M. X. La Cour de cassation se fonde sur la dfinition de la clause pnale.

Cass. Civ. 3
me
, 24, septembre 2008 (Doc. n11)

Les poux G. Consentent une promesse de vente M. M sous la condition suspensive de lobtention
dun prt. La PUV de vente est accepte. Le refus dobtemprer la vente conduirait selon lacte une pnalit.
Les poux G. font une action en paiement contre M. M au motif quil na pas respect les stipulations
contractuelles. La CA dAngers condamne M. M payer une indemnit dimmobilisation au motif quil na pas
t diligent dans la recherche de son prt. Si ce nest pas une pnalit, elle ne peut pas la rduire.
La C.Cass et dit que la somme due nest pas une indemnit dimmobilisation mais a pour objet de sanctionner le
manquement de M.M son obligation daller chercher le prt.

Ce qui est intressant ici est quune somme appel dpt de garantie peut jouer soit comme clause
pnale soit comme indemnit dimmobilisation. Cela peut tre une indemnit dimmobilisation qui reste acquise
au vendeur si elle ne lve pas loption mais ce dpt de garantie joue le rle dune clause pnale en cas de
manquement du bnficiaire son obligation.

Civ. 1
re
, 24 novembre 1993

03/02/81 tablissement de crdit consent une SCI un prt remboursable sur 13 ans avec possibilit de
remboursement anticip moyennt une indemnit. En 1986, la SCI utilise cette facult de remboursement. Le
03/04/91, la CA de Grenoble condamne la SCI et prcise que la clause nest pas une clause pnale et ne peut
donc pas tre modifie.
Moyen du pourvoi : la SCI dit que cest une clause pnale.
La Cour de cassation prcise que la clause nest pas une clause pnale susceptible dtre rvise la baisse. Cette
possibilit est une facult et pas une inexcution dune obligation : mise en jeu dune facult prvue par le
contrat. Elle indemnise le manque gagner de la banque. Si cela nindemnisait pas le manque gagner on aurait
pu sinterroger sur labsence de cause.

Com. 30 octobre 2000 (Doc. n15)

Une partie sengage envers une autre par une clause de ddit avec un caractre gratuit. Ce caractre
gratuit ne disqualifie pas le ddit mme sil na pas de contrepartie financire.
!"#$ #* &'( "#



DEUXIEME PARTIE : LES CONTRATS PRECEDANT LA VENTE DIMMEUBLE

Le contrat de vente est form ds lchange des consentements et le transfert de proprit est fait des
lchange des consentements. Cest la thorie du Code Civil qui est suppltif. Le contrat de vente est
normalement instantan.
Plus la chose est importante plus la vente prend du temps plus il y a des pourparlers des avant contrat.
Quand la vente stire dans le temps il faut voir si dans ces contrats prparatoires il y a dj des
lments de laccord des parties aux contrats de vente. Y-a-t-il dj des lments de laccord des parties dans
lavant-contrat : 1 consentement, 2 consentements co-consentements
Il y a diffrents contrats : des contrats qui organisent la vente ultrieure :
- Accord de ngociation les parties sobligent ngocier accompagn parfois de clause de confidentialit
etc.
- Contrat cadre : contrat prparatoire ou il manque le consentement
- Pacte de prfrence : contrat qui permet de choisir son acheteur ou son vendeur sans sengager sur le
principe mme du contrat.
- Contrat terme ou vente soumise conditions suspensives ou rsolutoire : Les parties changent leur
consentement mais lefficacit ou lexigibilit est gel cause de certaines modalits (amnagements
contractuels ad vantis ajout par la volont des parties)

On avance dans la vente avec des contrats ou les parties ne donne pas leur consentement en mme
temps : promesse unilatrale de vente et dachat, le bnficiaire est engag au moment ou il lve loption.
Grosse diffrence entre le pacte et de la promesse (on est plus proche de la vente car accord sur la chose
et sur le prix).

Cet accord est-il durable, suffisant la formation du contrat et efficace ? Sil est durable a entraine un
effet rel et un effet personnel. Efficacit lgard des parties mais aussi lgard des tiers cest lopposabilit.

Laccord est-il efficace dans le temps, cest le problme de la rvocabilit. Dans certains contrats il est
rvocable car laccord dune partie est rvocable. Il est rvocable car il a un droit de rtractation soit dorigine
lgal (SRU et autre) ou conventionnel (clause de ddit).
En contrat prparatoire : le contrat est prparatoire la vente au bail plusieurs contrats, il faut savoir
quel est le contrat final prpar par ce contrat. Est-ce vraiment un contrat ou est-ce des pourparlers. Quels sont
les engagements nes du contrat et la charge de qui ? Quels sont les lments importants de la vente venir
dfinis par ce contrat prparatoire (consentement, prix, chose).
Attention aux clauses : regarder si les personnes sengagent ou qualification de clause alors que sen est
une autre.

Chapitre 1 : Les pactes de prfrence

Section 1) Analyse du Pacte de prfrence

Le pacte de prfrence cest le contrat ou avant contrat qui engendre pour le dbiteur du pacte
lobligation de proposer la conclusion dun contrat ultrieur lautre partie acte appel le prioritaire ou le
crancier.
Cette prfrence est soit un contrat ou la clause dun contrat exemple on achte des terres et dans la
vente le vendeur rserve la prfrence sur la terre voisine sil le vend.
Il y aussi des prfrences dachat. Si X dcide dacheter il proposera Y de lui acheter tel bien on
trouve a en commercial ou un commerant sengage sadresser un fournisseur en proprit.
Le pacte de prfrence est une restriction conventionnelle la libert contractuelle et plus la libert de
choisir son cocontractant.
Dans le pacte de prfrence le principe de la vente, le principe de contracter la vente nest pas arrt.
Quand on conclue se pacte le dbiteur nest pas engag dans la vente il nest pas consentie vendre il consent
juste donner la proprit quelqu'un dautre sil vend. Ce nest pas un acte de disposition.
Mineur avec pacte de prfrence : impossible car il na pas la capacit de disposer et donc avoir le
pouvoir sur la chose.
On na pas besoin pour la validit du pacte davoir un prix dtermin ce nest pas une condition du
pacte. Mais un pacte pourrait prvoir un prix
Lobjet doit tre dtermin ou dterminable dans le pacte de prfrence.
!"#$ #! &'( "#



Droit patrimonial on fait des actes de gestions correspondant :
- Acte de disposition : acte grave entrainant lentre ou la sortie dans le patrimoine
- Acte de conservation : conserver le patrimoine
- Acte dadministration : acte qui fait fructifier son patrimoine

Deux volonts produisant une obligation donc contrat unilatrale. Lacte est synallagmatique car il y a
deux volonts mais le contrat est unilatral puisquil y a une seule obligation. Cette obligation est de ne pas
faire : ne pas vendre le bien un tiers sans en avoir propos la priorit au prioritaire.
Contrepartie au pacte de prfrence : financire ou en nature. Le contrat devient synallagmatique et
onreux.

Si on a une obligation on a un droit personnel, cest un droit de crance. Le prioritaire na pas de droit
de crance.

Doit-il tre encadr dans un dlai : la stipulation dun dlai nest pas une condition de validit du pacte
de prfrence. Il peut tre conclu en dure dtermin et si la dure est dpasse il prend fin lchance du
terme. Sans dure dtermin le pacte est valable et le droit du bnficiaire est prescrit partir de 5 ans partir du
moment o le bnficiaire du pacte a pu mettre son droit en uvre.
Tous les transferts dun droit rel immobilier doivent tre publi la conservation des hypothques.
Le pacte est un contrat qui confre un droit personnel donc pas besoin denregistrement.

Section 2) La mise en uvre du pacte

1) Avant la dcision de vendre

La dcision de vendre est faite par le dbiteur du pacte. Si le dbiteur ne se dcide pas il ne se passe rien
mais il est tenu une obligation den e pas faire et il ne peut pas faire nimporte quoi sur son bien, il ne peut pas
compromettre le droit de priorit du bnficiaire. Il pourrait le compromettre.
Le droit de priorit est la facult davoir la priorit su le dbiteur se dcide raliser lobjet de la
prfrence, il ny a presquaucune jurisprudence sur ce sujet. Donc les actes de disposition du bien il ne peut pas
disposer sauf vente et proposition mais tous les autres impossibles. Il ne peut pas dtruire le bien. Il ne peut pas
faire dacte dadministration qui remette en cause le droit du prioritaire.
Exemple : droit de prioritaire sur une terre et le propritaire donne un bail rural sur la terre. Donc le
bailleur a un droit de premption lgal pareil pour le bail dhabitation.
Si le bien nest jamais vendu ou est le prjudice ? Il nexiste pas, il existe uniquement au moment ou la
personne vend.
Dun point de vue juridique, il y a un pacte et un droit rural, le pacte est donc vid de sa substance
puisque le pacte na plus objet. Tant que le dbiteur ne se dcide pas vendre pas de prjudice. Sil dcide de
vendre le prioritaire est dchu de sa priorit.
Le droit de premption prime avec le droit gnral de prfrence (arrt 1
er
avril 1992).

