CONVENTION

LOGEMENT

18mars 2015

www.u-m-p.org
ditions de lUnion

CONVENTION
LOGEMENT

l Introduction
Le logement doit tre lune des premires priorits du
prochain quinquennat, car la situation est trs grave.
Contrairement aux ides reues, la crise du logement est
rcente. Lconomie du logement est aujourdhui entre dans
une crise profonde, htrogne sur le territoire et dune ampleur
ingale, un temps masque par le plan de relance de la construction du gouvernement en 2008.

Cette crise repose sur un dsquilibre croissant entre loffre rendue

trop rare et une demande en croissance et insuffisamment solvable.

CHIFFRE CL

22%
Le logement est le
premier poste de
dpense des Franais:
22% en moyenne du
total des dpenses, soit
deux fois plus quaux
dpenses dalimentation
ou de transport.

Certes, il ny a pas de pnurie gnrale du stock proprement

parler au niveau national (la France compte 512 logements pour
1000 habitants, ce qui la place au-dessus de lAllemagne et de la
plupart des pays europens) mais un flux annuel nettement
insuffisant qui est pass de 500000 constructions neuves par an en 2007 moins de 360000
aujourdhui et surtout un manque de logements dans les rgions les plus densment
peuples. La construction a bien plong depuis 2012, de 10,7%, selon le nouvel outil statistique du ministre du Logement.
Seule une relance de la production de logements, hauteur de plus de 500000 logements
neufs annuels, comme nous lavions fait en 2007, pourra permettre une baisse durable des prix
de limmobilier et une meilleure adaptation des produits proposs la ralit trs disparate des territoires
franais. On ne peut pas proposer la mme politique du logement en milieu rural quen
rgion parisienne!

Trs majoritairement, les Franais estiment que laccs au logement est difficile, pour 71% dentre eux.
Tout le monde constate une grande difficult des mnages accder la proprit, en particulier dans les
zones denses.
Le gouvernement actuel porte une lourde responsabilit en ayant cass la confiance par lintroduction de la
loi Alur de Ccile Duflot et de Franois Hollande. La politique du gouvernement socialiste sest caractrise
par une vision hmiplgique: quand on ne promeut que la construction de logements sociaux, on cre
des dpenses publiques et on nuit au dveloppement du logement
intermdiaire, et donc aux classes moyennes. Quand on va trop
CHIFFRE CL
loin dans la protection du locataire, on dcourage le bailleur. Le
rsultat est quil ny aura plus de logements louer: la victime,
cest le locataire, qui se retrouve face un march rarfi et cher.
Seulement 297532
Il faut donc imprativement redonner de la libert aux acteurs du
nouvelles constructions
logement, en passant dune logique de mfiance un principe
en 2014 (statistiques
de confiance. La logique de surprotection qui a prvalu jusqu
de janvier2014)
maintenant a gnr de nombreux effets pervers et lourdeurs qui
comparer lobjectif de
contribuent aujourdhui au blocage du march du logement.
500000 affich par le
gouvernement pour faire
Les effets cumuls de la crise et des renoncements de la
gauche ont donc conduit notre pays dans une crise du
face la tension dans les
logement.
zones urbaines denses.

297532

Le logement devra tre une priorit du prochain quinquennat. On ne peut pas traiter la question du logement par une seule approche quantitative des mises
en chantier. Il faut modifier la gouvernance interministrielle pour donner au ministre du Logement,
18mars 2015

3
ditions de lUnion

www.u-m-p.org

CONVENTION
LOGEMENT

le poids dun ministre rgalien, en rassemblant toutes les comptences habitat dans
un seul ministre pour viter la dilution des responsabilits (ville, logement, amnagement,
urbanisme, transport).

