Carrez Cours V1 20191202

MODULE DE FORMATION
Cours CARREZ Selon LOI 96-1107 du 18 décembre 1996
LA LOI CARREZ
Surface Habitable
SAS ADI • Siège social : 56 rue Balard 75015 PARIS • Adresse Administrative & Postale : 6, square René Cassin 35700 RENNES P. 1
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V1 du 02-12-19
Sommaire
Cadre législatif
– Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ……………..…………………………………….... 4
– Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 ……….………………………………………………. 7
– Décret n°97-532 du 23 mai 1997 ……….………………………………………………. 9
Loi Carrez
– Définition de copropriété. ………………………………………………………. 10
– Définition les parties communes ………………………………………………………. 11
– Les biens soumis à la loi Carrez ………………………………………………………. 12
– Les biens exclus par la loi Carrez ………….………………………………………….... 13
– Certificat loi Carrez ….……………………………………………………. 14
Quelques cas de jurisprudences et la loi Carrez
– Jurisprudences et loi Carrez ………..….…… …………………………………… 15
Définitions et calculs de la SHOB et de la SHON
– Surface de plancher ……….………………………………………………….. 25
– La SHOB …………………………………………………………… 25
– La SHON ……………………………………………………………. 26
–
Les pièges de la loi Carrez et les surfaces à exclure du calcul.
– Pièges de la loi Carrez ……………………………………………………………… 21
– Changement de destination d’un lot ……………………………………………….. 29
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Rapport de Mission
– Contenu du rapport d’attestation de Surface ……….…………………………... 33
Calculs de surfaces et volumes
– Formules de calculs de surfaces …………………………………………………… 35
– Formules de calculs de volumes …………………………………………………… 37
Application
– Schémas descriptifs …………………………………………………………… 39
Tableau Recapulatif
– Les Differentes surfaces…..….…… ………………………………………………… 47
Quelques questions utiles
– Questions utiles ………..….…… ……………………………………………...… 50
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LE CADRE LEGISLATIF
LOI N°65-557 DU 10 JUILLET 1965

FIXANT LE STATUT DE LA COPROPRIETE DES IMMEUBLES BATIS
CHAPITRE I : DEFINITION ET ORGANISATION DE LA COPROPRIETE.
Article 1
La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie,
entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de
parties communes.
A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également
applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services
communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
Article 2
Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un
copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
Article 3
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les
copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;

- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de
Canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors.
Article 4
Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre
eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente
loi
Article 5
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Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque
lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des
valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de
la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
Article 6
Les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l'objet, séparément des
parties privatives, d'une action en partage ni d'une licitation forcée.
Article 6-1
Créé par Loi n°79-2 du 2 janvier 1979 - art. 1 JO 3 janvier 1979 en vigueur le 1er juillet 1979
En cas de modification dans les quotes-parts des parties communes afférentes aux lots, quelle qu'en
soit la cause, les droits soumis ou admis à publicité dont les lots sont l'objet s'éteignent sur les
quotes-parts qui en sont détachées et s'étendent à celles qui y sont rattachées.
En cas de changement de l'emprise d'une copropriété résultant de l'aliénation volontaire ou forcée

ou de l'acquisition de parties communes, les droits soumis ou admis à publicité, autres que les
servitudes, dont les lots sont l'objet, s'éteignent sur le bien cédé et s'étendent au bien acquis.
Toutefois, l'extension prévue à l'alinéa précédent, qui s'opère avec le rang attaché à la publicité
primitive, n'a lieu que par la publication au fichier immobilier de la déclaration faite par le syndic ou
un créancier que le bien acquis est libre de tout droit de même nature au jour de la mutation ou qu'il
est devenu libre de ces mêmes droits. L'inexactitude de cette déclaration entraîne le rejet de la
formalité de publicité.
Article 7
Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros œuvre, sont présumés mitoyens
entre les locaux qu'ils séparent.
Article 8
Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination
des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve
des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles
qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa
situation.
Article 9
Modifié par Loi n°2006-1772 du 30 décembre 2006 - art. 60 JO 31 décembre 2006
Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement
des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits
des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
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Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance
des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des
copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de
ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale
en vertu des e, g, h, et i de l'article 25, du d de l'article 26 et des articles 26-1 et 30.
Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au
moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des
biens.
Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit
d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il
est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité.
Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des
travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l'article 25, par le d de l'article 26
et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux.
Article 10
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 - art. 76 JO 14 décembre 2000
Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les
éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à
l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration
des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises
dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories
de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en
considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et
la répartition des charges.
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TEXTE DE LOI : "CARREZ"
Extrait du Journal officiel de la République française du 19 décembre 1996
Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de

copropriété.
Article 1er
L’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis est ainsi rétabli :
« Art. 46. - Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la
vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de
cette fraction de lot.
La nullité de l'acte peut-être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.
« Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
« Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages,
emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil
fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
« Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou

l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à expiration d'un délai d'un mois à compter
de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
« La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie

de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à
poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence
de mention de cette superficie.
« Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à
aucun supplément de prix. « Si la superficie est inférieure à plus d'un vingtième à celle exprimée
dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle
à la moindre mesure.
Si la superficie réelle du lot est inférieure de 5% au plus à celle mentionnée dans l’acte,
l’acquéreur ne peut pas exiger une diminution du prix.
Si la superficie réelle du lot est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans l’acte,
l’acquéreur a droit à une diminution du prix au prorata du nombre de mètres carrés
manquants.
L’acquéreur doit intenter l’action en diminution du prix auprès du TGI dans un délai d’un an
à compter de l’acte authentique de vente.
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« L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter
de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »
II. - Dans le premier alinéa de l'article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les mots :
« et 42 » sont remplacés par les mots : « , 42 et 46 ».
Article 2
Le présent décret est applicable dans les territoires d'outre-mer et à Mayotte.
Article 3
La présente loi entre en vigueur au terme d'un délai de six mois à compter de sa promulgation. Elle
n'est pas applicable aux actes authentiques constatant dans les six mois à compter de la date d'entrée
en vigueur de la présente loi une vente réalisée antérieurement à cette entrée en vigueur ou
intervenant à la suite d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat dont la date est antérieure à
cette entrée en vigueur, ni aux décisions judiciaires constatant une vente réalisée antérieurement à
cette entrée en vigueur.
La présente loi sera exécutée comme loi de l'état.
Fait à Paris, le 18 décembre 1996.
JACQUES CHIRAC
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DECRET N° 97-532 DU 23 MAI 1997
PORTANT DEFINITION DE LA SUPERFICIE PRIVATIVE D'UN LOT DE COPROPRIETE.
Article 1er
Il est inséré dans le décret du 17 Mars 1967 susvisé, après l'article 4, trois articles ainsi rédigés :
« Art. 4-1. - La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article
46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après
déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines,
embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux
d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
« Art. 4-2. - Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris
en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1.
« Art. 4-3. - Le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire, ou
l'autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé,
une copie simple de l'acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l'acte mentionnant la superficie
de la partie privative du lot ou de la fraction de lot vendu, ainsi qu'une copie des dispositions de l'article
46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l'acte ou le
certificat. »
Article 2
Dans le deuxième alinéa de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation, le mot : «
ébrasements » est remplacé par le mot :« embrasures ».
Article 3
Le présent décret est applicable dans les territoires d'outre-mer et dans la collectivité territoriale de
Mayotte.
Article 4
Le garde des sceaux, ministre de la justice, le ministre de l'équipement, du logement, des transports et du
tourisme, le ministre délégué à l'outre-mer et le ministre délégué au logement sont chargés, chacun en ce
qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République
française.
Fait à Paris, le 23 mai 1997.
ALAIN JUPPE
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DEFINITION D’UNE COPROPRIETE
DEFINITION DE LA COPROPRIETE HORIZONTALE

Par opposition à la copropriété verticale, on parle de copropriété horizontale pour un ensemble
de maisons individuelles construites sur un terrain commun, divisé en zones de jouissance.
La copropriété horizontale est spécialement conçue pour régir un ensemble de maisons

individuelles. On l'appelle aussi « copropriété pavillonnaire ».
LES DIFFERENCES ENTRE PARTIE PRIVATIVES ET PARTIE

