Vous êtes sur la page 1sur 75

35me atelier de la Dihal

Lutter contre lhabitat indigne dans les coproprits :


Quelles nouveauts ?

Ce document reprend les prsentations diaporamas de latelier du 5 fvrier 2015

1.

Droul de la matine

2.

Introduction gnrale Les coproprits en difficult aujourdhui


(DHUP Anah)

3.

L administration provisoire de coproprit en difficult dans la loi Alur /


Le mandat ad hoc (Ministre de la Justice et un administrateur
judiciaire)

4.

Reprer et prvenir les difficults dans les coproprits (Anah)

5.

Les oprations de portage et de recyclage immobilier (EPFIF, ANRU,


DHUP)

6.

Laction publique en coproprits en difficult : un travail partenarial


de terrain (Adil 31, DDT 31)

35me atelier de la Dihal


Lutter contre lhabitat indigne dans les coproprits :
Quelles nouveauts ?

Jeudi 5 fvrier 2015 de 9h00 12h30


Salle de projection des services du Premier ministre
69 rue de Varenne 75007 Paris

Programme
9h00 9h30

Accueil caf

9h30 9h35

Mot daccueil par Sylvain Mathieu, dlgu interministriel pour


lhbergement et laccs au logement des personnes sans-abri ou mal loges

9h35 10h00

Introduction gnrale Les coproprits en difficult aujourdhui


par Pierre Caulet, adjoint au chef de bureau politiques de lhabitat / parc
priv, au ministre du Logement, de lEgalit des territoires et de la Ruralit
Direction de lhabitat de lurbanisme et des paysages (DHUP) et Pascaline
Dolo, charge de mission coproprits : aspects juridiques et oprationnels,
lAgence nationale de lhabitat (Anah)

10h0011h05

Reprer - prvenir - traiter


par Jolle Boneu, Etablissement public foncier dle-de-France (EPFIF), Pierre
Caulet, Nicolas Clment, Agence nationale pour la rnovation urbaine (Anru),
Pascaline Dolo, Adeline Khov, Ministre de la Justice, Direction des affaires
civiles et du sceau (DACS) et Florence Tulier, administrateur judiciaire
& changes avec la salle

11h0511h50 Comment mettre en uvre des polices spciales de lhabitat indigne en


coproprit?
& changes avec la salle
11h5012h20 Laction publique en coproprits en difficult : un travail partenarial de
terrain
par Pascaline Brandalac, Agence dpartementale dinformations sur le
logement de la Haute-Garonne (Adil 31) et Nicole Escassut, Direction
dpartementale des territoires de la Haute-Garonne (DDT31)
12h20 12h30 Conclusion de latelier par Sylvain Mathieu, dlgu interministriel pour
lhbergement et laccs au logement des personnes sans-abri ou mal loges

Introduction gnrale
Les coproprits en difficult aujourdhui
(DHUP, Anah)

Lutter contre l'habitat indigne


dans les coproprits :
Quelles nouveauts ?

Atelier DIHAL
5 fvrier 2015

Les coproprits en difficult


aujourdhui

Pascaline DOLO (Anah)


Pierre CAULET (DHUP)

Les coproprits en difficult aujourdhui :


lments de cadrage

Direction de l'expertise et de l'animation territoriale


Service des tudes, de la prospective et de lvaluation

Quest ce quune coproprit ?


le cadre juridique : la loi n65-557 du 10 juillet 1965
Tout immeuble ou groupe dimmeubles btis est soumis au statut de la coproprit lorsque :
il est divis en lots comportant des parties privatives et une quote-part de parties communes,
ces lots appartiennent au moins deux copropritaires diffrents.
Chaque copropritaire est :
propritaire titre exclusif de ses parties privatives,
propritaire, en indivision avec les autres copropritaires, des parties et quipements communs
La collectivit des copropritaires est constitue en un syndicat des copropritaires, qui a pour
objet la conservation de limmeuble et ladministration des parties communes. Lassemble
gnrale constitue lorgane dcisionnel du syndicat.

Varit des typologies bties

Varit des enjeux : taille et poque de construction


La grande
diversit des
coproprits
ncessaire
un traitement
diffrenci
Les coproprits
construites
avant rend
1948 sont
essentiellement
des petites
coproprits
(souvent de moins de 11 logements)

Les coproprits de quartiers anciens ont des caractristiques bien diffrentes de celles des
Ellesurbaines
n'ont pas t conues l'origine pour tre des coproprits
priphries
Elles peuvent connatre des problmes de fonctionnement (absence de rglement, de syndic,),
de gestion (comptabilit inexistante, mal tenue) ou d'organisation foncire
Elles ont t construites sans respecter de normes particulires, et parfois dpourvues de confort
de base la construction
des dfauts entretien / des travaux anarchiques >> risques de situations d'habitat indigne
Coproprits daprs 1949 : des units de plus grande taille
Parc de la reconstruction ou parc logco
un parc qui souffre parfois d'une complexit structurelle, ou dune qualit de construction mdiocre
dans les ensembles immobiliers et en priurbain : problmes de rpartition du foncier et/ ou
d'insertion urbaine
Des fins de cycles techniques, et de forts enjeux nergtiques
Des niveaux de charges structurellement levs

Varit des enjeux :


Positionnement gographique et sur le march immobilier
March immobilier tendu et attractif :
Quartier prsentant des poches d'habitat indigne
Quartier avec une spcialisation du parc cible sur une typologie de population et faible
niveau d'entretien
March immobilier plus atone ou dtendu :
Quartier ancien en dclin et perte de vitalit (vacance structurelle, concurrence du parc la
priphrie urbaine, fragilit de la structure commerciale)
Quartier ancien ou priurbain gardant une certaine attractivit mais spcialis dans l'accueil
des populations prcaires (parc social de fait accueillant des mnages trs modestes voire
pauvres, familles monoparentales, personnes ges, adultes isols ; situations de marchands
de sommeil et de modes doccupation inadapts de type multilocations, etc...)

