MARKETBEAT

AIX-MARSEILLE
METROPOLE
BUREAUX
1er Semestre 2017

Un 1er semestre
prometteur pour la
mtropole !
SOMMAIRE

01 Contexte conomique 2

02 Synthse Aix-Marseille 3

03 Marseille 4

04 Aix-en-Provence 6

05 Dfinitions 9
CONTEXTE CONOMIQUE
DE LOPTIMISME A LA REALITE !

Des fondamentaux robustes pour une Croissance du PIB en France, %

reprise durable
En France, le deuxime trimestre 2017 a t marqu par
les lections prsidentielles et lgislatives. En effet,
llection dEmmanuel Macron a tout dabord permis
dcarter les risques dune implosion de la zone Euro et
dune monte internationale des partis populistes tandis
que lobtention dune majorit absolue lAssemble
Nationale a ensuite confort ce rsultat et devrait assurer
ladoption de rformes structurantes, en droit social
notamment.
En parallle de cette stabilisation des instances politiques
franaises, lconomie mondiale et europenne multiplie
les signes dune reprise durable base sur des
fondamentaux robustes : changes mondiaux intensifis Source : INSEE
(+5,9% prvus pour lanne 2017), progression du climat
des affaires et augmentation du PIB de la zone euro (0,6% Enqutes de conjoncture, indices
au 1er trimestre 2017 compar 0,4% au 4me trimestre
2016). Ce contexte favorable pour lconomie franaise a
dores et dj permis dacter au 1er trimestre 2017 une
croissance de 0,4%, un niveau suprieur de 10 points de
base aux anticipations de lINSEE. Laugmentation du PIB
attendue pour les deux prochains trimestres est de 0,5%.
La ralisation de ces prvisions permettrait de cumuler 4
trimestres conscutifs de croissance positive, un fait indit
depuis 2011 !

Toujours plus haut

Depuis le dbut de lanne, le climat des affaires ne cesse
daugmenter. Il sappuie sur une politique montaire
accommodante, loptimisme des industriels dont les
carnets de commande se remplissent, un retour des Source : INSEE
touristes qui bnficie aux services marchands
(augmentation du nombre de nuites des trangers au 1er
Taux de chmage en France mtropolitaine, en %
trimestre 2017) ainsi que le regain dactivit du secteur de
la construction (+1,8% pour 2017 contre +0,1% en 2016).
Cette embellie du climat des affaires saccompagne dune
augmentation significative du moral des mnages qui
renoue avec son niveau de juin 2007.

Linversion cest maintenant !

Au 1er trimestre 2017, le taux de chmage est en baisse
de 0,4%. Selon les prvisions dOxford Economics, cette
inversion de la courbe du chmage amorce fin 2016 et
tant attendue lors du prcdent quinquennat, pourrait se
confirmer. En effet, la croissance de lactivit, une politique
dallgement du cot du travail et la loi travail prvue pour
lautomne 2017 devraient dynamiser le march de lemploi
Source : Oxford Economics
et soutenir les besoins immobiliers des entreprises.

Cushman & Wakefield | MarketBeat Aix-Marseille Bureaux S1 2017 2

SYNTHESE AIX-MARSEILLE
DEMANDE PLACEE

Demande place de bureaux : Aix-Marseille Demande place de bureaux Aix-Marseille,

en milliers de m
dmarre lanne en fanfare
Un peu plus de 72 000 m de bureaux ont t
commercialiss sur le territoire de la mtropole dAix-
Marseille au cours du 1er semestre 2017. Ces rsultats
sont de bons augures pour le reste de lanne; rappelons
quen 2016, ce march avait coul 111 000 m de
surfaces tertiaires, un chiffre en ligne avec la moyenne
annuelle dcennale (116 000 m). Lacclration du
march est surtout sensible sur le segment des grandes
surfaces; elles auront soutenu lactivit transactionnelle de
ce dbut danne, avec une mention particulire
Marseille.

Source : Cushman & Wakefield

Marseille reprend lavantage sur Aix

Demande place de bureaux Aix-Marseille,
Aprs une squence 2015 et 2016, o les agglomrations
en milliers de m
de Marseille et dAix-en-Provence avaient fait jeu gal en
termes de volume plac, lanne 2017 marque une rupture
et lavantage passe clairement du ct de la cit
phocenne o les transactions ont reprsent prs de 51
000 m au cours des 6 premiers mois de lanne. Le
march marseillais signe ainsi son meilleur 1er semestre
de la dcennie, alors qu linverse, celui dAix-en-
Provence subit le contrecoup de 2 annes de trs forte
activit transactionnelle qui ont puis le stock. Les
mouvements des entreprises ont ainsi tout juste dpass
21 700 m depuis le dbut de lanne.

