GUIDE POUR VALUER LA VALEUR

MARCHANDE DUNE PROPRIT

Table des matires
GUIDE POUR VALUER LA VALEUR MARCHANDE DUNE PROPRIT ............................................. 3

Dfinition de la valeur marchande .................................................................................................. 4

La valeur marchande ................................................................................................................... 4

La valeur dvaluation municipale............................................................................................... 4

Mais en quoi consiste la notion de valeur en immobilier ? ........................................................ 5

Les 3 mthodes dvaluation utilises par les valuateurs agrs ................................................. 6

La mthode des comparables ......................................................................................................... 7

Approche par la mthode des comparables : tape par tape................................................... 7

La mthode du revenu .................................................................................................................. 12

Approche de la mthode du revenu : tape par tape ............................................................. 12

La mthode du cot ...................................................................................................................... 16

Approche de la mthode du cot : tape par tape ................................................................. 17

Lvaluation par un agent immobilier ou un valuateur agr : la diffrence.............................. 22

Les principaux outils dvaluation en ligne ................................................................................... 23

Evalweb ..................................................................................................................................... 23

Groupe Grandmont ................................................................................................................... 23

Sutton Qubec ........................................................................................................................... 23

Mon courtier immobilier Remax ............................................................................................ 23

valuer la valeur marchande dune proprit : est-il possible de le faire soi-mme ? ................. 24
GUIDE POUR VALUER LA VALEUR MARCHANDE DUNE PROPRIT
valuer la valeur marchande dune proprit est un processus complexe qui ncessite
une formation approfondie et exhaustive afin den matriser toutes les subtilits.
Parvenir tablir correctement la valeur marchande dune proprit est plus ardue
quil ny parait. La majorit de la population se fie bien souvent lvaluation
municipale comme indicateur de base, puis y ajoute quelques milliers de dollars dans
lespoir obtenir un prix de vente suprieur lvaluation. Bon nombre de vendeurs
ont recours cette stratgie, et ce nest pas ncessairement la bonne chose faire.
tre en mesure dvaluer avec pertinence et prcision la valeur marchande dune
proprit est un mtier en soi. On appelle ces professionnels les valuateurs agrs.
Ces professionnels de lvaluation immobilire recourent trois mthodes prouves
pour tablir la valeur marchande de divers biens immobiliers. Le processus
dvaluation immobilire est encore plus ou moins bien compris de nos jours, et cest
pourtant un point central de toutes les autres sphres immobilires.

Que ce soit en investissement immobilier, en conomie urbaine, en gestion

municipale ou dans tout autre secteur de limmobilier, il faut dabord et avant tout
avoir une excellente comprhension du concept de valeur marchande et des diverses
mthodes qui permettent de la trouver. Ainsi, le prsent guide vous permettra de
vous familiariser avec le concept de valeur marchande, et dapprendre en dtail les
trois mthodes utilises par les valuateurs agrs pour calculer la valeur marchande
dune proprit. Vous serez ensuite mme de comprendre un rapport dvaluation,
et dappliquer vous-mme grossirement chacune de ces mthodes. Peu importe dans
quel secteur de limmobilier vous agissez, ces nouvelles connaissances vous seront
trs utiles et vous permettront de prendre des dcisions justes et claires.
Dfinition de la valeur marchande
Avant mme de procder lvaluation dune proprit, toute personne se doit de
comprendre la notion de valeur marchande. En immobilier, cette dernire est souvent
mal comprise par les initis, qui la confondent couramment avec celle de valeur
dvaluation municipale.

La valeur marchande prend ainsi la dfinition suivante : Cest le prix le plus probable
et sincre, de la vente relle ou prsume dun immeuble, une date donne, sur un
march libre et ouvert la concurrence o lacheteur et le vendeur sont
raisonnablement informs des conditions du march.

La valeur dvaluation municipale : Cest la valeur, au 1er juillet 18 mois avant lentre
en vigueur du rle dvaluation, dun immeuble et dont la valeur sert des fins de
taxation foncire.

Il est essentiel de savoir distinguer ces deux notions de valeur, puisquelles ne sont
pas la mme chose. La valeur dvaluation municipale est une valeur fixe
antrieurement lentre en vigueur du rle dvaluation et elle ne subit aucun
changement pendant 3 ans. Cette valeur sert, entre autres, calculer les taxes
foncires propres chaque bien immobilier sur le territoire des municipalits. Les
changements qui surviennent sur le march immobilier au cours des trois annes
peuvent affecter la valeur de limmeuble, tant positivement que ngativement, et
celle-ci sera alors diffrente de celle dvaluation. Cest pourquoi les professionnels
en immobilier tentent de mettre la population en garde afin que celle-ci ne confonde
pas la notion de valeur marchande et celle dvaluation municipale.
Mais en quoi consiste la notion de valeur en immobilier ?
Mais quest-ce que la valeur ? Quels sont les concepts et les forces qui interagissent
afin de donner naissance la notion de valeur marchande ? Pour comprendre la faon
dont se calcule cette valeur, il faut tout dabord connatre lments qui ont une
influence sur cette dernire. En valuation, trois lments centraux interagissent
constamment afin de former la notion de valeur marchande.

I. Lutilit : Limmeuble en question rpond un besoin et satisfait un dsir.

II. La raret : Plus il y a de demandes pour un type de bien, plus il y a de la raret.
La raret est un indicateur de gain de valeur, car loffre ne parvient pas
satisfaire la demande.
III. Le pouvoir dachat : Cest la condition conomique de base.

