Larrain Francisca Quercy Ccile Velez Vanessa

Dossier de promotion immobilire- M. Atkins

Montage dune opration immobilire, lexemple dune opration de construction et vente en VEFA Ivry-sur Seine(94)

Source : IAURIF

Master 2 de Gographie, Amnagement, Environnement et Logistique des changes, Spcialit Amnagement et Urbanisme , Anne 2008- 2009 1

SOMMAIRE Montage dune opration immobilire, lexemple dune opration de construction et vente en VEFA Ivry-sur Seine

Etape 1 : Slection dun terrain ....................................................................................... p.1

Trouver le terrain ................................................................................................. p.1 Etudier les possibilits de ralisation sur le terrain .............................................. p.2 Etudier la situation du terrain ............................................................................... p.3

Etape 2 : Raliser une tude du march immobilier pour dfinir les besoins .................. p.3
Raliser une tude dmographique dIvry-sur-Seine ........................................... p.3 Etudier le profil de la clientle du logement. ........................................................ p.4

Etape 3 : Dfinir le programme immobilier ...................................................................... p.5

Prise en compte des exigences de la commune ................................................. p.5 Prise en compte de la Charte Qualit Habitat ..................................................... p.5 Dfinition du programme ..................................................................................... p.5

Etape 4 : Acqurir le terrain et demander les autorisations de construire ....................... p.7

Dterminer le prix dachat du terrain .................................................................... p.7 Signature de la promesse unilatrale de vente .................................................... p.8 Demander le permis de construire ....................................................................... p.8

Etape 5 : Vrification du bilan avec les dernires estimations des cots et recettes..... p.10
Calculer le chiffre daffaire prvisionnel ............................................................. p.10 Calculer le prix de revient prvisionnel .............................................................. p.10 Calculer la marge nette ..................................................................................... p.10

Etape 6 : Prparer un plan trsorerie dtaill pour la banque ...................................... p.11

Calculer le crdit bancaire ................................................................................. p.11

Etape 7 : Prparation et montage technique de lopration .......................................... p.11

Constitution dune quipe technique ................................................................. p.11 Lancement dune consultation aux entreprises .................................................. p.11 Etapes pralables au lancement des travaux .................................................... p.12 Fin des travaux .................................................................................................. p.12 Lexique des Acronymes ............................................................................................................ p.13 Annexes : What were the causes of the current financial crisis in America and what have been the consequences on the real estate market in France?

Montage dune opration immobilire, lexemple dune opration de construction et vente en VEFA Ivry-sur Seine.
Le montage dune opration immobilire requiert plusieurs tapes dissociables et faisant appel des notions diffrencies : financires, techniques, juridiques. Un montage immobilier est ralis dans une priode donne et dans un contexte de march particulier, puis lopration immobilire se ralise sur un site prcis, sans dconnexion avec la ralit. Cest pourquoi il nous faut commencer par tudier le site puis faire les tudes de march. Vient ensuite la conception du projet immobilier lui-mme. Ensuite, le promoteur demande lautorisation de construire et commence la commercialisation. Il construit son immeuble et livre le bien immobilier. Pour illustrer ces tapes, nous prendrons lexemple dun projet fictif se situant Ivrysur-Seine en premire couronne parisienne au sud. Le promoteur, fictif, est le groupe ARCADE qui est promoteur constructeur et qui a dj ralis des oprations immobilires sur Ivry-sur-Seine.