Une offre immdiate en repli mais toujours

Source : Cushman & Wakefield
leve; le neuf se fait plus rare
Fin 2016, loffre immdiate de bureaux avait atteint un Offre immdiate de bureaux Aix-Marseille,
point haut avec un peu plus de 240 000 m de surfaces en milliers de m
vacantes. Six mois plus tard, ce stock immdiatement
disponible nest plus que de 202 000 m, en baisse de
16% en un semestre. Lessentiel de ces surfaces se situe
dans lagglomration de Marseille (154 000 m), alors que
sur Aix-en-Provence on compte 48 000 m de surfaces
commercialiser.
Le stock de 1re main conserve sa tendance baissire ; il
ne reprsente plus de 42 000 m, dont 34 000 m
Marseille et moins de 8 000 m sur Aix-en-Provence. Le
march se tend donc sur les meilleures qualits de
bureaux qui coulent en moyenne annuelle plus de 51 000
m par an. Le renouvellement de loffre de classe A devient
donc un sujet crucial sur lagglomration Aix-Marseille et Source : Cushman & Wakefield
conditionne les volumes venir tant au 2nd semestre 2017
quen 2018.
Cushman & Wakefield | MarketBeat Aix-Marseille Bureaux S1 2017 3
MARSEILLE
DEMANDE PLACE ET VALEURS LOCATIVES

Demande place : meilleur 1er semestre de Demande place Marseille, en milliers de m

la dcennie !
Les annes se suivent et ne se ressemblent pas sur le
march des bureaux de Marseille : les rsultats dcevants
observs en 2016 (56 100 m commercialiss) ont t
effacs par un 1er semestre 2017 danthologie avec 50 700
m transacts, soit la meilleure performance des 10
dernires annes. Cette bonne dynamique du march tait
dj perceptible au 1er trimestre; elle sest amplifie au
2me trimestre (34 600 m).
Les signatures sur des surfaces de bureaux neufs ou
restructurs (1re main) qui avaient tant manqu en 2016,
oprent un retour fracassant : avec 28 000 m placs, elles
reprsentent plus de la moiti du volume transact Source : Cushman & Wakefield
Marseille au 1er semestre. Comme souvent sur cette
qualit de bureaux, ce sont les grands utilisateurs qui sont Demande place de bureaux par tranche de surface
passs laction limage de BNP sur Le Corail un
immeuble de 14 000 m en cours de dveloppement
Euromditerrane 1 ou encore NOW COWORKING sur
2 800 m sur le Vieux Port en plein cur du centre ville.
Le 1er semestre 2017 aura indniablement t celui des
grands mouvements : 9 transactions pour un total de
28 200 m signs depuis le dbut de lanne, alors que sur
ce segment de surfaces le march navait coul que
18 200 m lan dernier. Le march tertiaire phocen renoue
donc avec une structuration de sa demande place
identique celle observe en 2012 et 2014, les 2 points
hauts de la dcennie. Lautre moteur de lactivit
transactionnelle aura t le crneau des surfaces de 200 Source : Cushman & Wakefield
500 m avec 12 600 m raliss dans 46 signatures.

Valeurs locatives : ca repart la hausse Evolution des valeurs locatives Marseille, /m/an
Lheure est la hausse des valeurs locatives sur le
march des bureaux marseillais : +4% pour les prises
bail de premire main et + 13% pour celles de seconde
main. Le recentrage des transactions sur les secteurs
centraux (de 200 240 /m/an) explique lessentiel de
cette remonte des valeurs moyennes de transactions.
Lamplitude des loyers moyens de bureaux demeure
importante sur le march marseillais : entre 130 et 245
/m/an selon les qualits de surfaces Euromditerrane
1 et dans le centre ville, entre 130 et 220 /m/an sur les
autres secteurs.
La valeur prime est inchange 300 /m/an; elle
correspond une tour, immeuble de trs grand qualit en
front de mer comme La Marseillaise . Source : Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield | MarketBeat Aix-Marseille Bureaux S1 2017 4