Cadrage statistique : croissance forte du parc

Rpartition du parc de logements selon le type de propri


(2011)

logement en
monoproprit;
72%

Logements en
coproprit; 28%

80 % de rsidences principales,
essentiellement en logements
collectifs

Pr-reprage statistique des fragilits par poque et par taille


Prs de 101 000 coproprits prrepres fragiles par loutil
dvelopp par la DHUP et lAnah
(source Filocom 2011)

pr-reprage statistique : lments cartographiques

Le phnomne de fragilisation d'une coproprit :


des causes multiples
Des lments de fragilit de la coproprit
Fragilits de fonctionnement
Fragilits financires de la coproprit
Fragilits conomiques des copropritaires
Fragilits techniques lies ltat du bti
Des facteurs de risque
complexit technique du bti ; organisation juridique trop complexe ou inadapte
problmes dattractivit de lenvironnement, de positionnement des logements de la
coproprit sur le march immobilier local
=> Les signes les plus visibles : ltat du bti, les situations d'habitat indigne, le dcrochage du
produit immobilier sont des facteurs rvlateurs de difficults dj avances, et souvent
constats tardivement.
11

Quest ce quune coproprit fragile, quest ce quune coproprit en


difficult ?
L'approche de la notion par des acteurs publics locaux
Le degr de fragilisation est apprci partir de l' ensemble des facteurs de
fragilit
La nature des oprations publiques est fonction du degr de fragilisation

Quest ce quune coproprit fragile ou en difficult ?

L'approche de la notion par les acteurs judiciaires


Un objectif : remdier aux dysfonctionnements financiers et techniques
Deux axes d'apprciation :
Les difficults financires ou de gestion
L'enjeu technique et patrimonial de la conservation du bti

Trois procdures, fonction du degr de dysfonctionnement :


Mandataire ad hoc
Administration provisoire / AP renforce
Constat de carence

Lenjeu : remdier aux diffrents types de difficults


Clarification / simplification
de l'organisation juridique
Rtrocession foncire

Sensibiliser / former / mobiliser


Rgulariser les documents
Remettre en place
Des instances de gestion

Requalifier,
laborer un programme
de travaux hirarchis,
Mettre fin aux situations
dhabitat indigne

Accompagnement social
Portage immobilier

Baisser les charges


Diminuer les impays
Rengocier les crances

Projet urbain ?

Lutter contre l'habitat indigne


dans les coproprits :
Quelles nouveauts ?

Atelier DIHAL
5 fvrier 2015

La loi ALUR

Pierre CAULET (DHUP)

Les pouvoirs publics et les coproprits


Une intervention publique dabord guide par le traitement
de lurgence :
cration de l OPAH coproprit par la circulaire du 7 juillet 1994 ;
Loi n 94-624 du 21 juillet 1994 (procdure dadministration provisoire) ;
Loi n 96-987 du 14 novembre 1996 : plan de sauvegarde ;
Un tournant amorc par la loi du 13 dcembre 2000 relative la
solidarit et au renouvellement urbains qui commence rformer le rgime
de la coproprit

La prise de conscience progressive de la ncessit dune


politique prventive et de problmatiques plus larges
concrtise par le rapport Braye.

Les coproprits : un sujet part entire des politiques de


lHabitat
Les apports du rapport Braye (fvrier 2012) :
Un diagnostic partag des dysfonctionnements des coproprits

instances de la coproprit (absence dassemble gnrale, absence de


conseil syndical),
une gestion dfaillante (syndic, absence de poursuite lencontre des
propritaires dfaillants, ),
une gestion de court terme des immeubles
des comportements individuels inadapts favoriss par ce rgime :
copropritaires mal informs, ngligents ou malveillants (marchands de
sommeil)

Les coproprits : un sujet part entire des politiques de


lHabitat
Le constat de dysfonctionnements externes :
Des problmes li au vieillissement du bti (parties communes et parties
privatives) et de fonctionnement urbain
une dvalorisation immobilire de ces coproprits dans le march local de
lhabitat (parc de relgation)

La lgitimation dune intervention publique renouvele


Mieux connatre et mieux comprendre ;
Agir en amont : intervenir tard cote trs cher la puissance publique et a des
consquences sociales lourdes.

Une philosophie reprise dans la loi ALUR : passer de la


gestion de lurgence une vritable gestion prventive
et stratgique

Moderniser le rgime de la loi de 1965 pour rpondre


aux nouveaux enjeux en matire de coproprits :
Amliorer linformation sur les coproprits pour les pouvoirs
publics (registre) et pour les acqureurs (accs aux documents
de gestion lors des transactions) ;
Amliorer la gouvernance et la gestion de la coproprit
pour prvenir son endettement : lutte contre les copropritaires
indlicats, compte spar, encadrement de lactivit du syndic ;
Prvenir la dgradation des coproprits et faciliter la
ralisation des travaux de conservation des immeubles (fonds
travaux, rforme des rgles de majorit).

Redresser efficacement les coproprits dgrades


Dvelopper dans les PLH les politiques dobservation, de
prvention et de traitement des coproprits.
Amliorer les procdures judiciaires (mandataire ad hoc,
administration provisoire, carence) pour agir plus en amont,
traiter le surendettement et faciliter la ralisation de travaux pour
baisser les charges
Faciliter lintervention des pouvoirs publics : oprations de
requalification de coproprits dgrades et pouvoirs largis
pour dclencher les procdures judiciaires

Ladministration provisoire de coproprit en difficult dans


la loi Alur / Le mandat ad hoc
(Ministre de la Justice et un administrateur judiciaire)

LE MANDAT AD HOC
(art 29-1 A 29-1 C Loi ALUR)

Moins de 200 lots : lorsqu la clture des comptes les


impays atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu
des articles 14-1 et 14-2