Peut-on cder le droit de prfrence ? Oui car cest un droit de crance mais dans certaines formes et
exigences article 1690 du Code Civil signification au promettant au dbiteur cd. Toutes les crances sont-elles
cessibles ? Oui car elles sont intuitu personae. Si on a un droit de prfrence constitu au profit dune personne
en particulier on ne peut pas cder.

2) Le dbiteur dcide de vendre

A) Excution du pacte

Le pacte nest efficace que sil mentionn la prfrence dans la vente. Le dbiteur doit informer le
prioritaire de son intention de vendre. Sil lui fait les offres il y a les conditions de la vente. Le crancier doit
faire une offre au bnficiaire.

1
re
hypothse : Le prioritaire refuse loffre. Le promettant retrouve sa libert de vendre, il peut vendre
quelqu'un dautre aux mmes conditions. Si les conditions changent peu importe le sens il doit proposer une
offre au bnficiaire tant que le pacte est valable.

!"#$ ## &'( "#



B) Violation du pacte de prfrence

Deux hypothses :
- Violation sans fraude du tiers : la violation sentend comme le fait pour le dbiteur davoir vendu au
tiers acqureur. Le dbiteur du pacte a une obligation contractuelle de ne pas faire, ce manquement
entraine la mise en jeu de sa responsabilit civile contractuelle. Le tiers acqureur est de bonne
foi quand il ignore lexistence du pacte.
- Violation avec fraude du tiers : pour quil y ait fraude il faut prouver que lacqureur connaissait
lexistence du pacte et lintention du prioritaire de se prvaloir du pacte c'est--dire quil a inform le
tiers dacqurir.

Existence de la fraude de manire gnrale la connaissance du pacte. La fraude dans le pacte est difficile
dmontrer.

Consquences de la fraude :
Avant 2006 : Le bnficiaire pouvait en cas de fraude obtenir lannulation du contrat mais en aucun cas
la substitution du prioritaire dans les droits du tiers acqureur dans le contrat de vente. Cette jurisprudence tait
fonde sur larticle 1142 du Code Civil et que cet article dit que les obligations de faire ne peuvent pas faire
lobjet dune excution force. Cet article a t tendu de manire infonde. On ne peut pas forcer une vente le
vendeur. On peut annuler mais pas le forcer vendre au prioritaire. Idiot car il a dj pris lengagement avec le
pacte de prfrence. Il sest limit sa libert de choix de son cocontractant.

Arrt chambre mixte 26 mai 2006 qui constitue un revirement de jurisprudence : la vente force et la
substitution dacqureur aprs annulation du contrat en fraude des droits du prioritaire est admise.

Pour obtenir la substitution prouver la fraude et demander la substitution le juge ne peut pas statuer
ultraptita.
Les parties peuvent renoncer demander la substitution.

31 janvier 2007, 14 fvrier 2007 et 2009 documents 5, 6 et 7.

Document 5 : La preuve de la connaissance par le tiers de la volont de se prvaloir du pacte na pas t
rapporte donc la substitution na pas t possible.

Pacte de prfrence en socit entre les associs. Pactes statutaires ou extrastatutaire, ces clauses
obligent le vendeur proposer la vente en priorit aux signataires du pacte. Contrle des mutations internes du
capital. On rompt lgalit entre les actionnaires. Clause valable quand elles sont dans un acte extrastatutaire.

Cass. Civ. 3
me
, 15 janvier 2003 :
Pacte de prfrence clause dans une promesse synallagmatique. Question de savoir si cest une
condition potestative. La CA rpond qutant donn quil ny a pas de limite dans le temps mais quen plus il ny
a pas de prix donc cest une condition purement potestative. Donc la CA sous-entendu quil faut un prix et une
dure pour que le pacte soit valide. La Cour de cassation casse au moyen de larticle 1174 dfinissant la
condition potestative donc que le prix et le dlai ne sont pas des conditions de validit du pacte de prfrence
donc valide.

Cass. Civ. 3
me
, 29 janvier 2003
Visa de larticle 1134 du Code Civil c'est--dire les conventions lgalement contrat donc la force
obligatoire des contrats. 7 ans plus tard et dans un march fluctuant. La Cour de cassation dit que le contrat est
respect et que 7 ans aprs on ne change pas donc le pacte est respect. Motivation de la Cour de cassation : elle
refuse de prendre en considration du march pour forcer le contrat, elle refuse limprvision. La Cour de
cassation fait une lecture stricte du nominalisme montaire elle refuse de faire produire lvolution du contexte
le contrat.

Si le prioritaire veut se prmunir il faut prciser dans le pacte de prfrence que le dbiteur est tenu de
ritrer son offre au bnficiaire quand il manifeste une nouvelle intention de vendre aux mme conditions aprs
un dlai dtermin par les parties.

!"#$ #$ &'( "#



Cass. Civ. 3
me
, 1
er
avril 1992
Le dbiteur du pacte ne peut pas compromettre par des actes dadministration et de disposition les
droits du prioritaire.

Cass. Mixte, 26 mai 2006
Oui pour lannulation et la substitution si on ramne la fraude du tiers acqureur qui est la connaissance
du pacte et la connaissance du bnficiaire de sen prvaloir au moment ou il contracte. Cet arrt permet la
substitution dans les pactes de prfrence

Cass. Civ. 3
me
, 31 janvier 2007
Important, reprise de la jurisprudence. Bien quon reprenne la substitution il faut ramener les deux
lments constitutifs de la fraude c'est--dire les deux connaissances. En lespce la 2
me
condition de
connaissance nest pas runi donc on ne peut pas conclure la substitution le bnficiaire ne peut obtenir que des
DI.

Cass. Civ. 3
me
, 14 fvrier 2007
Attendu identique 2006 mais la Cour de cassation retient des constations de la CA quil y a mauvaise
foi et que la preuve de la connaissance est rapport donc substitution.

Cass. Civ. 3
me
, 25 mars 2009 :
Arrt intressant car il met le pacte et une PSV. Acte de donation-partage en 1992. Sur cet immeuble il
y a un pacte de prfrence. Mme X fait une PSV sur limmeuble avec Y. Le 29 septembre lacte authentique est
sign ritration de la promesse de vente. Mme Z demande la substitution dans les droits de lacqureur. La CA
fait droit la demande et estime que le tiers acqureur Y connaissait lexistence du pacte et lintention de Z de se
prvaloir du pacte. Donc pour la CA la mauvaise foi existe le 29 septembre au moment de la ritration du
compromis. La Cour de cassation censeure car la mauvaise foi doit sapprcier au moment de la vente au tiers
acqureur. Donc la Cour de cassation estime que la PSV conclue le 30 avril 2003 vaut vente donc que la
mauvaise foi du tiers acqureur doit sapprcier au moment de la PSV valant vente. Donc la ritration nest pas
un lment constitutif de la vente. Il faut voir donc quand est-ce quil y a vente. Cet arrt mle le pacte et la
jurisprudence des avant-contrats et le moment exact de la vente.

Cass. Civ. 23 septembre 2009
Arrt rcent et on utilise le pacte de prfrence subtilement. Une commune vend des lots des prix bas
mais elle ne veut pas que les gens revend et fassent une plus-value cest du logement bas cout. Pour viter la
revente spculative elle utilise le pacte de prfrence et stipule dans le contrat de vente une clause de prfrence
dans laquelle lacqureur proposera la revente des lots en priorit la commune pendant 20 ans et un prix
prdtermin. Dlai mais aussi un prix donc moyen anti-spculatif.
Les acqureurs affirment que la clause est contraire au droit de proprit. Dans la motivation de la Cour de
cassation elle retient quil ny a pas datteinte au droit de proprit puisque la prdtermination du prix joue
pendant 20 ans donc dure limite et que la restriction la libre disposition du bien est faite en raison dun
intrt lgitime.
Double limitation : celle du cocontractant et du prix. Il manque pour la vente le consentement des deux parties et
des acqureurs.
On est proche dune PUV car objet et prix mais pas du tout car pas de consentement du vendeur.

Clause dinalinabilit sont justifi si limit et justifi.

Diffrence entre ce pacte et la clause dinalinabilit. Avec la clause on ne peut pas vendre alors quavec le pacte
on peut vendre sans fixer le cocontractant et le prix.
Au nom de la libert contractuelle les parties restreignent leur droit de proprit. Cest parce quelles sont libres
quelles signent ce contrat. Il ne faudrait pas faire de condition abusive ce qui serait illgal.

Diffrence pacte et le pacte rmr :
- Pacte rmr : pacte par lequel le vendeur vend mais se rserve la facult discrtionnaire de racheter ce
bien pendant un dlai en gnral 5 ans.
- Dans le pacte de prfrence celui qui achte limmeuble est tenu de proposer la vente au cas o il
revend la commune.

