Recherche France | Janvier 2023

T4 2022

Panorama logistique
France
Messages clés
Après une année 2021 exceptionnelle, le marché français de l’immobilier logistique a

1
vu sa demande placée se rapprocher, en 2022, du seuil des 3,4 millions de m², avec
3 391 700 m² commercialisés sur les entrepôts de plus de 10 000 m². Ce niveau est en
baisse de 10 % par rapport au volume de l’an dernier (3 767 000 m²) mais supérieur de
17 % à la moyenne décennale

2
L’excellente forme du marché locatif français transparaît également dans le nombre
de signatures avec plus de 141 transactions actées sur l’ensemble de l’année 2022, un
chiffre inférieur de 8 % à celui de l’an dernier mais supérieur de 19,5 % à la moyenne
décennale.

3
Avec 82 signatures pour un total de 1 166 500 m², le segment des 10 000 - 20 000 m²
réalise une bonne performance et représente 59 % des transactions (contre 56 % en
moyenne). Le créneau des 20 000 - 40 000 m² est, lui, en baisse avec 40 réalisations
contre 43 l’an dernier. Les transactions XXL (>40 000 m²) sont quant à elles au nombre
de 19.

4
Les marchés de la dorsale concentrent 54 % des surfaces commercialisées sur
l’ensemble de l’année. La région parisienne enregistre l’une de ses meilleures
performances avec 917 300 m² placés (contre 792 000 m² en moyenne).

5
Près de 883 millions d’euros ont été investis sur le marché français de l’immobilier
logistique au 4ème trimestre 2022, un volume inférieur à celui recensé au trimestre
précédent (1,6 milliard d’euros). Ce résultat porte le montant total investi sur
l’ensemble de l’année à près de 4,6 milliards d’euros, un résultat en recul de 11 % sur
un an mais qui constitue la 3ème meilleure performance des dix dernières années.

6
Dans le contexte actuel de relèvement des taux directeurs et de remontée des taux
obligataires, le taux de rendement prime en logistique connaît une nouvelle
correction de 40 points de base pour s’établir à 4,15 % en fin d’année.
Chiffres clés

MARCHÉ LOCATIF
DEMANDE PLACÉE FRANCE (>10 000 m²)

3 391 700 m² | 141 NOMBRE DE

TRANSACTIONS

-10 % sur un an / +17 % par rapport à la moy. 10 ans

DEMANDE PLACÉE DORSALE (>5 000 m²)

2 064 300 m² | 106 NOMBRE DE

TRANSACTIONS

-20 % sur un an / +9 % par rapport à la moy. 10 ans

Région lilloise 384 200 m² Région lilloise 45 - 46 €

Région francilienne 1 096 500 m² Région francilienne 55 - 66 €

Région lyonnaise 374 000 m² Région lyonnaise 54 - 60 €

Région marseillaise 209 600 m² Région marseillaise 52 - 60 €

MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT
VOLUMES INVESTIS TAUX DE RENDEMENT PRIME

4,6 Mds€ 45 % Part des portefeuilles 4,15 %

- 11 % sur un an / 18 % des montants investis en immobilier d’entreprise

PART DES INVESTISSEMENTS ETRANGERS

65 % vs. 83 % en 2021

Panorama logistique France 3

01 Contexte économique

Le resserrement monétaire se poursuit

L’année 2022 s’achève dans un climat économique particulièrement incertain, sur fond de guerre en Ukraine, de
crise énergétique, d’inflation élevée, de resserrement monétaire et de questionnements quant à la gestion de
l’épidémie de Covid-19 en Chine. Cette dernière devrait connaître, en 2022, son plus faible niveau de croissance
(2,7 % selon la BANQUE MONDIALE) depuis 4 décennies. La Zone Euro enregistrerait quant à elle une croissance de
3,3 %. Aux Etats-Unis, le rebond du PIB sur la seconde partie de l’année après 2 trimestres de recul devrait
permettre d’atteindre une croissance d’1,8 % sur l’ensemble de l’année. Enfin, si l’inflation semble ralentir, le pic n’a
pas encore été atteint dans toutes les zones.

