Le Guide de La Vente Immobiliere Ooreka

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Auteurs : MM. Bonnamy, Denis et Storelli

© Fine Media, 2013
ISBN : 978-2-36212-162-3
Ooreka.fr est une marque de Fine Media, filiale de Solocal Group.
204, rond-point du Pont de Sèvres - 92649 Boulogne-Billancourt cedex
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Table des matières
La vente immobilière en un coup d’œil 6
Les types de vente 7
Les types de biens 7
Les modalités de vente 8
I. Les types de vente 9
Le profil du vendeur 10
Les formes de vente 14
La vente à l’étranger 22
La valorisation d’un bien immobilier 23
AA Pour aller plus loin 25
Astuces 25
Questions/réponses de pro 27
II. Les types de biens 32
Les logements 33
Les lieux 37
Les biens professionnels 39
Les biens d’exception 44
Les investissements 46
Astuces 52
III. Les modalités de vente 58
Les diagnostics immobiliers 59
La promesse de vente 62
Le compromis de vente 64
L’offre d’achat 66
L’acte de vente 67
Les intervenants 68
Astuces 76
Index des questions et des astuces 83
Les professionnels et experts cités dans cet ouvrage 84
Trouver des professionnels près de chez vous 89
La vente immobilière
en un coup d’œil
La vente d’un bien immobilier est un projet

qui peut mettre beaucoup de temps à aboutir
s’il n’est pas suffisamment préparé. Les dis-
positions à prendre varient ensuite selon les
circonstances : la vente d’un logement occupé
est plus compliquée pour le propriétaire
qu’une vente qui intervient après une location.
Selon le temps et l’argent dont vous disposez,

il existe deux principaux moyens pour vendre
votre bien :
ππde particulier à particulier, vous vous occupez vous-même de fixer le prix

du bien, d’écrire votre annonce, de réaliser les visites, etc. ;
ππpar une agence immobilière, vous déléguez cette mission à une agence que
vous rémunérez pour réaliser les démarches administratives et les visites.
Dans tous les cas, renseignez-vous sur ce qui doit figurer dans votre annonce
de vente immobilière. Le vendeur doit aussi remplir plusieurs obligations
au moment de la transaction : il remet, notamment, différents diagnostics
immobiliers à l’acheteur et souscrit certaines garanties (vices cachés, éviction,
conformité du bien, etc.).
6
La vente immobilière en un coup d’œil
Les types de vente

Lorsque vous vendez un bien, les
démarches ne sont pas les mêmes si
vous êtes un propriétaire unique, s’il
s’agit d’une indivision ou d’une SCI.
Ces deux derniers statuts peuvent,
par exemple, ralentir le processus de
vente.
Une vente immobilière peut, en

outre, s’effectuer sous la forme
d’une vente classique (un particulier achète votre bien), mais il existe d’autres
formes de transactions, qui présentent chacune un intérêt : la vente en viager,
l’échange de bien, la vente aux enchères, la vente sur saisie immobilière, ou
encore, la vente à réméré qui sert généralement à se désendetter.
Lorsque vous mettez en vente un bien immobilier, vous devez aussi penser à
faire réaliser une estimation immobilière. Mais sachez également que vous pou-
vez mettre en valeur votre bien et faciliter sa vente grâce au « home staging »,
ou « valorisation immobilière », soit une technique de mise en avant d’un bien
immobilier pour le vendre rapidement et avec une négociation minimale.
Les types de biens

Vous pouvez décider de mettre en vente
un logement, que ce soit une résidence
principale, une résidence secondaire, une
maison à rénover ou encore un garage.
Les modalités seront alors différentes
selon la nature du bien. La vente d’une
résidence principale est, par exemple, un
type de vente immobilière unique, qui
n’est pas soumise à la taxation de la plus-
value immobilière. En revanche, dans le cas d’une résidence secondaire, la vente
est soumise à la taxe sur la plus-value, mais peut être exonérée dans certains cas.
7
La vente immobilière en un coup d’œil
Mais il est également possible de vendre un terrain, une forêt ou encore des
biens professionnels tels qu’une boutique, des bureaux, un hangar ou une
ferme agricole. Et si vous possédez des biens d’exception, sachez qu’ils appar-
tiennent à un marché particulier, il est donc essentiel de bien estimer leur valeur.
Enfin, si vous avez investi dans un immeuble et que vous souhaitez vous en
séparer, sachez qu’il faudra répondre à certaines obligations, notamment dans
le cas de la vente d’un immeuble à rénover.
Les modalités de vente

La vente d’un bien immobilier entraîne,
pour le vendeur (mais aussi pour l’ache-
teur), une série d’obligations, dont celle
du diagnostic immobilier
Lorsque vous avez trouvé un acheteur,

vient ensuite l’étape cruciale du contrat
de vente. Entre une promesse et un com-
promis de vente, ou encore une offre
d’achat, mieux vaut savoir, avant la signature de l’acte de vente, quelle solu-
tion est la plus bénéfique. La promesse et le compromis de vente sont les
deux types d’avant-contrat possibles pour vendre un bien ; tous deux pré-
cèdent l’acte définitif de vente. Contrairement au compromis de vente, qui
engage les deux parties, la promesse de vente n’engage que le vendeur.
Enfin, les frais de vente sont assez limités pour le vendeur, qui les répercute bien
souvent sur le prix de vente ou sur les frais annexes qui incombent à l’acheteur.
8
I.
Les types de vente
La formule la plus classique pour vendre

un bien immobilier consiste à céder ses
droits de propriété à un acheteur après
avoir signé avec lui un acte de vente
devant un notaire. La transaction immo-
bilière se fait de particulier à particulier,
ou bien en passant par une agence
immobilière.
La transaction immobilière passe ensuite par plusieurs étapes : évaluation du

prix de vente du bien, petites annonces, visites, choix de l’acquéreur, signa-
ture du compromis de vente et versement, par l’acquéreur, d’une indemnité
d’immobilisation, formalités de vente (diagnostic immobilier…), signature de
l’acte définitif de vente devant le notaire, paiement par l’acquéreur du solde
du prix de vente, livraison du bien (remise des clés).
Il existe, en outre, deux cas de figure : vendre de particulier à particulier,

ou faire appel à une agence immobilière. Dans le premier cas, le proprié-
taire s’occupe lui-même de la vente de son bien et économise, par la même
9
I. Les types de vente
occasion, les frais d’agence. Dans le second cas, c’est l’agent immobilier qui
se charge de l’ensemble des formalités et modalités. Il faut alors prévoir, en
plus des frais liés à la vente, sa commission (3 à 7 %), généralement comprise
dans le prix de vente.
C’est généralement l’acquéreur qui s’acquitte des frais de notaire, mais le

vendeur doit parfois payer la TVA immobilière si son logement y est soumis.
Le profil du vendeur
Les conditions de vente d’un logement dépendent non seulement du type de
bien (logement neuf ou ancien), mais aussi du profil du vendeur : propriétaire
unique, SCI ou indivision.
Propriétaire unique
Dans le cadre d’une vente classique, un
seul propriétaire – le propriétaire unique
– est impliqué. Il signe un compromis ou
une promesse de vente avec l’acquéreur,
qui verse ensuite, au notaire (compte
bloqué) une indemnité d’immobilisa-
tion. Deux à trois mois plus tard a lieu
la signature de l’acte de vente définitif
devant le notaire : l’acquéreur règle le solde (prix de vente, indemnité d’im-
mobilisation) en échange des clés du logement.
Comme pour toute vente, l’acquéreur s’acquitte du prix de vente ainsi que
des frais de notaire. Dans certains cas, le vendeur a lui aussi des frais : la TVA
immobilière si le bien y est soumis, l’impôt sur la plus-value et les frais d’agence.
Note : on parle communément de « frais d’agence », mais il s’agit en réalité

d’honoraires.
C’est la transaction immobilière la plus rencontrée et la plus rapide. Elle peut

se faire soit directement de particulier à particulier, soit par l’intermédiaire
d’une agence, en charge des diverses démarches et modalités.
10
Indivision
L’indivision est la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes
détiennent des droits de même nature – et à proportions égales ou non – sur
un même bien ou sur une même masse de biens, sans que la part de chaque
personne sur le(s) bien(s) soit matériellement identifiable. Plus simplement,
plusieurs personnes se trouvent en indivision lorsqu’elles sont propriétaires et
ont la jouissance d’un ou plusieurs même(s) bien(s).
La vente d’un bien en indivision peut être

motivée par plusieurs raisons : la volonté des
coïndivisaires de sortir de l’indivision, le besoin
d’argent, un déménagement, etc. Quelle que
soit la motivation, elle peut être demandée par
n’importe quel coïndivisaire, dans la mesure
où « nul n’est contraint de rester dans l’indivi-
sion ». Dès lors, deux hypothèses : les coïndivisaires sont d’accord pour vendre
le bien, et la vente se fait à l’amiable, par les coïndivisaires eux-mêmes ; ou,
les coïndivisaires sont en désaccord sur le principe et/ou les modalités, et ils
doivent alors avoir recours au tribunal de grande instance. En outre, la vente
d’un bien immobilier en indivision, c’est-à-dire sa liquidation, correspond à un
partage des biens entre les coïndivisaires. Elle est soumise à l’accord de l’en-
semble des membres de l’indivision ; toutefois, si les deux tiers des membres
sont favorables à la vente, il est possible de se tourner vers le tribunal de grande
instance, qui pourra, éventuellement, l’autoriser. En revanche, la vente sera
impossible si le bien concerné fait l’objet d’un démembrement, ou si l’un des
indivisaires est absent ou n’est pas en mesure d’exprimer sa volonté.
À savoir : la vente judiciaire est une procédure lourde qu’il est préférable d’évi-
ter ; le juge peut notamment bloquer la vente pendant deux à cinq ans, si l’in-
térêt d’un coïndivisaire le justifie.
La vente d’un bien en indivision peut, par ailleurs, prendre trois formes.

D’abord, le bien peut être vendu à un tiers. Dans ces conditions, la vente pro-
voque la fin de l’indivision. Chaque coïndivisaire récupère son pourcentage de
parts en argent, sur le produit de la vente du bien. L’intervention d’un notaire
est obligatoire, il est en charge de dresser l’acte liquidatif. Attention toutefois,
11
car le pourcentage de chacun – pris en compte pour

calculer les parts lors de la vente – est précisé dans
l’acte d’acquisition ; c’est pourquoi il est important qu’il
corresponde réellement à la participation financière de
chaque coïndivisaire. La vente à l’amiable d’un bien en
indivision passe obligatoirement par un notaire : celui-ci
doit, en effet, rédiger un « acte liquidatif » qui précise la
part de chaque coïndivisaire.
Ensuite, le bien peut être vendu à un ou plusieurs coïndivisaires. Dans cette hypo-
thèse, les coïndivisaires qui rachètent la part – on parle de « soulte » – de celui qui
vend restent en indivision entre eux. Par exemple, A, B et C achètent ensemble
une maison, où ils habitent tous les trois ; A paie 100, B paie 200 et C paie 250.
C veut déménager alors que A et B veulent rester dans la maison : A et B peuvent
racheter la part de C, soit 250 + la plus-value ; A et B demeurent dans la maison
en indivision. Enfin, si tous les coïndivisaires ne souhaitent pas vendre le bien,
mais qu’ils n’ont pas les moyens financiers de racheter la part du coïndivisaire qui
souhaite vendre, ce dernier peut vendre sa part à un tiers. Cette hypothèse est
rare, car cela signifie qu’un tiers se retrouve en indivision avec les coïndivisaires
d’origine.
La vente d’un bien immobilier en indivision

peut entraîner de nombreux litiges, notamment
lorsque la liquidation correspond à une sépa-
ration de coïndivisaires non mariés. Le partage
judiciaire est la seule solution lorsque les coïn-
divisaires souhaitent liquider l’indivision, mais
ne trouvent pas d’accord ou qu’un coïndivisaire
souhaite sortir de l’indivision, mais se heurte
au désaccord des autres. Il peut être demandé
par un seul des coïndivisaires. Dans ce cas, c’est
le tribunal de grande instance qui tranche le
litige ; le juge a alors deux recours : ordonner le
maintien temporaire de l’indivision (de deux à
cinq ans), ou ordonner la vente du bien immo-
bilier par un notaire (vente de gré à gré lorsque
12
les coïndivisaires trouvent finalement un terrain d’entente, sinon vente aux

enchères lorsque le prix est fixé après avoir été estimé, et le bien vendu au
plus offrant). Le tribunal peut aussi décider d’attribuer le bien de façon préfé-
rentielle à l’un des coïndivisaires.
SCI
La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil
privilégié de gestion du patrimoine immobilier,
subordonné à des formalités d’immatriculation
et de statuts. En effet, une SCI est une société,
donc une personne morale, avec une existence
juridique propre. À ce titre, elle est dotée d’un
objet social déterminé par les associés, en rapport
avec un bien immobilier. L’objet social, qui figu-
rera dans les statuts, doit toutefois demeurer civil,
à savoir : construction, achat et gestion d’un bien
immobilier ; l’activité commerciale ne doit pas
être prépondérante dans la société civile immobi-
lière. De plus, la location meublée ne peut pas être
l’activité d’une société civile immobilière, puisqu’il
s’agit d’une activité commerciale par nature.
La vente d’un bien immobilier en SCI (Société Civile Immobilière) se fait

selon des règles bien définies ; elle ne peut avoir lieu que si tous les associés
sont d’accord. L’intervention d’un notaire est obligatoire.
Par ailleurs, la vente se dissociant de la dissolution, elle est assujettie aux

plus-values, estimées selon les frais d’acquisition et le prix de vente. Les
associés sont donc imposés en fonction de leur nombre de parts dans la SCI.
Une exonération est toutefois prévue lorsque le bien immobilier est mis à
la disposition d’un des associés, gratuitement, en tant que résidence prin-
cipale. Il en est de même lorsque le bien est détenu par la SCI depuis au
moins trente ans, ou que le prix de vente est inférieur à 15 000 €. La vente
13
de parts peut, de plus, être réalisée sous seing privé, même s’il est préfé-
rable de réaliser l’acte auprès d’un notaire ou de faire appel à un avocat. En
cas de litige, il est possible de faire appel à un juge.
Un associé ayant décidé de sortir de la SCI doit pouvoir vendre ses parts.
Cette vente n’entraîne pas nécessairement une dissolution.
Elle doit cependant survenir dans les conditions précisées dans les statuts
quant à l’accord des autres associés sur le futur acquéreur (à la majorité,
l’unanimité). Il peut exister un droit de préemption des autres associés. Une
fois la vente acceptée, une modification des statuts doit être enregistrée.
Du point de vue de la fiscalité, les conséquences de cette vente par un

associé-particulier sont une imposition de la plus-value éventuelle selon le
régime des plus-values immobilières de particuliers. S’agissant d’une société
associée, elle devra intégrer ses profits dans son bilan. Il est à noter que
la cession des parts ne peut se faire qu’avec l’accord de tous les associés
(art. 1861 du Code civil), sauf mention contraire dans les statuts (agrément
avec la majorité, par exemple).
Les formes de vente

La plupart des vendeurs choisissent la formule
classique pour vendre leur bien immobilier : le pro-
priétaire cède ses droits de propriété à un acheteur
après avoir signé avec lui un acte de vente devant
le notaire.
Vente en rente viagère