Etape 1 : Slection dun terrain

1) Trouver le terrain Pour toute opration immobilire, le promoteur doit dans un premier temps trouver un terrain. Il existe diffrentes faons de prospecter. Certaines socits immobilires comme Nexity sont connues de tous et les propritaires qui veulent vendre vont leur proposer leur terrain, ils passent aussi parfois par des agents immobiliers. Dans le sens inverse, si Nexity veut trouver des terrains, il va engager des agents qui vont prospecter. Enfin, les communes cherchent aussi parfois des promoteurs. Dans chacune de ces situations, la faon daborder la ngociation est diffrente. Mais la localisation est lment-cl, il sagit de tout ce qui concerne le terrain : son image, les relations et moyens de dplacement, la qualit multidimensionnelle du site Cest en fait la premire question se poser avec le nom du lieu. Puis on se demande ce quil est possible, de faire sur le terrain. Dans le cas qui nous intresse Ivry, le groupe ARCADE a t appel par lamnageur de la ZAC sur initiative du maire dIvry, M. Gosnat. Le projet sur lequel nous allons nous pencher concerne la ralisation dune ZAC en centre-ville dIvry. Il est donc un peu particulier puisque linitiateur du projet est la commune qui a fait appel un amnageur pour programmer et constituer un projet damnagement. Le promoteur ARCADE aide donc dfinir le projet immobilier. Le terrain de la ZAC est de 9556 m environ. Lamnageur doit dmolir le btiment de terrain de tennis qui a t rachet par la ville, lancien propritaire ayant fait faillite ; ainsi quun autre btiment, appartenant lui aussi la ville.

Vue sur le terrain depuis le parc dpartemental des Cormailles.

Le projet, dfini par lamnageur, les lus communaux et latelier durbanisme communal se prsente ainsi : Le lot 1 se composera dune mixit entre logements en accession et logements sociaux et accueillera au rez-de-chausse une crche de 250 m. Lemprise au sol de ce btiment est de 923 m. Le lot 2 se compose lui aussi de logements en accession et de logements sociaux. Le lot 3 quant lui accueillera les logements tudiants. 2) Etude des documents durbanisme

2) Etudier les possibilits de ralisation sur le terrain Pour dfinir ce programme, il a tout dabord fallu tudier les contraintes durbanisme rglementaire : - relatives au Plan de prvention des risques inondation (PPRI) du Val de Marne - relatives au plan local durbanisme (PLU) - relatives aux recommandations architecturales dans le cahier annex au PLU. Dans le PLU, Le terrain se trouvait lorigine en zone en UGa, il s'agit d'une zone mixte d'habitations et d'activits. Lamnageur ne souhaitait pas proposer dactivits car il existe dj de nombreux commerces et activits aux alentours du terrain. La zone UGa posait cependant un problme pour le projet. Le Coefficient doccupation du sol (COS) est de 0,5 dans cette zone. Or ce COS serait plus adapt des logements de type maison en bande. Lamnageur, pour pouvoir raliser des logements collectifs en nombre assez important, a ralis une modification du PLU et a appliqu ce terrain le rglement de la zone UBb qui est une zone dhabitation sous la forme dimmeubles collectifs. Cette zone se situe dans un tissu urbain semblable la zone UGa et au mme niveau par rapport au plateau dIvry. Les caractristiques du secteur UBb sont les suivantes : - lemprise au sol ne peut excder 50% de la surface du terrain - la hauteur maximale plafond ne peut excder 18m - stationnement : 2/3 des places doivent tre ralises en sous-sol pour les immeubles de logement. Une place par logement et pas dobligation pour le logement social. - surface rserve aux espaces libres doit tre au moins gale 40% de la surface du terrain - il nest pas fix de COS Il faut toujours regarder lensemble des prescriptions relatives aux documents : Les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), les plans de prvention des risques technologiques (PPRT), les plans de prvention des risques naturels (PPRN), les plans dexposition du bruit (PEB), les prescriptions archologiques.

3) Etudier la situation du terrain Comme nous le disions, la situation du terrain est un lment-cl de la russite du projet. Celui-ci bnficie dune situation privilgie et il parait adapt un projet de logements.

Ecole

Il a un tout dabord un atout considrable que constitue le parc dpartemental des Cormailles. Celui-ci offre un lieu de rcration aux futurs habitants et lune des plus belles vues au sein de la ville. Ensuite, le terrain est sur le plateau dIvry qui se trouve lEst de la coupure urbaine forme par la voie ferre. Le tissu urbain y est plus dense qu lest et a une vocation mixte dhabitat et dactivits bien intgres avec de nombreux commerces de proximit. Le terrain bnficie ainsi des nombreux quipements en tout genre (culturels, sportifs, de sant) quoffre le centre-ville. Ce dernier est bien desservi par les transports en commun (proximit mtro 7 et RER B, bus) et bnficie dune accessibilit routire dveloppe.