Dans ce contexte dprim depuis 2012, accentu par les lois calamiteuses de Ccile Duflot, notre ligne
politique est claire: il faut redonner de la confiance aux constructeurs, aux professionnels et aux particuliers
qui ambitionnent aujourdhui en vain de devenir propritaire un prix abordable.
Pour cela, nous devons nous fixer collectivement des objectifs forts:
1 Favoriser laccs la proprit, en aidant les primo-accdants.
2 Relancer la construction de logements par la mise en place dun plan Orsec de la construction
et du logement.
3 Baisser les cots de production pour diminuer les prix de vente des logements.
4 Refonder totalement la politique du logement social.
E Instaurer une nouvelle relation de confiance entre le locataire et le propritaire.
6 Simplifier et prenniser les rgles fiscales pour donner de la lisibilit.
7 Associer la politique du logement leffort de diminution de la dpense publique, en gnrant
un surcrot dactivits, entranant des recettes nouvelles.

laccs la proprit,
1 Favoriser
en aidant les primo-accdants
Laccession la proprit est la premire priorit des Franais (Sondage Ipsos 2012): elle est
le reflet de lascension sociale comme le rsultat mrit de leur travail quotidien. Elle est aussi
vcue par les Franais comme une indispensable mesure de protection de leur patrimoine et de
leur pouvoir dachat, dans la perspective de leur retraite. Pourtant, depuis 2012, laccession la
proprit des Franais na pas volu: le nombre de propritaires est rest stable alors quil tait
pass de 56% en 2008 58% en 2012.
Relancer la demande solvable de crdit immobilier en rduisant lapport
personnel des mnages par une garantie de ltat.
PROPOSITION 1

Ltat doit devenir le partenaire des Franais dans laccession la proprit en apportant un coup de pouce par sa garantie de lapport des primo-accdants.
Alors que les taux des crdits immobiliers nont peut-tre jamais t aussi accessibles, force est de
constater que les mnages nen dcrochent pas plus facilement des prts: cest que le problme
nest plus dans le taux mais dans lapport personnel.
Nous devons rendre ce rve accessible, ds lors bien sr quils offrent des garanties de revenu
suffisantes pour viter le surendettement. La mesure permettrait donc de rduire considra
blement les difficults daccs au crdit immobilier pour ces Franais enferms dans
des trappes location, en leur permettant de contracter un prt avec moins de 10% dapport
personnel.
18mars 2015

4
ditions de lUnion

www.u-m-p.org

CONVENTION
LOGEMENT

Cest ici que doit intervenir ltat en garantissant une partie de lapport personnel hauteur de
10 15% du prix total du bien immobilier. Par exemple, pour emprunter 100000, au lieu de
10000 dapport personnel normalement exigs, le mnage apporterait concrtement 6500
et ltat garantirait directement la banque les 3500 que le mnage naurait pas avancer.
En consquence, la banque fera un crdit sur 94500, ce qui augmenterait trs lgrement les
mensualits, mais qui permettrait au mnage dentrer dans la proprit plus rapidement.
PROPOSITION 2 Faire baisser le cot de lacquisition du neuf pour les primo-accdants en
rsidence principale, en abaissant la TVA.

Aujourdhui, le taux de 5,5% couvre les zones prioritaires de la politique de la Ville (ANRU). Au
cas o un btiment similaire serait propos dans une zone limitrophe, le taux de TVA passe 20%.
Nous proposons dtendre les possibilits dappliquer la TVA taux rduit et favoriser laccs au
plus grand nombre, sous condition de prix de vente plafond. Le passage dun taux de TVA normal
un taux de TVA rduit 5,5% pour des primo-accdants reprsenterait une conomie substantielle
du cot dachat. Pour un prix moyen du logement neuf de lordre de 240000euros, lconomie
serait de prs de 35000euros par opration. Laccs la proprit serait confort.
Le cot pour les finances publiques serait en grande partie compens par une construction plus
importante de logements neufs. Le cot net serait financ par dautres mesures dconomies, et des
recettes nouvelles en particulier la vente HLM.
Plutt que le HLM vie, proposer la PMM (Proprit mensualits modres)
grce de nouveaux dispositifs innovants.
PROPOSITION 3