Plus de 200 lots : 15 %

Le syndic informe le conseil syndical

Il saisit le juge sur requte afin de dsignation dun


mandataire ad hoc

Conditions douverture

Modalits de dclenchement de la
mission

Saisine par :
Absence de raction du syndic dans
le dlai dun mois

Des copropritaires reprsentant au moins 15 % des voix

Un crancier lorsque les factures dabonnement et de


fourniture deau ou dnergie ou de travaux vots et
excuts :

restent impays depuis plus de 6 mois

le crancier a adress un commandement de payer


infructueux

Le prfet

Le procureur

Le maire

Le prsident de lEPCI comptent en matire dhabitat

Le maire

Le prfet

Le cas chant, le Prsident de lEPCI

Un administrateur judiciaire inscrit sur la liste des


administrateurs judiciaires de larticle 811-2 du code de
commerce
Le mandataire ad hoc sur dcision motive du juge et aprs
audition du conseil syndical
Une personne physique ou morale justifiant dune
exprience ou dune qualification particulire au regard de
la nature de laffaire et remplissant des conditions fixes par
dcret

et

Information

Qui est dsign


-

La personne hors liste ne doit pas :

Mission du mandataire ad hoc

Avoir reu auparavant un paiement du syndic, du syndicat,


des cranciers directement ou indirectement

Stre trouve en situation de conseil de ceux-ci

Avoir un intrt au mandat

Etre un ancien administrateur judiciaire radi ou retir de la


liste

Dtermine par le juge

Dans un dlai de 3 mois renouvelable, le mandataire ad hoc


tabli un rapport :

prsentant lanalyse de la situation financire et


ltat de limmeuble

comportant les prconisations pour rtablir


lquilibre financier du syndicat et assurer la scurit de
limmeuble

mentionnant le rsultat des actions de mdiation ou


de ngociation

si importantes difficults financires ou de gestion,


saisit le juge pour dsigner un administrateur provisoire de
coproprit en difficult

Peut obtenir les documents ncessaires dans un dlai de


15 jours compter de la notification de lordonnance

Peut obtenir de lautorit publique les documents relatifs


aux polices engages contre le syndicat

Peut saisir le juge si difficults

Moyens sa disposition

Le greffe adresse le rapport :


Effets du rapport

Au syndic
Au conseil syndical
Au maire
Au prfet
Au prsident de lEPCI

Le syndic inscrit lordre du jour de la prochaine assemble


gnrale les projets de rsolution

Lassemble gnrale doit se tenir dans les 6 mois


Si urgence : 3 mois
Le procs-verbal de lassemble gnrale est notifi par le syndic
-

Aux auteurs de la saisine


Au juge
Au mandataire ad hoc

Saisine du juge par :


Sanction de linexcution

les auteurs de la saisine

le mandataire ad hoc

pour :
Enjoindre au syndic de convoquer lassemble gnrale
Dsigner un administrateur provisoire de coproprit
dgrade.

Nouveauts de la loi ALUR en matire de


traitement des coproprits
Le mandat ad hoc ( articles 29-1 A 29-1C)
Une saisine du juge facilite :
Abaissement du seuil dclenchant la saisine du juge pour les coproprits > 200 lots (15 %
d'impays) ;
Extension de la saisine du juge en cas de carence du syndic au maire, au reprsentant de
ltat dans le dpartement et au prsident de l'EPCI ;
Suppression de la mise la charge systmatique des frais de la procdure au crancier
requrant ;
Des moyens disposition du mandataire ad hoc renforcs :
Obligation pour le syndic de lui fournir les documents ncessaires l'accomplissement de sa
mission dans les 15 jours de la notification de l'ordonnance de dsignation ;
Obtention possible de l'autorit publique des pices relatives aux procdures de police
engages l'encontre du syndicat ;
Possibilit de saisir le juge de toutes difficults.
3

Un rapport devant tre suivi d'effet :


L'AG dont l'ordre du jour doit comprendre les projets de rsolution doit se tenir dans les 6
mois ou 3 mois si urgence ;
Le PV d'AG est notifi par le syndic aux auteurs de la saisine, au MAH et au juge ;
A dfaut notification du PV d'AG dans les 6 mois, le MAH ou les auteurs de la saisine
peuvent saisir le juge pour :
- obtenir une ordonnance enjoignant au syndic de convoquer sans dlai l'AG ;
- faire dsigner un administrateur provisoire (si cette saisine leur est ouvert par l'article 291).
3

Nouveauts de la loi ALUR en matire de


traitement des coproprits
Sur demande de ladministrateur provisoire ou du maire ou du prsident de
lEPCI : administration provisoire renforce
Oprateur (organisme HLM, SEM ou autre) apportant son soutien et ses
comptences ladministrateur provisoire dans 3 domaines :
matrise douvrage et conduite des travaux complexes ;
mobilisation des subventions publiques pour le syndicat et les copropritaires ;
assurer un prfinancement du reste charge et des subventions (mcanisme de tiers
financement). Attention : le rle de tiers financeur nest pas autoris pour les organismes
HLM.

Rmunration spcifique de loprateur ouvrant droit aux aides aux logements pour
les propritaires occupants et lisse dans le temps pour attnuer le cot des
travaux.
Contrat exorbitant du droit commun : il perdure sur longue dure mme si
ladministration provisoire est termine (pour permettre le lissage du cot sur
plusieurs annes).
Rsiliation, prolongation et modification possible avec accord du juge.

Matre Florence TULIER POLGE


Administrateur judiciaire
Rue Ren Cassin
Immeuble Le Mazire
91000 EVRY

Tl. 01.60.87.36.36
E-mail : etude@tulier-aj.com

Bureau annexe :
42 ter boulevard Rabelais
94100 SAINT MAUR DES FOSSES

LADMINISTRATION PROVISOIRE DE COPROPRIETE


EN DIFFICULTE DANS LA LOI ALUR
(art 29-1 29-15 de la loi du 10/07/1965)

1 ladministration provisoire de coproprit en gnral


Administration provisoire interim (art.47 et 49
du Dcret du 17/03/1967)

En cas dabsence de syndic de la coproprit ou


dempchement ou de carence du syndic, toute
personne intresse peut demander par requte au
prsident du tribunal de grande instance la dsignation
dun administrateur provisoire dont la mission est de
grer le syndicat avec la mission prvue larticle 18 et
de convoquer une assemble des copropritaires qui
dsignera un nouveau syndic.