Etape 2 : Raliser une tude du march immobilier dans cette zone pour dfinir les besoins
Une tude de march est aussi primordiale que la consultation des documents durbanisme. Les documents diront si le projet est lgalement et techniquement ralisable, ltude de march dira si le projet est conomiquement viable. Elle doit sappuyer sur des donnes dmographiques (Insee), des donnes sur le march immobilier (GRECAM, CAPEM, agences immobilires locales) et sur les attentes des lus. A Ivry, nous pouvons faire le constat suivant : Aprs une baisse de population durant 25 annes, la population Ivryenne est en nette augmentation. Selon les dernires estimations de lInsee issues des enqutes de 2004, 2005, 2006, Ivry compte 55 900 habitants. Depuis 1999, la population des mnages a

augment de 5524 personnes, soit une progression de 11,4%. Cette augmentation est du laccroissement dmographique mais aussi larrive de populations avec un fort taux de renouvellement (25%). La commune estime 60 000 habitants la population 2015. Ce chiffre sert de rfrence pour assurer, sur le plan de la population, un bon quilibre entre lhabitat, lemploi, les besoins en matire dquipement public et leur utilisation, les proccupations environnementales et de cadre de vie, pour un dveloppement le meilleur possible de la ville. Cette augmentation de la population couple au phnomne de dcohabitation entrane une demande accrue en logement, demande suprieure loffre. Ainsi la municipalit estime que la crise du logement na jamais t aussi forte. Pour pallier cette demande la commune a dfinit un seuil de 440 logements construire par an et ce malgr un parc rsidentiel bien fourni compos essentiellement de logements collectifs sociaux. En 2007 on compte 24100 rsidences principales Ivry dont 93% sont de type collectif. Une deuxime caractristique est le type locatif de ce parc puisque 70% des logements sont destins la location dont 38% sont de type locatif social. Malgr cela on dnombre 4500 demandeurs de logement social, pour une attente de 7 ans environ. Pour les logements de taille moyenne, le dlai dattente peut aller jusqu 10 ans et mme jusqu 15 ans pour des grands logements. Lamnageur, en vue de ce constat a dfini quun programme de logement serait adapt pour ce terrain en centre-ville. Il a ensuite dfinit avec le promoteur quels sont les types de logement ncessaires en dialoguant principalement avec les agences locales et les tudes ralises par la commune. Selon les agences immobilires qui travaillent sur Ivry, les demandeurs sont principalement des jeunes en primo-accession qui recherchent des appartements de type F2/F3 : sur les 5000 familles demandeuses de logement en 2007, 55% souhaitent un F2, 29% un F3 et 16% un F4 et plus. La diversification des logements offerte par les diffrents constructeurs reste insuffisante au regard du taux faible de rotation qui ne permet pas de rduire de faon significative les dlais d'attente (18% de F4 et F5 librs sur l'OPHLM) Par ailleurs, les candidats l'accession sont principalement des Ivryens ou des personnes qui connaissent dj la Ville (leur famille rside Ivry) On note une augmentation des demandeurs extrieurs la Commune et ceci grce l'implantation de nouvelles entreprises. Le projet souhaite donc rpondre une demande accrue, due en partie la dcohabitation mais aussi attirer de jeunes actifs pour faire face au vieillissement de la population. Profil des clientles sur le march locatif Ivry sur Seine Clientles Etudiant Jeunes couples travaillant Ivry ou dans les environs Familles travaillant Ivry ou dans les environs Seniors Rpartition 20% 40% 30% 10% Typologie Studio, T2 et T4 (en colocation) T2-T3 T3-T4 T2-T3

Sources : tudes Smaphores- Territoire et dveloppement

Le promoteur et lamnageur souhaitent raliser des logements selon la typologie suivante :

Des logements F2, F3 et F4 mesurant respectivement 45m, 65m et 80m pour les logements en accession libre, les logements en accession prix matriss et les logements locatifs sociaux. Ils souhaitent aussi, pour un souci de mixit et de cohsion sociale, que les diffrents types de logement simbriquent spatialement les uns aux autres. Ils ont ainsi pu dfinir les programmes immobiliers de chaque lot.