En dveloppant la location accession: le mcanisme de location-accession permet des

mnages sans apport personnel dacqurir le logement quils occupent avec un statut de locataires.
En crant un nouveau produit daccession la proprit progressive dans le temps.
Ce produit sadresse aux primo-accdants et permet de garantir la mensualit modre par
dmembrement de la proprit. On commence par acqurir son logement et on paie un loyer pour
le terrain, dont on a la garantie quon peut devenir propritaire la fin du premier prt, et en
apportant ce produit les outils de scurisation de la location accession

la construction de logements
2 Relancer
par la mise en place dun plan Orsec

de la construction et du logement

PROPOSITION 4 Abroger la loi Alur de Franois Hollande, pralable pour restaurer la confiance,
qui est lune des causes de la chute de la construction dans notre pays.

En particulier, en supprimant lencadrement des loyers pour rtablir les liberts contractuelles entre
bailleurs et locataires.
Construire plus en secteur tendu: l o les besoins sont forts, cest la mthode
la plus efficace pour faire baisser les prix, notamment dans les mtropoles, en librant du
foncier.
PROPOSITION 5

18mars 2015

5
ditions de lUnion

www.u-m-p.org

CONVENTION
LOGEMENT

En orientant le dispositif vers les zones gographiques qui connaissent les plus grands
besoins en matire de logements, en modulant, par exemple, lampleur de garanties et financements par ltat sur les prts dans la construction de logements sociaux neufs. Il faut concentrer
leffort des organismes HLM sur la production dune offre diversifie.
En modulant la dotation globale de fonctionnement (ou de la dotation de solidarit
communautaire) qui en faveur des communes qui tendront les zones constructibles
devra tre mise en place.
En encourageant les pouvoirs publics librer leurs terrains constructibles et leurs
immeubles transformer en logements: cela ne passe pas par la gratuit dmagogique
de M. Hollande, qui na donn aucun rsultat et qui contrevient la prservation des intrts
patrimoniaux de ltat. Il faut au contraire valoriser correctement ces proprits et imposer leur
vente, par une procdure prix fixe, qui mette en concurrence les oprateurs sur la qualit du
projet. Et nous pourrons ainsi inciter les administrations et tablissements publics, en
rduisant les dotations et subventions la hauteur de la recette attendue.
PROPOSITION 6

nergtique.

Simplifier et recentrer les dispositifs dans le parc ancien pour la rnovation

En matire foncire, il existe un vrai gisement de foncier qui nest presque pas exploit: ce sont
les immeubles de bureaux obsoltes, lesquels reprsentent une part de plus en plus importante
du parc de bureaux. Mais aujourdhui ces transformations ne se font pas, car les oprations ne sont
pas faisables avec les obligations de logement social. Je fais une proposition simple: pendant
deux ans, tous les permis de construire prvoyant une transformation de bureaux en
logements seront dispenss de lobligation de logement social.

Pour la rnovation du parc existant, nous maintiendrons le champ dapplication du taux de TVA rduit.

les cots de production pour diminuer

3 Baisser
les prix de vente des logements
Lcart en France entre les prix de la construction et ceux de la consommation depuis
2005 a augment de 14% contre 5% en Allemagne. Si le diffrentiel dvolution du cot
de la main duvre peut expliquer une partie de cet cart, il ne suffit pas toutefois lexpliquer
dans son intgralit.
PROPOSITION 7

Sengager pour la stabilit rglementaire sur 5 ans.

Linflation normative exceptionnelle a donn aux acteurs de la construction une impression de

millefeuilles rglementaires et normatifs dune telle complexit quil parat impossible de les
apprhender de manire globale. Il existe aujourdhui plusieurs milliers darticles rglementaires et
plus de 4000 normes dans le domaine de la construction. Ces perptuels changements entranent
instabilit et complexit qui dcouragent les investisseurs. Il faut:
l Une rvision de lensemble du dispositif pour supprimer toute sur-transposition par
rapport aux normes europennes;
l Un moratoire de 5 ans sur les obligations rglementaires en matire de politique du logement
pour rduire les distorsions occasionnes par une politique plus instable et incohrente que
jamais (encadrement du loyer, retour en arrire).

