Les

obligations du preneur

Les obligations du preneur sont prévues à l’article 1728 du Code civil.

I. L’obligation de jouissance paisible

Si le preneur doit jouir paisiblement de la chose, il doit en jouir raisonnablement et selon la
destination de la chose.

A. Le respect de la destination de la chose

Le preneur doit respecter l’usage qui a été convenu, par la convention ou par la nature du
bien. Ne peut pas être utilisé pour un autre usage, même si rien n’a été dit ou interdit. Ce
principe est important parce que si un preneur utilise la chose à d’autre fins que celles prévu
par le contrat, le bailleur pourrait courir un risque de changement de règles applicables au
bail : baux commerciaux par exemple, les règles son plus sévères pour le bailleur. La règle de
la destination de la chose protège donc le bailleur contre ce changement.

Si on veut faire ceci, la locataire doit obtenir l’accord du bailleur. La destination peut être
changée avec l’accord du bailleur : 3ème Civ 12 décembre 1968.

Le locataire est-il obligé de faire usage du bien ? S’il n’y a aucune clause qui le prévoit, la
cour n’admet pas l’obligation de faire l’usage du bien par principe. Assemblée plénière 2
Février 1996.

L’exercice d’une activité accessoire est-elle possible ? S’il y a une clause d’interdiction dans le
bail, alors cette interdiction s’applique même aux activités accessoires. En cas d’absence de
clause, on peut utiliser le bien à titre accessoire pour un usage autre que celui prévu dans le
bail.

B. La préservation de la chose

Cette obligation s’impose pendant toute la durée du bail. Cette obligation doit s’appliquer
toute au long. En l’absence d’état des lieux, le preneur est présumé avoir pris en bon
état, sauf preuve contraire.

Il peut arriver que le contrat prévoit que le locataire doit maintenir les lieux en parfait état :
c’est possible, et cette obligation rigoureuse devait être récompensé par une réduction de
loyer.

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Le preneur doit entretenir les choses et assurer les réparations locatives, donc tous ce qui
n’affecte pas la structure de l’immeuble. Les contrats peuvent prévoir autre chose. Le
locataire ne doit pas dégrader ou transformer la chose louée sans l’accord du bailleur. Même
s’il n’y a pas de préjudice en tant que tel causé au bailleur, le seul fait de ne pas avoir été
demandé avant au bailleur est considéré comme un préjudice : 3ème Civ 13 novembre 1997.

Il y a une présomption légale d’imputabilité des dégradations au locataireMais cette règle
n’est profitable qu’au bailleur, pas à l’assureur du bailleur.

Le Code est encore plus rigoureux en cas d’incendie : article 1733 du Code civil. Le défaut
d’entretien du bailleur à l’origine de l’incendie (3ème Civ 15 Juin 2005) est assimilable à un
vice de construction.

II. L’obligation de verser le loyer

A. Les garanties de paiement

Le bailleur peut craindre que le locataire ne paie pas. Ces garanties peuvent résulter de la loi
elle même, ce sont des privilèges accordés au bailleur en cas de non paiement. Exemple, le
bailleur d’immeuble a un privilège : si vous ne payez pas, le bailleur peut vendre vos meubles
et se servir en premier sur cet argent selon l’article 2332 du Code civil.

B. L’exception d’inexécution

La jurisprudence n’est pas claire si on peut arrêter de payer le loyer en cas de manquement
aux obligations du bailleur. Beaucoup d’arrêts refusent l’exception d’inexécution sauf si
locataire est dans l’incapacité totale de jouir des lieux (3ème Civ. 31 Octobre 1978).

III. L’obligation de restitution à la fin du bail

Le locataire doit restituer la chose à la fin du bail, il doit évacuer les lieux. Les loyers sont dus
jusqu’à la remise effective des clefs sauf si le bailleur a refusé de recevoir le bien ou les clefs.
A ce moment, les obligations du locataire cessent. De sorte que jusqu’à la remise effective
au preneur en est responsable pour des troubles (3ème civ 25 juin 1969).

Le bailleur peut exiger la destruction des installations et améliorations, aux frais du locataire.
Inversement si le locataire après avoir fait une construction la détruit, le bailleur ne peut rien
lui reprocher. Si le bailleur ne souhaite pas la destruction, le bailleur devra indemniser le
locataire en application de règles de l’accession de droit des biens.

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C’est à ce moment que va cesser l’obligation de jouissance paisible du locataire (Civ. 3ème,
25 Juin 1969), si une dégradation intervient entre la fin du bail et la remise des clés, le
preneur est responsable.

IV. La sanction de l’inexécution des obligations

Le créancier peut demander l’exécution forcée de ces obligations par le débiteur en nature
ou en dommages et intérêts.

Le contractant peut invoquer la révocation judiciaire du contrat sur le fondement de l’article
1184 CC repris par l’article 1741 en matière de location.

Il peut y avoir aussi la résiliation non judiciaire en application d’une stipulation. Un contrat
de bail peut prévoir une résiliation de plein droit en cas d’inexécution sans passer devant le
juge. Elle peut être mise en œuvre par mise en demeure, sauf si c’est une clause de
résiliation de plein droit et sans mise en demeure. La Cour de cassation a précisé que la
clause n’empêche pas au locataire de demander au juge un délai de grâce pour suspendre la
clause, elle ne produira pas son effet si un délai de grâce a été accordé (Cass. 3ème Civ. 4
Mars 2009).

Les manquements du preneur l’exposent à la cessation du bail donc oblige le locataire a
quitter les lieux au besoin par la force au moyen d’une action en expulsion. Lorsque le
locataire reçoit la demande de quitter les lieux il a un délai de 2 mois, le juge peut rajouter
un délai dans certaines circonstances notamment pendant la trêve hivernale.