Linteraction entre ces trois lments permet de comprendre pourquoi on attribue

une valeur montaire un bien immobilier. La valeur dun bien provient
essentiellement du choc entre loffre et la demande, ainsi que des revenus quune
personne est susceptible den retirer. Quoique beaucoup plus complexe que cela en
ralit, limmobilier rponds grossirement cette logique. Si vous voulez en savoir
plus sur les facteurs dterminants de la valeur marchande, vous pouvez consulter
notre article complet pour plus de dtails. Dans ce domaine, il peut tre trs difficile
dvaluer la valeur marchande dune proprit sans avoir suivi de formation
pralable. Vous vous demandez peut-tre : Mais comment les valuateurs procdent-
ils ? Comment est-il possible dvaluer, de manire grossire et approximative, la
valeur dune proprit sans avoir recours un valuateur ? Est-ce possible ?

En fait, si vous dsirez obtenir une valeur trs prcise ou bien si votre proprit
possde des caractristiques particulires, ce nest pas conseiller dvaluer soi-mme
sa proprit. Nanmoins, ce guide vous permettra de comprendre les trois mthodes
principales utiliser en valuation immobilire et vous serez mme de les appliquer
grossirement. Sans plus tarder, voici les trois mthodes utilises par les valuateurs
agrs pour calculer la valeur marchande dune proprit.
Les 3 mthodes dvaluation utilises par les valuateurs agrs
Lvaluation immobilire utilise traditionnellement trois mthodes pour calculer la
valeur marchande dune proprit. Un valuateur agr, si vous dcidez davoir
recours ses services, vous remettra un rapport dtaill selon les trois approches.

La mthode des comparables

La mthode du revenu

La mthode du cot

Ces trois mthodes sont celles qui sont reconnues depuis longtemps par les
professionnels. Cependant, une quatrime mthode commence a fait ses preuves et
commence tre de plus en plus utilise par des valuateurs agrs : la modlisation
statistique par modle hdonique. Dveloppe par le professeur en gestion urbaine
et immobilire lUniversit Laval, Franois Des Rosiers, cette mthode utilise les
nouvelles technologies en matire de compilation et en analyse de donnes pour
valuer des proprits. Mme si cette mthode est utilise de nos jours, elle ne sera
pas explicitement prsente dans ce guide. Pour tre applique et utilise
correctement, elle ncessite une formation pousse et des logiciels spcialiss.
Nanmoins, les trois mthodes traditionnelles permettent toujours de cibler avec
prcision la valeur dune proprit.

Lors de lapplication des trois

mthodes, lvaluateur doit
pralablement recueillir toutes les
informations relatives
limmeuble, au quartier et au
terrain afin davoir une vue
densemble de la proprit.
Ensuite, ce dernier procdera
lvaluation de limmeuble laide
des trois mthodes afin dobtenir
trois valeurs dvaluation
distinctes. Finalement,
lvaluateur fera une rconciliation de la valeur, cest--dire quil devra porter un
jugement critique et objectif sur la valeur quil juge la plus pertinente pour prsenter
une juste valeur marchande la date dvaluation. Dans son rapport final, lvaluateur
prsentera la valeur marchande la date dvaluation, la procdure quil a utilise
lors de lapplication des trois approches ainsi quune justification de la valeur
marchande tablie. Il doit galement expliquer les motifs qui lont pouss choisir
une valeur plutt quune autre lors de la rconciliation. La personne qui a demand
le rapport aura finalement en main propre un document justificatif, complet et
professionnel, qui tmoigne objectivement de la valeur de sa proprit une date
prcise. Cette valeur peut tre prsente comme preuve chez une institution
financire pour procder un refinancement ou pour toute autre raison.
La mthode des comparables
Au Qubec, la majorit de la population connait la mthode des comparables. Cest
cette mthode qui est la plus souvent utilise, la mieux comprise et la plus facilement
applicable. Dans le domaine de lvaluation immobilire, la mthode des comparables
est considre comme une preuve directe de la valeur dune proprit, et doit tre
priorise par rapport aux deux autres mthodes. La mthode des comparables est
celle qui est la plus reconnue, prouve et utilise par les tribunaux au Qubec.

Sommairement, le processus consiste identifier une srie dimmeubles comparables

celui du sujet (3 comparables minimum ; 10 maximum). Lvaluateur doit ensuite
suivre une srie dtapes pour ramener les comparables au sujet, afin dobtenir
plusieurs proprits presque identiques au sujet avec des prix de vente fiables. La
mthode repose donc sur lanalyse des ventes rcentes du secteur, et ncessite des
informations relatives chacune des proprits vendues choisies. Ainsi, lvaluateur
doit tre en mesure de trouver des comparables qui ont t vendus rcemment dans
le mme secteur, qui ont des caractristiques similaires au sujet et dont les
informations sont disponibles. Lapproche, tape par tape, vous permettra de vous
familiariser avec cette mthode. Toutefois, afin de faciliter la comprhension, la
dmarche et les exemples seront volontairement simplifis. Cela vous permettra
quand mme dapprendre utiliser grossirement cette mthode et lire un rapport
dvaluation.

Approche par la mthode des comparables : tape par tape

La mthode des comparables repose sur lanalyse du march immobilier afin dy
dceler des ventes dimmeubles comparables au sujet, relativement rcentes et dans
le mme secteur. On appelle cette mthode une preuve directe de la valeur puisque
les proprits comparables ont vritablement t vendues au prix indiqu et de faon
bona fide, cest--dire librement, en toute connaissance de cause et sur un march
libre et ouvert la concurrence. Ainsi, un valuateur qui entreprend lvaluation par
la mthode des comparables doit tout dabord procder une collecte de donnes.

TAPE 1 : Collecte des donnes du march immobilier

La premire tape consiste recueillir des donnes sur le march immobilier.

