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LIVRE BLANC

DE LAORIF
RELEVER LES DFIS
DE LA CRISE DU LOGEMENT
EN ILE-DE-FRANCE
PRCONISATIONS DES ORGANISMES
DE LOGEMENT SOCIAL
FRANCILIENS
JUIN 2014
Bonne lecture
Ce livre blanc a t ralis par les quipes de lAORIF Jean-Yves Boisseleau,
Julien Leplaideur, Lucie Menigoz, Vincent Rougeot sous la direction et
la coordination de Christophe Rabault et Ccile Hagmann, avec lappui de
Bruno Daly dHabitat et Territoires Conseil.
Nous remercions les administrateurs qui se sont impliqus dans le comit de
pilotage et plus largement les membres du Conseil dadministration de lAORIF.
Nous tenons galement remercier les quatre experts qui ont tmoign dans
cette publication : Jean-Claude Driant, directeur du LabUrba, Grard Lacoste,
directeur gnral adjoint IAU Ile-de-France, Pierre Veltz, Pdg de ltablissement
Public de Paris-Saclay, Jean-Pierre Duport, Prfet honoraire.
Publication dite par lAORIF - lUnion sociale pour lhabitat dIle-de-France
15 rue Chateaubriand - 75008 Paris
Tl. : 01 40 75 70 15 www.aorif.org
Conception graphique et ralisation : Gavrinis
Avant-propos
LIVRE BLANC DE LAORIF / 1
LAORIF - lUnion sociale pour lhabitat dIle-de-France a produit un premier livre blanc en
2007 appelant la mise en place dune gouvernance des politiques de lhabitat et de
lamnagement mme dassurer la cohrence des documents de programmation et de
planification, lharmonisation des financements et la mise en uvre du droit au logement
opposable.
Nous sommes au lendemain de ladoption de la loi pour laccs au logement et un urba-
nisme rnov (ALUR) et de la loi de programmation pour la ville et la cohsion urbaine qui
rnovent le cadre dintervention des acteurs qui font la ville et la veille de la mise en
uvre dune rforme territoriale qui doit profondment modifier la gouvernance franci-
lienne. Les organismes de logement social, qui sont des acteurs incontournables des poli-
tiques publiques en matire de logement, de construction, de renouvellement urbain, de
rnovation nergtique et in fine de lutte contre la prcarit, souhaitent apporter leurs
contributions aux rflexions qui sengagent diverses chelles.
Rgionale dune part, avec la mise en place prochaine dun Comit rgional de lhabitat et
de lhbergement co-prsid par ltat et le Conseil rgional et avec les rflexions en cours
sur les publics prioritaires. Mtropolitaine dautre part, avec la mise en place dune mis-
sion de prfiguration charge dlaborer le cadre dintervention de la future mtropole du
Grand Paris. Intercommunale, avec la monte en puissance des EPCI sur lensemble des
politiques intressant les organismes Hlm. Communale enfin, puisque les lus locaux sont
des acteurs essentiels des politiques de dveloppement, de rnovation et de mixit du parc
de logement social.
Le bilan dress dans le prsent livre blanc est contrast. Les diverses politiques menes
ces dernires annes ont t porteuses de progrs indniables mais nont pas permis de
rpondre la gravit de la crise du logement que connat notre rgion. Aussi, lAORIF sai-
sit lopportunit que prsente ce profond bouleversement du cadre lgislatif et de la gou-
vernance francilienne pour formuler des prconisations, afin que les efforts conjugus de
tous les acteurs permettent de relever les dfis de la crise du logement en Ile-de-France.
Stphane Dambrine Jean-Luc Vidon
Prsident de lAORIF Prsident de la commission Territoires
Avant-propos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1
Synthse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3
Le logement social en Ile-de-France: de quoi parle-t-on exactement? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Le logement social en Ile-de-France cest un quart des rsidences principales et prs de trois millions dhabitants . . . . . . . . . . . . . 8
Le logement social apporte une rponse de qualit des loyers accessibles dans un march extrmement tendu . . . . . . . . . . . 10
Social, le parc Hlmconserve toutefois une vocation gnraliste et apporte une rponse une diversit de mnages . . . . . . . . . 13
Le parc social est un patrimoine vivant et dynamique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Les dynamiques et les freins du logement social en Ile-de-France . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
Face une inflation de la demande, la production de logements sociaux ne suffit pas dbloquer les parcours rsidentiels . . 22
Malgr des efforts significatifs, le rquilibrage gographique de loffre sociale se fait difficilement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
Ladaptation du parc social existant et de lenvironnement urbain dans lequel il sinsre nest pas sans poser questions . . . . . . 33
Des cls de russite pour relever le dfi de la crise du logement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
Produire plus, plus vite et moins cher . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
Amliorer la performance nergtique du patrimoine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Poursuivre la rnovation urbaine des quartiers et assurer la gestion dans la dure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Dvelopper des politiques cohrentes et quilibres pour laccs et le maintien dans le parc social . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
Glossaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
LAORIF - lUnion sociale pour lhabitat dIle-de-France . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
Sommaire
2 / LIVRE BLANC DE LAORIF
LIVRE BLANC DE LAORIF / 3
Dans un premier livre blanc, en 2007, lAORIF faisait un tat des lieux du secteur du loge-
ment social en rgion parisienne, soulignait ses ralisations, alertait sur les difficults et
appelait dj la mise en place dune gouvernance plus efficace des politiques de lhabitat
et de lamnagement. Trop morceles, parfois contradictoires, source de perte de temps et
dnergie, celles-ci ntaient alors pas en mesure de rpondre aux enjeux majeurs de la
rgion: un foncier long et complexe mobiliser, des cots de construction et de rhabilita-
tion trs levs, un logement social mal rparti gographiquement et au final une relle in-
galit des franciliens devant laccs au logement social. Cest pourquoi, lAORIF appelle
depuis lors au renforcement du chanage entre politiques de lhabitat et de lamnagement,
lharmonisation des financements du logement et lharmonisation rgionale des moda-
lits daccs au logement.
Sept ans aprs ce premier livre blanc, le bilan apparat pour le moins contrast. Comme le
dmontreront les pages qui suivent, les organismes ont t actifs, aux cts de leurs parte-
naires: la production de logement social, en locatif comme en accession, a ainsi fortement
augment ces dernires annes, dimportants chantiers de rnovation urbaine ont t lan-
cs, de vastes programmes de renouvellement patrimonial et de rnovation thermique du
parc ont t raliss Les organismes de logement social se sont mobiliss pour la mise
en place du droit au logement opposable, mme si lapplication de la loi DALO reste insatis-
faisante du fait de linsuffisance de loffre. La recherche de la mixit sociale demeure un
objectif essentiel. Les conventions de gestion urbaine de proximit se sont multiplies,
apportant un service renforc et encore plus proche des habitants. Le logement social joue
ainsi pleinement son rle, essentiel, sur le territoire francilien.
En dpit de tous ces efforts, la situation du logement en Ile-de-France sest tendue plus encore
ces dernires annes. Comme onle verra dans la deuxime partie de ce livre blanc, la demande
de logements, notamment sociaux, na cess de crotre, dautant plus que les loyers privs ont
fortement augment sur la priode, fragilisant ainsi nombre de mnages, des plus modestes
jusquaux classes moyennes qui sont contraints de supporter des taux deffort plus levs ou
de sloigner toujours plus des centres de vie et de leur emploi. Le foncier reste toujours aussi
difficile mobiliser et donc cher, les prix de la construction et de ladaptation du parc croissent
sous le poids des normes et des exigences, les circuits de dcision demeurent longs.
Conscients de ces difficults, ltat, lAORIF, la Rgion Ile-de-France, Action Logement et la
Caisse des Dpts ont sign, le 14 fvrier 2014, un accord rgional de mise en uvre du
pacte entre ltat et lUSH pour faire encore plus et mieux. Cet accord rgional engage ainsi
ses signataires, sur la priode 2013-2015, produire entre 30000 et 37000 logements
sociaux par an, mais aussi rhabiliter thermiquement entre 25000 et 30000 logements
chaque anne, accompagner la rforme des attributions et laborer un cadre rgional
de rfrence sur les questions des publics prioritaires.
Ces enjeux sont de taille. Ils ne pourront tre relevs que si lensemble des partenaires sen
donne les moyens.
Synthse
La priode se caractrise par la mise en place dun important arsenal lgislatif (loi ALUR,
loi de programmation pour la ville et la cohsion urbaine) qui va changer notoirement les
conditions dexercice des diffrents acteurs qui font et grent la ville. Se met aussi et sur-
tout en place une rforme territoriale (loi MAPTAM) qui devrait remanier profondment la
gouvernance du territoire francilien dans ses structures, ses primtres et ses comptences,
articule autour de la Mtropole du Grand Paris, dEPCI consolids en grande couronne et
dun CRHH co-prsid par ltat et le Conseil rgional.
Ces rformes sont indispensables. Elles ouvrent toutefois une priode qui pourrait amener
certaines collectivits locales temporiser, suspendre leurs dcisions dans lattente dune
meilleure visibilit sur leur environnement politique, technique, administratif et financier.
Cela aurait pour consquence directe un frein port aux efforts de production du logement
social, au moment o la gravit de la situation du logement en Ile-de-France ncessite au
contraire des efforts immdiats.
Les organismes franciliens ont donc souhait saisir leurs partenaires, au premier rang des-
quels les collectivits locales, pour prsenter des prconisations concrtes, dans la troi-
sime partie de ce livre blanc, afin que les efforts conjugus de tous permettent de relever
ds prsent le dfi du logement social en Ile-de-France.
Nous estimons indispensable une mobilisation autour de quatre enjeux forts:
Produire plus, donc plus vite et moins cher: il sagit l, pour lessentiel, de mesures trs
concrtes pour librer rapidement le foncier immdiatement urbanisable, en matriser les
prix, rguler la concurrence dommageable tous et rationaliser lusage de la VEFA. Un pro-
tocole daccord rgional avec ltat et les collectivits territoriales est par ailleurs propos
par la profession, ds 2016, pour garantir la ncessaire visibilit dans le temps et la mise en
cohrence technique et territoriale des diffrents financements indispensables au loge-
ment social. Il sagit enfin de favoriser, dacclrer la prise de dcision dans lacte de
construire en sappuyant court terme sur les documents de programmation/planification
les plus favorables la sortie des oprations, tout en recherchant en parallle la meilleure
articulation de lensemble des documents et dispositifs. cet gard, le Comit rgional de
lhabitat et de lhbergement (CRHH) co-prsid par le prfet de Rgion et le prsident du
Conseil rgional aura un rle dterminant.
Tenir des objectifs levs de rhabilitation en conciliant au mieux matrise des cots et exi-
gences techniques et environnementales. Cela suppose que soient mis en place au plus vite
des dispositifs financiers prennes, la hauteur des objectifs. Les co-conditionnalits dans
les financements des diffrents acteurs doivent tre mises en cohrence. Enfin, pour peser
sur les cots et atteindre les objectifs, les organismes de logement social appellent sen
tenir la RT 2012. De faon plus gnrale, nous considrons quune vritable approche du
dveloppement durable doit combiner au mieux les performances conomique, nergtique
et sociale. Il semble ainsi plus raliste de se fixer des objectifs de performance nergtique
et de consommation lchelle dun patrimoine global, plutt que sur chaque rsidence.
Deux autres questions essentielles mritent un dbat urgent.
Dune part, les rseaux de chaleur: il est attendu la multiplication par trois des raccorde-
ments dici 2020 et un plus grand recours aux nergies renouvelables. Les organismes Hlm
sont, de loin, les plus importants clients de ces rseaux et doivent tre associs lanalyse
de leur performance technique et conomique, ainsi quaux discussions quant leur devenir.
4 / LIVRE BLANC DE LAORIF
LIVRE BLANC DE LAORIF / 5
La question de lamiante dautre part, qui est un enjeu majeur dun point de vue sanitaire,
technique, financier: la prise en charge du dsamiantage lors des travaux, notamment de
rhabilitation, par les seuls fonds propres des organismes aurait pour consquence de limi-
ter fortement leurs capacits dinvestissement et aurait un impact rel sur le dveloppe-
ment de loffre nouvelle et la rhabilitation.
Poursuivre la rnovation urbaine des quartiers et contribuer assurer leur bonne gestion
dans la dure. Leur russite passe par le renforcement des partenariats pour mieux garan-
tir la tranquillit et la scurit des habitants et du personnel de proximit et une meilleure
rpartition des rles et des domaines dintervention de chacun des partenaires: les conven-
tions de gestion urbaine de proximit doivent ce titre tre consolides. Traiter le parc priv
est enfin un enjeu au moins aussi dterminant que celui qui pse sur le parc locatif social
dans ces quartiers; les organismes de logement social peuvent aider en cela. Il faudra par
ailleurs capitaliser lexprience de la premire gnration de rnovation urbaine pour rus-
sir le NPNRU, dici 2016 : lANRUet ltat joueront un rle majeur pour garantir la cohrence
de llaboration des nouveaux projets et de leur mise en uvre. Il sagira galement de trou-
ver pour cette deuxime gnration de projets une plus grande cohrence entre les dimen-
sions logement, transport et dveloppement conomique, faute de quoi les quartiers ne
pourront vritablement revenir dans le droit commun. On devra aussi mieux encourager
la reconstitution des patrimoines dmolis hors site, pour diversifier loffre sur les quartiers
et raffirmer plus clairement les enjeux de la densification et de la mixit sociale. Enfin, la
mission de prfiguration de la mtropole du Grand Paris et le Comit rgional de lhabitat et
de lhbergement doivent se saisir au plus vite de la question des nouveaux primtres ANRU
pour assurer la cohrence et la pertinence des choix qui seront faits dans une vision globale.