Etape 3 : Dfinir le programme immobilier

Le projet global de lamnageur est de rserver 25 % des logements au logement locatif social pour rpondre cette demande bien relle comme nous lvoquions prcdemment. Cest aussi une mesure qui a t impose par la loi SRU de 2000. La Ville d'Ivry s'est engage via la signature de la Convention de diversification (2006) raliser dans ses programmes de logement 15% de PLAI, au plus 15% de PLS, le reste en PLUS, avec un niveau de loyer de base le plus proche de la valeur du loyer maximal en zone 1bis (zone de march tendu) Elle veut aussi assurer un quilibre global de ralisation de 50% de logement social et de 50% de logement en accession sur lensemble de la commune, dont 40% prix dits matriss. Pour cela, elle rflchie la mise en place dun dispositif partenarial sur l'accession sociale (cot de sortie, commercialisation, clauses particulires antispculatives). Le programme global rpond ces objectifs et la mixit souhaite par la commune retranscrite dans une charte qualit habitat. Il comprend aussi du logement tudiant quivalent du logement social et eux deux reprsentent 50% du programme. Les logements libres en accession permettraient de promouvoir laccs la proprit et dquilibrer le bilan financier de lamnageur. De mme, l'accession sociale avec des prix matriss pourra rpondre la demande prioritaire des primo-accdants et permettre le parcours rsidentiel. La charte qualit habitat dIvry sinscrit dans une volont de la commune dIvry de produire la fois de lhabitat en nombre suffisant (crise du logement) et de qualit, dans un contexte de prise de conscience au niveau environnemental (lutte contre le rchauffement climatique et meilleur gestion nergtique). Elle intgre ainsi le concept de dveloppement durable diffrents points de vue, en intgrant ses principes applicables, dans les trois sphres qui le compose : conomie, social, environnement. Les axes dintervention de la commune concernent le nombre de logements et leur rpartition, la typologie, les montants de loyers et les caractristiques techniques et fonctionnelles des constructions. Par exemple la ville fait en sorte que pour une opration de logement en accession dite matrise, le cot de sortie de lopration soit de 3000/m, parking comprit (2007) Les prix de sortie de logement social locatif sont d'environ 2300/m. Ce sont les prix que nous prendrons comme rfrence pour notre cas pratique, cependant nous les abaisserons un peu compte tenu de la crise financire et de la baisse du pouvoir dachat actuels en France (voir annexe) Pour notre cas pratique, nous imaginons que le groupe ARCADE acquiert la constructionpromotion du lot n 1 qui comprend le programme de logement mixte suivant labor de manire collgiale: Emprise au sol du btiment : 923m SHON totale: 4615m SHAB logement : 3673m Crche : 250m SHAB totale (CRP : 84,8%): 3915m

taille logt F2 (45 m) F3 (65 m) F4 (80 m) Total SHON en m

accession libre 9 7 4 1 180

accession prix matriss 10 7 4 1 225

social locatif 9 7 5 1260

Total logement lot 1 : 62 units

La crche se situera en rez-de chausse et accueillera 20 berceaux car, se situant au sein dune ZAC, elle doit permettre de rpondre ses besoins. Cependant, le systme dattribution des places est centralis par la ville et des enfants du quartier de Mirabeau par exemple seront bien entendu accueillis. La commune, bien quil ny ait pas de surface rglemente pour ces amnagements, souhaite que la surface minimale par enfant soit de 10m. Ainsi, lamnageur envisage une surface de 250m qui comprendrait aussi les sanitaires, la cantine et un bureau. Lamnageur a ensuite dfinit des grands principes damnagement qui permettront au projet de sintgrer au mieux dans la ville et en lien avec le parc dpartemental des Cormailles. Il souhaite jouer avec un chelonnement des hauteurs et une densification en cur dilot afin de favoriser les vues sur le parc et de donner beaucoup de verdure au terrain en laissant largement pntrer le soleil.

