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La société civile immobilière (SCI) a pour objet d’optimiser l’investissement immobilier.

Elle
permet de faciliter la gestion d’un bien immobilier lorsqu’il appartient à plusieurs personnes.

Si le statut SCI est largement favorisé par les entrepreneurs et notamment par les familles, il
est fondamental, avant de l’adopter, d’appréhender ses particularités. Agence juridique vous
livre toutes les informations indispensables pour créer une SCI.

Quels sont les attributs de la SCI ?


 

Le statut SCI est intéressant à plus d’un titre. D’abord, le cadre légal de la SCI est
relativement souple. Constituée par au moins deux personnes physiques ou morales, la SCI
leur octroie la faculté de déterminer ses modalités de fonctionnement. Les associés jouissent
d’une grande liberté d’organisation pour adapter la société à leurs objectifs. Ils peuvent
envisager de multiples montages pour gérer un patrimoine privé ou professionnel.

Aussi, la SCI rend plus aisé le financement d’un bien immobilier. Elle offre aux associés la
possibilité de réunir leurs capacités d’épargne et de réaliser des investissements plus
importants. Ils obtiennent chacun un nombre de parts sociales proportionnel à leur apport. La
mutualisation des moyens financiers simplifie également l’obtention d’un prêt bancaire.
Sachez que le statut SCI n’impose pas de capital minimum.

Quelle protection pour le patrimoine immobilier des associés de la SCI ?

L’un des intérêts de la SCI est de protéger le patrimoine des associés. Immatriculée au RCS,
elle est dotée de la personnalité morale et d’un patrimoine distinct de celui des associés. Elle
est l’unique détentrice du bien immobilier. De fait, en cas de difficulté, les créanciers doivent
d’abord se retourner contre la SCI. Si leur action se révèle infructueuse, ils peuvent alors
engager une action contre les associés.

Seules les parts sociales peuvent être saisies par les créanciers. Il leur est difficile de vendre
les parts sociales d’un associé défaillant ou de connaître l’étendue de son patrimoine.

Quelle responsabilité pour les associés de la SCI ?

Les associés ont une responsabilité indéfinie en fonction de leur participation dans le capital
de la SCI, mais non solidaire. Cela implique que les créanciers doivent agir contre chaque
associé indépendamment pour engager leur responsabilité.

De quelle façon la SCI est-elle gérée ?


 
Les décisions des associés d’une SCI sont prises, en principe, en assemblée. Les statuts
déterminent librement les personnes habilitées à convoquer une assemblée. S’il s’agit
généralement du gérant, tout associé peut lui adresser une lettre recommandée lui demandant
de convoquer une assemblée générale pour débattre d’un sujet spécifique.

Chaque année, dans les six mois de la clôture de l’exercice, il incombe au gérant de présenter
les comptes pour approbation par l’assemblée des associés. Sont alors débattus les points
suivants : l’audition du rapport de la gérance ; l’approbation des comptes ; le quitus du
gérant et l’affectation des résultats.

La convocation est adressée par lettre recommandée quinze jours au moins avant la date de
réunion. La convocation à l’assemblée générale doit impérativement contenir l’ordre du jour.

Les décisions des associés prises en assemblée ou par consultation écrite donnent lieu à
l’établissement de procès-verbaux (PV) signés par le gérant. Les associés peuvent être
consultés par correspondance, à condition que ce soit prévu par les statuts.  

Par ailleurs, la tenue d’une comptabilité commerciale est obligatoire si la SCI a opté pour l’IS.
Dans tous les cas, la comptabilité est nécessaire pour permettre aux associés de connaître leurs
droits au sein de la SCI, pour permettre l’entrée de nouveaux associés et pour valoriser les
comptes-courants des associés. Pour déterminer son résultat comptable, la SCI doit
comptabiliser les produits et les charges concernant l’exercice comptable.

Quel est le régime fiscal de la SCI ?


 

La SCI est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu et est dite « transparente ». Cela
implique qu’elle n’a pas de bénéfices à déclarer ni d’impôts à payer. Les associés personnes
physiques sont directement imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Le taux d’imposition de la plus-value immobilière réalisée en cas de cession de parts sociales


est de 19% auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux (CSG, CRDS) à hauteur de 15,5%.
La soumission de la SCI à l’IR lui permet de jouir du régime d’abattement sur les plus-values
immobilières dont relèvent les particuliers. Vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôt
sur les plus-values immobilières après 22 années de détention et d’une exonération totale
après 30 années de détention. En outre, dans le cas où la SCI serait déficitaire, la quote-part de
déficit est imputable sur le revenu global des associés jusqu’à 10.700 euros.

