Master : Droit Notarial

Module : Techniques de bail

Exposé sous le thème :

Le bail commercial

Encadré par:
Maître : Maghraoui Meryam Réalisé par :
El hayky mohamed
Mrizik Nissrine
Arif Kenza
Hakim Tichoute
Emardi Imad

Année universitaire 2020/2021

1
 Introduction :
PARTIE I : LA FORMATION DU CONTRAT DU BAIL COMMERCIAL
A-Le champ d’application de la loi 49-16
1 : Les locaux soumis à la loi 49-16

2 : Les baux exclus par la loi 49-16

B : Les conditions nécessaires à la formation du contrat de bail

1 : Les conditions générales relatives au bail commercial

a : Les conditions relatives aux cocontractants

b : Les conditions de fond pour la conclusion d’un contrat de bail

2 : Les conditions spécifiques relatives au bail commercial

a : Les conditions relatives à l’écrit et la durée du contrat

b : Les conditions relatives au loyer

PARTIE II : l’exécution et le contentieux juridique

A- l’exécution de contrat de bail commercial

1 : Les droits et les obligations du bailleur

a : Les obligations du bailleur

b : Les droits du bailleur

2 : Les droits et les obligations du locataire

a : Les obligations du locataire

b : Les droits du locataire

B : le contentieux juridique dans le cadre

1) L’indemnisation de mettre fin au contrat de bail commercial
2) Les litiges de Loyer impayés pendant Covid 19

Conclusion
 Introduction
Que ça soit au Maroc ou ailleurs, l’écrasante majorité des commerçants et des
entreprises, surtout, les petites et les moyennes, afin d’exercer leur activité
commerciale ont besoin d’un local commercial qui recevra leur exploitation.

En effet, les commerçants qui ne disposent pas de local commercial pour exercer
leurs activités commerciaux, ils se trouvent obligés de conclure des contrats de baux
commerciaux.

Par ailleurs, le bail commercial est un contrat de location des locaux utilisés pour
l’exploitation d’un fonds de commerce, industriel ou artisanal. Selon Victoire de Bary
: « Le bail commercial est un contrat par lequel le propriétaire d’un immeuble le
loue à un preneur, qui est commerçant, industriel ou artisan, afin que ce dernier
puisse y exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Le bail commercial a été réglementé pour la première fois au Maroc par le Dahir de
1955, et ce dernier a resté appliquer jusqu’à la promulgation de la loi 49-16 relative
aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel et artisanal
en 2016.

La nouvelle loi comporte 38 articles contre 47 sous le régime du Dahir 1955 abrogé.
Les dispositions de l’article 112 de la loi n° 15-95 formant code commerciale sont
également abrogées par la nouvelle loi.

Il est fortement constater que, les nouvelles dispositions de la loi 49-16 apportent
plus de stabilité commerciale au niveau du bail au profit des clients et tentent
d’établir un équilibre entre la propriété commerciale (propriétaire de fonds de
commerce) et la propriété foncière (propriétaire du local). Il vient aussi clarifier la
relation entre le bailleur et le locataire en encadrant les responsabilités et les
obligations de chaque partie et précise des points sur lesquels les anciens textes
sont restés silencieux, sans
oublier son but essentiel qui est la protection du fonds de commerce afin d’offrir au
commerçant une certaine stabilité pour pouvoir exercer son activité commercial
sans craindre de devoir être expulsé de jour au lendemain.

Par conséquent, ce sujet porte une grande importance économique et juridique, en

raison notamment du rôle incontestable que remplit le contrat de bail commercial
dans le monde des affaires. Il présente une multitude d’avantages, à savoir : une
promotion de l’entreprenariat et de l’investissement, un encouragement
considérable pour les entrepreneurs ; un développement des activités économiques.

A partir de ce qui précède, nous sommes en position de poser la problématique

suivante :

 Quelles sont les principaux aspects du bail commercial, dans ces différentes
étapes de vie ?

