Opportunité D'investissement - Rue Jean Mermoz - Versailles

Sommaire
RESUME DE LINVESTISSEMENT 4
Situation gographique 5
Localisation, accessibilit 6
Lensemble immobilier 7
Caractristiques immobilires 8
Tableau des surfaces / Plans 9 Tableau des surfaces / Plans 9
Situation locative 10
Etat locatif 11
Charges et fiscalit 13
Prsentation des locataires 15
CONDITIONS DE CESSION 19
ANNEXES 21
Etude de march Versailles 22
Diagnostics 26
Plans 29
3 7 Rue Jean HermozVersa|||es - 78000
0ocurerl corl|derl|e| el ror corlraclue|
Plans 29
Rsum de linvestissement
Localisation
Lactif immobilier (B & C) se situe 7 rue Jean Mermoz
Versailles (78 000), proximit de lautoroute A86.
Transports en commun
RER ligne C station Versailles-Chantiers
Transilien lignes N &U
A86
Versailles
Vlizy-
Villacoublay
Paris
15 km
Lensemble immobilier
Inscrit dans un ensemble immobilier datant des annes
90, lactif se compose des btiments B et C usage
principal de bureaux.
Les 2 btiments en R+3, dveloppent une surface
globale de 3 189 m.
Situation locative
Au 01/07/2011 lensemble sera lou 91% 11
locataires avec une dure moyenne restante des baux
suprieure 3 ans.
Il gnrera un revenu locatif denviron 572 000 HT
HC soit un loyer moyen bureaux de 182 /m HT HC
(hors parkings).
Guyancourt
(hors parkings).
Rgime de dtention
Division en volumes et coproprit pour les parkings
en sous-sol et extrieurs
Conditions de cession : Date de remise des offres au plus tard le Vendredi 15 Avril 2011 16h00
Situation gographique
Localisation Localisation
Accessibilit
Environnement
Versailles
Vlizy-
Villacoublay
Paris
15 km
Localisation
Lensemble immobilier est situ dans la commune de
Versailles, 12 km louest du Pont de Svres.
Il est plus prcisment situ 7 rue Jean Mermoz
proximit du centre ville de Versailles, et en bordure de la
voie ferre, il sintgre dans lun des principaux quartier
tertiaire de la commune.
Localisation
A86
Guyancourt
Villacoublay
Chteau de
Versailles
Accessibilit
Transports en commun
A proximit de lavenue de Paris, lensemble bnficie dun bon accs par les transports en commun :
RER C Station Versailles-Chantiers
Transilien Gare de Versailles-Chantier (la Gare Montparnasse est accessible en 20 minutes)
Accs routier
LAvenue de Paris ainsi que la rue des Chantiers relient trs rapidement les autoroutes A86 et A6.
7 Rue Jean MermozVersailles - 78000

Document confidentiel et non contractuel
Versailles-Chantiers
C
RER
650 m
U N
SNCF
Lensemble immobilier
Caractristiques immobilires Caractristiques immobilires
Tableau des surfaces
Plans dtage courant
Caractristiques immobilires
Vue densemble
Inscrit dans un ensemble immobilier datant des annes
90, lactif se compose des btiments B et C usage
principal de bureaux.
Les 2 btiments en R+3, dveloppent une surface globale
de 3 189 m rpartie comme suit :
Btiment B : 1 808 m de surfaces usage de
Btiment
A
Btiment
C
Btiment
B
Btiment
D
Btiment B : 1 808 m de surfaces usage de
bureaux et 75 emplacements de parking
Btiment C : 1 381 m de surfaces usage de
bureaux et 57 emplacements de parking
Principales prestations : digicode, interphone, faux-
plafond, convecteurs lectriques, cloisons amovibles, un
ascenseur par hall dentre (mise en conformit des
ascenseurs SAE 2010 ralise), accs parkings par
rampe, WC communs chaque tage
Rgimes de dtention : Division en volumes et
coproprit pour les parkings en sous-sol et extrieurs
8
Tableau de surfaces / Plans
Niveaux Surfaces Niveaux Surfaces
R+3 478 m R+3 370 m 848 m
R+2 481 m R+2 370 m 851 m
R+1 482 m R+1 369 m 851 m
Total
Immeuble B Immeuble C
Tableau de surfaces
Plan 2
me
tage btiment B Plan 2
me
tage btiment C
RDC 367 m RDC 272 m 639 m
Total 1 808 m Total 1 381 m 3 189 m
9
Source : propritaire
Situation locative
Etat locatif Etat locatif
Charges et fiscalit
Prsentation des locataires
Etat locatif au 01/07/2011
Au 01/07/11 lensemble sera lou 91% 11 locataires et gnrera un revenu locatif denviron 572 500 HT HC
i.e un loyer moyen bureaux de 182 /m HT HC.
