Dynamiques et enjeux des ples commerciaux priphriques partir de quelques cas franais

Arnaud Gasnier

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pprocher les dynamiques et les enjeux des ples commerciaux priphriques permet la fois de mieux cerner les diffrentes tapes de leur constitution et de rendre lisible la varit des formes urbaines quils caractrisent. Les enjeux politiques, urbanistiques et environnementaux qui se dgagent alors, orientent la rflexion sur les manires de produire de la ville aujourdhui. En effet, voquer les zones ou parcs commerciaux aujourdhui revient le plus souvent focaliser lattention sur des processus de production urbaine couramment admis depuis plus de vingt ans: multipolarisation de loffre, banalisation, spcialisation commerciale, permanence du zonage et du fonctionnalisme, clatement et concentration des enseignes qui obissent aux logiques dexurbanisation et de priurbanisation des hommes et des activits dans les aires urbaines, etc. Pourtant, derrire ces mcanismes gnraux, de nombreuses dissemblances et points de diffrenciation apparaissent dune zone commerciale une autre sur les plans de lorganisation spatiale et des modes de production sociale aux logiques dacteurs tendues. Ainsi, la multipolarisation de la distribution dont les dynamiques volutives (ZAC satures, en extension depuis vingt ans ou en cours de remplissage et dmergence plus rcente) et les localisations spatiales (dans la ville agglomre ou en dehors, dans la ville centre ou en premire couronne priurbaine, dans les quartiers ou en entre de ville) apparaissent trs varies, mrite dtre approche dans sa diversit tant sur le plan des dynamiques urbaines que sur celui des enjeux politiques et conomiques dont elle fait lobjet.

GRGUM

- UNIVERSIT DU MAINE ESO - UMR 6590 CNRS

volution du rapport entre la distribution commerciale et les enjeux du dveloppement durable.2 1- Dune structuration des zones commerciales priphriques en 4 tapes Lmergence du multiplexe et des services rcratifs correspond une quatrime phase de dveloppement redveloppement des zones commerciales. En effet, alors que les annes soixante-dix taient celles de la multiplication intensive des hypermarchs structurs de plus en plus au sein de centres commerciaux pour lesquels les implantations priphriques sauvages hors ZAC taient courantes, les annes quatre-vingt marquent lapparition des parcs commerciaux, le boom des grandes et moyennes surfaces spcialises de lameublement, du vtement ou encore du bricolage mais aussi de nombreuses oprations durbanisme commercial (multifonctions) ralises dans les centres anciens des villes. partir des annes quatre-vingt-dix, les centres commerciaux entrent dans une phase dessoufflement lie lanciennet voire la vtust de certains tablissements, leur inadaptation aux nouveaux critres de consommation ou encore la concurrence de nouveaux ples plus dynamiques sur le plan commercial. Linvestisseur a le choix entre trois solutions: Vendre ses locaux par le biais dune OPA ou engager une modernisation du centre (nouvelles normes de scurit, zones de stockage, ramnagement intrieur) ou encore ngocier un transfert-extension sur un nouveau site commercial optimal quant la disponibilit foncire, laccessibilit, la pntration dune zone de chalandise plus vaste et plus dense et, surtout, la complmentarit des fonctions marchandes. De vritables
1- PERON (R.), DESSE (R.P.), GASNIER (A.), Lorganisation spatiale du commerce de dtail : facteurs locaux de diffrenciation, politique de rgulation. Rapport dtude command par le Ministre de lquipement, des transports et du logement DGUHC / PUCA, fvrier 2002, tome 1, 221 p., tome 2 (atlas), 50 p.

I-

VITS COMMERCIALES

LES TAPES DE LA MUE DES PARCS DACTI-

Sur le plan mthodologique, cette analyse synthtique est fonde sur deux approches complmentaires. La premire concerne un gros travail de terrain ralis en France en 2002 pour le compte du ministre de lquipement, des Transports et du Logement DGUHC/PUCA1 ; la seconde est base sur une actuali-

sation de ces donnes et une rflexion mene sur l-

2- GASNIER (A.), Distribution commerciale, nouvelles localisations et stratgies dimplantation : des perspectives de dveloppement durable ?, Risques, vulnrabilit et politiques de dveloppement durable en milieu urbain, C. Emelianoff (dir.), rapport de recherche mi-parcours, contrat Etat-Rgion, vol. 3, Universit du Maine, GREGUM UMR ESO CNRS, juin 2004, pp. 40 50, 60 pages E N 26, septembre 2007 E S O O

