Le Petit Guide de L'acheteur

Budgéter son achat
Trouver un bien
Négocier l’achat
Financer son achat
Conclure l’achat
u id e d e l’a ch e te u r Le p e ti t g u id
eti t g u id e d e l’a ch e te u r Le p etit guide de l’acheteur Le petit g
ensable
sp
s
- les indi
Paru fr
- les indi
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Vendu sp
s
ensable
Sommaire
Sommaire Budgéter son achat
Définir ses besoins et attentes
page 3
Définir son budget

Le rôle du notaire
Pourquoi ce Petit guide de l’acheteur ? Trouver un bien page 7

Comment chercher ?
Vous avez choisi ParuVendu.fr pour trouver votre futur logement. Visiter un bien ancien (1/2)
Bravo, vous avez fait le bon choix ! Car vous n’y trouverez pas Visiter une maison ou un appartement ancien (2/2)
Acheter un bien neuf
seulement des centaines de milliers d’annonces, mais nous
l’espérons, le logement qui vous convient grâce à ce petit guide de
l’acheteur ! Négocier l’achat page 12
Nous vous conseillons la lecture du Petit guide de l’emprunteur. Négocier le prix d’achat
Téléchargez-le gratuitement ! Faire une offre d’achat ?

2
Signer un avant-contrat ?
Parce qu’un achat immobilier est un processus complexe tant au
Quel avant-contrat signer ?
niveau financier que juridique, nous avons organisé ce guide en 5
parties thématiques : budgéter votre achat, trouver un bien, négocier
puis financer et enfin, conclure l’achat.
Financer son achat page 17
Choisir un prêt
Ce guide n’a pas la prétention de vous transformer en expert Négocier le meilleur prêt
immobilier. Ce n’est d’ailleurs pas son but. Il s’agit plutôt de répondre Contracter le prêt
aux questions que vous vous posez le plus souvent surtout, d’y
apporter une réponse pratique et claire. À cet égard, nous nous Conclure l’achat page 22
adresserons essentiellement aux personnes achetant leur résidence Acheter mariés, pacsés, en union libre
principale. Signer l’acte de vente d’un logement ancien
Obligations du vendeur et de l’acheteur
Pour tout complément d’information, notamment au sujet de cas
Après la vente ?
particuliers non traités dans ce guide, rendez-vous sur ParuVendu.
fr, dans notre rubrique Acheter un appartement ou une maison. Notre
rubrique « Édito » vous propose également des dizaines d’articles
Annexe page 28
Liens utiles
conseils, nos baromètres des prix de l’immobilier ainsi que des lettres
À lire et à voir sur ParuVendu.fr
types à télécharger gratuitement
Les indispensables de ParuVendu.fr - www.paruvendu.fr

B u d g é t e
Budgéter son achat
r s o n a c h at
..........................................................................................................
Pour entamer sereinement vos démarches d’achat, faites le point
sur vos besoins et vos moyens. Faites également connaissance ..........................................................................................................
avec un acteur dont vous allez régulièrement entendre parler au ..........................................................................................................
cours des prochains mois : le notaire.

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Définir ses besoins et attentes ..........................................................................................................

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Définir son budget ..........................................................................................................
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Le rôle du notaire
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B u d g é t e r s
Définir ses besoins et at
o
te ntn
e a c h at
L’acte d’achat n’est pas anodin : il vous engage financièrement, sur une durée plus Comment acheter ? Dans un contexte de mobilité professionnelle, vous
ou moins longue. Il convient donc de bien définir vos besoins, vos attentes et les aurez sans doute à changer de lieu de travail : inu-
points sur lesquels vous êtes prêt à transiger. • Acheter en copropriété ? tile de rendre ce point bloquant. En achetant dans
un secteur où sont déjà installés crèches, écoles,
En devenant copropriétaire, vous aurez l’obligation espaces verts, commerces... Vous vous éviterez
de contribuer financièrement à l’entretien et à la bien des trajets inutiles, surtout si le quartier est bien
réparation de l’immeuble : veillez à bien prendre desservi en bus, métro, RER, train.
en compte les charges de copropriété dans votre Ne vous fixez pas sur un quartier. Allez prospecter
Pourquoi acheter ? Quel type de bien acheter ? budget. des secteurs inconnus sans a priori, ils réservent
..........................................................................................................
Découvrez notre conseil lecture pour les futurs parfois d’agréables surprises.
• Pour y habiter vous-même ou pour mettre • Maison ou appartement ? copropriétaires !
.......................................................................................................... 4
en location ? La maison est souvent plus vaste, dispose d’un • De quelle superficie avez-vous besoin ?
Vendre ou acheter d’abord ?
L’achat d’un bien immobilier peut donner lieu à jardin, d’un garage... Mais ces atouts ne doivent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Si
. . .vous
. . . . .êtes
. . . . .jeune,
. . . . . . la
. . .famille
. . . . . . .a. .toutes
. . . . . . les
. . . .chances
..................
pas masquer un coût important d’entretien (toiture, A moins d’envisager un prêt relais, il vous faudra de s’agrandir. L’espace devient alors un élément
certains crédits d’impôt, comme par exemple celui choisir ! .En
ravalement, peintures...) et un emplacement hors du . . .vendant
. . . . . . . . en
. . . premier,
. . . . . . . . . vous
. . . . . êtes
. . . . . sûr
. . . .du
. . . . . . . . . important
. . . . . . . . . . du
. . . cadre
. . . . . . .de
. . .vie,
. . . .les
. . . adolescents
. . . . . . . . . . . . appré-
.................
relatif aux intérêts d’emprunt (et plus précisément ceux montant dont vous disposez pour acheter votre
versés au titre des 5 premières annuités de remboursement des
centre-ville, notamment en région parisienne. ciant d’avoir leur coin bien à eux.
Vivre en appartement impose un certain nombre de prochain. .bien.
. . . . .En
. . . revanche,
. . . . . . . . . . il
. .vous
. . . . . faudra
. . . . . . . sans
........................................................................
prêts souscrits pour l’achat de votre résidence principale). Néanmoins, ne tombez pas dans l’excès inverse : une
contraintes (voisinage, règlement collectif...), mais les doute prévoir une location en attendant de trouver
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . trop
. . . . .grande
. . . . . . . surface
. . . . . . . . est
. . . .lourde
. . . . . . .à. entretenir
. . . . . . . . . . quoti-
.................
S’il s’agit d’un investissement locatif, tournez-vous vers charges sont partagées par la copropriété. votre maison. Ces frais et déménagements multiples
diennement et les taxes foncières et d’habitation y
des mesures de défiscalisation telles que le vous seraient épargnés si vous achetiez en premier, . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . sont
• Neuf ou ancien indexées.
dispositif Pinel par exemple (investissement locatif dans le neuf). vous laissant en outre le temps de bien préparer
L’ancien a l’avantage d’être souvent moins cher que votre prochaine
. . . . . . . . installation.
. . . . . . . . . . . .Mais
. . . . . alors,
. . . . . . attention
.........à ..................................................................
• Pour une revente prochaine ? le neuf, tout en présentant un plus grand charme ne pas surestimer le prix de votre bien.
(parquets, moulures, grandes hauteurs sous pla- ..........................................................................................................
> Voir également « Acheter à deux, mariés,
Si vous prévoyez déjà de revendre votre bien, prenez fond…) Le rendement locatif est aussi plus élevé.
en compte certains critères qui vous prémuniront Mais en contrepartie, prévoyez une plomberie et pacsés,. en . . . .union
. . . . . . libre
.....» . . page
. . . . . . 23
..................................................................................
d’une décote. C’est le cas par exemple du choix du des circuits électriques à refaire, sans compter des ..........................................................................................................
quartier ou encore de la proximité avec les trans- mètres carrés mal utilisés. Où acheter ?
ports en commun et les écoles. ..........................................................................................................
Dans le neuf, les surfaces sont mieux conçues, avec
Dans le cas d’un logement neuf achevé depuis des équipements permettant de réaliser des écono- • Quel emplacement choisir ?
..........................................................................................................
moins de 5 ans au moment de la vente, attention à mies d’énergie. L’inconvénient : des emplacements Devez-vous choisir l’emplacement par rapport à
la TVA immobilière ! souvent moins centraux que pour l’ancien. votre lieu. .de
. . .travail
. . . . . .ou
. . en
. . . fonction
. . . . . . . . de
. . . la
. . qualité
. . . . . . . de
. . .vie
. . . ?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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B u d g é te
Définir son budget
r s o n a c h at
Avant de vous lancer dans la recherche de votre future maison, faites le point
sur votre situation financière actuelle et à venir. Vous disposerez d’une base pour
entamer vos démarches, notamment auprès des banques.
Vos apports Vos dépenses Autres................................................................... ..............................................................................
• Vos dépenses habituelles • Vos dépenses liées à votre ancien logement ..............................................................................
Votre salaire fixe mensuel ......................................
Vos crédits (voiture…) .............................................. Si votre précédent logement était en copropriété,
Vos pensions et vos rentes ..................................... ..............................................................................
Les frais de fonctionnement (électricité, chauffage…) prenez en compte les charges et les travaux réalisés
Le déblocage d’intéressements .............................. ............................................................................. et que vous aviez validés lors des précédentes
.............................................................................. 5
Les revenus de vos plans d’épargne Les impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation, taxe d’en- assemblées générales où vous étiez présent. Vous
(PEL, CEL…) ......................................................... lèvement des ordures…) .............................................. pourriez avoir à les régler. ..............................................................................
Les revenus de vos placements ............................. Autres ...................................................................
• Les dépenses liées au notaire
Autres ................................................................... ..............................................................................
• Vos dépenses liées à l’emprunt La rémunération du notaire
Vous pouvez également estimer la progression de Le remboursement du prêt ............................................................................. ..............................................................................
votre salaire dans les années à venir. .............................................................................
Les frais liés aux formalités accomplies
Le remboursement du crédit relais ......................... ..............................................................................
Par contre, ne prenez pas en compte les aides au par le notaire (demande d’extraits de cadastre…)
Les frais d’ouverture et d’instruction de dossier ..................................................................................................
logement, telles que les APL, qui peuvent un jour ne ..............................................................................
.............................................................................
plus vous être accordées. Les droits et taxes payés au Trésor public
Les garanties (hypothèque…)
(Taxe de publicité foncière, droits d’enregistrement ou TVA) ..............................................................................
Les crédits et réductions d’impôt .............................................................................
..............................................................................
Les frais d’assurance (décès, perte d’emploi…) Autres .................................................................. ..............................................................................
Un crédit d’impôt peut vous être accordé dans le cadre
.............................................................................
du Crédit d’Impôt Transition Énergétique (CITE) si ..............................................................................
Les intérêts intercalaires (logement en état futur d’achèvement…) ..............................................................................
vous réalisez des travaux en faveur du développement
durable (installation de pompe à chaleur, d’un système de ............................................................................. ..............................................................................
Autres ................................................................... ..............................................................................
récupération et de traitement des eaux pluviales…)
..............................................................................
Le dispositif Pinel quant à lui, donne droit à une • Vos dépenses liées à votre nouveau logement ..............................................................................
réduction d’impôt si vous réalisez un investissement Le déménagement ................................................ ..............................................................................
locatif dans le neuf. Les charges de copropriété éventuelles .................. .............................................................................
B u d g é t
Le rôle du notaire
e r s o n a c h at
Pour être valable, toute vente immobilière doit passer devant un notaire, officier - L es « émoluments », c’est-à-dire la rémunération
public agissant pour le compte de l’Etat. C’est l’assurance pour les parties d’une dunotaire proprement dite (soit environ 1/10edes .............................................................................
frais). Ils sont réglementés (décrets des 8 mars
transaction authentique aux yeux de la loi et d’une sécurité juridique.
1978, 16 mai 2006 et 21 mars 2007) et ne sont .............................................................................
versés qu’une fois le dossier clos.
.............................................................................
A quel notaire faire appel ? • Garantir un achat tranquille A noter : les « honoraires » désignent les actes
Le notaire vous permet d’avancer efficacement dans dont le tarif n’est pas réglementé, tels que les baux .............................................................................
Le plus souvent, les démarches sont prises en votre démarche d’achat. Car en s’acquittant d’un commerciaux ou la consultation juridique.
charge par le notaire du vendeur. Ceci dit, l’ache- .............................................................................
certain nombre de vérifications juridiques et fiscales, Dans le cas d’une négociation immobilière, un tarif
teur peut être assisté du sien.
le notaire prévient toutes contestations ultérieures. national est également fixé : il est calculé au taux
(hors TVA) de 5% jusqu’à 45 735 euros ; et de .............................................................................
C’est ainsi qu’il va s’assurer du titre de propriété du 6
Quels sont les rôles du notaire ? vendeur ou que les diagnostics immobiliers ont bien 2,5% au-delà.
.............................................................................
été réalisés. Par exemple : si votre achat immobilier
• Authentifier la transaction .............................................................................
• Conseiller et négocier s’élève à 100 000 euros, comptez
Le notaire s’acquitte des formalités nécessaires à
Le notaire a une mission d’accompagnement qui 45 735 euros à 5% et 54 265 euros à 2,5%
l’authentification de l’acte d’achat :
vous permettra de comprendre toutes les lois sur (auquel vous ajoutez la TVA à 19,6%).
- Préparation des contrats
l’immobilier. Il est également en mesure de vous Pour en savoir plus :
- Signature de l’avant-contrat
orienter en matière de prix immobiliers et peut vous
- Prise en charge de certaines formalités adminis- aider à négocier le prix d’achat. www.notaires.fr
tratives (purge des droits de préemption...)
www.paris.notaires.fr Quelques définitions pour y voir plus clair…
- Calcul des taxes et déclarations auprès de
l’Administration Les “frais notaires” Acte authentique : acte dressé et reçu par une
- Signature de l’acte définitif Le notaire va vous demander, en tant qu’acheteur, ................................................................ personne dotée d’une autorité publique. Le notaire en
de régler trois types de frais : fait partie.
• Obtenir le titre de propriété ................................................................
Après la signature de la vente, le notaire procède - Les « droits de mutation », c’est-à-dire les taxes
Enregistrement : service fiscal chargé d’encaisser les
d’abord à l’enregistrement au bureau des hypo- reversées à l’Etat et aux collectivités locales, ................................................................. droits de mutation.
thèques : l’acte est publié au fichier immobilier. soit environ 8/10e des frais. Le montant varie en
fonction du bien (ancien, neuf ou récent) et de la nature .................................................................
Il verse également à l’Administration droits et taxes Publicité foncière : information des tiers d’une
dont vous vous êtes acquittés en signant l’achat. Il de l’acte.
................................................................. transmission de propriété d’un bien immobilier, grâce au
fournit copies et extraits de l’acte de vente, notam- - Les « déboursés », c’est-à-dire la somme versée fichier immobilier tenu par les Pouvoirs Publics
ment au bureau du cadastre. Enfin, il conserve par le notaire pour obtenir certains documents ..................................................................
l’original de l’acte de vente pendant 100 ans. (soit environ 1/10 e des frais).
T ro u v
Trouver un bi
e
en r u n b ie n
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..........................................................................................................
Où trouver et comment reconnaître une maison ou un appartement ..........................................................................................................
dont vous serez satisfait ? Réponses dans les quelques pages qui
..........................................................................................................
suivent.
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Comment chercher ..........................................................................................................