Lvaluateur consulte ainsi diffrents sites, mdias et banque de donnes pour
trouver des proprits comparables et pour dceler des indicateurs qui lui serviront
rajuster ces derniers. Voici quelques sources dinformations o il est possible de
retrouver des donnes sur le march immobilier :

- Le registre foncier
- Les municipalits
- Les journaux
- JLR / GDL
- SCHL
- MLS / Centris

Lvaluateur recherche en particulier les transactions (ventes) de proprits.

TAPE 2 : Analyse des donnes du march

Une fois les donnes recueillies, il faut les analyser. Lvaluateur devra alors procder
une analyse approfondie de chaque transaction quil a pralablement retenue puis
devra mme aller faire une visite de chaque immeuble sur le terrain. Lanalyse des
donnes du march sert identifier les transactions les pertinentes et les plus
reprsentatives. Par exemple, si la proprit sujette valuation est un bungalow de
trois chambres Ste-Foy, ne prenez pas un bungalow de cinq chambres Ste-Foy ou
un bungalow de 3 chambres Limoilou. Vous devez respecter les caractristiques
physiques de limmeuble tout autant que celles sectorielles. La localisation en
immobilier, cest trs important ! Un valuateur se doit de respecter a, et vous aussi.
Vous devez ainsi construire une base de donnes structure qui contient :

- Lidentification des proprits

- La description physique
- Les dtails de chaque vente (meubles inclus, etc.)
- Les conditions ou les donnes sensibles la vente

TAPE 3 : Analyse et portrait du sujet

Une fois votre base de donnes de comparables prte, vous devez dresser le portrait
final et dtaill de la proprit sujette. Vous devez galement analyser et vrifier que
toutes les caractristiques prsentes dans la documentation sont bien vridiques.
Pour ce faire, consultez le certificat de localisation et le zonage de votre terrain. De
plus, il faut galement que la personne responsable de lvaluation dresse un portrait
du secteur et des services proximit. Le but de cette tape est de recueillir le plus de
dtails sur le sujet afin que les rajustements soient le plus prcis et le plus justes
possible.

TAPE 4 : Calcul des rajustements

Une fois que le portrait des comparables et du sujet a t fait de faon adquate,
lvaluateur doit procder aux rajustements des comparables pour quils deviennent
identiques au sujet, et ajuster leur prix en consquence. On appelle cette mthode la
technique des prix de vente rajusts. Cest le cur de la mthode des comparables.
Cette mthode comporte ses propres tapes en soi, et est un peu trop complexe pour
tre explique en dtail. Nanmoins, le principe derrire cette technique de
rajustement est assez simple. Lvaluateur doit identifier la valeur contributive
(montaire) de diverses composantes dun btiment afin dajuster les proprits en
consquence. Par exemple, quelle est la valeur contributive pour :

- Une chambre supplmentaire

- Une salle de bain supplmentaire
- Un p2 de plus de terrain
- Une piscine
- Un garage ferm
- 1 an de dlai de vente (limmeuble a t vendu il y a un an)

Pour calculer la valeur contributive de ces diffrentes composantes, un valuateur

peut procder de diffrentes faons. Celle qui peut sembler la plus logique est celle
des ventes jumelles. Par exemple, deux proprits sont vendues dans la mme rue, et
elles sont identiques lexception que lune delles possde un garage ferm et lautre
nom. Celle pas de garage a t vendue 239 000$ et celle avec un garage a t vendue
279 000$. Elles ont t vendues dans le mme mois.

Valeur contributive du garage = 279 000$ - 239 000$ = 40 000$

Donc, si on soustrait la valeur de lun par celle de lautre, la diffrence est de 40 000$
et elle est uniquement attribuable au garage puisque tout le reste est identique. Cest
lune des faons dont les valuateurs procdent pour identifier la valeur contributive
de diffrentes composantes. Dans les exemples qui seront prsents, les valeurs
contributives des lments auront dj t identifis et prsums afin de simplifier la
dmarche.

Les principaux rajustements faire sur les comparables sont les suivants :
 - Les conditions du march
- La nature des droits transfrs
- Les conditions de financement
- Les caractristiques du terrain, voisinage et localisation
- Les caractristiques physiques et conomiques

Voici un exemple simplifi de lapplication de la mthode des comparables.

lment/Composante Valeur contributive

1 mois de dcalage avec la date 0,2% par mois

dvaluation

Garage ferm 35 000$

Piscine 8 000$

Superficie daire habitable 150$/p2

Les tableaux ci-dessus permettent de comprendre une dmarche simplifie de
lapplication de la mthode des comparables. Tout dabord, lvaluateur cible au
moins 3 proprits comparables dans le march. Le but est que cest proprit ait
besoin du moins grand nombre dajustements possibles. Dans lexemple prcdent,
chaque comparable est ensuite ajust sur 4 points : le temps, la superficie habitable,
la prsence dun garage et la prsence dune piscine. Lvaluateur doit rendre les
proprits comparables identiques au sujet. Pour ce faire, il doit ainsi ajouter ou
soustraire des montants du prix de vente des comparables dpendamment des
attributs quils ont en trop ou en moins par rapport au sujet. Par exemple, le
comparable #1 a t vendu 1 an avant la date dvaluation. On prsente quun mois
sur le march fait prendre 0,2% de valeur un bien. Donc, douze mois plus tard, le
prix de vente de 320 000$ devrait tre de 327 680$ ((12 x 0,002) x 320 000).
Cependant, puisque la superficie de la proprit est plus leve que le sujet, il faut
soustraire 50 pieds carrs 150$/pied carr, ce qui revient une diminution de
valeur de 7 500$. Le comparable 1 a finalement une valeur de 320 180$

Le comparable 2 a un prix de vente beaucoup plus lev que les deux autres, soit de
370 000$. Aprs lajustement pour le temps (2 mois), cela donne 371 480$.
Cependant, la proprit possde 100 pieds carrs de superficie habitable de plus que
le sujet. 150$/p2, il faut donc soustraire 15 000$ du prix de vente ajust, donc
371 480$ - 15 000$ = 356 480$. Finalement, la proprit est dote dun garage et le
sujet nen a pas. Le premier tableau nous indique que la valeur contributive dun
garage est de 35 000$. Il faut donc soustraire ce montant du prix, ce qui donne
356 480$ - 35 000$ = 321 480$.

