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L du 28 dcembre 1976 (Mm. n82 du 29 dcembre 1976, p.

1492)

Loi du 28 dcembre 1976 relative aux ventes d'immeubles construire et l'obligation de garantie en raison de vices
de construction.
- base juridique de:
RGD du 03 octobre 1978 (Mm. A - 68 du 23 octobre 1978, p. 1390)
- citant:
L du 18 juin 1879 (Mm. A - 58 du 30 aot 1879, p. 724)

Loi du 28 dcembre 1976 relative aux ventes d'immeubles construire et l'obligation de garantie
en raison de vices de construction
Nous JEAN, par la grce de Dieu, Grand-Duc de Luxembourg, Duc de Nassau,
Notre Conseil d'Etat entendu;
De l'assentiment de la Chambre des Dputs;
Vu la dcision de la Chambre des Dputs du 10 novembre 1976 et celle du Conseil d'Etat du 16 novembre
1976 portant qu'il n'y a pas lieu second vote;
Avons ordonn et ordonnons:

Art. Ier.
Il est ajout au code civil, livre III, titre VI, un chapitre III - I intitul: De la vente d'immeubles
construire et comportant les articles suivants:
-

Art. 1601-1.
La vente d'immeuble construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige difier un immeuble
dans un dlai dtermin par le contrat.
Elle peut tre conclue terme ou en l'tat futur d'achvement.

Art. 1601-2.
La vente terme est le contrat par lequel le vendeur s'engage livrer l'immeuble son
achvement, l'acheteur s'engage en prendre livraison et en payer le prix la date de livraison.
Le transfert de proprit s'opre de plein droit par la constatation par acte authentique de
l'achvement de l'immeuble; il produit ses effets rtroactivement au jour de la vente.

Art. 1601-3.
La vente en l'tat futur d'achvement est le contrat par lequel le vendeur transfre immdiatement
l'acqureur ses droits sur le sol ainsi que, le cas chant, la proprit des constructions
existantes. Les ouvrages venir deviennent la proprit de l'acqureur au fur et mesure de leur
excution; l'acqureur est tenu d'en payer le prix mesure de l'avancement des travaux.
Le vendeur conserve les pouvoirs de matre de l'ouvrage jusqu' la rception des travaux.

Art. 1601-4.
Est considre comme vente d'immeubles construire soumise Imprativement aux dispositions
des articles suivants tout contrat par lequel une personne, se rservant les pouvoirs de matre
de l'ouvrage, s'engage construire ou faire construire un immeuble usage d'habitation ou
usage professionnel et d'habitation ou une partie d'un tel immeuble constitu par un lot en
coproprit, moyennant des versements ou des dpts de fonds effectuer avant l'achvement de
la construction.
La vente d'immeubles construire au sens du prsent article doit, peine de nullit, revtir la
forme de la vente terme ou de la vente en l'tat futur d'achvement.

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L du 28 dcembre 1976 (Mm. n82 du 29 dcembre 1976, p.1492)