COMMUNES
PARTIES PRIVATIVES
Sont privatives, les parties d'un bâtiment ou de terrains en copropriété qui sont réservées à l’usage
exclusif d’un copropriétaire et sont sa propriété exclusive.
Dans un appartement, les cloisons intérieures sont privatives, le copropriétaire peut les modifier ou
les supprimer à sa convenance alors que les murs porteurs sont parties communes.
Attention : les balcons peuvent avoir des régimes différents selon le règlement de propriété : le
gros œuvre, les gardes corps, et les revêtements peuvent être définies comme parties communes
ou parties privatives .
Exemple :Appartement, caves, greniers, devanture de magasin (local commercial)
PARTIE COMMUNES
Les parties communes font l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou
certains d’entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisée
conformément à la loi 65-557du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles
bâtis.
Sont communes, les parties de ces bâtiments et terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les
copropriétaires ou plusieurs d’entre eux.
Mais le fait que l’usage d’une partie de l’immeuble soit de facto réservé à un propriétaire n’a pas
nécessairement pour conséquence de la faire qualifier de partie privative exemple :une terrasse
d’usage privatif est souvent partie commune.
Font parties de cette dernière :
le sol, les cours, parcs et jardins, voies d’accès et gros œuvre .
les gaines techniques y compris celles qui traversent les parties privatives
Local poubelle et autre local de services, paliers, de passages et corridors.
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QU'EST-CE QU'UNE PARTIE COMMUNE A JOUISSANCE EXCLUSIVE ?
La notion de jouissance exclusive est un des concepts les plus complexes du droit de la copropriété ;
il est aussi difficile à saisir qu'il peut sembler injuste.
A la base se trouve le règlement de copropriété, contrat de base qui lie les copropriétaires.
Ce contrat se doit de distinguer précisément les éléments qui sont privatifs, et ceux qui sont
communs.
Cependant il arrive (fréquemment) que des plans imprécis, une rédaction incertaine, des
constructions sauvages dont la mémoire se perd, des ventes de parties communes effectuées sans
adaptation du règlement, les aléas amenant à la destruction d'archives... font que le règlement de
copropriété ne correspond pas à la réalité de la construction qu'il régit.
Quel statut attribuer, dans ces conditions, à tel ou tel espace? la loi instaure, pour faciliter le travail
des juristes, un régime de présomptions. Mais celui-ci ne brille pas par sa clarté. Au titre de l'art. 2
de la Loi de 1965, sont privatives "les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage
exclusif d'un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque
copropriétaire".
o Il y a donc deux choses à distinguer dans un lot : son usage et sa propriété.

§ si vous avez la propriété d'un lot, vous en avez l'usage exclusif
§ si vous avez l'usage exclusif d'un lot, celui-ci n'est pas obligatoirement votre
propriété ; il peut être un bien commun (cas classique concernant les terrasses)
§ si la propriété est incertaine (lot non répertorié, p. ex.), et si le règlement de copropriété
est muet sur la partie en question (cas fréquent concernant les combles anciens), il
sera fait appel à la présomption de l'art. 3 de la Loi de 1965, qui répute communes un
certain nombre d'éléments d'immeuble.
§
o En conclusion, si vous avez l'usage exclusif d'une portion de partie qui semble commune
mais n'est pas indiquée comme telle dans le règlement, en ce sens que vous seul pouvez
y accéder à l'exclusion de tout autre copropriétaire, vous pouvez en revendiquer la
propriété.
o En revanche, si le local est réputé commun par la loi, vous n'en aurez pas la propriété,
mais disposerez d'un droit de jouissance exclusif, la charge de l'entretien pesant sur la
copropriété ; ce n'est pas un mauvais statut.
o
• De jurisprudence constante, le droit de jouissance privative ne peut conférer le droit de construire.
Pas question donc, de construire une véranda sur un jardin commun à jouissance exclusive sans
l'accord de l'assemblée à la majorité de l'art. 26 (voir les différentes majorités de votes).
• La jouissance exclusive est un droit. Ce qui signifie que si on vous en prive vous êtes fondé à
réclamer réparation à la copropriété (comme dans le cas du transfert de votre lot au domaine
public - CA Paris 1e Ch. sec. G, 14 juin 2000).
• Il a été jugé que la jouissance exclusive pouvait conférer un droit de propriété (en ce qu'il qualifiait
une partie de privative), dès lors que cette faculté est prévue de manière expresse et non
équivoque par le règlement de copropriété (CA Paris, 23e Ch. B, 29 juin 2000).
Base légale : art. 2, 3, 5, 26, 37 Loi 10 juillet 1965
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Donc la priorité de l’opérateur sera de bien vérifier le contenu du règlement de la copropriété du lot
à diagnostiquer.
Il devra vérifier que l’ensemble du lot (les parties privatives de l’habitation) cave, loggia, séchoir,
balcon n’a pas subi de transformation (exemple : séchoir transformé en chambre) sans l’accord de
l’assemblé général.
Si l’auteur du diagnostic ne peut pas consulter le règlement de copropriété, il devra prendre des
précautions et de le mentionner sur son certificat de surface privative.
Quels sont les biens immobiliers non concernés ?

• Les bâtiments collectifs appartenant à une indivision ou un seul propriétaire
• Les ventes de maisons individuelles ne sont pas soumises à l'obligation de mesurage, dès lors
qu'elles ne font pas partie d'une copropriété.
• Les parties communes du bien vendu.
• Caves, garages, emplacements de stationnements (boxes et places de parking)
• ventes sur plan ou V.E.F.A. vente en état de futur achèvement (qui sont soumises à l'article R
261-13 du Code de la Construction), terrains à bâtir.
Attention « statut de copropriété »
• Le statut de la copropriété ne concerne que les immeubles achevés et ne s'applique donc pas
pendant la période de construction.
• Le statut de la copropriété doit s'appliquer à tous les lots (y compris ceux qui ne sont pas
encore construits), dès lors qu'un bâtiment est achevé. Les propriétaires de lots « transitoires »
doivent donc payer leur quote-part de charges même si tous les immeubles ne sont pas encore
totalement achevés. (Cour de cassation, arrêt du 30/6/98)
La fraction de lot :
Une fraction de lot est la conséquence de la division d'un lot.
La vente d'une fraction de lot est également soumise à indication de superficie (partie de lot que son
propriétaire entend diviser et vendre).
La division donne lieu à modification de l'état descriptif.
Il est important de noter que toute vente de lots de copropriété ou fraction de lot quelle que soit sa
destination et son affectation est soumise à obligation de surface. Il en est ainsi des lots ou fraction
de lots à usage :"
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Ne sont pas pris en compte :
L'article 4.2 du décret :
Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte pour le
calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1.( voir jurisprudence du 13 avril 2005)
Exemple : Une pièce habitable séparée physiquement de l'appartement (une chambre de bonne, par
exemple) ne sera pas prise en considération dans la certification de surface, si sa surface est
inférieure à 8m².
Des exceptions sont toutefois prévues.
- Lots désignés habituellement comme "accessoires" ou "secondaires" :
Leur liste est limitative, il ne s'agit que :

- des caves,
- des garages et emplacements de stationnement.
Attention : Ne sont pas à exclus de cette loi des locaux : grenier, chambres de services, casier à
ski. Casier à planche à voile. A chercher, exemple port de st jacques SARZEAU
Les actes soumis à la loi CARREZ
Le but du législateur était une meilleure information de l'acquéreur, notamment dans l'optique d'un
consentement éclairé de celui-ci au contrat.
Le législateur a tenu à imposer cette mention le plus en avant possible de la transaction et donc, dès
l'avant-contrat. Sont visés "toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou
constatant la vente...".
Objet de l'acte :
La loi vise toute vente : amiable, aux enchères, forcée, par adjudication,... quelque soit son
rédacteur.
Il s'agit donc uniquement des mutations à titre onéreux.
Y échappent notamment :
- les donations,
- les apports en société,
- les partages, les cessions de droits indivis aux profit d'un co-indivisaire,...
- Formes de l'acte
La terminologie est des plus larges..."tout acte".

Elle concerne les actes authentiques et sous-seing privé. (acte en directe sans passé par notaire)
Classiquement, il s'agit des formules telles :
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- le compromis de vente,
- la promesse unilatérale de vente,
mais il s'agit aussi de :
- l'offre d'achat, et plus particulièrement :

- du congé pour vendre valant offre de vente (loi 89 art.15),
- d'une déclaration d'intention d'aliéner transférer (DIA).
Les obligations de la loi carrez
Art. 46. : Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la
vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de
cette fraction de lot.
La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.
Art. 4-1. : La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article
46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après
déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines,
embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux
d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
La superficie d’une mezzanine doit être incluse dans la mesure du bien, puisqu’elle fait partie du bien
du lot
Dans les obligations de la Loi Carrez pour un lot ou une pièce
il n’y a pas de critères d’accessibilité ou d’aménagement permettant d’y d’entrer, si cette dernière
est clos, couverte, d’une hauteur égale ou supérieur à 1,80m et d’une surface supérieur à 8m² elle
devra figurer sur la surface Loi Carrez
Quels sont les biens immobiliers concernés ?
Habitation, locaux professionnels ou commerciaux... tous les biens faisant partie d'une copropriété
sont concernés
V1 du 02-12-19
La surface du logement vendu a surtout une incidence s'il s'agit pour l'acheteur d'un investissement
locatif, c'est-à-dire d'un logement destiné à être loué.
Si l'on peut vendre n'importe quelle surface, on ne peut pas louer un logement de moins de 9 m². Cela
résulte du décret du 30 janvier 2002 sur les logements décents. Selon ce texte, le bien loué doit
comporter au moins une pièce principale d'au moins 9 m² ou 20 m3.
Voir article : logements décents

Les logements de plus petite surface ne peuvent donc pas être loués à usage de résidence principale
pour le locataire.
Cela signifie que :

1/ Vous pouvez vendre une toute petite surface à une personne qui va l'occuper personnellement.
Votre chambre de service peut intéresser un copropriétaire ou un voisin qui a besoin d'un débarras ou
d'un petit bureau. Mais vous ne vendez pas dans ce cas un logement destiné à la location
Sanction pour absence de rapport de surface ; Article 46
L’omission de ce rapport lors de la vente d’un bien entraîne la nullité de ce dernier.