Finalement, le comparable 3 a t vendu 4 mois avant lvaluation. Son prix de vente

de 300 000$ doit donc tre rajust (4 x 0,002 x 300 000$), ce qui donne 302 400$.
Ensuite, le comparable 3 possde 75 pieds carrs de moins que le sujet. Si on fait le
calcul (75 pieds carrs x 150$/p2), cela fait un ajustement de 11 250$ pour un prix
ajust de 313 650$. Pour terminer, la proprit nest pas dote dune piscine alors
que le sujet et les autres comparables le sont. Le premier tableau dit que la valeur
contributive dune piscine est de 8 000$, ce qui fait en sorte que la valeur finale du
comparable est de 321 650$ (313 650$ + 8 000$).

TAPE 5 : Calcul de la valeur de limmeuble

Finalement, la dernire tape de la mthode des comparables consiste tablir une

valeur pour le sujet partir des indicateurs paritaires. Pour cet exemple, nous
prendrons simplement la moyenne des comparables pour simplifier le tout, mais un
valuateur fonctionne souvent par indicateur unitaire paritaire (taux au pied carr,
etc.) Dans cet exemple, la moyenne des prix de vente rajusts des comparables est de
321 103$ et la mdiane est de 321 480$. On peut donc tablir que la valeur
marchande de la proprit sujette, la date de lvaluation, est denviron 321 500$.
La mthode du revenu
La mthode du revenu propose une mthodologie financire axe sur les revenus
gnrs par un immeuble pour estimer la valeur marchande dune proprit. Cest
une mthode assez complexe, qui ncessite de solides bases en finances et qui
consiste en une preuve indirecte de la valeur. La mthode du revenu est gnralement
utilise lorsque limmeuble sujet lvaluation produit des revenus de nature
immobilire, ou encore lorsquil y a peu de ventes comparables sur le march.

Sommairement, la mthode du revenu consiste estimer les revenus potentiels que

peut gnrer un immeuble, de soustraire toutes les dpenses et frais dexploitation,
puis de diviser les revenus nets par un taux dactualisation. La valeur qui est alors
obtenue est la valeur marchande limmeuble. La mthode du revenu dcoule des
mathmatiques financires, et il est difficile de comprendre sa pertinence sans avoir
pralablement suivi un cours de finance. Nanmoins, afin que vous compreniez
parfaitement la logique de cette mthode, voici lapproche tape par tape.

Approche de la mthode du revenu : tape par tape

Lapproche de la mthode du revenu peut tre compare celle du calcul du profit
dune entreprise. On prend les revenus, on soustrait les montants des clients qui ne
paient pas, on soustrait les dpenses puis un obtient un revenu net. Cest assez facile
comprendre ce point. Ltape de lactualisation des revenus pourra sembler plus
floue pour certaines personnes, mais nous tenterons de simplifier le tout afin de
comprendre comment le calcul de la valeur se fait.

TAPE 1 : Estimation des revenus bruts potentiels de limmeuble

Tout dabord, il faut analyser la documentation relative limmeuble pour recueillir

les revenus bruts potentiels que gnre un immeuble. Par exemple, un Triplex ayant
un loyer 650$/mois, un autre 600$/mois et un autre 575$/mois aurait un revenu
brut mensuel de 1 775$, et un revenu brut annuel potentiel de 21 300$. Les revenus
bruts proviennent des loyers que paient les locataires chaque mois. Voici un exemple
de tableau qui vous permet de calculer les revenus bruts potentiels dun immeuble.
 Triplex Loyer mensuel Nombre de mois Loyer annuel
doccupation

Locataire 1 650$ 12 7 800$

Locataire 2 600$ 12 7 200$

Locataire 3 575$ 12 6 900$

TOTAL 1 775$ 12 mois 21 300$

TAPE 2 : Estimation de linoccupation et des mauvaises crances

Un immeuble est rarement occup 100% les douze mois de lanne. Il arrive que des
locataires partent ou encore que certains ne paient pas leur loyer. Il faut calculer ces
pertes, que lon qualifie dinoccupations et de mauvaises crances. Pour calculer ce
montant, lvaluateur peut procder de diverses faons. Il peut :

- Analyser lhistorique des logements vacants et des taux dinoccupation

indiqus aux tats financiers de limmeuble.
- Consulter les statistiques disponibles de la SCHL, de Desjarlais Prvost et
dautres firmes dtenant des statistiques immobilires.
- Faire une analyse de loffre et de la demande et estimer un taux dinoccupation

La faon la plus courante de procder est danalyser lhistorique, quoique pour les
immeubles neufs, le recours aux statistiques immobilires est plus efficace. Une fois
le taux dinoccupation et de mauvaises crances tabli, il ne reste qu calculer ce
montant en multipliant le taux par les revenus bruts potentiels. Prenons ici en
exemple un taux de 3%.

