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CONSULTATION D’OPERATEURS

POUR LA REALISATION DE PROGRAMMES IMMOBILIERS

PRESENTATION GENERALE ET REGLEMENT DE CONSULTATION
PHASE CANDIDATURE
24 Octobre 2016

Site du « Tri Postal » à TOULOUSE
Date limite de réception des candidatures : 24 Novembre 2016 à 12h00

1

SOMMAIRE

PREAMBULE

1. Objet de la consultation :
Le site

P4

Le contexte

P5

Les acteurs

P13

2. Foncier :

P15

3. Contraintes du site :

P16

4. Programmation :

P21

5. Dispositions relatives au prix :

P22

6. Procédure de consultation :

P23

7. Questions / Visites :

P27

8. Calendrier :

P27

9. Confidentialité :

P27

10. Dispositions diverses

:

P28

ANNEXES

2

PREAMBULE :
SNCF Réseau (anciennement appelé RFF) et SNCF Mobilités (anciennement appelé SNCF)
sont propriétaires d’importantes emprises ferroviaires situées autour de la Gare de ToulouseMatabiau.

Ces deux EPIC ont confié la gestion et la valorisation de ces biens immobiliers et fonciers à
leur branche immobilière commune, SNCF IMMOBILIER.

Pour réaliser son ambition de développer les fonciers considérés stratégiques, SNCF
IMMOBILIER s’appuie sur les compétences de la Société Nationale d’Espaces Ferroviaires
(ci-après dénommée « SNEF » ou « Espaces Ferroviaires »), société de droit privé dont le
capital social est entièrement détenu par le groupe public ferroviaire.

SNEF, filiale spécialisée en aménagement et en promotion immobilière, a vocation à acquérir,
seule ou dans le cadre d’une société ad-hoc qui sera créée par projet, les fonciers des sites
stratégiques du groupe SNCF et les valoriser par la mise en œuvre d’opérations « privées »
d’aménagement ou de construction.

Le Site « Tri Postal », objet de la présente consultation, représente un site stratégique pour le
Groupe SNCF et pour SNCF Immobilier. SNCF Immobilier procéderait à la cession du foncier
à SNEF seule ou dans le cadre d’une société ad-hoc qui serait créée pour ce projet, en vue
de la viabilisation et de la rétrocession des droits à construire, au groupement d’opérateurs
retenu.

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1. Objet de la consultation :
1.1 Le site dit « Tri Postal »
SNCF Immobilier lance une consultation d’opérateurs immobiliers en vue de la cession
des droits à construire attachés au site dit du « TRI POSTAL » à Toulouse.
Le présent dossier porte sur la 1èrePhase « PHASE CANDIDATURE »
Situé à l’intersection des allées Jean Jaurès, du canal du midi, à proximité immédiate des
transports en commun, ce terrain, dont la surface est d’environ 2 000m², bénéficie d’une
situation exceptionnelle au centre de la métropole toulousaine.
L’objectif est d’y réaliser une opération immobilière phare qui devra être la figure de proue de
Toulouse Euro Sud Ouest, dont elle marquera le démarrage opérationnel.
Toulouse Métropole et la SPLA Europolia, souhaitent y voir développer une opération
ambitieuse, dans un calendrier très serré.
SNCF Réseau et SNCF Mobilités en tant que propriétaires de ce foncier, ayant confirmé la
non utilité ferroviaire de ce foncier, ont missionné SNCF Immobilier afin d’engager sa
valorisation foncière par le développement d’un programme immobilier intégré au projet urbain
piloté par les collectivités.
Ainsi, SNCF Immobilier accompagnée de sa filiale Espaces ferroviaires, lance la présente
consultation d’opérateurs immobiliers (Promoteurs et ou investisseurs) engagés dans le cadre
d’une équipe pluridisciplinaire pour la réalisation d’un projet immobilier d’envergure.

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1.2 Contexte :
La présente consultation intervient dans le contexte de la réalisation d’une opération
d’aménagement ambitieuse associée à un grand projet de transport (train, bus, métro) et
s’inscrivant dans un dispositif contractuel innovant (le Projet d’Intérêt Majeur).

1.2.1 Toulouse Euro Sud Ouest
Il s’agit d’un grand projet de transport et d’aménagement urbain situé autour de la gare
Matabiau.
Le Groupe SNCF est partenaire du projet aux côtés de l’Etat, de la Région Occitanie, du
département de la Haute-Garonne, de Syndicat Mixte des Transports en Commun Tisséo et
de Toulouse Métropole.