Si la SCI relève en principe du régime d’imposition des sociétés de personnes, les associés ont
la possibilité de la soumettre à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, elle est dite « opaque »
fiscalement. L’imposition de la SCI est indépendante de l’imposition des associés. D’abord, il
faut calculer le bénéfice imposable réalisé par la SCI selon les règles des BIC. Ce bénéfice est
soumis à l’IS à 15 % au niveau de la SCI, qui le paie personnellement. Les associés ne sont
pas imposés. Si la SCI décide de distribuer son bénéfice sous forme de dividendes, ils
constituent des revenus imposables au niveau des associés. Il y a donc double imposition :
celle de la SCI et celle des associés. L’option doit être signée par tous les associés.

L’option pour l’IS permet à la SCI de n’être imposée que sur son résultat net de toutes
charges, y compris d’amortissement de l’immeuble. Sachez que les bénéfices réalisés par une
SCI imposée à l’impôt sur les sociétés sont taxés au taux réduit de 15% sur les premiers
38.120 euros, au taux de 28% pour les 500 000 premiers euros. Et enfin, au taux de 33,33%
pour les montants supérieurs. Enfin, notez que l’option pour l’IS est irrévocable : la SCI sera
toujours imposée à l’IS.

La procédure relative à la création d’une SCI est-elle


complexe ?
 

La constitution d’une SCI requiert l’accomplissement de démarches administratives et


juridiques périlleuses à commencer par l’élaboration des statuts. Les associés ayant la liberté
de les adapter à leurs objectifs, ils doivent faire preuve de vigilance. La rédaction des statuts
est un exercice complexe qui requiert une réelle précision. L’intervention d’un expert est
souvent nécessaire pour éviter les conflits. Les statuts doivent être établis par écrit par acte
sous seing privé ou par acte notarié.

Une fois les statuts rédigés et signés, la société doit être immatriculée au RCS. Cette
immatriculation offre à la société la personnalité morale et permet au gérant de retirer les
fonds déposés sur présentation de l’extrait K bis remis par le greffe, qui atteste de
l’immatriculation de la SCI au RCS. Deux originaux signés des statuts sont ensuite remis au
service des impôts du siège social de la SCI, qui les enregistre dans le délai d’un mois à
compter de leur signature.

Puis, un avis de constitution doit être publié dans un journal d’annonces légales dans le
département du siège social. Un justificatif de l’annonce ou de la demande d’annonce doit être
joint au dossier de constitution.

Enfin, le dossier est déposé au CFE du tribunal de commerce. Le dossier de demande


d’immatriculation est déposé au CFE du lieu du siège social de la société, au moyen de
l’imprimé MO. Le CFE transmet la déclaration au RCS, au service des impôts, à l’URSSAF, à
Pôle emploi, à l’inspection du travail et à l’INSEE.

Qu’en est-il de la transmission du patrimoine immobilier ?


 

La création d’une SCI permet de simplifier la transmission du patrimoine immobilier. Lorsque


la succession n’est pas organisée, les héritiers possèdent le bien immobilier sans que leurs
parts soient divisées et chaque indivisaire peut mettre fin à l’indivision. La constitution d’une
SCI confère aux héritiers des parts sociales qu’ils peuvent vendre.

La SCI donne également la possibilité aux parents de transmettre à leurs enfants un bien
immobilier tout en conservant la gestion du bien. Ils apportent simplement l’immeuble à la
SCI et distribuent les parts de la société à leurs enfants. Ils sont les gérants de la SCI et
conservent ainsi la
maîtrise du bien.
Les associés peuvent-ils vendre leurs parts de la SCI ?

L’associé d’une SCI peut céder ses parts sociales. La cession des parts sociales doit être
constatée par écrit et requiert l’accord de tous les associés. L’acte de cession doit être
déposé au siège social et enregistré. L’acquéreur devient alors le nouvel associé de la SCI.

Comment procéder à la liquidation d’une SCI ?


 

La liquidation d’une société suppose qu’ait d’abord été prise la décision de dissoudre la
structure. L’acte de dissolution est inséré dans un JAL et déposé au greffe du tribunal de
commerce. La dissolution est inscrite au RCS et publiée au BODACC. Notez que la
dissolution n’entraîne pas la radiation de la SCI.

Un liquidateur est nommé et chargé de vendre les éléments d’actif, de régler les créanciers
sociaux et de partager entre les associés l’actif social net ou le passif. À la fin des opérations
de liquidation, les associés sont convoqués pour statuer sur les comptes définitifs et constater
la clôture de la liquidation. L’avis de clôture doit être publié dans un JAL et déposé au greffe
pour radier la SCI du RCS.