Cette nullité doit être intentée au plus tard à l’expiration d’un délai de 1 mois à compter de la signature
de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, qui ne contient pas de la mention obligatoire.
Erreur de Surface
Si un manque de surface supérieur à 5% de la superficie annoncée sur l'acte de vente est constaté par
l'acquéreur avant un délai de 1 an, celui-ci peut intenter une action en diminution de prix contre le
vendeur.
Qui réaliser ce mesurage
La garantie de contenance du bien incombe au seul vendeur

Ce dernier est libre de réaliser cette mesure de son bien ou de faire appel à un professionnel de son
choix (ex : expert, architecte, diagnostiqueur, ou géomètre) celui-ci doit être couvert par une
assurance.
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DES ELEMENTS APPORTES PAR DES ARRETES
La jurisprudence de la loi carrez du 10/06/2005
Arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence du 10 juin 2003 exclut la surface

d’un placard occupé par un ballon d’eau chaude de la superficie privative selon
la loi carrez car ce ballon d’eau chaude ne peut être considéré comme un
élément démontable.
Arrêt de la cour d’appel de Paris du 23 février 2005 énonce qu’une véranda

close et couverte sur une partie commune à jouissance exclusive n’a pas à
être incluse dans la superficie Loi Carrez.
La jurisprudence de la loi carrez du 11/06/2013

« Une cave se rebiffe »
Arrêt de la cour de Paris :
Le professionnel du mesurage dont l'impartialité ne peut être suspectée et dont la responsabilité est
susceptible d'être mise en œuvre, a constaté le 2 décembre 2004, date à laquelle il a effectué le
mesurage contesté, annexé à l'acte de vente, que la cave était utilisée à usage de réserve, raison pour
laquelle il a procédé à son mesurage, que ces constatations ne sont pas contredites par l'expert
judiciaire qui n'a exclu la surface de cette partie du mesurage loi Carrez du lot n° 1 que parce qu'elle
est désignée dans l'acte de vente comme étant une cave et que son aménagement et son
changement de destination, dont il ne conteste pas la réalité, n'a pas fait l'objet d'une
modification du règlement de copropriété.
Pour décider que la superficie des parties privatives à prendre en compte pour l'application de l'article
46 de la loi du 10 juillet 1965 est celle de la boutique augmentée de celle de la réserve, à tout le moins
pour la partie dont la hauteur sous plafond est égale ou supérieure à 1,80 mètres, la cour d'appel a
violé l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présentait matériellement au moment de la
vente, la cour d'appel, qui, procédant à la recherche prétendument omise, a souverainement estimé
que le local situé au sous-sol, annexe de la pièce du rez-de-chaussée à laquelle il était
directement relié, n'était plus une cave comme l'énonçaient le règlement de copropriété et l'acte de
vente mais avait été aménagé et transformé en réserve, et qui n'était pas tenue de répondre à un
moyen inopérant relatif au caractère inondable de ce sous-sol, en a déduit à bon droit que ce local
devait être pris en compte pour le calcul de la superficie des parties privatives vendues.
V1 du 02-12-19
Aux termes de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique : « Les caves, sous-sols, combles,
pièces dépourvues d’ouverture sur l’extérieur et autres locaux par nature impropres à l’habitation ne
peuvent être mis à disposition aux fins d’habitation
Extrait : lorsqu’un comble est aménagé en vue de le destiner à l’habitation (cloisonnement isolation
hauteur sous plafond suffisante, éclairement suffisant accès sécurité etc) si les aménagements ont
permis de créer un logement de qualité eu aux différentes réglementations et notamment au règlement
sanitaire départemental, il n’est plus considéré comme impropre à l’habitation.
Mais ce qui vaut pour les combles aménagés, ne vaut cependant pas pour une cave ou un sous-sol :
Caractérisés par leur degré d’enfouissement dans le sol, ils sont par nature impropres à l’habitation et
un ménagement ne pourra en transformer la nature.
Moralité , une cave aménagée peut très bien intégrée dans la surface carrez si on se fie à la
jurisprudence récente, mais demeure néanmoins impropre à l’habitation.
LA COUR DE CASSATION, du 6 mai 2014 pour une Mezzanine
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 janvier 2013), que par acte authentique du 30 décembre 2005, les époux
X... ont vendu aux époux Y... plusieurs lots de copropriété d'un immeuble ; que faisant valoir que la superficie des
parties privatives des lots vendus figurant dans l'acte de vente était erronée, les époux Y... ont assigné les époux
X... en diminution du prix de vente, lesquels ont assigné en garantie les sociétés cabinet Idées d'architectures et
Tuliparis, mesureurs, et la Mutuelle des architectes français, assureur de la société Idées architectures ;
Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen :
1°/ que si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande
de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ; que la moindre mesure
s'apprécie au regard de la consistance de la chose vendue, telle qu'elle résulte de l'acte de vente, de l'état descriptif
de division ou du règlement de copropriété ; qu'ayant constaté que la mezzanine ne figurait ni dans l'acte de vente,
ni dans le règlement de copropriété, ni dans l'état descriptif de division, de sorte qu'elle n'avait pas d'existence
juridique et n'avait donc pas à être prise en compte pour le calcul de la superficie, la cour d'appel, en retenant le
contraire, a violé les articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 et 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967 ;
2°/ qu'il résulte de l'acte de vente que M. et Mme Y... ont acquis « un appartement comprenant une entrée, grand
bureau et salon sur la cour et par le salon, accès à la terrasse couvrant le lot 4, trois chambres sur rue, salle de
bains, office, cuisine, escalier donnant accès à différents locaux » constituant une superficie de 225,67 m² ; qu'il
ressort de cette description que la mezzanine n'a pas été prise en compte dans le calcul de la surface contractuelle
; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel a dénaturé le contrat et violé l'article 1134 du code civil et le principe
selon lequel les juges ne peuvent pas dénaturer les documents de la cause ;
3°/ qu'en retenant, pour inclure la mezzanine dans le calcul de la superficie, qu'il ne s'agissait pas d'une structure
légère et démontable, qu'elle faisait corps avec le bâtiment et qu'elle constituait une véritable pièce, tout en
constatant que les parties ne l'avaient pas, quelles que soient ses caractéristiques, incluse dans la description de
V1 du 02-12-19
l'objet de la vente, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et a violé l'article 46
de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu qu'ayant exactement retenu que pour l'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y avait
lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présentait matériellement au moment de la vente, la cour d'appel, qui a
relevé que la mezzanine existait au jour de la vente, qu'elle faisait corps avec l'immeuble et qu'elle constituait une
véritable pièce, en a déduit à bon droit que la superficie de celle-ci devait être prise en compte pour le calcul de la
superficie des parties privatives vendues ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer la somme de 3 000 euros à M. et
Mme X... ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience
publique du six mai deux mille quatorze.MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...
Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame Y... de leur demande en réduction du prix de
vente, des biens immobiliers acquis des époux X...;
AUX MOTIFS QUE conformément aux dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, « toute
promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de
lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ; les dispositions du premier
alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou
fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47 ; si la
superficie est inférieure de plus d'1/20ème à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur,
supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ; l'action en diminution du prix doit être
intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compte de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à
peine de déchéance » ; que l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967 modifié pris pour l'application de la loi du 10
juillet 1965 énonce que : « la superficie de la partie privative d'un lot ou d''une fraction de lot mentionnée à l'article
46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers, des locaux clos et couverts, après déduction des
surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures des portes et fenêtres.
Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m » ; que selon
l'article 4-2 du décret,« les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte
pour la calcul de la superficie mentionnée à l'article 4-1»; qu'il résulte du rapport d'expertise que la superficie du lot
6 est de 188,4 m2 au lieu de 225,67 m2 annoncée dans l'acte de vente, la superficie du lot 13 étant de 7,8m2 au
lieu de 8,16 m2 annoncée dans l'acte de vente et celle du lot 14 de 15,3 m2 au lieu de 14,93 m² annoncé dans
l'acte de vente; qu'une moindre mesure est donc retenue par l'expert pour les seuls lots 6 et 13, étant observé qu'il
n'est pas contesté que ces lots ne constituent pas une seule unité d'habitation, le lot 6 consistant en «un
appartement» étant situé au 1er étage et le lot 13, consistant en «un logement» au 4eme étage et que
V1 du 02-12-19
l'appréciation de la différence de superficie doit donc s'apprécier lot par lot ainsi d'ailleurs qu'il a été procédé dans
l'acte de vente et non au regard de la superficie totale de l'ensemble des lots vendus; que le lot 13, d'une superficie
inférieure à 8m2, n'a pas à être pris en compte pour le calcul de la superficie «loi Carrez» et ne peut donc ouvrir
droit à une action en réduction de prix sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965; que sur le lot 6 la
différence de superficie «loi Carrez», de 37,27m2, entre l'acte de vente et le rapport d'expertise résulte de la prise
en compte dans l'acte de vente de la superficie de la mezzanine du séjour pour 27,1m2 et de la salle de bains à
l'étage, l'expert ayant écarté du mesurage ces superficies aux motifs que la mezzanine n'a pas d'existence juridique
et que la salle de bains à l'étage a une hauteur inférieure à 1,80m ; que la hauteur sous plafond de la salle de bains
est, à la date de l'expertise, de 1,75m², Monsieur et Madame X... ni la société IDEES D'ARCHITECTES ni la MAF
ne rapportant la preuve qu'elle aurait été de 1,83m à la date de la vente, étant observé qu'ainsi que relevé par
l'expert, il est peu probable que le remplacement du linoleum par du carrelage effectué par Monsieur et Madame
Y... ait rehaussé le sol de 8 cm, l'épaisseur d'un carrelage avec sa colle étant d'environ 1,5 cm, d'autant qu'aucun
ragréage ou nouveau plancher béton n'a été mis en place et qu'il a été procédé à la dépose des revêtements pour
conserver la hauteur d'origine ainsi qu'attesté par l'entreprise Britley's qui a réalisé les travaux litigieux ; que c'est
donc à juste titre que le premier juge, entérinant sur ce point le rapport d'expertise, a exclu la surface de la salle de
bains du mesurage Carrez ; que l'expert n'a pas pris en compte la superficie de la mezzanine dont il n'est pas fait
état dans le règlement de copropriété ni dans l'état descriptif de division ni dans l'acte de vente ; que la surface des
parties privatives à prendre en compte étant celle de l'appartement tel qu'il se présente matériellement au jour de la
vente, c'est à juste titre que le premier juge a dit, contrairement à l'avis de l'expert, que la surface de la mezzanine,
dont il n'est pas contesté qu'elle existait au jour de la vente, doit être prise en compte et ajoutée à celle retenue par
l'expert, la surface privative du lot 6 étant donc de 215,5 m², d'autant qu'il ressort des photographies produites que
la mezzanine qui n'est pas constituée d'une structure légère démontable, fait corps avec l'immeuble et qu'elle
constitue une véritable pièce, la superficie au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ne se confondant pas
avec celle mentionnée à l'article 5 relatif au calcul de la quote part des parties communes afférentes à chaque lot
de ladite loi ; que la différence de superficie privative du lot 6 n'étant donc que de 10,17 m² et non de 37,27 m² ainsi
que retenu par l'expert, soit inférieure du vingtième de la superficie figurant dans l'acte de vente, le jugement
entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux X... de leur demande sur le fondement de la procédure
abusive,
1) ALORS QUE si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la
demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ; que la moindre
mesure s'apprécie au regard de la consistance de la chose vendue, telle qu'elle résulte de l'acte de vente, de l'état
descriptif de division ou du règlement de copropriété ; qu'ayant constaté que la mezzanine ne figurait ni dans l'acte
de vente, ni dans le règlement de copropriété, ni dans l'état descriptif de division, de sorte qu'elle n'avait pas
d'existence juridique et n'avait donc pas à être prise en compte pour le calcul de la superficie, la cour d'appel, en
retenant le contraire, a violé les articles 46 de la loi du 10 juillet 1965 et 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967 ;
2) ALORS QU'il résulte de l'acte de vente que Monsieur et Madame Y... ont acquis « un appartement comprenant
une entrée, grand bureau et salon sur la cour et par le salon, accès à la terrasse couvrant le lot 4, trois chambres
sur rue, salle de bains, office, cuisine, escalier donnant accès à différents locaux » constituant une superficie de
225,67m² ; qu'il ressort de cette description que la mezzanine n'a pas été prise en compte dans le calcul de la
surface contractuelle; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel a dénaturé le contrat et violé l'article 1134 du code
civil et le principe selon lequel les juges ne peuvent pas dénaturer les documents de la cause ;
3) ALORS QU'en retenant, pour inclure la mezzanine dans le calcul de la superficie, qu'il ne s'agissait pas d'une
structure légère et démontable, qu'elle faisait corps avec le bâtiment et qu'elle constituait une véritable pièce, tout
en constatant que les parties ne l'avaient pas, quelles que soient ses caractéristiques, incluse dans la description
V1 du 02-12-19
de l'objet de la vente, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations et a violé l'article
46 de la loi du 10 juillet 1965.
La jurisprudence Cour de cassation, 3e civ, 17 décembre 2015, n°14-22.754
Même si son volume est supérieur à 20m3, un logement peut être interdit à la location selon
la Cour de cassation.
La Cour de cassation vient d'écarter dans un arrêt récent de décembre 2015 la possibilité de donner
en location un logement qui n’a pas la surface requise de 9 m² mais qui présente un volume d'au
moins 20 m3.
L'affaire qui a été portée devant la Cour de cassation était la suivante : un bailleur a poursuivi son
locataire pour demander l'acquisition de la clause résolutoire pour non-paiement de loyer. En défense,
son locataire a invoqué le non-respect du règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine qui,
dans son article 27-2, précise qu'il faut nécessairement 9 m² pour louer les logements d'une seule
pièce.
Le logement contesté présentait en effet un volume supérieur à 20 m3 mais une surface
inférieure à 9 m².
La cour d’appel rejeta la demande du bailleur et le condamna à restituer la totalité des loyers perçus
au motif que la superficie du local était inférieure aux 9 m2 requis par le règlement sanitaire
départemental des Hauts-de-Seine.
Surface du bac de douche à déduire
La Haute juridiction approuve les juges d'appel ayant relevé que l'article 27-2 du règlement sanitaire
départemental des Hauts-de-Seine dispose que "tout logement doit comprendre une pièce de 9 mètres
carrés au moins, cette superficie étant calculée sans prise en compte des salles de bains ou de toilette
et des parties formant dégagement ou cul-de-sac d'une largeur inférieure à 2 mètres" et retenu qu'il
résultait du rapport du service "Hygiène Sécurité Prétention" de la commune de Clichy, du diagnostic
de mesure effectué le 14 avril 2011 à la demande du bailleur et du certificat de mesurage de lot de
copropriété du 13 mai 2013, que le logement loué avait une surface inférieure à 9 mètres carrés, plus
exactement 8,70 mètres carrés, surface dont devait en outre être déduite celle du bac à douche
installé dans un coin de la pièce et que ce logement ne répondait donc pas aux règles d'habitabilité
prévues par la loi.
La surface au sol du bac de douche doit donc être exclue de la surface habitable du logement
pour déterminer si le logement répond au critère de la surface minimum.
Ses informations sont à consulter aux fils du temps et l’évolution des cours d’appel
V1 du 02-12-19
FAIRE DES MESURES CARREZ A PARIS
Cet article a été rédigé par Régis Andrieux, fondateur de Monser (société parisienne de diagnostics immobiliers),
qui nous donne son sentiment sur les risques de fournir des mesures Carrez dans des villes où les prix de
l’immobilier sont très élevés, et sur les solutions possibles pour améliorer la situation.
En tant que diagnostiqueurs parisiens, nous sommes aux premières loges pour observer que dans la capitale
tout le monde, des agents immobiliers aux propriétaires, est obsédé par la surface Carrez. Cela donne des
situations cocasses, voire un peu ridicules, mais aussi d’autres moins amusantes.
LES SITUATIONS COCASSES