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La gouvernance de Toulouse Euro Sud Ouest relève d’un Comité de Pilotage associant
l’ensemble des partenaires, et présidé par le Président de Toulouse Métropole.
La SPLA Europolia a en charge l’animation du partenariat et la mise en œuvre du projet urbain.
Les objectifs et enjeux de Toulouse EuroSudOuest sont :
-

-

D’adapter et transformer la gare de Toulouse-Matabiau et ses espaces d’échanges pour
répondre aux besoins des usagers et améliorer l’offre de transports en commun.
De prolonger et étendre le centre-ville historique pour lui donner la dimension d’une
métropole européenne et proposer une nouvelle offre de bureaux, commerces, services et
logements.
D’aménager Matabiau et les quartiers environnants pour améliorer le cadre de vie des
habitants.

Le programme de Toulouse EuroSudOuest prévoit à l’horizon cible (2035) la réalisation de :
-

300 000 m² de bureaux,
50 000 m² de commerces et de services,
3 000 logements,

La mise en œuvre de Toulouse Euro Sud Ouest s’organise autour de deux dispositions
complémentaires et phasées :
- dans un premier temps, une opération d’aménagement dans le futur périmètre du Projet
d’Intérêt Majeur (PIM) de Toulouse Euro Sud Ouest (135 hectares),
- dans un second temps, la réalisation d’une ZAC sur les principaux fonciers mutables (40
hectares).
Compte tenu des délais de création et de réalisation de la ZAC Toulouse Euro Sud Ouest, qui
seront postérieurs à l’opération immobilière du « TRI POSTAL », un Projet Urbain Partenarial
(PUP) sera mis en place pour définir les conditions de participation de l’opération du Tri Postal
aux aménagements publics réalisés par la collectivité.

Le plan guide urbain validé en Comité de Pilotage Toulouse Euro Sud Ouest après une phase
de concertation préalable (ANNEXE 1 : dossier de concertation préalable), définit et décline
les fondamentaux de Toulouse Euro Sud Ouest:
• Le désenclavement général du secteur très marqué par les infrastructures ferroviaires à
travers la création de connexions nord –sud et est – ouest, en tenant compte de la topographie
existante,
• L’amélioration de l’accessibilité,
• La création d’un axe de transport en commun nord – sud depuis Lalande Eglise et La Vache
associant TER, métro et bus ,
• L’amélioration des liaisons inter-quartiers et la mise en valeur des quartiers existants par une
intervention ciblée sur les espaces publics : La définition de quatre parvis pour le futur Pôle
d’Echanges Multimodal de Toulouse,

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• L’aménagement d’une grande gare contemporaine multimodale à Marengo en lien avec la
création d’une nouvelle station de métro,
• Une programmation mixte à l’échelle de chaque secteur opérationnel permettant la
réalisation de « pièces urbaines » autonomes.

Plan Guide Urbain 2016 (Y Busquets) – Positionnement du site «Tri Postal »

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Plan Guide Urbain 2016 (Y Busquets) – Positionnement du site «Tri Postal »

1.2.2 Les projets de transports,
Le programme GPSO (Grand Projet Sud Ouest) qui prévoit notamment l’arrivée de la ligne à
grande vitesse Bordeaux – Toulouse et les Aménagements Ferroviaires au Nord de
Toulouse (AFNT).
Conçu pour répondre à plusieurs objectifs stratégiques à l’échelle du grand sud-ouest, il doit
permettre une amélioration globale des services ferroviaires à travers la ligne à grande vitesse,
de nouvelles capacités de développement du fret ferroviaire, et le renforcement des transports
du quotidien à Bordeaux et Toulouse (notamment TER).
Lors de la mise en service du programme GPSO, le temps de parcours entre Toulouse et Paris
sera de 3 heures 10. Par ailleurs, l’offre TER entre Toulouse et Castelnau d’Estrétefonds sera
cadencée au quart d’heure, assurant ainsi une desserte optimale du nord de la métropole
toulousaine.

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TAE Toulouse Aerospace Express :
Prévu pour 2024, le projet de 3e ligne de métro dessinera une artère qui irriguera le territoire
du sud-est au nord-ouest, en desservant la gare et la reliant aux grands centres d’activité de
Montaudran – Labège et au secteur aéronautique du nord-ouest Toulousain.
Les études préliminaires de la ligne TAE sont en cours. Néanmoins, les conditions de desserte
du Pôle d’Echanges Multimodal (PEM) de Toulouse Matabiau ont été anticipées par le SMTC
– Tisséo de manière à s’inscrire dans les différentes échéances de Toulouse Euro Sud Ouest.
La station de la ligne TAE a ainsi été positionnée à Marengo pour conforter la vocation
multimodale de cet espace. Par ailleurs, aux abords du PEM de Toulouse, le tracé de la ligne
TAE se superpose à celui de la ligne A.
La conception d’un bâtiment sur les emprises du site « Tri Postal » devra donc intégrer à la
fois les contraintes liées à la présence actuelle de la ligne A et future de la ligne TAE.

