Le Petit Guide Du Bailleur

Comment louer ?
Mettre en location
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Conclure le bail
Louer tranquille
Rompre le bail
u id e d u b a il le u r Le pe ti t g u id e du
pe ti t g u id e d u b a il le u r Le pe ti tg
petit guide du bailleur Le sp
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COMAREG est une SAS au capital de 14.581.00€ - RCS LYON 068 502 376
ParuVendu.fr © janvier 2011 - Crédit photo : Fotolia, ParuVendu.fr
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Comment louer ?
SomSmo
page 3
Une question fiscale
Louer vide ou meublé
Louer meublé : quel statut ?
Mettre en location page 7

Proposer « un logement décent »
Fixer le prix de la location
Pourquoi ce Petit guide du bailleur ? Faire appel à un professionnel ?
Rédiger une bonne annonce
Vous avez choisi ParuVendu.fr pour mettre en location votre logement.
Bravo, vous avez fait le bon choix ! Car vous ne profiterez pas seulement Trouver un locataire page 12
de nos 6 millions de visites mensuelles, vous trouverez aussi, nous l’es- Faire visiter
pérons, un locataire rapidement grâce à ce petit guide du bailleur ! Etudier les dossiers
Les garanties du locataire
Parce qu’une mise en location ne se résume pas seulement à la si- Location et handicap
gnature du contrat de bail mais vous engage jusqu’au départ de votre
locataire et à la remise des clés, nous avons organisé le guide en 6 par-
ties thématiques : comment louer, mettre en location, trouver un loca-
Conclure le contrat de bail page 17
2
Faire l’état des lieux entrant
taire, conclure le contrat de bail, louer tranquille et rompre le contrat de
Demander une caution
bail.
Signer le contrat de bail
Ce guide n’a pas la prétention de vous transformer en expert immobi- Signer une colocation
lier. Ce n’est d’ailleurs pas son but. Il s’agit plutôt de répondre aux ques-
tions que vous vous posez le plus souvent et d’y apporter une réponse Louer tranquille page 23
pratique et claire. A cet égard, nous parlerons ici essentiellement de la lo- Percevoir les loyers
cation nue servant de résidence principale. S’assurer contre les impayés
Obligations et devoirs
Pour tout complément d’information, notamment au sujet de cas
particuliers non traités dans ce guide, rendez-vous sur ParuVendu.fr. Rompre le contrat de bail page 27
Notre rubrique « Conseils et actu » vous propose 350 articles et vidéos Résilier le contrat de bail – Les motifs légitimes
conseils, nos baromètres des prix de l’immobilier ainsi que des lettres Résilier le contrat de bail – Les cas problématiques
types à télécharger gratuitement. Etat des lieux sortant et dépôt de garantie
www.paruvendu.fr/conseils-et-actualites
Annexe page 31
Liens utiles
Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr

Co m
Comment lom
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..........................................................................................................
Pour constituer un investissement intéressant, la mise en location doit être
réfléchie en amont. Vous devrez par exemple décider de louer vide ou meu- ..........................................................................................................
blé. Est-il à votre avantage de profiter de certains dispositifs de défiscalisa- ..........................................................................................................
tion ? Et si oui, lesquels ?

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Une question fiscale ..........................................................................................................
Page 4 ..........................................................................................................
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Louer vide ou meublé ? ..........................................................................................................

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Louer meublé : quel statut ? ..........................................................................................................

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C o m
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al et lou er ?
La mise en location d’un bien pose un certain nombre de questions d’ordre fiscal, et
notamment celle du régime dont vous allez dépendre. Des « contraintes » qu’il est tou-
tefois possible d’alléger grâce aux mesures de défiscalisation.
L’imposition sur les revenus Les mesures de défiscalisation • Loi Scellier social à votre foyer fiscal
Conditions : Avantages fiscaux :
• Loi Scellier Ajoutez aux conditions de la Loi Scellier « classique » : Vous bénéficiez d’un abattement sur vos revenus bruts,
• Les locations nues
Conditions : - L’interdiction de louer à un membre de sa famille à hauteur de 60% pour un conventionnement social ou
Vous êtes imposé sur le revenu, dans la catégorie « Re-
- Avoir acheté un bien neuf - Pour le locataire, un plafond de ressources maximum très social ; de 30% pour un conventionnement inter-
venus fonciers ».
médiaire. 4
Vous devrez choisir entre deux régimes d’imposition : - Avoir acheté pour 300 000 euros au maximum, plafond
Avantages fiscaux :
- Le régime micro-foncier (vos revenus locatifs annuels bruts au-delà duquel le prix du logement n’est pas défiscalisé ...................................................
La réduction d’impôt peut aller jusqu’à 22% du prix de re-
sont inférieurs à 15 000 euros) - Louer nu, en temps que résidence principale pour une
vient de l’investissement les 9 premières années, puis ...................................................
- Le régime réel (vos revenus locatifs annuels bruts sont supérieurs durée minimale de 9 ans, à un niveau de loyer prédéter-
à 15 000 euros)
1,67% par an les 6 années suivantes.
miné par la loi. Pour un logement non BBC, la réduction est de 18 % sur ...................................................
• Les locations meublées 12 ans ; de 23% sur 15 ans. Pour un logement BBC, la
Avantages fiscaux : réduction est de 27% sur 12 ans ; de 32%
Que vous ayez le statut LMP ou LMNP, les loyers perçus
- L’interdiction de louer à un membre de sa famille sur 15 ans. Un abattement supplémentaire
ne sont pas considérés comme des revenus fonciers,
- Pour le locataire, un plafond de ressources maximum de 30% est toujours accordé sur les revenus
mais comme des « Bénéfices industriels et commer-
ciaux » (BIC). Date limite fonciers. Les autres dispositifs de défiscalisation
Date limite de de signature Réduction
signature des des actes d’impôt
Vous devrez choisir entre plusieurs régimes d’imposi- avant-contrats authentiques • Convention de loyer maîtrisé Une variante de la Loi Scellier existe également pour l’outre-
tion, selon le montant de vos revenus locatifs : réel sim- Avant le
Conditions : mer.
25%
plifié, réel normal, micro-BIC... Avant le 31/01/2011 - Passer une convention avec l’Agence nationale Enfin, sachez que les dispositifs Robien et Borloo Neuf (aussi ap-
31/12/2010 de l’habitat (ANAH)
Logement non BBC Entre le 1/02
et le 31/03/2011 15% pelé Borloo populaire) ont été arrêtés le 1er janvier 2010 (et rempla-
> Pour plus de détails, voir « Louer meublé : quel sta- Après le Avant le
- Louer en temps que résidence principale pour cés par le dispositif Scellier). Ils bénéficient par contre toujours à ceux
13%
tut ? » page 6. 31/12/2010 31/12/2011 une durée minimale de 6 ans qui ont investi avant cette date.
Avant le Avant le - Louer à un prix inférieur aux prix du marché
31/12/2010 25%
31/03/2011 - Louer à un locataire ne dépassant pas un
• Dans les deux cas… Logement BBC
Vous devrez vous acquitter des impôts locaux (taxe foncière) Après le Avant le 22%
certain plafond de ressources.
31/12/2010 31/12/2011
et des contributions sociales (CSG, CRDS…). - Interdiction de louer à un locataire appartenant

C o m
Louer vide m
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bl é lou er ?
Bien moins répandue que la location vide, la location meublée présente toutefois des
avantages. Avant de choisir vers quelle solution vous tourner, posez-vous les bonnes
questions et comparez les caractéristiques propres à chaque type de location.
Location vide Location meublée
Avantages Recherche de locataires moins fréquente que pour les meublés

(les locataires restent en général plus longtemps qu’en meublé) Avantages Un bail court, un loyer libre, un contrat plus simple que pour la location nue
Inconvénients Inconvénients
Des contraintes juridiques importantes (durée de bail minimum, réglementation du loyer…) Un mobilier « minimum vital » présent au moment de la signature du bail ; une définition
Loyers moins élevés que pour une location meublée floue du « minimum vital » avec risque de voir le logement requalifié 5
Durée du bail initial 3 ans Durée du bail initial 1 an, sauf pour les étudiants où le bail est de 9 mois correspondant à l’année scolaire
Préavis donné par le bailleur 6 mois avant l’échéance du bail Préavis donné par le bailleur 3 mois
Préavis donné par le locataire 3 mois (peut être réduit à 1 mois dans certains cas) Préavis donné par le locataire 1 mois
Le loyer peut être fixé librement (sauf certains cas d’investissements locatifs). Le loyer peut être fixé librement (sauf certains cas d’investissements locatifs).
Loyer Si un indice de révision du loyer est inscrit dans le bail, l’augmentation intervient alors
une fois par an. Si aucun indice de révision du loyer n’est prévu dans le bail, le loyer res- Loyer Si un indice de révision du loyer est inscrit dans le bail, l’augmentation intervient alors
une fois par an. Si aucun indice de révision du loyer n’est prévu dans le bail, le loyer
tera le même pendant toute la durée du bail. restera le même pendant toute la durée du bail.
Régime fiscal Les loyers sont considérés comme des revenus fonciers, à déclarer aux impôts
(régimes micro-foncier ou d’imposition réel foncier, selon si les loyers bruts annuels sont inférieurs ou supérieurs à 15 000 €) Régime fiscal Les loyers sont considérés comme des revenus industriels et commerciaux, à déclarer
aux impôts (régimes micro-BIC, réel simplifié et normal ; pour plus de détails, voir page 6)
Quel locataire ? Quelle superficie ? Quel locataire ? Quelle superficie ?

Des étudiants, des personnes en transit personnel ou professionnel. La location meu-
Tous types de profils et de superfcie (9m2 minimum)
blée convient donc particulièrement aux studios ou aux F2.
Avant la fin du bail, le bailleur ne peut donner congé au locataire que pour certaines raisons : Pour louer un logement en meublé, il faut impérativement pourvoir le minimum de
Bon à savoir Bon à savoir
habiter le logement soi-même ou permettre à un proche d’y habiter, vendre le logement… confort : logement chauffé, eau potable, sanitaires dans le logement ou extérieurs selon
Si le bailleur vend son bien, le locataire est prioritaire pour l’achat et doit faire la taille du logement, mobilier de vie courante (lit, matelas, table, chaises, rangements…), réfrigé-
une offre dans les deux mois. rateur et plaques de cuisson ou four à micro-ondes.