Ainsi lamnageur donne aux promoteurs et oprateur (pour le logement tudiant lot n 3) diffrents types de prescriptions. Cela seffectue travers la rdaction dun cahier des charges de cession de terrain. Celui-ci insiste sur la taille, le volume, lemplacement des constructions, leur forme et leur architecture de telle sorte quelles rpondent aux objectifs de lamnageur, au rglement du PLU et au cahier des clauses architecturales. La Charte qualit Habitat dIvry voque plus haut est un document cadre de rfrence approuv par le conseil municipal qui simpose aux promoteurs, bailleurs sociaux et aux amnageurs, en particulier en ZAC. Cette Charte influe mme dans le choix de tel ou tel bailleur social ou promoteur loccasion de consultation. Elle tablie des recommandations pour atteindre les objectifs sociaux, conomiques et environnementaux que la ville sest fixe en matire dhabitat. Cette charte a t annexe au cahier des charges de cession de terrain. Concernant tous les types de logement except les logements en accession libre, des clauses anti-spculatives seront engages afin que soit respectes les ambitions premires du projet, savoir permettre daccder des logements prix matriss.

Etape 4 : Acqurir le terrain et demander les autorisations de construire

Pour acqurir ce lot, le promoteur achte lamnageur ce quon nomme des charges foncires. Dans notre cas elles ont t fixs par lamnageur 400/m de SHON pour le logement social et le logement en accession prix maitriss ; 680/m de SHON pour le logement en accession libre. Cela est relativement lev mais cette charge foncire a permit lamnageur de raliser lensemble des VRD et de raliser les 50% de logements dits sociaux (logement social dans tous les lots et logement tudiant pour le lot 3 ) Mais avant dacheter le terrain, le promoteur va calculer le prix du terrain qui lui semble acceptable pour rentrer dans ses frais et faire au minimum 6% de marge nette. En gnral, sur la base de ce calcul, il fera une proposition au propritaire qui veut vendre. Dans notre cas, on peut penser que lamnageur a rflchi avec le promoteur pour convenir dun prix, raisonnable pour les deux partis. Le calcul de la charge foncire maximale effectuer est le suivant : 1) On calcule en premier le chiffre daffaire prvisionnel, la vente : SHAB (surface habitable) : 3 665 m Prix de vente logement : - 3 700 /mhabitable TTC pour le logement en accession libre - 2 700 /m habitable TTC pour le logement en accession prix maitriss - 2 100 /m habitable TTC pour le logement social Il faut en plus compter la vente de la crche la commune, estime 300 000 TTC. Vente prvisionnelle Hors taxe = (1755,85*1260) + (2257,53*1225) + (3093,65*1180) + 250 836,12 = 8 879 180,60 HT = 10 619 500 TTC 2) Ensuite, on calcule les Dpenses hors terrain HT et hors marge de 6% : Le prix de construction est estim 1500/m, ce qui est assez bas compte tenu du fait que le prix contient une place de parking par logement et compte tenu de toutes les prescriptions en matire de construction durable mais cela est aussi d au fait que la crche est considre comme SHAB alors que sa construction sera beaucoup plus simple.

Le total de dpense hors terrain et hors marge TTC est alors de : 6 677 992* 1,196 = 7 986 878,5 TTC