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Le pôle d’échanges multimodal de Toulouse Matabiau
La conjugaison du développement de l’offre TER, du programme GPSO, et de l’arrivée d’une
troisième ligne de métro, conduit à réfléchir à la création d’un nouveau pole d’échanges
multimodal.

Le pôle d’échanges multimodal est étudié dans l’optique d’un triplement de sa fréquentation
en lien avec la croissance de l’offre de transports en commun et la mise en œuvre d’un projet
urbain ambitieux.
Le futur pôle d’échanges multi modal s’organise autour :
De l’extension des espaces d’échanges et de la création d’un nouveau bâtiment
voyageurs sur Marengo, en complément de la gare hsitorique de Toulouse-Matabiau,
De la création d’une gare urbaine ouverte sur la ville à travers de quatre parvis et d’un
franchissement supérieur faisant le lien direct entre les faubourgs et le centre-ville.

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Accessibilité et transports en commun du site. Document Europolia.

Une première étape d’aménagement démarrera début 2017. Elle inclura :
-

D’une part, le réaménagement du parvis Canal et la préfiguration du parvis Lyon,
D’autre part, l’amélioration des accès au métro depuis le parvis Canal,
Enfin, la refonte de la salle d’échanges Marengo de manière à améliorer la circulation des
voyageurs.

La reprise des espaces publics entre le Pont Matabiau et le Pont Riquet participe directement
de la valorisation du site du « Tri Postal ». L’aménagement des allées Jean Jaurès en
« ramblas », et l’élargissement du pont Pompidou, donneront une adresse métropolitaine à la
future opération du « Tri Postal » en l’inscrivant dans une séquence majeure du centre-ville
entre le Capitole et la gare de Toulouse Matabiau.

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1.2.3 APPEL A IDEES Commerces
SNCF immobilier a lancé au printemps, en partenariat avec Europolia, Toulouse Métropole et
Gares et Connexions un appel à idées auprès d’un certain nombre d’opérateurs commerciaux.
L’objectif de cet appel à idées était d’apporter un éclairage sur le dimensionnement ainsi que
sur le positionnement géographique et qualitatif du futur pôle commercial de TESO.
Il ressort deux grands modèles d’aménagement commercial de l’appel à manifestation
d’intérêt :
-

-

Un pôle de destination d’environ 50 000 m², dont la localisation peut être autonome
des flux du pôle d’échanges multimodal de Toulouse Matabiau. Ce dispositif interfère
très peu avec le site du TRI POSTAL.
Un pôle commercial intégré de 30 000 m² à 40 000 m² qui intègre les flux du pôle
d’échanges multimodal dans son organisation. Ce modèle qui s’appuie pour partie, sur
une couverture des voies ferrées est susceptibles d’intégrer le socle de la future
opération du « Tri Postal » dans le parcours marchand.

Fort de ces éclairages un nouvel appel, à projets cette fois, sera lancé une fois que les études
nécessaires concernant les hypothèses de couverture des voies ferrées seront réalisées.
Néanmoins, il est important de noter que, quel que soit le modèle commercial retenu, les
échéances de réalisation se situent dans une deuxième phase du projet après la réalisation
de l’opération immobilière du « Tri Postal ».
Une éventuelle programmation commerciale dans le projet « Tri Postal » doit donc
pouvoir être autonome et indépendante du projet de développement commercial de
Toulouse Euro Sud Ouest qui n’est pas encore connu à ce jour.
Le programme du socle et son organisation spatiale doivent être complètement
indépendants du bâtiment de la gare de Toulouse-Matabiau.