Dvelopper des politiques cohrentes et quilibres pour laccs et le maintien dans le
parc social. Le nouveau cadre lgislatif introduit par la loi ALURappelle un partenariat ren-
forc autour de la gestion de la demande et des attributions, tant au niveau rgional quau
niveau local. Pour y arriver, il apparat en tout premier lieu indispensable que les conditions
politiques et techniques soient runies travers, dune part, une articulation des calendriers
des rformes de la gouvernance et de la gestion de la demande, et dautre part, llaboration
dun cahier des charges commun tous les dispositifs franciliens relatifs cette dernire.
Cette base clarifie doit servir de socle aux changes locaux en vue damliorer le service
rendu aux demandeurs et lefficience gnrale de la gestion de la demande. En parallle, les
organismes souhaitent poursuivre leffort collectif pour que le parc social rponde la dou-
ble ambition de loger les mnages en difficult et offrir des solutions aux mnages plus ins-
rs mais fragiliss par la crise du logement qui touche la rgion capitale. Une approche glo-
bale et harmonise des relogements des publics prioritaires doit tre privilgie pour
rpondre aux besoins des premiers, adosse la structuration dune chane de confiance
entre les multiples parties impliques. La meilleure efficacit des relogements prioritaires
ne doit pas occulter le besoin parallle de lutte contre la spcialisation sociale de certains
quartiers. En cela, les confrences intercommunales du logement et les conventions de
mixit sociale doivent tre considres comme des outils majeurs de partage stratgique et
dorganisation sur chaque territoire concern par cet enjeu. Enfin, il convient de ne pas
oublier les mnages dj logs dans le parc social mais dont les besoins voluent ou dont les
difficults saccroissent. Le dveloppement des capacits de mutation au sein du parc social,
en lien avec les diffrents rservataires, doit ainsi tre un axe fort dactions de la priode
venir. De la mme manire, les moyens partenariaux pour lutter contre les impays et les
risques dexpulsion doivent tre renforcs.
Le logement
social en
Ile-de-France:
de quoi
parle-t-on
exactement?
6 / LIVRE BLANC DE LAORIF
Daborddestin aux ouvriers puis aux salaris revenus
modestes, le parc locatif social sest ensuite vuconfer unrle
de contributionauparcours rsidentiel des classes moyennes
endveloppement, constituant ainsi une sorte de pied
ltrier enpriode de croissance, comme une tape vers le
Graal de laccession la proprit. La redcouverte de la
pauvret aucours des annes 1980et louverture dunfront
social pour des politiques enfaveur dudroit aulogement
ont renforc les attentes de la socit pour que le parc social
loge les populations exclues autant de lemploi stable que du
march dulogement dcent.
Jean-Claude Driant
directeur duLabUrba
LIVRE BLANC DE LAORIF / 7
EnIle-de-France:
1,2 millionde
logements locatifs
sociaux grs,
170organismes de
logement social
(1) Sources: DRIHL (fichier Finess),
DDCS, DDT, conseils gnraux,
traitement IAU IdF.
Avec une offre de 1191500 logements locatifs sociaux, le logement social reprsente 23%
des rsidences principales de la rgion. Ces logements accueillent prs de 2785000 per-
sonnes (soit 23% des franciliens). cela sajoutent environ 42000 places dhbergement et
79000 logements-foyers (1).
En outre, les organismes Hlm participent activement aux parcours rsidentiels des
mnages franciliens, notamment par laccession sociale scurise la proprit.
Le parc est ingalement rparti selon les territoires et logiquement concentr sur la zone
dense, comme en tmoignent la carte et le graphique ci-contre.
Un tissu doprateurs aux statuts varis et aux primtres dintervention qui
peuvent aller de la commune lensemble de la rgion, voire au-del.
170 organismes de logement social uvrent sur la rgion. Les Offices Publics de lHabitat
(OPHdont la gouvernance est assure par les collectivits locales) et les Entreprises Sociales
pour lHabitat (ESHdont lactionnariat est majoritairement priv) se rpartissent 94%du parc.
On compte en effet 60 OPH qui reprsentent 42% du parc total de logements sociaux et 59
ESH qui grent 51% du parc. Les ESH ont des tailles moyennes plus grandes, compte tenu
de leur primtre dintervention plus large. Les 7%restant du parc sont grs par des Entre-
prises Publiques Locales (EPL) et dautres structures, dont les associations agres. 23 coo-
pratives et 3 Sacicap sont par ailleurs ddies laccession sociale la proprit.
Le paysage est caractris par la prsence doprateurs de taille importante: 12 orga-
nismes grent 50% du parc total de logements et 35 organismes les trois-quarts du parc.
Le logement social enIle-de-France
cest unquart des rsidences principales
et prs de trois millions dhabitants
8 / LE LOGEMENT SOCIAL EN ILE-DE-FRANCE
Part des logements locatifs
sociaux dans les rsidences
principales (au 1
er
janvier 2013)
Sources: DRIEA - RPLS 2013,
traitements AORIF (hors logements
non conventionns des EPL) ;
rsidences principales estimes
partir des recensements de la
population 1990 et 2010 (Insee)
18%
75
27%
92
35%
93
28%
94
18%
77
20%
78
21%
91
25%
95
23%
IdF
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0
LIVRE BLANC DE LAORIF
LE LOGEMENT SOCIAL EN ILE-DE-FRANCE / 9
Part des logements locatifs sociaux dans les rsidences principales (au 1
er
janvier 2013)
Sources: DRIEA - RPLS 2013, traitements AORIF (hors logements non conventionns des EPL) ; rsidences principales estimes partir des recensements
de la population 1990 et 2010 (Insee)
Plus de 50% (21)
Entre 30% et moins de 50% (90)
Entre 20% et moins de 30% (116)
Entre 10% et moins de 20% (159)
Moins de 10% (303)
Pas de parc locatif social (611)
Limites administratives
Unit Urbaine de Paris (Insee 2010)
Dpartements
Communes
LIVRE BLANC DE LAORIF
Unloyer moyen
de 6,5/m dans
le parc social et 2%
daugmentation
moyenne en2013
Les organismes de logement social apportent une rponse essentielle aux besoins en loge-
ment, pour une gamme varie de populations et en priorit pour celles, nombreuses, qui
ne trouvent pas de solutions sur le march priv.
Plus faibles que dans le secteur priv, les loyers Hlmaugmentent modrment
Loffre de logements locatifs sociaux propose des loyers particulirement bas. Le loyer
moyen dans le parc social est de 6,5 /m de surface habitable contre 17,3 /m dans le parc
priv: prs de 50% du parc social a un loyer infrieur 6 /m (5% un loyer infrieur 4 ).
Sur la priode rcente, lvolution des loyers dans le logement social a t largement ma-
trise car elle est limite lIndice de rvision des loyers (IRL) dans la loi de finances (hausse
moyenne pour 2013 de 2% infrieure lIRL qui tait de 2,15).
Le logement social apporte une rponse
de qualit des loyers accessibles dans
unmarch extrmement tendu
10 / LE LOGEMENT SOCIAL EN ILE-DE-FRANCE
Rpartition du parc locatif
social selon le niveau de loyer
en Ile-de-France (en /m
surface habitable)
Source: DRIEA - RPLS 2013,
traitements AORIF (hors logements
non conventionns des Epl)
12%
75
I 6 ou moins
I De plus de 6 7,5
I De plus 7,5 10,5
I De plus de 10,5 16
I Plus de 16
92 93 94 77 78 91 95
30%
20%
15%
18%
12%
14%
13% 12%
18%
IdF
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0
35%
22%
30%
43%
35%
49%
33%
47%
31%
55%
32%
52%
32%
54%
35%
52%
33%
45%
2% 6% 1% 3% 1% 2% 1% 1% 4%
LIVRE BLANC DE LAORIF
LE LOGEMENT SOCIAL EN ILE-DE-FRANCE / 11
Plus grands, les logements Hlmsont comparativement plus accessibles
Les logements sociaux ont des typologies varies, largement centres sur les T3 et T4. Les
plus petites typologies offrent une surface moyenne plus grande que dans le priv. Les
grandes typologies en revanche sont en moyenne de surfaces logiquement plus petites que
dans le parc priv, en raison du poids important des maisons individuelles dans celui-ci et
de la ncessaire accessibilit financire des grands logements sociaux.
Les logements sociaux ont de fait des loyers bien plus abordables, ce qui nest pas le moin-
dre de leurs avantages dans le march extrmement tendu de lagglomration parisienne. Les
loyers sont ainsi en moyenne 2,3 fois moins levs que dans le priv, avec des carts crois-
sants au fur et mesure que la typologie des logements grandit. Cet cart de prix est aussi
trs net enmatire daccession la proprit, le prix moyende vente enaccessionsociale scu-
rise (hors parking) est infrieur de prs de 30% aux prix du march francilien (hors Paris).
63%de T3 et T4
Des loyers 2,3 fois
plus levs dans
le parc priv
Pendant une priode de tension croissante du march immobilier, les aides personnelles au logement constituent des
amortisseurssociaux dterminants. Ilssont gagedunminimumdediversitsocialeauseindesensemblesHlmet constituent
unenjeuimportant, lafois pour les jeunes mnages enqutedunestabilitprofessionnelleplus longueacqurir et pour les
bailleurs sociauxqui pourraient tredstabiliss par unemontedes impays.
GrardLacoste
1 pice
2 pices
3 pices
4 pices
5 pices
6 pices et plus
Rpartition
12%
19%
26%
21%
12%
10%
Surface habitable
moyenne (en m)
26
45
66
87
107
153
Rpartition
8%
22%
37%
26%
6%
1%
Surface habitable
moyenne (en m)
31
47
63
77
93
111
Ensemble des rsidences principales Parc locatif social
Sources: Insee Enqute Nationale Logement 2006; DRIEA - RPLS 2013, traitements AORIF (hors logements non conventionns des EPL)
Appartement 1 pice
Appartement 2 pices
Appartement 3 pices
Appartement 4 pices et plus
Maisons individuelles
Ensemble
Loyer mensuel
moyen en
593
788
1 026
1 630
1 274
935
Surface habitable
moyenne
27 m
43 m
63 m
97 m
94 m
54 m
Loyer mensuel
moyen en
264
341
397
480
523
405
Surface habitable
moyenne
31 m
47 m
63 m
81 m
79 m
63 m
Rapport moyen
entre le loyer dans
le priv et le loyer
du parc social
2,2
2,3
2,6
3,4
2,4
2,3
Sources: OLAP loyers 2013; DRIEA - RPLS 2013, traitements AORIF (hors logements non conventionns des EPL)
Parc locatif priv Parc locatif social
Loyer au 1
er
janvier 2013
Rpartition typologique
au 1
er
janvier 2013
LIVRE BLANC DE LAORIF
En consquence, le parc Hlmest logiquement plus familial
Les statuts familiaux des mnages du parc locatif libre et du parc social sont trs proches,
bien que le parc social ait une vocation familiale plus affirme. Les familles monoparentales
sont logiquement surreprsentes dans le parc social, qui propose des grands logements
des niveaux de loyers attractifs. A contrario, les couples sans enfants sont lgrement sous-
reprsents puisque les plafonds de revenus pour laccs au parc social limitent leur capa-
cit y entrer. Cela se traduit par une taille moyenne suprieure des mnages du parc
social : 2,6 contre 2,33 personnes en moyenne dans lensemble des rsidences principales.
Le parc de logement locatif social est aussi souvent la premire tape dans le parcours rsi-
dentiel des jeunes mnages. Les logements foyers et les rsidences sociales constituent en
particulier une offre adapte au logement des jeunes, mais aussi des personnes isoles.
12 / LE LOGEMENT SOCIAL EN ILE-DE-FRANCE
Structure familiale des mnages
franciliens selon le statut
d'occupation
Source: OLS - OPS 2012; Insee -
RP 2010
Les types de familles
Personnes isoles Couples sans enfant Familles Autres mnages
32%
36%
14%
21%
48%
39%
6%
3%
IParc locatif social IEnsemble des rsidences principales
Couples
avec enfants
Familles
monoparentales
Couples
avec enfants
Familles
monoparentales
74%
26% 42%
58%
LIVRE BLANC DE LAORIF
LE LOGEMENT SOCIAL EN ILE-DE-FRANCE / 13
Une diversit de revenus dans le logement social mme sils sont logiquement
plus faibles et tendent sabaisser encore
Les profils de revenus de ses occupants sont varis mme si la part des mnages aux trs
bas revenus saccrot fortement parmi les mnages qui ont emmnag entre 2009 et 2012,
sous leffet de la crise conomique et de la priorit accorde aux plus modestes.
Le logement locatif social est compos de plusieurs produits qui diffrent par leurs plafonds
de ressources et les plafonds de loyers maximumautoriss. Ainsi, prs de 15%du parc loca-
tif social est dit intermdiaire (dont le PLS) et donc accessible aux mnages aux revenus
suprieurs 100% du plafond PLUS.
Emmnags rcents
Autres mnages locataires
Le revenu mdian des mnages est logiquement plus faible dans le logement social : il est
en effet suprieur de 30% chez les locataires du parc priv et deux fois plus lev chez les
propritaires.