!"#$ #" &'( "#



Cas pratique :
!"#$ #% &'( "#



Rsolution Cas Pratique :
7 novembre 1998 : acte de partage dimmeuble ruraux entre les trois frres avec une clause de prfrence de
vendre ou de bail et une clause prvoyant une servitude de passage.
23 septembre 1999 : dcs avec seule hritire
2008 : intention de vente de Louis et notification au frre Albert.
2 mars 2008 : vente aprs refus dAlbert de se prvaloir.

Dfinir la clause de prfrence dans le cas
Stipule la charge et au profit des trois frres ils sont prioritaires et bnficiaire de la prfrence. Cette
prfrence nest pas enferm dans un dlai ni dun prix.

Prtention de Marielle : la vente est conclue en fraude car elle sestime bnficiaire du droit de prfrence en
qualit dhritire de son pre Clment qui lui mme tait bnficiaire de la priorit. Donc estimant quelle en est
bnficiaire elle aurait du tre notifi par Louis.
Raisonnement de Marielle bien fond ? Est-elle bnficiaire du droit de prfrence contenu dans le contrat sign
par son pre dfunt. Oui on a-t-elle recueilli ce droit de prfrence.
Le droit de prfrence est un droit patrimonial, personnel de crance qui est transmissible. Les hritiers
recueillent le patrimoine du dcujus aussi bien les crances que les dettes.
Peut-elle pour autant prtendre cette prfrence. Un droit de crance est par principe cessible. Lexception cest
quand ce droit de prfrence a un caractre intuitu personae. En lespce la clause de prfrence a-t-elle ce
caractre dintuitu personae.
A aucun moment a napparait clairement et explicitement que cette clause a un caractre intuitu personae.
On regarde donc le contrat et les circonstances permettant de dire si cette clause a un caractre intuitu personae
ou non.
Apprciation souveraine du juge qui dcidera sil y a le caractre intuitu personae. Les clauses sont un moyen
dinterprtation.
La premire clause prcise les copartageants et la seconde prvoit tout le monde. La premire ferait donc un
droit uniquement au copartageant cette convention serait donc intuitu personae et que Marielle ne peut pas
prtendre au bnfice de cette clause.
Sans la seconde clause on peut penser quelle reoit ce droit par succession.

Chapitre 2 : Les promesses

La doctrine plaait dans les avant contrat le pacte de prfrence et les promesses (promesse unilatrale
de vente ou PSV). Les promesses peuvent tre des avant contrat dun autre contrat que le contrat de vente (bail)
mais cest loccasion des promesses de vente affrente des immeubles que la jurisprudence est la plus
fournie.

Section 1) La promesse unilatrale

A) Dfinition du contrat de promesse unilatrale

La promesse cest le contrat par lequel un promettant sengage conclure un contrat de vente des
conditions dfinies (chose et prix) lgard du bnficiaire de la promesse. Le bnficiaire quant lui reste libre
ou non de sengager dans le contrat de vente il a donc un droit doption.
La promesse est un contrat accord de volont qui fait naitre une ou plusieurs obligations. La promesse
unilatrale de vente ou dachat fait naitre au moins une obligation la charge du promettant qui est de maintenir
loffre de vendre de ne pas vendre autrui. Deux obligations de faire et de ne pas faire. Le consentement du
promettant est double, il est lexpression dune volont dun contrat de promesse et de vente. On superpose au
sein dun mme engagement des obligations de faire un consentement au contrat de vente futur.
Sil est synallagmatique le bnficiaire sera engag par des obligations. En gnral en matire de vente
sengage verser une indemnit dimmobilisation. On a un avant contrat synallagmatique titre onreux.
Cette indemnit est la contrepartie financire limmobilisation du bien par le promettant. Si le
bnficiaire ne lve pas loption quid de lindemnit dimmobilisation elle est acquise et garde par promettant.
Sil y a vente lindemnit simpute sur le prix de vente. La promesse reste unilatrale alors que le contrat peut
tre synallagmatique. Pourquoi la promesse reste unilatrale ou synallagmatique ? Dans une promesse unilatrale
il y a un seul consentement au contrat futur dans une promesse synallagmatique il y a les deux consentements au
contrat futur. Le caractre unilatrale dune promesse fait quuniquement le promettant est engag au regard du
contrat futur.
!"#$ #& &'( "#




Lacceptation de la promesse signifie que le bnficiaire a consenti au contrat de promesse, loffre de
promesse a rencontre lacceptation.

La promesse unilatrale est de vente ou dachat. Le bnficiaire lve loption est ainsi il consent
acheter le bien.
La promesse unilatrale dachat le promettant sengage acheter et le bnficiaire sengage vendre au
promettant.
Donc promesse unilatrale de vente ou dachat mais une seule personne est engag dans les termes du
contrat. Soit en acqureur soit en vendeur les termes doivent tre dtermins. Le consentement est donn sur la
chose et sur le prix (sur le bail a serait les lments essentiels du contrat de bail).

Normalement si la promesse est un contrat ou deux volonts se rencontre pour faire une obligation. La
promesse est distincte de loffre car dans celle-ci il y a une seule volont donc engagement unilatrale. Donc
diffrence offre promesse : on est engag dans un contrat donc on a accept cet avant-contrat.
A partir du moment o on a un contrat et deux volonts, dans la promesse le promettant ne peut pas se
rtracter, les termes du contrat prennent lieu de loi.
La promesse unilatrale est diffrente de la synallagmatique car dans celle la les deux parties se sont
engages au regard du contrat futur. Dans la promesse synallagmatique il ny a pas de droit doption. Le
bnficiaire a dj donn son consentement.

La vente lagrage et la dgustation. On achte la vente que quand on a pu lexprimenter. La
vente lessai et sous conditions suspensive que le test ait t concluant. Le vin, lhuile et des fromages. Lusage
est la dgustation avant achat. Il ny a point vente tant que le vendeur ne les a pas gouts ou agrs.
Ce sont des promesses unilatrales de vente et le bnficiaire a un droit doption qui est fonction de ce
quil pense du produit. Cest une option discrtionnaire.

La vente a lessai cest la vente sous condition suspensive dun effet concluant cest compltement
discrtionnaire.

La vente la dgustation est une promesse unilatrale de vente et lve loption si le produit est son
gout.

B) La formation de la promesse unilatrale

Pour former une promesse unilatrale il y a des lments essentiels et facultatifs

1) Elments essentiels

- Capacit du promettant
- La chose le prix et le consentement du promettant sur la chose et le prix
- Pouvoir sur la chose : a-t-il un pouvoir de consentir sur la chose au jour de la promesse. Il ne doit pas
acqurir la chose entre la promesse et le moment ou la chose est leve.

Contrat sur une chose future mais ou elle envisage le risque de non survenance. A lvidence les parties
sengage sur un objet qui peut exister ou pas ou moiti le contrat est alatoire et on explique que la cause des
parties cest lala.

On retrouve les lments essentiels sur la chose et le prix. Dans le pacte de prfrence il fallait la chose
mais presque jamais le prix.
La capacit des contractants, la promettant doit avoir la capacit de vendre au jour de la promesse. Donc
si on est dans le cas dun incapable ou mineur devenu majeur aprs la promesse il faut que les choses soient
rgulirement faite. Car acte de disposition donc accord du juge des tutelles.
Le bnficiaire doit avoir la capacit de contracter mais il na pas avoir une capacit acheter.
Lacquisition est un acte de disposition donc elle sera regarde au jour de la leve doption elle sera donc dans
les liens il faudra avoir la capacit dexercice. Mineur non reprsent ne pas signer une promesse de vente.

!"#$ #' &'( "#



Pouvoir sur la chose : promesse unilatrale de vente le promettant doit avoir le pouvoir de disposer de la
chose au moment de la promesse. Dans une promesse unilatrale dachat le bnficiaire doit avoir le pouvoir sur
la chose au moment de la leve doption.

Condition de forme article 1589-2 du Code Civil. La validit de la promesse unilatrale de vente de
vente dimmeuble est soumise la formalit de lenregistrement de 10 jours compt de son acceptation donc de
la conclusion de la promesse. Condition Ad validitatem sinon nullit absolue. Cette formalit ne concerne que
les promesses unilatrales de vente avec comme intrt de la disposition dviter quune partie du prix soit
dissimule dans la promesse et nchappe limpt.
Le contrat de promesse unilatrale de vente dimmeuble devient un contrat solennel. Problme
dopposabilit au tiers donc en cas de double promesse on sera prioritaire.

Publicit foncire : acte constant le transfre de droit rels immobiliers

On parle de promesse unilatrale de vente affrente aux immeubles, des cessions de promesses, mais en
aucun cas cest applicable aux promesses synallagmatiques, au contrat prliminaire de vente construire aux
promesses unilatrales dachat. En revanche la jurisprudence lapplique aux promesses unilatrales de vente avec
facult de substitution et la promesse unilatrale de vente conditionnelle.