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1.3 Présentation des acteurs du projet :
Le groupe SNCF
Les équipes de SNCF, dans ses différentes composantes, sont concernées par ce projet :

SNCF Réseau prépare la modernisation du nœud ferroviaire toulousain, condition
indispensable aux futurs projets de développements ferroviaires GPSO et AFNT, Il est
propriétaire partiel du foncier TRI POSTAL

SNCF Mobilités s’attache à prévoir et organiser l’exploitabilité, le remisage et la
maintenance des trains pour faire face à l’évolution prévue des trafics et des matériels.
Il est propriétaire partiel du foncier TRI POSTAL

Gares & Connexions, propriétaire de la gare et de ses abords, a pour ambition
d’améliorer l’expérience en gare en proposant de nouveaux commerces et services,
mieux accueillir les voyageurs dans des espaces rénovés et faire de la gare un pôle
d’échange multimodal. Il est Maitre d’ouvrage du projet de rénovation de la Gare de
Toulouse-Matabiau et du futur Pôle d’Echange Multimodal à Marengo

Pour SNCF Immobilier, (coordinateur de la gestion domaniale au sein du groupe
public ferroviaire en application de l’article L. 2102-15 du code des transports et
mandataire de SNCF Réseau et SNCF Mobilités en vertu de conventions conclues en
application de l’article L.2102-1 du code des transports). Son ambition est de mettre en
place au plus vite les conditions de mutabilité des fonciers, aujourd’hui encore occupés
par des activités ferroviaires et industrielles, de définir avec les collectivités les
conditions de cession et de valorisation foncière pour le compte des propriétaires
fonciers du Groupe. Elle contribue à la mise au point des schémas de développement
et de programmation urbaine globale avec les collectivités, à l’élaboration des
montages opérationnels et des modalités du développement urbain et immobilier des
sites stratégiques du Groupe.

SNEF, Filiale SNCF, participe à la valorisation des terrains devenus inutiles à l’activité
ferroviaire, et selon les cas, peut se positionner en tant qu’aménageur et co-promoteur
immobilier de certains projets.

Sur le site du TRI POSTAL, SNEF, seule ou dans le cadre d’une société ad hoc qui
serait créée pour ce projet, pourrait acquérir le foncier auprès de SNCF RESEAU
et SNCF MOBILITES, puis assurer la maîtrise d'ouvrage des travaux de démolition et
de mise en état des sols ainsi que la viabilisation du foncier en vue de cession des
droits à construire du dit-terrain aménagé. Par ailleurs, il pourrait être envisagé la
création d’un partenariat de développement avec l’équipe d’opérateurs retenu,
sous une forme qui reste à déterminer.

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Toulouse Métropole est le maître d’ouvrage de l’opération d’aménagement Toulouse
EuroSudOuest. Elle réalise, soit directement, soit en délégant la maîtrise d’ouvrage à
Europolia, les aménagements d’espaces publics liés à l’opération. Par ailleurs, Toulouse
Métropole fixe les règles d’urbanisme qui s’appliquent en particulier au programme du TRI
POSTAL, et ses services instruiront le permis de construire.

Europolia – Société publique locale d’aménagement, a été créée en décembre 2010 par
Toulouse Métropole et la Région Occitanie. Elle porte l’animation du partenariat de Toulouse
EuroSudOuest, ainsi que le pilotage et la mise en œuvre du projet urbain en tant
qu’aménageur global des fonciers hors certaines assiettes foncières que détient le groupe
SNCF et dont il souhaiterait piloter le développement en direct, tel que le site TRI POSTAL.
Elle assure pour le compte de Toulouse Métropole, dans le cadre d’un mandat, la réalisation
des espaces publics desservant l’opération du TRI POSTAL.

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2. Foncier :
La consultation porte sur un foncier d’environ 2 000 m² dont le plan est annexé. (ANNEXE
2 : plan du périmètre cessible)
Il est situé boulevard Pierre Sémard, et constitue une partie de la parcelle cadastrée 806 AB
94.
Il appartient à SNCF Réseau pour une part et à SNCF Mobilités pour l’autre part.
Il est à ce jour non utilisé concernant la partie non bâtie du terrain. Le bâtiment quant à lui
est occupé par diverses entités du groupe SNCF (Sureté Générale, Avitaillement Manœuvre,
Action sociale, Bibliothèque)

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3. Contraintes du site :
Le site du Tri Postal est contraint par quatre éléments majeurs, résumés ci-après et détaillés
dans le cahier des contraintes (Pièce n°3 Cahier des contraintes : Remis en phase offre):
L’attention des candidats est attirée sur la technicité du projet, tant dans sa conception, que
dans sa réalisation du fait des éléments suivants :

3.1 : La concomitance des travaux sur l’espace public :parvis
Canal, allées Jean Jaurès, pont Pompidou.
3.1.1 Le projet urbain prévoit la réalisation de quatre parvis dont le parvis
Canal, au droit du bâtiment voyageurs.
Calendrier prévisionnel de réalisation du parvis Canal :
-

Démarrage des travaux : 3e Trimestre 2017
Réalisation des travaux du boulevard Pierre Sémard devant le tri postal : 4e Trimestre
2020 (fin des travaux pour la livraison du bâtiment).