- Inoccupation/mauvaise crance = revenu brut potentiel x taux

- Inoccupation/mauvaise crance = 21 300$ x 0,03
- Inoccupation/mauvaise crance = 639$

TAPE 3 : Calcul du revenu brut effectif

Le revenu brut effectif consiste en la diffrence entre le revenu brut potentiel et

linoccupation. Le revenu brut effectif est plus reprsentatif des revenus rels gnrs
par limmeuble. Il se calcule donc de la faon suivante :
 - Revenu brut effectif = revenu brut potentiel inoccupation et mauvaise
crance
- Revenu brut effectif = 21 300$ - 639$
- Revenu brut effectif = 20 661$

TAPE 4 : Calcul et normalisation des dpenses

Lorsquun valuateur a valu le revenu brut effectif dun immeuble, il lui fait ensuite
calculer tous les postes de dpenses. Les dpenses dexploitation consistent en des
frais lis la possession et lutilisation de limmeuble. Ainsi, lvaluateur doit cibler
toutes les dpenses du btiment et procder la normalisation de ces derniers. Le
processus de normalisation est en fait le simple fait de vrifier si les dpenses sont
ralistes et de les ajuster en fonction du march sils ne sont pas reprsentatifs de la
ralit. Un propritaire pourrait avoir oubli un poste de dpense, ou encore avoir
sous-estim les montants devant tre attribus un poste de dpense. Le tableau ci-
dessous prsente une description ventile des frais dexploitation dun immeuble.

Dpense Montant (annuel)

Taxes municipales 2 400$

Taxes scolaires 675$

Assurances 1000$

nergie (espaces communs et ext.) 200$

Entretien/rparations 1000$

Dneigement/tonte pelouse 550$

Publicit 200$

Gestion/comptabilit 200$

TOTAL 6 225$

Le total des frais dexploitation de limmeuble totalise 6 225$ par anne, soit 29,22%
du revenu brut potentiel et 30,13% du revenu brut effectif. Habituellement, le total
des frais dexploitation pour un immeuble se situe entre 25-30% du revenu brut
effectif (RBE). Donc, dans le cas de cet exemple, on peut voir quil dpasse trs
lgrement le 30%, ce qui reste tout de mme prs du pourcentage cible.
TAPE 5 : Calcul du revenu net normalis

Aprs avoir correctement identifi les frais dexploitation de limmeuble, lvaluateur

calculera le revenu net normalis, soit le revenu final qui sera utilis pour calculer la
valeur de limmeuble. On calcule le revenu net normalis de la faon suivante :

- Revenu net normalis = revenu brut effectif frais dexploitation

- Revenu net normalis = 20 661$ - 6 225$
- Revenu net normalis = 14 436$

TAPE 6 : Actualisation des revenus et calcul de la valeur

Une fois que le revenu net normalis a t calcul, lvaluateur peut procder
lactualisation des revenus pour trouver la valeur de limmeuble. Le TGA (taux global
dactualisation) est en fait un ratio de rendement qui est utilis en finance pour
trouver la valeur dun bien partir des revenus quil gnre. Cest plus compliqu que
a, mais il sagit de la version simplifie. Il existe de nombreuses approches pour
dterminer le TGA utiliser. Voici quelques-unes dentre elles. :

- Approche des TGA paritaires dans le march

- Technique hypothque/mise de fonds
- Technique de sommation de Akerson
- Technique du revenu rsiduel

Toutes ces techniques demandent des connaissances assez pousses en finances.

Cependant, celle des TGA paritaires est la plus facile comprendre. En gros, vous
ciblez des immeubles revenus similaires et comparables au vtre qui ont t vendus
rcemment. Vous identifiez ensuite leur revenu brut et leur prix de vente. Ces deux
donnes vous serviront identifier le TGA de chaque immeuble. Ensuite, vous faites
la moyenne des TGA pour trouver le TGA paritaire qui vous servira pour calculer la
valeur de votre immeuble. Voici donc la faon dont est calcul le TGA, ainsi que la
dmarche en tableaux :

Valeur = revenu net / TGA donc TGA = revenu net / valeur

Donnes Immeuble sujet Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3

Valeur/prix ??? 310 000$ 285 000$ 299 000$

de vente

Revenu brut 20 661$ 21 600$ 20 400$ 21 500$

effectif

Dpenses 6 225$ 6 400$ 6 050$ 5 925$

 Revenu net 14 436$ 15 200$ 14 350$ 15 575$

TGA ??? 4,9% 5,03% 5,21%

Comme il est possible de le voir, il y a deux inconnus trouver, soit le TGA de

limmeuble sujet lvaluation et la valeur de limmeuble sujet. Pour trouver le TGA,
on peut alors procder une moyenne des TGA des comparables.

TGA (immeuble sujet) = (4,9+5,03+5,21) /3 = 5,05%

De cette faon, nous avons identifi un TGA paritaire de 5,05%. Ainsi, en prenant les
revenus nets de limmeuble sujet, il est possible de trouver la valeur de la faon
suivante :

Valeur = revenu net /TGA = 14 436$ /0,0505 = 285 861$

Donc, sommes toute, aprs lapplication de la mthode du revenu, on pourrait tablir

que la valeur de limmeuble sujet tournerait aux alentours de 285 000$. Il est
important toutefois de noter que des mthodes plus complexes, plus dtailles et plus
efficaces sont dhabitude employes pour calculer la valeur dun immeuble et que le
prsent exemple est simplifi afin de faciliter la comprhension. Malgr tout, cela
vous permet de comprendre la dynamique et la dmarche employe par les
valuateurs lors de lutilisation de la mthode du revenu.

La mthode du cot
La mthode du cot est la
troisime technique prouve
en valuation immobilire et est
considre comme une preuve
indirecte de la valeur
marchande dune proprit. La
mthode du cot est utilise
principalement lorsquil ny a
pas de march immobilier actif,
pour des constructions
vocation limites, pour les
constructions neuves ou encore
pour les immeubles hors
normes. Elle est assez complexe appliquer, puisquelle ncessite bien souvent de
bonnes bases en construction.