C o m
Louer meu m
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Si vous décidez de louer votre bien meublé, deux statuts existent : LMP (loueur en
meublé professionnel) et LMNP (loueur en meublé non professionnel). Leurs points
communs, leurs particularités.
Taxes et impôts : à ne pas négliger ..................................................
Deux points communs : • Contraintes et avantages

..................................................
BIC et impôts directs Par les mécanismes de la déduction des intérêts d’em- • En LMNP
prunt et de la limitation de l’utilisation année par année Taxation à la plus-value immobilière des particuliers ; taxa- ..................................................
• Les BIC des amortissements jusqu’au résultat fiscal nul, les re- tion au titre de l’impôt sur le revenu ; 12,3 % de prélève-
En louant meublé, vos revenus locatifs devront être dé- cettes ne seront soumises ni à impôt sur le revenu, ni à ments sociaux. ..................................................
clarés aux impôts. Ils ne seront pas comptés dans la ru- prélèvements sociaux pendant de très nombreuses an- 6
brique « Revenus fonciers », mais « Bénéfices industriels nées. • En LMP
..................................................
et commerciaux » (BIC). Régime des plus-values professionnelles des petites en- ..................................................
Vous pouvez être exonéré si vous louez en tant que ré- Le statut de loueur en meublé treprises. Exonération totale de plus-value, si votre acti-
sidence principale et que le loyer ne dépasse pas un cer- professionnel (LMP) vité a au moins 5 ans et votre chiffre d’affaire moyen au ..................................................
tain plafond. cours des 2 années avant la vente ne dépasse pas

..................................................
• Définition 90 000 €
• Les impôts directs Un loueur en meublé professionnel est inscrit au registre ..................................................
En louant meublé, vous vous engagez à payer des pré- du commerce et des sociétés, en nom propre ou à tra- • Dans les deux cas
lèvements sociaux (CSG, CRDS…), la cotisation foncière vers une société. Le propriétaire du bien loué est assujetti à la taxe foncière ..................................................
des entreprises, la taxe foncière, voire la taxe d’habita- Il perçoit de cette activité au moins 23 000 € de recettes
tion dans certains cas. TTC par an (total des loyers, taxes comprises), des recettes qui Louer meublé : quel régime d’imposition ?
dépassent par ailleurs ses autres revenus d’activités.
Le statut de loueur en meublé non
professionnel (LMNP) • Contraintes et avantages Revenus locatifs annuels imposables Régime d’imposition Bébéfice imposbale
Dans le cadre du BIC, vous tenez une comptabilité dans
Inférieurs à 32 100 euros
Les recettes brutes annuelles sont diminuées
• Définition laquelle peuvent être déduits les amortissements des par- Micro-enteprise (ou micro-BIC)
d’un abattement forfaitaire de 50%
Un loueur en meublé non professionnel n’est pas inscrit ties mobilières et immobilières des biens, les frais d’ac-
au registre du commerce. quisition et la charge financière de l’opération. Entre 32 100 et 231 000 euros BIC réel simplifié Il correspond au bénéfice net,
c’est-à-dire aux profits diminués des
Même s’il l’était, ses revenus locatifs annuels sont infé- Cependant, les amortissements ne peuvent pas créer de charges. Chacun des régimes est soumis
rieurs à 23 000 euros TTC et n’excèdent pas ses autres déficit fiscal. Ils serviront à annuler des résultats fiscaux Supérieurs à 231 000 euros BIC réel normal à des règles comptables particulières.
revenus professionnels. positifs futurs.

M e t t r e
Mettre en location
en lo cat io n
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Trois questions doivent retenir votre attention si vous souhaitez louer rapi-
dement : comment fixer un prix de loyer juste ? Devez-vous faire appel à un ..........................................................................................................
professionnel de l’immobilier ? Enfin, comment rédiger une bonne petite ..........................................................................................................
annonce ?
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Proposer « un logement décent » ..........................................................................................................

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Fixer le prix de la location
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Faire appel à un professionnel ? ..........................................................................................................
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Rédiger une bonne annonce ..........................................................................................................
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M e t t re e n
Proposer « un logement lo
dé c
ce a
nt t
» io n
Que vous louiez comme résidence principale, meublée ou nue, vous êtes soumis à
la même obligation : celle de proposer un logement décent. Derrière cette notion se
cachent des considérations de sécurité et de santé.
L’obligation d’un logement décent • Confort et équipements Les aides de l’ANAH ..................................................
..................................................
« Est décent le logement qui ne laisse pas apparaître de Un logement décent comporte :
• Les travaux concernés
risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité - Une installation de chauffage (non obligatoire pour les dépar- L’Agence nationale de l’habitat (ANAH) propose des aides ..................................................
physique ou à la santé et [qui est] doté des éléments le tements d’outre-mer) aux propriétaires bailleurs pour des travaux lourds per-
rendant conforme à l’usage d’habitation. » ..................................................
- L’alimentation en eau potable, à une pression et à un mettant la réhabilitation d’un logement ainsi que des tra- 8
débit suffisants (l’alimentation en eau chaude n’est pas obligatoire vaux d’amélioration de l’habitat (sécurité et salubrité, ..................................................
> Décret n° 2002-120 du 30/01/2002 relatif aux ca- en outre-mer) accessibilité…).
ractéristiques du logement décent. - L’évacuation des eaux ménagères Une liste de travaux éligibles a été définie par l’Agence. ..................................................
- Une cuisine ou une kitchenette avec un évier en état de Selon leur nature, vous aurez droit à un taux de subven-
Qu’appelle-t-on « logement décent » ? marche, susceptible d’accueillir un appareil de cuisson tion maximum de 25% à 35% (avec un plafond
- Des toilettes séparées de la cuisine et de la pièce où sont de travaux fixé à 1000 euros HT/m² et à 80 000 euros
• Bâti pris les repas par logement).
- Le logement n’est pas frappé d’un arrêté d’insalubrité - Une baignoire ou une douche en état de marche
et de péril Si le bien n’a qu’une pièce, toilettes et baignoire/douche • Les conditions Logement non décent : quels risques ?
- L’état des matériaux de construction, des canalisations peuvent être dans une pièce située hors du logement, Pour en bénéficier, le logement doit être
et des différents revêtements est sain et ne présente pas mais facilement accessible dans le même bâtiment achevé depuis plus de 15 ans. Le montant
En cas de location d’un logement non décent, vous ne pouvez
de risques pour la sécurité du locataire - Le logement est en bon état et entretenu ; et notam- minimum des travaux doit être de 1 500 euros.
pas demander le versement direct de l’allocation logement de
- Les installations électriques, de gaz, de chauffage et ment, l’eau ne peut pas s’infiltrer à l’intérieur Bon à savoir : l’obtention de ces aides vous lie
votre locataire.
de production d’eau chaude sont conformes aux normes à l’ANAH pour 9 ans, via une « convention à
Ce dernier peut par ailleurs exiger de vous les travaux de remise
de sécurité • Superficie et volume loyer maîtrisé » (voir « Une question fiscale page 4).
aux normes du logement.
- Le renouvellement de l’air est assuré grâce à des ou- La superficie de la pièce principale ne peut pas être infé-
Si vous ne donnez pas suite à ses demandes, il peut saisir la
vertures et des systèmes de ventilations satisfaisants rieure à 9m². Plus d’infos sur : www.anah.fr commission départementale de conciliation ou, faute d’accord,
- Un éclairage naturel suffisant et une ouverture sur l’air La hauteur sous plafond doit être au moins égale à 2m20.
le tribunal d’instance.
libre sont aménagés dans la pièce principale Autrement dit, le volume habitable doit dépasser 20m3.
- Les rampes et barrières aux fenêtres, escaliers, bal-
cons… sont solides Plus d’infos sur : www.legifrance.gouv.fr
M e t
Fixer le pr t
ix re
de la e
lo n
cati lo
on cat io n
Un loyer juste est celui qui vous rapportera des revenus satisfaisants, en accord avec
la qualité du logement proposé et les prix du marché couramment pratiqués. La per-
tinence de ces critères favorisera la signature rapide d’un bail.
Un prix aujourd’hui fixé librement Evaluez le montant du loyer • Le niveau de consommation

énergétique du logement
Un logement bien isolé et présentant une
Jusqu’en août 1997, les loyers étaient fixés par réfé- Un loyer juste vous permettra de trouver plus facilement
étiquette de consommation énergétique de Réévaluer le loyer
rence à des loyers de comparaison. Depuis, vous êtes un locataire. niveau A, permettra au locataire de réaliser
libre de fixer leur montant. des économies d’énergie. Lors du renouvellement du bail, si vous estimez que le loyer est
Voici quelques critères sur lesquels vous appuyer. « sensiblement inférieur à ce qu'il devrait être par rapport aux 9
Dans les faits, cette « liberté » est contrainte par la loi de loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des lo-
l’offre et de la demande : il serait contreproductif pour • La situation du bien immobilier
Comparez les prix du marché gements comparables" (Article17 c de la Loi de 1989), vous pouvez
vous de fixer un loyer ridiculement élevé par exemple. Dans les grandes villes, les loyers seront bien sûr plus procéder à une réévaluation.
élevés Si vous souhaitez trouver un locataire Vous devrez alors :
Sachez enfin que puisqu’aucune réglementation ne vient rapidement, ne soyez pas trop gourmand. - Avertir votre locataire au moins 6 mois avant l’expiration du bail
contraindre les loyers, le locataire a tout-à-fait le droit de Même si vous attachez une grande valeur à - Lui proposer un nouveau bail, avec un nouveau loyer
• La qualité et l’âge du logement
négocier avec vous le loyer lors de la signature du bail votre bien, il est plus sage de vous aligner sur - Fournir des références de logements loués depuis 3 ans dans
Le niveau de confort offert par votre logement sera un
(même si cette pratique est plutôt rare). les prix du marché. une même catégorie d’immeubles et dans une même zone
critère déterminant (appartement refait à neuf ? Distribution fonc-
tionnelle des pièces ?) Rendez-vous sur ParuVendu.fr pour comparer géographique
Des exceptions à la règle le loyer des logements similaires à votre bien.
• La surface habitable du bien
Vous pourriez être contraint dans la fixation du montant La surface habitable correspond à celle du sol, sans les ............................................. Ne confondez pas « réévaluation » et « révi-
du loyer si vous avez profité de certaines mesures de escaliers, murs et embrasures de portes.
..............................................
sion » du loyer !
défiscalisation.
Si une clause a été insérée dans le contrat de bail, le loyer peut
• Le niveau des prestations ..............................................
être révisé tous les ans en fonction de l’indice INSEE de réfé-
C’est par exemple le cas des dispositifs Scellier, Robien La présence ou non d’un ascenseur, d’un gardien ou d’un
.............................................. rence des loyers (voir page 24)
et Borloo, ou encore dans le cadre d’un conventionne- concierge, d’un interphone, etc. joueront en faveur d’un
ment du logement avec l’ANAH. loyer à la hausse. ...............................................