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Visiter un bien ancien (1/2) ..........................................................................................................
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Visiter une maison ou un appartement anciens (2/2)

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Acheter un bien neuf ..........................................................................................................
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Tro u
Comment ch
vere
ch r
eru? n b ie n
Certains apprécieront cette phase de recherche, courant de visites en visites, à la
recherche de la maison de leurs rêves. D’autres y verront une perte de temps, sur
tout si cette période venait à s’étendre. Dans les deux cas, vous apprécierez sans
doute ces quelques conseils de recherche.
Savoir lire une petite annonce - Les fiches visites : elles sont accessibles • S’adresser à une agence immobilière
immobilière depuis chaque annonce, pour vous accompagner Pourvu de son mandat, l’agent
dans vos visites. Elles recensent toutes les informa- immobilier peut rechercher à votre
Pour trouver votre maison ou votre appartement, tions données par le propriétaire ainsi que toutes les place le bien qui vous convient. Veillez
votre premier réflexe sera de consulter les petites questions à lui poser. simplement à ce que le document T1, F1, quelle différence ?
annonces… où les abréviations sont légion ! précise notamment le montant de la
commission que vous lui paierez (une fois Créés à l’origine par les promoteurs, les sigles «T» et« F»
8
- Une alerte e-mail : vous êtes informé en temps
l’achat conclu).
FAI : Frais d’agence inclus réel des nouvelles offres correspondant à vos sont aujourd’hui passés dans le langage courant, bien
critères dès leur arrivée sur notre site. que leur différence de sens soient plutôt obscure.
Ch : Chambre • S’adresser à un notaire Seule certitude : « T » signifie « type » et « F », « fonction »,
Sdb : Salle de bain - Des conseils : des centaines d’articles vous Certains notaires peuvent vous assister la dénomination « F » ayant succédée à « T ».
Sde : Salle d’eau aident dans vos démarches d’achat. dans votre recherche de bien, et plus Le chiffre qui suit «T1 » ou « F1 » indique le nombre de
Consultez l’édito de ParuVendu.fr particulièrement dans la phase de pièces, hors cuisine et salle de bain.
Gge : Garage négociation. Renseignez-vous sur les
tarifs de ce service, fixés par le ministère 2 bis, 2/3, quelle différence ?
- Une application iPhone et Android : pour les de la Justice.
Depuis le 1er janvier 2011, la performance énergé- plus nomades d’entre vous, Paruvendu est aussi
tique du logement doit obligatoirement figurer dans accessible sur votre mobile. 2 bis (ou 1 bis, 3 bis…) signifie que l’une des pièces
le texte de l’annonce. • S’adresser à un chasseur immobilier est grande. Mais ce signe tend de plus en plus à être
Ses services personnalisés doivent vous remplacé par « 2/3 ».
Cliquez ici pour télécharger l’application* permettre de trouver plus facilement
Trouvez votre bien sur ParuVendu.fr ! le bien idéal. Par contre, attention au Studio, F1, quelle différence ?
S’adresser à un particulier ou à montant de la commission et assurez-
• Pourquoi faire vos recherches sur notre site ? vous qu’il est en possession d’une carte
des professionnels ? professionnelle. Aujourd’hui, un studio peut aussi être appelé «T1 »
- Plus de 450 000 annonces ! Il ne vous reste • S’adresser directement à un particulier ou « F1 ». Traditionnellement, un studio est une pièce
plus qu’à choisir ! unique avec cuisine ouverte. Toutefois, une pièce
(via une petite annonce par exemple)
(*) Outre les petites annonces, cette application vous
- Un formulaire de recherche détaillée : vous Le propriétaire se chargeant en général lui-même unique avec cuisine séparée tend de plus en plus à être
permettra de consulter tous les événements et bons
effectuez des recherches très précises, sans avoir de la visite, cela présente l’avantage d’avoir un plans locaux. appelée « studio ».
à visualiser des centaines d’annonces qui ne corres- contact direct et parfois, de pouvoir négocier plus
pondent pas à vos besoins ! facilement le prix.
T ro u
Visiter un bi
vene r
an ci u
en n
(1 b
/2 ) ie n
• L’état du logement • L’environnement et la position géographique
Un logement est considéré comme ancien dès qu’il est âgé de plus de 5 ans (s’il - E n étant vigilant, vous éviterez les travaux non - Le quartier est-il coté ? (vous revendrez plus facilement)
❒ oui ❒ non
n’y a pas eu mutation). Alors si un logement construit il y a 6 ans ne demande pas prévus dans votre budget initial.
le même degré de vigilance qu’un autre construit dans les années 1970, il convient - Le bien est-il bien situé côté transport ? ❒ oui ❒ non
- L es diagnostics techniques (amiante, plomb…) - Côté écoles et lycées ? ❒ oui ❒ non
de toujours surveiller quelques points avant d’acheter.
sont-ils à jour ? ❒ oui ❒ non - Côté commerces ? ❒ oui ❒ non
- Les murs et les plafonds sont-ils sains ? ❒ oui ❒ non - Le bien est-il à proximité d’une source de pollution
Avantages et inconvénients comme à l’extérieur, mais aussi toutes les parties (bruit, odeur…) ? ❒ oui ❒ non
- Existe-t-il des traces de termites ou autres ?
de l’ancien communes qui pourraient faire l’objet d’une
réfection à venir et dont vous devrez supporter la ❒ oui ❒ non
• Les avantages • Prix estimé des travaux à prévoir
charge financière. Et surtout, n’hésitez pas à venir - Fenêtres, portes et volets ferment-ils correctement ?
- Le charme incomparable des vieilles demeures et Côté structure :��
accompagné de professionnels du bâtiment ou d’un ❒ oui ❒ non
de leur architecture de caractère Pour réaménager le bien selon vos goûts : 9
architecte. - L ’installation électrique est-elle aux normes ? - Dans les salon et salle à manger :��
- Un emplacement en centre-ville, une proximité • Le logement à vivre ❒ oui ❒ non - Dans la cuisine : ��
avec les écoles et les transports
- Les pièces à vivre sont-elles assez grandes ? - La prise de terre est-elle bien présente ? - Dans la chambre : ��
- Une offre plus large et des prix plus attractifs que ❒ oui ❒ non
❒ oui ❒ non - Dans la salle de bain et les toilettes : ��
dans le neuf
- Sont-elles bien distribuées (parties jour et nuit, couloir…) ? - Dans les autres pièces : ��
- L es fils électriques sont-ils en plastiques ?
❒ oui ❒ non .............................................................................
❒ oui ❒ non (si en tissus, l’installation n’est pas aux normes)
• Les inconvénients - Pouvez-vous abattre une cloison pour gagner de la
- Quel est le type de chauffage ?�� .............................................................................
- L’offre est très hétérogène et sa qualité, inégale, place ? ❒ oui ❒ non
comme souligné plus haut - Quelle est l’exposition du logement ?�� - Fonctionne-t-il correctement ? ❒ oui ❒ non .............................................................................
- Des performances énergétiques et techniques à - Pouvez-vous ouvrir une fenêtre dans la salle de bain ? - Le réseau d’eau est-il bon ? ❒ oui ❒ non
bien évaluer avant d’acheter ❒ oui ❒ non - L’eau chaude arrive-t-elle normalement ?
- Un espace pas toujours optimisé - Dans la cuisine ? ❒ oui ❒ non ❒ oui ❒ non Petite enquête de voisinage
- L’absence de parking dans les grandes agglomé- - Y-a-t-il un système de ventilation - Le débit est-il suffisant ? ❒ oui ❒ non Visitez le bien à des heures et à des jours différents.
rations dans la salle de bain ? ❒ oui ❒ non Vous éviterez peut-être de mauvaises surprises !
- Quel est l’âge de la chaudière ou du
- Dans la cuisine ? ❒ oui ❒ non N’hésitez pas à taper à la porte d’un voisin, votre
chauffe-eau ? ��
meilleur allié dans cette situation…
Les points à surveiller - Sont-ils bruyants ? ❒ oui ❒ non - L’état du réseau de gaz devra vous être Enfin, rendez-vous à la mairie, afin de vous renseigner sur
A vos lampes de poche ! Soyez attentif au moindre - Il y a une cheminée. Le conduit est-il bien entretenu ? confirmé par un professionnel. les contraintes d’urbanisme ou l’évolution future du quartier.
détail, inspectez les moindres recoins :à l’intérieur ❒ oui ❒ non
T ro u
Visiter une
v
m e
ai r
so n u
ou n
un b
ap ie
pa rt n
em en t an ci en (2/2)
Les différentes visites que vous pourrez faire demeurent une étape essentielle
avant d’acheter. Vous veillerez par contre à récolter les bonnes informations selon
s’il s’agit d’une maison ou d’un appartement. Liste complémentaire des points
spécifiques à surveiller.
A surveiller dans une maison • Transformations et changements d’affec- • L’état des parties communes .............................................................................
ancienne tation ou de destination - La toiture et les murs porteurs sont-ils en bon état ?
- La maison a-t-elle subi des transformations ? .............................................................................
• L’état du bâti ❒ oui ❒ non
❒ oui ❒ non
- La charpente est-elle solide ? ❒ oui ❒ non - L ’ascenseur fonctionne-t-il correctement ? .............................................................................
- Les permis de construire ont-ils été accordés ?
- Poutres et chevrons sont-ils protégés des termites ? ❒ oui ❒ non
❒ oui ❒ non 10
❒ oui ❒ non - Quel est le degré de fraîcheur de la peinture et des sols ? .............................................................................
- La maison est-elle entièrement affectée
- Les gouttières sont-elles bien entretenues ? ��
en habitation ❒ oui ❒ non .............................................................................
❒ oui ❒ non
- Si la maison dispose d’une affectation mixte, - Interphone et digicode sont-ils sûrs ? ❒ oui ❒ non
- Le logement est-il raccordé au tout-à-l’égout ?
quelle quote part pour la partie habitation ?��% - Quels sont les travaux envisagés ? ❒ oui ❒ non .............................................................................
❒ oui ❒ non
- Quelles ont été les dernières décisions prises par
Si non, existe-t-il une installation autonome .............................................................................
conforme aux normes ? ❒ oui ❒ non • La maison en lotissement la copropriété ? ��
Parcourez le règlement de lotissement et le cahier - Lisez les procès-verbaux et essayez d’établir si les
.............................................................................
des charges. relations entre copropriétaires semblent bonnes.
• La constructibilité du terrain et le certificat
d’urbanisme Vous serez tenu de respecter certaines règles
d’entretien ou des servitudes de voisinage. • Les charges de copropriété
Si la maison possède un terrain sur lequel vous pro-
jetez une extension ou la construction d’une autre - Quel est le montant des charges ?
A surveiller dans un appartement Acheter une partie commune
maison, il faudra vous renseigner sur la constructibi- ��
lité du terrain en demandant à la mairie un certificat ancien - Autres : �� Vous achetez un appartement ? Sachez qu’il vous est
d’urbanisme. En achetant un appartement dans un immeuble possible d’agrandir vos parties privatives en achetant un
collectif, vous devenez également propriétaire d’une couloir ou un palier par exemple. Sera alors nécessaire
Demandez à consulter le carnet d’entre- l’accord du syndicat de copropriété.
• L’existence d’une servitude partie indivise de l’immeuble : votre quote-part de
tien de l’immeuble normalement tenu par
parties communes. Elle concerne l’ascenseur, les
- Existe-t-il une servitude privée ? ❒ oui ❒ non le syndic. Il contient les contrats d’assu-
escaliers, la cour, la toiture … Puisque vous devrez
- Un droit de passage ? ❒ oui ❒ non contribuer financièrement à leur entretien, faites-en rance et de maintenance, les derniers
- Un droit de puisage ? ❒ oui ❒ non un examen minutieux. travaux importants réalisés.
T ro u v
acheter un bi
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en r
ne u
uf n b ie n
Le neuf présente des avantages indéniables, dont celui d’habiter un bien - L a désignation de l’organisme bancaire qui Acheter un logement neuf en
contemporain respectueux des norme de construction.Une sécurité pour vous, garantit l’achèvement ou le remboursement
copropriété ou en lotissement
surtout si vous comptez revendre à long terme. Tout ce qu’il faut savoir. des sommes versées en cas de défaillance du
promoteur Renseignez-vous sur le règlement de copropriété,
- Le délai de livraison afin de connaître les charges dont vous devrez vous
Avantages et inconvénients du neuf • Le contrat de réservation
acquitter. Si vous achetez en lotissement, n’oubliez
• Les avantages Vous vous engagez sur labase d’un descriptif et/ou
• Le paiement pas de vous procurer le règlement de lotissement
- Une meilleure construction (performances énergétiques, la visite d’un logement-témoin en signant un contrat
acoustiques, thermiques…) Vous payez votre logement au fur et à mesure des qu’il vous faudra respecter si vous voulez vivre en
de réservation
- Un meilleur confort de vie (grâce à des surfaces travaux, selon des proportions réglementées par le bonne intelligence avec vos nouveaux voisins.
(non obligatoire légalement, mais systématique dans les faits).
bien pensées) Code de la Construction. 11
- La possibilité d’un logement « sur-mesure « ou du Il doit préciser :
moins, d’un logement prêt à habiter (pas de travaux à - La surface en m² • La livraison du logement
réaliser ; les revêtements installés sont ceux que vous
avez choisis…) - Le nombre de pièces Lors d’une réunion avec le promoteur, vous faites
- Des garanties pour l’acheteur (garanties biennale et - La nature et la qualité des matériaux un état des lieux. Dans ce procès-verbal, vous
décennale) devez noter tous les défauts de conformité
- La situation du logement dans l’immeuble ou dans
- Des frais de notaires moins importants que dans et les vices affectant éventuellement le
le neuf. le lotissement logement, mais aussi les parties com- Bien choisir son promoteur
- La mise à disposition d’un garage La liste des équipements collectifs. munes s’il s’agit d’un appartement.
Sachez que vous avez encore un mois Comparez les promoteurs entre eux, en prenant évidem-
- Peu de frais à prévoir dans les parties communes Vous vous acquittez d’un dépôt de garantie et
ment le prix comme critère de sélection mais aussi et
disposez d’un délai de 7 jours pour vous rétracter. pour signaler au vendeur les problèmes
surtout les garanties qu’ils proposent. Il doit posséder
• Les inconvénients que vous rencontrez en vous installant.
depréférence une garantie extrinsèque (caution), ou du
- Difficultés à décrocher un programme dans le neuf > Articles L. 261-1 et suivants du Code mois une garantie intrinsèque (fonds propre…).
• Le contrat de vente définitif
- Etre patient et attendre la fin de la construction de de la construction et de l’habitation
son logement Vous signerez ensuite un contrat de vente définitif. Il Prenez également le temps de vérifier les références de
- Un emplacement en centre-ville très onéreux vous est adressé un mois avant la signature devant votre promoteur : ses constructions antérieures sont-
notaire. Acheter un logement achevé elles de qualité ? Retenez un constructeur avec qui vous
pourrez dialoguer faci lement au sujet des plans, du
Acheter sur plan (VEFA) Profitez-en pour vérifier s’il précise bien :
Les démarches sont celles d’une vente style, des aménagements...Vous vous épargnerez ainsi
La « vente en l’état futur d’achèvement » (VEFA) consiste
- La description détaillée du logement « classique » beaucoup de stress inutile !
à acheter une maison ou un appartement en cours de
construction ou à construire, ainsi que le terrain. - Le prix et les modalités de paiement (voir « Négocier l’achat « page 12 et suivantes)
N é g
Négocier l’a
och c
at ie r l’a c h at
..........................................................................................................
Vous entrez dans la phase de négociation du prix d’achat, avant ..........................................................................................................
la signature éventuelle de l’avant-contrat. Puisque vous êtes ..........................................................................................................
sur le point de prendre de très sérieux engagements, mieux vaut

..........................................................................................................
savoir en quoi ils consistent et comment vous rétracter si besoin.
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
12
..........................................................................................................
Négocier le prix d’achat ..........................................................................................................