Afin d’élucider notre problématique, Nous nous attacherons en première partie à

présenter la formation du contrat du bail commercial, Nous présenterons en
second patrie l’exécution et les contentieux en matière du bail commercial.
Partie1 : La formation du contrat du bail commercial

Dans la Loi 49-16,., le législateur marocain essaie d’atteindre un équilibre entre le

droit de propriété commerciale et de propriété foncière.
Il convient d’étudier, dans ce contexte, le champ d’application du contrat
de bail commercial (A), pour voir ensuite les différentes conditions nécessaires
à l’accomplissement dudit contrat (B).
A : Le champ d’application de la loi 49-16

La loi 49-16 a pour objectif d’équilibrer les relations entre bailleurs et

locataires de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal. Par cette
notion, elle a élargi le champ d’application de ses dispositions à certains locaux
1. Cette loi a déterminé aussi les locaux non régis par ses dispositions 2.
1 : Les locaux soumis à la loi 49-16
L’article 1 de la loi 49-16 a précisé dans une liste limitative le champ de son
application.

D’après ledit article, la loi 49-16 est applicable :

 Aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est

exploité, que ce fonds appartienne à un commerçant, à un artisan ou à un

industriel.
 Par contre la loi 49 16 a elargit sont champ d’application pour inclure
dans sont art 1

 Les immeubles ou les locaux dans lesquels les établissements

d’enseignement privé exercent leur activité.
 Les immeubles ou les locaux dans lesquels les coopératives exercent une
activité commerciale.
  Les immeubles ou les locaux dans lesquels les cliniques et
établissements similaires exercent leur activité.

 Les immeubles ou les locaux dans lesquels est exercée une activité

pharmaceutique, les laboratoires d’analyses, de biologie médicale et les

cabinets de radiologique. 2 : Les baux exclus par la loi 49-16

En revanche, la loi 49-16 dans son article 2 a exclu du champ d’application les
baux suivants :
 Baux d’immeubles ou de locaux relevant du domaine public de l’Etat,

du domaine des collectivités territoriales ou des établissements publics.

 Baux d’immeubles ou de locaux relevant du domaine privé de l’Etat, des

collectivités territoriales ou des établissements publics lorsque ces biens

sont affectés à l’utilité publique.

 Baux d’immeubles ou locaux loués à usage commercial, industriel ou

artisanal constitués en Habous.

 Baux emphytéotiques
 Au crédit-bail immobilier / leasing immobilier
 Baux d’immeubles et locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal
conclus en vertu ou à l’issue d’une décision judicaire.

10
  Baux d’immeubles ou des locaux situés dans les centres
commerciaux.

11
* Baux d’immeubles ou de locaux situés dans les espaces réservés à
l’accueil des entreprises exerçant dans les secteurs de l’industrie et des
technologies de l’information, ainsi que toutes les activités y afférentes, y
compris l’Offshoring,
B- Les conditions nécessaires à la formation du contrat de bail

Le contrat de bail commercial est une institution marquée par son origine
contractuelle qui fait d’elle une obligation contractuelle comme les autres. Sa
création, en effet, implique de la part des contractants l’existence de certaines
conditions générales à la formation du contrat de bail en général (Section1), et
d’autres, spécifiques au contrat de bail commercial (Section 2).

1 : Les conditions générales relatives au bail commercial

a : Les conditions relatives aux cocontractants

Le bail commercial correspond à un contrat de location de locaux entre un

Bailleur et un Preneur ou Locataire, permettant à ce dernier l’exploitation d’un
fonds de commerce, industriel ou artisanal.

a.1: Le locataire

Par conséquent, le locataire ou le preneur ne peut se prévaloir du statut des

baux commerciaux qu’à la condition d’avoir la qualité de commerçant ou
d’industriel ou d’artisan. Il importe alors de définir ces différents statuts.

a.2Le bailleur

Il n’existe aucune condition quant à la qualité du propriétaire du local ; à ce fait,

toute personne a le droit de donner à bail une chose qui lui appartient pourvu
qu’elle ait la capacité de contracter.
.