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corridors commerciaux se sont forms la fin des annes quatre-vingt et durant toutes les annes quatrevingt-dix annonant la fois une densification des parcs commerciaux, une expansion continue de ces aires marchandes sur les communes environnantes et, enfin, une diversification des offres non alimentaires (prdominance de lquipement de la personne, de la maison et du jardin) et des services aux particuliers dans le domaine des loisirs notamment. Comme le montre la carte ci-dessous de la zone nord du Mans en 2007, les 114000 m 2 de surfaces de vente, rpartis sur 3 communes, le long de la RN 138 et proximit immdiate dun changeur autoroutier, rassemblent pratiquement tous les types dactivit de com-

merce et de service qui puissent exister dans une logique chronologiquement et spatialement successive dagrgations de ZAC. une diversification quantitative et qualitative dj ancienne Une analyse sectorielle plus fine applique la dernire priode montre que nombre dactivits de vente, traditionnellement concentres en centre-ville, ont t transfres ou ont donn lieu des crations nouvelles en priphrie, dans les rayons des hypermarchs, dans les galeries des centres commerciaux ou sous la forme dtablissements spcialiss. Il en fut ainsi, dans une proportion croissante, du commerce du vtement, en particulier les vtements pour enfants. Les hypermarchs ont dvelopp des marques ( Tissaia pour Leclerc, In Extenso chez Auchan, Tex chez Carrefour). Les boutiques se sont multiplies dans les galeries ( Pimckie , Camaeu , Celio , Naf Naf , 1 2 3 , Jules , et avec elles de plus anciennes, Burton , Andr , Eram , France Arno ,

Phildar etc.). La vente de lor, monopole des bijoutiers a commenc intresser les hypermarchs partir de 1988 ( Mange bijoux chez Leclerc, Slection dOrfvres chez

Auchan). En une dizaine dannes, les nouveaux espaces marchands priphriques se sont empars de quelque 20 % des ventes de bijouterie. Le secteur culturel a vu se raliser des transferts plus tardifs mais gnraliss. Les hypermarchs ont doubl leur part de march en livres depuis 1991. Leur chiffre daffaires a dpass dans ce domaine celui de la FNAC. Plusieurs enseignes de surfaces spcialises, la suite des Espaces Culturels de Leclerc, ont t cres en vue de gagner les ples priphriques. Aussi, les champagnes, les parfums

de marque, constituent autant dextensions emblmatiques de la diversification vers le haut des offres de la grande distribution. Celleci sest, au cours des toutes dernires annes, galement appropri les mtiers de service, crdit , tourisme , billetterie , etc.
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Il faudrait ajouter que ces volutions ne rsultent pas seulement de crations nouvelles, mais aussi de mutations internes au rythme de nombreux changements denseignes qui fondent toujours davantage llargissement qualitatif des ples priphriques. 2- Lirruption des multiplexes approfondit la recomposition Depuis une quinzaine dannes, chaque grand ple priphrique avait vu simplanter des fast-food comme MacDonald ou Flunch et des chanes de restauration plus classique (Campanile, Courtepaille) ou thme (Buffalo Grill), tandis quici ou l un bowling avait pu sy ajouter. Le premier pas tait franchi vers une pratique ludique de ces espaces. N aux tats-Unis, le phnomne multiplexe pntre avec Warner et UGI dans lUnion Europenne, dabord en Belgique et en Grande-Bretagne, puis en Allemagne, aux Pays-Bas et en France. En juin 1989, la socit Bert-Claeys ouvre son premier Kinpolis, un complexe de vingt-cinq salles, dans la banlieue de Bruxelles, bientt suivi par le Mtropolis Anvers. Quatre ans plus tard, ce nouveau type dquipement de loisirs arrive en France. Les priphries de Toulon en 1993, Metz en 1995, sont les premires dcouvrir ces nouvelles salles. Trs rapidement, le multiplexe devient llment moteur dun espace de loisirs diversifi. Isol en priphrie, vaisseau illumin la nuit dans une zone dactivits commerciales totalement endormie, le multiplexe propose des espaces de jeux vido, des distributeurs de confiserie, ici un cyber-caf, l des salles dexposition, partout un immense bar. Lensemble de ces dispositifs peut gnrer 30 40 % des recettes. Ce genre de complexe ne peut plus se concevoir sans un ensemble de restauration rapide et exotique dans sa proximit immdiate. La sance de cinma nest plus quun objet de consommation parmi dautres. De plus en plus, bowlings, remises en forme, discothques sont comme aimants vers ces ples dattraction. Comme en son temps avec lirruption des premiers hypermarchs, le multiplexe bouleverse linscription du cinma dans lespace. Il se prsente potentiellement comme un quipement, sinon de type mtropolitain, du moins susceptible de rayonner lchelle dune aire urbaine. Ces groupes de la distribution cinmatographique navaient sans

doute pas le choix, la frquentation des salles de cinma ne cessant de baisser depuis deux dcennies. Ds 1996, le nombre dentres repart la hausse, sans flchir encore aujourdhui. Les multiplexes sont responsables, en grande partie, de cette reprise avec une nouvelle clientle plus familiale qui venait peu au cinma. En 2005, 140 multiplexes sont actifs en France. Ils reprsentent, cette mme anne, 50.6 % des entres nationales3. 3- De la zone commerciale au parc de loisirs Cette dernire phase, en cours, dbouche donc sur des oprations damnagement de zones de loisirs peu ou prou inspires des grands prototypes, les parcs dattraction la Disney Land . Ils sont introduits en Europe partir des oprations emblmatiques de Disneyland Resort Paris en France, de Oberhausen dans la Ruhr, de Bluewater , une heure de voiture au sud de Londres, proposant trois cents magasins regroups en univers, trois villages de restaurants et un multiplexe, ou Vasco de Gama constitu des mmes ingrdients et qui relie le parc dexposition de la Foire Internationale de Lisbonne et le muse ocanographique. Le concept, ses drivs des chelles plus modestes mais reposant sur la mme juxtaposition et intrication entre divertissement et commerce de dtail, aprs avoir capot dans sa premire tentative en bordure du centre commercial de La Toison dOr Dijon4, resurgit dans nombre de grandes villes franaises et europennes aujourdhui, lexemple dOdyssum Montpellier.