2) Elments facultatifs

Indemnit dimmobilisation prvue par les parties. Contrat synallagmatique et titre onreux. Soit
lindemnit est verse et auquel cas conserve soit elle est verse si le bnficiaire ne lve pas loption. La Cour
de cassation dit que lindemnit est le prix de loption.
Il faut distinguer cette indemnit des autres clauses. Pourquoi ce nest pas une clause pnale car il ny a
pas de ne pas excuter une obligation mais simplement dexercer une facult qui a un prix.
Le bnficiaire na rien inexcut cest un problme de contrepartie une facult qui exerce.

La clause de ddit cest la contrepartie financire la facult de se rtracter dun engagement. Le
bnficiaire nest pas dans la position de se rtract car il nest pas engag.

Lindemnit dimmobilisation correspond un pourcentage du prix de vente. La jurisprudence a admis
que quand elle est trs lourde eu gard au pourcentage du prix et du dlai dimmobilisation, la jurisprudence
estime que quand elle est lourde a permet de disqualifier la promesse et de faire de la promesse unilatrale une
promesse synallagmatique. Raisonnement de la Cour de cassation : en versant une indemnit lourde le
bnficiaire de la promesse est conomiquement tenu engage, il rvle sa volont de sengager dans le contrat
futur. La promesse est donc synallagmatique.
Les parties peuvent prvoir la dure du dlai doption, il nest pas un lment essentiel. Ils peuvent
prvoir un terme extinctif du dlai doption (dlai de deux mois compter de la conclusion de la promesse) la
promesse est caduque et le promettant nest plus engag, il retrouve sa libert pour sengager. Si aucun terme
extinctif doption nest prvu on va lapprcier et rechercher lintention des parties un dlai peut tre exprim
implicitement. Le promettant mettra en demeure le dbiteur dopter dans un dlai raisonnable.
Si pas de mise en demeure, pas de dlai implicite explicite on doit attendre la prsomption du droit
doption du bnficiaire, le droit steint par prescription qui est de 5 ans.
Mode dextinction les plus souvent : paiement, confusion, remise de dette, compensation.

Stipulation dun terme suspensif doption. Avant larrive du terme le bnficiaire ne peut pas exercer
son option.

Promesse unilatrale de vente assortie dune condition suspensive : avant larrive de ce terme le
bnficiaire ne peut pas exercer son option (prt, dcs du promettant, autorisation administrative)
Promesse unilatrale de vente sous condition donc si la condition dfaille : la promesse est caduque
promettant plus engag bnficiaire rcupre lindemnit.
Si la condition se ralise la promesse devient efficace le bnficiaire peut lever ou non loption le
promettant est engag doublement, lindemnit est dpos. Sil lve loption indemnit simpute sur le prix sil
ne lve pas lindemnit est verse.

!"#$ #( &'( "#



C) Lexcution de la promesse

1) Avant la leve doption

Avant le bnficiaire nas pas lev loption il est titulaire dun droit doption. Cest un droit subjectif
patrimonial personnel, cest un droit de crance.
Ce droit doption peut-il bnficier un bnficiaire substitu, oui la promesse peut prvoir une clause
stipulant une facult de substitution en labsence dinstitue personae.
La jurisprudence estime que ce nest pas une cession de crance car le bnficiaire recueille la facult
doption mais galement lindemnit dimmobilisation.
Ce nest pas une cession de contrat car le premier bnficiaire conserve la possibilit de leve loption
en cas de dsistement du bnficiaire substitu cest pourquoi certaine doctrine dise que cest un droit potestatif
qui ne correspond pas une cession de crance.
Limite la facult de substitution : la loi Sapin document 6. La vente ne se formera jamais partir de ce
contrat de promesse unilatrale de vente. La promesse devient caduque.

2) Aprs la leve doption

Signification : manifestation du consentement du bnficiaire la vente capacit dacqurir. Quand
loption est leve le bnficiaire consent la vente est form. Date de conclusion du contrat de vente date de leve
doption. Tout ce qui doit tre apprci au moment de la vente est fait la leve doption.
La vente est conclue mais elle ne va pas produire tout ces effets. Les parties peuvent prvoir que le transfert de
proprit sera diffr jusquau complet paiement du prix et rdaction de lacte authentique.

D) Linexcution de la promesse

1) Le promettant rvoque son engagement

La promesse est inexcute quand le promettant ne respecte pas son obligation. Il nexcute pas son
obligation de maintenir loffre de vente au bnficiaire. Il rvoque son engagement ou il vend une tierce
personne.
Quand il rvoque il ne respecte pas son obligation de faire ou quand il vend a quelqu'un dautre il ne
respecte pas son obligation de ne pas faire c'est--dire de ne pas vendre quelqu'un dautre.
La rtractation de la promesse. C'est--dire que le promettant se rtracte la promesse rvoque son
engagement avant la leve doption et pendant que la promesse est efficace sinon elle est caduque donc on ne
peut pas la rvoquer.
Une volont va rvoquer laccord de deux parties.

La jurisprudence ne lentend pas comme a elle estime que le promettant est tenu dune obligation de
faire et peut rvoquer tant que loption nest pas leve. Comme il y a une obligation de faire excution force
nest pas possible et que linexcution se rsout par des dommages et intrts. Ce prjudice ouvre un droit a
rparation dans le patrimoine du bnficiaire. Le juge allouera des DI pour rparer le prjudice caus au
bnficiaire. On met en uvre les lments de la responsabilit contractuelle puisquon a une promesse.
Cette jurisprudence est maintenue par la Cour de cassation elle fait du consentement un consentement
rtractible sans ddit. La Cour de cassation donne la possibilit de se dgager. Quand un consentement est dans
un contrat le consentement est fondu dans le contrat donc la Cour de cassation permet de reprendre le
consentement. Violation de la loi contractuelle quune inexcution contractuelle.
On ne voit pas quoi servent les promesses unilatrales de vente et la diffrence avec une offre de
vente.

2) Le promettant conclue la vente avec un tiers

Le bnficiaire na pas de droit sur la chose. Son droit est opposable au tiers mais pas de manire relle.
Le droit du bnficiaire est opposable au tiers de mauvaise foi. Pas de publicit obligatoire pour ces contrats.
Quand on un acte publi il y a prsomption irrfragable de connaissance aux tiers.

!"#$ #) &'( "#



a) Le tiers de bonne foi

Il ignore la promesse, il acquiert lgitimement. Il ne peut pas tre complice dun contrat qui nexistait
pas. Il sera propritaire et le bnficiaire aura un recours contre le promettant sur responsabilit contractuelle
pour manquement lobligation de ne pas faire.
Il percevra des DI pour manquement lobligation de ne pas faire

b) Le tiers de mauvaise foi

Le droit du bnficiaire lui est opposable. Il connaissait la promesse de vente. Dans ce cas le tiers est
complice du promettant dans la violation du contrat de promesse dont il connaissait lexistence. Donc il commet
une faute. La responsabilit du promettant est engag la responsabilit dlictuelle est engage pour complicit de
violation de la promesse. Mais on ne peut pas rparer deux fois le mme prjudice donc la responsabilit
contractuelle du promettant vise rparer le prjudice une premire fois mais sil met en jeu la responsabilit
dlictuelle du tiers il demande la rparation dun prjudice qui nest pas rpar par le promettant. Donc on ne
permet pas lenrichissement.
Le bnficiaire peut obtenir une rparation en nature et le bnficiaire va agir pour se faire dclarer
inopposable la vente conclue avec le tiers de faon permettre quil lve loption et quil devienne acqureur. Ce
jugement en dclaration dinopposabilit fait que la vente nexiste pas donc il peut lever loption.

Documents Fiche 5

Document 2 :
Promesse unilatrale de vente entre X et Y portant sur la NP dun immeuble. Dlai doption de 4 mois
aprs le dcs de lusufruitire. Dlai suspensif. Lusufruit il bnficie la maman du promettant. Le promettant
dcs le 25 mai 2004, la veuve du promettant assigne le bnficiaire en nullit de la promesse. Le 2 janvier 2006
lusufruitire dcde et le bnficiaire lve loption le 7 mai 2006. Il y a une demande reconventionnelle du
bnficiaire en excution force de la vente en PP de limmeuble.
La CA sur la demande dexcution force dboute le bnficiaire de la vente de la PP car la promesse
portait sur la NP. La Cour de cassation casse larrt car estime que la promesse unilatrale de vente portant sur la
NP a pour objet la PP en cas dextinction de lusufruit.
On a une promesse unilatrale de vente portant sur la NP. Usufruit droit rel et viager steignant au
dcs de lusufruitier. La PP se recompose sur la tte du NP. Lusufruitier occupe limmeuble administre et gre
limmeuble et le nue propritaire a vocation rcuprer la PP. Promesse unilatrale de vente sur la NP
lusufruitire dcde donc ca devient de la PP.

