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JOURNE D'TUDES
VILLA URBAINE DURABLE
HABITAT INTERMDIAIRE ET ARCHITECTURE

30 SEPTEMBRE 2002, MATINE
PUCA- ARCHE DE LA DFENSE





















PLAN URBANISME
CONSTRUCTION ARCHITECTURE Innover Ensemble
Directrice de publication
Michle TILMONT
Directeur de rdaction
Herv TRANCART

Arche de La Dfense
92055 Paris La Dfense Cdex 04
Ml. chantier-2000.puca@equipement.gouv.fr
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Journe d'tudes Villa Urbaine Durable
30 septembre 2002, matine
PUCA- Arche de la Dfense
Armand Nouvet, architecte (agence BNR),
Marc Dauber, architecte,
Pascal Qur et Guy Vaughan, architectes,
Bruno Armilhon (Socit Caennaise de Dveloppement Immobilier),
Agns Percereau (Ville de Caen),
Batrice Doll, architecte urbaniste,
Vincent Fouchier, urbaniste (Datar).
Prsentation de Frdric MIALET
La matine est consacre la prsentation de trois projets dhabitat intermdiaire, respectivement situs
Paris, Chalon-sur-Sane et Caen, En guise de dfinition de ce type d'habitat, il est propos de les
caractriser ainsi :
un ensemble de logements avec mitoyennet verticale et/ou horizontale ne dpassant pas R+3;
une partie dentre eux bnficie dun espace priv extrieur, si possible sans vis--vis gnant et dans
le prolongement direct du sjour ;
les parties communes de lopration sont rduites et conues pour une gestion peu coteuse.
On peut galement dfinir lhabitat intermdiaire par sa complexit et par sa possibilit de combiner,
dassembler, de superposer les logements entre eux, dans un souci de densification et de ressemblance
lhabitat individuel.
Ce type d'habitat pose notamment des questions de stationnement automobile, despaces annexes
(cellier...). Le principe de situer le parking en limite de lopration peut paratre un contre argument
commercial et pourtant, dans un pass encore rcent, il tait possible de ladopter, parti pris trs utile
pour assurer une qualit architecturale.
tant donn les transformations des conditions de la socit et les changements probables dans les
possibilits financires et la taille des familles la capacit dvoluer dun logement est ncessaire. Mais
encore faudrait-il connatre les raisons pour lesquelles on ne fait pas dhabitat intermdiaire aujourdhui.
Certes, les terrasses en plein ciel ne sont pas toujours bien vues par les lus alors que les promoteurs
commencent sy intresser de nouveau, les appartements des tages suprieurs tant les premiers
vendus. Le balancier va-t-il repasser dans lautre sens, et permettre de renouer avec ce principe des
maisons-jardins en gradins qui avait le vent en poupe dans les annes 70-80 ?
Il nest pas frquent de conjuguer tous les facteurs de russite, savoir la rserve de terrains
intressants sur une commune qui accepte ce type dhabitat, la prsence d'un lu qui ait envie dinnover
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et un architecte avec lequel celui-ci sentend bien ; enfin un matre douvrage qui accepterait de prendre
des risques. Les organismes publics sont les mieux placs cet gard, mme sil existe des risques,
certes limits, lorsquil sagit de programmes locatifs.
Llu est aussi au centre du dispositif, puisquil initie la rdaction du PLU et doit, sa dcharge, prendre
en compte une attitude frileuse de la population face aux changements.
On peut avec lhabitat individuel, en serrant bien les maisons, ou avec le petit collectif atteindre une
densit allant de 0,5 0,7. Mais on fait abstraction de la richesse que peut apporter lhabitat
intermdiaire. Si lon dpasse laspect formel de collectif que prend ce type d'habitat, on remarque dans
ses parcours une succession progressive despaces, de la sphre la plus intime aux parties les plus
collectives. Il faut redcouvrir ces entre-deux que l'habitat intermdiaire recle et qui rappelle de
nombreux villages o lon vit ces rapports lespace semi-public.