II

PRIURBAINES

UNE DIVERSIT DES FORMES URBAINES ET

Cette htrognit des formes urbaines qui conduit la production de plusieurs configurations de zones dactivits commerciales, est lie quatre options particulires: La premire se rapporte la dispersion concentration relative des offres priphriques qui apparat dabord dans le nombre plus ou moins lev de ples: ils sont plus nombreux Rennes et Montpellier qu Stras3- Sources : CNC (Centre National de Cinmatographie) 4- Le parc de loisirs na jamais attir les 300 000 visiteurs qui lui auraient permis datteindre lquilibre financier. Il a ferm ses portes en 1993. E N 26, septembre 2007 E S O O

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bourg ou Nantes, rarissimes Brest, mme compars aux sites du Mans et Tours. On distingue au sein mme de cette premire distinction des structures fortement concentres sur un ple principal (Brest), dautres beaucoup plus quilibres (Grenoble). Aussi, les premiers ples de Montpellier et de Tours ont le mme ordre de grandeur; ils dpassent les 100000 m2. Par contre le dispositif rennais se diffrencie nettement de la rgle car aucun de ses ples priphriques natteint 50,000 m2. La seconde option a trait plusieurs variantes de regroupements dtablissements. Il est tout dabord possible de parler de ples polyvalents ou gnralistes quand ces offres se sont agrges autour dun, parfois deux hypermarchs. Les ples polyvalents nexercent ni les mmes fonctions, ni la mme attraction gographique selon leur composition. Ainsi voit-on les profils de Grand-place Echirolles Grenoble, Beaulieu Nantes, Alma Rennes se dtacher de ceux des autres zones dont loffre est diversifie. Chacun de ces ples est anim par un centre commercial rgional alors quaucun deux napparat, par la taille, au premier rang des ples commerciaux de leur aire urbaine dappartenance. On peut prsumer aussi que, selon la taille de lhypermarch, celle de sa galerie, et selon le nombre et la varit des tablissements qui leur sont adjoints, un ple priphrique sapparentera davantage un gros quipement de quartier qu un potentiel embryon de centralit. linverse, Les ples spcialiss offrent une plus ou moins grande varit de produits et services. Les uns sont trs troitement circonscrits une catgorie doffres: cest le cas en gnral des zones ou routes de magasins dameublement, ou, un peu plus largement, dquipement de la maison. Ce type de spcialisation est fortement prsent Rennes et au Mans, Nantes et Strasbourg. linverse, et plus rarement, quelques ples proposent un ventail trs ouvert, parfois un profil domin par les commerces spcialiss en quipement et entretien de la personne ainsi que dans les loisirs, les sports et les produits culturels. Enfin, les implantations isoles (regroupement de moins de trois tablissements) constituent la troisime catgorie dinsertions susceptible de modeler limpact de la grande distribution priphrique sur les grands quilibres spatiaux. Elles sont particulirement nombreuses Nantes. La majorit de ces tablisseTravaux et documents

ments isols appartiennent souvent la catgorie des magasins de bricolage et/ou de jardinage. Il faut galement pointer lexistence de quelques enseignes qui, elles seules, rayonnent sur des distances aussi tendues que les principaux ples existant dans laire urbaine. Cest le cas des magasins Ika. Strasbourg, lenseigne occupe cette position isole, en pricentre de lagglomration. Nantes, par contre, elle sest implante au cur de la zone Atlantis de Saint-Herblain. Le rayonnement des ples commerciaux nest pas seulement d la diversit de loffre et aux spcialits qui les composent, il doit aussi beaucoup aux locomotives qui les animent. On trouve rgulirement associes aux premiers ples, les grandes enseignes de lquipement mnager et du bricolage, ainsi que du secteur des articles de sport. Ladjonction dun multiplexe constitue, bien videmment, un attribut supplmentaire qui, non seulement, renforce une notorit, une attractivit globale, mais qui modifie radicalement la nature et la porte du regroupement et du rayonnement du ple. En priphrie on distingue au moins trois cas de figure: Soit le multiplexe sintgre ou jouxte une zone dactivit commerciale: il en est ainsi d Atlantis Saint-Herblain (deux multiplexes, un UGC et un Path , sy font concurrence), ainsi galement du premier multiplexe CGR install Montpellier au flanc du centre commercial Plein Sud de Lattes ou derrire Auchan, bordant la ZAC du Moulin-aux-Moines en priphrie nord du Mans; soit il donne naissance une zone spcialise dans le divertissement. Les programmes au sein desquels les multiplexes sintgrent, comportent parfois, outre des quipements commerciaux traditionnels, dautres quipements de loisirs publics ou privs. Le rapprochement sest amorc Atlantis, car le ple abrite galement un centre culturel, lOnyx, ainsi quun bowling de 18 pistes, un centre de remise en forme de 1200 m2, plusieurs enseignes de restauration thmes et de restauration rapide dont un Macdonald qui propose une place de cinma coupl son Best of. Odysseum , Montpellier, fournit lexemple emblmatique de la formule. On a vu que le multiplexe de Gaumont , ouvert en 1998 tait la premire pice dun complexe de loisirs comportant galement une patinoire, un aquarium, un plantarium, un bowling, des restaurants thmes, une discothque, un centre de remise en forme, dispositif auquel se sont greffs un

