,

a savoir
3 ANS EN CAS
DE DFISCALISATION
LorsQue l'investisse-
ment est ralis sous un
dispositif de dfiscalisa-
tion (Scellier, Borloo .. 1
le bail est sign pour
une priode d'au moins
3 ans, sans possibilit
d'en raccourcir la dure.
En outre, le logement
doit tre lou non meu-
bl et doit constituer
la rsidence principale
du ou des locataires.
100
raison de son dpart. Cependant, il ne
peut pas partir du jour au lendemain.
Le locataire doit vous notifier son cong,
c'est--dire vous informer officiellement,
par lettre recommande avec avis de
rception, de sa dcision de quitter le
logement telle date. Un cong oral ne
suffit pas.
La remise des cls la gardienne ou un
voisin ne sont pas admis, pas plus qu'un
coup de tlphone.
S'il ya plusieurs bailleurs (cas de deux ou
plusieurs personnes propritaires en indi-
vision du local lou), le locataire doit noti-
fier le cong chacun d'entre eux, sauf
si une clause du bail mentionne que l'un
des indivisaires est le mandataire (le
reprsentant) des autres.
Outre qu'il est adress en recommand
avec avis de rception, le cong, dat
et sign, est envoy au moins 3 mois
(la dure du pravis) avant la date
laquelle le locataire a prvu de partir.
Un pravis rduit fix 1 mois s'applique
lorsque le locataire se trouve dans l'un
des cinq cas prvus par la loi.
Situation de premier emploi. Sa-
chant que les bulletins de paie sont requis
pour louer un logement, ce cas trouve
rarement s'appliquer en pratique.
M Mutation, Il s'agit de la mutation pro-
fessionnelle d'un locataire ayant le statut
de salari, y compris lorsqu'elle a t
demande par lui-mme (arrt de la Cour
de cassation du 20 janvier 2010) et non
pas impose par l'employeur.
n Perte d'emploi ou nouvel emploi
conscutif la perte du prcdent. Le
pravis rduit 1 mois est accord en
cas de licenciement, de rupture conven-
tionnelle d'un contrat de travail dure
indtermine, de non-renouvellement
d'un contrat dure dtermine (COD)
ou encore lors d'une nouvelle embauche,
aprs avoir subi une inactivit force
pour l'une de ces raisons. Le pravis
rduit ne s'applique pas en cas de d-
mission ou de fin de stage.
Ouverture de droits au RSA.
,
Etat de sant. Celui-ci doit ncessi-
ter un changement de domicile, mais
uniquement si le locataire est g
de plus de 60 ans.
Si le locataire ne prcise pas, dans sa
lettre notifiant son cong, le motif lui
permettant de bnficier du pravis
rduit 1 mois, vous pouvez le lui de-
mander et exiger un justificatif.
Pour le bailleur:
6 mois et un bon motif
Pour donner cong au locataire, vous
devez attendre la date d'chance nor-
male du bail, en respectant un pravis et
en invoquant un srieux motif.
Le cong est port la connaissance du
locataire, par lettre recommande avec
avis de rception, au moins 6 mois avant
la date laquelle doit s'achever le contrat
de location.
Un retard, mme d'un seul jour, suffit
rendre le cong invalide. Mieux vaut
envoyer le cong trs l'avance pour
viter ce risque.
Outre le respect du pravis de 6 mois, le
bailleur doit motiver son intention de ne
pas renouveler le bail par l'une des trois
raisons autorises par la loi.
Reprise pour habiter le logement.
Il peut tre repris pour que vous puis-
siez l'habiter vous-mme ou pour y ins-
taller votre conjoint(e), votre partenaire
de pacs, votre concubin(e) notoire, l'un
de vos descendants (enfants, petits-
enfants) ou ascendants (parents, grands-
parents), ou les descendants ou ascen-
dants de votre conjoint(e), de votre
concubin(e) notoire ou de votre parte-
naire de pacs.
Attention Vous ne pouvez donner
cong un locataire pour utiliser le loge-
ment comme rsidence secondaire ou
comme pied--terre.