18mars 2015

6
ditions de lUnion

www.u-m-p.org

CONVENTION
LOGEMENT

l Adopter un nouveau mode dlaboration et de rgulation des rglements, normes et labels

(tude dimpact systmatique sur leur cot).
PROPOSITION 8

procdures.

Diminuer les cots de la construction, raccourcir les dlais et simplifier les

Dans le cadre du plan Orsec pour la construction et le logement, il faut simplifier les normes et
rgles qui simposent dans le btiment.
Les professionnels du btiment sengagent atteindre, terme de 5 ans, une baisse de plus de
10% du cot de sortie des logements.
Un effort substantiel doit donc tre conduit pour limiter limpact financier de normes
appliques sans discernement.

lL
 a suppression des prescriptions en matire de parkings dans les PLU: elles
avaient une utilit, lpoque o le parc automobile en ville croissait et o il fallait crer des
places au-del des nouveaux logements. Aujourdhui, cela conduit crer des places qui ne
correspondent pas toujours une demande, et donc renchrir artificiellement le cot du m2.
Cest un point qui doit tre apprci au cas par cas, permis par permis.
l Une simplification des normes et des obligations rglementaires (encadrement des pouvoirs
de lABF pour allger les normes et rduire les zones de restriction de construction).
lL
 es normes PMR (personnes mobilit rduite) doivent tre appliques avec discernement
et bon sens. Les normes relatives laccessibilit de tous les logements pourraient inclure un
pourcentage de logements totalement accessibles et habitables par opration de construction (10 15%)
lU
 tiliser le dispositif CQFD (Cots, Qualit, Fiabilit, Dlais) mis en place en 2005 par le
ministre du Logement (en particulier pour lANRU) et llargir la construction des logements
conventionns afin de diminuer cots et dlais qualit garantie.
lO
 uvrir la concurrence le secteur des matres douvrage damnagement,
favoriser le regroupement des SEM une chelle rgionale, privilgier les marchs de
conception-ralisation qui permettent dviter la gestion de plusieurs marchs (architectes et
entreprises) source de perte de temps et de surcots.
Sur les documents durbanisme, dans le cadre du plan Orsec pour la construction et le logement
l De manire exceptionnelle et temporaire, nous pourrions crer une procdure simplifie,
pendant une priode donne, pendant laquelle une rvision du PLU pourrait tre conduite,
par accord maire-prfet, sans enqute publique majeure, avec vote du conseil municipal.
l En priode normale aussi, allger les procdures de modifications du PLU, en fusionnant
toutes les procdures denqutes publiques et de concertation pralables en une seule, limite
3 mois; et en rduisant de 5 2 ans les dlais de modifications de zonage.
l Fusionner les diffrents documents durbanisme (SCOT, PLU, PLH, PDU) en un document
unique port par la mtropole ou lintercommunalit.
Pour le permis de construire:
l Rduire les dlais moyens dinstruction 5 mois (en y intgrant les consultations obligatoires:
architectes des btiments de France, autres commissions pour les ERPetc.); et prolonger
les dlais de validit dun an des permis de construire (les portant de 2 3 ans) doit tre
prennise;
18mars 2015

7
ditions de lUnion

www.u-m-p.org

CONVENTION
LOGEMENT

l Lutter contre les recours abusifs, en restreignant lusage de ces derniers au moment de la
dpose du certificat durbanisme, en prcisant la notion dintrt agir, et en alourdissant
les sanctions en cas dabus, et en mettant effectivement, limage du code pnal, les frais
irrptibles la charge de celui qui est condamn.

totalement la politique
4 Refonder
de logement social
PROPOSITION 9

profondes.

