MARKETBEAT

AIX-MARSEILLE
METROPOLE
BUREAUX
1er Semestre 2017

Un 1er semestre
prometteur pour la
métropole !
SOMMAIRE

01 Contexte économique 2

02 Synthèse Aix-Marseille 3

03 Marseille 4

04 Aix-en-Provence 6

05 Définitions 9
CONTEXTE ÉCONOMIQUE
DE L’OPTIMISME A LA REALITE !

Des fondamentaux robustes pour une Croissance du PIB en France, %
reprise durable
En France, le deuxième trimestre 2017 a été marqué par
les élections présidentielles et législatives. En effet,
l’élection d’Emmanuel Macron a tout d’abord permis
d’écarter les risques d’une implosion de la zone Euro et
d’une montée internationale des partis populistes tandis
que l’obtention d’une majorité absolue à l’Assemblée
Nationale a ensuite conforté ce résultat et devrait assurer
l’adoption de réformes structurantes, en droit social
notamment.
En parallèle de cette stabilisation des instances politiques
françaises, l’économie mondiale et européenne multiplie
les signes d’une reprise durable basée sur des
fondamentaux robustes : échanges mondiaux intensifiés Source : INSEE
(+5,9% prévus pour l’année 2017), progression du climat
des affaires et augmentation du PIB de la zone euro (0,6% Enquêtes de conjoncture, indices
au 1er trimestre 2017 comparé à 0,4% au 4ème trimestre
2016). Ce contexte favorable pour l’économie française a
d’ores et déjà permis d’acter au 1er trimestre 2017 une
croissance de 0,4%, un niveau supérieur de 10 points de
base aux anticipations de l’INSEE. L’augmentation du PIB
attendue pour les deux prochains trimestres est de 0,5%.
La réalisation de ces prévisions permettrait de cumuler 4
trimestres consécutifs de croissance positive, un fait inédit
depuis 2011 !

Toujours plus haut
Depuis le début de l’année, le climat des affaires ne cesse
d’augmenter. Il s’appuie sur une politique monétaire
accommodante, l’optimisme des industriels dont les
carnets de commande se remplissent, un retour des Source : INSEE
touristes qui bénéficie aux services marchands
(augmentation du nombre de nuitées des étrangers au 1er
Taux de chômage en France métropolitaine, en %
trimestre 2017) ainsi que le regain d’activité du secteur de
la construction (+1,8% pour 2017 contre +0,1% en 2016).
Cette embellie du climat des affaires s’accompagne d’une
augmentation significative du moral des ménages qui
renoue avec son niveau de juin 2007.

L’inversion c’est maintenant !
Au 1er trimestre 2017, le taux de chômage est en baisse
de 0,4%. Selon les prévisions d’Oxford Economics, cette
inversion de la courbe du chômage amorcée fin 2016 et
tant attendue lors du précédent quinquennat, pourrait se
confirmer. En effet, la croissance de l’activité, une politique
d’allégement du coût du travail et la loi travail prévue pour
l’automne 2017 devraient dynamiser le marché de l’emploi
Source : Oxford Economics
et soutenir les besoins immobiliers des entreprises.

Cushman & Wakefield | MarketBeat Aix-Marseille Bureaux S1 2017 2
SYNTHESE AIX-MARSEILLE
DEMANDE PLACEE

Demande placée de bureaux : Aix-Marseille Demande placée de bureaux à Aix-Marseille,
en milliers de m²
démarre l’année en fanfare
Un peu plus de 72 000 m² de bureaux ont été
commercialisés sur le territoire de la métropole d’Aix-
Marseille au cours du 1er semestre 2017. Ces résultats
sont de bons augures pour le reste de l’année; rappelons
qu’en 2016, ce marché avait écoulé 111 000 m² de
surfaces tertiaires, un chiffre en ligne avec la moyenne
annuelle décennale (116 000 m²). L’accélération du
marché est surtout sensible sur le segment des grandes
surfaces; elles auront soutenu l’activité transactionnelle de
ce début d’année, avec une mention particulière à
Marseille.