b-Les conditions de fond pour la conclusion d’un contrat de bail

Les conditions de formation sont énumérées par différentes dispositions du

DOC., le consentement, la capacité des parties, l’objet, et la cause.
2 : Les conditions spécifiques relatives au bail commercial

a : Les conditions relatives à l’écrit

La loi 49-16 se contente d’exiger un écrit à date certaine sans pour autant qu’il
soit rédigé par un professionnel. C’est la formalité d’enregistrement qui
confère à l’acte une date certaine

En deuxième lieu, la nouvelle loi impose aussi l’obligation de réaliser un état

descriptif des lieux louées au moment de la prise de possession et qui aura la
valeur de preuve entre les parties en cas de litige.
b : Les conditions relatives à la durée du contrat

. Le législateur parle de l’exploitation effective continue et non interrompue des

locaux et le fait de tirer les bénéfices du local pendant deux ans. au lieu de 4
ans selon l’ancienne loi

En plus, le législateur a reconnu une pratique très répandue entre les parties à
savoir « le pas de porte » qui permet au locataire de prétendre au
renouvellement de son bail peu importe la durée de son exploitation.
Le montant correspondant au « pas de porte » doit être constaté par écrit dans
le contrat de bail ou dans un acte distinct. Ce montant consigné constituera, en
principe, le minimum à payer au locataire en cas d’éviction.

20
c: Les conditions relatives au loyer

L’article 5 de la loi 49-1620 dispose que la fixation du loyer est laissée à la

liberté contractuelle des parties, ainsi que les éléments accessoires telles que
les charges locatives (les taxes des services communaux, les cotisations dus au
syndic des copropriétaires).

21
Pour l’augmentation du loyer ne peut être qu’une fois toutes les trois années,
En outre, le locataire peut également demander la diminution du montant du
loyer s'il survient des circonstances qui ont des répercussions sur l'usage pour
lequel le local a été loué.
PARTIE II : l’exécution et le contentieux juridique

Après la formation du contrat de bail commercial, vient l’étape de l’exécution

qui est caractérisée par la confrontation entre les différents droits et
obligations du bailleur et du locataire (A), et le contentieux juridique (B).
A- l’exécution de contrat de bail commercial

Dans ce chapitre, on va voir les droits et les obligations du bailleur (1), ainsi que
les droits et les obligations du locataire(2).
1 : Les droits et les obligations du bailleur
a : Les obligations du bailleur

le bailleur est soumis, à la fois, à une obligation de délivrance et à une garantie

des troubles de jouissance ultérieurs.
a.1 : L’obligation de délivrance

L’obligation de délivrance implique, en premier lieu, la délivrance matérielle,

c’est-à- dire l’obligation de délivrer, au preneur, la chose louée.
. Cette délivrance résulte de la remise des clés.24
a.2 : L’obligation de garantie :

L’obligation de garantie, tend à prévenir la jouissance , la possession paisible de

la chose louée, l’éviction et les défauts de la chose.
b : Les droits du bailleur

Le bailleur a plusieurs droits pour la protection et la conservation de son

local. Dans ce cadre on va voir :

 le droit de la reprise de l’immeuble à cause de démolition et

reconstruction (article 9 de la loi 49-16).

 le droit de reprise du local pour extension et surélévation

 le droit de reprise du local à usage d’habitation connexe au local à usage

commercial
2 : Les droits et les obligations du locataire
a- Les obligations du locataire

Selon l’art 663 du DOC « Le preneur à l’obligations de payer le prix du louage ;

De conserver la chose louée et d’user la chose sans excès ni abus, suivant sa
destination naturelle ou celle qui lui a été donnée par le contrat».

b- Les droits du locataire

Le locataire peut céder son bail et faire la sous location. Ainsi qu’il a le droit aussi
de renouveler et de modifier le contrat de bail.
b.1 : La cession du bail
La cession de droit au bail est une opération par laquelle le locataire cède à un
acquéreur l’usage et la jouissance du bail.

1
L’art 4 de la loi 49-16relative aux baux des immeubles ou des locaux loués à usage commerciale industriel ou
artisanale.
Généralement la cession de bail impose les obligations et les droits suivant :
* Obligation de cédant et de cessionnaire :

Après la conclusion de contrat de cession de bail, le cessionnaire et le cédant

doivent aviser le bailleur de ladite cession

Dans ce cadre, le cessionnaire assure la continuation de bail à la place de

locataire initial. Dans ce cadre, le cessionnaire de droit au bail doit respecter
l’obligation du :

- Payer le prix du bail suivant les termes convenus

- Faire un bon usage du bien loué

- Respecter la destination qui lui a été donnée par le bail.