Le viager est une solution intéressante pour les
personnes âgées qui souhaitent se garantir des
revenus complémentaires jusqu’à la fin de leur vie,
mais aussi pour ceux qui veulent réaliser un inves-
tissement immobilier. Cependant, le viager reste
mal connu, et ses options sont nombreuses.
14
Le principe est simple ; le vendeur du bien, ou crédirentier, signe un contrat

de vente avec un acheteur, également appelé « débirentier ». L’acheteur
acquiert le bien immobilier en versant au vendeur une rente viagère (men-
sualité) jusqu’au décès de ce dernier. Selon le contrat, l’acheteur peut aussi
être amené à verser au vendeur un bouquet, c’est-à-dire le paiement comp-
tant d’un capital au moment de l’acte de vente. Dans ce cas, le montant
de la rente viagère est moins important. Si le débirentier ne s’acquitte pas
du paiement de la rente, le vendeur est protégé par un arsenal de mesures,
notamment la saisie et la vente de tous les biens de l’acquéreur. Ensuite, la
vente en viager se déroule de manière classique : signature d’un compro-
mis de vente (devant le notaire ou pas), puis, signature de l’acte de vente
devant le notaire. En résumé, la vente en viager consiste à transférer son bien
immobilier à un tiers, qui doit, en compensation, verser une rente au vendeur
jusqu’à son décès. Elle est donc assujettie à l’aléa de la longévité du ven-
deur ; ainsi, si celui-ci est mourant ou très malade, cette vente ne pourra pas
être validée. De cette façon, l’acheteur peut devenir propriétaire sans avoir à
avancer les fonds au moment de la signature de la vente, tandis que le ven-
deur s’assure un revenu régulier.
Il existe toutefois différents types de viagers, notam-

ment le viager occupé, où le vendeur occupe le
bien jusqu’à son décès, et le viager libre, où le ven-
deur perd la jouissance de son bien dès la signature
de l’acte de vente. Le bien est alors libre de toute
occupation et de réservation de jouissance. Dans le
premier cas, le montant de la rente est beaucoup
plus important qu’en viager occupé, et l’acquéreur
assume toutes les charges, les frais et les travaux du
logement. Dans le second cas, la rente viagère est
beaucoup moins importante.
Par ailleurs, la promesse de vente peut être signée sous seing privé ou devant un
notaire, en attendant que les différentes parties aient réuni tous les documents
nécessaires à la vente. Cependant, afin d’éviter tout conflit, il est préférable
d’opter pour une signature devant un notaire. Ainsi, sont d’ores et déjà défi-
nies les modalités de la vente, telles que : les conditions d’occupation (viager
15
libre ou occupé), la répartition des charges (taxe foncière, taxe d’habitation,

travaux, charges de copropriété), les modalités de paiement (détermination
de la rente et/ou du bouquet, caractéristiques, garanties de paiement). Il est
à noter qu’en cas de viager libre, toutes les charges reviennent à l’acheteur.
En revanche, en cas de viager occupé, cette répartition est plus complexe ; en
général, l’acheteur garde à sa charge les réparations importantes, et le vendeur
les charges courantes.
Le contrat de vente, aussi appelé « acte authen-

tique » ou « acte de vente », est signé lorsque les
deux parties ont réuni tous les documents néces-
saires à la vente : titre de propriété complet retraçant
l’historique du bien vendu, droit de préemption de
la mairie si le bien immobilier est concerné, diagnos-
tics techniques obligatoires, documents d’identité
des deux parties, documents prouvant la solvabi-
lité de l’acheteur (avis d’imposition, bulletins de
paie, attestation d’employeur), et, en cas de bien en
copropriété, règlement, procès-verbaux des assem-
blées générales, carnet d’entretien, et indication de la surface au sein de la
copropriété. Le contrat de vente reprend ensuite les mêmes éléments que la
promesse de vente, ainsi sont précisées les conditions d’occupation, la réparti-
tion des charges, et les modalités de paiement. Il précise également le prix du
bien et l’âge du vendeur.
De plus, dans le cadre d’une vente en viager, le contrat comporte une consti-
tution de rente viagère. Quelles que soient les conditions d’occupation,
l’acheteur devient propriétaire du bien immobilier au jour de la signature du
contrat.
Le montant de la rente viagère dépend, quant à lui, de plusieurs paramètres :

l’espérance de vie du vendeur (plus elle est importante, plus la rente dimi-
nuera), la valeur vénale du bien (libre ou occupé), et le taux de rendement.
Le calcul s’effectue ensuite selon l’âge du vendeur et en fonction de barèmes
précis (des services fiscaux, des notaires ou de la Caisse nationale de pré-
voyance). Pour déterminer ce montant, il est nécessaire d’estimer la valeur
16
vénale du bien, c’est-à-dire son prix de vente, puis de choisir entre une vente
vide ou occupée. Néanmoins, ce montant n’est pas fixe, il est indexé chaque
année sur l’indice INSEE du coût de la consommation des ménages.
Échange de biens
Le principe de l’échange de biens repose sur
un contrat d’échange signé devant notaire :
chaque partie donne à l’autre son bien
immobilier.
Cette transaction présente l’intérêt de réduire

considérablement les frais de notaire (un
seul contrat en une seule fois) : en effet, au lieu de procéder à deux ventes,
il n’y a qu’une transaction, et tous les frais sont divisés par deux (sauf en cas
de soulte, c’est-à-dire un écart entre la valeur des deux biens immobiliers
échangés).
De plus, cette vente ne nécessite que peu de formalités (pas de dossier, de

demande de prêt ou de paiement des intérêts), et aucun agent immobilier
n’intervient.
En outre, si les biens sont de valeur identique, tous les frais sont divisés par
deux entre les coéchangistes : les droits de mutation (la taxe de publicité fon-
cière de 5,09 % est calculée sur le prix de vente du bien le moins cher), les
honoraires du notaire et les frais divers. En revanche, si les biens sont de valeur
inégale, les frais sont divisés par deux ; mais celui qui reçoit le bien immobilier le
plus coûteux paie, en plus, une soulte (somme d’argent) pour compenser l’ex-
cédent de valeur vénale. Il doit aussi s’acquitter de la taxe de publicité foncière
sur la différence entre le prix de vente de l’autre bien et le sien.
Vente aux enchères

Tout propriétaire peut décider de vendre aux enchères n’importe quel type de
bien immobilier : chambre de bonne, maison de ville, appartement, hôtel particu-
lier. Toutefois, la transaction doit nécessairement passer par un notaire.
17
Concrètement, lors d’une vente aux

enchères volontaire, le notaire commence
par faire expertiser le bien immobilier,
puis il rédige un cahier des charges conte-
nant une description précise du bien et
des conditions de vente (frais, charges
de copropriété, diagnostics). Il peut être
consulté librement par tout acheteur
potentiel avant la vente aux enchères. Le notaire fixe également le prix de
vente du bien (après consultation du vendeur) ; en général, cela représente
75 % de sa valeur réelle. Le vendeur peut aussi mettre son bien immobilier
en vente sans mise à prix : ainsi, il se protège en fixant un prix de réserve.
Après expertise, le notaire inscrit le bien immobilier au calendrier des ventes
publiques et en fait la publicité ; la vente aux enchères a ensuite lieu, au jour
prévu et dans un lieu déterminé (étude du notaire, chambre départemen-
tale de notaire, mairie). Les acheteurs intéressés doivent faire enregistrer leur
identité et remettre un chèque de consignation avant la vente (rendu après
la vente aux non-acquéreurs). La vente se fait à la bougie : lorsque celle-ci
s’éteint, le bien est adjugé au dernier enchérisseur.
Ensuite, la vente définitive a lieu

dix jours plus tard ; ce délai permet à
tout acquéreur intéressé de faire une
proposition supérieure. Dans ce cas,
l’acquéreur doit au moins surenchérir
de 10 % par rapport au prix de vente
conclu lors des enchères.
Le bien immobilier est remis en vente

au dernier prix proposé : le notaire
doit procéder à une nouvelle vente aux enchères. Attention cependant, car
l’acquéreur n’a droit à aucun délai de rétractation (sept jours dans une vente
classique après avoir signé un compromis). Après la vente, l’acheteur doit
régler au vendeur le solde du prix de vente dans les quarante-cinq jours ; et au
bout de onze jours, il doit commencer à payer des intérêts. Si l’acheteur ne peut
pas s’acquitter du prix, le notaire remet le bien en vente et peut demander à
18
l’acquéreur défaillant de compenser l’écart de prix éventuel de la nouvelle vente

(si ce prix de vente est inférieur au précédent). Avec la vente aux enchères
publique, le vendeur ne sait pas quel sera le prix de vente final de son bien
immobilier.
Dans le cas d’une vente aux enchères notariale, l’acheteur doit régler les
droits de mutation et les frais de notaire ; le vendeur, lui, s’acquitte des
frais divers du notaire (publicité, expertise), si le bien ne part pas au prix de
réserve, ainsi que de la TVA immobilière, le cas échéant.
Vente sur saisie immobilière

La vente sur saisie immobilière succède à la saisie d’un bien immobilier. Elle
résulte du non-paiement suite à la délivrance, par huissier, du comman-
dement de payer avant saisie. C’est ce
commandement de payer qui informe le
propriétaire du bien de la mise en place
de la procédure de saisie. Après publica-
tion auprès du bureau des hypothèques,
une audience est fixée afin de décider
quel type de vente sera effectué : vente
amiable ou vente forcée (dans ce cas, une
date d’audience d’adjudication est fixée). Il faut compter près d’un an entre la
mise en œuvre de la saisie et la vente du bien.
Lorsque le propriétaire décide de céder son bien immobilier afin de rembourser

son ou ses créanciers, on parle alors de « vente amiable ». Il s’agit du type de
vente sur saisie immobilière privilégié par les juges. Le juge d’exécution définit
le montant en dessous duquel la vente ne peut avoir lieu, et une audience est
fixée environ quatre mois plus tard, afin de s’assurer que la vente a bien été
réalisée. Cette transaction nécessite l’intervention d’un notaire.
En revanche, on parle de vente sur saisie immobilière forcée par adjudication

judiciaire, lorsque le bien immobilier est vendu aux enchères. La vente est
annoncée par une publication indiquant la date, le descriptif du bien immo-
bilier, et le montant de la mise à prix défini par le créancier. Les personnes
19
intéressées par la vente peuvent visiter le bien lors de visites organisées par
un huissier. Les enchères sont effectuées par l’intermédiaire d’un avocat, qui
perçoit 10 % du montant de la mise à prix. Lorsque le bien est vendu par
adjudication, son propriétaire reçoit un titre d’expulsion.
Vente à réméré
La vente à réméré est un contrat permettant au vendeur de racheter son bien
s’il arrive à restituer le prix de la vente en plus des autres frais engagés. Pour
cela, il dispose d’un laps de temps précis, défini dans le contrat, et qui ne peut
dépasser cinq ans ; durant cette période, le vendeur peut continuer à habiter
dans le logement, mais il doit verser un loyer à son investisseur. Cette opé-
ration s’adresse aux propriétaires de biens immobiliers ayant contracté une
dette importante. Vendre son logement à réméré peut alors leur permettre
de rembourser leurs créanciers et de réguler leurs situations financières. Cette
transaction s’adresse donc, en dernier recours, aux personnes en grande diffi-
culté financière, et particulièrement à celles qui ne peuvent pas contracter un
crédit bancaire classique.
Il existe plusieurs étapes et mécanismes dans la vente

en réméré. Il est d’abord nécessaire de faire le point sur
sa situation, afin d’évaluer si cette transaction corres-
pond à sa situation financière. Il convient donc de faire
estimer son bien immobilier et de calculer le montant
de sa dette. Si le montant total des dettes est inférieur
à 70 % de la valeur du bien immobilier, le projet est
réalisable. Il faut toutefois considérer que, pour rache-
ter son bien, d’autres frais seront à prendre en charge
comme les frais de notaires, les indemnités de loge-
ment, etc. Ensuite, pour gérer au mieux la situation, il
est impératif de faire appel à un notaire, qui représen-
tera le vendeur et défendra au mieux ses intérêts.
Une fois l’investisseur trouvé, un contrat de vente est établi, dans lequel
figurent la durée du contrat, le prix initial de vente, le prix de rachat s’il diffère,
le montant des indemnités de logement, etc. Après signature, la somme versée
20
par l’investisseur est conservée par le notaire qui s’en sert pour rembourser
les créanciers. La somme restante est conservée dans un dépôt de garantie
et servira lors du rachat du bien immobilier. Une fois la vente terminée, le
vendeur reste locataire du logement durant toute la durée du contrat. Mais,
pour cela, il doit justifier de sa capacité à payer l’indemnité d’occupation, soit
le loyer que verse le vendeur à son investisseur durant toute la durée de la
transaction.
Cette indemnité est généralement comprise entre 1 et 5 % du prix du bien

vendu. Les charges foncières et les travaux d’entretien sont également à la
charge de l’ancien propriétaire.
Important : le professionnel qui s’occupera de la vente devra être titulaire

d’une carte de transaction immobilière.
Lorsque le contrat de vente à réméré arrive à terme, il y a – en fonction des
situations – deux fins possibles. Si le vendeur parvient à assainir sa situation
financière, il peut alors racheter son ancienne propriété.
Pour cela il doit rembourser la totalité du prix initial

de la vente et, parfois, un supplément destiné à
indemniser l’investisseur ; mais aussi la totalité des
frais supplémentaires qui peuvent survenir au cours
du délai ; prouver la résolution de ses dettes et qu’il
n’a engagé aucun nouveau crédit ; et enfin, justifier
que l’indemnité d’occupation a bien été payée.
Le dépôt de garantie est ensuite débloqué et sert à

couvrir les frais de notaires et une partie du rachat
de la propriété. Pour couvrir les frais de rachat res-
tants, le vendeur doit généralement contracter un nouveau crédit, qui pourra
être plus facilement établi, car sa situation aura été régularisée.
Dans le cas où le vendeur ne parvient pas à régler ses problèmes financiers

avant la fin du délai, le bien immobilier devient la propriété exclusive de l’in-
vestisseur. L’ancien propriétaire doit alors quitter les lieux, sous peine de se
voir expulser. Dans ce cas de figure, l’investisseur récupère le montant du
dépôt de garantie.
21
La vente à l’étranger
Si vous souhaitez vendre une maison à l’étranger, sachez que vous serez sou-
mis à la législation immobilière du pays.
Réglementation
Lorsque vous vendez une maison qui vous
appartient à l’étranger, vous devez respecter
les règles applicables dans le pays où se situe
le logement, que ce soit au niveau des pro-
cédures (modalités de la signature de l’acte
de vente et documents à fournir au futur
acquéreur), des obligations au niveau du
bien immobilier (régime sous lequel doivent
être vendus les différents types de biens
immobiliers), et des coûts (frais de mise en vente et montant à verser à l’État).
Les règles applicables en matière de vente immobilière étant très différentes

d’un pays à l’autre, il est important de vous renseigner auprès d’un profes-
sionnel compétent, que ce soit en France ou dans le pays d’accueil (avocat,
notaire et expert immobilier).
Ainsi, l’acte de vente ne doit pas toujours être signé devant un notaire ; par
exemple, en Espagne, il est rédigé par un avocat, puis enregistré auprès d’un
notaire. De même, les modalités d’acquisition de la propriété immobilière,
de succession et de transmission varient d’un pays à l’autre ; par exemple,
en Tunisie, l’acquisition de certains biens immobiliers doit faire l’objet d’une
autorisation préalable délivrée par le Gouverneur.
Imposition
Lorsque vous vendez une maison, vous pouvez être amené à payer des
impôts, que ce soit en France ou dans le pays où se situe le logement : cela
dépend des conventions fiscales en vigueur. Dans tous les cas, si votre domi-
cile fiscal est basé en France, vous pourrez être soumis à la taxation sur les
plus-values en France.
22
La valorisation d’un bien immobilier

Quel que soit le type de bien immobilier que vous souhaitez vendre, ne négli-
gez pas son estimation ! Elle vous permettra d’avoir une idée du prix de vente
de votre bien.
Estimation
Pour établir une estimation immobilière, il faut se baser sur de nombreux cri-
tères : le type de bien immobilier (maison, appartement, garage, péniche,
château, immeuble...), la situation géographique, l’année de construction, la
superficie, le nombre de pièces, l’étage, l’orientation, les dépendances, la pré-
sence d’un balcon, d’une terrasse, d’un jardin, le type de chauffage, l’état du
bien immobilier et les travaux à réaliser. L’estimation n’est toutefois pas toujours
évidente, car chaque bien est unique ; elle permet donc difficilement d’obtenir
le prix réel. Le marché immobilier local est également à prendre en compte.
Pour effectuer une estimation immobilière, il est possible d’agir seul en com-
parant son bien avec des biens immobiliers identiques en vente, mais il sera
difficile de se faire une idée réelle du marché, les biens n’étant pas forcément
vendus au prix auquel ils sont mis en vente. Il est préférable de faire appel à
des professionnels, et même de faire estimer son bien par plusieurs interlocu-
teurs différents. Il est donc possible de faire appel à une agence immobilière
locale ou un grand réseau national (les estimations sont souvent proposées
gratuitement), un notaire ou un expert immobilier.
Attention : méfiez-vous des surestimations ! Elles peuvent être prétextes à

l’obtention d’un mandat d’exclusivité. Le mieux est donc de faire réaliser plu-
sieurs estimations, de les comparer et d’en faire une moyenne.
« Home staging »
Le « home staging » – « valorisation immobilière » en français – est une pra-
tique qui se développe de plus en plus en France. Cette technique de mise en
avant du bien immobilier a notamment été popularisée par les émissions de
télévision. Elle consiste à mettre en valeur un bien immobilier pour le vendre
23
rapidement et avec une négociation réduite. Pour cela, elle vise à créer un véri-
table coup de cœur pour les potentiels acheteurs qui peuvent se projeter dans
le bien immobilier, et repose sur la mise en valeur des volumes, de l’espace et
de la lumière.
Sa mise en pratique consiste à dépersonnaliser la

décoration du logement, il s’agit de mettre en place
une décoration neutre, accueillante et susceptible de
plaire au plus grand nombre, à désencombrer et ran-
ger les pièces, à harmoniser le style du logement, à le
nettoyer et à réparer les petits dégâts. Il ne faut pas
perdre de vue que le « home staging » n’est pas fait
pour répondre aux goûts du propriétaire actuel, mais
aux éventuels acquéreurs. Il ne s’agit pas non plus
de rénover entièrement le bien immobilier, mais de le
mettre en valeur. Pour cela, vous avez deux solutions :
faire appel à un « home stager » ou réaliser la mise en
valeur vous-même.
Si vous décidez de réaliser votre « home staging » vous-même, n’hésitez pas

à vous renseigner sur les tendances en matière de décoration et d’immobilier.
Vous pouvez également, d’emblée, enlever tous vos éléments de décoration
personnels tels que des photos de famille, des dessins d’enfants, des souvenirs
de vacances, etc. Si vous avez des couleurs de murs prononcées, n’hésitez pas
à les remplacer par des tons plus neutres, tout en pensant à moderniser votre
intérieur. Le « home stager », lui, est un professionnel de l’immobilier ou de la
décoration, qui peut vous proposer plusieurs types de prestations : formation au
« home staging » (à partir de 100 €), diagnostic et recommandation (entre 100
et 500 €), prestation complète avec réalisation des travaux de mise en valeur
(entre 0,5 et 4 % du prix de vente du bien immobilier). Le coût du « home sta-
ging » est minime par rapport au prix de vente du bien immobilier, mais il varie
selon les prestations proposées. Certains professionnels proposent même au
client de ne rien avancer jusqu’à la vente du bien immobilier.
Attention : dans l’idéal, le « home staging » ne doit pas dépasser 2 % du prix
de vente de votre bien. Au-delà, on parle de rénovation et non plus d’optimi-
sation du bien. Le « home staging » ne sera dès lors plus rentable.
24
AA Pour aller plus loin

