L Attractivité Urbaine Au Service de La Revitalisation Du Centre Ancien de Jijel

République Algérienne Démocratique et Populaire
Ministère de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche Scientifique

Ecole Polytechnique d’Architecture et d’Urbanisme (EPAU)
Laboratoire : Ville, Urbanisme et Développement Durable (VUDD)
Mémoire
Pour l’obtention du diplôme de
MAGISTERE
PG : « Urbanisme et Ville Durable »
Intitulé
L’attractivité urbaine au service de la

revitalisation du centre ancien de Jijel
Présenté par :
Melle Yasmine BOUHELOUF.
Sous la direction de :
 Dr. Meriem CHABOU-OTHMANI. Maitre de conférences. EPAU
Jury d’évaluation:
Pr. Ewa Berezowska-Azzag. Professeur, EPAU. Président du jury.

Pr. Ali Hadjiedj. Professeur, USTHB. Examinateur.
Dr. Aicha Boussoualim. Maitre de conférences, EPAU. Examinateur.
Dr. Meriem Chabou-Othmani. Maitre de Conférences, EPAU. Rapporteur.
Soutenu publiquement le : 22 juin 2014

Je dédie ce modeste travail
À mes très chers parents.
À ma très chère sœur Lamia.
À mes très chers frères Hichem et Anis.
À toute ma famille.
À tous ceux qui combattent l’ignorance et militent pour le savoir, je dédie ce modeste travail.
Yasmine
Remerciements
Je remercie ALLAH Seigneur du monde de m‟avoir donné l‟inspiration et la patience pour mener
à bien ce travail.
Il n‟est pas très original de dire que la réalisation d‟un mémoire reste un moment souvent
stimulant, parfois stressant, mais toujours riche de rencontres et d‟échanges. Ce texte doit en effet
beaucoup aux nombreuses personnes que j‟ai rencontrées ou qui m‟ont soutenu tout au long de
mon mémoire.
Mes premiers remerciements vont à ma directrice de mémoire Madame Dr Chabou-Othmani

Meriem, pour ses conseils et orientations, mais aussi et surtout pour sa patience, tout le long de ce
travail.
Je remercie le président de jury, le Pr Ewa Berezowska-Azzag ainsi que les membres du jury, Pr
Hadjiedj Ali et Dr Boussoualim Aicha pour l‟honneur qu‟ils m‟ont fait d‟avoir acceptés
d‟examiner mon travail.
Je tiens à exprimer ma reconnaissance envers Pr Ewa Berezowska -Azzag, pour ses orientations
et ses précieux conseils qui m‟ont aidé à structurer mon travail.
Ma gratitude est immense, envers Madame Schaour Soraya, maitre de conférences à l‟université
de Constantine, pour son soutien, ses orientations, mais surtout pour ses qualités humaines.
Un grand merci à monsieur Boucherf Kamel, maitre de conférences à l‟université de Bouzareah

pour les précieuses orientations concernant l‟aspect méthodologique.
Ma reconnaissance va aussi à l‟ensemble de mes enseignants de l‟EPAU, du laboratoire VUDD,

et tous ceux qui ont eu à intervenir durant l‟année théorique, pour leurs enseignements et les
connaissances qu‟ils nous ont transmis.
Mes remerciements vont également à mes collègues de Magister et tout le personnel de la

bibliothèque et de la post-graduation.
Pour finir, c‟est à ma famille que je pense, particulièrement à mon père «Med Tahar » qui m‟a
soutenu en tout point de vue et par tous les moyens au gré de son plus cher souhait, celui de me
voir réussir dans mes études : Mille merci PAPA, à ma chère mère, à ma très chère sœur et mes
frères, à ma grande mère, pour leurs aides et soutien moral.
Mes remerciements vont également à tous ceux qui ont aidé de loin comme de près à
l‟aboutissement de ce travail, qu‟ils trouvent ici, l‟expression de mon entière gratitude.
Enfin, à tous ceux de par le monde, ne vivent que du fruit de leur sueur et qui ne cessent d‟espérer
à un avenir meilleur.
Résumé
L’attractivité urbaine au service de la

revitalisation du centre ancien de Jijel
Par Yasmine BOUHELOUF – EPAU, 2014
L‟avenir des centres villes au sein des villes algériennes est délicat ; la montée en périphérie de
nouveaux pôles de concurrence les fragilise. En effet, en l‟absence d‟intervention publique, ces
centres se dépeuplent, se dégradent, et se marginalisent par rapport au mouvement général du
territoire dans lequel ils s‟inscrivent.
Dans ce sens, notre attention s‟est portée sur la situation du centre-ville de Jijel et de son avenir.
Ce dernier souffre d‟un déclin multidimensionnelle perceptible aux yeux des spécialistes et non
spécialistes. En effet, le centre ancien de Jijel souffre de manque d‟attrait et par conséquent de
vitalité.
À l‟instar d‟autres villes algériennes, la ville de Jijel vise à être « qualitative, compétitive,
attractive et durable » - SNAT 2025-. L‟attractivité est devenue un enjeu majeur pour celle-ci.
Elle est appelée à passer d‟une petite localité enclavée à un important pôle de tourisme, d‟affaires
et d‟industrie grâce à sa situation géographique très attrayante, ses ressources naturelles et ses
potentialités touristiques et ses projets prometteurs en gestation.
Dans ce contexte, le devenir de son centre-ville/ancien pose un réel problème, le centre ancien
n‟est pas à la hauteur du rôle que Jijel semble être appelée à jouer dans l‟Est algérien. Cette
entité urbaine fragile au cœur d‟un territoire doté d‟atouts d‟attractivité et d‟ambitions multiples,
réclame une action globale et urgente de revitalisation.
La finalité recherchée est de démontrer qu‟un projet urbain d‟attractivité propre au centre-
ville/ancien de Jijel constitue un levier pour le revitaliser et de lui reconstruire sa centralité, avec
plus de force pour enrayer, d‟une manière irréversible, le processus de déclin qui menace en
permanence cette entité urbaine centrale, et par conséquent nuit à tout le territoire dans lequel elle
s‟inscrit.
Dans cette optique, la présente recherche vise à cerner la notion d‟attractivité urbaine, ses
stratégies et ses conséquences sur la revitalisation et le développement d‟un territoire en générale
et les centres anciens en particulier, en s‟inspirant d‟expériences étrangers.
Les mots clés : attractivité urbaine, revitalisation urbaine, centre-ville/ancien, projet urbain
d’attractivité, Jijel.
Abstract
Urban attractiveness serving the

revitalization of the historic center of Jijel
By Yasmine BOUHELOUF – EPAU, 2014
The future of town centers in the Algerian cities is a great challenge; the rising of new poles in the
outskirts weakens them. Indeed, in the absence of public intervention, these centers depopulate,
degrade and become marginalized from the general movement of the surrounding territory.
In this sense, our attention is focused on the situation in the downtown of Jijel and its future. It
suffers from a multidimensional perceptible decline in the eyes of specialists and non-specialists.
Indeed, the ancient center of Jijel suffers from a lack of appeal and therefore vitality.
Like other Algerian cities, Jijel aims to be « a qualitative, competitive, attractive and sustainable
city" - SNAT 2025 - . Indeed, attractiveness has become a major issue for the city of Jijel. So it is
expected to move from a small land-locked town into a major center of tourism, business and
industry thanks to its attractive location, its natural resources, tourism potential and its ambitious
future projects.
In such a situation, the future of its ancient town-center represents a real problem. The old center
is not at the level of the role that Jijel should play in the eastern part of Algeria. This fragile urban
entity in the heart of a territory which has assets attractiveness and multiples ambitions requires a
comprehensive and urgent action to the urban revitalization.
The desired aim is to demonstrate that attractiveness urban project a specific the ancient town-
center of Jijel is a lever to revitalize and rebuild its centrality, with more strength, in order to stop,
irreversibly, the process of decline that constantly threatens our central urban entity and
consequently disturb the entire territory to which it belongs.
In this context , the main objective of this research is to define the concept of urban attractiveness,
its strategies and its effects on the revitalization and development of an area, in general, and
ancient centers, in particular, inspired by foreign experience.
Key words: urban attractiveness, urban revitalization, town centers/ ancient, urban project
attractiveness. Jijel
‫ملخص‬
‫‪.‬‬
‫ملخص‬
‫الجاذبية العمرانية في خدمة اإلنعاش الحضري للمركز القديم‬
‫لمدينة جيجل‬
‫يٍ طشف ثٕحهٕف ‪ٚ‬بسً‪4102 UAPE ٍٛ‬‬
‫إٌ يسزقجم انًشاكز انقذ‪ًٚ‬خ ف‪ ٙ‬انًذ‪ُٚ‬خ انجزائش‪ٚ‬خ حسبس‪ ،‬ح‪ٛ‬ث أٌ ظٕٓس أقطبة جذ‪ٚ‬ذح يُبفسخ نٓب رسجت‬
‫ف‪ ٙ‬إضؼبفٓب‪ .‬ف‪ ٙ‬ظم غ‪ٛ‬بة رذخالد ي‪ٛ‬ذاَ‪ٛ‬خ ضبيهخ‪ْ ،‬زِ انًشاكز غذد يٓجٕسح ‪ ،‬يزذْٕسح ٔ يًٓطخ‬
‫يقبسَخ ثبنحشكخ انزًُٕ‪ٚ‬خ نهٕال‪ٚ‬خ‪.‬‬
‫ف‪ْ ٙ‬زا اإلط بس أَػت اَطغبنُب حٕل ٔضؼ‪ٛ‬خ ٔ يسزقجم انًشكز انقذ‪ٚ‬ى نًذ‪ُٚ‬خ ج‪ٛ‬جم‪ْ ،‬زا األخ‪ٛ‬ش ‪ٚ‬ؼبَ‪ ٙ‬يٍ‬
‫اَحطبط يزؼذد األثؼبد ‪،‬يهًٕس يٍ طشف انًخزػ‪ ٔ ٍٛ‬غ‪ٛ‬ش انًخزػ‪ْ .ٍٛ‬زا انًشكز ‪ٚ‬ؼبَ‪ ٙ‬يٍ َقع‬
‫انجبرث‪ٛ‬خ انؼًشاَ‪ٛ‬خ َز‪ٛ‬جخ نزنك افزقبس انح‪ٕٚٛ‬خ‪.‬‬
‫يٍ جٓخ أخش٘ ٔ ػهٗ غشاس ثق‪ٛ‬خ انًذٌ انجزائش‪ٚ‬خ‪ ،‬يذ‪ُٚ‬خ ج‪ٛ‬جم رٓذف أٌ ركٌٕ َٕػ‪ٛ‬خ‪ ،‬رُبفس‪ٛ‬خ ‪،‬جزاثخ ٔ‬
‫يسزذايخ (انًخطظ انٕطُ‪ ٙ‬نزٓ‪ٛ‬ئخ اإلقه‪ٛ‬ى ‪ .)UAU2‬ف‪ْ ٙ‬زا انس‪ٛ‬بق‪ ،‬انجبرث‪ٛ‬خ أغجحذ سْبٌ قٕ٘ ثبنُسجخ‬
‫نًذ‪ُٚ‬خ ج‪ٛ‬جم‪ْ ،‬زِ األخ‪ٛ‬شح يطبنجخ ثبالَزقبل يٍ ضبح‪ٛ‬خ غغ‪ٛ‬شح يُغهقخ إنٗ قطت ْبو نهس‪ٛ‬بحخ ٔ األػًبل ٔ‬
‫انػُبػخ ثفضم يٕقؼٓب انجغشاف‪ ٙ‬انجزاة‪ ،‬يٕاسدْب انطج‪ٛ‬ؼ‪ٛ‬خ‪ ،‬إيكبَ‪ٛ‬برٓب انس‪ٛ‬بح‪ٛ‬خ ٔ يطبس‪ٚ‬ؼٓب انًسزقجه‪ٛ‬خ‬
‫انًُزظشح‪.‬‬
‫ف‪ْ ٙ‬زا اإلطبس‪ٚ ،‬طشح يسزقجم انًشكز انقذ‪ٚ‬ى نًذ‪ُٚ‬خ ج‪ٛ‬جم يطكهخ حق‪ٛ‬ق‪ٛ‬خ ٔ انًزًثهخ ف‪ ٙ‬كٌٕ ْزا األخ‪ٛ‬ش ال‬
‫‪ٚ‬شقٗ نهذٔس انز٘ ‪ُٚ‬جغ‪ ٙ‬ػهٗ يذ‪ُٚ‬خ ج‪ٛ‬جم أٌ رهؼجّ ف‪ ٙ‬انطشق انجزائش٘ ‪ْ .‬زا انك‪ٛ‬بٌ انحضش٘ انٓص‬
‫انز٘ ‪ٚ‬حٕٖ َقبط ضؼف ف‪ ٙ‬قهت إقه‪ٛ‬ى يزؼذد انطًٕحبد ‪ُٚ ،‬بضذ ْزا انًشكز ثؼًه‪ٛ‬خ إَؼبش حضش٘ ضبيهخ‬
‫ٔ يسزؼجهخ‪.‬‬
‫انٓذف انًسطش ْٕ إثجبد أٌ انًطشٔع انحضش٘ نهجبرث‪ٛ‬خ انخبظ ثبنًشكز انقذ‪ٚ‬ى نًذ‪ُٚ‬خ ج‪ٛ‬جم ْٕ ٔس‪ٛ‬هخ‬
‫إلَؼبضّ ٔ إػبدح ثُبء يشكز‪ٚ‬زّ ثأكثش قٕح ٔ ْزا نهقضبء ثطكم ربو ٔ َبجغ ػهٗ ْزا انزذْٕس انز٘ ‪ٓٚ‬ذد‬
‫ثبسزًشاس ْزا انك‪ٛ‬بٌ انحضش٘ انًشكز٘ ٔ ثبنزبن‪ ٙ‬رأث‪ٛ‬شِ انسهج‪ ٙ‬ػهٗ كبفخ اإلقه‪ٛ‬ى انز٘ ‪ُٚ‬زً‪ ٙ‬إن‪ّٛ‬‬
‫يٍ ْزا انًُظٕس ‪ٓٚ‬ذف ْزا انجحث إنٗ اإلحبطخ ثًفٕٓو انجبرث‪ٛ‬خ انحضش‪ٚ‬خ‪ ،‬إسزشار‪ٛ‬ج‪ٛ‬برّ ٔ إَؼكبسبرّ ػهٗ‬
‫إَؼبش‪ ،‬رًُ‪ٛ‬خ ٔ رطٕ‪ٚ‬ش اإلقه‪ٛ‬ى ثػفخ ػبيخ ٔ انًشاكز انقذ‪ًٚ‬خ نهًذٌ ثػفخ خبغخ يسزُذ‪ ٍٚ‬ػهٗ رجبسة‬
‫أجُج‪ٛ‬خ‪.‬‬
‫الكلمات المفتاحية ‪ :‬انًشاكز انقذ‪ًٚ‬خ‪ ،‬اإلَؼبش انحضش٘‪ ،‬انجبرث‪ٛ‬خ انحضش‪ٚ‬خ‪ ،‬انًطشٔع انحضش٘‬
‫‪,‬نهجبرث‪ٛ‬خ ج‪ٛ‬جم‬
Table des sigles et abréviations
Sigles Signification
ACL Agglomération Chef-Lieu
AFOM Atouts, Faiblesses, Opportunités, Menace
AMC Analyse Multi Critère
ANAT Agence Nationale d‟Aménagement du Territoire
APC Assemblé Populaire Communal
CCT Capacité de Charge Touristique
CIRUR Le Comité Intergouvernemental de Recherches Urbaines et Régionales
CREDOC Centre de Recherche pour l‟Etude et l‟Observation des Conditions de vie
CNEAP Centre National d'Etudes et d'Analyses pour la Population et le Développement
CNV Le conseil National des villes En France
CREDOC Centre de Recherche pour l‟Etude et l‟Observation des Conditions de vie
CNUCED Conférence des Nations Unies sur le Commerce Et le Développement
DAL Direction de l‟Administration Local
DATAR Délégation interministérielle à l‟Aménagement du Territoire et à l‟Attractivité
Régionale
DCMS Department for Culture, Media and Sport
DD Développement Durable
DIACT Délégation Interministérielle à l‟Aménagement et à la Compétitivité des
Territoires Française
DLEP Direction de Logement et Equipement Public
DP Diagnostic Partagé
DPAT Direction de Planification et d‟Aménagement de Territoire.
DPSB Direction de la Programmation et du Suivi du Budget (Ex : DPAT)
DTP Direction de Travaux Public
DUC Direction d‟Urbanisme et de Construction.
EPAEM l‟Etablissement Public d‟Aménagement EUROMEDITERRANEE
GTZ Agence de Coopération Technique Allemande
IAAT Institut Atlantique d‟Aménagement du Territoire
IAURIF Institut d‟Aménagement d‟Urbanisme de la Région Île-de-France.
INRS Institut National de la Recherche Scientifique Urbanisation
INSEE Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques
MAMROT Ministère des Affaires Municipales, des Régions et de l'Occupation du Territoire.
Canada.
MATET Ministère de l‟Aménagement du Territoire, de l‟Environnement et du Tourisme
MEEDDAT Ministère de l‟Energie, d‟Ecologie du Développement Durable et de
l‟Aménagement du Territoire
OCDE Organisation de Coopération et de Développement Économiques
OMT Organisation Mondiale du Tourisme
PAC Plan d‟Aménagement Communal.
PAT Programmes d‟Actions Territoriales.
PAW Plan d‟Aménagement Wilayal
PDAU Plan Directeur d‟Aménagement et d‟Urbanisme
PNUE Programme des Nations Unies pour l‟Environnement.
POS Plan d‟occupation du Sol
PUCA Plan Urbanisme Construction Architecture
PUF Presse Universitaire de France
SDAT Schéma Directeur d‟Aménagement Touristique
SIG Système d‟Information Géographique
Table des sigles et abréviations
SNAT Schéma National d‟Aménagement de Territoire

SRAT Schéma Régional d‟Aménagement de Territoire
SRU loi de Solidarité et Renouvellement Urbain
URBAJ Bureau d‟Etude d‟Architecture et d‟Urbanisme de Jijel
USTHB Université des Science et Technologie Houari Boumediene
ZET Zone d‟Expansion Touristique
ZHUN Zone d‟Habitat Urbaine Nouvelle
ZOPP Ziel Orientierte, Project Planing
Remerciements
Résumé
Introduction générale : Motivation et contexte de la recherche
1.Problématique générale ................................................................................................................................... 1

2.Problématique spécifique ................................................................................................................................ 3
3.Choix du cas d‟étude ....................................................................................................................................... 5
4.L‟intérêt de la recherche .................................................................................................................................. 5
5.Les objectifs de la recherche ........................................................................................................................... 6
6.Hypothèses de travail ...................................................................................................................................... 6
7.Approche méthodologique et structuration de la recherche ............................................................................ 7
7.1 Présentation des méthodes d‟analyses utilisées .......................................................................................9
7.1.1 Présentation l‟Approche multicritère (AMC) ................................................................................... 9
7.1.2 Présentation de la méthode AFOM ................................................................................................ 11
7.2 Les Techniques (les instruments) de collectes de l‟information utilisées ..............................................12
7.2.1 L‟observation.................................................................................................................................. 12
7.2.2 Les entretiens exploratoires ............................................................................................................ 13
8. Structure du mémoire ................................................................................................................................... 14
Chapitre I: La revitalisation urbaine, réponse intégrale à la détérioration des centres anciens.
1.Les centres anciens entre vitrine de la ville et dégradation perpétuelle ........................................................ 16

1.1 Centre et centralité .................................................................................................................................16
1.1.1 Le centre ......................................................................................................................................... 16
1.1.2 La centralité .................................................................................................................................... 17
1.1.3 Centre-ville, centre ancien ou centre historique ? ......................................................................... 18
1.2 Les centres anciens : crise urbaine et déclin ..........................................................................................21
1.2.1 Une dégradation doublée d‟un dépeuplement progressif ............................................................... 22
1.2.2 La ville éclatée : une centralité perdue ? ........................................................................................ 23
1.3 Des modalités d‟intervention sans cesse renouvelées ...........................................................................24
1.4 Les menaces qui pèsent aujourd‟hui sur les centres anciens ..................................................................25
1.5 L‟intervention en centres anciens...........................................................................................................26
1.5.1 Regain d‟intérêt pour les centres anciens ; Centres anciens , Quel avenir ? Enjeux et
spécificités. ............................................................................................................................................... 26
1.5.2 Evolution des politiques urbaines et interventions dans les tissus anciens à travers le monde ...... 26
2.La revitalisation urbaine, réponse intégrale à la détérioration des centres anciens. ..................................... 28
2.1 Définition de la revitalisation urbaine ....................................................................................................29
2.2 Les facteurs déclencheurs de la revitalisation urbaine ..........................................................................30
2.3 Problématique et enjeux de la revitalisation urbaine..............................................................................31
2.3.1 Organisation et concertation du centre-ville ancien ....................................................................... 31
2.3.2 Développement socioéconomique du centre-ville ancien .............................................................. 31
2.3.3 Animation et promotion du centre-ville ancien .............................................................................. 32
2.3.4 Aménagement du centre-ville ancien ............................................................................................. 32
2.4 Cinq critères clefs de réussite pour une revitalisation ...........................................................................32
2.4.1 Placer les habitants au cœur du projet de revitalisation.................................................................. 32
2.4.2 Associer les centres anciens au développement de la ville et de territoire ..................................... 33
2.4.5 Portage politique comme vecteur majeur de changement .............................................................. 34
2.5 Les contraintes de la revitalisation .........................................................................................................35
2.6 Stratégies de revitalisation pour les centres anciens .............................................................................35
2.6.1 Le tourisme urbain.......................................................................................................................... 35
2.6.2 La revitalisation par la reconquête des espaces publics ................................................................. 38
2.6.3 La revitalisation par l‟architecture.................................................................................................. 40
2.6.4 Stratégie culturelle et organisation de manifestations .................................................................... 40
2.6.5 Stratégie de résidentialisation ......................................................................................................... 44
2.6.6 La gentrification, outil de revitalisation des centres anciens ......................................................... 49
2.6.7 Le développement durable nouvelle stratégie de revitalisation des centres anciens. .................... 51
Synthèse du premier chapitre............................................................................................................ 52
Chapitre -II: L’attractivité urbaine ; … réflexions et stratégies
1.Définition de l‟attractivité urbaine ............................................................................................................... 56

2.Définition d‟un territoire attractif .................................................................................................................. 58
3.Les facteurs de l‟attractivité .......................................................................................................................... 58
4.Les types d‟attractivité .................................................................................................................................. 61
5. Les fractions de l‟attractivité urbaine ........................................................................................................... 63
5.1 L‟attractivité touristique .........................................................................................................................63
4.2 L‟attractivité politico économique .........................................................................................................64
4.3 L‟attractivité du milieu de recherche, de développement et de la formation .........................................64
4.4 L‟attractivité du cadre de vie .................................................................................................................64
4.4.1 L‟attractivité résidentielle............................................................................................................... 65
4.4.2 L‟attractivité environnementale...................................................................................................... 67
4.4.3 L‟attractivité culturelle ................................................................................................................... 68
5.Les cibles de l‟attractivité urbaine ; Les acteurs soumis à l‟attraction des territoires ................................... 69
6.1 Les facteurs spécifiques de l‟attraction sur les ménages ........................................................................70
6.2 Les facteurs spécifiques de l‟attraction sur les investisseurs ..................................................................77
6.Les leviers de l‟attractivité urbaine ............................................................................................................... 80
7.Stratégies de développement d‟attractivité d‟un territoire ............................................................................ 82
8.1 Offre territoriale (city Branding) ...........................................................................................................83
8.2 Stratégie revalorisation de l‟identité d‟un territoire et les spécificités locales .......................................85
8.2 Le territoire comme espace de consommation et de socialisation .......................................................86
8.4 Le projet flagship....................................................................................................................................89
8.5 Les clusters .............................................................................................................................................90
8.6 Le projet urbain stratégique (les opérations de renouvellement urbain) ................................................94
8.8 Le développement durable nouvelle stratégie d‟attractivité ...................................................................98
Synthèse du deuxième chapitre . ................................................................................................................ 102
Chapitre III: L’attractivité au service de la revitalisation des centres anciens
1.Quels liens entre attractivité et revitalisation urbaine ? ............................................................................... 105

1.1 L‟attractivité urbaine au service de la revitalisation des centres anciens. ............................................106
1.2 La revitalisation urbaine est aussi au service de l‟attractivité des centres anciens ! ............................108
2.L‟attractivité ; la clef de la revitalisation urbaine ........................................................................................ 108
3.Les conditions de réussite des stratégies d‟attractivité urbaine ................................................................... 111
3.1 Une attractivité fondée sur la qualité urbaine globale ..........................................................................111
3.2 Un ressort : valoriser les ressources propres du territoire ....................................................................112
3.3 Des solutions spécifiques pour chaque ville ........................................................................................112
4.Paradoxes et critiques de l‟attractivité ........................................................................................................ 113
5.Présentation des exemples étrangers ........................................................................................................... 115
5.1 La ville de Porto : Porto, une ville de caractère ...................................................................................117
5.1.1 La réalité urbaine dans la ville de Porto ....................................................................................... 117
5.1.2 La stratégie de Porto ..................................................................................................................... 118
5.2 Une stratégie d‟attractivité pour le centre-ville de Marseille ...............................................................121
5.2.1 La réalité urbaine dans la ville de Marseille ................................................................................ 122
5.2.2 Une stratégie d‟attractivité globale pour Marseille ..................................................................... 122
5.2.3 Euroméditerranée : projet urbain stratégique pour Marseille ....................................................... 125
Synthèse du troisième chapitre................................................................................................................... 133
Chapitre -IV: Projet urbain d’attractivité pour revitaliser le centre ancien de Jijel
1.Approche globale de la ville de Jijel :…Jijel, d‟énormes potentialités à exploiter ..................................... 139
1.1 Présentation de la ville de Jijel ..........................................................................................................139
1.2 Jijel à travers l‟histoire : Evolution et croissance urbaine de la ville de Jijel .....................................142
1.3 Jijel de demain : La mise en valeur de la ville de Jijel par le SRAT, SDAT, PAW,et le PAC ;
Impacts attendus et actions ponctuelles. .....................................................................................................151
2.Projet urbain d‟attractivité au service de la revitalisation du centre ancien de Jijel
2.1 Délimitation et présentation du centre ancien du Jijel ........................................................................156
2.2 L‟établissement d‟un diagnostic du centre ancien est primordial ........................................................156
2.3 Diagnostic préliminaire : connaitre le site et comprendre le contexte .................................................158
2.4 Analyse urbaine ciblée par indicateurs : l‟évaluation de l‟attractivité ; Etape clé. ..............................166
2.5 La méthode AFOM pour un diagnostic qualitatif du centre ancien de Jijel........................................176
Synthèse du quatrième chapitre……………………………………………………………………185
Conclusion générale: Synthèse des acquis et perspectives
1.Retour théorique .......................................................................................................................................... 185

2.Résultats de l‟analyse du cas d‟étude .......................................................................................................... 186
3.Contraintes de la recherche .................................................................................. Erreur ! Signet non défini.
4.Perspectives de recherche ............................................................................................................................ 189
Références Bibliographiques ......................................................................................................194
Introduction générale
1 Problématique générale
Après les évolutions relativement lentes qu'ont connues les villes depuis l'antiquité, puis à
l'époque médiévale, c'est-à-dire sur plus de 3000 ans, la dynamique urbaine est parvenue
aujourd'hui, à introduire une mutation radicale. La ville est carrément sortie de ses limites pour
s'étendre de plus en plus, on a l'impression qu'on ne peut plus l‟arrêter.
De nos jours, les villes du monde développé sont devenues des métropoles, les agglomérations qui
étaient de simples villages sont devenues des centres urbains et les tissus anciens ou historiques se
sont noyés dans une périphérie gigantesque. Les limites des villes sont désormais introuvables.
Les effets néfastes de ces mutations, se sont proliférés au sein même de ces espaces privilégiés.
Selon les urbanistes, l‟éclatement ou l‟explosion actuelle des villes, a une part de responsabilité
dans le dépérissement des centres villes au profit des périphéries urbaines. En effet, l‟étalement
entrainerait une dévitalisation des centres par la perte de la substance démographique et
économique, comme ce fut le cas aux Etats-Unis, à partir des années 1960. Cette dégradation donc
ne date pas d‟aujourd‟hui, elle s‟affirme avec force dès le XIXème siècle dans un contexte
d‟industrialisation.1 Paul Blanquart, écrit que : « par le vecteur de l’industrie, le capital va
s’emparer de l’espace et le refaçonner »2. Dans les années 1960, une terminologie médicale est
utilisée pour parler de « la ville malade » et notamment de son centre.
Si les centres anciens présentent des caractéristiques très différentes dans le monde, les
mécanismes qui conduisent à leur dégradation et à leur abandon, sont similaires. Ils connaissent
aujourd‟hui des réalités plurielles :
 Problèmes de vétusté du bâti et des espaces publics,

 L‟apparition des friches et de terrains vacants à l‟intérieur de la zone urbanisée,
 La détérioration du cadre de vie qui engendre des phénomènes de desserrement
démographique.
On assiste également, à un desserrement des activités et à la perte d‟emplois ce qui contribue à la

perte de dynamisme et d‟attractivité et par suite une dévitalisation des centres anciens, ce qui
donne une image globalement négative chez la population résidente, car ils ne sont plus adaptés
aux conjonctures urbaines contemporaines ni même aux critères de la centralité urbaine.
1
Brigitte Bertoncello. « Centres anciens, entre vitrine de ville et gestion de la pauvreté une question de développement » in
« l’intervention en centre ancien, pour quel projet urbain et social ?" Acte de la journée d‟étude. Centre de Ressources pour
la Politique de la Ville PACA, novembre 2004, p 03. Disponible sur : http://www.crpv-paca.org consulté le 19.12.2012
2
Ibid.
1
En l‟absence d‟interventions, la marginalisation de ces centres fragiles et précieux est devenue de

plus en plus flagrante, ce qui va rompre la continuité urbaine physique, sociale et économique de
la ville. En effet, ces centres anciens sont rejetés et ne participent plus à la dynamique urbaine de
la ville ; ils ont bien souvent du mal à retrouver spontanément une nouvelle vie et un nouveau
dynamisme.
Le refus de cette situation et la prise de conscience récente de ce phénomène d‟éclatement des

villes et la dévalorisation de son centre, a fait émerger en milieu urbain de nombreuses réflexions
convergeant vers : « Retour à la ville » , « refaire la ville sur la ville » et ceci à travers la
revalorisation des territoires obsolètes, la densification des vides urbains, la reconquête des
espaces en désuétude (friches urbaines et industrielles, zones précaires…) disséminés dans le tissu
urbain. Il s‟agit là, de la problématique du renouvellement urbain.3
En effet, le renouvellement de ces centres anciens est devenu une problématique cruciale et
constitue de ce fait un des axes porteurs du débat sur la ville d‟aujourd‟hui. Les initiatives
foisonnent partout dans le monde pour transformer les faiblesses de ces centres (fragmentation,
cassure, vétusté, mauvaise image), en opportunités d‟investissement qui peuvent donner à ces
tissus un nouveau souffle pour les réintégrer dans le développement urbain de la ville4.
À l‟heure où la mondialisation contraint les villes à s‟engager dans une logique de concurrence
pour attirer entreprises, investisseurs, habitants, touristes et richesses ; la mise en valeur et la
revitalisation de ces centres anciens dégradés est devenue plus que nécessaire, parce qu‟ils
représentent l'âme et la composante la plus importante de la ville et son identité 5comme l‟affirme
Brigitte Bertoncello « c’est une vitrine où la ville forge et présente son image et son identité. »6
L‟attractivité urbaine, est toujours considérée comme une finalité et objet sacré pour les villes et
leurs centres, non seulement pour rester en concurrence mais aussi pour assurer une mise en
valeur durable en donnant à ces centres anciens une nouvelle dynamique, nouvelle vie
généralement garantie par les groupes ciblés par cette attractivité.
Le couple attractivité urbaine/revitalisation urbaine constitue le cœur de notre problématique. A

travers notre recherche nous allons essayer de saisir cette relation imbriquée et mettre le point
sur le rôle des stratégies d‟attractivité urbaine dans la revitalisation des centres anciens.
Le questionnement qui s‟impose à nous, et auquel notre recherche tentera de trouver des réponses
est: L’attractivité urbaine est-elle un levier de revitalisation des centres anciens ? et de la
découle d‟autres interrogations :
 Pourquoi l’attractivité urbaine est-elle un levier pour la revitalisation des centres

anciens ?
 Par quels outils peut-on assurer la revitalisation des centres anciens par le biais de
l’attractivité urbaine ?
3
« Ville, Bien Etre et Renouvellement Urbain ; Comprendre la ville d'aujourd'hui…pour construire celle de demain ».
Colloque international Laboratoires Architecture et Urbanisme. Université Badji Mokhtar Annaba, 26-27 avril 2011. P02.
4
Ewa Berezowska Azzag, Karima Dakhia. « Renouvellement urbain pour une ville soutenable » in Atkinson. A, Chabou. M,
Karsch .D. « Stratégies pour un Développement Durable Local : renouvellement urbain et processus de transformations
informelles ». Ut Berlin, EPAU. Menashda, Alger, 2007. P 119.
5
Bofill Ricardo, Andre Jean Louis. « Espace d’une vie ». Edition Odile Jacob Yaris, Septembre 1989, p 189.
6
Brigitte Bertoncello, op.cit., p.03.
2
2 Problématique spécifique
La ville algérienne, à l‟instar des autres villes du monde, n‟échappe pas aux problèmes
d‟étalement, de croissance et de gestion urbaine. Cette croissance démesurée, parfois anarchique a
laissé dans la ville en général et particulièrement au centre ancien des stigmates qui ne tarderont
pas à devenir alarmantes, si l‟on persiste dans la tendance de laisser faire en matière de gestion
urbaine et spatiale.
Dans ce contexte, les centres anciens appelés également « centre villes », voient leurs
morphologies, leurs structures foncières, la typologie de leurs bâtis et leurs fonctions directrices
s‟affaiblir, voire disparaître, engendrant une perte de vitesse et d‟attractivité économique, ainsi
qu‟une hémorragie démographique. En effet, dès les années 1980, la ville algérienne est
confrontée à ce qu‟Alberto Rio Fernandes appelle la « crise des centres »7, ou à ce que certains
auteurs identifient comme un nouveau régime d‟urbanisation8.
Dans un contexte tourné vers la mondialisation et la durabilité, cette même ville algérienne est
aujourd‟hui face à un défi majeur qui est celui de l‟attractivité.
Le ministre délégué chargé des affaires maghrébines et africaines, M. Abdelkader MESSAHEL,

l‟a souligné aux travaux du sommet mondial sur les capitales du futur le jeudi 15 janvier 2009 à
Dubaï que la stratégie algérienne en matière d'urbanisme vise à rendre la ville algérienne
"qualitative, compétitive, attractive et durable"9.
Ainsi le SNAT 203010 ; "vise, entre autres, à promouvoir une politique de la ville et du
renouvellement urbain afin de rendre la ville algérienne qualitative, compétitive, attractive et
durable, capable de répondre aux besoins de ses habitants et de s’adapter aux mutations qui la
traversent, et de contribuer à une véritable culture et identité urbaine "11.
Le même outil (SNAT) met en avant, en plus de la gouvernance, quatre grandes lignes directrices,
qu‟il faudra décliner et adapter aux réalités propres à chaque entité territoriale du pays. La ligne
directrice N°03 indique « la nécessité d’assurer l’attractivité et la compétitivité des territoires »12
En effet, elle fixe les orientations stratégiques de développement, à l‟horizon 2030, pour
l‟ensemble du territoire national et détermine les enjeux majeurs et les défis au sein desquels
devront s‟inscrire les différentes composantes territoriales.
Jijel comme toutes les villes algériennes est au cœur de ce défi, le Plan d‟Aménagement du
Territoire de la Wilaya (PAWT) 13a abordé ce défi dans la partie intitulée : « renforcement de
7
Alberto Rio Fernandes. « As activida des comerciaise a valorizaç aodasáreas centrais ». Cité par Guinand Sandra, « La
patrimonialisation dans les projets de régénération urbaine à Porto », Annales de géographie, 2012/2 n° 684, p. 129. DOI :
10.3917/ag.684.0128 disponible sur : http://www.cairn.info/revue-annales-de-geographie-2012-2-page-128.htm, consulté le
15.02.3013
8
Guinand Sandra, op.cit., p.130.
9
MESSAHEL Abdelkader. « La stratégie algérienne vise à rendre la ville attractive et compétitive ». Site officiel du
ministère des affaires étrangères : www.mae.dz. Article publié le jeudi 15 janvier 2009. Consulté le 12.07.2012
10
Le projet de Schéma National d‟Aménagement du Territoire, enrichi et finalisé sur la base des orientations de M. le
Président de la République
11
MATE, « SNAT 2030. Document de synthèse ». Février 2008.p 08.
12
Ibid.
13
PAWT : est un instrument du territoire qui devra répondre aux préoccupations économique, sociales, et environnementales
de la wilaya, tout en s‟inscrivant en harmonie avec les lignes stratégiques définies par la nouvelle politique en matière
d‟aménagement du territoire. Il s‟inscrit dans la continuité des instruments à caractère national et régional ; SNAT,
SRAT…etc.
3
l’attractivité de la wilaya et insertion de cette dernière dans l’économie régionale et nationale »14
et a présenté toutes les stratégies et les projets mis en place pour atteindre cet objectif.
De par sa situation géographique très attrayante, ses ressources naturelles et ses potentialités
touristiques et les projets structurants (en cours de réalisation et programmés), la ville de Jijel
offre certes toutes les conditions pour la réalisation d‟un pôle attractif et peut espérer se hisser au
rang des grands pôles de croissance Nord - Est du pays15. Elle est attendue à passer d‟une petite
localité enclavée à un important pôle de tourisme, d‟affaires et d‟industrie16.
Mais la ville de Jijel, comme bien d‟autres, n‟échappe pas aux problématiques de croissance
urbaine plutôt spatiale et la dégradation de son centre ancien. Des signes de dysfonctionnement
apparaissent de plus en plus, accentués d‟une part, par la dégradation du cadre physique existant
en général, et d‟autre part, par la négligence des gestionnaires locaux du fait que la priorité est
donnée à l‟urbanisation des espaces périurbains17. Ce qui se traduit en réalité, par un déclin de
l‟entité centrale.
Cette dégradation est abordée pour la première fois par le POS n°1 de l‟ACL 18 de Jijel, qui a
montré les multiples problèmes de ce noyau originel, pouvant compromettre les perspectives de
développement de la ville et de son territoire wilayal,19 dans la mesure où le centre- ancien est le
cœur de la ville et l‟expression fondamentale de son développement et son dynamisme , Comme
le notent M. Storper et M. Mainville, « on peut observer des villes florissantes et des banlieues
moribondes mais rarement l’inverse»20. Selon le POS, la crise du centre ancien de Jijel est
multidimensionnelle et apparait bien aux yeux des spécialistes et non spécialistes 21
 Un dépeuplement continu, et un fort taux de chômage.

 Une perte d‟attractivité entraînant une réduction de l‟animation urbaine.
 Un état de vétusté avancée du cadre bâti et une négligence du patrimoine bâti hérité de
l‟époque coloniale.
 Une production architecturale récente sans références culturelles : mélange de formes et
de styles dans un désordre visuel total, s‟en suit un paysage urbain répulsif.
 Une discontinuité urbaine avec les autres entités composant la ville, notamment la perte
du double rapport : ville-mer et ville-port.
 Un déclin des activités économiques particulièrement celles liées à la mer …etc.
Toutes ces dégradations dans le centre ancien de Jijel, ont fortement contribué à lui faire perdre
sa centralité au profit d'autres espaces urbains plus attractifs malgré leur état illégal 22. En bref, le
centre ancien de Jijel souffre de manque d‟attrait et par conséquent de vitalité.
14
CEAP. « PAWT Jijel : évaluation territoriale et diagnostic. Rapport phase n°1 ». juillet 2011. p 110.
15
MATE, « SRAT 2030 de la région EST. Document de synthèse ». février 2008. P 20.
16
CEAP. Op,cit. p 291.
17
Saïd Safri. « Renouvellement urbain d’un centre ancien en déclin: cas de centre-ville de Jijel ». Mémoire de magistère.
UMC, 2008. P 140.
18
Établie par l‟ANAT et approuvé en 2004 par ACL de Jijel
19
Lancé par délibération de l‟APC de Jijel le 29/03/1999, le POS n° 1 de l‟ACL de Jijel est approuvé par la même autorité le
24/08/2004. Il couvre tout le centre-ville, formé par le noyau colonial, qui s‟étale sur une superficie de 44,50 ha.
20
Michael Storper, Michael Manville, « Behavior, Preferences and Cities: Urban Theory and Urban Resurgence », Urban
Studies, 2006, Vol. 43, Issue 8. P1249.
21
POS n°1 de l‟ACL de Jijel.
22
Par exemple le quartier de camp chevalier situé au côté Sud de la ville de Jijel.
4
Dans une telle situation, le devenir du centre pose un réel problème. Nous nous demandons s‟il
est à la hauteur du rôle que la ville de Jijel est appelée à jouer dans l‟Est algérien, compte tenu
des potentialités qu‟elle recèle et des projets en gestation. Aujourd‟hui, plus que jamais
s‟impose une réflexion sérieuse pour rendre à ce centre sa vitalité.
La question posée est la suivante :
 Comment revitaliser le centre ancien de Jijel et promouvoir sa valorisation

socioéconomique et spatiale en harmonie avec les spécificités locales et les ambitions
de territoire ?
 La revitalisation du centre ancien de Jijel pourra- t- elle s’assurer (se déclencher)
par un projet urbain d’attractivité ?
Pour pouvoir répondre à cette question, nous jugeons utiles de s‟appuyer sur d‟autres questions
secondaires :
 Le centre ancien de Jijel est-il porteur de potentialités d’attractivité urbaine ? Et

quels types d’attractivité lui conviendraient-ils : touristique, résidentielle, ou
économique ?
3 Choix du cas d’étude

Le choix du centre-ville de Jijel, datant de l‟époque coloniale, comme cas d‟étude, n‟est pas le
fruit du hasard, bien au contraire, il s‟appuie sur des considérations, autant subjectives
qu‟objectives :
 Un attachement personnel, il s‟agit de ma ville natale.

 Une accumulation de connaissances sur son territoire.
 Une expérience professionnelle acquise au sein de ses services.
 Une préoccupation générée par son image dégradée.
 Essai de contribution à mettre la lumière sur les potentialités et les spécificités de la
ville qui peuvent être des leviers d‟un projet urbain d‟attractivité visant la
revitalisation de son centre ancien en déclin.
4 L’intérêt de la recherche
Cette recherche trouve son intérêt dans la confrontation de plusieurs facteurs ayant été le
centre d‟intérêt des politiques urbaines ces dernières années, à savoir ; l‟attractivité urbaine,
l‟intervention sur les tissus existants ; notamment la revitalisation des centres anciens.
Cette recherche a aussi pour intérêt de saisir la relation imbriquée entre l‟attractivité et la
revitalisation, en mettant plus d‟éclairage sur :
 Le rôle des stratégies d‟attractivité dans la revitalisation des centres anciens.

 Les centres anciens ainsi revitalisés renforcent également l‟attractivité des villes.
5
5 Les objectifs de la recherche

Inscrite dans le contexte de renouveau de la pensée et de l‟action sur la ville, notre étude s‟est
focalisée sur les questions essentielles concernant l‟attractivité urbaine comme levier de
revitalisation du centre ancien de Jijel.
Autrement dit notre travail s‟inscrit dans une perspective d‟anticipation sur le développement
de la ville de Jijel focalisant sur l‟attractivité de son centre urbain tout en essayant d‟apporter
des éléments de réponses aux problèmes posés, l‟objectif du présent travail est de:
 Démontrer que l‟attractivité urbaine est un levier pour la revitalisation urbaine du
centre ancien de Jijel.
 Analyser l‟évolution du centre-ville et son rapport avec les nouvelles projections afin
de mesurer l‟importance du centre ancien de Jijel dans le développement économique
et social de la ville.
 Démontrer la sous-exploitation des potentialités que recèle la ville de Jijel alors
qu‟elles peuvent devenir de véritables atouts pour la revitalisation du centre et la
dynamisation de tout le territoire wilayal.
 Saisir le rôle des potentialités d‟attractivité de la ville en général et de son centre
ancien en particulier en faveur d‟un projet urbain de revitalisation urbaine.
6 Hypothèses de travail
Le centre ancien de Jijel n‟est pas le cœur de la ville et ne joue pas le rôle de centralité que
connaissent les centres des villes algériennes du littoral comme Alger, Bejaia, Annaba…etc. Mais
ce centre ancien a toutes les potentialités nécessaires pour devenir un centre dynamique, attractif
et vivant.
La revitalisation du centre ancien de Jijel par la promotion du tourisme, et du tertiaire supérieur

peut impulser une dynamique urbaine en faveur du développement stratégique de la ville. Pour
cela la revitalisation du centre ancien de Jijel ne peut réussir que par un projet urbain d‟attractivité
touristique, et de tertiaire supérieur de grand rayonnement.
Compte tenu des recherches bibliographiques et afin de répondre, par hypothèses à la

problématique déclinée plus haut, et aux questions posées, nous nous sommes permis d‟avancer
les hypothèses suivantes :
 La première hypothèse : L’amélioration de l’offre de la ville.

L'amélioration de l'offre de la ville pour les besoins d'attractivité moyennant l'élaboration
du projet urbain d'attractivité pourrait générer une revitalisation du centre ancien de Jijel.
Ceci nous amène à dire que : le centre ancien de Jijel a besoin d‟un projet urbain d‟attractivité qui
vise en premier lieu l‟amélioration des offres de la ville ; la diversité des commerces et la qualité
des services offerts, infrastructures touristiques, culturelles…etc, l‟insertion des activités
créatrices de richesse et d‟emploi, et de grande valeur rajoutée, la récupération des friches, la
libération des assiettes foncières non ou mal occupées, assurer efficience de son tissu urbain et
6
une meilleure qualité de vie urbaine 23dont l‟objectif est de satisfaire les habitants, les
investisseurs , les touristes et les consommateurs et les fidéliser.
 La deuxième hypothèse : L’amélioration de la ville comme produit
L'amélioration de la ville comme produit pourrait générer la revitalisation du centre ancien

de Jijel.
Ceci nous amène à dire que : le centre ancien de Jijel a besoin d‟un projet urbain d‟attractivité qui
insiste sur l‟image, et qui accorde une grande importance à la notion d‟identité (placemoking)
et à la fabrication consciente d‟une image de marque pour Jijel et son centre ancien. L‟objectif
c‟est de permettre de la visibilité à l‟extérieur et de générer de la fierté localement.
Ce projet repose sur la transformation ou l‟introduction d‟une nouvelle image en faisant appel
aux potentialités du centre ancien et de son territoire, en utilisant de nouveaux outils comme la
culture, l‟événementiel ou aménagement urbain ( des espaces publics de haute valeur urbaine, la
préservation des édifices historiques ainsi que les valeurs urbanistiques et architecturales qu‟ils
représentent, l‟intégration de l‟art urbain , le marketing, la création des espaces urbains et
d‟équipements opérationnels ambitieux sur le plan de l‟aménagement.
 La troisième hypothèse : L’amélioration de la ville comme produit et les offres de la

ville
L’amélioration de l'offre de la ville et de la ville comme produit par une stratégie d'actions
issues de la démarche du projet urbain d'attractivité peut générer une revitalisation du
Ceci nous amène à dire que : le centre ancien de Jijel a besoin d‟un projet urbain d‟attractivité
qui vise l‟amélioration l‟offre de la ville et de la ville comme produit ce qui nécessite
l‟intervention sur plusieurs plans à la fois.
7 Approche méthodologique et structuration de la recherche

Pour répondre aux objectifs énumérés ci-haut, une méthodologie multiple a été envisagée. Un
travail théorique reposant sur une recherche bibliographique et un travail empirique reposant sur
l‟analyse d‟un cas d‟étude, en l‟occurrence le centre ancien de Jijel.
Au début, notre travail est axé sur une approche théorique et conceptuelle, qui vient apporter des
clarifications sur les tendances auxquelles font face les centres anciens ; attractivité urbaine et
revitalisation urbaine.
Cette approche ne se limite pas à donner des définitions aux concepts d‟attractivité et de
revitalisation, mais elle s‟élargit à leurs contextes d‟émergence, à leurs stratégies et conditions de
leurs réussites, à leurs impacts sur la ville et les centres anciens, ainsi que les rapports
qu‟entretiennent entre elles.
23
Les travaux sur le rôle de la qualité de vie urbaine en rapport avec la compétitivité et attractivité des villes sont nombreux :
Donald, 2001 ; Andrews, 2001 ; Rogerson, 1999 ; Gottlieb, 1995 ; Wish, 1986 ; Malecki, 1985 ; R. Tremblay, 2006.
7
Nous étudierons ensuite, à travers les enseignements de deux expériences de deux villes
étrangères (Porto, Marseille) la revitalisation de centre ancien par le biais de la mise en place d‟un
projet urbain d‟attractivité, et ce en vue de comprendre les actions proposées, et leurs
conséquences positives et/ou négatives sur le renforcement de l‟attractivité du centre-ville/ancien
et son territoire environnant.
La deuxième étape, consiste à répondre à la problématique spécifique, dont il s‟agit de démontrer

qu‟un projet urbain d‟attractivité généralisée24 et durable est un outil de déclenchement d‟une
revitalisation du centre ancien de Jijel. Autrement dit nous voulons démontrer que le centre ancien
de Jijel est revitalisable grâce à un projet urbain d‟attractivité généralisée et durable.
Afin de répondre aux questions et démontrer les hypothèses posées en amont , il est vivement
recommandé de démarrer par un diagnostic25 qui nous permet non seulement de recenser, les
problèmes, les forces et les faiblesses, les attentes des personnes, les enjeux économiques,
environnementaux, sociaux etc, mais aussi il nous fournit:
 Des explications sur l‟évolution passée et ;

 Des appréciations sur l‟évolution future pour ;
 Elaborer des perspectives d‟avenir appropriées.
Notre diagnostic doit porter bien sûr sur une zone assez vaste, au-delà des limites strictes de la
zone d‟intervention qui est le centre ancien de Jijel, car un projet urbain d‟attractivité pour une
éventuelle revitalisation du centre ancien de Jijel doit s‟appuyer sur les valeurs de tous le territoire
Ce sont ces valeurs et ces éléments déclencheurs qui fondent le projet urbain d‟attractivité.
De nombreuses méthodes de diagnostic existent parmi lesquelles nous avons choisi l‟Analyse
Multi Critères(AMC), cette dernière est précédée évidement par une analyse classique (diagnostic
préliminaire – état des lieux).Dans cette première étape du travail analytique l‟AMC nous permet
de :
 Démontrer qu‟il existe d‟atouts d‟attractivité dans la ville et de son centre, et en finalité
d‟un processus de valorisation auront des retombées positives sur la ville.
 Le manque de l‟offre de la ville freine l‟élan de l‟attractivité et par conséquent
dévitalisation du centre ancien de Jijel.
Pour arriver à la fin de confirmer en discussion des résultats la première hypothèse dont-il s‟agit ;
le manque d‟une offre de qualité au niveau du centre ancien qui a engendré ce déficit
d‟attractivité, et par là, un projet urbain d‟attractivité qui vise la requalification de l‟offre de la
ville pourrait générer sa revitalisation.
Dans l‟étape suivant et afin de confirmer la deuxième hypothèse« l‟amélioration de la ville
comme produit pour les besoins d‟attractivité moyennant l‟élaboration du projet urbain
d‟attractivité pourrait générer une revitalisation du centre ancien », nous faisant appel à
24
Touristique, économique et résidentielle selon les orientations de Plan d‟Aménagement Wilayal
25
Le diagnostic est défini comme étant « ……un état des lieux s’inscrivant dans une démarche stratégique de développement
du territoire. Le diagnostic n’est pas une monographie ou une simple description soi-disant objective d’un territoire, il est le
référentiel qui prépare le débat concernant un espace habité et doté d’une identité, aménagé et supportant des logiques de
développement », Autrement dit C‟est une activité de compréhension d‟une situation pertinente à une décision d‟action.
Source : Desthieux, Gilles. « Approche systémique et participative du diagnostic urbain : processus de représentation
cognitive du système urbain en vue de l'élaboration d'indicateurs géographiques ». Thèse sciences Ecole polytechnique
fédérale de Lausanne EPFL, 2005. p 86.
8
l‟AFOM26il s‟agit ici d‟un diagnostic plus au moins qualitatif. en effet, l‟AFOM qui décèlerait
tous les facteurs endogènes (atouts et faiblesses) et exogènes ( menaces et opportunités) de la
ville, nous permet de se renseigner sur les atouts et les opportunités d‟attractivité du centre ancien
de Jijel et de son territoire qui peuvent être un levier de projet urbain d‟attractivité visant
l‟amélioration de la ville comme produit et par conséquent générer la revitalisation socio-
économique et urbaine du centre ancien de Jijel
En discussion des résultats de l‟analyse multi critère, de l‟AFOM, ainsi que celle des entretiens
effectués auprès des différents acteurs de la ville et sur la base de la littérature de l‟attractivité et la
revitalisation urbaine nous arriverons à mettre le lien entre l‟attractivité et la revitalisation du
centre ancien de Jijel. Et delà nous démontrons la troisième hypothèse dont il s‟agit « qu‟un
projet urbain d‟attractivité visant l‟amélioration d‟offre de la ville et de la ville comme produit
peut générer une revitalisation du centre ancien de Jijel »
Figure 1: Les étapes de la démarche utilisée. Source : auteur
7.1 Présentation des méthodes d’analyses utilisées

Nous allons exposer les méthodes utilisées selon leur ordre d‟utilisation dans notre travail on
justifiant à chaque fois le choix de la méthode.
7.1.1 Présentation l’Approche multicritère (AMC)
DOYON F en 1994définit l‟analyse multicritère comme : « une science technique qui tend à
optimiser et à rationaliser les choix d’action en présence de plusieurs critères et d’une variété de
réponses ».27L‟analyse multicritères est un outil d'aide à la décision développé pour résoudre des
problèmes multicritère complexes qui inclut des aspects qualitatifs et/ou quantitatifs dans un
processus décisionnel. Elle repose sur une famille cohérente de critères et d‟indicateurs pour
permettre de concevoir, justifier et transformer les préférences au sein d‟un processus de décision.
Les critères et les indicateurs

L‟utilisation de l‟AMC requiert l‟emploi de critères (facteurs et contraintes) qui renforcent ou
réduisent la pertinence d‟une alternative particulière avec l‟activité considérée. Ces critères
peuvent être exprimés sur une échelle de mesure continue.
 Qu’est-ce qu’un critère ? c‟est un élément, souvent abstrait, à partir duquel on construit
une évaluation.
26
SWOT: Strength, Weaknesses, Opportunities, and Threats. Il s‟agit d‟une analyse des forces, faiblesses, opportunités et
menaces.
27
Latifa FERAHTA. « Processus de requalification durable des franges urbaines fond sur la démarche de composition
urbaine ». Thèse de Doctorat en science. EPAU, mars 2012. p 196.
9
 Qu’est-ce qu’un indicateur ? « Un indicateur est un paramètre ou une valeur dérivée

de paramètres, une variable qualitative ou quantitative qui donne des informations sur
un phénomène. C‟est une information choisie, associée à un critère, destiné à en
observer les évolutions à intervalles définis »28. Il doit être pertinent, robuste,
transparent, mesurable et comparable.
Une donnée devient un indicateur lorsqu‟on lui donne un sens ; il permet de caractériser une
situation évolutive ou non, une action ou les conséquences d‟une action, de façon à les évaluer et
à les comparer dans le temps ou dans l‟espace.29
Donnée(s)+sens=indicateur
Le rôle principal de l‟indicateur c‟est de réduire le nombre de paramètres normalement
nécessaires pour rendre compte d‟une situation et simplifier l‟interprétation des résultats pour
l‟utilisateur.30 Le choix de l‟indicateur dépend principalement du sujet et de l‟objectif de l‟analyse
à effectuer dans une zone donnée. Les indicateurs peuvent être classés selon plusieurs
critères.31On s‟intéressera dans un premier temps à les classer selon la méthode de mesure en
deux types : Indicateurs quantitatifs et Indicateurs qualitatifs.
Pour notre travail, faire un état des lieux classique ne suffit pas. Mettre une stratégie d‟attractivité
pour revitaliser le centre ancien de Jijel nous oblige d‟avoir une vue d‟ensemble de l‟attractivité
du centre ancien et de son territoire. Cela ne peut être qu‟à travers une évaluation pertinente de
l‟attractivité. C‟est l‟intérêt de l‟AMC.
L‟objectif de l‟évaluation de l‟attractivité du centre ancien de Jijel et de son territoire est de

mesurer son niveau d‟attrait. En effet, le tableau d‟évaluation établi met en évidence les domaines
d‟attractivités qui enregistrent un déficit, et qui nécessite une mise à niveau, ainsi ceux qui
présentent des opportunités pour un développement futur de l‟attractivité du centre ancien et de
son territoire. La finalité ici est de savoir si le centre ancien de Jijel répond aux critères d‟une
attractivité généralisée (touristiques, investisseurs et résidentielle à la fois).
Pour cela nous avons construit une grille des critères et d‟indicateurs d‟attractivité en s‟inspirant
de nombreux travaux de recherche en la matière abordée dans la partie théorique (chapitre
02 ; L’attractivité ; réflexions et stratégies)
28
Définition de l‟OFNOR. Cité par Ewa Berezowska- Azzag « projet urbain guide méthodologique ; connaitre le contexte de
développement durable », édition synergie, juin 2011, p 119
29
IAAT. L‟attractivité territoriale ; perception identification
30
Ewa Berezowska - Azzag. 2011. op.cit.
31
On peut classer les indicateurs par rapport aux objectifs qui leur sont assignés, le champ de mesure concerné, le type de
mesure, la méthode d‟analyse ou la finalité de leur utilisation.
10
La grille proposée, rassemble les critères qui rapportent à un environnement propice d‟une part à
la localisation d‟activités tertiaires supérieurs et d‟autre part au developpement du tourisme et
assurer le retour des habitants au centre-ville.
Principales étapes de l’évaluation de l’attractivité du centre ancien de Jijel sont :
 La désignation des indicateurs de l‟attractivité.
 Travail de terrain: la collecte des données.
 Détermination d‟un barème de notation.
 Analyse des données et notation de tous les indicateurs.
 Présentation des résultats sous forme des profils en radars.
 interprétation et discussion des résultats.
7.1.2 Présentation de la méthode AFOM

La méthode AFOM, en anglais SWOT32est le résultat d‟une étude menée par Albert. S. Humphrey
en 1960 (Stanford University‟s), dans le but de comprendre quelles sont les raisons de l‟échec de
la planification d‟une entreprise. Plus tard, on l‟a adoptée dans de nombreux domaines de la
science entre autres on trouve l‟urbanisme. Aujourd‟hui cette méthode est un outil presque
universel d‟aide à la décision pour les raisons suivantes
 Permet d‟évaluer une situation afin de prendre les bonnes décisions pour l‟améliorer.
 Fournie des alternatives stratégiques.
 Organise et synthétise l‟information afin de simplifier la compréhension d‟une situation.
 Permet de filtrer le large nombre d‟informations (qualitative et quantitative).
AFOM est l‟Acronyme formé à partir des mots :
Figure 2: La Méthode AFOM. Source : auteur
 C‟est une méthode d‟analyse appliquée aux différentes échelles spatiales (ville, quartier,
centre ancien, commune…) et aux différents termes de la planification ; (court, moyen et
long terme).33
 Elle permet non seulement de dégager les caractéristiques du territoire étudié mais aussi
de préparer les conditions de son développement dans le but de définir les axes prioritaires
de la planification et les actions les plus urgentes à court, moyen et long terme.
32
AFOM méthode d‟analyse stratégique simple développée en France.
SWOT, méthode anglo saxonne d‟analyse stratégique combinatoire.
33
Latifa FERAHTA, op.cit., p.187.
11
Dans le présente travail, l‟AFOM est destinée à :

1. La définition des atouts et des faiblesses (facteurs endogènes) ainsi que des opportunités
et des menaces extérieures (facteurs exogènes). (Tableau 01)
2. Classement par domaine d‟attractivité de ces facteurs afin de mettre en lumière les atouts
du centre ainsi que les potentialités latentes qui peuvent être des éléments déclencheur de
processus de revitalisation.
Tableau 1: Grille AFOM (Listing exhaustif des facteurs

endogènes, des facteurs exogènes), Source : auteur
7.2 Les Techniques (les instruments) de collectes de l’information utilisées
Afin de réussir l‟approche analytique de notre travail à travers les deux méthodes cité ci-dessus,
nous sommes obligés d‟accéder à la bonne source d‟information, pour cela la collecte des
informations sur le centre ancien de Jijel est faite à travers ; la consultation des différents rapports,
cartes, photos, livre d‟histoire, données statistiques, les instruments d‟urbanisme (PDAU, POS),
et les schémas territoriaux (PAW, SRAT, SDAAM, et le SDAT). Ce qu‟on appelle « la
recherche documentaire »34.
Cette recherche documentaire, notamment celle liée à l‟analyse des schémas territoriaux nous a
fourni des données sur l‟état actuel de la ville concernant la problématique de l‟attractivité et les
perspectives de développement de cette dernière.
En plus de « L’observation documentaire » nous avons fait appel à deux techniques largement
exploitées par les chercheurs dans les différents domaines, tout simplement parce qu‟elles sont
plus faciles à utiliser que d‟autres, et présentent plusieurs avantages. Nous reviendrons sur ces
deux techniques à savoir :
7.2.1 L’observation
Rester dans une salle de bibliothèque ou d'un laboratoire de recherche, ne permet pas au
chercheur de comprendre totalement l'espace. Il est important d'aller sur le lieu, de le vivre, d'y
pénétrer. Pour cela nous avons utilisé une technique largement exploitée « l’observation ».
D‟ailleurs, cette dernière constitue le point de départ de notre réflexion de recherche. (Observation
de manque de vitalité et un dépeuplement de centre-ville de Jijel).
34
Appelé également l‟observation documentaire. Selon cette technique, le chercheur consulte des documents desquels il
extrait une information factuelle (tels que les statistique, des déclarations …) à travers des ouvrages spécialisés, sources
internet, documents officiels », source Gordon MACE et François PETRY. « Guide d’élaboration d’un projet de recherche
en sciences sociales : méthodes en science humaines », Edition de Boeck. Québec, janvier 2010. P92.
12
Après les différentes lectures des ouvrages de méthodologie et des techniques de collecte
d‟informations, nous pouvons dire que nous avons utilisé plus précisément « l’observation
Silencieuse ou Directe »35 au sens où le chercheur est uniquement spectateur à l‟égard du
phénomène ou du milieu qu‟il observe.
Cette observation nous a permet de repérer le dysfonctionnement du centre ancien de Jijel à

travers ; l‟état de bâti, des espace verts, des espaces publics, de mobilité, de genre de personne qui
fréquente ce centre ancien et ses espaces…etc.
7.2.2 Les entretiens exploratoires36

Pour le choix des entretiens, nous avons trouvé pertinent d‟utiliser l‟entretien semi
directif appelé également « entretien exploratoires » ; qui est une technique qualitative de
collecte d‟informations permettant de centrer le discours des personnes interrogées autour de
thèmes définis préalablement et consignés dans un guide d‟entretien.
Pour notre recherche l‟entretien ne sert pas uniquement à recueillir des informations et des
données fiables mais représente le moyen qui sert au début de la recherche à s‟assurer que les
grands axes retenus pour la recherche s‟appuient sur des bases solides. Et à la fin de notre
recherche, elle sert à assurer le bien fondé des conclusions auxquelles nous sommes parvenues à
nuancer certains jugements analytiques.37
Si nous avons choisi de réaliser des entretiens plutôt que des questionnaires, parce que notre
travail de recherche s‟appuie sur des données plus qualitatives que quantitatives.
 Définition de la population cible38
Etant donnée notre choix pour des méthodes qualitatives, la notion de représentativité d‟un
échantillon d‟entretiens « semi directifs » est très différente de celle des enquêtes par sondage.
La définition du nombre des personnes interviewées dès le départ dans les entretiens exploratoires
n‟est pas possible, car le type d‟information recherché est qualitatif. Dans les entretiens
exploratoires on va jusqu‟à ce qu‟on appelle « Le point de saturation », le point ou l‟information
reçue est répétée. La population cible doit répondre aux deux critères ; la diversité et la
différenciation. Mais l‟expérience montre que le nombre des interviewés est toujours compris
entre trente à quarante, si les personnes interrogées ont été bien choisies.39
Notre entretien a été effectué auprès d‟un échantillon se composant de 20 personnes interrogées
entre : habitants, gestionnaires et professionnels du centre ancien de Jijel. (Voir la liste des
personnes interviewées dans l‟annexe n°16).
Les objectifs principaux de la mise en place des entretiens exploratoires de notre travail sont :
35
Gordon MACE et François PETRY, Op.cit. p 93
36
Appelé également « les entrevue », Technique fortement utilisé, « est un moyen par lequel nous tentent d‟obtenir des
informations, qui ne se trouvent nulle part ailleurs, auprès de personnes ayant été le plus souvent témoins ou acteurs
d‟évènements sur lesquels porte la recherche. » source : Gordon MACE et François PETRY, op.cit., P91.
37
Ibid. P 91
38
Dans l‟entretien on ne parle plus d‟échantillon mais d‟une population cible ou échantillon non statistique, le nombre des
personnes et des questions dépend de la problématique traitée qui doit être organisée en thème.
39
Sophie, Dushesne. « Pratique de l‟entretien dit semi directif ». In Myriam Bachir (dir): « Les méthodes au concret.
Démarches, formes de l'expérience et terrains d'investigation en science politique ». PUF. Paris, 2000, p22
13
 La collecte des données notamment pour réussir l‟AMC surtout quand il s‟agit des
indicateurs de type qualitatif.
 Montrer l‟état de déclin et la non performance du centre ancien et le besoin urgent d‟être
revitaliser.
 Mettre le point sur les atouts et les potentialités sur lesquels capitaliser dans une stratégie
d‟attractivité pour une éventuelle revitalisation de centre ancien de Jijel et les faiblesses
auxquelles il faut s‟attaquer.
 Trouver le lien entre attractivité et revitalisation du centre suivant les réponses des
interviewés et montrer qu‟un projet urbain d‟attractivité constitue un levier de
revitalisation de ce centre ancien de Jijel
 Le plan ou le guide d’entretien
Parallèlement à la préfiguration de la population cible, il convenait de concevoir le plan des

entretiens. C‟est à dire l'ensemble organisé des thèmes à explorer et les stratégies d'intervention à
mettre en place visant à maximiser l‟information obtenue sur chaque thème. Les thèmes et les
relances40 étaient abordés de manières différentes en fonction de la catégorie du sujet interrogé :
habitants, architectes, urbanistes, et directeurs des différentes directions. Bien évidemment, il a
fallu adapter les thèmes et les questions à chaque interlocuteur du fait de la diversité de
l‟échantillon.41
Au terme de ce découpage et sur la base des guides d‟entretien établis, nous avons retenu quatre
thèmes :(voir les guides d’entretien en annexe n°15)
Thème 01 Le centre ancien de Jijel et son image auprès des habitants,

visiteurs et touristes (Les caractéristiques de la ville de Jijel et
de son centre ancien
Thème 02 A-t-on besoin de revitaliser le centre-ville de Jijel ?
Thème 03 Que doit-on revitaliser?
Thème 04 Stratégie d‟attractivité pour revitaliser le centre-ville de Jijel.
8 Structure du mémoire
Dans un processus évolutif, le mémoire s‟organise en quatre chapitres précédés par un chapitre
introductif à la recherche.
Dans le premier chapitre, intitulé ; « La revitalisation urbaine, réponse intégrale à la

détérioration des centres anciens. », seront traités dans sa première partie les centres anciens, leur
histoires, leurs définitions, et nous allons essayer de cerner la problématique de la crise urbaine
et le déclin de ces centres anciens. Ainsi que les interventions sur ces centres anciens ; où nous
allons montrer les causes du regain d‟intérêt pour les centres anciens, les conditions d‟émergence
de l‟intervention sur les centres anciens, l‟évolution ainsi que les types d‟intervention sur les
centres anciens.
40
Les relances permettent à la fois d‟accompagner la parole de la personne interrogée et de la pousser à approfondir sa
pensée, tout en donnant au fur et à mesure des signes de compréhension pour montrer que l‟on comprend ce que la personne
est en train de dire. Cité par Anne Revillard, « cours de méthodes qualitatives en sciences sociale », Ecole normale
supérieure de Cachan. 2007. P 17
41
Amandine MOHAMED. « Associations de parcs d’activités : enjeux et perspectives pour l’attractivité du territoire ».
Mémoire de master. Université de Nancy, juin 2011.p 72
14
Alors que dans sa deuxième partie; nous allons essayer d‟exposer, selon une approche descriptive,
le concept de revitalisation urbaine, ses différentes stratégies tout en mettant à plat les différents
corpus théoriques liés à cette notion et les conditions favorables pour la prise en charge d‟un
centre ancien dans le cadre d‟un projet de revitalisation urbaine.
Le deuxième chapitre, intitulé ; « L’attractivité ; réflexions et stratégies », est consacré à la

présentation de la notion d‟attractivité, ses facteurs et ses stratégies.
Les conséquences de l‟attractivité sur le développement de la ville en général et la vitalité des centres
anciens seront le sujet du troisième chapitre intitulé « l’attractivité au service de la revitalisation des
centres anciens », où nous allons essayer de cerner la relation imbriquée entre la revitalisation et
l‟attractivité urbaine, les impacts positifs/ négatifs de l‟attractivité sur la revitalisation des territoires en
générale et les centres ancien en particulier.
Ainsi, une partie de ce chapitre traitera des expériences de la ville de Porto et de Marseille pour
L‟objectif de répondre à la question de savoir quelles stratégies, les cas d‟exemples choisis,
proposent-ils pour renforcer l‟attractivité des villes et assurer une revitalisation urbaine pérenne ?
Et de là nous arriverons à montrer le poids des projets urbains d‟attractivité proposée dans ces
expériences à la revitalisation du territoire.
Dans le chapitre quatre : « un projet urbain d’attractivité pour revitaliser le centre ancien de
Jijel », il s‟agit, ici de répondre à la problématique spécifique. Ce chapitre est scindé en deux
parties, une première partie consacrée à la présentation d‟une Approche globale de la ville de Jijel
et son territoire. Cette lecture globale de la ville et son centre ancien, nous permettra de
comprendre la genèse et l‟évolution de la ville de Jijel, tout en mettant l‟accent sur les mutations
et les transformations qu‟elle a connues et subies et d‟en déterminer les dysfonctionnements. Ceci
nous a aidés à établir une synthèse et conclusion en rapport à nos hypothèses de recherche.
Alors que dans la deuxième partie de ce chapitre ; projet urbain d’attractivité pour revitaliser le
centre ancien de Jijel : « Donner à Jijel et son centre le rayonnement qui méritent… », Nous
essayerons de démontrer qu‟un projet urbain d‟attractivité constitue un levier de revitalisation du
Conclusion générale : ce dernier chapitre propose la synthèse générale de l‟étude, son objectif est
de vérifier les hypothèses de départ, de présenter les limites de recherche et d‟ouvrir différents
perspectives d‟approfondissement ou de continuation.
15
Chapitre I : La revitalisation urbaine, réponse intégrale à la détérioration des centres anciens
1. Les centres anciens entre vitrine de la ville et dégradation perpétuelle
L‟objet de ce chapitre porte sur les centres anciens, également appelés centres villes. Nous
aimerions, avant de traiter ce sujet, décliner ces deux termes.
Dans ce chapitre nous étudierons également la problématique générale des centres anciens, la
connaissance des facteurs de leur déclin, les raisons pour lesquelles on leur accorde tant d‟intérêt
et de valeur, et enfin les problématiques liées à leur revitalisation et à leur développement.
1.1 Centre et centralité
1.1.1 Le centre
Le centre est une notion difficile à manier. Si la définition géométrique du mot centre se traduit
par une transposition spatiale, le concept urbanistique ne peut se réduire à cette dimension. Il
recouvre une réalité plus complexe. Il est tantôt un terme neutre qui désigne un espace situé « au
milieu de quelque chose » tantôt un concept désignant « là où les choses se passent, le nœud de
toutes les relations »42.
En effet, le centre est un lieu spécifique caractérisé par un ensemble de facteurs qui le distinguent
d‟autres lieux avec lesquels il est dans une relation de dominance. Comme le confirme A.Zuchelli
« ce lieu d’usage éminemment collectif, se distingue de l’environnement par la nature des
activités qui s’y déroulent et par la configuration du bâti et de l’espace »43.
Le centre se définit donc comme le « point autour duquel se distribuent des phénomènes dans
l’espace». Par extension, on parle de centre-ville, de centre des affaires…
On peut définir le centre par rapport à son environnement, dans ce sens Jean Viard affirme que «
ce qui est central dans une ville, c’est la relation entre l’extérieur et l’intérieur de la ville…le
centre fonctionne sur tout quand il est cette machine qui favorise les échanges. Une ville qui ne
communiquerait pas avec l’extérieur serait morte »44.
42
Raynaud R. « centre et périphérie » in Bailly A, Ferras R, Pumain D (Dir). « Encyclopédie de géographie ». Economica,
Paris.1992.P 985.
43
A, Zuchelli. « Introduction à l’urbanisme opérationnel ». Edition OPU. Alger, 1984.p 16.
44
Denis Berthelot (Dir) « territoire méditerranéens ; les centres anciens dans la structuration des territoires métropolisés ».
Synthèse n°.11. Novembre 2005. p 01. Disponible sur : www.urbanisme.equipement .gouv.fr/puca. Consulté le 26.07.2013
16
1.1.2 La centralité
C‟est une notion universelle, qui recouvre un ensemble de situations très diverses, elle est
interprétée différemment d‟une discipline à l‟autre : en effet, les urbanistes décrivent la centralité
comme étant un phénomène de concentration : «…supportée par du bâti, des figures urbaines qui
ne sont pas nécessairement particulières, elle consiste en une densification, une accélération des
fonctions et des réseaux de relations. »45.
La définition de la centralité par certains architectes s‟appuie plutôt sur l‟aspect morphologique.
Pour cela, on adopte le principe que : « Telle figure urbaine correspond à la sensibilité d’une
époque, attire les habitants et l’animation…Il importe, de toute façon, que les caractéristiques
morphologiques soient distinctes, différenciant, sans désintégration, le lieu d’une animation
particulière et établissent ses limites. »46
Alors que les géographes tels que Beaujeau Garnier décrivent le centre comme étant «…La partie
fondamentale de l’organisation urbaine, celle qui assure la vie et l’activité. C’est le siège du
pouvoir organisateur public et privé, spontané ou réglementé qui assure le développement urbain
et régit les rapports avec la périphérie rurale ou urbaine…»47.
Contrairement au centre, la centralité n‟est pas définie directement par un seul lieu. En effet, le
suffixe nominalité, est rattaché à une racine nominale et à une notion de propriété, de fonction.
Ceci implique que nous pouvons définir la centralité comme le fait d‟être d‟un centre. Comme
l‟exprime Jérôme Monnet : « La centralité est la qualité attribuée à un espace »48
Une centralité urbaine possède aussi cette caractéristique, la différence vient du fait du caractère
unique du centre alors qu‟une centralité urbaine peut se répéter un certain nombre de fois au sein
d‟une même ville. Selon les spécificités de ces dernières, plusieurs centralités peuvent cohabiter
sur un même territoire urbain. Il est en effet possible de mettre en évidence un certain nombre de
fonctions. Ainsi Thomas Dawance nous en cite plusieurs : culturelle, économique, financière,
commerciale, politique, technologique, de loisir, de détente, etc. chacune de ces fonctions peut
permettre l‟existence d‟une centralité. Cette dernière peut en posséder une seule ou plusieurs à la
fois.49
La centralité a donc des aspects divers, elle est plus la résultante d‟un ensemble de lieux que d‟une
somme de fonctions. La centralité ne se crée pas, elle se construit au fil du temps, tout en
changeant de rôle et de valeur.
La centralité apparaît à partir de la concentration d‟un ensemble d‟équipements strictement

fonctionnels bien choisis et adaptés à leurs fonctions, peut répondre au critère de centralité sans
45
Duplay, Claire et Michel, « Méthode illustrée de création architecturale ». Editions du Moniteur. Paris, 1982. P51.
46
Ibid
47
Jacqueline Beaujeu Garnier « la géographie urbaine ». Cité par Nadia Kerdoud. « Nouvelles centralités, périphéries
spontanées ; Cas de Oued Skhoun à Guelma ».Mémoire de Magistère. UMC, 2000. p30.
48
« Les dimensions symboliques de la centralité ». Cahiers de Géographie du Québec, Volume 44, n° 123, décembre
2000.P401.
49
Roukia Bouadam Ghiat. « Le centre-ville de Constantine patrimoine et renouvellement urbain, Réalités et
Réflexions ».Thèse de doctorat. UMC.P 49.
17
pour autant constituer un centre. «La centralité qualifie l’action d’un élément central sur sa
périphérie».50
La centralité est aussi la capacité de polarisation de l‟espace et l‟attractivité d‟un lieu ou d‟une
aire qui concentre acteurs, fonctions et objets de société. Donc pour apprécier la centralité d‟un
lieu, il faut mesurer son attractivité, sa polarisation et le regroupement qu‟il génère sur l‟aire de
son influence ; la centralité est donc le potentiel fonctionnel d‟un lieu.
Pour J.-P. Lévy, la dichotomie entre centre et centralité permet d‟affirmer que le centre est : « le
produit mouvant résultant du jeu social, expression générique qui recouvre des conditions de
production particulièrement complexes»51 et la centralité « « l’aptitude de la ville à l’impulser
des flux d’échanges de marchandises, de services et d’idées…»52
1.1.3 Centre-ville, centre ancien ou centre historique ?