Se pose galement la question, du pourcentage de surface exploitable dune opration dhabitat
intermdiaire attribuable aux activits, en vue de gnrer une animation et circulation de personnes
pendant la journe.
Il faut admettre la richesse dorganisation volumtrique de ce type d'habitat pour pouvoir librer la
crativit. Si les programmes comportent des points trop durs tels qu'une limitation des terrasses ou
lobligation dintgrer les garages - les architectes risquent de perdre leurs moyens. Nest-ce pas lune
des raisons pour lesquelles lhabitat ne progresse pas ?
Un autre lment sclrosant est constitu par les rglements durbanisme. Peut-on faire ce type dhabitat
si lon garde la rgle dh = l, autrement dit la hauteur gale la distance entre deux btiments sur une
parcelle ? On gagnerait en qualit architecturale pouvoir les rapprocher davantage tout en respectant
une relative intimit des habitants. Difficile en revanche de ne pas demander le maximum en ce qui
concerne le seuil disolation acoustique atteindre si lon veut garantir un logement lune des qualits
principales de la maison individuelle.
Les concepteurs dhabitat intermdiaire devraient tirer profit de la loi SRU dont lapplication annonce une
plus grande libert dans llaboration des PLU et la disparition de certains obstacles pour, comme la taille
minimale des parcelles constructibles et lobligation du recul par rapport la voie ou par rapport aux
limites sparatives.
La nouvelle loi peut aussi faire disparatre des automatismes. Pourquoi par exemple le garage serait-il
intgr au volume principal ? Les annexes ne sont-elles pas un moyen de structurer le plan masse et de
mieux organiser lespace public ? Cela peut tre lgant si trait correctement. De mme, lintrt
croissant port aux nergies renouvelables peut changer la donne, veiller les sensibilits et crer des
demandes en faveur de lhabitat intermdiaire.
On voit combien le thme de cette matine concerne troitement laction de "Villa Urbaine Durable."
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Paris XII opration Hospitalits
Dans le projet Hospitalits conu par lagence BNR Paris, et situ dans le 12
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arrondissement, le
propos est de transformer un entrept en immeuble dhabitation, avec des logements mono-orients
situs en vis vis d'un foyer logement..
La rflexion porte sur :
la construction "de la ville sur la ville" avec lenjeu de faire mieux accepter la densit et les vis--vis
quelle gnre
l'implication du voisinage (immeuble existant, hpital voisin, mixit...),
la conjugaison des types (phalanstre, immeuble villa, loft, courre...),
les gradations de l'intimit avec la cration de terrasses et despaces communs paysagers,
la flexibilit d'usage - avec notamment ltage supplmentaire, favorisant l'adaptation et lvolution
des habitats,
ldification progressive (substitution en chantier couvert et en filire sche).
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Chalon-sur-Sane - opration St Jean des Jardins
Prsentation de Marc Dauber, architecte de lopration
La municipalit est fortement implique dans cette opration qui sinscrit dans une ZAC, cre il y a une
vingtaine dannes. Une perte de 2 000 habitants entre les deux recensements. Conduit la municipalit
vouloir ramener une clientle jeune qui schappe actuellement vers la deuxime couronne. Ainsi A
Chalon, une forte demande existe pour ce type dhabitat qui drainera une population particulire. Une
runion publique de lopration a dj rassembl 150 personnes.
Le plan de masse gnral de la ZAC, dessin par lquipe darchitectes, sarticule en deux parties : des
jardins potagers dun ct et, de lautre, des logements individuels groups ainsi qu'un petit immeuble de
logements T 2 qui sembotent en se superposant.
Malgr une densit d'une cinquantaine de logements lhectare, lenjeu est dlargir lventail du
logement propos Chalon-sur-Sane et de rendre ce type dhabitat suffisamment attractif pour
susciter lenvie de rester en ville-centre, chez les habitants qui envisagent de partir en priphrie.