On rencontre souvent ce propriétaire qui vient de décréter qu’il va vendre « à 11 000 du mètre » et qui
maintenant veut savoir combien il y en a, de mètres, et qui ne veut pas vous voir oublier le moindre recoin. Il
vous suit partout et pointe du doigt chaque cm² de son petit bijou en vous demandant « et ça, vous le comptez
ça ? ». Le plus souvent c’est très agaçant, mais parfois c’est drôle. Voici deux exemples particulièrement
savoureux. Et c’est du vécu !
Numéro 1, l’agaçant : un monsieur du type décrit ci-dessus me montre un coffrage de conduits de cheminée et
me dit qu’il va le détruire, car ses voisins du dessous n’ont plus de cheminée et que ce conduit est vide, et que
de toute façon plus personne n’utilise de cheminée à Paris. Je hoche la tête et continue comme si de rien était,
après quoi il m’explique qu’il faut que la surface de ce coffrage soit prise en compte dans la loi Carrez, puisqu’il
va le détruire !
Je garde mon calme pour lui dire que je dois mesurer ce que je vois, et que le coffrage est bien là pour l’instant.
Il insiste à nouveau et s’agace et j’essaie à nouveau de garder mon calme, et ceci pendant 5 bonnes minutes,
jusqu’à ce qu’il me dise « mais je le détruis maintenant si vous voulez ! ». C’est là que je perds mon calme et lui
confirme que c’est effectivement une bonne solution, que j’en ai pour une heure à terminer mes diagnostics et
que j’ajouterai son coffrage à la Carrez s’il l’a cassé d’ici là !
Bien sûr, à partir de ce moment il m’a laissé tranquille, et le coffrage est resté tel quel. À noter que tout cette
histoire concernait un coffrage de cheminée, et que cela mesure au maximum 1.20m x 0.40m, soit moins d’un
demi mètre carré !
Numéro 2, le calculateur : un autre monsieur, toujours du même moule, me regarde mesurer sa salle de bain. Il y
a de la faïence murale jusqu’à mi-hauteur, et je pose le lasermètre sur la faïence pour prendre les mesures. Il me
demande alors pourquoi je ne pose pas le lasermètre au-dessus, pour gagner l’épaisseur du carrelage. Je lui
indique poliment que ça ne change franchement rien, et c’est alors qu’il me fait le raisonnement suivant : sa
salle de bain fait 1.50m x 1.50m, soit 2.25 m². Si on enlève l’épaisseur de la faïence (1.5cm) de chaque côté, cela
donne 1.47m x 1.47m, soir 2.15 m². Et comme le dit le dicton parisien, « à 10 000 € du mètre, 0.1 m² ça fait une
sacrée différence ! ».
V1 du 02-12-19
Et oui, à Paris, vous gagnez 1 000 € si vous enlevez la faïence murale de la salle de bain avant de vendre votre
appartement !
LES SITUATIONS MOINS AMUSANTES