De même que centre et centralité ne se confondent pas, centre-ville et centre ancien ne sont pas
forcément synonymes.
Brigitte Bertoncello, géographe-urbaniste Professeur Université Aix-Marseille I, dans son article «

centres anciens, entre vitrine de ville et gestion de la pauvreté : une question de développement
»53 dit à propos de ces deux termes, centre ancien et centre-ville que : la notion de centre-ville
renvoie à l‟idée d‟un espace au cœur du système.
Pour faire centre, un territoire doit concentrer des fonctions rares et incontournables et doit être à
la croisée de voies de communication facilitant son accessibilité. Les symboles du pouvoir y sont
fréquemment regroupés (mairie, église,…), avec des commerces et des services rares, des
distractions de qualité 54
Alors que la notion « centre ancien » fait référence à l‟âge de ce centre, à son antériorité par
rapport au reste de la ville qui s‟est construit à partir de cette première inscription spatiale. Elle
soulève par ailleurs la question de l‟existence d‟un éventuel patrimoine à gérer, et par conséquent
d‟un héritage55dans ce cas c‟est la différence centre historique/ centre ancien qui se pose.
 Le centre-ville
Notion composite qui prend des représentations et recouvre des réalités très différentes les unes
des autres. Mais on peut résumer la notion du centre-ville dans les éléments suivants :
 Synthèse spatiale, comme le qualifie Ostrowesky56. Il est un lieu de synthèse et de fusion
entre ses différentes fonctions. Il constitue une entité avec des dynamiques relationnelles.
Le centre est à la fois attractif et répulsif.
 Un espace historique, il représente la toile qui reflète l‟expression de plusieurs
civilisations de la ville.
 Nœud de la ville ; le carrefour des grands axes.
50
.MERLIN, P, CHOAY, F. « Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement ». PUF, 2eme Edition France, 1996. P 562.
51
Hovig TER MINASSIAN, « Ciutat Vella entre réhabilitation et gentrification politiques publiques et changements sociaux
dans le centre ancien de Barcelone (1980-2008) ». Thèse de doctorat en géographie. École doctorale de géographie de Paris
(ED 434) Université de Paris 1 Panthéon-Sorbonne, Université de Barcelone, Juin 2009. P 20.
52
Ibid.
53
Brigitte Bertoncello, op.cit. p.01.
54
Ibid.
55
Ibid
56
Ostrowesky 1976. Cité par Roukia Bouadam Ghiat, op.cit., p 40.
18
 Point de convergence et de rayonnement 57, ou les activités urbaines se produisent et

atteignent leur plus grande intensité, d‟où elles émanent, se répandent et exercent leur
influence.
 Un espace symbolique, le centre-ville ne peut être abordé exclusivement comme espace
géométrique, historique ou fonctionnel, d‟autres dimensions complètent sa définition à
savoir ; régulation, rareté, signification et symbolisation.
 Espace social : le centre-ville est aussi un produit social fait de deux valeurs bien
distinctes : une valeur d‟usage caractérisée par une intensité maximale d‟utilisation des
surfaces, par un complexe de fonctions (données objectives) : et une valeur d‟échange
symbolisée par une intensité maximale de fréquentation, par un ensemble de rôles
(données subjectives reconnues ou contestées) 58
Figure 3: Le centre-ville objet à multiples facettes. Source : auteur
Un centre-ville ne se détermine pas uniquement par une pure position géométrique, le centre-
ville n‟est pas toujours au centre géométrique de la ville, c‟est un espace à forte capacité
organisationnelle. On pourrait même rajouter que le centre-ville est un espace-vitrine, c‟est-à-dire
un espace de visibilité, donc de construction symbolique, comme l‟affirme Claude Chaline « le
centre-ville est un espace considérable, en étendue et en fonctionnalité, qui contient non
seulement la quasi-totalité des éléments composants la centralité urbaine. Mais aussi
d’importants quartiers à dominance résidentielle ainsi que des équipements infrastructurels ». Le
centre d‟une ville est « un organe indispensable, à la fois cœur et cerveau »59. Ils constituent le
cœur de la ville, le lieu de convergence des pratiques sociales. Ainsi, Roger Brunet, dans son
dictionnaire de la géographie, précise dans sa définition : « c’est la partie vive et que l’on
montre de la cité ».60
Il est évidemment le lieu qui devrait donner la plus forte impression d‟urbanité où l‟organisation
de l‟espace devrait être la plus poussée ou la plus architecturée, d‟une façon générale donner au
maximum le sentiment de vivre dans un milieu citadin.
Tout laisserait alors à penser que seul le centre donne une signification à la ville ; il est vrai qu‟en
transformant leur centre-ville, un certain nombre de villes ont pour objectif un changement de
57
H. J. Calsat. « Dictionnaire multilingue de l'aménagement de l'espace ». Cité par Roukia Bouadam Ghiat, op.cit., p.36.
58
Roukia Bouadam Ghiat, op.cit. p. 41.
59
Claude Chaline « la régénération urbaine ».PUF. Paris, 1999. p 146.
60
Revue Urbanisme. N°120-121.Paris, 1970. p8.
19
l‟image de la ville dans son ensemble. A ce propos, Jean Labasse (Professeur IEP/Paris) écrit : «
Le centre est en définitive le lieu où le foyer de convergence où la ville exerce et affirme sa
puissance et d’où se dégage une image qui en exalte le rayonnement »61.
 Les centres anciens/ Centre historique

Centralité et ancienneté ou les centres anciens ; premier noyau de l‟établissement urbain. Le
centre ancien est une notion qui identifie avant tout l‟espace par son ancienneté par rapport aux
autres quartiers de la ville donc « Il ne s’agit plus seulement d’un morceau de composition
urbaine, mais d’une œuvre d’art accomplie par le travail des siècles »62
Cette lecture met en exergue le fait culturel des centres anciens comme valeur éternelle
Selon P.L.Cervellati, R.Scannavini, C DE Angelis « La ville ancienne fait partie des valeurs
éternelles ayant acquis un caractère proche du sacré »63.
Pour Françoise Choay, les spécificités propres aux centres anciens sont résumées de la manière
suivante : « la ville ancienne est caractérisée par ses limites, la lenteur de son rythme de vie, la
petite échelle des pleins et des vides qui forment son tissu, la solidarité dans la proximité des
éléments de son bâti dont aucun n’est doté d’autonomie mais dont chacun se trouve par rapport
aux autres dans une relation d’articulation ou dit autrement de contextualité… » 64.
 Les centres historiques

Les fondements de conception du centre historique trouvent leur origine dans l‟élargissement du
concept du patrimoine aux sites et aux ensembles par la charte de Venise en 1964. Ou la notion
d‟historicité commençait à s‟appliquer à la ville globalement ; « Toutes les villes du monde sont
les expressions matérielles de la diversité des sociétés à travers l’histoire et sont de ce fait toutes
historiques »65
« Lieu de naissance de la cité »66. Il représente donc la partie la plus ancienne. C‟est le noyau
originel qui, parfois n‟occupe plus la partie vraiment la plus centrale. Il correspond au noyau
ancien et le lieu d‟origine de la ville. Héritier d‟une vielle organisation et riche patrimoine
historique.
Selon le dictionnaire de l‟urbanisme et de l‟aménagement, le centre historique constitue le noyau

d‟une ville ancienne à caractère évolutif. Cette notion récente peut recouvrir des réalités très
différentes. La délimitation spatiale du centre historique est aisée dans le cas des petites villes
ayant peu évolué ou dont le développement moderne est périphérique, et dans le cas de villes
encloses dans des murs ou des sites naturels ou de villes construites d‟une pièce. Cette
délimitation est au contraire difficile dans le cas des grandes villes appartenant à des périodes
61
Ibid
62
C. Sitte « l’art de bâtir les villes, l’urbanisme selon ses fondements artistiques » .Edition du seuil. Paris ,1996. P 10.
63
P.L .Cervellati, R. Scannavini, C de Angelis « la nouvelle culture urbaine, Bologne face à son patrimoine ». Editions du
seuil, paris, 1989. P 10
64
Extrait de l‟introduction de l‟ouvrage de Gustavo Giovannoni, « L’urbanisme face aux villes anciennes ». Editions du
Seuil. Mai, 1998. P 9 -10.
65
« charte internationale pour la sauvegarde des villes historiques, (charte de Washington1987) », adoptée par l‟assemblée
générale de l‟ICOMOS, à Washington DC octobre1987.disponible sur
http://www.international.icomos.org/chartes/towns_fhtm,
66
J. Beaujeu-Garnier. « Comparaison des centres villes aux Etats-Unis et en Europe » in « annales de géographie », n°448
novembre 1972 .p.6
20
historiques multiples, dont les restes sont fragmentés. Et où les quartiers du XIXe siècle peuvent
être légitimement considérés comme historiques.67
Figure 4: Vue aérienne du centre historique européen à

Barcelone, Catalogne, Espagne. Source : Méthode Figure 5: Vue aérienne sur le centre colonial
d’Alger. Source : www.yannarhusb ertrand2.org
Rehabimed, architecture traditionnelle méditerranéenne
« réhabilitation, ville et territoire » Barcelone, juin 2007.
P18.
En conclusion, L‟ancien est une notion relative, qui désigne un espace par opposition à des
quartiers plus récents, censés être plus adaptés aux conditions de la ville contemporaine. Le
géographe espagnol Miguel Ángel Troitiño Vinuesa rappelle que l‟expression de « centre ancien »
(cascoantiguo) désigne les espaces urbains correspondant à la période antérieure à la révolution
industrielle. En urbanisme, le centro históricoi dentifie plutôt l‟espace monumental de la ville,
caractérisé par son héritage historique et artistique remarquable.68
L‟emplacement stratégique et le caractère historique des centres villes font qu‟ils sont toujours
susceptibles d‟être remis en valeur par une revitalisation efficace.
Même si « centre ancien » et « centre historique » tendent à se confondre, nous avons choisi dans
la suite du texte de n‟utiliser que le premier terme pour désigner le centre-ville de Jijel.
1.2 Les centres anciens : crise urbaine et déclin

Avant de décrire la situation, il est nécessaire d‟abord de se mettre d‟accord sur la notion de déclin
des centres anciens.
Caroline Chapain et Mario Polèse, dans son article « Le déclin des centres villes : mythe ou
réalité? Analyse comparative des régions métropolitaines nord-américaines », présentent les
deux processus distincts à l'origine du « déclin » des centres villes. Ils ont bien défini la question
du déclin des centres villes à travers l‟exemple de centre-ville de New York et de Détroit.
D‟après les deux auteurs, il ne faut pas confondre un centre-ville69 où les ménages de classe
moyenne ne peuvent pas vivre (parce que la vie y est trop chère), et un centre où ils ne veulent pas
vivre. 70
67
P Merlin, F, Choay,op.cit.,p 562
68
Hovig TER MINASSIAN, op.cit. P.05.
69
Par exemple le centre-ville de New York (Midtown Manhattan).
70
Par exemple le centre-ville de Détroit.
21
En effet « Nous pouvons distinguer deux processus à l'origine des mouvements de

décentralisation : d'une part, les mouvements « naturels » de déconcentration des entreprises qui
résultent du dynamisme du centre-ville (à savoir, l'effet d'expulsion que suscitent les prix élevés
au centre) et, d'autre part, des mouvements « provoqués » par de mauvaises conditions au centre-
ville, qui se traduisent par le désir de fuir le centre. »71
On parle donc de déclin des centres villes, lorsque ces derniers perdent les avantages de la
centralité, souvent pour les raisons évoquées dans la section précédente (la détérioration, et
l'inadaptation aux conjonctures urbaines contemporaines), provoquant la fuite des entreprises et
des populations. Dans ce cas, les prix dans le centre-ville sont moins élevés que dans d'autres
pôles de la ville ou de la région. Les entreprises quittent le centre pour des raisons autres que des
raisons économiques. Dans ce cas, le déclin du centre est réel. Il a perdu son attrait et sa raison
d'être comme lieu central. .72
Dans le cas inverse, les habitants et les entreprises moins sensibles à la centralité, se déplacent
vers des zones ou les terrains sont moins chers. Dans ce cas, on ne peut pas parler d'un déclin du
centre comme cœur de la ville, même si on observe un mouvement de déconcentration. Le centre
reste attractif; les prix y demeurent plus élevés et, en parallèle, le centre continue à se spécialiser
dans des fonctions centrales (qui occasionnent les prix plus élevés).73
1.2.1 Une dégradation doublée d’un dépeuplement progressif

Il est nécessaire de faire un retour sur l‟histoire, pour bien comprendre la situation actuelle des
centres anciens. En commençant par la question de dégradation, de déclin des centres anciens,
préoccupation forte des politiques urbaines depuis déjà plusieurs décennies.
Selon Brigitte Bertoncello la dégradation des centres anciens n‟est pas un phénomène récent, du
fait qu‟elle s‟affirme avec force depuis le XIXème siècle dans un contexte d‟industrialisation. Le
plus souvent une fraction de la bourgeoisie qui a délaissé le centre-ville pour des quartiers plus
aérés, dans « un environnement bucolique »74 (Bruxelles, Marseille,…), elle abandonne ainsi un
territoire qui désormais sera rapidement approprié par d‟autres populations.
Dans les années 1960, une terminologie médicale est utilisée pour parler, en Europe de la « ville
malade »75 et notamment de son centre. Bâtiments abandonnés, perte de mixité sociale, et
fonctionnelle, délinquance, pauvreté et marginalisation urbaine, déclin démographique sont les
problèmes posés.
En effet, selon le même auteur la population résidente des centres anciens vieillissent ; seules les
personnes âgées et les plus pauvres y restent, alors que les classes moyennes quittent le centre-
ville pour occuper des maisons individuelles dans la banlieue résidentielle. Ainsi une partie du
parc immobilier est libérée: la mieux entretenue est convertie pour des activités de bureaux, et la
plus vétustes devient un parc social de fait pour les populations les plus pauvres.
71
Caroline Chapain et Mario Polèse, « Le déclin des centres villes : mythe ou réalité? Analyse comparative des régions
métropolitaines nord-américaines. », Cahiers de géographie du Québec, vol. 44, n° 123, 2000, p. 309.
72
Ibid., p.319.
73
Ibid.
74
Brigitte Bertoncello,op.cit.,p.01
75
Ibid.,p.02
22
La spécificité des centres anciens est de présenter une grande diversité de fonctions urbaines
(commerces, logements, équipements publics, patrimoine, culture et loisirs) réunies sur un même
territoire dans un équilibre fragile. La dégradation d‟une des fonctions a un effet d‟entraînement
sur toutes les autres et ce qui engendre une dévitalisation de ces espaces centraux.
1.2.2 La ville éclatée : une centralité perdue ?
La réflexion d‟Henri Lefebvre datant de plus de trente ans, est toujours d‟actualité : «…le
phénomène urbain aujourd’hui étonne par son énormité, sa complexité déborde les moyens de la
connaissance et les instruments de l’action pratique… »76.
En effet la ville d‟autrefois ramassée, et structurée à partir de son centre unique, légitimé par son
ancienneté, une densité démographique et une concentration de fonctions prestigieuses et de
représentation, a tendance à se fragmenter, se fissure pour laisser place à une multitude
d‟archipels compartimentés construits sur des logiques propres. M. Roncayloo parle de
polycentralité et de « décomposition de la vieille centralité »77.
Cette nouvelle forme éclatée semble favoriser la fermeture de certains territoires. En effet au
moment où certains archipels deviennent de plus en plus porteurs d‟urbanité et font l‟objet de
moult déplacements, d‟autres sont soit déqualifiés soit évités, alors que d‟autres s‟inscrivent
dans une logique de protection.
L‟accès au transport est jugé ici comme l‟élément vital autorisant la circulation entre ces
différents archipels (centres) et la constitution d‟une « ville à la carte » comme l‟a décrit Yve
Chalas dans son modèle de« ville émergente ». En effet grâce à l‟accès au transport, les citadins
ont la possibilité de se déplacer d‟un archipel à l‟autre en fonction des services et activités
proposés.
À partir de là, le centre ancien devient un archipel parmi d‟autres, il n‟est plus un passage obligé,
il peut être écarté des parcours construits par le citadin dans la mesure ou d‟autres territoires
(centre) assurent des services similaires ou meilleurs.
Ces mutations et ces bouleversements survenus aux temps contemporains, ont permis
malheureusement à des germes néfastes de proliférer au sein non seulement de la ville, mais aussi
au sein de ces espaces privilégiés (centres anciens), menaçant ainsi non seulement un cadre
physique, mais aussi une valeur historique et symbolique d'un vécu devenu proie aux
dégradations multiples78.
Pour les villes du monde développé par exemple, les centres anciens subissent généralement des
phénomènes de vacance de leurs immeubles, des secteurs d'activité, du commerce de détail,
surtout avec le foisonnement des centres commerciaux périphériques.
76
Henri Lefebvre « la production de l‟espace ». Cité par Kerdoud Nadia, op.cit., P. 26.
77
Ibid
78
Bofill Ricardo, Andre Jean Louis, « Espace d’une vie », Ed ; Odile Jacob Yaris. Septembre, 1989. p122.
23
Dans le monde arabe, les centres anciens connaissent soit une grande activité commerciale qui se
rapproche des Bazars, et qui contribue à leurs congestions et la dégradation de leur image 79, ou un
déficit d‟attractivité qui induit un dépeuplement de ces centres et donc une dévitalisation.
Dans cette nouvelle configuration des villes en archipel qu‟on peut qualifier d‟universel 80, que
deviennent les centres anciens ? Et comment envisager leur repositionnement dans cette ville en
archipel ? Que faire pour leur rendre leur rayonnement afin qu‟ils soient à la hauteur des
espérances des citadins ? Quelle spécificité leur allouer entre quartier de vie et vitrine ? dit
Brigitte Bertoncello.
1.3 Des modalités d’intervention sans cesse renouvelées 81
Dans un contexte de mondialisation et d‟attractivité urbaine, ces centres anciens en crise posent
un réel problème de leur devenir. En effet, la question de leur devenir82, de leur survie et de leur
revitalisation représente un enjeu important pour plusieurs villes.
Pour cela, on assiste depuis, plus de trente ans, à une grande profusion des notions dans le
domaine de la ville comme « faire la ville sur la ville » ou « urbanisme de régénération » 83 pour
qualifier les politiques urbaines et l‟action en faveur des quartiers en difficulté en générale et les
centres anciens en particuliers, les termes sont riches: les « régénérer », les « revitaliser », les «
rénover » et les « cureter »; puis les « restaurer », les « requalifier », les « réhabiliter », les «
détruire pour les reconstruire », enfin les inscrire dans un processus de renouvellement urbain.84
Ce nouveau régime d‟urbanisation se caractérise par un processus favorisant le renouvellement

des tissus urbains à leur étalement. Il s‟agit donc de refaire la ville sur elle-même par des
interventions volontaristes musclées sur des périmètres classés en décadence urbaine qui peut
prendre la forme d‟une régression démographique, urbanistique, infrastructurelle,
environnementale, sociale ou économique….
Le renouvellement urbain, aujourd‟hui oriente les nouvelles modalités d‟intervention dans la ville.
Ce concept est accompagné d‟un double changement de la pensée urbaine et des méthodes
d‟action. C‟est-à-dire, le renouvellement urbain est une politique globale conduite de manière
partenariale, une véritable entreprise de transformation urbaine, sociale, économique pour
remettre à niveau les territoires en difficulté dans les centres comme en périphérie. 85
Dans les centres anciens le renouvellement urbain répond à deux logiques : La première une
logique de centre cherchant à recomposer une centralité, alors que la deuxième c‟est une logique
79
Chaline Claude. « Les villes du monde Arabe ».Ed Masson. Collection géographie.1990. P 136.
80
Brigitte Bertoncello, op.cit., p 04.
81
Ibid.
82
A propos de la question de devenir de ces centres, Brigitte Bertoncello urbaniste, professeur à l‟université de Aix Marseille
affirme que le devenir des centres anciens doit lier à un projet de développement au service duquel seront ensuite déclinées
des parties d‟aménagement et des palettes d‟outils. Source Brigitte Bertoncello, op.cit., p 02
83
Grumbach, 1998, Chaline, 1999. Cité par Hecham- Zehioua Bernia. « Impacts des projets inscrits à Constantine et
évaluation de son image de marque, pour un projet urbain à effet structurant ».Thèse de doctorat. UMC, 2009. P 137.
84
Renouvellement urbain, Urbanisme n °308, septembre/octobre 1999.P 56.
85
Brigitte Bertoncello, op.cit., p 04.
24
de quartier visant l‟amélioration du cadre de vie des résidents, car c‟est le centre qui donne
signification à la ville.
A ce propos, Brigitte Bertoncello dit : « la logique de centre est destinée à faire de ce territoire
riche d’une histoire longue, un espace moderne et dynamique, porteur des intentions de
développement économique de la ville avec des équipements qui n’ont pas valeur locale mais qui
s’inscrivent plus largement dans une politique de ville et d’agglomération. La logique de quartier,
elle est au service d’un mieux-être des populations résidentes, en dehors de toute contrainte de
vitrine, suggérant un fonctionnement confortable et convivial pour ceux qui ont élu domicile en
centre-ville. » 86
Aussi la diversité des situations locales qui engendre une diversité des interventions. On peut
avancer qu‟il s'agira de prendre en considération les données du contexte traité, et de développer
des modalités et des opérations d'intervention en conséquence de la conjoncture présentée.
Les différentes opérations appliquées dans des secteurs déjà urbanisés doivent changer non
seulement l'affectation, et acquérir une nouvelle valeur mais il s'agit aussi de recréer de la richesse
dans ces territoires dévalorisés et donc d'entreprendre des réactivations économiques, de réviser
les politiques des autorités publiques, d'améliorer la prestation de services urbains (transport,
espaces extérieurs, stationnement), et d'accompagner les usagers de ces espaces par leur
sensibilisation, leur relogement ou autres.87
1.4 Les menaces qui pèsent aujourd’hui sur les centres anciens
L‟explosion des villes a donc un impact direct sur les centres anciens qui connaissent aujourd‟hui
des réalités plurielles, oscillant entre : le « laisser-faire » du au désintérêt de la part des décideurs
locaux , des interventions illégales ; plusieurs centres anciens subissent des opérations ponctuelles
qui n‟entrent pas dans des projets urbains initiés par l‟état et sans aucun respect des règles de l‟art,
ce qui engendre la défiguration et la dégradation de leur aspect esthétique architectural et urbain ,
Ou la revitalisation élitiste pour les centres qui ont un patrimoine bâti de grande valeur
patrimoniale : ces opérations ponctuelles sont accompagnées d‟une « muséification » du quartier,
d‟une montée des prix immobiliers, d‟une prédominance de bureaux et d‟hôtels, conduisant à des
ségrégations importantes et à une perte du capital social et identitaire.
Ajoutons par ailleurs, la question du financement des opérations de renouvellement sur ces
parties de ville. Les interventions sur les tissus anciens sont très coûteuses et font obstacle, pour
assurer la pérennité de ces centres anciens. En effet l‟autorité locale préfère aller vers la
périphérie, elle préfère « le faire la ville » au lieu « de faire avec la ville », comme le cas de
certaines villes Algériennes, Jijel plus particulièrement.
Pour cette raison, plusieurs villes européennes adoptent la « gentrification » comme une stratégie
de revitalisation des centres anciens, ce qui permettra aux pouvoirs locaux de se décharger
partiellement de ces interventions occasionnant des investissements importants.88
86
Ibid.
87
Boudjabi Naouel Hanane, « les stratégies de la reconstruction de la ville sur la ville : analyse d’un cas d’étude :
Constantine ».Mémoire de magistère. UMC, février 2005. P 53.
88
Cette stratégie est bien développée dans ce chapitre.
25
1.5 L’intervention en centres anciens
1.5.1 Regain d’intérêt pour les centres anciens ; Centres anciens Quel avenir ? Enjeux
et spécificités.
« Les quartiers anciens sont ainsi devenus des vedettes de l’actualité, on les a présenté comme
méritant un aspect quasi religieux. Et ils sont objet de références incessantes et sujettes à de
multiples débats »89
Si pendant longtemps les centres anciens ont été délaissés car non adaptés aux exigences
fonctionnelles et aux réalités sociales de la deuxième moitié du XXème siècle. Considérés comme
vieux, obsolètes, stigmatisés comme malsains, dénoncés comme insalubres, ils font aujourd‟hui
l‟objet de toutes les attentions. La nouvelle conscience patrimoniale, certes liée à des tendances
nostalgiques qui idéalisent le passé, à un besoin de racines et d‟identité dans un monde de
revitalisation, de réhabilitation, l‟objectif étant de conserver, de revaloriser l'existant et de redorer
l'image de ces quartiers désormais considérés comme des quartiers patrimoniaux. 90
Le déclin, auparavant ignoré et sous-estimé, aujourd‟hui est mis en avant afin de trouver des
solutions et des stratégies novatrices pour le gérer. Urbanistes, gestionnaires, chercheurs, tout le
monde est appelé à agir d‟ailleurs. De nombreux programmes se mettent en place pour étudier le
processus de déclin et mutualiser les expériences et les recherches (comme par exemple le réseau
international de recherche sur les villes en décroissance).
Mondialisation, crise économique, compétitivité, attractivité, patrimoine, tourisme urbain,

développement durable…etc. Dans un contexte vraiment très riche en défis et enjeux, la prise en
charge des centres urbains anciens est une nécessité.
Pour pouvoir répondre à tous les défis et enjeux précédemment cités , la ville aujourd‟hui et
demain représentée par son centre devrait être équitable et solidaire, durable , évolutive, pour
pouvoir s'adapter aux changements sociétaux à venir ; mais surtout une ville qui fait de la
richesse, ville capable d‟assurer un dynamisme économique, bassin d'emploi durable.
Pour cela le problème du centre, de la reconquête de la ville, est différent de ce qu'il était hier, il
consiste à y remettre de la richesse. La ville qui crée le plus de richesses crée le plus
d‟investissements. Dit de manière abrupte, là où le prix du m2 n'augmente pas c'est que la ville
n'est pas dans le coup de l'économie moderne. Cette approche "décale" la vision que l'on peut
avoir de la ville et de sa fonction.91 . Ce point est développé dans la deuxième partie de ce
chapitre ou nous avons abordé la question de la revitalisation économique.
1.5.2 Evolution des politiques urbaines et interventions dans les tissus anciens à travers le
monde
Depuis plus de cinquante ans, on a vu apparaître dans divers pays des politiques urbaines axées
sur le redéveloppement des quartiers. Ces politiques et ces interventions dans les quartiers ont
connu plusieurs phases. Les années 1950-1960 ont été caractérisées par des politiques qui visaient
89
M.Cornu « quartiers anciens : les sacraliser ? Les moderniser ? » In Revue Urbanisme « Quartiers anciens », n°186-187 -
septembre 1981. P 62
90
Laura Berteloot « Comment inscrire une ville historique dans un processus de développement durable du tourisme ?
Diagnostic comparé de Sarlat-la-Canéda et Trogir ». Mémoire de master. Université de Toulouse LE MIRAIL, 2008.p 07.
91
« La réhabilitation des centres anciens en question ». Atelier Régional Rencontres, Réhabilitation. PROVENCE -ALPES -
COTE D‟AZUR. Octobre 1997. P 04.
26
principalement la démolition de l'habitat vétuste et la construction de nouveaux logements. C'est à

cette époque qu'on voit apparaître les grands ensembles d'habitation à vocation sociale. Par la
suite, on commence à mettre en place divers programmes de restauration et de réhabilitation de
l'habitat. Au cours des années 1970, les interventions s'inscrivent dans un cadre territorial plus
large axé sur la revitalisation des centres anciens. Avec les années 1980, les interventions urbaines
deviennent plus structurées et intégrées.
A. La politique de renouvellement urbain en Europe
Le thème de la valorisation des tissus anciens est devenu un des axes porteurs du débat sur la
ville. Ouvert initialement dans les pays européens, il a intéressé rapidement d‟autres pays, en
particuliers ceux aux fortes traditions urbaines où, il existe un patrimoine architectural, historique
et culturel important. La prise de conscience récente de ce phénomène, dénommé «
renouvellement urbain » est désormais au premier plan de l‟actualité urbaine.
En France par exemple ; En cinquante ans d‟histoire, le travail sur la transformation des quartiers
anciens est en effet devenu un élément fondamental des politiques urbaines, en même temps
qu‟un champ notable d‟innovation industrielle.
Après La loi Malraux, en 1962, et la « Politique de la Ville ». Officialisée en 1990, Enfin, adoptée
en 2000, la loi « Solidarité et Renouvellement Urbain » (SRU) a pour objectifs de renouveler la
politique urbaine en alliant les questions d‟urbanisme, d‟habitat et de déplacements. À l‟échelle de
l‟agglomération, de garantir un meilleur respect de la mixité sociale et engager la revitalisation
des quartiers qui en ont besoin, au service d‟un développement durable et solidaire des territoires.
Ces préoccupations s‟appuient sur le développement de valeurs culturelles nouvelles telles que la
référence à l‟histoire, l‟émergence des exigences concernant le développement durable de
l‟environnement bâti et la revitalisation des tissus urbains existants. Une importance grandissante
accordée au cadre de vie entraîne une demande de qualité plus forte, en même temps les
difficultés sociales et urbaines remettent en cause les acquis urbains cumulés et revendiquent une
approche nouvelle du cadre bâti dévalorisé et ce par le biais du « Renouvellement urbain ».
B. En Allemagne
Le pays qui a été le plus touché par le mouvement de la rénovation jusqu‟au jour ou apparut la loi
1971. Elle a été suivie d‟une politique de revitalisation des quartiers en voie de dégradation
appelée « politique des petits pas ». Ce sont des actions engagées par les municipalités avec une
forte participation de la population. Elles consistent à éviter les dépérissements économiques,
retrouver une nouvelle intégralité temporelle et redonner confiance au citoyen.
Par contre le renouvellement urbain aux USA a été conçu sous l‟angle de la gestion, de l‟entretien
et de l‟injection d‟équipements qui valorisent les centres ou quartiers en crise. La réhabilitation
s‟appuie sur la dynamique des organisations communautaires en leur fournissant un soutien
essentiellement logistique. L‟accent est mis sur le développement des services et activités
publiques (locaux de jeunes, de sport, de culture…) qui incitent les banques à réinvestir dans
27
l‟immobilier et assurer des revenus qui permettent aux habitants d‟améliorer leurs logements.
Cette approche a été adoptée antérieurement en Suède.92
Pour les Américains, rapporter de l‟argent et assurer des emplois sont les clefs de la stabilité
sociale : « investir dans les centres villes, centres d’affaires » pour attirer des capitaux, qui
fructifient et génèrent des surplus financiers, qui seront à leur tour réinvestis dans les quartiers en
difficulté93.
C. La politique de renouvellement urbain en Algérie
En matière de prise en charge des tissus urbains existants dégradés, dont les centres et quartiers
anciens, l‟essentiel reste à faire en Algérie, aussi bien en ce qui concerne les politiques à engager,
à soutenir et à prioriser, ou les outils législatifs, réglementaires, techniques et financiers à mettre
en place.
Nombreuses sont les tentatives qui sont restés gelées au stade des études. Car, en plus des vides
juridiques, elles se sont heurtées, à un certain nombre d‟entraves qui se résument comme suit :
 L‟absence de volonté politique locale donnant la priorité à la sauvegarde du patrimoine

bâti ancien.
 L‟inexistence de créneaux financiers et administratifs pour la mise en place du
financement des interventions sur les tissus urbain existants, ce qui a abouti souvent à une
déviation, une surconsommation ou un gel de ce financement.
 Le manque d‟encadrement à différents niveaux, à commencer par les services des
communes.
 Les coûts prohibitifs des interventions sur les tissus urbains existants….etc
Compte tenu de ces contraintes, une situation de blocage persiste, ce qui a conduit à l‟accélération
de la dégradation et du dysfonctionnement des tissus anciens, suite à leur surpeuplement et aux
retards dans la mise en chantier des opérations relatives aux interventions sur les tissus urbains
existants envisagées. Devant cet état de fait, certains décideurs ont été amenés à passer par la
destruction pure et simple de l‟objet même de l‟étude et à l‟exclusion des populations occupant les
anciens centres.94
Cette situation sur le plan social a entrainé des tensions engendrées par les départs massifs de
population. Sur le plan économique, la perte d‟un important parc de logements et sur le plan
patrimonial, la disparition d‟une inestimable partie de l‟héritage architectural et urbain.
2 La revitalisation urbaine, réponse intégrale à la détérioration des centres anciens.

La revitalisation est considérée comme une réponse intégrale à la détérioration des zones centrales
de la ville. En effet les plans de revitalisation des centres anciens, répondent à une conception
intégrale de la réhabilitation, poursuivant aussi bien des fins urbanistiques et architecturales que
sociales et économiques. Ils ont pour origine la volonté de répondre aux problèmes
92
« Réhabilitation des centres anciens aux grands ensembles » in Techniques et Architecture. N°348,1983. p85.
93
Mbonetti, M Conan, I Maghieri. «Méthodes et stratégies étrangères de réhabilitation du logement social : cas des U.S.A.
?G.B, Suède ».Edition CSSTB. 1988. .P 28.
94
BENGHERABI Mohamed. «Maîtrise de la croissance urbaine de la ville de Jijel ». In « Intervention sur les tissus urbains
existants ; Bilan et perspectives » colloque international du 01 au 03 décembre 1987, Oran.Algerie.p 35
28
caractéristiques de notre époque qui affectent ou ont affecté les zones urbaines centrales avec une
intensité variable et à des périodes historiques différentes. 95
Afin d‟investir le champ de la revitalisation et de cerner ses perspectives, une compréhension des
théories s‟impose.
2.1 Définition de la revitalisation urbaine
Le concept de revitalisation urbaine est très complexe, puisqu‟il intègre des processus
économiques, politiques et socioculturels. Une définition simple pourrait ressembler à celle-ci :
transition entre un état d‟abandon et de dévitalisation d‟un quartier ou centre vers un état de
dynamique et de désirabilité.96
Suivant la Charte de Lisbonne, octobre 1995, La revitalisation c‟est un processus qui conjugue la
réhabilitation architecturale et urbaine des centres anciens et la revalorisation des activités
urbaines qui y ont lieu. Elle englobe des opérations destinées au redémarrage de la vie
économique et sociale d‟une partie de la ville en déclin. Cette notion, proche de celle de
réhabilitation urbaine, s‟applique à toutes les zones des villes avec ou sans identité et
caractéristiques remarquables.
La revitalisation urbaine sera donc utilisée dans des centres ou des quartiers en perte de vitesse ou
parfois aussi sur des sites en reconversion pour lesquels les autorités communales ont une
stratégie de redéveloppement.
Par la revitalisation urbaine on cherche à trouver un équilibre satisfaisant entre les lois du
développement économique, les droits et les besoins des habitants et la mise en valeur de la ville
conçue comme un bien public. En effet, les approches patrimoniales, économiques,
environnementales et socioculturelles ne s‟opposent pas, non seulement elles se complètent mais
leur articulation conditionne le succès de la revitalisation urbaine sur le long terme.97
La vitalité des villes se traduit en général par la dimension spatiale de leurs centralités, le mode
d‟organisation de leur centre, l‟attrait de leur économie et la répartition des usages et des
fonctions.
L'objectif prioritaire d‟une revitalisation urbaine peut être:
 Economique: objectif principale car quel que soit la stratégie adoptée, l‟objectif est
toujours d‟attirer l'investissement, créer des emplois, la richesse, renouveler la base
économique pour assurer une vitalité pérenne (durable) dans ces espaces. « Car Il est plus
facile de moderniser les infrastructures que de fixer les hommes… pour cela, il aurait
fallu recréer de l’emploi. »98. De ce fait, le problème du centre, de la reconquête de la
ville, est différent de ce qu'il était hier, il consiste à y remettre de la richesse. La ville qui
crée le plus de richesses crée le plus d'investissements.
95
Sergio Blanco. « La réhabilitation urbaine dans le Cadre de la coopération au développement in « Réhabilitation et
revitalisation urbaine », Colloque international du 19 au 21 octobre 2008, Oran, Algérie. P32
96
Nicole Isabelle. « La revitalisation du quartier Saint Roche, analyse statistique et cartographique ».Mémoire de maitrise
en sciences géographique. Université Laval, 2001. p 51.
97
Wataru IWAMOTO, « des quartiers historiques pour tous : une approche sociale et humaine pour une revitalisation
durable », juillet 2008, P19
98
Boris Grésillon, « La culture comme alternative au déclin : mythe ou réalité ? Le cas des villes allemandes rétrécissantes
», Géocarrefour [En ligne], Vol. 86/2 | 2011. p 153.mis en ligne le 05 mars 2012, URL : http://geocarrefour.revues.org/8305. .
Consulté le 24.12.2012
29
 Social: augmenter l'offre de logements sociaux, développer les équipements de proximité,

améliorer le cadre de vie des habitants est aussi un objectif prioritaire. La revitalisation
urbaine vise souvent le bien être des habitants de la ville (qualité de logement, offre
d‟emploi, sécurité, qualité de l‟espace urbain).
 Culturel: soit valoriser un patrimoine bâti (noyau historique) et le tourisme urbain.
2.2 Les facteurs déclencheurs de la revitalisation urbaine
Un processus de revitalisation peut être déclenché par divers facteurs. Il peut s‟agir d‟un malaise
croissant, par exemple :
 Lorsque la diversité économique s‟étiole,
 Lorsque la qualité de vie au centre est détériorée
 Lorsque les logements ne répondent plus aux standards modernes.
Mais l‟impulsion peut également provenir du niveau étatique supérieur, par exemple par le biais
de projets dans le cadre d‟une nouvelle politique régionale ou national ou des programmes des
villes.
Le MAMROT99 définit la revitalisation d'un centre-ville en fonction des problèmes auxquels elle
s'attaque. En effet, il avance que la revitalisation d'un centre-ville représente une réponse à:
 Un étalement urbain des villes : La revitalisation des centres de villes et de localités est
une condition essentielle du succès du développement de l‟urbanisation vers l‟intérieur
 Problème économique et chômage.
 Une image négative du centre-ville
 Un patrimoine détérioré.
 Un accès difficile à la propriété ou au logement.
La Fondation Héritage Canada utilise une lorgnette différente pour définir la revitalisation d'un
centre-ville, lors de la mise en place de son Programme de mise en valeur des rues principales en
1979100. Selon la Fondation, un processus de revitalisation s'adresse à la concurrence [nouvelle]
des centres d'achats, à la vacance des locaux commerciaux et à la dégradation physique des
centres villes101
Aussi on peut répondre à la question des causes de la revitalisation autrement .Toutefois, ceci
éclaire peu sur les bénéfices attendus d'un processus de revitalisation des centres villes.
L'organisation Main Street avance que les avantages d'une revitalisation sont multiples:
99
Ministère des Affaires Municipales, des Régions et de l'Occupation du Territoire du Canada (MAMROT), « Guide de la
prise de décision en urbanisme - Acteurs et processus ». p 06. Disponible sur http://www.mamrot.gouv.qc.ca/amenagement.
100
Charles Métivier. « La revitalisation du centre-ville du MAGOG ».Rapport de consultation. 31 octobre 2011. P 08.
101
Ibid.
30
Figure 6: Les avantages de la revitalisation urbaine. Source : auteur
Selon la lecture du processus de revitalisation des centres, nous avons remarqué que ce dernier est
divisé en trois moments selon trois domaines thématiques : facteur déclencheur, collaboration et
mise en œuvre.
Or, Il n‟existe pas de recette générale pour revitaliser les centres des villes et des localités. Il s‟agit
plutôt de trouver des solutions sur mesure qui tiennent compte des particularités et des
circonstances locales.
Figure 7: Les trois moments de la revitalisation urbaine. Source : auteur
2.3 Problématique et enjeux de la revitalisation urbaine

Sans prétendre à l‟exhaustivité on peut distinguer, quatre enjeux majeurs qui fondent les actions
de revitalisation des centres anciens.
2.3.1 Organisation et concertation du centre-ville ancien

La revitalisation urbaine constitue l‟occasion d‟affirmer ou confirmer la capacité des membres et
des responsables du centre-ville à atteindre des consensus, à collaborer entre eux et avec des
partenaires et à mener à terme des projets de développement.
2.3.2 Développement socioéconomique du centre-ville ancien

Les enjeux majeurs restent et demeurent la qualité de vie de l‟ensemble des citoyens et la
prospérité globale de nos sociétés modernes.102
102
M. Hachouf, « objectifs et stratégies de la réhabilitation urbaine : application au patrimoine colonial bâti ». Sciences &
Technologie D – N°28, Décembre 2008.p52.
31
Diversifier et renforcer les offres commerciales, socio sanitaires et résidentielles du centre-ville

afin de répondre aux besoins des populations locales et avoisinantes et des visiteurs est un enjeu
souvent posé dans les projets de revitalisation des centres villes.
2.3.3 Animation et promotion du centre-ville ancien

Les centres anciens portent souvent l‟image d‟une ville : ils peuvent devenir des laboratoires de la
promotion de la diversité culturelle, forger l‟identité culturelle et la qualité du cadre de vie des
habitants et orienter le développement territorial de la ville à travers la revitalisation urbaine.
Façonner et mettre en marche une image de marque positive du centre-ville pour stimuler un
sentiment de fierté dans la communauté et améliorer la confiance des consommateurs et des
investisseurs envers le centre-ville constituent un enjeu majeur de toute intervention au centre-
ancien.
2.3.4 Aménagement du centre-ville ancien

Il s‟agit d‟amener le centre-ville au sommet de sa forme physique et créer un environnement
sécuritaire et invitant pour les consommateurs, les travailleurs et les visiteurs.
En conclusion nous pouvons dire :…En faisant de la revitalisation un instrument privilégié de

traitement des problèmes socio-économiques, de revalorisation et de préservation du patrimoine,
on en fait le support de développement d‟une nouvelle dynamique sociale tout en préservant l‟âme
des quartiers et la mémoire des lieux.103
La revitalisation est aussi un instrument pour répondre aux défis relevés pour les villes du XXIe
siècle et ces centres anciens. En effet les centres anciens sont aujourd‟hui au cœur de nombreux
défis et d‟interrogations : Comment articuler la sauvegarde du bâti ancien, les traditions des
habitants et les nouvelles fonctions de la ville pour forger une identité urbaine pour tous?
Comment réhabiliter le tissu urbain sans figer les cultures, ni détruire les ressources naturelles tout
en intégrant l‟apport des cultures actuelles. ? Comment s‟assurer que les aspirations profondes des
habitants soient prises en compte dans le cadre du processus de revitalisation ?....etc. Autant de
questions qui soulignent l‟articulation entre le politique, le technique, l‟humain, le culturel,
l‟environnemental et l‟économique ; enjeu majeur de la revitalisation urbaine.
2.4 Cinq critères clefs de réussite pour une revitalisation
Les processus de revitalisation peuvent être facilités ou freinés par un certain nombre de facteurs
politiques, stratégiques, méthodologiques et techniques, pour cela des pistes tirées de divers
expériences dans le monde sont proposées dans cette partie et qui doivent être suivi afin de
faciliter la mise en place des processus de revitalisation et leur réussite.
2.4.1 Placer les habitants au cœur du projet de revitalisation

Les centres anciens sont au cœur de problématiques bien spécifiques ce qui nécessite une
implication renforcée des compétences des différents acteurs et une lecture du territoire partagée
par l‟ensemble des habitants dans l‟objectif de mettre en place une politique locale adaptée. 104
103
M. Hachouf, Op, Cit, p.51
104
Marylise ORTIZ (Dir). « Rencontres européennes et inter-réseaux 2010 Protection et attractivité des centres anciens »
Compte rendu. Skopje (ARYM). Novembre 2010.P 08
32
La revitalisation urbaine, n‟est pas juste un programme de travaux à réaliser, mais c‟est aussi un
processus de négociation et de communication entre multiples acteurs.
Au demeurant, la ville ce n‟est pas que ces grands équipements ou son espace public. La ville
c‟est aussi sa population. Revitaliser la ville sans contribuer à la réduction de la pauvreté par la
création d‟emplois durables et l‟amélioration des conditions de vie et de mobilité des citoyens est
une chose inacceptable.
Afin d‟endiguer un processus de dégradation, il est nécessaire d‟obtenir l‟adhésion des partenaires
(et tout particulièrement des habitants), qu‟il faudrait impliquer dans la gestion de la réhabilitation
d‟un quartier.
Le processus participatif doit être mis en place lors des différentes étapes de la stratégie ou du
projet de revitalisation. « Si les interventions de revitalisation ne sont pas librement acceptées
par l’ensemble de la société, il n’est pas possible de garantir le succès à long terme de la
revitalisation … »105.
Le but étant de parvenir graduellement à une représentation commune des enjeux et de la manière
de les mener. Condition nécessaire pour que les gens acceptent de modifier leurs pratiques, de
soutenir les projets et de s‟investir dans le devenir des sites concernés. 106
Un processus de revitalisation ne pourra être efficace sans la concertation et la collaboration de

différents types d'acteurs (c.-à-d. gens d'affaires, élus, institutions publiques, milieux associatifs et
résidents). Une vision commune de développement est le préalable sine qua non d'une
revitalisation réussie et appropriée.
2.4.2 Associer les centres anciens au développement de la ville et de territoire
Les centres anciens ne doivent pas être des ilots isolés du reste de la ville et du territoire dans ce
sens René Guerin affirme « qu’il est important de considérer les dynamiques du territoire dans
lequel s’insère la zone d’intervention afin d’être conscients de la manière dont nos décisions
peuvent entrer en contradiction ou modifier les stratégies envisagées à d’autres échelles. »107
La revitalisation des centres anciens doit, pour être efficace, prise en compte dans les plans
d‟aménagement et d‟urbanisme à tous les niveaux, être soutenus et intégrés dans un plan de
développement de la ville, et faire partie intégrante d‟une politique cohérente de développement
économique et social. En conséquence le projet de revitalisation devra s‟attacher à définir une
articulation harmonieuse des centres anciens dans l‟ensemble de la ville et éviter que le centre
ancien ne soit un patelin coupé de son territoire.
Autrement dit, dans la mesure du possible, les villes doivent assurer une vision d‟ensemble qui
permette de planifier et mettre en œuvre des mesures de revitalisation en accord avec les objectifs
fixés dans les autres domaines politiques. De plus, les réflexions concernant la vision globale et la
coordination avec les autres domaines doivent régulièrement être réexaminées et, le cas échéant,
adaptées.
105
René Guerin, « Critères de réflexion pour une réhabilitation durable ». École d‟Avignon. France. P10.Disponible sur
www.rehabimed.fr. Consulté le 24.12.2012
106
Ibid. p 10.
107
Ibid. p11.
33
Des expériences tirées des projets de revitalisation urbaine des centres anciens (réseau UNESCO
«Petites villes côtières historiques» entre 1996-2003108 montrent de plus en plus les limites des
actions centrées uniquement sur le bâti sans prise en compte des habitants, des réseaux, des lieux
et des interactions entre la ville et son territoire d‟insertion. Les aménagements entre la périphérie
et le centre doivent faciliter l‟accès au centre, condition de sa survie et de son développement. 109
Le processus de revitalisation du centres anciens doit être cohérent avec le caractère pluriel du
développement de la ville et sa réalité, c‟est-à-dire répondre aux besoins de tous les habitants et
des usagers. Et bien sûr exploiter toutes les potentialités territoriales pour la revitalisation du
centre ancien.
2.4.3 Associer court terme et long terme

Pour garantir une certaine continuité et anticiper afin de permettre à la ville de satisfaire les
besoins des générations futures.
2.4.4 Dimension temporelle : la revitalisation, un travail de longue haleine
La revitalisation durable d‟un centre est un processus long et complexe. Il ne s‟agit pas seulement
de quelques interventions cosmétiques et ponctuelles. Une planification minutieuse, une stratégie
« des petits pas » et un échelonnement dans le temps des différentes étapes de mise en œuvre sont
des gages de réussite. Un calendrier trop serré peut faire échouer un processus de revitalisation.110
2.4.5 Portage politique comme vecteur majeur de changement
Pour assurer une efficacité optimale d‟une politique de ville renouvelée, revitalisée, il nous
semble important de mettre en œuvre un cadre de démarche qui dégage les priorités à assurer et
les stratégies d‟intervention à poursuivre. Dans ce qui suit nous tenterons de donner les principaux
leviers nécessaires pour entreprendre une telle politique :
 Établir une politique globale (nationale), solidement appuyée par le gouvernement qui
donnerait sa vision des actions et des conceptions et qui ferait connaître les stratégies à
assurer. Le rôle principal qu‟aura à tenir le gouvernement serait la cohérence
d‟ensemble, pour donner une unité : une sorte d‟ambition nationale. Ceci doit se faire
dans une logique de décentralisation.111
 Laisser une marge de manœuvre et une certaine liberté d‟action à l‟échelle locale.
L‟existence à ce niveau d‟autres acteurs devrait procurer aux projets un aspect de
compatibilité avec les échelles supérieures tout en respectant les besoins locaux. 112
 La clarification des rôles et des responsabilités, que devront tenir tels ou tels acteurs
dans le management et le pilotage du projet, doivent se faire en amont de l‟opération
pour éviter tout dépassement ou manque de cohérence. Il est important aussi de
108
Wataru IWAMOTO, op.cit., P14.
109
Ibid., p15.
110
Philippe Blatter, « Revitalisation des centres de villes et de localités, Un guide assorti de onze exemples pratiques »,
Edition Association des Communes Suisses (ACS) et Union suisse des arts et métiers (sgv-usam). Berne, octobre 2013. P 29.
Disponible sur : www.chcommunes.ch / www.sgv-usam.ch,
111
Le conseil National des villes (CNV). « Quelle ville voulons-nous ? ».France, Février 2000. Disponible sur http// :
www.ville.gouv.fr. Consulté le 16.04.2013
112
Boudjabi Naouel Hanane. op.cit., p 62.
34
reconnaître clairement la place des citoyens dans toutes les étapes du projet sans
exception, dans le but d‟inverser les logiques traditionnelles 113
2.5 Les contraintes de la revitalisation
La revitalisation a aussi des contraintes car intervenir en centres anciens est un exercice
particulièrement délicat et complexe pour l‟aménageur. Les difficultés qu‟il rencontre sont de
plusieurs ordres :
 Des pratiques sociales particulières.
 Une population résidente souvent insolvable et incapable de financer les opérations
projetées.
 Une volonté des autorités politiques locales incertaine (que l‟on peut relier aux
temporalités différenciées comme la mandature municipale)
 Un montage réglementaire, financier et opérationnel complexe.
 Une concertation insuffisante entre les acteurs concernés.
 Et un coût du foncier souvent exorbitant.
 Cette accumulation de contraintes est peu propice à l‟élaboration d‟interventions
concertées pour ces types de tissus.114
2.6 Stratégies de revitalisation pour les centres anciens : Les stratégies de revitalisation
urbaine puisent dans les options suivantes:
2.6.1 Le tourisme urbain
« Souvent ignoré115, voire méprisé par les urbaniste, le tourisme est le porteur de nouvelles façons
de penser la ville, qu’il s’agisse de séduire, de favoriser les mixités sociales ou d’ouvrir la ville
sur sa métropole. Et si parce qu’il sait créer du lien dans la ville, le tourisme était l’avenir de
l’urbanisme ? »116.
Le tourisme urbain, ou le tourisme en ville est facteur de développement économique et social.117
Ses effets positifs économiques, socio-culturels, environnementaux sont nombreux. Le tourisme
urbain est facteur de création d‟emplois, d‟élévation du niveau de vie, d‟augmentation des
investissements, d‟accroissement des dépenses, d‟augmentation de la fierté locale et de l‟esprit
communautaire118…etc. Ce sont les ingrédients de base d‟une revitalisation urbaine pérenne.119
113
PIRON Olivier « Renouvellement urbain : Analyse systémique ».Décembre 2003, p32.Disponible sur : http// :
www.ambrafrance-ma.org/cjb. Consulté le 04.03.2013
114
Karima Boufanara. « La Réhabilitation comme processus du projet urbain. Cas de Constantine ». Mémoire de magistère.
UMC, 2008.P 26
115
« Auparavant, les pays occidentaux percevaient leur économie comme fondée sur l‟industrie et sur un rayonnement en
matière de commerce et d‟administration, le tourisme n‟était globalement pas considéré comme important malgré que toute
les villes possédaient des activités touristiques. C‟est avec la récession du début des années 1980 contraignit beaucoup de
grandes villes à revoir leur politique de planification économique pour désordre le chômage engendré par la fermeture
d‟activités. Beaucoup de villes avaient besoin d‟une régénération physique et économique. Parmi les activités envisagées, à
cet effet le tourisme sembla recéler de nombreux avantage. » Source : Christopher M LAW « tourisme et revitalisation
urbaine dans un environnement concurrentiel », in Cazes, Georges, Françoise Potier « Le tourisme et la ville : expériences
européennes ». L‟Harmattan. Paris, 1998.P 129
116
Ibid.
117
Voir l‟exemple de Corum de Montpellier dans l‟annexe n°01.
118
K. Sharma, tourism and régional development. Cité par Isma Abdelatif « la capacité de charge touristique face aux
dynamiques de développement durable local, essai d’application sur la ZET de Zeralda ».Mémoire de magister. EPAU, avril
2013. P 17.
119
Cazes Georges, F. Potier, « Le tourisme urbain ». PUF. Coll. Que sais-je ?, n°3191. Paris, 1996. p 98
35
Deux grands éléments interviennent dans la consolidation de tourisme en ville :
 Le premier est l‟attractivité de la ville, selon principe suivant : les villes cherchent à
améliorer les attractions déjà existantes et à en créer de nouvelles. 120 En effet le tourisme
urbain exige la création de nouveaux équipements d‟attractions et d‟infrastructures, le
développement d'infrastructures structurantes et d'espaces de loisirs, l‟amélioration de
l‟accessibilité, la promotion d'un système de communication et de marketing, la
reconstruction des centres historique des villes auparavant négligés.
 La deuxième est l‟existence des potentialités touristiques, historiques, culturelles,
urbanistiques, architecturales…etc.
L‟analyse des stratégies de mise en tourisme nous permet de distinguer trois situations du
tourisme dans les politiques urbaines. En effet le tourisme peut être appréhendé selon trois
approches, la figure « 03 » revient en détail sur ces approches.
Figure 8: Le tourisme dans les politiques de revitalisation urbaine. Source : Patrick VICERIAT et al . « Attractivité
touristique des grandes métropoles françaises et effets structurants sur le tourisme régional ». Rapport final – Synthèse
du diagnostic, enjeux et recommandations. Octobre 2007. p 11
 La première, le tourisme comme objectif: c‟est le cas des villes qui ont connu des
phénomènes de disneylandisation ou de tourisification accrus121, comme le cas de la
ville- état de Dubaï.
 La deuxième : Tourisme comme résultat.
 Et enfin le tourisme comme outil de revitalisation des villes et facteur de son
développement. Dans cette situation l‟urbanisme fait appel au tourisme 122 comme
moyen, élément fondamental de revitalisation des territoires (villes, centres anciens,
ou historiques…etc) et facteur de leur développement. Cette situation résulte d‟un état
de fait qui veut que les touristes et les résidents partagent la ville, utilisent et
consomment les même services. C‟est le tourisme urbain, ou le tourisme en ville.
120
Cazes, Georges, Françoise Potier « Le tourisme et la ville : expériences européennes ». L‟Harmattan. Paris, 1998.P 131
121
Gravari-Barbas Maria. « La ville festive ; espaces, expression, acteurs », Habilitation à diriger les recherches, Université
d‟Angers, 2000. URL : http://www.divshare.com/download/643360-f4c.
122
Tsoufik. YAYA « Intégration du tourisme urbain dans les projets de villes ; stratégies et enjeux. Expériences étrangères
de BILBAO et de BARCELONE ». Mémoire magistère. EPAU, Juillet 2012.p 90.
36
Figure 9:Relation tourisme urbain, attractivité et revitalisation urbaine . Source : auteur.
Il est clair que le tourisme joue un rôle essentiel dans le développement économique, social et
culturel des centres anciens et par conséquent il peut être un moyen de leur revitalisation, d‟autre
part du tort qu‟il peut causer aux sociétés et à l‟environnement local et global et ainsi receler les
germes de sa propre destruction.
Le développement du tourisme requiert une grande vigilance car il peut avoir des impacts
irréversibles sur le plan économique ( pratiques abusives ou prix gonflés, spéculation immobilière,
fuite des capitaux), environnemental (atteinte à l‟environnement, surpeuplement, changement
dans le processus naturel), les tissus patrimoniaux et sociaux (perturbation sociale, exploitation
économique de la population locale pour satisfaire les ambitions politiques, malentendus
conduisant à des degrés divers d‟hostilité entre résidents et visiteurs) .123 Il peut aussi générer des
conflits difficiles à résoudre.
Pour cela, il apparait évident que les politiques d‟attractivité touristiques des centres anciens se
doivent d‟accorder une place au développement touristique durable.
Le tourisme doit donc se développer avec les principes du DD (efficacité économique, équité
sociale et préservation de l‟environnement) ce qu‟on appelle le Tourisme Durable définit comme
« Formes de tourisme qui répondent aux besoins actuels des touristes, de l’industrie touristique et
de la communauté d’accueil, sans compromettre la capacité des générations futures à répondre à
leurs besoins (…) Cela signifie que c’est un tourisme qui est économiquement faisable, mais qui
ne détruit pas les ressources dont dépendent son futur, notamment l’environnement physique, les
liens et équilibres sociaux de la communauté d’accueil.»124. Selon la définition donné par l‟OMT
en aout 2004, la notion du tourisme durable doit être comprise comme étant un objectif
fondamental, qui rendrait toutes les formes du tourisme plus durables (tourisme culturel, tourisme
d‟affaires, d‟agrément…etc) et non comme étant une forme de tourisme. 125. Le tourisme durable
repose sur deux 12 principes. (Voir annexe n° 02).
L‟adoption des principes du developpement touristique durable est à l‟origine de nombreuses
recherches visant à passer du concept à la pratique. On peut distinguer trois grands thèmes :
123
Sharma K « tourism and regional development ». Cité par Isma ABDELLATIF, op.cit., p 17
124
John Swarbrooke « Sustainable Tourism Management ». Cité Isma ABDELLATIF, op.cit., p18
125
OMT, PNUE « Vers un tourisme durable, Guide à l’attention des décideurs ».PNUE. 2006. P12
37
 La capacité de charge du tourisme126

 Les indicateurs
 Les impacts127
2.6.2 La revitalisation par la reconquête des espaces publics
Un pilier et constituant de tout projet urbain, l‟espace public devait trouver dans le projet de
revitalisation urbaine. Les espaces publics jouent un rôle essentiel dans les politiques de
revitalisation notamment avec l‟émergence de l‟économie de loisirs et la prédominance de la
consommation dans tous les aspects de la vie urbaine et le développement du tourisme urbain,
dans ce sens le sociologue Isaac Joseph synthétise très bien la problématique de l‟espace public
urbain et son importance touristique lorsqu‟il le définit à la fois comme un « espace abstrait qui
se construit et s’élabore dans le parler-ensemble de deux ou plusieurs locuteurs (la conversation)
et l’espace physique et sensible de deux étrangers (la rue) »128
Restaurer des espaces publics pour les rendre accessibles, agréables et psychologiquement
accueillants peut s‟avérer une mesure efficace pour revitaliser un quartier ou un centre ancien.129
En effet un espace public de haute qualité permet l‟accueil des activités touristiques moteur de
toute revitalisation urbaine.
En effet, c‟est un intérêt qu‟ont accordé les responsables des projets de revitalisation de plusieurs
villes aux espaces communautaires, tous types confondus, voies piétonnes ou non, déambulations
le long des berges du fleuve, espaces de jeux et de rencontres, etc….
En ce sens, Barcelone est une ville exemplaire, pionnière et maintes fois imitée. L‟aménagement
des espaces publics occupe une place majeure dans le projet urbain barcelonais. Dès le début des
années 1980, la « reconstruction de la ville sur la ville » fait la part belle à la requalification et à la
mise en réseau des espaces publics centraux.
La revalorisation des espaces publics y est conçue à la fois comme un facteur d‟amélioration du
cadre de vie pour les populations résidentes, mais également comme un moyen d‟expression
d‟une identité barcelonaise composite. Le dessin des espaces publics donne à voir à l‟habitant et
au visiteur l‟image d‟une ville active, et en mouvement.
A Bilbao les aménagements des espaces publics concernent aussi bien les hauts lieux du tourisme
et de la centralité culturelle (Abandoibarra), que le centre ancien de la ville et des quartiers
périphériques.
126
La capacité de charge touristique CCT d‟un territoire, est le seuil de fréquentation admis, au-delà duquel apparaissent,
d‟une part, des dysfonctionnements relatifs à la saturation des infrastructures (routes, aires de stationnement, réseaux…) et,
d‟autre part, des problèmes environnementaux et sociétaux. Différentes composants qui définissent la CCT : capacité
écologique, socio culturelle, psychologique, des infrastructures, et la capacité de gestion. Source : OMT, PNUE « Vers un
tourisme durable, Guide à l’attention des décideurs ».PNUE, 2006. P 20.
127
Le comité intergouvernemental de recherches urbaines et régionales (CIRUR), « étude sur le tourisme durable et
l’aménagement du territoire dans les villes patrimoniales, première partie : tourisme durable et indicateurs ». Novembre
2005. P 06.
128
JOSEPH, « La ville sans qualités ».Cité par CLARIMONT S, VLES V. « Espaces publics touristiques urbains et
développement durable : principes d’aménagement, usages et tensions : Une analyse à partir du cas de Barcelone (Espagne),
Urbia /in Cahiers du développement urbain durable, n° 10. juin 2010. Université de Lausanne / Observatoire universitaire
de la ville et du développement durable. p 04
129
Eiji Torisu « Comment renforcer l‟attrait des villes : réalisations et nouveaux défis » in OCDE, « Villes, compétitivité et
mondialisation : Examens territoriaux de l’OCDE ». France, 2006. P316.
38
Figure 10:Aménagements de Place Corazòn de Maria. Bilbao La Vieja. Source : Bilbao Ria-2000
Parmi les orientations stratégiques et politiques proposées pour les espaces publics dans le cadre
de revitalisation des centres anciens :
 Concevoir les espaces publics comme vecteurs de mixité et de lien des réseaux urbains et
territoriaux.
 Articuler les espaces verts aux pôles structurants des villes (équipements publics,
commerces, centres de transports, etc.).
 Promouvoir la créativité et valoriser la culture dans les espaces publics.
 Favoriser la diversité des fonctions des espaces publics pour répondre à la pluralité des
besoins (habitat, travail, mobilité, éducation, loisirs, sports, convivialité, consommations,
etc.).
 Réduire la circulation automobile et les besoins de déplacement à travers une gestion
fonctionnelle de l‟usage des sols.
 Réutiliser les friches industrielles et aménager de façon adaptée les espaces vides.
 Intégrer L’art public dans le projet de revitalisation des espaces publics.
L‟art redonne à l‟espace public une dimension symbolique et esthétique, en effet il conforte
l‟attractivité touristique non seulement de l‟espace public mais de la ville ou moment où l‟espace
public reflète son image, pour cela l‟art urbain doit être omniprésent dans le quotidien des espaces
publics. L‟art au cœur de l‟espace public contribue à placer l‟habitant et le visiteur dans une sorte
de musée à ciel ouvert, accessible à tous mais dont le sens n‟est que rarement donné.
Figure 11:L'art urbain dans Bilbao. Ici la mascotte "Puppy" de Jeff Koons et "Spide" de Louise Bourgeois,
Source : Google image
39
2.6.3 La revitalisation par l’architecture
Au-delà de la reconquête des espaces publics, certaines villes décident de parier plutôt sur
l‟architecture contemporaine, à travers la mise en place des bâtiments emblématiques ; véritables
symboles architecturaux, des bâtiments de référence qui sont considérés comme des produits
d‟appel qui peuvent aider à revitaliser la ville et son territoire.
On constate que de nombreuses villes européennes se sont servies de projets phares pour
influencer de manière très visible et très significative la réputation d‟un quartier, d‟une ville ou
d‟un centre et, partant, son attractivité économique. Ces projets phares peuvent être les points de
départ décisifs d‟une revitalisation globale d‟un quartier, ou d‟un centre en difficulté.130
L‟utilisation de l‟architecture pour la promotion de l‟image de marque de la ville est parfois
appelée « hard-branding »131 ou image de marque « en dur » 132
Il faut noter la création de nouveaux équipements à grande valeur architecturale comme moteur de
la revitalisation. Ces nouveaux équipements concernent les infrastructures liées au tourisme
culturel (le musée de Guggenheim à Bilbao, ainsi que les ambitieux projets des musées de
Marseille, avec son Musée des civilisations de l‟Europe et de la Méditerranée (MUCEM)…etc ou
au tourisme d‟affaire tels que les centres de congrès, les parcs à thème.
2.6.4 Stratégie culturelle et organisation de manifestations

Réveiller les villes et leurs centres par la fête, l‟évènement et la culture 133
A. La culture au cœur des stratégies de revitalisation urbaine.
La culture définie comme « l’ensemble des productions idéelles et notamment esthétiques d’une
société »134. Elle regroupe les productions culturelles et les pratiques, sans pour autant y inclure
l‟ensemble des artefacts et représentations humaines135,
La culture est toujours considérée comme moyen de définir une identité partagée et une fierté
locale contribuant à renforcer le sentiment d‟ancrage et la confiance des habitants. La culture
aujourd‟hui est au cœur des stratégies de revitalisation des espaces centraux urbains dans
plusieurs villes Européennes. Catalyseur de la transformation des espaces, véritable moteur de
développement économique urbain, elle est devenue partie intégrante de la nouvelle orthodoxie
par laquelle les villes cherchent à améliorer leur position attractive. 136
Dans cette partie nous allons essayer à travers des exemples d‟apporter la preuve de la
contribution de la culture à la revitalisation urbaine et socio-économique, en termes de création de
valeur ajoutée, d‟emplois et d‟une nouvelle image de la ville.
130
« Economie et emploi dans les zones urbaines en difficulté ; 4ème partie : Régénération urbaine : des perspectives de
renouveau économique », les éditions de la DIV, p 66
131
Evans, G. « Cultural Planning: An Urban Renaissance », cité par Eiji Torisu, op.cit., P30.
132
Ibid
133
Maria Gravari- Barbas. « Aménager la ville par la culture et le tourisme ».le Moniteur. France, février 2013.p 88.
134
Sébastien Jacquot. « Culture et renouvellement urbain : Une étude à partir des cas de Gênes, Valparaiso et Liverpool ».
Université d‟Angers, ESTHUA CARTA UMR ESO. P 02.
135
Grésillon B. « Berlin, métropole culturelle ». Collection Mappemonde. Belin, 2002. p 60.
136
S. Miles, R. Padison, « The Rise and Rise of Culture-led Urban Regeneration ».Cité par Dermine Thomas, « Un plan
stratégique pour Charleroi », Courrier hebdomadaire du CRISP, 2010/15 n° 2060, p. 41. DOI : 10.3917/cris.2060.0005
Article disponible en ligne à l'adresse: http://www.cairn.info/revue-courrier-hebdomadaire-du-crisp-2010-15-page-5.htm
40
Depuis une vingtaine d‟années, l‟Europe voit certaines de ses villes, certains de ses foyers
industriels et urbains, perdre des habitants, parfois en nombre important, mais aussi se
dédensifier, décroître, dans certains quartiers particulièrement les centres anciens touchés par les
effets d‟une triple crise : démographique, sociale et économique.137
Ce contexte de crise les a poussées à trouver d‟autres alternatives pour promouvoir et aspirer un
développement économique plus adéquat. La culture a rapidement été identifiée comme l‟un de
ces secteurs et les acteurs culturels ont été sollicités pour contribuer à la régénération et aux
développements urbains.
Les villes ont accumulé une bonne expérience dans l‟utilisation de la culture comme catalyseur de
développement économique, par le biais de diverses approches innovantes.
Au-delà de l‟exemple bien connu du « miracle de Bilbao » selon lequel la ville de Bilbao a
émergé de son passé industriel grâce à l‟impact du musée Guggenheim 138,on peut citer,
l‟exemple de Newcastle qui a opté pour une politique de régénération par la culture en 1999. A
travers la réfection de l‟ancien quartier industriel des quais (Newcastle Gates Head Quayside) et la
construction de trois œuvres architecturales iconiques : le Baltic Contemporary Art Gallery, le
Sage Gates Head Music Centre et le Gates Head Millenium Bridge.
A propos de ces deux célébres expériences (Bilbao et Newcastle) bien réussies, P. HALL affirme
dans son livre « Cities of Tomorrow » paru en 2002 que la finalité et la mise en place d‟une telle
stratégie ne doit pas être non seulement au profit des touristes ou une élite culturelle locale mais
aussi au profit des habitants ; « Ce ne sont plus seulement des touristes qui sont attirés, mais des
nouveaux résidents qui convertissent en masse les anciennes industries en lofts et colonisant des
nouveaux blocs d’appartements 139».
A Gênes aussi, la culture est au rendez-vous pour qualifier les espaces centraux, et mettre des
limites à une crise importante de son modèle dans les années 1980 : chute du trafic portuaire,
fermeture d‟une partie des entreprises publiques, baisse de la population. La ville industrialo-
portuaire a mis en place un projet de ville incluant comme axes privilégiés le tourisme, le
patrimoine et les dynamiques culturelles. Gènes a diversifié son économie via le réinvestissement
culturel des espaces centraux urbains et portuaires. (Voir annexe n°03)
Pour sa part Boris Grésillon140 en s‟appuyant sur l‟expérience allemande vient de mettre le
point sur la pertinence de l‟utilisation du paradigme culturel dans la revitalisation des anciens
centres. Selon lui, une politique culturelle, même la plus audacieuse soit elle, ne peut suffire à
enrayer le mécanisme du déclin (triple crise : démographique, sociale et économique.). En effet,
certaines villes Est-Allemandes continueront à perdre des habitants, tant la crise économique et
sociale (taux de chômage élevé) est profonde. Pour cela il nous invite à considérer d‟autres
aspects de ce qu‟on appelle le déclin ou le rétrécissement urbain.
137
GRESILLON Boris, « La culture comme alternative au déclin : mythe ou réalité ? Le cas des villes allemandes
rétrécissantes », Géocarrefour [En ligne], Vol. 86/2 | 2011, mis en ligne le 05 mars 2012, p 157. URL:
http://geocarrefour.revues.org/8305. Consulté le 28 mars 2012.
138
Ibid.
139
P. HALL « Cities of Tomorrow». Cité par Dermine Thomas, op.cit. p42.
140
GRESILLON Boris, op.cit. p157.
41
« On l’a vu, des villes qui misent beaucoup sur la culture/divertissement pour leur revitalisation,
comme Wolfsburg et les villes de la Ruhr, certes, freinent au mieux leur déclin démographique.
En revanche, elles parviennent à repeupler leur centre-ville grâce à des politiques efficaces de
requalification au sein desquelles la place accordée aux nouveaux équipements de culture ou/et
de divertissement jouent un rôle non négligeable.»141
Autrement dit, lorsque la politique culturelle est associée à une vision d‟ensemble qui combine
politique de réhabilitation de logements et politique économique visant à rendre attractif un
territoire autrefois déprécié, elle peut être efficace142. Une stratégie culturelle doit être complétée,
et être soutenue par d‟autres stratégies.
Du plus, pour concevoir la culture comme moyen de développement, il est nécessaire de la définir
non pas comme une activité élitaire de l‟esprit, mais bien comme « toutes les pratiques urbaines
qui produisent du “sens”, des manières de vivre et des valeurs partagées au sein de la collectivité
urbaine ».143
Il est important de signaler que l‟investissement dans la culture n‟est pas simplement un moyen de
régénérer l‟économie locale, mais peut aussi servir à revitaliser et valoriser l‟identité et le
dynamisme des habitants d‟une région144. Comme le synthétise bien D. Ward, cet investissement
culturel a permis « de rafraîchir aussi bien l’esprit local que l’économie locale »145.
B. La revitalisation par l’événementiel
La quête de l‟organisation évènementielle est soutenue par une demande accrue des citadins qui
aujourd‟hui contrairement à hier, veulent justement que leurs villes accueillent ce type de
manifestation car ils sont désormais conscients que de simples événements, (les jeux Olympiques,
les festivals internationaux ou les expositions universelles), ont un impact considérable sur la ville
organisatrice en termes d‟expérience, d‟accessibilité et d‟image, mais aussi de redéveloppements
urbains majeurs.
Partout en Europe, s‟affiche cette nouvelle réalité urbaine. Les calendriers et agendas des villes se
couvrent de manifestations diverses, musicales, artistiques, d‟expositions, de festivals, etc.
L‟événement (sportif, politique, artistique et culturel), c‟est la fête sous toutes ses formes, fête
dont le rôle aujourd‟hui semble devenir, ainsi que le souligne Benjamin Pradel, celui « d’un outil
permettant de réinventer les espaces publics et d’utiliser leur pouvoir d’incarner la société et
provoquer la rencontre ».
141
Ibid.
142
Ibid.
143
Ibid.
144
Elodie Valette. « Les ressorts culturels de la singularisation des territoires urbaines périphériques, l‟exemple du projet
integré Tagus Park à Oeiras, dans l‟aire métropolitaine de Lisbonne » in Abdoul Hameth Ba, Jean Louis Zentelin (Dir). « La
dimension culturelle du développement ; dynamiques de valorisation et de dévalorisation des territoires urbaine ». L‟
Harmattan. Paris, Septembre 2012. p145
145
D.WARD, « The Guggenheim effect, cities reborn: the challenge of an urban renaissance ». Cité par Dermine Thomas,
op.cit., p 40
42
Figure 12: Le défilé de la Biennale de la danse 2010 Figure 13:Athènes et Lisbonne les grandes évènements,
à Lyon. Source : Maria Gravari- Barbas Source : IAURIF « les leviers d’attractivité des
« Aménager la ville par la culture et le tourisme », le métropoles : exemples internationaux », in « Note rapide
Moniteur, France, février 2013, p 146 territoires de l’aménagement, n 314, MARS 2006, p 01
La ville événementielle que l‟on voit émerger, de manière de plus en plus régulière, à partir des
années 1980 « pourrait désigner la manière dont les villes tendent à se positionner, sans
intermédiaire, comme porteuses d’un projet urbain spécifique ».
Mais ce qu‟il est important de constater, c‟est que la politique de l‟évènementiel intervienne dans
le développement urbain comme alternative par exemple en période de crise ou lorsqu‟on estime
que la ville, le pays a besoin d‟un « relooking»146.
Les événements ciblent plusieurs objectifs :
 Un coup de pouce pour dynamiser l‟ensemble du territoire, un accélérateur du

réaménagement urbain ;
 La valorisation de la vie de la population locale ;
 Une image positive de la ville propulsée par une dense communication ;
 Les recettes économiques amenées par des visiteurs ;
 La révélation culturelle et identitaire, fierté d‟être le citoyen de sa ville.
L‟événement est utilisé aussi comme un complément d‟âme qui stimule le rassemblement et
active l‟acte urbanistique. Il permet de « travailler sur les fonctions et usages d’un espace, les
tordre ou les transformer […] leur donner une temporalité possible »147 . Il suscite ainsi le
réinvestissement collectif d‟espaces publics peu fréquentés au quotidien, et s‟articule à une
politique de rénovation des logements et de dynamisation du tissu commercial.
De plus l‟évènement contribue non seulement à rendre visible et légitime l‟action politique148 ,
mais aussi il constitue une réaction à la crise économique. Quelle que soit l‟échelle des villes
petites ou moyennes, la dimension économique et ses relations au tourisme sont plus
particulièrement présentes et recherchées pour la mise en place d‟une stratégie de l‟évènementiel.
146
PRADEL Benjamin, « Mettre en scène et mettre en intrigue : un urbanisme festif des espaces publics », Géocarrefour [En
ligne], Vol. 82/3 | 2007, p. 128 mis en ligne le 01 octobre 2010. URL : http:// geocarrefour.revues.org/2177. Consulté le
27.11.2012
147
Ibid.
148
Philippe Chaudoir, « La ville événementielle : temps de l'éphémère et espace festif », Géocarrefour [En ligne],
Vol. 82/3 | 2007, mis en ligne le 26 mars 2008, consulté le 03 février 2014. URL : http://geocarrefour.revues.org/2301
consulté le 25 février 2013.
43
Il s‟agit d‟une logique de diversification économique qui « permet soit de renouveler et

d’amplifier le fonctionnement touristique du lieu, soit de diversifier les activités », condition siné
qua non de toute revitalisation urbaine.
 Des espaces publics mis en valeur et des ressources culturelles et naturelles durablement
protégées
 Une mixité des fonctions renforcée et des conditions de vie améliorées pour les habitants
 Une identité urbaine valorisée grâce à la créativité et à la diversité culturelle
 Un tourisme culturel durablement maîtrisé associé au maintien de plusieurs secteurs
d‟activité.
Si les grands événements transforment structurellement le territoire d‟accueil, c‟est l‟ensemble du
tissu économique régional qui peut en bénéficier, à court, moyen et long terme.149
2.6.5 Stratégie de résidentialisation

A. Le logement comme facteur de revitalisation urbaine
L‟habitat en ville présente de nombreux avantages. Une population urbaine importante permet de
générer une activité continue (nuit et jour) dans les centres urbains. En effet l‟attractivité du
centre ancien est en grande partie liée à la situation locale du marché du logement et la qualité de
l‟habitat. Pour cela de nombreuses villes ont initié des politiques de «résidentialisation afin de
renforcer la vitalité et la viabilité de leur centre urbain 150 ». La résidentialisation est un processus
de réappropriation de la ville par ses habitants aux dépens d‟autres activités (industries,
entrepôts…). La ville de Bristol au Pays de Galles est une illustration de telles politiques menées
avec succès151.
A travers l‟étude des expériences de villes européennes telles que Marseille et Naples Christophe
Garcia dans sa thèse de doctorat 152 a essayé de montrer la place du logement dans la politique de
revitalisation des centres anciens qui ont souffert du phénomène de dépeuplement et qui a été
tardivement pris en charge par les politiques publiques.
En effet, dans l‟optique d‟une revitalisation du centre ancien, les municipalités espèrent attirer
une nouvelle population, de jeunes cadres dynamiques et étudiants pour Marseille, des touristes
pour la ville Naples. Au-delà de ces objectifs socio-économiques, chacune des villes souhaite
devenir un pôle incontournable sur l‟arc méditerranéen afin de mieux se positionner au niveau
européen. 153
Quel est le rôle exact du logement dans les stratégies de revitalisation des centres anciens ? Quelle
place occupe la réhabilitation du parc immobilier dans les initiatives urbaines actuelles ? Quelles
sont les conséquences de ces stratégies sur le terrain ? Au-delà, quelles peuvent être les chances
des villes de voir, à terme, leur centre se moderniser ? 154. Telles sont les questions posées par
plusieurs urbanistes tels que Christophe Garcia qui a bien montré à travers les expériences de
149
Masboungi A. (dir.), « Penser la ville par les grands événements : Gênes », éditions La Villette. Paris, 2004. P93.
150
R. BROMLEY et al. « City Centre Regeneration through Residential Development: Contributing to Sustainability », Cité
par Dermine Thomas,op.cit.,p 42
151
Dermine Thomas, op.cit.,p 40
152
Christophe Garcia, « Le logement dans la politique de revitalisation des centres anciens », Rives méditerranéennes [En
ligne], Jeunes chercheurs 2003, mis en ligne le 02 décembre 2005, consulté le 03 février 2014. URL :
http://rives.revues.org/86.
153
Ibid.
154
Ibid.
44
plusieurs villes européennes comme Marseille et Naples que le parc immobilier des centres
anciens est facteur décisif dans la transition entre deux étapes urbaines, par sa fonction d‟accueil
des anciens et des nouveaux résidents. 155
En effet, si « le logement, une préoccupation secondaire à Naples », à Marseille « le logement est

un élément décisif »156 et la population souhaitée devrait être constituée de cadres supérieurs et
d‟étudiants au pouvoir d‟achat supérieur et possédant une culture différente de celles des couches
populaires en place. Pour cela, la nécessité d‟augmenter la capacité d‟accueil en centre-ville
s‟affiche.
La réponse des décideurs locaux devant cette question sont deux, soit la réhabilitation de
logements vétustes, soit la construction intégrale d‟immeubles neufs (voire de logements pour les
étudiants), accompagnés de nouveaux équipements et de nouvelles fonctions économiques
(commerces exceptionnels) ou culturelles (Universités, bibliothèques, cinéma, musée…). Certains
îlots du parc immobilier peuvent en outre changer de fonctions après réhabilitation et ainsi
améliorer leur image : un hôtel de Police prend la place de l‟ancien l‟Hôtel Noailles, une
Bibliothèque-Médiathèque à Vocation Régionale, celle de l‟ancien music-hall Alcazar157
Le centre ancien constitue donc un axe privilégié du projet marseillais car les décideurs locaux lui
attribuent deux fonctions essentielles, l‟une sociale et l‟autre économique, dans la mesure où les
logements réhabilités peuvent être destinés soit à la résidence soit à l‟accueil de nouvelles
activités économiques.
Figure 14:Le logement élément décisif dans la revitalisation du centre-ville de Marseille. Source : « Opération Grand
Centre-Ville ; Un projet de rénovation pour le centre de Marseille », 2011.P 05. Disponible sur www.ville de marseille.fr
B. L’offre d’un cadre de vie de meilleure qualité en centre-ville/ ancien.