Source : Cushman & Wakefield

Marseille reprend l’avantage sur Aix
Demande placée de bureaux à Aix-Marseille,
Après une séquence 2015 et 2016, où les agglomérations
en milliers de m²
de Marseille et d’Aix-en-Provence avaient fait jeu égal en
termes de volume placé, l’année 2017 marque une rupture
et l’avantage passe clairement du côté de la cité
phocéenne où les transactions ont représenté près de 51
000 m² au cours des 6 premiers mois de l’année. Le
marché marseillais signe ainsi son meilleur 1er semestre
de la décennie, alors qu’à l’inverse, celui d’Aix-en-
Provence subit le contrecoup de 2 années de très forte
activité transactionnelle qui ont épuisé le stock. Les
mouvements des entreprises ont ainsi tout juste dépassé
21 700 m² depuis le début de l’année.

Une offre immédiate en repli mais toujours
Source : Cushman & Wakefield
élevée; le neuf se fait plus rare
Fin 2016, l’offre immédiate de bureaux avait atteint un Offre immédiate de bureaux à Aix-Marseille,
point haut avec un peu plus de 240 000 m² de surfaces en milliers de m²
vacantes. Six mois plus tard, ce stock immédiatement
disponible n’est plus que de 202 000 m², en baisse de
16% en un semestre. L’essentiel de ces surfaces se situe
dans l’agglomération de Marseille (154 000 m²), alors que
sur Aix-en-Provence on compte 48 000 m² de surfaces à
commercialiser.
Le stock de 1ère main conserve sa tendance baissière ; il
ne représente plus de 42 000 m², dont 34 000 m² à
Marseille et moins de 8 000 m² sur Aix-en-Provence. Le
marché se tend donc sur les meilleures qualités de
bureaux qui écoulent en moyenne annuelle plus de 51 000
m² par an. Le renouvellement de l’offre de classe A devient
donc un sujet crucial sur l’agglomération Aix-Marseille et Source : Cushman & Wakefield
conditionne les volumes à venir tant au 2nd semestre 2017
qu’en 2018.
Cushman & Wakefield | MarketBeat Aix-Marseille Bureaux S1 2017 3
MARSEILLE
DEMANDE PLACÉE ET VALEURS LOCATIVES

Demande placée : meilleur 1er semestre de Demande placée à Marseille, en milliers de m²
la décennie !
Les années se suivent et ne se ressemblent pas sur le
marché des bureaux de Marseille : les résultats décevants
observés en 2016 (56 100 m² commercialisés) ont été
effacés par un 1er semestre 2017 d’anthologie avec 50 700
m² transactés, soit la meilleure performance des 10
dernières années. Cette bonne dynamique du marché était
déjà perceptible au 1er trimestre; elle s’est amplifiée au
2ème trimestre (34 600 m²).
Les signatures sur des surfaces de bureaux neufs ou
restructurés (1ère main) qui avaient tant manqué en 2016,
opèrent un retour fracassant : avec 28 000 m² placés, elles
représentent plus de la moitié du volume transacté à Source : Cushman & Wakefield
Marseille au 1er semestre. Comme souvent sur cette
qualité de bureaux, ce sont les grands utilisateurs qui sont Demande placée de bureaux par tranche de surface
passés à l’action à l’image de BNP sur « Le Corail » un
immeuble de 14 000 m² en cours de développement à
Euroméditerranée 1 ou encore NOW COWORKING sur
2 800 m² sur le Vieux Port en plein cœur du centre ville.
Le 1er semestre 2017 aura indéniablement été celui des
grands mouvements : 9 transactions pour un total de
28 200 m² signés depuis le début de l’année, alors que sur
ce segment de surfaces le marché n’avait écoulé que
18 200 m² l’an dernier. Le marché tertiaire phocéen renoue
donc avec une structuration de sa demande placée
identique à celle observée en 2012 et 2014, les 2 points
hauts de la décennie. L’autre moteur de l’activité
transactionnelle aura été le créneau des surfaces de 200 à Source : Cushman & Wakefield
500 m² avec 12 600 m² réalisés dans 46 signatures.