Document 3 : 15 dcembre 1993 :
Arrt qui pose la jurisprudence bizarre sur les promesses. Promesse mais rtractation avant la leve de
loption. Pas de formation du contrat. Assimilation de la promesse une offre par la Cour de cassation. La
promesse unilatrale de vente est un contrat crant une obligation. Donc quand la personne signe une promesse
unilatrale de vente le promettant est engag dans les liens de la promesse dans une obligation de faire et pas
faire mais aussi un contrat dont la formation dfinitive ne dpend plus de lui. La Cour de cassation permet de
revenir sur un contrat de manire unilatrale donc contraire 1134. Donc quelle est la diffrence entre offre et
promesse unilatrale de vente ? Est-ce que loffre peut crer une volont sans recevoir la volont dune autre
personne. On permet la rtractation non abusive mais le retrait abusif peut entrainer la responsabilit dlictuelle.
Deux volonts pour le contrat deux volonts pour le dfaire. Problme cest que la Cour de cassation ananti la
force obligatoire du contrat de promesse et elle dit que lobligation du promettant a une obligation de faire sans
excution force. Confusion entre lobligation de maintien de lengagement et le contrat de vente.

Document 4 : 25 mars 2009 :
La Cour de cassation accde la demande de la SAFER sur le fondement. Les vendeurs qui souhaitent
se rtracter doivent mettre en demeure le bnficiaire. Mise en demeure quand pas de dlai doption prvue au
contrat. La CA prcise que les promettant devaient mettre en demeure les bnficiaires de pouvoir lever loption.
La Cour de cassation censure et reproche aux juges du fonds de ne pas avoir recherch si la rtraction des
promettant avait t notifie la SAFER. On est sur un cas diffrent rtractation avant leve mais elle fait droit
la demande mais na pas change sa jurisprudence.

!"#$ $* &'( "#



Document 5 :
Socit consent une promesse unilatrale de vente. Cette promesse est assortie dun dlai avec une
prorogation automatique et assortie de deux conditions suspensives. Cette promesse est conventionnellement
proroge et le promettant refuse de signer lacte authentique de vente. La Cour de cassation dans son motif
(important) prcise que les parties peuvent contractuellement prvoir que le dfaut dexcution de lengagement
du promettant peut conduire lexcution force la constatation judiciaire de la vente. Mais la Cour de
cassation prcise que les termes prvoyant lexcution force doivent tre claires et que lorsque les parties
stipulent une promesse ferme et dfinitive a ne permet pas den dduire quelles ont souhait lexcution force
de la promesse unilatrale.
Dans cet arrt ce qui est important cest que la Cour de cassation vient admettre la clause prvoyant au
sein du contrat de promesse lexcution force de la promesse. Les contractants par une clause du contrat
viennent dire que le contrat a force obligatoire. Cest une clause du contrat qui amnage les consquences de la
violation dun contrat et qui prcise les consquences de la force obligatoire du contrat mais on a dj 1134.
Donc la libert contractuelle supple une faille de la jurisprudence puisque les contractants sont obligs de
prvoir lexcution force. Normalement la jurisprudence devrait appliquer lexcution force. Ce contrat tient
compte de la faiblesse de la jurisprudence concernant les promesses et vient dire le droit qui devrait tre
appliqu. Ce qui se passe cest que ce que 1134 devrait pose c'est--dire la force obligatoire du contrat on ne la
plus donc on a des promesses unilatrale de vente variable dans leurs effets. Certaines ne pourront pas aboutir et
dautres qui pourront car on aura une clause bien rdige et celle disqualifie en promesse synallagmatique de
vente qui vaudront vente donc bien examiner les clauses.
Arrt de principe car possibilit de donner une efficacit ces clauses.

Section 2) La promesse synallagmatique (compromis de vente)

Cest aussi un contrat prparatoire la vente. Pourquoi est-ce distinct de la promesse unilatrale de
vente ? Dans la PS les deux parties sengagent pour le contrat de vente. Le promettant sengage vendre et le
bnficiaire sengage acheter aux mmes conditions.
Dans la PS normalement ont a dj les deux consentements la vente qui schangent. Les deux parties
sont engages au regard du futur contrat.
Le contrat cr des droits et obligations et se transmet aux hritiers ou des tiers substitus. Proximit
de cette PS avec le contrat de vente dfinitif et dailleurs 1589 du Code Civil le rappelle la promesse de vente
vaut vente en cas daccord rciproque des deux parties sur la chose et sur le prix : dfinition du contrat de vente.
Au regard de larticle pas trop de diffrence entre PS et vente. On a les lments essentiels la vente qui doivent
tre prsent au moment de la conclusion de la PS et sil y a une somme verse elle est considre comme un
acompte qui est une partie du prix.
Quel est lintrt de la PS ? Amnagement des effets du contrat. Ils peuvent amnager leffet translatif
ou leffet personnel (dlivrance prix). La promesse de vente peut ne pas valoir vente et car cet article est
suppltif donc on peut en faire ce quon veut on peut mme dire quune promesse de vente ne vaut pas vente.
Donc les praticiens sy prcipitent car on peut faire une promesse de vente qui ne vaut pas vente donc libert par
rapport au contrat de vente.
La PS va pouvoir amnager le contrat de vente dans ces effets dans ces conditions dans sa remise en
cause. On va suspendre le transfert de proprit par exemple et donc on ne peut pas utiliser le contrat de vente
car cest une coquille vide donc on ne peut pas appeler un contrat de vente quand on le vide sa substance. On a
une promesse de vente qui peut ne pas valoir vente donc autant lutiliser pour amnager les effets.
Article suppltif permettant une grande libert donc possibilit davoir une promesse qui vaut vente
terme sous conditions et parfois qui ne vaut pas vente.

1) La PS de vente ne vaut pas vente

Article 1589 du Code Civil est cart par les parties possible car suppltif donc soit on a un article dit
que la promesse ne vaut pas vente. Donc avant contrat nest pas une vente soit il faut dduire de ce que les
parties attachent la ritration de lacte, des consentements devant Notaire.
Il faut que lintention des parties de faire de la ritration du compromis par acte notari un lment de
leur consentement soit clair do limportance de lanalyse des clauses donc si on arrive dterminer que la
ritration des parties est une condition de validit du contrat ca veut dire que la vente ne se forme plus
uniquement avec les deux consentements rciproques sur la chose et sur le prix il faut la ritration des
consentement devant Notaire. Donc la vente est solennelle car lchange des consentements ne suffit pas il faut
la ralisation dune condition de forme pour la validit du contrat.
!"#$ $! &'( "#



Quand la PS ne vaut pas vente et que la ritration est un lment de forme essentiel la formation du
contrat ce contrat devient solennel et que la volont des parties a solennis la vente donc ce nest pas une vente
conditionnelle ou sous condition. Llment de forme peut tre lautorisation dune autorisation que ca devienne
des conditions de validit auquel cas ou a une PS de vente qui ne vaut pas vente.
Si une partie ne ritre pas la vente le contrat de vente nest pas forme. Si des sanctions sont prvues
alors les appliquer. Engagement est une condition du contrat obligation de ritrer pour conclure dfinitivement
le contrat de vente. Cette obligation na pas t respecte. Donc il ny a pas de contrat de vente il est caduque
mais un avant contrat fait naitre une obligation qui peut justifier un engagement de la responsabilit de celui qui
na pas excut son obligation qui refuse de lexcuter. On est dans la rupture dun processus de ngociation.
Donc ca peut crer un prjudice de nature engager la responsabilit contractuelle sur la promesse. En aucun cas
le juge fera droit une excution force de la vente car sil ny a pas vente pas dexcution dun contrat qui
nexiste pas donc on ne peut pas forcer son excution. La seule chose qui lie les parties cest le contrat de PS qui
ne vaut pas vente. Si rien nest prvu la personne pourra demander rparation du prjudice car la PS cr une
obligation de ritrer.
Prvoir une clause pnale : en cas de refus de ritrer les consentements devant Notaire au fin de
formation de lacte de vente, la partie devra sacquitter dune pnalit dune somme forfaitaire de X!.

Si on passe un contrat de promesse ayant pour objet un contrat solennel comme une donation (rdaction
par acte authentique). La PS de contrat solennel doit respecter la solennit. C'est--dire que si on rdige une
promesse de donation si on le fait sous seing prive elle est nulle.

