CHAPITRE 5 - IMPÔT SUR LA FORTUNE IMMOBILIÈRE (IFI)

(ANCIEN ISF)

L’IFI a été créé en 2018 et s’est substitué à l’ISF. Alors que l’ISF visait l’intégralité du patrimoine
des redevables, l’IFI cible le seul patrimoine immobilier des redevables.

L’IFI frappe le patrimoine immobilier possédé par des personnes physiques (déclaration
commune pour les couples passés ou mariés).

I. L’ACTIF IMPOSABLE

Sont imposables tous les biens et droits immobiliers (et certains titres de sociétés) appartenant au
contribuable au 1er janvier de l’année d’imposition.

Catégories Règles d’évaluation

Biens et droits immobiliers Valeur vénale (valeur réelle) au 1er janvier de l’année d’imposition.

Titres de sociétés Parts ou actions imposables à hauteur de la fraction de la valeur vénale

des biens ou droits immobiliers de la société (sauf si ces biens sont
affectés à l’exploitation de la société).
Exemple: un contribuable détient 50 % du capital d’une société
Valeur réelle de l’actif immobilier = 4 M€
Patrimoine imposable = 50 % x 4 M€ = 2 M€

Biens en usufruit Compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour leur valeur en pleine
propriété.

Résidences principales La valeur vénale peut faire l’objet d’un abattement minimum de 30 %.

Immeubles loués La valeur vénale peut faire l’objet d’un abattement minimum de 30 %sous
conditions.

II. BIENS EXONÉRÉS

Catégories Règles

Les biens professionnels Les actifs immobiliers affectés à l’activité professionnelle du redevable
sont exclus.

Bois et forêts Exonérés à hauteur de 75 % de leur valeur.

Titres de sociétés détenus à Exclus

moins de 10 %

III. PASSIF DEDUCTIBLE

Les dettes grevant le patrimoine immobilier du contribuable sont déduites de son actif imposable à
la condition d’exister au 1er janvier de l’année d’imposition, être supporté par le redevable et
concerné un actif imposable.

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Peuvent ainsi être déduits:

Les emrpunts contractés pour le financement de l’acquisition des immeubles ou des

titres, ou pour le financement des travaux, pour le montant du capital
restant dû au 1er janvier + les intérêts échus non payés

Certains impôts Taxe foncière

IFI lui-même, ce qui entraine une modalité particulière de calcul.

Règles spécifiques :
- prêts « in fine »: ils sont particulièrement déductibles (annuité théorique calculée pour répartir
l’emprunt) ;
- prêts familiaux: ils sont non déductibles
- plafond de déduction pour les patrimoines importants: lorsque le patrimoine taxable > 5 M€
et que le montant des dettes > 60 % du patrimoine taxable, alors le montant des dettes
excédant ce seuil n’est déductible qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.

IV. CALCUL DE L’IFI

L’IFI doit être retranché de sa propre base de calcul de la façon suivante:

- il faut d’abord calculer l’IFI dû sur le montant du patrimoine net mais hors IFI lui-même (à l’aide
la méthode de calcul ci-après) ;
- ce montant d’IFI doit ensuite être ajouté au passif déductible; l’actif net imposable définitif peut
alors être calculé ;
- et c’est à partir de cet actif net imposable définitif qu’est calculé l’IFI qui est réellement dû.

Si le patrimoine imposable n’excède pas 1 300 000 €, il n’y a pas d’IFI à payer. Si le patrimoine
excède 1 300 000 €, le barème ci dessous s’applique :

Barème IFI applicable en N (biens évalués au 1er janvier N)

L’actif net imposable est arrondi à l’euro le plus proche.

Réduction d’IFI: pour dons à certains organismes —> réduction d’IFI = 75 % x versements. Cette
réduction est limitée à 50 000 € par an.

Plafonnement de l’IFI: la somme IFI + IR est plafonnée à 75 % du revenu.

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Exemple:

Monsieur et Madame VALIRA sont mariés et sont domiciliés dans le sud de la France. Ils n’ont
plus d’enfant à charge ou rattaché au foyer fiscal.

Patrimoine des époux VALIRA au 1er janvier N :

- résidence principale 1 000 000 €

- résidence secondaire à Biarritz 827 500 €
- objets d’antiquités 60 000 €
- Véhicule 20 000 €
- titres de placements financiers (SICAV) 400 000 €
- emprunts restant à payer sur la résidence principale 108 900 €
- taxe foncière payée N-1 3 000 €

L’essentiel des revenus professionnels de Monsieur VALIRA provient d’une société anonyme (SA)
dont il est le président du conseil d’administration et dont il possède 30 % des actions. L’actif net
de la SA est évalué à 3 000 000 € qui correspond à l’exploitation de la société.

Il a contracté un emprunt pour financer sa participation dans la SA; le solde restant dû au 1er
janvier N est de 451 800 €.

Calcul de l’actif total imposable:

Actif total imposable :

- résidence principale (- abattement 30 % = 1 000 000 x 0,70) 700 000 €
- résidence secondaire à Biarritz 827 500 €
Total Actif 1 527 500 €

Les objets d’antiquité et les véhicules sont exonérés. De même, les actions détenues dans le
capital de la SA ont la nature de biens professionnels et demeurent exclues de la base de calcul
de l’ISI.

Calcul du passif déductible Passif :

Passif déductible :
- emprunt résidence principale 108 900 €
- taxe foncière payée N-1 3 000 €
Total Passif 111 900 €

Il n’est pas possible en revanche de prendre en considération le passif qui se rapporte à des biens
professionnels exonérés d’ISI (emprunt actions SA).

Actif net = 1 527 500 - 111 900 = 1 415 600 €

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Calcul ISI :

Il faut calculer l’ISF sur une base imposable de 1 415 600 €.

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine Taux ISF

N’excédant pas 800 000 € 0 % 0

Comprise entre 800 000 € et 1 300 000 € 0,50 % 2 500

Comprise entre 1 300 000 € et 2 570 000 € 0,70 % 809,2

Comprise entre 2 570 000 € et 5 000 000 € 1 % 0

Comprise entre 5 000 000 € et 10 000 000 € 1,25 % 0

Supérieure à 10 000 000 € 1,5 % 0

ISI brut 3 309,2

*Calcul = (1 300 000 - 800 000) x 0,50 % = 2 500 €
(1 415 600 - 1 300 000) x 0,70 % = 809,2 €

La valeur nette du patrimoine imposable s’établit alors à :

1 415 600 - 3 309 = 1 412 291 €

L’ISI réel s’élève alors à :

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine Taux ISF

N’excédant pas 800 000 € 0 % 0

Comprise entre 800 000 € et 1 300 000 € 0,50 % 2 500

Comprise entre 1 300 000 € et 2 570 000 € 0,70 % 786,04

Comprise entre 2 570 000 € et 5 000 000 € 1 % 0

Comprise entre 5 000 000 € et 10 000 000 € 1,25 % 0

Supérieure à 10 000 000 € 1,5 % 0

ISI réel 3 286,04 €

arrondis à 3 286 €

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