Page 13
..........................................................................................................
Faire une offre d’achat ? ..........................................................................................................
Page 14 ..........................................................................................................
..........................................................................................................
Signer un avant-contrat ?
..........................................................................................................
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..........................................................................................................
Quel avant-contrat signer ? ..........................................................................................................
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..........................................................................................................
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N é g
Négocier le
o
pr c
ix ie
d’acrhal’
t a c h at
Un vendeur ajoute toujours une dimension affective au logement qu’il a occupé :
il a donc une fâcheuse tendance à en surenchérir le prix…A vous de ne pas vous
laissez attendrir et de négocier le prix juste !
Les éléments compris dans • Des travaux à prévoir Vous ne pouvez pas négocier… • Ne vous pressez pas…
le prix d’achat Demandez à retrancher du prix de vente le montant • Les «plus» indéniables du logement Faites valoir d’autres biens que vous auriez en vue :
estimé des travaux importants à réaliser. la crainte de perdre un acheteur poussera peut-être
Pour fixer son prix de vente, le vendeur prend en Pas de vis-à-vis, une bonne orientation, un état le vendeur à faire un geste.
compte plusieurs facteurs, dont : général satisfaisant… : ce sont des arguments qui
jouent indis-cutablement en faveur du vendeur et Surveillez attentivement les petites annonces :
- Le prix au mètre carré, et bien sûr la superficie • Des mises en valeur négligeables
du bien d’un prix de vente à la hausse. certains biens peuvent être mis en vente puis, faute 13
La décoration, une cuisine équipée, des peintures de vendeur, être retiré et reparaître plus tard à un
- Le quartier : proximité des transports, des écoles,
refaites à neuf… sont des atouts pour le vendeur, meilleur prix…
des commerces… • Les frais et taxes liés à l’achat
- L’exposition et l’orientation du bien mais dont la valeur a pu être surévaluée.
Le coût du logement ne se résume pas uniquement • Pressez le vendeur !
- Le standing et la qualité architecturale du loge- au prix d’achat. Il compte aussi de nombreux frais
ment • Des dévalorisations non négligeables annexes demandés par l’Etat (droits d’enregis- Le vendeur manifeste une certaine urgence à
- Pour un appartement, l’état des parties communes trement, débours…), les émoluments du notaire conclure la transaction ? C’est l’opportunité pour vous
Renseignez-vous à la mairie sur les grands projets de voir acceptée une proposition de prix à la baisse.
et la présence d’un ascenseur, d’un balcon, d’un et certains professionnels dont il est conseillé de
parking et d’une cave… à venir : une ligne de chemin de fer est-elle sur le
s’entourer pour effectuer un bon achat.
- Etc. point d’être construite par exemple ?
Ne sont pas non plus négociables les charges de
copropriété.
Vous pouvez négocier… • Pas de baisse de prix mais…
• Un prix exagéré par rapport au marché A défaut d’obtenir une baisse de prix, vous pouvez Comment négocier ?
Consultez les études faites par l’Agence pour l’infor- essayer d’obtenir du vendeur qu’il laisse les équipe- • «Le logement est loin d’être Vous doutez encore du prix de vente ?
mation sur le logement (ADIL), les Observatoires de ments de cuisine, les alarmes ou autres. satisfaisant… »
l’Habitat ou les notaires. Si malgré votre négociation, le prix vous semble toujours
Listez au vendeur tous les inconvénients
Faites le tour des agences immobilières. Pensez enfin de son logement : un rez-de-chaussée trop élevé, n’hésitez pas à contacter un expert immo-
• Les dépenses annexes
à vous appuyer sur les annonces de ParuVendu.fr sombre, un voisinage bruyant, une ser- bilier. Il représente certes une dépense supplémentaire
présentant des biens similaires. D’autres points de dépenses sont ouverts à négo- vitude de passage, une vue sur cour peu mais vous évite de surpayer votre futur domicile.
Vous disposerez des points de comparaison indis- ciation, tels que les taux de crédit avec la banque ou lumineuse…Vous disposerez d’arguments
pensables à une négociation raisonnable et efficace. le coût des travaux avec les entrepreneurs. pour faire plier le vendeur.
N é g
Faire une of
ofrec ie
d’ac r
hat l’
? a c h at
Vous souhaitez confirmer votre volonté d’acheter à un prix donné ? Vous pouvez
alors faire une « offre d’achat » (aussi appelée « promesse unilatérale d’achat
« ou « offre de prix «), sous la forme d’un accord verbal (offre d’achat orale),
ou bien écrit.
L’offre d’achat n’est pas à acquérir le logement dès que le vendeur a accepté annulée si elle n’a pas été acceptée par .............................................................................
l’offre par écrit. Une fois le délai de rétractation le vendeur dans les délais indiqués.
obligatoire passé, tout changement d’avis de la part de .............................................................................
Elle peut également contenir le type de bien (maison,
l’acheteur l’exposerait au paiement de dommages appartement…) et sa description (localisation, superficie…).
L’offre d’achat (qu’elle soit orale ou écrite) n’est pas une et intérêts. .............................................................................
formalité obligatoire.
Attention ! .............................................................................
A noter, le vendeur n’a en retour aucun engagement
14
Elle peut toutefois être rédigée par l’acheteur
envers vous. Aucun versement ne peut vous être demandé par le
désireux d’accélérer la conclusion des négociations, .............................................................................
vendeur au moment de la remise de l’offre d’achat.
ou bien être demandée par des agences immobi-
lières afin de confirmer vos intentions auprès de leur Que doit préciser votre offre .............................................................................
vendeur. d’achat écrite ? Comment se rétracter ?
Dans tous les cas, abordez cette formalité avec une .............................................................................
grande prudence. Nesignez pas sans avoir consulté Pour ne pas vous desservir, l’offre d’achat doit Normalement, l’acheteur peut se rétracter :
un professionnel de l’immobilier au préalable, contenir certaines informations et conditions .............................................................................
- T ant que le vendeur n’a pas répondu
notamment pour vous assurer que l’offre contient suspensives : par écrit à l’offre
toutes les clauses vous protégeant. - Le prix d’achat .............................................................................
- Si le vendeur n’a pas accepté l’offre par écrit et
- La durée de validité de l’offre dans le délai qui lui avait été imparti
Quelle valeur a une offre d’achat ? (le plus souvent, de 5 à 10 jours), c’est-à-dire - Si le vendeur fait une contre-proposi-
le temps accordé au vendeur pour accepter ou tion par écrit, la première offre d’achat
• L’offre d’achat orale refuser l’offre
Elle ne vous engage en rien. Elle est d’ailleurs forte-
devenant caduque Téléchargez gratuitement notre
- Les modalités de réponse du vendeur (par lettre
ment recommandée si quelques doutes subsistent modèle d’offre d’achat
chez vous sur la qualité du logement. La contre-
recommandée avec accusé de réception ou par voie d’huissier) Retenez bien !
partie : le vendeur n’est pas non plus lié à vous et - Les conditions sous lesquelles l’acheteur peut se
Soyez bien conscient que des litiges pour- N’oubliez rien lorsque vous rédigerez votre offre d’achat :
pourrait proposer le bien à un autre acheteur… rétracter (le plus souvent avant 7 jours)
raient émerger si vous refusiez d’acheter rendez-vous sur notre site, pour télécharger notre
- Le moyen de financement (un prêt ? Un apport personnel ?) le bien alors même que le vendeur avait modèle d’offre d’achat cliquer ici.
•L’offre d’achat écrite - La mention selon laquelle la vente ne deviendra finalement accepté l’offre. Alors prudence
Les engagements sont beaucoup plus forts dans le définitive qu’au moment de la signature de avant de signer !
cas d’une offre d’achat écrite, qui constitue un véri- l’avant-contrat
table acte juridique. En effet, elle engage l’acheteur - La mention selon laquelle l’offre d’achat sera
N é g o
Signer un av
c
an t-ie
co r
nt ral’
t a
? c h at
............................................................................................
............................................................................................
L’avant-contrat n’est pas une étape obligatoire. Mais parce qu’elle confirme la ............................................................................................
volonté aussi bien du vendeur que de l’acheteur, elle se révèle indispensable.
Comme pour l’offre d’achat, il convient d’agir avec prudence. Suivez le guide. ............................................................................................