Administration provisoire de coproprit en


difficult (art. 29-1 29-15 de la loi du 10/07/1965)

En cas de coproprit en difficult, il est dsign par


le Prsident du tribunal de grande instance un
administrateur provisoire avec des pouvoirs
tendus, dans le but de rtablir le fonctionnement
normal du syndicat.

2 ladministration provisoire de coproprit en difficult (29-1 29-15) +


dcret venir

Les critres douverture de la procdure

- Lquilibre financier du syndicat est compromis


- Le syndicat est dans limpossibilit de pourvoir la
conservation de limmeuble

Qui peut demander la nomination de


ladministrateur provisoire ?

Dure de la mission
Qui est dsign administrateur provisoire ?

Les copropritaires sils reprsentent plus de


15% des droits de vote
Le Procureur de la Rpublique
Le syndic en place
Le maire de la commune du lieu de situation de
limmeuble
Le prsident de lEPCI comptent en matire
dhabitat
Le Prfet
Le mandataire ad hoc
Ladministrateur provisoire dsign dans le
cadre de larticle 47 du dcret

1 an, renouvelable sur requte de ladministrateur


-

Un administrateur judiciaire inscrit sur la liste


des administrateurs judiciaires de larticle 811-2
du code de commerce
Le mandataire ad hoc sur dcision motive du
juge et aprs audition du conseil syndical
Une personne physique ou morale justifiant
dune exprience ou dune qualification
particulire au regard de la nature de laffaire et
remplissant des conditions fixes par dcret

La personne hors liste ne doit pas

Cot

Avoir reu auparavant un paiement du syndic,


du syndicat, des cranciers directement ou
indirectement

Stre trouve en situation de conseil de ceux-ci

Avoir un intrt au mandat

Etre un ancien administrateur judiciaire radi ou


retir de la liste

Honoraires fixer par dcret

Mission et pouvoirs de ladministrateur provisoire

Gestion courante du syndicat (29-1)

Objectif : rtablir le fonctionnement normal du


syndicat
Pouvoirs : tous les pouvoirs du syndic, dont la
mission cesse ds lordonnance
-

29-14
(loi ALUR)

modalits dexercice des pouvoirs

tout ou partie des pouvoirs de lassemble


gnrale
Sauf 26 a et b (actes dacquisition immobilire
ou de disposition et modification du RCP
Pouvoirs du conseil syndical

Avec autorisation du juge

suspension du versement des cotisations du


fonds travaux si plan de sauvegarde

utilisation des sommes dposes sur le fonds


travaux pour la gestion courante ou des actions
ncessaires au redressement

Ladministrateur provisoire, investi des pouvoirs


de lassemble gnrale, recueille, sauf
urgence, lavis du conseil syndical avant de
prendre ses dcisions et en prcise le mode de
financement (art. 62-7 du dcret)

Les dcisions sont mentionnes sur le registre


des dcisions (62-8) et adresses aux
copropritaires (62.9)

Nouvelles mesures lgard des tiers


(art. 29-3 Loi ALUR)

Suspension de lexigibilit des crances hors crances publiques et sociales nes avant la
dsignation pendant 12 mois, qui peut tre proroge jusqu 30 mois par le juge statuant comme
en matire de rfr la demande de ladministrateur provisoire
Interruption ou interdiction de toute action en justice relative une crance antrieure et ayant
pour objet le paiement dune somme dargent ou la rsolution dun contrat pour dfaut de
paiement dune somme dargent.

Les autres actions sont poursuivies, aprs mise en cause de ladministrateur provisoire

Arrt ou interdiction des procdures dexcution ou de distribution relatives une crance


antrieure
Suspension des stipulations contractuelles prvoyant des majorations ou des pnalits de retard
ou la rsolution du contrat pour dfaut de rglement dune crance antrieure
Ladministrateur provisoire peut demander au juge, statuant en la forme des rfrs, de
prononcer la rsiliation dun contrat ou ordonner la poursuite de son excution.

Inventaire du passif du syndicat


(art. 29-4 Loi ALUR)

Ladministrateur provisoire se voit charg dtablir la liste des dettes du syndicat, dans lobjectif de
prparer un plan dapurement

Ordonnance de dsignation
de ladministrateur provisoire

2 mois
Mesure de publicit par ladministrateur provisoire
(dcret attendu sur les modalits)

Dlai fixer par dcret


Fin du dlai de dclaration des crances auprs de
ladministrateur provisoire
Les crances non dclares sont inopposables la procdure

Publication de la liste vrifie des crances par ladministrateur


provisoire
(dcret attendu sur les modalits de publicit)

2 mois
Fin du dlai de contestation auprs du Juge

PREPARATION DU PLAN DAPUREMENT DES DETTES DU SYNDICAT


(art 29-5 Loi ALUR)

Contenu

- le plan est tabli par ladministrateur provisoire


- sa dure est de 5 ans maximum, mais peut tre proroge en cas de difficult
- il consiste dans un chancier de rglement des crances dclares et admises, et
peut prvoir un traitement diffrentiel des cranciers

Forme
Ladministrateur provisoire tablit un projet, quil notifie aux
cranciers (dcret attendu sur les modalits)

2 mois
Fin du dlai imparti aux cranciers pour formuler des
observations ou des propositions ladministrateur provisoire,
qui peut en tenir compte