Art. 1601-5.
En cas de vente vise l'art. 1601-4, les contrats prvus aux articles 1601-2 et 1601-3 ne
peuvent tre conclus qu' partir du moment o les autorisations administratives requises pour la
construction envisage auront t obtenues.
Ils doivent tre conclus par acte authentique et prvoir, en dehors des indications exiges par les
articles 8 et 9 de la loi sur la transcription des droits rels immobiliers:
a) l'identit du propritaire du terrain et des constructions;
b) la date de la dlivrance des autorisations administratives et les conditions dont elles sont
affectes;
c) la description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu et le degr d'achvement
convenu;
d) son prix et les modalits de paiement de celui-ci;
e) le dlai de livraison;
f) lorsqu'ils revtent la forme prvue l'article 1601-3, la garantie de l'achvement de
l'immeuble ou du remboursement des versements effectus en cas de rsolution du contrat
dfaut d'achvement, dans les conditions et avec les modalits fixer par rglement
grand-ducal. Cette garantie n'est pas exige pour les constructions ralises directement
par l'Etat, les communes, les tablissements publics et les socits dans lesquelles ces
collectivits publiques possdent une participation majoritaire.
Ils doivent encore mentionner si le prix est ou non rvisible et, dans l'affirmative, les modalits
de sa rvision.
Ils doivent en outre comporter en annexe ou par rfrence des documents dposs chez un
notaire:
a) les plans de construction comprenant au moins les plans des faades, les plans des
diffrents niveaux et un plan-coupe de l'immeuble avec les cotes utiles et l'indication des
surfaces de chacune des pices et des dgagements;
b) une notice descriptive indiquant la consistance et les caractristiques techniques de
l'immeuble ainsi que les matriaux employer, les travaux effectuer et les lments
d'quipement installer;
c) lorsqu'il s'agit d'une construction en coproprit, le rglement de coproprit; ce document
doit tre communiqu pralablement l'acqureur et un exemplaire doit lui tre remis lors
de la signature du contrat.
L'accomplissement de ces formalits est constat par une mention l'acte.
L'inobservation des dispositions du prsent article entrane la nullit du contrat. Cette nullit ne
peut tre invoque que par l'acqureur et avant l'achvement des travaux. Toutefois la nullit
pour dfaut d'autorisation administrative pourra tre invoque tant que l'administration pourra
faire valoir le dfaut d'autorisation.

Art. 1601-6.
L'immeuble vendu terme ou en l'tat futur d'achvement est rput achev au sens des articles
1601-2 et 1601-9 lorsque sont excuts les ouvrages et sont installs les lments d'quipement
qui sont indispensables l'utilisation, conformment sa destination, de l'immeubie faisant
l'objet du contrat. Pour l'apprciation de cet achvement, les dfauts de conformit avec
les prvisions du contrat ne sont pas pris en considration lorsqu'ils n'ont pas un caractre
substantiel, ni les malfaons qui ne rendent pas les ouvrages ou lments ci-dessus viss,
impropres leur utilisation.
La constatation de l'achvement n'emporte par elle-mme ni reconnaissance de la conformit aux
prvisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acqureur tient de l'article 1642-1.

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L du 28 dcembre 1976 (Mm. n82 du 29 dcembre 1976, p.1492)

Art. 1601-7.
L'achvement de l'immeuble vendu terme est constat soit par les parties, soit par une personne
qualifie.
La constatation par les parties fait l'objet d'un acte du notaire qui est dpositaire de la minute de
l'acte de vente terme; cet accord vaut livraison de l'immeuble.
La constatation est faite par une personne qualifie lorsque l'acte de vente l'a prvu ou lorsqu'il
n'y a pas accord des parties.
Cette personne est dsigne soit par les parties, soit la requte de toutes les parties, sinon de la
partie la plus diligente, les autres dment appeles, par ordonnance non susceptible de recours du
prsident du tribunal d'arrondissement du lieu de l'immeuble.
La constatation de l'achvement fait l'objet par la personne qualifie ainsi dsigne d'une
dclaration devant le notaire qui est dpositaire de la minute de l'acte de vente.
La constatation de l'achvement est parfaite par la dclaration ainsi faite.
Elle est notifie par la partie la plus diligente l'autre par lettre recommande avec demande
d'avis de rception. La notification vaut livraison de l'immeuble la date de cette rception.

Art. 1601-8.
L'acte constatant la vente terme sera transcrit dans les dlais lgaux au bureau de la
conservation des hypothques dans le ressort duquel le bien est situ.
Il en sera de mme de l'acte constatant l'achvement de l'immeuble. Mention de cette
transcription sera faite d'office en regard de la transcription de l'acte de vente.