Ensemble 22243
Propritaires 28819
Locataires du parc social 13407
Autres locataires 18855
Social, le parc Hlmconserve toutefois
une vocationgnraliste et apporte
une rponse une diversit de mnages
Niveau de ressources des
mnages locataires du parc
social par rapport aux plafonds
PLUS
Source: OLS - OPS 2012
Revenu fiscal mdian des
mnages franciliens en 2011,
selon les statuts d'occupation
(en /unit de consommation)
Source: Insee-DGFiP Revenus fiscaux
localiss des mnages 2011
39 % 23 % 31 % 5 % 2
32 % 20 % 32 % 10 % 5 %
I< 40% PLUS I 40% - < 60% PLUS I 60% - < 100% PLUS
I 100% - < 130% PLUS I 130% PLUS
LIVRE BLANC DE LAORIF
Pourtant, des populations modestes et trs modestes ne peuvent accder au parc social
Si le parc social (Hlm + EPL) accueille logiquement une proportion plus importante de
mnages trs modestes, le parc locatif priv compte lui aussi des proportions de mnages
trs modestes (36%) et modestes (28%) non ngligeables. Prs de 40% des propritaires
occupants ont par ailleurs, des revenus infrieurs au plafond PLUS.
Cet tat de fait reflte linsuffisance quantitative du parc locatif social pour proposer une offre
de logement accessible lensemble des populations aux revenus modestes, voire moyens.
Le risque est grand pour ces dernires de devoir assumer des taux deffort bien suprieurs
ou sloigner encore plus du cur de lagglomration et de voir ainsi, dans tous les cas, leur
pouvoir dachat se dgrader.
Il y a donc une double ncessit pour le parc social :
rpondre aux demandes des plus dmunis et lurgence, en proposant des produits sp-
cifiques,
prvenir la fragilisation des populations modestes, voire des classes moyennes, en leur
permettant laccs un logement un prix supportable.
Cette situation pose la question dune offre suffisante de logements sociaux, mais aussi de
logements intermdiaires bien cibls dans leur rapport qualit / surface / localisation / loyer
ou prix. Elle interroge galement sur les modalits de captation de la demande de logement
des mnages aux revenus moyens qui, par mconnaissance des conditions daccs aux pro-
duits Hlm ou en raison dune crainte dun certain dclassement social, sexprime peu dans
les fichiers de la demande.
14 / LE LOGEMENT SOCIAL EN ILE-DE-FRANCE
Rpartition des mnages
franciliens selon leurs ressources
par rapport aux plafonds PLUS,
par statut d'occupation
Source: Filocom 2011, calculs AORIF
daprs IAU IdF dans Gographie
sociale et habitat en Ile-de-France -
volution 2001-2011 , sept. 2013
64%des locataires
duparc priv et 40%
des propritaires
ont des revenus
infrieurs aux
plafonds PLUS
0
10
20
30
40
50
60
70
Ensemble des mnages Propritaires Locataires
du parc Hlm/EPL
Locataires
du parc priv
< 60 % PLUS 60 % - < 100% PLUS 100 % PLUS
LIVRE BLANC DE LAORIF
LE LOGEMENT SOCIAL EN ILE-DE-FRANCE / 15
La question des revenus par dpartement met trs nettement en vidence leffet territoire.
Les dpartements dont les mnages du parc social ont des revenus trs faibles ont ainsi
majoritairement des rpartitions de revenus similaires dans le parc locatif libre (93, 94, 95 et
plus faiblement 77 et 91).
Locataires du parc Hlm / EPL
Rpartition des mnages
franciliens selon leurs
ressources par rapport aux
plafonds PLUS
Source: Filocom 2011, calculs AORIF
daprs IAU IdF dans Gographie
sociale et habitat en Ile-de-France -
volution 2001-2011 , sept. 2013.
Locataires du parc priv
Rpartition des mnages
franciliens selon leurs
ressources par rapport aux
plafonds PLUS
Source: Filocom 2011, calculs AORIF
daprs IAU IdF dans Gographie
sociale et habitat en Ile-de-France -
volution 2001-2011 , sept. 2013.
0
10
20
30
40
50
60
75 92 93 94 77 78 91 95 Idf
< 60 % PLUS 60 % - < 100% PLUS 100 % PLUS
0
10
20
30
40
50
60
75 92 93 94 77 78 91 95 Idf
< 60 % PLUS 60% - < 100 % PLUS 100% PLUS
Letauxdesatisfactiondes mnages par rapport leur logement nacessdecrotreentre1970et 2000. Ceci sevrifiechezles
locatairesduparcprivet social commechezceuxqui ont puaccder laproprit. Maisil marquedsormaislepas, et cepour
diversesraisons: loyerstroplevsdanslesecteurpriv, espacedevenuinsuffisant pourdenombreusesfamilles, dcohabitation
desjeunescontrarieConcernant leparcsocial, pourlesmnagesinsatisfaits, plusquelaqualitet leconfort delimmeuble, cest
lvolutionduquartieret laqualitdesonenvironnement qui est souvent incrimine. Celanempcheque, danslemmetemps,
ce parc social na jamais fait lobjet dune demande aussi forte et que la mobilit en son sein na jamais t aussi faible. En ces
temps difficiles, onnequittepas aisment sonHlm.
GrardLacoste
LIVRE BLANC DE LAORIF
LES PRODUITS
PLAI : Prt locatif aid dintgration
Le PLAI finance le logement des mnages qui rencontrent
des difficults particulires dinsertion.
PLUS: Prt locatif usage social
Le PLUS est le principal dispositif de financement du loge-
ment social.
PLS: Prt locatif social
Le PLS est un produit qui sinscrit entre le PLUS et le prt
locatif intermdiaire (PLI).
LES PLAFONDS DE RESSOURCES
Exemples de plafonds de ressources 2014 en revenus mensuels nets
en Ile-de-France (hors Paris et communes limitrophes) :
Les plafonds de ressources sont exprims ici en revenus mensuels nets
(avant abattement fiscal) ; ils le sont traditionnellement en revenu fiscal
de rfrence annuel.
LES LOYERS
Les montants maximums initiaux de loyers des nouvelles
oprations sont fixs par circulaire et varient selon la zone
gographique de tension des marchs (lIle-de-France com-
prend trois zones de loyers).
Plafonds de loyers 2014 par m de surface utile*
(zone 1 pour le PLAI et le PLUS, zone A pour le PLS)
* La surface utile est gale la surface habitable augmente de la moiti
des annexes (caves, balcons).
Le Code de la construction et de lhabitation prvoit que les
logements sociaux sont attribus des mnages dont les
revenus ne dpassent pas certains plafonds, des niveaux
de loyers encadrs. Ces plafonds de ressources et de loyers
sont rvisables annuellement en fonction de lIndice de Rvi-
sion des Loyers (IRL).
16 / LE LOGEMENT SOCIAL EN ILE-DE-FRANCE
Il yaunconstat gnralisdelcart qui existeentreles grands principes poss par larglementationenmatiredeplafonds
deressources et laralitdelademandedelogement social et duprofil des mnages qui yaccdent. Les niveauxderevenus
et les situations demploi des demandeurs et des nouveaux locataires Hlm sont trs nettement infrieurs aux plafonds
rglementaires. Cela devrait donner rflchir quant la pertinence de la gamme actuelle des produits qui apparat
aujourdhui largement dcale.
Jean-Claude Driant
PLAI (60% des plafonds PLUS)
PLUS
PLS (130% des plafonds PLUS)
Une personne
seule
1 170
2 130
2 770
Un couple avec
un enfant
2 300
3 830
4 980
PLAI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5,58
PLUS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6,26
PLS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .10
LIVRE BLANC DE LAORIF
ge du parc locatif social et de
l'ensemble des rsidences
principales
Sources: DRIEA - RPLS 2013,
traitements AORIF (hors logements
non conventionns des EPL) ;
Insee - RP 2008
Les habitants y sont largement accompagns
Les organismes sont trs prsents sur site et dans la dure, pour grer au plus prs les
patrimoines et accompagner leurs habitants. Ils disposent dagences, de travailleurs sociaux,
de personnels de proximit qui reprsentent 50% de leurs effectifs (ce taux peut monter
70% dans certains organismes) soit 11650 salaris de proximit et notamment dun impor-
tant rseau de gardiens. En outre, un accompagnement renforc des publics les plus fra-
giles est ralis en lien avec les organismes gestionnaires et le secteur associatif. Les rsi-
dences sociales, et plus particulirement les Maisons Relais, en sont une parfaite
illustration.
Un patrimoine ancien mais qui se rgnre fortement
61% des logements sociaux ont plus de 35 ans dge. Le patrimoine est ainsi relativement
ancien mais il se renouvelle en permanence. Par la construction dune part, mais aussi via
la dmolition des logements devenus obsoltes (4600 logements en 2012) et la vente de
patrimoine (1800 logements en 2012 dont 60% aux occupants). Une partie du parc Hlm fai-
sant lobjet de cession un autre organisme - 950 logements en 2012 - pour assurer au plus
prs la qualit de service.
De plus, le parc de logement social est rgulirement entretenu et fait rgulirement lob-
jet dimportants programmes de rhabilitation.
Le parc social est unpatrimoine
vivant et dynamique
LE LOGEMENT SOCIAL EN ILE-DE-FRANCE / 17
Depuis 2006
1999 2005
1990 1998
1982 1989
1975 1981
1949 1974
Avant 1949
4%
6%
5%
5%
8%
12%
8%
11%
12%
10%
34%
45%
29%
11%
I Parc locatif social
I Ensemble des rsidences principales
11 650salaris
de proximit
LIVRE BLANC DE LAORIF
Rpartition des logements selon
la classe de l'tiquette nergie*
Source: DRIHL - Bilan 2012 du CRHL
* Classement selon la consommation
annuelle d'nergie primaire en
kWh/m de surface habitable
72%duparc
social consomme
moins de
230kWh/m/an
Un patrimoine social durable: plus performant et moins polluant
Plus rcent, mieux entretenu et rhabilit, le parc social est ainsi mieux class selon les ti-
quettes nergie* que le parc priv. Ses charges en matire dnergie sont donc plus faibles
pour les locataires et il pollue moins.
18 / LE LOGEMENT SOCIAL EN ILE-DE-FRANCE
A (<50) B (51-90) C (91-150) D (151-230) E (231-330) F (331-450) G (>450)
1%
0%
1% 1%
18%
8%
52%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0
36%
23%
32%
15%
4%
1%
7%
IParc locatif social IParc priv
En kWh/m
2
/an
Les organismes de logement social sont de puissants
oprateurs conomiques locaux sur leurs territoires
dinterventionde par les investissements, les
dpenses de fonctionnement et donc le volume de
commandes important quils reprsentent.
Il sagit, qui plus est, demplois qui sont notamment
locaux. Chaque anne, les organismes de logement
social investissent entre 5 et 6milliards deuros pour
construire, rhabiliter et maintenir leur parc.
LIVRE BLANC DE LAORIF
LE LOGEMENT SOCIAL EN ILE-DE-FRANCE / 19
LIVRE BLANC DE LAORIF
Les dynamiques
et les freins du
logement social
en Ile-de-France
20 / LIVRE BLANC DE LAORIF
Enrgionparisienne, lemanquedelogements et les prixtrs
levs nesont pas seulement unproblmepour les mnages.
Ils mettent endanger ladynamiqueconomique, lacapacit
des entreprises attirer et fxer les personnels dont elles ont
besoinet psent sur lacomptitivitenraisondes cots. La
situationest sans doutevariableselonles secteurs
gographiques et les niveauxdequalifcation. Dans lesud-
ouest rgional, oseconcentreungrandnombred'entreprises
stratgiques et decentres deR&D, lemessageinsistant quefont
passer les entreprises concerneleur difcultcroissante
recruter et fxer des jeunes qualifs fautedelogements. La
concurrencedes grandes villes deprovince, olerapport
qualit/cot delavie(notamment sous l'angledulogement) est
bienmeilleur qu'enIle-de-France, n'arrangerien. Les soldes
ngatifs del'Ile-de-Franceentermes demigrationrsidentielle,
constats ds queles familles commencent avoir des enfants,
ensont l'illustrationfrappante. Laquestiondulogement social
est galement prgnante; denombreuxemplois deservices ou
d'emplois dequalifcationpeulevenepeuvent treassurs
quepar des personnes qui sont condamnes delongues
migrations quotidiennes, souvent envoiture. Laforte
sgrgationsocialeentrel'est et l'ouest est donc aussi un
problmeconomique.
Pierre Veltz
Pdg deltablissement Public deParis-Saclay
LIVRE BLANC DE LAORIF / 21
30316logements
sociaux agrs
en2013, +110%
en9ans
Des efforts considrables sont faits, mais ils butent sur des phnomnes structurels qui
tmoignent dune certaine faon de lchec des politiques publiques menes ces dernires
annes.
La production de logements sociaux sest fortement accrue ces dernires annes, notam-
ment sous leffet du Plan de Cohsion Sociale.
Cette production a bien servi lensemble des mnages, des plus modestes (produits PLAI et
PLUS) jusquaux classes moyennes (PLS). noter que 1261 logements en accession
sociale ont galement t mis en chantier en 2012, soit 16% de la production nationale.
De plus, cette production neuve est conome en nergie. Ainsi, le parc social a anticip les
diffrentes rglementations thermiques et poursuit les innovations en la matire. Depuis
2005, le parc social neuf consomme moins de 150 kWh/m/an; des exprimentations de
logement basse consommation ont t progressivement menes et, depuis 2012, les loge-
ments sociaux neufs affichent des consommations de 65 kWh/m/an.