Cet aménagement sera concomitant aux travaux d’aménagement des allées Jean Jaurès.
Les accès au site seront limités donc pendant toute la période de chantier.

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Plan guide urbain 2016 (Y Busquets) – le positionnement des quatre parvis

Parvis
Périole

Parvis
Marengo

Parvis
Pyon

Parvis
Canal

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3.1.2 Le projet urbain prévoit la réalisation d’un élargissement du Pont
Pompidou
Elargissement de seize mètres afin de créer un alignement avec les Allées Jean Jaurès et
réaliser un parvis pour le futur programme immobilier du « Tri Postal ».

Schéma illustrant l’élargissement du pont (périmètre de foncier valorisable non exact)

Calendrier prévisionnel de réalisation de l’élargissement du Pont :
-

Réalisation des culées : 4e trimestre 2018 / 1er trimestre 2019
Pose du tablier : A partir du 1er trimestre 2020

Compte tenu des contraintes du site, les premières hypothèses d’ordonnancement montrent
une concomitance des travaux des culées de l’élargissement du Pont Pompidou et du gros
œuvre de l’opération immobilière du Tri Postal. La pose du tablier sera plus autonome.

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3.2 : La Présence du métro :
3.2.1 Le tunnel du métro ligne A en exploitation est situé sous le foncier du
« Tri Postal ».
La présence du tunnel contraint particulièrement la réalisation d’un sous-sol et le dispositif de
fondations. A proximité immédiate de l’ouvrage (zone 1), toute modification de l’environnement
géologique et hydrologique (donc la présence de fondation) est interdite.
La conception et la réalisation du projet devra respecter les contraintes reprises dans le
« Guide pour la réalisation de travaux à proximité du métro », (Annexe à la pièce n°3 : cahier
des contraintes. Pièce remise en phase offre)

Schéma illustrant le positionnement du tunnel du métro (périmètre de foncier valorisable non exact)

3.2.2 Création d’une nouvelle ligne de métro (Toulouse Aerospace Express) à
échéance 2024.
Le projet du Tri Postal devra prendre en compte les contraintes liées à la réalisation du futur
tunnel de cette nouvelle ligne.
Les options retenues par SMTC Tisséo sont de superposer le futur ouvrage de la troisième
ligne de métro avec celui de la ligne A lors de la traversée du Canal du Midi et du plan de voie
de Toulouse Matabiau.
Les fondations du bâtiment feront l’objet d’une mise au point très fine entre SMTC Tisséo et le
lauréat de la consultation afin de ne pas obérer (et donc de surenchérir) les conditions de
réalisation du futur ouvrage de la ligne Toulouse Aerospace Express.
Une note de contraintes sur la conception des fondations du futur bâtiment sera
intégrée à la pièce n°3 : cahier des contraintes. (Pièce remise en phase offre)

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3.3 : Présence d’installations ferroviaires et du bâtiment
voyageur :
La conception et la réalisation du projet devra prendre en compte la présence d’installations
ferroviaires (reculs, survols de grues etc).
L’ensemble de ces contraintes à respecter en amont et en phase chantier du fait de la
proximité des installations ferroviaires seront énumérées et intégrées à la pièce n°3 : cahier
des contraintes. (Pièce remise en phase offre). L’immeuble devra respecter les
prescriptions de la loi du 15 juillet 1845 partiellement reprises aux articles L.2231-1 et
suivants du code des transports.

L’assiette du terrain prend en compte un recul de 20m par rapport aux annexes du bâtiment
voyageur afin d’assurer une voie d’accès routier aux voies ferrées. Cet espace doit permettre
d’assurer l’ensemble des manœuvres d’enraillement mais aussi de desserte des espaces de
services de la gare.
La hauteur libre de cet accès doit être de 7m. Au-delà une couverture de type « porche »
pourrait être envisagée, sous réserve de sa faisabilité juridique (compte tenu des
problématiques de déclassement) et technique, et si le projet architectural le justifie.
La zone d’enraillement doit être laissée libre.

3.4 : La proximité du canal du midi
Le canal du midi constitue un élément historique et urbain majeur à proximité du site du « Tri
Postal ». Inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO, il fait l’objet d’une attention particulière
de l’Etat et de Toulouse Métropole.
Le projet doit se donner les moyens de dialoguer et de valoriser le canal du midi, et ceci à
toutes les échelles.