Art. 1601-9.
Dans le cas de vente en l'tat futur d'achvement, le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun
versement, aucun dpt, aucune souscription ou acceptation d'effets de commerce avant la
signature du contrat, ni avant la date laquelle la crance est exigible.
Avant le dbut des travaux le vendeur ne peut exiger aucune avance sur les constructions
projetes.
Il ne peut demander que le paiement du prix correspondant la valeur du terrain et des lments
d'quipement existants. La part du terrain dans le prix total ne peut dpasser 10%, sauf si le
vendeur justifie d'un prix de revient ou d'une valeur de ralisation suprieurs. Aprs le dbut des
travaux, les versements affrents la construction ne deviennent exigibles qu'au fur et mesure
de l'avancement des travaux de faon ce que les sommes payes correspondent tout moment
l'importance des travaux raliss.
En aucun cas les paiements pour les constructions ne peuvent dpasser 15% du prix total des
constructions l'achvement des fondations l'exception de celles relatives aux garages et autres
dpendances spars de l'immeuble principal; 1 quote-part proportionnelle au nombre des dalles
fournir entre les fondations et la toiture avec un maximum de 50% du prix total l'achvement
de la dalle suprieure; 95% l'achvement de l'immeuble.
Le solde est payable lors de la mise du local la disposition de l'acqureur. Toutefois, il peut tre
consign en cas de contestation sur la conformit avec les prvisions du contrat.

Art. 1601-10.
Le contrat de vente terme peut seulement stipuler que des dpts de garantie seront faits,
mesure de l'avancement des travaux et sans pouvoir dpasser les pourcentages prvus l'article
1601-9, un compte spcial ouvert au nom de l'acqureur par un tablissement bancaire.
Les fonds ainsi dposs sont incessibles, insaisissables et indisponibles dans la limite des
sommes dues par l'acheteur, sauf pour le paiement du prix.
Les fonds qui ont fait l'objet de dpts de garantie seront valablement verss au vendeur par
l'tablissement dpositaire, hors la prsence et sans le concours de l'acqureur, sur simple

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L du 28 dcembre 1976 (Mm. n82 du 29 dcembre 1976, p.1492)

production d'une attestation du notaire dpositaire de la minute de l'acte de vente certifiant que
l'achvement de l'immeuble a t constat.
Le notaire doit informer l'tablissement dpositaire et l'acqureur de la situation hypothcaire.
S'il existe sur l'immeuble des inscriptions ou s'il existe quelque autre empchement au paiement,
le notaire indique l'tablissement dpositaire le montant des fonds ncessaires l'apurement
de la situation. Ces fonds sont conservs par l'tablissement dpositaire pour tre utiliss audit
apurement, conformment aux instructions qui seront donnes par le notaire.

Art. 1601-11.
Le contrat ne peut stipuler forfaitairement en cas de rsolution, le paiement, par la partie
laquelle elle est imputable, d'une indemnit suprieure dix pour cent du prix.
Toutefois, les parties conservent la facult de demander la rparation du prjudice effectivement
subi.

Art. 1601-12.
La convention ne peut contenir aucune clause de rachat.

Art. 1601-13.
Les ventes prvues aux articles 1601-2 et 1601-3 peuvent tre prcdes d'un contrat
prliminaire-par lequel, en contrepartie d'un dpt de garantie effectu un compte spcial
ouvert au nom du rservataire, le vendeur s'engage rserver un acheteur un immeuble ou une
partie d'immeuble.
Ce contrat est tabli par crit et un exemplaire doit en tre remis au rservataire avant tout dpt
de fonds. Il doit comporter les indications essentielles relatives la consistance de l'immeuble,
la qualit de la construction et aux dlais d'excution des travaux ainsi qu' la consistance, la
situation et au prix du local rserv.
Les fonds dposs en garantie un compte spcial au nom du rservataire sont indisponibles,
incessibles et insaisissables, jusqu' la conclusion du contrat de vente. Le montant du dpt de
garantie ne peut excder deux pour cent du prix prvisionnel.
Ils sont restitus au dposant si le contrat dfinitif n'est pas conclu du fait du vendeur dans
le dlai prvu au contrat prliminaire ou si le contrat propos fait apparatre une diffrence
anormale par rapport aux prvisions du contrat prliminaire, notamment si le prix de vente
excde de plus de cinq pour cent le prix prvisionnel, si l'un des lments d'quipements prvus
au contrat prliminaire ne doit pas tre ralis, si l'immeuble ou la partie d'immeuble ayant
fait l'objet du contrat prsente dans sa consistance ou dans la qualit des ouvrages prvus une
rduction de valeur suprieure dix pour cent.
Est nulle toute autre convention ayant pour objet la rservation d'un immeuble.
Dans les cas prvus au prsent article, le rservataire notifie sa demande de remboursement au
vendeur et au dpositaire par lettre recommande avec demande d'avis de rception.
Sous rserve de la justification par le dposant de son droit restitution, le remboursement
intervient dans le dlai maximum d'un mois dater de cette demande.