Valeurs locatives : ca repart à la hausse Evolution des valeurs locatives à Marseille, €/m²/an
L’heure est à la hausse des valeurs locatives sur le
marché des bureaux marseillais : +4% pour les prises à
bail de première main et + 13% pour celles de seconde
main. Le recentrage des transactions sur les secteurs
centraux (de 200 à 240 €/m²/an) explique l’essentiel de
cette remontée des valeurs moyennes de transactions.
L’amplitude des loyers moyens de bureaux demeure
importante sur le marché marseillais : entre 130 et 245
€/m²/an selon les qualités de surfaces à Euroméditerranée
1 et dans le centre ville, entre 130 et 220 €/m²/an sur les
autres secteurs.
La valeur prime est inchangée à 300 €/m²/an; elle
correspond à une tour, immeuble de très grand qualité en
front de mer comme « La Marseillaise ». Source : Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield | MarketBeat Aix-Marseille Bureaux S1 2017 4
MARSEILLE
OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE

Offre immédiate : enfin un repli des grandes Offre immédiate à Marseille, en milliers de m²
surfaces
La meilleure tenue des transactions conjuguée à un
ralentissement des livraisons de bureaux neufs a permis à
l’offre immédiate de bureaux à Marseille de baisser pour la
1ère fois depuis 2012. Les disponibilités immédiates de
bureaux restent cependant encore élevées, de l’ordre de
154 000 m² recensés mi-2017, à comparer à 188 000 m²
relevés en début d’année, soit un taux de vacance de
3,6%. Le repli de l’offre est sensiblement le même quelle
que soit la qualité des surfaces considérées. Il ramène la
vacance neuve à un niveau relativement bas, de l’ordre de
34 000 m², soit 22% du volume total tel qu’observé mi-
2017. Cette offre neuve est principalement concentrée sur
le créneau des surfaces de plus de 1 000 m² (7 offres dont Source : Cushman & Wakefield
1 seule - le bâtiment « Hermione » de l’opération d’
« Euromed Center » – à Euroméditerranée).
Taux de vacance des bureaux à Marseille
Les grands équilibres de l’offre tertiaire dans la cité
phocéenne sont restés inchangés d’un semestre sur
l’autre : un 1/3 du stock vacant se situe à
Euroméditerranée-Centre Ville, dont plus de 60% sur des
gabarits supérieurs à 1 000 m². Vient ensuite le secteur
Sud avec un peu plus de 42 000 m² (-14% en 6 mois)
immédiatement disponibles et une multitude de petites
surfaces. Signalons enfin le secteur du Nord Littoral où
l’offre immédiate s’élève à 30 000 m², là encore en baisse
significative sur 6 mois (-19%). Sur ce secteur, une dizaine
d’immeubles proposent des bureaux de grande taille, de
seconde main en très grande majorité.

Source : Cushman & Wakefield
Production neuve : Euroméditerranée en
2017….plus diversifié au-delà
Disponibilités de première main (de plus de 1 000 m²) en
Comme nous l’anticipions, le rythme des livraisons de chantier ou autorisés à Marseille, en milliers de m²
bureaux neufs va se ralentir en 2017 avec seulement 35
000 m² annoncés, dont 24 000 m² à Euroméditerranée 1
(bâtiments Hermione, déjà livré, et Floréal dans l’opération
« Euromed Center » ).
En 2018, l’offre neuve pourrait être nettement plus
abondante, de l’ordre de 54 000 m², dont seulement 10
000 m² sont aujourd’hui en chantier. Sous réserve que les
projets dotés d’une autorisation de construire soient
effectivement lancés, cette production neuve va se répartir
principalement entre Euroméditerranée 1 (solde de « La
Marseillaise ») et 2 (4 500 m² dans « Smartseille »). Le
solde est constitué d’opérations entre 1 000 et 5 000 m²
situées dans le Sud et l’Est de l’agglomération.
Source : Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield | MarketBeat Aix-Marseille Bureaux S1 2017 5
AIX-EN-PROVENCE
DEMANDE PLACÉE