Le cessionnaire doit également exécuter les obligations résultant du contrat de

bail, surtout en matière de paiement de loyer et de changement des activités
de fonds de commerce sans consentement de propriétaire(le cédé).

- les droits de bailleur après la cession de droit au bail

L’article 25 de la loi 49-16 oblige le cédant et le cessionnaire de notifier

l'opération de cession au bailleur sous peine d'inopposabilité de la cession
contre

2
La loi n°49-16 (18 juillet 2016) relative aux baux des immeubles ou des locaux loués à usage commerciale
industriel ou artisanale.
lui. Cet article a mentionné les effets de la notification à l’égard de bailleur et de
locataire initial à savoir :

L’opposabilité de la cession de droit au bail au bailleur à partir du

moment de sa notification.
Le locataire initial reste responsable vis-à-vis du bailleur Quant aux
obligations antérieures de l’opération de cession de droit au bail

Dans ce cadre, la cession de droit au bail ne fait pas obstacle au bailleur

d’exercer le droit de préférence (dans un délai de 30 jours) pour récupérer son
local commercial ou de demander l'éviction du local objet du Bail commercial.

3
Art 25 de la loi 49-16 relative aux baux des immeubles ou des locaux loués à usage commerciale industriel ou
artisanale
En ce sens, le locataire expulsé ou évincé malgré son droit au renouvellement
du bail a le droit d'être indemnisé à la hauteur de la valeur du fonds de
commerce. Cette indemnité d’éviction est déterminée sur la base :

Des déclarations fiscales des 4 dernières années

De ce qui a été dépensé pour les améliorations et modifications
Des éléments perdus du fonds de commerce
Des frais de déménagement

Généralement le locataire a le droit d’une indemnité d’éviction qui comprend

la valeur de son fonds de commerce, dont cette indemnité ne peut être
inférieure au montant versé en contre partie au droit au bail. Cependant le
bailleur n’a pas l’obligation de payer l’indemnité d’éviction au locataire dans les
cas suivants :

-le non-paiement de montant de louer pour trois mois, dans les 15 jours
après la réception de la mise en demeure de bailleur,
-la transformation de local sans consentement de bailleur,
-le changement de l’activité de fonds de commerce sans consentement de
propriétaire,
-le local est tombé en ruine à cause de locataire ou d’une force majeure,
-la sous-location de local sans respecter le contrat de bail,
-la perte de clientèle et d’achalandage de fonds de commerce à cause de
la fermeture de local pendant 2 années.

b.2 : La sous location

C’est un acte par lequel le titulaire du bail consent à un tiers la totalité ou la

partie des lieux dont il est lui-même locataire.
Toujours dans le cadre de l’article 24 de la loi 49-16, le propriétaire informé de
la sous- location doit notifier au sous-locataire tout acte qu’il envisage à
procéder devant le locataire initial, sous peine d’inopposabilité de l’acte
envisagé à l’encontre du sous-locataire, de même ce dernier ne peut prétendre
à aucun droit face au propriétaire non informé ;
Concernant Les obligations nées en faveur du locateur-propriétaire on trouve :
-La solidarité entre le locataire initial et le sous-locataire :

-La révision du loyer

b -3 : Le droit au renouvellement de bail:

Le renouvellement du bail commercial est un droit d’ordre public et les clauses

du bail visant à y faire échec sont nulles40. Des situations peuvent donc se
présenter :
-Le renouvellement à l'initiative du bailleur ou encore,
-Le renouvellement à l'initiative du preneur :L’art 6 de la loi 49-16 dispose que
pour bénéficier du droit au renouvellement du bail, le locataire doit satisfaire à
l’ensemble des conditions comme:

-L’existence d’un bail portant sur un immeuble ou un local ;

-L’exploitation effective du FC pendant une durée de 2 ans consécutifs :

B) les contentieux du bail commerciale

Dans cette section, nous avons met l’accent sur les contentieux les
plus fréquent relative au contrat du bail commercial, parmi ces
contentieux, on trouve les conflits concernant les congés et
l’indemnisation sur la fin de contrat et enfin, loyers impayés causé
pendant la crise sanitaire confinement covid 19.
3) L’indemnisation de mettre fin au contrat de bail commercial

Parmi les droits qui acquièrent le locataire c’est le droit de

renouvellement le bail.