Il existe des situations qui prêtent moins à sourire, dues la plupart du temps à la malhonnêteté (puisqu’il faut
appeler un chat un chat) de certains confrères.
L’appartement mansardé : il m’est arrivé d’obtenir une mesure de 54 m² Carrez, dans un appartement dont le
propriétaire attendait 63 m². Il m’a présenté deux diagnostics différents, annexés aux deux derniers actes de
vente, qui indiquaient chacun cette même surface, surestimée de 9 m². Dans la mesure la plus récente, une pièce
mesurant 7 m² au sol et moins d’1 m² Carrez était notée à 4 m² Carrez, ne laissant aucun doute sur la volonté de
truquer le résultat de la part du diagnostiqueur.
La perte pour ce propriétaire, qui déménageait car sa famille s’agrandissait et qui avait déjà signé l’achat de son
logement suivant, était d’environ 90 000 €.
La tricherie franche : dans un autre appartement, celui-ci tout à fait rectangulaire et ne comportant aucune
difficulté de mesure, j’annonce 62 m² au propriétaire qui attendait 66 m². J’ai tout de suite senti un peu
d’animosité dans le regard du monsieur, mais nous avons calmement comparé ensemble la mesure Carrez dont il
disposait et la mienne. Dans la sienne, un couloir d’1m x 1.50m était indiqué à 4 m², et la salle de bain de 2m x
2m était indiquée à 6 m². Là encore, on ne peut pas douter que le « confrère » qui est passé avant n’avait pas les
intentions les plus louables, et avait dû se laisser tenter par un dessous de table.
Face à ces situations, dans lesquelles on voit que des propriétaires se retrouvent à ne pas avoir les ressources
qu’ils attendaient pour pouvoir reloger leur famille, on en vient à se demander s’il n’existerait pas une solution
pour éviter ce genre de problèmes.
LA CARREZ DE CONTROLE, UNE BONNE SOLUTION ?

A titre personnel, je conseille à tout mon entourage de refaire une mesure Carrez immédiatement après avoir
acheté un logement en région parisienne. Si la surface a été surestimée, ils le sauront immédiatement, et pas au
moment de la revente plusieurs années plus tard. Par ailleurs, si la surface est surestimée au-delà du seuil de 5%,
cela leur permettra d’engager la procédure de recours contre le vendeur, qui doit avoir lieu au plus tard un an
après la vente.
En parallèle de cela, nous prenons également de plus en plus l’habitude de conseiller à tous nos interlocuteurs de
faire vérifier les mesures Carrez. En effet, la profession dans son ensemble aurait tout intérêt à ce que ce genre de
contrôle finisse par se généraliser :
• Cela créerait un petit marché supplémentaire pour les diagnostiqueurs ;

• Nous n’aurions plus à annoncer aussi fréquemment des mauvaises nouvelles aux propriétaires qui s’apprêtent
à vendre. Ces discussions sont souvent longues et fastidieuses ;
• Les propriétaires et agents immobiliers, sachant qu’un contrôle va avoir lieu, perdraient l’habitude de nous
demander à chaque fois d’augmenter les surfaces. Cela représenterait un gain de temps non négligeable !
• Les quelques professionnels indélicats, qui proposent de gonfler les surfaces ou de « pousser les murs »,
seraient mis en difficulté par une recrudescence des recours d’acquéreurs contre les mesures Carrez
surestimées.
V1 du 02-12-19
En ces temps d’augmentation importante des primes d’assurance pour les diagnostiqueurs, on peut se dire qu’un
contrôle de plus n’est peut-être pas une bonne idée. Mais pour les diagnostiqueurs parisiens, la systématisation
des mesures Carrez contradictoires serait clairement un soulagement et simplifierait grandement leur travail.
Régis Andrieux
V1 du 02-12-19
Notion de surfaces
V1 du 02-12-19
URBANISME : UN DECRET ENTERRE LA SHON ET LA SHOB
Posté par , le 31 décembre 2011. Publié dans Droit de l'urbanisme,
Le Gouvernement vient de publier le décret n° 2011-2054 du

29 décembre 2011 pris pour l'application de l'ordonnance n°
2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des
surfaces de plancher prises en compte dans le droit de
l'urbanisme.
JORF n°0303 du 31 décembre 2011 page 22982
texte n° 9
DECRET
Décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011 pris pour l'application de l'ordonnance n°

2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises
en compte dans le droit de l'urbanisme
NOR: DEVL1122066D
Publics concernés : particuliers, entreprises, professionnels de la construction, collectivités

territoriales.
Objet : modalités de calcul des surfaces utilisées dans le droit de l'urbanisme.
Entrée en vigueur : le texte entre en vigueur le 1er mars 2012.
Notice : le décret précise la définition de la surface de plancher introduite par l'ordonnance n°

2011-1539 du 16 novembre 2011, en indiquant les surfaces déductibles. Cette notion remplace les
anciennes surfaces de référence utilisées dans le droit de l'urbanisme, soit la surface hors œuvre
brute (SHOB) et la surface hors œuvre nette (SHON), pour déterminer les formalités à accomplir
pour un projet de construction.
Le décret définit également la notion d'emprise au sol utilisée en complément de la surface de

plancher pour déterminer si un projet de construction n'est soumis à aucune formalité au titre du
droit de l'urbanisme, requiert une déclaration préalable ou doit faire l'objet d'une demande de permis
de construire.
La notion d'emprise au sol a pour objet de maintenir, compte tenu de leur importance, un contrôle
préalable sur certaines constructions qui sont exclues du calcul de la surface de plancher, telles les
constructions non closes comme les hangars ou les constructions dédiées au stationnement. La
notion est également utilisée pour apprécier si un projet de construction soumis à permis de
construire peut-être dispensé de l'obligation de recourir à un architecte.
V1 du 02-12-19
Surfaces Hors Œuvre Nette SHON
Il s’agit de la notion de surface retenue pour calculer le COS (Coefficient d’Occupation des sols)
C’est la surface « habitable » : il s’agit de la surface plancher moins ces différents éléments :
• Des combles et sous-sols non aménageables pour l’habitation et des activités professionnels (
hauteur sous plafond égal ou supérieur à 1,80 m)
• Des toitures terrasses, balcons loggias et surfaces non closes situées en RDC
• Des bâtiments ou parties de bâtiment destinées au stationnement de véhicules,
• Des bâtiments affectés à un usage agricole
Surfaces Hors Œuvre Brute SHOB
Il s’agit de la notion de surface brute du plancher

CALCUL DE LA SURFACE PLANCHER « SHOB »
Toutes surfaces de plancher construites, soit :
SHOB = 1+2+3+A+B+4+5+6+7+8
Calcul de la SHON
On enlève à la SHOB :
• les surfaces consacrées au stationnement (6)
• les porches non clos (7)
• les terrasses (8)
• la partie des combles dont la hauteur sous
plafond est inférieure à 1,80 m (A et B)
• les parties de sous-sols non aménageable
(sans fenêtre) quand il y en a soit :
SHON = SHOB - (6+7+8+A+B)
legende
1 : rez-de-chaussée 5 : atelier
2 : 1er étage 6 : garage
3 : combles aménageables A et B : combles non aménageables 7 : porche
4 : véranda 8 : terrasse
La SHON (Surface Hors Œuvre Nette) est le résultat de la soustraction de certaines surfaces à la
SHOB
Surfaces à déduire de la SHOB :
1) les combles et les sous-sols non aménageables

V1 du 02-12-19
Pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial.
Les critères sont les suivants pour les combles et sous-sols non aménageables :
• le critère de hauteur :
sont considérées comme non aménageable les surfaces de plancher qui présentent des hauteurs
sous toiture ou sous plafond inférieure à 1,80 m.
• un critère d’affectation :
sont considérés comme non aménageables certains locaux par leur nature : les caves si elles sont
enterrées et n’ont pas de fenêtres.
• un critère d’accessibilité :
il s’agit par exemple de combles dont le sol ne peut pas supporter de charge (sol constitué par le
plafond de l’étage inférieur), cela doit apparaître très clairement sur les plans de permis de
construire ; ou de combles dont l’encombrement de la charpente les rendent inutilisables
(exemple fermette industrielle).
2) les toitures-terrasses, les balcons, les loggias, et les surfaces non closes des rez-de-chaussée.
(Les surfaces des coursives et des bow-windows sont des éléments de la SHON, elles ne se déduisent
pas.)
3) les bâtiments ou parties de bâtiments réservés pour le stationnement des véhicules.