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4. Programmation :
Le site du TRI POSTAL dispose du potentiel pour un programme et une architecture
emblématique en haut des allées Jean Jaurès, à proximité immédiate du canal du Midi et de
la gare de Toulouse Matabiau.
Les faisabilités démontrent une possibilité de constructibilité sur le foncier de l’ordre de
35 000m².
La première modification du PLU de Toulouse Métropole, qui sera adoptée lors du Conseil de
Métropole du 10 novembre 2016, autorise une hauteur de 150 mètres pour un immeuble sur
le site du TRI POSTAL. Les opérateurs seront amenés à exprimer leurs ambitions
programmatiques dans le cadre du potentiel de constructibilité autorisé par le PLU.
La réalisation d’un IGH sur le site du TRI POSTAL est possible dès lors que le porteur de projet
sera en capacité d’en assurer la faisabilité technique et financière.
Le souhait de SNCF Immobilier et Toulouse Métropole est de proposer une programmation
mixte tirant parti des atouts du site :
-

Une programmation tertiaire sera privilégiée de manière à renforcer l’offre de bureaux
en centre-ville à proximité immédiate des transports en commun. Il est important de noter
que les contraintes du site limitent fortement la création de places de stationnement
(quelques dizaines de places au maximum). Des dispositifs alternatifs de mobilités et de
stationnement (amodiation) devront être mis en place par les futurs occupants.

-

Une programmation hôtelière peut venir compléter la programmation tertiaire et
renforcer la destination toulousaine en matière de tourisme en proposant de nouveaux
produits et de nouvelles enseignes en centre-ville.

-

Une programmation de logements (y compris résidence gérée, hôtelière ou pour
étudiants) est une hypothèse qui pourra être envisagée.

-

Une programmation commerciale et/ou de services et /ou de surfaces de
programmations innovantes, peut être accueillie. Néanmoins, cette programmation doit
être conçue indépendamment du futur projet commercial de Toulouse EuroSudOuest dont
le contenu, l’organisation et les échéances ne sont pas connus à ce jour.
Compte-tenu de l’emplacement stratégique du TRI POSTAL, un traitement d’attente d’un
futur programme commercial en rez-de-chaussée n’est pas envisageable.

Les opérateurs devront justifier leurs orientations programmatiques et préciser les conditions
de mise en œuvre de leur choix.
En complément, des surfaces nécessaires à la SNCF sont à intégrer au projet : Ces surfaces
seront détaillées dans la pièce n°2 remise en phase offre. (Pièce n° 2 : Cahier des
prescriptions programmatiques et architecturales : Remis en phase offre)
Il s’agit dans une première approche de locaux devant être situés à proximité immédiate des
voies pour environ 400m².
Enfin, le site du « Tri Postal » s’inscrit dans un environnement complexe marqué par l’altimétrie
du boulevard Pierre Semard, le pont Pompidou et la présence du Canal du Midi.

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Le futur programme, et son socle en particulier, ne doit pas générer des façades ou des murs
aveugles sur le boulevard Pierre Sémard, ce qui remettrait en cause les aménagements
réalisés par Toulouse Métropole. Dans un environnement très contraint, le rapport entre
l’espace bâti du « Tri Postal », l’espace public du boulevard Pierre Sémard, et l’espace
paysager du Canal du Midi devra être traité avec beaucoup de précisions.
La configuration du socle devra permettre de dégager des espaces ouverts sur le Canal du
Midi ou les allées Jean Jaurès créant ainsi un point de vue nouveau sur la ville.
Des volumes en surplomb des voies ferrées pourraient être envisagés, sous réserve de leur
faisabilité juridique (déclassement), technique et financière.

5. Dispositions spécifiques relatives au prix :
Bien que le présent règlement de consultation ne concerne que la phase candidature, il est
d’ores et déjà porté à la connaissance des candidats les éléments suivants :
L’offre attendue en phase 2 sera composée :
D’un produit de charge foncière pour un terrain aménagé, étant précisé qu’un prix de
réserve sera intégré au dossier de consultation. Il est à ce jour évalué à
7 500 000€ HT/HD (sept millions cinq cent mille euros) minimum.
Et en sus, d’une proposition de remise à la SNCF de locaux livrés bruts non
aménagés, d’environ 400m², selon un montage juridique à définir (Dation , VEFA …).
Par ailleurs, une participation aux équipements publics dans le cadre d’un PUP à
contractualiser, évoqué à l’article 1, sera à verser par l’opérateur. Elle est aujourd’hui évaluée
à 100€ /m² SDP.