Art. 1601-14.
Toute clause contraire aux dispositions des articles 1601-9 1601-13 et celles des articles
1642-1 et 1646-1 contenue dans un contrat vis l'article 1601-4 est rpute non crite.
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Art. II.
Il est ajout aprs l'article 1642 du code civil un article 1642 - 1 ainsi rdig
-

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L du 28 dcembre 1976 (Mm. n82 du 29 dcembre 1976, p.1492)

Art. 1642-1.
Le vendeur d'un immeuble contruire ne peut tre dcharg, ni avant la rception des travaux,
ni avant l'expiration d'un dlai d'un mois aprs la prise de possession par l'acqureur des vices de
construction alors apparents.
Il n'y aura pas lieu rsolution du contrat ou diminution du prix si le vendeur s'oblige rparer
le vice.
-

Art. III.
Il est ajout aprs l'article 1646 du code civil un article 1646-1 ainsi rdig:
-

Art. 1646-1.
Le vendeur d'un immeuble construire est tenu pendant dix ans compter de la rception des
travaux, des vices cachs dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes lies au matre
de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mmes tenus en application des articles
1792 et 2270 du prsent code.
Le vendeur est tenu de garantir les menus ouvrages pendant deux ans compter de la rception
des travaux.
Ces garanties bnficient aux propritaires successifs de l'immeuble.
Il n'y aura pas lieu rsolution du contrat ou diminution du prix si le vendeur s'oblige rparer
le vice.
L'action ne en application du prsent article ne peut tre exerce par les acqureurs successifs
qu' l'encontre du vendeur originaire.
-

Art. IV.
Il est ajout l'article 1648 du code civil un deuxime alina ainsi conu:
#
Dans le cas prvu par l'article 1642-1, l'action doit tre introduite, peine de forclusion, dans
l'anne qui suit la date laquelle le vendeur peut tre dcharg des vices apparents
#
.

Art. V.
Les articles 1779, 1792 et 2270 du code civil sont ainsi modifis:
-

Art. 1779-3.
Celui des architectes, entrepreneurs d'ouvrages et techniciens par suite d'tudes, devis ou
marchs.

Art. 1792.
Si l'difice prit en tout ou en partie par le vice de la construction, mme par le vice du sol,
les architectes, entrepreneurs et autres personnes lies au matre de l'ouvrage par un contrat de
louage d'ouvrage en sont responsables pendant dix ans.

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L du 28 dcembre 1976 (Mm. n82 du 29 dcembre 1976, p.1492)

Art. 2270.
Les architectes, entrepreneurs et autres personnes lies au matre de l'ouvrage par un contrat de
louage d'ouvrage sont dchargs de la garantie des ouvrages qu'ils ont faits ou dirigs aprs dix
ans, s'il s'agit de gros ouvrages, aprs deux ans pour les menus ouvrages.
-

Art. VI.
Les dispositions des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil sont applicables la vente de tous les locaux
compris dans un mme immeuble, ds lors que l'un au moins de ces locaux fait l'objet d'une vente rgie
par les dispositions des articles 1601-2 et 1601-3 dudit code.

Art. VII.
Toute personne qui aura exig ou accept un versement en violation des dispositions des articles 1601-9,
1601-10 et 1601-13 du code civil en cas de vente rgie par l'art. 1601-4 sera punie d'un emprisonnement
de huit jours un an et d'une amende de dix mille cent mille francs ou de l'une de ces peines seulement.
Les dispositions du livre 1er du code pnal ainsi que celles de la loi du 18 juin 1879 portant attribution
aux cours et tribunaux de l'apprciation des circonstances attnuantes, telle qu'elle a t modifie par la
loi du 16 mai 1904 sont applicables aux infractions prvues par le prsent article.