Quels sont les critres prendre en compte pour rendre compatibles les besoins de centralit des
familles avec le dsir contemporain de nos concitoyens dun habitat individuel, sain et volutif ?
Dj, larchitecte a fait ici le choix, jug impopulaire, de placer les stationnements en limite de
lopration.
En "militant du logement social", larchitecte voudrait inscrire lopration dans un courant europen
urbanistique de lhabitat individuel group dense (l Hollande des annes 20 puis plus rcemment, Vienne
des annes 90 et, enfin, le nouvel Amsterdam avec lopration "Borneo").
Ces 45 logements sont situs entre deux anciens murs de marachers conserver. Laspect verdoyant de
lopration tient autant une combinaison despaces paysagers et de jardins potagers traditionnellement
implants dans ce lieu (sur 12 ha) quau recours des toitures-terrasses vgtalises.
Larchitecture joue sur la simplicit de la structure, dans la continuit dune rflexion issue des
exprimentations LQCM (rapport structures/portes). Ce qui nempche pas de dvelopper une
grande varit de type de cellules ( 9 types pour 45 logements). Quid de la cellule actuelle destine
traditionnellement une famille, dans un contexte de familles clates o mergent des besoins
despaces individuels ? La rflexion porte ainsi sur lespace du logement et lagencement de la
cellule, sachant combien lindividu est la recherche d'espaces plus individualiss , et
comment la traditionnelle sparation jour/ nuit est remise en cause.
Patrick Martin (BETREC), conomiste
La volont dconomie despaces et de moyens qui caractrise et qui percole ce projet rsulte de la
rflexion conduite lors du programme du PUCA "LQCM."
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Caen opration Villas Beaulieu
Prsentation dAgns Percereau, direction de lurbanisme de la ville de Caen
Les villas Beaulieu sinscrivent dans une ZAC accompagne depuis de nombreuses annes par la
rflexion urbanistique de Robert Reichen. Lopration doit prendre en compte deux rfrences
patrimoniales : la prison proche et une institution, Le Petit Sminaire . La continuit y est cre par une
coule verte qui joue aussi le rle dun espace tampon. La mixit architecturale est assure, sachant
quon y trouve un front continu au Nord et un front discontinu au Sud, avec des chelles plus basses en
chur d'lot. Une mixit sociale et dactivits est galement recherche (30 % de PLA-PLI, 50 % non
aids, + des programmes spcifiques et des activits).
Prsentation de Bruno Armilhon, directeur de la Socit caennaise de
construction
La mixit implique ici deux oprateurs aux cts de la Socit caennaise de construction : la CIL et un
promoteur priv Century 21 .
On a choisi un systme de location-vente avec garantie, pour monter un programme de dmolition-
reconstruction, auquel sajoute limplantation dactivits.
Prsentation de Pascal Qur et de Guy Vaughan, architectes
Lopration prsente des petits immeubles collectifs de type villa de 2 tages sur RdC, relis par des
terrasses et des balcons privatifs (orients au Sud), et un btiment plus allong superposant des
logements, lEst. Elle se protge de la prison par une range de boxes de garage. Les concepteurs
considrent lautomobile comme un lment important du quotidien et leur dmarche s'appuie sur un
traitement particulier du stationnement pour en faire une suite daires semi-collectives rserves
quelques familles. Le projet sappuie sur la muraille de la prison, afin dtablir une urbanit lisible de
dialogue. Villa Urbaine sentend ici au sens de cette urbanit et reste une entit lisible.
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Dbat avec la salle
Christian Gimonnet, architecte, laurat de "Villa Urbaine Durable" Bourges
Les matres douvrage nont pas forcment lexprience de la mixit qui leur pose problme. Intgrer la
vie des enfants dans une opration dhabitat constitue aussi un point dlicat.