La mthode consiste en fait valuer la valeur du terrain en premier. Ensuite,

lvaluateur calculera le cot de remplacement neuf du btiment, puis procdera au
calcul des diffrentes dprciations qui affectent le btiment en fonction de son ge
apparent, de sa localisation et de ses dsutudes. Pour terminer, il calculera la valeur
dprcie du btiment puis y ajoutera la valeur, galement dprcie, des
dpendances (cabanons, garage, etc.). Le calcul sommaire pour la mthode du cot
peut ainsi se rsumer ceci :

Valeur marchande de limmeuble = valeur du terrain + cot dprci du btiment +

cot dprci des dpendances et annexes.

Voyons donc voir cette mthode tape par tape !

Approche de la mthode du cot : tape par tape

Lvaluation par la mthode du cot est une mthode assez complexe qui se
dcortique en plusieurs tapes.

TAPE 1 : Lvaluation du terrain

Tout dabord, la premire tape consiste valuer le terrain sur lequel est construit
le btiment principal. Lvaluateur doit sassurer que les superficies indiques sur le
certificat de localisation sont les bonnes, pour ensuite appliquer lune des mthodes
dvaluation. Pour valuer le terrain, la personne responsable doit utiliser une
mthode parmi un large ventail de mthodes dvaluation de terrains. Ces mthodes
diffrent des 3 mthodes dvaluation principales. Pour les immeubles relativement
standards, la mthode utilise est souvent celle de la comparaison directe. Il sagit de
la mme mthode pour que celle prsente ci-dessus, mais applique uniquement aux
terrains. Ainsi, lvaluateur compare une srie de terrains vendus rcemment et
applique des rajustements pour calculer la valeur du terrain sujet. Pour les fins de
lexercice, prenons en exemple que le terrain a une valeur de 125 000$.

TAPE 2 : Calcul du cot de remplacement neuf

Il faut ensuite calculer le cot de remplacement neuf du btiment. Pour ceux qui ne
comprennent pas ce que cela veut dire, le cot de remplacement neuf est en fait le
cot de substitution requis pour construire, selon les techniques et des matriaux
actuels, un btiment offrant les mmes caractristiques que le sujet et qui offrirait
une utilit similaire.

Pour calculer le cot de remplacement neuf, il faut avoir en sa possession un manuel

de cot de construction rsidentiel, tel que la Publication CCR . Cet ouvrage prsente
tous les cots de tous les matriaux, des modles dhabitation, des quipements, et
plus encore. En le consultant, vous pourrez calculer le cot de remplacement neuf
de la faon suivante :
1. Calculer le cot de base : vous multipliez la superficie habitable du btiment par
un taux de base en fonction de la classe de votre btiment (conomique, standard
ou de luxe) et du type (cottage, bungalow, etc.). Ce taux de base peut tre trouv
dans un ouvrage de cot, comme la Publication CCR. Par exemple, si vous avez une
proprit avec une superficie habitable de 1400 pieds carrs et un taux de base
de 128,59$/pied carr, cela vous donne un cot de base de 180 000$.

2. Calculer les ajustements : le btiment sujet lvaluation, mme sil appartient

une classe de btiment, a videmment des caractristiques diffrentes du modle
et ne correspond pas 100% au modle du livre de cot de construction. Cest
pourquoi il faut ici ajuster, avec les cots inscrits dans les manuels, la proprit
sujette. Par exemple, prenons ici en compte que la proprit est quipe dun
systme de climatisation 3 000$ qui nest pas prsent dans ce type dhabitation
habituellement, ainsi que dun sous-sol partiellement amnag au cot de 5 000$.
Le reste est identique au modle. Il faudrait ainsi ajouter 8 000$ au cot de base.

3. Ensuite, il faut appliquer divers facteurs dajustements, tels quun facteur pour le
temps, la localisation et les taxes, afin dobtenir un cot de remplacement neuf
reprsentatif. Ici, on doit additionner au cot de base de 180 000$ les 3 000$ pour
la climatisation et les 5 000$ pour le sous-sol. Cela donne 188 000$. Ensuite, il faut
appliquer le facteur temps, le facteur taxes et le facteur localisation. Ces facteurs
peuvent tre trouvs dans le manuel de cot. Par exemple, il faut multiplier le
188 000$ X 1,05 (facteur temps) X 1,0 (facteur local) X 1,134 (facteur taxes). Cela
donne un cot de remplacement neuf de 223 900$.

Lexemple la fin de cette section vous montrera plus clairement la suite logique
derrire lapplication de la mthode.

TAPE 3 : Calcul des dprciations applicables

Limmeuble sujet lvaluation est-il neuf ? Surement pas ! Puisquil nest pas neuf,
cela veut dire que certaines de ses composantes sont uses ou encore que limmeuble
est tout simplement sujet des dprciations. Voici les trois types de dprciations
qui peuvent affecter un btiment. Il est important de noter quune dprciation peut
tre corrigible ou encore incorrigible en fonction de sa nature.

Dprciation physique : Cest attribuable lusure et toutes les rparations

dordre physique effectuer sur un btiment court et moyen terme. Ce peut tre
la toiture ou les fentres remplacer, la peinture refaire, etc.

Dprciation fonctionnelle : Erreurs dordre fonctionnelles telles quune cuisine

mal amnage, une salle de bain sans lavabo, une maison sans garde-robe dentre,
etc. Ce sont surtout des erreurs de conception.
Dprciation conomique : Un facteur, positif ou ngatif, qui est externe au
btiment. Par exemple, la prsence dun parc prs de la proprit, dune bouche de
mtro, dune usine cigarettes, dun aroport, un quartier criminalis, etc.

Il est trs difficile de calculer ltendue et les montants relatifs ces dprciations.
Les manuels de cot identifient les taux de dprciation de certaines composantes du
btiment, mais pas ncessairement tous. Un professionnel dispose de banques de
donnes plus pousses et de statistiques immobilires qui lui permettent de cibler
beaucoup plus adquatement les sources de dprciation.