Etablissement du projet dfinitif par ladministrateur provisoire

notifi
Chacun des cranciers

Conseil syndical

2 mois
Fin du dlai de contestation auprs du Juge

Homologation par le juge du plan

Notification aux cranciers

Mise en uvre du plan

Par ladministrateur provisoire


Par le syndic, la fin de la mission de ladministrateur provisoire

Si difficult dexcution : le plan peut tre prorog ou modifi sur dcision du juge (ordonnance), saisi
par
=> le syndicat des copropritaires
=>les copropritaires reprsentant 15 %
=>cranciers
=>syndic
=>administrateur provisoire

Vente de biens appartenant au syndicat ou modification du rglement de


coproprit par ordonnance du juge
(art.29-6 et 29-9 Loi ALUR)

Il est rappel que si ladministrateur provisoire peut se voir attribuer tous les pouvoirs de lassemble
gnrale, il demeure 2 exceptions, les articles 26a et b, qui ncessitent des conditions de majorit trs
difficiles obtenir dans les coproprits dsorganises.

1)
Possibilit de cder des biens appartenant au syndicat sur ordonnance du juge, par
exception lart 26-a

cas particuliers sont crs par larticle 29-6 :

a) La cession titre onreux dactifs appartenant au syndicat qui soient cessibles, et dont la vente
soit de nature apurer les dettes du syndicat.

Les conditions de forme remplir : -la consultation pralable du conseil syndical


-un rapport de ladministrateur provisoire sur la vente
mentionnant lavis du conseil syndical
-la cession est autorise par ordonnance pour une dure de
5 ans.
-la demande comprend les modificatifs du RCP

b) la cession titre gratuit (art 29-9) la commune ou lEPCI

De parcelles de terrain non bties dintrt public


De locaux ou dquipements communs pouvant relever dune gestion publiques (ex = chaufferie)

Forme : sur demande motive de ladministrateur provisoire, qui doit justifier que les cots dentretien,
de gestion ou de remise niveau compromettent de faon irrmdiable lquilibre
financier du syndicat
La demande comprend les modificatifs du RCP.
9

2)

Possibilit de modifier le RCP sur ordonnance du juge (art. 29-9), par exception lart. 26-

Conditions :
-

Sur saisine motive de ladministrateur provisoire


Si le rtablissement financier de la coproprit le ncessite
Afin de tenir compte de travaux concourant au redressement de la coproprit, notamment
lindividualisation du chauffage, et modifiant la rpartition des charges.

10

Effacement des dettes du syndicat des copropritaires


(art 29-7 Loi ALUR)

Lors de la prparation du plan dapurement, ladministrateur provisoire value le montant des


crances irrcouvrables du syndicat sur les copropritaires
Il peut demander au juge deffacer partiellement les dettes du syndicat pour un montant
quivalent celui des crances irrcouvrables
A condition quil nexiste pas dactifs cessibles ou que ceux-ci naient pas trouv preneur.

Forme : sur demande de ladministrateur provisoire (requte), par ordonnance, et avant lhomologation
du plan dapurement

Effet : la somme efface fait lobjet dune rpartition entre les cranciers du plan proportionnellement
leur crance.

11

Concordance entre ladministration provisoire et les polices administratives


de traitement de lhabitat (art. 29-10 Loi ALUR)

Ladministrateur provisoire peut proposer au Prfet douvrir un plan de sauvegarde (art. 615-1 du
Code de la construction et de lhabitation)
Ladministrateur provisoire peut informer le Prfet, la Mairie ou le Prsident de lEPCI, des
mesures du plan de sauvegarde en contradiction avec la mission qui lui est confie.
Ensuite, le plan de sauvegarde est modifi, ou la mission de ladministrateur provisoire est
modifie, la demande du Prfet, du maire ou du Prsident de lEPCI
Ladministrateur provisoire peut signer toute convention financire en vue de lattribution de
subventions publiques au syndicat
Ladministrateur provisoire ou des copropritaires reprsentant au moins 15 % des voix peuvent
demander au juge de suspendre le versement des cotisations au fonds travaux (5 % du budget).

12

Rorganisation juridique du syndicat


(art 29-8 Loi ALUR)

Le juge peut ordonner la cration de syndicats secondaires ou la division du syndicat, condition que la
gestion et le fonctionnement normal de la coproprit ne puissent tre rtablis autrement.

Forme : aprs avoir recueilli lavis du conseil syndical, ladministrateur provisoire tablit un rapport le
mentionnant, et prcisant les conditions matrielles, juridiques et financires de lopration
Ce rapport comprend tous les documents juridiques ncessaires (notamment les nouveaux
rglements de coproprit), dresse un tat des crances et dettes du syndicat dorigine, et en
fait la rpartition, conformment larticle 28 nouveau, savoir :
les dettes du syndicat initial sont rparties entre les syndicats issus de la division hauteur du montant
des crances du syndicat initial sur les copropritaires transfrs aux syndicats issus de la division .

Paralllement, ladministrateur provisoire tablit un plan dapurement des dettes pour chaque syndicat
n de lopration
En cas de division en volume, le juge statue au vu du rapport dun expert quil a dsign
pralablement, aprs consultation du maire ou du Prsident de lEPCI

Contenu de la dcision du juge : - elle autorise la division ou la cration des syndicats


secondaires
Elle homologue les nouveaux RCP et tats descriptifs
Elle emporte dissolution du syndicat dorigine
Elle peut autoriser ladministrateur provisoire raliser les travaux
ncessaires
Elle valide le plan dapurement des dettes, qui est mis en uvre par les
syndicats secondaires selon lart. 29-5.
La rpartition des dettes entre les syndicats est ensuite notifie chacun
des cranciers connus
le juge dsigne pour chaque syndicat nouveau la personne charge de
convoquer lassemble gnrale pour dsigner un nouveau syndic.

13

administration provisoire renforce


(art. 29-11 Loi ALUR)

Conditions de fond :

si la situation de la coproprit ne permet pas de raliser les travaux


ncessaires la conservation et la mise en scurit de limmeuble,
la protection des occupants, la prservation de leur sant et la
rduction des charges de coproprit permettant son redressement
financier.