Armand Nouvet, architecte, laurat de "Villa Urbaine Durable" Paris XII -
Hospitalits
Pour intervenir propos de l'volution des initiatives du PUCA depuis les "Logements Qualit et Cots
matriss", il y a lieu de souligner l'intrt du programme "Villa Urbaine Durable" qui incite, nos yeux,
l'largissement/repositionnement des critres de "qualit architecturale", avec notamment la
reconnaissance d'une liste de critres non pr-tablie (par exemple l'loge de l'ombre n'est pas
ncessairement proscrire, si lon se rfre nos expriences d'enfance...).
Donc, nous proposons un plaidoyer pour une liste mouvante de critres, c'est--dire relative chaque
situation, o les qualits apparaissent toujours dans la singularit d'un "agencement" chaque fois
diffrent : c'est bien plutt de l'quilibre de diffrentes qualits dont il faut parler, un quilibre chaque fois
indit qui intgre galit les dimensions du temps et celles de l'espace.
C'est ce type de reconnaissance de la "qualit architecturale" que nous semble promouvoir une initiative
telle que "Villa Urbaine Durable", en mettant en avant des notions telles que transformations lentes de
l'urbain, situations concrtes et acteurs multiples, dispositifs ouverts leurs renouvellements venir,
reconnaissance galement de l'acte architectural comme art issu d'une volont projete, art de
l'intention... " Vouloir, c'est ne pas tenir compte de toute chose", comme lexpliquait Paul Valry dans ses
Ecrits.
Alain Coste, Mairie dIvry
On entend souvent revenir le thme du phalanstre propos des projets. Je ne crois pas que cette
rfrence soit juste car elle s'accompagne d'une utopie qui manque aujourdhui cruellement.
Vincent Fouchier (Datar), urbaniste
Il ny a pas de grandes perspectives de dveloppement de lhabitat intermdiaire en ville. Le label de
Villa urbaine durable donne envie de se rfrer la villa parisienne. Or celle-ci reprsente un
anachronisme, un cas atypique pour la Capitale en matire de densit. Pourtant, les oprations dhabitat
intermdiaire gagneront sinscrire dans un tissu social dense, dot dquipements... Quelle est la bonne
densit pour celles-ci ?
Ce type de choix est la fois formel et stratgique. certains endroits de la ville, une densit suprieure
conviendrait mieux. Pourquoi implanter lhabitat intermdiaire et o le localiser? Le march du logement
ne sait comment se positionner par rapport cette question. Mais o loger les familles avec enfants ?
Voil un enjeu qui subsiste.
Olivier Piron, secrtaire permanent du Puca
Le SNAL a jug rcemment un concours sur le lotissement dense avec une seule contrainte, celle de
traduire lintimit par une architecture et non pas par des prospects. Au-del de cette approche, on
constate qu'une certaine convivialit en ville nat plus facilement dans des programmes dhabitat
dcoups en petites units de 3 ou 4 logements. On rejoint l, le thme du logement intermdiaire.
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Batrice Doll, architecte
Actuellement, les lus et les promoteurs manifestent une grande prudence et une frilosit construire du
logement social. Quand on fait du logement intermdiaire, le champ des secteurs investir s'largit aux
espaces extrieurs, la HQE, etc.... On sort alors des automatismes et des standards du logement social
collectif dense, ce qui rend plus difficile - car nouveau - le travail sur ces questions. La difficult ne
concerne pas seulement les matres d'ouvrages ; seules des rponses traduisant une diversification de
loffre sur le plan conomique, typologique, environnemental et urbain peuvent aider les quipes de
conception, y compris le matre douvrage, se mettre dans la peau du futur habitant. Elles exigent
des oprations petites, introverties, dans lesquelles le besoin didentit de ce dernier doit se retrouver au
niveau du logement. La matrise duvre doit mener un travail de qualit pour rpondre cette chelle de
couture fine et au sur mesure qui caractrise aussi laction de "Villa Urbaine Durable".
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