Le promoteur prvoit de faire au moins 6% de marge nette sur CA TTC = (10 619 500/100)* 6 = 637 170 On obtient le montant dachat du terrain acceptable pour le promoteur en TTC en soustrayant le total des dpenses hors terrain TTC et la marge nette au chiffre daffaire prvisionnel TTC: 10 619 500 - 7 986 878,5 - 637 170 = 1 995 451, 5 TTC Le montant demand par lamnageur est de 1 796 400 TTC comme nous le disions plus haut. Ce prix quivaut 1 502 006 hors taxes. Lachat est donc convenable aussi pour le promoteur, puisque le montant propos par lamnageur est lgrement en dessous du prix estim par le promoteur. Le promoteur sait quil pourra raliser une marge nette suprieure ce quil prvoyait. Lachat ne va pas se faire immdiatement, le promoteur va auparavant conclure avec lamnageur une promesse unilatrale de vente. C'est un contrat conclu par un vendeur qui s'engage vendre un bien un prix dtermin, alors que l'acheteur, lui, se rserve le droit d'acheter ou non, l'issue d'un certain dlai (dlai d'option), fix par les parties. La promesse unilatrale de vente est enregistre au bureau des notaires dans les 10 jours qui suivent. Il existe galement le compromis de vente , cette promesse est un document par lequel chacune des deux parties sengage fermement et irrvocablement vis--vis de lautre conclure la transaction, une fois les conditions suspensives ralises. Dans les deux cas il existe donc des clauses suspensives qui permettent de scuriser lacheteur qui ne sengagera vritablement acheter que si : - il a obtenu un prt de la banque dans les conditions quil souhaite - obtention dun certificat de non-pollution du terrain - le terrain nest pas un site archologique - sil a obtenu le permis de construire avec une SHON maximale - sil a un certificat de non hypothque du terrain. Une fois signe la promesse de vente, le promoteur engage un architecte pour effectuer les plans qui serviront demander le permis de construire. Cette demande se ralise en fonction de diffrents documents durbanisme auxquels la demande doit tre conforme pour tre accepte: - le certificat durbanisme dlivr par la commune, - le rglement du PLU - PPRI Val de Marne, - cahier des clauses architecturales - prescriptions donnes par lamnageur inscrites dans le rglement de ZAC dans le PLU. Avant de dlivrer un permis de construire, ladministration vrifiera aussi que le projet respecte les rgles sanitaires et les rgles spciales de construction lies la scurit Pour raliser une demande de Permis de Construire, il faut donc constituer un dossier. La demande se fait sur un formulaire dans une direction dpartementale de lquipement (DDE) ou sur internet (www.equipement.gouv.fr)

10

Le dossier doit entre autre contenir : - Le plan de situation du terrain ; - Le plan de masse des constructions difier ou modifier, des travaux extrieurs celles-ci et des plantations maintenues, supprimes ou cres ; - Les plans des faades Ensuite, il faut attendre 3 mois pour savoir si le Permis de construire est ou non accept. Ce dlai dattente est valable depuis le 1er octobre 2007 o de nouvelles dispositions ont ts prises pour simplifier les rgles durbanisme et garantir des dlais dinstruction (le dlai est de deux mois pour les maisons individuelles) Paralllement, pour obtenir de la part de la banque des crdits bancaires, il faut que le promoteur trouve des rservataires dappartements. Les banques souhaitent souvent que ce soit la moiti du programme de rserv et au minimum 30%. Dans notre cas, il sagit dun programme mixte dont une partie des logements sera vendue des bailleurs sociaux aids par la Caisse des dpts et consignation par les prts. Il sagira par exemple de vendre lOPHLM dIvry, lOPAC du Val de Marne ou encore des socits anonymes (Logements franais, SADIF) Sur 62 appartements raliss, 21 sont donc rservs de manire sure par un bailleur social, cela correspond donc 1/3 du programme. Puis comme celui-ci correspond une demande relle, la ville a trs certainement des familles demandeuses sur une liste ce qui facilitera le travail du promoteur. De la mme faon, la crche sera vendue en Vente en futur tat dachvement (VEFA) la commune qui achtera celle-ci avec le fonds de concours vers par lamnageur (300 000). La ville recevra ensuite des subventions de la CAF qui lui permettront de raliser les amnagements complmentaires en passant par un appel doffre. Le promoteur va donc signer avec les futurs acheteurs un contrat de rservation qui est conclut avec des plans de situation, un prix et des dlais de livraison. Si un rservataire se dsiste ensuite, il devra verser un ddit (somme, contrepartie du dsistement) de 5% si le projet est livr dans lanne prvue, 2% si cest dans les deux ans et rien au-del. Une fois le PC obtenu de la part de la collectivit, les crdits bancaires accords par la banque et les clauses suspensives leves, le promoteur va acqurir le terrain. Ici, en raison des donnes cites ci-avant, le promoteur acquiert le terrain 1 796 400 TTC. Pour informer les tiers de la dlivrance du PC, le demandeur du PC doit procder laffichage du permis de construire sur le terrain. Simultanment, le maire laffiche aussi en mairie. Ainsi, il est possible que des tiers fassent un recours, cest pourquoi il est prfrable dattendre au minimum 3 mois aprs lobtention du permis de construire pour poser la premire pierre louvrage.