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grand centre commercial de quelque 60000 m2 de vente anim par un hypermarch, un Ikea et un Dcathlon de plus de 10000 m2 chacun. Cest la mme inspiration qui prside la programmation de la zone de commerces et de divertissement de Cap Mal au Nord de Rennes, o le premier multiplexe autoris dans lagglomration doit sinscrire. Le troisime type de localisation priphrique de multiplexe est constitu par les implantations totalement autonomes, isoles, lcart des autres offres de commerce et de loisir. Cest le cas de Path Brumath dans laire urbaine de Strasbourg, mais une trentaine de kilomtres de la ville centre. Dautre part, Le regroupement dactivits non marchandes et marchandes constitue un autre stade de la formation de disparits significatives (une tour de bureaux et restaurants au cur dAlma Rennes, le centre culturel Onyx Saint- Herblain - Nantes). Il relve la fois dune mixit fonctionnelle de plus en plus recherche au sein des rcents centres commerciaux par lassociation Commerce, loisirs, culture, tourisme, habitat linstar du Carr Snart ou du Val dEurope Marne-la-Valle, mais aussi de formes dappropriation diverses allant de lvnement culturel organis sur le parking du centre commercial aux rodos sauvages! Enfin, la varit des formes commerciales priphriques tient aux temporalits de lurbanisation et aux modalits dagrgation de ces ples: Un premier groupe dtablissements rassembls autour dun centre commercial a souvent pour principale caractristique davoir t construit dun seul tenant la mme priode. Ces quipements sont en gnral intgrs lhabitat, des tissus dj urbaniss au moment de leur ralisation, et, de ce fait, enferms dans leurs limites initiales. Disposs selon un plan gomtrique simple, un grand rectangle ou une juxtaposition de deux ou trois carrs, les tablissements - chacun entour de son aire de stationnement propre, entour de manire rduire la distance entre la voiture et lentre du magasin sont relis entre eux par un rseau relativement ordonn et clair de voies de desserte. Le ple Centre Sud , dans la ZAC de Vauguyon, en priphrie sud de la commune centre du Mans, organis autour de Carrefour, illustre bien le cas dun site commercial aujourdhui encercl par lurbanisation du quartier, notamment par le Grand

pellier, etc.). Outre la forme spatiale (compacte, telles les agrgations extensives ralises sur plusieurs communes voisines, ou rectilignes, tels les corridors dentre de ville ou les routes du meuble, monolithiques ou clates sur plusieurs sites voisins), elles sont plus ou moins tendues. La route du meuble Gouesnou (Brest) ou encore le corridor commercial de Chambray-ls-Tours, figurent parmi les exemples les plus emblmatiques de ces formes priurbaines.

ensemble des Ronceray-Glonnires louest vis--vis duquel il joue le rle dun quipement de proximit. Face ce blocage physique, la dynamique commerciale sloigne un peu plus au sud encore et fonde, en premire couronne priurbaine, de nouveaux ples marchands sur les communes de Ruaudin (proche du grand complexe sportif et culturel dAntars) et de Mulsanne (ZAC du Cormier, Family Village, Leroy Merlin, etc.), aux possibilits dexpansion multiples. Un second groupe de ples rassembls autour dun centre commercial se caractrise par la prolifration, au sein despaces libres de constructions, dans le dsordre le plus complet, de btiments htroclites et de parkings plus ou moins nettement dlimits. Les extensions successives aboutissent un ddale de chausses, de ronds-points, de panneaux de signalisation et de publicit, dont les accs rarement adapts aux frquentations croissantes sont les thtres dembouteillages de plus en plus longs aux heures de pointe. Leur taille et leur situation obligent utiliser la voiture pour accomplir les dplacements internes. ( ple Nord de Rennes, ple Nord de Strasbourg, Zone Nord du Mans, Plein Sud Mont-

La diffrence entre ces deux types de regroupement nest pas seulement fonctionnelle. Groups dans un tissu habit, immerg dans un quartier, ils ont obligation pour se renforcer, pour accueillir de nouveaux concepts, de grandir en hauteur, de se densifier, y compris en crant des parkings niveaux. linverse, certains de ces centres commerciaux de la premire heure ont vieilli et se sont dgrads en mme temps que les quartiers environnants tels Hautepierre Strasbourg ou La Paillade Montpellier. Non seulement le sous-quipement de ces grands ensembles, li leur pauvret, est patent, mais le dcor des magasins prsents affiche une misre aussi vraie que le luxe des centres chics est toc.