M e t t r e e n
Faire appel à un professilo
on c
ne l a
? t io n
Choix du locataire, rédaction du contrat, état des lieux, envoi des quittances… vous
pouvez confier toutes ces tâches à un professionnel de la gestion locative. Mais ad-
ministrateur de biens ou agent immobilier ont un coût. Comment choisir ?
Les avantages de la gestion locative ment habilité. Ce dernier détient obligatoirement une carte leurs activités et à proposer la gestion locative. N’hésitez ...................................................
professionnelle où figure notamment la mention « Ges- pas à aborder le sujet avec le vôtre. C’est en effet la so-
...................................................
tion immobilière ». lution la plus pratique, car vous aurez un interlocuteur
Principal avantage de la gestion locative : vous déchar-
unique dès la mise en location.Vous pourrez choisir avec ...................................................
ger des tâches « administratives ». Vous allez ainsi pou-
• Le gestionnaire lui les missions confiées et négocier les prix.
voir confier à un professionnel tout ou partie des ...................................................
opérations suivantes : Il agit pour votre compte, grâce à un contrat dit de « man- 10
- Publicité de votre logement dat » lui permettant de procéder à la gestion du bien. ................................................... ...................................................
- Réception des candidats

................................................... ...................................................
- Sélection du locataire Quel professionnel choisir ?
- Visite du logement ................................................... ...................................................
- Rédaction du contrat de bail Vous avez le choix entre plusieurs types d’intervenants.
- Réalisation de l’état des lieux ................................................... ...................................................
- Garantie d’un logement en parfait état de jouissance

• Un administrateur de bien ................................................... ...................................................
pour son locataire et suivi éventuel des travaux
Pour l’administrateur de bien, la gestion locative est un
- Rédaction des quittances de loyer ...................................................
métier de base. Vous êtes donc garanti des meilleures ...........................................
- Régularisation des charges
prestations. En revanche, vous ne pourrez que difficile-
- Révision du loyer .............................................
ment scinder les missions, l’administrateur proposant des
Votre seule préoccupation restera d’encaisser les loyers, « packages » complets. .............................................
l’encaissement étant d’ailleurs sécurisé par le fait que la

..............................................
gestion locative s’accompagne la plupart du temps d’une • Un notaire Combien coûte la gestion locative ?
assurance loyers impayés. La solution du notaire est possible, mais peu fréquente et ..............................................
moins adaptée puisque ce n’est pas son cœur de mé- Le prix, fixé d’un commun accord, correspond généralement à
Comment ça marche ? tier. .............................................. un pourcentage des loyers : comptez environ 4,5%.
...............................................
• Le bailleur • Un agent immobilier
Vous confiez la gestion locative à un professionnel dû- Les agents sont de plus en plus nombreux à diversifier ...............................................

M e tt re e n
Rédiger une bonne anno lo
nce cat io n
C’est un exercice auquel vous n’échapperez pas si vous mettez en location une mai-
son ou un appartement ! Que vous la rédigiez vous-même ou que vous ayez fait
appel à une agence immobilière, sachez reconnaître une bonne annonce immobilière !
Le style • Une application iphone et un accès mobile : mul-

Les règles de base indiquer le montant des charges moyennes calculées sur une année) Une annonce claire et bien rédigée est plus facile à lire et tipliez vos chances d’être vu ! Paruvendu, c’est aussi une
- S’il y a lieu, le montant des honoraires liés à cette loca- donc plus attractive : évitez si possible les abréviations, application iphone et un accès mobile.
• L'annonce doit tout dire... en peu de mots tion préférez les mots écrits dans leur intégralité.
En noyant le lecteur sous des informations plus ou moins - Le montant du dépôt de garantie Ayez le sens de la formule tout en restant
essentielles, vous perdriez en force de persuasion. - Le diagnostic de performance énergétique (obligatoire de- objectif : les qualificatifs ampoulés « superbe »
puis le 1er janvier 2011), c’est-à-dire la consommation éner- ou « magnifique » sont plus suspects 11
• L’annonce doit être valorisante sans être gétique du logement et le taux de gaz à effet de serre qu’autre chose ! Les faits sont parfois plus T1, F1, quelle différence ?
exagérée rejeté (il doit être réalisé par un diagnostiqueur agréé) parlants et convaincants (nombre de mètres
carrés, orientation…).
Créés à l’origine par les promoteurs, les sigles « T » et « F » sont
Une fois sur les lieux pour la visite, le candidat-locataire
aujourd’hui passés dans le langage courant, bien que leur dif-
pourrait être déçu, quelles que soient les qualités réelles Rien n’est imposé concernant la superficie, il est toutefois férence de sens soit plutôt obscure.
du bien. plus prudent d’ajouter « environ » à la surface indiquée
Diffusez votre annonce sur
Seule certitude : « T » signifie « type » et « F », « fonction », la
dans l’annonce.
ParuVendu.fr dénomination « F » ayant succédée à « T ».
Le contenu Le chiffre qui suit « T1 » ou « F1 » indique le nombre de pièces,
Pourquoi diffuser vos annonces sur notre site ? hors cuisine et salle de bain.
Votre annonce doit obligatoirement indiquer :
Les photos
- Les caractéristiques principales du bien : attention ! Si • Un site de référence : nous comptons plus
Dans l’idéal, votre annonce contient des photos. Sur in- de 6 millions de contacts mensuels et 92 millions
2bis, 2/3, quelle différence ?
elles ne sont pas fidèles à la réalité, vous pourriez être
poursuivi pour publicité trompeuse et encourir une peine ternet, une annonce avec photo est en moyenne vue 10 de pages vues par mois (source Xiti, certifiée 2bis (ou 1bis, 3bis…) signifie que l’une des pièces est grande.
fois plus qu’une annonce n’en disposant pas. OJD, mars 2008). Votre futur locataire se trouve
Mais ce signe est progressivement remplacé par « 2/3 ».
d’emprisonnement et/ou le paiement d’une amende de
Mais attention ! Il ne s’agit pas de n’importe quelles pho- forcément parmi l’un de nos internautes !
37 500 euros
tos : elles doivent présenter avantageusement votre bien
- Le type de bien (maison, appartement…) (intérieur comme extérieur, la vue…) et donner envie de venir le • Une annonce mise en valeur : des fiches
F1, studio, quelle différence ?
- La situation du bien (région, département, ville, voire quartier et visiter. visites, accessibles depuis chaque annonce,
rue)
Aujourd’hui, un studio peut aussi être appelé « T1 » ou « F1 ».
recensent toutes les informations que vous Traditionnellement, un studio est une pièce unique avec cuisine
- L’état du bien Autrement dit, si la seule photo dont vous disposez est aurez données au sujet du logement. Ainsi ouverte… ou pas : une pièce unique avec cuisine séparée tend
- Le montant du loyer toutes charges comprises (si vous peu lumineuse et présente le bien en désordre, mieux glissées dans la poche de vos visiteurs, vous de plus en plus à être appelée « studio ».
indiquez un montant de loyer hors charges, vous devez obligatoirement vaut ne rien mettre ! vous rappellerez à leur bon souvenir.

T r o u v e r
Trouver un locataire
u n lo cat a ire
..........................................................................................................
Vous êtes ici à une étape déterminante de la mise en location : le choix du ..........................................................................................................
bon locataire, celui qui occupera paisiblement les lieux, mais surtout celui ..........................................................................................................
qui paiera son loyer dans les temps. Nos conseils.
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Faire visiter
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Page 13 12
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Etudier les dossiers

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Les garanties du locataire ..........................................................................................................
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Location et handicap ..........................................................................................................
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T ro u
Faire visiter ver u n lo cat a ire
Visites individuelles ou collectives ? A vous de choisir le mode de rencontre qui vous

convient, pourvu qu’il vous aménage le temps et les conditions d’un choix éclairé.
Avant la visite : mettre toutes les chances Pendant la visite : une question de trans- cataire, ses orientations sexuelles, ses opinions politiques - Une liste des points forts du logement
ou ses pratiques religieuses. - Des informations concernant le quartier
de son côté ! parence (transport ou école à proximité ?)
> Articles 225-1 du Code Pénal et 1er de la loi du 6 juil- - Toutes autres informations qui pourraient aider le loca-
La localisation ou la superficie d’un logement ne suffisent • Mettez bien sûr en avant les points forts de votre let 1989 modifié par l’article 158 de la loi de modernisa- taire dans sa décision.
pas toujours pour déclencher le coup de foudre du visi- logement tion sociale.
Vantez la superficie, les équipements peu consomma- 13
teur. Il lui faut parfois un petit coup de pouce ! • Le candidat-locataire est hésitant ?
teurs en énergie, le quartier, la luminosité, le silence... Proposez-lui de visiter une nouvelle fois le bien.Vous aurez
• Et la politesse ?
Eventuellement, laissez le visiteur revoir les pièces, seul, peut-être le temps de corriger les points à propos des-
• La location est inoccupée Le contexte particulier de la rencontre ne doit pas vous
tranquillement (attention aux vols !): vous lui laisserez le temps quels il a manifesté quelques réticences.
Nettoyez et dépersonnalisez les lieux : s’ils contiennent faire oublier les bonnes manières. Tenez à disposition du
de réfléchir et de se projeter.
des bibelots et autres éléments de décoration, enlevez- visiteur des rafraîchissements par exemple. Un petit geste
les. Le logement doit être neutre et sobre. Il ne faut pas qui ne manquera pas de mettre chacun dans
• S'il y a des défauts, ne les cachez pas
bloquer l’imaginaire du visiteur qui cherche à se proje- de bonnes dispositions.
Le locataire actuel, s’il est présent, pourrait d’ailleurs
ter chez vous ! malencontreusement les révéler à votre place et vous
Enfin, valorisez votre maison ! Réorganisez vos pièces placer dans une position inconfortable. Il faut donc que Au terme de la visite : mettre
afin de mettre en évidence de belles surfaces ou les vous réfléchissiez à la manière de mettre ces points faibles
sources de lumière. toutes les informations à
en perspective afin de rassurer le candidat-locataire :
disposition Quand faire visiter le logement ?
contrebalancez avec des points forts, listez les solutions
• La location est occupée envisageables. Si le logement est encore occupé par un locataire, vous avez le
Essayez d’obtenir de votre locataire qu’il range et nettoie • Pour que tous vos efforts de persuasion droit d’y organiser des visites au maximum 2h par jour, à l’ex-
les lieux. Si possible, demandez-lui également d’enlever • Interrogez en retour le candidat-locataire ne soient pas vains… ception du dimanche et des jours fériés.
toutes photos ou objets personnels et de valeur : en Vous avez devant vous celui qui pourrait devenir votre Remettez au visiteur un dossier contenant Le locataire actuel doit être présent, ou sinon, vous avoir donné
même temps que vous limiterez les risques de vols, vous prochain locataire. Profitez-en pour faire connaissance. toutes les informations essentielles : son autorisation.
augmenterez vos chances de louer en présentant un lo- Il vous est par contre interdit de poser toute question dis- - La description du bien, avec si possible, une
gement dépersonnalisé. criminante, en rapport par exemple avec l’origine du lo- ou plusieurs photos à l'appui

T r o u v e r
Etudier les dossiers
u n lo cat a ire
Si vous signez un bail avec plusieurs locataires, vous pouvez demander les justifica-
tifs à chacun des signataires. Examinez-les ensuite attentivement, ils doivent vous
aider à identifier les locataires au profil sérieux et surtout, payeur !
Vous pouvez demander au locataire… • Autres informations d’autres justificatifs telles que des quittances de loyer ...................................................
- Les dernières quittances de son précédent logement - Une attestation de son employeur s’il peut fournir un
...................................................
• Son identité - Sa dernière facture EDF, tenant lieu de justificatif de do- contrat de travail ou des bulletins de salaire
- Une carte d’identité, un passeport, une carte de séjour micile pour le garant ...................................................
(dans tous les cas, la photo devra être rendue méconnaissable)

- Un Relevé d’identité bancaire (RIB) > Liste exhaustive :Article 22-2 de la loi 89-462 du 6 juil-
- Un livret de famille let 1989. ...................................................
14
Vous ne pouvez pas demander au loca- ...................................................
• Ses revenus taire… ...................................................