............................................................................................
Attention ! Verser des sommes d’argent ? Se rétracter ?
............................................................................................
La promesse et le compromis de vente ne • Avant la signature de l’avant-contrat Une fois signé un avant-contrat, vous disposez d’un
concernent que les logements anciens et sont inter- Vous ne devez verser aucun argent avant la signa- délai de rétractation équivalent à 7 jours, à compter ............................................................................................
dits pour le neuf (il s’agit alors d’un contrat de réservation, ture de l’avant-contrat. Il est en fait interdit depuis le du lendemain de la remise de l’avant-contrat par
voir « Acheter un bien neuf page 11»). 1er juin 2001 d’effectuer un quelconque versement lettre recommandée avec accusé de réception. ............................................................................................
avant l’expiration du délai de rétractation de 7 jours. 15
Pendant cette période, vous êtes libre de revenir sur
Sous signature privée ou devant Cependant acheteur et vendeur peuvent convenir votre engagement. Toutes les sommes que vous ............................................................................................
d’un versement une fois passé ce délai, la validité
notaire ? avez versées doivent vous être remboursées.
............................................................................................
de l’avant contrat dépendant alors de la remise de
• Sous signature privée cette somme.
Si vous souhaitez vous rétracter, il faudra le faire ............................................................................................
L’avant-contrat peut être passé sous signature
privée, entre vendeur et acheteur. par lettre recommandée avec accusé de réception.
• A la signature de l’avant-contrat ............................................................................................
Pensez alors à enregistrer la promesse de vente « Arrhes » ou « acompte », deux mots loin d’avoir les Passé ce délai, vous devrez honorer vos engage-
auprès de la recette des impôts dans les 10 jours mêmes conséquences pour vous ! ments (sauf cas précis, précisés dans l’avant-contrat) ............................................................................................
qui suivent la signature (le compromis de vente n’occa-
Si vous renoncez à la vente, les «arrhes »ne vous
sionne lui pas de frais). ............................................................................................
seront pas rendues. Si c’est le vendeur, il devra ............................................................................................
vous rembourser le double. .............................................................................
• Devant notaire Dans le cas d’un « acompte », il vous sera intégra- ............................................................................. Le délai de réflexion
Si les enjeux (le contenu de l’avant-contrat sera lement remboursé si vous n’obtenez pas votre prêt ..............................................................................
repris dans le contrat définitif) et la complexité de par exemple. Vous signez le contrat de vente définitif sans avoir signé
...............................................................................
d’avantcontrat ? Vous disposez alors, non pas du délai
l’acte (sa rédaction impose la mention de certaines ...............................................................................
de rétractation, mais du délai de réflexion.
informations) ne suffisent pas à vous en convaincre, • A qui ? ...............................................................................
sachez que cette prestation est comprise dans les Il est lui aussi équivalent à 7 jours, à compter du
Aucun versement ne doit être fait directement au ................................................................................
lendemain de la remise de la lettre recommandée vous
émoluments du notaire. vendeur : vous devez passer par l’intermédiaire d’un notifiant le projet d’acte.
notaire ou d’un professionnel habilité.
N é g
Quel avant-
o
co c
nt ie
rat r
si l’
gn a
er ?c h at
Avant la signature de l’acte définitif chez le notaire, le vendeur vous demandera sans
doute de marquer votre engagement par la signature d’un avant-contrat. Celui-ci
peut prendre deux formes : une promesse unilatérale de vente ou un compromis de
vente (appelé aussi « promesse synallagmatique de vente »). Définition.
Attention ! Le compromis de vente - Les modalités de paiements (recours à un prêt ?) Quel avant-contrat signer ?
Nous vous rappelons que la promesse et le com- (ou promesse synallagmatique de - L es sommes versées au moment de la signature La loi ne détermine pas le type d’avant-contrat
promis de vente ne concernent que les logements vente) de- Les clauses résolutoires ou suspensives
anciens et sont interdits pour le neuf (il s’agit alors d’un (l’obtention d’un prêt pour l’acheteur ?) qui doit être signé. Il s’agit plutôt d’une question
contrat de réservation, voir «Acheter un bien neuf page 11»). • Les engagements du vendeur et de l’acheteur d’usage.
- La clause relative aux assurances de dommages
Le compromis de vente correspond à une vente ouvrages et de responsabilité décennale (pour les
ferme et marque l’engagement définitif et réci- Si vendeur et/ou acheteur ne manifestent aucune 16
La promesse unilatérale de vente logements dont la construction a été achevée depuis moins de
préférence, le notaire ou l’agent immobilier prendront
proque des deux parties, le transfert de propriété
• Les engagements du vendeur et le paiement étant simplement suspendus à la
10 ans)
l’initiative de vous proposer un type d’avant-contrat.
La promesse unilatérale de vente engage le vendeur signature du contrat de vente définitif. Vendeur et - La superficie (si vous achetez dans un immeuble en copropriété
sur deux points en particulier : acheteur peuvent obliger l’autre à respecter son et que la superficie du lot est au moins égale à 8m²)
- Il ne peut plus renoncer à la vente engagement et l’y contraindre par voie de justice. A noter : la superficie Carrez est la seule
- Il vous accorde une option sur son logement : il ne Autrement dit, et contrairement à la promesse de obligation d’information du vendeur vis-à-vis
peut plus proposer son bien à un autre acheteur vente, le compromis de vente ne ménage pas de de l’acheteur. Vous disposez d’un an à partir Que faire si l’une des parties décède ?
que celui défini dans l’avant-contrat, pendant un délai de réflexion. de la signature de l’acte pour effectuer une Le vendeur décède avant la signature
délai fixé et discuté entre les deux parties vérification. Si la surface est inférieure de du contrat définitif
(en général 2 à 3 mois). >> Téléchargez gratuitement notre modèle plus de 5% à la surface réelle, vous êtes en L’obligation de vendre de meure pour ses héritiers.
de compromis de vente droit de demander une réduction du prix au Sachez cependant que la date de signature de l’acte ne
• Les engagements de l’acheteur prorata des mètres carrés manquants. pourra être déterminée qu’après la succession.
De votre côté, vous : Le contenu de l’avant-contrat Peuvent également figurer : L’acheteur décède avant la signature
- Disposez du temps de la promesse unilatérale Que vous signiez une promesse unilatérale ou un - Le montant des honoraires de l’intermédiaire du contrat définitif
de vente pour confirmer ou non votre volonté compromis de vente, certaines clauses doivent en charge de la vente et l’identité du payeur L’obligation est la même coté acheteur : vos héritiers ont
d’acheter figurer obligatoirement : l’obligation d’acheter même s’ils n’ont pas les possibili-
- La situation hypothécaire du logement
- Versez une somme appelée « indemnité d’immo- - L’état civil de l’acheteur et du vendeur tés financières pour y faire face.
bilisation « (négociable, en général équivalente à - Les dates de signature du contrat de
10 % du prix de vente) ; cette somme est versée - L’origine de la propriété (date du précédent acte de vente définitif et de prise de possession du Bon à savoir
au vendeur à titre de dédommagement si vous vente, le nom du précédent propriétaire, l’étude de notaire qui logement En cas de décès accidentel de l’acheteur entre la signa-
renoncez à acheter ou ne confirmez pas l’achat a authentifié l’acte) - L ’existence éventuelle d’un bail en cours ture du compromis et la signature de l’acte, le notariat
dans le délai d’option - La description du bien vendu, dese séquipements a décidé d’offrir l’assurance permettant aux acqué-
S’il est professionnel, le vendeur ne peut pas se
et de ses annexes ; reurs de se prémunir contre d’éventuelles difficultés
>> Téléchargez gratuitement notre modèle de décharger de sa responsabilité en cas de vices
financières.
promesse unilatérale - Le prix de vente cachés, même si le contrat indique le contraire.
F in a n c e
Financer son achat
r s o n a c h at
Après la signature de l’avant contrat qui clôt les modalités de
la négociation avec le vendeur, vous disposez de 45 jours pour
obtenir votre financement. En cas de réponse négative, une
clause suspensive dans l’avant-contrat vous permet de revenir
sur votre décision sans pénalité.
17
Choisir son prêt