Astuces
Saisie d’un bien immobilier en copropriété

Un syndicat de copropriété peut ordonner la vente et la saisie de votre bien
immobilier en cas d’impayés trop fréquents.
La réforme du 1er janvier 2007 renforce d’ailleurs les conditions de saisie et de
vente d’un bien immobilier. Elle permet également d’accélérer la procédure lan-
cée à votre encontre.
En cas de difficultés financières, il vaut donc mieux se manifester rapidement
pour tenter de trouver une solution à l’amiable.
Le syndic de copropriété qui souhaite obtenir la saisie immobilière de votre loge-
ment doit soit obtenir l’autorisation de saisir le bien par l’assemblée générale,
soit saisir le tribunal de grande instance du lieu où le bien est situé afin d’obtenir
un commandement de saisie.
En effet, la procédure appliquée par le tribunal de grande instance débute par un
commandement de saisie. Il s’agit d’un acte exécutoire délivré par un huissier et
adressé au copropriétaire.
Le commandement de saisie explique au copropriétaire :
ππqu’il dispose de huit jours pour régler la totalité de ses charges de
copropriété ;
ππqu’il a la possibilité de vendre son logement par voie judiciaire ;
ππqu’il peut obtenir l’aide juridictionnelle et entamer une procédure de
surendettement.
Après réception par le copropriétaire, le commandement est ensuite publié au
bureau des hypothèques. Le bien ne peut alors plus être vendu par une voie
autre que judiciaire
Puis, la procédure de vente est déclenchée seulement huit jours après la remise
du commandement exécutoire. Passé ce délai, un huissier peut à n’importe quel
moment pénétrer dans votre logement pour y dresser un procès-verbal de des-
cription, c’est-à-dire évaluer la valeur de votre logement.
25
Le syndicat de copropriété a alors un délai de deux mois pour vous assigner

devant une audience d’orientation, qui vous informera des caractéristiques de
la saisie. Lors de cette audience, vous êtes également informé du fait que vous
pouvez demander une vente judiciaire de votre bien. Les bénéfices alors engen-
drés seront partagés entre les créanciers.
En outre, la saisie immobilière du bien en copropriété peut être réalisée de
deux façons, soit à l’amiable, soit forcée. Dans le dernier cas, le copropriétaire
est forcé de se plier à la saisie.
Ainsi, en cas de difficultés à honorer vos charges de copropriété avant la saisie
de votre bien, vous avez encore la possibilité de réaliser une vente judiciaire. Le
juge fixe alors le montant minimum, en dessous duquel votre bien ne pourra pas
être vendu.
Une audience de rappel a ensuite lieu dans les quatre mois qui suivent l’au-
dience d’orientation, afin de s’assurer que la vente à l’amiable du logement en
copropriété est réalisable.
Le copropriétaire peut alors vendre lui-même son logement. La vente s’effectue
normalement, à l’exception du fait que les conditions sont déterminées par le juge.
Mais si le copropriétaire n’émet aucune contestation ou ne souhaite pas réaliser
une vente à l’amiable, la copropriété fera l’objet d’une vente judiciaire publique.
Le juge fixera la date de l’audience de la vente, et le bien sera vendu aux enchères
publiques sans que le copropriétaire puisse intervenir.
Le montant de cette vente est ensuite réparti soit à l’amiable, soit par le juge
pour couvrir le montant des charges de copropriété redevables.
Crédit immobilier et compromis de vente

Quand vous avez trouvé un bien susceptible de vous convenir, si votre offre
d’achat est acceptée, vous devez alors signer un compromis de vente chez le
notaire ou chez l’agent immobilier. Le contenu de ce contrat doit être étudié
avec minutie et précaution.
Le compromis de vente est un contrat par lequel vous garantissez l’achat de
votre crédit immobilier : il est qualifié de « sous seing privé », c’est-à-dire que
les signataires établissent eux-mêmes un contrat qu’ils signent de leur main ou
qu’ils font signer par un mandataire. Vous bénéficiez, en tant qu’acheteur, d’un
délai de rétractation de sept jours.
26
Toutefois, lors de la signature de cette promesse d’achat, vérifiez que le contrat

comporte une clause résolutoire.
Comme son nom l’indique, cette mention permet de demander la résolution,
c’est-à-dire l’annulation d’un contrat, à partir du moment où une situation pré-
vue dans la clause se présente.
La clause résolutoire peut ainsi concerner l’obtention d’un crédit immobilier : elle
vous protège alors si vous n’obtenez pas votre crédit immobilier. Grâce à elle,
vous pouvez être libéré de votre promesse d’achat et récupérer votre acompte.
Pour cela, vous devrez cependant présenter les attestations de refus des diffé-
rents organismes prêteurs.
Généralement, cette clause est toujours incluse dans le compromis. Cependant,
soyez attentif à la lecture de l’acte et n’hésitez pas à le relire pendant le délai de
rétractation.
Questions/réponses de pro
Date de signature d’un compromis de vente

Je souhaiterais savoir s’il est possible de différer la date de la signature du com-
promis de vente.
Y a-t-il une limite pour la signature ? Le vendeur et l’acheteur doivent-ils être
tous les deux présents ?
Question de Choupinette
ΔΔ Réponse de Communiquer Vendre

Il est bien entendu possible de décaler la date de signature d’un compromis
de vente.
Il suffit que les parties s’entendent sur une nouvelle date et, surtout, il faut
que le notaire puisse vous donner un nouveau RDV. En fait, vous devez
contacter le notaire pour changer cette date.
Pour votre seconde question, les deux parties doivent être représentées,
mais pas forcément présentes. Vous pouvez donc vous faire représenter via
une procuration par la personne de votre choix ou par votre notaire.
Là encore, le notaire vous donnera un modèle de procuration adéquate.
27
Annulation de l’achat d’un terrain

Un particulier achète un terrain, par un compromis de vente signé chez le notaire.
Dans le compromis, il a l’obligation de fournir l’acceptation de prêt et du permis
de construire dans le mois.
Le permis de construire a été déposé de suite, et, cinq jours après, la mairie
retournait la demande, car il y avait erreur. L’acheteur n’a jamais fourni une nou-
velle demande.
Au bout du mois, il a indiqué au notaire que la demande de prêt était remise à
plus tard. Bref, au bout de six mois, la vente a été annulée.
Aucun document de refus de prêt n’a été envoyé en recommandé, et on me dit
que je ne peux prétendre à aucun dédommagement.
Est-ce exact ?
Sinon, existe-t-il un délai pour la demande de dédommagement ?
Question de Georges
ΔΔ Réponse de Magicjack
Le compromis était vraisemblablement établi sous conditions suspensives.
La non-réalisation des conditions étant uniquement de la faute de l’acqué-
reur, vous pourriez éventuellement prétendre à un dédommagement.
Il convient d’examiner le compromis pour déterminer les conditions de l’ac-
tion éventuelle, le notaire rédacteur est le mieux placé pour vous donner
toutes les précisions utiles.
Éviter les frais d’agence

Nous sommes sur le point d’acheter une maison (achat compliqué depuis
dix mois), et la date butoir de signature de l’acte authentique du compromis de
vente va bientôt être dépassée.
Puis-je passer directement par le notaire et la propriétaire afin d’éviter les frais
d’agence ?
Question de Thierry
ΔΔ Réponse de Cabinet Audit Habitat

Si l’agent immobilier est mandaté par le vendeur, vous ne pouvez pas l’évi-
ter. Le prix de vente inclut sa commission.
28
Vente immobilière : que faire de la fosse septique ?

Le vendeur d’un bien immobilier est-il obligé de vider sa fosse septique ?
Question de Grandseb
ΔΔ Réponse d’Argile
C’est la moindre des politesses, comme de nettoyer les w.c. ou la baignoire.
ΔΔ Réponse de SBTPE
Ce n’est pas nécessaire, mais, depuis peu, la loi impose un contrôle de fonc-
tionnement de l’assainissement avant toute vente de maison.
Le contrôleur appréciera autant que les futurs acheteurs !
Frais d’agence pour un achat immobilier

À la charge de qui est la commission d’agence ? Acheteur ou vendeur ?
Question de Loutre
ΔΔ Réponse de Costes
Elle est à la charge de l’acheteur. En fait, souvent, le prix de vente glo-
bal comprend les frais d’agence ; c’est souvent noté « FAI », pour « Frais
d’Agence Inclus ».
C’est pourquoi le vendeur doit trouver un équilibre entre le prix qu’il veut
tirer de son bien et les honoraires d’agence. Ne pas hésiter à négocier ces
honoraires avec l’agence !
ΔΔ Réponse d’Optimhome
La commission à percevoir par l’agence peut être à la charge du vendeur ou
de l’acquéreur, selon le choix retenu à cocher dans le mandat de vente.
ΔΔ Réponse de Pierremo
La commission est à la charge de celui qui mandate l’agence pour l’achat ou
l’acquisition d’un bien.
Lors de l’achat et la signature du compromis, demandez à signer un mandat
de recherche et à mettre les honoraires à la charge de l’acquéreur. Dans ce
cas, vous ne paierez pas de frais de notaire sur le montant de la commission.
Signer un mandat de recherche vous permet aussi de connaître le montant
de ces honoraires et de les négocier !
29
Vente d’un bien immobilier après une séparation
Actuellement en situation de séparation judiciaire avec ma femme, nous venons

de vendre notre maison.
Sur celle-ci, il nous restait deux prêts immobiliers, dont un à taux zéro.
Cela fait deux ans que je rembourse seul ces prêts à la banque. Après la vente,
ma femme a rappelé le notaire pour lui demander de ne pas rembourser le prêt
à taux zéro, alors que c’est ce que je souhaite.
Est-ce que mon choix a plus de poids que celui de ma femme sachant que je suis
le seul à rembourser les mensualités du prêt ?
Question de Ssss
ΔΔ Réponse d’Agifim Provence Immobilier
Puisque le bien est vendu, je pense personnellement qu’il est indispensable

que le prêt soit remboursé, surtout si c’est le souhait du principal intéressé
(celui qui rembourse le prêt).
Je pense qu’il faut demander au notaire par lettre recommandée ou par
exploit d’huissier de séquestrer les fonds correspondant au remboursement
du crédit concerné.
Par précaution, j’enverrais tout de même une copie de ces courriers à l’orga-
nisme de prêt afin de l’avertir que le bien est vendu.
ΔΔ Réponse d’In&Fi Crédits Vannes
Le prêt à taux zéro est lié à un bien en résidence principale. Comme

vous l’avez vendu, il ne remplit plus cette condition, il vous faut donc le
rembourser.
Normalement, cela figure dans les conditions générales de votre offre de
prêt immobilier.
ΔΔ Réponse de Sogebrimo
Les prêts contractés sur un bien immobilier doivent être remboursés par
le notaire ou le vendeur au moment de la vente pour lever les inscriptions
d’hypothèques.
Le notaire devra tenir compte des sommes réglées par les conjoints, et aussi
de l’occupation du bien avant la vente, si un des conjoints y résidait.
30
Non-levée d’hypothèque par l’ancien vendeur

J’ai acheté un bien, que je souhaite revendre aujourd’hui. La vente est bloquée,
car l’ancien notaire du vendeur a remboursé les hypothèques, mais n’a pas payé
la mainlevée de l’une d’elles.
Mon notaire me propose de payer cette mainlevée, mais je ne suis pas d’accord,
car je pense que ce sont l’ancien notaire du vendeur – qui n’a pas fait son travail
– et mon notaire – qui, lors de l’achat, ne s’est pas assuré de recevoir tous les
justificatifs –, qui sont fautifs.
Que peut-on faire pour les obliger à prendre en charge ces frais ?
Question de JP06
ΔΔ Réponse d’Immo Assistance Centre

Il faut vous adresser à la chambre des notaires, de préférence par le biais
d’un LRAR. Attention, renseignez-vous sur la durée de prescription en res-
ponsabilité du notaire, il me semble qu’elle est de trente ans !
Article 2227 du Code civil : « Le droit de propriété est imprescriptible. » Sous
cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à
compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les
faits lui permettant de l’exercer.
31
II.
Les types de biens
Les ventes immobilières peuvent concerner dif-

férents types de biens : logements, garages,
terrains agricoles, forêts, boutiques, bureaux,
hangars, fermes, châteaux, péniches, etc.
Estimer correctement le profil du bien à vendre

est alors essentiel, car les procédures répondent à
différentes règles et législations.
Ainsi, dans le cas d’une résidence principale,

on parle de « vente unique », cette transaction
n’étant pas soumise à la taxation sur les plus-
values immobilières.
En revanche, les résidences secondaires y sont soumises, même s’il est parfois
possible d’en être exonéré.
De plus, il est souvent utile, quel que soit le bien à vendre, de procéder à une
estimation afin de définir le juste prix et vendre son bien au plus vite et dans les
meilleures conditions.
32
II. Les types de biens
Les logements
Il existe plusieurs catégories de vente de logements
selon qu’il s’agit d’une résidence principale ou secon-
daire, d’une maison à rénover, d’un garage. Là encore,
renseignez-vous sur les différentes possibilités en fonc-
tion de votre cas.
Résidence principale et secondaire

La résidence principale désigne le logement dans lequel
le vendeur habite principalement dans l’année, par
opposition à ce que l’on appelle la résidence secondaire.
C’est alors la définition de l’administration fiscale qui prévaut : le logement où
résident habituellement et effectivement un contribuable et sa famille, et/ou où
se situent ses centres d’intérêt professionnels et matériels. Par définition, il est
donc totalement exclu d’avoir plusieurs résidences principales.
On estime qu’il y a plus-value lorsque le prix de vente est supérieur au prix

d’achat. En cas de vente de sa résidence principale, le vendeur est toutefois exo-
néré de cette taxation. Cela concerne aussi bien la résidence principale que ses
dépendances telles que le parking, le garage, la cave, le jardin, etc. Il faut cepen-
dant que les dépendances soient vendues en même temps que le logement. Par
ailleurs, la loi prévoit les cas où un vendeur vend alors qu’il a déjà trouvé une
autre résidence principale. Dans ce cas, il bénéficie aussi de cette exonération si la
vente intervient dans un délai d’un an à compter de son départ du logement. S’il
n’arrive pas à vendre pendant ce délai, le fisc peut envisager des possibilités de
prolongation.
Que vous soyez locataire ou propriétaire de votre résidence principale, vous avez
la possibilité de vendre votre résidence secondaire. Ces logements représentent
près de 10 % du parc immobilier français.
On parle de « résidence secondaire » dès lors qu’il s’agit d’un logement occupé
occasionnellement, en plus de sa résidence principale. En cas d’alternance entre
deux logements, un seul sera reconnu comme résidence principale, tandis que
33
l’autre sera défini comme résidence secondaire. Il est de plus tout à fait pos-
sible d’être locataire d’une résidence principale et propriétaire d’une résidence
secondaire.
La vente d’une résidence secondaire est toutefois soumise à la taxe sur la plus-
value. Cependant, elle peut être exonérée dans deux situations : la vente de la
résidence secondaire pour l’achat d’une future résidence principale, et la déten-
tion du bien immobilier depuis au moins 22 ans. A contrario, les moins-values
immobilières ne donnent pas lieu à une réduction du revenu imposable. D’autre
part, si le vendeur d’une résidence secondaire n’est pas propriétaire de sa rési-
dence principale, il peut être exonéré de la taxation sur la plus-value si la vente
de la résidence secondaire est destinée à financer l’achat d’une résidence prin-
cipale, ou s’il n’a pas été propriétaire d’une résidence principale au cours des
quatre années précédentes. De plus, le vendeur doit acheter sa résidence prin-
cipale dans un délai de 24 mois, faute de quoi l’exonération ne lui sera pas
accordée. Cette dernière ne s’applique alors que pour la part de la vente destinée
à l’achat d’une résidence principale. Elle n’est pas automatique, le vendeur doit
donc en faire la demande.
À savoir : pour effectuer une demande d’exonération, il est important de se

faire conseiller par son notaire lors de la vente.
Si la vente d’une résidence secondaire n’est pas destinée à l’achat d’une résidence
principale, elle ne sera exonérée de la taxe sur la plus-value que si le vendeur
en est propriétaire depuis au moins 24 ans ; elle sera en plus exonérée de prélè-
vements sociaux sur la plus-value si le vendeur est propriétaire depuis au moins
30 ans. Néanmoins, pour les biens détenus depuis moins de 30 ans, il est possible
de bénéficier d’un abattement sur l’assiette pour la taxation et les prélèvements
sociaux sur la plus-value, par année de détention.
Taux d’abattement pour les Taux d’abattement pour l’impôt

Durée de
prélèvements sociaux par année sur le revenu par année de
détention
de détention détention
< 6 ans 0 % 0 %
6-21 ans 1,65 % 6 %
22e année 1,60 % 4 %
> 22 ans 9 % N/A
34
À noter : du 1er septembre 2013 au 31 août 2014, un abattement exceptionnel

de 25 % est appliqué sur le montant imposable à l’impôt sur le revenu et aux
prélèvements sociaux des plus-values résultant de la cession de biens immo-
biliers. Cet abattement supplémentaire ne s’applique pas aux cessions entre
membres d’une même famille ni aux terrains à bâtir.
Les plus-values immobilières sur les ventes de résidence secondaire sont

taxées à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, et à 15,5 % au titre des prélè-
vements sociaux.
Pour les plus-values supérieures à 50 000 €, une taxe supplémentaire de 2 à