2) La PS vaut vente ampute de ces effets

Les parties vont se servir de lavant contrat pour modifier les effets et/ou lexcution du contrat de
vente. Donc on a bien une vente mais particulire car ampute de certains effets. Effet rel : transfert de
proprit subordonn la ritration devant Notaire.
Principe de larticle 1583 du Code Civil : consensus le transfert de proprit se fait automatiquement du
fait de lchange des consentements. Article suppltif donc possible dy droger.
Les parties se servent de la PS pour dire quon a une vente mais transfert diffr la ritration. On peut
avoir aussi une PS de vente valant vente mais dans laquelle le paiement du prix est diffr au moment de la
ritration devant Notaire ritration vaut comme un terme suspensif soit de leffet translatif ou de leffet
personnel la du paiement du prix. Seule lexigibilit de certains effets sont retards la ritration.
Le terme peut affecter le transfert de proprit le paiement du prix, lobligation de dlivrance.

En cas de refus de ritration : On a dj un contrat de vente. On a une vente forme donc plus un projet
de vente non obligatoire. Le refus de signer la vente est-il licite ? Oui sil est prvu contractuellement. Cest la
clause de ddit.

Si pas de clause de ddit dans le contrat la vente existe et produit ces effets et donc la on peut prvoir
une mesure dexcution force et le refus de signer des parties peut tre surmont par un jugement tenant lieu
dacte authentique mais aussi on a un contrat valablement form donc on peut demander avec 1184 du Code
Civil la rsolution judiciaire et ventuellement demande DI. Ces derniers sont la consquence de la
responsabilit venant rparer ce que la rsolution ne rpare pas. Il faut prouver un prjudice qui nest pas rpar
par la rsolution.

3) La possibilit de remettre en cause la vente

Cette remise en cause de la vente de la PS de vente peut tre le fait dune condition suspensive.
Condition de financement, obtention de la dlivrance du permis de construire donc on a une PS qui vaut vente
entre parenthse puisque lefficacit est conditionne la ralisation qui au jour de la ralisation de la promesse
est incertain.
PS qui vaut vente sous conditions au moment de la ralisation de la condition la promesse est ralise et
donc la vente aussi au jour de la promesse. Sauf volont des parties : la vente serait rpute conclue au moment
de la ralisation de la condition.
Jeu de la condition est rtroactif mais pourquoi prvoir la rtroactivit : pour des raisons fiscales
capacit. Mais ce nest pas une rgle imprative.
La condition ne se ralise pas le contrat de PS est caduque. Cette remise en cause de la vente peut tre le
fait dune facult de repentir de rtractation donc une facult de ddit. Donc on peut imaginer une PS de vente
incluant une facult de repentir pendant un certain dlai. Donc la partie bnficiant de ce repentir pourra dposer
!"#$ $# &'( "#



un ddit auprs du vendeur ou du Notaire. Donc si la partie exerce cette facult qui est encadre dans un dlai
qui en gnral a titre onreux la personne qui se ddit perd la somme.
Il faut regarder lintention des parties en cas de paiement dune somme. Pour la qualifier de ddit il faut
que la personne soit dj engage. Si la somme est un acompte la facult de repentir nest pas prvu et cest dj
une partie du prix pay. On pourrait imaginer quune somme est due en cas de non ralisation de la condition
suspensive au bnfice de lacheteur en cas de non ralisation de la condition suspensive ca serait une clause qui
viserait indemniser limmobilisation du bien par le temps de lventuelle ralisation de la condition.

Diffrence entre promesse unilatrale de vente et PS de vente est une distinction qui est enrichit par la
pratique et la distinction devrait tre entre promesse valant vente et promesse ne valant pas vente.
- Promesse ne valant pas vente : PS de vente ne valant pas vente (solennel), PUV avant la leve doption
- Promesse valant vente : PS de vente valant vente, PUV requalifie quand indemnit importante, PUV
aprs la leve doption.

4) Linexcution de la PS de vente

La PS de vente peut tre inexcute quand le promettant vend un tiers. Si PS vaut vente et que le
promettant a vendu limmeuble un tiers acqureur. On a un acqureur avec une PS qui vaut vente et un 2
me
en
vertu dun contrat de vente. Ces deux personnes se disent titulaire du mme droit rel immobilier. Donc si
lacqureur a publie son acquisition et que le 1
er
acqureur ne la pas fait celui qui a publie sera prfr.
Si aucun na publi on raisonne en droit commun des contrats : le droit le plus ancien donc dtenu par le
1
er
acqureur par le bnficiaire de la PS de vente valant vente.

Document 8 :
Epoux promettent de vendre avec dans la promesse une facult de substitution c'est--dire que le
bnfice du contrat de promesse peut tre cd par lacqureur quelqu'un. Cette facult a jou au profit de la
socit Forcicia. Donc action des promettants contre la socit bnficiaire et contre les bnficiaires substitus
pour obtenir la nullit de la vente.
La CA fait droit la demande au motif de dfaut de consentement de lacqureur. Elle estime quil ny a pas le
consentement des tiers substitus la vente donc sans ce consentement on nest pas en PS de vente mais en
PUV.
Dcision de la Cour de cassation : elle casse larrt dappel et indique que la facult de substitution ne remet pas
en cause le caractre synallagmatique de la promesse. Donc la CA analyse mal la facult de substitution qui est
une cession de contrat. Elle permet un contractant de prendre la place dun autre dans la promesse forme.
Cette jurisprudence fait que si le tiers substitu prend la place du bnficiaire sur un contrat existant le
consentement nest pas remis en cause.

Document 9 :
Faits : PS entre X et Y. Ce dernier demande la ralisation force. CA dit que a ne peut se rsoudre
quen DI. La CA dit que la PS de vente ne vaut pas vente donc la ritration est un lment essentiel la vente.
Lacqureur na quune obligation de faire donc les parties dans leur contrat font de la ritration un lment de
formation du contrat de vente.
La Cour de cassation reproche de ne pas avoir regarde si les parties font de la ritration un lment
essentiel de la vente. La ritration ici cest un terme suspensif du transfert de proprit. La vente est
dfinitivement forme au moment de la ritration.
Pourquoi la Cour de cassation choisit de statuer ainsi et donc de maintenir une apprciation en faveur
dun terme suspensif

Document 10 :
PS de vente entre Z et E qui prvoit le transfert de proprit avec dlai. Mais cette promesse a une
condition suspensive de la renonciation du preneur son droit de premption. La vente est ralise le 19 juin
2002 donc aprs le dlai prvu initialement qui tait le 25 octobre 2001. La CA estime que la PS est caduque car
le dlai de ritration de la vente est pass. Donc il faudrait re-purger le droit de premption.
La Cour de cassation casse larrt en disant quil ne peut pas y avoir caducit dune promesse sans
sanction. Donc PS de vente vaut vente et partir du moment o a valait vente la ritration nest pas une
condition de formation et de validit et si ca ltait il fallait que les parties indique que le dfaut d ritration
entrain la caducit du contrat.

!"#$ $$ &'( "#



Document 11 :
PS de vente sous condition. Problme de considrer quand la condition est dfaillie. Purge des droits de
premption. La CA dduit que la condition suspensive de non premption navait pas t ralise. La Cour de
cassation dit que le dsistement des preneurs cest le dsistement portant sur la fixation du prix et on ne peut en
tirer le renoncement des preneurs au droit dexercer la premption. Donc la Cour de cassation dit que la
condition nest pas ralise. Si elle nest pas ralise la PS de vente na aucune efficacit.
Dsistement au droit daction on ne peut plus porter ce litige sur la cause devant le tribunal.
Dsistement dinstance : cest sur linstance en cours on ne renonce pas au droit de litige.

Document 12 :
CA rejette et dit quon a deux PU dachat et de vente devenus caduque car aucune option na t leve
donc analyse en terme de PU. La Cour de cassation requalifie en PS de vente valant vente car elles portent sur le
mme objet et quelles sont stipuls dans les mme termes.
!"#$ $" &'( "#



Cas pratique fiche 5.

!"#$ $% &'( "#



Cas I :
Faits : 10 juin 2009 acte entre Gilbert et Rozan : sengage vendre et lautre sengage payer. Donc PS
de vente.
Dans cet acte on a la prvision de lobligation pour chacune des parties de ritrer son consentement
devant Notaire dans un dlai de rgularisation dun compter de la conclusion de lacte.
Dans lacte on donne la valeur et les effets de la ritration qui entraine leffet rel savoir le transfert
de proprit la ritration de la
Donc Rozan se comporte comme propritaire donc pour lui il y a transfert. Pour Gilbert il ny a pas eu
transfert de proprit et il considre tre toujours propritaire.
Cette PS de vente vaut-elle vente ? Y a-t-il eu transfert de proprit ?

- Si la promesse vaut vente : transfert de proprit
- Si elle ne vaut pas vente elle na pas deffet

Comment savoir si elle vaut vente donc se pencher sur la valeur donne par les parties la ritration de
lacte devant Notaire. A priori au vu de lacte cette ritration entraine transfert de proprit.
Aucun lment du cas aucune circonstance ne permet daffirmer que les parties ont entendus faire de la
ritration un lment constitutif de la formation du contrat de vente.
Dans lacte les parties ne prvoient pas que la non ritration sera sanctionn par la caducit ou la
nullit du contrat de PS. Si tel tait le cas, la ritration devant Notaire serait considre comme une condition de
validit de la vente.
La vente en consquence est form le terme suspendant leffet rel est pass donc la vente doit
sexcuter donc M. Gilbert ne peut pas expulser M. Rozan.