Page 18
Négocier le meilleur prêt

Page 20
Contracter le prêt
Page 21
A lire :
Nous vous conseillions également la lecture
du Petit guide de l’emprunteur.
>>Téléchargez gratuitement nos guides pratiques

F in a n c e r s
Choisir son prêt (1/2)
o n a c h at
ll est important de comprendre de quoi est constitué un prêt. En effet, un taux
intéressant n’est pas toujours synonyme de mensualités basses ! Soyez attentif
lorsque vous comparerez les différents prêts
Votre critère de comparaison : • Les conditions • Bon à savoir • Bon à savoir

le Taux effectif global (TEG) Les logements anciens doivent respecter certaines Ce prêt peut être complété par un prêt à taux zéro, Le montant du prêt dépend des intérêts acquis
Le TEG mesure le coût réel d’un crédit, selon une normes de surface et d’habitabilité. un prêt épargne logement… Il donne également pendant la phase d’épargne. Autrement dit, plus
méthode de calcul objective et commune à tous les A noter l’absence de conditions de ressources. droit aux APL. les intérêts sont élevés, plus le montant du prêt est
organismes de crédit. important.
• Bon à savoir
Il comprend tous les frais obligatoires liés à Le Plan Epargne-Logement (PEL) Pour les PEL ouverts à partir du 1er mars 2011,
Ce prêt est proposé par tous les établissements de le taux d’intérêt est recalculé chaque année par 18
l’emprunt (taux d’intérêt, frais de dossier, frais de garantie…). crédit ayant passé une convention avec l’Etat. • Définition
Autrement dit, un TEG plus élevé signifiera un coût la Banque de France, tout en sachant qu’un taux
Il peut être complété par un prêt fonctionnaire. Il Ouvrir un PEL sous-entend avoir un projet immobilier, d’intérêt plancher a été fixé à 2,5%.
total plus élevé. S’il est utile pour faire vos premiers à plus ou moins long terme (attention ! Vous ne pouvez
choix, cet indicateur ne doit pas vous faire négliger donne également droit aux APL.
être titulaire que d’un seul PEL, sauf si vous héritez d’un second).
les éléments non « mesurables »qui joueront pour- Après la phase d’épargne, vous pouvez demander
tant en faveur d’une banque (évolution des rembourse- Le Prêt d’Accession Sociale (PAS) un prêt pour une résidence principale neuve ou
ments, pénalités de remboursement anticipé…). ancienne, à usage personnel ou locatif.
• Définition
• Les conditions
Variante du prêt conventionné, il est notamment
Le prêt conventionné destiné aux personnes qui font construire ou qui Vous devez : Le prêt relais
dit « classique » acquièrent (dans le neuf ou dans l’ancien) leur - A limenter régulièrement le PEL Le prêt relais vous permet de signer le compromis de
• Définition résidence principale. (540 €minimum par an, soit 45 €par mois). vente de votre nouvelle maison et de vous y installer,
Ce prêt réglementé peut vous intéresser si vous Il peut couvrir jusqu’à 100 % des coûts. L’épargne, au total, ne peut dépas- avant même d’avoir trouvé un acquéreur pour votre
faites construire une maison individuelle ou ser 61 200 €. A l’issue de la période ancienne résidence.
Il est plus intéressant qu’un prêt conventionné d’épargne, vous pourrez bénéficier d’un
acquérez un logement (neuf ou ancien), à titre de Il est accordé par votre banque ou par un établisse-
puisque son taux d’intérêt est plus faible. Seule prêt.
résidence principale. ment de crédit à un taux relativement élevé (de 4 à
contrainte : un plafond de ressources (inexistant pour le - E pargner au moins 4 ans avant de pouvoir 5 %). En retour, vous disposez d’une avance de fonds
Il peut couvrir jusqu’à 100 % de l’opération. prêt conventionné). demander un prêt représentant 60 à 80 % de la valeur de votre maison
Si son taux est aujourd’hui proche de celui des • Les conditions en attendant sa revente. La durée des remboursements
autres prêts, les frais d’actes notariés liés à son - P résenter des garanties suffisantes pour
Vos ressources ne doivent pas dépasser un certain avoir droit à ce prêt (caution, revenus s’étale sur une période très courte allant de 1 à 2 ans
obtention sont inférieurs à ceux des prêts du secteur après l’obtention du financement.
libre. Il est aussi l’un des seuls prêts (avec le prêt à plafond, dépendant de la zone dans laquelle est réguliers…)
l’accession sociale) à donner droit aux aides person- situé le logement et du nombre d’occupants. Toutefois, une banque ne peut vous refuser Faites surtout attention à bien évaluer votre bien : le prix
nalisées au logement (APL), et parfois même à des Le logement doit être occupé à titre de résidence un prêt à l’issue d’un plan, sauf si vous êtes de revente doit correspondre au moins au montant du
en surendettement. prêt relais.
réductions de frais de dossier. principale.
F in a n c e r s
Choisir son prêt (2/2)
o n a c h at
Pour réaliser votre rêve et acquérir le logement tant espéré, vous devrez sans doute
contracter un prêt. Il est cependant conseiller de disposer d’un apport personnel
(10 à 20 % du financement total), auquel viendra s’ajouter vos prêts.
Le prêt à taux zéro renforcé (PTZ+) Le prêt social location accession Le prêt «Action logement Pour connaître le taux d’intérêt et la durée de
(PLSA) remboursement, vous devez vous adresser à
• Définition (anciennement « 1 % logement ») votre Comité Interprofessionnel du logement (CIL).
Venu remplacer le PTZ depuis le 1er janvier 2011, • Définition • Définition
le PTZ+ est un prêt aidé par l’Etat, remboursable C’est un prêt conventionné pouvant financer Il s’agit d’un emprunt immobilier accordé par votre
sans intérêt et destiné aux primo-accédants pour • Bon à savoir
100 % d’un achat dans le neuf. D’abord, vous employeur et qui vient compléter votre apport per-
financer la construction ou l’achat de leur résidence louez le logement, pendant une durée bien définie sonnel. Grâce à lui, vous diminuez le montant total L’employé peut le demander auprès de l’organisme 19
principale. Son montant est limité en fonction de et versez chaque mois une redevance (plafonnée de l’emprunt principal, vous en réduisez la durée, et collecteur ou directement au service du personnel
la nature de l’opération (neuf ou ancien), de la zone dans de l’entreprise.
selon la zone géographique d’implantation du logement). finalement le coût. Il sert essentiellement à financer
laquelle le bien est situé (zone franche urbaine, zone sensible…) Celle-ci constitue votre épargne, ou « part acquisi- l’acquisition ou la construction d’une résidence
et du nombre des occupants. tive », et vous permettra de réduire votre emprunt principale, son aménagement, son amélioration ou
•Les conditions lors de l’éventuel achat. son agrandissement.
Vous devez : Ensuite, vous pouvez, si vous le souhaitez, devenir
véritablement propriétaire du logement pour un • Les conditions
- Etre primo-accédant, c’est-à-dire ne pas avoir été prix qui lui aussi est plafonné selon sa localisation
propriétaire de votre résidence principale depuis Vous êtes salarié ou retraité depuis moins de
sur le territoire. La taxe sur la valeur ajoutée est à 5 ans d’une entreprise de plus de 10 salariés du
au moins deux années précédant l’offre de prêt un taux réduit de 5, 5 %.
(sauf cas précis) secteur privé non agricole. Vos ressources
- Etre acquéreur d’une résidence principale et ne sont inférieures aux plafonds PLI.
pas dépasser le plafond de revenus fixé par l’Etat. • Les conditions Vous occupez le logement à titre de
Les autres prêts
Ce plafond dépend d’une part, des ressources Seules les entreprises de promotion immobilière résidence principale, c’est-à-dire au
ou les organismes HLM peuvent proposer un tel minimum 8 mois par an. S’il s’agit d’un D’autres prêts existent, tels que le prêt aux fonction-
et du nombre de personnes destinées à occuper
logement ancien (sans travaux) : il doit naires ou des collectivités territoriales.
le logement, et d’autre part, de la localisation de contrat. De son côté, l’accédant doit répondre à
celui-ci des conditions de ressources : la composition de respecter les performances énergétiques Le premier s’adresse aux agents (contractuels et
son foyer est déterminante puisqu’elle va aussi d’un logement neuf. S’il s’agit d’un titulaires) de la Fonction Publique désireux de faire
• Bon à savoir logement neuf : il respecte certaines construire ou d’acquérir un logement neuf ou ancien.
conditionner son droit aux APL.
Contrairement au prêt à taux zéro, le PTZ+ conditions de performance énergétique. Le second concerne généralement les personnes ayant
n’impose pas de conditions de ressources. Vous Le montant du prêt ne peut excéder 30% un faible revenu.
noterez par contre que vos ressources seront • Bon à savoir du coût total de l’opération, des plafonds
prises en compte dans les modalités de rembour- Vous pouvez aussi bénéficier du prêt «Action étant par ailleurs fixés en fonction de plu-
sement du PTZ+. Logement ». sieurs zones d’implantation du logement.
F in a n c e r s o
Négocier le meilleur prêt
n a c h at
Si votre dossier est suffisamment solide pour le banquier, il est possible d’acheter
sans apport. A cet égard, sachez que des prêts tels que le PTZ+ ou le PEL sont • Les mensualités elle est assez similaire à l’hypothèque à la diffé-
considérés comme des apports. Pourtant, dans les faits, la plupart des acheteurs Que vous ayez opté pour un taux fixe ou variable, rence qu’elle ne porte que sur les biens anciens.
contractent un prêt. Un passage obligé qu’il est toutefois possible de négocier. on peut vous proposer des mensualités constantes, Elle est cependant moins chère, puisqu’elle n’est
progressives ou modulables. Votre réponse influera pas assujettie à la taxe de publicité foncière.
évidemment sur la durée du prêt. - Une caution mutuelle : les sociétés de cautionnement
Deux arguments de base • La durée de l’emprunt ont été créées par les banques afin de proposer une
