Académique Documents
Professionnel Documents
Culture Documents
1.
Droul de la matine
2.
3.
4.
5.
6.
Programme
9h00 9h30
Accueil caf
9h30 9h35
9h35 10h00
10h0011h05
Introduction gnrale
Les coproprits en difficult aujourdhui
(DHUP, Anah)
Atelier DIHAL
5 fvrier 2015
Les coproprits de quartiers anciens ont des caractristiques bien diffrentes de celles des
Ellesurbaines
n'ont pas t conues l'origine pour tre des coproprits
priphries
Elles peuvent connatre des problmes de fonctionnement (absence de rglement, de syndic,),
de gestion (comptabilit inexistante, mal tenue) ou d'organisation foncire
Elles ont t construites sans respecter de normes particulires, et parfois dpourvues de confort
de base la construction
des dfauts entretien / des travaux anarchiques >> risques de situations d'habitat indigne
Coproprits daprs 1949 : des units de plus grande taille
Parc de la reconstruction ou parc logco
un parc qui souffre parfois d'une complexit structurelle, ou dune qualit de construction mdiocre
dans les ensembles immobiliers et en priurbain : problmes de rpartition du foncier et/ ou
d'insertion urbaine
Des fins de cycles techniques, et de forts enjeux nergtiques
Des niveaux de charges structurellement levs
logement en
monoproprit;
72%
Logements en
coproprit; 28%
80 % de rsidences principales,
essentiellement en logements
collectifs
Requalifier,
laborer un programme
de travaux hirarchis,
Mettre fin aux situations
dhabitat indigne
Accompagnement social
Portage immobilier
Projet urbain ?
Atelier DIHAL
5 fvrier 2015
La loi ALUR
LE MANDAT AD HOC
(art 29-1 A 29-1 C Loi ALUR)
Conditions douverture
Modalits de dclenchement de la
mission
Saisine par :
Absence de raction du syndic dans
le dlai dun mois
Le prfet
Le procureur
Le maire
Le maire
Le prfet
et
Information
Moyens sa disposition
Au syndic
Au conseil syndical
Au maire
Au prfet
Au prsident de lEPCI
le mandataire ad hoc
pour :
Enjoindre au syndic de convoquer lassemble gnrale
Dsigner un administrateur provisoire de coproprit
dgrade.
Rmunration spcifique de loprateur ouvrant droit aux aides aux logements pour
les propritaires occupants et lisse dans le temps pour attnuer le cot des
travaux.
Contrat exorbitant du droit commun : il perdure sur longue dure mme si
ladministration provisoire est termine (pour permettre le lissage du cot sur
plusieurs annes).
Rsiliation, prolongation et modification possible avec accord du juge.
Tl. 01.60.87.36.36
E-mail : etude@tulier-aj.com
Bureau annexe :
42 ter boulevard Rabelais
94100 SAINT MAUR DES FOSSES
Dure de la mission
Qui est dsign administrateur provisoire ?
Cot
29-14
(loi ALUR)
Suspension de lexigibilit des crances hors crances publiques et sociales nes avant la
dsignation pendant 12 mois, qui peut tre proroge jusqu 30 mois par le juge statuant comme
en matire de rfr la demande de ladministrateur provisoire
Interruption ou interdiction de toute action en justice relative une crance antrieure et ayant
pour objet le paiement dune somme dargent ou la rsolution dun contrat pour dfaut de
paiement dune somme dargent.
Les autres actions sont poursuivies, aprs mise en cause de ladministrateur provisoire
Ladministrateur provisoire se voit charg dtablir la liste des dettes du syndicat, dans lobjectif de
prparer un plan dapurement
Ordonnance de dsignation
de ladministrateur provisoire
2 mois
Mesure de publicit par ladministrateur provisoire
(dcret attendu sur les modalits)
2 mois
Fin du dlai de contestation auprs du Juge
Contenu
Forme
Ladministrateur provisoire tablit un projet, quil notifie aux
cranciers (dcret attendu sur les modalits)
2 mois
Fin du dlai imparti aux cranciers pour formuler des
observations ou des propositions ladministrateur provisoire,
qui peut en tenir compte
notifi
Chacun des cranciers
Conseil syndical
2 mois
Fin du dlai de contestation auprs du Juge
Si difficult dexcution : le plan peut tre prorog ou modifi sur dcision du juge (ordonnance), saisi
par
=> le syndicat des copropritaires
=>les copropritaires reprsentant 15 %
=>cranciers
=>syndic
=>administrateur provisoire
Il est rappel que si ladministrateur provisoire peut se voir attribuer tous les pouvoirs de lassemble
gnrale, il demeure 2 exceptions, les articles 26a et b, qui ncessitent des conditions de majorit trs
difficiles obtenir dans les coproprits dsorganises.
1)
Possibilit de cder des biens appartenant au syndicat sur ordonnance du juge, par
exception lart 26-a
a) La cession titre onreux dactifs appartenant au syndicat qui soient cessibles, et dont la vente
soit de nature apurer les dettes du syndicat.