Situation locative (1/2)
Total Bureaux /m (1)
DRYADE R+3 97 m 4 u. 3/6/9 23/10/06 22/10/12 22/10/15 20 948 195 /m
DDCSY R+3 381 m 8 u. Bail Civil 01/04/07 31/03/12 31/03/16 76 549 190 /m
Loyer annuel HT HC
Date d'effet
Prochaine
chance
Fin de bail Btiment Parkings Surfaces Locataires
Type de
bail
Niveaux
EDELCOM R+2 481 m 12 u. 6/9 01/10/10 30/09/16 30/09/19 89 370 173 /m
Knowledge Inside R+1 97 m 4 u. 3/6/9 01/10/10 30/09/13 30/09/19 17 020 155 /m
MTR Systemes R+1 208 m 8 u. 3/6/9 28/05/07 27/05/13 27/05/16 47 482 209 /m
CTC R+1 177 m 3 u. 3/6/9 01/08/07 31/07/13 31/07/16 34 406 186 /m
Mission Locale RDC 214 m 5 u. 6/9 23/08/10 22/08/16 22/08/19 38 680 169 /m
La Maison Bleue RDC 153 m 9 u. 9 15/09/10 14/09/19 14/09/19 32 294 181 /m
Vacant R+2 - 22 u.
1 808 m 75 u. 356 749 183 /m
Knowledge Inside R+3 88 m 3 u. 3/6/9 15/06/09 14/06/12 14/06/18 16 280 168 /m
2IM R+2 88 m 2 u. 3/6/9 01/02/09 31/01/12 31/01/18 19 152 206 /m
Main Securit R+1 145 m 6 u. 3/6/9 01/07/08 30/06/14 30/06/17 28 474 (2) 176 /m
COSIUM R+1 224 m 10 u. 6/9 01/04/10 31/03/16 31/03/19 40 925 160 /m
La Maison Bleue RDC 272 m 7 u. 9 02/08/10 01/08/19 01/08/19 53 060 182 /m
Vacant R+2 282 m 21 u.
Btiment B
Total Btiment B
Btiment C
11
Intgralement lou lensemble gnrerait un revenu locatif annuel denviron 640 000
Notes :
Franchise de loyer en cours accorde La Maison Bleue (9 mois) & Edelcom (9 mois).
Bail sous le rgime de la CRL pour La Maison Bleue.
Indexation classique avec mise en place dun tunnel entre 1,5% et 3,5% pour Edelcom, Knowledge Inside, La
Maison bleue et Cosium et entre 1% et 3% pour la Mission Locale
1 381 m 57 u. 215 775 180 /m
3 189 m 132 u. 572 524 182 /m
(2) Indexation non prise en compte (indice T4 2010 non paru)
(1) Le loyer des parkings est estim 500/u.