Bonne résistance de l’économie française indice PMI Markit proche de la ligne de flottaison nous
indiquent à la fois une forme de résilience bienvenue
en 2022 des entreprises et de l’économie mais une probable
propension accrue à la prudence dans les prochains
Après un rebond de 0,5 % entre avril et juin, le PIB
mois. Cette prudence sera également nourrie par la
français a ralenti au 3ème trimestre (+0,2 %),
pression de l’inflation qui a entraîné une baisse du taux
conformément aux attentes. D’après la BANQUE DE
de marge des entreprises à 31,4 % (INSEE), un niveau
FRANCE, le PIB français devrait progresser de +0,1 % au
comparable à celui de 2018.
4ème trimestre, permettant d’atteindre une croissance de
2,6 % sur l’ensemble de l’année 2022. L’INSEE est moins Climat des affaires PMI Markit
optimiste et anticipe un recul du PIB de -0,2 % en fin
d’année, lié à une baisse de la production et aux grèves 102 g 49,1 k
Décembre Décembre
dans les raffineries au mois d’octobre, et une croissance
de 2,5 % sur l’année 2022. Sources : INSEE, PMI Markit

Malgré l’inflation et la forte hausse du coût de l’énergie,
le Climat des Affaires se maintient depuis le mois de
septembre à 102, soit légèrement au dessus de la
moyenne de long terme. Le bâtiment (114) et les
services (104) affichent les niveaux les plus élevés,
tandis que l’industrie (101) et le commerce (100) sont à
la moyenne. Concernant le PMI Markit, en revanche, si
l’indice publié début janvier (49,1) est supérieur aux
attentes (48), il reste inférieur au seuil d’expansion (50)
pour le deuxième mois d’affilée. Cet indicateur qui
mesure l’activité des entreprises nous montre donc un
fléchissement en fin d’année et une activité qui passe en
zone de contraction. L’indice français se situe dans la
droite ligne de la moyenne européenne et de
l’Allemagne (49). Un Climat des Affaires qui résiste et un
Le marché de l’emploi reste, lui, bien orienté. A 7,3 %, le
taux de chômage est en légère baisse par rapport au
trimestre précédent et inférieur de 0,9 point à celui
observé avant la crise. Par ailleurs, les créations
d’emplois sont restées extrêmement dynamiques
malgré le ralentissement économique, avec plus de
119 000 postes créés dans le secteur privé au 3ème
trimestre (+0,6 %). Cette progression est encore plus
marquée pour le secteur tertiaire marchand hors
interim (+0,7 %).
Confiance des ménages Taux de chômage
82 m 7,3 % m
Décembre T3 2022
Source : INSEE