Forme : sur demande motive de ladministrateur provisoire, qui doit justifier que les cots dentretien,
de gestion ou de remise niveau compromettent de faon irrmdiable lquilibre
financier du syndicat
La demande comprend les modificatifs du RCP.
9
2)
Possibilit de modifier le RCP sur ordonnance du juge (art. 29-9), par exception lart. 26-
Conditions :
-
10
Forme : sur demande de ladministrateur provisoire (requte), par ordonnance, et avant lhomologation
du plan dapurement
Effet : la somme efface fait lobjet dune rpartition entre les cranciers du plan proportionnellement
leur crance.
11
Ladministrateur provisoire peut proposer au Prfet douvrir un plan de sauvegarde (art. 615-1 du
Code de la construction et de lhabitation)
Ladministrateur provisoire peut informer le Prfet, la Mairie ou le Prsident de lEPCI, des
mesures du plan de sauvegarde en contradiction avec la mission qui lui est confie.
Ensuite, le plan de sauvegarde est modifi, ou la mission de ladministrateur provisoire est
modifie, la demande du Prfet, du maire ou du Prsident de lEPCI
Ladministrateur provisoire peut signer toute convention financire en vue de lattribution de
subventions publiques au syndicat
Ladministrateur provisoire ou des copropritaires reprsentant au moins 15 % des voix peuvent
demander au juge de suspendre le versement des cotisations au fonds travaux (5 % du budget).
12
Le juge peut ordonner la cration de syndicats secondaires ou la division du syndicat, condition que la
gestion et le fonctionnement normal de la coproprit ne puissent tre rtablis autrement.
Forme : aprs avoir recueilli lavis du conseil syndical, ladministrateur provisoire tablit un rapport le
mentionnant, et prcisant les conditions matrielles, juridiques et financires de lopration
Ce rapport comprend tous les documents juridiques ncessaires (notamment les nouveaux
rglements de coproprit), dresse un tat des crances et dettes du syndicat dorigine, et en
fait la rpartition, conformment larticle 28 nouveau, savoir :
les dettes du syndicat initial sont rparties entre les syndicats issus de la division hauteur du montant
des crances du syndicat initial sur les copropritaires transfrs aux syndicats issus de la division .
Paralllement, ladministrateur provisoire tablit un plan dapurement des dettes pour chaque syndicat
n de lopration
En cas de division en volume, le juge statue au vu du rapport dun expert quil a dsign
pralablement, aprs consultation du maire ou du Prsident de lEPCI
13
Conditions de fond :
Conditions de forme :
Objet de lAPR :
14
assigne le
SDC et informe
le syndic
informe
requte
Conseil syndical
saisit
- le Procureur de la
Rpublique
- le reprsentant de
lEtat
dans
le
dpartement
- le maire
- le prsident de
lorgane dlibrant de
lEPCI
- contenu de la mission et
modalits de rmunration
- imputation ou partage
des frais entre parties
MANDATAIRE AD HOC
obtention des documents auprs du syndic (15 jours
compter de la notification de lordonnance de dsignation)
obtention auprs de lautorit publique des documents
relatifs aux polices engages contre le SDC
Dpt
au greffe du
rapport dans les 3 mois :
1) situation financire
2) prconisations
Transmission au syndic,
CS et aux autorits
Le MAH constate
dimportantes difficults
financires ou de gestion, il
saisit le Pdt du TGI aux fins
de dsignation dun AP.
ENJEUX DE LA PREVENTION
Luttercontrel'habitatindigne
danslescoproprits:
Quellesnouveauts?
AtelierDIHAL
5fvrier2015
JolleBONEU(EPFIF)
NicolasCLEMENT(ANRU)
PierreCAULET(DHUP)
Lesoprationsderequalificationdecoproprits
dgrades(ORCOD)
(CCH art L. 741-1 L.741-2)
Objectif :
Adjoindre aux outils classiques (amnagement, mise en uvre des procdures judiciaires
ou de police) un nouvel outil ensemblier pour dvelopper le traitement des coproprits
dans un cadre global traitant la fois les coproprits mais aussi les causes exognes de
ces difficults ; problme dhabitat dgrad, dynamique du march local du logement,
aspects urbains et sociaux.
portage de logements pendant la dure du projet pour les dmolir, les remettre sur le
march ou les cder en bloc un bailleur social une fois lopration acheve
LesORCODdintrtnational
Des oprations de requalification de coproprits dgrades peuvent
tre dclares dintrt national par dcret en Conseil dEtat :
Critres : forte concentration dhabitat dgrad, complexit de traitement et
investissements importants
Avis et conditions pralables : avis commune et EPCI, engagement de la
commune dlguer son droit de premption, avis du CA de loprateur (EPF)
Effets :
la dclaration dintrt national emporte cration dune Opration dintrt national
damnagement (transfert du droit des sols, initiative Etat pour cration des ZAC
un EPF dEtat (possibilit de sappuyer sur lAFTRP en Ile de France) prend en
charge lopration (conduite, prparation convention mise en uvre) et peut y
consacrer
jusqu 5 de TSE / par habitant (CGI, L.1607 ter)
le prfet mobilise son contingent comme en matire dhabitat indigne et de DALO
Unexempleconcret :ClichysousBois,premire
ORCODdintrtnational
Un primtre large mais
avec des interventions
hirarchises :
Unprimtre curdecible
avecdesactionsfortes ;
Unprimtredevigilanceavec
desactionsprventivesetde
soutienauxcoproprits.