11

Etape 5 : Vrification du bilan avec les dernires estimations des cots et recettes

Comme le promoteur lavait chiffr, la marge nette est suprieure de 2 points ce qui souhaitait au dpart. Celle-ci est de 8%, ce qui est trs bien en ces priodes difficiles pour le march immobilier en France.

12

Etape 6 : Prparer un plan trsorerie dtaill pour la banque

Calcul du crdit bancaire Total Dpenses . Frais Gestion . Frais Commercialisation TTC 9 738 278,5 - 317 523,05 - 508 036,88 ---------------= 8 912 718,57

Fonds propres = 1 069 526 , soit 12% Crdit bancaire= 8 912 718,57- 1 069 526 = 7 843 192, 57

Etape 7 : Prparation et montage technique de lopration

Le promoteur, pour raliser son ouvrage doit constituer une quipe technique. Son quipe se compose de larchitecte que nous avions dj voqu mais aussi dun bureau dtude de sol, dun bureau de Contrle, de la Scurit et Protection de la Sant des Salaris, un Thermicien- Acousticien , un Ingnieur des fluides, un Gomtre , un Notaire et un Coordinateur et pilote de chantier. Lensemble de ces intervenants travaille sous la direction du responsable programme qui luimme se fait assister dun directeur technique de formation ingnieur : ESTP (cole spciale des travaux publics) ou similaire Strasbourg, Felletin etc Ils vont alors lancer une consultation pour choisir les entreprises qui raliseront louvrage et pour cela, ils vont tablir ensemble des Plans et Documents de Consultation des Entreprises (DCE) et pour ce faire : tude de sol pour connatre la nature du sol et du sous-sol, taux de travail du sol et la prsence ventuelle deau Analyse du type de fondations prconises par la conclusion du rapport du Bureau de sol : fondations normales, puits, pieux, etc tude Thermique et Acoustique Consultation et obtention des assurances obligatoires DO RC CNR TRC (voir lexique) avec le bureau de Scurit et Protection de la Sant des Salaris tablissement du plan gnral de coordination PGC joindre au DCE Avec larchitecte tablissement des plans 2 cm/m et du CCTP Planning enveloppe Dfinition de lenveloppe des dpenses travaux La consultation des entreprises ressemble un March public, moins formalis bien entendu puisque la consultation seffectue par un groupe priv, non soumit au code des marchs publics pour sa commande. Lquipe lance la consultation auprs des entreprises quelle a choisi : ce peut-tre par exemple des entreprises qui ont dj travaille avec le promoteur, il peut donc exister un lien de confiance entre eux quant la qualit du travail rendu. Lquipe dpouille les offres et tablie un tableau des rsultats de consultation. Lorsque lquipe technique a choisi une ou plusieurs entreprises, elle leurs demande les attestations dassurance professionnelle et qualification. Enfin, cest la signature du march avec ltablissement des pices marchs et ordres de service. Cela engage les deux partis sur un montant de march et des dlais respecter.