Panorama logistique France 4

En revanche, la Confiance des Ménages reste très
inférieure à sa moyenne de long terme ; après une
légère embellie en novembre (83), elle est retombée à
82 en décembre, un niveau proche du plus bas relevé en
2013. Si les craintes concernant l’évolution du chômage
baissent nettement, les indicateurs concernant les prix
se dégradent. La part des ménages qui considèrent que
les prix vont augmenter au cours des 12 prochains mois
connaît notamment une nouvelle progression de 2
points et reste nettement au-dessus de la moyenne de
long terme. L’essentiel des inquiétudes se cristallisent
aujourd’hui sur le niveau de vie passé – dont le niveau
flirte à nouveau avec les plus bas de 2008 et 2013, et
surtout sur le niveau de vie futur qui s’établit à des plus
bas record en niveau et en durée (depuis juillet 2022).
Selon l'estimation provisoire de l’INSEE, l’inflation s’est
établie à 5,9 % au mois de décembre, contre 6,2 % au
mois de novembre. Cette baisse, qui s’explique
essentiellement par la baisse du prix de l’énergie,
devrait cependant n’être que temporaire, l’INSEE
annonçant un pic début 2023 avant un recul plus
durable de l’inflation à partir du mois de mars.
L’inflation, essentiellement tirée depuis un an par la
hausse des prix de l’énergie (+15,1 %) et des produits
alimentaires (12,1 %), pèse sur l’activité des entreprises
et impacte de façon importante le pouvoir d’achat des
ménages, comme en témoignent les dernières données
concernant la consommation. D’autant que les salaires
n’ont augmenté que de 3,7 % sur un an selon la DARES.
Néanmoins, grâce au « paquet législatif sur le pouvoir
d’achat » voté au parlement le 4 août 2022, et
notamment le bouclier tarifaire, récemment prolongé
par le Gouvernement jusqu’à la fin de l’année 2023,
l’inflation reste limitée en France en comparaison avec
les autres pays européens (10,1 % en moyenne dans la
Zone Euro en novembre). En Allemagne notamment,
malgré une baisse marquée en décembre, l’inflation a
atteint +7,9 % sur l'ensemble de l'année, dépassant le
précédent record de 7,6 % en 1951.
Face à la persistance de l’inflation, les banques
centrales poursuivent leur resserrement monétaire au
4ème trimestre, sur un rythme toutefois plus modéré car
entrant dans une zone où ces taux sont considérés
comme ayant un impact négatif sur l’économie. La Fed
et la BCE ont ainsi relevé de 50 points de base leurs taux
directeurs en décembre. Toutefois, pour les 2
institutions, le pic d’inflation n’est pas encore forcément
atteint, et d’autres hausses seront nécessaires en 2023.
Lors de la conférence de presse du 15 décembre, la BCE
a annoncé une hausse de 50 points de base de ses trois
taux d’intérêt directeurs, portant le taux de
refinancement à 2,50 % et le taux de dépôt à 2 %, mais
elle a également annoncé son intention de continuer à
les relever « sensiblement à un rythme régulier » et de
réduire la taille de son bilan, passant en « quantitative
thightening » en 2023. Selon certains prévisionnistes, le
taux de dépôt pourrait encore progresser de 75 pbs au
1er trimestre avant de se stabiliser. Cette annonce a eu
comme conséquence une hausse des rendements
obligataires et des coûts de financement.
Evolution de l'OAT 10 ans et du SWAP 5 ans
4
3,5
3
2,5
2
En %
1,5
1
0,5
0
-0,5
-1
avr-22
déc-21
déc-22
oct-21
févr-22
oct-22
août-21
août-22
juin-22
Swap 5 ans OAT 10 ans
Sources : Investing.com, Banque de France
L’OAT 10 ans a ainsi culminé à 3,113 % le 30 décembre,
tandis que le SWAP 5 ans a terminé le mois de
décembre à 3,324 %.
Panorama logistique France 5
02 Marché locatif

Une année 2022 dynamique, dans l’épure des performances moyennes des 5
dernières années

Après une année 2021 exceptionnelle, le marché français de l’immobilier logistique a vu sa demande placée se
rapprocher, en 2022, du seuil des 3,4 millions de m². Ce niveau, bien qu’en baisse de 10 % d’une année sur l’autre,
reste élevé, avec 770 000 m² commercialisés en moyenne sur les trois derniers trimestres de l’année 2022. Les
géants de la grande distribution participent toujours activement au niveau élevé des commercialisations
d’entrepôts en France, suivis des entreprises du secteur industriel. On notera par ailleurs le poids croissant de la
dorsale dans les commercialisations cette année, avec une part de marché passée de 44 % au 1er trimestre à 56 %
au dernier.

Le marché des entrepôts continue sa
progression
Sur l’ensemble de l’année 2022, 3 391 700 m² ont été
commercialisés sur le marché des entrepôts de plus de
10 000 m² sur le territoire français. Ce niveau est en
baisse de 10 % par rapport au volume de l’an dernier
(3 767 000 m²) mais se positionne 17 % au-dessus de la
moyenne de long terme. Cette performance, plus que
convenable, est cependant liée en grande partie à
l’excellente dynamique observée durant le 1er trimestre
(1 070 000 m² commercialisés, un record), tandis que
789 000 m² ont été placés lors du dernier trimestre.
Le segment des entrepôts de taille comprise entre
10 000 m² et 20 000 m² connaît un certain dynamisme,
puisqu’il concentre 59 % des signatures enregistrées
cette année (82 transactions). Plus en retrait, le créneau
des 20 000 m² - 40 000 m² affiche, lui, un nombre de
transactions en baisse (40 transactions contre 43 l’an
dernier). Les transactions XXL (>40 000 m²) sont quant à
elles au nombre de 19 contre 20 un an plus tôt. 3
excèdent les 70 000 m², parmi lesquelles celle de
ZALANDO sur la commune de Montereau-sur-le-Jard
(77) pour 140 400 m², ou encore celle de SED
LOGISTIQUE sur la commune de Nanteuil-le-Haudouin
(60) pour 93 500 m².