Total
Total Btiment C
Situation locative (2/2)
Analyse de ltat locatif
Rpartition par locataire du revenu locatif
3
Direction Dpartementale de la
Cohsion Sociale des Yvelines
EDELCOM
Stacking Plan
23%
16%
15%
8%
7%
7%
6%
6%
5%
4%
3% La Maison Bleue
MTR Systemes
COSIUM
Mission Locale
CTC
Knowledge Inside
Main Securit
DRYADE
2IM
12
R+3
R+2
R+1
RDC
Btiment B Btiment C
Knowledge
Vacant 2IM
DDCSY
EDELCOM
DRYADE DDCSY
Cosium
ONET
Main Securit
La Maison Bleue Mission Locale La Maison bleue
Knowledge MTR Systmes CTC
Stacking Plan
Budget Ratio /m (*) Budget Ratio /m (*)
Charges gnrales
Tlephone 190 0,10 /m 194 0,11 /m
Eau - - - -
Electricit 2 500 1,38 /m 2 998 1,66 /m
2011 2010
Tableau de charges et fiscalit
Charges et fiscalit Bt B
Contrat de maintenance /
Entretien
33 447 18,48 /m 33 454 18,48 /m
Contles rglementaires (secours,
lectrique, ascenseurs)
825 0,46 /m 846 0,47 /m
Prestations hors contrat 6 500 3,59 /m 7 000 3,87 /m
Appel de fonds Syndic (Septime) 20 915 11,56 /m 23 271 12,86 /m
Total charges gnrales 64 377 35,57 /m 67 764 37,44 /m
Taxe foncire + TEOM 34 465 19,04 /m 36 667 20,26 /m
Taxe bureaux 5 966 3,30 /m 17 068 9,43 /m
Total taxes et charges 40 430 22,34 /m 53 735 29,69 /m
Rcuprabilit des charges
DRYADE Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur Bailleur
Locataires
Charges
d'exploitation
Taxe foncire TEOM Taxe bureaux
Assurance
bailleur
Honoraires de
gestion
Travaux "Article
606"
(*) Calcul sur la base des surfaces totales soit 1 810 m
13
Preneur Bailleur Bailleur Bailleur Preneur Preneur Bailleur
EDELCOM Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur Bailleur
Knowledge Inside Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur Bailleur
MTR Systemes Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur
CTC Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur
Mission Locale Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur
La Maison Bleue Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur
Montant des taxes non rcuprables (hors art. 606) sur la base du budget de charges 2011 : 11 311
Budget Ratio /m (*) Budget Ratio /m (*)
Charges gnrales
Tlephone 180 0,13 /m 185 0,13 /m
Eau - - - -
Electricit 1 956 1,42 /m 2 034 1,47 /m
2010 2011
Tableau de charges et fiscalit
Charges et fiscalit Bt C
Contrat de maintenance /
Entretien
31 344 22,71 /m 32 476 23,53 /m
Contles rglementaires (secours,
lectrique, ascenseurs)
825 0,60 /m 846 0,61 /m
Prestations hors contrat 7 771 5,63 /m 6 500 4,71 /m
Appel de fonds Syndic (Septime) 17 246 12,50 /m 17 590 12,75 /m
Total charges gnrales 59 322 42,99 /m 59 631 43,21 /m
Taxe foncire + TEOM 26 629 19,30 /m 27 961 20,26 /m
Taxe bureaux 4 419 3,20 /m 13 013 9,43 /m
Total taxes et charges 31 048 22,50 /m 40 974 29,69 /m
Rcuprabilit des charges
Knowledge Inside Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur Bailleur
Taxe bureaux
Assurance
bailleur
Honoraires de
gestion
Travaux "Article
606"
(*) Calcul sur la base des surfaces totales soit 1 380 m
Locataires
Charges
d'exploitation
Taxe foncire TEOM
11
Preneur Bailleur Bailleur Bailleur Preneur Preneur Bailleur
2IM Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur
Main Securit Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur Bailleur
COSIUM Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur
La Maison Bleue Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur Preneur
Montant des taxes non rcuprables (hors art. 606) sur la base du budget de charges 2011 : 8 375
R+3
R+2
R+1
Btiment B Btiment C
DRYADE DDCSY DDCSY Knowledge
R+1
RDC
Dryade est spcialise dans
l'information voyageur multimodale (domaine du
transport en commun, domaine routier et information
en station) et dans la normalisation des changes de
donnes - temps rel - SIRI - et NeTEx pour le
transport en commun, normes permettant d'assurer
l'interoprabilit, des systmes entre oprateurs de
transport, exploitants et fournisseurs de services.