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6. Procédure de consultation :
La procédure se déroule en deux phases: une phase candidature, puis une phase offre à
l’issue de laquelle s’engagera une négociation avant le choix du lauréat.
La présente procédure est une procédure facultative et ne relève d’aucune réglementation
particulière. Elle ne relève pas des procédures de la commande publique.
La présente consultation a fait l’objet de communiqués dans la presse spécialisée.
La présente consultation est mise à disposition par voie de téléchargement sur le site
Cadredeville.com, et sur le site www.presse-sncf-immobilier.fr

6.1 Phase candidature : objet du présent règlement de
consultation
6.1.1 Composition des équipes attendues :
Les candidats devront se présenter sous forme d’équipe constituée de
i.

ii.

Maitrise(s) d’Ouvrage :
Un ou plusieurs promoteurs,
si possible avec un ou plusieurs investisseurs,
Maitrise d’œuvre :
Un architecte ou une équipe d’architectes disposant de références
pour des projets équivalents,
Tout autre membre que l’équipe jugerait pertinent (bureaux d’études
spécialisés en particulier structure, énergie et fluides)

Il est attendu la désignation d’un interlocuteur représentant l’équipe.
Il n’est pas demandé d’exclusivité entre les membres d’une équipe.

6.1.2 Composition du dossier de candidature
Le dossier de candidature devra être composé des éléments suivants :
1. Un courrier d’engagement signé par chacun des membres de l’équipe attestant
accepter l’ensemble des conditions de la consultation.
Le groupement candidat devra accepter explicitement les Dispositions spécifiques
relatives au prix tels que définies au paragraphe 5 du présent dossier et s’engager
à ne concourir que dans le cadre d’une proposition financière au moins égale au prix
de réserve précité. A défaut le dossier sera considéré non conforme au règlement de
la consultation.
En annexe sera jointe une copie du présent règlement de la consultation signée et
portant la mention « lu et approuvé » par le représentant de l’équipe.

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2. Une note sur la composition de l’équipe : description de l’équipe, présentation de
références sur des projets équivalents, description des moyens humains et financiers
(dont Chiffre d’affaire) pour chaque membre : cette note ne pourra excéder 10 pages.
En annexe sera jointe une déclaration sur l’honneur des membres de l’équipe attestant
ne pas être en état de liquidation judiciaire ou de faillite personnelle en application du
code de commerce ou d'une procédure équivalente régie par un droit étranger.
3. Une note sur l’organisation de l’équipe : montage juridique et financier entre les
partenaires, y compris la nature de la mission confiée à l’architecte, des scénarii de
participation au développement du projet immobilier avec la SNEF, qui pourraient être
proposés dans le cadre de l’offre. Cette note ne pourra excéder 10 pages.
4. Une note sur l’ambition et la stratégie immobilière du groupement pour cette
opération (programmation envisagée, positionnement commercial des produits,
stratégie de commercialisation, innovations, pistes d’utilisateurs ou gestionnaires…).
Cette note ne pourra excéder 10 pages (hors annexes).
Tout dossier incomplet sera automatiquement rejeté.

6.1.3 Modalités de remise des dossiers de candidature
Les candidats devront remettre leur dossier de candidature en Quatre exemplaires papiers
format A4 et versions numériques (format pdf) sur clef USB
Remis contre récépissé ou envoyés par LRAR à :
SNCF IMMOBILIER / Mme Fadia KARAM Directrice du Développement – 10 rue Camille Moke
- 93 112 Saint Denis
Date limite de remise des dossiers de candidature :
Au plus tard le jeudi 24 novembre 12h.

Les plis seront cachetés et devront comporter l’indication « Consultation Tri postal Toulouse - ne pas ouvrir».
Les documents remis par les candidats sont rédigés en langue française. Dans le cas
contraire, les documents originaux doivent être accompagnés d’une traduction en français
certifiée conforme à l’original par un traducteur assermenté.
Les éléments financiers des dossiers de candidature sont établis en euros (€).
Tout dossier remis hors délais sera automatiquement rejeté.

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6.1.4 Modalités de sélection des équipes retenues
Au terme de la phase candidature, quatre équipes seront invitées à remettre une offre.
Les équipes seront sélectionnées par une commission composée de SNCF Immobilier –
SNEF – Toulouse Métropole – Europolia