L‟importance du cadre de vie pour la population, mais aussi de manière plus générale pour
l‟image d‟une ville, est un enjeu admis par tous.
L‟un des problèmes majeurs dans les centres anciens dans le monde c‟est le départ massif des
habitants vers la périphérie urbaine à la recherche de conditions de vie de meilleure qualité. La
qualité de vie doit donc être un enjeu au cœur de toute politique de revitalisation urbaine.
Nombreuses sont les villes qui ont associé la qualité de vie au projet de renouvellement urbain en
général et de revitalisation urbaine en particulier. Car l‟offre d‟un cadre de vie de meilleure
qualité donne l‟envie de revenir et de s‟installer à nouveau dans ces centres anciens.
155
Ibid.
156
Ibid.
157
Ibid.
45
« La qualité de vie en milieu urbain serait ainsi conditionnée à la fois par des facteurs objectifs,
comme les aspects physico-morphologiques et socio-économiques, mais aussi par des dimensions
subjectives qui tiennent des valeurs, des perceptions et des aspirations de chacun. »158. C‟est un
concept qui englobe différents aspects de la vie urbaine tels que les conditions matérielles
d‟existence, les disparités socio-économiques, l‟accès à des services et à des équipements de
toutes sortes, l‟organisation des activités dans l‟agglomération, la coopération à l‟intérieur de
l‟unité de voisinage voire à l‟atteinte des aspirations de chacun.159
Depuis peu, la qualité de vie est donc associée à une stratégie de résidentialisation qui vise la
revitalisation des centres anciens.
La ville de Bordeaux avec son magnifique centre ancien, mal entretenu et très peu habité a subit le
phénomène de vacance. Près de 20℅ de vacance en 1995 constitue un très bon exemple de
revitalisation de centre ancien. Dans l‟objectif de le revitaliser « nous voulions d’abord que les
habitants, dont des familles reviennent vivre dans le centre, et en deuxième lieu cibler une autre
population. Il fallait pour cela leur en donner envie, et donc, il fallait pouvoir leur offrir une
nouvelle qualité de vie »160 dit Alain Juppé, maire de Bordeaux.
Les acteurs locaux ont commencé par l‟amélioration de la qualité de vie, comme première étape et
condition siné qua non pour assurer « l’envie de revenir ». Pour cela, le centre a bénéficié d‟un
tramway ,l‟aménagement des quais rive gauche, la restructuration de plusieurs des nombreuses
petites places ( Saint-Christol, comille-jullian, saint-projet…), la mise à niveau des équipements
publics, l‟amélioration de la qualité des logements . Le renforcement de la vocation universitaire
et le développement de l‟attractivité touristique constituent la conséquence d‟une offre de cadre de
vie de meilleure qualité et la deuxième étape de la stratégie de revitalisation de centre ancien de
Bordeaux. Cette dernière a désormais tous les atouts pour confirmer sa place de grande ville
touristique ; un palais de congrès, un parc d‟expositions, des grands équipements hôteliers, des
plans d‟action visant à animer le fleuve sont mis en place pour atteindre ces objectifs. 161
C. Le commerce comme facteur de revitalisation urbain ; La redynamisation

commerciale et la revitalisation urbaine
Le logement n‟est pas l‟unique clé d‟entrée des opérations de revitalisation, le commerce aussi à
sa place. Selon Jean-Jacques Pignard « on ne peut pas dissocier la question du commerce de celle
de la revitalisation des centres villes »162
Le processus de la revitalisation des centres anciens par le biais de commerce peut se dérouler de
deux manières :
158
Gilles Sénécal, Jean-Pierre Collin, Pierre J. Hamel et Sophie Huot, « Aspects et mesure de la qualité de vie : évolution et
renouvellement des tableaux de bord métropolitains », Revue Interventions économiques [En ligne], 37 | 2008, mis en ligne le
01 février 2008, consulté le 28 avril 2013. URL : http://interventionseconomiques.revues.org/474
159
Ibid.
160
Alain Juppé. « Offrir un cadre de vie de meilleure qualité en centre-ville » In Revue urbanisme « acteurs des villes,
partenaires du développement territorial » n 33 hors-séries, octobre 2008. p 23
161
Ibid. p 24.
162
Jean-Jacques Pignard, et al. « Le commerce et la revitalisation du centre-ville Comment conjuguer accessibilité,
attractivité et qualité ? Comment conforter le commerce et l’artisanat de centre-ville ? Comment maintenir et développer la
proximité. » Actes des 3es Assises des Villes Moyennes et Intercommunalités - Chambéry - 26 et 27 septembre 2007. P20.
46
 La première consiste à composer avec le tissu ancien existant fait de petits commerces, de
rue marchandes, comme le cas du centre « Spalicek » à Brno en République Tchèque qui
constitue un bon exemple d‟intégration de structures commerciales dans le tissu de centre-
ville ( les magasins animent la rue par l‟originalité de leurs vitrines et la magnificence de
leurs éclairages , ce sont des lieux de chalandise de rendez-vous, de consommation.)163
Aussi l‟utilisation des boutiques (petit de taille) donnent aux utilisateurs une sensation accrue
d‟unité de lieu et leur permettent d‟optimiser le temps passé en ces lieux, ainsi que leur format
plus ramassé et concentré qui rend plus facile et plus plaisant à les visiter et à les fréquenter. 164
 La seconde consiste à jouer sur une rupture d‟échelle, en n‟hésitant pas à juxtaposer un
grand centre commercial hypermoderne au tissu existant, à l‟instar du spectaculaire
Bullring à Birmingham en Angleterre, qui dresse son architecture volontariste face à une
église historique contiguë.165
Donc, si l‟évolution du commerce depuis un siècle s‟effectue contre la ville 166, ou plus
précisément en dehors. Aujourd‟hui, nombreuses sont les villes, dont les décideurs considèrent
qu‟avec l‟ouverture d‟un centre commercial le plus grand du monde, bien sûr…ils redynamisent
leur centre, rénovent son urbanisme, et régénèrent le tissu économique local en déclin, tout en
offrant un espace public de qualité. 167
Plusieurs villes Européennes confrontées à la fermeture d‟usines et à la dégradation de parc de

logement et le départ massif de la population tels que « Tourcoing », « Roubaix », ont placé
l‟activité commerciale au cœur de leur projet de revitalisation des centres villes. L‟enjeu était de
faire revenir le commerce et l‟investissement privé en centre-ville.
À Roubaix par exemple, à côté des interventions sur les espaces publics, la mobilité, et les
investissements publics emblématiques tels que le musée d‟art et d‟industrie, la caisse des dépôts
a pris toute sa part dans cette stratégie en investissant aux côtés du promoteur Altareo dans le
centre commercial espace « Grand Rue », qui compte aujourd‟hui 31000 m2 de surface
commerciales et de restauration. Le résultat : le visage de Roubaix a changé : un cinéma
multiplexe s‟est installé à proximité du centre commercial, et les promoteurs immobiliers sont
intéressés de nouveau pour construire des logements.
La même stratégie a été adoptée pour « Tourcoing ». Cette dernière a pensé au renforcement de
l‟attractivité commerciale de son centre, en s‟appuyant sur les atouts de places conviviales et
d‟édifices culturels remarquables, avec par exemple la création de l‟espace « Saint-Christophe
15000m2 »168
Le commerce et les centres commerciaux pourraient, comme venons de le voir, participer à créer
une nouvelle centralité commerciale qui pourrait être le moyen de redonner un nouveau souffle à
163
Lavadinho Sonia, Bernard Lensel. « Urbanisme commercial la révolution newlook : Enquête en Europe », Revue
Urbanisme n 377, « le centre commercial contre la ville ? », mars-avril 2011, p53
164
Ibid. p 55
165
Ibid., p56
166
Ibid.
167
Nicolas LEBRUN, «Centralités urbaines et concentration de commerces». Thèse de doctorat. Institut de géographie de
Reims. France ,2003. P 129.
168
Marc Desjardins, In Revue urbanisme « acteurs des villes, partenaires du développement territorial » n° 33 hors-séries,
octobre 2008 p 14.
47
des anciens centres ville, car les nouvelles implantations commerciales pourraient contribuer à
renouveler l‟attractivité de ces centres villes.
« Dans tous les cas, ces centralités nouvelles ou anciennes devraient correspondre à des pôles de
sociabilité. Pour y parvenir il faudra apprendre à injecter dans ces centralités davantage
d’espace libres, dédiés à des activités non marchandes et à une véritable dimension d’échange
culturel »169
Figure 15:Centre commercial du quartier de la caserne de Figure 16:Le spectaculaire Bullring à Birmingham
Bonne à Grenoble. Source : Revue Urbanisme n 377, « le (Angleterre). Source : Revue Urbanisme n 377, « le
centre commercial contre la ville ? », mars-avril 2011. P43 centre commercial contre la ville ? », mars-avril 2011.
P50
Mais l‟enjeu de cette tendance actuelle, basée sur un urbanisme commercial plus intégré dans son
contexte urbain, c‟est de concilier la durabilité, l‟urbanité et la sociabilité. Ces mots valise sont les
labels des nouvelles réalisations commerciales. Pour cela il faut un réel effort « d’intégration des
usages urbains et des sociabilités dignes d’un espace public au sens plein du terme »170afin
d‟assurer la contribution des réalisations en urbanisme commercial à la vitalité de l‟ambiance
urbaine. Pour cela, les spécialistes, considèrent comme primordial de focaliser l‟attention du
chaland (client) non pas uniquement sur le produit lui-même, mais sur le lieu d‟achat en tant que
tel, et de « réintroduire une attractivité qui soit liée à l’expérience même du lieu, a tout ce qui
n’est pas dématérialisable »171à la séquence vécue des évènements.
Pour répondre aux nouveaux impératifs d‟urbanité et de sociabilité, les centres commerciaux
doivent être conçus comme un lieu d‟échanges ou la mixité sociale et fonctionnelle est assurée.
Pour cela on peut s‟inspirer des tendances actuelles de l‟aménagement des espaces publics avec
un recours à l‟ouverture, la transparence et la végétalisation comme souligne Bernard Lensel,
président de l‟association Urbanistes des territoires à Lausanne. 172 A ce propos, Patrick Hetzel,
souligne la dimension expérientielle « le marketing expérientiel » très en vogue depuis quelque
années, qui vise précisément à exploiter l‟ensemble des facteurs psychologiques et sensoriels
susceptibles de favoriser l‟achat d‟impulsion173
169
Sonai Lavadinho, Bernard Lensel,op.cit., p 56
170
Ibid.
171
Ibid.
172
Ibid.
173
Partick Hetzel, planète Conso, « marketing expérientiel et nouveau univers de consommation »In Revue Urbanisme n°
377. « Le centre commercial contre la ville ? », mars-avril 2011. P 49.
48
2.6.6 La gentrification, outil de revitalisation des centres anciens
Il est important de noter que dans cette partie nous ne nous intéressons plus à la gentrification en
tant que conséquence de la revitalisation urbaine mais plutôt comme une stratégie de la
revitalisation urbaine, et une politique urbaine perspicace, clairvoyante et sollicitée.
« Gentrification », « une Gentry urbaine », « l’embourgeoisement des quartiers anciens centraux

de grandes villes »174, « back to the city » ou « retour en ville » 175 forgé en 1963 par Ruth Glass,
désigne « des processus par lesquels des quartiers centraux, anciennement populaires, se voient
transformés profondément par l’arrivée de nouveaux habitants appartenant aux classes moyennes
et supérieures », Ce phénomène a pris de l‟ampleur au cours des années 1980-90. Il se manifeste
par des transformations à la fois matérielles, sociales et symboliques dans des espaces urbains
anciennement dévalorisés.176
Le champ du concept s‟élargit, son usage ne se limitant pas à la reconquête des centres anciens ou
historiques dégradés par les classes moyennes à la différence de la Grande-Bretagne177 et aux
villes américaines. Récemment la gentrification est apparue comme l‟objectif délibéré de
politiques de « régénération urbaine »178. La notion de gentrification a fini par décrire un
processus aussi inéluctable que positif de « revitalisation » des centres villes179
Elle désigne dans le domaine des études urbaines : « aussi bien des processus de renouvellement
social et de transformation du bâti observables à l’échelle d’un quartier que des politiques de
mise en œuvre par certaines villes pour attirer en leur contre les élites de la classs créative »180.
Dans ce cas, on ne parle pas de gentrification mais de processus de gentrification, 181 un
processus politico-économique, un processus socio-culturel ou un « marketing des lieux »182 est
mis en place en direction d‟une clientèle aisée. Il tend peu à peu à se substituer à l‟action
collective des innovateurs culturels se lançant dans l‟achat-rénovation183
174
Bidou-Zachariasen C, « Processus de gentrification et nouveaux espaces de croissance ». Cité par Anaïs
Collet « Sociologie des acteurs de la gentrification des quartiers anciens centraux d’hier et d’aujourd’hui ».Thèse de
doctorat. GRS-Université Lyon II. P02.
175
Tissot Sylvie. « Les centres villes : modèles, luttes et pratiques », Actes de la recherche en sciences sociales, 2012/5 n°
195, p 04. DOI : 10.3917/arss.195.0004.Disponible sur http://www.cairn.info/revue-actes-de-la-recherche-en-sciences-
sociales-2012-5-page-4.htm. Consulté le 20.09.2013
176
Julie BLANCK, Hervé SIOU. « La gentrification : un phénomène urbain complexe et son utilisation par les pouvoirs
publics ».Synthèse bibliographique, 2009.Disponible sur http://base.citego.info/en/corpus_notedelecture/fiche-notedelecture-
12.html. Consulté le 18.05.2013
177
COLOMB, C. « Le New Labour et le discours de la “Renaissance urbaine” au Royaume-Uni. Vers une revitalisation
durable ou une gentrification accélérée des centres villes britanniques ? », Sociétés contemporaines, n° 63 2006, p20.
178
Authier, J.-Y. ; Bidou-Zachariasen, C. « La question de la gentrification urbaine », Espaces et sociétés, n° 132-133, 2008.
p. 13-21
179
Anne Clerval et Antoine Fleury, « Politiques urbaines et gentrification, une analyse critique à partir du cas de
Paris », L'Espace Politique [En ligne], 8 | 2009-2, mis en ligne le 15 novembre 2009. URL :
http://espacepolitique.revues.org/1314. Consulté le 20.09.2013
180
Florida « The Rise of the Creative Class ». Cité par Amina Bitam « le centre de Constantine entre Bazardisation et
patrimonialisation ; la gentrification, une solution ! ».Mémoire de magistère. UMC. p 25.
181
Cusin F. La gentrification en question. Entre stratégies résidentielles des nouvelles classes moyennes et mutations
socioéconomiques des villes, Espaces et sociétés 2008/3, 134, p. 170. Disponible sur http://www.cairn.info/article.php.
182
Ibid.
183
ROSE, D. « Les atouts des quartiers en voie de gentrification : du discours municipal à celui des acheteurs. Le cas de
Montréal », Sociétés contemporaines, n° 63, 2006, p. 42.
49
 La gentrification, une revitalisation urbaine stratégique des centres anciens
La reconquête spontanée ou dans un mode incitatif des centres anciens par une population aisée,
permettra aux pouvoirs locaux de se décharger partiellement de certaines interventions
occasionnant des investissements importants. La gentrification constitue donc une stratégie
fructueuse et intelligente, elle redonne un souffle économique aux centres anciens.
En effet les gentrifieurs (les investisseurs dans les centres) sont prêts à investir une partie de leurs
capitaux, dans la réordonnation du cadre physique. Sans oublier qu‟un réinvestissement dans un
ancien quartier implique systématiquement, de nouveaux postes d‟emplois, peu importe le
domaine, l‟essentiel est qu‟il y ait en parallèle un changement de cadre physique, une réanimation
dans les activités existantes. 184
Pour sa part R. Florida affirme à travers ses travaux que la gentrification est une solution au
déclin urbain « des villes perdantes, des villes du chômage »185, et une politique de
développement économique local très réussie, à travers le « retour en ville » ou plutôt, «
L’arrivée en ville » des classes moyennes supérieures ou plus encore la « classe créative » pour
résider, consommer et pallier au déclin économique, car elle incite l‟installation des grandes
entreprises ; « c‟est l‟entreprise qui suit la main-d‟œuvre ».
L‟expérience de La ville de Roubaix et de Sheffield constitue une très bonne illustration de ce

type de gentrification « provoquée ».
Cusin F. confirme que la gentrification dépend de la revalorisation, du changement de l‟image

du quartier ou le centre concerné, afin de la rendre attractive pour les classes moyennes
supérieures par le biais d‟actions sur l‟urbanisme du centre-ville et de politiques culturelles.186
À cette fin, il peut être aussi déterminant pour une municipalité de mettre en avant le passé
historique du quartier ; son patrimoine architectural, son ancrage culturel, sa sociabilité populaire
ou cosmopolite.
Dans certaines grandes villes, cette stratégie a montré des résultats probants, surtout en milieu
patrimonial urbain, à ce propos, N Smith, dans sa contribution à l‟ouvrage « Retours en ville » dit
que : « …… ce processus, naturel au départ, c’est-à-dire résultant de la structure du marché
immobilier et des comportements des acteurs sociaux privés, a été récupéré et construit en
politique urbaine par de nombreuses municipalités, pour valoriser leurs centre, rendre leurs villes
plus attractives et favoriser leur essor ou reconversion économique »187 .
La gentrification s‟annonce donc comme une revitalisation et une régénération urbaine stratégique
dans les politiques urbaines dans les centres anciens « la gentrification apparait souvent
fortement liée aux politiques de régénération urbaine mises en œuvre par les autorités
184
Amina Bitam, op.cit., P47.
185
Rousseau Max, « Bringing politics back in » : la gentrification comme politique de développement urbain ? », Espaces et
sociétés, 2008/1 n° 132-133, p. 78. DOI : 10.3917/esp.132.0075. Article disponible en ligne à l'adresse:
http://www.cairn.info/revue-espaces-et-societes-2008-1-page-75.htm
186
La gentrification provoquée nécessite la mise en place des stratégies d‟attractivité. Les deux notions sont étroitement liées
et imbriquées.
187
Authier J.Y.Catherine Bidou-Zachariasen, « La question de la gentrification urbaine ». Editorial, In Espaces et sociétés
2008/ 1-2, n °132, p15.
50
municipales pour attirer les élites circulantes et globalisées de la nouvelle économie

capitaliste »188.
Les gentrifieurs sont d‟une couche sociale potentiellement aisée, et donc leurs implantations dans
les quartiers dégradés représentent une opportunité considérable pour la manœuvre génératrice du
cadre bâti « une gentrification étendue permet ainsi de saisir ensemble les différentes facettes
résidentielle, commerciale, esthétique… de l’élitisation des villes de lieux articuler les travaux
portant sur les différents mécanismes par lesquels les villes acquièrent de nouvelles valeurs et , en
particulier, s’élitisent »189
Les effets positifs de la gentrification, tels qu‟ils sont répertoriés par Kennedy et Leonard 190
 Hausse des revenus de taxe pour la ville.

 Plus grande mixité économique offrant des occasions économiques pour les résidents
et déconcentration des poches de pauvreté.
 Renouveau dans l‟activité commerciale et culturelle par l‟apport de nouveaux
capitaux, de consommateurs potentiels à revenus plus élevés, mais aussi de
commerces destinés à répondre aux besoins courants des résidents à meilleur prix.
 Renforcement des pressions avec succès par les nouveaux résidants pour des
demandes de service public qui ont fait l‟objet de longues luttes par les résidents.
 Meilleure image et valeur accordées au quartier par les gens hors du secteur.
En conclusion, la gentrification comme stratégie de revitalisation des centres anciens délabrés est
très sollicité par les états. « La notion de gentrification a fini par décrire un processus aussi
inéluctable que positif de revitalisation des centres ville ».191 Elle n‟est pas sans critique. Les
gentrifieurs veulent aussi imposer leurs intentions qui ne sont pas forcément les mêmes que celles
des décideurs locaux et des habitants.
« Provoquée » plutôt que « spontanée », la réussite de la gentrification, demande des études

approfondies, des dynamiques surgies dans les centres villes, pour l‟assimilation des contextes
particuliers, pour un agissement convenable et stratégique pour le futur des villes et des cœurs des
villes, et cela entre directement dans le contexte de la ville négociée ou la participation, l‟adhésion
sociale, la concertation entre les acteurs, le pilotage politique sont présents. Elle doit tout
simplement être inscrite dans les principes de la démarche du projet urbain.
2.6.7 Le développement durable nouvelle stratégie de revitalisation des centres anciens.
Toute politique urbaine doit aujourd‟hui tenir compte des trois principes du développement
durable, à savoir l‟efficacité économique, la qualité de l‟environnement et l‟équité sociale. La
référence à l‟esprit du développement durable implique aussi la participation citoyenne. Par sa
nature même, la politique de revitalisation urbaine s‟intègre parfaitement dans cet esprit car elle
contribue au renouvellement de la ville sur elle-même et au recyclage des espaces dégradés,
freinant ainsi l‟étalement urbain, et faire obstacle à tous ses effets induits négatifs et bien connus.
188
Ibid.
189
Ibid.
190
Société d‟habitation du Québec, « construire un espace équitable ou comment gérer la revitalisation », rapport du comité
d‟habitation Sud-Ouest, 2006 in http://www.habitation.gouv.qc.ca/
191
Slater. « La gentrification en Seine-Saint-Denis: mythe ou réalité? ».Cité par Amina Bitam, op.cit., p 45.
51
Pour aller plus loin, d‟autres critères pourraient encore guider les opérations de revitalisation
urbaine : localisations favorisant les déplacements par les modes doux ou collectifs, densité
suffisante de l‟habitat, logements accessibles à différentes catégories sociales, espaces publics
conviviaux, gestion proactive du territoire (politique foncière), bâtiments respectant les critères de
durabilité, de faible consommation énergétique, de gestion intégrée du cycle de l‟eau, etc.
Aujourd‟hui les centres anciens doivent être durables, d‟ailleurs plusieurs expériences dans le
monde ont placé les principes de développement durable au cœur des stratégies de revitalisation
urbaine. L‟exemple que l‟on peut signaler est le programme « Links »192 qui s‟intéresse aux
centres anciens et à leur développement. Ce programme fédère des villes autour de thématiques
très variées mais le fil conducteur est le développement urbain durable.
Pour faire face au déclin de ces centres (lié à la fuite de la population, la dégradation des
bâtiments..), le programme « Links » se propose de mutualiser les expériences et de changer le
regard sur ces espaces, ce qui pourrait correspondre au modèle de la ville durable.193 .
L‟objectif est d‟envisager (penser) ces centres anciens comme le support du développement
durable et en tant « qu’éco-quartiers de demain »194. Ce slogan a pour but de concilier ville
ancienne et ville durable.195 Il marque, selon Martine Bisauta, la nécessité de travailler sur tous
les aspects du développement durable.
Nombreux sont les chercheurs196 qui ont discuté les aspects du développement durable qui
doivent être mis en place pour le projet de revitalisation des centres anciens tels que ; la question
de la gouvernance et la participation des citoyens, la mobilité197...etc. Ils insistent sur trois points :
 Premièrement la nécessité et l‟importance de conservation de la centralité des centres

anciens. Il faut, « expliciter la légitimité des centres en la matière par rapport aux autres
quartiers. Le centre-ville doit défendre l’idée qu’il est un quartier commun à tous les
quartiers, aussi bien à l’échelle de la ville que de l’intercommunalité. » . En effet, Ces
centres doivent abriter des équipements à fort rayonnement. Au-delà des fonctions
culturelles et de congrès, il faut penser notamment aux transports et aux gares. Il est
important d‟introduire des formes nouvelles de distribution.
192
Le programme « Links » se trouve au sein réseau Urbact qui réunit environ 300 villes, tels que Les villes qui font partie
de ce programme dirigé par la ville de Bayonne sont Anderlecht (Belgique), Kilkenny (Irlande), Brasov (Roumanie), Freiberg
(Allemagne), Budrio (Italie), Almeria (Espagne), Veria (Grèce) et Delft (Pays-Bas) a pour but une mutualisation des
pratiques et un échange à l‟échelle européenne. Source : Lucie Garcia. « Requalification des quartiers anciens dégradés :
perspective Européennes ; BRASOV / BRISTOL / HALLE / PORTO ». PUCA, Janvier 2011. P 67.
193
Ibid.
194
« Les centres anciens sont les éco-quartiers de demain » c‟est le slogan et la thématique discutée lors la table ronde
organisée à Bayonne, les 27 et 28 septembre 2012 sous la direction de Denis BADRE, Co-président de Centre-ville en
mouvement.
195
Le postulat de départ de ce programme est que ces centres réunissent un ensemble de critères propres à la ville compacte
et possède une urbanité intrinsèque (avec une densité importante, une qualité architecturale certaine, des commerces
nombreux..).
196
Les participants de la table ronde « Les centres anciens sont les éco-quartiers de demain ».organisée à Bayonne, les 27 et
28 septembre 2012, sous la direction de Denis BADRE.
197
Martine BISAUTA. Emmanuel ACCHIARDI. « Les centres anciens sont les éco-quartiers de demain », In acte de la table
ronde « Centre-ville en mouvement 7èmes Assises nationales ».Bayonne, les 27 et 28 septembre 2012, p 04.
52
 Le deuxième point c‟est la mixité, « il leur faut arriver à une certaine mixité en termes de
population, mais aussi de fonctions (commerciales, administratives, culturelles,
artisanales…). ». Pour Louis Besson, la population de ces centres était très diversifiée, il
faut juste retrouver cette diversité. Pour cela, il propose d‟ajouter une politique active du
logement et notamment de lutte contre la vacance. Les statuts d‟occupation doivent être
suffisamment diversifiés pour permettre à toutes les composantes de la population
d‟habiter en centre-ville.
Mais, lorsque la ville sera constituée d‟un ensemble d‟éco-quartiers, le centre ancien ne sera pas
un éco-quartier comme les autres. Il doit disposer de toutes les spécificités de la centralité, il doit
donc abriter une fonction particulière qui promouvoir les rencontres, les échanges et le lien
social. Pour cela, il a besoin de commerces, de culture, de loisirs et de services. Il cultivera son
attractivité par la diversité de son offre dans la déclinaison de ses fonctions, en la conjuguant avec
une accessibilité préservée, laissant leur place à tous les modes de transports. L‟harmonie
recherchée devra toutefois privilégier les plus conviviaux d‟entre eux. »198 , c‟est le dernier point
signalé par Louis BESSON.
Une nouvelle approche qui nous permet de mettre le développement durable au cœur des projets
de revitalisation des centres anciens, ce sont les projets urbains intégrés. Quel que soit le type
d‟intervention, réhabilitation, requalification ou revitalisation ; Un projet urbain intégré
comprend « des actions territorialisées, combinant investissements physiques, sur le bâti et les
infrastructures, et mesures en faveur du développement économique et de l’inclusion sociale »199.
L‟approche globale s‟effectue à la fois entre les différents secteurs (social, économique,
environnemental..) et entre les différents niveaux de gouvernance. Il s‟agit également d‟intégrer à
la réflexion les principes du développement urbain durable.
 La revitalisation urbaine intégrée (RUI) ; une vision renouvelée de la revitalisation

urbaine
Il n'y a pas encore de définition reconnue de ce concept. On retrouve plusieurs appellations,

notamment « les approches intégrées de développement urbain »200, le « développement social
durable des villes »201, qui visent plus ou moins à intégrer simultanément lors des interventions
des enjeux reliés au développement économique, social, culturel et durable, en particulier autour
de la participation citoyenne, l'aménagement des espaces urbains, l'habitation, la sécurité urbaine,
le développement de l'emploi, l'accueil et l'intégration des nouveaux arrivants, le transport, les
espaces verts…etc.202
198
Louis BESSON. « Les centres anciens sont les éco-quartiers de demain », In acte de la table ronde « Centre-ville en
mouvement 7èmes Assises nationales ».Bayonne, les 27 et 28 septembre 2012, p 05.
199
Pierre Laurence. « Pour des approches intégrées de développement urbain durable. Analyse de trois projets de
revitalisation Lyon: le quartier La Croix-Rousse Montréal : le quartier Sainte-Marie Trois-Rivières : les premiers
quartiers, ».Mémoire présenté dans le cadre des programmes conjoints en études urbaines INRS-UOAM. Université du
QUEBEC. Montréal, Février 2007. P10.
200
Ibid.
201
Ibid.
202
Ibid.p11.
53
L‟approche de revitalisation urbaine intégrée (RUI) est une approche qui vise:
 La concertation dans un secteur défavorisé en vue d‟en améliorer le cadre et les conditions
de vie
 Les résidents; à cet égard, elle est spécifique à chaque milieu;
 Dégage la réalité socio-économique et culturelle du milieu
 Dégage une compréhension commune du territoire en vue d‟harmoniser les interventions
des partenaires;
 Nécessite de travailler sur plusieurs dimensions ou volets d‟intervention simultanément.
La RUI est une vision renouvelée de la revitalisation urbaine, elle s‟articulait autour de trois
axes : le développement social, le développement économique et urbain et le développement
culturel.
Ils constituent aussi la clé de sa réussite. En effet, Pour assurer l‟authenticité et la réussite de
RUI, cette dernière doit être intersectorielle, concertée, participative et explicitement inscrite dans
une dynamique urbaine plus large.203
Il existe neuf composantes clés en matière de revitalisation urbaine intégrée et durable :

 L‟approche globale.
 L‟action territorialisée.
 L‟approche basée sur des projets.
 Le développement durable.
 La collaboration intersectorielle, l‟harmonisation dans les modes de gestion et
d'intervention. Le renouvellement des pratiques d'intervention, la création de pôles de
développement, la contractualisation des rapports entre les organisations.
 La gouvernance locale, la création d'une dynamique sociale.
 La participation des collectivités locales.
 Le maintien des politiques publiques.
Rappelons que ces neuf principales composantes en matière de revitalisation urbaine intégrée ont
été élaborées à partir de la recherche documentaire portant sur l'évaluation des différentes
expériences de revitalisation urbaine au Canada, au Québec, en Europe, aux États-Unis, ainsi que
des approches intégrées de développement durable.
Figure 17: Les trois dimensions d'une revitalisation urbaine intégrée. Source: auteur
203
Gérard DIVAY, Pierre J, HAMEL, Damaris ROSE, Anne-Marie SEGUIN, Gilles SENECAL Paul BERNARD. « Projet
pilote de revitalisation urbaine intégrée démarche d’évaluation ».Institut National de la Recherche Scientifique Urbanisation,
Culture et Société (INRS).université de Montréal, février 2006. P38.
54
Synthèse du premier chapitre

Les centres anciens forment un patrimoine urbain. Ils jouent toujours dans les villes un rôle non
seulement symbolique, mais aussi économique et culturel, comme lieux de mixité, d‟échanges et
d‟animation commerciale.
Au cours de leur évolution aux siècles derniers, les centres anciens ont affronté de nombreux
défis, ce qu‟ils continueront de faire. Le rôle du centre ancien comme foyer de la vie de société a
constamment été remis en question. Maintes forces économiques et maintes rivalités de
l‟urbanisation sont venues éroder le dynamisme de ce cœur symbolique communautaire.
Les centres anciens, nourris par l‟épaisseur historique et le contexte affectif des lieux, ont pu
garder leur suprématie, car ils sont vécus comme l‟espace par excellence de l‟urbanité.
La question de leur vitalité est au cœur des évolutions urbaines modernes et des modes de vie qui
leur sont associés…
Ces dernières décennies constituent un tournant dans la politique de revitalisation des centres
anciens. Les investissements y reprennent, de grandes opérations sont lancées, les initiatives
foisonnent. Les pouvoirs publics locaux donnent l‟impulsion, relayés par les opérateurs privés.
Les centres anciens doivent être non seulement à la hauteur des défis des territoires dans lesquels
ils s‟inscrivent, mais ils doivent être ainsi les nouveaux moteurs pour concrétiser les défis de la
croissance économique et du développement socio culturel de la ville entière.
Dans ce contexte, les acteurs de la ville sont appelés à trouver de nouveaux scénarios, et des
stratégies plus innovantes, capables d‟assurer une revitalisation urbaine pérenne à ces centres
villes anciens.
Dans cette optique l‟objet de notre étude dans les chapitres suivants est de présenter les différentes
stratégies d‟attractivité urbaine capables de revitaliser ces espaces précieux de la ville.
55
Chapitre II : L’attractivité urbaine ; réflexions et stratégies
« Pour penser la ville et comprendre les logiques de représentation qui la structurent, il ne faut pas tellement penser
l’organisation de la ville comme une organisation fonctionnelle mais plutôt comme une organisation symbolique… »
Bernard Lamizet.204
A l‟heure de la mondialisation, L‟attractivité, est devenue un enjeu majeur pour les villes. Elle
semble être une notion omniprésente dans les politiques urbaines actuelles. L‟objectif étant avant
tout d‟attirer l‟attention, à faire rêver et, à terme, faire venir et se démarquer et de pouvoir se
positionner dans un système, un maillage complexe afin de récolter le plus de « bénéfices »
possibles.205
Nous analyserons, dans ce chapitre, les caractéristiques de l‟attractivité d‟un territoire. Quels sont
les différents types d‟acteurs susceptibles d‟être attirés par un territoire donné ? Quels sont les
facteurs d‟attractivité d‟un territoire, auxquels sont sensibles les acteurs ? Comment rendre les
territoires attractifs, en proposant différentes stratégies d‟attractivité que les autorités locales
peuvent utiliser. Nous soulignerons, à cet égard, la place du développement durable dans ces
stratégies.
1. Définition de l’attractivité urbaine

Sans être véritablement un néologisme, l‟attractivité est un terme récent dont on se sert pour
désigner un produit, une profession, une implantation… Mais s‟agissant d‟un territoire, d‟une
ville, que recouvre ce concept ? Que désigne-t-il et que contient-il exactement ?
« La ville, lieu créateur de richesse, qui concentre les talents, les capitaux et les matières
premières. C’est aussi le lieu des échanges de ces richesses entre ceux qui les produisent et ceux
qui les consomment ou qui les transportent vers d’autres consommateurs. La puissance de sa
capacité à transformer ces ressources en richesse est définie par la notion d’attractivité »206
204
Bernard Lamizet « Le sens de la ville ».Cité par Caroline LENOIR-ANSELME « mises en scènes des villes :
métropolisation et construction de l’image de la ville, Analyse des théâtralités de l’espace public élargi à Toulouse. ». Thèse
de doctorat. L‟université Toulouse II, 13 novembre 2008. p 18.
205
Nicolas Genaille « Le concept de flagship, un projet d’image en direction de l’attractivité », l‟attractivité des territoires ;
regard croisés, acte de séminaire of the PUCA (Plan Urbanisme Construction Architecture), MEEDDAT (Ministère de
l‟Energie, de l‟Ecologie, du Développement Durable et de l‟Aménagement du Territoire), 2009. P 111
206
Jean-Pierre SUEUR, Sénateur, « Villes du futur, futur des villes ; Quel avenir pour les villes du monde ? ». Rapport
d‟information, Tome I .enjeux. SENAT, session ordinaire 2010-2011. p 139
56
L'attractivité d'un territoire207 peut se définir donc comme sa capacité, à attirer diverses
activités économiques et facteurs de production mobiles (entreprises, événements professionnels,
capitaux, etc.). Dans ce sens, c‟est le reflet de la performance d’un territoire, comme affirme
Hatem .F qui définit l’attractivité comme« la capacité pour un territoire d’offrir aux acteurs
des conditions qui les convainquent de localiser leurs projets sur leur territoire plutôt que sur un
autre »208.
L‟attractivité c‟est une notion qui renvoie à une problématique basée sur un principe de
mouvement, de dynamique, de composition et/ou de recombinaison des facteurs de
développement endogènes des territoires209
François Cusin et Julien Damon dans leur article « Les villes face aux défis de l‟attractivité.
Classements, enjeux et stratégies urbaines » notent que : la mesure de l‟attractivité d‟une ville,
veut dire l‟évaluation de sa sphère d‟influence, sa capacité à générer du mouvement, à attirer à soi
durablement…210.
En synthétisant, nous retiendrons que : « L’attractivité est entendue comme la capacité à attirer et
à retenir les activités, les entreprises et les populations, à travers l’existence de facteurs divers
qui font qu’un territoire, de par ses caractéristiques propres, exerce un effet d’attraction plus ou
moins fort sur les entreprises et les ménages, et leur permet de participer, avec un succès
variable, à l’essor de ces derniers»211. L‟attractivité est donc une force qui « permet de faire
converger toutes sortes de ressources –populations, revenus, capitaux, main-d’œuvre, entreprises,
emplois, biens, services, évènements professionnels, informations etc.… - et d’y fixer durablement
celles qui sont susceptibles de l’être… Elle est à l’origine de mouvements, mais aussi un facteur
d’ancrage de ressources dans un espace donné »212
Il est opportun de rappeler que la notion d‟attractivité, s‟est développée parallèlement à celle de
compétitivité urbaine213. En effet cette dernière a conduit à son tour les collectivités locales et
territoriales à une véritable course à l‟attractivité, par des biais divers.
207
http://attractivite-des-territoires.over-blog.com/ Blog consacré aux sujets de la compétitivité et de l'attractivité des
territoires
208
Fabrice Hatem. « Investissement international et politiques d’attractivité ».Economica. 2004. p 125.
209
http://attractivite-des-territoires.over-blog.com/ Blog consacré aux sujets de la compétitivité et de l'attractivité des
territoires.
210
François Cusin. Julien Damon « Les villes face aux défis de l’attractivité. Classements, enjeux et stratégies urbaines ».
Futuribles, n° 367, octobre 2010, p 25.
211
IAAT. « L’attractivité territoriale, perception, identification ». Novembre 2008. P 01
212
Ibid.
213
La première définition de compétitivité urbaine a été donné par la Banque Mondiale dans un de ses rapports : « la
compétitivité urbaine a trait à la capacité de toute région urbaine de produire et de commercialiser une série de produits
(biens et services) qui représentent une valeur non négligeable (mais pas nécessairement au prix le plus bas) pour des
produits comparables à d’autres régions urbaines ». Puis sa définition évolue. Elle concerne non seulement des
performances commerciales des économies urbaines, mais aussi le moyen de relever le niveau de vie et d‟améliorer le bien-
être social. Source : Friboulet Jean-Jacques, « La construction de l'attractivité : une analyse en termes de capacité », Mondes
en développement, 2010/1 n° 149, p 11. DOI : 10.3917/med.149.0011 disponible sur : http://www.cairn.info/revue-mondes-
en-developpement-2010-1-page-11.htm
57
2. Définition d’un territoire attractif
Un territoire attractif est un territoire vers lequel convergent durablement de nombreux flux : des
flux de capitaux, d‟entreprises, d‟emplois, de biens, de services. Il doit savoir d‟abord garder les
siens car il est plus important de capter la richesse que de la créer.
Aussi ce qui constitue un territoire attractif c‟est un territoire qui est capable d‟offrir un ensemble
de prestations matérielles (infrastructures, bassin d‟emploi…) et immatérielles (qualité de
l‟environnement, patrimoine, gouvernance…..). Un territoire attractif aurait, selon la déclaration
de Lisbonne, « la capacité via le niveau de vie de faire progresser le bien-être de ses
habitants. »214.
Figure 18: Définition d'un territoire attractif. Source : auteur
3. Les facteurs de l’attractivité
A travers l‟histoire, il a été démontré que l‟attractivité d‟une ville était liée à sa situation
géographique, à sa desserte, à ses ressources naturelles, à son capital humain, à son
environnement, ainsi que son patrimoine…. Ces facteurs se conjuguent entre eux pour définir un
niveau d‟attractivité d‟une ville. Désormais, ces atouts classiques ne suffisent plus. Aujourd‟hui,
les facteurs d‟attractivité ont évolué pour répondre à de nouveaux enjeux d‟ordre économique,
technique et social, tels que le système technologique et économique (nouvelles technologies,
l‟externalisation de certaines fonctions des entreprises), le système social (critères
sociodémographiques), ou le mode de gouvernance, les nouveaux moyens de communications, de
déplacements, ou encore le développement durable. Ce sont des facteurs indispensables et
primordiaux pour rester dans la course à l‟attractivité des territoires.215
214
Arnaud Bourgain et al. « L'attractivité : quel levier pour le développement ? », Mondes en développement, 2010/1 n° 149,
p.9. DOI : 10.3917/med.149.0007 disponible en ligne ; http://www.cairn.info/revue-mondes-en-developpement-2010-1-page-
7.htm
215
Amandine Mohamed, « associations de parcs d’activités ; enjeux et perspectives pour l’attractivité du territoire ».
Mémoire de Master. Juin 2011. p 27
58
Donc quelles sont les conditions indispensables d‟attractivité urbaine ?ou bien quels sont les
facteurs qui favorisent l‟attractivité urbaine ? Autrement dit qu‟est-ce qui détermine l‟attractivité
d‟un territoire ? Les facteurs d‟attractivité sont nombreux et vastes, cependant il existe des
catégorisations qui permettent de les regrouper. Il existe six séries de facteurs qui concourent à
rendre des territoires attractifs, sans pour autant pouvoir les hiérarchiser :
 L’environnement économique, technique et financier: taille du marché, qualité de

l‟environnement industriel général, présence de services aux entreprises, environnement
de recherche et développement, soutien et accompagnement des entreprises...etc.
 Les ressources humaines: diversité et qualité de l‟offre de formation, volume de

l‟emploi, productivité et qualité de la main-d‟œuvre…etc.
 L’organisation et le jeu des acteurs: climat de confiance, capacité à travailler ensemble,

à s‟organiser, se concerter, dialoguer, rapidité de mise en œuvre des projets…etc.
 La présence de réseaux d’accessibilité diversifiés et organisés.
 La qualité de vie : l‟environnement naturel et urbain, l‟accès aux services collectifs et

individuels, les services disponibles (sociaux, médicaux, culturels, sportifs,
administratifs), l‟équilibre du territoire, la sécurité des biens et des personnes…etc
 L’image des régions : le regard porté sur leur ville, la perception de la qualité des espaces
naturels et urbains, la valorisation de grands projets ou équipements d‟intérêt régional, le
caractère maritime et littoral des régions.
Montréal International216 a rendu publique la 3ème édition de sa publication, «Indicateurs

d’attractivité 2008», a analysé une série d‟indicateurs d‟attractivité, regroupés autour de sept axes
principaux : chaque axe est composé de plusieurs indicateurs, dans le tableau suivant nous
présentons les indicateurs d‟attractivité de l‟agglomération du grand Montréal.
216
Organisme issu d‟un partenariat privé-public dont la mission est de contribuer au développement économique du Montréal
métropolitain et d‟accroître son rayonnement international. Source http://www.montrealinternational.com Montréal
International. « Indicateurs d’attractivité 2008 ». p 63.
59
Tableau 2: Les indicateurs d’attractivité de l’agglomération du grand Montréal. Source : Olszak Eric, «
Développement durable et attractivité des territoires dans l'Union Européenne, opposition ou convergence ? »,
Géographie, économie, société, 2010/3 Vol. 12, P292. Disponible en ligne à l'adresse: http://www.cairn.info/revue-
géographie-économie-société-2010-3-page-279.htm
A son tour Vincent Gollain (directeur de l‟attractivité durable du territoire à l‟Agence régionale de
développement Paris Ile-de-France et président du CDEIF) dans son article intitulé «Territoires :
les défis de l’attractivité généralisée»217, propose sept règles élémentaires pour aider un territoire
à rester ou à devenir attractif et identifie douze marchés clés pour mesurer l'attractivité
territoriale.
Figure 19: Les 12 axes de l’attractivité urbaine Issue de l’étude « Paris-Ile de France Capitale Economique ». Source :
http://www.montrealinternational.com
217
Article extrait du dossier « L’attractivité des territoires en question ». In Inter Régions n° 278, Mai-Juin 2008.
60
4. Les types d’attractivité

Comme nous avons vu dans les définitions données par les spécialistes, l‟attractivité abrite deux
notions : l‟attraction qui s‟apparente à une force capable à la fois d‟attirer et retenir sur place et
l‟attrait qui renvoie à l‟idée de séduction. Ainsi, pour une ville ou un territoire, l‟attractivité
devient un concept mêlant :
 La capacité à drainer des flux et à fixer durablement des ressources en un lieu : ce que
l‟on nomme attraction effective.
 La capacité à se rendre désirable, qu‟elle qu‟en soit la raison : ce que l‟on nomme
attrait ou attraction potentielle.
L‟attraction potentielle et l‟attraction effective sont les deux déterminants de l‟attractivité alors
que l‟objectivité et la subjectivité sont deux façons de mesurer l‟attractivité.
Le pouvoir d‟attraction d‟une ville peut se mesurer très objectivement en calculant par exemple
son solde migratoire (résultat des flux entrants et sortants de populations).
Alors que les mesures subjectives se dévoilent généralement au travers d‟enquêtes d‟opinions ou
d‟audits urbains. Si l‟on veut connaître le niveau d‟attraction effective d‟une ville, on interrogera
ses habitants sur leur satisfaction ; ou bien, on questionnera les entrants sur l‟intensité de leur
motivation et sur la diversité des motifs qui président à leurs choix comme le précise Julien
Damon, professeur associé et directeur adjoint du cycle d‟urbanisme – Sciences-Po ; « Les
opinions comptent beaucoup en matière d’attractivité, notamment en ce qui concerne l’attrait qui
en est l’aspect le plus psychologique et symbolique ».218
Le tableau suivant propose 09 déterminants de l‟attractivité définis à la fois par un caractère
objectif et un caractère symbolique.
218
« L'attractivité des villes ». Synthèse étude menée de janvier à avril 2010. P08. Disponible sur :
www.lafabriquedelacite.com. consulté le 05.10.2013
61
Tableau 3:Les neufs déterminants de l’attractivité définis par un caractère objectif et symbolique. Source :
« L'attractivité des villes » Synthèse étude menée de janvier à avril 2010. P08. Sur : www.lafabriquedelacite.com
Il est possible de distinguer quatre dimensions de l‟attractivité.219
 L’attractivité effective ou potentielle

 Et/ou subjective/objective
Cette double distinction recoupe la différenciation opérée entre l‟attraction (capacité à drainer des
flux et à fixer durablement des populations et des ressources) et l‟attrait (capacité à se rendre
désirable, quelle qu‟en soit la raison)220
« L’attractivité effective et objective d’un territoire correspond par exemple à la présence d’un
certain nombre d’infrastructures sur celui-ci. La qualité de vie sur un territoire peut être
considérée comme relevant d’un type d’attractivité que l’on qualifiera d’effective et subjective.
Des projets d’investissements non réalisés correspondraient à l’attractivité objective potentielle.
L’amélioration du bien-être ressenti par les populations peut être rangée dans la catégorie de
l’attractivité subjective potentielle. »221
219
Conférence des Nations Unies sur le Commerce Et le Développement (CNUCED) dans son rapport publié chaque année
« World Investment Report ».
220
Cusin François, Damon Julien « L’attractivité des villes : définitions, enjeux et mesures », à paraître dans Futuribles »,
Cité par Hervé Alexandre. François Cusin. Claire Juillard. « L’attractivité résidentielle des agglomérations françaises »
.Université de Paris, Juillet 2010. p 09.
221
Conférence des Nations Unies sur le Commerce Et le Développement (CNUCED) dans son rapport publié chaque année
« World Investment Report ».
62
Tableau 4:Exemple de dimension effective / potentielle et subjective/objective de l’attractivité résidentielle. Source :

Hervé Alexandre, François Cusin& Claire Juillard « L’attractivité résidentielle des agglomérations françaises »
.université de Paris, Juillet 2010. p 09
L‟attractivité est un concept multidimensionnel, qui peut être appréhendé sous différents angles et
à l‟aide de différentes disciplines. Ces différentes dimensions de l‟attractivité ne doivent pas être
considérées comme des blocs sans relation. Attractivité effective/potentielle et attractivité
subjective /potentielle marchent souvent du même pas. C‟est en cela que le phénomène
d‟attractivité peut être qualifié de phénomène complexe, comme l‟affirment Anne Le Roy, Fiona
Ottaviani.222
5. Les fractions de l’attractivité urbaine
5.1 L’attractivité touristique
Avant tout le tourisme est un objet sociologique, géographique voire culturel 223. Ce secteur génère
des activités économiques directes et indirectes non négligeables. Il peut devenir un levier
essentiel à l‟attractivité d‟un territoire224 et contribuer à son rayonnement international225.
On entend par attractivité touristique d‟une ville (ou plus généralement d‟une destination), sa
capacité à générer des flux touristiques vers elle. La qualité de cette attractivité est révélée non
seulement par le nombre d‟entrées mais aussi par la durée des séjours et surtout des dépenses
générées par ces touristes dans le respect de l‟environnement socioéconomique de l‟espace mis en
tourisme. En d‟autres termes, une destination attractive voit son tourisme intérieur s‟accroître. 226
L‟attractivité touristique est une notion complexe qui touche à de nombreux éléments : le
patrimoine naturel, bâti, culturel qui prend corps à la fois dans des sites ad hoc mais aussi une
animation, une ambiance, les sites de loisirs, les événements et animations, une accessibilité par
rapport aux marchés émetteurs, une offre d‟hébergement adaptée. L‟attractivité touristique d‟une
222
Anne Le Roy, Fiona Ottaviani, « développer de nouveaux indicateurs de richesse afin de repenser l’attractivité
territoriale ? », In : «Territoires, Emploi et Politiques Publiques » acte de colloque interdisciplinaire Communication.
Université de Metz, 23-24 juin 2011. P11.
223
Fabry Nathalie. « Clusters de tourisme, compétitivité des acteurs et attractivité des territoires », Revue internationale
d'intelligence économique, 2009/1 Vol 1, p. 60. Article disponible en ligne à l'adresse: http://www.cairn.info/revue-
internationale-d-intelligence-economique-2009-1-page-55.htm. Consulté le 13.10.2012
224
Un territoire peut prendre plusieurs formes : Etat, région, département, pays, agglomération urbaine, commune, ville,
centre ancien…
225
OCDE. «Innovation and growth in tourism». Cité par Fabry Nathalie, op.cit., p 60.
226
Ibid.
63
ville résulte d‟une combinaison complexe de ces divers éléments et d‟une image plus globale
générant à la fois des flux, la satisfaction des visiteurs, et une rumeur positive autour de la
destination.
Figure 20: Définition de l'attractivité touristique. Source : auteur
La facilité de mobilité des personnes générée par la mondialisation fait que la demande touristique
est toujours à la recherche de nouveaux horizons, de lieux d‟origine, des cultures et des sociétés
différentes . En effet, c‟est l‟existence d‟une offre touristique variée, compétitive et durable
s‟appuyant sur les potentialités locales et mettant en valeur les spécificités identitaires du lieu de
vie, qui assure l‟attractivité touristique et par conséquent actionne une dynamique économique et
encourage une stabilité sociale durable.
Selon Nathalie Fabry. Une destination attractive répond à quatre attributs majeurs résumés dans le
schéma suivant : Portefeuille de ressources, Politique de compétitivité, Support institutionnel et
une demande touristique soutenue (Voir annexe n°04). Ces attributs constituent une grille ouverte
dans laquelle de nombreux éléments sont juxtaposés. En effet la plupart des auteurs fournissent
une bonne photographie des acquis et potentiels mais ils ne s‟intéressent pas à la nature des
savoirs et ressources mobilisés pour faire émerger cette attractivité touristique, pour cela de
nombreux chercheurs dans le domaine du tourisme proposent et prouvent que les clusters de
tourisme227 peuvent être mis au service des destinations touristiques. Car elles sont capables
d‟aider à la valorisation raisonnée des ressources touristiques.
4.2 L’attractivité politico économique

Un milieu d‟affaire propice au développement des synergies entre différents acteurs pour la
création de plus-values ; simplification des démarches pour de nouvelles localisations, qualité de
la gouvernance, facilité d‟implantation (disponibilités immobilière et foncière d‟investissement),
transport, services d‟information et de communication…etc.
4.3 L’attractivité du milieu de recherche, de développement et de la formation

L‟existence d‟un environnement qui permet la concrétisation de la recherche en produits
innovants (centres et laboratoires de recherche, pépinières, développement des TIC, installation de
réseaux, banques de données,…etc.)
4.4 L’attractivité du cadre de vie : ville et attractivité – la ville comme cadre et lieu
de vie
L‟attractivité d‟un territoire est loin de n‟exister que par ce qui fait symbole, mais elle est fondée
beaucoup sur ce qui donne envie de vivre là, ou de venir s‟y installer. Le développement urbain en
est un des vecteurs, qui ne passe pas que par des projets prestigieux mais mobilise tout ce qui
produit de la qualité de vie.
227
Voir « les stratégies d’attractivité urbaine » développées dans ce chapitre p104.
64
L‟une des finalités des villes c‟est l‟attractivité, et pour y parvenir à ce concept « multi forme »228
il faut trouver des réponses à plusieurs éléments qui sont les leviers de l‟attractivité telle que la
qualité de vie ; notion subjective car il s‟agit d‟un concept multidimensionnel, résultant de
l‟interaction entre différents facteurs (sociaux, économiques, environnementaux, politiques,
etc.).Elle constitue l‟élément fondamental qui donne « le goût et l’envie d’aller visiter et
s’installer dans une ville »229.
En effet, à une époque où le choix résidentiel est de plus en plus libre, la qualité de cadre de vie
constitue, aux yeux des services de communication et des responsables politiques des villes, un
frein puissant à l‟établissement des classes moyennes (habitants, touristes, chercheurs…etc.) sur
leur territoire ; c‟est là, la raison principale qui guide ceux-ci à tenter de construire une « contre-
image » présentant leur ville comme un produit plus attractif où la priorité est toujours donnée à la
qualité de cadre de vie.
L‟attractivité du cadre de vie englobe, l‟attractivité foncière, attractivité des moyens de transport,
l‟attractivité résidentielle, environnementale et culturelle, …etc.
4.4.1 L’attractivité résidentielle

L‟attractivité n‟est pas basée uniquement sur l‟offre, cette dernière ne suffit pas. Il faut capter les
énergies à l‟œuvre, ce qui commande la fixation des ressources, financières mais surtout
intellectuelles et humaines. Ce qui nous conduit de parler de l‟attractivité résidentielle, cette
dernière passe par de très nombreuses mesures pour attirer et conserver les entreprises, mais aussi
les acteurs humains de ces moteurs industriels regroupés dans la « créative class ».
François Cusin et Julien Damon soulignent dans leur étude : « les villes face aux défis de
l’attractivité » que « les entreprises vont désormais là où les gens ont envie d’aller. On a
longtemps pensé que le travail allait vers le capital. Il semble que ce soit maintenant tout
simplement l’inverse. Les villes qui réussissent ne sont pas celles qui attirent les investissements,
mais celles qui attirent d’abord les gens. En un mot (à consonances sartriennes), l’attractivité
précède la compétitivité ».230
Onze composantes de l‟attractivité : Certaines influent directement sur la qualité de vie, et donc
sur l‟attractivité résidentielle (la géographie et le climat, l’urbanisme, le logement, les
conditions sociales de vie, les infrastructures, la culture ou l’environnement). D‟autres, telles
que les composantes économiques, politiques ou d‟accessibilité renvoient à des dimensions non
strictement résidentielles. Elles peuvent néanmoins influer sur la qualité de vie urbaine. 231(Voir le
tableau n°05).
228
Christian Saint Etienne. « L'une des finalités des villes de demain ce sera l'attractivité », Conférence internationale.
Disponible sur http://www.youtube.com/watch?v=vKrJiDcTiiI.publiée le 31 janvier 2013. Consulté le 21.08.2013
229
Natalia SAULNIER. « De la qualité de vie au diagnostic urbain : vers une nouvelle méthode d’évaluation le cas de la
ville de Lyon ». Agence d‟urbanisme pour le développement de l‟agglomération lyonnaise, décembre 2006 disponible sur :
http://www.geomatique-aln.fr/IMG/pdf/rapport_d_etude_cle277d51-4_cle25c83c.pdf. Consulté le 21.08.2013
230
François Cusin. Julien Damon, op.cit., p 26
231
Hervé Alexandre, François Cusin. Claire Juillard, op.cit., p10.
65
66
Tableau 5: Les composants de l'attractivité résidentielle. Source : Hervé Alexandre, François Cusin& Claire Juillard
« L’attractivité résidentielle des agglomérations françaises » . Université de Paris, Juillet 2010. p 11
4.4.2 L’attractivité environnementale
Actuellement les stratégies d‟attractivité à l‟échelle des villes ou même des régions, considèrent la
nature et la qualité de l‟environnement comme des valeurs ajoutées. Pour cette raison que la haute
qualité environnementale et urbaine ainsi que les Eco quartiers trouvent toute leur signification
dans ces stratégies, pour assurer aux groupes ciblés (touristes, habitants….etc.) des milieux de vie
et de travail agréables avec l‟air pur, des espaces publics propres et calmes, une eau pure, des
espaces verts…etc.
Dans ce domaine les villes ont appelé de faire face à deux enjeux jugés prioritaires ; l‟étalement
urbain232non contrôlé, afin d‟éviter des dégâts sensibles et irréversibles sur la qualité
environnementale des zones urbaines. Le deuxième enjeu c‟est la prise en charge systémique qui
doit être envisagé en ce qui concerne les activités polluantes qui peuvent exister sur site : soit
suppression et reconversion ou la mise à niveau des équipements et des infrastructures polluantes
de sorte à les rendre les moins polluantes possible. L‟objectif étant toujours la préservation et la
promotion du patrimoine environnementale.
232
L‟étalement urbain n‟est que la dénomination actuelle, à connotation négative, comme la «tache urbaine » qui
l‟accompagne, de ce que l‟on appelait autrefois l‟expansion urbaine, et de ce qui s‟appelle aux Etats-Unis l‟urban sprawl. La
définition donnée par Langlois en1993 cité par Enault 2003 : « L’étalement urbain est la forme la plus courante de la
croissance urbaine. Cette forme de croissance urbaine a pour caractéristique principale un tissu urbain étendu sur une
grande surface en couche fine, c'est-à-dire avec une densité relativement faible ».
67
4.4.3 L’attractivité culturelle
Dans un monde de plus en plus global et de plus en plus urbain, les villes se contentent non
seulement d‟un destin régional ou national mais aussi mondial. Pour cela, être visible d‟une part,
et attractive d‟autre part deviennent des exigences. La culture est un élément qualifiant pour les
villes dans le processus de différenciation en situation de concurrence interurbaine (inter)nationale
comme affirme Richard Florida233.
Aujourd‟hui la culture, Les équipements culturels jouent un rôle non négligeable dans l‟effet
d‟attraction d‟une ville. En effet une culture diversifiée et vivante constitue un atout de taille pour
attirer les travailleurs du savoir et les industries de la création. Cette incidence de la culture sur
l‟attractivité et la compétitivité est autant directe qu‟indirecte. Au-delà des retombées
touristiques, la culture a un impact fort en termes de :
 Développement économique (création d‟emplois qualifiés, fixation d‟activités tertiaires à
haute valeur ajoutée, création de pôle d‟excellence, etc.)
 Portée symbolique (image de la ville grâce à la vitalité de ses milieux artistiques et
culturels, renforcement du lien social, développement du sentiment d‟appartenance des
citoyens, etc.)
 Articulation avec d‟autres secteurs clés d‟une ville (éducation et enseignement,
environnement, etc.) 234
L‟attractivité culturelle a fait l‟objet de plusieurs études, qui ont montré les critères et les
indicateurs qui permettent de la préciser, ainsi que les liens et relations entre culture et économie
à travers l‟analyse de plusieurs expériences dans le monde tels que : Nancy et Bilbao (initiatives
mâtures mises en œuvre depuis plusieurs années), Montréal et Abu Dhabi (initiatives en cours de
mise en œuvre) et Bruxelles (initiative émergente).
Les 11 indicateurs, présentés ci-après et diffusés par des organismes nationaux ou internationaux
(OCDE, Eurostat …).
Les critères Les indicateurs Les critères Les indicateurs
Villes d‟évènements Qualité des soins de santé
Infrastructures et services Cadre de vie et Vie nocturne
L’intensité culturelles environnement Cadre environnemental
culturelle Mise en valeur de l‟architecture Qualité de vie
Diversité et multi culturalité Qualité des TIC
Transport interne
Qualité de l‟enseignement Compétitivité salariale
L’économie Connaissance des langues Développement Diversité économique
de la Qualification du capital humain des entreprises Compétitivité du prix des
connaissance Recherche et innovation bureaux
Accès aux marchés
Connectivité externe
Tableau 6: Les indicateurs qualifiant l’attractivité culturelle des villes. Source : Ineum Consulting. « La culture, enjeu
économique ou symbolique pour le développement des territoires ?», Une étude pour le Forum d’Avignon.
P 04. Disponible sur : www.ineumconsulting.com
233
Richard Florida. «The Rise of the Creative Class» cité par Roy-Valex, M. « La “classe créative" et la compétitivité
urbaine : Culture et économie ou l’envers et l’endroit d’une théorie ». Document de recherche 2006-01. Presses de
l’université du Québec. Collection Économie politique. p326.
234
Ineum Consulting. « La culture, enjeu économique ou symbolique pour le développement des territoires ?». Une étude
pour le Forum d‟Avignon. P 04.Disponible sur : www.ineumconsulting.com. Consulté le 15.06.2013
68
5. Les cibles de l’attractivité urbaine ; Les acteurs soumis à l’attraction des

territoires
Tout d‟abord, les objectifs d‟attractivité ne sont pas toujours les mêmes235, en effet on peut
distinguer quatre types de cibles d‟attractivité :
 pour certaines villes, l‟attractivité tient avant tout à celle des emplois, des entreprises,
et des opérateurs économique.
 pour d‟autres c‟est leur attractivité vis-à-vis de la population, l‟enjeu étant d‟accueillir
plus d‟habitants
 pour d‟autres, c‟est l‟attractivité touristique, l‟enjeu est donc d‟accueillir plus de
touristes.
 chercheurs et classe créative236 nécessaires à l‟innovation.
Par contre Hubert Gérardin et Jacques Poirot237 dans leur article « L'attractivité des territoires : un
concept multidimensionnel » annoncent deux types d‟acteurs susceptibles d‟être attiré par un
territoire : les personnes physiques résidentes et les responsables ou équipes dirigeantes des
organisations (entreprises, administrations, institutions du type association ou organisation non
gouvernementale, etc.) qui investissent dans le territoire et y créent des emplois.
a) Attraction sur les ménages et les individus
L‟attraction d‟un territoire sur les personnes physiques se traduit par une localisation résidentielle
ou temporaire.
 La localisation résidentielle : correspond à une installation temporaire ou définitive.