Unexempleconcret :ClichysousBois,premire
ORCODdintrtnational
Une gouvernance large adapte la complexit des enjeux et la varit des missions.
Laprocduredecarence
(CCH, L. 615-6 L. 615-10)
Dfinition de la carence : en raison de graves difficults
financires ou de gestion et de l'importance des travaux mettre en
uvre, incapacit du syndicat assurer la conservation de
l'immeuble ou la scurit et la sant des occupants (L 615-6 CCH)
La carence est dclare par le juge :
sur saisine du maire ou du prsident de lEPCI, et avec laccord de lun
des deux, par le prfet, le syndic, ladministrateur provisoire, des
copropritaires reprsentant 15 % au moins des voix
sur la base dun rapport dexpertise (3 mois, maximum 6 mois)
aprs une procdure contradictoire
Un administrateur provisoire peut tre nomm pour grer limmeuble
post carence et assurer la liquidation des dettes
Procdure pouvant tre mene lencontre dun syndicat
secondaire
LesinterventionsdelANRUsurlescopropritsen
grandedifficult
Des interventions inscrites dans le cadre de
conventions pluriannuelles relevant du PNRU ou du
NPNRU
Dans le cadre dune recherche de complmentarit
Anah / ANRU, des interventions de lANRU cibles sur les
actions de recyclage des coproprits en grande
difficult (dmolition, transformation en monoproprit)
LesinterventionsdelANRUsurlescopropritsen
grandedifficult
Une exprience de recyclage suite la
reconnaissance de lEtat de Carence : la
coproprit des Tilleuls Uckange
R+12, 192 logements construits entre 1964 et 1967, mise
en coproprit en 1988
Kallist B Marseille
R+17, 132 logements construits en 1961 et 1964
Les atoutsdeloutilprocduredecarence :
Uneprocduredexpropriationfondesurlaproblmatique
descopropritsengrandedifficult etconstituantune
alternative laDUPamnagement
Uneprocdurequipeutpermettreuneprisedepossession
rapidedelacoproprit
Uneprocduremenecontrelapersonnemoraleetnon
contrelescopropritairesprisindividuellement
Unepossibilit depesersurlescotsdacquisition.
Les prcautionsdemploi:
Unoutildederniersrecoursquipeuttrecoteux,lourd
(relogement faire)etdifficile(gestiondesituationssocialestrs
disparates)
Unoutildontlutilisationseprpareaummetitrequelorsquun
dossierdeDUPamnagementseprpare:ilfautanticiperle
devenirdelimmeuble,laphasetransitoirepostcarenceet
surtoutleplanderelogement
Lefaitdutiliserlaprocduredecarencenedoitpasempcher
lexercicedespouvoirsdepolicesurleslogementsetsurles
partiescommunes
Lactionpubliqueencopropritsendifficult
Untravailpartenarialdeterrain
AtelierDIHAL
5fvrier2015
NicoleEscassutDDT31
PascalineBrandalacADIL31
Situationen
2009
Situationen
2014
EnclasseD
1647
1662
EnclasseC
1595
1598
EnclasseB
3910
4161
En2011:18%des
copropritssontclassesD
(ennbdelogements)
Silenbdecoprosengrande
difficult apeuaugment
entre2009et2011,laHGa
connula2eplusforte
augmentationenvolume*de
logementssitusdansdes
coprosclassesD:+3518
logements,soit+10,2%
*aprslaSeineSaintDenis
Laction publique
en coproprits
dgrades
Un travail
partenarial de
terrain
Intervenir
Actions
curatives
Coproprits
Assistance
Matrise
douvrage
Veilleet
prvention
Mobiliser
Appuiaux
syndics
Lesactions
curatives
Infosaccdants
Infos
copropritaires
Appui
juridiqueMO
ActionsADIL31:
Traitementdesimpays:cration
commissionspcifiqueauseinduCS,
laborationtableaudesuivitrimestriel,
rencontredescopropritairesdbiteurs,rdv
avocats,huissiers
AccompagnementduCS:formations
Accompagnementdesbailleurs:cration
dunecommissiondchangeset
dinformation,livretbailleurs
Appuiausyndic:transmissionactualit
juridique,conseils
Accompagnementdesnouveauxacqureurs:
infosjuridiquesetfinancires
Appui lacollectivit matredouvrage
Unappui lacarteenfonctiondesatoutsetdesfaiblessesdechaquecoproprit
Lepledeluttecontrelhabitat
indigne,structuredappui:un
partenariatconstruitpourtraiteret
suivrelessituations
Accueil,procdures,protection
desoccupants,suivi,travaux
d'office,solutions
d'hbergementoude
relogement
Rflexionadapteettrs
oprationnellepourles
situationscomplexes