Ces équipes seront choisies sur les critères suivants :
1. Compétences et composition des équipes :
Compétences et composition de l’équipe, capacité à couvrir l’ensemble des
problématiques posées par le projet : L’équipe candidate sera jugée sur la
diversité et la qualité des expertises qu’elle aura réunies, sa capacité à mobiliser
le cas échéant d’autres partenaires, il devra justifier d’une équipe pluridisciplinaire,
suffisamment dimensionnée et expérimentée.
Qualité et pertinence des références de l’équipe : L’équipe candidate sera
jugée sur la pertinence et la résonance de ses références avec les ambitions du
projet exposées dans le présent règlement de consultation.
Solidité financière et capacité d’investissement de l’équipe : l’équipe
candidate sera jugée sur sa capacité économique et financière à développer le
programme immobilier envisagé dans un temps court et à renoncer à toute
condition de pré-commercialisation.
2. Compréhension des enjeux et du marché, et pertinence des propositions
programmatiques (positionnement commercial, nature des programmes, ambitions
environnementales et innovations) et économiques (constructibilité envisagée,
conditions de commercialisation, conditions de valorisation du foncier)
3. Positionnement juridique et financier:
Acceptation sans réserve par l’équipe des principes de la consultation y compris
des dispositions spécifiques relatives au prix.
Justification de l’équipe à pouvoir lancer la construction du projet dans un temps
court, renonciation à toute condition suspensive de pré commercialisation.
Proposition de scénarios de partenariat de développement immobilier avec la
SNEF

25

6.2 PHASE OFFRE :
Le règlement de consultation définitif et détaillé de la PHASE OFFRE sera remis aux
quatre équipes sélectionnées. Les principes énoncés ci-après pourront être amendés.

6.2.1 : composition du dossier d’offre
Le dossier d’offre devra être composé à minima de :



Une lettre d’offre d’engagement.
Une offre de charge foncière sans réserve de validation de comité d’engagement, ni
de condition suspensive de pré commercialisation.
Une Esquisse architecturale (format et contenu précisé ultérieurement).
Une note détaillée de présentation du projet.

6.2.2 : Modalités de remise des offres :

Dossier papier + numérique
Une audition des équipes ayant remis une offre conforme sera organisée.

6.2.3 Modalités de sélection de l’offre
Les offres seront classées et une négociation s’engagera avec le ou les mieux disant.
Seront intégrés aux critères de sélection, notamment, la qualité du projet, l’offre de charge
foncière, l’absence de conditions de pré commercialisation, les modalités d’un éventuel
partenariat de développement avec la SNEF.

26

7 Questions / Visites :
Les candidats pourront poser leurs questions par mail à jerome.thieux@sncf.fr jusqu’au 21
novembre 2016.
Une visite du site sera organisée au démarrage de la phase offre pour les équipes
sélectionnées.

8 Calendrier :
Dates PHASE CANDIDATURE :
-

Lancement de la consultation :
Rendu des dossiers de candidature :

24 octobre 2016
24 novembre 2016

Dates prévisionnelles PHASE OFFRE :
-

Lancement de la phase offre:
Rendu des projets et offres :
Classement des offres
:

09 décembre 2016 au plus tard
mi février 2017
Courant Mars 2017

9 Confidentialité
Le candidat autorise expressément la SNCF, la SNEF, Toulouse Métropole et Europolia (ciaprès « les Partenaires ») à communiquer sur sa participation à la présente consultation.
Ainsi, il autorise les Partenaires à :
-

Faire mention du nom du candidat et des grandes lignes des dossiers de candidature
A reproduire et à représenter les visuels, en ce compris les esquisses.

Cette autorisation est consentie à titre gratuit, pour le monde entier, sur tous supports, en tous
formats et pour une durée de deux (2) ans à compter du lancement de la consultation.
L’attention du candidat est portée sur le fait que SNCF Immobilier, la SNEF, Toulouse
Métropole et Europolia se réservent tous droits d’utilisation, d’adaptation, de modification, sur
des concepts programmatiques et urbains présentés par les groupements à l’occasion de la
présente consultation, uniquement aux fins d’enrichir le schéma directeur du projet urbain. Ce
que le candidat accepte expressément.

27

10 Dispositions diverses :
Aucune indemnité ne sera versée aux candidats ni en phase candidature, ni en phase offre.
Les honoraires de conception du projet et de réalisation des rendus sont à la charge des
candidats.
Les documents sont donnés aux candidats à titre indicatif. Les candidats renoncent
formellement à recourir contre SNCF Immobilier concernant la qualité des informations qui leur
auront été communiquées à titre indicatif, au titre de la présente consultation.
SNCF Immobilier se réserve la faculté de ne pas donner suite à cette consultation ou à
l’interrompre à tout moment pour quelque motif que ce soit, sans que les candidats puissent
prétendre à une quelconque indemnité. Dans ce cas, SNCF Immobilier informera les
candidats d’une telle décision.

Annexes

Annexe 1

Dossier de concertation préalable

Annexe 2

Plan du périmètre cessible

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