Faceuneinfationdelademande,
laproductiondelogements sociauxnesuft
pas dbloquer les parcours rsidentiels
22 / LES DYNAMIQUES ET LES FREINS
Production de logements sociaux:
volution des agrments
accords en Ile-de-France
(hors cessions du patrimoine
ICADE, hors ANRU et hors PLS
agrs par lAssociation)
Source: DRIHL - Sisal 2005-2013
* dont PLUS-CD et Palulos communal
** dont Produit Spcifique hbergement
21%
47%
32%
21%
45%
33%
26%
37%
37%
28%
45%
27%
22%
40%
38%
25%
49%
26%
21%
47%
32%
22%
34%
44%
27%
38%
35%
25%
40%
35%
25%
40%
35%
40000
35000
30000
25000
20000
15000
10000
5000
0
2005
14359
17179
19179
19611
24155
26132
27198
26151
30316
32000
37000
Pacte Hlm
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Objectifs
Plan de cohsion sociale
IPLS IPLUS* IPLAI**
LIVRE BLANC DE LAORIF
20% de la production
rgionale
LES DYNAMIQUES ET LES FREINS / 23
Ensemble des logements
autoriss et logements locatifs
sociaux neufs agrs en
Ile-de-France
Sources: DRIHL - Sisal 2005-2013;
MEEDDM/CGDD/SOeS - Sit@del2
(en date relle sauf 2013 en date de
prise en compte)
* Agrments hors acquisitions,
hors ANRU.
Leffort de production des oprateurs sociaux est dautant plus intressant quil est contra-
cyclique: la forte augmentation de logements sociaux autoriss a ainsi permis de compen-
ser la chute de lactivit de la promotion prive. De 2005 2013, la part du logement locatif
social dans lensemble de la production rgionale est passe de 20 40%.
Pour autant, les efforts de production de logement social restent encore insuffisants pour
faire face la forte demande qui continue crotre: 550000 demandes taient enregistres
au 31.12.2013, dont prs dun tiers mane de mnages dj locataires du parc Hlm.
39% des demandeurs franciliens sont des personnes seules, la proportion atteignant 45%
Paris. 13% de la demande manent de personnes qui vivent chez leurs parents ou leurs
enfants.
La majorit des demandeurs sont actifs (65%) et 52%dentre eux disposent dun CDI. Leurs
ressources moyennes slvent 1809 contre 1531 au niveau national.
Les T2 et T3 sont majoritairement recherchs, Paris concentrant 27% de la demande.
Lanciennet moyenne de la demande est de prs de trois ans en Ile-de-France, mais elle
recouvre videmment de fortes disparits territoriales. Les demandes anciennes, formules
depuis 5 10 ans, reprsentent 16% des demandes totales sur la rgion.
550000demandes
de logements
sociaux enregistres
enIle-de-France
80000
70000
60000
50000
40000
30000
20000
10000
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Pacte Hlm Plan de cohsion sociale
70 000: objectif du SDRIF
40% de la production
rgionale
Total logements autoriss Logements locatifs sociaux neufs agrs*
LIVRE BLANC DE LAORIF
ENSEMBLE DES MNAGES
31,6%
14,4%
19,9%
27,9%
6,2%
2,6
62,0%
5,6%
5,0%
2012
31,5%
14,9%
18,8%
29,2%
5,6%
2,49
61,4%
5,4%
4,5%
2006
Les parcours rsidentiels des mnages se grippent, la fluidit du parc diminue
et entrave la mixit sociale
Les logements proposs la location chaque anne sont ainsi encore trop rares pour rpon-
dre aux besoins. Un peu plus de 91000 logements ont t proposs la location en 2012,
dont 80%lis la rotation interne (incluant les parcours vers laccession sociale scurise;
38%des mnages accdants sont issus du parc locatif social) et 20% loffre neuve. La rota-
tion ntait ainsi que de 6,4% en 2012 contre 10% sur la France entire et la vacance com-
merciale (vacance entre deux locataires) ntait que de 2,3%.
En mars 2014, 28500 mnages taient reconnus prioritaires et urgents au titre du DALOet dis-
posaient dunedemandeactivedelogement social. Sous lapressiondes files dattenteet laprio-
ritdonneauDALO, lindispensablediversitsocialepeineainsi semaintenir dans leparc Hlm.
24 / LES DYNAMIQUES ET LES FREINS
Si le parc locatif priv a toujours jou un rle de premier plan pour accueillir les jeunes quittant le foyer parental, le parc
social occupait dans les annes 70 et 80 une place centrale dans le logement familial des mnages revenu modestes ou
moyens. Une part notable dentre eux a ensuite accd la proprit, librant des logements pour la gnration suivante.
Avec la baisse de la mobilit perceptible depuis les annes 2000dans lensemble duparc locatif, cette dynamique lorigine
duparcours rsidentiel des mnages sest enraye.
GrardLacoste
Source: DRIEA - RPLS 2013,
traitements AORIF (hors logements
non conventionns des EPL)
Sources: OLS - OPS 2006 et 2012
75 - PARIS
92 - HAUTS-DE-SEINE
93 - SEINE-SAINT-DENIS
94 - VAL-DE-MARNE
77 - SEINE-ET-MARNE
78 - YVELINES
91 - ESSONNE
95 - VAL-D'OISE
ILE-DE-FRANCE
Composition familiale des mnages
Personnes seules
Couples sans enfants
Familles monoparentales
Couples avec enfants
Autres mnages
Nombre moyen de personnes/mnage
ge des occupants
Personnes de 18 64 ans
Personnes de 65 74 ans
Personnes de 75 ans et plus
EMMNAGS RCENTS
2012
28,0%
12,8%
21,6%
32,6%
5,0%
2,62
59,9%
1,7%
1,3%
Taux de rotation
4,3%
6,6%
5,9%
6,2%
7,9%
7,9%
7,8%
6,9%
6,4%
Taux de vacance
commerciale
1,4%
2,3%
2,5%
3,3%
3,1%
1,9%
2,4%
2,1%
2,3%
Offre annuelle 2012
11 142
14 202
15 482
12 474
8 780
9 857
10 205
9 131
91 273
Parc locatif social
Untaux de rotation
de 6,4%et untaux
de vacance de 2,3%
LIVRE BLANC DE LAORIF
LES DYNAMIQUES ET LES FREINS / 25
La rsidualisation du parc social est en marche et cela sans doute contre le gr mme de ses acteurs, sous leffet des
mcanismes sociaux et des choix des mnages, dont certains sont prts passer des heures dans leur voiture pour rejoindre
les communes priurbaines o ils ont pu devenir propritaires. Il faudrait en mesurer toutes les consquences, notamment
celles lies la mauvaise rpartition spatiale des Hlmqui a pour consquence que la pauprisation des immeubles est aussi
celle de quartiers, voire de communes entires. On constate un fort accroissement des ingalits territoriales en matire de
logement depuis le dbut des annes 2000. Sous leffet de hausses de prix gnralises, les carts gographiques de capacit
daccsaulogement privsesont creuss. Peut-ondslorsparler encoresrieusement duneacceptionnationaledelamission
socialedesHlm?LasituationdelIle-de-Francediffreradicalement decelledelaplupart desvillesmoyenneset deplusenplus
decelledes grandes mtropoles rgionales. Lerleduparc social nepeut ytreidentique.
Jean-Claude Driant
Un stock historiquement mal rparti
La situation de dpart est trs dfavorable, avec un parc social important mais trs ingale-
ment rparti sur le territoire. Les efforts ncessaires de rattrapage dans le cadre de la loi
SRU sont ainsi principalement mener (hors Paris) louest de la rgion, comme en
tmoigne la carte ci-dessous.
Malgr des eforts signifcatifs,
le rquilibrage gographique de lofre
sociale se fait difcilement
Communes SRU ayant des
obligations triennales en
2011-2013 et 2014-2016
Sources: inventaire SRU, Filocom,
EPLS, Insee RP. Cartographie:
DRIHL-IF/SOEE/IP
Septembre 2012
2011-2013
Communes SRU (185)
Communes supplmentaires en 2014-2016
Communes SRU (269)
Communes non SRU (1012)
Limites des units urbaines de Paris et Meaux
LIVRE BLANC DE LAORIF
Des efforts rels de production qui ne suffisent pas inverser
les tendances gographiques
Les territoires dficitaires en logement social ont fait de rels efforts en termes de produc-
tion ces dernires annes. Ainsi en 6 ans, la production de logement social a presque tripl
dans les Hauts-de-Seine (1353 agrments en 2008 contre 3561 en 2013) et doubl dans les
Yvelines (1623 agrments en 2008 contre 3225 en 2013).
Pour autant, de nombreux territoires qui sont dj les plus largement pourvus en logements
sociaux restent galement ceux qui construisent beaucoup et notamment des logements
sociaux, linstar de la Seine-Saint-Denis ou du Val-de-Marne. noter que la situation de
Paris est un peu particulire, considrant dune part le poids de sa population et dautre part
la priorit forte donne au logement social dans la production ces dernires annes.
26 / LES DYNAMIQUES ET LES FREINS
volution du nombre de
logements sociaux agrs
par dpartement
Sources: DRIHL - Camus-Garcia,
SISAL, 2008-2013
* Hors cession ICADE, hors ANRU.
Poids relatif des dpartements
dans la production de logements
et de logements sociaux et poids
dans la population francilienne
Sources: DRIEA - RPLS 2013,
traitements AORIF (hors logements
non conventionns des Epl) ;
MEEDDM/CGDD/SOeS - Sit@del2 (en
date relle) ; Insee - Populations
lgales 2014 (Population municipale).
Mises en service de logements
sociaux dont rachat de plus de 33000
logements ICADE dont 26% dans le
Val-de-Marne.
8000
6000
4000
2000
0
75 92 93 94 77 78 91 95
75 92 93 94 77 78 91 95
I2008 I2013
17%
7%
19%
12%
13%13% 13%
15%
16%
18%
12%
11%
16%
11% 11% 11%
10%10% 10%
13%
12% 12%
9% 9%
IMises en service de logements sociaux 2005-2012 ITous logements autoriss 2005-2012
IPopulation
LIVRE BLANC DE LAORIF
LES DYNAMIQUES ET LES FREINS / 27
La programmation de logement social ne peut inverser elle seule les choses face des
forces structurantes inverses majeures: le mode de fixation de la fiscalit locale, la logique
de la rente foncire, le phnomne grandissant de lentre soi. Les ingalits territoriales ten-
dent ainsi se creuser globalement dans le temps. La carte suivante montre la progression
des carts de revenus fiscaux des mnages entre communes, au bnfice globalement de la
moiti ouest du territoire.
Mdiane* suprieure la mdiane rgionale en 2000
lcart saccrot entre 2000 et 2009
lcart se rduit
lcart devient ngatif
Mdiane* infrieure la mdiane rgionale en 2000
lcart saccrot entre 2000 et 2009
lcart se rduit
lcart devient positif
valeur non renseigne, moins de 50 mnages
* Mdiane des revenus dclars des mnages fiscaux par unit de consommation
Renforcement du marquage
territorial entre 2000 et 2009
Source: Visiau; Insee-DGFip
Revenus fiscaux localiss
des mnages
LIVRE BLANC DE LAORIF
Une gouvernance et des prix de production qui entravent laction des diffrents acteurs
Linsuffisance de la production et sa mauvaise rpartition spatiale tiennent pour lessentiel
deux grands phnomnes.
Les comptences sont trop clates, les documents de programmation et durbanisme
insuffisamment articuls et les volonts locales de faire du logement social encore trop fai-
blement partages. Au total, les circuits de dcision, de planification et de programmation,
puis de passage lacte, sils ont t clarifis, restent complexes et longs.
Cette gouvernance clate se traduit par ailleurs par des financements croiss, relevant
dacteurs diffrents (collectivits locales, tat, rservataires, en sus de la part croissante
demprunts et de fonds propres mis par les bailleurs sociaux) et dautant plus difficiles
mobiliser que chaque acteur peut poursuivre des logiques qui lui sont propres.
28 / LES DYNAMIQUES ET LES FREINS
Documents de planification, de
programmation et durbanisme
oprationnel
CDT: contrat de dveloppement territorial
PLH: programme local de lhabitat
PMHH: plan mtropolitain de lhabitat et de lhbergement
PLU I/M: plan local durbanisme intercommunal/mtropolitain
SCoT: schma de cohrence territoriale
SRHH: schma rgional de lhabitat et de lhbergement
SDRIF: schma directeur de la rgion Ile-de-France
TOL: territorialisation de loffre de logements
Amnagement/urbanisme Habitat Echelles territoriales
Rgionale
Territoriale
Intercommunale
CDT
SDRIF SRHH
TOL
PLH/PMHH PLUI/M
SCoT
CDT
Unegouvernance
clatequi setraduit
pardesfinancements
croiss
LIVRE BLANC DE LAORIF
LES DYNAMIQUES ET LES FREINS / 29
Entre 2013 et 2015, Action Logement se mobilise pour le financement du logement social via
un prt de 3 milliards deuros sur trois ans, contract auprs de la Caisse des dpts. Action
Logement met disposition des organismes de logement social des prts taux bonifis,
ainsi que labondement en cas de subvention pour surcharge foncire, parit avec ltat.
Ces financements, assortis de contreparties en droits de rservation, conduisent Action
Logement porter la moiti des contingents du nouveau parc social et assumer un rle
majeur en matire de mixit sociale.
Plans de financement
prvisionnels des oprations
parc public de droit commun
2013 (en million d)
Source: DRIHL - Sisal 2013,
bilan 2013 du CRHL
* Participation des employeurs
leffort de construction
S'agissant des oprations d'amnagement, commeoutils demobilisationpour lelogement mais aussi decohrenceurbaine,
le constat est biensr que l'tat est de plus enplus enretrait. Enpremire couronne, les grandes communes ont les moyens
dedvelopper leurs propres grands projets, quittesetourner deplus enplus vers des solutions de"sous-traitanceurbaine"
auprs de groupes privs qui tendent leurs comptences au-del de l'immobilier vers l'intgration de quartiers livrs cls
en main. Mais le problme-cl est celui de la deuxime couronne, hors de la future mtropole, o se joue aujourd'hui une
grande partie du dveloppement de l'agglomration, avec des communes qui n'ont pas les moyens de piloter seules le
dveloppement (Saclay, Orly, Roissy). Dans ces contextes, uneffort cibldel'tat, avecdes EPAsolides, parat indispensable.