Garage dans la construction ou séparé de la construction.
La SHOB (Surface Hors Oeuvre Brute) est la surface de tous les

planchers mesurés à l’extérieur des murs. C’est à partir de la
SHOB que pourra être déterminé la SHON (Surface Hors Œuvre
Nette).
Eléments constitutifs de la surface plancher « SHOB » :
• Les sous-sols
• Les stationnements dans la construction
• Les terrasses à plus de 0,60 m du sol naturel
• Les auvents, s’ils sont soutenus par des poteaux, les balcons, les loggias
• Les surfaces non closes en rez-de-chaussée
• Les niveaux intermédiaires tels que mezzanine et galerie
• Les toitures-terrasses accessibles ou non
• Les combles y compris les surfaces inférieures à 1,80m sous plafond
Eléments non constitutifs de la surface plancher « SHOB » :
• Les auvents qui constituent une simple avancée de toiture devant une baie ou une façade
• Les terrasses à moins de 0,60 m du sol naturel
• Les éléments de modénature tels que les acrotères, bandeaux, corniches, ou marquises
• Tous vides occasionnés par les trémies d’escalier (trou de l’escalier), d’ascenseur, les marches
des escaliers, les cabines d’ascenseur et les rampes d’accès
V1 du 02-12-19
La définition de la surface de plancher
Article R. 112-2 du code de l’urbanisme
La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque
niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres
donnant sur l'extérieur.
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs.
3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre.
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y
compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres.
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à
caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial.
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de
bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de
la construction et de l'habitation, y compris les locaux de stockage des déchets.
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces
locaux sont desservis uniquement par une partie commune.
8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent
le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par
des parties communes intérieures.
Notion de surface HABITABLE

Surface d’un logement ou d’une pièce correspond à la surface du plancher construit Après avoir retirer
les surfaces occupées par les cages d’escalier, cloisons, murs, gaines techniques, ébrasement de portes
et fenêtres, ainsi que tous locaux ayant une hauteur inférieur à 1,80m
C’est cette surface qui est demandée pour la réalisation du DPE, est celle aussi à laquelle il est fait
appel dans les textes relatifs à l’habitabilité d’un logement Loi SRU
V1 du 02-12-19
SURFACE PRIVATIVE dite Loi Carrez
Surfaces habitables
Il n’existe pas dans la loi carrez de critères d’accessibilité ou d’aménagement des locaux.
La RT 2012 et la SHON RT : calcul thermique
C’est acté, la surface de plancher SHON RT sera bien la base de calcul de la Règlementation
thermique 2012.Cette SHON RT servira pour la labellisation des bâtiments BBC selon l’arrêté du 26
octobre 2010.
La différence fondamentale entre la surface hors œuvre nette classique (SHON) et la SHON RT,
réside dans le fait que cette dernière ne prend pas en compte toutes les déductions applicable à la
SHON classique.
Ces déductions sont :
• Des surfaces de plancher hors œuvre des combles et des sous-sols non aménageables ou non
aménagés pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou
commercial ;
• Des surfaces de plancher hors œuvre des toiture-terrasse, des balcons, des loggias, des vérandas
non chauffées ainsi que des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée ou à des niveaux
supérieurs (exemple : trémies d’escaliers ou vide sur RDC via une mezzanine) ;
• Des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments (SHOB) ou des parties de bâtiment aménagés
en vue du stationnement des véhicules ;
• Dans les exploitations agricoles, des surfaces de plancher des serres de production, des locaux
destinés à abriter les récoltes, à héberger les animaux, à ranger et à entretenir le matériel agricole,
des locaux de production et de stockage des produits à usage agricole, des locaux de
transformation et de conditionnement des produits provenant de l’exploitation.
La surface de plancher SHON classique prend en compte pour les locaux d’habitation une
déduction forfaitaire de 5% qui ne sera pas pris en compte dans le calcul de la surface de plancher
SHON-RT. Ceci afin de s’approcher au plus près de la surface réelle devant bénéficier des apports
calorifiques et de rafraîchissements.
La surface habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces
occupées par les murs,
cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est
pas tenu compte des
annexes ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre
(code de la construction et de l’habitation : article R. 111-2).

V1 du 02-12-19
SURFACE à annexer aux Baux de LOCATION
Article 78 de la loi Boutin : LOI n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le

logement et la lutte contre l'exclusion
Arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels
intervenant dans une transaction immobilière
Publics concernés : les professionnels intervenant à quelque titre que ce soit afin de mettre en
relation les parties désirant conclure une transaction immobilière.
Objet : le présent arrêté rénove les modalités d'affichage des annonces immobilières relatives à la
vente, à la location ou à la sous-location non saisonnières.
Entrée en vigueur : le texte entre en vigueur le 1er avril 2017
Le contrat de location mentionne la surface habitable du bien loué

Différence entre les surfaces : habitables et carrez
Surface loi Surface habitable

carrez loi Boutin
Terrasses, balcons Non Non
Caves, garages, parking Non Non
Sous-sol ou autres Oui Non
Combles aménagés Oui Oui
Combles non aménagés Oui Non
Grenier Oui Non
Réserve Oui Non
Remises Oui Non
Véranda Oui Non
Utiliser la surface habitable au titre d’une vente ou vice-versa :
Ces 2 surfaces peuvent être différentes :

• L’attestation Loi Carrez a été commandée par le vendeur, et c’est donc lui qui est assuré.
• L’attestation de superficie habitable doit être réalisée au nom du propriétaire bailleur
Omission ou erreur de Surface
Le propriétaire bailleur doit indiquer cette surface. Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l’autre
partie, l’établissement d’un contrat conforme.
Possibilités similaires à la vente :

Pour omission de surface : nullité du bail à l’initiative du locataire, pour erreur de surface : diminution
de loyer si la superficie réelle est inférieur à celle dans le bail.
V1 du 02-12-19
Le Rapport de mission
V1 du 02-12-19
Le rapport Loi Carrez :
Il doit être annexé à la vente au moment du compromis
Le rapport de mission carrez se réfère à la loi

Loi n° 96-1107 du 18/12/96 décret n°97-532 du 23/05/97
Définition du périmètre de la mission (parties privatives du lots)
Les divisions ou fusions de lots ne sont pas toujours visibles sur le terrain, Seuls les actes
notariés et le règlement de copropriété font foi.
Ces annexions devraient toutes avoir été conclues par un acte de vente et sans oublier une
régularisation auprès du règlement de copropriété et ci cette dernière n’est pas le cas, votre
responsabilité est de ne pas inclure la surface des parties concernées dans la somme des surfaces
privatives
Ils sera toujours possible de l’indiquer en dehors du cadre de la surface privatives sous le nom de
surface privative sous l’appellation Surface Commune à Jouissance
De même que les balcons, embrassures, marches, gaines techniques et une hauteur inférieure de
1,80m peuvent être mentionnées en bas du rapport sous le nom de surface résiduelles.
Ce sera la responsabilité de l’expert qui sera recherchée automatiquement, ci cette dernière n’est pas
bien défini.
Le rapport de mission et son contenu
Croquis, (plan sans obligation d’échelle)
La décision d’annexer un croquis des locaux n’est pas obligatoire car la loi ou son décret n’y font pas
mention
Pour préciser la désignation des pièces dans le certificat de mesurage
Pour délimiter sans ambigu été les surfaces exclues du champ de la surface privative
V1 du 02-12-19
Le tableau de surface
Tableau récapitulatif des surfaces de chaque
pièce au sens Loi Carrez :
Superficie
Parties de l’immeuble privative Surface Motif de non prise en
bâtis visitées au sens au sol compte
Carrez
Entrée 7.90 7.90
Cuisine 6.53 6.53
Salle d'eau 2.04 2.04
Chambre 1 12.24 12.24
Séjour salon 15.95 15.95
Placard 1 0.41 0.41
Placard 2 0.39 0.39
Superficie privative en m² du lot :

Surface Loi Carrez totale : 45.46 m² (quarante-cinq mètres carrés quarante-six)
Surface au sol totale : 45.46 m² (quarante-cinq mètres carrés quarante-six)
Ce dernier doit être complet et ne pas mélanger la surface privative avec les autres surfaces ( surfaces
résiduelles, commune à usage privative privatif, caves, garages, parking, chambre de bonne)
Le rapport surface Habitable :
La forme du rapport est similaire au rapport de surface CARREZ

Il n’est pas nécessaires de prendre en compte les références du règlement de copropriété
Attention l’en-tête fera mention de Certificat de Mesure « Surface Habitable »
De plus il sera fait référence aux texte de loi concerné :
Loi n° 2009-323 du 25/03/2009 Art 78modifiant la loi du 6 juillet 1989