Remettre plat la loi SRU qui a montr des effets pervers et ses limites

Dans certaines villes, elle a assch loffre de nouveaux logements libres et intermdiaires ou la
renchrie gravement: les acqureurs libres subventionnent, par des prix qui excluent les classes
moyennes, la partie sociale de lopration. La politique mene depuis 10 ans Paris est la caricature de cette ville sans classes moyennes: du social et du haut de gamme, rien dautre.
Certains objectifs de logements sociaux ne sont pas atteignables pour de nombreux maires de
bonne foi. Et le manque de logement ne concerne pas que le logement social, nous lavons montr.
Cette loi ne doit donc plus tre une sanction de la non-construction dans le pass,
mais une incitation une quilibre de construction pour lavenir. Son application
uniforme et dogmatique ne tient pas compte de la diversit des territoires et de la complexit de
laccs social au logement.
Cela suppose:
l De raisonner sur le primtre des agglomrations et non plus des communes qui ne
disposent plus des outils et des comptences pour agir, lexception des permis de construire.
l De redfinir la dfinition du logement social que lon pourra qualifier dsormais de logements
conventionns.
l De circonscrire les prescriptions de la loi aux flux, et non aux stocks, avec un pourcentage de
25% pour les nouvelles oprations qui pourra tre augment par les agglomrations, mais qui
ne pourra excder 35% des nouveaux logements construits, pour ne plus asscher loffre de
logements libres.
Cette loi serait alors rendue applicable et raisonnable, pour les maires qui veulent construire de
bonne foi mais ne le peuvent pas cest--dire la grande majorit dentre eux.
lR
 emettre le maire au cur de la politique sociale du logement. Le pilotage de lattribution des logements sociaux doit tre donn au maire, tout en rendant les conditions dattributions
plus transparentes.
l Nous proposons enfin de considrer dsormais quun logement est social non pas
en fonction de son financement public, mais en fonction de la personne qui lhabite
(niveau de ressources et charges de famille). Afin de pallier le manque de logements HLM
en zone tendue, des solutions de logement caractre social peuvent tre dveloppes dans le parc
priv existant. Selon la FNAIM, 100000 logements pourraient tre mobiliss via des conventions
loyers matriss, en contrepartie dun bail solidaire de 9 ans minimum. Un bail homologu pourrait
accorder des avantages fiscaux supplmentaires au propritaire, proportionnels la faiblesse des
loyers pratiques pour les propritaires louant un bien avec un loyer social.

18mars 2015

8
ditions de lUnion

www.u-m-p.org

CONVENTION
LOGEMENT

une relation de confiance

5 Restaurer
entre le bailleur et le propritaire
En se focalisant sur le statut du locataire et donc en fragilisant celui de propritaire, le gouvernement
actuel a un peu plus encore dsquilibr leur relation: rsultat, une chute du nombre dinvestisseurs
privs et donc des rsultats de construction de logements neufs. Cest un effondrement de loffre
locative neuve disponible, qui va pnaliser en particulier les jeunes mnages.
PROPOSITION 10 Supprimer lencadrement des loyers (loi Alur) pour rtablir les liberts
contractuelles entre bailleurs et locataires.
PROPOSITION 11 Assouplir les conditions qui permettent au propritaire de retrouver lusage
de son bien en fin de bail. Il faut rduire les dures de pravis un mois pour le locataire
pour plus de souplesse, mais aussi crer un bail dure indtermine avec pravis dun
an pour le propritaire. Et puis il faut redonner au bailleur de la libert et une capacit
dcider ce quil veut faire de son patrimoine, dans le respect du droit de proprit. Lors
du renouvellement du bail, le propritaire doit avoir la facult de rsilier le bail unilatra
lement, sans cause, avec des conditions dfinies par la loi de ddommagement du locataire
(bien sr proportionnes, selon lge du locataire ou son anciennet dans le logement).
PROPOSITION 12 Simplifier et raccourcir les procdures dexpulsion pour les mauvais payeurs
de mauvaise foi (3 ans en moyenne aujourdhui).

les rgles fiscales pour donner

6 Simplifier
de la lisibilit
PROPOSITION 13

Crer un statut du bailleur priv.