...................................................
- Ses trois derniers bulletins de salaire (ses revenus mensuels
...................................................
doivent atteindre au moins 3 fois le montant du loyer) • Son identité
- Sa déclaration d'impôt sur le revenu - Une photographie d'identité ..............................................
- Son contrat de travail ou une attestation d'embauche - Sa carte d'assuré social
- Son avis d'imposition, notamment pour les professions ..............................................
libérales et les gérants de société • Ses revenus

Attention aux cas de discrimination
...............................................
- Une copie de relevé de compte bancaire ou postal
Bon à savoir : le recours au cautionnement est au- - Une attestation de bonne tenue de compte bancaire ou La loi vous interdit de refuser un locataire en raison de son sexe,
...............................................
jourd’hui presque systématique, sauf dans le cas ou le postal de sa race, de sa religion, de sa situation familiale, de son orien-
bailleur a souscrit une « assurance impayés ». La loi Bou- - Une autorisation de prélèvement automatique ............................................... tation sexuelle, de son handicap, de son apparence physique,
tin interdit en effet cette pratique, sauf pour les étudiants de son état de santé…
................................................
et les apprentis. • Autres informations
- Un dossier médical personnel > Articles 225-1 du Code Pénal et 1er de la loi du 6 juillet 1989
................................................
• Un dépôt de garantie - Un extrait de casier judiciaire modifié par l’article 158 de la loi de modernisation sociale.
................................................
- Un dépôt de garantie d'un mois de loyer hors charges - Un contrat de mariage ou un certificat de concubinage
pour les locations nues - Un jugement de divorce Si l’on venait à vous accuser de discrimination, sachez qu’il
................................................. vous faudra justifier votre refus. Vous encourez 3 ans d’empri-
- Pour celles meublées, le montant est libre - Une attestation de son précédent bailleur stipulant qu’il
Le dépôt est restitué en fin de bail selon l'état des lieux. est à jour dans le règlement du loyer s’il peut présenter sonnement et 45 000 euros d’amendes.
.................................................

T ro u v e r u
Les garanties du loca
n
taire lo cat a ire
Au-delà des précautions prises lors de l’étude du dossier de location, d’autres garanties
existent pour vous assurer du sérieux d’un locataire. Elles peuvent prendre la forme
d’une caution ou encore du Loca-Pass®. Le détail.
..................................................
• Quel montant d’APL ?
Demander une caution rantie. Le locataire devra ensuite rembourser au mini- Plusieurs critères sont pris en compte : ..................................................
mum 15 euros par mois. De votre côté, vous pouvez - Les ressources du locataire
convenir avec le locataire que cette avance vous soit di- - Sa situation familiale ..................................................
• Définition rectement versée. - Le montant du loyer
La caution est un acte manuscrit, signé par un garant qui ..................................................
- Le nombre d’enfants ou de personnes à charge
s’engage à prendre la suite du locataire au cas où ce • Quel locataire peut en profiter ? - Etc. 15
dernier ne pourrait plus assurer le paiement du loyer. Depuis le 1er septembre 2010, les bénéficiaires du Loca-
..................................................
Si vous louez en colocation, chacun de vos locataires peut
Il existe plusieurs types de caution. Pass® sont : prétendre à l’une de ces aides. ..................................................
- Les personnes âgées de moins de 30 ans (les salariés à
• La caution solidaire l’exception des fonctionnaires titulaires, les personnes en recherche • Quand percevez-vous l’APL ? ..................................................
C’est le cas le plus courant : locataire et garant sont en- d’emploi, les étudiants boursiers d’Etats ou titulaires d’une convention
L’APL vous est versée directement chaque mois,
gagés d’égale manière. En cas de loyer impayé, vous de stage…)
le locataire payant le reste du loyer.
pouvez demander le paiement à l’un comme à l’autre. - Les salariés du privé non agricole ou du secteur public
assujetti au 1% logement
• La caution simple - Les retraités depuis moins de 5 ans du privé non agri- Mobiliser le Fonds de solidarité
En cas de loyer impayé, vous devez d’abord engager cole ou du secteur public assujetti au 1% logement pour le logement (FSL)
des poursuites contre le locataire ; si celui-ci n’est pas
solvable, vous pourrez alors vous tourner vers le garant. • Quand l’avance sera-t-elle débloquée ?
• Définition
Les autres aides
L’avance est versée lorsque le locataire est en mesure de
> En savoir plus sur la caution, voir page 19 Ce fonds finance le dépôt de garantie D’autres aides existent, telles que l’allocation de logement fa-
présenter un contrat de bail signé.
(à défaut de l’avance Loca-Pass®) mais aussi les miliale (ALF) ou l’allocation de logement social (ALS). APL, ALF et
dépenses liées au nouveau logement (telles que ALS ne peuvent être cumulées.
Recourir à l’avance Loca-Pass® Percevoir l’aide personnalisée au loge- l’assurance habitation). Ils constituent également une Elles sont attribuées selon des critères de ressources, selon le
ment caution pour vous, en cas de loyers impayés. montant du loyer, la zone où est située la location…
• Définition Si vous louez en colocation, chacun de vos locataires peut pré-
Depuis le 1er septembre 2010, votre locataire peut se • Définition • Quel locataire peut en bénéficier ? tendre à ces aides.
voir accorder un prêt de 500 euros maximum, l’avance Si votre logement est conventionné, votre locataire peut Le critère essentiel est la condition de ressources
n’étant désormais plus liée au montant du dépôt de ga- prétendre à l’aide personnalisée au logement (APL). (les plafonds diffèrent selon les régions).

T r o u v e r u
Location et handicap
n lo cat a ire
Le quotidien acquiert une autre signification lorsqu’en situation de handicap, vous
habitez un logement inadapté. C’est pourquoi vous êtes aujourd’hui tenu à un cer-
tain nombre d’obligations vis-à-vis des locataires handicapés. Le point.
Une réponse législative à la question du d’1m40, afin d’autoriser les croisements. Il doit être bien son installation obligatoire. Une fois installé, tous les ni- Quant au plan de travail, vérifiez qu’il sera possible de li-
handicap éclairé, en particulier les parties pouvant être source de veaux doivent être desservis par l’ascenseur. bérer des espaces sans meubles pour un accès facilité.
déséquilibre pour les personnes handicapées.
..................................................
Trente ans après la promulgation de la Loi d'orientation > La liste exhaustive des aménagements sur
en faveur des personnes handicapées de 1975, une • Vivre chez soi www.legifrance.gouv.fr
..................................................
nouvelle législation a pris place avec la loi du 11 février Toutes les pièces de vie doivent être accessibles, y com- 16
2005. Un de ses objectifs : élargir le parc immobilier pris les balcons et terrasses. Veillez à l’absence de
marches ou de seuils.
Les aménagements complémentaires ..................................................
adapté et accessible. pour un quotidien facilité
La salle de bain doit être adaptable en salle de douche. ..................................................
Cette loi fut encadrée par l’arrêté du 30 novembre 2007, Évitez les risques d’enfermement dans les sanitaires en
qui s’applique aux immeubles d’habitation et maisons in- supprimant les loquets. Si les aménagements listés ci-dessous ne sont pas « obli-
..................................................
dividuelles dont le permis de construire est déposé de- Un interrupteur pour la lumière doit être situé à l’entrée gatoires », ils n’en demeurent pas moins indispensables.
puis le 1er janvier 2007. Il impose un certain nombre des pièces. Ainsi, préférez par exemple les poignées à bec ..................................................
d’aménagements aux propriétaires. Tous les dispositifs de commande (interrupteurs…) et de de canne plus facilement manœuvrables
manœuvre (installations de gaz, d'eau, fenêtres et volets…) doi- avec le coude, que des poignées rondes
vent être situés à une hauteur comprise entre 0,90 m et et lisses.
Les aménagements obligatoires pour un 1m30 du sol. Les portes fenêtres coulissantes à
logement accessible Quant aux prises électriques et autres branchements, ils seuils encastrés sont également très
doivent être situés à une hauteur inférieure ou égale à pratiques.
• Stationner devant le logement Besoins de conseils ?
1m30, c’est-à-dire à hauteur de main.
La place de stationnement doit se trouver à moins de En termes de rangements bas, portez votre Des associations sont là pour vous aider et vous renseigner,
30m du logement. Sa largeur minimale est de 3m30 : • Emprunter les espaces collectifs choix sur les portes coulissantes plutôt que sur comme par exemple l’association Après Handicap, le Groupe-
elle doit permettre à une personne en fauteuil roulant de Le revêtement du sol ne doit pas être glissant. Des mains les portes battantes. ment pour l’insertion des personnes handicapées physiques
quitter son emplacement une fois sortie de la voiture. courantes doivent être installées. Lorsque vous installerez les meubles de (GIHP), ou encore l’Union social militant et un syndicat d’em-
cuisine, prévoyez un espace suffisant pour ployeurs spécialisés dans l’accompagnement à domicile.
• Rentrer chez soi Si le bâtiment compte plus de 3 étages, la présence d’un circuler une fois le réfrigérateur ou le four ouverts :
Un cheminement accessible et usuel doit permettre ascenseur est obligatoire. En-deçà, c’est la présence de comptez un dégagement d’au moins 80cm
d’accéder au domicile. Il ne doit pas mesurer moins 50 personnes ou plus aux étages supérieurs qui rendra de large sur 130cm de long.
r e le co n t r at de b a il
ConcCluorenleccolu
ntrat de bail
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Un candidat-locataire vous convient ? Il est temps de procéder à l’état
des lieux et à la signature du contrat de bail. Or, mieux vaut prévenir que ..........................................................................................................
guérir, vous en conviendrez.Alors pour éviter tous litiges, prenez dès main- ..........................................................................................................
tenant plusieurs mesures de précautions.
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Faire l’état des lieux entrant
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Demander une caution