L‟installation temporaire, exceptionnelle ou régulière, concerne généralement des franges
"typées" de la population : touristes, étudiants, personnes en stages ou toute personne
séjournant plusieurs jours sur un territoire et qui y dispose d‟un logement. Par contre
Installation définitive ou durable si quand le ménage demeure pendant plus d‟un an dans
son logement ; le territoire a un caractère uniquement résidentiel, si le ménage n‟y possède
que son lieu de résidence, le lieu de travail étant situé sur un autre territoire, par exemple
une autre commune.
 La localisation temporaire : Une personne se trouve en situation de localisation

temporaire lorsqu‟elle ne dispose pas de logement dans le territoire considéré. Les motifs
de ce séjour temporaire sont variés : acheter des biens ou des services, se promener en
bénéficiant des aménités du site, travailler …etc.
235
Patrick Viceriat, et al. « Attractivité touristique des grandes métropoles françaises et effets structurants sur le tourisme
régional ». Rapport final – Synthèse du diagnostic, enjeux et recommandations. Détente consultante, Octobre 2007. p 8.
236
Pour Richard Florida la classe créative désigne les populations dont l‟activité professionnelle mobilise des connaissances
pour produire des idées nouvelles. Il distingue « un noyau super créatif » (super creativecore) qui regroupe les
actifs « directement engagés dans le processus créatif ». on y trouve les chercheurs, ingénieurs, informaticiens, artistes,
designers, architectes, etc. il y ajoute les professions créatives ( creative professionals) qui constituent une catégorie plus
large d‟actifs travaillant à la résolution de problèmes nécessitant la mobilisation de savoirs complexes, acquis généralement
par une formation dans l‟enseignement supérieur. Ceci concerne, entre autres, les médecins, les juristes, les publicitaires, les
consultants…etc., source : Revue Urbanisme, « Dossier : Villes Créatives ? », juillet, aout 2010, n 373. p 43.Disponible sur
www.urbanisme.fr.
237
Poirot Jacques. Gérardin Hubert, « L'attractivité des territoires : un concept multidimensionnel », Mondes en
développement, 2010/1 n° 149, p. 30. DOI : 10.3917/med.149.0027.page disponible sur : http://www.cairn.info/revue-
mondes-en-developpement-2010-1-page-27.htm. Consulté le 15.02.2013
69
b) Attraction des territoires sur les investisseurs : Hubert Gérardin et Jacques Poirot,
soulignent l‟aspect multidimensionnel des facteurs d‟attractivité auxquels peuvent être
sensibles les acteurs, tant les facteurs d’attractivité globale238 (cadre de vie, disponibilité
de certains types de services) que les facteurs spécifiques, susceptibles d‟exercer une
attraction sur certains groupes d‟acteurs ou d‟organisations.
Dans la partie suivante nous allons exposer ces facteurs spécifiques, à partir desquels on fait sortir
les leviers d‟attractivité urbaine, ainsi que les conséquences de l‟attractivité urbaine c‟est à dire
démontrer en quoi l‟attractivité sur certaines franges de la population est un levier puissant du
développement économique.
Figure 21:Les acteurs soumis à l'attraction des territoires selon Poirot et Hubert. Source : auteur
6.1 Les facteurs spécifiques de l’attraction sur les ménages

Il est clair et indiscutable qu‟un territoire, véritablement attractif, est celui qui est capable d‟offrir
à ses résidents de plus grandes libertés que les autres, ce qui contribue à retenir la population et à
attirer les habitants des autres territoires.
Dans cette catégorie on peut distinguer deux cibles : les groupes à installation temporaire,
exceptionnelle ou régulière, concerne généralement des franges « typées » de la population :
touristes, étudiants, personnes en stages …etc.
Ce type de cible (groupes) est très important pour le développement économique des villes ; en
effet l‟activité économique de certaines villes dépend étroitement de ce type de population ; c‟est
le cas par exemple des villes universitaires qui accueillent une importante population étudiante.
Par contre on parle des résidents ou habitants quand l‟installation est durable239
Dans son article «L’attractivité des territoires : un concept multidimensionnel » Poirot Jacques et
Gérardin Hubert et après une distinction entre deux type de groupes attirés par les
territoires suivant leurs caractères d‟installation ; temporaires ou durables, ils ont évoqué une
nouvelle forme d‟économie : l‟économie résidentielle ou présentielle. Défini de la façon suivante :
« Une économie résidentielle représente, généralement, une économie qui dépend de la présence,
sur ce territoire, de personnes disposant de revenus qui ont été généré en dehors de ce
238
Voir les critères d‟attractivité urbaine développés dans ce chapitre.
239
Pour distinguer une installation temporaire d‟une installation durable (considérée quelquefois comme définitive), on
retient, comme en comptabilité nationale, un critère de durée, habituellement un an.
70
territoire »240. Il s‟agit principalement des résidents, qui travaillent sur un autre territoire, des
personnes retraitées ou des touristes ainsi que l‟ensemble des personnes qui bénéficient de
transferts sociaux. Ces personnes, présentes sur le territoire, mais qui n‟y travaillent pas,
contribuent, par leur consommation, au développement de l‟économie locale et à la création
d‟emplois, notamment dans le domaine de la distribution et des services. 241
Figure 23: Les principales dimensions d'attraction des Figure 22: Les principales dimensions
chercheurs et des compétences. Source : Azoui , P90 d'attraction des touristes. Source : Azoui. P90
Attirer cette catégorie de personnes exige selon d‟Amartya Sen d‟offrir la capacité d‟être 242
(liberté de se nourrir, de se vêtir, de se loger, d‟être en mesure d‟échapper aux maladies évitables
etc.) et de la capacité d‟agir243 (liberté de se déplacer, d‟accéder à l‟éducation, d‟accéder au
marché du travail, de bénéficier de loisirs ou de participer à la vie sociale et politique etc.)
Dans ce sens la ville, joue un rôle essentiel dans le processus de conversion des ressources
individuelles (ressources financières, intellectuelles, relationnelles, humaines) en libertés réelles
d‟être et d‟agir. En effet, le territoire ou la ville apporte des ressources complémentaires à
l‟ensemble des résidents sous forme d‟aides, d‟espaces urbains à caractère récréatif, comme les
parcs ou les zones de loisir, de richesses culturelles accessibles gratuitement ou à un prix réduit,
de formations professionnelles ou d‟activités culturelles librement accessibles. Amartya Sen
l‟affirme également dans sa fameuse théorie annoncée dans l‟article « Un nouveau modèle
économique. Développement, Justice, Liberté ».
Selon le même auteur ; avoir la liberté d‟être et d‟agir implique, par la suite la liberté de choisir
entre plusieurs alternatives différentes. De nombreux classements de villes ou de territoires font
explicitement référence à cette théorie des capacités d‟A. Sen244 , ou de façon implicite pour
240
Poirot Jacques et Gérardin Hubert, Op.cit. P 29
241
Ibid.
242
La capacité d‟être correspondrait principalement sur un territoire à celle de se loger aisément, de se maintenir en bonne
santé et d‟échapper aux maladies évitables, de bénéficier de la sécurité et d‟un cadre de vie agréable. Source Poirot Jacques et
Gérardin Hubert, op.cit., p31.
243
La capacité d‟agir rassemblerait les capacités à se déplacer à travers le territoire, à accéder à l‟éducation, au marché du
travail et à des loisirs variés. Source : Poirot Jacques et Gérardin Hubert, op.cit., p31.
244
Poirot J. « L’attractivité urbaine : une approche par les capacités », Communication aux XXVème Journées du
Développement de l‟Association Tiers- Monde, Luxembourg, 3-4-5 juin 2009.
71
apprécier les facteurs d‟attractivité du territoire. Les indicateurs retenus sont, pour certains, des
indicateurs de consommation.245
Parmi les principaux facteurs d‟attractivité ; un territoire devrait offrir à ses habitants :
 La possibilité de se loger à un prix abordable et de choisir dans une large gamme de
logements disponibles.
 Se maintenir en bonne santé.
 un environnement non pollué et offre aussi un système sanitaire,
 Le degré de sécurité offert (le sentiment de sécurité ressenti par ses habitants)
 Le cadre de vie est appréciable de façons très diverses : bénéficier d‟un climat agréable,
d‟un ensemble architectural et de monuments historiques…etc.
 La liberté d‟accéder à l‟éducation pour le système scolaire et universitaire.
 La liberté d‟accéder au marché du travail (le nombre et la qualité des emplois)
 La variété de l‟offre du territoire dans ce domaine : loisirs sportifs, activités culturelles…
etc.
Pour attirer, les individus de catégorie professionnelle supérieure (« highhuman capital ») de plus
en plus exigeants à l‟égard des caractéristiques de leur cadre de vie. Les villes doivent concentrer
leurs investissements principalement sur quatre types d‟aménités :
 La présence d‟une large variété de biens et services (restaurants, théâtres et autres salles
de spectacles)
 L‟esthétisme de la ville, ses caractéristiques géophysiques, l‟architecture ;
 La qualité des services publics (taux de criminalité, scolarité, sécurité) ; et
 La vitesse : disponibilité des services, des emplois, les transports. 246
Comme affirme Richard Florida247 dans sa définition de la ville créative « une ville créative
fournit un écosystème où toutes les formes de créativité – artistique et culturelle, technologique
et économique – peuvent prendre racine et s’épanouir. (…) Les infrastructures urbaines sur
lesquelles la plupart des villes se concentrent – stades de sport magistraux, projets autoroutiers
ou centres commerciaux démesurés – ne sont pas pertinentes dans le cadre d’une ville créative.
Ce qui crée la créativité d’une ville et son attractivité, c’est sa capacité à fournir une qualité de
vie supérieure à ses citoyens, à être ouverte à la diversité et, plus que tout, à valider l’identité
créative de ses citoyens »248
245
Poirot Jacques. Gérardin Hubert, op.cit., p31.
246
Glaeser Edward L., KolkoJed et Saiz Albert. « Consumer city » cité par Claudine CELHAIGUIBEL, « consommation et
développement local état de la question », Mémoire de Master. Institut d‟Urbanisme de Paris, 2008. p 40
247
« La théorie de la classe créative de Richard Florida repose sur l’idée qu’une catégorie spécifique d’individus, les talents,
sélectionne les villes où elle souhaite vivre. Ces créatifs sont attirés par les lieux offrant une masse critique de population et
d’animations artistiques, une diversité culturelle, voire ethnologique, qui favorise l’émergence de nouvelles idées par
fertilisation croisée. Les entreprises seraient à leur tour attirées par ces concentrations de talents. » Source : Liefooghe
Christine, « Économie créative et développement des territoires : enjeux et perspectives de recherche », Innovations, 2010/1
n° 31, p. 187. DOI : 10.3917/inno.031.0181.Disponible sur : http://www.cairn.info/revue-innovations-2010-1-page-181.htm.
Consulté le 17.08.2013.
248
R. Florida, « Cities and the créative class », cité par Dermine Thomas, op.cit., p38.
72
Chapitre II : l’attractivité urbaine ; réflexions et stratégies
Domaine Critè re s Indicate urs

•Nombre de monuments classé
•Monume nts historique s e t
•Existence de pèlerinages religieux
patrimoine •Valeurs symboliques ( lieux de mémoires….)
•Infrastructure s culture lle s •Existence de musées attractifs
•Le s institutions culture lle s •Existence de cinémas
Re ssource s •Existence des centres culturels et musicaux
culture l •Existence des théâtres
•Evè ne me nts, productions
culture lle s e t Artisanat
•Nombre de festivals, foires, congrès et expositions par an
•Notorié té touristique e t
Attractivité touristique
mé diatique
•Position au se in de s
ré se aux de transports •Densité des réseaux maritimes , fluviaux, automobiles ferroviaires et aériens .
Acce ssibilité inte rurbain
•Exte rnalité de ré se au •Centralité géographique locale, nationale ou internationale
•Sé curité de s bie ns e t de s •Niveaux d‟expositions aux risques naturels et technologiques
pe rsonne s. •Sécurité et tranquillité urbaine
•Offre suffisante en espace public de qualité
•Qualité de l’e space urbain •Qualité d‟aménagement des espaces extérieurs ( ambiances sonores et
•Densité des jardins publique
•Présence des ressources naturelles ( eau, énergie et sol)
Qualité de cadre •Attractivité •Degré de propreté de l‟espace urbain
de vie e nvironne me ntale •Emissions de gaz à effet de serre et niveau de pollution
•Déplacement par un moyen de transport écologique,
•Image de la ville e t le
mode de vie de se s
•Le degré de convivialité ; ( ville chaleureuse, accueillante …)
habitants auprè s de s
visite urs e t touriste s
73
Domaine Critères Indicateurs

•Densité des hôtels
•Hébergement de qualité •Densité des complexes touristiques…etc.
•Nombre d'étoiles au Michelin des hôtels
•Existence des terrains de différents sport
•Infrastructures de sports
•Existence des complexes sportifs
Attractivité touristique
Infrastructures
touristiques •Existence de centres commerciaux
•Existence des parcs et les centres de loisir et les espaces de jeu
•Infrastructures de loisirs •Existence des ports de plaisance
et de consommation •Existence des restaurants de haute gamme
•Nombre d'agence de voyages
•Nombre d'agences de localisation de voitures
•Climats, Reliefs , caractéristiques topographiques, géomorphologiques,
•Environnement naturel
•Valeurs paysagères attribuées aux territoires.
•Présence d‟une façade marine
Ressources •Existence des rivières
•Facteurs naturels •Existence des lacs
naturel
•Existence des eaux thermales, eaux minérales
•Parc national, réserves biosphère, parc naturel, parcs animaliers, les
•Espaces protégés
grottes……… autre réserves.
Tableau 7: Les indicateurs d'attractivité touristique. Source : auteur249
249
Les tableaux n°07, 08,09 et 10 sont fait par l‟auteur à la base des études faite par plusieurs chercheurs sur l‟attractivité économique, touristique, résidentielle,…etc. On cite : AZOUI OUAFIDA,
op.cit. p 100. MEYRONIN BENOIT. « Marketing territorial : enjeux et pratiques ». Paris : Éditions Magnard-Vuibert, 2012, p 35. INSEE, « L’attractivité : sept familles de territoires en Rhône-
Alpes », mai 2010, p 11-16. HERVE ALEXANDRE, FRANÇOIS CUSIN & CLAIRE JUILLARD. Op.cit. P11. OLSZAK ERIC, Op.cit. P 06. INEUM CONSULTING. « La culture, enjeu
économique ou symbolique pour le développement des territoires ?», Une étude pour le Forum d‟Avignon. P 04. « L'attractivité des villes », Synthèse étude menée de janvier à avril 2010.p 08.
Disponible sur le forum « la fabrique de la cité » Sur : www.lafabriquedelacite.com.
74

•Disponibilité des équipements nécessaires à la recherche
Centres et •Nombre de centres et de laboratoires de recherche
laboratoires de •Nombre de docteurs ou de chercheurs
Développement recherches •Existence des médias et revus spécialisés
•Nombre des bibliothèques et les centres culturels
Attractivité des compétences et des chercheurs

de la recherche et
de nouvelles •Effort consenti pour le développement de la recherche; part du Budget consacré à la recherche
Investissements
•Projet de création de nouveaux laboratoires de recherche
technologies publics •Mise en place d‟un réseau internet entre les centres de recherches….
Relation économie- •Activité économique locale; secteur de spécialisation
centre de recherche •Capacité du capital risque local
Soutien à Innovations •Existence des produits innovants
l’économie de la scientifiques et •Nombre de brevets attribués par les institutions internationales
connaissance technologiques •Nombre de pépinières existantes aux alentours des centres de recherches
Sécurité des biens et •Niveaux d‟expositions aux risques naturels et technologiques
des personnes, •Sécurité et tranquillité urbaine
•Offre de logement
Attractivité •Confort du logement ( taille, sanitaire, aération,,)
résidentielle
•Vulnérabilité du tissu urbain/ aux risques naturels et technologiques
Transport, •Offre de transport en quantité et qualité et mobilité facile
Qualité du cadre infrastructures et •Disponibilité des équipements de proximité ( éducatifs, sanitaires, sportifs…..)
de vie services nécessaires •Proximité des écoles internationales
Qualité de l’espace •Offre suffisante en espace publics de qualité

•Qualité d‟aménagement des espaces extérieurs ( ambiance sonore et lumineuse)
urbain
•Densité des jardins publics
•Présence des ressources en quantité et qualité ( eau, énergie et sol)
Attractivité •Assainissement, niveau de propreté
environnementale •Emissions de gaz à effet de serre et niveau de pollution
•Déplacement par moyens de transport écologiques
Tableau 8: Les indicateurs d'attractivité des compétences et des chercheurs et la classe créative. Source : auteur
75

•Qualité des places publiques
•Cadre bâti •qualité des espaces publics
•Qualité du bâti
Confort physique •Cadre naturel •Qualité du cadre naturel
•Qualité des ambiances lumineuses ( éclairage urbain)
•Ambiances
•Qualité des ambiances sonores ( nuisances sonores)
•Qualité de
•Qualité des espaces verts, niveau de pollution, propreté et hygiène
l’environnement naturel
•Disponibilité des équipements de proximité ( éducatifs, sanitaires, sportifs…..)
•Disponibilité des équipements culturels, et de loisir ( cinémas, bibliothèque, centre culturel….)
•Offre en équipements
Attractivité résidentielle
•Disponibilité et accessibilité , appréciations et réputation de la qualité des services
•Existence du marché des premiers besoins
Confort
•Offre de logements,
fonctionnel
•coût des logements
•Offre d’habitat
•diversité des logements
•Confort du logement ( taille, sanitaire, aération,,)
•Multi modalité; variété des moyens de transport en commun ( train, bus, tramway)
•Transport et mobilité •Offre en termes de places parking
•Sentiment de centralité
•Cohésion sociale
•Mixité sociale
•Image de la ville et
•Coût de la vie
Conditions qualité de vie
•Capacité de la ville à se construire une identité et à la diffuser auprès des populations
sociales •Politiques sanitaires et sociales
•Sécurité des biens et des •Sécurité et tranquillité urbaines
personnes •Degré d‟exposition aux risques naturels et technologiques
•Situation du marché de l‟emploi (Nb , structure et évolution de l‟emplois…)
•Niveau des salaires
•Dynamisme économique •Disparités économiques
•Présence des sièges sociaux
Economie •Nombre des secteurs d‟activité
•Image de la ville auprès
des actifs , des
/
entrepreneurs
Tableau 9: Les indicateurs d'attractivité des habitants. Source : auteur
76
6.2 Les facteurs spécifiques de l’attraction sur les investisseurs

Avant de présenter les facteurs de l‟attraction sur les investisseurs, il est nécessaire de signaler
qu‟il existe deux cas de figures caractérisant l‟attraction des territoires sur les investisseurs ;
l‟attraction s‟exerce sur des entreprises déjà implantées, qui agrandissent leurs établissements ou
en créant de nouveaux, ou sur des entreprises extérieures au territoire.
L‟attraction sur les investisseurs est définie comme : « la capacité d’un territoire à leur offrir des
conditions d’implantation de leurs activités, les incitant à se localiser sur ce territoire. Cette
attractivité dépend de trois facteurs principalement : les caractéristiques de la demande des
entreprises soucieuses de développer leurs projets, les caractéristiques du territoire lui-
même… »250
D‟après Poirot Jacques et Gérardin Hubert les facteurs susceptibles d‟attirer les entreprises sont
nombreux : coût et qualification de la main-d‟œuvre, infrastructure de transport ou de
télécommunication, services aux entreprises disponibles, fournisseurs potentiels, marché
suffisamment large, si l‟entreprise n‟exporte pas sa production en dehors du territoire (en cas,
notamment, de prestations de services).
En plus l‟attraction d‟un territoire sur les entreprises ne dépend pas uniquement de facteurs
techniques, liés aux conditions de production et à la demande des marchés locaux. Une entreprise
a parfois besoin de main-d‟œuvre qualifiée qu‟il lui faudra attirer, en provenance d‟autres
territoires. Les ménages, souhaitant s‟installer définitivement dans un nouveau territoire, seront
très sensibles aux ressources offertes par ce dernier et aux « libertés d’être et d’agir », dans
l‟optique d‟Amartya Sen251.
Figure 24: Les principales dimensions d'attraction des investisseurs. Source : auteur
Dans les tableaux suivants on propose les différents critères et indicateurs qu‟il faut prendre en
considération pour attirer ces différents groupes :
250
Poirot Jacques. Gérardin Hubert, op.cit., p 29
251
SEN Amartya. « Un nouveau modèle économique. Développement, Justice ». Cité par Poirot Jacques.Gérardin Hubert,
op.cit., p28.
77

•Offres foncières urbanisables
•Disponibilité foncière
•Opération de récupération du foncier au profit des activités économiques
Condition
•Disponibilité immobilière pour les activités de services et de bureaux
d’implantation
•Disponibilité immobilière •Existence de bâtiment à réaffecter en espaces bureaux
•Existence de bâtiments polyvalents pouvant accueillir à la fois, plusieurs activités tertiaires
•Facilité de déplacement urbain par un moyen écologique; transport en commun ( train, bus, tramway)
•Accessibilité
•Multi modalité; variété des moyens de transport en commun
Attractivité des investisseurs

•Offre en termes d‟aires de stationnement autours des centres d‟intérêt des investisseurs et des chercheurs
•Stationnement
•Offre en terme de places parking
•Liaison du site avec les routes nationales
Offre transport et •Transport interurbain •Capacité des gares routières
mobilité adapté •Existence des liaisons maritimes nationales
•Fréquence des vols internationaux
•Capacité d‟accueil aéroportuaire
•Mobilité internationale •Capacité d‟accueil portuaire
•Capacité portuaire à recevoir des marchandises
•Multi modalité internationale
•Niveau de développement des TIC
•TIC •Nb d‟opérateurs
Connectivité •Coût de la connexion
•Disponibilité des informations en terme quantitatif et qualitatif
•Banque de données
•Mise à jour des informations
•Equipements de service
•Disponibilité des services nécessaires aux entreprises
Equipements aux entreprises
structurants •Rayon de service des équipements de fonction stratégique
•Equipements stratégiques
•Existence d‟équipements phares culturels et éducatifs drainant d‟importants flux de visiteurs nationaux et internationaux
78
•Sécurité des biens et des •Niveaux d‟expositions aux risques naturels et technologiques
personnes •Sécurité et tranquillité urbaine
•Qualité résidentielle
•Occupation des logements, concentration des populations
•Attractivité résidentielle •Confort du logement ( taille, sanitaire, aération,,)
•Vulnérabilité du tissu urbain/ aux risques naturels et technologiques
•Infrastructures et •Disponibilité des équipements de proximité ( éducatifs, sanitaires, sportifs…..)
services nécessaires •Proximité des écoles internationales
•Offre suffisante en espaces publics en rapport avec la densité d‟habitat
•Qualité des espaces •Densité des espaces publics à la population résidente
publics •Qualité d‟aménagement des espaces extérieurs
Attractivité des investisseurs

Qualité du cadre de •Densité des jardins publiques / à la population résidente
vie et offre •Présence des ressources en quantité et qualité ( eau, énergie et sol)
touristique •Attractivité •Assainissement
environnementale •Emissions de gaz à effet de serre
•Déplacement par un moyen de transport écologique,
•Présence milieu naturel exceptionnel par sa faune ou sa flore
•Présence d‟une façade marine
•Qualité du milieu naturel •Existence des rivières
•Existence des eaux thermales, eaux minérales
•Densité des centres commerciaux
•Disponibilité des équipements culturels
•Culture et offre
•Nombre de monuments inscrits et / ou classés
touristique •Nombre agences de voyage
•Nombre agences de localisation de voiture
•Nombre d‟habitants
•Poids et dynamisme
•Nombre de la mains d‟œuvres qualifiées
démographique
•Croissance démographique
•Caractéristiques et •Répartition par âge et par profession
Démographie évolution des populations
•Répartition par le niveau d‟instruction
présentes
•Image des populations et
/
de leurs modes de vie
Tableau 10: Les indicateurs d'attractivité des investisseurs. Source : auteur.
79
Chapitre II :L’attractivité urbaine ; réflexions et stratégies
Il faut signaler qu‟actuellement plusieurs pays sont passés d’une approche firm-centered à une
approche people-centered :252
Les stratégies d‟attractivité sont exclusivement orientées vers les entreprises (firm-centered) : ils
postulent que la croissance économique régionale est en fonction de la capacité des villes à attirer,
à créer ou à développer des entreprises dans certains secteurs.
Dans ce but, les villes peuvent initier une série de mesures économiques visant à regrouper et à
attirer les entreprises au sein de clusters ou bien encore en facilitant et incitant à la création
d‟activités. 253
La logique sous-jacente est que les entreprises créent des emplois et que les citoyens s‟établissent
là où il y a de l‟emploi. Cependant, les spécialistes ont vu que les théories people-centered ont
suggéré une inversion de cette logique. Selon les théories du capital humain et du capital
créatif254, le niveau de développement économique des villes est fonction de leur attractivité sur
certaines franges de la population. Ces résultats sont confirmés par plusieurs études
économétriques. La logique sous-jacente est que les citoyens qualifiés sont attirés par des
conditions de vie attractives et que les entreprises se localisent là où le personnel qualifié est
présent255
Il y a certes une ambiguïté liée à l‟existence de causalité mutuelle entre la perspective people-
centered et la perspective firm-centered. Ce problème d‟endogénéité peut se résumer à la question
de savoir si les villes sont riches parce qu‟elles attirent des citoyens qualifiés (perspective people
centered) ou bien plutôt si les citoyens qualifiés sont attirés par les villes riches présentant un
large éventail d‟activités économiques à haute valeur ajoutée adaptées à leur qualification
(perspective firm-centered). 256
6. Les leviers de l’attractivité
Figure 25: Les leviers de l'attractivité urbaine. Source : Azoui Ouafida. « Outils d’évaluation de l’attractivité
urbaine des sites potentiels de pôles de compétitivité, application sur la commune de Bâb Ezzouar » , Mémoire de
magistère. EPAU. p 100.
Un environnement économique propice, une bonne gouvernance, une aptitude technologique et de

la recherche, un lieu de vie de qualité constituent les quatre leviers de l‟attractivité territoriale.
252
Dermine Thomas,op.cit., p36
253
Ibid.
254
Le capital humain : habitants et résidents et les capitaux créatifs c‟est la classe créative et les chercheurs.
255
Dermine Thomas,op.cit.,p 36
256
Cette question semble avoir été peu traitée par les théoriciens de classe créative (cf. par exemple la critique des thèses de
Florida par M.-V. Levine (M.-V. LEVINE, « The Créative Class and Urban Prosperity : Myth and Reality », Paperprsented
on the 20th May 2004 (cf. <http://www.uquebec.- ca/tempnouv/Levine.pdf>).
80
Nous venons dans le point suivant de mettre la lumière sur l‟un de ces leviers qui nous s‟intéresse
dans notre travail qui est : la qualité de cadre de vie.
 La qualité de cadre de vie :

La qualité de vie et des espaces est devenue un critère fondamental dans le choix de s‟installer ou
pas dans un territoire. La qualité de vie est un élément très impliqué et non négligeable pour
construire une économie urbaine performante, en effet plusieurs chercheurs partagent une vision
radicalement nouvelle du développement économique local : « ce n’est plus la main-d’œuvre qui
suit les entreprises, mais l’inverse. »257
De ce fait, les politiques urbaines ne doivent plus se focaliser sur l‟attraction d‟entreprises mais
sur l‟environnement urbain, la vie culturelle ……. et la qualité de vie. Car une meilleur qualité de
vie permet d‟attirer et maintenir sur place de nouveaux groupes sociaux (touristes, chercheurs,
classe créative…etc). Ce capital humain et créatif va faire certainement « redécoller »
l‟économie urbaine. 258
Ce qui explique l’intégration du domaine de la qualité de vie dans les tableaux des
indicateurs d‟attractivité des différents groupes 259. On constate à travers la lecture de ces tableaux
que le domaine de la qualité de vie est toujours présent voir nécessaire et indispensable pour
attirer et fidéliser les groupes de population ciblées. A ce propos Renaud Diziain dit : « De plus,
c’est la qualité de l’environnement urbain et la maitrise des grands équilibres en termes de
cohésion sociale, de déplacement et de respect de l’environnement qui font l’attractivité des
territoire »260.
C‟est-à-dire ; Il faut que l‟on puisse y vivre bien et que l‟environnement y soit agréable,
confortable ; que l‟on puisse y trouver les services, le travail auquel l‟on prétend ; que le territoire
soit accueillant, pour les hommes et les activités, qu‟il fonctionne bien, favorisant notamment les
mises en réseaux entre les acteurs ; que l‟on puisse s‟y épanouir dans une société urbaine
humaine, vivante et inventive… Pour cela, il faut peut-être des projets prestigieux, qui font image
à l‟extérieur, mais il faut également et surtout des actions qui améliorent la vie quotidienne et
l‟activité, tout en renforçant le sentiment d‟appartenance. Ces éléments du cadre de vie sont des
éléments d‟une attractivité globale, en effet elle constitue la condition siné qua non pour attirer
n‟importe quelle cible (touristes, habitants, chercheurs, investisseurs…etc).
Des thèmes immatériels261 sont concernés : la culture, l‟éducation, les services, la vitalité
économique, les loisirs, la richesse de la vie sociale ou des moments collectifs (les fêtes, le sport,
etc.). Mais s‟y ajoutent aussi des actions urbaines262 très concrètes telles que : la rénovation de
l‟habitat pour correspondre aux aspirations actuelles en matière de logement ; la création de parcs,
257
Rousseau Max, « « Bringingpolitics back in » : la gentrification comme politique de développement urbain ? Autour des
villes perdantes », Espaces et sociétés, 2008/1 n° 132-133, p. 76. DOI : 10.3917/esp.132.0075. Article disponible en ligne à
l'adresse: http://www.cairn.info/revue-espaces-et-societes-2008-1-page-75.htm. Consulté le 16.02.2013
258
Ce point est abordé dans le chapitre 03 « L’attractivité au service de la revitalisation des centres anciens ».
259
Voir les tableaux des indicateurs d'attractivité résidentielle, touristique, des investisseurs et des compétences.
260
Cahier de l‟IAURIF, n°145, Octobre 2006, p 11
261
Jean-Pierre Charbonneau. « Développement urbain, attractivité et vie démocratique locale », article publié en 26 juin
2008 à propos de thématique « urbanisme, urbanité ». Disponible sur http://www.jpcharbonneau
urbaniste.com/?s=attractivité. Consulté le 21.08.2013.
262
Ibid.
81
de squares, d‟espaces publics ; la réorganisation de l‟accessibilité avec le développement des

transports en commun, propre ; la construction d‟équipements culturels, éducatifs ; le
renforcement de la vivacité urbaine du centre et des quartiers ; la résolution des problèmes de
l‟habitat précaire et informel ; proposition d‟ une armature commerciale qui répond aux attentes
de consommation des habitants ; la diminution de la pollution, la préservation de
l‟environnement ; le renforcement des liens avec l‟extérieur, et même la propreté… En fait, ce
sont tous les thèmes de la vie urbaine y compris dans leur dimension sociale, avec la réduction
des inégalités territoriales qui, ajoutés aux choix de priorités et aux modalités de mise en œuvre,
constituent la politique urbaine
La qualité de l‟espace urbain est aussi un élément constitutif de l‟identité urbaine 263, elle
comprend des images relatives à l‟histoire, à l‟environnement construit, à l‟environnement
naturel, à l‟économie, à la vie sociale. Et elle constitue un plu value qu‟il s‟agit de préserver et de
développer pour arriver à une attractivité urbaine.
La qualité de vie avec ses facteurs objectifs et ses dimensions subjectives est associée au thème de
l‟attractivité des villes. Elle est devenue ces dernières années une préoccupation majeur pour les
administrations publiques264 qui élaborent sans relâche, avec une efficacité toute relative, des
programmes et des politiques pour améliorer la qualité de vie de leurs citoyens, soit de manière
générale, soit en faveur d‟un segment particulier de la population.265
7. Stratégies de développement d’attractivité d’un territoire : comment renforcer

l’attrait des villes.
Les stratégies de développement d‟un territoire sont plus complexes à mettre en place, Elles
doivent prendre en compte des aspects multiples tels que l‟histoire, la culture, les caractéristiques
morphologiques d‟un site, et tout ce qui constitue l‟originalité et la spécificité d‟un lieu ainsi que
son pouvoir d‟attraction sur les personnes et sur les activités.
Cela fait émerger des politiques urbaines package qui se dirigent selon Bouinot Jean vers des
actions stratégiques pour positionner la ville dans un marché national ou international et pour
surligner son caractère distinctif qui peut être un facteur d‟attractivité dans la dynamique
concurrentielle actuelle.266 La concurrence toujours plus accrue entre territoires pousse les
différents acteurs institutionnels à trouver des stratégies innovantes de démarquage urbain267
263
L‟identité urbaine définit comme : « le processus d’agencement et de structuration de l’ensemble des représentations que
les différents groupes sociaux internes et externes d’une ville se font d’elle, de son passé, de son présent et son avenir, et ceci
à un moment donné de l’histoire ». source : Blaise Golland, « les identités urbaines », in cultures, sous culture et déviances
convention romande de 3éme cycle de sociologie 2eme session Bulle 24-26, novembre 1993, disponible sur
www.artfactories.net
264
La qualité de vie est aussi aujourd‟hui un champ d‟étude dans lequel des chercheurs s‟emploient à circonscrire la portée
d‟un tel concept et, plus encore, à proposer des champs d‟application et des nouveaux outils de mesure qui intègrent des
aspects culturels et des ambiances urbaines, des perspectives sociales et environnementales.
265
Gilles Sénécal, et al. « Aspects et mesure de la qualité de vie : évolution et renouvellement des tableaux de bord
métropolitains », Revue Interventions économiques [En ligne], 37 | 2008, mis en ligne le 01 février 2008, URL :
http://interventionseconomiques.revues.org/474. Consulté le 01.07 2013.
266
Bouinot Jean. « La ville compétitive: les clés de la nouvelle gestion urbaine » Economica.Paris, 2002. P 100.
267
Guinand Sandra. « La patrimonialisation dans les projets de régénération urbaine à Porto », Annales de géographie,
2012/2 n° 684, p. 129. DOI : 10.3917/ag.684.0128 Article disponible en ligne à l'adresse: http://www.cairn.info/revue-
annales-de-geographie-2012-2-page-128.htm. Consulté le 02.02.2013.
82
Par conséquent ces stratégies apportent une grande importance à la notion d‟identité et à la
fabrication consciente d‟une image de marque. 268 En effet, il est devenu primordial de créer une
vision et d‟entretenir un capital image qui passe désormais par de nouveaux outils comme la
culture, l‟événementiel ou l‟urbanisme, et de nouvelles préoccupations vis à vis de la qualité de
vie, mais aussi des potentialités du territoire, pour attirer les salariés à haute qualification, la classe
créative, les touristes et les nouvelles activités.
La construction de cette image peut donc passer par une modification de l‟environnement
physique (le renouvellement urbain à toutes les échelles de la métropole jusqu‟aux centres
anciens), la mise en place des clusters et les projets falgship. Mais aussi par de nouvelles
orientations conceptuelles, comme le marketing urbain qui permet de trouver de nouveaux
moyens de représentation et de promotion du territoire.269
Les politiques qui insistent sur l‟image, font appel à la notion récente d‟offre territoriale
(politiques marketing à deux niveaux), notion assez proche de celle de city Branding qui est
développée dans la partie suivante :
Tableau 11:Quatre dimensions des politiques d’attractivité. Source : Jean-Pierre SUEUR, Sénateur, « Villes du futur,
futur des villes ; Quel avenir pour les villes du monde ? » Rapport d’information, Tome I .enjeux. SENAT, session
ordinaire 2010-2011 .p 143
8.1 Offre territoriale (city Branding) : Promotion de la ville par l’image de marque
L‟offre territoriale ; Mot-valise à la mode, notion qui apparue avec le développement des
politiques d‟attractivité territoriale et qui semble de plus en plus fréquemment utilisée par les
praticiens de l‟aménagement et du développement des territoires. 270Defini par Thiard comme : «
un ensemble d’attributs du territoire, plus ou moins donnés et hérités selon les cas, susceptibles
d’influencer l’entreprise dans le choix ou la conservation d’une localisation pour un ou plusieurs
de ses établissements »271 . La question de l‟image de la ville s‟est transformée historiquement:
aujourd‟hui elle fait partie du capital économique et symbolique de la ville. L‟image de la ville est
devenue un outil stratégique. 272
268
Nicolas Genaille. « Le concept de flagship, un projet d‟image en direction de l‟attractivité » in « L’attractivité des
territoires ; regard croisés », acte de séminaire of the PUCA (Plan Urbanisme Construction Architecture), MEEDDAT
(Ministère de l‟Energie, de Ecologie du Développement Durable et de l‟Aménagement du Territoire), 2009. P 111
269
Ibid.
270
Philippe THIARD. « L‟offre territoriale : un nouveau concept pour le développement des territoires et des métropoles ?»,
In Revue DATAR « Territoire 2030 », n°01, Mai 2005.p17
271
Ibid.
272
Caroline LENOIR-ANSELME. « Mises en scènes des villes : métropolisation et construction de l’image de la ville,
Analyse des théâtralités de l’espace public élargi à Toulouse. ». Thèse de doctorat. L‟université Toulouse II, 13 novembre
2008. p 22.
83
Reste un concept ambigu même si son interprétation dans un cadre marketing permet de spécifier
la relativité de son contenu. En effet, Il existe aussi plusieurs types d‟offre :
 De promotion (production de discours sur l‟attractivité).
 De prospection (démarchage des entreprises dans les salons...).
 De projet ou de négociation (production d‟un service adapté à une demande précise),
d‟accompagnement (service après-vente répondant aux besoins fonctionnels de
l‟entreprise)…etc
Le city branding consiste à valoriser l‟image des villes à travers la création d‟une marque comme
pour les produits marchands. L‟essor du branding, depuis le début des années 1990, souligne le
rôle déterminant de la dimension symbolique de l‟attractivité. Mais il révèle aussi la diffusion des
conceptions marchandes de la ville. « Asia‟s World City », pour Hong Kong, « MADrid », « I
Amsterdam », « I love NY », « Only-Lyon » (voir annexe n°09) sont autant de slogans
publicitaires accompagnant la création de marques des villes auxquelles correspondent des
identités visuelles.
Certaines cités complètent cette stratégie du branding en capitalisant sur des marques existantes,
comme Bilbao avec le musée Guggenheim ou Abu Dhabi avec Le Louvre.273
L‟émergence ou la valorisation d‟une marque peut être aussi le résultat :

 De l‟organisation d‟un événement international, culturel, récurrent : Biennale de Venise,
festival du film de Berlin…
 Ou l‟organisation d‟un événement international de dimension universelle : exposition
universelle, capitale européenne de la culture…
La marque doit contribuer à rendre la ville identifiable et désirable. Les ressorts utilisés sont ceux
de l‟attractivité subjective. Il s‟agit d‟asseoir la réputation du territoire sur la construction d‟une
identité fondée sur la personnalité de celui-ci, sa modernité et son dynamisme, ses qualités
esthétiques, son caractère accueillant, son ambiance, son patrimoine et son histoire.
Les registres mobilisés sont avant tout émotionnels, l‟objectif étant de différencier ainsi la ville de
ses concurrentes et d‟afficher son leadership régional, national ou international.
Le city branding correspond donc à une démarche de labellisation faisant ressortir des attributs
matériels tout en affirmant son statut (de capitale, de technopole, de ville-patrimoine, etc.), et à un
marquage symbolique qui repose sur la mise en avant de valeurs locales spécifiques, d‟une
histoire singulière, de traits culturels. Grâce à ce marketing identitaire, des villes comme
Barcelone, Bilbao, Dublin on encore Manchester se sont construit un nouveau «capital image »
qui a largement contribué à renforcer leur attractivité.
Selon François Cusin, maître de conférences à l‟université Paris-Dauphine, la marque doit aussi
véhiculer une image réaliste de la ville et devrait être fondé sur une représentation et une stratégie
partagées par les acteurs locaux. Elle doit apparaître tout aussi crédible pour ses habitants que
pour ses visiteurs. Autrement dit, « la marque doit renforcer la fierté des habitants et celle des
acteurs économiques, et être attractive pour les citoyens, les entreprises et les touristes situés à
273
François Cusin. « L'attractivité des villes » Synthèse Étude menée de janvier à avril 2010. P 17. Disponible sur :
www.lafabriquedelacite.com (forum de réflexion sur la ville de demain). Consulté le 19.03.2013.
84
l’extérieur. »274. Aussi l‟expérience étrangère affirme qu‟il est nécessaire aussi de créer une
marque d‟une marque « partagée » qui porte du « sens » et l‟identité de son territoire.
Figure 26:Les villes deviennent des marques. Source : Joël Gayet « les nouvelles stratégies de marque et d’attractivité
des territoires. Les nouvelles pratiques du marketing territorial. ». Co Managing, 20 / 01 / 2012. Disponible sur
www.comanaging.net. Consulté le 18.08.2013.
8.2 Stratégie revalorisation de l’identité d’un territoire et les spécificités locales

« Il semble que pour n’importe quelle ville donnée, il existe une image collective qui est
l’enveloppe d’un grand nombre d’images individuelles ». Kévin Lynch275.
Certes, une ville doit satisfaire aux normes mondiales exigées par les entreprises multinationales
et les personnes de talent ayant une mobilité internationale, si elle veut les attirer. Par ailleurs,
l‟identité du lieu est essentielle pour distinguer et différencier une ville au niveau de sa promotion
mondiale.276 En effet, un territoire pauvre en identité peut être considéré peu vivant non
seulement auprès des résidents locaux, mais aussi des visiteurs, des acteurs économiques déjà sur
place et potentiels, et de leurs employés277
Mais malheureusement dans de nombreux cas, on finit par gommer la spécificité et l‟originalité
qu‟une ville possédait à l‟origine, et l‟on uniformise les identités de nombreuses villes278, car les
urbanistes ont tendance à éviter de prendre des risques et à ne pas trop s‟écarter des modèles
réussis. Pour éviter une telle situation, Il faut mettre en place des stratégies plus diversifiées et
274
Ibid.
275
Kévin Lynch. « L’image de la cité ».Dunod. Paris, 1999.p 18.
276
Eiji Torisu « Comment renforcer l‟attrait des villes : réalisations et nouveaux défis » in OCDE, « Villes, compétitivité et
mondialisation », Examens territoriaux de l‟OCDE. France, 2006. P314.
277
Jungyoon PARK, « Consommation, marketing territorial et attractivité », In « L’attractivité des territoires ; regard
croisés », acte de séminaire of the PUCA (Plan Urbanisme Construction Architecture), MEEDDAT (Ministère de l‟Energie,
de Ecologie du Développement Durable et de l‟Aménagement du Territoire), 2009.p 74
278
Il est bien connu, par exemple, que l‟aménagement réussi du front de mer à Baltimore a été copié par de nombreux
urbanistes dans divers pays et est apparu dans presque toutes les villes ayant un front de mer à aménager, avec dans chaque
cas un aquarium, des promenades le long de l‟eau, des places, des bateaux restaurés, des entrepôts convertis, etc. Cela a
abouti à cette situation paradoxale où toutes ces villes se ressemblent. Des problèmes similaires se sont posés pour les
politiques qui s‟appuient sur l‟organisation de manifestations. Selon le degré d‟intégration des politiques culturelles dans la
promotion du lieu, on choisit des contenus culturels plus « sûrs » et plus orientés vers la consommation, ce qui a pour effet de
marginaliser les activités culturelles proprement locales. De la même manière, les musées, qui ont joué un rôle moteur dans
les politiques d‟attirance vers les villes fondées sur la culture, sont devenus un élément courant, à tel point qu‟en Grande-
Bretagne, on a estimé qu‟au cours des années 80, de nouveaux musées se sont ouverts au rythme de un toutes les deux
semaines. Presque toutes les grandes villes possèdent un musée. Texte d‟Eiji Torisu,op.cit., P314
85
prêter une soigneuse attention aux atouts spécifiques d‟une ville, tels les héritages culturels et
historiques, ou naturels, de ne pas se contenter de copier quelques exemples réussis. 279
Par l‟innovation, on peut intégrer le caractère local, une « signature », tout en observant des
normes environnementales élevées, en repérant et en mobilisant les atouts d‟une ville. Dit d‟Eiji
Torisu Chef de division, Politiques régionales pour un développement durable, OCDE.
L‟enjeu est de prendre en compte les caractéristiques multiples du territoire et par-là de faire
valoir ou de construire la valeur ajoutée de la ville. C‟est dans ce cadre que le projet urbain a un
rôle à jouer.280 Cette stratégie est souvent liée au projet urbain.
Un exemple qu‟on juge intéressant dans la mesure où l‟agglomération en question a réussi la

construction d‟une identité local à travers la valorisation des atouts de la ville (paysage naturel ;
relation ville- fleuve, patrimoine naturel)281, en effet l‟agglomération orléanaise a mis en œuvre
le projet Loire Trame verte (une réécriture du rapport ville-fleuve) dans l‟objectif de développer
son attractivité. L‟enjeu est comment proposer une identité forte de l‟agglomération, tout en
jouant sur la variété des paysages « naturels » de l‟agglomération, et tout en s‟inscrivant dans la
continuité du patrimoine du Val de Loire ?. Ce projet contribue à une mise en forme du paysage
de l‟agglomération, et à une meilleure lisibilité des espaces naturels disponibles. Il est conçu
comme un lieu d‟une « culture » et d‟ « animations » diverses, la création d‟espaces pour que les
gens y aillent, d‟espaces de vie, des lieux d‟usages.282
Figure 27:L’aménagement des quais dans l'agglomération orléanaise. Source : Annabelle Fleury.P 53
8.2 Le territoire comme espace de consommation et de socialisation
Dans un contexte où l‟économie s‟oriente de plus en plus vers la consommation au profit de la

production, nous assistons à la naissance de l‟espace de consommation contemporain qui combine
culture, marketing, commerce, divertissement...etc283.
279
Ibid.
280
Ibid.p47.
281
Jijel c‟est une ville très riche en atouts naturels qui peuvent être un levier pour construire une identité locale.
282
« Par ce projet, l’agglomération orléanaise reformule et recentre son identité sur les paysages verts de Loire. Si d’autres
projets d’aménagements plus lourds existent, ils sont traités à part, le projet Loire Trame verte étant garant de cette image
de qualité de vie, fondement de la stratégie d’attractivité »,texte d‟ Annabelle Fleury « Le projet Loire Trame verte : un
vecteur d’attractivité pour l’agglomération orléanaise ? » Mémoire de Master sous la direction de Patrizia Ingallina. Institut
d‟Urbanisme de Paris, 2006. p 47.
283
Jungyoon PARK,op.cit.,.p 73
86
C‟est quoi un espace de consommation ? Quel est le rôle des activités et des espaces tournés vers
la consommation dans les stratégies pour la promotion de l‟attractivité des territoires ?
Pour définir cette notion en s‟appuyant sur le concept de J.Urry qui combine les deux dimensions
d‟espace et de consommation dans le concept unique de consuming place284.
Selon PARK Jungyoon, l‟espace de consommation est « un espace restructuré en tant que centre
pour la consommation proposant un contexte dans lequel produits et services sont comparés,
évalués, marchandés et utilisés»285, c‟est le sens le plus usuel et conventionnel de la notion. Il
peut s‟agir aussi d‟espaces consommés visuellement et symboliquement. (Les usagers
consomment aussi bien l‟ambiance que les fonctions proposées par ces espaces) 286 C‟est-à-dire
l‟espace de consommation où ce que l‟on consomme ce ne sont pas uniquement des biens
matériels mais aussi immatériels (événements, manifestations, aménités, activités festives et de
loisir, sport, nature, histoire, etc.).287
Marketing, cluster culturel, classes créatives, développement flagship, effet spillover,

événementiels dans la ville... représentent les axes primordiaux des politiques territoriales pour
l‟attractivité à travers la dimension de la consommation.288
Figure 28:La station de sports d'hivers du « Mallo of the Emirates. Source : Revue Urbanisme n ° 377, « le centre
commercial contre la ville ? », mars-avril 2011. P47
« Dubaï s’affirme comme une sorte d’archétype de la nouvelle ville de la consommation, s’appuyant sur le
commerce de détail et les méga malls de commerce ludique. »
Dans un contexte d‟attractivité et de compétitivité, le territoire lieu de production, il est

dorénavant appréhendé comme un lieu de consommation qui n‟est plus un donné mais un
construit. Harvey en 1989 exprime clairement cette idée « les villes qui autrefois cherchaient à se
vendre en tant que lieux de production se vendent maintenant comme lieux de consommation ».
Le territoire cherche à « attirer des consommateurs qui dépenseront sur son territoire »289. Et
284
Urry, J, « Consuming places ». Cité par Jungyoon PARK.op.cit.P73.
285
PARK, Jungyoon. « Les stratégies de projet urbain pour l'attractivité de la ville : rôle, place, et signification des nouveaux
espaces de consommation urbaine ». Thèse de doctorat, institut d‟Urbanisme de Paris. 2008. P 12.
286
Ibid.
287
Patrizia Ingallina. « Projet urbain et Paysage. Le projet Bercy et les jardins partagés à Paris ou comment conjuguer
attractivité et citoyenneté ». Université Paris XII, Institut d‟Urbanisme de Paris, Laboratoire de recherche C.R.E.T.E.I.L. P01
288
Jungyoon PARK, « Consommation, marketing territorial et attractivité », op.cit., p. 73
289
INGALLINA, Patricia. PARK, Jungyoon, « City marketing et espaces de consommation. Les nouveaux enjeux de
l’attractivité urbaine » in Urbanisme, septembre/octobre 2005, n° 344.p 65.
87
pour Davezies « l’enjeu du développement d’un territoire n’est pas de créer le plus de richesses
possibles, mais d’en capter le plus possible »290
La création des espaces de consommation est souvent considérée comme une formule magique
pour la promotion de l‟image locale dans les stratégies urbaines en faveur de l‟attractivité en effet
un espace de consommation, de par son grand pouvoir d‟attraction, peut créer une nouvelle
centralité dans la ville en proposant un nouveau lieu de convivialité, et améliorer le paysage
urbain 291
Au-delà de cet aspect, l‟objectif est de créer des emplois pour les populations locales d‟une part et
d‟attirer certes, des ménages, touristes ou autres individus de passage (les investisseurs
potentiels), mais aussi des entrepreneurs alimentant dès lors l‟économique productive. Dans ce
sens Laurent Davezies parle de concept d’économie présentielle et secteur domestique292. Le
premier est lié au développement d‟un type de tourisme qui ne distingue pas les visiteurs
extérieurs des habitants ni dépend d‟un rythme saisonnier et qui mise sur des activités ludiques, de
loisir et, plus généralement, culturelles, et le deuxième lié à la dynamisation du commerce local
et le commerce de proximité293.
La consommation n‟apparaît donc plus seulement comme une finalité mais devient un moyen
pour les territoires de progresser économiquement et socialement et, de maintenir ou développer
leur rayonnement. « Sur un territoire donné, la consommation n’est pas déterminée par la
production mais par la présence de consommateurs – qu’ils soient résidents permanents ou
touristes. Pour les territoires les plus attractifs, une part importante, voire prédominante, de leur
activité, vient de cette consommation »294.
Pour assurer la durabilité de ces espaces de consommation, « il est nécessaire de le percevoir

comme une entité identitaire et non comme un simple espace de consommation »295. Ces espaces
de consommation doivent être capables de répondre aux désirs des consommateurs cherchant un
style de vie raffiné et esthétique c‟est-à-dire d‟offrir des ambiances, une vision exceptionnelle
différente de la vie quotidienne.296
La ville de Bercy c‟est l‟une des villes qui a bien réussi à mettre en place Bercy Village : espace
de consommation urbaine dans l‟objectif de renforcer l‟attractivité urbaine et assurer une réelle
dynamique urbaine. (Voir annexe n°05)
290
DAVEZIES, Laurent, « Temps de la production et temps de la consommation : les nouveaux aménageurs des territoires ?
», in Futuribles, 2004, n°295.
291
Jungyoon PARK, « Consommation, marketing territorial et attractivité », op.cit., p. 74.
292
Claudine Celhaiguibel, op.cit., p 42.
293
Davezies Laurent. « Le rôle de la consommation des ménages dans le développement des territoires. Débroussaillage
d‟une question en friche sur le cas du Nord-Pas-de-Calais » cité par Claudine Celhaiguibel, op.cit., p37
294
Godet Michel « Plaidoyer pour l‟économie « présentielle » cité par Claudine Celhaiguibel. op.cit., p 34
295
Jungyoon PARK, « Consommation, marketing territorial et attractivité ».op.cit. p74.
296
Ibid.
88
8.4 Le projet flagship

Dans la langue anglaise, le flagship signifie vaisseau amiral. Il désigne généralement l‟élément le
plus important ou leader dans un groupe donné.297 Cette notion a pris un nouvel essor à travers le
concept de flagshipstore. Elle fut introduite pour la première fois en urbanisme avec le projet de
rénovation du waterfrontde Baltimore : lye Innerharbor area. Néanmoins, c‟est le formidable
succès du Musée Guggenheim à Bilbao qui va entraîner la généralisation de cette notion.298
L‟utilisation commune de cette notion en urbanisme et en marketing économique sous-tend des

objectifs semblables : il faut vendre ; « Vendre des produits et une image de la marque auprès
des consommateurs pour l’un et vendre la ville auprès des investisseurs, des visiteurs pour
l’autre.»299
La tactique flagship c‟est une action de développement qui se focalise essentiellement sur sa
présence. C‟est une publicité spatialisée pour le territoire et une démonstration concrète de ces
compétences. De par sa réalisation, et surtout sa réussite, « le flagship signale l’endroit où il faut
investir car de grandes choses peuvent être faites. C’est cette large valeur promotionnelle qui
distingue une telle tactique de toute autre. »300
« Faire flagship » est une tactique d‟attractivité urbaine efficace surtout lorsque le territoire ou la
ville souffrent d‟un manque total d‟un capital image. Le projet flagship lui permet de le créer de
manière forte, et de contribuer au nouveau développement de la ville301. Pour cela et compte tenu
de cet objectif de rayonnement et d‟attractivité, un flagship doit capter les flux de capitaux ou de
touristes de manière beaucoup plus efficace que n‟importe quelle autre opération, doit avoir
suffisamment de visibilité pour pouvoir marquer tous les esprits. Le fait d„être une entité
singulière dans le paysage urbain semble être primordial. Ce serait de préférence un projet phare
d‟architecture ou d‟aménagement paysager. Le flagship n‟est pas le projet stratégique de Bilbao
dans son ensemble mais seulement la fondation Guggenheim. L‟édifice en lui-même tint un rôle
crucial dans ce succès.
Figure 29:Le musée Guggenheim de Bilbao modèle de « starchitecture »302 . Source : Maria Gravari- Barbas
« Aménager la ville par la culture et le tourisme », Le Moniteur, France, février 2013, p 41.
297
Nicolas Genaille. « Projet flagship : projet d’image, tactique de développement ? ». Mémoire de Master. Sous la direction
de Patrizia Ingallina. Université Paris XII, Juin 2007. p 10
298
Nicolas Genaille. « Le concept de flagship, un projet d’image en direction de l’attractivité », op.cit., P112.
299
Ibid.
300
Ibid.
301
Ibid.
302
Dans le sens des « strachitectures » flagship, selon l‟expression anglo saxonne.
89
Tout territoire peut édifier un projet d‟architecture phare conçu par un architecte de renommée
internationale, peut mettre en place une action stratégique pour relancer son attractivité sur ces
anciennes friches, mais rien ne dit que le résultat pourra être défini comme flagship303.
La stratégie de flagship a des conditions de réussite résumée par Nicolas Genaille en deux points :
Le premier ; il y a l‟entité propre du flagship, qui dépend des options fonctionnelles choisies et
du type de bâti souhaité, dont il faut assurer une réalisation sans faille. Le deuxième, il y a l‟aire
globale sur laquelle il doit rayonner. L‟échelle du projet s‟adresse donc autant à son site propre
qu‟au contexte plus large du territoire à régénérer, l‟agglomération en général304
La construction donc d‟un idéal symbolique, n‟est pas garant de réussite, elle est tributaire de
plusieurs paramètres conjoncturels tels que :
 la capacité d‟exploiter au maximum les opportunités qui se présentent.
 la capacité de porter le projet le plus loin possible en s„associant aux acteurs appropriés
(qui peuvent lui apporter plus de légitimité).
 la capacité de communiquer de manière forte et efficace. 305
8.5 Les clusters

Le concept de clusters n‟est pas un phénomène nouveau mais une version renouvelée de notions
anciennes telles que les districts industriels marshalliens. Les clusters recouvrent des réalités
différentes selon les villes étudiées.306
Avant de décrire ce qu‟ils peuvent jouer, à la fois dans les dynamiques de développement
endogènes et les politiques d‟attractivité, Il convient de définir plus précisément ces clusters,
307
qui deviennent une nécessité conceptuelle dans un monde complexe, ouvert à l‟international et
fait d‟interactions variées entre acteurs polymorphes.
Nommés également « pôles d‟excellence », définit comme étant ; « la présence, sur un même
espace géographique de taille relativement limitée, de firmes, centres de recherche-
développement, universités, organismes financiers très compétitifs appartenant au même domaine
de spécialisation et organisés au sein de réseaux de collaboration à la dynamique autonome,
caractérisés par une innovation continue et des transferts d’innovation aisés » 308.
303
François LECLERCQ. « Transformer les faiblesses d‟un territoire en atouts : le projet Paris Nord- Est, un flagship ? »
« L’attractivité des territoires ; regards croisés », acte de séminaire of the PUCA (Plan Urbanisme Construction
Architecture), MEEDDAT (Ministère de l‟Energie, de Ecologie du Développement Durable et de l‟Aménagement du
Territoire), 2009. P 114.
304
Ibid.
305
Ibid.p115.
306
Olivier Frérot (Dir). « Villes et clusters en Europe Les actions des villes dans le soutien des clusters. » Agence
d‟Urbanisme pour le développement de l‟agglomération lyonnaise décembre 2008.P14
307
Le cluster le plus célèbre est la SilliconValley californienne ; il existe cependant des clusters dans nombre de pays, qu‟il
s‟agisse de pays développés tels que La City de Londres pour la spécialisation britannique dans les services financiers, de
Sophia-Antipolis pour l‟industrie française des TIC, de la région de Bâle pour la pharmacie suisse, de celle de Stuttgart pour
l‟automobile allemande ou de pays en développement ; tel est le cas de Sillicon Saxony en Allemagne, de Dubai Internet
City, de Sillicon Glen en Ecosse, de Bangalore en Inde ou du Multimedia Super Corridor en Malaisie.
308
OCO consulting. « A Cluster-based Approach to Attracting FDI ». communication to the Anima seminar on clusters, 4 et
5 Décembre 2005 , Marseille
90
On notera aussi que ces clusters ne constituent que l‟un des termes utilisés pour décrire les
phénomènes d‟agglomérations observés dans les économies contemporaines309 ; Système
productif local, District industriel : Technopole, Pôle de compétitivité ; Agglomération (ou
métropole) polyvalente, Agglomération (ou métropole) spécialisée.
Figure 30:Barcelone : Les pôles de compétitivité pour renforcer l’attractivité urbaine. Source IAURIF « les leviers
d’attractivité des métropoles : exemples internationaux », in « Note rapide territoires de l’aménagement », n°314, Mars
2006, p 03
Selon Patrick TERROIR, il existe deux modèles de pôles ; un modèle américain et le modèle
européen. Contrairement au modèle américain où le cluster est dans une université, elle même
dans un campus et très séparé de la vie urbaine, c‟est un modèle anglo-saxons qui fonctionne, le
modèle européen, où le milieu urbain, la densité, la mixité des fonctions constituent des atouts très
importants et valorisants ; Par exemple, Barcelone, dont l‟attractivité a le plus augmenté ces
dernières années (selon des classements internationaux), a choisi d„implanter le cluster en plein
cœur de la ville.310
Grâce à sa capacité d‟offrir un environnement favorable à l‟accueil d‟entreprises spécialisées

(infrastructures et circuits de financement, bassin d‟emploi, fournisseurs et clients, compétences
scientifiques et techniques de rayonnement international, …etc.), Le cluster joue un rôle-clé dans
le développement endogène et les politiques d‟attractivité. un cluster favorise l‟attraction des
projets d‟origines extérieures, il constitue une plate-forme propice à l‟émergence de projets
innovants qui peuvent conduire les acteurs locaux à aller spontanément prospecter des partenaires
extérieurs pour compléter le tour de table financier, technique ou industriel ; il crée un effet
d‟image, fondée sur l‟existence et la promotion d‟une offre territoriale différenciée qui peut
susciter un intérêt spontané auprès des acteurs extérieurs.311
En effet sont nombreuses les villes qui ne disposent pas toutes, de politique de marketing
territorial à l‟image des démarches « Only Lyon » à Lyon, « 22@barcelona project » à Barcelone
ou « Munich loves you » pour Munich, utilisent les clusters comme un outil de promotion
territoriale auprès des professionnels, investisseurs et entreprises dans le cadre de leur politique
309
Fabrice HATEM. « Le rôle des clusters dans les politiques d‟attractivité », In « L’attractivité des territoires ; regards
croisés» acte de séminaire of the PUCA (Plan Urbanisme Construction Architecture), MEEDDAT (Ministère de l‟Energie,
de Ecologie du Développement Durable et de l‟Aménagement du Territoire), 2009. P 19
310
Patrick TERROIR. « Attractivité et compétitivité des territoires : les pôles de compétitivité en Île-de-France » In
« L’attractivité des territoires ; regards croisés », acte de séminaire of the PUCA (Plan Urbanisme Construction
Architecture), MEEDDAT (Ministère de l‟Energie, de Ecologie du Développement Durable et de l‟Aménagement du
Territoire), 2009. P 49
311
Fabrice Hatem, op.cit., p 21
91
d‟attractivité nationale ou internationale dans ce contexte, les clusters sont souvent utilisés avec
succès comme des « produits » différenciant auprès des investisseurs.312
La métropole Lilloise par exemple a adopté une telle stratégie de développement économique,
qui s‟appuie sur un rapprochement entre monde scientifique et économique, à travers la mise en
place des pôles d‟excellence qui ont pour vocation de devenir la vitrine de la ville dans l‟objectif
de renforcer l‟attractivité et la visibilité de la métropole à l‟international. Selon Ludivine
Malaterre-Vaille l‟effet « vitrine » des pôles d‟excellence pour promouvoir la métropole lilloise à
toutes les échelles semble se vérifier puisque de nombreuses entreprises s‟y sont installées.313
Le cluster industriel ou de tourisme314 est le fruit d‟un processus de mise en synergie d‟acteurs
hétérogènes. Il se construit en quatre étapes, et il nécessite un nombre d‟indicateurs de
performances. (Voir annexe n°07)
Le cluster c‟est une stratégie d‟attractivité qui nécessite des conditions de réussite. A ce propos ,
la Délégation Interministérielle à l‟Aménagement et à la Compétitivité des Territoires Française
(DIACT)315, met en place quatre éléments principaux déterminant le succès d‟un pôle de
compétitivité : « la mise en œuvre d’une stratégie commune de développement économique
cohérente avec la stratégie globale du territoire ; des partenariats approfondis entre acteurs
autour de projets ; la concentration sur des technologies destinées à des marchés à haut potentiel
de croissance ; une masse critique suffisante pour acquérir et développer une visibilité
internationale » 316.
 La culture, facteur d’attractivité : la place de la culture dans les stratégies
d’attractivité
Dans un contexte de compétitivité, chaque ville doit aller vers l‟utilisation optimale de ses atouts
et potentialités pour dessiner des stratégies d‟attractivité urbaine.
En effet les villes héritent de manière inégale un patrimoine naturel, ou/et un patrimoine culturel
matériel (bâtiments historiques, collections d‟œuvres d‟art, équipements culturels…). Certaines
villes telles que, Vancouver, Marseille, Lyon bénéficient d‟un environnement naturel privilégié,
lié à la géographie : localisation en bord de mer ou bord de fleuve, arrière-plan de montagnes,
points de vue permettant l‟observation de paysages remarquables…, D‟autres sont détentrices
d‟un patrimoine historique riche par exemple, Paris, Prague, Florence. D‟autres villes n‟ayant pas
cet avantage, ont su développer leur attractivité notamment touristique, en engageant des
politiques volontaristes.317
De façon plus générale, l‟existence d‟un patrimoine naturel et culturel valorisé est un facteur
d‟attractivité directe pour les individus, et un facteur d‟attractivité indirecte pour les capitaux et
312
Olivier Frérot (Dir),op.cit.,P13
313
Ludivine Malaterre-Vaille « Les pôles d’excellence comme facteur de compétitivité et d’attractivité des territoires :
l’exemple de la métropole lilloise » EchoGéo [En ligne], Sur le vif 2010, mis en ligne le 29 mars 2010, URL :
http://echogeo.revues.org/11798 ; DOI : 10.4000/echogeo.11798. Consulté le 03 octobre 2012.
314
Voir l‟annexe n °06
315
Cette institution a été remplacée en décembre 2009 par la Délégation interministérielle à l‟aménagement du territoire et à
l‟attractivité régionale (DATAR).
316
DAMBRON P. « Les clusters en France ».L‟Harmattan. Paris, 2008.p 151.
317
Ineum Consulting. « La culture, enjeu économique ou symbolique pour le développement des territoires ?». Une étude
Ineum Consulting pour le Forum d‟Avignon. 2009 P 10. Disponible sur
http://www.elunet.org/IMG/pdf/etude_forum_avignon.pdf consulté le 18.01.2013
92
les entreprises.318 Mais l‟existence d‟un patrimoine n‟est pas une condition préliminaire,
nombreuses sont les villes qui ont identifié la culture comme un axe prioritaire de la stratégie
d‟attractivité de la ville319. Ces politiques culturelles volontaristes s‟appuient sur :
 La création de nouveaux musées de renom, à forte valeur ajoutée culturelle, comme par
exemple, la ville de Bilbao qui a choisi la marque Guggenheim pour son nouveau musée,
ou encore Abu Dhabi avec le futur Louvre des sables et le prochain musée Guggenheim.
 La valorisation d‟un patrimoine immatériel déjà existant (savoir-faire locaux, diversité
culturelle…) au travers d‟événements, et de spectacles vivants, comme par exemple, la
ville de Nancy qui a développé un événementiel culturel basé sur l‟identité locale
comprenant festivals et grands événements triennaux. Et la ville de Lille capitale
européenne de la culture.320
 Le développement de clusters dans le cinéma, l‟audio-visuel, le jeu vidéo, les arts
numériques, et les métiers d‟art. tels que Lyon qui a un cluster dans la fabrication et la
diffusion de contenus pluri médias (jeu vidéo, cinéma audiovisuel, animation et
multimédia), Barcelone un cluster dans le domaine du design…etc.
Les expériences passées montrent que l‟impact économique et social d‟un développement fondé
sur la culture est plus fort pour les petites villes, en effet une étude faite par Ineum Consulting
321
montre que pour les villes de moins de 500 000 habitants, l‟impact économique et social est
beaucoup plus visible et plus perceptible, via l‟aménagement des quartiers culturels (clusters) ou
des projets plus symboliques comme les flagships. La culture permet aux villes d‟affirmer leur
identité, leur attractivité, de générer de nouveaux gisements de développement local. En effet la
culture est décrite comme une base alternative au développement local en stimulant le tourisme. 322
Dans ce sens OCDE confirme dans son rapport publié en 2005 : « La contribution la plus visible
de la culture au développement local réside dans son pouvoir d’attraction touristique et ses effets
positifs en dépenses, revenus et emplois. Le potentiel de la culture pour le territoire est donc
assimilable à celui d’exportations, à ceci près que ce ne sont pas les services qui sont exportés
mais les consommateurs qui viennent les consommer sur place » 323
Pour concevoir la culture comme moyen de développement, il est nécessaire de la définir non pas
comme une activité élitaire de l‟esprit, mais bien comme « toutes les pratiques urbaines qui
produisent du “sens”, des manières de vivre et des valeurs partagées au sein de la collectivité
urbaine »324
318
Ibid.p11.
319
Voir l‟annexe n °08
320
Rémi Lefebvre, « la culture enrôlée par le politique et le territorial. Lille 2004, capitale Européenne de la culture »In
Abdoul Hameth Ba, Jean Louis Zentelin (Dir) « la dimension culturelle du développement ; dynamiques de valorisation et
de dévalorisation des territoires urbaine », L‟Harmattan. Paris, septembre 2012. p 109.
321
Ineum Consulting,op.cit., p 14
322
À l‟évidence, la culture est importante pour le tourisme d‟une part et pour l‟attractivité et la compétitivité des destinations
d‟autre part. Les destinations les plus courues sont celles qui créent une synergie positive entre culture et tourisme. Pour
autant, cette synergie ne se produit pas automatiquement : elle doit être instaurée, renforcée et gérée. Texte d‟OCDE,
« l’impact de la culture sur le tourisme ». Editions OCDE, paris 2005. P30 .Disponible sur OECD@oecd.org.
323
OCDE, « La culture et le développement local ». Editions OCDE, paris 2005. P 57. Disponible sur OECD@oecd.org.
324
R. BOCOCK, « The cultural transformation of modern society ».Cité par Dermine Thomas,op.cit., p 41
93
8.6 Le projet urbain stratégique : les opérations de renouvellement urbain
Jouant sur le registre marketing de l‟image et de l‟identité, certains acteurs s‟orientent vers la
valorisation patrimoniale et réécriture des espaces désaffectés, la revalorisation des espaces
publics et la reconversion/requalification des quartiers dégradés ou en friches dans le cadre des
projets de régénération urbaine, physique ou matérielle.
L‟environnement physique est l‟assiette tangible de l‟attrait d‟une ville. Non seulement cet
environnement fournit les fonctionnalités de base d‟une ville, il leur confère aussi leur
caractère.325 Un très bel environnement physique constitue en lui-même un élément important de
l‟attrait de la ville, alors que la décrépitude physique des bâtiments et des terrains a des effets très
négatifs.
Dans cette partie, nous allons essayer de mettre le point sur une stratégie d‟attractivité urbaine
très adopté par les acteurs de la ville, qui repose sur « la régénération urbaine ou physique », cette
dernière étant entendue comme l‟ensemble des « stratégies de reconversion visant à redynamiser
des économies urbaines défaillantes tout en visant à doter les villes de fonctionnalités nécessaires
à l’émergence de nouvelles images ».326 Ce phénomène de régénération concerne potentiellement
les centres anciens mais aussi les lieux et les quartiers plus récents.
Cette stratégie permet de revaloriser les atouts, et transformer ce qui était considéré comme un
problème en opportunité. (Parc immobilier dégradé, patrimoine architectural ou urbaine
dévalorisé, friches urbaine ou portuaire, et les sites industriels désaffectés…etc.). La régénération
physique englobe généralement :
 L’amélioration des infrastructures au profit des entreprises.

 L’embellissement et le traitement des espaces publics et la qualité architecturale.
Comme l‟a fait Lille, lors du réaménagement de la rue Faidherbe pour Lille 2004, en prévoyant un
traitement des sols et un mobilier urbain démontable permettant l‟accueil de manifestations
touristiques temporaires (les Arches de Maizières durant Lille 2004, les éléphants de Lille
3000,…).
 Le réaménagement des friches et des sites industriels désaffectés.
La plupart des villes européennes ont depuis longtemps expérimenté avec succès divers projets et
stratégies de ce type.
Cette stratégie ne vise pas seulement à réaménager un site ou un bâtiment, mais aussi à faire en
sorte que la nouvelle affectation ou fonction de ce dernier aille bien au-delà des limites de son
territoire. Pour les bâtiments désaffectés, cela implique non seulement de leur trouver une
nouvelle affectation, mais aussi d‟élaborer et d‟appliquer un concept qui donne à cette dernière
une forte visibilité et qui soit en même temps une impulsion au développement des territoires
adjacents.
325
EijiTorisu. « Comment renforcer l’attrait des villes : réalisations et nouveaux défis » in OCDE, « Villes, compétitivité et
mondialisation », Examens territoriaux de l‟OCDE. France, 2006. P307.
326
Guinand Sandra, « La patrimonialisation dans les projets de régénération urbaine à Porto », Annales de géographie,
2012/2 n° 684, p. 129. DOI : 10.3917/ag.684.0128 Article disponible en ligne à l'adresse: http://www.cairn.info/revue-
annales-de-geographie-2012-2-page-128.htm
94
Concrètement, cela peut vouloir dire installer une institution, des services publics ou une société
privée dans le bâtiment en question de façon à attirer de nouveaux visiteurs et consommateurs
dans le territoire , et stimuler ensuite le développement des services et commerces de proximité
afférents. Cela peut également vouloir dire affecter le site à la création de nouveaux pôles
d‟entreprises bien visibles, dans le domaine des technologies de l‟information et de la
communication par exemple, ou encore celui des industries créatives.
Parmi les projets de restructuration d‟aires industrielles désaffectées on peut citer en France par
exemple Citroën fi, Bercy, La Villette, Stalingrad,…etc.
 La reconquête des friches portuaire et les fronts de mer urbains et le

réaménagement des interfaces ville port.
L‟objectif est la reconquête d‟une centralité perdue en dotant l‟espace autrefois portuaire de
fonctions urbaines exceptionnelles (le cas de la ville de Boston, San Francisco, Baltimore en
1970). La reconversion de la base économique locale327 ou la recherche d‟une nouvelle
articulation entre l‟espace portuaire et la ville (le cas des villes de l‟Europe du sud et de l‟Afrique
du nord ; Bilbao, Marseille, Gênes et Barcelone, dans ce cas le front de mer « est alors promis à
fonctionner comme une vitrine ou seront mises en scène les potentialités, les singularités, les
modernités de ces villes portuaires »328.
Figure 31: Les terrasses du port établissement public euro-méditerranéen à Marseille. Source : Google image
A Barcelone par exemple ; l‟aménagement de la Rambla de Mar constitue un élément important

du programme barcelonais de reconquête du front de mer par le tourisme. Elle véhicule l‟image
d‟une ville à nouveau tournée vers la mer, vers le large. La Rambla de Mar est une sorte de pont
sur la mer, un lien symbolique entre vieille ville et quartiers récents, entre passé et présent.
L‟utilisation du bois (teck) et de l‟acier rappelle l‟industrie navale, les formes ondulées, les
vagues. La mer et la ville s‟y offrent en spectacle au passant, résident ou touriste….la Rambla de
Mar propose une déambulation qui correspond plus à une promenade de loisirs qu‟à un
cheminement piétonnier à usage quotidien. Dans le prolongement de la vieille rambla centrale,
327
Les London Docklands initient l‟Europe à une nouvelle forme de réaménagement des fronts d‟eau vers la fin des années
1980. Le parti pris pour aménager les 2000 ha a été celui du tertiaire, reposant sur le dynamisme du marché immobilier.
Texte de Maria Gravari- Barbas « Aménager la ville par la culture et le tourisme », le Moniteur, France, février 2013, p 57
328
Ibid.
95
elle fait le lien entre la vieille ville et un secteur commercial et ludique récent dont le nom évoque
aussi la mer (Maremàgnum).329
Figure 32:La Rambla de Mar: un pont sur la mer à Barcelone 330. Source : Clarimont S, p07
 La réhabilitation du patrimoine architectural ancien
Généralement fort coûteuse, mais elle constitue l‟occasion de faire « coup double »: primo,
d‟améliorer l‟image de marque, l‟attrait et la fonctionnalité du quartier, et secundo, par le
réaménagement des sites et des bâtiments, d‟ouvrir des perspectives d‟emploi pour les populations
locales. La rénovation du patrimoine bâti représente aussi des marchés pour les entreprises
locales.
 La revalorisation du parc immobilier (à usage multiple : bureaux, commerces,
loisirs) et la requalification des quartiers d’habitat social.
Une telle action permet la fourniture des infrastructures d‟accueil nécessaires au bon
fonctionnement des nouvelles institutions, activités.
D‟un autre coté le degré d‟attractivité d‟une ville dépend de différents paramètres dont l‟un est la
manière dont ses quartiers sont habités. S‟ils sont « bien habités », c‟est-à-dire par des « couches
moyennes », leur degré d‟attractivité serait haut. A l‟inverse, la présence prédominante de
populations à problèmes (dans les grands ensembles en France, par exemple) 331 agit plutôt comme
élément répulsif. Cela explique la place qu‟occupe la requalification des quartiers d‟habitat social
dans les projets de régénération urbaine et les politiques d‟attractivité.
329
CLARIMONT S, VLES V. « Espaces publics touristiques urbains et développement durable : principes d’aménagement,
usages et tensions ». Une analyse à partir du cas de Barcelone (Espagne), Urbia / Cahiers du développement urbain durable,
n° 10 : juin 2010 (n° spécial Tourisme, urbanité et durabilité), Université de Lausanne / Observatoire universitaire de la ville
et du développement durable.p 07
330
La rambla est constitutive de l‟image de Barcelone, aussi bien pour les habitants que pour les visiteurs. Elle constitue une
forme urbaine spécifique et singulière étroitement associée à la ville. Son aménagement se veut porteur de mémoire,
d‟images et de sens pluriels
331
Enormes efforts effectués par la France (à travers la « politique de la ville ») pour améliorer la qualité de vie dans les
quartiers d‟habitat social, dans un premier temps à travers des interventions de requalification sociale et urbaine, du type des
GPV (Grands Projets de Ville) et ensuite à travers les Projets de Rénovation Urbaine (en 2003, est constituée l‟ANRU -
Agence Nationale de Rénovation Urbaine) qui se fixent la démolition (partielle) des grands ensembles (tours et barres) et la
reconstitution des îlot classiques dans l‟objectif de renforcer l‟attractivité de Paris. Source : Patrizia Ingallina « Projet urbain
et Paysage. Le projet Bercy et les jardins partagés à Paris ou comment conjuguer attractivité et citoyenneté ». Université
Paris XII, Institut d‟Urbanisme de Paris, Laboratoire de recherche C.R.E.T.E.I.L. p 04
96
Il est indéniable que les grands projets de régénération physique réussis ont donné des résultats
remarquables. On en veut pour preuve les paysages urbains impressionnants apparus sur des sites
auparavant à l‟abandon et qui concentraient de nombreux problèmes économiques, sociaux et
environnementaux. High Line, New York, construite sur une ligne de chemin de fer aérienne qui
court entre la 10ème et la 11éme avenue de Manhattan dans le meatpacking District de New York.
La high Line est un nouveau parc public dont la première section a été ouverte en 2009. Elle offre
une promenade urbaine à travers un quartier industriel qui a connu des dernières années du XXe
siècle et au début du XXIe des mutations profondes, représentées, entre autres par le IAC building
de Frank Gehy.
Figure 33:Vue du ciel de la High Line de New York Figure 34:Transat de la High Line de New York
Source: Google image
L‟objectif c‟est le renouvellement de l‟image d‟ensemble d‟une ville et/ou de toute une région, de
transformer le regard porté vers des lieux auparavant dégradés, abandonnés, surtout ceux marqués
par des mémoires lourdes et difficiles. Elle leur permet de devenir des points à partir desquels se
met en place le projet urbain.
La régénération physique permet aux villes :

 de se débarrasser des quartiers en difficulté, et de l‟image souvent (exagérément)
mauvaise,
 souligner au contraire, les qualités qu‟ils portent en tant que zones d‟attractivité
généralisée, c‟est-à-dire pas uniquement à l‟égard des entreprises, mais aussi des
résidents, chercheurs, et surtout des différents types de touristes.
En effet les espaces requalifiés ont toujours été investi par le tourisme urbain, car elle met en
place des « culturescape »332 et elle invite également à des activités touristiques comme le
shopping, loisir, la culture, évènements désormais liés à des lieux patrimonialisés, piétonnisés,
esthétisés. Comme affirme Gottdiener M : « l’organisation spatiale de la ville, la conception
générale des espaces publics et du paysage urbain sont aussi influencées par ces changements
générés par l’introduction de la notion de consommation ». 333
332
Maria Gravari- Barbas. « Aménager la ville par la culture et le tourisme ». Le Moniteur. France, février 2013, p 58
333
Gottdiener M. « New forms of consumption: Consumers, Culture and Commodification ».Cité par Patrizia Ingallina
op.cit.p 04.
97
La régénération physique permet d‟offrir des lieux de consommation urbaine qui constitue de sa
part un moteur d‟attractivité des villes et développement économique de la ville. De même le
marketing urbain, pour qui l‟image constitue un point central, s‟accompagne d‟un travail de
réflexion sur l‟espace urbain, notamment dans le traitement des espaces publics et de la qualité
architecturale en général. Les projets de régénération jouent un rôle fondamental dans cette
perspective.
8.8 L’attractivité et le développement durable : le développement durable nouvelle