6 % est appliquée, selon le montant.
Maison à rénover
Que ce soit sous forme de vente
immobilière classique ou de vente
en viager, vous avez la possibilité de
procéder à la vente d’une maison à
rénover. Dans ce cas, il est essentiel
de faire une bonne estimation du
prix du bien, surtout que les travaux
à effectuer entrent en compte dans
la définition du prix.
Pour estimer la valeur de votre bien, mais aussi rassurer les futurs acheteurs, il est
donc important de bien estimer les travaux à effectuer. Pour cela, n’hésitez pas à
faire appel à des professionnels du bâtiment.
À titre d’information, il faut compter aux alentours de 1 000 €/m² pour une

rénovation de salle de bains, 600 €/m² pour refaire des cloisons et 400 €/m² pour
rénover les sols. N’hésitez pas non plus à présenter vos devis aux futurs acqué-
reurs, et à leur faire part des plans du logement après rénovation.
En outre, il est nécessaire d’effectuer les formalités spécifiques au mode de

mise en vente. Dans tous les cas, les diagnostics techniques de la maison sont
obligatoires, même si les informations changeront après rénovation. Pensez
35
à effectuer ces diagnostics dès la mise en vente, car vous devrez fournir le
diagnostic de performances énergétiques dès la publication de l’annonce
immobilière, et les autres dès la signature du compromis de vente.
Note : bien souvent, quand vous faites appel à une agence immobilière pour la
vente de votre bien en exclusivité, ces diagnostics sont offerts par l’agence.
Garage
Si vous êtes propriétaire d’un garage, vous avez
la possibilité de procéder à la vente de votre
garage seul ou en annexe d’un logement.
La première option est moins réglementée, même

si l’accord de vente doit être formalisé par un
compromis et un acte de vente.
Le délai de rétractation de sept jours prévu par

la loi lors de la signature du compromis de vente
n’est alors pas obligatoire ; il en est de même des
conditions suspensives. Vendeur et acquéreur
peuvent donc se mettre d’accord sur les mentions
figurant dans le compromis de vente.
Par contre, le vendeur est tenu de remettre certains diagnostics techniques :

l’amiante pour les bâtiments construits avant 1997, l’état des risques naturels,
les termites pour les garages situés sur les communes concernées.
À savoir : si le garage est loué, son locataire ne bénéficie pas d’un droit de pré-
emption et le propriétaire pourra le vendre à la fin du bail.
En revanche, lorsqu’un propriétaire souhaite vendre un garage annexé à un

logement, la transaction répond aux règles usuelles. Le garage figure donc
sur l’acte de vente du logement et un prix global est fixé pour l’ensemble du
bâtiment. Si le logement et le garage sont loués, le propriétaire doit respecter
les règles applicables au bail : le locataire bénéficie d’un droit de préemption,
l’offre de vente doit donc lui parvenir en priorité. Quant au propriétaire, il doit
36
faire parvenir l’offre de vente au plus tard six mois avant la fin du bail. Si le
locataire ne souhaite pas acheter le garage et le logement, le propriétaire est
ensuite libre de les vendre à un tiers.
Les lieux
La vente d’un terrain est différente de celle d’un logement. Selon sa nature
(constructible ou non, forêts), renseignez-vous sur les démarches à effectuer
pour que votre vente se passe dans les meilleures conditions.
Terrain
Pour connaître les possibilités de mise en vente d’un terrain, il convient de se
renseigner en mairie. La consultation du Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou du
Plan d’Occupation des Sols (PLS) permet de savoir si le terrain concerné peut
être vendu, est constructible, ainsi que la surface minimale exigée pour la
construction d’une maison sur le terrain.
Mais la mairie peut également apporter des renseignements sur les servitudes
et les possibilités de viabilisation du terrain.
Si vous souhaitez vendre uniquement

une partie de votre terrain, vous devrez
faire réaliser un bornage, mais cette
formalité n’est pas obligatoire en cas de
vente de la totalité d’un terrain indé-
pendant. Pour le bornage du terrain, il
convient de faire appel à un géomètre
qui effectuera un relevé de la surface
et bornera le terrain. Si ce dernier est
entouré par d’autres propriétés, le géo-
mètre définit les limites entre chaque terrain et fait signer un procès-verbal de
bornage à chaque propriétaire-voisin. Lorsque vous souhaitez vendre un terrain
en plusieurs lots, le géomètre effectue une déclaration préalable de division en
mairie, puis il établit un document modificatif du parcellaire cadastrale.
37
À savoir : à partir de la création de trois lots à construire, vous devrez deman-

der un permis d’aménager.
Lorsque votre terrain est borné et

prêt à être vendu, pensez à faire
estimer sa valeur, que ce soit par
un expert foncier, un agent immo-
bilier ou un notaire. Sa valeur sera
ensuite estimée en fonction de sa
superficie, des modalités d’accès
à la voie publique, des éventuels
raccordements, de son inclinai-
son, de la nature du sol, de sa situation et de son exposition. Les tarifs varient
ensuite d’une commune à l’autre. Généralement, le prix d’un terrain est fixé
au mètre carré.
La conclusion de la vente s’effectue ensuite en trois temps : l’acheteur fait par-

venir une offre d’achat au vendeur. Si celle-ci est acceptée, une promesse ou
un compromis de vente est signé ; le document indique alors les conditions
suspensives, la hauteur maximale de construction possible, les types de sépara-
tion entre les propriétés et leurs modalités. Pour finir, l’acte de vente est signé
devant notaire. Il faut généralement compter autour de six mois entre la signa-
ture du compromis et de l’acte de vente.
Forêt
Le droit de préférence, mis en place par la loi de modernisation de l’agricul-
ture et de la pêche du 27 juillet 2010, est mentionné dans le Code forestier aux
articles L331-19 et suivants depuis le 1er juillet 2012. Il s’applique au profit des
propriétaires forestiers voisins pour les parcelles boisées de moins de quatre hec-
tares mises en vente. Cependant, en cas de vente de parcelles, il ne s’applique
pas si la totalité des surfaces des parcelles est supérieure à cette superficie.
Il existe, en outre, plusieurs exceptions à l’application du droit de préférence :

vente au profit d’un propriétaire d’une parcelle contiguë en nature de bois,
vente dans le but d’améliorer une structure foncière, projet déclaré d’utilité
38
publique, vente dans le cadre familial, cession portant sur des droits en indi-
vision ou entre coïndivisaires, cession entre nu-propriétaire et usufruitier,
propriété avec une surface boisée d’au moins 50 % entièrement classée en
nature de bois au cadastre, ou encore, propriété avec plusieurs natures de
terrain classées en nature de bois au cadastre et ayant un ou plusieurs biens
bâtis ou non.
Les bénéficiaires du droit de préférence doivent être informés de la mise en

vente de la forêt selon deux modalités : l’envoi d’une lettre recommandée
avec accusé de réception ou la remise d’une notification de vente contre
récépissé, puis l’affichage en mairie de l’avis de vente pendant un mois et la
publication d’un avis sur un journal d’annonces légales. À compter de leur
information, les propriétaires ont deux mois pour exercer leur droit de préfé-
rence. Si plusieurs d’entre eux sont intéressés, le vendeur est libre de choisir
l’un d’eux.
La valeur d’une forêt peut être définie par un expert forestier, un agent
immobilier spécialisé ou un géomètre. La valeur est définie en fonction de
la valeur du sol (fertilité, qualités, etc.), mais aussi de celle des peuplements
(catégorie, qualité intrinsèque, facilité de mobilisation, valeur d’avenir, etc.).
Les biens professionnels

La vente d’un bien professionnel est
différente de celle d’un terrain ou
d’un logement. En effet, son aspect
professionnel le fait rentrer dans le
cadre d’une législation et de règles
précises, en fonction de la nature du
bien et du profil du vendeur.
Boutique
Si vous êtes commerçant et que vous souhaitez cesser votre activité, vous
avez la possibilité de vendre votre boutique, que ce soit au niveau du fonds
de commerce ou du local commercial.
39
Le fonds de commerce correspond

à l’ensemble des éléments utilisés
pour une exploitation commerciale,
tels que les éléments immatériels
(clientèle, nom commercial, droit au
bail commercial, contrats de travail
des éventuels salariés) et matériels,
repris dans un inventaire détaillé :
marchandises, meubles, équipements
de la boutique, etc. Pour vendre son fonds de commerce, le commerçant doit
toutefois respecter certaines obligations. D’abord, il est nécessaire d’effectuer
une déclaration préalable de cession auprès de la mairie. Cette dernière dis-
pose alors d’un droit de préemption pour reprendre le commerce, et ce, dans
un délai de deux mois. Ensuite, il convient d’indiquer les mentions obligatoires
dans l’acte de vente signé avec le nouvel acquéreur (prix de vente, date et
prix d’acquisition, nom du précédent vendeur, privilèges et nantissements,
chiffre d’affaires et résultats d’exploitation réalisés au cours des trois derniers
exercices, informations concernant le bail de location du local commercial, s’il y
en a un).
À savoir : la vente d’un fonds de commerce implique automatiquement la ces-

sion de la clientèle.
Dans le mois suivant la vente du fonds de commerce, l’acheteur doit, de son

côté, s’enregistrer auprès du service des impôts et déclarer la mutation. À la
signature, le montant perçu est retenu pendant cinq mois, le temps que les
différentes formalités soient accomplies ; le vendeur ne perçoit la somme que
passé ce délai. Le produit de la vente peut alors être conservé par un avocat
ou par un notaire.
Lorsqu’un commerçant est propriétaire du local de sa boutique, il a la possibilité

de le vendre. Pour cela, il doit signer un acte de vente avec le futur acquéreur.
Ce dernier s’accompagne nécessairement du titre de propriété, des diagnostics
obligatoires (amiante, état des risques naturels et technologiques, termites et
performances énergétiques), de la pièce d’identité du ou des vendeurs, d’un
extrait Kbis, du procès-verbal d’assemblée générale autorisant le gérant à
40
mettre en vente le local lorsque la vente est réalisée par une société, et du
dernier appel de fonds de la copropriété et du règlement de copropriété pour
un local situé dans un immeuble en copropriété.
Bureaux
Si vous êtes propriétaire de bureaux et que vous avez décidé de les mettre en
vente, sachez que les modalités varieront selon le mode de propriété : nom
propre, SCI, société.
Si vous êtes propriétaire de vos locaux

en nom propre, pas de problèmes !
Vous pouvez vendre vos locaux sans
conditions particulières. Cependant,
dans les autres cas, il vous faudra res-
pecter certaines obligations : pour des
bureaux appartenant à une SCI, tous
les associés doivent être d’accord ;
pour des bureaux appartenant à une
société de type SARL, une assemblée générale doit être organisée, à l’issue de
laquelle les associés doivent autoriser le dirigeant à vendre. Une copie du procès-
verbal est exigée lors de la signature de l’acte de vente.
Dans tous les cas, renseignez-vous sur les activités pouvant être exercées dans
vos bureaux, afin de bien cibler les futurs acquéreurs. Par exemple, l’accueil de
clients peut être prohibé par un règlement de copropriété.
Par ailleurs, la vente de bureaux est soumise à la signature d’un acte de vente
entre le propriétaire et le futur acquéreur. Il peut être précédé de la signature d’un
compromis ou d’une promesse de vente, cependant, l’acquéreur ne pourra pas
obliger le vendeur à insérer une clause suspensive d’obtention de crédit.
En outre, les diagnostics obligatoires sont moins importants que dans le cadre
d’un logement : état des risques naturels et technologiques, diagnostic de per-
formance énergétique, surface en loi Carrez, diagnostic amiante pour les locaux
construits avant 1997 et diagnostic termites pour les communes concernées.
41
Enfin, la vente de bureaux est soumise à la taxation sur la plus-value. Pour des
bureaux détenus par une SCI ou une société, chaque associé paiera la taxe
en fonction de ses parts. Si vous étiez propriétaire des bureaux depuis plus de
30 ans, vous pourrez cependant être exonéré.
Hangar
Un hangar peut être vendu sous différentes formes, selon son usage, mais
aussi le statut du vendeur.
Statut Usage du local Forme de mise en vente

Local libre identique à la
Divers
vente d’un garage
Stockage pour l’artisanat, le commerce Local commercial identique
Particulier et l’industrie à la vente d’une boutique
Stockage pour des professionnels
Local professionnel iden-
autres que commerçants, artisans et
tique à la vente de bureaux
industriels
Artisan, commerçant Lié à l’activité Local commercial
ou société industrielle Divers Local libre
Lié à l’activité Local professionnel
Professionnel
Divers Local libre
Quelle que soit la forme sous laquelle la vente s’effectue, il est nécessaire de
respecter différentes étapes.
Le hangar doit d’abord être estimé, car sa

valeur varie selon sa superficie, ses équipe-
ments, son usage, son environnement et sa
situation. Puis, il convient de mettre le han-
gar en vente en passant une annonce ou en
confiant la vente à une agence immobilière.
Viennent ensuite les diagnostics immobi-
liers, les visites, la signature d’une promesse
ou d’un compromis de vente avec l’acqué-
reur intéressé et, enfin, la signature de l’acte
de vente auprès d’un notaire.
42
Ferme agricole
Si vous avez décidé de mettre en vente votre ferme agricole, sachez que vous
avez la possibilité de bénéficier d’aides pour son estimation, mais aussi pour
trouver un exploitant capable de reprendre l’exploitation. Il est également
possible de bénéficier de certaines aides financières.
Lorsque vous souhaitez vendre

votre exploitation agricole, vous
avez la possibilité de vous inscrire au
Répertoire Départ Installation (RDI)
au moins douze mois avant la date
souhaitée de vente.
Le RDI vous aidera ainsi à faire le

point sur votre projet de vente,
expertiser la valeur de votre ferme
agricole et trouver d’éventuels acquéreurs. En cas de départ en retraite, il est
également nécessaire de remplir une Déclaration d’Intention de Cessation
d’Activité (DICA) au moins dix-huit mois avant. L’agriculteur cédant peut
demander à un prestataire de réaliser un diagnostic technique et économique
de son exploitation, et un conseiller peut alors se charger du bilan.
Par ailleurs, lors de la transmission d’une ferme agricole, l’exploitant peut

aussi bénéficier de subventions ou d’aides au bail.
Pour cela, il doit toutefois vendre son bien à un jeune agriculteur, hors cadre
familial, bénéficiant des aides à l’installation ; être âgé de 56 ans à 65 ans ;
avoir eu comme activité principale l’exploitation de ferme pendant au moins
les dix dernières années ; ne pas avoir diminué la superficie de l’exploita-
tion agricole de plus de 15 % au cours des douze derniers mois ; renoncer
définitivement à l’exploitation de sa ferme agricole ; et vendre les terres par
l’intermédiaire d’une SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Établis-
sement Rural) ou établir une convention de mise à disposition SAFER avec
engagement de cession à un jeune. De son côté, l’acquéreur aura l’obligation
d’exploiter la ferme pendant au moins cinq ans. En cas de vente, cette sub-
vention est plafonnée à 100 €/ha dans la limite de 30 ha.
43
De plus, en cas de vente progressive à

un jeune agriculteur, il est possible de
bénéficier d’une réduction d’impôt. Pour
cela, il faut accepter le paiement différé
sur dix ans d’une partie de l’exploitation,
dans la limite de la moitié du montant,
rémunéré par un taux fixe défini entre le
vendeur et l’acquéreur. Il convient égale-
ment d’établir un contrat authentifié par un notaire. Pour pouvoir en bénéficier,
le repreneur doit avoir moins de quarante ans et exploiter la ferme pendant au
moins cinq ans. La réduction d’impôt correspond à la moitié des intérêts impo-
sés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Enfin, lors de la vente d’une ferme agricole, il convient de respecter deux obli-

gations importantes : le droit de préemption et le droit de reprise. Le droit de
préemption, accordé à la SAFER, lui permet d’être systématiquement informé
des projets de vente par les notaires et de pouvoir acheter les exploitations
agricoles en priorité. En parallèle, si un exploitant exerce un droit de reprise
sur son fermier moins de neuf ans avant la vente, ce dernier peut demander
sa réintégration. Dans ce cas, l’exploitation agricole ne peut pas être vendue.
Les biens d’exception

Les ventes de biens dits « d’exception »
entrent, elles aussi, dans des cadres légis-
latifs précis. N’hésitez pas à les faire
évaluer par au moins deux professionnels.
Château
Le marché de l’immobilier des demeures
de prestige est particulier : les biens pro-
posés sont plus rares, mais il y a également peu d’acheteurs. Il est donc
essentiel de mettre en avant tous les atouts charme de son château, mais
aussi de bien estimer sa valeur. Les châteaux vendus au juste prix restent
44
moins longtemps sur le marché. L’estimation s’effectue alors principalement

en fonction de la situation géographique, du type d’architecture, de l’état du
château, de son environnement, de sa superficie et de son confort.
Critère d’estimation Valeur supplémentaire Perte de valeur