Mise en vente du logement. Elle
vous autorise reprendre les lieux, mais
en respectant le droit de premption du
locataire, c'est--dire en lui donnant la
priorit, s'il le souhaite, pour acheter le
logement qu'il occupe. Cependant, le
droit de premption du locataire n'est
pas applicable si la vente est consentie
un parent jusqu'au quatrime degr
60 Millions de consommateurs. Hors-Srie N" 1 09S - novembre/dcembre 2011
inclus, sous la condition que cet acqu-
reur occupe le logement pendant au
moins 2 ans compter de l'expiration
du dlai de pravis.
Un motif lgitime et srieux. Ta-
page diurne ou nocturne, incivilits rp-
tes, paiement irrgulier du loyer ... Ces
comportements fautifs ne sont pas tou-
jours suffisamment graves pour justifier
la rsiliation de la location en cours de
contrat, mais ils constituent des motifs
lgitimes et srieux de ne pas le renou-
veler quand il arrive chance. Le
bailleur peut invoquer d'autres motifs,
par exemple la ncessit d'entreprendre
des travaux ncessitant le dpart du loca-
taire. En cas de contestation du loca-
taire, le juge vrifiera qu'il s'agit bien de
motifs lgitimes et srieux.
DES CONTRAINTES AUSSI
POUR LA LOCATION MEUBLE
La location meuble est soumise au
rgne de la libert des conventions: le
loueur et son locataire fixent librement
les dispositions et les conditions qu'ils
entendent voir appliquer leur relation.
Cependant, lorsque la maison ou l'ap-
partement lou(e} en meubl constitue
la rsidence principale du locataire,
certaines rgles protectrices doivent
tre respectes.
Un bail de 1 an ou de 9 mois
La location est obligatoirement consta-
te par crit et consentie pour une dure
d'au moins 1 an reconductible tacite-
ment si le bien lou est la rsidence prin-
cipale du locataire. Un bail de 9 mois
sans tacite reconduction est possible
lorsque le preneur est tudiant. Cela veut
dire que l'tudiant ne peut pas exiger la
poursuite de la location.

A l'expiration du dlai initial de 1 an
(hormis le cas de l'tudiant), le bail se
poursuit tacitement pour 1 anne aux
mmes conditions.
Le bail peut donc se prolonger d'anne
en anne aux mmes conditions, sans
limitation de dure et sans qu'il soit
ncessaire de signer quoi que ce soit.
Vous pouvez nanmoins, 3 mois avant la
date d'chance du contrat de location,
proposer au locataire la modification
d'une ou plusieurs de ses conditions:
hausse du loyer, diminution de l'espace
lou ... Si le locataire accepte les nou-
velles conditions, le bail est renouvel
pour 1 an. S'il les refuse, il devra quitter
les lieux la date d'chance prvue.
Cong et pravis obligatoires
Si vous ne souhaitez pas renouveler le
contrat de location, vous devez en infor-
mer le locataire au moins 3 mois avant
sa date d'chance au moyen d'une
lettre recommande avec avis de rcep-
tion ou par acte d'un huissier de justice.
La lettre ou l'acte doit indiquer le motif
de ce refus de renouvellement, soit par
la dcision de reprendre ou de vendre
le logement, soit par un motif lgitime et
srieux, notamment l'inexcution par le
locataire de l'une des obligations qui lui
incombent (non-paiement des loyers,
jouissance non paisible des lieux, sous-
location non autorise).
On notera que la reprise des lieux lous
est plus facile que pour une location non
meuble. Ici, la dcision de reprendre le
logement suffit, sans que vous ayez
justifier ce que vous comptez en faire.
Le locataire peut rsilier le bail
tout moment, sans avoir donner de
motifs. Il doit cependant respecter un
pravis de 1 mois. _
REPERES
FAIRE PARTIR LE LOCATAIRE
AVANT LA FIN OU BAIL?