Cas II :
Les faits : Le 19 octobre 2008 promesse unilatrale de vente entre les poux vendre un terrain.
Indemnit dimmobilisation de 25% du prix + remboursement des travaux. 1
er
novembre leve de loption. 19
novembre les poux demandent lannulation de la promesse.
Qualification de lacte en cause : Promesse unilatrale ou non car ce sont les seules sujettes
lenregistrement. Les poux sont-il fond demande lannulation de la promesse pour non respect des formalits
denregistrement au regard de larticle 1589-2 du Code Civil.
Le droit : ne sont ligibles la formalit de 1589-2 uniquement les promesses unilatrales de vente
dimmeuble et autre. Ici immeuble.

En lespce il convient de qualifier lacte en cause. On a une promesse de vente sur un immeuble deux
obligations la charge du bnficiaire : verser lindemnit et payer les travaux. Contrat de promesse est
synallagmatique car engagement rciproque. La promesse est unilatrale de vente est le contrat par lequel le
promettant sengage lgard du bnficiaire vendre un bien moyennant un prix. En lespce, ils sengagent
bien vendre leur terrain. Il ny a quun engagement par rapport au contrat de vente puisqu priori la socit
immobilire nest pas engage acqurir le terrain.
Cependant le prix de limmobilisation est extrmement leve 25% du prix pour un dlia de deux mois.
La jurisprudence a dj analyse ces indemnits dimmobilisation exorbitante comme contraignant le
bnficiaire acqurir peine de perdre cette somme exorbitante. De ce fait la jurisprudence a dj disqualifi la
promesse en promesse synallagmatique de vente.
En lespce ce raisonnement pourrait tre reproduit on pourrait dduire lintention dacqurir de la
socit du montant de cette indemnit.

En consquence et si les juges retenait la disqualification en promesse synallagmatique de vente il ne
pourrait pas tre reproch le non respect de la formalit fiscale puisquelle ne sapplique pas aux promesses
synallagmatiques de vente.
En consquence la promesse unilatrale disqualifie en promesse synallagmatique serait pleinement
valable et laction des poux ne prosprerait pas.

Indemnit leve donc possibilit de requalifier en promesse synallagmatique
!"#$ $& &'( "#



TROISIEME PARTIE : FINANCEMENT DE LA VENTE IMMOBILIERE : LE CREDIT
IMMOBILIER (cf. Poly)

Condition de procdure : soumettre le moyen la contradiction. Rglementation imprative ce sont des
dispositions ne pouvant pas tre exclus par les parties ds lors que leur contrat entre dans le champ dapplication
des dispositions impratives du crdit immobilier. Donc savoir ce qui fait partie du champ dapplication ou non.
Donc quand on est hors cadre on na pas a respect la rglementation mais peut-on demander y tre
soumis ? On peut y tre soumis sauf si on est dans le champ dune autre rglementation imprative.
Dans la loi la 1
re
chose faire cest le champ dapplication concerne par cette loi.

Section I) Champ dapplication de la rglementation (poly)

On ne peut avoir des crdits la consommation quand le montant est infrieur ou gale 21.500! et la
loi Lagarde monte 75.000! seuil entre crdit conso et immo.

Document 1 :
Appliquer conventionnellement les dispositions du crdit immobilier un contrat de crdit qui ne rentre
pas dans le champ dapplication de la rglementation sur le crdit immobilier.

Document 2 :
Application conventionnelle de la rglementation du crdit immobilier si cest clairement tabli dans le
contrat. Volont claire et sans quivoque valu par le juge du fond. La Cour de cassation accepte, ce rgime est
lourd et il y a des sanctions pour le prteur car pas de rglementation impratives si importante et on est moins
contraint. La rglementation du crdit immo est lourde pour le crditeur pour le prteur.

Document 4 :
La Cour de cassation dit clairement que linobservation des rgles relatives aux mentions de loffre
pralable et linobservation des rgles de forme relative aux modalits denvoie de loffre pralable est
sanctionne par la dchance du droit aux intrts. Mais la mconnaissance du dlai de 10 jours est sanctionne
par une nullit relative.
L312-33 du Code de la consommation dit quen outre que le prteur peut tre sanctionn par la
dchance mais le cas du dlai de 10 jours nest pas pos.
Un arrt du 27 janvier 2009 trs simple vient prciser quand la condition suspensive dobtention dun
prt est ralise. La Cour de cassation dit quil faut lobtention dune offre de prt conforme dans lacte principal
mais elle prcise que cette offre doit tre crite sinon on a du mal faire la preuve de la condition suspensive.

Document 5 :
Quand peut-on dire que la condition suspensive dobtention dun prt est ralise ? Ds la prsentation
par un organisme de crdit dune offre rgulire correspondant aux caractristiques de financement prvue dans
lacte principal.

Cas pratique : Voir fiche.


On est dans le cadre d'un crdit entre personnes qui achtent un logement. Une indemnit
d'immobilisation est verse.
!"#$ $' &'( "#



Un contrat sous condition suspensive est un contrat dont l'efficacit est conditionne par la ralisation d'un
vnement incertain.
Dans le crdit immobilier, le contrat de crdit et le contrat principal sont lis. Ils ne peuvent lever l'option que
sur un contrat qui est efficace. Est ce que la condition d'obtention du crdit est ralise? Non par la faute des
acqureurs du fait de leur manque de diligence.
L'article 1178 du CC dit que le condition est rpute accomplie lorsque c'est le dbiteur oblig sous cette
condition qui en a empch l'accomplissement.
La JP accepte d'appliquer cet article dans le cas qui non intresse.
En application de l'article 1178 puisque l'inaction des Potier a empch la ralisation de la condition, la condition
de financement est rpute accomplie.
Ainsi, la PUV est exigible, elle a accde la vie juridique.

Les poux Pottier ont la possibilit de lever l'option, ils ont le droit de ne pas le faire, mais comme ils
ont verss une indemnit d'immobilisation elle sera conserv par le promettant.

!"#$ $( &'( "#




!"#$ $) &'( "#



Fiche 6 : cas :

1) La rglementation du crdit immobilier sapplique L312-2c pour un immeuble usage dhabitation
dont le montant est fix 21.500!. En lespce M. Kompa procde des dpenses damlioration
de son manoir a priori immeuble usage dhabitation. Les honoraires font parties des dpenses
damlioration inclus dans lestimation globale du cout de la construction. Donc sous rserve
quelles soient suprieures 21.500! ca rentre dans le crdit immobilier.

2) Il fallait dire que mobil home cest mobil et pas reli au sol. L312-2 du Code de la consommation.
Le crdit immobilier sapplique au financement dhabitaiton immobilier. Jony et Leaticia veulent
financer un mobil home il est par nature mobile donc est un meuble qui par consquent ne rentre
pas dans le champ dapplication du crdit immobilier.

3) Crdit accord la personne morale donc pas accord au consommateur. L312-2

4) Ce ne sont pas des pro. Si ce sont des marchands de biens ils ne peuvent pas prtendre. Cest un
immeuble pour le logement destin donn bail dans un but dinvestissement mais cette vente
pour louer ne constitue pas leur activit professionnelle.

5) Travaux et pas dachat dimmeuble. L312-2. Montant des dpenses suprieur et montant du crdit
infrieur donc vu que le seuil est de 8.000! pas de problme. Nouvelle loi montant du crdit.

6) L312-17 prvoir que si pas de mention ou si elle nest pas de sa main contrat est considr comme
conclu avec loctroie dun financement.

7) Il y a un prt titre habituel. Mais pas usage dhabitation cest la destination de limmeuble. L312-
2 1
er
pas possible. Ds lors que ce nest pas habitation a ne sapplique pas. Lemprunt est lobjet
vocation commerciale. Elle aurait t applicable si les parties avaient stipule quelles taient
applicables. Clair et pas quivoque comme le dit la Cour de cassation. Financement rgit au regard
des rgles du droit commun.
!"#$ "* &'( "#



LES ARTICLES


Article 1107 du Code Civil : Les contrats, soit qu'ils aient une dnomination propre, soit qu'ils n'en aient pas,
sont soumis des rgles gnrales, qui sont l'objet du prsent titre.
Les rgles particulires certains contrats sont tablies sous les titres relatifs chacun d'eux ; et les rgles
particulires aux transactions commerciales sont tablies par les lois relatives au commerce.

Article 1101 du Code Civil : Le contrat est une convention par laquelle une ou plusieurs personnes s'obligent,
envers une ou plusieurs autres, donner, faire ou ne pas faire quelque chose.