Ceci dit, le modle des OINne fonctionne pas ; cest en ralit un outil juridiquement trs faible, les dlivrances de permis y
restant subordonnes auPLU. Il vaudrait doncbienmieuxdfinir, avecunpartenariat ngocienamont avecles collectivits,
unnombretrs limitdeterritoires deprojet stratgiques avecdes OINrepenses et renforces et unrleaccrudel'tat (que
les communes peuvent accepter et mme souhaiter, pour une priode transitoire), plutt que de rester dans la situation
actuelleopersonnenecontrlevraiment ledveloppement, sauf travers des successions demicro-compromis, avecdes
cots de transactionnormes.
Pierre Veltz
75
92
93
94
77
78
91
95
IDF
TAT
80,8
20,8
23,3
24,2
19,3
16,8
20,0
15,6
220,9
SUBVENTIONS
PEEC*
51,7
22,7
20,2
21,0
14,4
19,7
16,5
13,5
179,7
RGION
24,0
17,6
14,2
19,2
15,1
10,0
16,6
9,6
126,3
DPART.
7,8
1,4
14,8
0,2
2,1
5,1
2,8
244,6
COMM.
19,9
4,3
15,2
0,6
4,0
2,0
0,9
46,9
EPCI
2,0
0,9
0,9
2,7
2,2
1,2
2,6
12,5
AUTRES
15,7
4,6
2,7
5,8
3,2
1,4
3,1
3,2
39,7
ORGANISMES
(prts+fonds propres)
664,6
470,9
515,7
420,2
361,8
414,9
396,5
295,4
3 539,9
TOTAL
1 047,2
566,4
582,8
521,2
417,3
471,1
461,0
343,6
4 410,6
210,4
LIVRE BLANC DE LAORIF
Les cots du foncier et de production sont par ailleurs structurellement levs et en forte
hausse. Certains territoires ont un cot du foncier qui limite la production de logement
social, alors quil serait ncessaire den produire plus des fins de rquilibrage.
Linflation des prix ncessite de mobiliser plus de subventions et de fonds propres. Lquili-
bre des oprations est aussi de plus en plus complexe tablir. Prjudiciable tous, elle
empche de faire beaucoup plus de logements; elle incite par consquent multiplier les
recours aux partenaires et donc aux financements croiss, source de perte de temps et
dnergie.
30 / LES DYNAMIQUES ET LES FREINS
Cot moyen de production
d'un logement social en 2012
Source: DHUP
Cot de revient moyen
d'un logement familial neuf
Sources: DRIHL - Camus Garcia /
Sisal 2003 et 2012, traitements AORIF
Plan de financement moyen
d'un logement familial neuf
en 2012
Cot moyen: 188 333
1 880
1 260
1 360 400 200
350 190
710 300
Ile-de-France
(Total : 2 890 /m
2
)
Hors Ile-de-France
(Total : 1 800 /m
2
)
France entire
(Total : 1 960 /m
2
)
IBtiment/Construction ICharge foncire IPrestations intellectuelles
en par logement
en par m de surface utile
2003
120 500
1 800
2012
188 300
2 900
volution
+ 56 %
+ 64 %
14%
Subventions
26 389 dont :
9 243 Etat
14 081 Collectivits locales
3 064 Autres
74%
Prts
139 924 dont :
85 176 Prt CDC
9 767 Prt 1%
12%
Fonds propres organisme
22 021
LIVRE BLANC DE LAORIF
LES DYNAMIQUES ET LES FREINS / 31
La structure des cots et leur inflation sont lies trs largement une volution majeure du
mode de fabriquer la ville et notamment du passage dun urbanisme dextension, assez co-
nomique du fait dune forte matrise foncire publique et dconomie dchelle lies la taille
des oprations, un urbanisme plus pointilliste, sans politique foncire anticipatrice.
Les organismes de logement social interviennent principalement sur des oprations qui sont
devenues tout la fois plus complexes et plus petites car elles se droulent en site occup
et, qui plus est, renchries par les exigences environnementales et normatives qui ont consi-
drablement augment (co-quartiers, normes thermiques, normes techniques, taille et
adaptation des logements, stationnement, prescriptions des architectes des btiments de
France, plans dexposition au bruit, parcs naturels rgionaux, etc.).
Par ailleurs, le recul de lamnagement, notamment public (moins de ZAC, de procdures
de lotissement), et lvolution des process de matrise douvrage (recours au macrolot,
moindre coordination des matrises douvrage qui encourage le recours intensif la VEFA)
tendent exclure les organismes des grandes oprations sur foncier libre au profit des pro-
moteurs privs, ce qui fait peser un risque majeur sur la capacit de matrise douvrage des
organismes de logement social, mais aussi sur la qualit des programmes. Il en rsulte par
ailleurs une exclusion des organismes de logement social des rflexions sur les projets
urbains alors mme quils sont, avec les collectivits, les seuls acteurs impliqus dans la
gestion long terme des futurs quartiers.
S'agissant de la production du logement, la cl est bien sr dans la mobilisation, cots acceptables, du foncier. Or, cette
mobilisation dpend elle-mme essentiellement des maires, via les PLUqui refltent leur volont ou non de construire. Au
regard de ce pouvoir, les exhortations de l'tat (sur le mode d'affichage de la "territorialisation des objectifs logements"
notamment) nepsent pas trs lourds, car il n'yni carotteni bton. Malgrlafortemobilisationdes prfets, elles psent d'autant
moins qu'elles sont parfois peuralistes et de fait apparaissent tout le monde comme unexercice de rhtorique obligatoire
mais sans vraie prise sur le rel.
Pierre Veltz
Passage
unurbanisme
pointilliste, sans
politique foncire
anticipatrice
LIVRE BLANC DE LAORIF
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3,6
32 / LES DYNAMIQUES ET LES FREINS
Nombre de logements mis en
chantier pour 1 000 habitants
en 2011 (logements tous
secteurs)
Sources: MEEDDM/CGDD/SOeS -
Sit@del2 (en date relle) ; Insee -
Populations lgales 2014 (population
municipale)
Quelques mesures qui contribueraient activement audveloppement de lIle-de-France et la constructionde logements
Par le biais des tablissements publics, ltat dispose de nombreux terrains qui pourraient tre librs pour des oprations
damnagement et de logement. Mais, pour que cette mesure soit accepte positivement, il faut faire en sorte que la cession
des terrains publics sinscrive dans une approche conomique et financire dynamique ovendeur et acheteur seront tous
deux gagnants si le terraincd prendde la valeur (retour bonne fortune).
Pour inciter les communes construire, il faut rellement aider les maires qui construisent. La construction de logements
sociaux ou autres, impose de nombreuses charges la commune (coles, cantines, sant, loisirs, etc.) qui nentrent pas dans
les aides laconstruction. Il faudrapour celarformer les rgles dattributiondelaDGF(surtout aumoment oellediminue)
enaccordant des dotations majores pour inciter les communes construire des logements.
Il faudrait enfin davantage lier la ralisation dquipements importants, qui gnrent des ressources pour les communes
(bureaux, centres commerciaux, ples de loisirs), la constructionde logements. Pas de logements, pas dagrment . Cette
optiondoit tre renforce, mme si lonnest plus enpriode de forte croissance et mme si lagrment venait tre transfr
une autre autorit locale (Rgion, mtropole).
Jean-Pierre Duport
Lensemble de ces causes se traduit concrtement par un fort retard de construction en
Ile-de-France. En 2011, comme en 2006, la rgion capitale arrive toujours bonne dernire
au regard des mises en chantier de logement, tous types confondus, pour 1 000 habitants.
LIVRE BLANC DE LAORIF
LES DYNAMIQUES ET LES FREINS / 33
Incontestablement, de trs gros efforts ont t mens en ANRU, mais quelques questions
majeures restent en suspens.
LIle-de-France reprsente elle seule prs du quart du programme national de lANRU,
avec 125 quartiers retenus et 106 conventions signes. Les conventions signes portent sur
un programme global de travaux de 16,2 milliards d'euros, dont 67%consacrs au logement
locatif social, avec prs de 40000 dmolitions, 41000 constructions, 90000 rhabilitations et
122000 rsidentialisations programmes. LANRU apporte un quart du financement de ces
programmes.
Les organismes de logement social ont t au rendez-vous des engagements pris, les taux
de logements financs par rapport l'ensemble du programme de rnovation urbaine
taient ainsi, fin 2013, de 87% pour les dmolitions, 84% pour les constructions, 89% pour
les rhabilitations et 85%pour les rsidentialisations. La reconstitution de loffre a permis la
production de logements bas loyers: 14%de PLAI, 53%de PLUS Construction-Dmolition
et 33% de PLUS. Par ailleurs, 37% des oprations daccession sociale scurise sont pro-
duites en territoires ANRU (dont 70% dans les curs de quartier). Elles permettent dac-
compagner la transformation et la diversification de ces quartiers.
Rapport programmation globale/
engagement fin 2013
(en nombre de logements)
Source: ANRU
Ladaptationduparc social existant et
de lenvironnement urbaindans lequel
il sinsre nest pas sans poser questions
350000
300000
250000
200000
150000
100000
50000
0
87% 84%
89%
85%
86%
Dmolition Construction Rhabilitation Rsidentialisation Volet logement
IProgrammation globale IEngagement fin 2013
PNRUenIle-de-
France: 125quartiers
et 106conventions
signes
LIVRE BLANC DE LAORIF
Pour autant, les programmes ANRU butent encore sur des questions majeures.
La reconstitution des logements dmolis ne permet pas vritablement de rquilibrer spa-
tialement loffre. On observe ainsi que 20000 logements ont t reconstruits sur les quar-
tiers en PRU, seuls 14500 logements locatifs sociaux ont t construits hors site et moins
de 3000 logements en dehors des communes concernes.
Il est par ailleurs vident que des progrs significatifs ont t faits en matire dimage des
quartiers, au travers des dmolitions, rhabilitations, rsidentialisations, constructions nou-
velles de logements et dquipements, nouvelles liaisons de transport, etc. Pour autant, on
est sans doute encore loin dun regain majeur de leur attractivit. Les organismes Hlm ont
particip la diversification de loffre par la production de logements en accession sociale
la proprit dans les quartiers ou dans leur environnement direct, pourtant la mixit sociale
y fait encore largement dfaut. Cela est aussi d au fait que la question cruciale de lemploi,
de la formation, de la qualification, est encore peu traite dans la rnovation urbaine, alors
quelle est au cur du sujet.
La rhabilitation, ladaptation, la requalification du parc existant, et notamment thermique,
se sont poursuivies grands pas galement, mais pourraient vite sessouffler.
Les organismes se sont engags fortement dans la rhabilitation nergtique: entre 2009
et 2013, 30000 logements sociaux ont bnfici dun co-prt pour un montant dinvestis-
sement avoisinant le milliard deuros. Ces rnovations ont permis des gains nergtiques
importants, en moyenne 54%, et ncessit des investissements importants.
Ce bilan, sil est positif, nen est pas moins incomplet car bas sur la consommation des co-
prts. Ces derniers, du fait des co-conditionnalits auxquelles ils sont soumis et de leurs
enveloppes limites les premires annes, nont pas t sollicits pour une grande partie
des oprations de rhabilitation en gnral, et thermique en particulier.
La rhabilitation du parc social et son adaptation butent sur trois types de difficults:
des difficults dordre rglementaire ou normatif
La recherche de la performance nergtique est complexe et peut entraner des surcots,
dautant que certaines installations permettant le recours aux nergies renouvelables nont
pas le rendement et la performance attendue. Les cots de maintenance peuvent par ail-
leurs se rvler trs levs. Au total, la recherche doit tre approfondie pour amliorer lef-
ficacit nergtique des investissements et renforcer la qualit, dans la dure, des systmes
installs.
34 / LES DYNAMIQUES ET LES FREINS
Cot au logement des travaux
de rhabilitation, en fonction
des gains nergtiques
Sources: DRIHL, bilan co-prt 2014
27 649
28 541
35 078
44 916
Gain nergtique
< 38 %
38 50% 50 75% > 75 %
Entre 2009et 2013,
30000logements
sociaux ont
bnfici dun
co-prt
Sur les 37500
logements
reconstruits, moins
de 3000lont t
endehors des
communes
concernes
LIVRE BLANC DE LAORIF
LES DYNAMIQUES ET LES FREINS / 35
La rglementation sur lamiante fait exploser les cots de rhabilitation, jusqu remettre en
cause les programmations des organismes et leur contribution aux objectifs rgionaux et
nationaux. Elle est coteuse et oblige bien souvent travailler aprs relogement provisoire
des mnages, contrairement des rhabilitations traditionnelles. De plus, elle est porteuse
denjeux sanitaires et juridiques importants, alors que les moyens financiers mais aussi le
secteur professionnel ne sont pas encore la hauteur des besoins.
des difficults dordre technique
Les solutions techniques innovantes en rponse aux nouvelles normes, thermiques notam-
ment, ne sont pas assez prouves ce jour, que ce soit au niveau des matriaux, de la mise
en uvre, de lusage et de la maintenance. Les solutions les plus efficaces ne sont par ail-
leurs pas adaptes tous les types de btiments (cest lexemple de lisolation par lext-
rieur qui reste incompatible avec une faade en brique). Par ailleurs, la diminution effective
des consommations suppose des usages appropris par les locataires. Il en rsulte dans
certains cas des baisses de consommation nergtique moins importantes que prvues, qui
peuvent tre malheureusement compenses par des hausses importantes des cots dabon-
nements et de maintenance.
des difficults dordre financier
Lambition de rhabiliter massivement est largement freine par la lenteur voire la faiblesse
de la mise en place des lignes de crdits ncessaires (hier les co-prts, demain la nouvelle
gnration de crdits FEDER). La rhabilitation mobilise environ dj la moiti des fonds
propres des organismes. Cette situation ne peut que saggraver avec la question du ds-
amiantage qui, ntant pas considr comme de linvestissement, ne peut pour linstant tre
financ par des prts et va mobiliser encore plus de fonds propres.