Demande placée cumulée* Les marchés de la dorsale concentrent 54 % des

3767 279
4 000 000
3372 642 3287 852 3269 306 3391 705
surfaces commercialisées sur l’ensemble de l’année.
Paris et Lille réalisent des exercices intéressants, mais
3 000 000
moins bons que l’an passé, en captant respectivement
27 % et 11 % de l’activité. Le marché lyonnais se situe
En m²

2 000 000
juste derrière le marché lillois et compte pour moins de
11 %. Plus en retrait, le marché marseillais représente
1 000 000
quant à lui 5 %.
0
Les loyers prime des régions parisienne et lyonnaise
2018 2019 2020 2021 2022
T1 T2 T3 T4 enregistrent de nouvelles hausses pour atteindre
Sources : JLL/ImmoStat *Entrepôts > 10 000 m² respectivement 66 et 60 €/m²/an. Sur les autres
marchés, les loyers restent positionnés à 60 € en région
141 signatures ont été recensées, un niveau inférieur à
marseillaise et 46 € sur le marché lillois.
celui de l’an dernier mais supérieur de 19,5 % à la
moyenne des 10 dernières années (118 transactions).

Panorama logistique France 6

Le marché francilien (> 5 000 m²) Répartition par typologie de preneur en volume
100%
Très animé depuis le début de l’année, le marché 90%
francilien enregistre l’un de ses meilleures 80%
performances en dépassant le seuil du million de m² 70%
60%
commercialisés en 2022 avec 1 096 500 m² placés, un 50%
niveau bien au-delà de celui de la moyenne décennale 40%
(990 500 m²). 30%
20%
10%
0%
Demande placée en Ile-de-France*
2018 2019 2020 2021 2022
1500 000
1 242 136 Prestataires Chargeurs
1 076 545 1 096 480 Sources : JLL/ImmoStat
928 649 947 061
1000 000

L’offre immédiatement disponible, proche de

En m²

600 000 m² fin 2021, a connu une nette résorption au

500 000
cours de l’année 2022. Elle s’établissait ainsi à un peu
plus de 434 700 m² en fin d’année, pour un taux de
- vacance de 3,3 %. Cette offre est répartie de façon
2018 2019 2020 2021 2022
relativement équilibrée entre le Nord (53 %) et le Sud
T1 T2 T3 T4
Sources : JLL/ImmoStat *Entrepôt > 5 000 m²
(47 %). La région dispose par ailleurs de nombreuses
offres dont la disponibilité est proche, l’offre à un an
atteignant 771 500 m².
En nombre, l’écart à la moyenne est moins prononcé,
puisque l’on compte le même nombre de signatures en
2022 que pour la moyenne des 10 dernières années. Si Evolution de l'offre immédiate
En m²
l’activité est majoritairement animée par les
800 000 6,0%
transactions de moins de 20 000 m², qui sont au
700 000
nombre de 50 (soit 80 % des signatures), elle l’est aussi 5,0%
600 000
3,3%
par le segment XXL. Le secteur compte 4 signatures 500 000
4,0%

pour des entrepôts de plus de 40 000 m² pour un total 400 000 595 373 3,0%
494 152
de 352 300 m², à l’image des prises à bail par LIDL de 300 000 701 317 2,0%
683 447 434 717
69 700 m² sur Vaux-le-Pénil (77) et de SED LOGISTIQUE 200 000
1,0%
100 000
sur la commune de Nanteuil-le-Haudouin (60) pour
0 0,0%
93 500 m². 2018 2019 2020 2021 2022
Offre immédiate Taux de vacance
Les chargeurs ont été légèrement plus consommateurs Source : JLL
de surfaces que les prestataires, ils concentrent 52 %
des m² commercialisés sur la région. Dans un contexte de forte demande et d’offre limitée, le
marché francilien voit son loyer prime progresser. Etabli
à 63 €/m²/an au 3ème trimestre, ce dernier atteint ainsi 66
€/m²/an au 4ème trimestre.