Knowledge Inside est fonde en 2006. En octobre
2010, Knowledge Inside dmarre la commercialisation
du logiciel arKItect.
arKItect est la solution logicielle pionnire de design
multi-chelle, la fois graphique, hirarchique et
flexible.
Le conseil gnral des Yvelines, OSEO, AFACE, le
FUI soutiennent les activits innovantes
de Knowledge Inside.
15
La Direction Dpartementale Jeunesse et Sports des Yvelines (DDJS 78) met en uvre la politique sportive
dfinie par le secrtariat d'Etat aux Sports et des missions "jeunesse" et "vie associative" par le Haut commissaire
la jeunesse. A lchelle du dpartement, la DDJS travaille en collaboration avec les autres services dconcentrs de
lEtat, les collectivits territoriales, les associations et des organismes publics (CAF, MSA ) pour :
accompagner les politiques locales de jeunesse,
encourager / promouvoir les activits sportives et culturelles,
dvelopper la formation et lemploi.
Notation par agence AFDCC
Note : 3,82
Risque de dfaillance: Faible
R+3
R+2
R+1
EDELCOM Vacant 2IM
Btiment B Btiment C
R+1
RDC
EDELCOM - filiale experte du groupe CITELUM - est
linventeur europen de la tlgestion dclairage
public et premier acteur de la tlgestion point par
point dans lclairage public. Il y a plus d'une dizaine
d'annes, elle mettait au point le systme LUXICOM.
Elle a su gagner la confiance de plus de cent villes
dans seize pays travers le monde, avec plus de 90
2IM CONSEIL agit dans le domaine des tudes et
audit de technologies appliques au domaine de la
sant et de l'organisation mdicale
Activit d'tude
Conseil en organisation
1
dans seize pays travers le monde, avec plus de 90
000 points lumineux quips, notamment en Russie,
Kowet, Malaisie, Vietnam et Chine.
Garantie accorde par la socit mre CITELUM
(joint-venture entre EDF et Veolia)
Points cls : EDELCOM
Chiffre daffaires en 2009 : 3,53 M
Note : 2,24
Risque : Faible
R+3
R+2
R+1 Knowledge MTR Systmes CTC Cosium
ONET
Main Securit
Btiment B Btiment C
R+1
RDC
Main Securit
Cosium est une socit de services informatiques et
d'dition de progiciels, spcialise dans les solutions
de tlcom, d'infogrance, de progiciels financier,
mdicaux d'optique et d'audioprothse.
MAIN SECURITE EVENEMENTIEL (filiale du groupe
ONET) assure depuis de nombreuses annes la
scurit des plus grands vnements : manifestations
culturelles et sportives, congrs, concerts, salons,
foires, dfils de mode.
1Z
Points cls : COSIUM
Chiffre daffaires en 2009: 26,6M
Note : 3,94
Risque de dfaillance: Faible
Points cls : ONET
Chiffre daffaires en 2009 : 1,3Md
Note : 2,30
Risque de dfaillance : Faible
R+3
R+2
R+1
Btiment B Btiment C
Disposant dun actionnariat solide et de bonnes capacits de financement, la Maison Bleue a dlibrment opt pour
un dveloppement initial matris : la priorit a t donne en 2005 et 2006 au dveloppement dun savoir-faire et
doutils travers une premire crche pilote pour la ville de Montrouge (92).
Avec une quipe pluridisciplinaire et exprimente, la Maison Bleue a ensuite entam partir de 2007 une croissance
rapide avec louverture de nombreuses structures, en grande majorit construites et amnages par leurs soins.
Aprs une premire phase dexpansion en Ile-de-France, la Maison Bleue dispose depuis 2008 dune implantation en
rgions avec plusieurs Dlgations Rgionales.
R+1
RDC Mission Locale La Maison bleue La Maison Bleue
18
La Maison Bleue a construit son succs sur les crches gres pour le compte de collectivits, partenaires exigeants
et expriments dans le domaine de la petite enfance. Ce savoir faire est mis au service des entreprises.