LIVRE BLANC DE LAORIF
Des cls de
russite pour
relever le d
de la crise
du logement
36 / LIVRE BLANC DE LAORIF
Lacrisedulogement prsentedes analogies, mais aussi des
difrences, aveccelledes annes 50. Il sagit avant tout
aujourdhui dunecrisedelofreet dunepannedela
productionneuve, dont les premires victimes sont les jeunes,
les nouveauxvenus dans largion, ainsi queles familles. Mais le
contextedans lequel cettecrisesedploieachang: faible
croissanceconomique, prcarisationdelemploi et
accroissement des disparits sociales, vieillissement dela
population, parcvieillissant, dfnergtiqueet
environnemental, crisedes fnances publiques, etc. Lacrisedu
logement apparat ainsi commeuneexpressioncondensede
mutations sociales et conomiques qui dpasseles seuls
acteurs dulogement !
Leconstat sur lasituationdulogement francilien chertdes
prixet des loyers et faiblessedelaconstruction est commun
denombreuses mtropoles europennes; lecontextesocio-
conomiqueyest galement comparable. Ceconstat interroge
sur laplaceactuelledes politiques dulogement dans lensemble
deces pays et sur lerledulogement social dans uneconomie
mondialiseoles entreprises sesentent moins attaches un
territoire. Pourtant, ces entreprises recherchent des
localisations leur ofrant unemainduvreadapteleurs
besoins et assurant leurs personnels agrment deviedans un
contextesocialement stable, mais elles nesesentent plus en
chargedinvestir dans ledomainedelhabitat.
Avecles rformes institutionnelles rcentes, cest dsormais
vers laRgionet vers laMtropoleduGrandParis queles
regards setournent pour rpondrecedf.
GrardLacoste
directeur gnral adjoint IAUIle-de-France
LIVRE BLANC DE LAORIF / 37
En 2007, lAORIF a publi un premier livre blanc qui faisait un
tat des lieux du secteur du logement social en rgion pari-
sienne, soulignait ses ralisations et alertait sur les difficul-
ts rencontres. Il appelait dj la mise en place dune
gouvernance plus efficace des politiques de lhabitat et de
lamnagement, articule autour de trois objectifs essentiels
qui restent pleinement dactualit: renforcer le chanage
entre politiques de lhabitat et de lamnagement, harmoni-
ser les financements du logement et harmoniser lchelle
rgionale les modalits daccs au logement.
Le 14 fvrier 2014, ltat, lAORIF, la Rgion Ile-de-France,
Action Logement et la Caisse des Dpts ont sign un accord
rgional de mise en uvre du pacte entre ltat et lUnion
sociale pour lhabitat. Cet accord rgional engage notam-
ment ses signataires produire entre 30 000 et 37 000 loge-
ments sociaux par an, rhabiliter thermiquement entre 25
et 30 000 logements par an et accompagner la rforme des
attributions par une connaissance de la demande et une
information des demandeurs renforces et par llaboration
dun cadre rgional de rfrence sur les questions des
publics prioritaires.
Pour rpondre ces priorits franciliennes, il sagit donc
bien, pour les organismes Hlmet leurs partenaires, tout la
fois de:
produire plus, donc plus vite et moins cher,
tenir des objectifs levs de rhabilitation en conciliant au
mieux matrise des cots et exigences techniques et envi-
ronnementales,
poursuivre la rnovation urbaine des quartiers et assurer
leur bonne gestion dans la dure,
dvelopper des politiques cohrentes et quilibres pour
laccs et le maintien dans le parc social.
Laccord rgional porte sur la priode 2013-2015, priode de
mise en place dun important arsenal lgislatif (loi ALUR et
sept ordonnances, loi de programmation pour la ville et la
cohsion urbaine) qui change les conditions dexercice des
diffrents acteurs qui font et grent la ville, ainsi quune
rforme territoriale (loi MAPTAM) qui remanie profondment
la gouvernance du territoire francilien dans ses structures,
ses primtres et ses comptences.
Ces rformes sont indispensables dans un contexte franci-
lien o jamais les besoins en logement nont t aussi
importants et o la prcarisation de certaines franges de la
socit ne cesse de progresser. Pour autant, elles ouvrent
une priode de transition:
entre la gouvernance actuelle et future,
entre la promulgation des lois et ordonnances et leur
application,
entre le programme de rnovation urbaine actuel et le sui-
vant.
Priode qui peut amener lensemble des collectivits locales
freiner leur action, dans lattente dune meilleure visibilit
sur leur environnement politique, technique, administratif et
financier. Or, les rponses la gravit de la situation du loge-
ment en Ile-de-France ne sauraient tre diffres. Et elles
ne peuvent tre apportes que dans le cadre dun partena-
riat volontariste entre les organismes de logement social,
ltat, les diffrents financeurs et tous les niveaux de collec-
tivits locales.
Cest pour cela que les organismes franciliens saisissent
leurs partenaires, au premier rang desquels les collectivits
locales, pour mettre des prconisations concrtes afin que
les efforts conjugus de tous permettent de relever les qua-
tre grands enjeux du territoire.
38 / DES CLS DE RUSSITE
LIVRE BLANC DE LAORIF
DES CLS DE RUSSITE / 39
Une mobilisation de tous les acteurs pour soutenir
la production court terme
Soutenir la production dune offre nouvelle de logements loca-
tifs sociaux, dhbergement ou de logements en accession
sociale scurise relve de la responsabilit collective des
organismes de logement social, de ltat et des lus locaux.
Pour atteindre les objectifs rgionaux, les organismes fran-
ciliens appellent ainsi leurs partenaires la libration rapide
des fonciers immdiatement urbanisables par:
Le dstockage massif des terrains des tablissements
publics fonciers (EPF) et des tablissements publics
damnagement (EPA) au profit du logement social, en
locatif comme en accession scurise. Ces outils efficaces
doivent tre renforcs, notamment pour jouer un rle de
minoration de la charge foncire. La cession du foncier
dans le cadre de bail de longue dure permet de reporter
lachat du foncier et facilite lquilibre des oprations.
La fixation dune charge foncire maximumpour les orga-
nismes de logement social, afin dviter toute surenchre
prjudiciable en dfinitive aux financeurs.
Le recours la matrise douvrage directe des organismes
de logement social pour limiter les risques de blocage
doprations inhrents la VEFA.
Confronts une multiplicit dobjectifs et de documents
dchelonterritorial divers, les organismes proposent qu titre
provisoire, pendant la priode de la mise en place de la nou-
velle gouvernance, ltat et les collectivits locales acceptent
dans le cadre de leurs dcisions que les oprations de loge-
ment social se rfrent au document de programmation/pla-
nification le plus favorable la sortie des oprations.
et accrotre durablement la production de logements,
notamment sociaux
Pour tre durablement tenus, les objectifs de production
impliquent une ouverture de droits construire dans le res-
pect des prconisations du SDRIF: limiter lurbanisme
extensif, densifier les ples urbains existants et particuli-
rement proximit des dessertes en transport. Il convient
aussi de mettre en place un environnement favorable une
dmultiplication des projets par des conditions dinterven-
tion techniques et financires favorables.
Produire plus, plus vite et moins cher
Lavente enltat futur dachvement (VEFA) : une pratique limiter
LaVEFApermet des promoteurs devendretout oupartiedunprogrammeavant dedbuter lechantier deconstruction. Les organismes
delogement social peuvent dans cecadreacheter des logements quils mettront enlocationet greront. Cettepratiqueapermis en2008
dedbloquer des programmes immobiliers privs qui netrouvaient pas dacqureurs dufait des difficults demprunts. Progressivement,
la VEFAauxorganismes Hlmsest installe comme une pratique courante, tant des amnageurs que des collectivits, atteignant jusqu
50%delaproductionHlmneuve.
La VEFAdispose de quelques atouts indniables: mixit des programmes llot, unicit de la matrise douvrage, diffusiondulogement
social, prquationfinancireentreles diffrents produits. Mais ellerendlaproductiondelogement social directement dpendantedela
conjonctureimmobilire. Elleremet encauselerlecontra-cycliquedelaproductionHlmet, dans unepriodedecrisedelimmobilier, le
risqueest doncgranddebloquer laproduction. Par ailleurs, ellefragilisedansladurelacapacitdematrisedouvragedesorganismesde
logement social.
LAORIFet les organismes franciliens prconisent quelamatrisedouvragedirectedes organismes delogement social soit privilgiesur
les terrains sous matrisepublique. Lerecours laVEFAsejustifiepleinement lorsquelaccs aufoncier par les organismes delogement
social oulquilibrefinancier duneoprationnesont pas assurs autrement. Entout tat decause, lagrment des oprations delogement
social 100%VEFA nedevraient pas treprivilgis.
LIVRE BLANC DE LAORIF
uvrer collectivement et sans attendre pour renforcer
laccessibilit du foncier par:
Une meilleure connaissance de la disponibilit des
emprises foncires publiques. La cration dun observa-
toire des fonciers publics pourrait aider dans ce sens.
Une stricte compatibilit et oprationnalit des documents
de programmation locaux (PLH et PLU) avec les objectifs
rgionaux (SDRIF) et leur dclinaison territoriale (TOL, CDT).
Le PLUintercommunal semble ce titre un outil essentiel.
Lactivation par les collectivits locales de lensemble des
possibilits ouvertes par le droit de lurbanisme et parti-
culirement les rcentes ordonnances concourant facili-
ter la production de logement et soutenir la production
de logements sociaux locatifs ou en accession.
Ces mesures concernent tant les services de ltat par leur
rle de conseil et de contrle, que les diffrents niveaux de
collectivits territoriales du fait de leur responsabilit ren-
force par les lois rcentes. Elles engagent la responsabilit
collective des acteurs franciliens de lhabitat travers leur
implication dans le Comit rgional de lhabitat et de lh-
bergement (CRHH). Co-prside par le prfet de Rgion et le
prsident du Conseil rgional, cette instance semble la
mieux -mme de garantir la cohrence des diffrents che-
lons des politiques de lhabitat.
Clarifier et optimiser les financements du logement social pour
une production adapte en volume et en qualit par:
Une visibilit renforce moyen et long termes et donc
une prennisation des financements mobilisables par les
organismes de logement social.
Une mise en cohrence des priorits de financement autour
dun ensemble dobjectifs communs aux diffrents finan-
ceurs, de leurs conditionnalits et exigences (dveloppe-
ment durable, typologie, normes, etc.). Il sagit la fois
damliorer la synergie des aides, mais aussi de matriser
les cots de revient des oprations et en consquence les
loyers et charges appliqus aux locataires. Cette adquation
doit en priorit porter sur les types de produits dvelop-
per (PLUS, PLAI, PLS mais aussi logement familial, hber-
gement, foyer, etc.) et dfinir les conditions de russite des
PLS, produit dont la commercialisation reste complexe.
La prise en compte de lvolution des conditions de pro-
duction et notamment de la dmultiplication des opra-
tions petites et complexes, donc coteuses, par une modu-
lation des subventions au logement.
Une adquation entre les financements disponibles et les
besoins des territoires. Si la Mtropole et laire urbaine ont
un rle dterminant dans la satisfaction des besoins en
logement, les partenaires financiers des organismes de
40 / DES CLS DE RUSSITE
Laccessionsociale scurise
Certains organismes Hlm- principalement les Coopratives Hlm- proposent une rponse adapte ausouhait lgitime de parcours rsi-
dentiel ascendant des mnages auxrevenus modestes. Pour affirmer leur vocationsociale, les organismes Hlmproposent, enplus dun
conseil et dunaccompagnement dans laduredes mnages accdants, des mcanismes efficaces descurisationles protgeant contre
les alas de la vie (garanties de rachat et de relogement dumnage pendant 15 ans, assurance contre la dcote dubienencas de revente
forcedans les 10ans suivant lacquisition).
Les organismes Hlmdveloppent ainsi diffrents produits: laccessionsocialeclassiquesous plafonds deressources et deprixdevente,
lalocation-accession(PSLA), mais galement, enaccordaveclacollectivit, laventedeleur logement auxoccupants. Ledveloppement
de ce type de produits, en particulier dans les quartiers en rnovation urbaine, participe la diversit de lhabitat et au maintien des
mnages, et particulirement des jeunes mnages primo-accdants, sur leur communedorigine.
Pour dvelopper ces produits, il est indispensablequeleprt tauxzropour les mnages enaccessionsocialelapropritsoit pren-
nis. Par ailleurs, le soutien, notamment financier, de la collectivit est ncessaire. Il peut prendre la forme de prime au logement oude
cessiondufoncier prixtrs matris. Les collectivits peuvent encontrepartiemettreenplacedes clauses prvenant lareventecarac-
tre spculatif. Enfin, la dissociation du foncier et du bti peut, sur certains territoires, tre une rponse pertinente la solvabilisation
duneclientlerevenus modestes. Lebail rel immobilier relatif aulogement crpar lordonnancesur lelogement intermdiaireconsti-
tuedecepoint devueuneopportunitsaisir.