stratégie d’attractivité…vers une attractivité urbaine durable des territoires.
Toutes les villes cherchent à soutenir et garder au maximum les entreprises et des activités mais
au même temps elles doivent assurer le bien-être des individus et l‟environnement. Pour ces
raisons, il paraît intéressant de rapprocher les mesures d‟attractivité des territoires et de
développement durable.
Plusieurs articles334 qui ont pour objet l‟étude de la relation entre le développement durable et
l‟attractivité des territoires. En effet, Un certain nombre de questions ont été posées tels que :
Dans quelle mesure les deux notions sont-elles conciliables ? Pourquoi ? Comment le
développement durable peut-il être un levier de l‟attractivité territoriale ? Toutes ces
interrogations occupent actuellement une place centrale dans les débats publics et universitaires
dans les pays développés. Et pour répondre à ces questions et d‟apprécier les divergences ou, au
contraire, les convergences entre le développement durable et l‟attractivité d‟un territoire la
plupart des recherches se basent sur une analyse statistique, opérée à l‟aide d‟indicateurs de
développement durable et d‟attractivité territoriale.
Sans entrer dans les détails de ces études, on prend uniquement ce qui nous intéresse dans notre
travail de recherche et qui consiste en quoi le développement durable renforce l‟attractivité
urbaine. ? Et est-il possible de parler d‟attractivité durable?
On peut estimer que la totalité des indicateurs relatifs au domaine « la société de la connaissance
et du développement économique et social » peut être utilisée en même temps comme indicateur
d‟attractivité. Dans le même temps, les indicateurs relatifs à « la bonne gouvernance » et à « la
cohésion sociale et territoriale » peuvent avoir un impact positif sur la localisation des entreprises.
Enfin, les indicateurs relatifs à la production et la consommation durable, au transport, aux
changements climatiques, aux ressources naturelles et à la prévention des risques semblent
ambivalents. En effet, ils apparaissent comme un atout pour les individus mais peuvent être
considérés comme une contrainte pour les entreprises.335
334
* Deisting Florent et Paumard Pascal, « Développement durable et attractivité des territoires ».
*Avom Désiré et GandjonFankem Gislain Stéphane, « Le développement durable constitue-t-il un élément d'attractivité
territoriale ? Application aux pays de l'Afrique Centrale ».
*Poirot Jacques et Gérardin Hubert, « L'attractivité des territoires : un concept multidimensionnel ».
*Musson Anne, « Revue de littérature sur les indicateurs d'attractivité et de développement durable : Vers un indicateur
d'attractivité durable »…etc.
335
Deisting Florent et Paumard Pascal, « Développement durable et attractivité des territoires », Marchés et organisations,
2012/2 N° 16, p. 53-75. DOI : 10.3917/maorg.016.0053. p 60. Disponible sur : http://www.cairn.info/revue-marche-et-
organisations-2012-2-page-53.htm
98
Toutes les études effectuées par les chercheurs confirment l‟existence d‟une certaine compatibilité
entre développement durable et attractivité des territoires. Un territoire durable, est un territoire
attractif. Donc les villes sont censées intégrer le développement durable dans leur stratégie
d‟attractivité territoriale. Pour cela de nombreux chercheurs voient la nécessité d‟aller vers des
indicateurs d‟attractivité durable. « Le développement durable, c’est plus qu’une politique de
l’environnement, c’est le pari que la cohésion sociale et la qualité du cadre de vie au sens large
participant directement de la valeur ajoutée du territoire, tant pour ses habitants que pour ceux
qui y travaillent ou voudraient s’y implanter » 336
Anne Musson dans son article « Revue de littérature sur les indicateurs d’attractivité et de
développement durable : Vers un indicateur d’attractivité durable » signale que : Chaque année,
les territoires sont évalués et classés selon leur niveau d‟attractivité c‟est-à-dire leur « capacité à
fournir, grâce à leurs ressources, des conditions d‟implantation plus intéressantes que celles des
territoires concurrents pour les projets mobiles »337 par divers bureaux de consulting ou
organisations internationales. Ces mêmes organismes 338 s‟attachent à comparer les territoires sous
un autre angle : celui du développement durable. Ils évaluent alors leur capacité à faire face aux
besoins des générations présentes sans compromettre ceux des générations futures 339
Il est important de constater que ces deux types d‟indicateurs d‟attractivité ou de développement
durable ont été critiqués pour des raisons multiples.340 Donc à travers la construction de nouveaux
indicateurs de l‟attractivité durable on constitue l‟occasion de traiter et supprimer ces blâmes.
L‟objet de l‟article d‟Anne Musson étant le rapprochement entre les indicateurs d‟attractivité et
les indicateurs de développement durable. ». Attractivité et développement durable, deux
concepts qui paraissent très différents à première vue, mais en réalité ils constituent deux notions
inhérentes à la vie et au dynamisme d‟un territoire.
En effet la mesure de l‟attractivité ne peut plus se réduire à des seules variables économiques, ou
du moins à une forte dominance de celles-ci. Tout comme le développement économique se doit
aujourd‟hui d‟être durable, et de prendre en compte la qualité de la vie et l‟environnement 341, on
doit aller vers un indicateur d‟attractivité durable. Cette démarche ne serait pas nécessaire si le
développement économique avait un lien automatique vers une meilleure qualité de vie et le
respect de l‟environnement,… 342 .
336
Bernard Bensoussan « le développement durable, facteur d’attractivité maitrisée des villes moyennes », centre de
ressources interrégional des acteurs de la politique de la ville et du développement territorial. Janvier 2009, n 04, p 01.
337
Fabrice Hatem « attractivité : de quoi parlons – nous ? » Revue Pouvoirs locaux, N°61, 2ème semestre 2004. p 01.
338
Par exemple l‟OCDE ; Organisation de Coopération et de Développement Economique.
339
Définition de développement durable, rapport de Brundtland 1987.
340
Les indicateurs d‟attractivité existants sont jugés statiques c‟est-à-dire l‟attractivité est plus considérée comme un état que
comme une construction sur un temps long. Aussi ils qualifient l‟attractivité comme un phénomène purement économique
alors que L‟attractivité est un concept multi dimensionnel doit être pensé en cohérence avec les différentes dimensions
(économiques, sociales, environnementales, historiques, géographiques, institutionnelles) des territoires. Source Anne Le
Roy, Fiona Ottaviani, op.cit., p11.
341
Ibid.
342
Musson Anne. « Revue de littérature sur les indicateurs d'attractivité et de développement durable : Vers un indicateur
d'attractivité durable », Géographie, économie, société, 2010/2 Vol. 12, p. 199. Disponible sur : http://www.cairn.info/revue-
geographie-economie-societe-2010-2-page-181.htm
99
Aujourd‟hui, il est impossible de dissocier le phénomène de mondialisation représenté par

l‟attractivité des territoires et de développement durable, c‟est pour cette raison qu‟il parait très
intéressant de rapprocher les deux types d‟indicateurs, de les confronter pour n‟en faire qu‟un seul
un indicateur d‟attractivité durable. Qui représente le lien et d‟une association entre attractivité et
« bonnes pratiques »343.
8.9 Le marketing territoriale ; Une stratégie unique pour l’attractivité du territoire
Certes les politiques d‟attractivité reposent sur un cocktail d‟atouts et de qualité bien connus ;
accessibilité physique, qualité de la main d‟œuvre, milieux innovation et autres clusters. Il va de
soi que les actions de communication qui célèbrent et vendent ces vertus urbaines ou territoriales
sont de précieux auxiliaires des politiques d‟attractivité.
Le marketing n‟est pas la publicité344, Le marketing est souvent assimilé à l‟art de vendre, mais en
réalité la vente n‟est pas l‟aspect principal de l‟action du marketing, son but fondamental est de
connaitre et de comprendre le client ciblé345.
D‟une manière générale, il peut se définir comme : «l’ensemble des analyses, stratégies, actions
et contrôles conçus et mises en œuvre par l’autorité de gestion urbaine et par les organismes qui
dépendent d’elle dans le but, d’une part, de mieux répondre aux attentes des personnes et des
activités de son territoire, d'autre part, d'améliorer la qualité et la compétitivité de la ville dans
son environnement concurrentiel »346. Il est inscrit dans une stratégie territoriale, dont il est un
outil de mise en œuvre347. Le marketing urbain est à la fois un processus et le résultat de ce
processus.348
Le marketing territorial, c'est l'ensemble des techniques qui permettent de construire et de

développer l'attractivité d'un territoire349, en effet le marketing urbain a pour finalité stratégique
d‟accroître l‟attractivité et d‟augmenter la compétitivité des villes en créant des éléments
d‟identification et de différenciation afin de se rendre visible et lisible sur un marché mondialisé.
Une vrai démarche de marketing urbain ne doit pas distinguer les facteurs d‟attractivité des
entreprises et ceux qui cherchent à toucher les individus, les ménages, et les touristes. En effet il
faut voir qu‟à l‟heure actuelle, on vend de plus en plus une image globale de la ville qui s‟adresse
aussi bien aux producteurs qu‟aux consommateurs. C‟est l‟ère de « marketing total, global »350.
L‟identité, l‟image et la réputation d‟un territoire constituent les résultantes du marketing urbain
et représentent des éléments récursifs d‟une démarche marketing. Dans un contexte de
compétitivité, le marketing est omniprésent, les villes d‟aujourd‟hui ont intérêt à développer des
343
Hatem F. et Mathieu E., Réalité des enquêtes et classements internationaux, Sphère Publique, 2007, AFII, http://
www.invest-in-france.org _ classements_internationaux.pdf
344
Ewa Beresowaska- Azzag. « Projet urbain guide méthodologique ; comprendre la démarche du projet urbain ». Edition
synergie, avril 2012. p 222.
345
Ibid.
346
Noisette P. Vallerugo F. « Un monde de villes. Le marketing des territoires durables ». Editions de l‟Aube, Clermont-
Ferrand. 2010. p 167.
347
Ibid.
348
On peut les définir aussi comme « une fonction de l’organisation et un ensemble de processus qui consistent à créer,
communiquer et délivrer de la valeur aux clients ainsi qu’à gérer des relations avec eux afin de servir l’organisation et ses
parties prenantes ». Source : Ewa Beresowaska- Azzag. 2012. op.cit. p222.
349
Noisette P. Vallerugo F, op.cit., p167
350
Serger Wachter « attractivité » in dictionnaire de l‟aménagement du territoire : État des lieux et prospective. Editeur :
Belin .Collection : Dictionnaire. mars 2009. p 283.
100
stratégies du marketing autour de leurs projets, en effet le développement de l‟attractivité urbaine

passe donc d‟abord par la communication, qui est l‟une des stratégies de marketing urbain
Les pratiques de marketing urbain ont pour objectifs :
 Gérer et construire de nouvelles perceptions formant l‟identité, l‟image et la réputation

d‟un territoire urbanisé à partir d‟anciennes perceptions relatives à l‟identité, l‟image et la
réputation acquises ou données.
 Permet de légitimer et de donner un sens à l‟action stratégique d‟un territoire urbanisé.
 Garantit également le passage du local à l‟international par la présentation d‟une image et
d‟une identité relayées par toute une palette de pratiques.
Deux exemples ont retenu notre attention, celui de la ville de Nantes et de Hambourg.
L‟originalité de la stratégie de Hambourg tient dans la création en 2004 d‟une agence spécialisée
dans le marketing de la ville : Hamburg Marketing Gmbh (HMG). La mission de HMG est de
développer, piloter et promouvoir la marque Hambourg tant pour la ville (1,8 million d‟habitant)
que l‟agglomération (3,5 millions). L‟objectif est de capter l‟attention nationale et internationale
et de promouvoir l‟attractivité de l‟agglomération. Pour ce faire, HMG a identifié les avantages
comparatifs du territoire.351
Figure 35: Eléphant de Nantes, élément de Figure 36: Le marketing urbain à Hambourg Source :
marketing du projet urbain de l'Ile de Nantes, Heinrich Lieser « Hambourg, Une métropole labellisée », Sur :
Source : Google image http://www.lafabriquedelacite.com/sites/default/files.pdf
En matière de marketing territorial, il en est comme en matière de marketing produit : il ne doit

pas exister de décalage entre le marketing d‟un produit et la qualité réelle de celui-ci.
Concrètement la communication et les exercices de marque et aujourd‟hui de city Branding (c‟est-
à- dire la constitution d‟une image de marque de la ville) ne sont que des outils et certainement
pas une finalité : ils ne sauraient se substituer ou être en décalage avec les qualités même de la
ville que nous voulons promouvoir.352
Dix Conditions de réussite d’une stratégie de marketing urbain
Pour finir il nous semble nécessaire de mettre la lumière sur les conditions de réussite d‟une
stratégie marketing appliquée plus particulièrement au tourisme appelée « le marketing
351
Incent Gollain. « Hambourg, le marketing territorial paie ! ». Publié le Jeudi 29 octobre 2009 disponible sur
http://www.marketing-territorial.org/article-hambourg-le-marketing-territorial-paie--38431836.html.consulté le 10.10.2013
352
« Marseille Attractive un projet pour une stratégie partenariale 2012 /2020 ». P 10.Disponible sur www.marseille.fr .
101
touristique »353. En effet pour que ce dernier soit efficace, permette d‟attirer des visiteurs, de les
satisfaire lors de leur séjour et de les fidéliser à leur départ, l‟image vécue par le touriste lors de
son séjour doit correspondre à l‟image qu‟il en percevait avant son départ, et donc à l‟image
véhiculée par le territoire. Aujourd'hui, le touriste effectue son séjour non pas pour découvrir une
destination, mais pour vérifier l‟image qu‟il s‟en est faite. Il est donc essentiel pour un territoire de
travailler sur l‟image vécue. Or, pour cela, il doit prendre en compte les populations locales, qui
sont à la base de l‟image du territoire, en dialoguant avec elles.354
Figure 37: Dix conditions de réussite d'une stratégie de marketing urbain. Source : auteur
Synthèse du deuxième chapitre : Ce qu’il faut retenir en dix points.
Nous avons essayé dans ce chapitre de présenter la notion d‟attractivité et de répondre à certains
nombre de questions : Comment une ville devient-elle attractive et attire-t-elle les investisseurs ?
Mais comment est-elle également attractive pour ses résidents, touristes, en répondant à leurs
exigences de qualité de vie ?
1. L‟attractivité de la ville se joue sur plusieurs niveaux complémentaires : il s‟agit d‟attirer
l’attention, de donner envie et donc finalement de faire venir et d‟en récolter les
bénéfices.
2. Un territoire qui vise une attractivité pérenne se doit non seulement d‟attirer mais aussi de
retenir les populations et les entreprises. L‟attractivité fait aussi référence à l‟appropriation
du territoire par les acteurs localisés.355
3. L‟attractivité d‟un territoire, repose sur trois piliers ; le tissu productif, le tissu résidentiel
et le tissu touristique. qui sont inégalement valorisés par les villes. Aujourd‟hui le
tourisme est plus valorisé, ce qui n‟est pas le cas du volet économique et productif.
4. L‟attractivité a une part d‟objectif et de subjectif, de factuel et de symbolique.

L‟attractivité constitue un pari à la fois effective et potentielle, elle dépend non seulement
353
Un point important pour notre cas d‟étude : le centre-ville de Jijel qui veut s‟affirmer comme un pôle d‟affaire et de
tourisme.
354
Autres stratégies d‟attractivité urbaine dans l‟annexe n °10
355
Fabry Nathalie, op.cit., p 58
102
des ressources objectives des villes mais de l‟action de leurs élus, élites économiques,
investisseurs et habitants.
5. Comme nous l‟avons évoqué précédemment, les villes ne sont pas attractives de la même
façon. Ainsi, l‟attractivité ne sera pas la même à Madrid, Toulouse, Brest, Bilbao, à
Marseille ou….etc. Cependant certains facteurs sont communs et sont en quelque sorte à
la base de toute stratégie d‟attractivité comme l‟image de marque, l‟identité distinctive de
la ville, plus précisément la qualité de vie qui provient d‟un urbanisme de qualité.
6. Aujourd‟hui, la stratégie d‟attractivité n‟est plus mono- sectorielle mais elle est
généralisée à la fois touristique, résidentielle et économique….
7. Les villes ont dû mettre en place de véritables stratégies pour se différencier et continuer à
attirer des flux de visiteurs. Parmi ces stratégies, la plus notable est le city branding ou
marque de territoires, un outil permettant aux régions et aux villes de faire transparaître
leur identité à travers une marque, s‟adressant à des usagers potentiels.
8. L‟attractivité urbaine est un défi majeur pour les villes. Pour y arriver ces dernières
présentent des réponses diverses et souvent l‟expression de stratégies complexes (tant
économique que résidentielle, ou touristique) à mettre en place, Elles doivent prendre en
compte des aspects multiples telles que l‟histoire et la culture, les caractéristiques
morphologiques d‟un site, et tout ce qui constitue l‟originalité et la spécificité de la ville.
9. L‟attractivité territoriale se fonde nécessairement sur deux bases : D‟abord sur une base
de global standard : un territoire doit être conforme à l‟exigence de standards globaux, ou
homogènes, que les investisseurs extérieurs et les travailleurs qualifiés demandent. Mais
aussi sur Une base d‟identité locale distincte, en effet pour être un territoire attractif,
l‟identité locale est une condition fondamentale pour sa promotion sur la scène nationale
et internationale et un levier majeur du marketing territorial. ( voir figure n°38).356
10. Les stratégies d‟attractivité sont multiples, imbriquées et complémentaires. Donnons

comme exemple : la stratégie d‟attractivité liée aux espaces de consommation et du
commerce local qui a prouvé sa réussite dans plusieurs pays grâce à la présence de toutes
les conditions nécessaires à son développement harmonieux ; passant par la prise en
compte de la qualité de l‟environnement et de ces espaces à travers la transformation
physique, matérielle dans le cadre des projets urbains de régénération, ou de
renouvellement et l‟intégration d‟une stratégie de marketing urbaine.
Le projet urbain stratégique semble le plus important car il est le plus global, le plus entier, il peut
rassembler toutes les autres stratégies , un projet urbain stratégique peut réunir à la fois ,
L‟embellissement et le traitement des espaces publics, réaménagement des friches et des sites
industriels désaffectés, la reconquête des friches portuaires et les fronts de mer urbains et le
réaménagement des interfaces ville-port, la réhabilitation du patrimoine architectural ancien, la
revalorisation du parc immobilier …etc. ce qui en résulte un environnement urbain de haute
356
Jungyoon PARK, « Consommation, marketing territorial et attractivité », op.cit., p 73.
103
qualité capable d‟accueillir des projets phare (flagship) , des clusters , des évènements aussi bien
locaux qu‟internationaux qui sont au cœur de la stratégie d‟attractivité.
Figure 38: L'amélioration de l'offre globale de la ville, levier d'attractivité. Source : auteur
« Ce n’est plus seulement l’activité économique qui participe à l’attractivité d’un territoire et de sa richesse, le
cadre et la qualité de vie sont l’un des piliers de cette nouvelle attractivité … »
104
Chapitre III: L’attractivité urbaine au service de la revitalisation des centres anciens
1. Quels liens entre attractivité et revitalisation urbaine ?

Certains considèrent que l‟attractivité urbaine est un levier de la revitalisation urbaine dans la
mesure où la revitalisation d‟un centre ancien doit s‟appuyer sur une fonction forte (touristique,
résidentielle, commerciale,...) qui structure l‟ensemble.
D‟autres pensent au contraire que les deux termes se nourrissent mutuellement et que l‟attractivité
urbaine est une valeur cumulative qui augmente en fonction de la diversité de l‟offre fonctionnelle
de la vie et du cadre urbains : fonction résidentielle, commerciale, culturelle, touristique et
administrative, mais aussi événementielle et symbolique.
Revitalisation et attractivité ont de plus en plus des parties liées. Non seulement parce que
l‟image même des villes influe sur les décisions d‟investissement ou d‟implantation des
entreprises, des résidents et des touristes, mais parce qu‟une économie vivantes fondée sur la
connaissance, l‟innovation et le tourisme nécessite une forte concentration de main d‟œuvre
qualifiée, des touristes. 11
L‟attractivité apparaît comme une condition nécessaire à la revitalisation. Inversement, un
territoire qui n‟est plus vivant s‟expose à des pertes de population, à des phénomènes de
désinvestissement et de délocalisation des entreprises. Les deux notions apparaissent donc de plus
en plus complémentaires.
Figure 39: Relation Ville Vivante/ Attractive. Source : auteur.
L‟attractivité urbaine ; un projet urbain stratégique pour revitaliser les centres anciens. La notion
d‟attractivité apparait indissociable de celle de la revitalisation. Elle est considérée comme un
préalable nécessaire, voir indispensable. Une ville vivante doit être forcément attractive. Dans
l‟autre sens une ville attractive capable d‟attirer les différents flux devient vivante, ou …. d‟un
haut niveau de vitalité, En effet les changements physiques urbains, socio démographiques et
économiques positifs entrainés par la revitalisation urbaine constituent les leviers d‟une
attractivité urbaine.
Dans les deux titres suivants nous allons essayer de cerner cette relation imbriquée entre les deux
notions en insistant sur l‟impact de l‟attractivité sur la revitalisation des centres villes anciens
objet de notre recherche.
1.1 L’attractivité urbaine au service de la revitalisation des centres anciens.
Aujourd‟hui, l‟objectif de toutes opérations de revitalisation urbaine, est d‟assurer le

développement socio-économique durable de centre ancien et de la ville.
Avant toute chose, ce développement socio-économique participe au désenclavement urbain et
social du centre ancien : en le réintroduisant dans le fonctionnement économique et urbain de la
ville et dans son système de production de richesses et d‟échanges, en développant des flux
monétaires et d‟emploi à l‟intérieur et à l‟extérieur du centre, en recréant de façon durable des
liens avec les autres territoires, ce qui favorise le passage d‟une vision d‟un centre à problèmes à
une vision d‟un centre à potentiels.
La revitalisation des centres anciens doit intégrer au même temps trois dimensions :
 L’économie qui ne se limite pas à l‟emploi, à l‟insertion et à l‟implantation de locaux

d‟activités, mais qui agit sur les facteurs d‟attractivité du territoire et de croissance des
entreprises, fondés sur l‟échange, la mise en réseau et la mobilisation des ressources du
territoire.
 L’urbain qui transforme l‟espace du quartier et le relie au reste de la ville et à son
territoire et stimule la circulation des ressources humaines et matérielles.
 Le social qui met l‟accent sur les habitants et leurs attentes plus particulièrement en
matière de formation, d‟insertion et d‟emploi, voire de création d‟entreprises ou
d‟activités.
Pour cela, les politiques de revitalisation des vieilles villes industrielles, ou des centres anciens qui
ont vécu, un déclin socio-économique connaissent un profond changement. En effet les
urbanistes tentent d‟assurer la revitalisation socio-économique de ces villes ou portions de la ville
en les promouvant en tant que lieux attrayants aussi bien pour l‟implantation de nouvelles
entreprises, que pour les touristes, résidents, visiteurs et chercheurs.
Ce changement radical de la politique de revitalisation urbaine pose un défi redoutable pour les
responsables de l‟aménagement du territoire. En effet, les mesures classiques, notamment les
mesures de redistribution, sont devenues obsolètes ou inefficaces dans les circonstances actuelles
où de nombreuses villes se font une concurrence acharnée pour attirer les capitaux et les talents
internationaux, comme affirme Eiji Torisu.
Figure 40: L'attractivité un levier de revitalisation urbaine. Source: auteur
Il est devenu évident que la revitalisation du tissu socio-économique urbain exige une politique
dynamique d‟anticipation. Cette politique nécessite en premier lieu des mesures novatrices de
mobilisation de divers outils et ressources, tels que la construction dans les centres villes
d‟ensembles immobiliers phares de conception architecturale spectaculaire (projet falgship), la
mise en place de nouvelles infrastructures culturelles, l‟organisation de grands événements
culturels et sportifs, la préservation et la restauration de l‟héritage historique et de l‟image de
marque de la ville. Tout cela s‟inscrit dans une stratégie d‟attractivité urbaine 357
Bref, si la place du développement socio-économique dans les opérations de revitalisation

urbaine est jugée prioritaire par les acteurs de terrain, les décideurs et les habitants, l‟attractivité
d‟un territoire est une des premières conditions de son développement économique. L‟attractivité
est donc la source de ce développement.
L‟analyse des stratégies de revitalisation urbaine et celle de l‟attractivité présentée dans les deux
premiers chapitres a fait apparaître que l‟attractivité est au service de la revitalisation urbaine. Les
deux se convergent vers le même objectif, dans la mesure où chacune constitue une condition et
un résultat certains pour l‟autre.
Figure 41:La revitalisation urbaine par l’attraction des visiteurs et des touristes. Source : auteur
357
Eiji Torisu, op.cit., p307
1.2 La revitalisation urbaine est aussi au service de l’attractivité des centres anciens !
Selon le programme patrimoine pour le développement de la coopération Espagnole, un soutien
particulier est apporté à la relance des centres anciens pour ses multiples effets potentiels sur les
différentes dimensions citées ci-dessous (sociale, économique, culturelle et même institutionnelle)
du développement des communautés. A leur tour, ces effets directs produisent d‟autres effets
intangibles tels que:
 L‟amélioration de la qualité du paysage et de la scène urbaine ;

 L‟identification de la population avec sa ville (sentiment d‟appartenance et l‟estime de soi
en tant que citoyen), la promotion de la participation des citoyens et le renforcement de la
bonne gouvernance ;
 La sécurité publique, usage social de l‟espace public…etc
Tout ceci se résume par l‟augmentation de l‟attrait résidentiel, commercial et culturel de la ville,
par la fixation de la population actuelle, ainsi que l‟attraction de nouveaux habitants et
d‟investissements qui permettent la richesse et la diversité de la vie urbaine 358
2. L’attractivité ; la clef de la revitalisation urbaine
Dans le deuxième chapitre nous avons exposé les différentes stratégies d‟attractivité urbaine
capables d‟assurer une revitalisation urbaine pérenne d‟un territoire. Dans ce chapitre nous allons
essayer de mettre le point sur les conséquences et les retombées de ces stratégies ? comment
assurent-elles la revitalisation des territoires en générale et des centres anciens en particulier ?
L‟attractivité au sens large (à l‟égard des entreprises, des touristes, des nouveaux visiteurs et des
habitants), peut avoir des retombées positives tant au plan économique qu‟au plan social.
Il est clair que parmi les objectifs prioritaires de toute revitalisation urbaine c‟est d‟assurer une
dynamique et un développement économique du territoire en question. L‟attractivité urbaine
comme stratégie au service de la revitalisation urbaine est jugée efficace et capable d‟atteindre
cet objectif de dynamisme économique.359
En effet, le pari de l‟attractivité urbaine à travers des stratégies diverses et complémentaires, est
d‟attirer du capital humain, mais aussi des contribuables, des consommateurs, des électeurs, des
résidents « secondaires », des touristes. Bref, tous ceux qui sont susceptibles de stimuler le
développement économique urbain et de participer positivement à l‟image de la ville.
Sur le plan économique, dans leur analyse scientifique des interactions entre attractivité
touristique et développement économique, et entre l‟attractivité résidentielle et développement
économique des villes, les chercheurs ont pu privilégier différents modèles d‟interprétation.
358
Sergio Blanco. « La réhabilitation urbaine dans le Cadre de la coopération au développement » in « Réhabilitation et
revitalisation urbaine », Colloque international du 19 au 21 octobre 2008, Oran, Algérie. P 32
359
Bourgain Arnaudet al. « L'attractivité : quel levier pour le développement ? ». Mondes en développement. 2010/1 n° 149,
P7. DOI : 10.3917/med.149.0007 Article disponible en ligne à l'adresse: http://www.cairn.info/revue-mondes-en-
developpement-2010-1-page-7.htm
Dans ce sens on ils font appel à deux notions largement développées ces dernières années, et qui
se sont imposées dans les débats et analyses comme un pan incontournable des problématiques de
développement territorial et de revitalisation urbaine : l‟économie résidentielle et l‟économie
présentielle.360 Un point sera fait sur les définitions de l‟économie résidentielle, de l‟économie
présentielle qui prêtent parfois à confusions :
L'économie résidentielle peut être définie comme l'ensemble des activités économiques
majoritairement destinées à satisfaire les besoins des populations résidant sur un territoire.
S'appuyant sur la consommation locale, elle s'oppose aux activités économiques dont l'existence
dépend majoritairement d'une demande extérieure au territoire et qui sont soumises à la
concurrence des activités économiques identiques présentes sur d'autres territoires. L'économie
résidentielle a pour caractéristique de ne pas être soumise à une forte concurrence extérieure,
même si, au sein du territoire concerné, la concurrence entre les activités résidentielles existe.
Répondant aux besoins locaux des populations, elle n'est donc pas sujette à délocalisation.
La population présente n‟est autre que la population résidente à laquelle on soustrait les absences
des résidents (partis en déplacement, professionnel ou non, pour une nuitée au moins) et à laquelle
on rajoute la présence des touristes sur le territoire.
Alors que l'économie présentielle, qui présente les mêmes mécanismes économiques que
l'économie résidentielle, est légèrement différente de celle-ci puisque son moteur n'est pas la
consommation des seuls résidents d'un territoire, mais également celle des personnes présentes
provisoirement sur ce territoire. A la différence de l'économie résidentielle, elle intègre
notamment la présence touristique.
Laurent Davezies (professeur à l'Université Paris-Val de Marne et expert indépendant) dont les
travaux portent essentiellement sur les politiques régionales, les politiques urbaines et de
développement économique local , affirme que si les grandes métropoles attirent à elles les
richesses en raison de leurs avantages comparatifs, de la concentration financière et de la
puissance de leur appareil productif, d‟autres villes de moindre taille drainent une partie de ces
richesses en attirant les populations qui les possèdent et qui sont susceptibles de les dépenser sur
place car « Il devient important pour un territoire de capter des richesses que de les créer »361.
Dans cette optique Frédéric Gaschet, économiste, maître de conférences à l‟université de

Bordeaux 4, chercheur au GRETHA, affirme aussi pour sa part que : « L’économie présentielle
360
« Économie présentielle » a été introduite par Christophe Terrier, selon lui les deux notions d‟économie résidentielle et
présentielle On peut cependant proposer qu‟elles ne soient pas équivalentes (alors qu‟on les entend indifféremment utilisées).
L‟économie résidentielle renvoie à l’offre territoriale non productive, publique ou sociale (revenus des navetteurs, des
retraités et des touristes), mesurée en montant monétaires. L‟économie présentielle renvoie plutôt à la demande effective sur
le territoire, à la consommation (en quelque sorte à la propension locale à consommer) et permet d‟approcher une mesure de
la transformation de revenus locaux en emplois domestiques. Source : Davezies Laurent, « L'économie locale résidentielle
», Géographie, économie, société, 2009/1 Vol. 11, p 50 .Disponible sur : http://www.cairn.info/revue-geographie-economie-
societe-2009-1-page-47.htm
361
Laurent Davezies « La république et ses territoires, la circulation invisible des richesses ».Cité par Hervé Alexandre,
François Cusin. Claire Juillard, op.cit., P 42.
représente aujourd’hui une seconde chance pour les territoires en marge du développement
industriel ou productif. »362
Certes, ce type d‟économie résidentielle est différent à l‟économie productive, mais on peut
énoncer l‟hypothèse que l‟économie résidentielle et l‟économie présentielle peuvent à leur tour
générer de la production. Cette possibilité est développée dans le mouvement récent concernant
« l‟économie créative ». On pense notamment au cas de la ville de Florence où le service
touristique et la ressource culturelle qui le nourrit ont donné naissance à un cluster de haute
technologie et donc à une véritable industrie dans le domaine de la restauration d‟œuvres d‟art.
L‟économie créative363 à son impact sur le développement économique et urbain. Richard Florida
à travers la publication du livre de sur la « classe créative » en 2002 affirme que les villes
caractérisées par une diversité culturelle et un climat de tolérance attirent les individus créatifs, les
talents, à l‟origine des innovations technologiques et de la croissance économique de ces villes.
La théorie de la classe créative de Richard Florida repose sur l‟idée qu‟une catégorie spécifique
d‟individus, les talents, sélectionne les villes où elle souhaite vivre. Ces créatifs sont attirés par les
lieux offrant une masse critique de population et d‟animations artistiques, une diversité culturelle,
voire ethnologique, qui favorise l‟émergence de nouvelles idées par fertilisation croisée. Les
entreprises seraient à leur tour attirées par ces concentrations de talents. 364 Ce qui génère de
l‟emploi et un dynamisme économique de la ville.
Concernant la revitalisation socio culturelle de la ville, les stratégies d‟attractivité visent la mise
en place du tourisme urbain, élément clés de la revitalisation urbaine. Bien au-delà d‟un facteur de
développement économique local365, le tourisme en ville est un facteur de concentration d‟une
animation urbaine et de vivacité socio culturelle et artistique. il est un facteur de création de
nouvelles sociabilités, et porteur de sens de fierté pour les habitants.
Pour ce faire, il faut changer l‟image de la ville, améliorer l‟offre territoriale de nature
résidentielle, touristique et économique, en la rendant attractive par le biais d‟actions sur
l‟urbanisme du centre-ville ; reconquête de vastes territoires et création de lieux culturels
expérimentaux, mise en valeur du patrimoine, amélioration de l‟offre commerciale , de
consommation, de logements et d‟infrastructure d‟accueils, et de transport,…etc. c‟est l‟objectif
fondamental des stratégies d‟attractivité.
362
Haëntjens Jean. « Les territoires au secours de l'économie », Population & Avenir, 2013/4 n° 714, p 04. DOI :
10.3917/popav.714.0. Disponible sur: http://www.cairn.info/revue-population-et-avenir-2013-4-page-4.htm
363
Défini par Le DCMS (Department for Culture, Media and Sport) comme « celles qui ont pour ressource la créativité
individuelle, les compétences et le talent et qui ont un potentiel de création de richesse et d’emplois grâce à la création et
l’exploitation de la propriété intellectuelle »
364
Liefooghe Christine, « Économie créative et développement des territoires : enjeux et perspectives de recherche »,
Innovations, 2010/1 n° 31, p. 189. DOI : 10.3917/inno.031.0181. Article disponible en ligne à l'adresse:
http://www.cairn.info/revue-innovations-2010-1-page-181.htm
365
Selon l'Organisation mondiale du tourisme (OMT), le tourisme est la principale source de devises étrangères pour 46 des
49 pays les moins développés. D'autres pays, plus avancés, comme la République dominicaine, les Maldives, la Tunisie ou
l'Égypte, par exemple, ont vu la part du tourisme dans leur PIB se renforcer fortement et contribuer à leur croissance
économique
3. Les conditions de réussite des stratégies d’attractivité urbaine
L‟attractivité ne repose pas uniquement sur les grands projets faits par des grands architectes ni
par les grands évènements culturels ou sportifs, d‟ailleurs ce n‟est pas toutes les villes peuvent
accueillir ces grands évènements !!
Pour cela, il est bien plus efficace de construire une stratégie solide, embrassant les courts,
moyens et longs termes et s‟attaquant à la réalité, à la complexité de l‟urbain. Les « coups »366
n‟ont souvent que des effets éphémères alors que la vie urbaine bouge en continu. Il faut donc
être en mesure de l‟accompagner, d‟en maîtriser les évolutions, en continu aussi, et sur tous les
domaines de l‟urbain.
C‟est cette constance qui fait vraiment changement, car les résultats en sont pérennes, ancrés
solidement, construits sur des bases, des analyses et des projets solides, dont les effets peu à peu
s‟additionnent. Ils construisent aussi des compétences précieuses pour améliorer la capacité du
territoire à maîtriser son destin.
« Au contraire, ne s’attacher qu’au projet de prestige mobilise beaucoup d’énergie, de savoir,

d’argent sur un temps assez long et pour un effet très partiel, celui de la fonction qu’il est censé
assurer, de l’image qu’il est censé donner, n’induisant que de faibles changements sur les autres
domaines de l’Urbain. Or, la ville, l’Urbain, sont des sujets en mouvement qu’on ne peut
travailler comme s’ils étaient statiques. Les pathologies, si elles ne sont pas abordées, ne font
qu’augmenter, creusant encore les écarts. »367 dit l‟urbaniste Jean-Pierre Charbonneau.
3.1 Une attractivité fondée sur la qualité urbaine globale
L‟attractivité d‟un territoire suppose que l‟on ait envie d‟y venir ou d‟y rester. C‟est-à-dire il faut
que l‟on puisse y vivre bien, et que l‟environnement y soit agréable, confortable ; que l‟on puisse
y trouver les services, le travail auquel l‟on prétend ; que le territoire soit accueillant, pour les
hommes et les activités, qu‟il fonctionne bien, favorisant notamment les mises en réseaux entre les
acteurs ; que l‟on puisse s‟y épanouir dans une société urbaine humaine, vivante et inventive…
Pour cela, il faut peut-être des projets prestigieux, qui font image à l‟extérieur, mais il faut
également et surtout des actions qui améliorent la vie quotidienne et l‟activité, tout en renforçant
le sentiment d‟appartenance.
Des thèmes immatériels sont concernés : tels que la culture, l‟éducation, les services, la vitalité
économique, les loisirs. Mais s‟y ajoutent aussi des actions urbaines très concrètes telles que : la
rénovation de l‟habitat, la création de parcs, d‟espaces publics ; la réorganisation de
l‟accessibilité, la diminution de la pollution, la préservation de l‟environnement.
En fait, ce sont tous les thèmes de la vie urbaine y compris dans leur dimension sociale, avec la
réduction des inégalités territoriales qui, ajoutés aux choix de priorités et aux modalités de mise en
œuvre, constituent la politique urbaine.
366
Jean-Pierre Charbonneau, « Développement urbain, attractivité et vie démocratique locale » disponible sur
http://www.jpcharbonneau urbaniste.com/?s=attractivité
367
Ibid.
Figure 42: Les pôles de l'attractivité. Source : auteur
3.2 Un ressort : valoriser les ressources propres du territoire
Sauf exception, une ville n‟est pas à faire, elle est déjà là. Son attractivité ne repose donc pas que
sur la création de ce qui serait nouveau (nouvel équipement de prestige, nouveau quartier,
nouvelle zone d‟activité) mais pour beaucoup sur une meilleure gestion ou une mise en valeur de
ce qui existe. Elle n‟est pas seulement consécutive à un ajout, elle naît des qualités redonnées à ce
qui est : un patrimoine construit à rénover ou à adapter, un paysage, des collines, des rivières à
rendre visibles et accessibles, à libérer de ce qui les a encombrés, un potentiel humain, urbain sur
lequel s‟appuyer, une vie des quartiers, des ambiances à favoriser, à protéger, des réseaux à
renforcer, à dynamiser…
En complément, bien sûr, elle naît aussi de la résolution des problèmes : les difficultés urbaines et
sociales des grands ensembles, les vides (mais aussi les opportunités) induits par les friches, les
coupures faites par les infrastructures routières ou par une mauvaise gestion du territoire, le
déséquilibre possible avec d‟autres centres urbains, dans un contexte territorial plus large…
3.3 Des solutions spécifiques pour chaque ville
Chaque fois, des solutions adaptées à la personnalité de la cité doivent être trouvées. En effet, non
seulement le contexte urbain n‟est jamais le même, mais tel projet pertinent ici sera un contre-sens
ailleurs, car l‟on n‟habite pas sa maison, l‟on ne vit pas dans l‟espace urbain partout de la même
manière. D‟autre part les capacités financières ou de maintenance, les techniques utilisées, les
ressources humaines par exemple, sont différentes.
À ce sujet, plutôt que de ne faire que « parachuter » des professionnels extérieurs qui ne restent
pas sur le territoire, il est autrement plus intéressant que, sans ostracisme, soient résolument
construites des ressources locales qui permettront au territoire de posséder les savoirs, les milieux
professionnels, les méthodes à même de conduire son évolution. On pourra pour cela s‟appuyer
sur des opportunités déjà là, et notamment les écoles.
Un autre point à signaler concernant les villes qui veulent assurer une revitalisation économique,
sociale et urbaine pérenne à travers la mise en place d‟une stratégie d‟attractivité. Il faut faire le
bon choix d‟économie urbaine qui correspond aux caractéristiques et atouts de la ville, après on
dessine la stratégie d‟attractivité adéquate.
 Le high-tech et «l’économie urbaine d’exportation», peuvent attirer l‟investissement et

« la classe créative» mais risquent de sacrifier tous les autres.
 L’économie résidentielle à outrance (services à la population), c‟est peut-être sacrifier le
futur au présent.
 Rechercher une dynamique féconde entre les deux : développer la qualité du cadre de
vie, l‟accessibilité de la ville, des espaces publics et des paysages, valoriser les
patrimoines et richesses non délocalisables, miser sur la qualité territoriale et sociale
comme élément de compétitivité.368
4. Paradoxes et critiques de l’attractivité 369

Certes l‟attractivité est un facteur qui réenclenche le développement socio- économique, mais
l‟hyper-attractivité peut conduire à des cercles vicieux. Il suffit d‟introduire de nouveaux
déterminants (impact des dégradations environnementales, coût du foncier excessif, fermeture ou
déplacement des entreprises, faible implication des organisations locales, blocages sociologiques
en lien avec des perceptions négatives du territoire, conflits d‟usage…) pour que le système
engendre une baisse de la demande, un recul de l‟attractivité pour les créateurs d‟entreprises et
pour les actifs ou demandeurs d‟emplois…, et finalement une remise en cause du processus de
développement.
Une attractivité globale mal maîtrisée est génératrice d‟effets pervers (flambée des prix
immobiliers, inégalités sociales, insécurité, pollution, etc.). Elle peut même provoquer des
phénomènes de répulsion qui se traduisent notamment par la difficulté à conserver une partie des
habitants370.
En effet ces territoires d‟accueil bénéficient de l‟apport de revenus que représentent les nouveaux
arrivants, mais aussi de dépenses d‟infrastructures en direction de ces entrants. Ils héritent parfois
aussi des difficultés économiques et sociales dont leurs nouvelles populations peuvent être
porteuses371. Ce qui nécessite incite, les élus et les décideurs économiques locaux à s‟engager
dans une réflexion sur le long terme pour assurer un développement équilibré de leur territoire.
On peut résumer les effets de l‟attractivité comme suit :

 Etre une source croissante d‟opportunités de développement d‟entreprises et de création
d‟emplois, ainsi que de stimulation des investissements et de soutien aux services locaux,
même dans les communautés relativement isolées ;
368
Ibid
369
Marcel Roncayolo, « Réflexions autour de la notion d‟attractivité », In « L’attractivité des territoires ; regard croisés »,
acte de séminaire of the PUCA (Plan Urbanisme Construction Architecture), MEEDDAT (Ministère de l‟Energie, de
Ecologie du Développement Durable et de l‟Aménagement du Territoire). 2009. P 43.
370
Hervé Alexandre, François Cusin .Claire Juillard, op.cit., p 11
371
Ibid.
 Conférer une valeur économique tangible aux ressources naturelles et culturelles, ce qui
peut se traduire par des revenus directs (dépenses des visiteurs et touristes) pour leur
conservation, et par un soutien accru des communautés locales à la conservation ;
 Etre un facteur de compréhension interculturelle de paix et d‟animation sociale ;
A l‟inverse, l‟attractivité peut :

 Exercer une pression directe sur les écosystèmes fragiles, provoquant la dégradation de
l‟environnement physique et perturbant la faune et la flore sauvages (attractivité
touristique mal maitrisée).
 Exercer une pression considérable sur les communautés d‟accueil et conduire à la
désorganisation des sociétés traditionnelles.
 Etre en compétition pour l‟utilisation de ressources rares, principalement le sol et l‟eau ;
 Apporter une contribution majeure à la pollution locale et globale.
 Etre une source de revenus vulnérable et instable, car souvent très sensible aux
modifications, perçues ou réelles, de l‟état environnemental et social des destinations.
La question qui se pose toujours, est comment la stratégie d‟accueil de nouveaux actifs et/ou de
nouvelles populations peut-elle permettre aux territoires urbains de repenser leur attractivité et
mieux accompagner les mutations socioéconomiques en cours dans une perspective de
développement durable ?
Selon Marcel Roncayolo il existe deux séries de questions qui évoquent conflits, difficultés et
risques que peuvent courir ces opérations d‟attractivité.372
 Premièrement, des questions peuvent être posées à travers le rapport entre la population,
les usages et conduites existantes et l‟entreprise valorisante que l‟on tente.
 Deuxièmement, Si on veut obéir aux règles de développement durable et si on admet que
l‟attraction n‟est pas seulement conservation du caractère du site mais nouveauté et
destruction du paysage antérieur, comment concilier alors une opération d‟attraction, de
changement avec une action de développement durable ?
Selon Le Roy et Ottaviani, toute politique de développement doit veiller à ne plus opposer les
soutenabilités sociales et environnementales à une attractivité plus élevée qui se traduirait par
l‟arrivée de nouvelles populations ou d‟entreprises. Il s‟agit bien, sans favoriser une concurrence
exacerbée des territoires, de permettre la construction d‟une attractivité durable, au sens premier
et littéraire du terme, c‟est-à-dire sans négliger les critères de performances, tels que la qualité de
la vie et de l‟environnement, ainsi que le bien-être de la population.
Pour A. Musson « L’attractivité durable permettrait alors au territoire de non seulement

préserver les investissements acquis mais également de s’assurer d’une attractivité pérenne grâce
aux activités innovantes déjà installées et au dynamisme qu’elles créent, aidées par
l’environnement des affaires adapté ». Il ne s‟agit donc pas d'évaluer les dimensions
environnementales et sociales comme des effets externes à l‟économie et à l‟attractivité, mais bien
comme les parties d‟un tout que constituerait l‟attractivité territoriale durable.
372
Marcel Roncayolo, op.cit., p43
Figure 43: L'attractivité globale durable. Source : auteur
5. Présentation des exemples étrangers

Toutes les villes connaissent des centres anciens/ centre-ville en situation difficile. Ce constat
n'est pas nouveau. De tout temps les villes ont connu ces centres fortement stigmatisés, vidés à
cause du déplacement des individus et des activités des centres villes vers la banlieue ou la
périphérie.373
Selon Lucie Garcia plusieurs villes (Bristol, Porto, Halle, Marseille…etc) souffrent de
phénomène de la décroissance qui est surtout localisé dans les centres villes (en lien avec la péri
urbanisation et le vieillissement de la population), en effet certaines entités urbaines connaissent
une décroissance généralisée. Il s‟agit des « Shrinking cities »374. Ces centres villes ne diminuent
pas nécessairement en taille mais leur population décroît fortement, laissant des espaces en friche.
La vacance s‟y développe et l‟habitat est parfois laissé à l‟abandon. Dans ces centres villes, le
marché du logement est en déshérence et l‟offre est nettement supérieure à la demande. 375
Avant de d‟aborder la question de revitalisation du centre ancien de Jijel (objet de notre cas
d‟étude) à travers la mise en place d'un projet urbain d‟attractivité, il est utile de prendre une
référence à ce sujet dans le monde.
Il faut signaler qu‟il est vraiment difficile de trouver des exemples de revitalisation des centres
villes anciens à travers des projets urbains d‟attractivité affichés dès le départ et qui présentent des
similitudes en matière de réalité urbaine que celle de Jijel.
373
En effet une étude faite par , le Plan Urbanisme Construction Architecture (PUCA) en janvier 2011 auprès de quatre
villes : Brasov en Roumanie, Bristol en Angleterre, Halle en Allemagne et Porto au Portugal a montré que le déclin urbain se
manifeste aujourd‟hui dans beaucoup de villes européennes, en lien notamment avec la concentration des activités dans
certaines régions (résultat de la mondialisation et de la métropolisation en cours) qui induit une attractivité plus faible
d‟autres espaces.
374
Voir la définition en annexe n°11
375
Lucie Garcia. « Requalification des quartiers anciens dégradés : perspective Européennes ; BRASOV / BRISTOL / HALLE
/ PORTO ». PUCA, Janvier 2011. P 41.
Pour cette raison nous avons choisi le projet de revitalisation du centre ancien de la ville Porto au
Portugal, et le centre-ville de Marseille en France, où chaque exemple présente des aspects
d‟une réalité urbaine plus au moins proche à celle de notre cas d‟étude « Centre ancien de Jijel ».
Critères de sélection des exemples :

 Accès aux données (la présence de données fiables, accessibles et pertinentes en ce qui
concerne la revitalisation des quartiers centraux anciens dans ces deux villes).
 Villes de taille moyenne : le cas de Porto (la ville étudiée est de taille moyenne376, et non
pas une métropole ou capitale). Nous sommes conscients que ce n‟est pas le cas de
Marseille, cette dernière est une métropole qui n‟a pas les mêmes enjeux que Jijel 377mais
elle présente comme même d‟autres aspects similaires que Jijel que nous citerons ci-après.
Ce qui nous intéresse dans cet exemple c‟est de mettre la lumière sur le projet urbain
stratégique Euroméd réalisé en plein centre-ville qui a réussi à transformer l‟image de la
ville en offrant un cadre de vie susceptible de répondre aux attentes d‟une population
diversifiée ( personnes, compétences, investisseurs, touristes…etc) et enrayer les
processus de dégradation du centre-ville pour permettre son redéveloppement socio-
économique378.
 Villes méditerranéennes, portuaires : Exemple de Marseille.
 Centres anciens (L‟exemple de Porto ; l‟exemple choisi est un quartier central dégradé,
se situant, dans le centre ancien de la ville. Il occupe donc une position spatiale centrale.)
 Centre-ville : l‟exemple de Marseille.
 Même réalité urbaine que Jijel (dégradation de bâti, des logements vacants, haut taux de
chômages, perte de populations, présence des friches urbano-portuaire …etc).
 Des exemples réels d‟une stratégie de gestion de la décroissance, attractivité et
revitalisation, objet de notre recherche.
 Pour ces deux villes (Porto et Marseille), la gestion de l‟attractivité est primordiale pour
revitaliser le centre-ville ancien.
 La stratégie de Porto relève d‟une expérience d‟un passé récent, alors que celle de
Marseille date d‟il y a quelque années.
 La stratégie d‟attractivité retenue pour les deux villes est inscrite dans une approche
globale de développement de la ville/ métropole.
Ces exemples se sont avant tout, des pistes potentielles pour la réflexion. Il ne s‟agit pas de
méthodes directement transposables, car elles sont liées à leur contexte d'origine. Ce sont des
stratégies variées, sources éventuelles d'inspiration pour un projet local ambitieux.
À travers l‟analyse des stratégies déployées par ces deux villes (Porto, Marseille) et les retombées
de ces politiques, nous allons essayer d‟esquisser les conditions du succès d‟une revitalisation
urbaine fondée sur une stratégie d‟attractivité.
376
Selon le classement des villes en Portugal. Source : Lucie Garcia, op.cit., p 17.
377
Marseille veut franchir une nouvelle étape qui lui permettra de figurer parmi les plus grandes métropoles d‟Europe et du
bassin méditerranéen à l‟horizon 2020. Une ambition qui passe par une nouvelle politique d‟attractivité.
378
Les chiffres sont éloquents pour exprimer le renouveau économique incontestable de Marseille :
35 000 emplois salariés supplémentaires, 20 000 nouvelles entreprises, 70 000 nouveaux habitants se sont installés à
Marseille où le chômage a été ramené de 21 à 13%. Source : Jean-Claude GAUDIN (Dir) « Marseille attractive, un projet
pour une stratégie partenariale 2012- 2020 », décembre 2011, p 10. Disponible sur www.marseille.fr
5.1 La ville de Porto : Porto, une ville de caractère
Figure 45:Vue du panorama de Ribeira et Figure 44:Localisation des secteurs de revitalisation du

Barred. Source : Sandra Guinand, p131 centre ancien. Source : Sandra Guinand, p 36
La ville de Porto est située au Nord-Ouest du pays, sur la rive droite de l'estuaire du Douro, à
quelques kilomètres de l'océan Atlantique. Surnommée «la Capitale du Nord» est une ville
chargée d‟histoire, c'est l'un des principaux pôles économiques du pays.
5.1.1 La réalité urbaine dans la ville de Porto

Dès les années 1980, Porto, comme l‟ensemble des villes portugaises, est était confrontée à ce
qu‟Alberto Rio Fernandes appelle la « crise des centres », ou à ce que certains auteurs379
identifient comme un nouveau régime d‟urbanisation. En effet au cœur d‟une agglomération
urbaine de plus d‟un million d‟habitants, la ville subit :
 Une mobilité croissante.
 Une fragmentation de son tissu urbain.
 Une perte de vitesse et d‟attractivité économique, ainsi qu‟une hémorragie
démographique.
 Il s‟en suit, de manière concomitante, une dégradation du bâti de son centre.380
Figure 46:Logements dégradés à Porto. Figure 47:La dégradation des constructions de centre
Source : Lucie Garcia. P 39 ancien à Porto. Source : Sandra Guinand. P 36
Le centre ancien de la ville est peuplé essentiellement de personnes âgées et plutôt modestes. Il
manque de dynamisme et sa réputation est plutôt liée à la criminalité (et au trafic de drogues) qu‟à
379
Bochet et Da Cunha, 2003 ; Da Cunha et Both, 2004
380
Sandra Guinand. « La patrimonialisation dans les projets de régénération urbaine à Porto », Annales de géographie,
2012/2 n° 684, P 136. DOI : 10.3917/ag.684.0128 Article disponible en ligne à l'adresse: http://www.cairn.info/revue-
annales-de-geographie-2012-2-page-128.htm.
sa proximité avec la rivière Douro. La vacance est également un problème important. Ainsi, dans
le quartier classé au patrimoine mondial de l‟Unesco, 37% des logements sont vacants.381
Figure 48: évolution démographique de Porto et de son centre-ville. La ville a vu sa population décroître. Source :
Lucie Garcia. P 39
Figure 49:Réhabilitation lourde. Figure 50:Logements réhabilités à Porto

Source : Lucie Garcia. P 39
5.1.2 La stratégie de Porto

Pour faire face à cette situation de déficit d‟attractivité du centre ancien, la puissance publique a
mis en place une stratégie de développement urbain intégré, s‟appuyant sur les équipements, les
logements et l‟espace public. L‟enjeu est notamment de redynamiser ce quartier central, propice à
l‟accueil du tourisme.382
La ville vise la mise en valeur des sites (réhabilitation) et le développement de l‟industrie du

tourisme et des loisirs. L‟objectif recherché est de renouer avec une dynamique positive sur
l‟ensemble du centre-ville383
L‟ambition aujourd‟hui est de tout mettre en œuvre pour que l‟attractivité du centre ancien
augmente. Il s‟agit en d‟autres termes d‟attirer la croissance et les investissements pour assurer
une revitalisation pérenne au centre ancien de Porto.
Pour la ville de Porto, les objectifs principaux du processus de revitalisation sont la conservation
du patrimoine ainsi que la dynamisation d‟un quartier au fort potentiel mais à l‟image très
négative.
381
Porto Vivo SRU, « Présentation Urbact, Jessica for cities, Florence » cité par Lucie Garcia, op.cit., p54.
382
Ibid. P 41
383
Sandra Guinand, op.cit., p131.
 Le développement urbain intégré : le moyen adopté.
Pour redonner du dynamisme, une vitalité au quartier, la ville mise sur un développement
urbain intégré, qui reprend l‟ensemble des composantes de la vie urbaine. Ainsi, si la
réhabilitation de logements est une part importante du programme, la diversification des usages et
la mixité sociale et la générationnelle de la population sont également recherchées, en implantant
notamment de nouveaux équipements.
Figure 51:Reconversion de l’ancien marché en centre culturel. Source : Lucie Garcia. P 55
L‟exemple de la reconversion de l‟ancienne halle de marché Ferreira Borges est intéressant

puisqu‟il renvoie à la composante culturelle de la réhabilitation urbaine du quartier ancien. Cette
halle de marché implantée au cœur du quartier est aujourd‟hui transformée en centre culturel
notamment doté de plusieurs salles de spectacles et d‟un restaurant. Ce centre est un des piliers de
la stratégie de redynamisation du centre ancien de Porto, en lien avec la volonté d‟attirer plus de
jeunes et d‟étudiants dans le quartier. Avant 2000, les étudiants fréquentaient très peu ce secteur
qui n‟avait pas bonne réputation.
Aujourd‟hui, ils réinvestissent les rues et le centre culturel permet d‟apporter une dimension
ludique au centre, ainsi que l‟implantation d‟un hôtel de luxe, d‟une résidence de logements
étudiants, et l‟amélioration des conditions d‟accueil dans la maison de retraite du quartier. 384
 Réhabilitation, adaptation à la demande et image du quartier : actions prioritaires et

stratégiques
La redynamisation de cet espace en perte de vitesse au moyen de quatre axes qui sont 385 :
 Réhabiliter le centre-ville
 Développer, revitaliser et promouvoir le commerce
 Encourager le tourisme, la culture et les loisirs
 Améliorer l‟espace public
 Patrimoine, tourisme et marché urbain de loisirs
A Porto la patrimonialisation est un phénomène indissociable de la consolidation d‟un marché

urbain de loisirs et de l‟expansion et de la segmentation de l‟industrie touristique, à travers la
diffusion de nouvelles images qui nourrit ce marché, s‟effectue, principalement, de deux façons :
384
Lucie Garcia op, cit . P 61
385
Ibid.
l‟inscription de symboles modernisateurs dans les paysages urbains, et à travers

l‟instrumentalisation, la réinvention et la revalorisation du patrimoine historique, qui devient une
ressource symbolique de stratégies visant à convertir la marque de tradition de ce patrimoine en
capital d‟innovation386.
 Un Patrimoine mondial au service du marketing urbain
Les acteurs de la ville à Porto convaincus que la ville comme étant un objet qui peut s‟auto
représenter en tant que produit ciblé par des consommateurs (qu‟il s‟agisse d‟ individus à la
recherche d‟un lieu plus agréable pour habiter, d‟un meilleur endroit pour travailler, pour
développer une affaire, pour organiser un congrès ou pour passer des vacances), ils sont
conscients que l‟image de la ville conditionne fortement sa demande 387, ce qui les a obligé à
concevoir une politique de marketing urbain car une ville qui n‟est pas médiatique est une ville
qui n‟existe pas.
Au niveau des politiques urbaines, les particularités locales sont de plus en plus envisagées
comme des avantages compétitifs et des ressources au sens économique, notamment pour les
villes qui ont des problèmes d‟érosion de leur tissu économique et de perte d‟attractivité comme
Porto. C‟est dans ce contexte que le patrimoine mondial, fonctionnant comme une image de
marque globale, est devenu un des principaux labels du marketing à Porto et dans plusieurs villes
portugaises388. Le bien classé, le centre historique et les monuments, se présente comme une
métonymie de la ville même.
 A Porto, le logement est un élément décisif
Cette stratégie de retour vers la croissance pour le centre ancien s‟appuie en grande partie sur le
fait que malgré la forte vacance actuelle, la demande pour habiter dans le centre-ville est plutôt
importante389. De nombreux jeunes couples, et même des ménages avec enfants, souhaiteraient
vivre dans le centre ancien qui a pour principal atout sa proximité avec la vie urbaine. Mais
l‟offre actuelle ne correspond pas à cette demande (les logements sont trop petits, trop délabrés et
ne comportent pas assez de parkings). Tout le travail des différents acteurs de la régénération
urbaine est de corriger cette situation pour enrayer le déclin du centre ancien de Porto.
 Volonté claire de mixité sociale et d’usages
La diversification des usages et l‟obtention d‟une mixité sociale et générationnelle importantes est
l‟objectif affiché du programme de réhabilitation urbaine du quartier historique de Porto. Pour
cela l‟approche opérationnelle du projet va dans ce sens et les partenariats avec le privé
386
Sandra Guinand,op.cit.,p07
387
Kotler et al. Marketing Places – Attracting Investement, Industry, and Tourism to Cities, States and Nations 1993 cité par
Fortuna Carlos, Peixoto Paulo. Politiques patrimoniales et réhabilitation urbaine au Portugal. In: Pôle Sud, N°22 - 2005. p
129. doi : 10.3406/pole.2005.1225 disponibles sur : http://www.persee.fr/web/revues/home/prescript/article/pole_1262-
1676_2005_num_22_1_1225
388
La « fièvre de la patrimonialisation », que nous constatons au Portugal, matérialisée par la quête du statut de patrimoine
mondial, n‟a pour seul but que de fournir aux villes le statut de « marchandise patrimoniale ». En Portugal le statut de
patrimoine mondial est devenu une cible stratégique des villes et des pays où sont localisés les principaux marchés du
tourisme historique et patrimonial. Ce statut semble être convoité dans le but de fonctionner comme image de marque de la
compétitivité. Source : Bourdin, A., « Sur quoi fonder les politiques du patrimoine urbain? », Les Annales de la Recherche
urbaine, nº 72, 1996.
389
C‟est le cas des habitants de la ville de Jijel, en effet, ils sont nombreux les gens qui veulent revenir au centre-ville mais
malheureusement l‟offre actuelle ne correspond pas à cette demande, ce qui explique le nombre important des logements
vacants dans le centre. Source : résultats des entretiens faits dans le cadre du présent mémoire de magistère.
s‟orientent notamment vers la construction d‟une résidence estudiantine et la réhabilitation d‟une

maison de retraite.
 Des espaces publics et équipements au service de l’image du quartier
Selon Lucie Garcia ; à Porto dans des contextes de marchés du logement détendus, le retour de la
périphérie vers le centre ne peut s‟opérer qu‟à la suite d‟un « changement d’image » de du centre
ancien. Si l‟attractivité ne se décrète pas, il est clair que seule une action fine sur les équipements
et les espaces publics peut en lien avec l‟intervention sur le logement permettre de redynamiser un
centre dégradé.
Dans ce cadre, la fonction des équipements ne se limite pas à une satisfaction de besoins
(immédiats ou projetés), mais à un outil de « marketing urbain » permettant de faire évoluer le
regard des citadins sur le centre. Ainsi, ces équipements culturels, qui sont supposés répondre aux
aspirations de la population attendue, servent d‟abord à symboliser la reconquête du centre ainsi
qu‟une centralité retrouvée.
D‟ailleurs, En novembre 2001, la mairie de Porto, a mis en marche, à travers l‟Agence de

Modernisation de Porto, une expérience pilote ciblant la valorisation du paysage urbain. Il
s‟agissait d‟entreprendre un programme d‟amélioration de l‟image de l‟espace public pointant
vers la réhabilitation des façades d‟édifices publics et privés, vers le renouvellement du mobilier
urbain et vers la préservation des objets d‟art public.
Figure 52:Espace public après requalification. Source : Lucie Garcia
5.2 Une stratégie d’attractivité pour le centre-ville de Marseille
Figure 53: Situation de la ville de Marseille Figure 54:Vue générale sur la ville de Marseille
Situation géographique stratégique, fait partie de l‟arc latin ( méditerranéen) en construction entre
Barcelone et Gênes, métropole Euroméditerranéenne deuxième port européen, deuxième ville de
France, ville cosmopolite carrefour économique et culturel.
5.2.1 La réalité urbaine dans la ville de Marseille
Si la crise des industries traditionnelles a joué un rôle certain dans la paupérisation du cœur de
Marseille, le départ des couches moyennes vers la périphérie l‟a aggravée. 390 Ce phénomène
ressemble à ce qu‟ont connu les villes américaines plus qu‟à ce qui a été constaté dans la plupart
des autres grandes villes françaises dont les couches populaires ont été généralement évincées. À
Marseille, ces catégories de salariés, parties en masse vers les lotissements des communes
voisines, ont été progressivement remplacées dans le tissu urbain dégradé par des migrants venus
de tout le bassin méditerranéen et bien au-delà, dans la tradition d‟une ville portuaire ouverte et
accueillante où les « banlieues » sont dans la ville et même, ce qui est plus rare, dans le centre-
ville.391
Marseille compte ainsi parmi les villes portuaires durement confrontées à la mutation de leur
appareil industriel et portuaire traditionnel avec pour conséquence la disparition de nombreux
emplois, l‟accentuation des phénomènes d‟exclusion sociale et la paupérisation des quartiers
centraux. En effet, la ville a longtemps souffert d‟un déficit d‟image et d‟une faible lisibilité
économique. En effet l‟attractivité résidentielle et touristique de la ville est faible. 392
Marseille et son agglomération disposent de nombreux atouts, aujourd'hui une réelle stratégie
d‟attractivité partagée et pilotée de matière partenariale devient primordiale. Aujourd‟hui, la ville
de Marseille veut s‟engager dans une nouvelle politique d‟attractivité généralisée pour faire de
son agglomération l‟une des plus grandes métropoles d‟Europe en termes de rayonnement
économique.
5.2.2 Une stratégie d’attractivité globale pour Marseille
L‟objectif de Marseille est de renforcer son attractivité, facteur de développement économique et

social. Elle veut augmenter sa capacité d‟attirer de nouvelles activités et entreprises, de nouveaux
talents (universitaires et chercheurs), de nouvelles fonctions (centres décisionnels, tertiaires
supérieurs), de nouveaux visiteurs (touristes, clientèles commerciales, …), ainsi que de grands
évènements sportifs, culturels ou économiques.
Sur la base d‟un diagnostic, la stratégie d‟attractivité retenue pour Marseille est fondée sur un
prérequis et trois axes privilégiés393
390
Après la désindustrialisation, la relève tertiaire s‟est faite en extra-muros, laissant le centre-ville de Marseille et toutes ses
béances (friches industrielles, quartiers dégradés). La périphérie n‟a pas profité au centre. Alors que Marseille ne cesse de
s‟affaiblir, de nouvelles centralités sont nées à ses côtés, créant ainsi un territoire urbain polynucléaire. Marseille, ville-mère,
ne domine plus les villes périphériques, de sorte que les rôles s‟inversent et que sa survie est maintenant dépendante du
dynamisme économique du reste du département.
391
Ronai Simon. « Marseille : une métropole en mutation », Hérodote, 2009/4 n° 135, p. 128. DOI : 10.3917/her.135.0128
Article disponible en ligne à l'adresse: http://www.cairn.info/revue-herodote-2009-4-page-128.htm
392
Après avoir perdu plus de 15 % de sa population et de ses emplois entre 1975 et 1999 et compté 35.000 logements vacants
vétustes principalement au centre-ville, elle n‟a toujours pas retrouvé le rôle correspondant à son histoire, à son poids
démographique, et à sa vraie place dans la région urbaine Marseille/Aix-en-Provence. Source : Ronai Simon, op.cit., p 130
393
Jean-Claude GAUDIN (Dir),op.cit.p20.
 La première métropole « Centre d'affaires et d'échanges » du Sud Européen en

s'appuyant sur la vocation industrielle et commerciale du Port et sur le développement des
activités tertiaires supérieures au sein d'Euroméditerranée. L‟objectif est d‟attirer des
sièges sociaux, des fonctions à forte valeur ajoutée de grandes entreprises et plus
largement des investisseurs immobiliers à Marseille ;
 Une « Ville de la connaissance et de la créativité » en valorisant au niveau international
le potentiel d'enseignement supérieur et de recherche scientifique, mais aussi en renforçant
les activités d'innovation technologique à forte valeur ajoutée dans les filières de la santé,
de l'optique-photonique, de la mécanique et l'énergie, de l'audiovisuel et du transmédia et
de l'ensemble de l'économie numérique ;
 Une « Ville de destination », en agissant sur le triptyque Touristique – Culturel –
Evènementiel. Pour renforcer le positionnement marseillais de « ville de destination », la
ville a misé à la fois sur des éléments de développement touristique (de loisirs et
d‟affaires) et commerciaux, jouer sur la performance des connexions au réseau
international des villes, renforcer l‟attractivité de l‟offre d‟accueil que ce soit dans
l‟hôtellerie, la restauration, le transport, les offres culturelles.
Figure 55: Les trois axes de la stratégie d'attractivité pour Marseille. Source : auteur
Figure 56:Les orientations stratégiques pour Marseille. Source : auteur

Figure 57: Les orientations stratégiques pour Marseille. Source : auteur
Pour la réussite des trois stratégies citées ci-dessus, les décideurs ont mis en place 3 axes : La
mise à niveau du foncier et de l‟immobilier dédiés à l‟économie 394 , la promotion de l‟offre
territoriale395 de Marseille et l‟impulsion d‟un marketing partenarial.
A. L'attractivité, une stratégie partenariale
La ville n'entend pas agir seule pour franchir cette nouvelle étape. Ce projet « Marseille
Attractive » constitue la contribution que la ville adresse à l'ensemble des collectivités, institutions
publiques, chambres consulaires et acteurs économiques pour définir et conduire en commun une
démarche d'attractivité globale.
La ville estime que l'attractivité doit devenir un enjeu commun et fédérer tous les acteurs capables
de jouer sur toutes les facettes de l'attractivité économique, universitaire, scientifique, culturelle,
commerciale et touristique, … .De même, pour la réussir, il sera nécessaire de construire une
image attractive de la ville et qui doit être partagée par tous les acteurs.396
Dans cette partie, nous allons décrire la vision stratégique et les orientations générales adopté par
la ville du Marseille pour renforcer sa capacité à attirer d‟une manière ponctuelle ou permanente,
de nouvelles activités et entreprises, de nouvelles fonctions et personnes.
Pour atteindre ses objectifs, Marseille propose 09 axes de travail :397
394
Car l‟offre foncière et immobilière à destination des différentes structures d‟activité (grandes entreprises, PME, start-up,
organismes publics…) constitue un élément déterminant et incontournable pour l‟attractivité d‟une ville. Voir les indicateurs
de l‟attractivité des invesstisseur ou economique en chapitre 02.
395
Car les stratégies gagnantes ne peuvent plus se fonder sur une simple logique d‟offre plus ou moins indifférenciée
(immobilière, quartier d‟affaires, cadre de vie,…) mais sur la base des atouts concurrentiels critiques (et spécifiques) d‟une
ville. Et ceux-ci se construisent dans une dynamique de projets, sur la base d‟une stratégie de mobilisation des acteurs
décisifs du territoire.
396
Direction de l'Attractivité Economique de la ville de Marseille. « Marseille Attractive 2012-2020, Un Projet pour une
stratégie Partenariale », Rapport Final décembre 2011. P38. Disponible sur : www.marseille.fr
397
Ibid.
1. Mettre à niveau l'offre foncière et immobilière dédiée aux activités économiques, et

faciliter l'implantation de nouvelles activités ;
2. Multiplier les démarches vers des grands groupes nationaux et internationaux pour les
inciter à choisir Marseille et favoriser leur installation ;
3. Présenter l'offre et les atouts de Marseille sur les grands salons professionnels nationaux et
internationaux ;
4. Se donner les moyens de réussir l'extension d‟Euroméditerranée ;
5. Transformer le secteur de la Belle de Mai en "living lab" c'est à dire un quartier de

créativité et d'innovation autour des industries du numérique, du cinéma et de
l'audiovisuel ;
6. Conduire des plans sectoriels pour faire rayonner à l'international les atouts de Marseille
dans le domaine de la santé, de l'optique-photonique et de l'énergie ;
7. Améliorer l'accessibilité et la connectivité de la ville pour entrer dans le Top 3 du tourisme

de croisières et conquérir le marché des congrès et conventions d'affaires ;
8. Poursuivre une politique de création de grands équipements à fort rayonnement

international, par exemple : une salle polyvalente de 20 000 places, une cité de la mer
dans la rade Nord ;
9. Conduire un plan de marketing territorial et bâtir une « marque de territoire » appropriée

par le grand public et fédérant les acteurs publics et privés chargés de la promotion de la
Métropole, comme le font déjà les autres grandes villes européennes ("Only lyon Lyon",
"I'Amsterdam", "Lond-on", "Madrid about you", "EuraLille").
B. Stratégie de marketing partenarial pour Marseille398
Cette vision d'une « Marseille Attractive » s'appuie également sur des préconisations en matière
de promotion et de communication territoriale. Ces dimensions sont bien entendu au cœur des
stratégies proposées ci-dessus, mais elles n‟en sont que des outils au service d‟une stratégie de
mobilisation, pas des finalités.
5.2.3 Euroméditerranée399 : projet urbain stratégique pour Marseille (l’opération qui

transforme Marseille).
Pour faire de Marseille une ville innovante, d‟affaire et du tourisme il faut changer l‟image et
préparer un environnement urbain capable d‟accueillir de nouvelles populations, et activités. Un
projet urbain stratégique (renouvellement urbain) c‟est la stratégie retenue pour Marseille.
398
Ibid.
399
Le terme « Euroméditerranée » désigne une géostratégie économique, sociale et culturelle en vue d‟une coopération
multilatérale entre l‟Europe et la Méditerranée.
Conçue à la manière d‟un projet urbain, l‟Euroméditerranée est dotée d‟un schéma de référence,
actualisé, qui définit la stratégie d‟intervention sur le périmètre, sous une forme textuelle et
cartographique.
Marseille a créé les conditions d‟un nouveau développement grâce au puissant levier de
l‟investissement public et a fait de l‟opération Euroméditerranée. « Opération d’intérêt national »,
Euroméditerranée est un projet de renouvellement urbain du centre-ville de Marseille. Lancé il y a
plus de dix ans, ce programme d‟envergure internationale engage le renouvellement de 480
hectares au centre-ville, il est considéré comme la plus grande opération de Rénovation Urbaine
en Europe.
L‟opération est la première d‟intérêt national à inclure dans son périmètre de nombreux quartiers
habités. Elle se différencie en cela des principaux projets urbains menés ces dernières années dans
le Sud de la France, qui concernaient davantage des sites vierges ou en voie de reconversion.
Cette opération constitue un volet majeur du plan « Marseille centre d’affaires et plateforme
d’échanges du Sud Est Européen » et « Marseille ville de destination ». On peut dire Marseille
Euroméditerranée c‟est un projet étape dans l‟affirmation d‟une ville touristique.
C‟est une opération de réaménagement mais aussi créatrice de développement économique, social
et culturel, Euroméditerranée est un accélérateur de l‟attractivité et du rayonnement de la
métropole marseillaise entre l‟Europe et la Méditerranée.
Au-delà des objectifs économiques et de rayonnement, l‟importance primordiale des objectifs

sociaux est réaffirmée : l‟opération a pour mission de revitaliser tout un secteur du centre-ville
avec le souci de favoriser la mixité sociale, au moyen des politiques de logement et d‟accès à
l‟emploi et aux équipements publics.400
Transformant des grands terrains industriels sous-occupés situés en cœur de la ville pour y
développer de nouveaux quartiers économiques, commerciaux et résidentiels, Euroméditerranée
construit une nouvelle « ville sur la ville », dans le respect des grands principes du développement
durable : un équilibre entre équité sociale, croissance économique et respect de l‟environnement.
Infrastructures, espaces publics, mais aussi bureaux, logements, commerces, hôtels, équipements
culturels et de loisirs, sont en cours de construction ou de réhabilitation. 401
Avec ce projet, Marseille annonce une stratégique stratégie de repositionnement de la ville

portuaire par rapport à des enjeux européens autour de la recomposition des vieux quais et
quartiers portuaires de la Joliette. La requalification donc du tissu urbano-portuaire pensé comme
vecteur de revitalisation de Marseille, qui ne peut pas vivre sans son port et le port qui ne peut pas
vivre sans la ville.
400
« Ecocite Marseille-Euro-méditerranéen ». Dossier de presse, jeudi 30 juin 2011, p 06. Disponible sur
www.euroméditérranéen.fr
401
« Marseille Métropole attractive and capitale : LES PROJETS ». P 26. Disponible sur www.euroméditerranée.fr.
Situation : Sur près de 480 hectares depuis l‟extension du périmètre décidée en décembre 2007,
l‟opération Euroméditerranée épouse les secteurs arrières portuaires de la ville de Marseille. Le
projet est situé en plein centre-ville sur un territoire extrêmement riche, regroupant à la fois une
partie du Port Autonome, d‟anciennes zones industrielles plus ou moins à l‟abandon et des
quartiers d‟habitations, notamment le plus bel ensemble haussmannien de Marseille. Cette
opération a donné un nouveau visage à Marseille.
Figure 58: Site d'intervention de l’Euromed. Source : www.euroméditerranée.fr
Euroméditerranée : Un projet d‟aménagement intégré : 5 Principes

1. Mixité sociale, fonctionnelle et intergénérationnelle ;
2. Approche bioclimatique de l‟urbanisme et de l‟architecture ;
3. Nature en ville (projet à l‟échelle du grand territoire), qui s‟intègre notamment dans la stratégie
énergétique (réduction du phénomène d‟ilot de chaleur urbain) ;
4. Réduction des risques sanitaires (pollution des sols et qualité de l‟air) et naturels (inondation),
gestion climatique, biodiversité et qualité urbaine ;
5. Mobilité Bas Carbone.
Figure 59: Les grands projets de Marseille402. Source : www.euromediterranee.fr
L‟opération d‟euromed englobe plusieurs programmes, on cite :

 L’aménagement du front d’eau, la pièce maitresse de la mise en tourisme de
Marseille.
Cœur emblématique et berceau historique de la cité phocéenne, le Vieux-Port de Marseille est le

symbole de la transformation de Marseille en grande métropole européenne. Le projet de
réaménagement du Vieux- Port ambitionne de lui redonner son lustre, il vise également à
redynamiser le centre-ville afin de favoriser son attractivité touristique et commerciale.
Le réaménagement de la façade maritime sur près de 3 km de long et 60 hectares est un enjeu

urbain majeur d‟Euroméditérranée car il permet de redynamiser le centre-ville et le port en
recréant des connections entre ces deux éléments. Il est l‟un des programmes les plus ambitieux
d‟Euroméditerranée et constitue une nouvelle étape du développement de la métropole
marseillaise.
Selon Maria Barbara Gravari Marseille illustre avec pertinence les rapports entre
redéveloppement des fronts d‟eau et les enjeux touristiques (d‟affaires, culturels, ou de loisir), la
requalification du front de mer vise à remédier à l‟important handicap d‟image qui caractérise
Marseille403 , en effet à travers la transformation de son front de mer en cœur de ville, Marseille
ambitionne de rayonner en Méditerranée depuis son centre.
402
La Joliette ; Quartier d‟affaire , Tour CMA CGM siège social du 3 ème Groupe Mondiale de transport maritime, Les Quais
d‟arenc (Bureaux, Hotels, Condominiums), Archives Gastion Defferre (archives et bibliothèque départementales) , Les
terrasses du port (centre commercial et de loisir), Esplanade J4 (MUCEM) (Musée des civilisations de l‟Europe et de la
Méditerranée) et le CRREM centre régional de la méditerranée)….etc sont les grands projet envisagés.
403
Maria Gravari Barbaras, op.cit., p 61.
Figure 60:Les grandes architectes redessinent le front de mer404. Source : Google image
 J4 Le nouvel espace culturel : à forte vocation touristique qui ouvre la ville sur la
mer.
Constitue un lien emblématique entre le port maritime et le Vieux-Port, centre historique de
Marseille. Située au croisement du Grand Port Maritime de Marseille et du Vieux-Port, et au pied
du Fort Saint-Jean, l‟esplanade fait l‟objet d‟un vaste programme d‟aménagement : tels que la
création du Musée des Civilisations d‟Europe et de Méditerranée, la Création du Centre Régional
pour la Méditerranée, le Creusement de deux darses, la création d‟un parking souterrain …etc.
Le J4, est tout naturellement dédié à la culture et au tourisme. Marseille avait besoin d‟un phare, à
l‟image du musée Guggenheim de Bilbao. Elle le possède avec le J4 qui regroupe le Musée des
Civilisations de l‟Europe et de la Méditerranée (Mucem) et la Villa Méditerranée, inaugurés au
printemps 2013. Avant même l‟ouverture de ces deux monuments architecturaux, les marseillais
se sont appropriés les lieux et se pressent sur les immenses parvis.
Figure 62: Les terrasses du port, Marseille Figure 61:Le musée des civilisations de l’Europe et
Euroméditerranée. Source : www.euromediterranee.fr la Méditerranée (MUCEM). Source :
www.euromediterranee.fr
 Des infrastructures de télécommunications à la pointe
Euroméditerranée a su engager une politique ambitieuse de développement de ses infrastructures
de télécommunications : pour faire de Marseille le premier hub de télécommunications en Europe
du Sud. Marseille- Euroméditerranée est devenue ainsi le premier pôle d‟infrastructures de
404
Les réalisations des architectes, comme Zaha Hadid, Jean Nouvel, Massimiliano Fuksas, Rudy Ricciotti, Yves Lion ou
encore Stéfano Boeri, émettront un signal fort et pourraient devenir un nouvel emblème pour la ville, comme Manhattan à
New-York, la CN Tower de Toronto ou l‟Opéra de Sydney
télécommunications après la région parisienne. Elle favorise, en effet, depuis ses débuts,
l‟implantation des structures les plus innovantes.
 Un pôle unique alliant économie, patrimoine et culture