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Signer le contrat de bail ..........................................................................................................
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Signer une colocation ..........................................................................................................
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Les
Les indispensables
indispensables de
de ParuVendu
ParuVendu -- www.paruvendu.fr
www.paruvendu.fr
r e le c o n t r at de b a il
FaireCl’oétantcdelu
s lieux entrant
L'état des lieux entrant est obligatoire et doit être rédigé de préférence au moment
de la remise des clés, dans un logement vide. Il sera ainsi conduit de manière im-
partiale et complète. Nos conseils pour mener à bien cette étape.
...................................................
Pourquoi un état des lieux entrant ? Pour qu’il le reste, prenez le temps de tout consigner par Un document essentiel lorsque le loca-
écrit : état des revêtements au mur et au sol de toutes les taire quittera les lieux ! ...................................................
L’état des lieux doit prévenir tous litiges avec votre loca- pièces, fonctionnement des installations électriques et
taire à propos de dégradations constatées dans le loge- sanitaires, liste des équipements fournis… Ce document doit être annexé au contrat de bail et être ...................................................
ment. Si besoin, il permet de déterminer les réparations conservé précieusement pendant toute la durée du bail :
qui incombent au locataire et au bailleur. En cas d'anomalies, comme un éclat d'émail ou une ...................................................
rayure sur le carrelage, il est aussi dans votre intérêt d’in-

il sera indispensable lors de la sortie des lieux et de la ré- 18
Enfin, il vous sera tout particulièrement utile lors du dé- daction de l’état des lieux sortant. ...................................................
diquer l’emplacement, les dimensions, qui réparera et
part du locataire, afin d’identifier les dégâts éventuels et quand. ...................................................
d’obtenir leur réparation grâce au dépôt de garantie. ...................................................
En cas de désaccord sur une appréciation, consignez les
Une formalité à réaliser de manière deux. Si le litige persiste, l'huissier pourra trancher. ...................................................
contradictoire .............................................
Un locataire sur la réserve…
L'article de la loi prévoit que cet état des lieux doit être fait .............................................
de façon contradictoire, c'est-à-dire en présence des Le locataire est en droit d’émettre des réserves qu’il va .............................................
deux parties. Un état des lieux établi unilatéralement n'est consigner dans l’état des lieux : Aucun état des lieux n’a été rédigé
pas valable. .............................................
- Sur le fonctionnement des appareils électriques, si Si aucun état des lieux n’a été fait lors de l’entrée du locataire
Si l'une des parties ne peut pas être présente, l'état des l’électricité était par exemple coupée le jour de l’état des ..............................................
lieux doit être dressé par huissier. La facture sera alors dans le logement, soit par négligence des deux parties soit
lieux .............................................. parce que le locataire s’y est opposé, il est présumé avoir reçu
partagée par moitié entre propriétaire et locataire. - Sur le fonctionnement du chauffage : le locataire dispose les locaux en bon état.
du premier mois de chauffe pour compléter l’état des ..............................................
Si c’est vous qui avez refusé, vous devrez apporter la preuve que
Ayez le souci du détail lieux les dégradations éventuelles sont bien le fait du locataire.
...............................................
Enfin, jusqu’à quelques jours suivant l’état des lieux, le
En partant, le locataire devra vous rendre les lieux tels locataire peut se manifester si un grave défaut jusqu’alors ...............................................
qu’il les a trouvés. L’enjeu est d’autant plus important passé inaperçu venait à être remarqué. Il doit vous adres-
que vous lui confiez un appartement en bon état. ser une lettre recommandée avec accusé de réception. ...............................................

unlu r e le co n t r at de b a il
DemCanodenr c e caution
La signature d’une caution (à ne pas confondre avec le dépôt de garantie) représente

une sécurité non négligeable pour vous. Pourtant, sachez qu’elle ne peut pas être de-
mandée dans toutes les situations. Explications.
Etes-vous en droit d’exiger une ce type d’incident, sauf si votre locataire est étudiant ou Comment formaliser le cautionnement ? ...................................................
caution ? apprenti. En cas de problème, il faudra alors vous tour-

...................................................
ner vers votre assureur. Bailleur et caution formalisent leur accord à travers un
Si ce n’est pas obligatoire, demander une caution reste acte de caution, établi au choix sous-seing privé ou de- ...................................................
systématique dans les faits. Car c’est une garantie non Quelle caution demander ? vant notaire.
...................................................
négligeable pour vous en cas d’impayés de loyers et de 19
charges. • La caution solidaire Pour être valable, cet acte doit être écrit et indiquer le ...................................................
Pourtant, deux situations notamment restreignent le re- C’est la solution la plus courante car la plus sûre. Comme montant du loyer et ses conditions de révision. La caution
cours à une caution. son nom l’indique, locataire et caution sont tous les deux doit déclarer, de façon manuscrite, qu’elle comprend la ...................................................
solidaires en ce qui concerne le loyer et les charges. Au- nature de son engagement puis recopier l’avant dernier
...................................................
• Vous êtes un propriétaire, personne morale trement dit : en cas d’impayés, vous pourrez vous re- alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Si vous louez en tant que personne morale, via une so- tourner indifféremment vers l’un et l’autre. ...................................................
ciété civile autre que familiale, vous n’aurez le droit de de- > Téléchargez gratuitement nos modèles d’acte de
mander une caution que si : cautionnement simple et solidaire sur
• La caution simple
- Elle est fournie par un organisme autorisé par la loi (fonds www.paruvendu.fr/I/modeles-actes-de-
de solidarité pour le logement, organismes collecteurs du 1 % loge- Contrairement à la caution solidaire, vous devrez d’abord
cautionnement
ment, associations d’aide au logement) vous adresser à votre locataire en cas d’impayés. C’est
- Le locataire est un étudiant non boursier de l’ensei- seulement si la situation ne se débloque pas que vous ..............................................
gnement supérieur pourrez vous retourner vers la caution. Pouvez-vous refuser une caution ?
..............................................
• Vous avez souscrit à la Garantie des risques • La clause de renoncement au bénéfice de la dis-
locatifs (GRL) cussion .............................................. Vous n’avez pas le droit de refuser une caution si, par exem-
ple, celle-ci est un parent ou de nationalité étrangère.
Depuis mars 2009, il est interdit de demander une cau- Cette clause concerne les cautions simples et prévoit ............................................... Vous pouvez par contre refuser un conjoint si ce dernier ne
tion à votre locataire si vous avez souscrit à la GRL (voir qu’en cas d’impayés, vous saisissiez d’abord les biens
s’engage pas sur des revenus propres.
page 25) ou à toute autre assurance vous garantissant de du locataire avant de vous adresser à la caution. ...............................................

SignCerolencocntlu
rat de bail (1/2)
Il existe plusieurs régimes de location. Nous ne parlerons ici que du contrat de bail des
logements vides à usage d'habitation principale. Voici tout ce qu’il faut savoir pour un
contrat de bail dans les règles.
...................................................
Les impératifs Si vous êtes une personne morale (compagnie d'assu- à échoir (en début de mois). Le paiement mensuel reste le
rances, caisse de retraite...), la durée est d'au moins 6 plus répandu. Toutefois, sachez que si le contrat prévoit ...................................................
• Premier impératif ans. un paiement trimestriel, le locataire est en droit d'exiger
Le contrat de location doit être écrit. un paiement mensuel. ...................................................
> Article 10 de la loi du 6 juillet 1989
Enfin, il est bon de noter que la garantie loyer impayé peut
...................................................
> Loi du 6 juillet 1989 (articles 1778 du code civil), ar- être ajoutée au prix du loyer.
• La description du local, des annexes et des par- 20
ticle 3. ...................................................
ties communes • Le montant du dépôt de garantie
• Deuxième impératif Doivent figurer dans le contrat la superficie habitable, le Si le versement d'un dépôt de garantie est prévu, le ...................................................
Un certain nombre d’informations doivent figurer dans nombre de pièces et tous les équipements loués avec le contrat doit préciser son montant.
votre contrat de bail. En voici la liste (non exhaustive). logement (chauffage, baignoire, WC, cuisine équipée ou non, ballon ...................................................
d'eau chaude...), sans oublier la description des annexes

> Articles 3 et 22 loi du 6 juillet 1989 ...................................................
> Article 3 de la loi du 6 juillet 1989. (cave, place de parking individuelle) et des parties faisant l’objet
d’un usage commun (ascenseur, parking collectif, jardin…). Les clauses supplémentaires
Les clauses obligatoires
• La nature et la destination du local Vous pouvez demander à insérer certaines
• L'identité et la domiciliation des parties Le contrat doit préciser s’il s'agit d'un appartement ou clauses dans le contrat tant qu'elles ne sont
Le contrat doit comporter l'identité et la domiciliation du d'une maison.
pas contraires à la loi.
bailleur, que vous soyez une personne physique (particu- La destination du local quant à elle fixe l'usage qui va être
lier) ou morale (société). Il en va de même en ce qui
fait du logement : habitation ou usage mixte (habitation/pro- Téléchargez gratuitement notre modèle de
fession) ? • Le dépôt de garantie
concerne le mandataire éventuel (agence immobilière). Le dépôt de garantie ne peut excéder un contrat de location
• Le montant du loyer et ses modalités de paiement mois de loyer hors charges. Si le paiement
• La date de prise d'effet et la durée du bail Outre le montant du loyer hors charge, la date du paie- d’avance du loyer est prévu pour une période Rendez-vous dans notre rubrique « Lettres-types », à cette
Si vous êtes une personne physique, la durée du contrat ment du loyer et sa fréquence doivent être déterminées : supérieure à un mois, vous ne pouvez exiger adresse : www.paruvendu.fr/I/modele-de-contrat-de-location
est d'au moins trois ans. paiement mensuel, trimestriel, à terme échu (fin de mois) ou le versement d'un dépôt de garantie.