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III-

ENJEUX ET TERRITOIRES

Les enjeux de la rgulation politique, de territoires de planification et de dveloppement durable reposent sur lincontournable question de la matrise de ces excroissances commerciales. Les efforts officiels pour ralentir la production de nouveaux espaces commerciaux nont pas t motivs pour lessentiel par des raisons environnementales et urbanistiques ; il sagissait de maintenir lquilibre des forces conomiques, cest-dire de ne pas laisser le petit et moyen commerce indpendant tre cras par les entreprises intgres ou les chanes dhypermarchs. et dviter que le commerce central ft touff par la concurrence victorieuse des zones commerciales priphriques , nous rapporte Jean Soumagne (2004). 1 Enjeux dquilibre des implantations: lexemple de la Communaut Urbaine Le Mans Mtropole Simplanter aux portes septentrionales de lagglomration mancelle nest pas sans prsenter quelques avantages. La proximit avec la ville centre, ses emplois, ses quipements permet desprer accueillir des populations recherchant ces avantages sans avoir linconvnient de supporter une double fiscalit, mme modre. Ceci est galement vrai en ce qui concerne les entreprises. Aussi, les frontires entre la Communaut Urbaine du Mans et les communes contigus sont-elles apparues comme des lieux denjeux. Chronologiquement, le premier enjeu fut dordre rsidentiel. Jusquaux annes soixante-dix, la demande rsidentielle a pu largement se dployer lintrieur du primtre communautaire, soit par la production de logements collectifs, sociaux ou privs, soit avec la cration de lotissements pavillonnaires. Cest durant les annes 1970-1980 que le dbordement hors CUM sintensifie. En passant du registre rsidentiel au registre conomique, les enjeux sont devenus bien plus considrables. Avec les emplois et les ressources fiscales captures, les communes immdiatement priphriques Le Mans Mtropole deviennent de redoutables concurrents. Gographiquement, toutefois, ces enjeux sont mieux circonscrits que dans le domaine rsidentiel. Cest en effet au nord que la concurrence va fonctionner avec le maximum dintensit. Au nord et proximit immdiate de lagglomration mancelle, la CUM auto-

et de sa frontire Nord

rise, au dbut de la dcennie 1980, louverture dune zone dactivits prolongeant la ZI Nord. Cette zone va rencontrer un succs considrable aprs limplantation dun hypermarch ouvert en 1983. Nouant les alliances indispensables au sein de la commission dpartementale durbanisme commercial (CDUC), les reprsentants de la CUM vont permettre lagglomration dun ensemble denseignes qui font, aujourdhui, de cette zone la plus importante concentration commerciale priphrique. Lnorme succs enrichit non seulement la commune dimplantation (La Chapelle-Saint-Aubin) et la Communaut mais donne galement des ides aux lus de la commune immdiatement voisine: Saint-Saturnin. Ces derniers dcident alors de crer leur propre zone (La Porte Ocane), dans le prolongement de la prcdente et la porte de lchangeur autoroutier du Mans Nord. Les enjeux vont toutefois demeurer modestes, jusqu ce jour de 1997 o Saint-Saturnin annonce limplantation dun vaste multiplexe cinmatographique linitiative du groupe de distribution propritaire de presque toutes les salles de cinma mancelles (CGR), groupe auquel la ville centre avait propos la cration dun quipement comparable sur son territoire. Sengage alors une bataille la fois juridique, perdue par la ville et la CUM, et conomique: la ville fait appel un groupe concurrent afin de raliser, en partenariat, un complexe cinmatographique en plein centre. Dsormais, la menace nest plus virtuelle. En devenant un risque de dshabillage dactivits, elle implique des ripostes adaptes et le retour loffensive. Aujourdhui, la Zone commerciale nord du Mans reprsente 114000 m 2 de surfaces de vente commer-

ciales (premier ple commercial du dpartement de la Sarthe) et continue son expansion sur trois communes, mlant activits commerciales et de loisirs (projet de parc ludique Ludocane Saint-Saturnin). Depuis 2006, sa densification est freine du fait du gel des autorisations prononc en CDEC tant que la voirie de desserte dans ces ZAC reste sature et que la RN 138 (Le Mans/Alenon) demeure embouteille lentre nord de la zone aux heures de pointe. La commune de la Chapelle-Saint-Aubin nest pas favorable un projet de voie de contournement de la zone et bloque la situation. Les conflits dintrt, la concurrence intercommunale, une territorialisation politique encore trop fragmente en inadquation avec celle de lconomique demeurent le reflet dune incapacit latente de matriser lurbanisation caractre commercial.