TAPE 4 : Calcul du cot dprci du btiment

Il faut ensuite calculer le cot dprci du btiment. Ce calcul, trs simple, prend la
forme suivante : Cot dprci = cot neuf dprciations.

Ainsi, si on considre que les dprciations totalisaient 46 000$, on ferait : 223 900
46 000 = 177 900$. Le cot dprci du btiment est donc la diffrence entre le cot
neuf et les dprciations qui affectent le btiment.

TAPE 5 : Calcul du cot dprci des dpendances

Ici, il sagit de faire exactement la mme chose (tape 2-3-4) mais appliquer aux
dpendances. Par exemple, si le cot de remplacement neuf du cabanon est de
23 000$ et que les dprciations qui laffectent totalisent 7 000$, le cot dprci des
dpendances est donc de 16 000$.

TAPE 6 : Calcul de la valeur de la proprit

La dernire tape de la mthode du cot consiste calculer la valeur de la proprit

partir des montants tout juste tablis. Le calcul de la valeur prend la forme suivante :

Valeur de limmeuble = valeur du terrain + cot dprci du btiment + cot dprci

des dpendances et annexes

Valeur de limmeuble = 125 000$ + 177 900 + 16 000$ = 318 900$

Ainsi, selon lapproche du cot prsente, la valeur de limmeuble est de 318 900$.
Lapproche prsente est trs simple afin de faciliter la comprhension de la
dmarche. Pour ceux qui dsireraient une dmarche plus complte et exhaustive, le
tableau ci-dessous vous offre un autre exemple de calcul de la mthode du cot.
Exemple de tableau de calcul pour calculer le cot de remplacement neuf dun
btiment (nouvel exemple)

Valeur du terrain (dtermine par une 118 000$

analyse comparative sur le march)

Cot base : (132$/p2 x 1,10) x 1600 p2

(Classe btiment standard = 132$/p2)

Btiment = 1600 p2 = 232 320$

La localisation avantageuse du secteur

demande un ajustement positif sur le
cot de base de lordre de 10%

Ajustement, car tous les planchers sont + 7 000

en bois francs (pas le modle)

Ajustement ngatif pour revtement

extrieur pas de brique (contrairement - 5000$
au modle)

Cot base btiment: = 234 320$

Facteurs dajustements

facteur temps 1,10

+ facteur taxes 1,08

+ facteur local 1,05

= 1,2474

Cot neuf du btiment = 292 290$

 Exemple de tableau de calcul pour calculer le cot dprci du btiment et la
valeur finale de limmeuble (suite de lexemple prcdent)

Cot de remplacement neuf du btiment 292 290$

Dprciation physique corrigible (fentres - 17 000$

changer)

Dprciation physique incorrigible (usure des Selon processus ge-vie

composantes du btiment)

ge apparent 2016 - 2001 = 15 ans

Vie conomique (dure de vie du btiment) 50 ans

Rsiduel (valeur mme la fin de la vie du 22%

btiment)

Calcul du % de dprciation d lusure 15 ans / 50 ans X 78% = 23,4%

Dprciation physique 23,4% X (292 290$ - 17 000$) =

275 290$ X 23,4% = 64 417$

Cot dprci 292 290$ - 17 000$ - 64 417$ =

210 873$

Valeur dpendance (garage) dprcie 21 500$

Valeur terrain 118 000$

Valeur finale de limmeuble 350 373$

Comme vous pouvez le voir, la mthode du cot touche beaucoup au domaine de la

construction et demande une bonne comprhension des composantes dun btiment.
Cest une mthode qui fournit une preuve indirecte de la valeur marchande dune
proprit. Pour pouvoir tre applique correctement, la personne responsable de
lvaluation doit avoir en main un manuel de cot de construction afin de connatre
les cots de tous les matriaux, quipements, modles, etc. Cette mthode nest pas
conseille pour lvaluation dimmeubles rsidentiels relativement standards.
Lvaluation par un agent immobilier ou un valuateur agr : la
diffrence
tre en mesure dvaluer avec justesse un bien immobilier est beaucoup plus
complexe que vous le pensez. Cest notamment lexprience, le jugement et la
formation de lvaluateur qui influence la fiabilit de la valeur marchande obtenue.
En immobilier, les valuateurs agrs sont les professionnels les plus qualifis pour
faire ce genre de mandat. Cependant, lors de la vente dune proprit, certains agents
proposent dvaluer la valeur de votre proprit. Est-ce la mme chose ? Est-ce aussi
fiable ? Cest surtout une question de prcision

Les agents immobiliers, lors de leur formation, suivent quelques cours relis
lvaluation immobilire et ont de bonnes connaissances du march immobilier, ce
qui fait en sorte quils sont en mesure dvaluer la valeur marchande approximative
de votre proprit. Une question qui vous traverse alors surement lesprit est :
Pourquoi voudrais-je payer 300-500$ pour un valuateur agr dans ce cas ?
Approximatif, voil le mot retenir ! En fait, cest surtout une question de prcision,
puisque lagent immobilier ne sera pas en mesure de garantir une valeur prcise
100%. Il ne vous remettra aucun rapport dvaluation et son autorit nest pas
reconnue par les institutions financires. Pour devenir agent immobilier, il faut une
formation de niveau collgial (AEC ou DEC) en courtage immobilier. Tout au long de
cette formation, le futur agent immobilier reoit des cours sur plusieurs aspects en
immobilier, notamment en valuation.