Article 1134 du Code Civil : Les conventions lgalement formes tiennent lieu de loi ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent tre rvoques que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent tre excutes de bonne foi.

Article L132-1 du Code de la Consommation : Dans les contrats conclus entre professionnels et non-
professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de crer, au
dtriment du non-professionnel ou du consommateur, un dsquilibre significatif entre les droits et obligations
des parties au contrat.
Un dcret en Conseil d'Etat, pris aprs avis de la commission institue l'article L. 534-1, dtermine une liste de
clauses prsumes abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel
doit apporter la preuve du caractre non abusif de la clause litigieuse.

Un dcret pris dans les mmes conditions dtermine des types de clauses qui, eu gard la gravit des atteintes
qu'elles portent l'quilibre du contrat, doivent tre regardes, de manire irrfragable, comme abusives au sens
du premier alina.
Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment
des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant
des stipulations ngocies librement ou non ou des rfrences des conditions gnrales prtablies.
Sans prjudice des rgles d'interprtation prvues aux articles 1156 1161, 1163 et 1164 du code civil, le
caractre abusif d'une clause s'apprcie en se rfrant, au moment de la conclusion du contrat, toutes les
circonstances qui entourent sa conclusion, de mme qu' toutes les autres clauses du contrat. Il s'apprcie
galement au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l'excution de ces deux
contrats dpendent juridiquement l'une de l'autre.
Les clauses abusives sont rputes non crites.
L'apprciation du caractre abusif des clauses au sens du premier alina ne porte ni sur la dfinition de l'objet
principal du contrat ni sur l'adquation du prix ou de la rmunration au bien vendu ou au service offert pour
autant que les clauses soient rdiges de faon claire et comprhensible.
Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles juges abusives s'il peut subsister sans
lesdites clauses.
Les dispositions du prsent article sont d'ordre public.

Article L141-4 du Code de la Consommation : Le juge peut soulever d'office toutes les dispositions du
prsent code dans les litiges ns de son application.

Article R132-1 6 du Code de la Consommation : 6 Supprimer ou rduire le droit rparation du prjudice
subi par le non-professionnel ou le consommateur en cas de manquement par le professionnel l'une quelconque
de ses obligations ;

Article 1131 du Code Civil : L'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ou sur une cause illicite, ne
peut avoir aucun effet.

Article 12 du CPC : Le juge tranche le litige conformment aux rgles de droit qui lui sont applicables.
Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrter la dnomination que
les parties en auraient propose.
Toutefois, il ne peut changer la dnomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord
exprs et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont li par les qualifications et points de droit
auxquels elles entendent limiter le dbat.
!"#$ "! &'( "#



Le litige n, les parties peuvent aussi, dans les mmes matires et sous la mme condition, confrer au juge
mission de statuer comme amiable compositeur, sous rserve d'appel si elles n'y ont pas spcialement renonc.

Article R132-2 3 du Code de la Consommation : 3 Imposer au non-professionnel ou au consommateur qui
n'excute pas ses obligations une indemnit d'un montant manifestement disproportionn ;

Article 1152 du Code Civil : Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'excuter payera une
certaine somme titre de dommages-intrts, il ne peut tre allou l'autre partie une somme plus forte, ni
moindre.
Nanmoins, le juge peut, mme d'office, modrer ou augmenter la peine qui avait t convenue, si elle est
manifestement excessive ou drisoire. Toute stipulation contraire sera rpute non crite.

Article 1231 du Code Civil : Lorsque l'engagement a t excut en partie, la peine convenue peut, mme
d'office, tre diminue par le juge proportion de l'intrt que l'excution partielle a procur au crancier, sans
prjudice de l'application de l'article 1152. Toute stipulation contraire sera rpute non crite.

Article 1895 du Code Civil : L'obligation qui rsulte d'un prt en argent n'est toujours que de la somme
nonce au contrat.
S'il y a eu augmentation ou diminution d'espces avant l'poque du paiement, le dbiteur doit rendre la somme
prte, et ne doit rendre que cette somme dans les espces ayant cours au moment du paiement.

Article 1134 al 1 du Code Civil : Les conventions lgalement formes tiennent lieu de loi ceux qui les ont
faites.

Article L114 du Code de la Consommation : Dans tout contrat ayant pour objet la vente d'un bien meuble ou
la fourniture d'une prestation de services un consommateur, le professionnel doit, lorsque la livraison du bien
ou la fourniture de la prestation n'est pas immdiate et si le prix convenu excde des seuils fixs par voie
rglementaire, indiquer la date limite laquelle il s'engage livrer le bien ou excuter la prestation.
Le consommateur peut dnoncer le contrat de vente d'un bien meuble ou de fourniture d'une prestation de
services par lettre recommande avec demande d'avis de rception en cas de dpassement de la date de livraison
du bien ou d'excution de la prestation excdant sept jours et non d un cas de force majeure.
Ce contrat est, le cas chant, considr comme rompu la rception, par le vendeur ou par le prestataire de
services, de la lettre par laquelle le consommateur l'informe de sa dcision, si la livraison n'est pas intervenue ou
si la prestation n'a pas t excute entre l'envoi et la rception de cette lettre. Le consommateur exerce ce droit
dans un dlai de soixante jours ouvrs compter de la date indique pour la livraison du bien ou l'excution de la
prestation.
Sauf stipulation contraire du contrat, les sommes verses d'avance sont des arrhes, ce qui a pour effet que chacun
des contractants peut revenir sur son engagement, le consommateur en perdant les arrhes, le professionnel en les
restituant au double.

Article 1226 du Code Civil : La clause pnale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'excution
d'une convention, s'engage quelque chose en cas d'inexcution.

Article 1690 du Code Civil : Le cessionnaire n'est saisi l'gard des tiers que par la signification du transport
faite au dbiteur.
Nanmoins, le cessionnaire peut tre galement saisi par l'acceptation du transport faite par le dbiteur dans un
acte authentique.

Article 1142 du Code Civil : Toute obligation de faire ou de ne pas faire se rsout en dommages et intrts en
cas d'inexcution de la part du dbiteur.

Article 1174 du Code Civil : Toute obligation est nulle lorsqu'elle a t contracte sous une condition
potestative de la part de celui qui s'oblige.

Article 1589-2 du Code Civil : Est nulle et de nul effet toute promesse unilatrale de vente affrente un
immeuble, un droit immobilier, un fonds de commerce, un droit un bail portant sur tout ou partie d'un
immeuble ou aux titres des socits vises aux articles 728 et 1655 ter du code gnral des impts, si elle n'est
pas constate par un acte authentique ou par un acte sous seing priv enregistr dans le dlai de dix jours
compter de la date de son acceptation par le bnficiaire. Il en est de mme de toute cession portant sur lesdites
!"#$ "# &'( "#



promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing priv enregistr dans les dix jours
de sa date.

Article 1589 du Code Civil : La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement rciproque des deux
parties sur la chose et sur le prix.
Si cette promesse s'applique des terrains dj lotis ou lotir, son acceptation et la convention qui en rsultera
s'tabliront par le paiement d'un acompte sur le prix, quel que soit le nom donn cet acompte, et par la prise de
possession du terrain.
La date de la convention, mme rgularise ultrieurement, sera celle du versement du premier acompte.

Article 1583 du Code Civil : Elle est parfaite entre les parties, et la proprit est acquise de droit l'acheteur
l'gard du vendeur, ds qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore t livre ni le
prix pay.

Article 1184 du Code Civil : La condition rsolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats
synallagmatiques, pour le cas o l'une des deux parties ne satisfera point son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point rsolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point t
excut, a le choix ou de forcer l'autre l'excution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la
rsolution avec dommages et intrts.
La rsolution doit tre demande en justice, et il peut tre accord au dfendeur un dlai selon les circonstances

Article L312-33 du Code de la Consommation : Le prteur ou le bailleur qui ne respecte pas l'une des
obligations prvues aux articles L. 312-7 et L. 312-8, l'article L. 312-14, deuxime alina, ou l'article L. 312-
26 sera puni d'une amende de 3 750 euros.
Le prteur qui fait souscrire par l'emprunteur ou les cautions dclares, ou reoit de leur part l'acceptation de
l'offre sans que celle-ci comporte de date ou dans le cas o elle comporte une date fausse de nature faire croire
qu'elle a t donne aprs expiration du dlai de dix jours prescrit l'article L. 312-10, sera puni d'une amende
de 30 000 euros.
La mme peine sera applicable au bailleur qui fait souscrire par le preneur ou qui reoit de sa part l'acceptation
de l'offre sans que celle-ci comporte de date ou dans le cas o elle comporte une date fausse de nature faire
croire qu'elle a t donne aprs l'expiration du dlai de dix jours prescrit l'article L. 312-27.
Dans les cas prvus aux alinas prcdents, le prteur ou le bailleur pourra en outre tre dchu du droit aux
intrts, en totalit ou dans la proportion fixe par le juge.