Conditions de forme :

le juge est saisi par le maire, le Prsident de lEPCI, le Prfet, ou


ladministrateur provisoire dsign sous le visa de 29-1

Objet de lAPR :

ladministrateur provisoire est autoris par le juge signer une


convention dure dtermine, au nom du syndicat des
copropritaires, avec un ou plusieurs oprateurs comptents en
matire de maitrise douvrage de travaux et de mise au point de
financement dopration de travaux.
Dans la convention, ladministrateur provisoire peut dlguer
loprateur les missions concourant au redressement, notamment la
maitrise douvrage et le financement de lopration.
La convention est homologue par le juge. Elle peut durer au-del
de la mission de ladministrateur provisoire, par avenant avec le
nouveau syndic dsign.

14

MANDAT AD HOC articles 29-1A 29-1 C


A la clture des comptes, les impays atteignent :
- 25 % des sommes exigibles
- 15 % des sommes exigibles
En cas dinaction du syndic dans le dlai dun mois :
(quand les lots> 200)
-des copropritaires
reprsentant 15 % des
voix du SDC
- un crancier (6 mois et
aprs un cdt de payer
rest infructueux)

assigne le
SDC et informe

le syndic

informe

requte

Conseil syndical

saisit

le juge (Prsident du TGI)

Dsigne par une ordonnance


sur requte ou comme en
matire de rfr

- le Procureur de la
Rpublique
- le reprsentant de
lEtat
dans
le
dpartement
- le maire
- le prsident de
lorgane dlibrant de
lEPCI

- contenu de la mission et
modalits de rmunration
- imputation ou partage
des frais entre parties

MANDATAIRE AD HOC
obtention des documents auprs du syndic (15 jours
compter de la notification de lordonnance de dsignation)
obtention auprs de lautorit publique des documents
relatifs aux polices engages contre le SDC

Dpt
au greffe du
rapport dans les 3 mois :
1) situation financire
2) prconisations
Transmission au syndic,
CS et aux autorits

Inscription des projets de rsolution lordre


du jour de lassemble gnrale (6 ou 3 mois)

Saisine possible du juge :


- pour renouveler la priode de 3
mois pour dposer son rapport
- en cas de difficults dans
laccomplissement de sa mission

Le MAH constate
dimportantes difficults
financires ou de gestion, il
saisit le Pdt du TGI aux fins
de dsignation dun AP.

Reprer et prvenir les difficults dans les coproprits


(Anah)

Reprer et prvenir les difficults des


coproprits

Direction de lexpertise et de lanimation territoriale


Service des tudes, de la prospective et de lvaluation

ENJEUX DE LA PREVENTION

Les actions publiques destination des coproprits en difficult sont dans


certains cas trop tardives.
Elles sont efficaces dans deux tiers des cas,
les dispositifs oprationnels de redressement prsentent des limites lorsque les
difficults sont dj avances

Prvenir, cest apporter des solutions ds lapparition des 1res difficults,


pour viter lentre dans un cycle de dprciation des coproprits
Optimiser lefficacit de laction publique

Le pr-reprage statistique des coproprits fragiles :


lutilisation de loutil developp par la DHUP et lAnah
Cette 1ere approche statistique permet didentifier les enjeux du parc et cibler
les secteurs ou typologies de coproprit diagnostiquer ou observer
Cibler les secteurs tudier pralablement la mise en uvre dun dispositif
oprationnel de redressement
Cibler les secteurs gographiques ou typologies de coproprits sur lesquels
mettre en place des mesures prventives soutenues par lAnah
une observation (VOC)
dispositif oprationnel de prvention (POPAC)

Soutenir les politiques locales de prvention :


le dispositif exprimental de lAnah
Les observatoires locaux des coproprits (VOC)
lobjectif : assurer un suivi rgulier et multicritre des coproprits fragilises sur un
territoire
lexprimentation Anah : une subvention au maitre douvrage + mthode dobservation

Le programme oprationnel de prvention et daccompagnement des


coproprits (POPAC) :
Un dispositif oprationnel contractualis qui s'appuie sur des quipes pluridisciplinaires
capables d'assister la coproprit et les copropritaires dans le retour l'quilibre
Des missions de soutien qui permettent denrayer les difficults, notamment :
Ralisation de diagnostics multicritres
Mise en place et animation de partenariats
Information, formation et mobilisation du SDC et des coproprits
Accompagnement social individuel
Accompagnement dans le redressement du fonctionnement et de la gestion de la coproprit

Les textes de l'exprimentation


la dlibration CA Anah n 2012-10 du 14 mars 2012
L'instruction Anah du 5 juin 2012

Les oprations de portage et de recyclage immobilier


(EPFIF, ANRU, DHUP)

Luttercontrel'habitatindigne
danslescoproprits:
Quellesnouveauts?

AtelierDIHAL
5fvrier2015

Les oprations de portage et de


recyclage immobilier

JolleBONEU(EPFIF)
NicolasCLEMENT(ANRU)
PierreCAULET(DHUP)

Lesoprationsderequalificationdecoproprits
dgrades(ORCOD)
(CCH art L. 741-1 L.741-2)
Objectif :
Adjoindre aux outils classiques (amnagement, mise en uvre des procdures judiciaires
ou de police) un nouvel outil ensemblier pour dvelopper le traitement des coproprits
dans un cadre global traitant la fois les coproprits mais aussi les causes exognes de
ces difficults ; problme dhabitat dgrad, dynamique du march local du logement,
aspects urbains et sociaux.