Panorama logistique France 7

Le marché lillois (> 5 000 m²) Répartition par typologie de preneur en volume
100%
Après une année 2021 record sur le marché des 90%
entrepôts en région lilloise, notamment grâce à 6 80%
70%
opérations XXL, l’activité se montre plus en retrait en
60%
2022. 384 200 m² ont en effet été commercialisés depuis 50%
le début de l’année, une performance en net recul sur 40%
30%
un an mais conforme à la moyenne décennale, laquelle 20%
inclut l’exceptionnelle performance de 2021. 10%
0%
2018 2019 2020 2021 2022
Demande placée en région lilloise*
Prestataires Chargeurs
Sources : JLL/ImmoStat
1000 000 876 747

800 000
569 366 L’offre immédiate continue de baisser légèrement.
600 000
En m²

459 108 Aujourd’hui, 246 000 m² sont disponibles sur le secteur,

384 247
400 000
243 471
portant le taux de vacance à 5,8 %. Ce niveau permet au
200 000
marché lillois de retrouver une certaine fluidité après
plusieurs années caractérisées par des taux de vacance
-
2018 2019 2020 2021 2022
inférieurs à 2%.
T1 T2 T3 T4
Sources : JLL/ImmoStat *Entrepôt > 5 000 m² Evolution de l'offre immédiate
En m²
15 signatures ont été réalisées sur l’ensemble de 350 000 8,0%
l’année, soit le même nombre que celui enregistré en 300 000 7,0%
5,8%
moyenne sur les 10 dernières années. Elles ont 250 000 6,0%
5,0%
concerné pour l’essentiel des bâtiments supérieurs à 200 000
4,0%
20 000 m² (8 tr.) avec notamment 3 transactions XXL 150 000 299 861
251 225 246 017 3,0%
(>40 000 m²). Le clé en main locatif signé par HEINEKEN 100 000 2,0%
144 615
pour 60 000 m² à Illies (59) constitue la plus grande 50 000
68 733 1,0%
transaction de l’année 2022 sur le marché lillois. 0 0,0%
2018 2019 2020 2021 2022
Les prestataires logistiques sont à l’origine de plus de la Offre immédiate Taux de vacance
moitié des surfaces commercialisées. Source : JLL

Le loyer prime reste positionné à 46 €/m²/an.

Panorama logistique France 8

Le marché lyonnais (> 5 000 m²) Répartition par typologie de preneur en volume
100%
Le marché lyonnais des entrepôts de plus de 5 000 m² 90%
présente, en 2022, un niveau d’activité intéressant, au- 80%
70%
dessus du seuil des 350 000 m², avec 374 000 m² 60%
commercialisés. Le niveau augmente fortement (+33 %) 50%
40%
par rapport à 2021 et se tient à +19 % au-dessus de la
30%
moyenne décennale. 20%
10%
0%
Demande placée en région lyonnaise* 2018 2019 2020 2021 2022
Prestataires Chargeurs
500 000
402 507 Sources : JLL/ImmoStat
376 576 373 983
400 000
281 454 Déjà bien plus actifs que les chargeurs depuis 2 ans, les
300 000
prestataires ont été les seuls à animer le marché sur
En m²

179 050
200 000 l’ensemble de l’année.
100 000
L’offre immédiate conserve sa tendance baissière initiée
- il y a plusieurs années. Seuls 10 700 m² étaient ainsi
2018 2019 2020 2021 2022
disponibles en fin d’année, pour un taux de vacance
T1 T2 T3 T4
inférieur à 1 %. Toutefois, à horizon un an, 170 700 m²
Sources : JLL/ImmoStat *Entrepôt > 5 000 m²
sont susceptibles de venir alimenter le marché.

Si le résultat est nettement au-dessus de la moyenne en Evolution de l'offre immédiate

volume, le constat est tout autre si l’on considère le En m²
nombre de transactions. Seules 16 signatures ont été 160 000 4,0%
enregistrées sur l’ensemble de l’année, soit 2 de moins 140 000 3,5%
que la moyenne (18 transactions). Ce sont en réalité 3 120 000 3,0%
opérations d’envergure qui permettent au secteur 100 000 2,5%
80 000 2,0%
d’afficher une telle demande placée : l’acquisition à 135 074
60 000 118 176 1,5%
Reyrieux (01) d’un entrepôt de 60 000 m², la prise à bail
40 000 1,0%
de 45 782 m² par BBL TRANSPORT (CHARVIN 63 353 55 948 0,2%
20 000 0,5%
LOGISTIQUE) à Saint-Quentin-Fallavier et celle de 0 10 707 0,0%
43 900 m² par CEVA LOGISTICS France à Satolas-et- 2018 2019 2020 2021 2022
Offre immédiate Taux de vacance
Bonce (38). Source : JLL

En hausse d’un trimestre sur l’autre, le loyer prime

s’établit à 60 €/m²/an sur la région.