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Evolution des surfaces commerciales accorde s et re fus es dans la Sarthe (e n m_ ) 2 Enjeux de rgulation politique Le premier grand toilettage de la loi 70 00 0 Royer eut lieu en 1993, dans le cadre de la 60 00 0 loi Sapin. La nouvelle CDEC prend en 50 00 0 40 00 0 s ur f ac es co mmer c i a les r ef us es compte les travaux de lObservatoire Dpar30 00 0 s ur f ac es co mmer c i a les ac c or d e s temental dquipement Commercial pour 20 00 0 statuer sur les demandes dautorisation . 10 00 0 0 Les ODEC recevaient la mission de raliser So ur ce s : f ich ier s CDE C de l a 1 99 5 1 99 6 19 97 19 9 8 1 99 9 2 00 0 20 01 20 0 2 2 00 3 2 00 4 20 05 20 06 Sa rth e - 20 06 les tudes susceptibles de fournir aux DDC CR F CDEC laide de principes et orientations dune programmation dans lespace et le temps. Les prede proccupations de type commercial. Il sagit de mires runions dinstallation montrrent trs vite aux prenniser une politique de dfense du centre-ville et participants les limites dune telle institution. Sans moyen des quartiers en dfinissant des zones o il serait financier nouveau, sans personnel, anim par les serpermis ou interdit un commerant de sinstaller. Les vices prfectoraux dj surchargs, les ODEC avaient zones de commerce incit concernent le centrepeu de chances de devenir ce lieu dinvestigation. Les ville, les centres-bourgs de la CUB et les centres de textes furent interprts de faon restrictive. quartier, o doit tre favoris le commerce de proximit. La premire vague de schmas durbanisme comPar contre, l o la vocation principale de la zone ne sy mercial, qui sorientrent vers la signature de chartes, prte pas - habitat pavillonnaire ou collectif, activits de marqua un dbut de prise de conscience par les collecproduction ou secteur considr comme satur - les tivits locales des dsquilibres engendrs par le dvenouvelles implantations commerciales sont interdites. loppement du commerce priphrique, et, pour les Dune agglomration lautre, le degr dimplication Chambres engages leurs cts, la fin dune politique dans la dmarche partenariale fut trs variable. Quatre totalement malthusienne. Les signatures de Chartes situations semblent se prsenter, les diffrenciations vont se succder au dbut des annes quatre-vingt-dix. venant chaque fois du degr dimplication des acteurs Nantes, Chambre de Commerce et collectivits locaux dans ces processus: villes sans charte (Grelocales firent uvre de pionniers en donnant forme noble, Tours, Le Mans), villes avec chartes minimalistes contractuelle aux conclusions de leurs travaux et leurs (Montpellier), partenariales (Lyon, Nantes, Rennes) ou engagements, ds 1991. Dunkerque suivit lanne suirglementaires (Brest). vante, Brest en 1993 et Orlans en 1994. Matriser les Mme sil est observ depuis 2004 un tournant dans grands quilibres demeure un des grands principes de la politique de la CDEC de la Sarthe, devenant plus resces chartes. Il sagit de contrler le dveloppement du trictive (90 % des surfaces commerciales demandes commerce priphrique en vitant la concentration ont t autorises en 2003), le dveloppement des excessive des grandes surfaces sur un seul ple mais recours en CNEC des entreprises dune part, de nouaussi leur parpillement. Il est prcis que lon cherveaux projets de rquilibrage et dessor dactivits sur chera orienter les nouvelles crations lcart des dautres sites, tels Aria Parc Allonnes et Family Village entres de ville, mais en mme temps les emplace Ruaudin au sud de lagglomration mancelle, pour ments recommands pour telles ou telles spcialits concurrencer la zone Nord, demeurent les principaux appartiennent tous aux ples issus de la formation de la obstacles une vritable rgulation politique. structure priphrique, qui tous sont particulirement visibles de la rocade. 3 - Enjeux de dveloppement durable Brest offre un exemple dagglomrations qui a Dans ses objectifs et sa philosophie, la loi SRU pouss le plus loin la volont de traduire le recueil des affirme rechercher lquilibre entre renouvellement bonnes intentions de la charte dans le Plan dOccupaurbain et dveloppement urbain matris, la diversit tion des Sols (PLU aujourdhui). Profitant dune rvision des fonctions urbaines, lconomie et lquilibre dans du POS la Communaut Urbaine de Brest a propos, lutilisation des espaces. Les localisations prfrenen 1995, linscription, dans ce document durbanisme, tielles du commerce doivent tre mentionnes et justi-

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fies, de mme que la cohrence vis--vis des systmes de transport, spcialement collectifs. Aussi, le Projet dAmnagement et de Dveloppement Durable (PADD) doit accompagner tant les Schmas de Cohrence Territoriale, documents dorientation stratgique intercommunale que les Plans Locaux dUrbanisme, documents rgissant loccupation et lutilisation du sol. SCOT et PLU sont lobjet denqute publique et opposables ensuite aux tiers. Sans considrer ici les nouveaux enjeux politiques, conomiques et sociaux dun dveloppement plus durable du grand commerce, de nouvelles mises en perspective environnementales souvrent, en particulier celles qui consistent inciter la grande distribution rinvestir les espaces urbains denses, moins gaspiller despaces btis et non bti, adopter des normes disolation plus performantes, mieux sintgrer dans lenvironnement et devenir plus accessible par dautres moyens de transport que la seule automobile. De la zone au parc commercial: lidal vgtal Des actions, sensibles dans quelques oprations parmi les plus rcentes, ont consist planter. Cest la version paysagre de la requalification des entres de ville , des zones commerciales (qui prennent alors volontiers le nom de parcs ). Tous les projets ana-

