1212 - Bilan Financier Prévisionnel

5) BILAN FINANCIER PREVISIONNEL (c,a,d comparer RECETTES/DEPENSES)

Exemple : Cas d'une opération destinée à la vente

Caractéristiques de l'opération Programme : 78 Logements
Surface du terrain (m²) = 4400
COS = 3.5 Type SH/U Nbre SH
1) SHON autorisée(m²) = 15400 1P 32 11 352
2) SHON existante(m²) = 2298 2P 51 14 714
3) SHON souhaitée(m²) = 6742 3P 65 17 1105
4) SHON (2)+(3)(m²) = 9040 4P 78 30 2340
PLD = 2 5P 91 6 546
SHON fct PLD (m²) 2*4400 = 8800 Totaux 78 5057
Dépassement PLD 9040-8800 = 240 Parkings s/sol = 79 soit + de 1/Lgt

Euros HT TVA(19,6%) Euros TTC Ratio E/ % /CA

I) CHARGE FONCIERE
1) Prix du terrain (TVA 4,8% au 22/10/98) 400,636.02 78,525 479,161
2) Frais de mutation 4% de 1)(HT) 16,025 3,141 19,166
3) Etablissement de programme (prestations monteur+porteur d'affaires)
50,918 9,980 60,898
4) Taxe Locale d'Equipement (valeur déterminée par les communes)
2%*443,63E*6742m²(SHON) 59,819 59,819
Taxe Départementale Conseil d'Architecture Urbanisme Environnement
0,2%*443,63E*6742m²(SHON) 5,982 5,982
5) Versement pour dépassement du Plafond Légal de Densité
240m²*?E=? (à négliger)
6) VRD, Espaces Verts 73,176 14,342 87,518
7) Branchements (EDF, GDF, CGE, PTT) 14,635 2,868 17,504
8) Sondages 9,147 1,793 10,940
9) Démolitions 30,490 5,976 36,466
10) Imprévus divers - - -
Totaux = 660,828 116,625 777,453

II) COÛT TECHNIQUE

A) Travaux de construction (estimation fonction d'opérations similaires)
1) Travaux en superstructure
5057m²H*612,85E(HT)/m²H 3,099,182 607,440 3,706,622
2) Parkings en sous-sol
79U*7 774,90E(HT)/U 614,217 120,387 734,604
3) Imprévus
1%*(1)+(2) 37,134 7,278 44,412
Totaux = 3,750,534 735,105 4,485,638 -
B) Honoraires Techniques
1) Honoraires Ingénierie, Architecture
5%*(VRD+Démolitions+TVX) en TTC 230,481 45,174 275,655
2) Géomètre 5,488 1,076 6,564
3) Bureau de contrôle
0,9%*(VRD+Démolitions+TVX) en TTC 41,487 8,131 49,618
4) Assurance construction
1,5%*(VRD+Démolition+TVX+Honoraires(1)+(2)+(3)) en TTC * 1,09
79,982 79,982
5) Cotation QUALITEL (option)
78 Lgt*106,71E(HT)/Lgt 8,323 1,631 9,955
Totaux = 365,761 56,013 421,774
A+B Totaux = 4,116,294 791,117 4,907,412

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 1212 - Bilan Financier Prévisionnel

I +II = 4,777,122 907,743 5,684,865

CHIFFRE d'AFFAIRE "espéré" = RECETTES

1) Logements
5057m²H*1243,98E(TTC)/m²H 5,259,872 1,030,935 6,290,807
2) Parkings en sous-sol
79U*10366,53E(HT)/U 818,956 160,515 979,471
Totaux = 6,078,828 1,191,450 7,270,278

III) FRAIS GENERAUX DIVERS

1) Conduite d'opération & direction de l'investissement (frais de gestion)
4%*CA(HT) 243,153 47,658 290,811
2) Commercialisation -
1%*CA(HT) 60,788 11,915 72,703
3) Frais de publicité (variables, fct des acheteurs potentiels)
0,2%*CA(HT) 12,158 2,383 14,541
4) Imprévus divers 15,245 2,988 18,233
Totaux = 316,099 61,955 378,054

I + II + III = 5,093,221 969,698 6,062,919

IV) CHARGES FINANCIERES

1) Frais financiers (intérêts bancaires, cautions, etc,,)
1,5%* (I+II+III) en TTC 90,944 90,944
2) Garantie financière d'achèvement
Caution fiscale (permet délais de paiement/administration)
0,7%*(I+II+II) en TTC 42,440 42,440
Totaux = 133,384 133,384

V) PRIX de REVIENT TOTAL (n/c CHARGES FISCALES) = DEPENSES

I+II+III+IV = 5,226,605 969,698 6,196,303

VI) CHARGES FISCALES

1) TVA encaissée sur CHIFFRE d'AFFAIRES 1,191,450
2) TVA déductible (celle payée durant les TVX (I+II+III) 969,698
3) Solde Fiscal (reversé à l'état) = TVA(1) - TVA(2) 221,752

VIII) PRIX de REVIENT total (y/c CHARGES FISCALES) = DEPENSES = V + VI

6,418,056

IX) Marge BRUTE Promotion (c,a,d avant Impôts sur les Sociétés ou sur le Revenu)
RECETTES = 7,270,278
DEPENSES = 6,418,056
MB = 852,222
%MB / CA(TTC) = 11.72%

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