• Château situé en région pari-
• Château situé en pleine
Situation sienne ou en Provence
campagne
géographique • Château situé à proximité d’un
• Château difficile d’accès
aéroport ou d’une gare TGV
Architecture des xvie, xviie et xviiie • Architecture récente
Type d’architecture
siècles • Château médiéval
Pas ou peu de travaux de confort à Gros travaux de réhabilitation
État
effectuer à prévoir
• Cadre paisible et agréable
• Sans parc attenant
Environnement • Parc attenant
• Bruyant
• Vue panoramique
Superficie Plus la superficie est importante, moins le prix au m² est élevé
• Isolation • Équipements vétustes
Confort • Chauffage central • Humidité
• Normes actuelles • Mauvaise isolation
Château inscrit ou classé comme
Classement N/A
monument historique
Un château est un bien immobilier particulier qui touche une clientèle spéci-
fique. Il est donc essentiel de confier sa vente à des professionnels qualifiés.
Pour cela, adressez-vous en priorité à une agence immobilière spécialisée

dans la vente de demeures de prestige et qui possède déjà un portefeuille de
clients intéressés par ce type de biens. Vous pouvez également déposer une
annonce dans des magazines dédiés au luxe.
Péniche
Vous souhaitez vendre votre péniche ? Que celle-ci soit motorisée ou non,
n’oubliez pas de remplir vos obligations auprès de l’acheteur et de l’ad-
ministration. Le vendeur doit d’abord fournir à l’acheteur la convention
d’occupation temporaire, qui autorise la péniche à stationner là où elle est,
afin qu’il puisse la faire renouveler ; pour les péniches motorisées, la carte de
45
circulation barrée est aussi néces-

saire, afin qu’il puisse à son tour
procéder à son immatriculation. Dans
un second temps, il est nécessaire de
transmettre une pièce d’identité de
l’acheteur, un exemplaire de l’acte
de vente et l’acte de francisation au
bureau des douanes du port d’at-
tache ou du tribunal de commerce
du lieu d’immatriculation. Cette dernière démarche doit être effectuée dans
le mois suivant la vente. Le vendeur doit signer un acte de vente avec l’ache-
teur. La signature peut être effectuée sous seing privé ou devant un notaire.
Même si l’établissement d’un acte de vente n’est pas obligatoire légalement,
il l’est dans les faits puisque le vendeur doit en remettre un exemplaire aux
administrations.
Cet acte de vente doit mentionner les identités des deux parties, les informa-
tions relatives à la péniche (série et numéro de série, type, longueur et largeur,
jauge brute, année de construction, numéro de série et puissance du moteur),
le numéro et le lieu d’immatriculation et l’acte de francisation.
Les investissements
Vendre des investissements locatifs, occupés ou non, un immeuble ou un
logement HLM suppose l’application d’une législation et de règles fiscales
particulières, ci-après décrites.
Logement occupé
Vendre un logement occupé ne change rien pour le locataire, mais présente
des caractéristiques particulières (prix de vente, formalités) pour la vente. En
effet, vendre un bien occupé entraîne généralement une décote de son prix,
de l’ordre de 10 à 20 %, car l’acheteur ne peut pas s’y installer avant la fin
du bail. Celle-ci est donc d’autant plus faible que la fin du bail est proche. De
plus, elle n’est pas systématique (ou très faible), notamment si l’acquéreur est
46
un investisseur qui ne souhaite pas s’installer

dans le logement. En outre, la vente d’un bien
occupé peut donner lieu à une imposition sur
les plus-values. Sont néanmoins exonérés les
logements dont c’est la première vente, les
biens d’une valeur inférieure à 15 000 €, ceux
vendus par une personne titulaire d’une pen-
sion de vieillesse ou d’une carte d’invalidité, ou
résidant dans un établissement d’accueil pour
personnes âgées ou adultes handicapés, ainsi
que les biens détenus depuis plus de 30 ans.
En dehors de ces cas, la taxation est la même
que pour la vente d’une résidence secondaire.
Pour le locataire, la vente du bien qu’il loue ne change quasiment rien : cette
mutation ne concerne que l’éventuelle caution, car la vente le dégage de son
engagement. Le nouveau propriétaire doit seulement accomplir quelques
formalités : se présenter au locataire, lui transmettre ses coordonnées (nom,
adresse, numéros de téléphone, coordonnées bancaires si besoin), l’informer
que le bail se poursuit normalement, et préciser si l’ancien propriétaire lui a
versé le dépôt de garantie. Par ailleurs, le droit de préemption du locataire n’est
en général pas applicable. Exception faite de deux situations : le propriétaire
possède un immeuble qu’il divise en lots (appartements) pour les vendre, ou le
bailleur donne à son locataire un congé pour vendre (au moins six mois avant la
fin du bail).
Logement loué
Lorsqu’un propriétaire veut vendre son bien immobilier, il peut se trouver
dans plusieurs situations : vendre un logement occupé, c’est-à-dire loué, ou
bien vendre après une location. Quoi qu’il en soit, la loi est très rigoureuse :
les droits du locataire sont importants.
Pour vendre un appartement en location, le propriétaire doit attendre que le

bail soit arrivé à son terme. Il doit alors envoyer au locataire un congé pour
vendre 6 mois avant la fin de son bail, jour pour jour ; ce dernier est assimilé à
47
une offre de vente au locataire. S’il n’est

pas respecté, le bail peut être renou-
velé automatiquement sur demande du
locataire.
En cas de congé pour vendre, le loca-

taire peut libérer le logement quand il le
souhaite durant la période des six mois :
il ne devra payer que les loyers des mois
occupés. Après le départ du locataire, le
propriétaire peut relouer le bien s’il ne parvient pas à le vendre. Pour réaliser
une vente d’un logement loué, le propriétaire peut en informer le locataire de
deux façons : par l’envoi d’une lettre en recommandé avec accusé de récep-
tion (le délai des 6 mois débute au moment où le propriétaire reçoit l’accusé
de réception signé par le locataire) ou par huissier.
Le propriétaire doit avertir tous les titulaires

du bail individuellement. Pour être valide,
le congé pour vendre doit obligatoirement
contenir certaines informations : les 5 pre-
miers alinéas de l’article 15-2 de la loi du
6 juillet 1989, le prix de vente du bien, les
conditions de vente, les conditions de paie-
ment du prix de vente et le règlement de
propriété (pour un appartement).
Lorsqu’il reçoit un congé pour vendre, le locataire a la priorité pour se porter

acquéreur du bien, c’est ce que l’on appelle le « droit de préemption ». S’il
souhaite acheter le bien, le locataire doit le faire savoir dans les deux premiers
mois du préavis ; au-delà, le bien est considéré comme refusé par le locataire.
Ensuite, il dispose de deux mois pour signer l’acte de vente (ou quatre mois
en cas de demande d’un crédit) ; au-delà, la vente cesse définitivement. Si le
délai de réalisation est plus long que celui de la fin du bail, la location est pro-
longée jusqu’à la signature de l’acte définitif de vente. Exception : le locataire
ne bénéficie pas du droit de préemption lorsque le propriétaire vend son bien
à une personne de sa famille (jusqu’au troisième degré). Ce droit est toutefois
48
assujetti à une condition : le nouveau propriétaire doit occuper le logement

pendant au moins deux ans après la fin du préavis de six mois. Le locataire
peut bénéficier d’un second droit de préemption lorsque le propriétaire pro-
pose la vente de son bien à un tiers dans des conditions plus favorables que
celles mentionnées dans le congé pour vendre.
Ces nouvelles conditions doivent être spécifiées au locataire (par un notaire

ou par le propriétaire), qui dispose alors d’un mois pour reprendre la main sur
l’acquisition (même s’il y a un autre acquéreur). Ensuite, l’acte de vente doit
être signé dans un délai de deux mois, sinon, la vente cessera définitivement.
Enfin, la vente d’un logement loué peut donner lieu à une taxation sur la plus-
value. Ne sont pas concernés les logements vendus pour la première fois, d’une
valeur inférieure à 15 000 €, possédés depuis plus de trente ans, ainsi que les
biens immobiliers vendus par une personne bénéficiant d’une pension de vieil-
lesse ou d’une carte d’invalidité, ou habitant dans un établissement social ou
médico-social pour personnes âgées ou adultes handicapés. En dehors de ces
cas, l’imposition est la même que pour la vente d’une maison secondaire.
Immeuble
Si vous avez investi dans un immeuble

et que vous souhaitez vous en séparer,
sachez qu’il faudra répondre à certaines
obligations, notamment dans le cas de la
vente d’un immeuble à rénover.
En effet, cette dernière répond à des

modalités particulières et concerne tout
ou partie des immeubles à usage d’habi-
tation, à usage professionnel et d’habitation, ou destinés à ces usages après
travaux. Le vendeur s’engage, dans ce cas, à réaliser des travaux dans un
délai fixé avec l’acquéreur et perçoit en échange de l’argent avant la livraison.
Sont exclus de la vente d’immeuble à rénover les travaux d’agrandissement,
de restructuration et de reconstruction.
49
Afin de protéger l’acquéreur, le vendeur est tenu de

signer un « contrat de vente d’immeuble à réno-
ver » auprès d’un notaire, mentionnant la nature des
travaux à réaliser ainsi que le délai de réalisation à
respecter par le vendeur. Lors de la signature, le ven-
deur transfère la propriété du sol à l’acquéreur, puis
celle de la construction au fur et à mesure de la réali-
sation des travaux.
L’acquéreur paie le montant correspondant à l’im-

meuble existant lors de la signature du contrat et une
partie du montant des travaux, puis le reste à la livrai-
son complète de l’immeuble et à l’achèvement des travaux. La signature du
contrat de vente peut être précédée d’un compromis de vente, qui mention-
nera alors la description des travaux à réaliser, le délai de livraison et le montant
des travaux. Il précisera aussi que le vendeur doit produire des justificatifs de
garantie d’achèvement des travaux et des assurances obligatoires. Même s’il est
possible de procéder directement à la vente d’un immeuble sans signer d’avant-
contrat, une promesse ou un compromis de vente est fortement conseillé.
Enfin, une fois l’acquéreur décidé, il conviendra de fournir au notaire un

certain nombre de documents, que ce soit sur votre situation personnelle
(pièce d’identité, contrat de mariage, etc. pour les particuliers, extrait Kbis,
copie des statuts et des assemblées générales pour les professionnels), ou sur
l’immeuble (titre de propriété, plans, diagnostics immobiliers, avis de taxe
foncière) ; les coordonnées de la banque auprès de laquelle le prêt immobilier
pour l’achat de l’immeuble a été souscrit seront aussi nécessaires.
Logement HLM
Pour pouvoir vendre un logement HLM,
l’organisme doit en être propriétaire depuis
plus de dix ans. En deçà, les logements
HLM peuvent faire l’objet d’une vente si
des circonstances économiques ou sociales
particulières le justifient. La vente doit
50
alors être autorisée par le préfet du département après consultation de la

commune. En outre, un organisme peut vendre un logement lui appar-
tenant aussi bien à des personnes physiques que morales, voire à d’autres
organismes HLM. Cependant, il faut savoir que lors de la mise en vente, les
locataires, mais aussi ceux de l’organisme HLM, sont prioritaires.
À savoir : un organisme HLM ne peut pas mettre en vente un logement dont de

graves défauts d’entretien ou la non-conformité aux règles de sécurité entraî-
neraient des charges incompatibles avec les revenus des occupants.
Le particulier, quant à lui, doit respecter certaines
règles lorsqu’il possède un logement HLM depuis
moins de cinq ans : informer au préalable l’or-
ganisme, qui peut alors se porter acquéreur en
priorité, puis verser la différence entre le prix d’ac-
quisition et celui de la vente à l’organisme HLM, s’il
a acquis ce logement à un prix inférieur à celui fixé
par le trésorier-payeur général.
En outre, le prix de vente est défini par l’orga-

nisme HLM après avis du maire de la commune.
Il se base cependant sur une évaluation faite par
le trésorier-payeur général, qui prend pour réfé-
rence le prix d’un logement comparable. S’il est vendu à un autre organisme
HLM ou à une entreprise sociale, le prix peut librement être fixé en dessous
de cette évaluation. Toutefois, s’il est vendu à un particulier, le prix de vente
ne peut pas être inférieur ou supérieur à 35 % de l’évaluation du trésorier-
payeur général.
Lors de la vente, il est également nécessaire de fournir au futur acquéreur le

montant des charges locatives et des charges de copropriété des deux dernières
années, la liste des travaux réalisés au cours des cinq dernières années dans
les parties communes, ainsi que celle des travaux souhaitables dans les par-
ties communes, avec éventuellement l’évaluation du montant des travaux et la
quote-part imputable au futur acquéreur. En plus de ces documents, le vendeur
doit répondre aux obligations imputables lors de la vente d’un logement.
51

Astuces
Transaction immobilière avec un membre de sa famille
Théoriquement, chacun est libre de disposer de ses biens ; toutefois, en cas de
vente immobilière à un membre de sa famille, quelques règles sont à respecter
afin de ne léser ni le fisc ni les héritiers. En effet, à bas prix, la vente pourrait être
apparentée à une donation, raison pour laquelle il est conseillé de correspondre
aux prix du marché.
L’article 1594 du Code civil prévoit que peuvent acheter tous ceux à qui la loi
ne l’interdit pas. Il est donc possible de vendre un bien immobilier à un membre
de sa famille, exception faite de la vente d’un bien dont le propriétaire est sous
tutelle : son tuteur, en vertu de l’article 1596 du Code civil, ne peut se porter
acquéreur, même s’il fait partie de la même famille. Mais si la vente peut se
faire, ce n’est pas à n’importe quel prix. En effet, en fonction du prix de vente,
l’administration fiscale peut considérer qu’il s’agit d’une donation déguisée et,
ainsi, réclamer son dû, grevé des intérêts, en application de l’article L.64 du Livre
des procédures fiscales. Enfin, elle pourra appliquer des pénalités. Si la vente est
réalisée à vil prix, elle sera considérée comme une libéralité, ce qui peut poser
problème en présence d’héritiers réservataires.
Si une donation déguisée autorise l’administration fiscale à récupérer les droits
de donation, les héritiers réservataires ont également des droits si cette libéralité
est supérieure à la quotité disponible. L’article 913 du Code civil précise que les
libéralités ne peuvent excéder la quotité disponible. Les donations antérieures
au décès étant rapportables, les héritiers réservataires sont donc fondés pour
intenter une action en réduction, mais ils ne peuvent demander l’annulation de
la vente. Ils pourront donc, au terme de l’action, se retrouver en indivision avec
l’acquéreur du bien.
Pour éviter tout problème, le vendeur a donc intérêt à faire estimer son bien au
plus juste. Pour cela, l’administration se base sur les prix pratiqués dans la région
et sur des biens similaires. En cas de doute, un notaire ou un agent immobilier sont
à même de réaliser cette estimation. De plus, en présence d’héritiers réservataires,
il faut veiller à respecter la quotité disponible afin d’éviter les litiges ultérieurs ;
là aussi, un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine indépendant sont
compétents pour estimer si la vente lésera les héritiers.
52
Enfin, si l’opération a pour but de garder le parent dans l’immeuble ou de simpli-

fier sa succession à venir, il est possible d’envisager de donner l’usufruit du bien
à l’acquéreur.
Ce droit s’éteindra à son décès, et le nu-propriétaire récupérera alors la pleine
propriété.
Vendre ou louer : comment faire le bon choix ?

Vous avez un bien immobilier et hésitez entre le vendre et le louer. Voici quelques
éléments susceptibles de vous aider à prendre votre décision.
Tout d’abord, sachez que votre choix dépend de votre situation financière et per-
sonnelle. Si, par exemple, vous avez besoin d’une somme d’argent importante
(apport pour l’achat d’un autre bien immobilier, voyages, etc.), alors, il est pré-
férable de vendre votre bien.
En outre, la vente est aussi conseillée aux personnes qui ne souhaitent pas gérer
un locataire, ou lorsque la valeur du bien n’a que peu, voire pas de chance
d’augmenter avec les années. De plus, si vous possédez votre bien depuis plus de
15 ans, vous ne paierez pas d’impôts sur la plus-value au moment de la vente.
En revanche, il est recommandé de louer son bien lorsque l’on désire un com-
plément de revenus mensuels, pour améliorer sa retraite ou payer un loyer, par
exemple.
Par ailleurs, l’immobilier est un bon investissement, et si le bien se situe dans un
lieu où le rendement locatif est intéressant, la location peut être la solution.
À l’inverse, si vous acquérez votre bien au moment où l’immobilier chute, la
location peut alors être une solution transitoire, le temps que les prix remontent.
Enfin, si vous possédez votre bien depuis moins de 15 ans, peut-être est-il
avantageux d’attendre avant de le vendre, car vous payerez des impôts sur les
plus-values.
Cependant, la location peut entraîner des désagréments auxquels il faut être
préparé. Les loyers impayés concernent 2 % des locations ; ce chiffre est faible,
mais pour le propriétaire concerné, c’est 100 % de cette source de revenus qui
passe à la trappe.
Les conséquences de votre choix (vente ou location) seront donc importantes, en
termes d’aboutissement des projets, de confort de vie et de fiscalité. Il est essentiel
de prendre le temps de la réflexion.
53
À noter que si vous décidez de louer en attendant un meilleur contexte personnel ou

économique pour vendre, vous avez tout intérêt à louer en meublé. Le bail ne dure
qu’un an et vous laisse donc plus de liberté pour donner congé à votre locataire.
Surface maison
Je sais que pour la vente d’une maison, la loi Carrez ne s’applique pas. Cependant,
pour toutes les maisons équipées de combles aménagés, on m’annonce une sur-
face au sol et non une surface habitable, ce qui est souvent très différent.
Dans une promesse de vente, le vendeur doit-il mentionner la surface habitable
(selon la loi Boutin) ou la surface au sol ?
Lors de l’estimation immobilière, quelle est la superficie prise en compte ?
Question de Mag_77
ΔΔ Réponse de Wordcep
La surface habitable (loi Boutin) est spécifique à la location. Pour la vente
d’un appartement, on prend en compte la surface privative (loi Carrez), qui
est parfois un peu supérieure à la surface habitable.
Pour les maisons, en général, on utilise la surface privative version Carrez
et non pas directement la surface au sol. En cas de combles aménagés, on
prend la surface qui présente une hauteur supérieure à 1,80 m seulement.
Vente d’un bien immobilier

La gérante d’une SCI peut-elle vendre un bien sans l’accord de tous les associés ?
Question de Lilou
ΔΔ Réponse d’Optima Croissance