lyss de complexes commercialo-ludiques ( Odysseum Montpellier, Cap-Mal et Betton Rennes, Family Village Mulsanne, Le Mans) se rclament de cet idal vgtal. Mme la composante la plus urbaine de ces programmes, le centre commercial, tent parfois de tourner le dos au concept clos du modle originel, se dploie en archipel ou en atoll noy dans la verdure de jardins ou de places vertes plutt quils ne salignent sur des artres plus troites, plus minrales. Du parc commercial la ville: recrer de la centralit commerciale et urbaine

ment, cet espace devrait accueillir prochainement 150000 m2 dactivits tertiaires, 170000 m2 dactivits diversifies, des quipements sportifs, sociaux, culturels (mdiathque), administratifs, dont un htel communautaire, et rcratifs (aquarium, bowling) auxquels sajouteront terme 4000 logements individuels et collectifs. Outre la volont politique de crer de la centralit dans la mixit sociale et fonctionnelle, ce centre commercial se veut cologique: lensemble du primtre de 22 hectares est totalement arbor; 1200 arbres dont 500 de plus de 10 ans, 50000 plantes et arbustes ont t plants sans compter les 2500 tilleuls qui ceinturent le Carr. Si lon souhaite que la nature soit au centre du futur quartier, un verger, une alle des senteurs, un arboretum sur les parkings du centre commercial et le creusement dun canal le long de lalle royale Louis XV (dont on ne cesse de mettre en avant lhistoricit et la grandeur patrimoniale) compltent ce dispositif. RER, autoroutes et francilienne permettent une accessibilit rgionale remarquable. Localement, un tramway reliera la gare RER et les diffrentes communes du Syndicat dagglomration au Carr Snart. Enfin, une olienne de 40 mtres de haut et un module de cognration permettent lautoproduction dlectricit et la rcupration de chaleur. Lclairage des espaces ouverts au public est ralis grce 2600 points lumineux par fibre optique et, pour le traitement des dchets, 3 compacteurs et un broyeur liminent les dchets quotidiens tandis que le carton est tri et valoris par trois presses balles, le verre collect et recycl par lintermdiaire dune benne de 15 m3. Le projet du Val dEurope, plus avanc que celui de Melun, est bas sur la mme conception de lamnagement, mais dans un contexte partenarial trs diffrent qui a permis un amnagement en trois phases successives: La premire phase, entre 1987 et 1997, a permis EPAFRANCE (EPIC reprsentante de ltat) de mettre

Au cur de la ville nouvelle de Melun-Snart, 30 kilomtres au sud est de Paris, un carr vgtal d1.4 kilomtres de ct a tout dabord t dessin sur la commune de Lieusaint avant quun vaste mall commercial ne sy implante depuis 2002, premier lment dun nouveau centre dans une ville nouvelle clate qui en tait jusquici dpourvue. Autour du centre commercial (65000 m2 sur deux niveaux) branch environneTravaux et documents

en place les rseaux de voirie et de transports collectifs (gares RER et TGV), les rseaux dassainissement, de premiers programmes dhabitat et dquipements publics autour des bourgs anciens des communes, puis enfin, louverture du premier parc de loisirs Disney, du Disney village (Parc rcratif vocation rgionale), dun ensemble htelier, de congrs et dun golf; La deuxime phase (1997 2003) a pour vocation de produire un nouveau centre urbain pour le Val dEu-

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urbain, la ralisation de la 2e tranche du parc daffaires (Arlington Business Park) et lextension de 10000 m? de la surface du centre commercial du Val dEurope ; - poursuivre le dveloppement immobilier rsidentiel en ralisant les 1700 logements du primtre Disney. De ces projets et ralisations ambitieux, il convient de noter dabord le partenariat extrmement actif et complmentaire entre les acteurs publics et privs; la capacit de ltat, des tablissements publics damnagement, daccompagner les projets privs de dveloppement du territoire de telle sorte que les oprateurs touristiques et commerciaux soient obligs de composer avec des processus de production dune ville entire, dune nouvelle ville dans la Ville nouvelle, selon lexpression de Christophe Viral, Responsable Marketing immobilier de Disney France. Commerce et accessibilit multimodale La proximit commerciale est aujourdhui clate et diffuse sur lensemble de la ville, voire au-del lorsque le