Panorama logistique France 9

Le marché marseillais (> 5 000 m²) Répartition par typologie de preneur en volume
100%
Après un 1er semestre exclusivement animé par le 90%
segment des 5 000 – 10 000 m², le marché marseillais a 80%
70%
repris des couleurs au 2nd semestre 2022 avec 9
60%
signatures portant sur des surfaces supérieures à 50%
10 000 m², pour un total de 185 000 m². La demande 40%
30%
placée depuis le début de l’année atteint ainsi
20%
209 000 m², un résultat en hausse de 12 % sur un an 10%
mais légèrement inférieur (-1 %) à la moyenne 0%
2018 2019 2020 2021 2022
décennale.
Prestataires Chargeurs
Demande placée en région marseillaise* Sources : JLL/ImmoStat

500 000
406 485 Après un 1er semestre dominé par les prestataires, les
400 000 chargeurs sont dorénavant majoritaires dans la
300 000 262 879 demande placée (54 %).
En m²

209 637
186 874
200 000
176 181 Proche de 148 000 m² fin 2021, l’offre immédiatement
disponible est en légère hausse sur un an. Elle
100 000
représentait ainsi, fin 2022, près de 154 800 m², pour un
- taux de vacance de 5 %.
2018 2019 2020 2021 2022

T1 T2 T3 T4 Evolution de l'offre immédiate

Sources : JLL/ImmoStat *Entrepôt > 5 000 m² En m²
180 000 5,0% 6,0%
160 000
En nombre, si le résultat est en recul sur un an, avec 13 5,0%
140 000
transactions contre 16 un an plus tôt, il est supérieur à 120 000 4,0%
100 000
la moyenne de long terme (10 transactions). 3,0%
80 000
147 994 154 853
L’essentiel de l’activité s’est concentré sur des 60 000 2,0%
40 000
bâtiments de surfaces comprises entre 10 000 et 61 296 1,0%
20 000 34 353 27 292
20 000 m², avec 6 transactions pour un total de 0 0,0%
86 000 m². La plus grande opération a été réalisée par 2018 2019 2020 2021 2022

LIDL sur la commune de Saint-Martin-de-Crau (13) sur Offre immédiate Taux de vacance
Source : JLL
un entrepôt de 30 300 m².
Le loyer prime, en forte hausse par rapport à fin 2021,
s’établit désormais à 60 €/m²/an.

Panorama logistique France 10

03 Marché de l’investissement

Une année 2022 particulièrement dynamique

Près de 883 millions d’euros ont été investis sur le marché français de l’immobilier logistique au 4ème trimestre 2022,
un volume inférieur à celui recensé au trimestre précédent (1,6 milliard d’euros). Ce résultat porte le montant total
investi sur l’ensemble de l’année à près de 4,6 milliards d’euros, un résultat en recul de 11 % sur un an mais qui
constitue la 3ème meilleure performance des dix dernières années. La logistique conserve ainsi une part de marché
très élevée, avec 18 % des investissements réalisés en immobilier banalisé en France en 2022.

Montants investis en France Le marché reste très internationalisé, avec une part de
6 000 marché de seulement 34 % pour les investisseurs
5 270 5 122
français. Les investisseurs singapouriens, à l’origine de
5 000 4 639
la transaction la plus significative, comptent pour 15 %
4 000 3 513
des engagements, les fonds internationaux pour 13 %,
2 738
3 000 tandis que les investisseurs américains sont à l’origine
2 000
de 11 % de l’activité.

1 000
Part des investisseurs étrangers (en volume)
0
2018 2019 2020 2021 2022
T1 T2 T3 T4 2022
17%
Source: JLL/ImmoStat 34%

2021
Des transactions d’envergure
66%
L’excellente dynamique transparaît également dans le 83%

nombre de transactions, avec 91 opérations actées, soit

nettement plus que les 78 observées en moyenne sur
les 5 dernières années. France Etrangers

Source: JLL/ImmoStat
Cette performance repose également sur la signature de
14 transactions d’un montant supérieur à 100 millions
A l’instar des autres classes d’actifs, les entrepôts ont
d’euros, dont 2 de plus de 300 millions d’euros :
connu une nouvelle hausse des taux de rendement ce
l’acquisition par GLP du portefeuille pan européen «
trimestre. Le taux de rendement prime en logistique
Trio » dont la partie française ressort à 350 M€ et, plus
s’établit ainsi à 4,15 % fin 2022.
récemment, celle par PROLOGIS du portefeuille «
Crossbay », dont les actifs français sont estimés à près
de 350 millions d’euros.