Btiments B & C
Conditions de cession
Btiments B & C
7 rue Jean Mermoz- 78000 Versailles
Conditions de cession
TYPE DE CESSION Vente de lensemble immobilier
PROCESSUS DE MISE EN VENTE Date de remise des offres au plus tard le Vendredi 15 Avril 2011
16H00
PRIX DE VENTE Nous consulter
Boris CAPPELLE
Directeur adjoint
Tl. +33 (0)1 44 51 77 17
Mob. +33 (0)6 11 18 38 83
bcappelle@savills.fr
Thomas CANVEL
Associate
Tl. +33 (0)1 44 51 77 16
Mob. +33 (0)6 11 18 38 89
tcanvel@savills.fr
Ariel MARELLI
Jean-Philippe KSS
Directeur adjoint
Tl. +33 (0)1 47 59 25 23
Mob. +33 (0)6 26 42 11 83
jean-philippe.kuss@bnpparibas.com
Vanessa BURGARD
Consultant
Tl. +33 (0)1 47 59 20 07
Mob. +33 (0)6 74 52 52 71
vanessa.burgard@bnpparibas.com
Vanessa.burgard@bnpparibas.com
Michael ZALMA
Ariel MARELLI
Analyste
Tl. +33 (0)1 44 51 73 25
Mob. +33 (0)6 19 73 09 08
amarelli@savills.fr
14 rue Auber
75009 Paris
167 quai de la Bataille de Stalingrad
92867 Issy-les-Moulineaux cedex
Michael ZALMA
Analyste
Tl. +33 (0)1 47 59 18 34
Mob. +33 (0)6 20 68 63 68
michael.zalma@bnpparibas.com
ANNEXES
Etude de march Versailles
Vue densemble Vue densemble
Rfrences de transactions locatives
Rfrences de transactions investissements
Etude de march - Versailles
Chiffres cls du march de Versailles
Offre 1 an Transactions du march
4 000 m
5 000 m
6 000 m
7 000 m
8 000 m
9 000 m
3 000 m
4 000 m
5 000 m
6 000 m
0 m
1 000 m
2 000 m
3 000 m
4 000 m
2006 2007 2008 2009 2010
0 m
1 000 m
2 000 m
3 000 m
4 000 m
5 000 m
6 000 m
7 000 m
8 000 m
9 000 m
2006 2007 2008 2009 2010
<500 500-2000 2000-5000
0 m
1 000 m
2 000 m
3 000 m
2006 2007 2008 2009 2010
0 m
1 000 m
2 000 m
3 000 m
4 000 m
5 000 m
6 000 m
2006 2007 2008 2009 2010
<500 500-2000
23
Taux de vacance (offre immdiate /parc *)
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
2,50% 4,30% 2,70% 1,80% 0,70% 1,50% 1,50% 1,40% 2,20% 2,40%
(*) Source ORIE / DREIF
Parc : 348 000 m
Source : BNP Paribas Real Estate Research / Savills Research
7 Rue Jean Mermoz - Versailles
Date de transaction : T4 2010
Surface : 195 m
Loyer : 170 /m
Preneur : Prepa Climax
Commentaires : Etat d'usage
3 Rue de Marly - Versailles
Rfrences de transactions locatives
2
1
4
Surface : 292 m
Loyer : 170 /m
Preneur : ETIC International
2 Rue du Pont Colbert - Versailles
Surface : 222 m
Loyer : 170 /m
Preneur : Mercure Creation
5-7 Rue Pierre Lescot - Versailles
Surface : 1 153 m
Loyer : 241 /m
Preneur : St des Eaux de Versailles
Commentaires : Rnov
7 Rue Jean Mermoz - Versailles
Surface : 135 m
Loyer : 160 /m
4
3
1
2
3
1
21
Preneur : Kelly Services
DATE NRUE ADRESSE VILLE SURFACE PRIX PRIX /m RENDEMENT ACHETEUR VENDEUR
T3 2010 13
RUE MORANE
SAULNIER
VELIZY
VILLACOUBLAY
4 500 m 12 500 000 2 778 /m 7,00% NAMI LBO France
T3 2010 1BIS
RUE DU PETIT
CLAMART
VELIZY
VILLACOUBLAY
2 777 m 3 800 000 1 368 /m 7,50% PERIAL AMUNDI
RUE HELENE
Rfrences de transactions investissements
T2 2010 3/9
RUE HELENE