rope et lensemble de la Ville nouvelle (programme de 1800 logements, un mall commercial de 90000 m2 ouvert en 2002, suivi dun factory outlet center, 5000 m2 de commerces de proximit, 365000 m2 de centre daffaires, des quipements administratifs, un collge et une universit) paralllement la poursuite des oprations de dveloppement des communes: logements, coles, crches, quipements culturels, ples dactivit, etc. Parmi ces dernires, louverture en mars 2002 du Walt Disney Studios, parc rcratif ddi aux domaines de limage et le lancement de la premire tranche de 40 hectares du Arlington Business Park, parc dactivits compltement vgtalis et paysager, figurent parmi les nouveaux moteurs conomiques de cette opration. Enfin, la signature de la phase III, le 9 juillet 2003, devait conduire le projet Disneyland France aux deux tiers de son dveloppement trentenaire. Les programmes se dfinissent, dici 2008, autour de 3 objectifs gnraux: - raliser de nouveaux quipements publics de proximit (mdiathques, maisons de quartier, groupes scolaires, htel de ville (Serris), parc paysager, gymnases, etc.) ; - renforcer le dveloppement du ple touristique (Disney Village, 2000 chambres dhtel, un htel quatre toiles de 700 chambres) et tertiaire par la cration dun ple daffaires de 100000 m 2 de bureaux dans le centre

bassin demploi est trs large. Cet clatement de loffre renforce la mobilit des consommateurs et les incite utiliser toujours davantage leur(s) vhicule(s) pour un dveloppement peu durable! Cependant, quelques villes franaises (Nantes, Montpellier, Strasbourg) ont dj adopt la desserte de leurs zones commerciales et rcratives priphriques et priurbaines par le tramway et la SNCF rflchit actuellement aux possibilits de livrer les grandes surfaces de la premire couronne parisienne par des tramways marchandises en rutilisant les voies dsaffectes de la petite ceinture. Cependant, Strasbourg, Hautepierre et Illkirch sont les seuls ples priphriques desservis par le tramway. Le multiplexe de ltoile se trouve lcart des stations. Quant la principale concentration commerciale, au nord, elle reste totalement lcart du trac. Pour sa part, la ville de Rennes reprsente le cas o la scission entre les localisations des quipements commerciaux les plus attractifs de priphrie et le trac du mtro est la plus visible. Quant la ville du Mans, seul le centre commercial sud est desservi par le tramway dans la mesure o il est implant dans un tissu urbain dense de la ville centre. Les PDU ignorent donc encore trs souvent les zones commerciales priphriques et priurbaines. Celles-ci restent globalement peu accessibles par les TCSP lexception de quelques oprations nationales emblmatiques. Conclusion Assistons-nous lmergence dune offre commerciale priphrique mieux intgre dans la politique de la ville ? Dabord, de nouvelles cohrences urbaines et priurbaines entre commerce et ville sont certes encore ponctuelles mais significatives : des projets urbains plus globaux, lapparition de nouveaux ples de centralit dans les villes nouvelles et lamlioration de laccessibilit des centres commerciaux et des zones commerciales (Nantes, Strasbourg) semblent commencer se gnraliser pour mieux recoller la ville. De mme, les fonctions commerciales, rcratives, culturelles commencent coexister. Parfois, le

partenariat et la concertation entre acteurs publics et privs deviennent plus troits : Collectivits locales et territoriales, distributeurs et dveloppeurs immobiliers sassocient pour mettre en uvre des oprations damnagement et dquipement qui ncessitent des budgets consquents, lexemple de Val dEurope
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dont le mall commercial nest quun lment dun plus vaste programme de dveloppement urbain. Mais des obstacles perdurent. Tout dabord, la publicisation despaces privs reste souvent lapanage des rcents projets doprations de commerce priurbain. En effet, la faible reprsentation dquipements et despaces publics au sein des zones commerciales priphriques naide pas trouver la mixit fonctionnelle et sociale si recommande dans les principes du dveloppement durable urbain. De plus, la polyfonctionnalit reste encore trop marchande et trop ancre dans une logique de marchandisation de la ville. Aussi, le strotype gagne ces nouvelles gnrations de centres commerciaux ; quel projet aujourdhui nintgre pas un aquarium et des quipements de loisirs ? Le risque de construire des bulles aseptises, normes et contrles demeure bien rel. En mme temps, de nombreux projets de parcs commerciaux et de loisirs restent encore trop penss en terme de zones sans relle articulation avec la ville centre dont ils sont proches ; ne serait-ce quen terme daccessibilit. cet gard, lorganisation multipolaire du commerce tend fragmenter la ville, favoriser le zonage, ltanchit des ZAC entre elles et multiplier les dplacements. Lquilibre vers lequel il convient de parvenir est moins conomique quurbanistique au sens o il est ncessaire de couturer la ville pour que chacun de ces ples soit complmentaire aux autres au niveau de loffre et accessible au plus grand nombre. Enfin, sur le plan politique, llaboration des Schmas de Dveloppement Commercial montre en gnral le caractre seulement consultatif de ce type de document et labsence prgnante de vote dans les CDEC des acteurs de la planification urbaine (services quipement, voirie, transports des Communauts urbaines, dagglomration et des DDE). Lintgration de la dynamique commerciale dans une vritable politique urbaine demeure encore faible mais semble nanmoins en marche lexemple de la politique entrepreneuriale en matire de dveloppement durable des distributeurs et des promoteurs immobiliers, qui, bien quambigu, ponctuelle et souvent paradoxale, atteste de lmergence de nouvelles considrations sur le devoir social des entreprises conomiques.
Travaux et documents

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