En premier lieu, il convient de vous référer aux statuts de la SCI afin de
déterminer, d’une part, les pouvoirs du gérant, d’autre part, l’objet social.
À titre d’exemple, la cession de l’immeuble d’une SCI par le gérant a été contes-
tée par les associés après que ceux-ci aient plaidé que le bâtiment ne pouvait
pas être déduit de la formule générale des statuts. Cette dernière stipulait que
le gérant pouvait accomplir tous les actes de gestion demandés par l’intérêt de
54
la société, et qu’il avait le pouvoir d’aliéner les biens de la société dès lors
que l’objet social portait exclusivement sur la « propriété, gestion, exploita-
tion par bail, location ou autrement d’immeubles ou d’étangs ».
En conséquence, la cession litigieuse a été déclarée irrégulière (Cour de cas-
sation 1re civ. 31-3-1999 n° 644 : RJDA 6/99 n° 674).
Revente d’un appartement ancien

Je possède un appartement, acquis en 2009, que je loue de manière saisonnière.
Devrai-je m’acquitter de taxes supplémentaires si je le revends avant dix ans ?
Question de Rose64
ΔΔ Réponse de Véronique
La durée est de cinq ans et non de dix ans. En effet, la revente d’un logement
neuf avant la fin de la cinquième année peut coûter cher. Pour l’acheteur,
cela signifie des frais de notaire minorés. Pour le vendeur, en revanche,
le gain de TVA et de frais de notaire allégés à l’achat va donner lieu à
une taxation plus importante à la revente. Il faudra alors payer la TVA non
acquittée à l’achat. Il pourrait être intéressant d’attendre la fin des cinq ans
pour ne pas avoir à payer ce surplus. Attention cependant : la notion de frais
de notaire réduits peut (pour l’acheteur) être un élément fort pour la vente
et, dans ce cas, permettre de monter un peu le prix de vente.
Vente publique d’une maison

Je rencontre actuellement des problèmes avec ma sœur pour la vente de la
maison de nos parents. Celle-ci ne veut rien entendre et compte rester dans
la maison sans mon accord. Mon avocat m’a conseillé de faire une vente aux
enchères, car, depuis le début, nous nous heurtons à un mur d’incompréhension.
Qu’en pensez-vous ?
Question de Josine
ΔΔ Réponse de Wordcep
Tout d’abord, il faut faire un rapport d’évaluation (valeur vénale) qui pré-
cise le prix du bien, puis le mettre sur la table, en présence de votre avocat,
pour trouver une solution. Votre sœur peut ensuite vous régler votre part
de plusieurs manières : apport direct ou mensualité, comme une location.
55
Vendre aux enchères vous pénalise toutes les deux ! Une conciliation est tou-
jours la bienvenue dans ce genre de situation, parlez-en avec votre notaire.
Réclamation de frais d’agence

Nous avons signé un compromis de vente, mais nous nous sommes rétractés au-
delà de sept jours. Nous perdons donc le dépôt de garantie. Toutefois, l’agence
immobilière nous réclame les frais d’agence.
Sommes-nous obligés de les payer ?
Question de Tournes
ΔΔ Réponse de MaPetiteAgence.com
Une agence immobilière ne peut percevoir ses frais de transaction qu’une
fois la vente réalisée, c’est-à-dire après signature de l’acte authentique, et
non pas du compromis.
Estimation du prix de vente

Le notaire a estimé ma maison à 125 000 € et l’agence immobilière à 200 000 €.
Qui a raison et quel est réellement son prix ?
Question de Valérie
ΔΔ Réponse d’Élie
J’aurais tendance à vous dire de croire l’agent immobilier, dont c’est le métier,
mais le mieux est de faire réaliser une (voire deux) autre(s) estimation(s) par
des professionnels de l’immobilier. Vous pouvez aussi étudier les offres du
quartier, sur des biens de même nature.
ΔΔ Réponse de Bruel Diags
Il n’y a pas de vérité absolue en la matière. En effet, il y a le prix du marché
local de l’immobilier, celui auquel vous avez acheté votre maison, l’infla-
tion, etc. Les expertises prennent en compte beaucoup de paramètres pour
établir l’estimation d’un bien. Reste à savoir comment les estimations ont
été faites.
L’agence immobilière a tout intérêt à vendre le plus cher possible puisque
sa commission est indexée au prix de la transaction. Le notaire aussi, sauf
qu’une grosse partie des frais de notaire ne sont que des taxes.
56
Les questions qu’il convient de se poser sont : à quel prix êtes-vous prêt à
vendre cette maison sans perdre d’argent ? Est-ce que vous êtes pressé de
vendre ? Si vous mettez la maison à 200 K€ et qu’elle est surévaluée par
rapport à une maison équivalente dans le secteur, elle ne se vendra pas. Si
vous la vendez à 125 K€ et que ce prix est notoirement en dessous des prix
constatés dans le coin, vous la vendrez très vite, mais en passant à côté de
quelques milliers d’euros que vous auriez pu obtenir en plus du fait de la
sous-cotation.
Mais le notaire a peut-être raison dans son estimation. Ce n’est pas parce
que la maison a été estimée beaucoup plus chère par l’agent immobilier
qu’elle est sous-évaluée. Faites appel à d’autres professionnels de l’immo-
bilier pour essayer d’affiner le prix.
57
III.
Au moment de signer l’acte de vente, le vendeur

doit remettre au notaire et à l’acquéreur une
série de diagnostics immobiliers.
Ces derniers permettent à l’acheteur d’acquérir

un bien sans aucune réserve sur son état.
La garantie contre les vices cachés est aussi

une obligation. Pour faire marcher l’assurance,
l’acheteur doit prouver l’antériorité du vice
caché par rapport à la date de la vente dans un
délai maximum de deux ans après la découverte
du vice.
L’acheteur peut ensuite entamer deux types

d’action en justice contre le vendeur : une action
estimatoire, l’acheteur conserve le bien et demande la restitution d’une partie
du prix de vente, ou une action rédhibitoire, l’acheteur rend le bien et récu-
père le prix de la vente majoré de tous les frais.
58
III. Les modalités de vente
De plus, le vendeur doit prévenir ou réparer tous les troubles de jouissance

dont pourrait souffrir l’acheteur. De même, à la livraison, le bien doit être
conforme à la description détaillée dans l’acte définitif de vente (surface...).
Enfin, si le vendeur a réalisé lui-même des travaux de construction pour

l’amélioration de son bien immobilier, ces derniers sont garantis pendant
dix ans. En cas de problèmes, l’acheteur peut faire jouer cette garantie
décennale.
Les diagnostics immobiliers

Lors d’une transaction immobilière, le propriétaire se doit de mettre en place
un dossier complet concernant l’état du bien ainsi que sa conformité aux
règles en vigueur : c’est le diagnostic technique immobilier. Il faut alors faire
appel à un organisme accrédité pour l’établir.
Certaines agences immobilières

proposent au vendeur de lui
offrir le coût des diagnostics en
échange d’un contrat exclusif
(attention, elles peuvent très bien
répercuter cette ristourne sur le
montant de leurs honoraires).
Ils sont ensuite délivrés à l’ache-

teur pour la signature de l’acte
de vente et ont valeur de garantie. Si le vendeur ne remet pas ces diagnos-
tics, l’acheteur est en droit de suspendre la vente ou bien de demander son
annulation.
Types de diagnostics
Instauré en 2005, le diagnostic technique regroupe l’ensemble des diagnos-
tics obligatoires lors de la vente d’un appartement, d’une maison ou de tout
autre bien immobilier. Certains sont obligatoires, d’autres facultatifs, mais il
est presque impossible aujourd’hui d’effectuer une transaction immobilière
sans un de ces diagnostics.
59
Le premier concerne l’amiante. Il est obligatoire, quel que soit le type de

transaction effectué : constat avant une vente, repérage exhaustif avant une
démolition, location, etc.
L’amiante étant très nocif pour la santé, si sa présence est détectée, une
mise aux normes sera obligatoire. Le plomb ayant longtemps été utilisé dans
les peintures ou la plomberie et étant responsable du saturnisme, un dia-
gnostic plomb ou CREP est également obligatoire lors de la vente d’un bien
immobilier.
Le diagnostic de performance énergétique ou DPE donne, lui, une estimation

chiffrée de la consommation énergétique d’un logement. Obligatoire aussi
bien pour la vente que la location, aucune sanction
n’est cependant prévue s’il n’est pas effectué.
L’état des risques naturels et technologiques, ou

ERNT, est un diagnostic obligatoire en cas de
vente. Il informe sur les risques naturels (séismes,
inondations, etc.) ou technologiques (explosion,
toxicité, etc.).
D’autre part, les diagnostics du gaz et de l’électri-

cité ont pour objectif de limiter les risques de fuite
ou de court-circuit liés à une installation défec-
tueuse. Et pour les maisons équipées d’un système
d’assainissement non collectif, un diagnostic est également imposé.
Dans certaines régions déclarées infestées par la préfecture, un diagnostic ter-

mites est aussi obligatoire, il doit être effectué moins de six mois avant l’acte
authentique.
Enfin, depuis 1997, la loi impose d’effectuer un diagnostic pour garantir la

surface d’un logement : c’est le diagnostic Carrez. Il est ainsi obligatoire, lors
de la vente d’un appartement (surface privative de plus de 8 m² appartenant
à une copropriété), d’en indiquer la surface, mesurée selon les indications de
la loi Carrez. Si cette information n’apparaît pas dans l’acte de vente, l’ache-
teur ou le vendeur a un mois pour invoquer sa nullité.
60
Synthèse
Absence du document
Certificats Quoi ? Biens concernés Validité
dans l’acte de vente
Tous les logements
construits avant
Certificat 1948 dans certaines
Plomb Permanente
anti-plomb zones à risques, et
obligatoire en région
parisienne
Tous les immeubles • Le vendeur est res-
construits avant le ponsable, au titre de
1er juillet 1997, et la garantie contre
Diagnostic obligatoire depuis la les vices cachés
Amiante Permanente • L’acheteur peut se
anti-amiante loi du 22 novembre
2000 pour tous les retourner contre le
actes d’achat et de vendeur en cas de
vente dommages : annu-
lation de la vente,
Diagnostic Installations datant de nouvelle demande
Gaz naturel sur l’état de plus de 15 ans dans 1 an du prix de vente et
l’installation les immeubles remise
Obligatoire depuis
la loi du 8 juin 1999
Certificat pour tous les biens
Termites 3 mois
anti-termites situés dans les zones à
risques délimitées par
arrêté préfectoral
Toutes les zones cou- L’acheteur a le choix
vertes par un plan de entre se retirer de la
ERNT Certificat prévention des risques 6 mois vente ou demander
technologiques ou une baisse du prix de
naturels prévisibles vente
Diagnostic
de la
Tous, mais facultatif,
consom-
DPE car n’a qu’une valeur 10 ans Aucun recours
mation
informative
énergétique
du logement
61
III.
Absence du document
Certificats Quoi ? Biens concernés Validité
dans l’acte de vente
Installations datant
Diagnostic de plus de 15 ans
Électricité sur l’état de (pour les immeubles, 1 an N/A
l’installation parties privatives
uniquement)
• Le vendeur est res-
ponsable au titre de
la garantie contre
Toutes les les vices cachés
installations d’as- • L’acheteur peut se
Diagnostic
sainissement non retourner contre le
Assainissement sur l’état de 3 ans
collectif (dans le vendeur en cas de
l’installation
cadre de la vente dommages : annu-
d’un bien immobilier) lation de la vente,
nouvelle demande
du prix de vente,
remise
La promesse de vente
Vous avez trouvé l’acquéreur poten-
tiel de votre bien immobilier et vous
êtes sur le point de lui donner votre
accord ?
La vente va se dérouler en plusieurs

étapes et ne sera définitive qu’à la
signature de l’acte définitif de vente :
l’acquéreur vous fait d’abord une offre
d’achat orale ou écrite. Si vous tombez d’accord, vous signerez un avant-
contrat de vente qui prendra, au choix, la forme d’un compromis ou d’une
promesse de vente.
Après plusieurs semaines destinées à accomplir les formalités liées à vos obli-
gations de vendeur ou à la demande d’emprunt immobilier potentiel de
l’acquéreur, la vente est conclue par la signature de l’acte de vente définitif,
qui a obligatoirement lieu devant le notaire.
62
Une promesse unilatérale

La promesse de vente est également appelée « promesse unilatérale de
vente ». Dans ce contrat, le vendeur s’engage à réserver le bien à l’acqué-
reur mentionné pour un prix et un délai fixés par écrit par les deux parties. En
échange, l’acheteur verse au vendeur une indemnité d’immobilisation de 10 %
du prix de vente, cette somme est remise au notaire, à un avocat ou à l’agent
immobilier chargé de la vente (au choix).
La promesse de vente est signée par les deux parties devant un notaire ou sous
seing privé (entre elles). Dans ce dernier cas, l’acheteur devra faire enregistrer
la promesse de vente auprès des impôts dans un délai maximum de dix jours.
Au-delà, la promesse de vente est considérée comme nulle. Ensuite, l’acquéreur
dispose du délai fixé dans le contrat pour « lever l’option », c’est-à-dire confir-
mer la vente.
À la signature de l’acte de vente définitif, l’acheteur verse au vendeur le solde

du prix de vente (soit le prix de vente fixé – l’indemnité d’immobilisation).
Si la vente n’aboutit pas...

La vente peut toutefois ne pas aboutir, et ce, pour
différentes raisons. Dans le premier cas, le vendeur
se retire de la vente avant que l’acheteur n’ait levé
son option ; ce dernier récupère alors l’indemnité
d’immobilisation. Attention, celui-ci peut demander
au vendeur des dommages et intérêts (en général
deux fois les 10 % d’immobilisation), si l’acquéreur
ne respecte pas les délais fixés au contrat.
Dans le deuxième cas, l’acheteur ne lève pas l’op-

tion dans les délais fixés au contrat. Il peut alors se
retirer de la vente, mais le vendeur conserve l’in-
demnité d’immobilisation, sauf si cela est dû à la
non-réalisation d’une clause suspensive (délivrance
d’un prêt). Dans ce cas, il peut la récupérer, et le vendeur est libéré et peut
vendre son bien à un autre acquéreur.
63
Dans le dernier cas, le vendeur refuse la vente alors que l’acheteur a déjà levé
l’option. L’acquéreur récupère alors son indemnité d’immobilisation et peut
saisir le tribunal de grande instance pour imposer la vente au vendeur. Il est
aussi en droit de demander des dommages et intérêts.
Le compromis de vente
Le compromis de vente, aussi appelé « promesse synallagmatique de vente »,
est un contrat formel dans lequel l’acheteur et le vendeur s’engagent définiti-
vement à acheter et à vendre un bien à un prix fixé par les deux parties.
Ensuite, le vendeur et l’acheteur bénéficient d’environ trois mois pour prépa-

rer la signature de l’acte de vente définitif.
Formalités
Le compromis de vente doit mentionner en détail tout ce qui apparaîtra dans
l’acte définitif de vente : la description précise du bien et de son contenu, un
inventaire des équipements qui restent dans le logement et que l’acquéreur
récupère (pour ne pas payer de frais de notaire dessus), les clauses obligatoires
et spécifiques (clauses suspensives, etc.), la date de disponibilité du bien, et les
diagnostics immobiliers fournis par le vendeur.
Il peut être signé soit sous seing privé,

entre l’acheteur et le vendeur seu-
lement, ou bien en présence d’un
agent immobilier, soit chez le notaire
(conseillé), généralement celui du
vendeur, avec la présence éventuelle
du notaire de l’acheteur (partage des
honoraires).
Pour finir, le compromis de vente est signé en autant d’exemplaires qu’il y a

de signataires, plus un pour l’envoi du recommandé à l’acquéreur, qui marque
officiellement le début du délai de rétractation.
64
Dépôt de garantie
Lors de la signature du compromis de vente,
l’acquéreur verse au vendeur un dépôt de garan-
tie afin de réserver le bien. Son montant varie,
en général, de 5 à 10 % maximum du prix de
vente du bien.
Sous seing privé, le chèque est signé à l’ordre du

notaire, qui se charge ensuite de l’acte défini-
tif de vente ; il est remis au notaire uniquement
à la fin du délai de rétractation. Devant un
notaire, le chèque est signé à l’ordre de ce der-
nier, puis immédiatement encaissé et déposé sur
un compte séquestre ; il ne sera touché qu’au
moment de l’acte définitif de vente.
Rétractation
Le délai de rétractation est de sept jours, à compter de la réception en recom-

mandé avec accusé de réception du compromis de vente signé par le vendeur.
Chaque acheteur (si l’on achète à deux) doit envoyer une lettre en recom-
mandé avec accusé de réception au vendeur et au notaire, si la signature a eu
lieu devant lui.
Si aucune rétractation n’est réalisée au

cours de ce délai, la vente se poursuit
normalement. En revanche, si elle a lieu
après les sept jours, l’acheteur perd son
dépôt de garantie, sauf si la rétractation
résulte de la non-réalisation d’une clause
suspensive qui figure dans le contrat
(prêt non accordé, documents d’urba-
nisme invalidés). Le vendeur peut aussi obliger l’acheteur à la vente en ayant
recours à la justice, et il est en droit de lui réclamer des dommages et intérêts.
65
L’offre d’achat
L’offre d’achat peut être verbale (spontanée) ou bien écrite. Dans ce dernier
cas, elle a autant de valeur qu’une promesse ou un compromis de vente.
Offre verbale ou écrite