BOUCHER
GUYANCOURT 10 310 m 18 100 000 1 756 /m NC BNP PARIBAS GECITER
T2 2010 1-7 PARC ARIANNE GUYANCOURT 5 997 m 12 000 000 2 001 /m 8%
CFC
DEVELOPPEMENT
GE
Taux de rendement moyen Bureaux en Ile de France (hors prime
7,00%
8,00%
9,00%
10,00%
25
Source : BNP Paribas Real Estate Research / Savills Research
4,00%
5,00%
6,00%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 T3 2010
2me couronne 1re couronne Paris Hors QCA Paris QCA
Diagnostics
Diagnostics de Performance Energtique Diagnostics de Performance Energtique
DTA / Etat Parasitaire
Bureau conome Faible mission de GES
Consommations nergtiques en kWhEP/m.an Emissions de gaz effet de serre en CO
2
/m.an
< 50 A
51 90 B
91 150 C
< 5 A
6 10 B
11 20 C 12
DPE
Btiment B
2
/m.an
< 50 A
51 90 B
91 150 C
< 5 A
6 10 B
11 20 C 11
Bureau nergivore Forte mission de GES
2
/m.an
91 150 C
151 230 D
231 330 E
331 450 F
> 450 G
11 20 C
21 35 D
36 55 E
56 80 F
>80 G
382
12
< 50 A
51 90 B
< 5 A
6 10 B
2
/m.an
91 150 C
151 230 D
231 330 E
331 450 F
> 450 G
11 20 C
21 35 D
36 55 E
56 80 F
>80 G
354
11
< 50 A
51 90 B
< 5 A
6 10 B
Btiment C
Source : Jocelyne Forest & Associes gomtres-experts
2Z
91 150 C
151 230 D
231 330 E
331 450 F
> 450 G
11 20 C
21 35 D
36 55 E
56 80 F
>80 G
385
13
Source : Objectif Patrimoine Services
91 150 C
151 230 D
231 330 E
331 450 F
> 450 G
11 20 C
21 35 D
36 55 E
56 80 F
>80 G
415
14
DTA / Etat parasitaire
Btiment B
DTA :
Rapport de reprage des matriaux et produits susceptibles de contenir de lamiante :
Rsultat : Il na pas t repr de matriaux et produis susceptible de contenir de lamiante
Btiment C
Etat parasitaire : Absence dindice de prsence de termites
Source : Jocelyne FOREST & ASSOCIES gomtres experts datant de Fvrier 2008
DTA :
Rapport diagnostic amiante friables :
Recherche de flocage, calorifugeage, et faux plafonds contenant de lamiante suivant le dcret 96-97 du 07/02/1996
Rsultat : Absence damiante
Rapport de reprage tendu aux matriaux susceptibles de contenir de lamiante :
Rsultat : Il na pas t repr de matriaux et produis susceptible de contenir de lamiante lexception dun conduit situ dans le
local EDF du 1
er
sous-sol
28
Etat parasitaire : Absence dindice de prsence de termites
Source : Rapport Objectif Patrimoine Services datant de Mars 2008
Niv. Local
Type de
matriau
Description
Etat de
conservation
Friable (O/N) Prconisations
R-1 Local EDF Conduit
Conduit horizontal en
amiante ciment
Bon tat N
Surveillance de l'tat
de conservation
Plans
Plans
Btiment B : plan du rez-de-chausse
Btiment B : plan du 1
er
tage
30
Source : Jocelyne FOREST & ASSOCIES gomtres experts
Plans
me
tage
me
tage
31
Source : Jocelyne FOREST & ASSOCIES gomtres experts
Plans
Btiment C : plan du rez-de-chausse
Btiment C : plan du 1
er
tage
32
Plans
me
tage
me
tage
33

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7 Rue Jean MermozVersailles - 78000

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