Euroméditerranée a toujours réservé une place de choix à la culture. Le Pôle Média Belle de Mai
a su allier à la fois culture et économie, artistes et milieu associatif au sein d‟une structure
regroupant trois types d‟activités : un pôle patrimoine, un pôle média et un pôle de spectacle
vivant.
Le Pôle Média Belle de Mai s‟est imposé comme la deuxième filière nationale d‟entreprises de
production et de diffusion de programmes audiovisuels (cinéma, TV, publicité, dessin animé), de
programmes musicaux (disque, radio, spectacles) et de programmes interactifs (jeux vidéo,
contenus sur les téléphones mobiles et sur l‟Internet haut débit).
Figure 63:Pôle Média Belle de Mai. Source : www.euromediterranee.fr/quartiers/belle-de-mai.html
 Marseille joue la culture, et l’événementiel
Levier essentiel de développement économique, le tourisme se nourrit de culture pour développer

l‟attractivité de Marseille. Au-delà de l‟année 2013 qui la consacrera capitale européenne, la ville
a fait le pari de la culture pour améliorer ses infrastructures et le quotidien des Marseillais pour les
décennies à venir.
Marseille a intensifié sa présence sur ce marché avec une augmentation du nombre de

manifestations annuelles (+6,5 % en 2009) et un allongement de la durée de ces manifestations.
Cette industrie dégage, en 2009, 149,3 millions d‟euros405. Sur un marché où les villes sont
extrêmement concurrentielles, les facteurs clés de succès portent sur l‟offre en équipements de
congrès et d‟expositions, sur l‟accessibilité et la qualité globale de la destination : dynamisme
économique, qualité de l‟accueil (hôtellerie, restauration, …), image de la ville. 406
405
Ville de Marseille, Direction de l'Attractivité Economique. « Marseille attractive 2012-2020 ; Un Projet pour une
stratégie partenariale ». Décembre 2011, p 33.
406
Récemment, la dynamique événementielle a pris une envergure forte avec l‟annonce de l‟année Capitale Européenne de la
Culture en 2013 mais aussi autour d‟événements plus ciblés comme “Lift”, plus “underground” et se situant à la convergence
entre technologies, art et enjeux sociaux
Figure 64:Marseille, capitale de la culture Figure 65:Festival Jazz des 5 continents à Marseille.
Source : www.marseille.fr
 Un parc immobilier en pleine expansion
- L’immobilier d’entreprises en adéquation avec la demande

Un accueil privilégié pour les entreprises :407 Euroméditerranée développe une offre de bureaux à
destination des entreprises, qui garantit à la fois une diversité et une quantité notables de
placements de surfaces, à des prix concurrentiels. Marseille dispose désormais d‟un quartier
d‟affaires à la Joliette, le plus dynamique de Marseille. (Voir annexe n°12)
- L’immobilier résidentiel : qualité et diversité

Cette volonté d‟Euroméditerranée de concevoir un quartier d‟habitat complémentaire de
l‟expansion économique prévue, permet de répondre, à la fois, aux attentes : des habitants du
quartier, des usagers du quartier d‟affaires et des actifs de la métropole marseillaise.
Soucieuse de garantir équité et mixité sociale, l‟action d‟Euroméditerranée à destination de
l‟immobilier résidentiel s‟est ancrée dans une cohérence globale, concernant l‟ensemble des
logements, neufs et anciens, locatifs ou en accession.
L‟ensemble des logements, neufs et réhabilités, répond désormais aux normes de qualité et de
confort indispensables à un quartier d‟envergure internationale, comme Euroméditerranée. La
qualité de vie est en effet au cœur de ce programme immobilier : qualité architecturale des
logements, disposition en duplex, villa sur le toit ou en cœur d‟îlot, surface conséquente (priorité
aux T3/T4), espaces extérieurs…408
Figure 67:L'immeuble de bureaux cap Joliette BD Figure 66:Visite de la Tour H99 : la future plus haute
de Dunkerque et place de la Joliette. Source : tour d’habitation de Marseille par Jean-Baptiste Pietri.
http://www.euromediterranee.fr/ Source : Google image
407
Les deux années « exceptionnelles », que sont 2004 et 2006, confirment l‟essor du pôle d‟affaires de la Joliette grâce à la
dynamique économique d‟Euroméditerranée. Elle a notamment permis l‟implantation de grandes entreprises sur le secteur.
408
« Euroméditerranée, ». Dossier de Presse. Mars 2009, P 09. Disponible http://www.euromediterranee.fr
- Amélioration du cadre de vie

Le programme immobilier concilie ainsi réhabilitation et construction des bâtis, dans un souci
d‟adaptation au cadre de vie et à l‟environnement marseillais.
L‟aménagement de l‟accès au bord de mer, d‟espaces verts, de commerces et d‟équipements

scolaires permet non seulement d‟aérer le périmètre, de maintenir ou d‟améliorer la densité
urbanistique du périmètre, mais aussi d‟assurer une liaison entre les différents points clés du
nouveau centre-ville marseillais. Cette redéfinition des espaces est complétée par la construction
de nombreux parkings de stationnement, la création de tunnels et la reconfiguration des
infrastructures autoroutières, qui permettront de soulager le périmètre de la circulation
automobile.
Figure 68:Exemple d’intervention le pôle Korsec-Velten. Source : Yves MORAINE (Dir) « Un projet de rénovation
pour le centre de Marseille, Concertation publique 2011 » , disponible sur : www.marseille.fr
Euroméditerranée ; Une opération de développement durable409

Les projets d‟aménagement du territoire et de développement économique, menés par
Euroméditerranée, s‟inscrivent dans le respect des principes du développement durable.
Soucieux de l‟équilibre entre cohésion sociale, développement économique et préservation de
l‟environnement, ils contribuent à la requalification urbaine du centre-ville, au développement de
l‟emploi et à l‟amélioration de la qualité de vie de ses habitants, dans le respect de l‟existant et de
son environnement.
Euroméditerranée construit ainsi la ville sur la ville, plutôt que de conquérir de nouveaux espaces
vierges de toute urbanisation, pour offrir de nouvelles capacités de croissance au périmètre.
L‟EPAEM410 parie pour ce faire sur la mixité des usages et des fonctions, en aménageant et
développant le périmètre d‟Euroméditerranée afin d‟attirer simultanément et harmonieusement
des habitants, des entreprises, des équipements culturels et de loisirs, des commerces et des
bureaux.
Euroméditerranée s‟affiche comme « L‟opération qui transforme Marseille » et présente sa
contribution à la requalification urbaine du centre-ville, au développement de l‟emploi et à
l‟amélioration de la qualité de vie des habitants comme les clés d‟un développement durable pour
Marseille.
409
« Ecocite Marseille-Euro-méditerranéen ». Dossier de presse, jeudi 30 juin 2011. p 08 disponible sur
www.euroméditérranéen.fr
410
EPAEM : l‟Etablissement Public d‟Aménagement EUROMEDITERRANEE
Figure 69: Eco-cité participative pour Marseille411. Source « Eco cité Marseille-Euro-méditerranéen » dossier
de presse, jeudi 30 juin 2011, p 06, disponible sur www.euroméditérranéen.fr
Synthèse du troisième chapitre
Additivement à ce qui été mentionné et décrit dans le présent chapitre, plus précisément l‟effet
que peut produire l‟attractivité sur un territoire en terme de conséquences, on peut affirmer que
celle-ci est un levier puissant de développement, de (re)dynamisation et de revitalisation d‟un
territoire, d‟une ville et plus particulièrement de son centre ancien. Et elle peut aussi être hissée en
tant qu‟une des premières conditions de son développement socio-économique et urbain, ce qui
lui permet ainsi de générer et de maintenir sa vitalité. ( voir figure n°70).
Figure 70:L’attractivité levier de la revitalisation urbaine. Source : auteur
411
Un quartier de 30 000 habitants, avec 14 000 logements, 700 000 m2 de commerces et bureaux, des transports doux, de
l‟énergie renouvelable et une consommation d‟électricité en diminution de 75 %.
A cet effet, et en guise de synthèse de ce chapitre, on peut avancer ce qui suit :
 L'attractivité d'un territoire ne saurait être perçue comme une réalité absolue, isolée et
figée dans le temps, mais il convient plutôt d‟introduire la dimension temporelle. En effet,
la vision prospective sur les futures évolutions possibles de l'attractivité du territoire est
donc nécessaire, car il est plus qu‟important de devoir anticiper ces évolutions futures de
l‟attractivité, et ce dans un contexte de mobilité accrue et de la population et des activités
économiques. Ce qui nous oblige à ne pas se contenter d'une vision statique.412
 L‟attractivité peut parallèlement aux effets positifs qu‟elle induit, être le vecteur de
pressions susceptibles de détruire les ressources dont elle est tributaire. Si on la développe
sans se soucier de sa durabilité, elle peut non seulement faire du tort aux sociétés et à
l‟environnement, mais aussi développer les germes de sa propre destruction ; Pour cela il
est nécessaire d‟aller vers une stratégie d‟attractivité durable (c‟est-à-dire inscrite dans
une approche de développement durable).
 Le développement d‟une attractivité durable exige la participation éclairée de toutes les

parties prenantes concernées, ainsi qu‟une volonté politique forte afin de garantir une
large participation et un large consensus. Assurer la viabilité de l‟attractivité exige un
processus continu et un contrôle permanent des impacts, avec la mise en place de mesures
préventives et/ou corrective.
Suite aux exemples évoqués dans le chapitre précédent, ainsi que et les exemples analysés
(Marseille et Porto), nous avons constaté que la problématique de l‟attractivité est omniprésente
dans les stratégies qui visent la relance d‟un nouveau dynamisme et d‟une nouvelle vie dans le
centre-ville/ ancien et dans son territoire environnant. L‟objectif consiste donc dans : le maintien
permanent de ses habitants ainsi que l‟attirance de nouveaux, le renforcement de l‟appareil
économique, la création d‟emplois, le renouvellement de son image et la valorisation de son
identité.
Le premier mode d‟intégration de l‟attractivité dans la stratégie de revitalisation consiste à faire de

l‟attractivité un objectif central qui fonde l‟ensemble de la stratégie. En effet, aucun axe du projet
ne lui est alors consacré mais cet objectif tend à irriguer l‟ensemble des orientations.
Par la place qui lui est consacrée dans les diagnostics et les stratégies, la thématique de
l‟attractivité urbaine apparait comme étant l‟objet d‟une large appropriation par les acteurs locaux.
Surtout que la plupart des territoires font du renforcement ou de la restauration de leur attractivité
l‟un des principaux objectifs de leurs projets urbains stratégiques de renouvellement urbain qui
aspire à la réunion des conditions d‟une attractivité suffisante et pérenne :
 L‟amélioration de l‟offre globale et de la qualité du cadre de vie d‟une population
diversifiée (habitants, touristes, étudiants, investisseurs…etc)
412
Arnaud Bourgain et al. « L'attractivité : quel levier pour le développement ? », Mondes en développement, 2010/1 n° 149,
p. 7-10. DOI : 10.3917/med.149.0007 disponible en ligne ; http://www.cairn.info/revue-mondes-en-developpement-2010-1-
page-7.htm
 La construction d‟une image de marque partagée, porteuse de sens, en valorisant les

spécificités locales413 qui constituent le levier de la stratégie de marketing proposée.
Figure 71:Projet urbain intégrée au service de l’attractivité de Porto. Source: auteur
Figure 72:Euromed: projet urbain stratégique au service de l’attractivité de Marseille. Source: auteur
Les deux villes de Marseille et de Porto qui ont souffert : d‟un déficit d‟image et d‟une faible
lisibilité économique, de la disparition de nombreux emplois, de l‟accentuation des phénomènes
d‟exclusion sociale et de paupérisation des quartiers centraux, ont réussi aujourd‟hui à revitaliser
leurs territoires respectifs à travers des projets urbains d‟attractivité basés sur des éléments
similaires et spécifiques (marketing de l‟image et de l‟identité).
Il est nécessaire aussi de noter que, les stratégies adoptées par la plupart des villes, y compris
Marseille et Porto sont des stratégies d‟attractivité généralisées, globales, résidentielles,
touristiques et économiques à la fois. Et il est rare de trouver une distinction claire entre les
413
Comme l‟exemple de Porto, qui a mis son patrimoine mondial au service de sa stratégie de marketing.
composantes de l‟attractivité territoriale, plus particulièrement entre l‟attractivité résidentielle et

l‟attractivité économique.
En effet, dans un monde en perpétuel changement, les villes veulent assurer un développement
économique en attirant des capitaux de différentes sources, et qui se traduit notamment par le
développement de l‟activité touristique, résidentielle et des loisirs. L‟enjeu donc, est de diversifier
les ressources économiques.414
Cet élargissement généralisé de la notion d‟attractivité amène à une prise en compte de nouveaux
facteurs de dynamisme allant vers une planification qualitative, qui se traduit par l‟importance
croissante accordée au cadre et à la qualité de vie. Cette dernière conjuguée aux spécificités
plaisantes du territoire, sont autant d‟atouts pour attirer des cadres, touristes, homme d‟affaires...
A ces caractéristiques, on peut ajouter de nouveaux facteurs d‟attraction tels que les qualités
environnementales et culturelles, la capacité de promouvoir des événementiels ou des espaces de
loisirs et de consommation415.
Le projet, un instrument au service de l’attractivité.
La mise en place des politiques d‟attractivité passe souvent par une démarche stratégique pour
laquelle la notion de projet, et plus généralement de projet urbain, est de plus en plus privilégiée.
En effet le projet urbain est un outil employé activement, pour ne pas dire à la mode, pour
renforcer l‟attractivité. Ces politiques sont un slogan qui signale l‟ambition centrale vers laquelle
la ville et son centre convergent. Elles s‟inscrivent dans une démarche de projet (négociations
entre acteurs et partenaires différents) et sont des préalables aux documents réglementaires aux
échelles de la ville comme le confirme Ingallina Patricia.416
Aussi, il est nécessaire de signaler la convergence entre les stratégies d‟attractivité et ceux de la
revitalisation, en effet la littérature développée dans les deux premiers chapitres montre que les
stratégies de revitalisation tirent leurs origines de celles de l‟attractivité. Ce qui a été aussi
démontré dans les données du tableau n°12, où nous avons essayé d‟identifier les points de cette
similitude et de convergence entre les stratégies respectives de l‟attractivité et de la revitalisation.
Toutes les études effectuées confirment non seulement, l‟existence d‟une certaine compatibilité
entre les stratégies de revitalisation et de l‟attractivité des territoires, mais aussi au niveau de la
démarche de leurs projets urbains respectifs. (Voir figure n°73)
414
Thiard, Philippe. « L’offre territoriale : un nouveau concept pour le développement des territoires et des métropoles ? », in
: Point de vue, DATAR, 2005 Mai, n°1.p 18.
415
Roncayolo M. (), Réflexions autour de la notion d‟attractivité, in Ingallina P., Blais JP., Rousier N. : L‟attractivité des
territoires : regards croisés, PUCA Recherche, MEEDDAT, 2009, Paris La Défense, p.43-46
416
Patricia Ingallina, « Le projet urbain », Presses Universitaires de France, coll. Que sais-je ?, Paris, 2001, 127 p.
La revalorisation de l’identité d’un

Les stratégies L'événementiel Les clusters Les flagships territoire et les spécificités locales
d’attractivité (notamment touristiques)
urbaine
L‟événementiel, stratégie de revitalisation La mise en place des clusters touristiques La mise en place des projets à grande La culture à travers le tourisme, peut
stimulant le tourisme, est aussi un levier des (accueillant des activités à forte valeur valeur architecturale comme moteur de la devenir un gisement de revitalisation socio-
stratégies de marketing urbain pour attirer des ajoutée) pour développer l‟attractivité revitalisation surtout qu‟on-t-il s‟agit des économique des villes.
touristes, investisseurs, classe créative et touristique, un des leviers de la équipements culturels (musée par exemple) Elles est aussi considérée comme ressource
nouveau habitants. revitalisation urbaine. vue les retombées positives sur le plan mobilisée par les acteurs de la ville pour se
Points de Elle transforme l‟image des villes, crée des économique et sociale qu‟il peut générer. démarquer , se distinguer et se différencier à
convergences recettes économiques, révélation culturelle et Est une tactique d‟attractivité urbaine travers la revalorisation de l‟identité de la
identitaire, fierté d‟être des habitants, les efficace surtout lorsque le territoire ou la ville et la construction d‟une image de
leviers de toute stratégie de revitalisation ville souffrent d‟un manque total d‟un marque élément clés dans les stratégies
urbaine. capitale image d‟attractivité urbaine.
Stratégies de La revitalisation par La revitalisation par le tourisme La revitalisation par l’architecture la culture au cœur des stratégies de
revitalisation l’événementiel urbain revitalisation
urbaine
Stratégies La qualité de l’offre globale de la ville Le territoire comme espace de Le DD nouvelle stratégie d’attractivité Les projets de renouvellement urbain
d’attractivité consommation et de socialisation
urbaine
La qualité de vie est un critère fondamental Existence d‟une compatibilité entre les La reconquête des espaces urbains en
dans le choix de s‟installer ou pas dans un indicateurs de DD et de l‟attractivité et générale et de l‟espace public en particulier
territoire. est un levier d‟attractivité urbaine. De petits commerces ou grand centre ceux de la revitalisation. est une mesure efficace pour revitaliser les
commercial, de loisir et de consommation Un territoire durable est forcément un centres anciens. En effet un espace public de
elle est aussi un enjeu au cœur de toute participent à créer une nouvelle centralité territoire attractif et vivant. haute qualité permet l‟accueil des activités
politique de revitalisation urbaine surtout pour qui pourrait être le moyen de redonner un Les politiques d‟attractivité et de touristiques moteur de toute revitalisation
Points de les centres qui ont connu le départ massif des nouveau souffle à des anciens centres ville. revitalisation misent sur la notion de qualité urbaine.
convergences habitants vers la périphérie urbaine pour la car ils contribuent à renouveler l‟attractivité environnementale développant des projets L‟espace urbain fait l‟objet des projets de
recherche d‟une qualité de vie meilleur. par la redynamisation et rénovation de durables. Dans ce sens, la haute qualité renouvellement urbain qui vise le
son urbanisme, régénèrent le tissu environnementale, les éco label, les éco renforcement de l‟attractivité des villes dans
Dans ce sens la requalification de l‟offre en économique local en déclin. quartiers ont considérés comme une la mesure où elle participe à l‟amélioration
matière d‟habitabilité de réceptivité et nouvelle solution pour rendre plus attractif de la qualité de vie (espaces verts, place
d‟activité occupe une place centrale des un territoire. publics, réhabilitation de habitat…etc), et
opérations et les projets de revitalisation l‟image de la ville (élimination des friches,
urbaine. réaménagement des fronts de mer…etc).
Stratégie de Stratégie de résidentialisation (qualité de Le commerce comme facteur de Le DD nouvelle stratégie de La revitalisation par reconquête de
revitalisation vie, qualité du logement et des revitalisation revitalisation des centres anciens l’espace public
urbaine services…etc)
Tableau 12:Les points de convergence entre les stratégies de revitalisation et de l'attractivité urbaine. Source : auteur
Figure 73:Démarche de PU d'attractivité et de revitalisation urbaine. Source auteur (les données tirées de livre de Pr AZZAG-BEREZOWSKA, Ewa. « Projet urbain guide méthodologique ; comprendre la démarche du
projet urbain ». Edition synergie. Alger, avril 2012.)
Chapitre IV: Projet urbain d’attractivité pour revitaliser le centre ancien de jijel
1. Approche globale de la ville de Jijel :…Jijel, d’énormes potentialités à exploiter
1.1 Présentation de la ville de Jijel :
Figure 74:La wilaya de JIJEL Figure 75:La ville de JIJEL

Source : Ahmed MAABED (Dir) « Jijel, un rêve de Méditerranée ». Edition Thaïs Production, Bejaia, 2010, p 18
Située entre mer au nord, Skikda à l‟Est, Bejaia à l‟Ouest, et Sétif et Mila au Sud. Jijel n‟est qu‟à
30 mn de vol d'Alger la capitale et une heure de Barcelone, de Naples, et de Marseille.
Avec une surface de 2.398 km2, une façade maritime de 120 km et une position géographique
entre les méridiens 5° 25 et 6° 30 Est de Greenwich et entre les parallèles 36° 10 et 36°50
hémisphère nord. Jijel constitue non seulement un débouché préférentiel pour une bonne partie de
la région des Hauts Plateaux Est et Sud du pays, mais semble également jouer un rôle pivot dans
les échanges internationaux : tout en jouissant de sa proximité du Sud de l‟Europe, elle n‟en
demeure pas moins une porte méditerranéenne potentielle pour certains pays africains de
l‟intérieur du continent (Niger, Mali, Tchad, etc.).417
417
CENEAP. « Plan D’aménagement du Territoire de la Wilaya de Jijel ; phase n°1: évaluation territoriale et diagnostic ».
juillet 2011. p 10.
Figure 76: Situation de JIJEL. Source ; www.Jijel .info.com
Jijel se caractérise par un climat méditerranéen, pluvieux et froid (5 à 15°) en hiver, chaud (20° et
35°) et humide en été, avec une saison de pluie qui près de six mois et des précipitations
moyennes annuelles allant de 800 à 1200 mm, elle est considérée comme l‟une des régions les
plus pluvieuses d‟Algérie
Jijel est dotée d‟un potentiel agricole et forestier non négligeable. De haute valeur agronomique,
la surface agricole utile s‟étend sur 44000 ha alors que le patrimoine forestier recouvre 115000 ha
(48℅ du territoire).
Le sous-sol recelé d‟importants gisements miniers (Fer, Kaolin, Zinc, Sable…Etc) et de

considérables ressources hydriques, avec une superficie maritime de 6510 km 2. C‟est une région
riche en ressources halieutiques418
Figure 77, Etumologie du nom de Jijel, a droit le port de Jijel en 1760, par Antonio Borg. Source : Ahmed MAABED
(Dir). « Jijel, un rêve de Méditerranée ». Edition Thaïs Production. Bejaia, 2010. P 18
A. Données générales ; éléments de géographie :

Jijel futée était daïra de Constantine avant de devenir wilaya au découpage administratif de 1974.
Constitué actuellement de 11 daira et 28 communes, avec une population de 636.948 habitants au
dernier RGPH d‟avril 2008. Au 31/12/2009 sa population est estimée à 653.272 habitants, soit un
volume additif de 16.324 habitants419
418
Ressources vivantes (animales et végétales) des milieux aquatiques marins ou dulçaquicoles (eau douce) exploitées par
l‟homme (pêche, aquaculture).
419
Wilaya de Jijel, « monographie ». Edition ANEP. Rouïba. 2010, P 25.
Figure 78: Organisation administrative de la wilaya de Jijel. Source : PWA - JIJEL. p 13
Appartenant au domaine nord atlasique, localement connu sous le nom de la chaine des Baros, la
région de Jijel se caractérise par un relief montagneux, bien que l‟altitude moyenne soit comprise
entre 600 et 1000 mètres, deux régions physiques principales se dégagent. D‟abord, les zones de
plaines au nord, lesquelles longent la bande littorale et recouvrent les petites plaines de Jijel, les
plaines d‟El Aouana, le bassin de Jijel, les vallées de Oued Kebir, Oued Boussiaba ainsi que les
petites plaines de Oued Z‟hor.
Ensuite, les zones de montagnes, lesquelles constituent l‟essentiel du territoire de la wilaya (82℅)
et qui se répartissent en deux sous-groupes : les zones de moyennes montagnes, situées dans les
parties littorales et centrales de la wilaya et caractérisé par une abondante couverture végétale et
un important réseau hydrographique : les zones au relief plus accidenté, à la limite sud de la
wilaya et où sont localisées les montagnes de Tamazguida, Tababourt, Bouazza et Seddat plus
hauts sommets locaux.
B. Données socio-économiques 420:
La situation économique d‟un territoire s‟évalue à l‟aide de quelques indicateurs comme le taux
d‟occupation de la population, le taux d‟activité, le taux de chômage, le nombre d‟entreprises
créatrices d‟emploi et leurs activités, les branches touristiques, d‟éducation…. Afin d‟accroître
leur capacité pour dynamiser les secteurs.
Quelques figures sont représentées pour donner un aperçu de l‟état des lieux du point de vue
socio-économiques. Il faut noter que l'analyse qui suit s'est essentiellement basée sur les données
des recensements (RGPH) effectués par l‟Office Nationale des Statistiques et des estimations
élaborées par les services de DPSB (ex DPAT) de la wilaya.
Figure 79:Structure de la population de la wilaya de Jijel selon le sexe. Source: DPSB de Jijel
420
Toutes les données datent du 31/12/2011.
Figure 80: Densité de populations en 2010. Figure 81: Evolution de la population entre 1998 et 2008,
Source : DPSB Jijel
Figure 82: Nombre de population active pour secteur. Source : direction de l’emploi – W Jijel.
1.2 Jijel à travers l’histoire : Evolution et croissance urbaine de la ville de Jijel

Faire un retour sur l‟histoire pour comprendre la situation actuelle de centre ancien de Jijel me
semble incontournable. Une analyse des territoires sur un temps long permet effectivement de
déceler les clés de compréhension des dynamiques mises aujourd‟hui à l‟œuvre.
La région de Jijel a été le carrefour de plusieurs civilisations dont les traces se trouvent ici et là sur
son territoire. Toutes ces civilisations avaient pour intérêt sa position stratégique, et sa
morphologie formant des havres naturels. La vie s‟est développée autour de son littoral, à partir
duquel s‟est établie la croissance de la ville.
La fondation de la ville de Jijel est attribuée selon les historiens, aux phéniciens, elle remonte à
quelques 2000 ans. « Le nom même de la cité n’est pas éclairci. Jijel tirerait son nom du mot
berbère « ighil-Ighil », de colline en colline ou en se référant à l’antiquité romaine, on a
« IGILGILI » de « GIlGIL », cercle de pierres sur lequel, la cité s’est construite pour échapper
aux invasions venant du nord »421. Cependant, divers noms ont été attribués au fil des diverses
occupations IGILGILI DJIDJEL, et enfin JIJEL.
Période phéniciens, l‟occupation s‟est limitée à un espace très réduit, les monuments attestant leur
présence sont des tombeaux creusés dans la roche, qui sont encore visibles à la « pointe noir »,
actuellement Rabta. Les phéniciens grâce à leurs comptoirs ont exercé une domination
économique et politique sur les populations libyco berbères.
421
Salah Bousseloua ; « Histoire de Jijel » tirée de la monographie de la wilaya de Jijel, consultée sur www.jijel.info.com.
Figure 83: Les comptoirs phéniciens. Source : www.Jijel info 2007
Pour les romains, la ville n‟était pas restreinte à la presqu‟ile de la citadelle actuelle, elle
s‟étendait sur l‟emplacement de la ville moderne actuelle, surtout dans la partie qui borde la mer
(le port).
Figure 84:Positionnement de l’Igilgili, colonia romana . Source : www.Jijel info
Pendant la période romaine IGILGILLI faisait partie de la Mauritanie Césarienne sous le règne
d'Octave Auguste. A la suite de la réforme de Dioclétien (DIOCLETIANUS), le territoire de la
ville devint partie intégrante de la Mauritanie Sétifienne.422
Les Byzantins ont été le prolongement de l‟occupation Romaines, et ils ont élargi et fortifié la
ville vers le sud, ils dotèrent la ville de nouvelles murailles et des tourelles.
Jijel, cité des dynasties arabo-berbères : L'établissement des Arabes à Jijel date du VIIIe siècle,
juste après les conquêtes de Moussa Ibn Noceïr en Afrique. Ibn Khaldoun cite le cas d'une armée
musulmane qui s'enfuit de Kairouan, pour se retirer à Jijel en 772.
Le rempart romano-byzantin est conservé, pour maintenir l'autorité des « wullat » et on arabise le
nom romain de la ville qui devient „‟Jijel‟‟; comme celui en usage aujourd'hui. Cette periode est
marqué par la création des édifices de cultes, qui seront détruits ultérieurement par les normandes,
au même titre que le rétrécissement de l‟enceinte de la ville. A l‟arrivée des turcs, ils occupèrent
l‟ancienne enceinte. Cette période est marquée par la mise en place des structures d‟échange et de
rencontre, place, marché, mosquée, port…etc.
422
Safri Saïd. « Renouvellement urbain d’un centre ancien en déclin – cas de centre-ville de Jijel ». Mémoire de magistère.
UMC, 2008. p 27
Le port se situait dans la baie qui s‟ouvre à l‟Est, protégé ainsi des vents d‟Ouest par la terre, du
nord par une ligne de récifs (barrière insuffisante contre les grosses mers), et une jetée couvrant le
coté Est de la rade. Suite à l‟expédition du Duc de Beaufort en 1664, la ville a été totalement
détruite par les bombardements.
Figure 85:La citadelle de Jijel à l’époque turque. Source : www.Jijel info.com
Avec l‟arrivée des français, et suite à une série d‟affrontement, l‟attention des envahisseurs se
porta alors sur la ville qui était dans un état de vétusté avancée.
Figure 86:Djidjelli en 1850. Source : www.jijelinfo.com
En 1856, une violente secousse ébranla le sol, la mosquée et plusieurs maisons s‟écoulèrent,
la mer se retira à une grande distance et revint compléter le désastre et ce fut la destruction
totale de ce qui fut la ville de Djidjelli.
Figure 87: Vue de la citadelle avant et après le séisme (aout 1856). Source : www.jijel info.com
Cette catastrophe dévastatrice suite à laquelle la ville est complètement rasée, n'a fait qu'accélérer
la reconsidération totale de l'urbanisme de la ville. Optant pour la fondation d‟une nouvelle ville
coloniale érigée aux portes de l‟ancienne Citadelle, les conseillers municipaux de Djidjelli
décident de :
 Faire sortir les habitants de la presqu‟île, qui jusque-là constitue la limite de la ville
ancienne, reconstruire la Citadelle et la reconvertir en garnison militaire.
 ensuite créer un premier plan directeur de la nouvelle ville, qui va fournir un nouveau
tracé urbain triangulaire avec des rues droites et des îlots disposés en échiquier. L'histoire
influençant le tracé, ces rues vont porter tout naturellement les noms de Gadaigne, De
Picardie, Clerville, Vivonne…, leurs compatriotes débarqués sur les mêmes lieux lors de
l‟expédition du Duc De Beaufort en 1664423.
Figure 88:Premier plan de Jijel en 1861. Source : www.Jijel info.com
Le site de la nouvelle ville s‟étend sur une forme triangulaire épousant la forme de la plaine
qui s‟étendait juste à côté de l‟ancienne citadelle, avec comme barycentre un îlot central
réservé à l‟église (démolie en 1990, du temps où le Front Islamique du Salut régnait sur la
municipalité de Jijel). D‟ailleurs, le fait que ce plan n‟intègre pas de projet de mosquée, va
pousser les notables musulmans de mener de rudes négociations avec les colons français pour
décrocher une parcelle de terre ayant servi à l‟édification de la mosquée toujours existante.
Figure 89:Principe de composition du noyau triangulaire colonial, l’église comme barycentre. Source : Safri Saïd
« renouvellement urbain d’un centre ancien en déclin, cas de centre-ville de Jijel ». Mémoire magistère. UMC, 2008.P 40
423
Ahmed MAABED (Dir). « Jijel, un rêve de Méditerranée ».Edition Thaïs Production. Bejaia, 2010. p 18
Le noyau originel, formant l‟actuel centre-ville présente les trois limites suivantes :
 La rue Vivonne, reliant la citadelle à Djebel Ayouf et formant limite avec la plaine du côté
Nord-ouest (l‟actuelle avenue l‟Emir Abdelkader).
 L‟avenue Gadaigne, constituant la limite Nord-Est avec le port et l‟arrière-port
(dénommée actuellement avenue du 1er Novembre 1954).
 La rue Clerville, qui donne limite à la plaine du côté Sud-ouest (l‟actuelle avenue
Abdelhamid Benbadis).
 Premier plan directeur de la ville de Djidjelli
Etabli en 1861 par un géomètre français nommé Scheslat, ce plan de base semblable à celui des
villes européennes, est défini non seulement par les caractéristiques du site en utilisant sa
topographie et ses dénivelés pour mettre en valeur le projet architectural et urbain, mais aussi par
des principes concernant le tracé de l‟enceinte, les règles de fortification, l‟emplacement des
portes et l‟implantation des établissements coloniaux (militaires, administratifs, culturels et
cultuels). Conforme aux principes de l‟urbanisme Haussmannien, ce plan intègre les éléments
majeurs de cette composition : la régularité du tracé, l‟alignement du bâti, et la primauté aux
espaces publics mis en valeur par des perspectives ponctuées par des places et des placettes. 424
L'occupation du nouveau site triangulaire s'est faite progressivement. Les colons se sont organisés
dans les parties Nord plus près de la citadelle et de la mer, autour des établissements édifiés déjà
et la population arabe est regroupée dans la partie Sud-Ouest.
Cet urbanisme d‟exclusion est visible au niveau du parcellaire pratiqué d‟une manière
inégalitaire : les colons possèdent de grands lots produisant un tissu urbain aéré, alors que les
autochtones occupent un bâti dense érigé selon un parcellaire très serré et parfois avec des
parcelles enclavées accessibles uniquement depuis des impasses étroites.425
 En 1875, plusieurs équipements à savoir: la mairie, le marché couvert, l‟église, l‟hôpital
militaire et le palais de justice ont été érigé en même temps.
Figure 90: Hôtel de ville de Jijel Figure 91:L’église de la ville de Jijel

Source : www.jijelinfo.com
 Le vieux port, quand à lui, a été reconstruit en 1885 et achevé en 1935 par contre
l‟ancienne citadelle a été reconvertie en caserne militaire.
424
Safri Saïd, op.cit., p 40
425
Ibid.
Figure 92:Le vieux port de pêche Figure 93: Réalisation du port et modification du front de mer426
Source : CADASTRE Jijel
Durant la colonisation, la politique d‟urbanisme en Algérie, se referait à l‟appareil législatif

appliquée en France depuis 1919.
 1933-1962 : de nouveaux quartiers non planifiés viennent se greffer tel que : village
Mustapha, village moussa, la crête.
On assiste aussi au développement des faubourgs, à l‟extérieur les longs chemins ruraux, la
construction des cités de recasements projetés sous forme de l‟habitat économique, le HBM
(Habitat Bon Marché) entre les buttes du cimetière et la mer.
Figure 94:Jijel en 1933 Figure 95:Jijel en 1962

Source : www.jijelinfo.com
 Contexte actuel période postcoloniale : Le centre ancien de Jijel ; de la crise urbaine

à la nécessité de récupération.
La question urbaine est transférer à la nouvel Etat Algérien, qui a porté une grande importance au
secteur industriel jugée prioritaire en tant que base d‟une économie autocentrée. Pour la ville de
Jijel la période dit poste coloniale a connue plusieurs épisodes dans son développement.
426
La politique coloniale pratiqué en Algérie en matière d‟aménagement du territoire a comme priorité le développement des
infrastructures portuaires d‟où se fait l‟acheminement des matières premières et autres produits agricoles vers la métropole
française » Commentaire écrit sous la carte présenté.
 De 1962-1974 : cette période a été marquée par une stagnation économique, la ville est
restée en marge du développement. Sur le plan urbain, la ville a été marquée par une
occupation anarchique de l‟espace, des biens vacants laissés par les français qui ont quitté
en masse le pays. Cette occupation n‟était que justice pour une couche sociale qui a été
dépossédée de ses terres et qui également participé activement à la lutte de libération.
L‟exode rural est aussi présent dans cette période, ce dernier est doublé par une forte croissance
démographique qui a causer une densification des quartiers de Village Moussa, la Crète, et le
Faubourg ainsi que l‟apparition de nouveaux secteurs d‟habitat illicite : Ayouf et El Akabi.
 De 1974 à 1988 : deux évènements majeurs vont marquer la ville de Jijel : cette dernière a
bénéficié d‟une double promotion : administrative et une promotion liée à
l‟industrialisation.
 La première ; c‟est le statut de chef-lieu de wilaya.
 Le deuxième ; c‟est le plan spatial de développement (P.S.D) en 1981.
Figure 96: Evolution taux urbanisation427. Source : auteur à partir des données d’APC de Jijel
Cette promotion administrative de la ville a permis de la faire sortir de son sommeil, de redresser
son économie, par conséquent la ville fut dotée d‟un plan d‟urbanisme directeur PUD, et les
ZHUN qui vont répondre partiellement aux besoins accrus de la population (la population de la
ville s'est multiplié par 3 en l'espace de 20 ans, passant de 35.000 habitants en 1977 à 63.000
habitants en 1987, soit une progression de 5,9% par an, pour atteindre aujourd'hui plus de 138.000
habitants)428 .
En matière d‟habitat et d‟équipements, la mise en place de programme des ZHUN nécessite une
expropriation massive de terrains appartenant aux particuliers, cette situation a poussé les
possesseurs terriens à morceler leur terrain et s‟engager dans des transactions de vente illégale à
travers des actes seing privé. Ce phénomène a fait l‟émergence et l‟accélération des constructions
illicites surtout avec l‟absence de contrôle des organismes chargée de l‟urbanisme (ex : le quartier
d‟Ayouf implanté sur des terrains destinés à la ZHUN n°01 ; créée en 1796)
427
A partir de 1974, la promotion de Jijel au rang de chef-lieu de wilaya va entraîner une Importante poussée d‟urbanisation
: une urbanisation administrative.
428
Wilaya de Jijel. « Monographie ».Edition ANEP. Rouïba. 2010, P 12.
Figure 97: Photo aérienne de la ville prise en 1974429 . Source : CADASTRE de Jijel
De 1988-1990 : c‟est la période de la libéralisation du marché foncier et la relance de la

promotion immobilière. En effet plusieurs lotissements sous forme de coopératives immobilière
voient le jour à Jijel au cours de cette période.
A partir de 1990 : La dégradation des conditions de vie dans les villages et les montagnes. Ainsi
que la situation sécuritaire qu‟a subie le pays. Jijel comme toutes autres villes algériennes a connu
un exode rural remarquable, le phénomène des constructions illicites et l‟apparition des
bidonvilles prend une ampleur rapide et devient incontrôlable. Elle représente une superficie
importante par rapport aux différentes occupations du sol, soit presque la moitié des zones
d‟habitat existantes de la ville. Il est localisé dans les cités d‟Ayouf Est et Ouest, Rabta, El
Haddada, Ouled Aissa, M‟kasseb, et El Akabi. La place est à donc à l‟informel qui envahit le
paysage urbain comme signal Abdelkafi Jellal ; « l’habitat informel est un vaste contentieux qui
n’est pas prêt d’être apuré et qui aujourd’hui encore oblitère tout exercice de planification
spatiale »430 et la ville « est devenue une agglomération de néocitadins. L’on comprend que ceux-
ci aient donné une tonalité particulière…par l’habitat, les modes de vie, les comportements
sociaux qu’ils véhiculaient ».431
Une poussée démographique associé avec un exode rural qu‟a connu la ville de Jijel comme
toutes les villes algériennes a entraîné un étalement urbain éclaté et fragmenté, produit d‟une
croissance mal maîtrisée.
Dans sa phase d‟extension la forme urbaine de la ville de Jijel était concentrique, aujourd‟hui elle
tente de se redonner un configuration linéaire en longeant le littoral, suivant la RN 43 en cours de
dédoublement, ce qui va relier la ville avec ses agglomérations secondaires ( Ouled Bounar et
Harratene) et l‟élargissement de son périmètre urbain, les perspectives d‟aménagement prévoient
429
Jusqu‟au début des années 1970, la ville demeure ramassée autour de son port avec le dos tourné à son hinterland.
Cependant, dès sa promotion en chef-lieu de wilaya, Jijel connaît une dynamique urbaine induite par son développement
local.
430
Abdelkafi Jellal « L’urbanisation et la gestion des villes dans les pays méditerranéens ; Etude subrégionale : Tunisie,
Algérie et Maroc ». Plan Bleu, Document préparé pour la Réunion méditerranéenne sur « Gestion des villes et
développement durable ». Barcelone, 3-5 septembre 2001, p 28
431
Marc Cote. « Algérie ; Une poussée d’urbanisation sans précédent » ; In, Repères n° 03, 1997, p 187.
l‟urbanisation des poches ( POS Mezghitane et POS de l‟entrée Est) entre la ville mère et ses
satellites pour répondre aux besoins prévisionnels de la croissance.432
Malgré l‟existence des outils de planification et de gestion urbaine, les responsables locaux n‟ont
pu assurer une maîtrise et un contrôle de la croissance de leur territoire. Les orientations de ces
instruments ont été très vite dépassées, donnant l‟impression que toutes la ville est développée en
dehors de tout plan, remettant en cause les orientations du PDAU. La quasi-totalité des plans
d‟urbanisme ont été révisé avant l‟échéance prévue par les documents.
Figure 98: Etapes de croissance de la ville de Jijel. Source : carte traité par auteur
Figure 99: Jijel : développement tentaculaire. Source : auteur
Les impacts négatifs de cette situation ont proliférer jusqu‟au centre-ville ancien de Jijel, souvent
abandonné, sans aucune prise en charge de la part de l‟état qui oriente ces projet vers la périphérie
pour répondre aux besoins de la population en matière de logement et d‟équipements.433
432
Boubezari 2007 cité par Safri Saïd, op.cit., p 57
433
Un seul travail mené par le bureau d‟étude URBAJ durant les années quatre-vingt a été fait pour le lancement d‟une
opération de rénovation. L‟étude prévoit la réalisation d‟un vaste programme de logements et d‟équipements dans la partie
Nord longeant le port. Cette tentative restée gelée depuis, s‟est heurtée à un certain nombre d‟entraves d‟ordre juridique et
financier, dont la nature juridique contraignante des immeubles privés, source : URBAJ (voir annexe n° 14)
La prise en charge des tissus existants en générale et du centre-ville ancien en particulier n‟a été
pas une préoccupation majeure pendant plusieurs décennies, ce qui a engendré une dégradation de
ce dernier.
Aujourd‟hui le noyau ancien de Jijel est en état critique, il est mis en péril aussi bien sur le plan
formel que fonctionnel : ce qui entraine son dépeuplement. Il est dévitaliser, et ne participe plus à
la dynamique actuelle de la ville.
Figure 100: La nouvelle centralité au camp chevalier Jijel. Source : auteur
Le centre ancien de Jijel est dégradé, il souffre de la perte d‟attractivité (constructions nouvelles
en périphérie, perte de population, fuite des commerces et services,…) et malgré cette situation
critique, le centre-ville de Jijel, n‟a bénéficié à ce jour d‟aucune procédure publique pour sa
revitalisation.
Pour finir cette partie, on peut résumer la situation actuelle de la ville de Jijel en deux points
essentielle :
 Eclatement de la ville ; une centralité perdue.
 Une dégradation de centre doublée d‟un dépeuplement progressif. Jijel est une région
malade au cœur.
Jijel de demain : La mise en valeur de la ville de Jijel par le SRAT, SDAT, PAW,et le
PAC ; Impacts attendus et actions ponctuelles.434
Bien que la wilaya de Jijel se distingue par ses propres potentialités et atouts ainsi que par ses
contraintes et menaces spécifiques, il n‟en demeure pas moins que le SNAT reste le cadre de
référence sur lequel tout instrument d‟aménagement du territoire devra construire ses orientations
et enjeux.
Le SNAT met en avant, en plus de la gouvernance, quatre grandes lignes directrices, qu‟il faudrait
décliner et adapter aux réalités propres à chaque entité territoriale:
 Vers un territoire durable.
 Créer les dynamiques du rééquilibrage territorial.
434
Le PATW : est un instrument d‟aménagement du territoire qui devra répondre aux préoccupations économiques, sociales,
et environnementales de la wilaya, tout en s‟inscrivant en harmonie avec les lignes stratégiques définies par la nouvelle
politique en matière d‟aménagement du territoire
Le SNAT : dont la mission affecte tout le territoire national, est le cadre de référence pour la répartition et la localisation des
actions de développement. Il exprime la vision prospective de l‟occupation du territoire national en tenant compte de la
stratégie de développement économique, social et culturel à long terme.
Le SRAT : comme outil d‟appui du SNAT, prend en charge les objectifs de développement régional afin d‟assurer une
précision dans la définition des options et des actions d‟aménagement du territoire. Ainsi, le territoire national est découpé en
huit (08) régions à couvrir par des SRAT. Rattachée à une métropole régionale qui serait Constantine, la wilaya de Jijel est
couverte par le SRAT Nord-Est.
 Assurer l‟attractivité et la compétitivité des territoires.
 Mettre en œuvre l‟équité territoriale.
Dans cette partie nous allons mettre la lumière uniquement sur la ligne directrice n°03 qui aborde
la problématique d‟attractivité et de la compétitivité des territoires.
Jijel, cette perle de Méditerranée, qui est resté très longtemps à l‟écart de développement.
Aujourd‟hui a bénéficié d‟une intention particulière par l‟Etat algérien, plusieurs projets
stratégiques programmés et en cours de réalisation visent son développement économique et
social.435
La ligne directrice n°03, liés à « l’attractivité436 et à la compétitivité des territoires » vise le

développement de l‟économie urbaine de ville de Jijel en affirmant leurs capacités à produire et
échanger selon les règles de l‟économie moderne et à attirer les savoir-faire, les technologies et les
investissements étrangers (IDE).
Deux grands objectifs apparaissent pour Jijel :
 Le premier a pour objectif le renforcement de la base économique de Jijel, d‟affermir sa
dimension régionale avec une ouverture à l‟international par le renforcement du niveau
des équipements, des activités du tertiaire supérieur et du tourisme d’affaire.
 Le deuxième élément touche à la dimension environnementale (la durabilité des milieux
et ressources naturels) et en particulier à la protection du littoral ouest.
Pour la wilaya de Jijel, cette ligne directrice implique :
 La modernisation et le maillage des infrastructures de liaison, de transport, de logistique,
de technologie de l'information et de la communication.
 La création de pôles d'attractivité et d‟excellence
Tout en gardant les critères et principes de base du découpage en unités d‟aménagement, en

particulier l‟aspect fonctionnel et complémentarité des espaces, ainsi que la mise en place d‟un
territoire dédié à la protection et la préservation de la biodiversité, la partition de la wilaya
s‟établit selon trois zones. (Voir la figure n°101)
Figure 101:Les trois zones identifiées par le PAW. Source : auteur
435
Les programmes d‟actions proposés sont identifiés sur la base des atouts et contraintes mis en évidence lors de la première
phase de l‟étude dédiée au diagnostic territorial de la wilaya ainsi que sur la base des orientations et des prescriptions qui
ressortent des différents instruments de la politique nationale en matière d‟aménagement du territoire : SNAT, SEPT Nord-
Est, schémas sectoriels…
436
Définit dans le PAW de Jijel comme : « L’attractivité d’un territoire sera appréciée par sa capacité à améliorer le niveau
de vie de ses habitants. Toutefois, cette compétitivité ne sera efficiente que si elle intègre les impératifs de durabilité et de
cohésion sociale. »
 Le développement des ressources locales.
 La mise à niveau et la modernisation de la ville de Jijel à travers une opération du
renouvellement urbain.437
Figure 102: Les unités d'aménagement de Jijel Variante 03. Source : CENEAP, « étude du plan d'aménagement du
territoire de la wilaya de Jijel rapport phase 03, orientations générales, enjeux et schémas prospectifs d’aménagement »,
Janvier 2012. P 12.
Pour cela le PAW propose :

 L‟achèvement des travaux de dédoublement de la voie routière Jijel-El Milia-
Constantine, et le renforcement de la voie Jijel-Béjaia
 La réalisation d‟une bretelle vers l‟autoroute Est-ouest : Jijel-Djimla-Sétif,
 L‟extension des activités du port de Djendjen, et assurer la complémentarité avec la
méga-zone industrielle de Bellara
 De développement de l‟économie urbaine de ville de Jijel, en faisant du port un élément
de la composante du tissu urbain de la ville,
 Le renforcement des fonctions et des équipements du tertiaire supérieur en relation avec
l‟importance de son pôle universitaire, ses capacités industrielles et potentialités
touristiques et l‟élargissement de l‟hinterland du port, notamment vers les Hauts
plateaux Est.
 Le développement d‟un pôle de développement touristique en rapport avec le tourisme
balnéaire intégré autres potentialités et spécificité de la wilaya (en complémentarité avec
Bejaia),
 La création d‟un pôle d‟activités en relation avec les produits et les activités de la
pêche.
 La mise à niveau des infrastructures économiques de la wilaya (ZI-ZA, Complexes de
production, Port commercial, etc.),
 Le développement des nouvelles technologies de l‟information à travers l‟ensemble du
territoire de la wilaya….etc.
Sur le plan touristique Jijel wilaya côtière présente une vocation touristique indéniable (position
géostratégique au niveau national pôle Nord-Est, pôle économique très important, richesse
437
CENEAP. « PAWT de Jijel : Étude du plan d'aménagement du territoire de la wilaya de Jijel .Rapport phase III, projet
de plan d‟aménagement du territoire de la wilaya de Jijel. Septembre 2012. p14.
naturelle (paysages, plages, forets....), existence d‟infrastructures de bases (routes, eau,
électrification, télécommunications…), développées dans le cadre des programmes nationaux et
locaux, proximité des sites, par rapport aux grands bassins de clientèle…etc). Elle recèle
d'immenses potentialités principalement naturelles, un paysage terrestre et marin exceptionnels
(disposant de plusieurs atouts naturels, culturels, et socioéconomique par sa situation géographique
sur la mer méditerranée peut constituer un pôle Nord Est en matière d‟activité touristique. (Voir
annexe n°13).
Jijel a attiré 6 millions de touristes durant la période estivale 2013438, malgré le déficit quantitatif
et qualitatif en matière d‟hébergement, et équipements de restauration et de loisir. Le parc
d‟hébergement et les équipements d‟accompagnement du tourisme (commerce et service) et de
distraction de la wilaya est loin d‟atteindre la masse critique, qui permet une véritable relance du
tourisme.
Selon le SDAT le développement du secteur du tourisme c‟est une priorité, le tourisme à

développer à Jijel est essentiellement d‟affaire et balnéaire et de montagne vue son caractère
portuaire et les richesses naturelle qu‟elle recèle la wilaya. (Voir annexe n°13).
Le plan du tourisme le SDAT prévoit :
 L’amélioration de l’accessibilité
L‟accessibilité constitue une condition séné qua non pour le développement économique et
l‟attractivité de la wilaya, car elle lui offre un avantage comparable important (par rapport aux
régions de l‟intérieur) pour attirer les touristes et les investisseurs nationaux et voir même
étrangers. Les objectifs édictés par le SNAT et le SRAT notamment en matière d‟amélioration de
l‟accessibilité, ainsi qu‟aux infrastructures de transport sont fondateurs du projet de
désenclavement du territoire du pays.
La ville de Jijel développe des infrastructures de transports routiers (urbain, inter-commune, et

wilaya), ferroviaires (inter-wilaya) et aériens (inter-wilaya), très important couvrant le territoire de
la wilaya, un autre projet aussi consiste à la réalisation d‟un Téléphérique, et un Tramway au
niveau du centre ancien, tous ces infrastructures vont satisfaire les besoins du tourisme à grande
échelle.
 L’amélioration de l’image touristique de la wilaya
Le développement d‟une image de marque forte et distinctive est devenu, en quelques années, le
défi marketing N°1 des destinations touristiques émergentes. S‟agissant en particulier de Jijel,
l‟enquête faite par la direction de tourisme indique que les traits d‟image les plus positifs de Jijel
sont la richesse paysagère et l‟itinérance en pleine nature. Les traits les plus négatifs sont
l‟absence d‟hébergement/restauration de qualité sur les sites à visiter, la vétusté des équipements
touristiques, les difficultés d‟accès en haute altitude, et le manque d‟information touristique
auprès des prescripteurs. L‟image demeure floue dans l‟imaginaire des clientèles et auprès des
438
Sur les 6 762 350 touristes qui ont visité l‟Algérie en 2011, 309029 sont des algériens non-résidents et 231774 touristes
étrangers au sens propre du terme. Le principal motif de visite touristique des étrangers est la détente (56%), suivi des
affaires (40%) et des missions professionnelles (4%). Ces proportions indiquent bien que l‟Algérie reste aux yeux de la
clientèle étrangère une terre de découverte, aux visages multiples (Sahara, bord de mer, montagne…). Source : Direction du
tourisme de Jijel.
marchés, du fait de l‟atrophie de l‟activité touristique dans la wilaya, mais aussi du déficit en
communication et en promotion.
 L’amélioration du professionnalisme de la main d’œuvre touristique439

 La dynamique d’investissement touristique.
Les responsables interviewés ainsi que les habitants confirment que la ville de Jijel, qui restée
longtemps enclavée et pauvre malgré les richesses qu‟elle possède, connaitra certainement une
mutation radicale qui sera une des plus importante de son histoire, pour en devenir, pourquoi pas,
Jijel la métropole.
Ils affirment, que les projets programmés ou en cours de réalisation auraient un effet
d‟entraînement sur Jijel qui est sujette à un changement et à une redéfinition de son image et de
son espace. A cet effet, on attend que la ville de Jijel se développe économiquement pour acquérir
une dynamique qui aura, sans doute, un rôle important dans la région Est du pays d‟ici une
décennie.
Mais le centre-ville ancien de Jijel, niché dans un site exceptionnel, doté des atouts
remarquables, souffre d‟importantes contraintes : dégradation de l‟habitat, du commerce, de
l‟espace urbain auxquelles s‟ajoutent des difficultés économiques rencontrées par les habitants, à
cause de l‟absence d‟intervention publique. En fait, cette entité figure parmi les plus défavorisées
de la ville de Jijel.
La situation inquiétante décrite au-dessus met en exergue la situation alarmante du centre ancien
d‟une part et les défis attendus pour faire de la ville de Jijel l‟un des pôles de croissance de l‟Est
algérien dans le domaine des affaires et du tourisme d‟autre part. En fait, le centre-ville de Jijel
est incapable de suivre le développement de la ville et son territoire 440, il n‟est pas à la mesure de
développement de la wilaya ainsi qu‟à la hauteur des attentes des populations et des autorités
locale. A cet effet, une question se doit d‟être posée :
 Comment renouveler le centre ancien de Jijel et promouvoir sa valorisation socio-
économique et spatiale en harmonie avec les spécificités des mutations actuelles de la
ville ?
 Que peut-on faire pour redynamiser ce noyau originel ainsi que le revitaliser et renforcer
son poids ?
Aujourd‟hui le processus de récupération du centre de Jijel doit être considéré comme prioritaire
pour la ville. Cela nécessite une attention particulière. Il apparaît aussi de toute évidence que sa
mise en valeur ne peut être assurée qu‟en lui redonnant la centralité, l‟attrait et donc la vie.
C‟est le souhait de tous les habitants, les commerçants, les visiteurs et les décideurs locaux du
centre ancien de Jijel qui, au travers de leur vécu, ont tous une conception future unique du
centre-ville de Jijel, de son territoire, de ses fonctions et de son intérêt stratégique dans le
développement de Jijel.441
Pour eux, la ville de Jijel doit qualifier le centre-ville ancien en faisant de lui :
 Un territoire stratégique et d'intérêt
 Un milieu de vie identitaire de forte notoriété
439
La réalisation d‟un grand institut de tourisme est prévue dans la commune d‟Aouana.
440
Résultats des entretiens semi directif .voir annexe n°15
441
Résultats des entretiens semi directif apurés des professionnels et des décideurs. Voir annexe n°15
 Un pôle économique reconnu et un des principaux pôles d'emploi.
 Un secteur à partir duquel est identifiée la ville.
2. Projet urbain d’attractivité au service de la revitalisation du centre ancien de

Jijel : « Donner à Jijel et son centre le rayonnement qui méritent… ».
2.1 Délimitation et présentation du centre ancien du Jijel 442

Avant tout travail de diagnostic la délimitation de la zone d‟étude est nécessaire. Le site objet de
notre étude occupe la partie centrale de l'agglomération chef-lieu Jijel . Physiquement, il est
limité :
 Au Nord par la Mer Méditerranée.

 Au Sud par la rue colonel Lotfi.
 A l'Ouest par l'avenue Emir Abdelkader.
 A l'Est par le boulevard Rouibah Hocine
Dans ses limites, le périmètre de l‟aire s'étend sur une superficie de 44,50 ha, sans oublier les
ports (de pêche et militaire) qui s‟étendent sur une surface de plus de 25 ha.
Figure 103:La délimitation de centre ancien de Jijel ; Une entité urbaine fragilisée. Source : Vue aérienne du site
d’intervention : centre-ville de Jijel (extrait de vue aérienne INCT, traité par Auteur)
2.2 L’établissement d’un diagnostic du centre ancien est primordial
L‟établissement d‟un diagnostic préalable de la situation du périmètre territorial, endogène et

exogène est nécessaire. Ce diagnostic ne s‟effectue cependant pas de la même manière que les
analyses urbaines classiques, il s‟agit d‟un diagnostic stratégique qui opère par des méthodes
d‟analyse de type AFOM, SEPO443 …etc.
Dans notre travail, nous avons préconisé, comme il est déjà signalé dans le chapitre introductif, la
méthode AMC et l‟AFOM. Les deux méthodes sont utilisées séparément, ou chaque méthode est
destinée à confirmer l‟une des hypothèses posées en amont.
442
Selon Pr Azzag. « Le périmètre doit être suffisamment précis pour être opérationnel, mais aussi suffisamment élargi pour
prendre en compte les interactions entre les différentes échelles spatiales de la problématique étudiée ». Source: Ewa
Berezowska - Azzag, 2012. Op.cit., p 227.
443
Succès, Échecs, Potentialités, Obstacles.
L‟AMC, et l‟AFOM, sont destinés à montrer d‟abord l‟atout et les potentialités d‟attractivité du
centre ancien de Jijel et de son territoire pouvant être au service de l‟élimination de ses faiblesses
à travers un projet urbain d‟attractivité dans le but de le revitaliser. Le schéma suivant montre la
démarche de diagnostic suivi :
Figure 104 : Les étapes de la démarche du diagnostic . Source : auteur
Ce diagnostic porte au début sur une analyse classique « objective » du centre ancien de Jijel ses
caractéristiques physiques et naturelles (relief, structure spatiale…), ses composantes socio-
économiques et fonctionnelles (populations, associations, activités économiques, services
collectifs…), ses caractéristiques en matière de mobilité (réseaux de circulation et de
transports…)…etc. Ce diagnostic est par la suite associé à l‟analyse des schémas territoriaux
(SDAT, PAW…etc) ce qui permet la définition des cibles d‟attractivité (entreprises,
consommateurs, résidents…).
Dans ce sens, il est nécessaire de signaler qu‟après l‟analyse des différents instruments, et les
schémas territoriaux ainsi que les entretiens effectués auprès des décideurs, professionnels et les
habitants444, nous avons constaté que le développement de la wilaya et de la ville de Jijel ne peut
être en dehors du domaine du tourisme et des affaires.
A cet effet, un projet de revitalisation du centre ancien de Jijel doit être inscrit dans cette
perspective et doit être en harmonie avec le développement court, moyen et long terme de la
wilaya, c‟est une condition sine quoi non445 pour une revitalisation urbaine durable et réussite446
de Jijel.
Pour cela la stratégie d‟attractivité proposée pour la revitalisation du centre ancien de Jijel doit
être basée sur l‟activation des potentialités identifiées en centre ancien et son territoire wilayal
dans ces domaines (tourisme et affaires). Mise à part l‟accueil des habitants, l‟objectif du centre
ancien de Jijel est d‟attirer les touristes et les investisseurs. (Voir le tableau n°13)
444
Voir le guide d‟entretien dans l‟annexe n°15 et les résultats en annexe n°18.
445
La stratégie d‟attractivité urbaine proposée pour revitaliser le centre ancien de Jijel doit être inscrite dans une approche
globale de territoires Jijilien. Donc elle ne doit pas être en contradiction avec le schéma développement du territoire Jijilien.
446
Les conditions de réussite de la revitalisation urbaine. Voir chapitre 01.P 37.
Projet urbain d‟attractivité au service de la revitalisation du centre ancien de Jijel

Attractivité Dans quel domaine ? Qui ? Pourquoi ?
Economique Investisseurs et
Culturel entreprises Revitaliser le centre
Capacité Touristique Touristes ancien de Jijel
d’attirer Universitaire Etudiants et chercheurs
Urbain Habitants
Tableau 13:Les cibles d'attractivité pour le centre ancien de Jijel. Source : auteur
Figure 105: Les axes de la stratégie d’attractivité pour Jijel. Source : auteur
2.3 Diagnostic préliminaire : connaitre le site et comprendre le contexte

Ce Constat et analyse classique d‟état des lieux est le stade préalable à toute entreprise de
revitalisation. Cette première étape est nécessaire, elle nous permet de prendre connaissance des
caractéristiques générales du centre-ville. A travers la lecture des données et des statistiques
relatives au centre collectées auprès des services compétents, ainsi que les différentes visites
effectuées sur terrain nous ont permis de :
 Décrire la situation globale du centre ancien de Jijel
 Expliciter le lien qu‟entretient le centre ancien avec l‟agglomération
 Préciser les caractéristiques de la population résidente;
 Caractériser le parc de logements, du foncier
 Décrire l‟offre commerciale, présence d‟activités économiques...etc.
Domaine Description et Explication Illustrations
L'étude comparée des résultats des trois derniers recensements (RGPH 1977, 1987 et 1998, 2008 et celle
de 2011), souligne la différence entre les tendances de la ville de Jijel et celles de son centre. Dans le
contexte d'une croissance soutenue de la population de la ville de Jijel, liée à des excédents naturels et
migratoires, le centre-ville affiche un dépeuplement certain.
La population du centre-ancien de Jijel présente les caractéristiques socioéconomiques suivantes :
 une population active prédominante : 40,9 % de la population totale.

Population447  un taux d‟occupation faible, seulement 55 % des actifs sont occupés et le taux de chômage
s‟élève à 45 %, soit près de 1 actif sur 2 au chômage. Evolution de population d’ACL et de son centre-ville . Source, APC
et  une structure d‟activité dominée par le tertiaire, qui fournit 84,5 % des emplois.
 le commerce qui occupe la première place avec 33,3 % des emplois.
L’emploi 448
Le centre ancien de Jijel souffre, se caractérisant par un déclin du nombre d'habitants, plus souvent c'est la
perte d'emplois, la montée des taux de chômage et, éventuellement, la perte de toute attractivité
économique; de malaise social, de détérioration du cadre de vie.
Autres tableaux indiquant la structure de la population, sont présentés dans l‟annexe n°13.
C’est l’image qu’on voit souvent dans les rues du centre ancien de Jijel, Aucune
vie, aucune animation, aucune dynamique… ». Source : auteur
Le commerce : Le commerce au niveau de centre ancien de Jijel a pour lieu :

 Les rues commerçantes qui regroupent à la fois des commerces de première nécessité et des
commerces spécialisés.
 Un immeuble récemment réalisé ; au RDC des commerces divers et aux niveaux
Les activités supérieurs des bureaux et services.
Type de commerce
 Commerce de détail multiple : alimentation générale, habillement et articles domestiques,
commerces spécialisés
 Activités artisanales : boulangerie, pâtisserie, couture, menuiserie, plomberie
 Services à la consommation : cafés, restaurants, douches, taxiphones, cybercafés...etc
L‟inexistence de commerces haut de gamme constitue une tare pour la promotion d‟un tourisme urbain au Locaux en mauvais état, Activité commerciale fragilisée. Source : auteur
niveau du centre. Par conséquent, l‟animation urbaine est absente.
447
Notre analyse démographique est basée sur : les résultats des RGPH 1977, 1987 et 1998 et 2008 fournis par les services de l‟APC, l'enquête, réalisée sur le terrain par l'ANAT, durant la période mai - Juin 2000 dans le cadre de l‟étude du POS 1 Jijel et
les données statistiques présentées par le DPAT de Jijel dans son annuaire de 2011.
448
La situation économique d‟un territoire s‟évalue à l‟aide de quelques indicateurs comme le taux d‟occupation de la population, le taux d‟activité, le taux de chômage, le nombre d‟entreprises créatrices d‟emploi et leurs activités....
Activité touristique
En matière de services d‟accueil touristique et malgré une forte demande qui se fait sentir essentiellement
pendant la haute saison, un manque est enregistré au niveau de la ville et son centre. Ce déficit est aussi
bien d‟ordre quantitatif que qualitatif.
L'office Local du Tourisme, une agence privée touristique, trois hôtels standing et sept hôtels non classés
de faible capacité sont Les établissements à vocation touristique existants au niveau de centre-ville. Par
ailleurs, deux projets d'hôtels viennent d‟être achevés au niveau du centre-ville, l'un à l'avenue du 1er
novembre, l'autre à la rue des frères Khellafi. Leur capacité d‟accueil étant relativement faible, l‟offre reste
limitée et insuffisante.
Hôtel Louiza La grande poste de la ville de Jijel : Source : auteur
L’administration et les bureaux
Le centre ancien de Jijel abrite plusieurs sièges de tertiaires tels que : le siège de la Daïra, la mairie et les
services communaux, la Chambre de l'Agriculture, la Chambre de Commerce et de l‟Artisanat, la cour de
justice, des antennes administratives diverses, la brigade de Gendarmerie Nationale, la Sûreté Urbaine, la
Les activités caserne de la Protection Civile, le centre de rééducation et le siège de la Garde Communale. On peut y
compter par ailleurs, plusieurs structures relevant du secteur financier : cinq agences bancaires, deux
caisses d‟épargne et une agence d‟assurance. Ces sièges se concentre au long des avenues et des grandes
artères. . Le centre-ville de Jijel constitue un véritable pôle administratif.
L’activité portuaire : La relation entre le centre-ville, le port et la mer :
Jijel est connue depuis des temps reculés comme ville portuaire. Djidjelli, la ville coloniale a fait du port
un élément majeur dans la structuration urbaine, il constitue alors le prolongement de ses principales Carte des activités au niveau du centre ancien de Jijel, source : Safri Saïd. P91
artères et compte pour beaucoup en matière d‟animation urbaine.
Au cours de son histoire, la ville Jijel entretient des rapports très étroits avec la mer, elle a été de tout
temps un pôle de croissance économique et un lieu de convergence. En effet Jusqu‟au début des années
soixante-dix l‟ancien port de Jijel continue à intégrer des activités diverses, dont le commerce, la pêche.
Mais après l‟affectation de ce dernier à la Marine Nationale, le transfert du commerce vers le port de Djen-
Djen et celui de la pêche vers un nouveau port contigu, l‟activité d‟une manière générale s‟y est affaiblie.
Aujourd‟hui cet espace est enclavé désaffecté, délesté de sa mission originelle, ne joue plus son rôle en
matière d‟animation économique, de plus sa fonction urbaine s‟est estompée et la rupture du rapport ville
port s‟est confirmée.
La rupture ville-port, source : DUC traité par l’auteur

Selon Olivier Lemaire Directeur Général, Association Internationale Villes et Ports les villes portuaires
montrent une capacité de se transformer beaucoup plus aisément que d‟autres villes. Elles se distinguent,
par cette particularité de contenir cet élément dynamique qui est le port.449
Le centre-ville de Jijel doit donc saisir les opportunités pour redévelopper son interface ville-port et offrir
ainsi un cadre de vie attractif, mieux adapté aux besoins des habitants et plus séduisant dans un contexte
international de concurrence accrue, entre villes aussi.
La nouvelle vision, à travers le monde tend vers l‟intégration de la façade maritime dans tout projet de
renouvellement urbain des centres villes portuaires ce qui peut être proposé pour le centre-ville de Jijel.
Une opération de renouvellement urbain du centre-ville de Jijel pourrait préconiser La conquête des
friches urbaines, portuaires et développer une mixité urbaine et portuaire et instaurer un dialogue direct Port de pêche BOUDIS ; aménagé sur la partie Ouest de la plage du Casino,
entre la ville et le port. offre depuis ses quais un joli panorama sur la ville
Port militaire de Jijel. Source : Google earth
L’habitat collectif colonial
 Forme immeuble de rapport : C‟est une disposition de logements aux étages supérieurs avec
affectation des rez-de-chaussée pour les commerces et les services.
 Forme Haras : C'est une forme d'habitat avec une organisation des logements autour d'une cour
collective généralement avec deux niveaux. Le rez-de-chaussée étant affecté à l'activité
commerciale.
L’habitat collectif récent : Le collectif récent correspond à cet immeuble d'habitat promotionnel sur huit
niveaux. Le rez-de-chaussée de cet immeuble est réservé aux commerces et les étages supérieurs pour les
logements.
Forme HLM : C‟est la forme d‟habitat collectif la plus moderne, réalisée pendant l‟après-guerre.
L’habitat individuel colonial : est le plus dominant. Les constructions se présentent en un logement d‟un
ou deux niveaux. Elle est caractérisée par une organisation extravertie des espaces, des toitures en pente, la
présence d'une cour à l'arrière façade ou des jardins latéraux. Ce type d‟habitat occupe de grandes
parcelles sur rue.
L’habitat individuel arabe : Construction d‟un seul niveau, avec une organisation introvertie (des Typologie d'habitat. Source : Safri Saïd. Op.cit. p 91
espaces autour d‟une cour centrale) et des façades aveugles avec un aspect architectural pauvre. Ce type
d‟habitat occupe les petites parcelles. l‟accès est assuré soit par des impasses exiguës, cas des parcelles
enclavées.
L’habitat individuel récent : Sont des constructions récentes réalisées soit dans le cadre des rénovations
ponctuelles de constructions vétustes, soit des constructions réalisées sur des parcelles libres. Elles se
caractérisent par une architecture banale sans références culturelles, créant une rupture avec le bâti existant
Il ressort que le centre–ville de Jijel, présente un TOL inférieur à la moyenne nationale de six personnes
par logement. Par ailleurs, il faut signaler que les résultats préliminaires du RGPH 2008, laissent apparaître
aussi une augmentation de 35 % du parc logement : il est estimé à 1177 en 2008 logements contre 871
logements en 2000. Actuellement il est d‟environ de 1480. Cette amélioration est le résultat de la Habitat arabe: architecture simple et austère Habitat collectif récentes
rénovation (démolition-construction) menée d‟une manière ponctuelle par les propriétaires privés.
449
Ducruet César, « Structures et Dynamiques Spatiales des villes portuaires » : du Local au Mondial, CNRS, le havre, http://mappemonde.mgm.fr/num5/articles/art05106.html.
Le parc logement au centre-ville de Jijel se caractérise par:
 une consistance faible : 5 % du parc de la commune.