>Votre situation >Seules les
familiale ou finan- fautes du locataire
cire voluant. vous permettent de rsilier
souhaitez rcuprer le contrat en cours:
le logement pour l'oc- en faisant jouer la
c upe r ou 1 e mettre clause rsolutoire du
en vente libre d'occu- contrat. s'il ne paie
pation avant la fin pas ses loyers ou s'il
du bail. Impossible 1 n'est pas assur, en
60 Millions de consommateurs. Hors-Srie N" 109S novembre/dcembre ZOII
saisissant le tribunal
s'il s'agit d'autres
manQuements
(usage professionnel
no n a utori s,
transformation
des lieux sans accord
du bailleur, troubles
du voisinage .. .).
101
MONTANT DU LOVER
Si la fixation du loyer initial est libre (hormis des dispositifs fiscaux prcis),
la rvision annuelle et la possibilit d'augmentation sont trs encadres.


,
a savoir
COMMENT PAYER?
La clause du bail Qui
oblige le locataire
payer par prlvement
automatiQue est
abusive. Le locataire
doit avoir le choix
entre plusieurs modes
de paiement: chQue,
virement. prlvement
ou mme espces.
102
Si vous avez investi dans un logement
dans le cadre fiscal des dispositifs Scellier,
Scellier intermdiaire ou Borloo ancien,
de mme que si vous donnez votre appar-
tement bail une association qui le
sous-loue des populations fragiles, vous
devrez imprativement respecter des pla-
fonds de loyers, rviss chaque anne.
En dehors de ces cadres, vous tes libre
de fixer le loyer en fonction de l'offre et de
la demande. En revanche, la loi du 6 juillet
1989 encadre prcisment les possibilits
de rvision ou d'augmentation de loyer.
En outre, dans la rgion parisienne, o le
march de l'immobilier est trs tendu,
un rgime particulier est appliqu depuis
plusieurs annes.
LA SIGNATURE DU BAIL,
UN LOYER FIX LIBREMENT
Depuis 1997, la fixation des loyers est
totalement libre. Vous n'tes plus tenu
de vous caler sur des loyers de compa-
raison. Cependant, vous ne pouvez igno-
rer la loi de l'offre et de la demande.
Le juste prix
En dterminant un loyer trop lev, vous
vous exposez ne pas trouver preneur
ou essuyer des impays. Il est donc
plus judicieux de vous attacher trou-
ver le juste prix. Celui-ci dpend de
plusieurs paramtres.
n La situation du logement. Il est
certain que les prix sont nettement plus
levs dans les grandes villes, plus
forte raison en rgion parisienne qu'en
province.
tt La superficie. Celle-ci s'entend de
toutes les pices, l'exclusion des murs,
escaliers, embrasures de porte, surfaces
dont la hauteur de plafond est infrieure
1,80m ...
tt La qualit du logement. Un appar-
tement de construction rcente, bnfi-
ciant d'une distribution fonctionnelle et
dot d'une bonne isolation phonique et
thermique est plus cot sur le march de
la location qu'un logement ancien, mme
charmant, mal isol et non fonctionnel.
tt Le niveau des prestations. La pr-
sence d'un gardien ou d'un Digicode,
d'un ascenseur, d'espaces verts ... sont
autant d'atouts pour un niveau de loyer
dans le haut de la fourchette.
Des travaux qui peuvent faire
varier le prix du loyer
Une fois fix, sauf rvisions annuelles
(voir page 103), le loyer est dfinitif. Vous
ne pouvez plus le rviser la hausse ou
la baisse comme bon vous semble.
Cependant, dans certains cas, le loyer
est amen augmenter ou baisser par
rapport au montant port dans le bail.
tt Baisse. Lorsque vous vous mettez
d'accord avec votre locataire pour qu'il se
charge des travaux de remise du loge-
ment en bon tat, vous pouvez lui accor-
der temporairement une rduction de
prix. Le prix du loyer normal sera donc
port dans le contrat, mais galement
60 Millions de consommateurs. Hors-Srie N" 1 09S - novembre/dcembre 2011