Panorama logistique France 11

04 Perspectives

2023, une année qui reste à écrire dans un monde hautement incertain
Les économistes sont très prudents pour 2023 à la fois en raison d’un contexte extrêmement mouvant mais aussi en
raison des effets attendus du resserrement monétaire ainsi que de la persistance de chocs externes comme celui de
la guerre en Ukraine. Le PIB mondial devrait ainsi connaître une progression comprise entre +2,2 % (OCDE) et +2,7 %
(FMI). Selon les analyses faites par les économistes, les pays européens devraient connaître une stagnation ou une
baisse de PIB à cheval sur le 4ème trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023 avant une reprise à partir du 2ème trimestre.
Concernant la France, l’OCDE se prononce sur une croissance de +0,6 % alors que la BANQUE DE FRANCE avance le
chiffre de +0,3 %. Si les prévisions de début d’année tablent sur une faible croissance mondiale, les poches de
résistance inédites de 2022 nous montrent également que le scenario de 2023 n’est pas encore écrit.

Le grand sujet de 2022 – l’inflation – va demeurer
d’actualité pour une période plus longue que prévu.
Deux phases sont anticipées par les économistes, une
inflation qui culmine en Europe au 1er trimestre 2023
suivie d’une phase de repli lente qui ne permettrait un
retour à la normale que fin 2024 ou en 2025. La France –
dont l’inflation est restée nettement inférieure à la
moyenne européenne – devrait atteindre le pic
d’inflation en début d’année, notamment en raison d’un
redimensionnement de certains boucliers tarifaires
comme le plafonnement de la hausse des prix de
l’électricité et du gaz qui passe de 4 % en 2022 à 15 % en
2023.
La baisse de l’inflation en 2023 est un enjeu stratégique
pour éviter d’enclencher la redoutée boucle prix-
salaires qui installerait le phénomène dans la durée.
Toutefois, les états et les entreprises sont aujourd’hui
sur le fil avec une montée des revendications salariales.
A l’instar de la FED, la BCE va poursuivre son
durcissement monétaire avec une hausse de ses taux
directeurs et une réduction de la taille de son bilan.
Toutefois, il est fort probable que le rythme de hausse
des taux s’infléchisse et que ces derniers atteignent leur
pic à la fin du 1er trimestre, donnant ainsi au marché les
nouvelles règles du jeu.
Du côté des chaînes d’approvisionnement, après les
ruptures liées à la politique 0 COVID de la Chine depuis
2020, nous venons d’assister à un revirement complet
du gouvernement chinois. Cette nouvelle politique
entraîne de nouvelles incertitudes : diffusion du COVID
au sein de la population active et risques sur les chaînes
de production, tension sur la fourniture de certains
produits pharmaceutiques et risques de diffusion de
nouveaux variants. Tout n’est donc pas réglé en Chine.
Parmi les sources d’incertitudes on retiendra
également : le niveau de la demande intérieure liée à
l’impact de la hausse des dépenses non arbitrables
(énergie, alimentation) pour les ménages, les quantités
et les prix d’approvisionnement en énergie en Europe
en lien avec les nouveaux circuits d’approvisionnement,
les impacts sur la marge des entreprises et les risques
accrus de défaut au moment où le crédit devient plus
rare et plus cher, ou encore le marché de l’emploi et les
pénuries persistantes de main-d’œuvre. En France plus
spécifiquement, des mouvements sociaux liés à la
réforme des retraites ne sont pas à exclure au 1er
trimestre.
Dans ce contexte, les entreprises vont aborder 2023 de
manière prudente, cherchant à optimiser au maximum
leurs dépenses. Ces éléments auront un impact sur la
structure de la demande de bureaux.