 une dominance de l‟habitat individuel : 94 % de l‟ensemble des habitations.
 une vétusté menaçante : 35 % de l‟ensemble des habitations sont proposées à la démolition.
 un marché immobilier à des prix plus ou moins accessibles.
 une valeur patrimoniale d‟époque coloniale : 45 % du type colonial et 30 % du type arabe.
Un autre phénomène au centre ancien de Jijel qui mérite d‟être vue de près est la vacance des logements.
D‟après APC de Jijel, la vacance au centre ancien de Jijel, d‟une part apparait importante et d‟autre part
tend à augmenter. Vétusté de parc de logement. Des logements vides. Source : auteur
 En 2008, le taux de vacance était de 9,5% et il s‟élève à 11.4 % en 2010. Ainsi en 10 ans le Démolition -construction par les propriétaires privés; qualité architectural
banal. Source : auteur
nombre de logements vacants, toujours selon cette source, a augmenté de 3% par an quand
l‟ensemble des logements à lui augmenté de 1% par an.
 Mais la vacance ne se comprend que dans un contexte local plus général qui tend à fournir une
partie de l‟explication. Ainsi la situation et la qualité de habitat peut notamment s‟avérer un
facteur, si ce n‟est explicatif, au moins aggravant la vacance.
 Selon les dernières données du recensement de RGPH, la population du centre-ville a diminué Le parc de logement au centre-ville de Jijel selon l'enquête mai 2000.
de 3.6 % entre 1998 et 2008. Cette évolution globale masque des disparités spatiales internes car Source : APC Jijel
quand le cœur de la ville perd 6.8 % de ses habitants, les autres quartiers en gagnent 12%
notamment les lotissements d‟habitat individuel. Au déclin démographique s‟ajoute un
phénomène de périurbanisation qui contribue à vider les villes-centre et à renforcer la périphérie.
Certes à Jijel la vacance est un facteur de disqualification de centre-ville ancien, témoignant d‟un bâti
dégradé, d‟un habitat inadapté, dégradant l‟image renvoyée par ce centre et engendrant une baisse
d‟attractivité. Mais elle doit être perçue comme un potentiel de revitalisation urbaine et de regain
d‟attractivité , offrant des possibilités exceptionnelles en termes de densification urbaine, de rénovation et
diversification de l‟habitat, de réhabilitation de l‟image de centre-ville, en effet par un important travail de
connaissance, compréhension, analyse, persuasion et par une volonté politique forte, la vacance de
logements, de facteur néfaste peut devenir un acteur du renouveau de l‟attractivité du centre ancien de
Jijel. De cette approche globale découle des questions subsidiaires, de nature plus concrète, s‟inscrivant Logement vacant au centre-ville de Jijel. Source : auteur
dans un objectif d‟actions (remise sur le marché, démolition, réhabilitation, construction…).450
450
Définit par l‟Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques INSEE comme étant : « Un logement vacant est un logement sans occupant à la date du recensement ». Si l‟on s‟en tient à cette définition communément admise, trois
grandes catégories de logements vides peuvent être identifiées :
 Les logements disponibles sur le marché de la vente ou de la location qu‟ils soient neufs ou anciens, ou encore ceux attribués mais non encore occupés par leur nouveau titulaire.
 Les logements provisoirement indisponibles après un laps de temps plus ou moins long dû notamment à la réalisation de travaux ou aux situations d‟indivisions. nécessitant une intervention (sur le logement ou sur son environnement) pour
revenir sur le marché.
 Les logements hors marché, c‟est-à-dire ceux destinés à disparaitre (désaffectation, démolition), ou sans affectation définie (réservés par leur propriétaire sans usages précis ou ne pouvant être rénové en raison de coûts de travaux élevés).
Source : Simon Pheulpin, « La vacance de logements : entre constat alarmant et potentialités de renouvellement urbain, l’enjeu de l’attractivité territoriale, La connaissance au service de l’action. Cas appliqué au Pays de
Montbéliard », Mémoire Master 2 IT-ISA, Université de Franche - COMT (UFC), Agence de Développement et d‟Urbanisme du Pays de Montbéliard, Juin 2011, P 05
Après l‟habitat, ce sont les équipements qui occupent la seconde place en matière de consommation de sol
soit 16 % de la surface totale du centre ancien. Néanmoins, si la plupart des équipements, hérités de la
colonisation, ont pu maintenir leur cadre et fonction originels, d‟autres par contre, ont subi une
reconversion ou sont dans un état dégradé.
Le centre ancien de Jijel, comme tous les centres se caractérise par la diversification de ses milieux
urbains. C‟est un espace multifonctionnel : les usages résidentiel, commercial, institutionnel et portuaire se
côtoient.
Les équipements culturels : Malgré la richesse de la wilaya en matière touristique et culturelle, le centre-
ville ne remplit pas son rôle de pôle de rayonnement et ce dû au manque en équipements culturels, qui se
limite en : un musée (qui presque ne fonctionne pas, non rentable), un nouveau centre culturelle islamique,
une bibliothèque communale deux cinéma de 500 places (La salle de « Chahid Hamlile » et la salle du 20
Aout 1955) qui sont en état de dégradation remarquable. Un de ces cinémas est devenu une salle des fêtes,
et l‟autre et fermé. Il faut noter que ces équipements culturels sont les seuls à l'échelle de toute
Les l‟agglomération voire la commune et la wilaya. Carte des équipements existant au centre ancien de Jijel. Source : Safri Saïd P93
Les équipements scolaires : sept établissements scolaires : trois écoles primaires, trois établissements
Equipements d'enseignement moyen et un lycée. Globalement, la prise en charge des élèves est assez bonne
relativement à la ville et à la commune.
Les équipements cultuels : On compte, en plus de la première et la plus ancienne mosquée ; Djamaa El
Kebir, la mosquée Bilal Ben Rabah de faible capacité. Et un centre culturel islamique récemment réalisé,
à proximité de ce dernier on trouve la mosquée d‟El Ansar entamée en travaux sur le site de l'église
démolie en 1990.
Les équipements administratifs : plusieurs équipements administratifs et de services au niveau du
centre-ville, la majorité concentrés en grande partie le long de l'avenue du 1er novembre et autour de la
place Abane Ramdane
Les équipements sportifs : un mini parc communal de sports et de loisirs, situé dans la partie Nord du La Mairie, une architecture particulière…point de d’appel et de repère dans la
centre-ville, une salle omnisports au niveau de l‟avenue du 1er novembre 54 et une salle de judo au niveau ville . Source : auteur
de la place Abane Ramdane. Le niveau et la qualité de ces équipements est en dessous des besoins.
La place de la république : à proximité d'un nœud important : le giratoire de la mairie. Très fréquenté,
elle se caractérise essentiellement par la statue du pécheur placée au milieu son confort climatique assuré
par les grands arbres qui y sont plantés Et La réhabilitation de cette place avec le jet d‟eau du giratoire en
face a permis sa mise en valeur.
Les places de la partie centrale : La place Abane Ramdane et la place Khemisti situées sur une même
ligne dite d'animation vu la concentration des équipements publics et les activités commerciales à ce
niveau. Elles présentent une certaine vitalité spécialement durant la période estivale.
Les espaces La place Baba Aroudj : à proximité d'un carrefour important à l'Est du centre-ville. Malgré qu'elle
publics et les présente une belle perspective, la densité de fréquentation dans cette place est très faible vu qu'elle est
espaces verts451 cernée par un trafic mécanique lourd.
Le jardin de l'Horloge Solaire : à proximité de la place Baba Aroudj, elle est très peu fréquentée par la La place Baba Aroudj La place de république. Source : auteur
population. Cette place mériterait une valorisation car elle constitue une centralité intéressante vue sa
bonne situation en croisement de deux boulevards (Hocine Rouibah et 1er Novembre 1954), vue
panoramique sur le port et la mer…etc.
451
Safri.op, cit .p 98
Tracé et voirie, Mobilité et accessibilité
Le centre-ville dispose d‟un réseau de voirie bien structuré, composé de trois axes structurants, trois
centralités et des ruelles.
la rue colonel Lotfi, la Rue Amir Abdelkader, et le Boulevard Rouibah Hocine, sont les axes structurant
de la composition urbaine, ils se définissent comme des voies très importants dans la structure urbaine
reliant 03 points ; la mairie, et le statut de Baba Aroudj et la sortie Ouest de la ville. Ces axes regroupent
des repères institutionnels importants dans la lecture de la ville (les banques, la mairie, palais de
justice…etc).
Nous avons remarqué un handicap de circulation mécanique, notamment que l‟encombrement est devenu
un phénomène remarqué pendant la période estivale, les origines de ce problème sont :
 Le regroupement administratif au centre-ville.
 Le manque d‟espace pour stationnement des véhicules au bord et au centre de la ville.
 L‟insuffisance ou parfois l‟absence de signalisation horizontale ou verticale (marquage au sol,
Schéma de structure urbaine actuelle.source : Safri Saïd. P11
panneaux d‟indication, feux tricolores).
 L‟absence de voie de contournement rendant obligatoire le passage par le centre-ville ceci est
remarqué particulièrement au point d‟accès vers le centre-ville, particulièrement pour les
véhicules de gros gabarits (poids lourd) qui sont obligés de traverser la zone centrale.452
Le cadre Le centre-ville est accessible à travers un réseau de transport qui compte vingtaine de minicars et une
dizaine de lignes.
Physique L'ensemble de ces lignes transitent par le centre-ville et empruntent les couloirs de circulation constitués
par les grandes artères, où des points d'arrêt sont implantés, créant souvent des situations d'encombrement
et de perturbation de la circulation surtout durant la période estivale. Une telles situation nous interpelle
de repenser la mobilité et les moyens de transport au centre-ville ; de mettre en place un plan de
circulation efficace et réfléchir aussi à l‟utilisation d‟un moyen de transport en commun plus approprié.
Ilots et parcelles :
Les parcelles se différencient selon le type d‟habitat, colonial ou arabe. L'habitat colonial occupe de
grandes parcelles juxtaposées le long des voies.
La forme des ilots au niveau du centre ancien de Jijel. Source : auteur
453
Le cadre bâti : Suivant des critères bien déterminés , les constructions du centre-ville de Jijel sont
classées en trois catégories.
 Les constructions en bon état : En majorité de date récente
 Les constructions en moyen état : Ces constructions sont relativement
vieilles et présentent un aspect extérieur plus au moins dégradé (enduit des revêtements des murs dégradés,
fissures non profondes sur les murs).
 Les constructions en mauvais état : Catégorie la plus marquante dans le périmètre d'étude. Ce
sont généralement des constructions anciennes.236 constructions (sur un total de 624) sont
proposées à la démolition, soit 37,8 % de l‟ensemble bâti
Concernant les hauteurs des constructions la majorité sont de R+1 et R+2, soit 83% (voir le graphe)
La hauteur des constructions. Source: auteur
452
Ibid.
453
Ce classement est fait par APC de Jijel « Service d‟urbanisme et de construction ».
L’aspect foncier et l’état juridique des constructions
Toute opération d‟aménagement ne peut se soustraire à l‟obligation de prise en charge du problème du

foncier du centre, qui est de fait l‟outil de base à toute réflexion allant dans le sens du développement et de
renouvellement du centre.
Le schéma suivant résume la situation foncière au centre-ville de Jijel.
Avec une part non négligeable de constructions et terrains libres relevant du domaine privé, le problème
du foncier semble crucial pour imposer une vision large de ce que pourrait être le centre dans le futur. La
participation des propriétaires de plus de 30 % du centre, semble donc sine qua non pour toute opération
de renouvellement urbain.
Dans ce cas l‟état doit jouer un rôle de régulateurs selon deux possibilités :
Le premier est l‟expropriation des terrains pour une opération d‟utilité régionale, et la deuxième est
l‟exigence d‟un cahier de charge lequel doit être respecté par les propriétaires Etat juridique du foncier au centre-ancien de Jijel. Source : CADASTER
Il est à signaler, l‟existence des friches au niveau du centre-ville qui sont toujours en attente de
récupération. Ce sont essentiellement des fabriques de petite industrie ou de transformation désaffectées ou
transférées en dehors du périmètre urbain
En plus, les espaces libres non aménagés, situés principalement dans la zone d‟interface ville-port, s'étalent
sur une superficie de 2,50 ha et constituent un stock de foncier important propice à l‟implantation de
Les friches et futurs programmes d‟investissement.
foncier sous En ajoutant la présence d‟un grand foncier sous occupé par des immeubles et des maisons vacants en état
de dégradation très avancé.
occupés454 Friches et foncier sous occupés.Source : auteur
Aussi, parmi les orientations du POS, des activités incommodes repérées dans le centre sont proposées
pour transfert. Ce sont : trois stations de services, un parc communal et un centre de rééducation.455
Cette situation est dommageable en termes d‟étalement urbain, car le non utilisation de ces terrains intra-
urbains se fait au détriment des sols à l‟extérieur de la zone à bâtir. On peut citer l‟exemple
d‟aménagement du POS de l‟entrée EST de Jijel qui s‟est fait sur des terrains agricoles à grandes valeurs.
Jijel a besoin des projets ambitieux de renouvellement des espaces urbano-portuaires, de développement
des friches portuaires et de l‟interface ville-port ce qui permettent d‟envisager de nouvelles liaisons entre
le centre ancien et les zones d'activités liées au port en projetant bien sûr la valorisation spécifique liée à
l'identité de la ville.456
Nécessité de renouvellement de l’espaces urbano-portuaires. Source : auteur
Tableau 14: Tableau récapitulatif de l'état des lieux du centre ancien de Jijel. Source : auteur
454
Les friches selon l‟ADEME ; « s’agit d’un terrain bâti, ou non, qui peut être pollué. Sa fonction initiale ayant cessé, le site de taille extrêmement variable demeure aujourd’hui abandonné, voire délabré. Sa pollution réelle ou perçue rend d’autant plus
difficile son réaménagement…. », Source : www.ademe.fr/servlet/KBaseShow?sort=-1&cid=96&m=3&catid=22289. La page de l‟ADEME consacrée aux friches urbaines, avec de nombreux outils méthodologiques et les solutions proposées par l‟ADEME.
455
POS 1, ACL de Jijel
456
Plusieurs expériences internationale en matière de reconversion des sites urbano-portuaires peuvent être une source d‟inspiration tels que Hambourg, Barcelone, Gênes, Marseille, Etats-Unis, Boston, Baltimore, San Francisco,... dont la finalité vise
essentiellement à reconquérir et retrouvé une centralité perdue ou de créer une nouvelle. En effet à partir de ces opérations de reconversion, il s‟agit de lutter contre l‟étirement infini de l‟espace urbain de la ville, la désertification et la dégradation du cœur
des villes en les dotant de fonctions urbaines exceptionnelles : équipements culturels et récréatifs complétés par une infrastructure d‟accueil haut de gamme pour le tourisme d‟affaires.
Chapitre IV : Projet urbain d’attractivité pour revitaliser le centre ancien de jijel
2.4 Analyse urbaine ciblée par indicateurs : l’évaluation de l’attractivité ; Etape clé.
Vu la complexité de la thématique d‟attractivité, l‟analyse classique du centre ancien de Jijel ne

suffit plus. Elle doit être accompagnée par une AMC qui nous permettra d‟évaluer l‟attractivité du
centre et son territoire ; ce dernier dépend, toutefois, des dynamiques qui concernent les zones
limitrophes et les projets qui y sont programmés ou en cours de réalisation.
A travers la recherche théorique sur les facteurs de l‟attractivité économique, touristique,

résidentielle du territoire développée dans le deuxième chapitre, nous avons pu ressortir une
panoplie de critères et d‟indicateurs correspondant à une attractivité généralisée (résidentielle,
économique et touristique à la fois) 457nécessaires à l‟évaluation de l‟attractivité du centre et son
territoire qu‟est la ville de Jijel.458
La grille proposée couvre 28 critères et 90 indicateurs organisés en six domaines suivant ;

 Conditions d’implantation et équipements structurants.
 Infrastructures touristiques et Ressources culturelles.
 Ressources naturelles et paysage.
 Connectivité.
 Démographie.
 Qualité du cadre de vie.
Chaque domaine est décomposé en plusieurs critères qui sont traduit en un nombre déterminé
d‟indicateurs. Ces derniers sont notés suivant un barème de notation équilibré, de l‟échelle de 5,
préalablement défini par nous-même, sans aucune pondération car nous les avons choisi avec
soin. Ils ont tous le même degré d‟importance. (Voir le tableau d‟évaluation n°15)
01 02 03 04 05
Très mauvais Mauvais Moyen Bon Très bon
Afin de faciliter la lecture des résultats de l‟évaluation, nous les avons interprétés sous forme de
diagramme radars (Voir les figures n°106, 107, 108, 109, 110,111 et 112).
Le profil en radars nous permet identifier les potentialités et les points faibles du centre ancien de
Jijel et son territoire. En effet, les piques représentent des forces d‟attractions pour le centre
ancien, ils serviront d‟appuis aux autorités locales qui cherchent à attirer les touristes, des
habitants et les investisseurs notamment dans le cadre d‟opérations de marketing urbain. Alors
que les domaines, et les critères à valeurs égale ou avoisinant les valeurs considérées comme
faible nécessitent des stratégies prioritaires de mis à niveau.
457
Les habitants vont choisir leur lieu de résidence en fonction de certains critères (travail, logement, commodités, loisirs,…),
éventuellement le quitter s‟ils considèrent que ces critères ne sont plus satisfaits. Les entreprises ou les investisseurs
possèdent leurs propres critères (main d‟œuvre, matières premières, technologies disponibles, économies d‟échelles, …).
Alors que le touriste choisir sa destination en fonction de l‟image, la qualité de l‟offre naturelle, culturelle et touristique.
458
La grille utilisée pour l‟évaluation du centre ancien de Jijel est tirée des tableaux (n° 10, 12 et 13) présentés dans le
deuxième chapitre « l’attractivité urbaine ; réflexions et stratégies ».
type de Tendance chiffres / source de Note par Note par Note par
Domaine Critères indicateurs
l'indicateur Souhaitable appréciations l'Information indicateur Critère domaine
e stimation de l'offre urbaine de la

ville de jije l 269.55 Ha e stimation
Offre s fonciè re s urbanisable s. quantitatif ↑ Age nce fonciè re 4
de l'offre dur le ce ntre ancie n 10
ha
Disponibilité e t qualité de s sols

Domaine littoral urbanisé sur total du domaine littoral. quantitatif ↑ 163,96 Km2 Dire ction du tourisme 5 4,66
foncie r urbanisé e t urbanisable
plus de 10 ha a re cupé ré dans le

Part de s friche s urbaine s dans la surface urbanisé e quantitatif ↑ pe rime tre d'e tude , 236 batis a POS N 01 4
dé molir
Opé ration de ré cupé ration du foncie r au profit de s activité s é conomique s quantitatif ↑ Né ant POS N 01 - PDAU 1
680 m2 de bure au, 03 grande s

salle s de confe re nce s a l'e che lle
de la ville , 06 salle de re union de
25 a 30 m2, bure aux e t activité
Conditions Disponibilité s immobiliè re s pour le s activité s de se rvice s e t de bure aux quantitatif ↑ POS N 01 - PDAU 4
50845 m2, plusie urs sie ge s
d’implantation et administratif e n cours de
Equipements
2,99
ré alisation à l'e ntre Est de la ville
structurants ( POS n°07)
Disponibilité immobiliè re 2
Existe nce de bâtime nts à ré affe cte r e n e space s bure aux quantitatif ↑ 0 POS N 01 1
Existe nce de bâtime nts polyvale nts pouvant accue illir à la fois plusie urs activité s te rtiaire s quantitatif ↑ Né ant POS N 01- PDAU 1
Equipe me nt de se rvice aux diponibilité de s se rvice s né ce ssaire s aux e ntre prise s ( cabine t conse ils, se rvice s apre s ve nte ,
quantitatif ↑ non disponible / 2 2
e ntre prise s avocats, comme rce …e tc)
Existe nce d’é quipe me nts phare s culture ls e t é ducatifs drainant d’importants flux de visite urs dire ction du tourisme / dire ction de la
quantitatif ↑ Né ant 1
nationaux e t inte rnationaux cultutre
Equipe me nt straté gique programmé e dans le PAWT de 3,33

Existe nce de s é quipe me nts structurants ( ae roportuaire , routie r). quantitatif ↑ Dire ction de s Equipe me nt 4
Jije l e t e n cours de re alisation
Rayon de se rvice de s é quipe me nts de fonction straté gique qualitatif ↑ Re gional e t National PAWT de Jije l phase I 5
, nombre de ce ntre de
té le communication 02, 04
Nombre d’opé rate urs quantitatif ↑ opé rate urs mobile s, de nsité du Algé rie te le come 3
nive au de de ve loppe me nt de s re se au d'inte rne t = 1,55, de nsité
de s ligne s te le phonique = 6,52 3
te chnologie d'information
Coût de la conne xion quantitatif ↑ 2000 da/mois pour 01 Me ga Algé rie te le come 3
Disponibilité de s informations e n te rme s quantitatifs e t qualitatifs qualitatif ↑ moye nne DPSB e x DPAT 4
Connectivité bonne ( SIG de jije l e n cours de 3,22

Banque de donné e s construction+ actualisation de s 4
Mise à jour de s informations se mi quantitatif ↑ information chaque anné e par DPSB e x DPAT 4
DPSB sous forme de
monographie )
Nombre d’age nce de publicité quantitatif ↑ 01 age nce monographie de Jije l 2
02 re vue s se me strie lle s (wilaya,

Nive au de de ve loppe me nt de s Nombre de journaux e t re vue s locaux publié s quantitatif ↑ monographie de Jije l 2
l'unive rsité de jije l) 2,66
te chnologie de communication
Existe nce d’un radio quantitatif ↑ 01 se ule radio Ré gionale de Jije l mongraphie de Jije l 4
type de tendance Chiffres/ Note par Note par Note par

Domaine Critères Indicateurs Source de l'information
l'indicateur souhaitable appréciations indicateur critère domaine
Densité des hôtels quantitatif ↑ 15 hotels Direction du tourisme 3
1 complexe a l'échelle de la ville

Densité des complexes touristiques…etc. quantitatif ↑ Direction du tourisme 2
( non classé)
Hébergement de qualité 2,33
tous les hotels non classé (voir

Nombre d'étoiles au Michelin des hôtels quantitatif ↑ Direction du tourisme 2
annexe)
Existence des terrains pour différents sports quantitatif ↑ voir annexe DJS / POS N 01 3
Infrastructure de sports 3
Existence des complexes sportifs quantitatif ↑ voir annexe DJS / POS N 02 3
absence des centres
Existence et densité des centres commerciaux quantitatif ↑ direction du tourisme 1
commerciaux
un seul parc de loisir a l'echelle
Existence des parcs et les centres de loisir et les espaces de jeu quantitatif ↑ direction du tourisme 2
de la wilaya
02 port de plaisance en cours de
Infrastructures de loisir et de Existence des ports de plaisance quantitatif ↑ Direction du tourisme 4
realisation 2,33
consommations
Existence des restaurants de haute gamme quantitatif ↑ 04 restaurant non classé Direction du tourisme 2
Agences de voyages quantitatif ↑ 03 agence de voyage Direction du tourisme 2
Agences de location de voiture quantitatif ↑ 5 Agence Direction du tourisme 3
Existence de pèlerinage religieux quantitatif ↑ 0 Direction de la culture 1

Monument historique et
Valeurs symboliques ( lieu de mémoires….) qualitatif ↑ bonne entretien semi directif 4 2
patrimoine
Infrastructures Nombre de monuments inscrits et / ou classés quantitatif ↑ néant ( voir annexe) Directionn de la culture 1
touristiques et
2,52
Ressources culturelles Existence de musée attractif quantitatif ↑ 01 musée non attratif Direction du tourisme 1
Existence de cinémas quantitatif ↑ 0 Direction du tourisme 1
un centre culturel islmaique+ la

maison de la culture+ un
Existence des centre culturels et musicaux quantitatif ↑ Direction du tourisme 3
Infrastructures culturelles conservatoire de music en phase 2
etude
un theatre regional en phase

Existence des théâtres quantitatif ↑ d'etude , un theatre en plein aire Direction du tourisme 3
en coure de realisation
05 fastivals chaque années durant

Evènements et production
Nombre des festivals, foires, congrès et expositions par an quantitatif ↑ la periode estivale uniquement ( Directionn de la culture 3 3
culturelle et artisanat
voir annexe)
l'aménagement de la ZET
d'Aouana 20 km du centre ancien
Realisation recentes et attirantes, gages de modernité. quantitatif ↑ PAWT de jijel phase I et II 3
de jijel ( la realisation du projet
est lancé)
Notoriété touristiques et
3
médiatique
Notoriété mediatique qualitatif ↑ moyenne / 3

type de tendance Chiffres/ Note par Note par Note par

Domaine Critères Indicateurs Source de l'information
l'indicateurs souhaitable appréciations indicateur critère domaine
Climats, Reliefs, caractéristiques topographiques, géomorphologiques, végétation, qualitatif → voir annexe DT et DE/ entretien semi directif 5
Environnement naturel 5
Valeurs paysagères attribuées au territoire. qualitatif → voir annexe DT et DE/ entretien semi directif 5
Présence d’une façade marine semi quantitatif → voir annexe DT , DE et PAW de jijel phase 01 5
Existence des rivières semi quantitatif → voir annexe DT , DE et PAW de jijel phase 01 5
Ressources naturelles
et paysage facteur naturels ( Qualité du
5
5
milieu naturel) Existence des lacs semi quantitatif → voir annexe DT , DE et PAW de jijel phase 01 5
Existence des eaux thermales, eaux minérales semi quantitatif → voir annexe DT , DE et PAW de jijel phase 01 5
Présence de milieu naturel exceptionnel par sa faune ou sa flore semi quantitatif → voir annexe DT , DE et PAW de jijel phase 01 5
Espaces protégés Parc national, réserves biosphères, parc naturel, parc animalier , les grottes… autre réserves. semi quantitatif → voir annexe DT , DE et PAW de jijel phase 01 5 5
Nombre d’habitants quantitatif ↑ 142.579 en 31.12.2011 monographie de Jijel 4
Poids et dynamisme 66179 pop acticve, 8,54% taux de

Mains d’œuvres qualifiées quantitatif ↑ monographie de Jijel 4 4
démographiques chomage
Croissance démographique quantitatif ↑ 1,51 monographie de Jijel 4
Démographie Répartition par âge et par profession quantitatif ↑ voir annexe monographie de Jijel 3 3,5
Caractéristique et évolution des
3
populations présentes
Répartition par niveau d’instruction quantitatif ↑ voir annexe monographie de Jijel 3
Ouverture des habitants perçue par les menages (locaux et exterieurs) qualitatif ↑ bonne entretien semi directif
Image de population et de leurs 4 3,5
mode de vie
Cosmopolitisme mesuré et vécu qualitatif ↑ moyenne entretien semi directif 3
Niveaux d’expositions aux risques naturels et technologiques quantitatif ↑ voir annexe monographie de Jijel 3
Sécurité des biens et des
3,5
personnes.
Sécurité et tranquillité urbaine semi quantitatif ↑ voir annexe centre de police de la ville 4
Etat du bâti. qualitatif ↑ voir annexe POS N 01, PDAU 2
Difficulté à estimer la densité des

offre suffisante en espaces publics de qualité semi quantitatif ↑ espaces publics, ce qui existe POS N 01, PDAU 3
n'est pas de bonne qualité
Qualité du cadre de
vie
Qualité d’aménagement des espaces extérieurs ( ambiances sonore et lumineuse)……… qualitatif ↑ mauvaise entretien semi directif 2
Qualité de l’espace urbain 2,16

Espace urbain esthétiquement réussi qualitatif ↑ non entretien semi directif 2
manque de panneaux et
enseignes, le mobiler urbain de
Qualité d’aménagement extérieur ( mobilier urbain, art urbain...) qualitatif ↑ qualité, marquage au sol, element auteur 2
de signaletique naturel ( végétal,
eau)
Le physique du centre-ville dégage une image d'ensemble positive qualitatif ↑ non entretien semi directif 2
Présence des ressources naturelles ( eau, énergie et sol) semi quantitatif ↑ voir annexe Direction de l'Environnement 5
Densité et qualité des jardins publics semi quantitatif ↑ voir annexe POS N°01 + entretien semi 2
Densité et qualité des espaces verts. semi quantitatif ↑ voir annexe POS N°01 + entretien semi 2
Attractivité Environnementale 3,4
indice de pollution : inconnu.
absence des des unités
niveau de pollution (Emissions de gaz à effet de serre) semi quantitatif ↑ / 4
industrielle a proximité du centre
ancien
Le degré de propreté de l’espace urbain semi quantitatif ↑ voir annexe / 4
5,17 a l'echelle de la ville et 4,38

Taux d'occupation des logements. (TOL) quantitatif ↑ monographie de Jijel 3
dans le centre ancien
Offre de logements. quantitatif ↑ voir annexe monographie de Jijel 3

Attractivité résidentielle 2,8
coût des logements. qualitatif ↑ 80000- 10000Da /m2 agence immobilière 3
diversité de logements. quantitatif ↑ voir annexe monographie de Jijel 2
Confort du logement ( taille, sanitaire, aération….). qualitatif ↑ moyenne enquête faite par DLEP 3
Qualité du cadre de
vie 09 etablissement scolaire , 12 2,75
creche, un hopital-maternité de
Disponibilité des équipements de proximité ( éducatifs, sanitaires, …..) quantitatif ↑ POS N 01 et PDAU 4
453 lits , 06 centre de soins, 03
polyclinique…
Proximité des écoles internationales quantitatif ↑ Néant PAW, SRAT 1

Infrastructure et service
nécessaire ( offre en 2,4
équipements) Une bibliothèque, un centre
Disponibilité des équipements culturels, et de loisir ( cinémas, bibliothèque, centre
quantitatif ↑ culturel islamique, une maison de PAWT de jijel 3
culturel….)
culture
Qualité de l’offre commerciale. qualitatif ↑ mauvais auteur 2
Disponibilité et accessibilité , appréciation et réputation de la qualité des services. qualitatif ↑ mauvaise entretien semi directif 2
Le degré de convivialité ; ( ville chaleureuse, accueillante …) qualitatf ↑ moyenne entretien semi directif 3
Capacité de la ville a se construire une identité ((Branting) et à la diffuser auprès des

qualitatif ↑ moyenne entretien semi directif 3
populations et des visiteurs.
Image de la ville auprés des
3
habitants, visiteurs, des actifs Matériel publicitaire et campagnes de promotion quantitatif ↑ mauvaise Direction du tourisme 2
Cohésion et Mixité sociale qualitatif ↑ bonne entretien semi directif 4
Coût de la vie qualitatif ↑ moyenne entretien semi directif 3

Densité des réseaux maritimes , automobiles, ferroviaires et aériens quantitatif ↑ voir annexe port de Djen Djen, Air Algérie 3
Centralité géographique locale, nationale ou internationale quantitatif ↑ bonne ( voir annexe) monographie de Jijel 4
Position au sein des réseaux de transport interurbain ( Liaison du site avec les routes
Offre de transport et mobilité quantitatif ↑ plusieurs projets sont en cours D de transport et travaux publics 4
nationales, capacité de gare routière, Existence des liaisons maritimes nationales 2,8
adapté
Densité de mobilité internationale ( Fréquence des vols internationaux, Capacité d’accueil

quantitatif ↑ voir annexe Air Algerie, monographie de jijel 1
aéroportuaire, Capacité d’accueil portuaire, Capacité portuaire à recevoir des marchandises)
Sentiment de centralité qualitatif ↑ Faible entretien semi directif 2
le Bus ,le taxi les seules moyens

de transport collectif dans la ville,
Multi modalité; variété des moyens de transport en commun ( train, bus, tramway) semi quantitatif ↑ dans l'attente que d'autres Direction de transport 3
moyens verront le jour ( tramway,
telephérique…)
Aménagement adéquat pour l’accueil des piétons - vue d'ensemble agréable et commodités
qualitatif ↑ mauvaise auteur 2
Accessibilité et stationnement pour les promeneurs 2
dans le centre ancien absence

totale des parkings sauf celle des
cités d'habitat collectif. A
Offre en termes de places parking quantitatif ↑ l'echelle de la ville ( manque POS N 01, e 1
d'information précises relatives
au nombre exact de place
parkings)
Tableau 15: Tableau des résultats d’évaluation des indicateurs de différents profils de centre ancien de Jijel. source: auteur 459
Les graphes d’évaluations : représenter l’état de l’attractivité par un profil
Afin de synthétiser les résultats du tableau, il est utile de dresser un graphe synthétique qui se rapporte :
 Aux domaines et à leurs évaluation (voir les profils en radar ; figures : 106 - 111)
 Ou bien d‟une manière globale, aux domaines par rapport à un schéma de référence. (voir le profil en radar, figure n°112)
459
Tous les chiffres sur lesquels se basent les notes données à chaque indicateur se trouvent dans l‟annexe n°18.
Figure 107: profil des performances relatif au domaine Figure 108: profil des performances relatif au domaine des Figure 106: profil des performances relatif au domaine de
de ressources naturelles et paysage . Source : auteur conditions d'implantation. Source : auteur démographie Source : auteur
Figure 109: profil des performances relatif au domaine Figure 111: profil des performances relatif au domaine de Figure 110: profil des performances relatif au
d'infrastructures touristiques et ressources culturelles. Source : qualité du cadre de vie. Source : auteur domaine de connectivité Source : auteur
auteur
Après avoir regroupé les indicateurs selon leur nature pour formuler des critères pour chaque domaine, nous présentons l‟évaluation sous forme
d‟un diagramme radars qui nous montre les points suivant :
Etat de profil des performances relatif au Etat de profil des performances relatif au Etat de profil des performances relatif au
domaine des conditions d'implantation domaine de ressources naturelles domaine de démographie
 Les indicateurs relatifs à « la disponibilité  Existence des Ressources naturelles  Tous les critères affichent des résultats
immobilière, équipement de service aux remarquable, tous les critères affichent supérieurs à la valeur moyenne.
entreprises » affichent des valeurs très des valeurs maximales (optimales)  Le critère « Poids et dynamique
faibles. « 5/5 ». démographique » affiche un résultat
 Un seul critère atteint une valeur optimale  Ce grand potentiel doit être développé, satisfaisant (4/5)
« disponibilité et qualité des sols foncier mais aussi protégé dans une approche de  Ce potentiel lattent doit être développé
urbanisé et urbanisable » developpement durable. et mis au service de la stratégie
 Alors que les indicateurs relatifs au d‟attractivité du centre ancien.
« équipement stratégique » se trouve dans
un intervalle moyen, mais doit être
améliorées.
Etat de profil des performances relatif au Etat de profil des performances relatif au Etat de profil des performances relatif au
domaine de qualité du cadre de vie domaine de connectivité domaine d'infrastructures touristiques et
ressources culturelles
 Aucun critère n‟atteint la valeur optimale  Deux critères se trouvent dans un  Quatre critères/ sept affichent des
(note 4 ou 5) intervalle moyen « developpement des valeurs au-dessous de la moyenne.
 Trois critère / huit se situent dans un technologie de communication » et  L‟indicateur relatif à « infrastructure de
intervalle moyen. mais doivent être « developpement des technologie sport, notoriété touristique, évènement
améliorées d’information ». et production culturelles » se trouve
 La qualité de l‟espace urbain,  Le critère banque de donnée affiche un dans un intervalle moyen
accessibilité et stationnement, transport et résultat satisfaisant « 4/5 ».  Les résultats des critères représentant ce
mobilité, attractivité résidentielle offre en domaine confirme le manque des
équipement affichent des valeurs au- infrastructures touristiques et culturelles
dessous de la moyenne qui doivent être dans la ville de Jijel.
remis à niveau en urgence.
Tableau 16: Lecture synthétique des profils des domaines d'attractivité de la ville de Jijel. Source : auteur
Chapitre IV: Projet urbain d’attractivité pour revitaliser le centre ancien de Jijel
Figure 112: Profil général d'évaluation de l'attractivité du centre ancien et son territoire. Source : auteur
Deux domaines nécessitent une mise à niveau urgente, en l‟occurrence, le cadre de vie,
infrastructures touristique et ressources culturelles, alors que les domaines ; démographie,
connectivité et ressources naturelles et paysagères, représentent des forces d‟attractions qui
exigent leur préservation et leur développement afin de répondre aux aspirations d‟une population
diversifiée. (Voir la figure n°112).
Figure 113: Evaluation des domaines d’attractivité. Source: auteur
174
En conclusion, les résultats schématisés sous formes de radars confirment que le centre ancien de
Jijel est peu attractifs, et cela est due au manque considérable des infrastructures et les préalables
de la qualité du cadre de vie et du tourisme (accessibilité, offre immobilières, offre récréo-
touristique et culturelle,…etc). Cependant il dispose des potentialités et atouts importante
(ressources naturelles et le potentiel humain, la connectivité, les conditions d‟implantation et
équipements structurants …etc) nécessaires pour le developpement de l‟attractivité du centre.
Figure 114:Niveau des indicateurs d'attractivité du centre ancien de Jijel et de son territoire. Source: auteur
La problématique du centre ancien constitue le manque de l‟offre en matière de réceptivité

(infrastructure d‟accueil, de loisir, de consommation, d‟accessibilité de transport, immeuble du
tertiaire supérieur…etc), d‟activités (du tertiaire supérieurs, et service, de loisir, de
consommation) et de habitabilité (qualité de l‟espace urbain, de logement…etc), et même ceux
existant sont de qualité médiocre et ne correspondent pas aux aspirations de la population ciblées.
Après l‟analyse des déterminants ou bien les facteurs d‟attractivité des touristes et des
investisseurs460. Nos résultats suggèrent en effet que les touristes et les investisseurs sont
sensibles à la qualité de l‟infrastructure urbaine, de l‟habitat et des services, mais aussi à
l‟animation du centre urbain et à sa vie culturelle, à ses structures de loisirs et de consommation.
Ce qui nous oblige de rattraper pour Jijel le manque en la matière, et améliorer une offre globale
de qualité qui s‟appuient sur le triptyque : activité, réceptivité et habitabilité. Dans ce sens le
recours à un projet urbain comme démarche stratégique est s‟avères nécessaire.
Tout cela est dans l‟objectif d‟assurer une meilleure qualité de cadre de vie 461 au sein du centre-
ville et l‟amélioration globale de la qualité d‟accueil pour fidéliser les clientèles, les inciter à
allonger la durée de leur séjour et à revenir et générer une rumeur positive.
460
Voir tableau des indicateurs d‟attractivité urbaine dans le chapitre 02 : « L’attractivité urbaine ; réflexions et stratégies »
461
Levier important de l‟attractivité urbaine (voir le deuxième chapitre)
175
Figure 115: L'amélioration de l'offre globale de la ville, condition préalable de sa revitalisation. Source : auteur
Valoriser et mettre en marché les infrastructures et potentialités déjà présentes et la nouvelle offre
de la ville à travers une stratégie de marketing est nécessaire. Par la communication, le but est
d‟augmenter le niveau de connaissance du public-cible (habitants, touristes et investisseur. Etc) au
sujet de l‟offre de la ville. Pour un nouvel habitant, il s‟agit par exemple de le renseigner sur des
informations de base (impôts, système éducatif, crèches, parcs, magasins, autres facilités,…). Pour
un touriste, le but est de le renseigner sur l‟offre primaire et dérivée de la ville en matière
touristique (musées, événements, hôtels, restaurants,…). Dans cette optique le projet urbain
constitue le cadre idéel pour concrétiser cette requalification de l‟offre globale de la ville et la
mettre en marché.
Nous arriverons à valider notre première hypothèse qui stipule que l‟amélioration de l‟offre
globale de la ville de Jijel pour répondre à une véritable demande, contribue à améliorer la qualité
de vie et par conséquent à la promotion de la ville moyennant l‟élaboration du projet urbain
d‟attractivité peut générer la revitalisation du centre ancien de Jijel.
2.5 La méthode AFOM pour un diagnostic qualitatif du centre ancien de Jijel

La revitalisation du centre ancien de Jijel doit se focaliser sur des analyses qui se sont penchées
sur les contraintes et les potentialités qu‟il recèle, mais aussi celle de tout le territoire dans lequel
il s‟inscrit. Pour cette raison, nous avons fait appel à la méthode AFOM organisé en deux étapes :
 La définition des atouts et des faiblesses (facteurs endogènes) ainsi que des opportunités et
des menaces (facteurs exogènes). (Voir figure n°116)462.
 Le classement de ces facteurs par domaine d‟attractivité et mettre en évidence les
faiblesses et les atouts liées à la problématique de l‟image du centre. (Voir tableau n°17).
462
Voir l‟annexe n°13, pour plus de détail sur les opportunités et les menaces de la ville de Jijel.
176
Figure 116: Listing exhaustif et classement des facteurs endogène et exogènes liés aux thèmes de l'attractivité urbaine selon la méthode AFOM appliqué au centre-ville de JIJEL. Source : auteur
177
Domaine Atouts et opportunités Faiblesses et Menaces
 Tissu urbain bien structuré.  Le physique du centre-ville dégage une image d’ensemble
 Lieux de centralités intéressants a récupéré. négative due essentiellement de :
 Existence de maison de radio, des pages web Jijel, info  Bâti vétuste et parc de logement ancien et non consistant.
 L’existence d’un port de pêche et de plaisance Boudis au périmètre de centre  Friches urbaine et foncier sous occupés
ancien La présence de 3 grandes boulevards structurants qui peuvent être  Manque des espaces verts et jardin publics et dégradation de
utilisé comme des axes d’animation. places publiques.
 Situation stratégique du centre (proximité de port, et 4 ZET, et plage).  Mauvaise qualité des espaces publics.
 Proximité de deux pôles universitaires et des centres de formation professionnelle  auto rénovation et construction de nouveaux bâtiments qui ne sont
Qualité du cadre  Typologie d‟habitat variée pas en harmonie avec les immeubles avoisinants.
de vie  Disponibilité des équipements de proximité (mairie, écoles, clinique, poste, banque, Daïra,…)  Projets à l‟arrêt faute de financement (la mosquée El Ansar, le
 Proximité des 02 deux ports de pêche et de plaisance (Ziama Mansouria, El Aouana). marché…)…..etc
 Proximité du port commercial Djen Djen  Rapport ville - mer et Port –Ville rompu.
 Proximité d‟un parc animalier.
 Réseau viaire bien structuré.  Absence d‟une offre commerciale adéquate pour desservir la population
 Proximité de deux gares multimodale. locale et les visiteurs.
 Proximité d‟Aéroport prochainement reclassé en aéroport international.  Absence du logement haut standing


Faible mobilité motorisé à l‟intérieure de centre ancien.
Sécurité et tranquillité urbaine.
 Niveau d‟équipement à améliorer.
 Accessibilité en voie d‟amélioration grâce à l‟achèvement des travaux de dédoublement de voie  Le manque des équipements de tertiaire supérieur
Jijel – Constantine, Jijel – Bejaia et la bretelle vers autoroute Est- Ouest ainsi que la réalisation
des aérogares capacité de 250000 passagers.
 Manque des équipements culturels et les centres de loisirs et les espaces de
jeux à l‟échelle des quartiers.
 Qualité environnementale acceptable ; pollution atmosphérique, physique ou sonore…etc.
 Désaffection de l‟activité portuaire.
 Absence de parkings et manque des aires de stationnement dans les voies
secondaires.
 Mode de transport collectif inapproprié et non diversifié.
 Enclavement de certaines parcelles.
 L‟absence d‟une vision stratégique capable de porter un projet global pour le
centre-ville de Jijel.
 Absence des restaurants de haute gamme
 Manque des complexes touristiques…etc.
Offres-en  Manque des établissements hôteliers et ce qui existent sont de 2 Etoile
Infrastructures ou non classés.
touristiques et
 Histoire riche et Valeur symbolique du centre ancien  Absence des espaces de consommation attractifs et rayonnants (espaces
ressources de loisirs, de jeux, centres commerciaux…etc)
 Patrimoine coloniale (se manifeste dans les bâtiments HLM, la mairie, maison  Absence des monuments classés
culturelles
individuel)  Absence des infrastructures culturelles attractives et rayonnantes
(théâtre, cinéma, Musée, centre culturel et Musical…).
 Manque des évènements spéciaux et activité d‟animation (festivals,
foires, exposition)
 Le manque de promotion du centre-ville.
 Manque d’une identité distinctive et affirmée au centre-
ville de Jijel.
 Absence du marketing urbain à Jijel.
Condition  Faible densité urbaine  Absence immobilière pour les activités de services et de bureaux
d’implantation  Un potentiel foncier ; offrant de grandes valeurs urbanistiques à valoriser.  Absence des bâtiments à réaffecter en espaces bureaux
 Disponibilité des friches urbaine et foncier sous occupé a récupéré.
178
 Intégration au sien du secteur du pôle d‟excellence Nord Est 2 ce qui favorise Jijel a profité de
nombreux programmes ambitieux en matière de tourisme.  Inadaptation des outils de planification spatiale se trouvant en décalage
Equipements  L‟existence d‟équipements structurants susceptibles d‟impulser à moyen terme le développement par rapport au contexte.
structurants économique de la ville et son insertion au processus du développement de l‟économie nationale : Port  La sous-exploitation des grands équipements existants, à l‟image de la
commercial de Djendjen qui répond aux normes mondiales, 03 port de pêche et de plaisance, zone industrielle de Bellara et du port de Djendjen.
Centrale thermique, Zone industrielle d‟El- Milia, deux pôles universitaires …etc.
 Projet d‟avenir promoteur:
 L‟électrification de la voie ferroviaire existante et le reclassement de l‟aéroport de Jijel en aéroport
international, L‟extension des activités du port de Djendjen
 Dotation de la ville de la wilaya en équipements du tertiaire supérieur et Centre de formation du
tourisme …etc.
 aménagement des Zone d‟Expansion touristique d‟Aouana.
 Disponibilité des informations en termes quantitatifs et qualitatifs

Connectivité  Mise à jour des informations  Faiblesse des TIC
 SIG de Jijel au cours de réalisation
 Présence de radio de Jijel
Démographie  Population active dominante  Fort taux de chômage

 Taux de croissance démographique important.
 Nombre de la main d‟œuvres qualifiés.
 Un riche patrimoine naturel classé

Ressources  Richesse paysagères parmi les plus beaux du bassin méditerranéen (mer, littoral, lacs,  Etalement de la ville au détriment des terrains agricoles de forte
Naturelles corniche, les grottes, patrimoine forestier, parc naturel, les cours d‟eau, forêts, plaines et montagnes, potentialité et les zones touristiques plus particulièrement celle du coté
façade maritime (120 Km de côte) aux falaises plongeantes, encoches littorales et grottes sous- Est de la ville
marines… etc.)  Risque d‟inondation et séisme
 Des ressource naturelles variées : Eau, sol, énergie, terrains agricoles de fort potentialités.  L‟inefficacité de l‟action des différents acteurs agissant selon une logique
 Existence de patrimoine archéologique 25 sites archéologique. sectorielle
 situation géographique très attrayante stratégique sur le plan national et international
 la topographique de ses terrains (favorable à l‟intensification agricole et à l‟urbanisation)
 Enorme potentielle touristique 19 ZET à l‟échelle de la wilaya dont 6 à la ville de Jijel et 4 à
proximité du centre ancien de Jijel.
 l‟étude d‟une a été approuvé récemment (ZET de Aouana) et 5 sont en cours d‟étude.
463
Tableau 17 : Tableau AFOM, classement des facteurs endogènes et exogènes par domaine. Source : auteur
463
Les facteurs écrits en rouge, sont les faiblesses relatives au levier « image » qui freinent l‟attractivité du centre ancien de Jijel. et ceux qui en bleu sont les atouts et les opportunités, une fois mis en valeurs peuvent déclencher
un projet urbain d‟attractivité dans le but de revitaliser le centre ancien de Jijel.
179
La synthèse du diagnostic AFOM
 Les résultats obtenus démontrent clairement que les potentialités de la ville sont
nombreuses et diversifiées, elles favorisent l‟émergence d‟un projet d‟attractivité.
 Au-delà du manque de l‟offre en matière d‟habitabilité, de réceptivité et d‟activité qui
sont bien montré dans l‟AMC et qui sont considéré comme facteur principale à la frein de
l‟attractivité du centre et par conséquent de sa revitalisation, la grille AFOM nous permet
de mettre le point sur une autre faiblesse qui n‟est pas moins importante que la première
qui est la mauvaise qualité de l‟espace urbain due essentiellement à ; la vétusté de cadre
bâti, mauvaise qualité de l‟espace public et des espaces verts, la présence des friche et des
terrain vacants….etc) ce qui engendre une image d‟ensemble négative chez la population
résidente, les visiteurs et les touristes.
Figure 117: Mauvaise qualité de l'espace urbain. Source: auteur
En effet, les résultats de l‟entretien, ainsi que le développement théorique sur les facteurs de
l‟attractivité, montrent que l‟espace urbain est la première interface entre une ville d‟une part et
ses habitants et ses visiteurs d‟autre part. Par conséquent, la qualité de ce dernier est le premier
déterminant de l‟attractivité d‟une ville dans la mesure où elle en façonne la perception et
construit l‟image de la ville.
Cependant, le centre ancien dispose d‟atouts qui lui permettent d‟assurer un urbanisme de qualité
et de mettre en place un environnement urbain attractif en l‟occurrence: un tissu urbain bien
structuré (tissu haussmannien), présence des trois axes structurants (boulevards) qui peuvent être
des axes d‟animation, présence de trois centralités à mettre en valeur, interface ville–port à
reconquérir , des places publiques a grande représentativité symbolique à mettre en valeur, des
immeuble de style colonial à réhabiliter, etc. Dans ce sens le recours au projet urbain comme
«action globale et négociée pour créer un environnement de qualité»464, nous semble nécessaire.
En effet, le centre ancien de Jijel réclame une action de régénération physique - nommée par
certain urbanistes la requalification urbaine465 - dans une approche de projet urbain.
464
Ingallina Patricia, « Le projet urbain », Presses Universitaires de France, coll. Que sais-je ?, Paris, 2001, p72.
465
Requalifier : améliorer la qualité, requalification : action qui s‟adresse aux tissus urbains dégradés et en
dysfonctionnement. Elle exige l‟amélioration des espaces publics, modernisation de l‟habitat, création des réseaux de
180
Mais l‟image ne se résume pas uniquement à la qualité de l‟espace urbain, elle est liée aussi à une
représentation de l‟espace urbain466, à une identité distinctive et affirmée, et une image de
marque. Ces dernières sont largement utilisées pour stimuler l‟attractivité et relancer ainsi la vie
dans les territoires. L‟identité et l‟image de la ville constituent aussi les bases sur lesquelles
s‟appuie le marketing urbain.
L‟image s‟adresse cependant également aux locaux. En effet, elle dresse un portrait, forge une
identité au territoire susceptible de développer un sentiment d‟appartenance et de fierté. Le
sentiment d‟appartenance à une même communauté de vie peut renforcer le lien social, élément
d‟attractivité, et objectif de la revitalisation urbaine.
Le manque d‟une image de marque et d‟une identité distinctive constitue une autre faiblesse pour
le centre-ville de Jijel. En effet, ce dernier a toujours souffert d‟un manque d‟image de marque,
bien qu‟il dispose de potentialités et de ressources qui lui permettent de rehausser son image, de
retrouver sa singularité, de se différencier pour transmettre un message original.
A travers la synthèse de diagnostic AFOM, et les résultats des entretiens entrepris auprès des
acteurs locaux de la ville (habitants, décideurs, les professionnels), deux éléments (atouts)
peuvent être des leviers pour construire une image de marque de Jijel :
 Le patrimoine naturel et paysager, élément essentiel de l’image de Jijel

La ville de Jijel est réputée pour son patrimoine naturel exceptionnel qui est un atout pour sa
promotion et sur lequel peut se baser la communication de la destination de Jijel et de son centre.
L‟intégration de la nature dans le centre-ville peut confirmer son image de marque en tant que
ville à haut qualité paysagère.
 Le « retour à la mer » : une carte à jouer pour le centre-ville de Jijel, intégrer le port
à la vie du centre-ville
Les espaces d'interface ville port sont riches sur le plan de l'histoire sociale de la ville de Jijel.
Leur présence est forte dans l'imaginaire de la population. A cet égard, les projets
d'aménagements doivent conduire à l‟ouverture du port à la population, ainsi que de la ville à la
mer.
En guise de conclusion, à travers la discussion de la synthèse de l‟AFOM, associée à la littérature

existante sur la revitalisation urbaine et l‟attractivité , nous pouvons aisément avancer qu‟à part le
manque de l‟offre de triptyque habitabilité, réceptivité et activité capable de répondre aux besoins
d‟une clientèle diversifiée, le centre ancien de Jijel enregistre le manque d‟une image attractif, un
levier important de l‟attractivité locale, et cela est due aux nombreuses faiblesses en matière de
qualité de l‟espace urbain d‟une part et du manque d‟image de marque et d‟identité distinctive et
affirmée d‟autre part.
circulation douce, de trames vertes….etc. Source : Azzag, « le renouvellement urbain et ses actions », cours de PG
« Urbanisme et Developpement Durable », 2008/2009.
466
Si on prend par exemple l‟attractivité touristique ; De nombreux facteurs interviennent dans le processus d‟achat d‟un
séjour pour le touriste. Celui-ci se base sur différents critères pour choisir son voyage, tels que le prix, la qualité ou le confort.
Cependant, le rôle joué par l‟image dans ce processus est primordial. En effet, avant de choisir sa destination le touriste se
l‟imagine, se construit une représentation du territoire, de sa population et de sa culture. Afin d‟attirer un nombre maximum
de visiteurs, les villes doivent de ce fait travailler leurs image. Dans ce sens on peut dire qu‟une image de marque constitue
un repère pour le client. Source : Margot Trebern, « la promotion d’un territoire par la valorisation de son patrimoine ».
Mémoire de master. Université de Toulouse II le Mirail, 2012, p 60.
181
Cependant le centre ancien offre plusieurs atouts et potentialités, qui constitueraient des éléments
déclencheurs d‟une stratégie d‟attractivité urbaine visant la transformation de l‟image de la ville.
Le recentrage sur l‟identité et l‟image d‟une ville fait du projet urbain un outil important de
l‟attractivité, et de là nous pouvons confirmer la deuxième hypothèse qui stipule que:
l'amélioration de la ville comme produit pour les besoins d'attractivité moyennant l'élaboration du
projet urbain d'attractivité pourrait générer une revitalisation du centre ancien de Jijel.
Synthèse du quatrième chapitre
Figure 118: L'attractivité urbaine au service de la revitalisation du centre ancien de Jijel. Source : auteur
Le schéma ci-dessus montre la correspondance ou bien les points de convergence entre la

revitalisation et l‟attractivité du centre ancien de Jijel.
Comme nous avons déjà montré tout au long du travail, le centre ancien a besoin d‟un projet
urbain de revitalisation vue la crise multidimensionnelle dont il souffre. Une revitalisation au
centre-ville de Jijel doit assurer les trois éléments suivants 467 :
 Un developpement économique (emplois, richesse et investissement) et réduction du taux
de chômage.
 Améliorer la qualité de cadre de vie et générer un sentiment de fierté et d‟appartenance
chez la population local.
 Améliorer l‟espace urbain et retrouver une centralité perdu.
467
Résultats de diagnostic, et des entretiens exploratoires.
182
Si la revitalisation du centre ancien de Jijel ne peut être en dehors du secteur du tourisme et

d‟affaire (suivant l‟orientation du PAW), ce dernier est appelé donc à recentrer ses efforts pour
développer son attractivité touristique et économique mais aussi résidentielle, parce que :
 La revitalisation du centre est au profit des habitants en premier lieu, donc un retour des
habitants est recommandé.
 Le choix des investisseurs et des populations détentrices en termes de séjours dépend de la
qualité de vie offerte c‟est-à-dire son attractivité résidentielle.
Les résultats de l‟AMC et de l‟AFOM, nous a montré que le manque d‟attrait du centre ancien de
Jijel est due essentiellement au :
 Manque d‟une offre diversifiée, différenciée et de qualité en matière d‟activité, de

réceptivité et d‟habitabilité.
 L‟absence d‟une image de marque et son espace urbain dégradé, et vétuste. Cependant elle
possède un atout très important qui lui permettra d‟améliorer son niveau d‟attractivité
auprès d‟une population cible (habitants, touristes et investisseurs), qui est par sa
présence468et sa consommation des biens et services offerts par le centre va :
 Stimuler l‟économie urbaine à travers ce qu‟on appelle « l’économie

résidentielle/présentielle » appelée par les économistes « l’économie domestique », ou
encore « l‟économie touristique et de loisirs», par conséquent de créer des emplois pour
la population locale.
 Améliorer le cadre de vie et stimuler le sentiment de fierté et d‟appartenance chez la
population locale.
Les résultats de l‟AMC et de l‟AFOM, nous a montré aussi les atouts d‟attractivité du centre
ancien de Jijel et de son territoire qui permettent de transformer toutes les faiblesses citées ci-
dessus. En effet, le centre ancien de Jijel a tout le nécessaire pour améliorer son offre globale ,
améliorer le cadre de vie de ses habitants et clients, et construire une image de marque.
Un travail sur les offres (activité, réceptivité et habitabilité) au centre-ville doit être accompagné
par des actions de marketing urbain pour promouvoir l‟offre nouvelle du territoire, qu‟elle soit
résidentielle, commerciale ou économique…)469 auprès de chacun des publics concernés
(investisseurs, touristes, hommes d‟affaires, habitants, grand public). Le marketing urbain
véhicule aussi l‟image construite pour Jijel et développe sa notoriété470.
468
« Sur un territoire donné, la consommation n’est pas déterminée par la production mais par la présence de
consommateurs – qu’ils soient résidents permanents ou touristes. Pour les territoires les plus attractifs, une part importante,
voire prédominante, de leur activité, vient de cette consommation », source : Godet Michel et Mousli Marc, Vieillissement,
activités et territoires à l’horizon 2030, Conseil d‟Analyse Economique, DIACT, La Documentation Française, octobre 2006,
295 pages
469
Dans ce contexte, Les techniques de marketing consistent à étudier le marché et la demande qui s‟y trouve, afin de
proposer des offres en réponse aux demandes des consommateurs. L‟objectif de la démarche marketing est de satisfaire les
clients en répondant à leurs attentes et besoins, en créant une offre – de services ou de produits – adaptée.
470
Le marketing touristique est un marketing identitaire, porté sur des marques territoriales fortes source : GAYET Joël et al.
Le nouveau marketing touristique est un marketing identitaire. Revue Espaces, septembre 2008, n°262, p 8.
183
Dans ce sens, et à titre d‟exemples deux types d‟outils disponibles peuvent être utilisés : la radio
de Jijel, site Web, affiches publicitaires, pages sociales, des brochures, des affiches, des guides,
des films, les agences de voyages, les associations...etc471.Il devient indispensable de lier projet
urbain et marketing territorial.
En conclusion un projet urbain d‟attractivité constitue pour Jijel un levier pour sa revitalisation.
La promotion de l‟attractivité du centre ancien de Jijel pour les raisons évoquées plus haut, passe
notamment par la formulation d‟une ambition stratégique à travers la mise en place d‟une
démarche du projet urbain.
Réguler l’attractivité pour assurer une revitalisation urbaine pérenne

Un projet urbain d‟attractivité pour le centre ancien de Jijel va certainement engendrer un
dynamisme et une nouvelle vie au centre par l‟accueil de nouvelles activités, de nouvelles
populations et par conséquent des richesses créées, des emplois générés, des animations, etc. et
pour maintenir cet état il est impératif de penser aux effets négatifs qui peuvent être engendrés par
le non maitrise de l‟effet attractif proposé.
Les expériences des villes étrangères étudiées durant la recherche affichent certaines incidences
économiques, fonctionnelles et socioculturelles négatives d‟une attractivité touristique,
résidentielle ou économique mal maitrisée. Malheureusement ce seront majoritairement les
habitants de la ville qui absorbent les frais de ces impacts. Ce qui est en contradiction avec les
objectifs de la revitalisation urbaine durable.
En effet, la population locale est particulièrement sensible aux conséquences à long terme d‟une
pression touristique, résidentielle excessive. Les effets cumulés de problèmes quotidiens tels que
les embouteillages, l‟insuffisance de places de parkings (et de parkings gratuits), les zones
piétonnes encombrées, le commerce de détail détourné avec des prix en augmentation, l‟intrusion
des touristes dans des domaines privés, les nuisances sonores, l‟impression générale de
surpeuplement conduisent inévitablement à une hostilité de la population locale à l‟égard des
touristes, ce qui engendre des conflits résidents/touristes lorsque les habitants se sentent lésés ou
désavantagés face aux touristes.472
L‟environnement, les ressources naturelles sont aussi les victimes d‟une attractivité mal
maitrisée, c‟est pourquoi, il est impératif de prendre des mesures pour préserver et limiter les
pressions sur l‟environnement, qui constitue un facteur d‟amélioration de la qualité du cadre de
vie des citoyens et d‟attractivité du territoire, une fois mis en valeur.
471
Selon les expériences étrangers l‟amélioration de l‟offre globale de la ville doit être accompagné d‟une s‟accompagne
d‟une double stratégie
 En interne : pour diffuser la culture de l‟accueil, renforcer l‟identité du territoire, faciliter l‟insertion des nouveaux
arrivants et le « vivre ensemble ».
 En externe : pour prospecter de nouveaux actifs et de nouvelles populations, promouvoir le territoire, la qualité et le
cadre de vie). Source : « Les politiques d‟accueil, une nouvelle approche du développement territorial durable » In
« Ingénieries et développement durable des territoires : vers de nouvelles cohérences »: colloque international,
Engref – Agro Paris Tech, 28et 29 septembre 2010
472
Margot TREBERN, op, cit, p 65
184
Conclusion générale
1. Retour théorique
Notre travail de recherche avait comme objectif la démonstration qu‟un projet urbain
d‟attractivité constitue un levier d‟une revitalisation socio-économique et urbaine pérenne du
centre ancien de Jijel. Notre contribution scientifique se veut donc un essai de présentation d‟une
nouvelle manière de voir et d‟aborder la problématique de revitalisation des centres anciens.
Axé donc sur un cas d‟étude bien précis, ce travail informe sur les thèmes : revitalisation et
attractivité et montre comment revaloriser les centres anciens des villes et les localités à travers la
mise en place d‟un projet urbain d‟attractivité.
Nous avons soulevé au début de ce travail, que les vieux centres, ou centre-ville représentaient à
eux seuls, il y a peu, la ville, mais ils ont perdu leur rôle au sein de leurs territoires. En effet, pour
des raisons multiples, les centres villes anciens ont connu des transformations désagréables sur
tous les plans (économique, social, et urbain) ce qui a engendré un manque d‟attrait et par
conséquent de vitalité.
Aujourd‟hui, dans un contexte riche en défis (mondialisation, développement soutenable,

attractivité, compétitivité urbaine…etc), le regain d‟intérêt pour ces espaces (les centres anciens)
est de plus en plus en accroissement et cela grâce aux acteurs responsables qui ont pris conscience
de l‟importance de ces espaces mis en valeur dans le développement des villes. A cet effet,
beaucoup de ville se penchent vers la revitalisation de ces espaces, en faisant appel à des projets
urbains d‟attractivité, dans la mesure où les stratégies de revitalisation émanent de celles de
l‟attractivité. En effet, une grande similitude pour ne pas dire compatibilité a été constatée entre
les stratégies ainsi que entre les facteurs de revitalisation et ceux de l‟attractivité.
L‟attractivité touristique, économique, et résidentielle a confirmé son aptitude à engendrer de

nombreux effets positifs sur la ville : sur le plan économique (richesse créée, emplois générés,
etc), social (l‟attractivité développe l‟identité locale et incite l‟amélioration du bien-être et la
qualité de vie d‟une population diversifiée ; habitants, touristes, investisseurs, etc) et urbaine
(l‟attractivité nécessite la mise en œuvre d‟un urbanisme de qualité). Elle est enfin, un levier
puissant du développement socio-économique durable des territoires urbains.
185
La promotion de l‟attractivité doit donc être intégrée à un processus stratégique global pour une
revitalisation urbain durable. L‟attraction des touristes et des investisseurs ne doit pas être
considérée comme une finalité en soi, mais comme un moyen pour atteindre des objectifs de
revitalisation et développement socio-économique à court et moyen terme, il s‟agit d‟assurer des
postes d‟emplois aux habitants résidents et non-résidents, qualité de vie, cohésion social,
sentiment de fierté et d‟appartenance.
Pour cela le recours à des projets urbains d‟attractivité pour rendre la vie à ces centres anciens en
déclin apparaît pertinent et efficace. L‟objectif est d‟attirer et de maintenir de nouvelles
populations (touristes, résidents, entreprises, visiteurs, etc.) et de nouvelles fonctions créatrices de
richesse et d‟emploi afin d‟assurer une revitalisation socio-économique durable des centres en
question.
Mais l‟attractivité qui intègre des considérations stratégiques en matière d‟image, de marketing
laisse souvent peu de place aux réflexions portant sur la protection de l‟environnement, (la
consommation des ressources, nuisances et pollution..) et encore moins sur les préoccupations
sociales et environnementales à long terme. Néanmoins, la place du développement durable dans
l‟attractivité avec tous ses types (touristique, résidentielle, et économique) semble s‟agrandir au
regard d‟une part, de la mobilisation politique et médiatique, et d‟autre part, d‟une sensibilisation
accrue des habitants, visiteurs et touristes.
Un développement d‟une attractivité basé sur les principes directeurs du développement durable
peut fondamentalement contribuer à maximiser les retombées positives de l‟attractivité
touristique, économique ou résidentielle et minimiser les impacts négatifs. L‟intégration des
principes du développement durable à l‟attractivité nécessite de s‟intéresser à l‟ensemble des
parties prenantes afin de définir une autre forme d‟attractivité ; une attractivité qui tient
pleinement compte de ses impacts économiques, sociaux et environnementaux actuels et futurs, en
répondant aux besoins des visiteurs, des professionnels, des communautés d‟accueil et de
l‟environnement.
Rendre l‟attractivité plus durable signifie prendre en compte ses impacts et ses besoins dans la
planification. Le développement et la conduite des activités touristiques, économiques et
résidentielles c‟est un processus d‟amélioration permanent.
A travers, l‟étude de plusieurs exemples en particulier ceux de Marseille et de Porto, nous avons
constaté que les villes en question ont fait appel à une stratégie d‟attractivité généralisée.
Jouant sur les registres de l‟image, l‟identité, la qualité de vie et l‟offre variée, le projet urbain
constitue un cadre pour l‟élaboration de ces stratégies.
2. Résultats de l’analyse du cas d’étude
Notre recherche nous a permis d‟affirmer que la revitalisation du centre-ville de Jijel, qui ne cesse
de subir une dégradation continue et une marginalisation par rapport au mouvement générale de
la ville, passe par un projet urbain d‟attractivité. En effet, sa revitalisation peut se faire à travers
une stratégie qui vise la création des conditions d‟attractivité, en affirmant leurs capacités à
produire, échanger selon les règles de l‟économie moderne et attirer les touristes, les habitants,
186
et les investisseurs dans le cadre d‟un projet urbain. La question qui s‟est posée à nous était : La
revitalisation du centre ancien de Jijel pourra- t- elle s’assurer (se déclencher) par un projet
urbain d’attractivité ?
Afin de valider les hypothèses de travail relative à notre cas d‟étude à savoir le centre ancien de
Jijel, dont nous rappelons l‟énoncée:
 « La première hypothèse : L’amélioration de l’offre de la ville.

L'amélioration de l'offre de la ville pour les besoins d'attractivité moyennant l'élaboration
du projet urbain d'attractivité pourrait générer une revitalisation du centre ancien de Jijel,
ceci nous amène à dire que : le centre ancien de Jijel a besoin d‟un projet urbain d‟attractivité qui
vise en premier lieu l‟amélioration des offres de la ville ; la diversité des commerces et la qualité
des services offerts, infrastructures touristiques, culturelles…etc, l‟insertion des activités
créatrices de richesse et d‟emploi, et de grande valeur rajoutée, la récupération des friches, la
libération des assiettes foncières non ou mal occupées, assurer l‟efficience de son tissu urbain
et une meilleure qualité de vie urbaine 473 dont l‟objectif est de satisfaire les habitants, les
investisseurs , les touristes et les consommateurs et les fidéliser.
 La deuxième hypothèse : L’amélioration de la ville comme produit

L'amélioration de la ville comme produit pourrait générer la revitalisation du centre ancien
de Jijel, ceci nous amène à dire que : le centre ancien de Jijel a besoin d‟un projet urbain
d‟attractivité qui insiste sur l‟image, et qui accorde une grande importance à la notion d‟identité
(placemoking) et à la fabrication consciente d‟une image de marque pour Jijel et son centre
ancien. L‟objectif est de permettre de la visibilité à l‟extérieur et de générer de la fierté
localement.
Ce projet repose sur la transformation ou l‟introduction d‟une nouvelle image en faisant appel
aux potentialités du centre ancien et de son territoire, en utilisant de nouveaux outils comme la
culture, l‟événementiel ou l‟aménagement urbain ( des espaces publics de haute valeur urbaine, la
préservation des édifices historiques ainsi que les valeurs urbanistiques et architecturales qu‟ils
représentent, l‟intégration de l‟art urbain , le marketing, la création des espaces urbains et
d‟équipements opérationnels ambitieux sur le plan de l‟aménagement.
 La troisième hypothèse : L’amélioration de la ville comme produit et les offres de la

ville
L'amélioration de l'offre de la ville et de la ville comme produit par une stratégie d'actions
issues de la démarche du projet urbain d'attractivité peut générer une revitalisation du
centre ancien de Jijel , ceci nous amène à dire que : le centre ancien de Jijel a besoin d‟un
projet urbain d‟attractivité qui vise l‟amélioration de l‟offre de la ville et de la ville comme
produit ce qui nécessite l‟intervention sur plusieurs plans à la fois ».
Nous avons fait appel à deux méthodes : l‟Analyse Multi Critères (AMC) et l‟AFOM, qui nous
ont permis de montrer que :
473
Les travaux sur le rôle de la qualité de vie urbaine en rapport avec la compétitivité et attractivité des villes sont nombreux :
Donald, 2001 ; Andrews, 2001 ; Rogerson, 1999 ; Gottlieb, 1995 ; Wish, 1986 ; Malecki, 1985 ; R. Tremblay, 2006.
187
 Le manque d‟attrait du centre due essentiellement à la mauvaise qualité du cadre de vie et
de l‟espace urbain, ces derniers constituent souvent le frein d‟élan d‟attractivité dans nos
villes.
 Et l‟atout d‟attractivité que recèle le centre ancien de Jijel et son territoire constituent des
éléments déclencheurs, des leviers de son projet urbain d‟attractivité visant sa
revitalisation.
Apres avoir confirmer les deux premières hypothèses au niveau du quatrième chapitre, nous avons
abouti à la confirmation de la troisième hypothèse qui stipule que : l‟attractivité par la qualité de
l‟urbanisme, par la qualité du cadre de vie, la qualité des services, par la construction d‟une image
de marque qui met en valeur l‟identité et les potentialités de la ville pourrait générer une
revitalisation au centre-ville ancien de Jijel. Donc Jijel est appelée à s’améliorer comme un
produit et améliorer ses offres dans le but d‟assurer à la fois, et d‟une manière durable, une
visibilité à l‟extérieur (EST Algérien), la fierté localement (Pride Building), satisfaction des
habitants, touristes, investisseurs et les fidéliser, à travers une stratégie d'actions issues de la
démarche du projet urbain d'attractivité.
Au-delà d‟une intervention du type classique concentrée seulement sur le cadre bâti, le centre-
ville de Jijel réclame une action qui doit être globale : du renouvellement urbain dans le cadre
d‟un projet urbain. Ce renouvellement urbain correspond à cette volonté de prendre en compte
tous les enjeux socioéconomiques et spatiaux de cette entité urbaine centrale.
Opter pour un projet urbain impliquerait que notre démarche aurait l‟avantage d‟être évolutive,
souple, réactive, partagée, non figée, non finie pour être en mesure de s‟adapter aux évolutions et
aux incertitudes. Ce projet urbain ne peut être établi que :
 Premièrement, à partir des spécificités, des opportunités, des atouts et des handicaps qui
caractérisent le contexte localement ;
 Et deuxièmement, à travers un travail d'élaboration collective impliquant la participation
de tous les acteurs légitimes de la vie urbaine. Aussi, un projet urbain ne peut réussir que
s'il est partagé par les habitants, la société civile et les différents voire divergents intérêts
qui opèrent à l'intérieur de la ville.
Un projet global de renouvellement urbain à l‟image d‟Euromed en Marseille constitue donc un

message d‟espoir pour le centre ancien de Jijel et son territoire. C‟est le défi qui doit être le point
focal de la vision des acteurs locaux.
3. Contraintes de la recherche
Comme dans tout travail de recherche, l‟aboutissement aux résultats finaux nécessite toujours des
données et des informations actualisées qui assurent sa fiabilité et sa pertinence.
Pour nous, la collecte d‟information et des données sur le cas d‟étude fût une tâche facile , tous les
organismes visités ont été accueillants et collaboratifs, par contre le problème qui s‟est posé à
nous était la qualité de certaines informations spécifiques au centre ancien, ( un seul POS qui date
de 2004) non actualisé ce qui nous a obligé à actualiser les données à travers des enquêtes sur
188
terrain en collaboration avec des enseignants chercheurs de l‟université de Jijel qui travaillent sur
le centre ancien de Jijel.
Le manque de certaines informations qualitatives revient à l‟insuffisance des études

sociologiques et les enquêtes d‟opinions. Jijel est un territoire qui n‟est pas abordé par beaucoup
de chercheurs. L‟ handicap majeur a provoqué le ralentissement du travail et le recours parfois à
des appréciations personnelles surtout en ce qui concerne les facteurs subjectifs (les indicateurs
symboliques) de l‟attractivité. Mais cela n‟affecte pas réellement l‟évaluation qui reste valable
dans l‟objectif de simuler la démarche du diagnostic.
On note aussi une autre difficulté qui consiste au manque d‟exemples de revitalisation des centres
villes anciens à travers des projets urbains d‟attractivité affichés dès le départ et qui présentent des
similitudes en matière de réalité urbaine que celle de Jijel (ville moyenne, côtière, portuaire,
centre ancien et non historique, etc.).
4. Perspectives de recherche
Une recherche par définition n‟est jamais terminée elle reste toujours en suspension pour
complément d‟informations et d‟actualisation des résultats. Un chercheur n‟est jamais
complètement satisfait et tend toujours à améliorer et approfondir son travail.
A travers cette recherche nous nous sommes attelés de répondre à la problématique de

revitalisation des centres anciens, en se focalisant sur la démonstration qu‟un projet urbain
d‟attractivité propre au centre ancien de Jijel, constitue un levier pour reconstruire sa centralité,
le revitaliser, lui accorder ainsi qu‟à l‟ensemble de son territoire le rayonnement qu‟ils méritent.
L‟ambition de cette recherche est de contribuer à la sensibilisation des décideurs des villes et des
communes aux stratégies d‟action possibles pour la revitalisation des centres anciens en déclin en
Algérie. Le terme « revitalisation » ne signifie toutefois pas le rétablissement d‟un état antérieur
idéal.
En effet, comme l‟enseigne l‟histoire, les centres des villes et des localités sont depuis toujours
confrontés à des mutations structurelles. Il s‟agit plutôt de gérer activement cette mutation en
faisant en sorte que les centres des villes et des localités restent vivantes et viables, du point de
vue économique, social et culturel et cela ne peut être qu‟à travers des stratégies urbaines
innovantes d‟attractivité généralisée inscrite dans une logique de développement durable.
Plusieurs axes de recherche semblent être ouverts à une recherche future, nous espérons pouvoir
poursuivre l‟un de ces points:
 La problématique liée à la nécessité d‟intégrer l‟attractivité à une échelle locale (l‟échelle

de la ville) non seulement territoriale (SNAT, SRAT…etc)
 Approfondir d‟autres stratégies d‟attractivité telle que flaghship, clusters (culturel,
touristique ou scientifique), et voir leurs impacts sur la revitalisation des centres anciens,
et leurs applicabilité à nos villes.
189
 Aborder la dualité développement durable /attractivité urbaine, et voir comment concilier

ces politiques qui visent l‟attractivité avec le respect de l‟environnement, la cohésion
sociale et le développement économique ? Le développement durable peut-il agir comme
levier d‟attractivité ? tout en discutant le rapprochement des deux notions, leurs
indicateurs mais aussi comment l‟on pourrait construire, idéalement, un indicateur
d‟attractivité durable.
 S‟approfondir uniquement sur l‟attractivité touristique comme levier de revitalisation
urbaine et voir quelles stratégies peuvent être attribuées à nos villes portuaires.
 Aborder l‟attractivité des villes moyennes portuaires algériennes, en s‟interrogeant sur
leurs atouts et potentiel touristique indéniable notamment le port qui peuvent être le point
de départ de l‟élaboration d‟une stratégie d‟attractivité touristique et la construction du
triptyque : Port-Ville-Tourisme.
190
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201
Table des illustrations
Liste des figures :
Figure 1: Les étapes de la démarche utilisée. _________________________________________________ 9

Figure 2: La Méthode AFOM. ____________________________________________________________ 11
Figure 3: Le centre-ville objet à multiples facettes. ___________________________________________ 19
Figure 4: Vue aérienne du centre historique européen à Barcelone, Catalogne, Espagne. ______________ 21
Figure 5: Vue aérienne sur le centre colonial d‟Alger. _________________________________________ 21
Figure 6: Les avantages de la revitalisation urbaine. ___________________________________________ 31
Figure 7: Les trois moments de la revitalisation urbaine. _______________________________________ 31
Figure 8: Le tourisme dans les politiques de revitalisation urbaine. _______________________________ 36
Figure 9:Relation tourisme urbain, attractivité et revitalisation urbaine. ____________________________ 37
Figure 10:Aménagements de Place Corazòn de Maria. Bilbao La Vieja. Source : Bilbao Ria-2000_______ 39
Figure 11:L'art urbain dans Bilbao. Ici la mascotte "Puppy" de Jeff Koons et "Spide" de Louise Bourgeois 39
Figure 12: Le défilé de la Biennale de la danse 2010 à Lyon. ____________________________________ 43
Figure 13:Athènes et Lisbonne les grandes évènements. ________________________________________ 43
Figure 14:Le logement élément décisif dans la revitalisation du centre-ville de Marseille. _____________ 45
Figure 15:Centre commercial du quartier de la caserne de Bonne à Grenoble. _______________________ 48
Figure 16:Le spectaculaire Bullring à Birmingham (Angleterre). _________________________________ 48
Figure 17: Les trois dimensions d'une revitalisation urbaine intégrée. _____________________________ 54
Figure 18: Définition d'un territoire attractif. _________________________________________________ 58
Figure 19: Les 12 axes de l‟attractivité urbaine Issue de l‟étude « Paris-Ile de France Capitale
Economique ». ________________________________________________________________________ 60
Figure 20: Définition de l'attractivité touristique. _____________________________________________ 64
Figure 21:Les acteurs soumis à l'attraction des territoires selon Poirot et Hubert. _____________________ 70
Figure 22: Les principales dimensions d'attraction des chercheurs et des compétences. ________________ 71
Figure 23: Les principales dimensions d'attraction des touristes. _________________________________ 71
Figure 24: Les principales dimensions d'attraction des investisseurs. ______________________________ 77
Figure 25: Les leviers de l'attractivité urbaine.________________________________________________ 80
Figure 26:Les villes deviennent des marques. ________________________________________________ 85
Figure 27:L‟aménagement des quais dans l'agglomération orléanaise. _____________________________ 86
Figure 28:La station de sports d'hivers du « Mallo of the Emirates. _______________________________ 87
Figure 29:Le musée Guggenheim de Bilbao modèle de « starchitecture ».__________________________ 89
Figure 30:Barcelone : Les pôles de compétitivité pour renforcer l‟attractivité urbaine. ________________ 91
Figure 31: Les terrasses du port établissement public euro-méditerranéen à Marseille. ________________ 95
Figure 32:La Rambla de Mar: un pont sur la mer à Barcelone. ___________________________________ 96
Figure 33:Vue du ciel de la High Line de New York. ________ 97
Figure 34:Transat de la High Line de New York ____________________________________________ 97
Figure 35: Eléphant de Nantes, élément de marketing du projet urbain de l'Ile de Nantes _____________ 101
Figure 36: Le marketing urbain à Hambourg _______________________________________________ 101