Art. VIII.
Toute personne qui, ayant reu ou accept un ou plusieurs versements, dpts, souscription d'effets de
commerce, l'occasion d'un contrat soumis l'art. 1601-4 CC, aura frauduleusement dtourn tout ou
partie de ces sommes, sera punie des peines prvues l'article 491 du code pnal.

Art. IX.
Les dispositions de la prsente loi seront applicables aux contrats conclus compter du premier jour du
troisime mois suivant celui de sa publication au Mmorial.
Celles des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil sont, nonobstant toute stipulation contraire applicables
aux contrats en cours d'excution lors de cette entre en vigueur.

Art. X.
Les droits d'enregistrement et de transcription exigibles, d'aprs les dispositions lgales existantes, sur les
ventes d'immeubles construire vises au livre III, titre VI, chapitre III-I, du code civil ne seront perus
que sur la valeur du sol et des constructions existantes au moment de la conclusion des contrats.

Art. XI.
La taxe sur la valeur ajoute est perue sur les livraisons de constructions non encore existantes au moment
de la conclusion des contrats, faites par un assujetti et rsultant des contrats de vente viss au livre III,
titre VI du code civil.

Art. XII.
L'article 17 de la loi du 17 aot 1935, concernant l'assainissement de certaines crances privilgies et
hypothcaires, sera remplac par les dispositions suivantes:
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L'article 37, IX, N 2 de la loi du 7 aot 1920 portant majoration des droits d'enregistrement est
complt comme suit: Lorsque l'acheteur dclarera dans l'acte de vente qu'il achte l'immeuble en
vue de le revendre, le droit d'enregistrement sera port de cinq six pour cent, mais dans ce cas il
sera restitu l'acheteur cinq pour cent si l'acte de revente est enregistr dans un dlai suprieur
deux ans mais infrieur quatre ans de la premire vente.

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L du 28 dcembre 1976 (Mm. n82 du 29 dcembre 1976, p.1492)

Toute majoration des droits d'enregistrement prvue l'alina qui prcde entranera une
majoration proportionnelle des taux prvus pour la restitution.
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Art. XIII.
En cas de vente d'un terrain construire, lorsque le vendeur s'engage raliser ses frais les travaux
ncessaires pour l'amnagement du terrain en vue de la construction, le contrat de vente doit indiquer
sparment la part du prix destin rmunrer l'obligation du vendeur de raliser ces travaux.
Cette part ne devient exigible qu'aprs que le vendeur aura satisfait cette obligation, sauf si le vendeur
fournit une garantie d'achvement des travaux d'amnagement, donne par un tablissement bancaire et
d'pargne, dans les conditions et avec les modalits fixer par rglement grand-ducal.
En cas d'inobservation des dispositions du prsent article, l'acqureur pourra invoquer la nullit du contrat
tant que les travaux d'amnagement n'auront pas t effectus.
Si la vente est annule, le vendeur est tenu l'gard de l'acqureur de la restitution du prix, des frais du
contrat, des frais de justice ainsi que des dommages et intrts.

Art. XIV.
En cas de nullit du contrat pour inobservation des dispositions de l'article 1601-5 du code civil et de
l'article XIII de la prsente loi, le notaire instrumentaire est solidairement tenu avec le vendeur des
condamnations pouvant tre prononces contre ce dernier au profit de l'acqureur.
Mandons et ordonnons que la prsente loi soit insre au Mmorial pour tre excute et observe par
tous ceux que la chose concerne.

Chteau de Berg, le 28 dcembre 1976.


Jean
Le Ministre de la Justice,
Robert Krieps
Le Ministre des Finances,
Jacques F. Poos

Doc. parl. N 1637, sess. ord. 1972-1973 et 1975-1976.

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