SignCerolencocntlu
rat de bail (2/2)
Pour être tout à fait complet, le contrat de bail doit également comprendre certaines
annexes dont vous trouverez la liste ci-dessous. Toutefois, soyez vigilant ! Il ne doit pas
être trop complet non plus : certaines clauses sont interdites…
..................................................
Les clauses supplémentaires (suite) • La réalisation de travaux syndicale, associative ou confessionnelle dans son loge-
Selon l'article 6a de la loi du 6 juillet 1989, vous devez dé- ment
..................................................
• La révision du loyer livrer au locataire un logement "en bon état d'usage et de - Interdire au locataire d’héberger des personnes ne vi-
La révision du loyer n’étant pas obligatoire, vous devez in- réparation". La loi autorise cependant dans le même ar- vant pas habituellement chez lui
..................................................
sérer dans le contrat une clause la prévoyant. ticle, la possibilité pour les parties de prévoir dans une - Le remboursement des réparations locatives sur la base
clause du contrat, que le locataire exécutera ou fera exé- d'une simple estimation de votre part. 21
..................................................
Vous devrez alors y faire figurer la date de la révision. A cuter ces travaux. La clause devra alors préciser la nature > La liste exhaustive de ces clauses sur
défaut d'une date fixée conjointement, la révision inter- des travaux et la durée de l'imputation des dépenses. www.logement.gouv.fr ..................................................
viendra au terme de chaque année de contrat.
• La clause résolutoire Les clauses interdites La signature des parties ..................................................
Il s'agit d'une clause vous permettant d'interrompre le
bail et de faire expulser le locataire dans 3 cas seule- Dans son article 4, la loi du 6 juillet 1989 définit plusieurs Précédée de la mention "lu et approuvé", la signature de ..................................................
ment : clauses abusives qui, même si elles figurent dans le bail, chaque partie est obligatoire. Un exemplaire du bail est
- Non paiement des loyers ou des charges au terme sont réputées non écrites, c’est-à-dire sans valeur : remis à chacune des parties, bailleur et locataire ainsi que ..................................................
convenu les personnes qui se sont portées caution.
- Non paiement du dépôt de garantie si le contrat en - Imposer au locataire la souscription d'une assurance
prévoit un
- Non souscription par le locataire d’une assurance
auprès d'une compagnie que vous aurez choisie Les annexes obligatoires
- Obliger le locataire à laisser visiter le logement les jours
contre les risques locatifs.
fériés ou plus de 2 heures les jours ouvrables Les documents obligatoirement annexés au
• Une durée supérieure à 3 ans - Imposer le paiement du loyer par prélèvement auto- contrat de bail sont : Téléchargez gratuitement notre modèle de
Le bail signé avec un particulier doit avoir une durée mi- matique sur le compte courant - L'état des lieux (page 18)
- Imposer le prélèvement direct du loyer sur salaire - Les extraits du règlement de copropriété
contrat de location
nimum de 3 ans. Mais rien ne vous empêche de signer
un bail pour une durée plus longue. - La clause de résiliation de plein droit pour un motif autre (pour un immeuble en copropriété).
que le non-paiement du loyer et des charges ou le non - Un dossier de diagnostic technique, Rendez-vous dans notre rubrique « Lettres-types », à cette
• La présence d'une caution versement du dépôt de garantie, ou encore la non sous- comprenant le diagnostic de performance adresse : www.paruvendu.fr/I/modele-de-contrat-de-location
Vous pouvez demander à un tiers (parents, banque) de se cription par le locataire d'une assurance contre les risques énergétique, le contrat de risque d’exposition
porter caution pour garantir le paiement des loyers (voir locatifs au plomb et l’état des risques naturels et
page 19). - Interdire au locataire d'exercer une activité politique, technologiques.
re le co n t r at de b a il
SignCerounneccolu
location
Souvent choisie par des étudiants ou de jeunes actifs, la colocation à deux ou trois
personnes (voire plus !) qui ne sont ni mariées ni pacsées peut impressionner. Mais pré-
sente-t-elle véritablement des risques et des contraintes pour vous ?
..................................................
Faire signer le contrat de bail Percevoir le loyer continuer à vous régler sa part du loyer et des charges,
au-delà de son départ de la colocation et jusqu’au terme ..................................................
Les règles ne diffèrent pas d’un contrat de bail classique. Vous pouvez demander à recevoir un seul et unique paie- du bail. Il reste toutefois possible de libérer le locataire de
Sont considérées comme colocataires toutes les per- ment. C’est la solution la plus simple. Mais rien ne vous cette obligation (surtout si un nouveau locataire le rem- ..................................................
sonnes dont le nom est inscrit sur le contrat de bail. empêche de recevoir de chacun de vos locataires la part place). Il suffit alors de rédiger un avenant au contrat.
..................................................
Si un nouveau colocataire s’installe, vous devez réaliser du loyer qu’il vous doit. 22
un avenant au contrat. • Dans les deux cas
..................................................
Enfin, sachez que chacun des locataires doit être en me- Bon à savoir : la colocation n’est pas incompatible avec Vous ne restituez au locataire son dépôt de garantie qu’au
sure de vous présenter une attestation d’assurance. les aides au logement. Ainsi, chacun des colocataires départ des autres colocataires de votre logement. ..................................................
peut bénéficier des APL par exemple (si votre logement est
Inclure une clause de solidarité conventionné). ..................................................
Vous pouvez en outre demander à insérer une clause Communiquer au quotidien .............................................
de solidarité dans le contrat de bail. C’est une garantie de

.............................................
paiement pour vous : si l’un des locataires venait à quit- Vous devez informer individuellement chacun de vos lo-
ter la colocation, il resterait malgré tout « solidaire » en cas cataires dès que vous avez une communication à leur ............................................. Les colocataires sont mariés
d’impayés de loyer ou de réparations locatives jusqu’au faire (renouvellement de bail, congé…).
prochain renouvellement du bail. ..............................................
Le contrat peut n’être signé que par l’un des conjoints. Ils sont
Sans cette clause, les colocataires ne sont redevables Mettre fin à la colocation .............................................. obligatoirement co-titulaires du bail et solidaires.
que de leur part respective du loyer et des charges.
..............................................
• Il n’y a pas de clause de solidarité Les colocataires sont pacsés
Demander une caution Le colocataire doit vous envoyer son préavis et vous ré- ...............................................
Vous pouvez demander une seule caution, commune à gler sa part du loyer et des charges due jusqu’à son dé- Les deux locataires sont solidaires concernant le paiement du
tous vos locataires. Pourtant, il reste plus prudent d’en part de la colocation. ............................................... loyer, même si le contrat de bail n’a été signé que par l’un des
avoir une par locataire. deux conjoints.
• Il y a une clause de solidarité
Le locataire doit vous envoyer son préavis mais devra

L o u
Louer trane
qur
ill e t r a n q u il le
..........................................................................................................
Pour vous, bailleur, louer tranquille repose avant tout sur la perception ré-
gulière de vos loyers. Il n’existe malheureusement aucun moyen d’être sûr ..........................................................................................................
que son locataire tiendra infailliblement ses engagements… sinon en vous ..........................................................................................................
assurant contre les loyers impayés.
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
23
Percevoir les loyers ..........................................................................................................
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..........................................................................................................
..........................................................................................................
S’assurer contre les impayés ..........................................................................................................

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..........................................................................................................
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Obligations et devoirs
..........................................................................................................
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..........................................................................................................
..........................................................................................................

L o u
Percevoir e
le s r
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ye r
rs a n q u il le
Nature des charges A la charge du bailleur A la charge du locataire
Consommation du locataire, mais aussi
En échange du versement du loyer par votre locataire, il est d’usage de lui fournir une Eau froide / chaude Consommation de la loge
du gardien.
celle nécessaire à l’entretien des parties
quittance de loyer, indiquant le montant du loyer et les charges versées. Pour prévenir communes et extérieures…
tous litiges, leur calcul doit être rigoureux. Les règles. Chauffage Contrats P3 (grosses réparations) et P4 Contrats P1 (fourniture du combustible) et P2
(investissement et financement de l’installation) (entretien courant et petites réparations)
Travaux Installations nouvelles et améliorations

Modifier le loyer : quand et à quelles • Révision à la hausse… et à la baisse ?
conditions ? Si l’indice de référence des loyers est négatif, le calcul de Le contrat simple d’entretien de
révision entraîne forcément un loyer corrigé à la baisse. Ascenseur l’ascenseur (visite mensuelle…) est à la charge
du locataire. Le contrat complet
Vous avez deux possibilités, dont la révision. Elle est ap- Bon à savoir : une petite subtilité de langage pourrait peut- (grosses réparations) ne concerne le locataire
pliquée chaque année au cours du bail, par défaut à la être vous éviter une baisse de loyer. En effet, il suffit d’ins- qu’à hauteur de 73%
date anniversaire du contrat. La réévaluation quant à elle crire dans le contrat de bail que « la révision à la hausse 24
peut intervenir dans deux cas : se fait en fonction de l’IRL » (au lieu de « la révision du loyer se Parties communes Grosses réparations
(peintures des parties communes, ravalement…)
Entretien et petites réparations
(sauf cas de malfaçons)
- Suite à la réalisation de travaux d’amélioration que vous fait en fonction de l’IRL »). L’Agence nationale pour l’informa-
Effectué par une entreprise extérieure,
aurez réalisés en cours du bail ; tion sur le logement précise toutefois qu’ « en l’absence Nettoyage parties communes il incombe au locataire. Effectué par le gar-
- Lors du renouvellement du bail. Dans ce cas, elle ne de jurisprudence, [cette information est] donnée sous ré- dien, il est dû, à 75 % par le locataire
peut être demandée que si le loyer est « sensiblement in- serve de l’appréciation souveraine des tribunaux ».
férieur à ce qu'il devrait être par rapport aux loyers ha- Désinfection et désinsectisation Une part des produits est récupérable
auprès du locataire
bituellement constatés dans le voisinage pour des La régularisation des charges
logements comparables » (Article17c de la Loi de 1989).
Esapces Verts Travaux de réfection de massifs ou Entretien annuel (tonte, taille)
Au moins une fois par an, vous devez procéder à une ré- d’entretien des pelouses et élagage d’un espace affecté à l’usage commun
La révision du loyer gularisation des charges, autrement dit vérifier que le lo-
cataire a bien versé le montant réel des charges. Si le
Entretien et petites réparations. Toutefois,
• Quelle méthode de calcul ? locataire n’a pas assez payé, vous avez cinq ans pour le bailleur peut réclamer le remboursement
Le calcul de la révision du loyer est basé sur l'évolution demander le paiement du supplément. Antenne TV et câble L’installation, en particulier si l’antenne
est individuelle
d’une partie des frais occasionnés par
l’installation de l’antenne collective ou du
de l'indice INSEE de référence des loyers. L’indice de ré- câble (Article 2 de la Loi du 10 juillet 1966)
férence pris en compte pour le calcul de révision est celui La répartition des charges : qui paie
inscrit dans le contrat de bail. A défaut, il s’agit du der- quoi ? Taxe foncière et taxe additionnelle au
nier indice publié à la date de la signature du contrat.
Taxes droit de bail (si le loyer annuel est supérieur à
Taxes d’enlèvement des ordures
ménagères et de balayage
1829,39 €)
Une fois cette donnée connue, il suffit d’appliquer cette Vous êtes en droit de récupérer auprès du locataire cer-
formule : taines charges dites locatives ou récupérables, énumé- Autres Dépenses de sécurité, assurance de
rées dans le décret du 26 août 1987. Vous trouverez l’immeuble, frais administratifs de gestion
Montant du loyer de base x (indice : indice du même tri- et de syndic
mestre de l’année précédente)
ci-contre la répartition entre bailleur et locataire pour les
principaux postes de charges. > Décret n°87-713 du 26/08/1987
L o u
S’assurer e
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le sa n
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payéus il le
Loyers impayés, dégradations locatives ou frais de contentieux : vous connaissez déjà
les risques de la mise en location. Pour vous protéger, il existait jusqu’à récemment la
garantie Loca-Pass. Il existe dorénavant la Garantie des risques locatifs (GRL).
..................................................
Garantie Loca-Pass et GRL • Une garantie en cas de dégradations locatives 2 et 3% du montant annuel des loyers. Autrement dit,
La GRL vous couvre en cas de dégradations commises n’hésitez pas à faire jouer la concurrence en vous adres- ..................................................
Avec la Garantie Loca-Pass, le Gic se portait caution so- par le locataire et vous aide à régler les travaux. Le pla- sant à plusieurs compagnies.
lidaire pour le règlement du loyer et des charges et cou- fond d’indemnisation est fixé à 7 700 euros TTC (3 500 A savoir : le profil du locataire n’est pas pris en compte. ..................................................
vrait jusqu’à 18 mois de loyers impayés. euros TTC s’il s’agit d’un meublé)
Depuis le 1er janvier 2010, ce dispositif n’est plus ac- Souscrire à la GRL ..................................................
25
cessible aux bailleurs privés. Désormais, ces derniers se Les conditions de la GRL ..................................................
voient proposés la GRL. Vous pouvez vous adresser aux assureurs partenaires de
• Le logement l’Association pour l’accès aux garanties locatives (APAGL) ..................................................
La garantie des risques locatifs présente plusieurs avan- Il doit : ou passer par des courtiers en assurances.
tages par rapport à la garantie Loca-Pass : elle couvre les - Appartenir au parc privé et être situé sur le territoire fran- ..................................................
loyers dans la limite de 70 000 euros (contre 41 400 euros çais (DOM-TOM compris) > La liste des assureurs partenaires : www.grl.fr
pour la garantie Loca-Pass) et vous dédommage en cas de - Etre loué à titre de résidence principale
..................................................
dégradation (jusqu’à 7700 euros). - Le montant du loyer, des charges et des taxes locatives
ne doit pas dépasser 2 000 euros ..............................................
Qu’est-ce que la GRL ?
..............................................
• Le locataire
• Une garantie en cas de loyers impayés (charges
Il doit :
comprises) - Disposer de ressources au moins égales au double du
..............................................
Que faire en cas d’impayés ?
La GRL vous couvre pendant toute la durée du bail, de montant du loyer, des charges et des taxes locatives ..............................................
sa signature à sa résiliation. Le plafond d’indemnisation - Occuper le logement depuis au moins 6 mois et ne pas Dès qu’il y a impayé, adressez-vous à votre assureur. Il fera
est fixé à 70 000 euros. avoir connu d’impayés
............................................... jouer la GRL :
- Si votre locataire n’a réglé aucun de ses loyers pendant deux
...............................................
• Une garantie en cas de contentieux Le coût de la GRL mois (consécutifs ou non).
La GRL vous couvre financièrement en cas de procé- ............................................... - Si l’impayé atteint 1 mois de loyer sur une période de 12 mois
dures de recouvrement des dettes à l’encontre de votre La GRL est à votre charge. Fixé librement par les com-
................................................
locataire pagnies d’assurances, le montant de la prime varie entre