On parle d’offre d’achat lorsque l’acquéreur fait une proposition chiffrée au
vendeur (ou à un agent immobilier qui le représente) d’un bien.
L’engagement de l’acquéreur dépend ensuite du type d’offre : si elle est ver-

bale, elle n’a aucune valeur juridique et n’engage pas l’acquéreur ; si elle est
écrite, l’acquéreur s’engage.
Cet acte simple, et parfois rédigé dans la précipitation, a quasiment la valeur

d’un avant-contrat. Si le vendeur accepte l’offre par écrit, la vente est répu-
tée comme conclue.
Elle permet donc à l’acheteur d’accélérer le processus de vente ou de

prendre la main sur d’autres acheteurs potentiels.
En principe, ce document
contient les informations sui-
vantes : le prix proposé, le
délai de validité de l’offre (huit
à douze jours maximum), les
formalités de réponse du ven-
deur (pli en recommandé avec
accusé de réception), ainsi que
les conditions de la conclusion
légale de la vente.
Contrairement au compromis et à la promesse de vente, très encadrés juri-

diquement, l’offre d’achat peut poser de sérieuses difficultés en cas de
conflit avec le vendeur.
Quoi qu’il en soit, ce dernier ne peut demander aucune indemnité d’immo-

bilisation en cas d’offre d’achat de l’acquéreur potentiel.
66
Si la vente ne se fait pas

L’acquéreur peut se retirer librement et sans consé-
quence si le vendeur ne répond pas par écrit à
l’offre d’achat, s’il fait une contre-proposition par
écrit, ou s’il ne répond pas par écrit dans le délai
mentionné par l’acheteur dans l’offre.
En outre, le vendeur peut se retourner contre

l’acheteur si la vente n’aboutit pas alors qu’il
avait accepté l’offre par écrit : il peut, en prin-
cipe, imposer la vente à l’acquéreur ou lui
demander des dommages et intérêts.
L’acte de vente
L’acte de vente définitif d’un bien immobilier intervient quelques semaines
après l’offre d’achat, la signature du compromis ou de la promesse de vente.
C’est un contrat officiel signé devant notaire, qui vient conclure la vente. Il se
concrétise par le paiement du bien immobilier par l’acheteur en contrepartie
de la remise des clés par le vendeur.
Transmission du titre de propriété

L’acte de vente définitif est signé
par l’acheteur et le vendeur devant
notaire (celui du vendeur, le plus
souvent). Le notaire de l’acheteur
peut toutefois être présent (c’est
conseillé) sans que cela ne coûte
plus cher : les deux professionnels
se partagent, dans ce cas, les hono-
raires. Le notaire vérifie la validité
du contrat et de tous les documents
annexes, et ce, pour les deux parties. À la signature, le transfert de pro-
priété se fait sur le champ : le vendeur remet les clés du bien à l’acquéreur
67
ainsi que toutes les informations liées au bien en sa possession (servitudes,

procédures en cours, etc.) : c’est « l’obligation de délivrance ». Le proprié-
taire doit donc avoir libéré les lieux à la date de l’acte définitif de vente.
Ensuite, le notaire procède à l’enregistrement de la vente et à sa publication

à la conservation des hypothèques.
Pour finir, il archive l’original de l’acte de vente, et chaque partie repart avec
une copie authentique.
Paiement
Lors de la signature de l’acte de vente définitif, l’acquéreur doit payer :
ππla somme égale au prix de vente du bien, moins l’indemnité d’immobili-

sation, s’il y en a une ;
ππles frais de notaire (différentes taxes destinées à l’État et droits de muta-
tion, frais liés à l’emprunt – frais d’hypothèque ou de cautionnement –,
honoraires du notaire et frais administratifs).
Si le vendeur ne respecte pas son obligation de délivrance (par exemple : il

n’a pas quitté les lieux), l’acquéreur peut demander au tribunal de grande ins-
tance de prononcer l’annulation de la vente ou d’imposer son exécution.
Les intervenants
Vous pouvez vendre votre bien vous-
même ou bien passer par les services
d’un professionnel de l’immobilier.
En fonction, la transaction prendra
une forme différente. Chacune de ces
solutions possède, bien entendu, ses
avantages et ses inconvénients : à vous
de choisir la formule qui vous convien-
dra le mieux en fonction du temps, du coût et de l’investissement que vous
êtes prêt à engager pour cette vente !
68
Particulier à particulier
Les transactions immobilières de particulier à particulier sont très répandues
pour l’achat ou la vente d’un logement neuf ou ancien. Il faut alors fixer soi-
même le prix de vente ou en demandant l’avis d’un notaire ou d’un expert,
puis rédiger une annonce détaillée et réaliste (superficie, distribution des pièces,
atouts, prix) accompagnée, si possible, d’une ou plusieurs photos et d’un plan.
Vous pouvez déposer vos annonces

immobilières sur de nombreux sites.
Certains sont dédiés aux particu-
liers et sont gratuits ; la plupart des
sites d’annonces locales ont aussi
une catégorie « immobilier ». De
même, de nombreux sites d’an-
nonces immobilières sont ouverts
aux particuliers. Enfin, les journaux
d’annonces immobilières entre particuliers ou pages immobilières sont une
option. Il conviendra ensuite de faire visiter votre bien immobilier pour multi-
plier vos chances de vendre. Et une fois l’acheteur trouvé, il sera nécessaire de
signer un compromis de vente, d’effectuer les formalités liées à vos obligations
(diagnostic immobilier, documents à fournir à l’acheteur) et, enfin, de prendre
contact avec votre notaire pour la signature de l’acte définitif de vente.
En faisant le choix de vendre votre bien de particulier à particulier, ni vous

ni l’acquéreur n’aurez à payer de frais d’agence, qui coûtent, en moyenne,
entre 3 et 10 % du prix de vente du bien : cela augmente d’autant le coût
affiché sur l’annonce, ou bien diminue le montant que vous encaisserez. En
évitant les frais d’agence, vous économisez un intermédiaire, mais vous repor-
tez sur vous-même le travail de vendeur : si vous avez le temps et le sens
commercial, la vente immobilière de particulier à particulier est une solution
économique ; en revanche, si vous n’avez pas la disponibilité nécessaire ou
si vous n’êtes pas à l’aise pour mener une négociation, il est préférable de
passer par un professionnel de l’immobilier pour la transaction. Attention tou-
tefois, si vous vendez directement de particulier à particulier en parallèle d’une
mise en vente par agence : les annonces se côtoieront sur les sites internet.
69
Veillez à ce qu’elles soient cohérentes dans leurs descriptions et leurs prix. De

plus, l’acheteur s’attendra à un prix moindre s’il ne passe pas par une agence,
ce qui constitue un argument pour lui dans la négociation.
Note : on parle de « frais d’agence », mais on devrait en réalité parler d’« hono-

raires ». D’ailleurs, ceux-ci sont souvent négociables. Donc, n’hésitez pas à faire
appel à une agence immobilière avant de vous décider sur le mode de vente.
Agence immobilière
La plupart des transactions immobilières en France
passent par une agence. Cela est particulièrement
indiqué lorsque l’on n’a pas la « fibre commerciale »
pour vendre son propre bien ou lorsque l’on manque
de temps. Il est important de choisir avec l’agence un
contrat adapté : exclusif ou simple.
Enfin, le prix de vente de votre bien sera annoncé

« frais d’agence inclus », il vous faudra donc trouver
un juste équilibre entre le prix désiré et les honoraires
d’agence qui viennent s’y ajouter. N’hésitez pas à
négocier ces honoraires avec l’agence ! Le principal
avantage est que l’agence immobilière s’occupe de tout : de la rédaction de
l’annonce à la gestion des visites, en passant par les nombreuses formalités qu’il
faut effectuer entre le compromis de vente et la signature de l’acte définitif. Le
professionnalisme de l’agence immobilière permet de gagner du temps et d’ac-
céder rapidement à une bonne visibilité du bien sur le marché.
Pour vendre son bien par une agence immobilière, le vendeur signe un
contrat mentionnant obligatoirement le prix de vente du bien, les honoraires
de l’agent immobilier chargé de la vente, ainsi que la durée de son mandat
(généralement tacitement reconductible), limité dans le temps. Il existe en
outre deux types de contrats ou « mandats ». D’abord, le contrat simple, qui
permet de multiplier les occasions de vente, puisque vous demandez à plu-
sieurs agences de vendre votre bien. En parallèle, vous pouvez aussi vendre
votre bien de particulier à particulier.
70
De plus, avec cette formule, l’agent immo-

bilier ne touche ses honoraires que si vous
concluez la vente avec un acquéreur avec
lequel il vous a mis en contact. Ensuite, le
contrat exclusif, qui est signé avec un agent
immobilier unique. Dans ce cas, vous confiez
la vente de votre bien à un seul profession-
nel, ce qui le motive davantage ; c’est tout
l’intérêt du contrat exclusif. De plus, en pratique, toutes les agences immobi-
lières publient généralement leurs annonces sur les mêmes sites internet et les
mêmes journaux : en multipliant les mandats, on n’augmente pas beaucoup
la visibilité du bien. Par ailleurs, la résiliation du contrat exclusif est possible
dans les trois mois après la signature du contrat (par lettre en recommandé
avec accusé de réception). Toutefois, même si vous trouvez un acquéreur par
vos propres moyens, la vente ne pourra pas se faire de particulier à particu-
lier, sauf si vous négociez un contrat exclusif « simple », qui vous autorise à
conclure vous-même la vente sans passer par l’agence.
Conseil : évitez de confier la vente de votre bien à trop d’agences immobi-

lières. En effet, cela aura pour conséquence de le banaliser et pourra provoquer
une certaine méfiance chez les acheteurs potentiels.
Petites annonces
Lorsque vous souhaitez vendre votre
bien immobilier de particulier à particu-
lier, vous devez rédiger une annonce.
Son contenu est alors primordial pour
amener les éventuels acquéreurs à venir
visiter votre bien. Pour cela vous devez
décrire votre bien en mettant en avant
ses points forts, sans pour autant exagé-
rer (type, emplacement, surface – selon
les règles de la loi Carrez, quand il s’agit d’un appartement –, nombre de
pièces, classe énergétique – de A à G, donnée par le diagnostic de perfor-
mance énergétique –, commodités à proximité, spécificités – vue dégagée,
71
ascenseur, balcon, terrasse ou jardin, piscine, belle hauteur sous plafond –,

etc.). Mieux vaut éviter les superlatifs, les termes subjectifs et les abréviations.
Bien sûr, il est aussi essentiel de choisir avec soin les photos (intérieures et exté-
rieures), qui doivent être de qualité et mettre en valeur votre bien.
Depuis le 1er janvier 2011, toutes les annonces doivent

indiquer le classement énergétique du bien, effectué
suite au diagnostic de performance énergétique. Ce
classement compte sept niveaux, de A à G.
Mais si le bien immobilier vendu se trouve en

copropriété, le vendeur doit également indiquer la
superficie en loi Carrez ; si elle est erronée, sa res-
ponsabilité pourra être engagée.
N’hésitez pas à multiplier les sources de publication, sans pour autant exagérer.
Les futurs acquéreurs pourraient croire que vous avez du mal à vendre votre
bien et en profiter pour négocier de manière importante le montant exigé.
En effet, si l’on considère que la bonne affaire est rare, le raisonnement inverse
veut qu’un bien surexposé n’en est pas une. Ainsi, si un vendeur confie son
bien à de nombreuses agences, cela peut laisser supposer qu’il a du mal à le
vendre, donc, qu’il a un problème et qu’ il vaut mieux l’éviter.
Frais
Lors de la vente d’un bien immobilier, les frais de
notaire sont généralement à la charge de l’acquéreur.
En revanche, le vendeur peut avoir à s’acquit-

ter d’autres dépenses : les diagnostics, les frais
d’agence, le coût de la mainlevée d’hypothèque,
les plus-values potentielles, les frais divers de
copropriété, la TVA immobilière. Pour connaître
l’ensemble des frais imputables au vendeur au
cours d’une transaction immobilière, reportez-vous
au tableau de la page suivante.
72
Frais liés à une vente immobilière
Frais du
Principe Dans quel cas ? Montant
vendeur
Commission Ventes réalisées par une
de l’agent agence immobilière, via un Entre 5 et 10 % du prix de
Frais d’agence
immobilier qui a contrat : simple, exclusif ou vente
permis la vente exclusif simple
• Frais importants : il est
conseillé de vous adresser
à un seul expert, pour
Diagnostics
l’ensemble des diagnostics,
immobiliers à
qui vous proposera un tarif
faire réaliser par
plus intéressant et vous
des experts : ils
délivrera un diagnostic
Diagnostics sont quasiment Toutes les ventes
immobilier complet
tous obligatoires
• Possibilité de déduire
pour la signature
ces frais de la plus-value
de l’acte définitif
immobilière imposable,
de vente
seulement s’ils ne sont pas
comptés dans le calcul de
l’impôt sur le revenu
Acte officiel qui
arrête les effets
de l’hypothèque Lorsque la vente impose de
Mainlevée Entre 1 et 2 % du capital
sur le bien lever l’hypothèque existant
d’hypothèque emprunté
concerné (acte sur le bien à vendre
réalisé par le
notaire)
• Règlement de toutes les
• Relevé de l’ensemble des charges arrivées à échéance
charges de copropriété au jour de la vente + celles
dont vous êtes redevable dont le montant des travaux
Montant des
à la date de la vente : le a été voté avant la date de
charges en cours
notaire adresse au syndic la vente
et des honoraires
un questionnaire, et celui- • Charges de fonctionnement
Charges de dus au syndic de
ci doit lui renvoyer un du trimestre de la vente :
copropriété copropriété pour
« état daté » des charges généralement, partagées
l’établissement
en cours ou les montant entre le vendeur et l’acheteur
du questionnaire
des travaux envisagés au prorata du temps passé
de copropriété
• Questionnaire permettant • Frais d’établissement de
également d’informer les questionnaire : au moins
acquéreurs potentiels 100 € (montant mentionné
dans le contrat avec le syndic)
73
Frais du
Principe Dans quel cas ? Montant
vendeur
Cinq cas d’exonérations :
• vente d’une résidence • 34,5 % (impôt forfaitaire
principale collecté par le notaire qui
• vente d’un bien détenu comprend une taxation
depuis plus de quinze de 19 % et des pré-
ans ou depuis plus de lèvements sociaux de
Taxe sur la
trente ans pour les 15,5 %)
plus-value
biens vendus depuis le • Possibilité de déduire
réalisée à
1er février 2012 du prix de vente diffé-
la vente :
Impôt sur les • vente d’un montant rents frais : de notaire,
différence
plus-values inférieur à 15 000 € d’agence, de mainlevée
entre les prix
• vente par une per- d’hypothèque
d’acquisition et
sonne titulaire d’une • À ajouter au prix d’acqui-
de revente
carte d’invalidité sition : certains travaux
ou d’une pension (sur factures) et frais
vieillesse d’acquisition (on compte
• en cas d’expropriation 7,5 % du prix) ou frais de
(mais il faut que le prix règlement de succession
de vente soit réinvesti pour leur montant réel
dans un délai d’un an)
• TVA de 19,6 % sur la
Biens immobiliers bâtis
base du prix de ces-
depuis moins de cinq
sion du bien + charges
ans (seulement pour la
(déduction possible des
Taxe sur les première revente, sinon,
TVA taxes déjà payées sur les
biens immobi- ce sera à l’acquéreur de
immobilière travaux)
liers neufs payer la taxe de publicité
• TVA à 7 % sur un bien
foncière) ou sur les
immobilier destiné au
logements en cours de
logement social
construction
• TVA à 8 % en Corse
En outre, lorsque vous faites appel à un agent immobilier pour vendre votre
bien, le contrat mentionne le montant de ses honoraires.
Fixés librement, ils dépendent, le plus souvent, du prix de vente du bien,

avec dégressivité. Il faut compter entre 3 et 10 % du prix de vente, mais il
est possible de négocier, surtout si le prix de vente est élevé. Sur les annonces
immobilières, le prix du bien est indiqué « FAI », « Frais d’Agence Inclus ».
74
Les honoraires sont payés à l’agent immobilier le jour

de la signature de l’acte de vente définitif. Mais si
la vente n’a finalement pas lieu (clauses suspensives
du compromis de vente ou lorsque le vendeur se
rétracte), l’agence ne perçoit aucune rémunération.
Dans le cas où un acheteur fait une offre à un prix

inférieur à celui affiché, le montant des honoraires
peut être renégocié entre le vendeur et l’agent. Les
honoraires sont payés à l’agent immobilier le jour de
la signature de l’acte de vente définitif.
En outre, l’agent immobilier peut demander des dommages et intérêts

lorsqu’il a fait visiter le logement à un acquéreur qui, finalement, conclut
directement la vente avec le vendeur du bien (contrat simple ou exclu-
sif simple). La plupart du temps, l’agent fait signer au visiteur un « bon de
visite », par lequel celui-ci s’engage à ne passer que par lui pour la vente. Si
c’est le cas, l’agent a de fortes chances d’obtenir satisfaction.
75