13

Avant le dmarrage des travaux, quelques tapes pralables sont encore ncessaires : Il faut raliser un tat des lieux avec Constat dhuissier et Rfr prventif qui revient faire un constat de ltat des ouvrages avoisinants. Cela peut tre utile par la suite pour le promoteur pour sa dfense face un ventuel litige. Ensuite, il faut tablir une dclaration pralable obligatoire : auprs de la Caisse rgionale dassurance maladie(CRAM) pour dclarer le personnel et auprs de lOrganisme Professionnel de Prvention du Btiment et des Travaux Publics (OPPBTP) pour le dbut des travaux et auprs de linspection du travail. La Dclaration Rglementaire dOuverture de Chantier (DROC) est envoye en mairie et lassurance. Peut alors commencer linstallation du chantier et lquipe va tablir un calendrier des runions de chantier. Il existe des runions spcifiques avec les concessionnaires (EDF, GDF, la Compagnie des Eaux, les Rseaux BT et Tlvision) et une runion inter-BET avec les pompiers pour ce qui concerne la scurit (accs), la police, etc Puis, sont tablis les plans de dtail dexcution interentreprises, le planning dtaill des travaux. Enfin peuvent se drouler les travaux proprement dits et tout au long de cette ralisation, le bureau de contrle et larchitecte vrifierons la qualit des ouvrages, leur conformit aux plans. De mme, la fin des travaux, une srie dtapes vont tre ralises : Visite avant livraison (pr-rception avec les entreprises) et Convocation des entreprises la rception des travaux tablissement des procs-verbaux de rception avec rserves et Suivi des leves des rserves Larchitecte tablit le dcompte gnral des travaux pour chacune des entreprises Il rassemble les plans de rcolement et les attestations dassurance jour Le coordonnateur Scurit et prvention de la sant (SPS) tabli les DIUO (Document dIntervention Ultrieure sur les Ouvrages) Le responsable programme envoie la dclaration dachvement des travaux en mairie, la banque et lassurance. La DAT pour lassurance sera accompagne du dcompte des travaux tous corps dtat (TCE) Constitution du dossier Service Aprs Vente (SAV) Obtention du certificat de conformit Ltape finale est la livraison du bien immobilier qui est assujettie une obligation de service aprs-vente. Le service aprs-vente est un contrat o le promoteur sengage rparer ou rnover les lments qui pourraient savrer dfectueux lors de la livraison ou quelques temps aprs. Le projet immobilier prendra environ trois ans compte tenu du fait quil se situe dans le cadre dune ZAC o il y aura de grandes exigences. En plus, entre lobtention du PC et le dbut des constructions, il faudra que lamnageur dtruise les btiments existants en dlabrement et ralise le dbut de la viabilisation. Dans un projet dominante logement comme celui-ci, nous mesurons le rle primordial que jouent l'amnageur et la commune. Celle-ci, par les comptences qui lui sont confres, a le pouvoir de faire de vrai choix d'amnagement, s'inscrivant dans un contexte politique particulier. Elle peut ainsi laborer avec l'amnageur un programme exigeant, en imposant au promoteur des clauses particulires respecter. Mais nous le voyons dans la pratique, cela est nuanc par la recherche de consensus visant satisfaire les intrts de chacun. Ce travail de mise en situation nous a permit de mieux apprhender les rouages et les ralits dans le domaine de la promotion immobilire.

14

LEXIQUE DES ACRONYMES

CAF : Caisse dallocations familiales CCTP : Cahier des clauses techniques particulires CAPEM : Centre d'Analyses et de Prvisions Immobilires CES : Coefficient emprise au sol CNR : Constructeur non ralisateur (assurance) COS : Coefficient doccupation du sol CRAM : Caisse rgionale dassurance maladie CRP : Coefficient de rendement au plan DAT : Dclaration dachvement des travaux DCE : Dossier de consultation des entreprises DDE : Direction dpartementale de lquipement DIUO : Document dIntervention Ultrieure sur les Ouvrages DO : Dommage ouvrage (assurance) DROC : Dclaration Rglementaire dOuverture de Chantier ESTP : Ecole spciale des travaux publics GRECAM : Groupe de Recherche sur la Construction et l'Amnagement HT : Hors taxe OPAC : Office public damnagement de construction OPHLM : Office public de lhabitat loyer modr OPPBTP : Organisme Professionnel de Prvention du Btiment et des Travaux Publics PC : Permis de construire PEB : Plan dexposition du bruit PGC : Plan gnral de coordination PLAI : Prt locatif aid dintgration PLU : Plan local durbanisme PLUS : Prt locatif usage social PLS : Prt locatif social PPRI : Plan de prvention des risques inondation PPRN : Plan de prvention des risques naturels PPRT : Plan de prvention des risques technologiques RC : Responsabilit civile (assurance) RER : Rseau express rgional SAV : Service Aprs Vente SHAB : Surface habitable brute SHON : Surface hors-uvre nette SPS : Scurit et prvention de la sant TCE : Tous corps dtat (travaux) TRC : Tout risque chantier (assurance) TTC : Toutes taxes comprises VEFA : Vente en futur tat dachvement VRD : Voirie et rseaux divers ZAC : Zone damnagement concert ZPPAUP : Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager

15