L o u e
Obligations r
et t
de r
voa
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Si le locataire est dans l’obligation d’ « user paisiblement des locaux », il vous revient à
vous de lui remettre un logement « décent ». Bailleur et locataire ont des obligations
réciproques dont le respect garantira une location sereine. La liste.
Les obligations du bailleur est inhabitable pendant plus de 40 jours. Le locataire peut - L'entretien courant des plafonds, murs intérieurs, par- la réparation relève de l'entretien ou est due
alors négocier une baisse de loyer. Si les réparations sont quets et autres revêtements du sol à la vétusté de l'équipement.
- Remettre au locataire un logement décent (voir page 8) de telle nature que le logement est rendu inhabitable, le - L’entretien des installations électriques et de chauffage L’humidité, par exemple, peut provenir d'une déficience
- Proposer un logement en bon état d’usage et de ré- locataire peut faire résilier le bail. (prises murales, minuteries, ramonage, contrat d'entretien de la chau-
de ventilation ou d'une isolation insuffisante : les travaux
paration dière...)
sont à la charge du bailleur. Si elle a sa source dans le
- Assurer au locataire un usage paisible du logement Les obligations du locataire - La robinetterie (dégorgements, nettoyage des dépôts de cal-
caire…)
mode de vie du locataire (trop de vapeur dans la cuisine et la salle 26
- Le remplacement d'interrupteur ou de prise de courant, de bain...), la réparation incombe à ce dernier.
- User paisiblement du logement, c’est-à-dire respecter
• Les travaux incombant au bailleur le voisinage et respecter la destination du logement ins- de flotteur de chasse d'eau, de joints de robinet… Si litige il y a, ce sera au locataire de prouver qu'il n'y est
C'est à vous qu'il revient d'effectuer les réparations né- crite dans le contrat de bail (page 20 et suivantes) pour rien.
cessaires au bon état du logement loué. - Assurer le logement contre les risques, au minimum, de > Décret 87-712 du 26 août 1987
En voici quelques exemples : dégâts des eaux, d’incendies et d’explosions
- Réfection de la toiture ou de l'étanchéité de la terrasse - Entretenir les lieux et répondre des dégradations et des • Transformation ou aménagement ?
- Remise aux normes d'une installation électrique ou sa- pertes. Selon l'article 7f de la loi du 6 juillet 1989,
nitaire votre locataire n’a pas le droit de "transformer
- Remplacement de la chaudière, du chauffe-eau, du • Les travaux incombant au locataire les locaux et équipements loués sans
ballon d'eau chaude, de la chasse d'eau, de la porte du Selon l'article 7d de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est l'accord écrit du propriétaire". Pour revoir
jardin ou du garage... hors d’usage pour cause de vé- tenu de prendre à votre charge « l'entretien courant du lo- la distribution des pièces ou les cloisons,
Pouvez-vous entrer chez votre locataire ?
tusté gement, des équipements, mentionnés au contrat et les il doit donc vous prévenir et obtenir votre
- Remplacement des papiers peints ou moquettes hors menues réparations ainsi que l'ensemble des répara- autorisation écrite. Sans cela, vous pourriez Vous êtes autorisé à conserver un double des clés du loge-
d'âge tions locatives définies par décret en conseil d'Etat, sauf exiger de votre locataire qu’il remette les ment mis en location. Par contre, il vous est formellement in-
- Réparations liées à des vices de construction ou des si elle sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de lieux en état avant de partir. terdit d’entrer chez votre locataire en son absence, sauf s’il vous
malfaçons construction, cas fortuit ou force majeure. » Votre locataire a par contre le droit de réaliser a donné son autorisation.
Il s'agit en général des dépenses liées à : « des aménagements », c'est-à-dire de Sans cela, il pourrait porter plainte contre vous pour violation
• Vous réalisez de gros travaux en cours de bail changer la moquette ou de poser un radiateur de domicile. Vous risqueriez alors un an de prison et une
Le locataire ne peut pas s’opposer aux travaux et doit - L’entretien des portes, fenêtres et dispositifs d’occulta- électrique. amende de 15 000 euros.
laisser libre accès à son logement. La gêne occasionnée tion de la lumière (graissage des gonds, réparation des poi-
n'ouvre pas droit à une indemnisation, sauf si la location gnées…) Que faire en cas de désaccord ?
Il n'est pas toujours facile de déterminer si Les indispensables de ParuVendu - www.paruvendu.fr
r e le c
mcopntrat de bail o n t r at de b a il
RomRpro
e le
..........................................................................................................
S’il est relativement simple pour le locataire de vous signifier son congé, la
chose est pour vous plus délicate. Choisissez bien votre moment, et surtout ..........................................................................................................
vos raisons. Vous devrez ensuite réaliser l’état des lieux et procéder au cal- ..........................................................................................................
cul épineux du montant du dépôt de garantie à restituer.
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
27
Résilier le contrat de bail – Les motifs légitimes ..........................................................................................................
Page 28
..........................................................................................................
..........................................................................................................
Résilier le contrat de bail – Les cas problématiques ..........................................................................................................

Page 29
..........................................................................................................
..........................................................................................................
Etat des lieux sortant et dépôt de garantie
..........................................................................................................
Page 30
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................
..........................................................................................................

r lemcop re le c o n t r a t d e b a il
lieo
RésiR
otif s lé gitimes
ntrat de bail – Les m
Vous souhaitez donner congé à votre locataire ? C’est possible… si vous respectez cer-
taines conditions et accomplissez des démarches bien précises. Idem de la part du lo-
cataire.
..................................................
Le congé donné par le bailleur d’acheter le logement. - Est bénéficiaire du RSA ;
En fin de bail, le problème est différent dans la mesure où - Est âgé de plus de 60 ans et sa santé l’oblige à chan- ..................................................
Sauf cas précis (voir ci-après), vous ne pouvez pas résilier le locataire bénéficie d'un droit de préemption. ger de domicile.
..................................................
le contrat de bail avant son terme. Vous devez alors res-
pecter un préavis de 6 mois. • Le non respect de ses obligations par le locataire Pendant la durée de ce préavis, le locataire reste tenu de
..................................................
Enfin, troisième motif légitime : des retards répétés dans régler loyer et charges, sauf si un nouveau locataire ve- 28
Une fois informé, le locataire peut quitter le logement à nait à occuper le logement, avant la fin du préavis et avec ..................................................
n’importe quel moment : il paie le loyer et les charges le paiement du loyer, un défaut d'assurance, une sous-
l’accord du locataire.
jusqu’à son départ (et non obligatoirement jusqu’à la fin du préa- location non-autorisée, des dégradations ou des troubles
vis). de voisinage...
.............................................
Trois raisons vous permettent cependant de donner > Voir la fiche suivante pour plus de détails .............................................
congé à votre locataire en cours de bail (toujours en res-
pectant un préavis de 6 mois). > Téléchargez gratuitement nos modèles de lettres de .............................................
Une exception : les personnes âgées
congés : www.paruvendu.fr/I/Lettres-types-les-conges
.............................................. En dépit des motifs de congés en cours de bail que vous pou-
• La reprise pour habiter vez invoquer, une catégorie de locataires reste protégée : les per-
La loi considère le congé comme légitime si vous envi-
Le congé donné par le locataire ..............................................
sonnes âgées.
sagez la reprise du logement que vous louez pour y ha- .............................................. En effet, dès l'instant où le locataire est âgé de plus de 70 ans
biter personnellement ou pour le faire habiter par des Le locataire doit vous prévenir trois mois à l’avance, par
et que ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et
proches (conjoint, partenaire lié par un PACS, concubin notoire de- lettre recommandée avec accusé de réception. S’il sou- ............................................... demie le SMIC, vous ne pouvez pas lui donner congé sans lui
puis au moins un an à la date du congé, ascendants, descendants ou haitait revenir sur sa décision, seul votre accord peut an-
proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses
ceux de votre conjoint). nuler le préavis. ...............................................
moyens, dans la commune où se trouve le logement ou dans
Le préavis peut être réduit à un mois si votre locataire :
............................................... une commune limitrophe.
• La vente du logement - Est muté
Cette obligation de relogement ne vous concerne pas si vous
Si vous désirez vendre le logement que vous louez en - A perdu ou retrouvé un travail suite à une perte d’em- ................................................ êtes vous-même âgé de plus de 60 ans ou possédez des
cours de bail, vous pouvez le faire sans remettre en ploi
ressources inférieures à une fois et demie le montant du SMIC.
cause la location et sans avoir à proposer au locataire - Obtient son premier emploi ; ................................................