V1 du 02-12-19
Mesure de surface
V1 du 02-12-19
FORMULES DE CALCULS DE SURFACES
Triangulation
b c
Murs limites de la pièce à mesurer
Diagonales à mesurer.
À partir des longueurs des trois côtés
Pour une expression de l'aire d'un triangle dont les longueurs des côtés sont a, b et c et p le demi-
périmètre [ ], on peut utiliser la formule de Héron
Autre exemple de calcul de la surface avec la triangulation.
c
a
V1 du 02-12-19
Quelques formules mathématiques pour le calcul des surfaces
SURFACE DU RECTANGLE SURFACE D’UN CARRE
Surface = L x l Surface = L² = L x L
SURFACE DU CERCLE SURFACE DU LOSANGE
Surface = 3.14 x r² Surface = (A x B)/2
SURFACE DU TRAPEZE SURFACE DU TRIANGLE
Surface = H x (B+A)/2 Surface = B x H/2
V1 du 02-12-19
CALCULS DE VOLUMES
Calcul des volumes pour certaines surfaces qui ne dépassent pas 9m2
Calculer le volume des solides suivant (les mesures sont en centimètre).
V = Ab x h
V = (10 x 6) x 5
V = 60 x 5
V = 300 cm3
V = Ab x h
V = (3)2 x 5
V = 28,27 x 5
V = 141,53 cm3
Calculer le volume de cette pyramide à base carrée de 4 cm de côté et de 5 cm de hauteur

(l'apothème mesure 5,39cm).
Vpyramide = (Ab x h) ÷ 3
V = ( (4 x 4) x 5) ÷ 3
V = (16 x 5) ÷ 3
V = 80 ÷ 3
V = 26,67 cm 3
V1 du 02-12-19
Calculer le volume de ce cône dont la base a un rayon de 4 cm et la hauteur est de 5 cm
(l'apothème mesure 8,94 cm).
Vcône = (Ab x h) ÷ 3
V = ( (4)2 x 8) ÷ 3
V = (50,27 x 8) ÷ 3
V = 402,16 ÷ 3
V = 134,05 cm3
EXEMPLE DE TRIANGULATION D’UNE PIECE COMPLEXE

TRIANGULATION D'UNE PIÈCE COMPLEXE
Pour déterminer la surface, il faut décomposer cette pièce polygonale en triangles dont la surface est
calculable.
C'est le procédé de triangulation.
La surface totale est la somme des surfaces des triangles (S1+S2+S3+S4+S5).
V1 du 02-12-19
APPLICATIONS
Les visuels suivants vous aideront en en sa3

voir plus sur la Loi Carrez. A travers de multiples exemples, vous découvrirez les principes de la
superficie d'un logement selon la loi Carrez, les zones en rouge sont exclues du calcul de superficie Loi
Carrez. Seul un expert titulaire d'une assurance responsabilité civile professionnelle peut réaliser une
attestation de superficie Loi Carrez.
V1 du 02-12-19
Les surfaces occupées par les murs et les cloisons ne sont pas comptées.
Les plinthes ne se déduisent pas de la surface privative. Il faudra prendre les mesures au dessus de
ces dernières ;
De murs à murs
Les surfaces des placards construits au niveau du sol sont comptabilisées si la hauteur du placard est
supérieur ou égale à 1m80.
V1 du 02-12-19
Tout comme les surfaces occupées par les marches d'escalier ne sont pas compté
La superficie de cette marche n'est pas prise en

compte
Cas particulier :
• Les paliers intermédiaires sont à déduire du

calcul de la surface privative
• SI LA LARGEUR de la marche est supérieure à

50 cm cette dernière est considérée comme un
DECROCHEMENT
Le décrochement est plus une marche et donc cette surface sera inclus dans la surface privative
La surface située sous l'escalier à une hauteur

inférieure à 1m80 n'est pas retenue
V1 du 02-12-19
Les embrasures de portes et de fenêtres ne sont pas comptées
La surface des toilettes est déterminée sans tenir compte du siège considéré comme du mobilier
Dans la salle de bains il n'est pas non plus tenu

compte du mobilier, bac, baignoire et meubles (fixé
ou non) sont ignorés
V1 du 02-12-19
Lorsqu'un mur ou une partie de construction
possède un contre fort, il n'est pas tenu
compte de la surface située à l’aplomb de ce
mur dont la hauteur libre est inférieure à
1m80. à l'arrière-plan le placard est construit
en hauteur, sa surface n'est donc pas prise en
compte
Une simple différence de niveau ne doit pas être confondue avec une marche, ici aucune surface
n'est décomptée. La baie non équipée de porte mesurant 1m80 ou plus de hauteur ne donne
également lieu à aucun décompte de surface
V1 du 02-12-19
La surface occupée au sol par un mur de hauteur
intermédiaire n'est pas comptabilisée.
La cheminée ou insert :
Seule la surface située à l'aplomb du conduit de fumée

est décomptée, il n'est pas tenu compte du foyer
considéré ici aussi comme du mobilier
Les surfaces situées à l'aplomb des poteaux, coffres ou gaines sont décomptées.
V1 du 02-12-19
Sous les rampants, seules les surfaces pour lesquelles la hauteur du plafond est située à 1m80 ou plus
sont retenues, à noter ici le gain de surface obtenu grâce à la présence du chien assis ou lucarnes.
Le balcon non clos n'est pas pris en compte.
La loi de 1965 considère les balcons comme des parties communes (à usage privatif). Toutefois, la
surface du balcon clos et couvert lorsqu'il est construit d'origine est comptabilisée, le règlement précise
dans ce cas là le statut privatif du balcon. Dans le cas où la fermeture serait réalisée grâce à des
travaux ultérieurs, et que cette surface (balcon) a été dument rachetée à la copropriété, cette la
surface pourra être retenue que si un justificatif de modification du règlement de copropriété est
présenté.
Source : Annudiag.com
V1 du 02-12-19
La Mezzanine
V1 du 02-12-19
Le garage
Les aspects spécifiques de la loi Carrez

Les retombées de poutre :
Si les poutres sont à moins d’un 1,80m du sol, il faudra projeter au cette surface et DEDUIRE cette
dernière de la surface privative
Les box ou garages en sous-sol ne font pas parties de la surfaces privatives
LES CAVES NE FONT PAS PARTIES DE LA SURFACES PRIVATIVES

ATTENTION LES CELLIERS FONT PARTIE DE LA SURFACE PRIVATIVE
DES CAVES TRANSFORMEES EN PIECES DE VIE
LES CELLIERS ONT LA PLUPART DU TEMPS UN NUMERO DE LOTS INDEPENDANT ET EN FONT SOUVENT MOINS DE 8M²
LES EQUIPEMENTS RADIATEURS DE CHAUFFAGE CENTRALE:

LES ARRIVEES DE FLUIDES SONT CONSIDERER COMME DES GAINES, ELLES SERONT A DEDUIRE DE LA SURFACE
PRIVATIVES
V1 du 02-12-19
TABLEAU RECAPULATIF
V1 du 02-12-19
Surface Surface
Eléments du Bâti SHOB SHON
plancher
SHAB
utile
CARREZ
oui oui non non non non

Epaisseur murs extérieurs épaisseur isolant
embrassures des portes et fenêtres
Epaisseur murs intérieurs et cloisons oui oui oui non non non
Cas général oui non non non non non

Terrasse / balcon /
loggia
Qui ont "clos et
oui oui oui oui oui oui
couverts"
Ouverte oui non non non non non
Coursive
Fermée oui oui oui non non non
Chauffée oui oui oui oui oui oui
Véranda
Cas général oui oui oui non non non
oui oui oui oui oui oui

Aménagées
Combles
oui oui oui non non oui

Aménageables
Hauteur inférieure à 1,80 oui non oui non non non
V1 du 02-12-19
Privatifs ou intérieur oui oui oui oui oui oui
Caves ou Celliers
En partie commune ou
oui oui non non non non
extérieur
Désenfumage ou puits
oui non non non non non
de lumière
Vides
Gaines techniques ou
oui non oui non non non
conduits
Stationnements, préau, combles non
oui non non non non non
aménageables, trémies
V1 du 02-12-19
LES QUELQUES QUESTIONS UTILES
1- Chambre de bonne / Surface minimale pour louer
Je possède une petite chambre de bonne. Puis-je la louer, en vide ou en meublé, sachant
qu'elle fait moins de 9m² ?
Vous ne pouvez pas louer cette chambre à usage de résidence principale du locataire si elle fait moins
de 9m2, sauf
Si elle fait au moins 20m3 de volume. Si ce n’est pas le cas, le logement n’est pas décent et ne peut
être loué, ni en vide ni en meublé.
A noter : Si le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, la location est