Un 1er semestre 2017 assez calme Demande placée à Aix-en-Provence, en milliers de m²
Après deux années consécutives de très forte activité
(72 000 m² placés en 2015 et 55 000 m² en 2016), le
marché tertiaire aixois affiche, au 1er semestre 2017, une
performance certes nettement plus faible, de l’ordre de 21
700 m² et 73 transactions, mais relativement en ligne avec
sa moyenne décennale (42 200 m² commercialisés
chaque année).
La production neuve et les opérations réalisées en clés en
main avaient soutenu le marché tant en 2015 qu’en 2016;
elles manquent clairement à l’appel sur les 6 premiers
mois de l’année 2017 avec moins de 2 000 m² placés de
bureaux neufs ou restructurés. Ce ralentissement des
commercialisations de surfaces de première main est à Source : Cushman & Wakefield
relier à la difficulté du marché aixois à renouveler son offre
de classe A, alors même que la demande des entreprises Demande placée de bureaux à Aix-en-Provence par
pour ce type de surfaces demeure soutenue. tranche de surface, en milliers de m²
Dans ce contexte, la répartition de la demande placée par
tranche de surfaces évolue de façon sensible et les
tendances dégagées en 2016 se confirment : baisse du
poids relatif des transactions de surfaces de plus de 1 000
m², passées de 34% en 2016 à 20% au 1er semestre 2017
et hausse des petites transactions (celles inférieures à 500
m²) qui représentent 56% du volume total demande placée
depuis le début de l’année.

Le pôle d’activité, toujours et encore leader
Le pôle d’activité d’Aix concentre plus de la moitié de la
demande placée (59%) sur l’agglomération d’Aix-en-
Source : Cushman & Wakefield
Provence avec 12 800 m² commercialisés au 1 er semestre
2017. Les mouvements d’entreprises relevés depuis le
début de l’année ont concerné le parc de Pichaury-la- Demande placée de bureaux à Aix-en-Provence par
Robole exclusivement sur des surfaces inférieures à 1 000 secteur au 1er semestre 2017, en surfaces
m² mais aussi, celui de la Duranne, secteur qui a accueilli
les 2 plus grandes transactions de ce début d’année avec
DIGINEX (3 100 m²) et THALES (1 303 m²).
Dans la continuité de tendance observée en 2016, le
secteur d’Aix Centre a vu sa part de marché progresser
par rapport à l’année 2016, pour atteindre 5 500 m² soit
26% du volume total transacté. Les prises à bail de petites
surfaces continuent de soutenir l’activité transactionnelle
en hyper centre.
Les 3 autres secteurs de l’agglomération aixoise –
Sud+REB+Ouest, Est ou Nord Ouest, affichent des
performances assez comparables, entre 4 et 6% du
volume total des transactions du semestre.
Source : Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield | MarketBeat Aix-Marseille Bureaux S1 2017 6
AIX-EN-PROVENCE
VALEURS LOCATIVES

Des valeurs locatives stables pour le neuf, Valeurs locatives de transactions par secteur à Aix-en-
en hausse pour la seconde main Provence au 1er semestre 2017, en €/m²/an