Astuces
Métrage de la loi Carrez et de la loi Boutin

par Agoradiag
Lors d’une vente, c’est la loi Carrez qui entre en application. Cette loi, du nom de
son auteur Gilles Carrez, dénommée aussi loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996,
a pour objectif d’améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété.
Elle impose au vendeur, lors d’une mutation immobilière d’un lot de coproprié-
tés ou d’une fraction de lots, d’en mentionner la superficie privative. Cette loi ne
s’applique pas dans le cadre d’un achat sur plan ou d’un achat de terrains à bâtir.
La superficie privative, appelée surface Carrez, est la superficie des planchers des
locaux clos et couverts après déduction des espaces occupés par les murs, cloi-
sons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
Elle ne prend pas en compte les planchers des parties des locaux d’une hauteur
inférieure à 1,80 m. De plus, les lots et les fractions de lots d’une superficie
inférieure à 8 m² et non attenants à un lot principal ne sont pas non plus pris
en compte pour le calcul de la superficie privative. Cela peut être le cas d’une
chambre de bonne.
D’autre part, lors d’une location, c’est la loi Boutin qui entre en application.
Depuis le 28 mars 2009, suite à la loi 2009-323 du 25 mars 2009, tout proprié-
taire/bailleur doit indiquer la superficie habitable dans le contrat de location. La
superficie dans la loi Boutin déduit davantage de surface, la différence peut donc
être importante.
D’après l’article R. 11-2 du Code de la construction et de l’habitation, la surface
habitable d’un logement est la surface de plancher construite après déduction
des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines,
embrasures de porte et de fenêtre. Le volume habitable correspond donc à la
somme des surfaces habitables ainsi définies, multipliées par les hauteurs sous
plafond. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés,
caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs
au logement, vérandas, volumes vitrés. Le rapport du diagnostic de mesurage de
la loi Carrez et de la loi Boutin est utilisable par le propriétaire désigné pour sa
vente sous réserve de modifications de la superficie.
76
Vices cachés : que faire ?
Le Code civil, à l’article 1641, définit les vices cachés comme « des défauts
cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la des-
tine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise,
ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».
Concrètement, ils concernent, le plus souvent, des fondations effritées ou mal réa-
lisées, une dalle de béton fissurée, un entretoit pourri ou sérieusement dégradé,
une fuite dans la piscine, la couverture de la toiture défectueuse ou trouée, une
mauvaise étanchéité, des infiltrations causant la formation de champignons et
moisissures, un escalier en mauvais état, etc. Mais dans ce cas, qui est respon-
sable et doit prendre en charge les réparations : vous ? Le vendeur ?
Le vendeur, à moins d’avoir pris soin de s’en décharger par une clause dans le
contrat de vente, est tenu des vices cachés, même s’il n’en avait pas connais-
sance. Il n’est pas responsable, mais peut devoir s’acquitter des réparations et
des dommages.
Généralement, ce sont les vendeurs non professionnels qui se dégagent de leur
responsabilité en mentionnant que l’achat se fait « aux risques et périls de
l’acheteur ».
En revanche, si le vendeur a omis certains vices apparents, dont il avait connais-
sance, alors, il est redevable du prix perçu et de tous les dommages et intérêts
envers l’acheteur. Autrement, il ne remboursera que les frais occasionnés par la
vente (articles 1643 à 1646 du Code civil).
Toutefois, même s’il n’est en aucun cas obligatoire de visiter avec soin le bien
immobilier à acheter, si le vendeur estime que vous avez mal ou négligemment
visité le logement – expliquant pourquoi vous n’avez pas eu connaissance de cer-
tains vices apparents –, il peut vous tenir pour responsable. La loi précise : « Le
vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre
lui-même. »
Notez également que l’article 1648 mentionne que « l’action résultant des vices
rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à
compter de la découverte du vice ». En conséquence, quand vous visitez un bien
en vue de l’acheter, il n’est parfois pas inutile de faire appel à un expert afin de
disposer de l’avis d’un professionnel.
77
Bien évaluer le prix de son bien immobilier

Pour réussir à vendre son bien immobilier, l’une des premières étapes est de
déterminer son juste prix. Toutefois, ce n’est pas chose aisée ! Si se placer au
prix du marché est la meilleure des solutions, dans certains cas, les propriétaires
choisissent de se situer au-dessus ou en dessous. Cela mérite donc réflexion.
Les propriétaires pressés ont parfois tendance à minorer le prix de leur bien pour
vendre plus vite. Avant de prendre une telle décision, il est toutefois essentiel
de garder certains éléments à l’esprit. D’abord, le prix exigé doit vous permettre
de payer les frais annexes (imposition sur la plus-value, frais de syndic ou de
notaire, etc.) tout en menant à bien votre nouveau projet. De plus, les acheteurs
ont tendance à négocier les prix de manière plus agressive avec un propriétaire
pressé, et ils peuvent aussi se méfier d’un bien à très bas prix, cherchant le défaut
caché. À l’inverse, les propriétaires ayant un projet bien défini se positionnent
parfois au-dessus du marché. Cette manœuvre peut cependant engendrer de
mauvaises surprises. En effet, la vente prendra du temps, et les visiteurs habi-
tués à des biens au même prix, mais avec des prestations plus élevées, ne seront
pas convaincus, tandis qu’un coût trop élevé découragera les autres acquéreurs
potentiels.
Alors, pour estimer au mieux le prix de votre bien, prenez en compte tous les
facteurs : type de bien (maison, appartement, hôtel, etc.), lieu d’habitation et
description des points forts du quartier (commerçant, calme, transports, etc.),
année de construction, surface totale (superficie bâtie, surface habitable et super-
ficie du terrain), caractéristiques du terrain, disposition du logement (nombre
de pièces, d’étages, rangements, balcon, terrasse, éventuelles annexes), type
de fondations (vide sanitaire, sous-sol, etc.), chauffage et âge de l’installation
(central, individuel, au gaz, au fioul, électrique, au bois), état de l’installa-
tion électrique, matériau et état de la façade, de la toiture, des volets et autres
ouvertures (fenêtres, porte, etc.), vue depuis le logement, travaux à effectuer et
estimation du budget, montant des charges et taxes diverses.
Si vous avez des doutes, vous pouvez vous tourner vers un agent immobilier et
demander une expertise. La plupart des agences proposent cette prestation gra-
tuitement, en échange d’un mandat. Il est aussi intéressant d’étudier les offres de
vente du quartier, sur des biens de même nature. En effet, en trouvant plusieurs
biens similaires, vous pourrez vous aligner sur les prix du marché, voire bais-
ser un peu le vôtre si vous êtes pressé ou l’augmenter légèrement si votre bien
possède une qualité particulière. La presse spécialisée est aussi une aide utile,
78
surtout que les magazines économiques réalisent souvent des numéros dédiés
à l’immobilier, dans lesquels ils indiquent les prix au mètre carré ville par ville,
parfois quartier par quartier.
Pour finir, n’oubliez pas d’additionner le prix d’achat et celui des travaux effec-
tués, et si l’achat de votre bien immobilier est récent, vous pouvez estimer le prix
pour rentrer dans vos frais, voire réaliser une plus-value.
Choix d’un notaire

Je suis sur le point d’acheter une propriété agricole située à 900 km de ma rési-
dence actuelle. J’envisage donc de choisir un notaire local, mais celui qui m’a été
conseillé s’avère être le même que celui du vendeur.
Est-il judicieux de choisir le même notaire que celui du vendeur, sachant que le
compromis de vente sera réalisé par la SAFER ?
Y a-t-il un risque de conflit d’intérêts ?
Question de Lpahoudemont
ΔΔ Réponse de Compteimmobilier
Il vaut mieux que vous gardiez votre notaire actuel, qui aura l’obligation,
à votre demande, de vous accompagner sans frais supplémentaires. Votre
notaire touchera donc 40 % des honoraires de celui de votre vendeur.
Il vaut mieux, comme vous l’avez compris, éviter les confits avec la SAFER.
Diagnostic loi Carrez

Pour la vente d’une villa individuelle, est-il préférable de faire réaliser un dia-
gnostic loi Carrez ?
Question de Jm1106

Le certificat de surface Carrez n’est exigible que dans le cas d’une copro-
priété, mais une villa peut être en copropriété horizontale lorsqu’elle est en
lotissement, par exemple.
79
Néanmoins, dans les zones où le mètre carré coûte cher, le certificat de sur-
face peut avoir son utilité pour garantir à l’acheteur que le vendeur n’exagère
pas la surface de son bien.
En cas d’erreur de plus de 5 % de la surface, un calcul de décote peut être
appliqué proportionnellement. À l’inverse, si le métrage montre une surface
plus grande, le prix de vente ne sera pas réajusté.
Vente d’un bien loué

Je suis propriétaire d’une maison que je loue à des personnes âgées. J’ai 67 ans
et je désire vendre cette maison.
À ma demande, un huissier a délivré une dénonciation du bail, mais mon loca-
taire m’a fait savoir, par l’intermédiaire de son avocat, qu’il ne quitterait pas
les lieux.
Que puis-je faire ?
Question de Cirino
Vous n’avez pas intérêt à vendre votre bien en expulsant votre locataire, car
vendre son bien avec le locataire en place est coutumier.
Le contrat de bail sera transmis dans les mêmes conditions au futur
propriétaire.
Droit de préemption
Est-on obligé de passer par le droit de préemption de la commune lors de la
vente d’un bien ?
Question de Cappuccino
ΔΔ Réponse de Costes
Généralement, la procédure débute quand le vendeur a trouvé un acqué-
reur potentiel.
Après la signature de l’avant-contrat, le notaire chargé de la rédaction de
l’acte envoie, au nom du vendeur, une déclaration à la mairie. Si celle-ci le
peut et le veut, elle pourra alors faire jouer son droit de préemption.
80
Difficultés à vendre un bien

J’ai du mal à vendre ma maison depuis la construction de chalets le long du
chemin qui mène à ma propriété. Cet accès est un droit de passage. Existe-t-il
un recours ?
Question de Linette
Il s’agit d’une servitude ? Logiquement, le seul recours est l’achat de ce
droit de passage pour qu’il devienne privatif. Malheureusement, de par les
constructions alentour qui en profitent, cela me semble impossible.
Annuler la vente d’un logement

Mon époux et moi-même sommes propriétaires d’un bien immobilier. Nous
avons donné congé au locataire pour pouvoir le vendre. Entre-temps, nous nous
sommes séparés, et je souhaite, aujourd’hui, récupérer ce logement pour y vivre
avec mes deux enfants.
Quels sont mes recours, sachant que le locataire a fait une offre d’achat (lettre AR) ?
Question de Gwadarun
ΔΔ Réponse d’Expert Construction

Compte tenu de votre situation, vous avez la possibilité de récupérer votre
logement, puisque c’est prévu par la loi (reprise du logement par le proprié-
taire pour se loger).
Aucun problème vis-à-vis de votre locataire, qui devra quitter les lieux à
l’issue du congé signifié par vous-même et votre mari.
Changement de l’annonce immo

Je suis intéressée par l’achat d’une maison avec 1 ha de terrain. L’offre de l’agence
immobilière précise bien les caractéristiques de la maison et la superficie du ter-
rain. J’ai signé un compromis en me basant sur les caractéristiques de l’annonce.
Mais, aujourd’hui, les propriétaires ne veulent plus vendre la totalité du terrain.
Sont-ils « engagés » par l’agence selon les caractéristiques initiales ou peuvent-
ils changer d’avis librement ?
Question de Dulcioso
81

Ils peuvent vouloir scinder le terrain, mais il faut que cela soit clairement
acté, et que le vendeur fasse borner les parcelles par un géomètre.
Quant à votre compromis, il devra être refait avec un prix de terrain revu
à la baisse, proportionnellement à la surface qui vous serait consentie, si
toutefois vous êtes toujours intéressée par cet achat, malgré la réduction de
format du terrain.
En résumé, si aucun compromis n’a été signé en ce sens, avec l’indication
de la surface totale de la parcelle, rien n’oblige les propriétaires à vendre
l’ensemble du terrain.
82
Index des questions
et des astuces
I. Les types de vente 9

Saisie d’un bien immobilier en copropriété 25
Crédit immobilier et compromis de vente 26
Date de signature d’un compromis de vente 27
Annulation de l’achat d’un terrain 28
Éviter les frais d’agence 28
Vente immobilière : que faire de la fosse septique ? 29
Frais d’agence pour un achat immobilier 29
Vente d’un bien immobilier après une séparation 30
Non-levée d’hypothèque par l’ancien vendeur 31
II. Les types de biens 32

Transaction immobilière avec un membre de sa famille 52
Vendre ou louer : comment faire le bon choix ? 53
Surface maison 54
Vente d’un bien immobilier 54
Revente d’un appartement ancien 55
Vente publique d’une maison 55
Réclamation de frais d’agence 56
Estimation du prix de vente 56
III. Les modalités de vente 58

Métrage de la loi Carrez et de la loi Boutin 76
Vices cachés : que faire ? 77
Bien évaluer le prix de son bien immobilier 78
Choix d’un notaire 79
Diagnostic loi Carrez 79
Vente d’un bien loué 80
Droit de préemption 80
Difficultés à vendre un bien 81
Annuler la vente d’un logement 81
Changement de l’annonce immo 81
83
Les professionnels et experts
cités dans cet ouvrage
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Téléphone fixe : 04 91 07 10 10
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directement téléchargeables et imprimables depuis chez vous et signature
électronique.
Adresse : 38 rue du Grand-Chêne, 94 440 Marolles-en-Brie
Téléphone mobile : 06 84 30 48 79
Argile – Membre pro, expert

Géologue spécialisé dans l’étude de sol pour l’assainissement autonome.
Départements d’intervention : 04 | 05 | 07 | 26 | 34 | 38 | 42 | 66 | 69 | 73
Adresse : Le Village, 26 340 Saint-Benoît-en-Diois
84
Les professionnels et experts cités dans cet ouvrage
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énergétique, expertise thermographique (caméra infrarouge), état des lieux
technique pour les prêts à taux zéro, etc.
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l’industrie.
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Communiquer Vendre – Membre pro

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mation en ligne gratuite, estimations de bien, conseils de mise en valeur, etc.
Départements d’intervention : France

Adresse : La Vieille Draye, 56 350 Saint-Perreux
CompteImmobilier – Membre pro

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défiscalisation).

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mages ouvrages, garantie décennale, sinistres, malfaçons, litiges, recours
devant les tribunaux.

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Immo Assistance Centre – Membre pro, expert

Entreprise spécialisée dans le conseil juridique dans les domaines de l’achat, la
vente, la gestion, les relations de voisinage et la location.
Départements d’intervention : 37 | 41
Adresse : 6 avenue de l’Alouette, 37 200 Tours
Immo-Clef – Membre pro

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Adresse : Centre commercial, rue Henri de Campion, 27 370 Le-Thuit-Signol
MaPetiteAgence.com – Membre pro

Coaching immobilier pour l’achat et la vente de biens immobiliers : aide aux
particuliers, sans commission, grâce à des conseils et des outils professionnels,
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86
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Adresse : 18 rue Pasquier, 75 008 Paris
OptimHome – Membre pro

Entreprise spécialisée dans les estimations gratuites et les transactions
immobilières.
Adresse : 2 square de Bégrolles, 49 300 Cholet
SBTPE – Membre pro

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vaux publics d’eau : assainissement neuf, mise aux normes, microstation,
aménagements paysagers.
Adresse : 55 bis rue de Montfort, 35 590 L’Hermitage
Sogebrimo – Membre pro

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rances loyers, syndic de copropriété.
Adresse : 8 rue Fortia, BP 40065, 13 484 Marseille
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La vente d’un bien immobilier est un projet

Selon le temps et l’argent dont vous disposez,

ππde particulier à particulier, vous vous occupez vous-même de fixer le prix

Les types de vente

Une vente immobilière peut, en

Les types de biens

Les modalités de vente

Lorsque vous avez trouvé un acheteur,

La formule la plus classique pour vendre

La transaction immobilière passe ensuite par plusieurs étapes : évaluation du

Il existe, en outre, deux cas de figure : vendre de particulier à particulier,

C’est généralement l’acquéreur qui s’acquitte des frais de notaire, mais le

Note : on parle communément de « frais d’agence », mais il s’agit en réalité

C’est la transaction immobilière la plus rencontrée et la plus rapide. Elle peut

La vente d’un bien en indivision peut être

La vente d’un bien en indivision peut, par ailleurs, prendre trois formes.

car le pourcentage de chacun – pris en compte pour

La vente d’un bien immobilier en indivision

les coïndivisaires trouvent finalement un terrain d’entente, sinon vente aux

La vente d’un bien immobilier en SCI (Société Civile Immobilière) se fait

Par ailleurs, la vente se dissociant de la dissolution, elle est assujettie aux

Du point de vue de la fiscalité, les conséquences de cette vente par un

Les formes de vente

Vente en rente viagère

Le principe est simple ; le vendeur du bien, ou crédirentier, signe un contrat

Il existe toutefois différents types de viagers, notam-

libre ou occupé), la répartition des charges (taxe foncière, taxe d’habitation,

Le contrat de vente, aussi appelé « acte authen-

Le montant de la rente viagère dépend, quant à lui, de plusieurs paramètres :

Cette transaction présente l’intérêt de réduire

De plus, cette vente ne nécessite que peu de formalités (pas de dossier, de

Vente aux enchères

Concrètement, lors d’une vente aux

Ensuite, la vente définitive a lieu

Le bien immobilier est remis en vente

l’acquéreur défaillant de compenser l’écart de prix éventuel de la nouvelle vente

Vente sur saisie immobilière

Lorsque le propriétaire décide de céder son bien immobilier afin de rembourser

En revanche, on parle de vente sur saisie immobilière forcée par adjudication

Il existe plusieurs étapes et mécanismes dans la vente

Cette indemnité est généralement comprise entre 1 et 5 % du prix du bien

Important : le professionnel qui s’occupera de la vente devra être titulaire

Pour cela il doit rembourser la totalité du prix initial

Le dépôt de garantie est ensuite débloqué et sert à

Dans le cas où le vendeur ne parvient pas à régler ses problèmes financiers

Les règles applicables en matière de vente immobilière étant très différentes

La valorisation d’un bien immobilier

Attention : méfiez-vous des surestimations ! Elles peuvent être prétextes à

Sa mise en pratique consiste à dépersonnaliser la

Si vous décidez de réaliser votre « home staging » vous-même, n’hésitez pas

AA Pour aller plus loin

Saisie d’un bien immobilier en copropriété

Le syndicat de copropriété a alors un délai de deux mois pour vous assigner

Crédit immobilier et compromis de vente