Outils mobilisables dans le cadre de cette opration

portage de logements pendant la dure du projet pour les dmolir, les remettre sur le
march ou les cder en bloc un bailleur social une fois lopration acheve

pour permettre le relogement, possibilit de mobiliser les contingents publics

mise en uvre du droit de premption urbain renforc avec possibilit de demander


dans le dossier de la dclaration dintention daliner un rapport sur ltat du logement
Coordination et mobilisation des acteurs, notamment pour la mise en uvre des
procdures de police habitat indigne permises par une convention globale

LesORCODdintrtnational
Des oprations de requalification de coproprits dgrades peuvent
tre dclares dintrt national par dcret en Conseil dEtat :
Critres : forte concentration dhabitat dgrad, complexit de traitement et
investissements importants
Avis et conditions pralables : avis commune et EPCI, engagement de la
commune dlguer son droit de premption, avis du CA de loprateur (EPF)
Effets :
la dclaration dintrt national emporte cration dune Opration dintrt national
damnagement (transfert du droit des sols, initiative Etat pour cration des ZAC
un EPF dEtat (possibilit de sappuyer sur lAFTRP en Ile de France) prend en
charge lopration (conduite, prparation convention mise en uvre) et peut y
consacrer
jusqu 5 de TSE / par habitant (CGI, L.1607 ter)
le prfet mobilise son contingent comme en matire dhabitat indigne et de DALO

Unexempleconcret :ClichysousBois,premire
ORCODdintrtnational
Un primtre large mais
avec des interventions
hirarchises :
Unprimtre curdecible
avecdesactionsfortes ;

Unprimtredevigilanceavec
desactionsprventivesetde
soutienauxcoproprits.

Unexempleconcret :ClichysousBois,premire
ORCODdintrtnational
Une gouvernance large adapte la complexit des enjeux et la varit des missions.

Laprocduredecarence
(CCH, L. 615-6 L. 615-10)
Dfinition de la carence : en raison de graves difficults
financires ou de gestion et de l'importance des travaux mettre en
uvre, incapacit du syndicat assurer la conservation de
l'immeuble ou la scurit et la sant des occupants (L 615-6 CCH)
La carence est dclare par le juge :
sur saisine du maire ou du prsident de lEPCI, et avec laccord de lun
des deux, par le prfet, le syndic, ladministrateur provisoire, des
copropritaires reprsentant 15 % au moins des voix
sur la base dun rapport dexpertise (3 mois, maximum 6 mois)
aprs une procdure contradictoire
Un administrateur provisoire peut tre nomm pour grer limmeuble
post carence et assurer la liquidation des dettes
Procdure pouvant tre mene lencontre dun syndicat
secondaire

Effets et suites de la carence :


Lordonnance entrane une expropriation : la ville ou lEPCI doit donc prparer
un projet dacquisition publique (transformation en LLS ou dmolition)

Si la commune ou lEPCI est lorigine de la saisine ; ce projet doit tre prt au


moment de la requte et soumis pour information lassemble dlibrante.
Une fois le projet approuv, mise disposition du public simplifie pendant 1
mois ( pas denqute publique) puis arrt de DUP sur la base du rapport, de
lordonnance de carence et du plan de relogement
indemnit dexpropriation fixe en tenant compte des travaux sur parties
communes raliser et des arrts de police pris sur les logements

Le rapport dexpertise value le cot des travaux sur parties communes et


comporte une annexe listant les dsordres en partie privative et valant
signalement aux autorits pour les procdures de police .

LesinterventionsdelANRUsurlescopropritsen
grandedifficult
Des interventions inscrites dans le cadre de
conventions pluriannuelles relevant du PNRU ou du
NPNRU
Dans le cadre dune recherche de complmentarit
Anah / ANRU, des interventions de lANRU cibles sur les
actions de recyclage des coproprits en grande
difficult (dmolition, transformation en monoproprit)

Une subvention de lANRU fonde sur le dficit de


lopration de recyclage

LesinterventionsdelANRUsurlescopropritsen
grandedifficult
Une exprience de recyclage suite la
reconnaissance de lEtat de Carence : la
coproprit des Tilleuls Uckange
R+12, 192 logements construits entre 1964 et 1967, mise
en coproprit en 1988

Une exprience en cours : la coproprit

Kallist B Marseille
R+17, 132 logements construits en 1961 et 1964

Les atoutsdeloutilprocduredecarence :
Uneprocduredexpropriationfondesurlaproblmatique
descopropritsengrandedifficult etconstituantune
alternative laDUPamnagement
Uneprocdurequipeutpermettreuneprisedepossession
rapidedelacoproprit
Uneprocduremenecontrelapersonnemoraleetnon
contrelescopropritairesprisindividuellement
Unepossibilit depesersurlescotsdacquisition.

Les prcautionsdemploi:
Unoutildederniersrecoursquipeuttrecoteux,lourd
(relogement faire)etdifficile(gestiondesituationssocialestrs
disparates)
Unoutildontlutilisationseprpareaummetitrequelorsquun
dossierdeDUPamnagementseprpare:ilfautanticiperle
devenirdelimmeuble,laphasetransitoirepostcarenceet
surtoutleplanderelogement
Lefaitdutiliserlaprocduredecarencenedoitpasempcher
lexercicedespouvoirsdepolicesurleslogementsetsurles
partiescommunes

Laction publique en coproprits en difficult : un travail


partenarial de terrain
(Adil 31, DDT 31)

Lactionpubliqueencopropritsendifficult
Untravailpartenarialdeterrain

AtelierDIHAL
5fvrier2015

NicoleEscassutDDT31
PascalineBrandalacADIL31

Laction publique en coproprits dgrades


Un travail partenarial de terrain
Lescopropritsdgrades:uneproblmatique
prgnanteenHauteGaronne
Nbde
coproprits

Situationen
2009

Situationen
2014

EnclasseD

1647

1662

EnclasseC

1595

1598

EnclasseB

3910

4161

Un parc global de coproprits de + de 50 lots quivalent au parc locatif public

En2011:18%des
copropritssontclassesD
(ennbdelogements)
Silenbdecoprosengrande
difficult apeuaugment
entre2009et2011,laHGa
connula2eplusforte
augmentationenvolume*de
logementssitusdansdes
coprosclassesD:+3518
logements,soit+10,2%
*aprslaSeineSaintDenis