• L’importance de vos revenus La durée de votre emprunt va être calculée en • L’assurance alternative à l’hypothèque. Elle ne nécessite pas
demain levée et est en partie reversée à l’issue de votre
Généralement, un banquier peut refuser un prêt si fonction de vos revenus, de votre apport et de la Pour emprunter, vous devrez obligatoirement sous-
crire l’assurance « décès-invalidité ». crédit si vous n’avez eu aucun problème de rembour-
vos revenus ne sont pas au moins trois fois supé- somme que vous souhaitez emprunter. Elle peu sement.
rieurs au montant des mensualités de rembourse- têtre de 25 ans ou plus. Une chose est certaine : Une autre est quant à elle facultative, celle liée à la
ment. Il s’assure par ce calcul que vous ne serez perte d’emploi. - Une caution mutuelle fonctionnaire : destinée aux
plus la durée est longue, plus l’emprunt vous coû- fonctionnaires (et quelques activités particulières), elle
20
pas étranglé par le crédit. Seront pris en compte : Dans les deux cas, soyez très attentif aux conditions
vos salaires et toutes autres sources de revenus, tera cher. Ajustez-la le plus précisément possible. a les avantages des cautions « classique », sans
d’adhésion, au taux de cotisation et aux situations
desquels seront déduis vos crédits à la consomma- frais.
couvertes.
tion, les pensions alimentaires… • Le taux d’emprunt Là encore, faites jouer la concurrence : étudiez les as-
Autre certitude :plus votre apport est conséquent, surances proposées par votre banque, mais également • Les autres facteurs
• Votre apport personnel celles de votre compagnie d’assurance elle-même. Vous pouvez enfin négocier tous les frais annexes,
plus le taux sera tiré vers le bas. Reste à choisir
Il est constitué de l’ensemble de votre épargne im- Négociez les prix, le niveau de risques des garanties, le tels que les frais de dossier ou revoir les pénalités
la nature du taux que vous allez souscrire. Si vous délai de carence…Vous pourrez également définir la
médiatement disponible au moment de la demande généralement prévues en cas de remboursement
de prêt. Plus cet apport est conséquent, meilleures optez pour un taux fixe, vos mensualités restent quotepart à attribuer à chaque contractant (une quote-part anticipé.
sont vos chances d’obtenir un prêt immobilier, identiques jusqu’à la fin de votre prêt. Cette de 100 % sur chaque tête sera toujours plus onéreuse qu’une quote-
puisqu’il en diminue la durée et donc le coût. sécurité a un prix : le taux est généralement plus part à 50 % pour chaque tête, mais vous garantira une meilleure
élevé qu’un prêt à taux variable. Si vous optez pour indemnisation en cas de sinistre).
Pour doper votre apport, faites appel aux proches
si vous le pouvez. Sinon, traquez toutes les offres un taux variable (dit aussi « révisable »), les mensua- Objectif : payer moins cher, ou du moins,
de prêt sans intérêt ou à taux d’intérêt privilégié lités peuvent évoluer(*) à la baisse…comme à disposer des garanties adaptées à votre Faire appel à un courtier ou à votre banquier ?
(PEL, PTZ…) situation. Le courtier vous conseille lorsque vous faites un
la hausse ! Attention, ne vous limitez pas au taux
La garantie du crédit immobilier emprunt immobilier et surtout, négocie auprès des
de la première année, qui est souvent un taux
Vos marges de manœuvre La banque peut vous demander plusieurs banques. Veillez toutefois à vous y retrouver financière-
d’appel. Ce facteur de risque non négligeable peut
types de garantie : ment ! Car s’il parvient à faire diminuer le taux d’intérêt
Etudiez à fond votre dossier pour être en mesure être gardé sous contrôle grâce au taux variable par exemple, les économies réalisées seront-elles
de discuter chaque point avec votre banquier. - U ne hypothèque : elle garantit le paiement
capé : la hausse du taux est alors plafonnée. supérieures au coût de son intervention ?
Mais surtout, faites jouer la concurrence entre de votre dette en cas de défaillance, sans
établissements. Exigez des simulations et compa- Demandez également s’il vous sera possible de que vous soyez dépossédé de votre bien. Quant à traiter directement avec votre banque, la domici-
rez-les : elles constitueront un appui considérable passer d’un taux révisable à un taux fixe, et à - U ne IPPD liation de vos comptes chez elle jouera incontestablement
en votre faveur, mais cela n’est pas toujours suffisant.
à votre négociation. quelles conditions. (Inscription en privilège de prêteur de deniers) :
F in a n c e
Contracter le prêt
r s o n a c h at
Vous avez négocié un prêt qui vous semble acceptable. Votre choix est arrêté. Il est Vous commencez à rembourser… ..........................................................................
temps de finaliser vos démarches en signant l’offre de prêt. Profitez pleinement de Attention à respecter vos obligations vis-à-vis de ..........................................................................
vos 10 jours de réflexion pour lire et relire votre contrat ! l’établissement de crédit : remboursez-le toujours
selon les modalités prévues dans le contrat. ..........................................................................
Si vous souhaitez réaliser un remboursement anti-
Vous recevez l’offre de prêt… Vous réfléchissez… ..........................................................................
cipé, l’établissement bancaire peut vous imposer
L’établissement de crédit retenu vous adresse Une fois reçue l’offre de prêt, vous disposez d’un des pénalités (sauf si vous les avez négociées lors de la ..........................................................................
gratuitement par courrier son offre de prêt. Par ce délai minimum de réflexion équivalent à 10 jours. signature du contrat ou si vous avez perdu votre emploi par
document, il s’engage pendant 30 jours minimum à Si une personne s’est portée caution, elle bénéficie ..........................................................................
compter de sa réception. exemple).Celles-ci ne peuvent pas être supérieures
elle aussi de ce délai. Passés ces 10 jours, vous
à la valeur d’un semestre d’intérêts sur le capital ..........................................................................
pouvez : 21
remboursé au taux moyen du prêt et ne doivent
L’offre de prêt doit notamment contenir : - Accepter l’offre, en la renvoyant signée. Vous pas dépasser 3 % du capital restant dû avant le ..........................................................................
- L’identité du prêteur, de l’emprunteur et de la pouvez alors considérer le prêt comme accordé remboursement.
caution (s’il y a) ..........................................................................
- Refuser l’offre, auquel cas l’établissement de Autrement dit, il peut parfois être plus avantageux
- La nature du prêt crédit ne pourra pas vous facturer de frais d’étude. pour vous de ne pas procéder à un remboursement ..........................................................................
- L’objet du prêt (achat d’un logement neuf ou ancien, anticipé.
construction d’une maison)
..........................................................................
Vous signez le contrat de prêt… Enfin, sachez que tout remboursement partiel de
- Les modalités du prêt et la date à laquelle les moins de 10 % du montant du prêt n’est pas admis ..........................................................................
fonds seront débloqués Une fois que vous aurez signé l’offre de prêt,
l’établissement de crédit rédigera un contrat de prêt (sauf s’il s’agit de son solde).
- Le montant du crédit, son coût total, son taux destiné à être envoyé au notaire.
effectif global (TEG) et les modalités d’indexation
(si nécessaires) Il ne doit contenir aucune information nouvelle par L’offre de prêt peut être Vous avez des difficultés à rembourser votre
- Les garanties exigées et leur coût rapport à l’offre de prêt, mais prenez malgré tout le annulée si… prêt non conventionné ?
temps de le relire une fois de plus. En théorie, l’établissement de crédit est endroit de vous
- Pour un prêt à taux fixe, un tableau d’amortis- L’acquisition du logement n’est pas réali-
sement synthétisant tous les éléments qui vous sée dans les 4 mois suivant l’acceptation imposer des pénalités. Avant que cela n’arrive, vous
permettront de suivre l’évolution du prêt jusqu’à Les fonds sont débloqués… pouvez demander un délai de grâce auprès du tribunal
du prêt d’instance (en cas de licenciement par exemple, vous pourriez
son terme Une fois signée l’offre de prêt, les fonds peuvent Vous avez demandé plusieurs prêts pour obtenir une suspension des remboursements pendant 2 ans maxi-
- Pour un prêt à taux variable, une notice présentant être versés : financer un logement et l’un d’eux repré- mum), avoir recours à l’assurance du crédit immobilier ou
les conditions et modalités de variation du taux bien déposer un dossier de surendettement.
- Dans le cas d’un logement achevé, à la signature sentant au moins 10 % du capital emprunté
d’intérêt, ainsi qu’un document d’information
de l’acte notarié. vous a été refusé. Si vous êtes véritablement dans l’impasse, l’établisse-
contenant, à titre indicatif, une simulation de ment pourra finalement se retourner vers votre caution.
l’impact d’une variation du taux sur les mensuali- - Dans le cas d’un logement à construire, au fur et à Vous devrez alors rembourser les sommes
tés, la durée et le coût total du crédit. mesure de l’avancement des travaux. déjà perçues.
C o n
C onclure l’a
cchlu
at re l’a c h at
Un dernier passage chez le notaire vous sépare encore de votre titre
de propriété ou du moins de vos attestations de propriété. Certaines
questions restent à régler. Sous quel statut allez-vous acheter ? Le
vendeur remplit-il toutes ses obligations ? Etc.
22
Acheter mariés, pacsés, en union libre