r lemcop re le c o n t r a t d e b a il
lieo
RésiR
s prob lé matique s
ntrat de bail – Les ca
Il peut arriver que la résiliation du contrat de bail devienne conflictuelle, voire tout sim-
plement problématique dans le cas du décès de votre locataire ou d’un abandon de
domicile. Que faire si vous deviez être confronté à l’une de ces situations ? Réponse.
Que faire en cas de litige ? • Comment ? Votre locataire décède ..................................................
Si la clause s’y trouve bien, vous devez alors délivrer au

..................................................
Avant de saisir le tribunal d’instance, essayez de vous locataire, par huissier, un commandement de payer (puis, En cas de décès de votre locataire, le contrat de bail peut
entendre avec votre locataire, surtout s’il est de bonne foi. à la caution s’il y en a une, 15 jours après celui envoyé au locataire). être transféré : ..................................................
Le locataire dispose dès lors de 2 mois pour régler ses - Au conjoint

Vous pouvez sinon saisir la Commission départemen- dettes dans les cas du non paiement du loyer et du dépôt - Aux descendants ou ascendants ..................................................
29
tale de conciliation pour tout règlement à l’amiable de li- de garantie. Passé ce délai, vous pouvez saisir le tribunal - Au concubin notoire et aux personnes à charge vivant
..................................................
tiges liés notamment : d’instance. Attention ! Si le juge peut décider de résilier le avec le défunt depuis au moins un an
- A l’état des lieux bail, il peut aussi choisir de laisser du temps au locataire En l’absence de personnes répondant à ces
- Au dépôt de garantie pour régulariser sa situation. critères, le contrat est résilié.
- Aux charges et réparations Dans le cas du défaut d’assurance, si le locataire ne pré-
sente pas d’attestation au bout d’un mois, la clause ré- Votre locataire abandonne
Votre locataire ne respecte pas ses solutoire s’appliquera automatiquement. son domicile Expulsion et trêve hivernale
obligations Toute expulsion ne peut intervenir que sur décision de justice
Votre logement est sous-loué Est qualifié d’abandon de domicile tout départ
définitif et imposé à celui qui demeure. définitive et deux mois après que le locataire se soit vu remet-
• Dans quel cas faire intervenir la clause
La sous-location est interdite sauf si une clause dans le Le contrat continue alors au profit : tre par huissier un commandement à libérer les lieux (dans le
résolutoire ?
contrat de bail y autorise le locataire ou s’il a obtenu votre - Du conjoint cas d’une résidence principale.
Le locataire est tenu de respecter trois obligations es- Le locataire peut demander un délai de grâce au juge même
accord. - Du partenaire pacsé
sentielles : après la résiliation du bail si son relogement ne peut être assuré
- Des descendants et ascendants, du concubin
- Le paiement du loyer et des charges au terme convenu Pour cela, il doit vous envoyer une lettre recommandée dans des conditions normales. Selon les cas, il peut alors ob-
notoire et des personnes à charge qui vivent dans
- Le paiement du dépôt de garantie avec accusé de réception. Vous devez lui donner une ré- tenir de 3 mois à 3 ans maximum de délai.
le logement depuis au moins un an
- La souscription à une assurance des risques locatifs ponse sous 15 jours. Enfin, sachez qu’aucune expulsion ne peut avoir lieu entre le 1er
Si le sous-loyer est supérieur au loyer, vous êtes en droit En l’absence de personnes répondant à ces novembre et le 15 mars : il s’agit de la trêve hivernale. Des ex-
S’il venait à ne plus les respecter, vous pourriez faire in- de majorer ce dernier. critères, le contrat est résilié. ceptions toutefois : ce délai ne s’applique plus si le relogement
tervenir la clause résolutoire généralement contenue Sachez enfin que vous pouvez expulser ou donner congé peut être assuré dans de bonnes conditions ou si les locataires
dans le contrat de bail. au locataire en cas de sous-location non autorisée. sont des « squatters » par exemple.

re le c o n t
p sortant et dépôt der a t d e b a il
EtatRdeosm
garantie
lieux
..........................................................................................................
..........................................................................................................
Vous devez vous assurer que le logement rendu est dans le même état que lors de l’état
des lieux entrant. De ce document dépend le montant du dépôt de garantie que vous ..........................................................................................................
conserverez si besoin.
..........................................................................................................
..........................................................................................................
Réaliser un pré-état des lieux sortant mander le remboursement par lettre recommandée avec
accusé de réception, voire en derniers recours, saisir le tri- ..........................................................................................................
Si vous le souhaitez, vous pouvez procéder à un pré-état bunal d’instance.
des lieux. Rien d’officiel : vous et le locataire faites sim- ..........................................................................................................
plement le point, avant l’état des lieux définitif, sur les • Combien restituer ?
éventuelles réparations à effectuer, par le locataire en Vous ne pouvez pas retenir sur le dépôt de garantie les ..........................................................................................................
30
particulier. Vous éviterez sûrement toute contestation au réparations liées à l’usure normale du logement (papier
..........................................................................................................
moment d’une remise partielle de dépôt de garantie. peint défraîchi…).
A l’inverse, vous pourrez retenir la régularisation des ..........................................................................................................
Procéder à l’état des lieux sortant charges, les réparations liées à un défaut d’entretien (moi-
sissures…) et autres dégradations (sol et mur tachés…) ..........................................................................................................
L’état des lieux sortant doit être réalisé de préférence lors du logement.
..........................................................................................................
de la remise des clés par le locataire, au plus tard trois
• Attention !
mois après son départ. ..........................................................................................................
Justifiez toujours le montant prélevé sur le dépôt de ga-
Le jour J, munissez-vous de l’état des lieux entrant afin
rantie, en fournissant au locataire factures et devis. ..........................................................................................................
de comparer et d’évaluer l’état actuel du logement : état
Si le dépôt de garantie ne suffisait pas à couvrir vos frais,
des revêtements, fonctionnement des appareils… tout
vous êtes en droit de demander un complément à votre ..........................................................................................................
doit être passé en revue !
ancien locataire.
A partir de ces observations, le montant des réparations ..........................................................................................................
incombant au locataire sera déterminé. ..................................................
..........................................................................................................
Restituer le dépôt de garantie ..................................................

..........................................................................................................
..................................................
• Quand restituer le dépôt de garantie ?
..........................................................................................................
Vous avez jusqu’à deux mois après la remise des clés ..................................................
pour restituer le dépôt de garantie. ..........................................................................................................
Si vous dépassez ce délai, le locataire peut vous de- ..................................................

Annexe
Liens utiles
Liens utiles retard ou de non paiement de loyer Les autres guides de la collection
- Les congés délivrés au locataire
Les indispensables
Ministère du logement - La remise du dépôt de garantie
(rubrique Infos pratiques/Achat)
www.logement.gouv.fr Notre série vidéo Julie et Benji
Nos deux héros vous expliqueront notamment : 31
Agence nationale pour l’information sur le logement - Les états des lieux entrant et sortant
(ANIL) - Comment bien isoler sa maison
www.anil.org
Notre rubrique « Guide du bailleur »
Garantie des risques locatifs Elle regroupe tous nos articles conseils complémen-
www.grl.fr taires, les prix immobiliers par région, et ville par ville.
Nos articles consacrés à l’univers de la maison

A lire et à voir sur ParuVendu.fr Astuces déco, jardin, habitat écologique…
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dont :
Sachez enfin que ParuVendu.fr vous propose de nom- .................................................. ..................................................
- L’état des lieux
breux articles traitant de nos autres univers, à savoir
- Le contrat de location Loi n°89-462 du 6 juillet
l’auto, la moto, les animaux et les vacances. .................................................. ..................................................
1989
www.paruvendu.fr/conseils-et-actualites
- Les actes de cautionnement (simple et solidaire) .................................................. ..................................................
- Les quittances de loyer
- La mise en demeure en cas de loyers payés en .................................................. ..................................................

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Comment louer ?

Mettre en location page 7

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blé. Est-il à votre avantage de profiter de certains dispositifs de défiscalisa- ..........................................................................................................

tion ? Et si oui, lesquels ?

Louer vide ou meublé ? ..........................................................................................................

Louer meublé : quel statut ? ..........................................................................................................

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Location vide Location meublée

Avantages Recherche de locataires moins fréquente que pour les meublés

Quel locataire ? Quelle superficie ? Quel locataire ? Quelle superficie ?

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Deux points communs : • Contraintes et avantages

tain plafond. cours des 2 années avant la vente ne dépasse pas

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professionnel de l’immobilier ? Enfin, comment rédiger une bonne petite ..........................................................................................................

Proposer « un logement décent » ..........................................................................................................

Faire appel à un professionnel ? ..........................................................................................................

Rédiger une bonne annonce ..........................................................................................................

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Un prix aujourd’hui fixé librement Evaluez le montant du loyer • Le niveau de consommation

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- Réception des candidats

- Garantie d’un logement en parfait état de jouissance

l’encaissement étant d’ailleurs sécurisé par le fait que la

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Le style • Une application iphone et un accès mobile : mul-

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Etudier les dossiers

Les garanties du locataire ..........................................................................................................

Location et handicap ..........................................................................................................

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Visites individuelles ou collectives ? A vous de choisir le mode de rencontre qui vous

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(dans tous les cas, la photo devra être rendue méconnaissable)

• Ses revenus taire… ...................................................

libérales et les gérants de société • Ses revenus

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Demander une caution

Signer le contrat de bail ..........................................................................................................

Signer une colocation ..........................................................................................................

rayure sur le carrelage, il est aussi dans votre intérêt d’in-

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La signature d’une caution (à ne pas confondre avec le dépôt de garantie) représente

caution ? apprenti. En cas de problème, il faudra alors vous tour-

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d'eau chaude...), sans oublier la description des annexes

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de solidarité dans le contrat de bail. C’est une garantie de

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S’assurer contre les impayés ..........................................................................................................

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Travaux Installations nouvelles et améliorations

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Résilier le contrat de bail – Les cas problématiques ..........................................................................................................

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Que faire en cas de litige ? • Comment ? Votre locataire décède ..................................................

Si la clause s’y trouve bien, vous devez alors délivrer au

Le locataire dispose dès lors de 2 mois pour régler ses - Au conjoint

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