La fiscalit des revenus de lpargne immobilire est marque par une forte instabilit lie aux
rgimes applicables et une absence de neutralit. En effet, les avantages fiscaux diffrent, selon
la nature des immeubles (neufs ou anciens), la situation des immeubles (investissements outre-mer,
zones franches urbaines), les revenus des locataires ou les surfaces, la nature des locations (locations
meubles ou locations nues), le chiffre daffaires des bailleurs (locations meubles professionnelles
ou non-professionnelles). Il sensuit une complexit croissante.
Il est propos que soit dfini un vritable statut du bailleur priv qui puisse sinscrire dans la dure,
la simplicit et la neutralit fiscale qui permettrait une harmonisation non seulement des obligations
mais galement des droits du bailleur. Ce nouveau dispositif permettrait de revaloriser le statut
du bailleur qui fait leffort dinvestissement. Par ailleurs, pourrait tre mis en place un systme
damortissement du bien immobilier.
PROPOSITION 14 Harmoniser les dlais de dtention pour le calcul de limpt sur le revenu et
celui des prlvements sociaux.

Aujourdhui, la plus-value immobilire est exonre au bout de 22 ans de dtention pour lIR et au
bout de 30 ans pour les prlvements sociaux. Il est propos de mettre un dlai unique 15 ans.

18mars 2015

9
ditions de lUnion

www.u-m-p.org

CONVENTION
LOGEMENT

En contrepartie, et pour crer un choc doffre, la fiscalit de la taxe foncire sur les proprits non
bties et constructibles en zones tendues doit tre module la hausse. Les plus-values pour les
propritaires cdant leur foncier constructible seraient temporairement exonres si
ceux-ci visent permettre des oprations de constructions de logements. Cette mesure
forte peut tre module suivant le statut de lopration (priv, social, trs socialetc. ventuellement
coupl une majoration de constructibilit).

la politique du logement leffort

7 Associer
de diminution de la dpense publique
PROPOSITION 15 Recentrer les dispositifs fiscaux daide linvestissement locatif dans les
zones qui en ont le plus besoin.
PROPOSITION 16 Matriser le montant des aides au logement en les liant la baisse des prix
la production obtenue par les constructeurs: une baisse du cot pour se loger doit entraner
une baisse de la dpense globale.
PROPOSITION 17 Concentrer leffort des organismes HLM sur la production dune offre diversifie de logements dans les zones tendues.

Augmenter les recettes en vendant terme 2% du parc HLM chaque anne

et en conditionnant les aides la pierre (500millions deuros) cette vente.
PROPOSITION 18

Au bout de 5 ans, 10% du parc HLM aura t ainsi cd. Le bnfice de la vente du
logement HLM serait affect directement la cration de nouveaux logements. On estime quun
logement social vendu peut financer la cration de 3 logements sociaux neufs. (1% de vente par
an correspondent 2 milliards deuros, comparer avec les 500millions deuros annuels daides
la pierre), en limitant les aides la pierre et laccs la TVA taux rduit pour laccession aux
organismes qui auront contractualis dans les contrats dutilit sociale prvus par la loi, un objectif
de ventes HLM, ce qui garantit des recettes en hausse;
PROPOSITION 19 Permettre lAssurance vie dinvestir dans le logement, ce qui diminuera
dautant le poids des financements publics.

Par une action volontariste de ltat, il serait possible dorienter environ 4milliards de lAssurance
vie (sur les 1500milliards investis dans diffrents mtiers) vers le logement moyennant une garantie
de ltat sur le rendement des loyers. Des investisseurs privs pourraient ainsi complter loffre
dveloppe par les bailleurs sociaux HLM dont les capacits de construction sont limites avec des
dlais beaucoup trop longs. Ceci rpondra surtout lobjectif durgence: recrer une offre locative
intermdiaire, destination des classes moyennes.

18mars 2015

10
ditions de lUnion

www.u-m-p.org

www.u-m-p.org
ditions de lUnion