Bail commercial (Renouvellement)

Le renouvellement du bail commercial est le droit conféré au preneur, à

l'expiration du contrat, de bénéficier d'un nouveau bail ou, à défaut, du paiement
d'une indemnité d'éviction, sans pour autant pouvoir l'imposer au bailleur. Ce
droit, d'ordre public, est appelé « propriété commerciale ».

Il est constitué d'une part de l'accord sur le principe du renouvellement du contrat

et d'autre part de l'accord sur le montant du loyer renouvelé.

1. Conditions du droit au renouvellement du bail

Pour prétendre au renouvellement, le preneur doit être titulaire d'un bail soumis au
statut des baux commerciaux (v. Bail commercial).
Le bénéficiaire de ce droit, de nationalité française, peut être le locataire, le sous-
locataire ou le cessionnaire du bail commercial.
Sauf dispense prévue à l'article L. 123-1-1 du code de commerce, il doit également
être immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des
métiers au moment du renouvellement (v. Bail commercial - Statut).
Le titulaire du droit au renouvellement doit être propriétaire du fonds, ce qui
implique l'existence d'une clientèle réelle et certaine qui lui est propre.
Ce fonds doit avoir été effectivement exploité au cours des trois dernières années
précédant la date d'expiration du bail ou la date à laquelle le congé a été donné en cas
de reconduction du bail, sauf motifs légitimes (C. com., art. L. 145-8).
En cas de cession du fonds avec cession du bail, le cessionnaire peut bénéficier des
droits acquis par le cédant pour le calcul de la durée de trois ans.

2. Mise en œuvre du droit au renouvellement du bail

Le renouvellement peut résulter d'une initiative du bailleur qui délivre au preneur

un congé avec offre de renouvellement pour la date d'expiration du bail ou à tout
moment si le bail s'est prolongé après la date d'expiration (v. Bail commercial -
Congé).
L'exercice du droit de repentir du bailleur, après délivrance d'un congé sans offre
de renouvellement, vaut également offre de renouvellement du bail (v. Bail
commercial - Refus de renouvellement) (Civ. 3e, 24 janv. 2019, n° 17-11.010, AJDI
2019. 694, obs. J.-P. Blatter ; Civ. 3e, 12 sept. 2019, n° 18-18.218, D. 2020. 1541,
obs. M.-P. Dumont ; AJDI 2019. 899, obs. J.-P. Blatter).
En l'absence de congé, le preneur peut aussi formuler une demande de
renouvellement, soit dans les six mois qui précédent la date d'expiration du bail, soit
à tout moment au cours de sa prolongation (C. com., art. L. 145-10, al. 1er).
Toute demande prématurée est nulle (Civ. 3e, 11 févr. 1987, n° 85-16.162).
Elle doit être notifiée au bailleur ou à son mandataire par acte extrajudiciaire ou
par lettre recommandée avec avis de réception et doit reproduire les termes de
l'article L. 145-10, alinéa 4, sous peine de nullité (C. com., art. L. 145-10, al. 2).
Toutefois, la demande de renouvellement faite après la délivrance d'un congé avec
refus de renouvellement est privée d'effet.
Le bailleur dispose d'un délai de trois mois à compter de la notification de la
demande pour faire connaître sa position au locataire (C. com., art. L. 145-10, al. 6).
À défaut de réponse dans ce délai (par acte extrajudiciaire), il est réputé avoir
accepté le principe du renouvellement du bail (Civ. 3e, 7 sept. 2017, n° 16-17.174, D.
2017. 1760 ; Civ. 3e, 1er févr. 2018, n° 16-29.054, D. 2018. 1511, obs. M.-P.
Dumont-Lefrand, AJDI 2018. 595, obs. J.-P. Blatter).

3. Effets du renouvellement

Le renouvellement donne naissance à un nouveau bail qui, selon le cas, prend effet
soit à compter de la date d'effet du congé, soit à compter du premier jour du trimestre
civil qui suit la demande, sous réserve de l'accord des parties sur le nouveau loyer.
Il est en principe renouvelé aux clauses et conditions du bail venu à expiration,
sauf stipulation contraire. Cependant, les clauses non liées au bail (comme un
cautionnement ou un droit de préférence) ne sont pas automatiquement renouvelées.
De même, l'objet du bail renouvelé est en principe identique à celui du bail initial. En
effet, a priori, les locaux ne changent pas.
La durée du nouveau bail est a minima de neuf ans mais elle peut être stipulée plus
longue (v. Bail commercial - Durée) (C. com., art. L. 145-12).

4. Procédure de fixation du loyer renouvelé

Le loyer du bail renouvelé est fixé librement par les parties ou bien selon les
modalités prévues par la loi (v. Bail commercial - Loyer).
En cas de désaccord, les parties peuvent préalablement tenter une conciliation devant
la commission départementale de conciliation.
Si elles préfèrent la voie contentieuse, elles peuvent saisir le président du tribunal
judiciaire, appelé "juge des loyers commerciaux" ou le juge qui le remplace ; la
juridiction compétente est celle du lieu de situation de l'immeuble (C. com.,
art. R. 145-23).
Le délai pour agir est de deux ans à compter de la demande de renouvellement ou de
la date d'effet du congé (C. com., art. L. 145-60).
La saisine du juge ne peut intervenir qu'à l'expiration d'un délai d'un mois après la
notification obligatoire d'un mémoire à la partie adverse comportant
impérativement les éléments d'appréciation nécessaires pour la fixation du loyer (C.
com., art. R. 145-23).
Le juge fixe le nouveau loyer sur la base des éléments fournis. Il peut aussi se rendre
sur les lieux ou diligenter une expertise.
Pendant la durée de l'instance, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers
échus au prix ancien.
Après notification de la décision définitive, les parties doivent conclure le nouveau
bail aux conditions de loyer fixées judiciairement dans un délai d'un mois. À défaut,
la décision vaut bail.
Pendant ce délai, chaque partie dispose d'un droit d'option, à charge de payer tous
les frais y afférant (C. com., art. L. 145-57), qui s'exerce sans préavis dans le délai
d'un mois suivant la signification de la décision de justice.
En vertu de ce droit, le preneur peut renoncer au renouvellement et quitter les lieux
tandis que le bailleur peut refuser le renouvellement et payer une indemnité
d'éviction au premier.
Le bailleur dispose également d'un droit de rétractation de son offre de
renouvellement s'il découvre que le locataire ne remplit pas les conditions du statut
(Civ. 3e, 7 sept. 2017, n° 16-15.012, D. 2017. 1760 ; RTD com. 2017. 827, obs. J.
Monéger).