Panorama logistique France 12

Marché locatif
2023 ne sera pas une année simple à lire dans la mesure
où le contexte économique et financier est très peu
lisible. D’expérience, les périodes d’incertitude ne
favorisent pas les décisions immobilières et le marché
locatif sera probablement sur une dynamique inférieure
à celle observée en 2022, du moins pour la première
partie de l’année.
Malgré le contexte économique et géopolitique, le
marché logistique français reste sur un niveau d’activité
élevé après une année 2021 très dynamique. Le niveau
de demande placée reste fort, avec 770 000 m²
commercialisés, en moyenne sur les trois derniers
trimestres de l’année 2022. Les géants de la grande
distribution participent toujours activement au niveau
élevé des commercialisations d’entrepôts en France,
suivis des entreprises du secteur industriel. Nous
envisageons ainsi, pour le 1er semestre 2023, une
demande placée d’environ 1,8 million de m².
Nous anticipons par ailleurs une légère hausse des
disponibilités en début d’année, liée au volume
important de livraisons attendu au 1er trimestre 2023
avec potentiellement près de 700 000 m²
supplémentaires qui viendraient alimenter le stock. Ces
livraisons concernent néanmoins essentiellement les
marchés lillois et marseillais.
Les valeurs locatives devraient quant à elles connaître,
dans les mois à venir, des évolutions contrastées selon
les marchés et leurs niveaux de disponibilité foncière.
Marché de l’investissement
Comme anticipé, le 4ème trimestre fait les frais des
marketings infructueux qui n’ont pu être rattrapés faute
de stabilisation des messages des banques centrales
concernant les taux directeurs et les financements. Ces
marketings, qui ont eu lieu principalement en juin et
juillet, ont eu un fort impact sur les volumes de fin
d’année.
Le contexte macro-économique toujours aussi incertain
et la phase de « price discovery » qui se poursuit
devraient également se matérialiser dans les volumes
du 1er semestre 2023, avant une fin d’année plus
d’année plus dynamique.
Plus globalement, la part de marché de la logistique
dans les investissements en immobilier banalisé en
France (18 %) est en nette progression depuis 2016, ce
qui démontre que la logistique est devenue un actif à
part entière et que ce n'est plus une notion de
diversification, laissant augurer des volumes
d’investissement élevés dans les années à venir.
Panorama logistique France 13
Paris Saint-Denis Le Plessis-Robinson
40-42 rue La Boétie 3 rue Jesse Owens « La Boursidière » - BP 171
75008 Paris 93210 Saint-Denis 92357 Le Plessis-Robinson
+33 (0)1 40 55 15 15 +33 (0)1 40 55 15 15 +33 (0)1 40 55 15 15

Lyon Marseille Bordeaux

« King Charles » - 132 cours « Les Docks » - Atrium 10.8 12 place de la Bourse
Charlemagne 69002 Lyon 10 place de Joliette 33000 Bordeaux
+33 (0)4 78 89 26 26 13002 Marseille
+33 (0)5 40 24 62 80
+33 (0)4 95 09 13 13

Lille Rennes
« Le Swam » - 101 avenue 20 rue d’Isly
le Corbusier 59000 Lille 35042 Rennes Cedex
+33 (0)3 20 17 93 10 +33 (0)1 40 55 15 15

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Delphine Mahé Ambroise Deydier Pierre-Christophe Kerdelhue

Directrice Recherche Marché Consultant Recherche Logistique Consultant Recherche investissement
+33 (0)1 40 55 15 91 +33 (0)1 53 81 63 63 +33 (0)1 40 55 15 87
delphine.mahe@jll.com ambroise.deydier@jll.com pierre-C.Kerdelhue@jll.com

A propos de JLL A propos de la Recherche JLL

JLL (NYSE : JLL) est une société leader du conseil,
spécialisée en immobilier et dans la gestion des
investissements. JLL façonne le futur de l’immobilier pour
un monde meilleur, grâce à l’utilisation de technologies
parmi les plus avancées, en créant des opportunités
stimulantes, des environnements de travail uniques et
des solutions immobilières durables, pour ses clients, ses
collaborateurs et les différentes communautés qui
composent le groupe. JLL est une société Fortune 500
ayant généré un revenu annuel de 19,4 milliards de
dollars en 2021. La société réalise des opérations dans
plus de 80 pays et compte près de 102 000 collaborateurs
au 30 septembre 2022. JLL est le nom de marque déposé
de Jones Lang LaSalle Incorporated. Pour plus
d’informations, visitez jll.fr
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