LIVRE BLANC DE LAORIF
DES CLS DE RUSSITE / 41
logement social doivent soutenir une production adapte
sur lensemble du territoire francilien.
Un rquilibrage des conditions de gestion du logement
accompagn par le rtablissement de lindexation des
redevances sur la base dun indice composite. Lindexation
actuelle sur lIRL, mettant en pril lquilibre de gestion
des tablissements et le dveloppement de ces produits,
reprsente pourtant 10% de la production francilienne de
logement social.
Le plan de cohsion sociale a apport la preuve que la visi-
bilit et la stabilit des financements favorisent laccroisse-
ment de la production de logements locatifs sociaux. Dans
cette logique, les organismes franciliens proposent leurs
partenaires financiers de sengager ds 2016 dans un proto-
cole daccord rgional avec ltat, les collectivits territo-
riales et Action Logement pour assurer une meilleure visi-
bilit, renforcer lquit territoriale, soutenir des moyens
la hauteur des objectifs et des conditionnalits de chacun.
Lavente Hlm
Les politiques de vente relvent de la stratgie individuelle de
chaque organisme. La vente Hlmne peut concerner quune part
restreinte du patrimoine et, en tout tat de cause, ne se fait quen
accord avec les lus locaux. La vente Hlm est une opportunit
pour leslocataires daccder lapropritdans uncadrescuris.
Ellepermet aussi, dansunecertainemesure, dedgager desfonds
propres utiles au renforcement du dveloppement de loffre
sociale. Pour autant, lAORIF rappelle quelle ne doit en aucune
manire donner lieu au dsengagement financier des pouvoirs
publics delaproductiondelogements sociaux.
LIVRE BLANC DE LAORIF
42 / DES CLS DE RUSSITE
Soutenir des objectifs ambitieux court terme
Les objectifs ambitieux de rhabilitation, par le nombre de
logements viss (30000 logements par an) et par les objec-
tifs nergtiques recherchs (-38%de consommation ner-
gtique dici 2020 et facteur 4 chance 2050), ne pourront
tre raisonnablement tenus que si, dune part, les finance-
ments sont la hauteur des enjeux et si, dautre part, les exi-
gences normatives et rglementaires ne rendent pas la
tche encore plus difficile quelle ne lest aujourdhui.
lheure o les financements sont rares, leur efficacit doit
tre une priorit, il convient trs court terme que les par-
tenaires financiers des organismes de logement social sen-
gagent :
la mise en place au plus vite de dispositifs financiers
prennes et la hauteur des objectifs de rhabilitation,
la mise en cohrence des co-conditionnalits lies leur
soutien financier aux oprations, tant en production neuve
quen rhabilitation. En permettant la synergie des finan-
cements, ils en dmultiplieront leffet de levier.
et amliorer durablement lefficacit des investissements
nergtiques
Les organismes de logement social sont rsolument enga-
gs dans le dveloppement durable, tant en matire doffre
neuve que sur le parc existant. Cest l un enjeu majeur pour
tous les acteurs et, en premier lieu, les mnages dsireux
davoir un logement de qualit et conome en charges.
Les organismes franciliens appellent leurs partenaires
avoir une vritable approche du dveloppement durable en
menant des politiques qui combinent au mieux les perfor-
mances conomique, nergtique et sociale.
Pour peser sur les cots et atteindre les objectifs en volume,
les organismes de logement social appellent sen tenir la
rglementation thermique (RT) de 2012. Cette norme
actuelle est en effet dj un standard lev qui a ncessit
une priode dadaptation et de monte en comptences de
lensemble des acteurs du btiment.
Amliorer la performance nergtique
dupatrimoine
Les rseauxde chaleur
EnIle-de-France, lamultiplicationpartroisdesraccordementsauxrseauxdechaleurest attenduedici 2020et ledveloppement durecours
auxnergiesrenouvelablespour limiter tant ladpendanceauxnergiesfossilesquelesmissionscarbones. Lesorganismesdelogement
social sont dores et djles premiers clients deces rseaux; cest doncpour euxet leurs locataires unenjeumajeur.
Face cette monte en puissance, ils alertent leurs partenaires sur les nombreuses incertitudes lies la fiscalit et la prennit des
nergies renouvelables utilises enIle-de-France, mais aussi lagouvernancedes rseauxdechaleur. Les conditions decontractualisa-
tion, notamment sur lvolution des tarifications et les cots dabonnement aurseau, sont cruciales et dterminent le niveau de factu-
rationaulocataire. Les organismes delogement social doivent imprativement treassocis, et leplus enamont possible, auxrflexions
et aux discussions quant lavenir de ces rseaux. La question est notamment que les locataires constatent bien, par des baisses de
charges, les bnfices delvolutiontant durseauquedupatrimoinebti.
LIVRE BLANC DE LAORIF
DES CLS DE RUSSITE / 43
Plus directement, lchelle rgionale:
outre la mise en place de financements prennes et suffi-
sants, ltat et la Rgion doivent sassurer que le finance-
ment des politiques de rhabilitation nentrane pas de dis-
torsions entre la mtropole et sa priphrie;
toute recherche de la performance nergtique doit tre
revisite laune de la matrise de la quittance et des cots
dentretien pour viter que des investissements massifs ne
se traduisent par des gains nergtiques marginaux et des
charges croissantes.
Il semble enfin plus raliste de se fixer des objectifs de
performance nergtique et de consommation lchelle
dun patrimoine global plutt que sur chaque rsidence.
Les organismes franciliens proposent que soit exprimen-
te lchelle de lIle-de-France, et sur une priode dfinie,
une approche plus souple de la RT 2012 pour viter les effets
de seuils qui conduisent parfois ce que latteinte des der-
niers kilowatts/heure induise des niveaux dinvestissement
et de charges locatives contre-productifs.
Lamiante: enjeusanitaire mais aussi technique,
financier et rglementaire
Aprs avoir t plbiscit pour ses capacits isolantes, le
recours lamiante est interdit depuis 1997 du fait de sa dange-
rosit. Les organismes de logement social, aumme titre que le
parc priv ou les collectivits, sont confronts aux obligations
rglementaires de dsamiantage auxquelles ils se conforment
lors de travaux de rhabilitation et de dmolition. Ces obliga-
tions engendrent des surcots majeurs qui remettent en cause
les quilibres conomiques des travaux, voire leur faisabilit.
Les organismes de logement social sont trs mobiliss et pren-
nent encompte cet enjeuvis--vis de leurs locataires, leurs sala-
ris et leurs entreprises prestataires. Le mouvement Hlm est
dailleurs force de proposition vis--vis des pouvoirs publics et
construit des supports de communicationendirectiondes loca-
taires disposition des organismes Hlm.
Il est absolument ncessaire de prendre en compte, par des
financements adapts, le cot du dsamiantage dans les op-
rations de rhabilitation et de dmolition. Ces cots, qui sav-
rent de plus enplus importants, ne sauraient tre pris encharge
par les seuls fonds propres des organismes, au risque de les
entraver dans toutes leurs autres activits et notamment le
dveloppement dune offre nouvelle qui est vitale.
LIVRE BLANC DE LAORIF
44 / DES CLS DE RUSSITE
Consolider les effets du premier programme national
de rnovation urbaine
Le PNRU est prolong jusquen 2015. Dici l, il convient de
complter ou dachever les oprations et de se donner les
meilleures chances pour prenniser les investissements
raliss. La bonne gestion de ces sites, dans un climat scu-
ris, lheure o certains mnages se fragilisent fortement,
appelle dautant plus un renforcement des dmarches par-
tenariales.
La russite du PNRU suppose que lensemble des parte-
naires se mobilise au travers des plans stratgiques locaux
et des contrats de ville, pour concourir :
Assurer la tranquillit et la scurit des habitants et du
personnel de proximit en sappuyant sur les outils exis-
tants. Les moyens allous aux zones de scurit priori-
taires (ZSP) doivent tre conforts, les partenariats opra-
tionnels de traitement ou de prvention de la dlinquance
(CISPD, GLTD) mieux utiliss en mobilisant lexpertise des
organismes de logement social.
Assurer la gestion sociale et urbaine des quartiers par une
rpartition claire des rles et domaines dintervention de
chacun: tat, collectivits locales et organismes de loge-
ment social. Les conventions de gestion urbaine de proxi-
mit doivent ce titre tre consolides.
Traiter les enjeux du parc priv qui sont au moins aussi
dterminants que ceux du parc locatif social. Les orga-
nismes franciliens, qui disposent dune bonne connais-
sance des mcanismes de la rnovation urbaine, peuvent
tre sollicits en tant que partenaires pour le traitement
des coproprits dgrades. Certains dentre eux, comp-
tents en matire daccession sociale la proprit, peu-
vent jouer un rle majeur en matire de gestion.
Enfin, la question du peuplement et de la mobilit rsi-
dentielle aura une place majeure dans les contrats de ville.
Le travail collectif engag pour le suivi du relogement doit
se poursuivre sur le long terme, autour des enjeux de peu-
plement, notamment du quartier: il sagit non seulement
de chercher favoriser la mixit sociale au sein du quar-
tier, mais aussi de rpondre aux souhaits de mobilit rsi-
dentielle des habitants une chelle territoriale plus large.
et en tirer lexprience pour russir le NPNRU
En 2016, senclenchera une deuxime gnration de PNRU
(le nouveau PNRU) sur de nouveaux territoires qui restent
dfinir. Il conviendra, dans un cadre de gouvernance rnov,
de tirer les enseignements des premires interventions et
au premier rang desquels la ncessaire anticipation et matu-
ration des projets qui impose aux partenaires de se mobiliser
ds aujourdhui pour leur laboration.
Poursuivre la rnovationurbaine des
quartiers et assurer la gestiondans la dure
Les plans stratgiques locaux: lasortie ngocie des PRU
labors par les villes ou lEPCI, les PSL sont loutil de sortie des PRU. Ils doivent permettre de poursuivre la dynamique lance dans le
cadre des PRUet de dfinir de manire partenariale les interventions venir pour maintenir et approfondir les rsultats des projets et
les modes degestionprenniser. Ils portent lafois sur les interventions urbaines, lefonctionnement urbainet social duquartier et lin-
sertionpar lconomie.
LIVRE BLANC DE LAORIF
DES CLS DE RUSSITE / 45
Le rle majeur de lANRU et de ltat doit tre raffirm sur
lensemble des projets franciliens, pour garantir la coh-
rence de leur laboration et de leur mise en uvre. Les
organismes appellent leurs partenaires partager la mme
vigilance pour:
Renforcer la cohrence entre le logement, le transport et
le dveloppement conomique, faute de quoi les quartiers
ne pourront vritablement revenir dans le droit com-
mun. Cette cohrence doit se faire aux chelles les plus
larges, mais aussi celle des quartiers.
Encourager la reconstitution des patrimoines dmolis
majoritairement hors site, pour mieux diversifier loffre sur
les quartiers, comme la loi de programmation pour la ville
et la cohsion urbaine y invite.
Raffirmer clairement les enjeux de la densification. Il
sagit tout la fois de contribuer la diversification de lof-
fre (accession, logement intermdiaire) et la mixit
sociale, de participer la recomposition urbaine des quar-
tiers et daider au montage financier des oprations.
Dans le cadre des travaux de prfiguration de la mtropole
du Grand Paris et du Comit rgional de lhabitat et de lh-
bergement, il convient de se saisir au plus vite de la question
des nouveaux primtres ANRU pour assurer la cohrence
et la pertinence des choix qui seront faits dans une vision
globale.
Les contrats de ville: cadre dunouveauPRU
Dchelle intercommunale, le contrat de ville est le nouvel outil
unifidelapolitiquedelaville. Obligatoirepour chaqueterritoire
incluant unquartier prioritairedelapolitiquedelaville(QPV), les
contrats de ville doivent se construire dans une dmarche int-
greassociant les enjeuxdecohsionsociale, dedveloppement
conomique et de dveloppement urbain. ce titre, ils fixeront
les orientations stratgiques et le cadre de rfrence des nou-
veaux PRU.
Les organismes de logement social seront particulirement
attentifs tant auxprimtres des QPVquaucontenudes contrats
de ville. LAORIF se mobilise pour contribuer llaborationdun
grandnombre de ces contrats.
Les organismes de logement social : acteurs essentiels
de linsertionpar lactivit conomique
Aujourdhui, de nombreux organismes ont intgr des clauses
dinsertion dans leurs marchs de travaux et parfois galement
dans leurs marchs dentretien. Ainsi, en tant que matres dou-
vrage, ils reprsentent pour lesecteur delinsertionuneforceco-
nomique essentielle. Afinde mieux accompagner le dveloppe-
ment des clauses sociales en Ile-de-France, les organismes de
logement social souhaitent que soient mieux pris en compte,
dans lecadreduNPNRUet des contrats deville, les besoins dap-
pui la matrise douvrage en lien avec les collectivits territo-
riales et les oprateurs locaux, sur lensemble duterritoire rgio-
nal, et notamment laccompagnement lamiseenuvredeces
clauses et de leur suivi.
LIVRE BLANC DE LAORIF
46 / DES CLS DE RUSSITE
Moderniser la gestion de la demande en intgrant
la ralit de lactivit des bailleurs sociaux
Pour tenir cet objectif, saffirme le besoin dun nouveau par-
tenariat renforc autour de la gestion de la demande et des
attributions. De la mise en uvre du SNE aux perspectives
offertes par la loi ALUR, les organismes devront tre plei-
nement entendus, au titre de leur connaissance des enjeux
et de leur savoir-faire dune part, du fait des impacts orga-
nisationnels et financiers importants de ces volutions pour
les bailleurs sociaux dautre part. Ces impacts doivent donc
tre anticips et pris en compte dans la mise en uvre de
ces rformes, afin de sassurer de leur efficience durable.