Page 23
Signer l’acte de vente d’un logement ancien

Page 25
Obligations du vendeur et de l’acheteur

Page 26
Après la vente ?
Page 27

C o n c
Acheter mar iélu
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lib re (1/2)
Acheter à plusieurs pose un certain nombre de questions. Qui paie combien ? • Le principe Par exemple, en prévoyant qu’au décès de l’un,
Que faire en cas de décès ou de séparation ? Pour prévenir tout conflit, vous Chaque concubin achète, à hauteur des amise- l’autre acquière ses parts et devienne le seul
devrez y apporter des réponses dès l’acquisition. defonds effective, une part du logement (30/70, propriétaire du logement.
40/60, 50/50, etc.). La répartition est alors
inscrite dans l’acte de propriété. Si ce n’est pas
Vous êtes mariés Vous êtes pacsés le cas, le bien est réputé appartenir pour moitié • En cas de décès
• Le régime légal de la communauté réduite •Avant le 1er janvier 2007 à chacun. Sans convention d’indivision, l’autre n’a absolu-
aux acquêts Par défaut, vous êtes soumis au régime de Une fois le bien acheté, chaque indivisaire a des ment aucun droit sur les parts de son concubin.
C’est celui qui s’applique lors qu’aucun contrat l’indivision : chacun est propriétaire par moitié droits sur la totalité du bien. Il est aussi solidaire Seuls les héritiers de celui-ci deviendront indivi-
de mariage n’a été signé. des biens acquis après vous être pacsés. Vous de toutes les dépenses de fonctionnement du
pouvez toutefois convenir d’une autre répartition. saires et pourront à leur tour décider de mettre 23
Il prévoit qu’un bien acquis après le mariage logement et du remboursement du prêt contracté
en vente le logement à n’importe quel moment. Il
est commun aux deux époux. Vous êtes chacun pour l’achat.
faut alors prévoir une légation par testament de
propriétaire pour moitié. • Depuis le 1er janvier 2007
l’usufruit de vos parts respectives (avec un taux
Si l’un de vous possède des biens acquis avant Par défaut, vous êtes soumis au régime de la sépa- • Les risques et inconvénients
ration de bien (voir ci-avant). Il est toutefois possible d’imposition de 60 %).
le mariage ou par donation et succession, ceux- Toutes les décisions concernant le bien doivent
ci restent sa propriété, à titre personnel. d’opter pour celui d’indivision si vous souhaitez être prises à l’unanimité. Ce qui, en cas de
acheter à deux (n’oubliez pas de préciser dans l’acte d’acqui- désaccord, peut vite bloquer la situation. • En cas de séparation
En cas de décès ou de divorce, le patrimoine sition la part du financement apportée par chacun).
est partagé en deux parts égales. D’autre part, le Code Civil stipule clairement : Vous décidez de vendre d’un commun accord :
Si le partenaire propriétaire du logement décède, « Nul ne peut être contraint à demeurer dans
l’autre n’en hérite pas (sauf s’il y a un testament) mais chacun récupère sur le prix de vente ses quotes-
l’indivision ».Autrement dit, si l’un des indivisaires
• Le régime de la séparation de biens en a la jouissance gratuite pendant un an. parts respectives.
décide de mettre en vente le logement, les autres
Il n’y a pas de patrimoine commun. Chacun ne peuvent pas s’y opposer. Si l’un souhaite racheter la part de l’autre, il est
est propriétaire des biens qu’il a acheté avant Vous êtes en union libre prioritaire par rapport aux autres acheteurs. Autre
mais aussi après le mariage, à l’exception du • Acheter en indivision solution : maintenir l’indivision, et convenir d’une
• La convention d’indivision
logement familial pour lequel vous demeurez indemnité d’un commun accord.
Pour acheter un logement entre concubins, Pour remédier à cette instabilité, vous pouvez
solidaire (même si un seul époux en est propriétaire).
parents, amis, etc., l’indivision est de loin la solu- signer une convention d’indivision chez le notaire.
Il est bien sûr possible d’acheter à deux, par >>Pour en savoir plus :
tion la plus simple : des formalités administratives D’une durée indéterminée ou déterminée (maxi-
exemple en indivision (voir plus loin). moins compliquées que pour une SCI, aucun frais
Achat en indivision : prenez vos précautions
mum 5 ans), elle vous permet d’inscrire quelques
En cas de décès ou de divorce, chacun récu- d’enregistrement… sécurités qui vous protégeront vous et votre
père ses biens propres et la quote-part investie. Bien sûr, elle ne va pas sans quelques inconvénients. concubin en cas de décès ou de séparation.
C o n c
Acheter mar iélu
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unhio a
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lib re (2/2)
Juridiquement, les deux concubins sont des étrangers l’un pour l’autre, une ................................................................ ................................................................
situation préoccupante en cas de décès ou si vous avez des enfants. Plusieurs ................................................................ ................................................................
solutions existent, dont la société civile immobilière.
................................................................ ................................................................
................................................................ ................................................................
Acheter en société civile immobi- société et, par voie de conséquence, de la
lière (SCI) vente du bien. ................................................................ ................................................................
La création d’une SCI est plus formelle et plus - Etc. ................................................................ ................................................................
contraignante qu’un achat en indivision. Elle Il est enfin bon de savoir qu’en constituant une
................................................................
représente toutefois une solution plus stable. SCI, vous ne pourrez pas profiter du prêt à taux ................................................................
En outre, elle vous permet d’éviter de vendre zéro, ni utiliser votre PEL. ................................................................ 24
le logement en cas de séparation (puisque ce ................................................................
sont les parts de la société qui sont partagées). ................................................................
Une clause de tontine ................................................................
• Le principe ................................................................
• Le principe ................................................................
Dans une société civile immobilière, ce ne sont Il s’agit d’insérer une clause dans le contrat ................................................................
pas les concubins qui achètent directement ................................................................
d’acquisition d’un bien en commun : elle ................................................................
le bien mais la société :les co-acquéreurs intervient en cas de décès et doit permettre ................................................................
détiennent des parts dites « sociales » en pro- à l’autre de devenir propriétaire du logement, ................................................................
portion de leur mise de fonds. Ils deviennent quelle que soit sa part de financement et sans ................................................................
locataires à titre gratuit de la société mais que les héritiers puissent s’y opposer. ................................................................
aussi indéfiniment responsables des dettes de ................................................................
Celui qui reste est alors réputé avoir été pro- ................................................................
la SCI proportionnellement à leur quote-part. ................................................................
priétaire du bien depuis son acquisition. ................................................................
• Les risques et inconvénients
• Les risques et inconvénients ................................................................ ................................................................
Les statuts de la SCI, rédigés avec l’aide d’un
notaire, peuvent notamment prévoir : En cas de séparation, la rupture du pacte n’est ................................................................ ................................................................
possible qu’en cas d’accord des deux parte-
- La nomination d’un des concubins comme ................................................................
naires, ce qui s’avère parfois délicat. ................................................................
gérant, l’autre lui succédant en cas de décès
Autre handicap, les droits de succession. ................................................................ ................................................................
- Les conditions de dissolution (dissolution à
En effet, pour ne pas les payer, il faut que
l’unanimité, au décès du premier concubin...)
le bien constitue la résidence principale des ................................................................ ................................................................
- Le cas d’une séparation, où celui qui le concubins et qu’il n’excède pas une valeur de
désire peut conserver le bien. ................................................................ ................................................................
76 000 euros. Si ces deux conditions ne sont
- Le cas d’un décès, où les héritiers ne pour- pas réunies, les droits de succession seront de ................................................................ ................................................................
ront pas décider seuls de la dissolution de la 60 % sur la moitié de la valeur du bien.
C o n c
Signer l’acte
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Le moment est solennel ! Avant de vous rendre chez le notaire, assurez-vous qu’aucun ........................................................................................
changement n’a eu lieu dans le logement que vous vous apprêtez à acquérir. Si c’est ........................................................................................
le cas, plus rien ne vous empêche de signer l’acte définitif de vente !
........................................................................................
........................................................................................
Un délai de réflexion de 7 jours si… - Une clause relative aux assurances de dom- • Votre titre de propriété vous sera remis
Nous vous rappelons qu’en l’absence de signature mages ouvrages et de responsabilité décennale, ultérieurement ........................................................................................
d’un avant-contrat de vente (voir pages 15 et suivante) s’il s’agit d’un logement dont la construction est
ou d’un contrat de réservation (voir page 11), vous achevée depuis moins de 10 ans. Le notaire vous remet des attestations de propriété ........................................................................................
disposez d’un délai de réflexion de 7 jours à comp- pour vous permettre d’entamer vos démarches
........................................................................................
ter de la remise du projet d’acte de vente. auprès des assurances par exemple.
En annexe du contrat : 25
........................................................................................
• Dans certain cas, doivent notamment être
Une signature devant notaire mis en annexe : En effet, avant de pouvoir vous remettre votre titre ........................................................................................
Les deux parties se retrouvent pour la signature
du contrat chez le notaire, le plus souvent celui du - Un état des risques d’accessibilité au plomb, si le de propriété « définitif », le notaire doit d’abord ........................................................................................
vendeur. Il est bon de savoir que vous pouvez vous logement est situé dans une des zones définies
par arrêté préfectoral et construit avant 1948 ; publier l’acte au bureau des hypothèques et verser
faire assister du vôtre. ........................................................................................
- Un état parasitaire, pour les logements situés droits et taxes dont vous vous êtes acquittés à la
A cet égard, la rédaction de l’acte par deux
notaires n’entraîne pas le doublement des dans une des zones définies par arrêté préfec- signature de l’acte. Il doit également commu-
honoraires, mais plutôt leur partage, sans frais toral et pour lesquels le vendeur (non professionnel) niquer copies et extraits d’acte de vente
supplémentaire pour aucune des deux parties. souhaite s’exonérer de la garantie des vices
cachés.
à différentes administrations fiscales. La superficie indiquée
sur le contrat ne correspond pas
Le contrat de vente A noter : l’impossibilité pour les vendeurs profes- à la superficie réelle ?
• Il doit contenir : sionnels de se décharger de cette responsabilité Comptez environ 2 à 3 mois avant de
des vices cachés. La superficie réelle est supérieure à celle indiquée
- L’état civil de l’acheteur et du vendeur recevoir votre précieux titre. Le notaire dans l’acte ?
- L’origine de la propriété du logement conservera l’original pendant 100 ans Le vendeur ne peut pas vous demander la moindre
(la date du précédent acte de vente, le nom du précédent Une fois le contrat signé… (avant d’être envoyé au service des archives somme supplémentaire.
propriétaire, l’étude du notaire qui a notifié l’acte) • Vous êtes maintenant propriétaire ! départementales)., La superficie est inférieure de 5 % maximum ?
- La description du bien et sa destination Vous ne pouvez pas demander une diminution du prix.
Le vendeur vous remet normalement les clés.
- La superficie, s’il s’agit d’une copropriété dont le La superficie est inférieure de plus de 5 % ?
Il peut arriver, si cela a été indiqué dans l’avant- Vous avez droit à une diminution du prix, au prorata du
lot est égal ou supérieur à 8 m² contrat par exemple, qu’elle ait eu lieu antérieu-
- Le prix de vente et les modalités de paiement nombre de mètres carrés manquants. Vous devrez alors
rement. Dans ce cas et par sécurité, patientez entamer vos démarches dans l’année qui suit l’acte
- La mention précisant si la somme est payée avec malgré tout jusqu’à la signature du contrat de authentique de vente.
ou sans l’aide de prêts vente pour entamer les moindres travaux.
C o n
Obligations
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eteur
Pour ne pas compromettre la validité de l’acte de vente, vous et plus