En dépit d’un ralentissement marqué des prises à bail de Secteur 1ère main 2nde main
surfaces de bureaux neufs au 1er semestre 2017, les
valeurs locatives sont restées stables d’une année sur Aix Centre 200 157
l’autre, avec une moyenne de 160 €/m²/an sur l’ensemble
Pôle d’activité 160 127
de l’agglomération aixoise. Les références de loyers
portent essentiellement sur des prises à bail dans le pôle Sud + REB + Ouest 146 102
d’activité.
Secteur Est - 156
Après un repli de 4% en 2016, les loyers de seconde main,
retrouvent une meilleure tenue et affichent une Tous secteurs 160 136
progression de 9% d’une année sur l’autre, pour s’établir à
136 €/m²/an en 2017. Cette moyenne cache une amplitude
assez large des positionnements loyers avec des valeurs Source : Cushman & Wakefield
basses à peine supérieures à 100 €/m²/an relevées sur le
secteur Sud + REB + Ouest, alors que les maximales
Valeurs locatives de présentation par secteur à Aix-en-
enregistrées dans le centre de l’agglomération frôlent les
Provence – mi 2017, en €/m²/an
160 €/m²/an. La progression des loyers est surtout
sensible sur le pôle d’activité où les prises à bail ont porté
sur des surfaces plus qualitatives en 2017 d’où une valeur
Secteur 1ère main 2nde main
moyenne passée de 109 €/m²/an en 2016 à près de 130 Aix Centre - 115 - 200
€/m²/an. On retrouve ce même schéma sur le secteur de
l’Est. A l’inverse, les loyers de transaction se sont ajustés Pôle d’activité 140 - 175 90 – 165
à la baisse dans le centre et sur celui du Sud + REB +
Sud + REB + Ouest 120 - 155 95 - 140
Ouest.
Secteur Est 150 - 165 105 - 170

Tous secteurs 120-175 90 - 200
Baisse des loyers de présentation de
seconde main Source : Cushman & Wakefield

Les valeurs locatives de présentation des bureaux neufs
avaient progressé de façon significative (+10%) en 2015
sur fond de pénurie des disponibilités de première main.
Elles entrent plutôt aujourd’hui dans une phase de stabilité
et affichent une valeur pivot de 150-160 €/m²/an.
L’amplitude des loyers reste relativement large sur
l’agglomération aixoise, de 120 €/m²/an sur le secteur du
Sud+REB+Ouest à 200 €/m²/an pour les quelques
surfaces vacantes dans le Centre (valeur du « Parc
Rambot » immeuble livré depuis plus 5 ans). Dans cette
hiérarchie, le pôle d’activité occupe une place
intermédiaire avec des valeurs comprises entre 140 et 175
€/m²/an selon les parcs considérés.
Le stock immédiatement disponible de seconde main est
globalement de moindre qualité que par le passé, d’où des
valeurs locatives comprises entre 90 et 170 €/m²/an en
périphérie et entre 115 et 200 €/m²/an en hyper centre.

Cushman & Wakefield | MarketBeat Aix-Marseille Bureaux S1 2017 7
AIX-EN-PROVENCE
OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE

Offre neuve immédiate : au secours ! Offre immédiate à Aix-en-Provence, en milliers de m²
La hausse de l’offre immédiate observée en 2016 (+11%
en un an) sur le marché aixois n’aura pas duré longtemps
et mi-2017 elle ne représente plus que 48 200 m², un
chiffre en recul de 3% en 6 mois. Si les disponibilités de
seconde main – qui constituent l’écrasante majorité du
stock vacant - sont restées quasi stables depuis fin 2016,
celles de première main (7 700 m²) sont tombées à un
niveau historiquement bas et inquiétant pour la pérennité
du marché aixois à court terme. Moins d’une dizaine
d’immeubles proposent aujourd’hui des surfaces neuves
ou restructurées et aucun de ces immeubles n’est situé
dans le centre de l’agglomération ou sur le parc d’activité
de Pichaury La Robole. Citons dans la ZAC de l’Enfant à
Aix-en-Provence les 3 300 m² vacants proposés à 165 Source : Cushman & Wakefield
€/m²/an ou encore les 2 400 m² dans la ZAC les Florides à
Marignane (secteur Sud + REB + Ouest ) commercialisés
sur la base d’une valeur locative de 120 – 130 €/m²/an. Offre de bureaux à un an par secteur à Aix-en-Provence,
en surfaces, mi 2017
Moins dans le pôle d’activité, plus dans le
Sud-Ouest
Le renversement des équilibres géographiques de l’offre
observé en 2016 reste d’actualité mi-2017 : le poids relatif
des disponibilités recensées dans le pôle d’activité a
continué de se réduire pour ne représenter que 26 400 m²
soit 49% du volume total. Ce mouvement de contraction
de l’offre immédiate sur ce secteur phare dans la
dynamique tertiaire aixoise s’accompagne d’un
accroissement des surfaces vacantes dans le secteur Sud
+ REB + Ouest. Il concentre, mi-2017, près d’un quart des
surfaces disponibles (10 200 m²) à l’échelle de
l’agglomération. Dans le centre, l’heure est statu quo avec Source : Cushman & Wakefield
seulement 6 500 m² de surfaces vacantes réparties sur
une dizaine d’immeubles. Offre de bureaux 1ère main, plus de 1 000 m² immédiate
et future par secteur à Aix-en-Provence, en milliers de
Des projets mais trop peu de chantiers ! m²
En dépit d’un stock vacant neuf relativement faible – à
peine 5 700 m² - les promoteurs et investisseurs sont
toujours aussi frileux dans l’initiation de nouveaux projets
tertiaires. Une seule opération – « Le Saphir » dans le parc
d’activité de La Duranne – viendra alimenter le stock neuf
supérieur à 1 000 m² au 2nd semestre de l’année.
En 2018 et 2019, l’offre pourrait être nettement plus
importante avec des volumes projetés de 21 300 m² et 21
500 m² respectivement. Ces chiffres sont très
hypothétiques puisqu’à ce jour aucun projet n’est en
chantier.

Source : Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield | MarketBeat Aix-Marseille Bureaux S1 2017 8
DEFINITIONS

Demande placée : Ensemble des transactions, à la
location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux,
y compris les précommercialisations, les clés en main et
les opérations pour compte-propre, sous réserve de la
levée des conditions suspensives.
Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes
proposées à la commercialisation à un instant T. Sont
exclus les recherches de successeur et les congés de bail
jusqu'à la sortie effective du locataire.
Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par
m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne
des loyers, pondérée par la surface totale des transactions
de première main (surfaces neuves ou restructurées).
Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC
par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne
des loyers, pondérée par la surface totale des transactions
de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées).
Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne
des valeurs de transaction les plus élevées observées sur
des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et
loués avec une durée d’engagement ferme longue.
Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces
neuves à construire et en chantier avec ou sans
autorisations (PC et agréments) et non encore livrées.
Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des
opérations mises en chantier à un instant T et non encore
livrées.
Production neuve probable de bureaux : Ensemble des
opérations non encore mises en chantier à un instant T et
ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire.
Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble
des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu
d'agrément et/ou de permis de construire
Taux de vacance : Part de l’offre immédiatement
disponible dans le parc de bureaux existant à un instant T

Cushman & Wakefield | MarketBeat Aix-Marseille Bureaux S1 2017 9
AUTEUR

Magali Marton
Head of Research - France

+33 (0)1 86 46 10 95

magali.marton@cushwake.com

CONTACTS

Antoine Derville
Président

+33 (0)1 53 76 92 91

antoine.derville@cushwake.com

Ludovic Delaisse Eric Costamagno

Head of Agency Head of Agency Marseille / Aix-en-Provence

+33 (0)1 53 76 92 73 +33 (0)4 91 25 46 46

ludovic.delaisse@cushwake.com eric.costamagno@cushwake.com

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