Les organismes de logement social appellent organiser
au mieux, au niveau rgional, le cadre de la mise en uvre
des rformes autour de la gestion de la demande et des
attributions. Pour cela, il convient de :
articuler les volutions de la gouvernance francilienne (en
2016) et celles de la rforme de la gestion partage de la
demande (dici fin 2015). Les calendriers de ces rformes
doivent ainsi tre rendus compatibles entre eux par le
lgislateur.
laborer, en concertation avec la profession, le cahier des
charges des dispositifs de gestion partage que doit pro-
poser le prfet dIle-de-France. Il sagit dassurer la coh-
rence des dispositifs en Ile-de-France, ainsi que leur prise
en compte des impratifs de gestion et dorganisation des
bailleurs sociaux.
lchelle des territoires concerns (mtropole du Grand
Paris et EPCI dots dun PLH), les organismes de logement
social souhaitent que la mise en uvre de la rforme de la
gestion partage introduite par la loi ALUR permette de
gagner en lisibilit, cohrence et efficacit. titre dexem-
ple, la mise en place dun service dinformation du deman-
deur (avec a minima un lieu daccueil) sera loccasion dar-
ticuler au mieux les interventions et rles des organismes,
communes et intercommunalits.
Combiner vocation sociale et gnraliste du parc
de logements sociaux
Vers une approche globale et volontariste autour
du relogement des publics prioritaires
Le dfi de combiner vocation sociale et vocation gnraliste
du parc social signifie de parvenir combiner, au plus prs
de la ralit de la demande et des territoires, les impratifs
de droit au logement et de mixit sociale. Pour cela, les
organismes souhaitent favoriser une approche globale de
laccs au logement des publics prioritaires, des publics
issus du DALO ceux du PDALHPD, adosse des objectifs
volontaristes. Le renouvellement des Accords collectifs
dans chaque dpartement doit ainsi tre loccasion dhar-
moniser les engagements pris par ltat, les bailleurs et les
diffrents rservataires selon des principes partags
lchelle rgionale.
Pour traduire cette ambition, une mobilisation effective des
partenaires pour organiser une chane de confiance
(demandeurs, associations dinsertion, rservataires, bail-
leurs) autour de laccs au logement des publics prioritaires
est indispensable. Cette chane de confiance ncessite:
une mobilisation des rservataires cohrente au regard
de leurs obligations (DALO), comme de leurs publics
cibles (salaris, dfavoriss, etc.) ;
une orientation vers un relogement prioritaire des
mnages prts accder au parc social, disposant dun
dossier actualis, et dont les besoins ventuels daccom-
pagnement ont pu tre identifis;
une offre daccompagnements adquats (ASLL, accompa-
gnement global, bail glissant lorsque ncessaire, relais
vers le droit commun circonscriptions daction sociale,
CCAS, etc.) pour assurer linsertion paisible et durable des
mnages dans le logement et leur environnement ;
un travail partenarial dans le suivi et la mise en uvre des
accords collectifs, notamment autour de lutilisation du
Dvelopper des politiques cohrentes
et quilibres pour laccs et le maintien
dans le parc social
LIVRE BLANC DE LAORIF
DES CLS DE RUSSITE / 47
Systme Priorit Logement (SYPLO) gr par ltat. Cet
outil de partage des besoins en relogement des publics
prioritaires doit tre aliment par lensemble des parte-
naires susceptibles de reprer des mnages en difficult
de logement.
Le dveloppement dune offre de logements accompagns
destins aux jeunes et mnages en forte difficult (rsi-
dences sociales, FJT, etc.) et aux publics en grande prca-
rit (maisons relais), par les organismes de logement social
doit tre une rponse des besoins spcifiques en logement
et en accompagnement.
Dans les territoires qui souhaitent exprimenter la cotation
de la demande, les organismes de logement social deman-
dent tre associs aux travaux de prparation et dlabo-
ration des critres de priorisation des publics. Lattention de
la profession portera en particulier sur la reprsentativit
des critres retenus dans le systme de cotation, afin que la
diversit des besoins dun territoire y trouve sa place.
Lutter contre les phnomnes de spcialisation
de certaines rsidences et quartiers
Cette attention porte au relogement des publics priori-
taires ne doit pas pour autant conduire au renforcement de
la spcialisation sociale de certains territoires. travers la
loi SRU, loffre de logement social est amene se dve-
lopper dans de nombreuses communes. Mais, ds pr-
sent, la mixit sociale passe par la recherche dquilibres
territoriaux dans la gestion de la demande et des attribu-
tions. Cette recherche dquilibres appelle lensemble des
acteurs, lchelle des EPCI franciliens, :
produire des travaux danalyse et dobservation pour
objectiver les dynamiques de peuplement des diffrents
quartiers, tudier la ralit de la demande et de loffre de
chaque territoire;
laborer des confrences intercommunales du logement
(que propose la loi ALUR) et des conventions intercom-
munales de mixit sociale (quinstaure la loi de program-
mation Ville et Cohsion urbaine). Les organismes de
logement social souhaitent ainsi que ces outils strat-
giques et contractuels permettent de dfinir collective-
ment (tat, collectivits, rservataires, bailleurs) les ini-
tiatives ncessaires pour satisfaire la diversit des
demandes tout en luttant contre les phnomnes de
sgrgation (coopration inter-rservataires, rnovation
urbaine).
Favoriser des parcours rsidentiels adapts
chaque mnage
Pour aller plus loin dans lamlioration des parcours rsi-
dentiels, il sagira de favoriser la mobilit au sein mme du
parc social. Un travail sur les mutations doit tre entrepris,
ce qui passera ncessairement, au niveau local, par davan-
tage de souplesse dans la mobilisation des contingents afin
dlargir la gamme des possibilits offertes un demandeur
du parc social.
Par ailleurs, lexprimentation de la location choisie doit
tre envisage par les pouvoirs locaux dans le cadre des
futurs plans partenariaux de gestion de la demande. Ce dis-
positif peut notamment faciliter le rapprochement offre-
demande sur certains segments du parc et limiter les refus
par les demandeurs suite aux commissions dattribution.
Aider les mnages se maintenir sans laisser au bailleur
le rle de dernier amortisseur social
lheure o une crise sociale et conomique sest ajoute,
en Ile-de-France, la crise du logement, les difficults ren-
contres par les mnages pour se maintenir dans leur loge-
ment se sont accrues. Si le travail amiable des organismes
na cess de se renforcer sur ce sujet, lintensification des
besoins ncessite de:
renforcer les moyens humains et financiers dploys dans
le cadre des PDALHPD notamment par les conseils
gnraux dans le cadre des FSL et de ltat au titre du
fonds national pour laccompagnement vers et dans le
logement. Ces aides doivent permettre de soutenir voire
daccompagner les mnages dans leurs efforts de main-
tien et de limiter leur endettement ;
envisager des formes nouvelles de maintien dans le loge-
ment et daccompagnement, en revisitant le bail glissant
ou diversifiant les registres daccompagnement autour du
mnage: accompagnement spcifique autour des pro-
blmes de sant mentale, accompagnement global
(emploi, gestion, parentalit, etc.) ;
compenser les prjudices subis par les organismes,
notamment dans le cadre des effacements de dette, alors
que le nombre de mnages en impays augmente et quils
sont amens rester plus durablement dans le parc
social.
LIVRE BLANC DE LAORIF
48 / LIVRE BLANC DE LAORIF
ACD: accord collectif dpartemental
ALUR: loi pour l'accs au logement et un urbanisme
rnov
ANRU: agence nationale pour la rnovation urbaine
ASLL: accompagnement social li au logement
CCAS: centre communal d'action sociale
CDC: caisse des dpts et consignations
CDT: contrat de dveloppement territorial
CRHH: comit rgional de lhabitat et de lhbergement
CRHL: comit rgional de lhbergement et du logement
DALO: droit au logement opposable
DGF: dotation globale de fonctionnement
DRIHL: direction rgionale et interdpartementale de
l'hbergement et du logement
EPCI : tablissement public de coopration
intercommunale
EPF: tablissement public foncier
EPL: entreprise publique locale
EPA: tablissement public d'amnagement
ESH: entreprise sociale pour lhabitat
FEDER: fonds europen de dveloppement rgional
FJT: foyer de jeunes travailleurs
FSL: fonds de solidarit pour le logement
HLM: habitation loyer modr
IRL: indice de rvision des loyers
MAPTAM: loi de modernisation de laction publique
territoriale et daffirmation des mtropoles
NPNRU: nouveau programme national de rnovation
urbaine
OIN: opration d'intrt national
OLAP: observatoire des loyers de l'agglomration
parisienne
OLS: observatoire du logement social
OPH: office public de l'habitat
OPS: occupation du parc social (enqute)
PALULOS: prime l'amlioration des logements
utilisation locative et occupation sociale
PDALHPD: plan dpartemental d'action pour le logement
et l'hbergement des personnes dfavorises
PLAI : prt locatif aid dintgration
PLH: programme local de lhabitat
PLS: prt locatif social
PLUS: prt locatif usage social
PMHH: plan mtropolitain de lhabitat et de lhbergement
PLU I/M: plan local durbanisme
intercommunal/mtropolitain
PNRU: programme national de rnovation urbaine
PSL: plan stratgique local
PSLA: prt social location-accession
RPLS: rpertoire sur le parc locatif social
RP: recensement de la population
RT: rglementation thermique
SACICAP: socits anonymes coopratives d'intrt
collectif pour l'accession la proprit
SCoT: schma de cohrence territoriale
SDRIF: schma directeur de la rgion Ile-de-France
SNE: systme national d'enregistrement de la demande
Hlm
SRHH: schma rgional de lhabitat et de lhbergement
SRU: loi solidarit et renouvellement urbain
SYPLO: systme priorit logement
TOL: territorialisation de loffre de logements
VEFA: vente en ltat futur dachvement
ZAC: zone d'amnagement concert
ZSP: zone de scurit prioritaire
Glossaire
LIVRE BLANC DE LAORIF / 49
LAORIF - lUnion sociale pour lhabitat dIle-de-France
est lassociation professionnelle au service des organismes
Hlm d'Ile-de-France.
LAORIF regroupe 142 organismes de logement social fran-
ciliens (adhrents) :
59 offices publics de l'habitat (OPH),
58 entreprises sociales pour lhabitat (ESH),
19 socits coopratives dHlm,
3 Sacicap,
3 EPL, en tant que membres associs.
Lorganisation rgionale est reprsente par une dlgation
l'chelon de chaque dpartement. Le rle des dlgations
dpartementales consiste reprsenter les organismes et
coordonner leurs actions. Elles assurent larticulation et
la cohrence entre les orientations rgionales et dparte-
mentales.
lchelle intercommunale, lAORIF - l'Union sociale pour
l'habitat d'Ile-de-France a mis en place des dispositifs de
projet territorial sur quelques agglomrations cibles. Un
chef de projet territorial assure l'animation de chaque dis-
positif.
Nos priorits dactions
LAORIF sappuie sur un plan dactions construit autour des
problmatiques du mouvement professionnel Hlm et des
priorits rgionales, qui sinscrivent dans le cadre de lac-
cord francilien de mise en uvre du Pacte national Hlm. Les
priorits dactions sont les suivantes:
la production dune offre de logement la mesure des
besoins des franciliens,
la prparation de la nouvelle politique en faveur des quar-
tiers,
les enjeux lis la demande, laccs et au maintien dans
le parc locatif social,
le renforcement des partenariats associatifs,
la gestion de proximit, la qualit de service, les relations
locataires et les ressources humaines,
laccompagnement des organismes dans la territorialisa-
tion des politiques de lhabitat,
le dveloppement et le partage de la connaissance tra-
vers les observatoires et tudes,
les actions de communication.
Nos missions
Reprsenter. Le rle de notre organisation professionnelle
est daider les organismes franciliens dans la ralisation de
leurs missions et de dfendre leurs intrts auprs des
acteurs de l'habitat. Elle les reprsente dans les diffrentes
instances de dcision et de rflexion. Elle participe la dfi-
nition et la mise en uvre des politiques de l'habitat.
Coordonner. Elle coordonne les actions des organismes
franciliens et dveloppe les changes entre eux. Elle favo-
rise en particulier la structuration de l'interorganismes et
facilite l'adaptation des organismes la territorialisation
des politiques de l'habitat.
Animer. Elle anime l'action professionnelle rgionale dans les
principaux domaines d'activit des organismes (politiques
patrimoniales et dinvestissement, politiques daccs au
logement et politiques sociales, politiques territoriales, etc.).
Informer. Elle diffuse auprs de ses adhrents les informa-
tions utiles leurs activits, elle participe la collecte des
donnes professionnelles dans le cadre de lObservatoire du
logement social en Ile-de-France. Elle analyse et diffuse des
documents d'information ou statistiques provenant des
organismes et des partenaires.
Capitaliser. Elle favorise la dfinition d'une identit rgionale
Hlmaux orientations partages. Elle formalise les position-
nements de l'organisation rgionale, en articulation avec le
travail des dlgations dpartementales. Elle organise
l'change des pratiques professionnelles, afin de mutuali-
ser les avances et les difficults et de capitaliser les l-
ments de transfrabilit.
Communiquer. Elle diffuse des informations, analyses et
positionnements en direction des organismes et des parte-
naires, afin de contribuer une meilleure connaissance et
une meilleure prise en compte des ralits et des enjeux
de la profession en Ile-de-France.
Pour suivre notre actualit: www.aorif.org
Qui sommes-nous?
AORIF - lUnion sociale pour lhabitat dIle-de-France
15, rue Chateaubriand 75008 Paris
Tl. : 01 40 75 70 15
www.aorif.org