particulièrement le vendeur devez respecter un certain nombre d’obligations. ....................................................................
Vous prendriez sinon le risque de voir la transaction suspendue, voire annulée.
....................................................................
Soyez vigilant !
....................................................................
Les obligations du vendeur Vous disposez de 6 à 12 mois après la décou- - Le contrôle des installations d’assainissement ....................................................................
verte du vice pour faire marcher la garantie. non collectif (depuis le 1er janvier 2011).
• L’obligation de « délivrance »
Veillez à ce que tous ces diagnostics aient ....................................................................
Le vendeur doit avoir libéré et vous livrer le
• La remise d’un dossier de diagnostic été réalisés par un diagnostiqueur certifié et
logement une fois que vous l’avez acheté, le jour indépendant. ....................................................................
de la signature du contrat de vente définitif. technique
Outre les lieux physiques, cela comprend égale- La remise de ce dossier est devenue obligatoire .................................................................... 26
lors de la signature de l’acte de vente : il vous • Les autres obligations juridiques
ment tous les documents et informations officiels
donne des garanties sur l’état du logement que Le vendeur doit notamment vous informer de : ....................................................................
concernant le bien. vous êtes sur le point d’acquérir. A la charge du
vendeur, il doit contenir : - L’existence d’une servitude
....................................................................
• La garantie de conformité du bien - L’exposition au plomb, pour les logements - L’existence d’une hypothèque
construits avant le 1er janvier 1949 (diagnostic - Charges diverses, telles qu’un contrat d’affi- ....................................................................
Le bien doit être conforme à la description
inscrite dans l’acte de vente. Dans le cas d’une valable 1 an, sauf s’il établit l’absence de revêtement chage publicitaire par exemple
contenant du plomb notamment) ....................................................................
copropriété, le vendeur doit préciser la superficie
exacte du logement. - L’exposition à l’amiante, pour les logements Les obligations de l’acheteur ....................................................................
construits avant le 1er janvier 1997 (validité Payer ! Voici vis-à-vis du vendeur votre seule
illimitée du diagnostic) ....................................................................
• La garantie contre l’éviction et unique obligation, mais non des moindres.
- La présence de termites, si le logement est Il convient de le faire le jour précis et
Le vendeur doit vous garantir « la possession situé dans une zone définie par arrêté préfecto- selon les conditions définies dans l’acte
paisible de la chose vendue ». C’est également ral (diagnostic valable 6 mois) de vente. Dans les faits, le paiement est
lui qui sera tenu pour responsable si un tiers - L’état des installations intérieures de gaz, si elle le plus souvent intégralement versé en Le vendeur faillit à ses obligations ?
revendiquait un droit sur le bien vendu (une servi- a plus de 15 ans (diagnostic valable 3 ans) même temps que la signature chez le Vous pouvez obtenir une diminution du prix, voire
tude non mentionnée dans l’acte de vente par exemple). notaire.
- L’état des risques naturels et technologiques, l’annulation de la vente en cas de manquement grave.
pour les communes dont la liste est définie par ............................................................
• La garantie contre les vices cachés arrêté préfectoral L’acheteur faillit à ses obligations ?
Est considéré comme vice caché un défaut grave - Le diagnostic de performance énergétique ............................................................. Le vendeur peut vous imposer de conclure la vente
qui existait avant la vente, qui ne pouvait pas (valable 10 ans)
être détecté immédiatement et qui rend le bien - L’état de l’installation intérieure d’électricité, si ..............................................................
impropre à l’usage auquel il est destiné. elle a plus de 15 ans (diagnostic valable 3 ans
C o n c
Après la vent
lu
e ? re l’a c h at
Quelques mois après ’achat, vous vous apercevez que votre maison ou votre .......................................................................
appartement souffre de graves défauts. En fonction de l’âge de votre logement,
plusieurs solutions existent pour avoir gain de cause. .......................................................................
.......................................................................
Votre logement a moins de 10 ans Sans réponse de sa part, adressez-lui une mise sant que vous preniez le bien en l’état et renonciez
en de-meure, voire intentez une action devant le à tout recours Cette clause n’est pas valable si le .......................................................................
Dans ce cas, vous êtes couverts par tribunal de grande instance. vendeur était un professionnel ou si vous pouvez
la garantie décennale. prouver que ce vice était connu par le vendeur au .......................................................................
moment de la signature de l’acte.
• Définition Votre logement a plus de 10 ans
............................................................ .......................................................................
Si votre logement a moins de 10 ans, il bénéficie À partir de là, la garantie des vices cachés 27
d’une garantie contractuelle : la garantie décennale. prend le relai.
............................................................ .......................................................................
Pendant les dix années qui suivent la construction
du logement, le promoteur ou le constructeur sont • Définition ...........................................................
tenus de réparer les défauts rendant le logement S’il n’existe aucune garantie contractuelle pour les
impropre à sa destination ou affectant sa solidité. logements de plus de 10 ans, vous restez malgré ............................................................ Vous avez acheté un logement sur plan ?
tout couvert en cas de vices cachés (une toiture qui Prévenir tout litige
Sont ainsi visés : s’effondre ou des inondations fréquentes occasionnant des
fissures…)
............................................................ Il convient d’être extrêmement attentif lorsque vous pro-
- Les dommages survenant à tout élément du cédez à la réception des travaux : contrôlez la conformité
bâtiment qui ont pour effet de compromettre sa des travaux à ce qui était prévu, tous les équipements
............................................................
solidité (fondations mal exécutées, toiture défectueuse) • Les démarches à suivre doivent fonctionner… Vous pouvez formaliser vos
Vous pouvez demander, à l’amiable ou le cas ............................................................ réserves éventuelles en consignant le solde du prix
- Les dommages susceptibles d’affecter l’un des
échéant, devant le tribunal de grande instance : auprès du notaire par exemple (il sera remis au vendeur une
éléments de l’ouvrage ou l’un de ses équipe- fois les réserves levées).
ments indissociables et de rendre le logement - Soit l’annulation de la vente ............................................................
impropre à sa destination (défaut de l’escalier empê- - Soit une réduction du prix de vente sous forme
d’indemnité Agir en cas de litige
chant d’accéder à l’étage, joints de terrasses défectueux ............................................................
entraînant des infiltrations d’eau...). - Soit le versement des sommes nécessaires à la Vous avez un mois à compter de la livraison (ou de la
réparation du vice réception des travaux si elle est postérieure) pour informer le
............................................................
• Les démarches à suivre vendeur de tous vices, par lettre recommandée avec
avis de réception. Celui-ci aalors 1 an pour effectuer les
Vous devez agir dans les 10 années qui suivent la •Attention à la clause de non garantie des ............................................................ réparations nécessaires. S’il s’agit d’un défaut d’isola-
construction de votre logement, envers le profession- vices cachés ! tion phonique, vous disposez cette fois d’un délai d’un
nel, en lui décrivant les malfaçons dans une lettre Une clause de non-garantie des vices a pu être ............................................................ an pour demander réparation.
envoyée en recommandé avec accusé de réception. insérée par un vendeur non professionnel, préci-
AnnexeAnnexe
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Définir son budget ..........................................................................................................

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Vos apports Vos dépenses Autres................................................................... ..............................................................................

Où trouver et comment reconnaître une maison ou un appartement ..........................................................................................................

Comment chercher ..........................................................................................................

Visiter un bien ancien (1/2) ..........................................................................................................

Visiter une maison ou un appartement anciens (2/2)

Acheter un bien neuf ..........................................................................................................

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Vous entrez dans la phase de négociation du prix d’achat, avant ..........................................................................................................

la si- gnature éventuelle de l’avant-contrat. Puisque vous êtes ..........................................................................................................

sur le point de prendre de très sérieux engagements, mieux vaut

Négocier le prix d’achat ..........................................................................................................

Faire une offre d’achat ? ..........................................................................................................

Quel avant-contrat signer ? ..........................................................................................................

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