Laction publique
en coproprits
dgrades
Un travail
partenarial de
terrain

Concentration des coproprits les + dgrades :


-sur l'aire urbaine toulousaine
-sur la 2me couronne de l'aire urbaine toulousaine
-des poches sur : Muret, Auterive, St Gaudens, Luchon

Laction publique en coproprits dgrades


Un travail partenarial de terrain
Lescopropritsdgrades:historiquedelamobilisationdes
pouvoirspublicsdelaMtropoleToulousaine
1995 :crationdelobservatoiredescopropritsde
lagglomrationtoulousaine
1998 :pisodedeviolencesurbainesdanslequartierduMirail
21sept2001:explosiondelusineAZF
Unbilanhumaindramatiqueetdesdgtsmatriels
considrables: delavilletouche
30000logementsendommags,85000personnessinistrs
Forteconcentrationdecopropritsprives

Laction publique en coproprits dgrades


Un travail partenarial de terrain
Lescopropritsdgrades:historiquedelamobilisationdes
pouvoirspublicsdelaMtropoleToulousaine
Mars2003:signaturedelaconventionthmatique
ducontratdeville(40copropritsrepres)
Mai2004:arrt prfectoralportantapprobation
de12plansdesauvegarde

Laction publique en coproprits dgrades


Un travail partenarial de terrain
Lescopropritsdgrades:donnesdelobservatoiredes
copropritsport parlAUAT
Parcobserv :461copropritsdeplusde50logementsconstruites
entre1955et1990
Les2/3ontt construitesdanslesannes60et
reprsententprsde35000logements
Donnedentre:niveaudestransactionsimmobilires
36copropritsfontouontfaitlobjetduneinterventionpublique
curativeouprventivedepuis2004

Laction publique en coproprits dgrades


Un travail partenarial de terrain
Lescoproprits:lesaxesdinterventiondelADIL 31
Proposer
Observation
Alerter,
anticiper

Intervenir
Actions
curatives

Coproprits

Assistance
Matrise
douvrage

Veilleet
prvention

Mobiliser

Laction publique en coproprits dgrades


Un travail partenarial de terrain
Lescopropritsdgrades:lesaxesdinterventiondelADIL 31
AppuiauxCS
Suivides
contentieux
Suivides
impaysde
charges
Prvention
difficultssoc.et
fin.

Appuiaux
syndics
Lesactions
curatives

Infosaccdants

Infos
copropritaires
Appui
juridiqueMO

Laction publique en coproprits dgrades


Un travail partenarial de terrain
Lescopropritsdgrades:exemple
Coproprit R.:
QuartierdintrtnationalNPNRU
Dateconstruction:1974
OPAHcoproprit dgrade
309logements
270copropritaires,56%de
bailleurs
Niveauimpays31/12/14:46%du
BP
Prsencedunsyndicpro:investit
maissubmerg
CS:impliqu maisdsorganis et
dispers

ActionsADIL31:
Traitementdesimpays:cration
commissionspcifiqueauseinduCS,
laborationtableaudesuivitrimestriel,
rencontredescopropritairesdbiteurs,rdv
avocats,huissiers
AccompagnementduCS:formations
Accompagnementdesbailleurs:cration
dunecommissiondchangeset
dinformation,livretbailleurs
Appuiausyndic:transmissionactualit
juridique,conseils
Accompagnementdesnouveauxacqureurs:
infosjuridiquesetfinancires
Appui lacollectivit matredouvrage

Unappui lacarteenfonctiondesatoutsetdesfaiblessesdechaquecoproprit

Laction publique en coproprits dgrades


Un travail partenarial de terrain
Lescopropritsdgrades:lactionpubliquetoujoursenalerteen
HauteGaronne
Undossieremblmatique:
LESCASTALIDES
l'Anah centraleaapport unsoutienexpert
etfinancier :A.M.O.flash appuijuridique
protocoletat/collectivit PIGexprimental
Aprsl'vacuation,laHauteGaronnetireles
enseignementsdunesituationdecrise :
fortemobilisationdesacteurspublics
procdureengaged'arrt d'insalubrit
scurisationdusite arrt d'vacuation
cotdel'hbergement :126000

Lepledeluttecontrelhabitat
indigne,structuredappui:un
partenariatconstruitpourtraiteret
suivrelessituations

Accueil,procdures,protection
desoccupants,suivi,travaux
d'office,solutions
d'hbergementoude
relogement
Rflexionadapteettrs
oprationnellepourles
situationscomplexes

Laction publique en coproprits dgrades


Un travail partenarial de terrain
Lescopropritsdgrades:Quefaireface unecoproprit
dsorganise ?
Approfondirleslmentsdefaitsurlabasedundiagnosticportantsurla
gouvernance,lebti,lasituationfinancireetlemarch immobilier
Evaluer leniveaudegravit desdysfonctionnementsetleshirarchiserenfonction
delurgence agir
Partagerlediagnosticaveclesyndicetleconseilsyndicalet, dfaut,identifierles
personnesressources
Mettreenuvrelesactionscurativeset/ouprventivesncessaires

Laction publique en coproprits dgrades


Un travail partenarial de terrain
Lescopropritsdgrades:lereprageetlaprvention,
pralablesduneactionpubliqueadapte
Ltatencouragelescollectivits prendreenmainsleurscoproprits:
Consolidationdesoutils,desexpriencesetdveloppementdu
partenariat
Inscriptiondelaproblmatique coproprits danslesPATannuels
Anah
ActionpubliquerenforcedanslecontextedelaPolitiquedelaVilleetde
lamiseenuvredesprioritsdelAnah
Prventionouinterventiondsles1ersindicesdedifficult :
lacoproprit enhabitatindigneattiretouteslesproblmatiquessociales