Cependant, le bailleur demande la résiliation et la reprise du local. A

ce moment là, les conflits entre ces deux se manifestent, car le premier
refuse la résiliation de ce contrat et quitte le local loyer à cause de
l’acquisition du fonds de commerce, notamment la clientèle et

30
l’achalandage. En conséquemment, il lui demande une indemnité
élevéesur la et l’expulsion du local.

Par contre, le bailleur refuse le prix de l’indemnisation proposé par le

locataire amicalement, et c’est ce que l’on trouve dans les tribunaux
de siège.

En effet, il faut distinguer d’abord entre le cas d’existence d’une

clause résolutoire et le cas de récupération du local. Ce qui concerne
le premier cas, est réglementé par l’article 33 de la nouvelle loi 49-16,
et pour s’adresser au juge de référés en lui demandant la vérification
de la réalisation de la clause résolutoire, conditionné par deux
conditions, à savoir :

 Non paiement de loyer de 3 mensualités ;

 L’existence d’une clause résolutoire dans le contrat de bail.

Concernant, le deuxième cas, trouve sa réglementation dans l’article

26 de la même loi.

Ainsi, cette article dispose que le bailleur qui entend mettre fin au
bail doit adresser au locataire une mise en demeure lui informant sur
le motif envisagé, et lui donnant un délai pour vider les lieux à
compter du jour de la réception de la mise en demeure, ce délai est
fixé en 15 jours si le motifs invoqué est le non-paiement des loyers ou
le local menaçant ruine.
4) Les litiges de Loyer impayés pendant Covid 19

Cependant, suite à la crise sanitaire de Covid 19, ni les bailleurs, ni

les locataires ne pouvaient respecter leurs obligations réciproques
afin d’exploiter le fonds de commerce.

Après un cumul de trois loyers impayés, le propriétaire a eu recours à

la justice pour demander l’expulsion du locataire et réclamer son dû.
31
0
Le juge des référés s’est retrouvé confronté à une situation
inhabituelle et a décidé de se déclarer incompétent.

Dans ce contexte, la question principale qui s’est posée est de savoir

s’il s’agit d’un cas de force majeure pour les commerçants locataires

. La pandémie de Covid 19 constitue une circonstance exceptionnelle

qui mérite une grande réflexion quant à sa qualification de force
majeure.

En effet, certains praticiens, a proposé que les loyers impayés

constituent une dette qui ne conduit pas à l’expulsion du locataire.

Et par la suite, si le locataire ne jouit pas de son bien, il n’a pas à

honorer la contrepartie qui est le paiement du loyer.
conclusion

La nouvelle loi a le mérite de dépoussière le cadre juridique

applicable aux baux comerciaux.
Pour certains locataires, la nouvelle loi représente une perte
considérable de droits pouvant être considérés comme acquis alors
que, pour certains propriétaires, la nouvelle loi représente une perte
considérable de droits pouvant être considérés comme acquis alors
que, pour certains propriétaires, la nouvelle loi représente une
opportunité de résilier certains baux sans devoir payer indemnité
d’éviction ou de contester la valeur donnée au fonds de commerce.
Malgré des qualités indéniables, la nouvelle loi ne manquera pas
de soulever quelques difficultés d’interprétation ou d’application, qu’il
vaut mieux, dans la grande majorité des cas, anticiper et régler à
l’amiable avant son entrée en vigueur, et c’est l’application pratique
seule peut nous montrer l’efficacité de la nouvelle législation.
Bibliographie

La loi n°49-16 (18 juillet 2016) relative aux baux des immeubles ou des locaux loués à usage commerciale
industriel ou artisanale.