Pour sa part, lvaluateur agr doit complter un baccalaurat au niveau

universitaire, faire un stage dun an, suivre les cours de formation de lOrdre de
dontologie pour finalement russir lexamen dadmission. Comme vous pouvez le
constater, cest une formation beaucoup plus longue et exhaustive durant laquelle le
futur valuateur se spcialise dans de nombreuses sphres de limmobilier et o il
dveloppe une expertise en valuation de biens immobiliers. Lvaluateur agr sera
en mesure dvaluer justement et professionnellement la valeur de votre bien
immobilier et vous remettra, moyennant environ 300-500$, un rapport dvaluation
complet selon les trois approches prsentes dans ce guide. Suite la lecture de ce
guide, vous serez en mesure de comprendre ce qui y figure et vous pourrez analyser
la faon dont lvaluateur sy soit pris pour calculer la valeur marchande de votre
proprit.

La grosse diffrence entre lagent immobilier et lvaluateur agr au niveau de

lvaluation est donc le niveau de formation, et incidemment, le niveau de prcision
offert quant ltablissement de la valeur dun bien immobilier. Finalement, le titre
de lvaluateur agr est protg par la loi, ce qui vous garantit un service
dvaluation de qualit, et il vous remet un rapport dvaluation complet et officiel, ce
que les agents ne font pas. Il faut surtout tre en mesure de cibler le niveau de
prcision que lon dsire obtenir.
Les principaux outils dvaluation en ligne
Si vous vendez par vous-mme ou encore si vous dsirez obtenir une valeur
approximative de votre proprit, il existe diffrents sites Web qui permettent
dvaluer votre proprit en ligne en seulement quelques clics. Plusieurs agences
immobilires offrent galement ce genre doutil, par exemple Sutton, Remax, Royale
Lepage, etc. Le principe gnral derrire ces outils consiste ce que vous remplissiez
un formulaire comprenant quelques informations relatives votre proprit (adresse
; type de proprit ; nombre de chambres, nombre de salles de bain ; superficie ;
anne de construction ; etc.) puis des personnes ou un logiciel automatis valueront
ces donnes et vous fourniront une estimation de valeur. Ce ne sont pas
ncessairement des outils automatiss, peu dentre eux le sont, mais plus souvent des
personnes qui recueillent les donnes et les analysent afin de vous fournir une valeur.

Les personnes derrire ces outils ne sont gnralement pas des valuateurs agrs et
il faut tre prudent avec ce genre de services. La plupart du temps, ce sont des agents
immobiliers qui procdent lestimation de la valeur de votre proprit partir des
informations que vous entrez en ligne. Malgr tout, moyennement moins de 100$ et
mme parfois gratuitement, il est possible dobtenir une estimation de la valeur
marchande de votre proprit. Ce nest pas aussi fiable et prcis quune vritable
valuation, mais ce peut tre une alternative intressante si vous navez pas
ncessairement le budget pour demander un rapport complet dun valuateur agr.

Afin de faciliter vos recherches, voici quelques sites Web qui vous permettent
dvaluer votre proprit en seulement quelques clics !

Site web Service

Evalweb Service dvaluation en ligne de votre proprit.

Service automatis au cot de 50$ et service
dvaluation professionnel au cot de 350$

Groupe Grandmont Service gratuit dvaluation par formulaire en ligne

pour dterminer la valeur marchande de votre
proprit.

Sutton Qubec Service dvaluation, compltement gratuit, laide

dun formulaire qui fournit un prix rapidement.

Mon courtier immobilier Lagence offre un service dvaluation en ligne gratuit

Remax qui permet de cibler rapidement la valeur dune
proprit.

Vous pouvez aussi utiliser ce comparateur gratuit pour comparer 3 propositions de 3

courtiers via un bref formulaire dynamique en 2 minutes plutt que de visiter
plusieurs sites.
valuer la valeur marchande dune proprit : est-il possible de le
faire soi-mme ?
Beaucoup de gens se demandent sil est possible dvaluer soi-mme la valeur
marchande dun immeuble, le sien ou autre, sans avoir utiliser les services dun
valuateur agr. Pour tre tout fait honnte, cest un dfi de taille. Si votre objectif
est davoir une valeur prcise, objective et juste, vous ne serez probablement pas en
mesure dy arriver seul. Vous devriez alors consulter un valuateur agr pour quil
procde une valuation complte. Cependant, il est tout fait possible dtablir soi-
mme une estimation, plus ou moins prcise dpendamment de vos habilets, en
recourant lapplication dune des mthodes. Nous vous suggrons fortement
dutiliser une simplification de la mthode des comparables.

Au niveau rsidentiel, la mthode des comparables est celle qui est la plus
couramment utilise. Cest galement la mthode la plus fiable puisquelle consiste en
une preuve directe de la valeur, contrairement aux deux autres mthodes. Pour
appliquer cette mthode, vous devrez analyser le march immobilier de votre
secteur. Ensuite, vous devrez dresser le profil de votre proprit en ciblant le nombre
de chambres, de salle de bain, la surface habitable, la prsence dun garage, dune
piscine, etc. Analysez lhistorique des ventes rcentes de proprits dans votre
voisinage et ciblez ensuite quelques proprits comparables la vtre au niveau de
la superficie, du nombre de chambres, etc.

Choisissez au moins 4-5 proprits comparables. Il est important quelle soit situe
prs de votre proprit sujette et idalement dans le mme quartier. Essayez quelles
aient le moins de diffrence possible avec la vtre. Puisque vous ntes pas forms
pour procder des rajustements, vous pouvez vous contenter de faire une moyenne
de la valeur des proprits comparables de votre secteur que vous avez choisi. Le
rsultat obtenu vous donnera alors une ide de la valeur de votre proprit. Il faut
noter cependant que cette valeur sera approximative et que votre choix des
comparables auras une trs grosse influence sur le rsultat obtenu.

Il est donc possible dvaluer grossirement la valeur dune proprit par soi-mme.
Nanmoins, il est fortement conseill de faire affaire avec un valuateur agr pour
obtenir une valuation plus juste et prcise de la valeur marchande, que ce soit pour
une proprit personnelle, ou encore pour un projet dinvestissement.