L'exigence d'une «clientèle propre»

Bertrand Desjuzeur18 juillet 2012

Le locataire doit pouvoir justifier d'une clientèle propre pour

prétendre au renouvellement de son bail ou à une indemnité
d'éviction.

Un arrêt récent de la Cour d'appel de Paris a statué sur le cas d'un

locataire qui demandait le bénéfice du statut des baux commerciaux,
alors qu'il était titulaire d'une convention de 23 mois portant sur un
emplacement de 15 m2 dans l'enceinte d'un supermarché. Cette
convention était susceptible, à son échéance, de se renouveler
annuellement par tacite reconduction. Or, le supermarché ayant été
vendu, l'acquéreur avait mis brutalement fin à la convention en fermant
le supermarché pour travaux. Le locataire n'obtient pas le droit au statut,
mais une indemnité pour rupture brutale de contrat. La Cour d'appel
admet que «la société à la brioche d'or, locataire d'un emplacement dans
l'enceinte du magasin Franprix, ne justifiait pas l'existence d'un fonds de
commerce, faute d'une clientèle propre et ne pouvait prétendre au
bénéfice du statut des baux commerciaux» (CA Paris, 27 juin 2012,
n°10/18861). Cet arrêt rappelle donc que le locataire commerçant, qui
souhaite bénéficier du statut des baux commerciaux doit pouvoir justifier
d'une clientèle propre. Cette règle avait déjà été indiquée par la Cour de
cassation (Civ. 3e, 19 janvier 2005). Le point de savoir si le commerçant
dispose d'une clientèle propre est particulièrement délicat dans un centre
commercial où une enseigne principale draine une clientèle importante. Il
a pu être admis qu'une station de lavage en extrémité d'un centre
commercial bénéficie d'une clientèle propre, car l'intention de faire laver
son véhicule ne se confond pas avec celle de faire ses courses (Civ. 3e,
23 nov. 2004). D'autres arrêts n'ont pas admis l'existence d'une clientèle
propre pour des bars restaurants, ou des buffets installés dans une
enceinte comme un club de vacances (Civ. 3e, 8 janvier 1997) ou un
terrain de sport (Civ. 3e, 10 février 1999). Cet arrêt de la Cour de Paris
va donc dans le même sens, déniant le droit au statut, faute de clientèle
propre. Toutefois, l'arrêt accorde une indemnité au preneur pour rupture
brutale de contrat au motif que le bailleur n'avait pas respecté la clause
contractuelle qui imposait de délivrer congé par lettre recommandée
avec avis de réception trois mois avant l'échéance. Le bailleur, qui
n'avait pas tenu compte de ces formalités est donc condamné à
indemniser le preneur à hauteur de 1 300 euros au titre de la perte de
marchandise, et de 8 000 euros au titre de quatre mois d'exploitation
perdus. La décision est fondée sur l'obligation du bailleur d'assurer la

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jouissance paisible du preneur, ce qui est l'une des obligations
essentielles du bail qui est prévue à l'article 1719 du Code civil.

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