théoriquement possible. Mais n’oubliez pas d’une part qu’il est délicat de contrôler l’usage que le
locataire fait du logement et d’autre part qu’une superficie trop restreinte n’est guère habitable !
2- Loi Carrez et balcon
Je vais mettre en vente mon appartement. J'ai deux balcons : rentrent-ils dans la surface
habitable selon la loi Carrez ?
Non, les balcons et terrasses sont exclus de la superficie selon la loi Carrez. Mais bien sûr, on en tient
compte pour évaluer la valeur de votre appartement, et ce selon leur superficie, leur exposition et leur
accès. Un balcon exposé au nord et sur rue n'a pas le même charme que le même balcon exposé au
sud sur jardin et auquel on peut accéder du séjour. Mais répétons-le, vous ne pouvez inclure la
superficie de vos deux balcons dans la surface habitable de votre appartement.
3- Loi carrez et loggia et balcon couverts ?
Le conseil supérieur du notariat s’est clairement prononcé (favorablement) sur le point de savoir s’il
fallait intégrer les surfaces des loggias ou balcons couverts.
Toutefois, il faut rappeler que le propriétaire du lot a des relations contractuelles avec les autres
copropriétaires qui pourraient demander la remise en état des parties closes sans autorisation.
De plus, lors de la construction, les locaux non clos ne sont pas inclus dans la SHON.Clore un balcon
revient à créer de la surface. Donc attention à respecter la législation de l’urbanisme.
4- Loi Carrez et placard
J’ai l’intention de vendre prochainement mon studio. Pouvez-vous me dire si oui ou non, je
dois inclure les placards dans la surface?
V1 du 02-12-19
La surface à prendre en compte est la surface plancher à l’intérieur du lot. Ne doit donc pas être prise
en compte la surface occupée par les murs et les cloisons, les cages d’escalier, les embrasures des
portes et fenêtres, les conduits de cheminée, les gaines techniques, les surfaces situées sous une
hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètres. Ainsi, vous l’aurez compris, la surface à l’intérieur des
placards doit être prise en compte si le placard part du sol et est supérieur à 1,80 mètre.
PUIS-JE UTILISER LA SUPERFICIE LOI CARREZ A LA PLACE DE LA SUPERFICIE HABITABLE ?
Ce n'est pas conseillé, pour plusieurs raisons :
• En toute logique, la superficie loi Carrez est indiquée dans l'acte qui vous a permis d'acheter.
L'attestation loi Carrez a donc été commandée par votre vendeur, et c'est donc lui qui est assuré.
L'attestation de superficie habitable doit être réalisée au nom du propriétaire bailleur,
• Ce ne sont pas les mêmes règles de calcul : les résultats peuvent donc être différents.
Question Réponses :
Q- Les maisons rentrent-elles dans le champ d'application de la loi Carrez ?

R- Oui si elles se trouvent soumises au régime de la copropriété.
Q- Les placards comptent-ils dans la surface privative d'un bien ?

R- Oui dès lors que leurs hauteurs dépassent 1.80 m et au même niveau que le sol.
Q- Les jardins privatifs doivent-il être mesurés ?

R- Non, seuls les lots clos et couverts, soumis au régime de la copropriété, sont retenus dans la
surface privative.
Q- L'acquéreur peut-il procéder au mesurage du bien à vendre ?

R- Oui dès lors que cette surface est indiquée dans l'acte mais la responsabilité incombe malgré tout
en cas d'erreur au vendeur.
Q- Puis-je gagner de la surface en démolissant les cloisons de mon magasin ?

R- Oui, dans ce cas, la surface au sol des cloisons s'additionnera au reste de la surface.
Q- Les appartements des immeubles récents sont-ils concernés par cette loi ?
R- Oui, tous les appartements sont concernés sans exception.
Q- Puis-je engager une action en diminution de prix avant la réalisation de l'acte authentique de
vente ?
R- Non, l'action en diminution du prix n'est recevable qu'après l'acte de vente définitif.
Q- La surface habitable et la surface utile sont-elles équivalentes à la surface privative ?

R- Non, la surface privative diffère de ces deux surfaces.
Q- La trappe d'accès à la cave de mon local commercial peut-il compter dans la surface privative ?
R- Non, un tribunal parisien a répondu sur cette question.
Q- De combien de temps je dispose après la vente pour engager une action en diminution de prix ?
R- Vous disposez d'un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la
vente.
V1 du 02-12-19
Q- Les pièces inférieures à 8 m2 et faisant partie de mon appartement comptent-elles dans la
surface privative ?
R- Oui, bien sûr du moment qu'elles se trouvent à l'intérieur d'un lot de plus de 8 m2.
Q- Les 5% se calculent-ils à partir de la surface indiquée lors de la vente ou bien de la surface réelle
?
R- Pour engager une action en diminution de prix, l'écart doit être supérieur ou égal à 5% par
rapport à la surface réelle.
Q- Le propriétaire a-t-il le droit d'indiquer une surface différente dans l'acte de vente et dans le
congé valant offre de vente notifiée au locataire ?
R- Non, le propriétaire se doit dans le cas où l'acquéreur n'est pas le locataire d'effectuer une
nouvelle notification à ce dernier stipulant la surface rectificative.
Q- La vitrine de mon magasin déborde sur la rue, dois-je la compter dans la surface ?
R- Non, l'emprise de la boutique sur le domaine public ne fait pas partie de la surface privative.
Q- Faut-il une attestation de surface lorsque tous les locaux d'un immeuble sont vendus à une même
personne ?
R- Non, car l'immeuble ne sera pas soumis au statut de la copropriété.
Q- Les caves comptent-elles dans la superficie privative ?

R- Non, les caves n'entrent pas dans le champ de la Loi Carrez.
Q- La loi Carrez s'applique-t-elle aux congés pour vendre ?

R- Oui, dans ce cas, le locataire a le droit de connaître la superficie de l'appartement qu'il occupe.
Q- Mon habitation est constituée de plusieurs lots et l'un d'entre-deux fait moins de 8 m2, doit-il
compter dans la surface totale ?
R- Selon la cour de cassation, lorsque l'appartement vendu est constitué de plusieurs lots, dont
certains mesurent moins de 8 m2, leur surface doit être associée à celle de l'appartement (Cass. civ.
3, du 13/04/2005, n°03-21004).
Q- La superficie privative prend-elle en compte les vérandas ?

R- Oui, si elle est sur une terrasse privative, close, répertoriée dans le règlement de copropriété et
comptée en S.H.O.N.
V1 du 02-12-19
V1 du 02-12-19

Carrez Cours V1 20191202

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MODULE DE FORMATION

Cours CARREZ Selon LOI 96-1107 du 18 décembre 1996

– Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ……………..…………………………………….... 4

– Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 ……….………………………………………………. 7

– Décret n°97-532 du 23 mai 1997 ……….………………………………………………. 9

– Définition de copropriété. ………………………………………………………. 10

– Définition les parties communes ………………………………………………………. 11

– Les biens soumis à la loi Carrez ………………………………………………………. 12

– Les biens exclus par la loi Carrez ………….………………………………………….... 13

– Certificat loi Carrez ….……………………………………………………. 14

Quelques cas de jurisprudences et la loi Carrez

– Jurisprudences et loi Carrez ………..….…… …………………………………… 15

Définitions et calculs de la SHOB et de la SHON

– Surface de plancher ……….………………………………………………….. 25

Les pièges de la loi Carrez et les surfaces à exclure du calcul.

– Pièges de la loi Carrez ……………………………………………………………… 21

– Changement de destination d’un lot ……………………………………………….. 29

– Contenu du rapport d’attestation de Surface ……….…………………………... 33

Calculs de surfaces et volumes

– Formules de calculs de surfaces …………………………………………………… 35

– Formules de calculs de volumes …………………………………………………… 37

– Schémas descriptifs …………………………………………………………… 39

– Les Differentes surfaces…..….…… ………………………………………………… 47

Quelques questions utiles

– Questions utiles ………..….…… ……………………………………………...… 50

LOI N°65-557 DU 10 JUILLET 1965

CHAPITRE I : DEFINITION ET ORGANISATION DE LA COPROPRIETE.

Sont réputées parties communes :

- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;

En cas de changement de l'emprise d'une copropriété résultant de l'aliénation volontaire ou forcée

Modifié par Loi n°2006-1772 du 30 décembre 2006 - art. 60 JO 31 décembre 2006

Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de

« Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou

« La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie

La présente loi sera exécutée comme loi de l'état.

Fait à Paris, le 18 décembre 1996.

Fait à Paris, le 23 mai 1997.

DEFINITION DE LA COPROPRIETE HORIZONTALE

La copropriété horizontale est spécialement conçue pour régir un ensemble de maisons

LES DIFFERENCES ENTRE PARTIE PRIVATIVES ET PARTIE

o Il y a donc deux choses à distinguer dans un lot : son usage et sa propriété.

Base légale : art. 2, 3, 5, 26, 37 Loi 10 juillet 1965

Quels sont les biens immobiliers non concernés ?

Attention « statut de copropriété »

Des exceptions sont toutefois prévues.

- Lots désignés habituellement comme "accessoires" ou "secondaires" :

Leur liste est limitative, il ne s'agit que :

Les actes soumis à la loi CARREZ

La terminologie est des plus larges..."tout acte".

mais il s'agit aussi de :

- l'offre d'achat, et plus particulièrement :

Les obligations de la loi carrez

Dans les obligations de la Loi Carrez pour un lot ou une pièce

Quels sont les biens immobiliers concernés ?

Voir article : logements décents

Cela signifie que :

Sanction pour absence de rapport de surface ; Article 46

L’omission de ce rapport lors de la vente d’un bien entraîne la nullité de ce dernier.

Qui réaliser ce mesurage

La garantie de contenance du bien incombe au seul vendeur

La jurisprudence de la loi carrez du 10/06/2005

Arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence du 10 juin 2003 exclut la surface

Arrêt de la cour d’appel de Paris du 23 février 2005 énonce qu’une véranda