MARSEILLE
OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE

Offre immdiate : enfin un repli des grandes Offre immdiate Marseille, en milliers de m
surfaces
La meilleure tenue des transactions conjugue un
ralentissement des livraisons de bureaux neufs a permis
loffre immdiate de bureaux Marseille de baisser pour la
1re fois depuis 2012. Les disponibilits immdiates de
bureaux restent cependant encore leves, de lordre de
154 000 m recenss mi-2017, comparer 188 000 m
relevs en dbut danne, soit un taux de vacance de
3,6%. Le repli de loffre est sensiblement le mme quelle
que soit la qualit des surfaces considres. Il ramne la
vacance neuve un niveau relativement bas, de lordre de
34 000 m, soit 22% du volume total tel quobserv mi-
2017. Cette offre neuve est principalement concentre sur
le crneau des surfaces de plus de 1 000 m (7 offres dont Source : Cushman & Wakefield
1 seule - le btiment Hermione de lopration d
Euromed Center Euromditerrane).
Taux de vacance des bureaux Marseille
Les grands quilibres de loffre tertiaire dans la cit
phocenne sont rests inchangs dun semestre sur
lautre : un 1/3 du stock vacant se situe
Euromditerrane-Centre Ville, dont plus de 60% sur des
gabarits suprieurs 1 000 m. Vient ensuite le secteur
Sud avec un peu plus de 42 000 m (-14% en 6 mois)
immdiatement disponibles et une multitude de petites
surfaces. Signalons enfin le secteur du Nord Littoral o
loffre immdiate slve 30 000 m, l encore en baisse
significative sur 6 mois (-19%). Sur ce secteur, une dizaine
dimmeubles proposent des bureaux de grande taille, de
seconde main en trs grande majorit.

Source : Cushman & Wakefield

Production neuve : Euromditerrane en
2017.plus diversifi au-del
Disponibilits de premire main (de plus de 1 000 m) en
Comme nous lanticipions, le rythme des livraisons de chantier ou autoriss Marseille, en milliers de m
bureaux neufs va se ralentir en 2017 avec seulement 35
000 m annoncs, dont 24 000 m Euromditerrane 1
(btiments Hermione, dj livr, et Floral dans lopration
Euromed Center ).
En 2018, loffre neuve pourrait tre nettement plus
abondante, de lordre de 54 000 m, dont seulement 10
000 m sont aujourdhui en chantier. Sous rserve que les
projets dots dune autorisation de construire soient
effectivement lancs, cette production neuve va se rpartir
principalement entre Euromditerrane 1 (solde de La
Marseillaise ) et 2 (4 500 m dans Smartseille ). Le
solde est constitu doprations entre 1 000 et 5 000 m
situes dans le Sud et lEst de lagglomration.
Source : Cushman & Wakefield

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AIX-EN-PROVENCE
DEMANDE PLACE

Un 1er semestre 2017 assez calme Demande place Aix-en-Provence, en milliers de m

Aprs deux annes conscutives de trs forte activit
(72 000 m placs en 2015 et 55 000 m en 2016), le
march tertiaire aixois affiche, au 1er semestre 2017, une
performance certes nettement plus faible, de lordre de 21
700 m et 73 transactions, mais relativement en ligne avec
sa moyenne dcennale (42 200 m commercialiss
chaque anne).
La production neuve et les oprations ralises en cls en
main avaient soutenu le march tant en 2015 quen 2016;
elles manquent clairement lappel sur les 6 premiers
mois de lanne 2017 avec moins de 2 000 m placs de
bureaux neufs ou restructurs. Ce ralentissement des
commercialisations de surfaces de premire main est Source : Cushman & Wakefield
relier la difficult du march aixois renouveler son offre
de classe A, alors mme que la demande des entreprises Demande place de bureaux Aix-en-Provence par
pour ce type de surfaces demeure soutenue. tranche de surface, en milliers de m
Dans ce contexte, la rpartition de la demande place par
tranche de surfaces volue de faon sensible et les
tendances dgages en 2016 se confirment : baisse du
poids relatif des transactions de surfaces de plus de 1 000
m, passes de 34% en 2016 20% au 1er semestre 2017
et hausse des petites transactions (celles infrieures 500
m) qui reprsentent 56% du volume total demande place
depuis le dbut de lanne.

Le ple dactivit, toujours et encore leader

Le ple dactivit dAix concentre plus de la moiti de la
demande place (59%) sur lagglomration dAix-en-
Source : Cushman & Wakefield
Provence avec 12 800 m commercialiss au 1 er semestre
2017. Les mouvements dentreprises relevs depuis le
dbut de lanne ont concern le parc de Pichaury-la- Demande place de bureaux Aix-en-Provence par
Robole exclusivement sur des surfaces infrieures 1 000 secteur au 1er semestre 2017, en surfaces
m mais aussi, celui de la Duranne, secteur qui a accueilli
les 2 plus grandes transactions de ce dbut danne avec
DIGINEX (3 100 m) et THALES (1 303 m).
Dans la continuit de tendance observe en 2016, le
secteur dAix Centre a vu sa part de march progresser
par rapport lanne 2016, pour atteindre 5 500 m soit
26% du volume total transact. Les prises bail de petites
surfaces continuent de soutenir lactivit transactionnelle
en hyper centre.
Les 3 autres secteurs de lagglomration aixoise
Sud+REB+Ouest, Est ou Nord Ouest, affichent des
performances assez comparables, entre 4 et 6% du
volume total des transactions du semestre.
Source : Cushman & Wakefield

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AIX-EN-PROVENCE
VALEURS LOCATIVES

Des valeurs locatives stables pour le neuf, Valeurs locatives de transactions par secteur Aix-en-
en hausse pour la seconde main Provence au 1er semestre 2017, en /m/an

En dpit dun ralentissement marqu des prises bail de Secteur 1re main 2nde main
surfaces de bureaux neufs au 1er semestre 2017, les
valeurs locatives sont restes stables dune anne sur Aix Centre 200 157
lautre, avec une moyenne de 160 /m/an sur lensemble
Ple dactivit 160 127
de lagglomration aixoise. Les rfrences de loyers
portent essentiellement sur des prises bail dans le ple Sud + REB + Ouest 146 102
dactivit.
Secteur Est - 156
Aprs un repli de 4% en 2016, les loyers de seconde main,
retrouvent une meilleure tenue et affichent une Tous secteurs 160 136
progression de 9% dune anne sur lautre, pour stablir
136 /m/an en 2017. Cette moyenne cache une amplitude
assez large des positionnements loyers avec des valeurs Source : Cushman & Wakefield
basses peine suprieures 100 /m/an releves sur le
secteur Sud + REB + Ouest, alors que les maximales
Valeurs locatives de prsentation par secteur Aix-en-
enregistres dans le centre de lagglomration frlent les
Provence mi 2017, en /m/an
160 /m/an. La progression des loyers est surtout
sensible sur le ple dactivit o les prises bail ont port
sur des surfaces plus qualitatives en 2017 do une valeur
Secteur 1re main 2nde main
moyenne passe de 109 /m/an en 2016 prs de 130 Aix Centre - 115 - 200
/m/an. On retrouve ce mme schma sur le secteur de
lEst. A linverse, les loyers de transaction se sont ajusts Ple dactivit 140 - 175 90 165
la baisse dans le centre et sur celui du Sud + REB +
Sud + REB + Ouest 120 - 155 95 - 140
Ouest.
Secteur Est 150 - 165 105 - 170

Tous secteurs 120-175 90 - 200

Baisse des loyers de prsentation de
seconde main Source : Cushman & Wakefield

Les valeurs locatives de prsentation des bureaux neufs

avaient progress de faon significative (+10%) en 2015
sur fond de pnurie des disponibilits de premire main.
Elles entrent plutt aujourdhui dans une phase de stabilit
et affichent une valeur pivot de 150-160 /m/an.
Lamplitude des loyers reste relativement large sur
lagglomration aixoise, de 120 /m/an sur le secteur du
Sud+REB+Ouest 200 /m/an pour les quelques
surfaces vacantes dans le Centre (valeur du Parc
Rambot immeuble livr depuis plus 5 ans). Dans cette
hirarchie, le ple dactivit occupe une place
intermdiaire avec des valeurs comprises entre 140 et 175
/m/an selon les parcs considrs.
Le stock immdiatement disponible de seconde main est
globalement de moindre qualit que par le pass, do des
valeurs locatives comprises entre 90 et 170 /m/an en
priphrie et entre 115 et 200 /m/an en hyper centre.

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AIX-EN-PROVENCE
OFFRE IMMEDIATE ET FUTURE

Offre neuve immdiate : au secours ! Offre immdiate Aix-en-Provence, en milliers de m

La hausse de loffre immdiate observe en 2016 (+11%
en un an) sur le march aixois naura pas dur longtemps
et mi-2017 elle ne reprsente plus que 48 200 m, un
chiffre en recul de 3% en 6 mois. Si les disponibilits de
seconde main qui constituent lcrasante majorit du
stock vacant - sont restes quasi stables depuis fin 2016,
celles de premire main (7 700 m) sont tombes un
niveau historiquement bas et inquitant pour la prennit
du march aixois court terme. Moins dune dizaine
dimmeubles proposent aujourdhui des surfaces neuves
ou restructures et aucun de ces immeubles nest situ
dans le centre de lagglomration ou sur le parc dactivit
de Pichaury La Robole. Citons dans la ZAC de lEnfant
Aix-en-Provence les 3 300 m vacants proposs 165 Source : Cushman & Wakefield
/m/an ou encore les 2 400 m dans la ZAC les Florides
Marignane (secteur Sud + REB + Ouest ) commercialiss
sur la base dune valeur locative de 120 130 /m/an. Offre de bureaux un an par secteur Aix-en-Provence,
en surfaces, mi 2017
Moins dans le ple dactivit, plus dans le
Sud-Ouest
Le renversement des quilibres gographiques de loffre
observ en 2016 reste dactualit mi-2017 : le poids relatif
des disponibilits recenses dans le ple dactivit a
continu de se rduire pour ne reprsenter que 26 400 m
soit 49% du volume total. Ce mouvement de contraction
de loffre immdiate sur ce secteur phare dans la
dynamique tertiaire aixoise saccompagne dun
accroissement des surfaces vacantes dans le secteur Sud
+ REB + Ouest. Il concentre, mi-2017, prs dun quart des
surfaces disponibles (10 200 m) lchelle de
lagglomration. Dans le centre, lheure est statu quo avec Source : Cushman & Wakefield
seulement 6 500 m de surfaces vacantes rparties sur
une dizaine dimmeubles. Offre de bureaux 1re main, plus de 1 000 m immdiate
et future par secteur Aix-en-Provence, en milliers de
Des projets mais trop peu de chantiers ! m
En dpit dun stock vacant neuf relativement faible
peine 5 700 m - les promoteurs et investisseurs sont
toujours aussi frileux dans linitiation de nouveaux projets
tertiaires. Une seule opration Le Saphir dans le parc
dactivit de La Duranne viendra alimenter le stock neuf
suprieur 1 000 m au 2nd semestre de lanne.
En 2018 et 2019, loffre pourrait tre nettement plus
importante avec des volumes projets de 21 300 m et 21
500 m respectivement. Ces chiffres sont trs
hypothtiques puisqu ce jour aucun projet nest en
chantier.

Source : Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield | MarketBeat Aix-Marseille Bureaux S1 2017 8

DEFINITIONS

Demande place : Ensemble des transactions, la

location ou la vente, ralises par des utilisateurs finaux,
y compris les prcommercialisations, les cls en main et
les oprations pour compte-propre, sous rserve de la
leve des conditions suspensives.
Offre immdiate : Ensemble des surfaces vacantes
proposes la commercialisation un instant T. Sont
exclus les recherches de successeur et les congs de bail
jusqu' la sortie effective du locataire.
Loyer moyen de 1re main : Exprim en euro HT-HC par
m et par an. Le loyer moyen correspond la moyenne
des loyers, pondre par la surface totale des transactions
de premire main (surfaces neuves ou restructures).
Loyer moyen de 2nde main : Exprim en euro HT-HC
par m et par an. Le loyer moyen correspond la moyenne
des loyers, pondre par la surface totale des transactions
de seconde main (hors surfaces neuves ou restructures).
Loyer prime : Le loyer prime correspond la moyenne
des valeurs de transaction les plus leves observes sur
des immeubles neufs ou restructurs, trs bien localiss et
lous avec une dure dengagement ferme longue.
Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces
neuves construire et en chantier avec ou sans
autorisations (PC et agrments) et non encore livres.
Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des
oprations mises en chantier un instant T et non encore
livres.
Production neuve probable de bureaux : Ensemble des
oprations non encore mises en chantier un instant T et
ayant obtenu un agrment et/ou un permis de construire.
Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble
des projets identifis n'ayant pas encore obtenu
d'agrment et/ou de permis de construire
Taux de vacance : Part de loffre immdiatement
disponible dans le parc de bureaux existant un instant T

Cushman & Wakefield | MarketBeat Aix-Marseille Bureaux S1 2017 9

AUTEUR

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