Figure 37: Dix conditions de réussite d'une stratégie de marketing urbain. _________________________ 102
Figure 38: L'amélioration de l'offre globale de la ville, levier d'attractivité. ________________________ 104
Figure 39: Relation Ville Vivante/ Attractive. ______________________________________________ 105
Figure 40: L'attractivité un levier de revitalisation urbaine. ____________________________________ 107
Figure 41:La revitalisation urbaine par l‟attraction des visiteurs et des touristes. ____________________ 107
Figure 42: Les pôles de l'attractivité. ______________________________________________________ 112
Figure 43: L'attractivité globale durable. ___________________________________________________ 115
Figure 44:Localisation des secteurs de revitalisation du centre ancien. ____________________________ 117
Figure 45:Vue du panorama de Ribeira et Barred. ____________________________________________ 117
Figure 46:Logements dégradés à Porto. ___________________________________________________ 117
Figure 47:La dégradation des constructions de centre ancien à Porto. ____________________________ 117
Figure 48: évolution démographique de Porto et de son centre-ville. _____________________________ 118
Figure 49:Réhabilitation lourde. _______________________ 118
Figure 50:Logements réhabilités à Porto ___________________________________________________ 118
Figure 51:Reconversion de l‟ancien marché en centre culturel. _________________________________ 119
Figure 52:Espace public après requalification. ______________________________________________ 121
Figure 53: Situation de la ville de Marseille ___________________________________________________
Figure 54:Vue générale sur la ville de Marseille _______________________________________ 121
Figure 55: Les trois axes de la stratégie d'attractivité pour Marseille. _____________________________ 123
Figure 56:Les orientations stratégiques pour Marseille. _______________________________________ 123
Figure 57: Les orientations stratégiques pour Marseille. _______________________________________ 124
Figure 58: Site d'intervention de l‟Euromed. ________________________________________________ 127
Figure 59: Les grands projets de Marseille. _________________________________________________ 128
Figure 60:Les grandes architectes redessinent le front de mer. __________________________________ 129
Figure 61: Les terrasses du port, Marseille Euroméditerranée. __________________________________ 129
Figure 62:Le musée des civilisations de l‟Europe et la Méditerranée (MUCEM). ___________________ 129
Figure 63:Pôle Média Belle de Mai. ______________________________________________________ 130
Figure 64:Marseille, capitale de la culture __________________________________________________ 131
Figure 65:Festival Jazz des 5 continents à Marseille. _________________________________________ 131
Figure 67:Visite de la Tour H99 : la future plus haute tour d‟habitation de Marseille par Jean-Baptiste Pietri.
___________________________________________________________________________________ 131
Figure 66:L'immeuble de bureaux cap Joliette BD de Dunkerque et place de la Joliette. ______________ 131
Figure 68:Exemple d‟intervention le pôle Korsec-Velten. _________________________ 132
Figure 69:Eco-cité participative pour Marseille. _____________________________________________ 133
Figure 70:L‟attractivité levier de la revitalisation urbaine. _____________________________________ 133
Figure 71:Projet urbain intégrée au service de l‟attractivité de Porto. ____________________________ 135
Figure 72:Euromed: projet urbain stratégique au service de l‟attractivité de Marseille. _______________ 135
Figure 73:Démarche de PU d'attractivité et de revitalisation urbaine. ____________________________ 138
Figure 74:La wilaya de JIJEL____________________________________________________________ 139
Figure 75:La ville de JIJEL ____________________________________________________________ 139
Figure 76: Situation de JIJEL. ___________________________________________________________ 140
Figure 77 : Etumologie du nom de Jijel, a droit le port de Jijel en 1760, par Antonio Borg. ___________ 140
Figure 78: Organisation administrative de la wilaya de Jijel. ___________________________________ 141
Figure 79:Structure de la population de la wilaya de Jijel selon le sexe. __________________________ 141
Figure 80: Densité de populations en 2010. ________________________________________________ 142
Figure 81: Evolution de la population entre 1998 et 2008 ______________________________________ 142
Figure 82: Nombre de population active pour secteur._________________________________________ 142
Figure 83: Les comptoirs phéniciens. ______________________________________________________ 143

Figure 84:Positionnement de l‟Igilgili, colonia romana . ______________________________________ 143
Figure 85:La citadelle de Jijel à l‟époque turque._____________________________________________ 144
Figure 86:Djidjelli en 1850. _____________________________________________________________ 144
Figure 87:Vue de la citadelle avant et après le séisme (aout 1856). _______________________________ 144
Figure 88:Premier plan de Jijel en 1861. __________________________________________________ 145
Figure 89:Principe de composition du noyau triangulaire colonial, l‟église comme barycentre. ________ 145
Figure 90: Hôtel de ville de Jijel _________________________________________________________ 146
Figure 91:L‟église de la ville de Jijel ______________________________________________________ 146
Figure 92:Le vieux port de pêche ________________________________________________________ 146
Figure 93: Réalisation du port et modification du front de mer _________________________________ 147
Figure 94:Jijel en 1933 147
Figure 95:Jijel en 1962 __________________________________ 147
Figure 96: Evolution taux urbanisation. Source : auteur à partir des données d‟APC de Jijel ___________ 148
Figure 97: Photo aérienne de la ville prise en 1974 . Source : CADASTRE de Jijel _________________ 149
Figure 98: Etapes de croissance de la ville de Jijel. Source : carte traité par auteur __________________ 150
Figure 99: Jijel : développement tentaculaire. Source : auteur ___________________________________ 150
Figure 100:La nouvelle centralité au camp chevalier Jijel. Source : auteur ________________________ 151
Figure 101:Les trois zones identifiées par le PAW. __________________________________________ 152
Figure 102: Les unités d'aménagement de Jijel Variante 03. ____________________________________ 153
Figure 103:La délimitation de centre ancien de Jijel ; Une entité urbaine fragilisée. ________________ 156
Figure 104 : Les étapes de la démarche du diagnostic. ________________________________________ 157
Figure 105: Les axes de la stratégie d‟attractivité pour Jijel. ___________________________________ 158
Figure 108: Profil des performances relatif au domaine de démographie. __________________________ 172
Figure 106: Profil des performances relatif au domaine de ressources naturelles et paysage ___________ 172
Figure 107: Profil des performances relatif au domaine des conditions d'implantation. _______________ 172
Figure 109: Profil des performances relatif au domaine d'infrastructures touristiques et ressources culturelles.
___________________________________________________________________________________ 172
Figure 111: Profil des performances relatif au domaine de connectivité __________________________ 172
Figure 110: Profil des performances relatif au domaine de qualité du cadre de vie. __________________ 172
Figure 112: Profil général d'évaluation de l'attractivité du centre ancien et son territoire. _____________ 174
Figure 113: Evaluation des domaines d‟attractivité. __________________________________________ 174
Figure 114:Niveau des indicateurs d'attractivité du centre ancien de Jijel et de son territoire. __________ 175
Figure 115: L'amélioration de l'offre globale de la ville, condition préalable de sa revitalisation. _______ 176
Figure 116: Listing exhaustif et classement des facteurs endogène et exogènes liés aux thèmes de
l'attractivité urbaine selon la méthode AFOM appliqué au centre-ville de JIJEL. ___________________ 177
Figure 117: Mauvaise qualité de l'espace urbain 183
Figure 118: L'attractivité urbaine au service de la revitalisation du centre ancien de Jijel. 182
Liste des tableaux
Tableau 1: Grille AFOM (Listing exhaustif des facteurs endogènes, des facteurs exogènes) ____________ 12
Tableau 2: Les indicateurs d‟attractivité de l‟agglomération du grand Montréal. _____________________ 60
Tableau 3:Les neufs déterminants de l‟attractivité définis par un caractère objectif et symbolique. _______ 62
Tableau 4:Exemple de dimension effective / potentielle et subjective/objective de l‟attractivité
résidentielle. __________________________________________________________________________ 63
Tableau 5: Les composants de l'attractivité résidentielle. _______________________________________ 67
Tableau 6: Les indicateurs qualifiant l‟attractivité culturelle des villes. ____________________________ 68
Tableau 7: Les indicateurs d'attractivité touristique. ___________________________________________ 74
Tableau 8: Les indicateurs d'attractivité des compétences et des chercheurs et classe créative. __________ 75
Tableau 9: Les indicateurs d'attractivité des habitants. _________________________________________ 76
Tableau 10: Les indicateurs d'attractivité des investisseurs. _____________________________________ 79
Tableau 11:Quatre dimensions des politiques d‟attractivité. _____________________________________ 83
Tableau 12:Les points de convergence entre les stratégies de revitalisation et de l'attractivité urbaine. _ 137
Tableau 13:Les cibles d'attractivité pour le centre ancien de Jijel. _______________________________ 158
Tableau 14: Tableau récapitulatif de l'état des lieux du centre ancien de Jijel. ______________________ 165
Tableau 15: Tableau des résultats d‟évaluation des indicateurs de différents profils de centre ancien de Jijel.
___________________________________________________________________________________ 171
Tableau 16: Lecture synthétique des profils des domaines d'attractivité de la ville de Jijel. 173
Tableau 17 : Tableau AFOM, classement des facteurs Endogènes et exogènes par domaine. __________ 179
Table des matières
Introduction générale : Motivation et contexte de la recherche
1.Problématique générale ................................................................................................................................... 1

2.Problématique spécifique ................................................................................................................................ 3
3.Choix du cas d‟étude ....................................................................................................................................... 5
4.L‟intérêt de la recherche .................................................................................................................................. 5
5.Les objectifs de la recherche ........................................................................................................................... 6
6.Hypothèses de travail ...................................................................................................................................... 6
7.Approche méthodologique et structuration de la recherche ............................................................................ 7
7.1 Présentation des méthodes d‟analyses utilisées .......................................................................................9
7.1.1 Présentation l‟Approche multicritère (AMC) ................................................................................... 9
7.1.2 Présentation de la méthode AFOM ................................................................................................ 11
7.2 Les Techniques (les instruments) de collectes de l‟information utilisées ..............................................12
7.2.1 L‟observation.................................................................................................................................. 12
7.2.2 Les entretiens exploratoires ............................................................................................................ 13
8. Structure du mémoire ................................................................................................................................... 14
Chapitre I: La revitalisation urbaine, réponse intégrale à la détérioration des centres anciens.
1.Les centres anciens entre vitrine de la ville et dégradation perpétuelle ........................................................ 16

1.1 Centre et centralité .................................................................................................................................16
1.1.1 Le centre ......................................................................................................................................... 16
1.1.2 La centralité .................................................................................................................................... 17
1.1.3 Centre-ville, centre ancien ou centre historique ? ......................................................................... 18
1.2 Les centres anciens : crise urbaine et déclin ..........................................................................................21
1.2.1 Une dégradation doublée d‟un dépeuplement progressif ............................................................... 22
1.2.2 La ville éclatée : une centralité perdue ? ........................................................................................ 23
1.3 Des modalités d‟intervention sans cesse renouvelées ...........................................................................24
1.4 Les menaces qui pèsent aujourd‟hui sur les centres anciens ..................................................................25
1.5 L‟intervention en centres anciens...........................................................................................................26
1.5.1 Regain d‟intérêt pour les centres anciens ; Centres anciens , Quel avenir ? Enjeux et
spécificités. ............................................................................................................................................... 26
1.5.2 Evolution des politiques urbaines et interventions dans les tissus anciens à travers le monde ...... 26
2.La revitalisation urbaine, réponse intégrale à la détérioration des centres anciens. ..................................... 28
Table des matières
2.1 Définition de la revitalisation urbaine ....................................................................................................29

2.2 Les facteurs déclencheurs de la revitalisation urbaine ..........................................................................30
2.3 Problématique et enjeux de la revitalisation urbaine..............................................................................31
2.3.1 Organisation et concertation du centre-ville ancien ....................................................................... 31
2.3.2 Développement socioéconomique du centre-ville ancien .............................................................. 31
2.3.3 Animation et promotion du centre-ville ancien .............................................................................. 32
2.3.4 Aménagement du centre-ville ancien ............................................................................................. 32
2.4 Cinq critères clefs de réussite pour une revitalisation ...........................................................................32
2.4.1 Placer les habitants au cœur du projet de revitalisation.................................................................. 32
2.4.2 Associer les centres anciens au développement de la ville et de territoire ..................................... 33
2.4.5 Portage politique comme vecteur majeur de changement .............................................................. 34
2.5 Les contraintes de la revitalisation .........................................................................................................35
2.6 Stratégies de revitalisation pour les centres anciens .............................................................................35
2.6.1 Le tourisme urbain.......................................................................................................................... 35
2.6.2 La revitalisation par la reconquête des espaces publics ................................................................. 38
2.6.3 La revitalisation par l‟architecture.................................................................................................. 40
2.6.4 Stratégie culturelle et organisation de manifestations .................................................................... 40
2.6.5 Stratégie de résidentialisation ......................................................................................................... 44
2.6.6 La gentrification, outil de revitalisation des centres anciens ......................................................... 49
2.6.7 Le développement durable nouvelle stratégie de revitalisation des centres anciens. .................... 51
Synthèse du premier chapitre..........................................................................................................52
Chapitre -II: L’attractivité urbaine ; … réflexions et stratégies
1.Définition de l‟attractivité urbaine ............................................................................................................... 56

2.Définition d‟un territoire attractif .................................................................................................................. 58
3.Les facteurs de l‟attractivité .......................................................................................................................... 58
4.Les types d‟attractivité .................................................................................................................................. 61
5. Les fractions de l‟attractivité urbaine ........................................................................................................... 63
5.1 L‟attractivité touristique .........................................................................................................................63
4.2 L‟attractivité politico économique .........................................................................................................64
4.3 L‟attractivité du milieu de recherche, de développement et de la formation .........................................64
4.4 L‟attractivité du cadre de vie .................................................................................................................64
4.4.1 L‟attractivité résidentielle............................................................................................................... 65
4.4.2 L‟attractivité environnementale...................................................................................................... 67
4.4.3 L‟attractivité culturelle ................................................................................................................... 68
Table des matières
5.Les cibles de l‟attractivité urbaine ; Les acteurs soumis à l‟attraction des territoires ................................... 69
6.1 Les facteurs spécifiques de l‟attraction sur les ménages ........................................................................70
6.2 Les facteurs spécifiques de l‟attraction sur les investisseurs ..................................................................77
6.Les leviers de l‟attractivité urbaine ............................................................................................................... 80
7.Stratégies de développement d‟attractivité d‟un territoire ............................................................................ 82
8.1 Offre territoriale (city Branding) ...........................................................................................................83
8.2 Stratégie revalorisation de l‟identité d‟un territoire et les spécificités locales .......................................85
8.2 Le territoire comme espace de consommation et de socialisation .......................................................86
8.4 Le projet flagship....................................................................................................................................89
8.5 Les clusters .............................................................................................................................................90
8.6 Le projet urbain stratégique (les opérations de renouvellement urbain) ................................................94
8.8 Le développement durable nouvelle stratégie d‟attractivité ...................................................................98
Synthèse du deuxiéme chapitre . ................................................................................................................ 102
1.Quels liens entre attractivité et revitalisation urbaine ? ............................................................................... 105

1.1 L‟attractivité urbaine au service de la revitalisation des centres anciens. ............................................106
1.2 La revitalisation urbaine est aussi au service de l‟attractivité des centres anciens ! ............................108
2.L‟attractivité ; la clef de la revitalisation urbaine ........................................................................................ 108
3.Les conditions de réussite des stratégies d‟attractivité urbaine ................................................................... 111
3.1 Une attractivité fondée sur la qualité urbaine globale ..........................................................................111
3.2 Un ressort : valoriser les ressources propres du territoire ....................................................................112
3.3 Des solutions spécifiques pour chaque ville ........................................................................................112
4.Paradoxes et critiques de l‟attractivité ........................................................................................................ 113
5.Présentation des exemples étrangers ........................................................................................................... 115
5.1 La ville de Porto : Porto, une ville de caractère ...................................................................................117
5.1.1 La réalité urbaine dans la ville de Porto ....................................................................................... 117
5.1.2 La stratégie de Porto ..................................................................................................................... 118
5.2 Une stratégie d‟attractivité pour le centre-ville de Marseille ...............................................................121
5.2.1 La réalité urbaine dans la ville de Marseille ................................................................................ 122
5.2.2 Une stratégie d‟attractivité globale pour Marseille ..................................................................... 122
5.2.3 Euroméditerranée : projet urbain stratégique pour Marseille ....................................................... 125
Synthèse du troisième chapitre................................................................................................................... 133
Chapitre -IV: Projet urbain d’attractivité pour revitaliser le centre ancien de Jijel
1.Approche globale de la ville de Jijel :…Jijel, d‟énormes potentialités à exploiter ..................................... 139
1.1 Présentation de la ville de Jijel ..........................................................................................................139
Table des matières
1.2 Jijel à travers l‟histoire : Evolution et croissance urbaine de la ville de Jijel .....................................142
1.3 Jijel de demain : La mise en valeur de la ville de Jijel par le SRAT, SDAT, PAW,et le PAC ;
Impacts attendus et actions ponctuelles. .....................................................................................................151
2.Projet urbain d‟attractivité au service de la revitalisation du centre ancien de Jijel
2.1 Délimitation et présentation du centre ancien du Jijel ........................................................................156
2.2 L‟établissement d‟un diagnostic du centre ancien est primordial ........................................................156
2.3 Diagnostic préliminaire : connaitre le site et comprendre le contexte .................................................158
2.4 Analyse urbaine ciblée par indicateurs : l‟évaluation de l‟attractivité ; Etape clé. ..............................166
2.5 La méthode AFOM pour un diagnostic qualitatif du centre ancien de Jijel ........................................176
Synthèse du quatrième chapitre…………………………………………………………………..185
Conclusion générale: Synthèse des acquis et perspectives
1.Retour théorique .......................................................................................................................................... 185

2.Résultats de l‟analyse du cas d‟étude .......................................................................................................... 186
3.Contraintes de la recherche .................................................................................. Erreur ! Signet non défini.
4.Perspectives de recherche ............................................................................................................................ 189
Références Bibliographiques ....................................................................................................194
Annexes
8.1.1 Annexe 01 : Le tourisme de congrès dans les stratégies de revitalisation.

Annexe 02 : Le tourisme durable.
Annexe 03 : La culture ; dimension essentielle dans la revitalisation urbaine.

Annexe 04 : Les composants de l’attractivité touristique.
Annexe 05 : Stratégie d’attractivité liée aux espaces de consommations et de

socialisations : L’exemple de Bercy Village.
Annexe 06 : Types de clusters du tourisme.
Annexe 07 : Les étapes de mise en place d’un cluster.

Annexe 08 : La culture, facteur d’attractivité.
Annexe 09 : Exemples de stratégies d’attractivité.

Annexe 10 : Rayonnement à línternational : une ambition commune, des stratégies
diverses.
Annexes 11 : Les « Shrinking cities » : Définition.

Annexes 12 : Marseille- l’opération d’intérêt national Euroméditerranée.
Annexes 13 : Le centre ancien de Jijel et son territoire.

Annexes 14 : Intervention sur le centre ancien de Jijel (projet d’URBAJ).
Annexes 15 : Guide d’entretien avec les habitants et les visiteurs de centre ancien de
Jijel.
Annexe 16 : Liste des personnes Interviewés.
Annexe 17 : Synthèse Générale sur le centre-ville ancien de Jijel d’après les entretiens.
Annexe 18 : Tableau de justification des notes de l’Analyse Multi Critères.
Annexes
Annexe 01
Le tourisme de congrès dans les stratégies de revitalisation
Tourisme de congrès et politique urbaine de revitalisation : l’exemple de Corum de9

Montpellier.
10
Avec sa localisation spécifique et étudié en bout d'Esplanade, à quelques centaines de mètres
de la place de la Comédie, symbole du centre montpelliérain. Le Corum a indéniablement
impulsé une dynamique économique et culturelle au niveau local-régional tout en plaçant 11
Montpellier aux premiers rangs nationaux en matière d'accueil de congrès internationaux.
L'intérêt de la capitale languedocienne, en créant le Corum, palais des congrès-opéra, 12 est

donc triple :
 impulser l'activité de congrès, prestigieuse et riche en retombées économiques et
médiatiques, 13
 faire connaître Montpellier aux échelles nationale et internationale via un
équipement de grande stature. 14
 insérer la localité dans le monde du tourisme actuellement en pleine expansion,
activité dans laquelle elle est alors peu en phase bien qu'elle soit située dans une
région très impliquée dans ce secteur économique. 15
En termes d'accueil, le Corum a considérablement impulsé et amplifié les flux liés aux
congrès et autres réunions même s'il reste fort délicat d'en connaître 16 Annexes
la mesure 02
exacte.
Le tourisme
L'augmentation régulière des rencontres de niveau national et international, durable
la présence de
délégués surtout français (77 % des cas15 : Ile de France, Midi- Pyrénées, Rhône -Alpes...)
mais aussi d'Europe, d'Asie, d'Amérique permet à03la: ville de se faire connaître au-delà des
17 Annexe
frontières régionales et nationales. »
L'envergure du Corum, sa couleur particulière, son emplacement en ont fait très rapidement
un point de repère dans une ville qui contient peu de références qui la définiraient sans
conteste. En effet le Corum apparaît à plus de 50 % des personnes interrogées comme l'espace
qui symbolise le mieux Montpellier.
Il faut noter que ce projet était doté d‟un plan de communication à deux échelles :
 interne à l'agglomération pour insérer le Corum au cœur de la vie

montpelliéraine.
 externe, cohérent avec les actions de promotion du District et de la Ville, pour
améliorer la commercialisation et la notoriété du Corum et de la ville de
Montpellier aux échelles nationale et internationale
Texte de Christofle Sylvie. Tourisme de congrès et politique urbaine de revitalisation. L'exemple du Corum de
Montpellier/Convention tourism and urban policy. The Corum of Montpellier as a study case. In: Annales de
Géographie. 1999, t. 108, n°608. Pp 379- 396.
Annexes
Annexe 02
Le tourisme durable
Définition du tourisme Durable : En Aout18 2004 l‟OMT donne une définition conceptuelle
au tourisme urbain: « les principes directeurs du développement durable et les pratiques de
gestion durable du tourisme sont applicables à toutes les formes de tourisme dans tous les
types de destination y compris au tourisme de 19masse et aux divers créneaux touristiques. Les
principes de durabilité concernent les aspects environnemental, économique et socioculturel
du développement du tourisme. Pour garantir20sur le long terme la durabilité de ce dernier, il
faut parvenir au bon équilibre entre ces aspects. »
Les douze objectifs de Tourisme Durable selon L’OMT
21
1) La viabilité économique : Assurer la viabilité et la compétitivité des destinations et
entreprises touristiques afin qu‟elles puissent continuer à prospérer et générer des bénéfices à
long terme.
22
2) La prospérité au niveau local : Maximiser la contribution du tourisme à la prospérité
économique de la destination hôte, notamment la proportion de dépenses touristiques
réalisées dont bénéficie la communauté locale. 23
3) La qualité de l’emploi : Renforcer le nombre et la qualité d‟emplois locaux créés et
supportés par le tourisme, notamment les niveaux de salaire, les conditions de travail et
l‟égalité des chances devant l‟emploi, sans 24 discrimination de sexe, de race, de handicap ou
autre.
4) L’équité sociale : Rechercher une répartition25 large et juste des bénéfices économiques et
sociaux du tourisme dans l‟ensemble de la communauté bénéficiaire, notamment en
améliorant les opportunités d‟emploi, les revenus et les services proposés aux plus pauvres.
5) La satisfaction des visiteurs : Offrir à tous26 les visiteurs des activités sûres, enrichissantes
et appréciées, sans discrimination fondée sur le sexe, la race, le handicap ou autre.
6) Le contrôle local : Faire participer les communautés locales, en leur en donnant les
27
moyens, à la planification et au processus décisionnel concernant la gestion et l‟évolution
future du tourisme dans leur région, en consultation avec les autres acteurs.
7) Le bien-être des communautés : Maintenir 28 et améliorer la qualité de vie des
communautés locales, notamment les structures sociales et l‟accès aux ressources, aux
services collectifs et aux systèmes d‟assistance à la vie, en évitant toute forme de dégradation
ou d‟exploitation sociale. 29
8) Richesse culturelle : Respecter et renforcer le patrimoine historique, la culture
authentique, les traditions et les particularités des communautés d‟accueil.
30
9) Intégrité physique : Maintenir et améliorer la qualité des paysages, urbains et ruraux, et
éviter toute dégradation physique et visuelle de l‟environnement.
10) Diversité biologique : Soutenir la conservation des aires naturelles, des habitats, de la
faune et de la flore sauvages, et limiter le plus possible les dommages qu‟ils peuvent subir.
11) Utilisation rationnelle des ressources : Limiter au maximum l‟utilisation des ressources
rares et non renouvelables dans le développement et l‟exploitation des infrastructures et
services touristiques.
Annexes
12) Pureté de l’environnement : Limiter au maximum la pollution de l‟air, de l‟eau et du

sol et la production de déchets par les entreprises touristiques et les visiteurs.
31
L‟ordre dans lequel ces objectifs sont présentés n‟implique pas un quelconque ordre de
priorité. Ils revêtent tous la même importance.
Source : OMT, PNUE. « Vers un tourisme durable, Guide à l’attention des décideurs ».PNUE. 2006. p19-20.
32
33
Figure 119: Les liens entres les 12 objectifs et les piliers du développement durable. Source : « Vers un tourisme
durable, Guide à l’attention des décideurs », PNUE, OMT, 2006. P19.
Figure 120: Schéma du développement durable du tourisme. Source http:/ / www.atout-france.fr

Annexes
Annexe 03
La culture ; dimension essentielle dans la revitalisation urbaine.
L’exemple de la ville de Gênes : La culture est une dimension essentielle du renouvellement

urbain à Gênes, mobilisée par les acteurs publics pour assurer la réussite de la reconversion des
espaces en friche, dans les anciens entrepôts du port ancien ou les palais réhabilités du centre
historique
Figure 121:Renouvellement urbain et projets culturels dans le centre et le port ancien de Gênes. Source : Sébastien
Jacquot, « Gênes, quelles cultures au service de la requalification urbaine? », Méditerranée [En ligne], 114 | 2010, P 95-
101 mis en ligne le 30 septembre 2012. URL http://mediterranee.revues.org/index4411.html DOI : en cours
d'attribution. P 96
Annexes
Glasgow : la culture comme catalyseur de la croissance économique et du changement34

d’image
Glasgow a lancé, au début des années 80, une campagne pour revitaliser son économie et 35
changer son image, se servant de la culture comme principal facteur d‟attractivité. La ville a
été sur la sellette en tant que Capitale européenne de la culture en 1990 et a ouvert un certain
nombre de nouveaux lieux culturels majeurs dont la Collection Burrell et le musée d‟Art 36
moderne de Glasgow.
Ce projet a considérablement amélioré l‟image de la ville : la couverture médiatique avant et

après 1990 rend compte de cette nette amélioration. Le nombre des reportages positifs sur
l‟image de la ville a progressé de plus de 17 % de 1986 à 2003, alors que le nombre des
reportages positifs consacrés à la culture a augmenté de plus de 40 % et ceux consacré au
tourisme de 150 %. Cela montre le lien positif puissant entre tourisme, culture et image du
lieu.
37
L‟attractivité accrue de la ville a également eu des retombées économiques : de 1994 à 1998,
la croissance économique de la ville a été de 15.9 % contre 10.3 % pour l‟Écosse et 11.4 %
pour le Royaume-Uni dans son ensemble. Quelque 29 640 personnes exerçaient une activité 38
professionnelle en lien avec le tourisme à Glasgow en 2005, soit 7.6 % de l‟ensemble des
emplois de la ville. En 1995, les visiteurs effectuaient 1.49 million de voyages à destination
de Glasgow, y dépensant 263 millions GBP. 39
En 2005, ce chiffre était porté à 2.8 millions de voyages pour 700 millions GBP de
dépenses. Glasgow est devenue la 4e destination urbaine la plus courue des touristes 40
étrangers au Royaume-Uni (hormis Londres). Au-delà du tourisme, toute la ville a été
revitalisée en tant que lieu de résidence, de travail et d‟investissement. Depuis 2000, la
population totale et la population en âge de travailler de Glasgow n‟ont cessé d‟augmenter,
41
inversant une longue période de déclin. En 2006-07, des projets de développement hôtelier
et d‟activités de loisir, d‟une valeur de près de 45 millions GBP (58 millions EUR ou 89
millions USD) ont été achevés et des autorisations ont été accordées pour une tranche
supplémentaire de développement d‟une valeur de 91 millions GBP.
La ville tire désormais parti de l‟amélioration de son image grâce à son label « Glasgow :
l‟Écosse du style », qui n‟est pas seulement utilisé à des fins touristiques mais aussi pour
donner de la ville l‟image d‟un lieu dynamique où vivre, travailler, investir et étudier.
La conception du label s‟est appuyée sur un subtil rappel de l‟icône culturelle de Glasgow,
Charles Rennie Mackintosh, personnage célèbre dans le monde entier, ainsi que du
mouvement artistique du début des années 1900 appelé « style de Glasgow ». Convaincue
que la culture est essentielle pour améliorer la qualité de vie de ses habitants aussi bien que
42des visiteurs, la ville aura investi 200 millions GBP dans les lieux culturels de 2006 à 2011.
Source : OCDE. « L’impact de la culture sur le tourisme ». Editions OCDE, Paris 2005, p 31. Disponible sur
OECD@oecd.org.
Annexes
Annexe 04
Les composants de l’attractivité touristique
Figure 122: les quatre attributs d'une destination touristique. Source : Fabry Nathalie. « Clusters de tourisme,
compétitivité des acteurs et attractivité des territoires », Revue internationale d'intelligence économique, 2009/1 Vol 1, p.
59. Article disponible en ligne à l'adresse: http://www.cairn.info/revue-internationale-d-intelligence-economique-
2009-1-page-55.htm. Consulté le 13.10.2012
Annexes
Annexe 05
Stratégie d’attractivité liée aux espaces de consommations et de socialisations :
L’exemple de Bercy Village
Bercy Village, quartier à caractère festif, lieu de commerce, détente et …culture ! Ouvert au
public depuis 1998, quartier actuellement très fréquenté par une population diversifiée (pas
uniquement des parisiens, mais aussi d‟autres franciliens, des « provinciaux », des étrangers),
connaît un énorme succès et arrive à faire partie des nouveaux espaces dits de « consommation
urbaine ».
On trouve toutes les caractéristiques d‟un « espace de consommation » à Bercy village. Ce dernier
offre une accessibilité facile, la mixité, multiplicité de l‟offre commerciale et de loisirs ; la
présence d‟activités diverses et variées allant des cinémas, aux restaurants, aux lieux de détente,
aux commerces, mais aussi à des initiatives plus « sociales », dues parfois aux associations de
riverains qui organisent des manifestations variées (exposition, jeux et autres initiatives comme
Halloween etc.). Échelle modeste ; une voirie essentiellement piétonnière facilitant la promenade,
la pause, la conversation, les activités de loisir pour les adultes et pour les enfants (pas de bruit,
pas d‟insécurité, etc.). Un environnement particulièrement agréable et qui favorise le dépaysement
constitué de structures anciennes, les chais, opportunément réhabilités, à des échelles tout à fait
maîtrisables 474
Bercy village est un territoire parmi d‟autres qui vivent autant par la consommation que par la
production. Et qui se spécialisent dans une « économie présentielle »475 où le moteur de l‟activité
se concentre surtout dans la consommation, le tourisme, les revenus de transfert et l‟offre de
service aux personnes. Bien sûr ces territoires de l‟économie présentielle adoptent une stratégie de
marketing ciblée vers les fractions de population concernées en particulier les touristes.476
Figure 123:Les chais réhabilités de Bercy village, une nouvelle destination commerciale et touristique de l'Est
parisien, Source : www.bercyvillage.com
474
Patrizia Ingallina « Projet urbain et Paysage. Le projet Bercy et les jardins partagés à Paris ou comment conjuguer
attractivité et citoyenneté ». Université Paris XII, Institut d‟Urbanisme de Paris, Laboratoire de recherche C.R.E.T.E.I.L.
Page 09 /13
475
Nommé également « économie de la classe des loisirs » par T, Veblen. Source : Sergers Wachter « attractivité » in
dictionnaire de l‟aménagement du territoire : État des lieux et prospective. Editeur : Belin .Collection : Dictionnaire. mars
2009. p 283
476
04 millions et demi de visiteurs avec un chiffre d‟affaires de 68,6 millions d‟euros en 2001, année de son ouverture au
public ; 6 millions de visiteurs l‟année suivante (c‟est-à-dire une augmentation de 35% par rapport à la première année),
120.000 visiteurs/semaine (parisiens, provinciaux, étrangers dont la moitié a moins de 30 ans) ; Bercy Village accueille
aujourd‟hui plus de 12 millions de visiteurs chaque année.
Annexes
Annexe 06
Types de clusters du tourisme
Figure 124: Deux exemples des deux familles de clusters de tourisme. Source : Fabry Nathalie. « Clusters de tourisme,
compétitivité des acteurs et attractivité des territoires », Revue internationale d'intelligence économique, 2009/1 Vol 1, p
63. Article disponible en ligne à l'adresse: http://www.cairn.info/revue-internationale-d-intelligence-economique-
2009-1-page-55.htm. Consulté le 13.10.2012
Annexes
Annexe 07
Les étapes de mise en place d’un cluster

Le cluster industriel ou de tourisme est le fruit d‟un processus de mise en synergie d‟acteurs
hétérogènes. Il se construit en quatre étapes, et il nécessite un nombre d‟indicateurs de
performances, le schéma suivant montre le processus de mise en place d‟un cluster de tourisme.
Figure 125: Les étapes de mise en place d’un cluster construit et indicateurs de performances. Source : Fabry
Nathalie. P 64, traité par l’auteur.
Annexes
Annexe 08
La culture, facteur d’attractivité
Tableau 18: Exemple des différentes stratégies se basant sur la culture. Source ; Ineum Consulting. « La culture,
enjeu économique ou symbolique pour le développement des territoires ?». P 10
Figure 126: typologie des activités culturelles du point de vue développement local. Source : OCDE. « La culture et le
développement local », 2005. P23
Annexes
Annexe 9
Exemples de stratégies d’attractivité
Rio de Janeiro : renforcer l’attractivité par le biais d’événements
Les autorités de Rio ont mis à profit un sommet très médiatisé des chefs d‟État et de
gouvernement d‟Amérique latine, des Caraïbes et de l‟Union européenne pour vanter leur
nouveau projet baptisé « Favela-Bairro » qui consistait à acheminer certains services
municipaux de base jusque dans les favelas. Tout en faisant davantage parler de la ville dans
le grand public, ce projet a redonné espoir aux Cariocas (les habitants de Rio) des favelas.
La ville a également tiré parti de la manifestation pour entreprendre une importante

rénovation de ses sites touristiques et de son front de mer. Au lieu d‟utiliser le centre des
congrès situé dans les environs de la ville, Rio a décidé d‟organiser le sommet dans son
musée d‟Art moderne, longtemps négligé et situé en plein cœur de la ville.
La municipalité a rénové le musée, en ornant notamment le mur extérieur de l‟édifice d‟une

immense fresque murale très colorée et en restaurant sa fontaine, longtemps laissée à
l‟abandon. En outre, les célèbres plages de Copacabana et d‟Ipanema ont retrouvé leur état
d‟origine. Le ravalement de façade de Rio a attiré touristes et intérêts commerciaux,
procurant à la ville des rentrées de fonds. La nouvelle attitude vis-à-vis des pauvres de la
ville et la réhabilitation de leur cité n‟ont pas seulement été médiatisées grâce au tremplin
qu‟a été le sommet de l‟UE mais elles ont aussi mobilisé la population locale aux côtés des
autorités et ont renforcé le sentiment de fierté et l‟emploi local.
Source : OCDE, « l’impact de la culture sur le tourisme », p 26. Editions OCDE, paris 2005, disponible sur
OECD@oecd.org.
Annexes
« I LOVE NY », la seul marque territoriale devenue culte
Ce logo si célèbre mérite largement qu‟on lui consacre un encadré. Son histoire n‟est pas
extraordinaire mais son résultat oui, il s‟agit de la première marque de ville avérée.
Au début des années 70, la ville connait un grave déficit et la criminalité est omniprésente.
Ainsi, les entreprises et leurs employés la quittent
43 massivement, les perceptions de la ville
se dégradent (ville qui fait peur), et par conséquent les touristes boudent le territoire new
yorkais.
L‟Etat décide de confier la promotion de la 44ville à une agence de publicité « Well, Rich
and Greene » et au graphiste Milton Glaser. Ce dernier s‟inspire du slogan de Virginie «
Virginia is for lovers » (datant de 1969), possédant un cœur rouge pour imager ce logo, qui
deviendra la marque de New York : « I Love 45 NY ». Son but premier : promouvoir le
tourisme. Cette marque de ville, est à l‟heure actuelle la plus connue du monde, son
association à New York ne fait aucun doute. La campagne connait un tel succès depuis
1977 qu‟il est apposé sur des dizaines d‟articles
46 : du mug au cahier en passant par le
fameux tee-shirt, objet culte d‟une génération de branchés. Les attentats du 11 septembre
2001, marqueront un tournant dans l‟histoire de ce logo car Milton Glaser
47
Le remaniera en hommage aux victimes : « I love NY more than ever » (J‟aime NY plus
que jamais) avec une tâche sombre sur le cœur rouge. En décembre de cette même année il
proposera un nouveau slogan (« ensemble pour 48 la ville que nous aimons »), mais l‟Etat et
la ville refusent ce changement considérant que le fameux « I love NY » reste et restera le
logo de la ville.
49
Au-delà de ces éléments, il est important de mettre en avant la puissance de ce logo qui est
complètement entré dans la culture américaine : il est source de nombreuses imitations
touchant tous les domaines. Pour exemple, 50 la chanteuse Madonna dans son album de 2005
a enregistré une chanson : « I love NY » et durant sa tournée elle a chanté ce morceau
avec le tee-shirt. Autre exemple, lorsque la marque Apple a ouvert son premier Apple
Store à New York en 2001, elle s„est appropriée
51 le logo « I love NY » en le détournant par
l‟insertion de la pomme Apple. Mais le choix de ce logo met également en avant une
relation d‟amour entre des individus et une métropole.
52
Ainsi, on constate que ce logo est devenu bien plus qu‟une promotion touristique d‟un
territoire délaissé par des touristes peureux, il est devenu un phénomène culturel, il
représente l‟espoir, il incarne un style 53 de vie, mais surtout il représente l‟amour
inconditionnel de dizaine de milliers de personnes pour la ville qui ne dort jamais.
Source : Sarah SERVAL, Maëva CHANOUX, Etat des lieux et perspectives du marketing urbain Une
approche par la littérature, Institut de Management Public et de Gouvernance Territoriale, (Laboratoire
CERGAM). P 11
Annexes
Le cas Only Lyon
C‟est en 2007 qu‟Only Lyon voit le jour. Première marque territoriale avérée en France.
Véritable révolution dans le monde du marketing urbain, Lyon prend ainsi une avance
considérable sur ces semblables. Cette démarche de marketing urbain est claire : Positionner
Lyon dans le « top 15 » des métropoles européennes, et jouer des coudes avec sa rivale
Barcelone. Ainsi, comme le précisent Noisette et Valléguro (2010 :135) « cette marque
territoriale a été créée à l‟issue d‟un important travail de définition du positionnement de
l‟agglomération et illustre la volonté de la métropole d‟affirmer sa différence, ses valeurs,
son identité et son exclusivité ». Only Lyon a donc pour objectif de : « mieux valoriser les
réussites et d‟accélérer les projets », « créer de la richesse en apportant de l‟activité » et «
d‟augmenter la notoriété de Lyon » (Meyronin, 2009 :167) surtout à l‟international. Ce point
est corroboré par les acteurs de l‟Aderly qui précisent que leurs objectifs sont la notoriété et
l‟attraction sur le territoire (surtout la classe créative).
Cette marque fédère et engage dans sa gestion 12 acteurs institutionnels et économiques du

territoire lyonnais : Aderly, Chambre de commerce et de l‟industrie de Lyon, Université de
Lyon, Lyon tourisme et congrès, Medef Lyon-Rhône, Chambre des métiers et de l‟artisanat
du Rhône, Eurexpo (centre de conventions et d‟expositions de Lyon), Conseil Génral du
Rhône, Cité centre de congrès de Lyon, Grand Lyon, CGPME du Rhône, aéroports de Lyon.
Ces partenaires sont les acteurs, les gérants et les utilisateurs de cette marque. Le vice-
président de la communauté urbaine en charge de l‟économie, de l‟attractivité et du
rayonnement et adjoint au maire de Lyon, Jean-Michel Daclin, préside cette association
d‟acteurs autour d‟Only Lyon.
La gestion d‟Only Lyon s‟articule autour de 4 objectifs :
 Premièrement, une communication importante avec des campagnes

d’affichages, mais surtout une forte présence sur le web : site internet soigné,
véritable présence sur les réseaux sociaux (Facebook).
 Deuxièmement, une volonté de dynamiser les relations presse et d’augmenter les
parutions sur Lyon à l’international.
 Troisièmement, développer un véritable réseau d’ambassadeurs qui réalisera
une promotion de Lyon via notamment un Bouche-à-oreille.
 Dernièrement, il s’agit d’augmenter la notoriété de Lyon avec des événements et
des partenariats événementiels.
Les acteurs rencontrés au sein de l‟Aderly expriment unanimement le fait qu‟Only Lyon est
une marque de « destination », mais pas simplement une destination de tourisme mais aussi
d‟affaires, d‟étude, de vie…
54
Source : Sarah SERVAL, Maëva CHANOUX, Etat des lieux et perspectives du marketing urbain Une
approche par la littérature, Institut de Management Public et de Gouvernance Territoriale, (Laboratoire
CERGAM). P 14
Annexes
Clusters et renouvellement urbain : le cas de Barcelone

Le projet « 22@barcelona »
Le Projet @Barcelona approuvé par la ville de Barcelone en 2000, dont l‟objectif global est
55
de renouveler le dynamisme économique et social du quartier de Poblenou comprend la
transformation de 200 ha de terrains industriels dans le centre de Barcelone en un district de
l‟innovation qui vise à concentrer et à développer
56 des activités dans le secteur de l‟économie
de la connaissance.
Cela doit se traduire à terme par la création d‟environ 3200 000mdoit se traduire à terme par
la création d‟environ 3200 000m2 de nouveaux espaces pour les entreprises, de 4000
logements sociaux et 114 000 m2 d‟espace verts.
Du point de vue économique, le projet a permis l‟installation de clusters (média, TIC,

technologie médicales et énergie) dans lesquels Barcelone ambitionne de devenir leader au
niveau mondial. Des infrastructures nouvelles à destination des clusters ont émergé.
Exemples d‟infrastructures :
 Cluster Médias : le Barcelona Media Innovation Centre (CIBM), le Barcelona

Media Park (PBM), ainsi que l’université Pompeu Fabra.
 Cluster Energie : Barcelona Technology and Entreprise Campus (b_TEC)
 Cluster TIC : the 22@Living Lab, ICT House (un centre de dissémination et
d’expérimentation sur les TIC)
« Le cas de Barcelone témoigne de la volonté d’une ville de rénover un quartier (Poblenou)

en s’appuyant sur la création d’un district de l’innovation dans lequel s’insèrent les
clusters… »
Source : Olivier Frérot (Dir), « Villes et clusters en Europe Les actions des villes dans le soutien des clusters. »
Agence d’Urbanisme pour le développement de l’agglomération lyonnaise, décembre 2008, p 13.
Figure 127: le périmètre du projet Figure 128: vue aérienne du Distrito 22@Barcelone
Source : Joaquim Cuxart et al « Projet Pilote de Barcelone ; Stratégies de la Ville Complexe » in « innovation
Compétitivité connectivite ; stratégie et projets de coopération des métropoles méditerranéenne ». FEDER, mars 2008.
P111
Annexes
Annexe 10
Rayonnement à línternational : une ambition commune, des stratégies diverses
Les 04 métropoles que nous avons choisies mettent en exergue la diversité des stratégies qui
peuvent être menées pour rayonner à l'international.
 Turin : l‟organisation des J.O. pour asseoir son renouveau
« Pour remédier au déclin amorcé durant la crise des années 80, Turin mise sur l'économie de la
connaissance et la culture, tout en menant en parallèle un vaste plan de renouvellement urbain. »
Figure 129:J.O. de Turin (2006), source : « Dynamiques MÉTROPOLITAINES » - Mars 2009 - N°02. p 08
 Valence : la culture pour renforcer l’attractivité internationale
« Valence est un port international de premier plan qui affiche des progressions considérables,
notamment sur le traffic de conteneurs. Néanmoins son attractivité et son rayonnement
international se mesurent aussi à la hardiesse de ses équipements culturels et de sa stratégie
centrée sur l’organisation d’événements à retentissement planétaire. »
Figure 130: Musée des sciences Figure 131: Palais des arts
Source « Dynamiques MÉTROPOLITAINES » - Mars 2009 - N°02. p 09
 Tanger : un renouveau à l’international par le port

« Bénéficiant d’une situation géostratégique exceptionnelle, Tanger renoue aujourd’hui avec son
caractère cosmopolite et international. L’ancienne cité internationale connaît un nouvel essor
depuis l’arrivée du roi Mohammed VI (1999) qui souhaite faire de Tanger une plateforme
commerciale de rang mondial. »
Annexes
Figure 132: Tanger MED, source : « Dynamiques MÉTROPOLITAINES » - Mars 2009 - N°02. p 14
 Genève : une métropole diplomatique historique qui se réinvente dans la nouvelle

gouvernance mondiale
« Le destin de Genève, ville internationale et capitale de la négociation multilatérale, en
concurrence avec New York, s’est dessiné très tôt, puis, c'est la concurrence en 1994 avec Bonn
pour accueillir lesiège de l'OMC qui fera prendre conscience à Genève de la nécessité d'un
repositionnement clair : être un laboratoire de la gouvernance mondiale.
Figure 133:Siège de l'ONU. Source : « Dynamiques MÉTROPOLITAINES » - Mars 2009 - N°02. P 15

Annexes
Annexes 11
Les « Shrinking cities » : Définition
Les « Shrinking cities » ou « Stadtschrumpfung » sont un phénomène étudiés

essentiellement aux Etats-Unis et en Allemagne, où son ampleur est la plus forte.
En Europe, le cas de l‟Allemagne est emblématique, mais il n‟est pas isolé. Selon la
Commission Européenne, à la fin des années 90, l‟Europe avait plus d‟agglomérations
urbaines en déclin qu‟en croissance démographique.
Cependant, une grande diversité de situations est regroupée au sein de ce terme. Ainsi, aux
Etats-Unis, ce phénomène est associé au déclin urbain, et notamment à la paupérisation de
quartiers entiers d‟une ville.
En Allemagne, la situation est tout autre et le terme renvoie essentiellement à un déclin

démographique qui s‟accompagne d‟une perte des fonctions urbaines d‟espaces entiers de
la ville. Associé à une baisse importante de la fécondité et à une péri-urbanisation
importante, le processus de « shrinkage » se traduit souvent par un fort déclin des centres
ville qui se vident. La réalité est plus contrastée car les logements des centres ville, sujet à
la désertification, peuvent paradoxalement attirer une nouvelle population (les étudiants ou
les jeunes couples sans enfant à la recherche d‟une urbanité importante).
Le déclin, auparavant ignoré et sous-estimé, est aujourd‟hui mis en avant afin de trouver
des solutions et des stratégies novatrices pour le gérer.
De nombreux programmes se mettent en place pour étudier le processus de déclin et

mutualiser les expériences et les recherches (comme par exemple le réseau international de
recherche sur les villes en décroissance).
57
Source : Lucie Garcia « Requalification des quartiers anciens dégradés : perspective Européennes ; BRASOV /
BRISTOL / HALLE / PORTO », PUCA, Janvier 2011. P 41
58
Annexes
Annexes 12
Marseille-l’opération d’intérêt national Euroméditerranée.
Figure 134:Opération Euromed 01 et 02 à Marseille. Source : http://www.euromediterranee.fr
Euroméditerranée est développés sur cinq « pôles » principaux : le quartier de la Joliette, le

quartier entre la gare Saint-Charles et la Porte d‟Aix, la rue de la République, la friche de la Belle
de Mai (anciennes manufactures de tabacs), ainsi qu‟un tiers sur la zone portuaire, sur environ 3
km de littoral. Ainsi, le périmètre concerne le cœur historique de Marseille, entre deux seuils
symboliques, le port autonome (PAM) et la gare Saint- Charles (SNCF). Il se trouve contigu à
l‟hypercentre où de nombreux projets de régénération sont en cours, qui vont pour la plupart dans
le sens d‟une „‟reconquête du centre-ville‟‟ par la réhabilitation des quartiers dégradés.
Annexes
 Les grands projets de Marseille dans le cadre de l‟opération Euromed.
Figure 135:Tour CMA CGM Figure 136:Pôle Saint-Charles et Abords

Figure 137:Le Silo Figure 138:Esplanade et Darses du J4, MUCEM, CEREM,

 J4 Le nouvel espace culturel : à forte vocation touristique qui ouvre la ville sur la mer
Consacrant une large place aux piétons et aux modes doux de déplacement, le projet va d‟abord
revitaliser l‟espace public et les activités humaines qui l‟animent. La première phase des travaux,
prête dès 2013, fera du Vieux-Port une très vaste esplanade. Le décor minéral sera magnifié par le
dégagement des espaces et l‟architecture du lieu sera strictement préservée. Pour les activités du
port, le projet offrira de nouvelles opportunités de développement tout en maintenant le même
nombre de places de bateaux. Marseille revendique et honore ici son histoire portuaire.
Annexes
Selon le géographe Rachel Rodrigues-Malta Marseille constitue un cas emblématique de

confrontation entre deux logiques distinctes, d‟un côté la ville souhaite la création d‟un « port
urbain »,perçu comme le moteur de la redynamisation de l‟économie urbaine de la reconquête des
friches ou des zones urbaines dégradées ou de la création d‟une nouvelle image, d‟un autre coté
les acteurs partent davantage sur l‟importance du port en termes de création d‟emplois dans la
ville.477
On remarque que c‟est le paysage méditerranéen portuaire et maritime qui est le véritable produit
touristique de la ville portuaire de Marseille.478
Figure 139:J4 Un ancien môle portuaire reconverti. Source : Euroméditerranée « inauguration des darses, de
l’esplanade du J4 et de la promenade louis Brauquier ». Dossier de presse jeudi 4 juillet 2013 disponible
sur http://www.euromediterranee.fr
Figure 140:L’esplanade du J4 : Un nouvel espace piéton ouvert sur la mer et ponctué d’équipements culturels,
source : http://www.euromediterranee.fr
477
Maria Gravari Barbaras, « Aménager la ville par la culture et le tourisme », op.cit., p 61.
478
1 « Euroméditerranée, la plus grande opération de rénovation urbaine en Europe » vidéo Ajouté par
Euromediterranée Marseille Publiée le 4 juin 2012 disponible sur : http://www.youtube.com/watch?v=DP1xVF0cOUs
Annexes
 Quartier d’affaires à la Joliette à Marseille :
Ce quartier d'affaires tertiaires d'envergure internationale accueille déjà 12 000 salariés de 800
entreprises dans les domaines du tertiaire, du commerce international et des
télécommunications (secteurs cibles).
Figure 142:La place de la Joliette, source : Figure 141:Immeuble de Bureaux, parking et

http://www.euromediterranee.fr/ déjeuner au soleil ...Source : reportage photos
sur : www. projets-architecte-urbanisme.fr
Située en façade maritime, la Joliette possède de nombreux atouts. Un positionnement

stratégique entre port et centre-ville, une accessibilité remarquable (liaisons aéroport, gare
TGV, autoroutes, lignes interurbaines) et une desserte appropriée au quartier d'affaires
avec les lignes urbaines : le métro et la nouvelle ligne de tramway - Blancarde-
Euroméditerranée Gantes. Ce quartier s'organise autour de la place de la Joliette, et des
célèbres bureaux réhabilités des « Docks de la Joliette ». Tout en renforçant la promotion du
quartier d'affaires auprès des utilisateurs et des investisseurs, Euroméditerranée créé un véritable
quartier de vie en centre-ville pour les salariés des bureaux et pour les habitants. Les usages et les
fonctions s'entremêlent pour faire de ce lieu un authentique lieu de vie entre port et ville grâce à
de nouveaux équipements et espaces publics.
 Quelque opération liée à l’amélioration du cadre de vie :
Un nouveau plan de circulation, Une

limitation très importante de la
circulation autour du Vieux Port, La
poursuite de la modernisation de l‟offre
de transport. Une plus grande lisibilité et
efficacité de l‟offre de stationnement
sont des points bien réfléchis dans cette
intervention
Figure 143: Un nouveau plan de circulation du centre-ville. Source : Centre-ville/Vieux-Port, synthèse agence
d’urbanisme de l’agglomération marseillaise, janvier 2009.p4
Annexes
Figure 144:Exemple d’intervention le pôle Korsec-Velten. Source : Yves MORAINE (Dir) « Un projet de rénovation
pour le centre de Marseille, Concertation publique 2011 » disponible sur : www.marseille.fr
Figure 145: Proposition de programmation des aménagements de l'espace public en centre-ville. Source : Centre-
ville/Vieux-Port, synthèse agence d’urbanisme de l’agglomération marseillaise, janvier 2009.p5
Figure 146: Les pôles commerciaux au centre-ville. Source : Centre-ville/Vieux-Port, synthèse agence d’urbanisme de
l’agglomération marseillaise, janvier 2009.p6
Annexes
Annexes 13
Le centre ancien de Jijel et son territoire
Figure 147:Principe de composition du noyau triangulaire colonial, l’église comme barycentre . Source : Safri Saïd.p
40
Figure 148: Vue générale sur la place centrale de la ville. Source : www.jijelinfo.com
Annexes
Figure 149: Vues générales de la ville prises de la crête. Source : www.jijelinfo.com
Etat des lieux de la ville de Jijel (données socio-économiques)
Masculin Féminin Ensemble

nombre ℅ nombre ℅ nombre ℅
0-5 160 8,31 146 7,7 306 8,01
6-11 ans 212 11,01 188 9,91 400 10,47
12-14 ans 97 5,04 86 4,53 183 4,79
15-17 ans 98 5,09 82 4,32 180 4,71
18-59ans 1165 60,55 1135 59,86 2300 60,21
60ans et + 192 9,97 259 13,66 451 11,81
total 1924 100 1896 100 3820 100
Tableau 19:Caractéristiques socio-économiques de la population du centre-ville de Jijel. Source : APC de Jijel
Critères Données
Population totale 3820
Population d‟âge scolaire 1069
population active 1562
Population scolarisée 821
Taux de scolarisation 76.80%
Taux d‟activité 40.89%
Population occupée 859
Taux d‟occupation 55%
Population au chômage 703
Taux de chômage 45 %
Tableau 20:Répartition de la population du centre-ville de Jijel par tranche d’âges. Source APC de Jijel
Année 1977 1987 1998 2008 2011

Ndr d'habitants de centre-ville 7.331 4.481 3.988 4320 3921
Ndr d'habitant de la ville de 35689 69274 102216 134839 139.069
Jijel
Tableau 21:Evolution de la population du centre-ville et de l’ACL de Jijel. Source : APC de Jijel

Annexes
Les opportunités et menaces de la ville de Jijel
1. Les ressources et potentialités naturelles et patrimoniales :
Figure 150 : Potentialités touristiques de la Wilaya de Jijel. Source : direction du tourisme
Figure 151:Carte de situation des ZEST. Source : direction du tourisme
Figure 152: Carte des potentialités de Jijel. Source : direction du tourisme

Annexes
Figure 153: Carte d'accessibilité de la wilaya de JIJEL. Source : DPAT de Jijel
Figure 154: Les 04 ZET qui entoure le centre ancien. Source : PDAU de la commune de Jijel, DUC traité par
l’auteur.
Annexes
2. Cartographies liés aux menaces de la ville de Jijel :
Figure 155:Carte de séismicité de Nord algérienne...Jijel est une zone sismique. Source : PAW Jijel p 85
Figure 156: Les séismes recensés depuis 1856 jusqu'à 2010. Source : Direction de la protection civile de la wilaya de
Jijel
Figure 157 : Carte informative du risque inondations de la wilaya de Jijel. Source : PAWT de Jijel. P 95
Annexes
3. Les équipements structurants :
Figure 158: Maquette du projet de réalisation d’un terminal à conteneurs au port de Djendjen (Jijel)...!
Source : www.jijel.info.dz
Les infrastructures portuaires constituent des atouts majeurs pour le développement économique
et l‟attractivité de la wilaya, car elles lui offrent un avantage comparatif important (par rapport
aux régions de l‟intérieur) pour attirer les touristes et les investisseurs nationaux et voir même
étrangers. En matière d‟infrastructures portuaires, la wilaya est dotée d‟un port commercial, de
deux ports de pêche et d‟un port de plaisance et de pêche en cours de réalisation.
Figure 159: Port de Ziama Mensouriah Figure 160: Dédoublement de voie Jijel –Bejaia
Figure 161: L’extension des activités du port de Djendjen
Le port commercial de Djen Djen : Cet important port, dont les capacités sont loin d‟être utilisées à
leur rythme de croisière, possède des infrastructures importantes pouvant répondre aux exigences
modernes de transport maritime par la réalisation du projet finale des conteneurs et autre projet
inscrit consiste la réalisation d‟une gare maritime du au niveau de ce port qui va soutenir le secteur
Annexes
touristique. (Capacité d‟accueil : 4,5 Millions tonnes/an. Quai sidérurgique : 3 Millions tonnes/an.
Quais commerciaux (3) : 1,5 Millions tonnes/an.
Figure 162: La zone industrielle de Ballara Figure 163: Le projet d'aménagement de la ZET Aouana
 Activer la réalisation des opérations en cours en dans le cadre

des programmes sectoriels
 Engager le programme de la pénétrante « Jijel vers sétif, via
Les infrastructures Texanna –Djimla).
routières  Améliorer l’accès au port de Djendjen (réalisation de
bretelles vers le réseau autoroutier actuel et projeté)
 Améliorer l’état des réseaux routiers dégradés,
 Procéder progressivement au revêtement du réseau de piste
en milieu rural.
Les infrastructures  Electrification de la voie ferrée Jijel-Ramdane Djamel
ferroviaires  Initiation d’une étude pour la réalisation de la modernisation
des gares.
Compte tenu des perspectives de développement proposées par l‟étude
Les infrastructures PATW, une étude sur les opportunités de reclassement de l‟aéroport Ferhat
aéroportuaires Abbas en aéroport de classe internationale mérite d‟être lancée.
En matière d‟infrastructures portuaires, la wilaya est dotée d‟un port

commercial, de deux ports de pêche et d‟un port de plaisance et de pêche en
cours de réalisation.
 Initiation d’une étude sur les opportunités de développement et
d’expansion de la zone portuaire de Djendjen, dans une
Les infrastructures logique :
portuaires  De développement de l’économie urbaine de ville de Jijel, en
faisant du port un élément de la composante du tissu urbain de
la ville,
 D’élargissement de l’hinterland du port, notamment vers les
Hauts plateaux Est,
 De complémentarité et de solidarité avec la méga-zone
industrielle
de Bellara.
Tableau 22: Les projets programmé ou en cours de réalisation pour l'amélioration de l'accessibilité de Jijel, source :
direction de travaux public de Jijel
Annexes
ZET d’Aouana et Site de Bellara : « des endroits qui, depuis longtemps, symbolise l’échec et
l’erreur, aujourd’hui c’est réglé ……….enfin. »
Source : Roumadi Melissa, « Bellara Jijel, une zone industrielle qui se cherche encore ! Zone d’extension touristique
d’el Aouana l’appel aux investisseurs », journal El Watan du Dimanche 06 janvier 2013 P 08.
Annexes
Annexes 14
Intervention sur le centre ancien de Jijel (projet d’URBAJ)
Un seul projet fait par le bureau d‟étude URBAJ (ex CADAT 1984), malheureusement ce
projet n‟a pu voir le jour du fait qu‟elle était un projet utopique et couteux. Ils ont voulu
projeter un plan de masse dessiné sur un tissu existant avec toute sa complexité juridique,
social et morphologique, notant au moins que dans la première phase, un bon diagnostic et
des enquêtes dans le périmètre d‟étude ont été réalisés
Le projet de rénovation et basé sur les points suivant :

 Démolition du bâti vétuste et sans valeur architectural notable.
 La réhabilitation des constructions de bon et moyen état.
 La suppression de certain parcellaire des ilots pour assurer l’aération, l’éclairage, ainsi
que la végétation et les aires de stationnement.
 Réaménagement des autres ilots toute en assurant une hiérarchisation des espaces
(public-semi public- semi privé- privé.)
 La démolition de l’église et l’implantation d’une grande mosquée entourée de trois
tours de (R+7), mais le terrain est resté vacant jusqu'à aujourd’hui.
 Ce projet a pour but de bouleverser l’organisation du centre. Mais avec l’avènement
du libéralisme dans le pays, cette opération avait perdu tout espoir de concrétisation.
Vers les années 90 ainsi que la libéralisation du marché du foncier le centre ancien de Jijel a
connu des interventions ponctuelles de la part de l‟état ainsi que des particuliers. Sans aucun
respect de la réglementation qui exige des constructions de R+2 pour les constructions et
R+7 pour les projets d‟équipements ou habitat collectif.
Source : URBAJ.
Annexes
Annexes 15
Guide d’entretien avec les habitants et les visiteurs de centre ancien de Jijel.
Préparé par : Yasmine BOUHELOUF
Nous allons commencer, si vous le voulez bien, par parler de votre (quartier) centre ancien de
Jijel. Mais puis-je d‟abord vous demander votre Age ? (minimum 18 ans).
Cet entretient vise à savoir ce que les habitants pensent de leur ville en générale et au centre-ville
en particulier. ? Ce que vous en pensez de la revitalisation ? Dans quelle mesure a-t-on besoin de
revitaliser le centre-ville de Jijel (c.-à-d. est-ce vraiment d'un processus de revitalisation dont
nous avons besoin)? Si besoin de revitaliser il y a, que doit-on revitaliser? Selon vous par quels
moyens on peut revitaliser le centre-ville de Jijel ?
Etes-vous d‟accord de participer à l‟étude ? L‟entretient ne dure pas plus de 20 minutes.
Thème 01 : le centre ancien de Jijel et son image auprès des habitants, visiteurs et touristes.
(Les caractéristiques de la ville de Jijel et de son centre ancien).
Q1-Comment présenter la ville de Jijel ? Comment présenter son centre-ville ancien ?

Q2-Comment trouvez-vous le centre ancien de Jijel comparé à d‟autres centres ville Algériens ?
Q3-Selon vous, pourquoi le centre ancien de Jijel a subis cette dégradation mais surtout ce
dépeuplement ?
Q4-Comment trouvez-vous la qualité de vie dans le centre ancien de Jijel?
Q5-D‟après vous quels sont les problèmes les plus graves dans le centre ?
Q6-Est-ce que le centre-ville se transforme ? Qu‟est ce qui change ?
Q7-Est-ce que le centre-ville vous plais ? (immeuble, espace publics, d‟espace vert les
fonctions…etc)
Q8-Quels sont les rôles que le centre-ville devrait jouer pour être à la hauteur du rôle dont Jijel est
appelée à remplir dans l‟Est Algérien ?
Q9-Trouvez-vous que le centre ancien peut répondre à ces défis ?
Q10-Qu‟est ce qui, selon vous caractérise le mieux ce centre-ville, et lui donne une ambiance
particulière ?
Q11-Quand vous visiter Jijel est ce que vous venez au centre-ville ou bien juste de passage,
pourquoi ?
Thème 02 : a-t-on besoin de revitaliser le centre-ville de Jijel ?
 Une appréciation globale de l'évolution des rôles et fonctions du centre-ville dans les dix
dernières années.
Q1-« Dans les dix dernières années, comment percevez-vous l'importance de chacun des rôles et
fonctions du centre-ville?
 Les attributs (caractéristiques) du centre-ville de Jijel : une appréciation globale de la

santé et de la performance du centre-ville.
Annexes
Q2-Trouvez-vous que le centre-ville de Jijel possède les attributs (caractéristiques) d'un centre-
ville prospère et fonctionnel ?
Q3-Au niveau du territoire wilayal, pensez-vous que cet espace joue un son rôle initial ?
Thème 03 : « Que doit-on revitaliser? ».
Dans la mesure que la réponse à la question « a-t-on besoin de revitaliser le centre-ville de Jijel? »
soit « oui », on procède à la question « que doit-on revitaliser ? ». Pour répondre, il faut se baser
sur :
Q1-les rôles et les fonctions du centre-ville de Jijel dont l'importance s'est détériorée dans les dix
dernières années.
Q2-les axes d'interventions ou les attributs considérés comme des faiblesses du centre-ville.
Q3-Devant cette situation de déclin. Que faut-il faire à votre avis, pour revitaliser le centre-ville
de Jijel ? Sur quoi doit-on travailler avant tout ?
Q4-S‟il y aura un projet urbain pour le centre ancien de Jijel, Quelles sont vos attentes ?
Thème 04 : l’attractivité du centre-ville
Q1-Nous voulons proposer une stratégie d‟attractivité pour revitaliser le centre ancien/ville de
Jijel ?
Q2-Selon vous quels est le types d‟attractivité le plus adapté à Jijel ?
Q3-Trouvez-vous que le centre ancien/ville de Jijel tels qu‟il est aujourd‟hui, est capable d‟attirer
les touristes, les investisseurs et les habitants ? Pourquoi ?
Q4-Qu‟est ce qui fait, selon vous l‟attractivité du centre-ville ancien de Jijel ?
Q5-Quels sont les atouts de Jijel qui peuvent constituer un levier d‟une stratégie d‟attractivité ?
Q6-Quels sont les éléments qui peuvent construire l‟image du centre-ville de Jijel ?
Q7-Dans les centres anciens, il y a souvent des éléments auxquels nous nous attachons, y a-t-il des
éléments qui ne devraient pas disparaitre dans d‟éventuelles interventions urbaines (font partie de
la mémoire des Jijilien et constituent des éléments permanents) ?
Q8-Et y a-t-il des éléments qui devraient au contraire disparaitre ?
Annexes
Guide d’entretien avec les décideurs et les professionnels ?

Préparé par : Yasmine BOUHELOUF
Q1-Comment présenté en quelque mot la ville de Jijel ?

Q2-Et comment présenter son centre-ville ancien ?
Q3-Selon vous, pourquoi le centre ancien de Jijel a subis cette dégradation mais surtout ce
dépeuplement ?
Q4-A part le projet de rénovation du centre de Jijel en 1990 (non lancé pour des raisons multiples)
il y‟a aucun intervention au niveau de centre ancien de Jijel, pourquoi cet abandon de cette entité
urbaine.
Q5-Au niveau du territoire wilayal, pensez-vous que cet espace joue un son rôle initial ? Qu‟il
puisse par exemple être, d‟une certaine façon, un atout supplémentaire pour la wilaya de Jijel
toute entier dans sa concurrence avec les autres villes environnantes ?
Q6-Selon le SNAT, SRAT et le PAW Jijel est aujourd‟hui à la chance d‟accueillir un nombre
important de projets structurant dans beaucoup de domaines notamment celle des affaires ,de
tourisme et de l‟industrie ? Selon vous quels est l‟impact de ces derniers sur la ville en générale et
son centre ancien en particulier ?
Q7-Quels sont les rôles que le centre-ville devrait jouer pour être à la hauteur du statut que Jijel
est appelée à remplir dans l‟Est algérien ou dans l‟aire métropolitaine en accueillant ce nombre
important de projets ?
Q8-Devant cette situation de déclin. Que faut-il faire à votre avis, pour revitaliser le centre-ville
de Jijel ? Quelles seraient les mesures d‟urgences et les opérations prioritaires ?
Q9-Qu‟est ce qui fait, selon vous l‟attractivité du centre-ville ancien de Jijel ?
Q10-Pensez-vous que ce périmètre doit être dédié au tourisme, aux investisseurs ou uniquement à
ces habitants (c‟est-à-dire assurer le retour des habitants au centre) ? Pourquoi ?
Annexes
Annexe 16
Liste des personnes Interviewés
La personne interrogée Lieu de la rencontre Date et l’heure de la

rencontre
Le personnel de l‟APC de Jijel Siège d‟APC de Jijel Lundi 01 juillet 2013 à 10h00
Le directeur de la DAL Siège de la wilaya de Jijel Dimanche 07 juillet à 15h00
Le directeur de la DPAT de Siège de la DPSB (ex DPAT) Le 24 mars 2013 à 11h00
Jijel. de Jijel
Le directeur du CADASTRE Siège de CADASTRE Le 26 mars 2013 à 10h00
Le directeur du Tourisme Siège de la direction du Le 24 mars 2013 à 14h30
tourisme
Le directeur de DTP. Siège de la DTP Le 26 mars 2013 à 14h00
Le directeur de la DUC Siège de la DUC Le 28 mars 2013à 10h00

Lundi 01 juillet 2013 à 14h00
Architectes, Département d‟architecture à Le 13/14/15 octobre 2013 à
urbanistes/professeurs et l‟Université de Jijel 10 h00
chercheur à l‟université de Jijel
Entreprises privées locales et Durant la période
étrangères de la ville (Entreprise Siège de l‟entreprise d‟élaboration de ce travail
de production, d‟hôtellerie, de interviewée entre septembre 2012 et
réalisation …etc.) octobre 2013
Le boulevard colonel Lotfi Durant la période de
Boulevard Amir Abdel Kader l‟élaboration de ce travail
Les habitants du centre ancien La rue Picardie actuellement entre septembre 2012 et
de Jijel Larbi Ben M‟hidi octobre 2013
La place de la république
la place de Baba Aroudj Durant les deux périodes
Les visiteurs de la ville de Jijel La plage de Kotama estivaux 2012 et de 2013
La plage Cavalo –Aouana-
Camp chevalier
Tableau 23: Liste des personnes interviewés. Source : auteur

Annexes
Annexe 17
Synthèse Générale sur le centre-ville ancien de Jijel d’après les entretiens
Les résultats du thème 01 : le centre ancien de Jijel et son image auprès des habitants,
visiteurs et touristes. (Les caractéristiques de la ville de Jijel et de son centre ancien)
Après avoir présenté la ville de Jijel en tant que ville côtière, portuaire possédant d‟énormes
ressources naturels et potentialités touristiques, économiques. Mais aussi une ville qui est resté
longtemps négligé et marginalisé en le comparant à d‟autres villes environnantes telles que
Bejaia, Skikda et Annaba, ce qui a retardé son développement socio-économique.
D‟Autre part les interviewés notamment les habitants de la ville ont exprimés leur joie par rapport
à l‟actuelle dynamique que connais la ville, et leur optimisme vis-à-vis des projets structurants de
différents domaines en cours ou programmés dans les décennies à venir, pour eux ces projets
vont certainement engendrer une transformation qualitative pour le développement et la
revitalisation du territoire Jijilien.
Concernant son centre-ville, d‟après ses habitants, le centre se change mais vers le pire, il n‟a subi
aucune intervention de la part des autorités locales, le centre aujourd‟hui est vidé de ses habitants,
les touristes ne viennent plus juste pour passage, car il ne répond plus à leur attentes et leur
besoins. (Qualité des espaces urbains, de l‟habitat, du commerce, des infrastructures touristiques,
culturelles et de loisir, stationnement, mobilité…etc).
Quelques réponses remarquables :

Mohamed, Retraitée :
« Je suis attachée à ma ville, j’aime son port, ses plages et ses boulevards, mais je regrette les
commerces de la rue Picardie. Aujourd’hui, il n’y a plus rien, je pense qu’il faut réhabiliter le
centre-ville mais pour cela il faut une forte volonté politique… J’aimerais qu’un jour nous
puissions être à nouveau fiers de notre ville. »
Dalila, retraitée vit depuis 20 ans au centre ancien de Jijel :

« Le centre ancien est en très mauvais état… De jour en jour, la situation s’aggrave, il faut
détruire certains immeubles, ou obliger les propriétaires à faire des travaux. On ne voit plus les
belles façades. Je souhaite voir les changements…. »
Walid, commerçant de la rue Amir Abd el Kader :

« Le centre-ville, c’est terrible, tout est vide. Je ne crois pas à une rénovation, je crois qu’il faut
raser tout ce qui ne tient plus debout. Il faut construire de beaux immeubles pour faire venir une
nouvelle population, des touristes … »
H.K architecte, urbaniste.

« …Jijel pourrait devenir un endroit unique à l’Est algérien. C'est ce que je souhaite à cette
magnifique ville, rempli de potentiel non exploité, en matière de tourisme, d’économie cachée
derrière des années de négligence et d'oubli… , Ce qui manque le plus au centre-ville, c'est une
identité, Il faut mettre en place des initiatives pour nous démarquer. »
Annexes
« …Je pense, tout comme vous, qu'il faut être optimiste et rassembler toutes nos forces pour
gagner. Notre ville en a grandement besoin. Il y a urgence. Il s'agit avant tout de le démontrer, de
trouver les bonnes solutions et de ne pas reculer devant la tâche… »
Les résultats de thème 02 : a-t-on besoin de revitaliser le centre-ville de Jijel ?
Les résultats de Q1 et Q2 sont manipulés pour produire: Ces questions sont soumises aux
participants afin d'obtenir une appréciation globale de la santé et de la performance du centre-ville
ancien de Jijel - bref, une réponse à la question « a-t-on besoin de revitaliser? » - et d'identifier
des priorités d'action à partir des rôles et fonctions à : « importance moindre » (Question 1) et des
attributs perçus comme des forces ou des faiblesses du centre-ville (Question 2).
Les résultats de la première question : Appréciation globale de l'évolution des rôles et
fonctions du centre-ville de Jijel dans les dix dernières années
Dans le tableau suivant, on constate l'importance perçue de chacun des rôles et fonctions du
centre-ville de Jijel énoncé par les habitants, touristes et les gestionnaires.
Rôle et fonction du centre-ville de Jijel Importance Importance Stable
accrue moindre
Commerces de détail *
 boutiques, magasins, marchés...
Commerces de service *
 services financiers, juridiques, de santé, de
beauté...
Bureaux d'affaires *
 quantité et qualité des espaces de bureau
Restaurants et divertissements *
 restaurants, terrasses, cinéma, activités et
événements...
Hébergement et services aux visiteurs *
 hôtels, boutiques souvenir, bureau
d'information touristique...
Lieux de rencontre communautaires *
 salles communautaires, parcs, bibliothèque...
Domiciliaire *
 quantité et qualité des logements
Arts, culture et activités sportives et récréatives *
 théâtre, galeries, musées, terrains de sport...
Services institutionnels *
 bureau de poste, écoles, cliniques, mosquée,
organismes communautaires...
Tableau 24:Rôle et fonction du centre-ville de Jijel. Source : auteur
Les résultats de la deuxième question : Appréciation globale de la santé et de la performance

du centre-ville
Dans les réponses à cette question, on retrouve 15 énoncés qui caractérisent un centre-ville
prospère et fonctionnel, c.-à-d. qui s'acquitte d'un certain nombre de rôles à l'égard des résidents et
des visiteurs. Malheureusement ces énoncés ne s‟appliquent pas à la réalité du centre-ville de
Annexes
Jijel. Selon les habitants et les gestionnaires les faiblesses de centre-ville de Jijel sont les
suivants :
Axes
d'interventions Énoncés
 Le centre-ville possède une identité distinctive et affirmée, projetée par
une signalisation comportant l'identification, l'emblème, la devise, la
marque, etc.
Animation et  Un aménagement physique (repère visuel) indique l'entrée du centre-
promotion du ville.
centre-ville  La ville de Jijel manifeste de l'intérêt et de l'appui pour les
initiatives du centre-ville en matière de marketing et de
développement
 Le centre-ville est un endroit convoité dans l'organisation et la
coordination d'activités et manifestations festives.
 Toute une gamme de commerces de détail et de service est mise en
Développement place pour desservir les populations locales et avoisinantes.
socio-  Une présence municipale est manifeste dans le centre-ville (par ex.
économique du hôtel de ville, bibliothèque, centre récréatif).
centre-ville  On relève de nouveaux investissements et des initiatives de
développement récentes.
 Des activités et fêtes thématiques et des événements spéciaux sont
organisés pour attirer des touristes.
 Il existe au centre-ville un parc d'immeubles anciens à valeur
historique et des immeubles de divers styles, assortis d'une
signalisation bien entretenue.
 Le centre-ville présente divers « points d'intérêt » et caractéristiques
propres qui en font sa fierté.
 Le physique du centre-ville dégage une image d'ensemble positive
 Les travaux de construction et de rénovation effectués dans le
Aménagement du centre-ville se font en harmonie avec les immeubles avoisinants et
centre-ville le cachet de l'endroit (aménagements intercalaires).
 Le centre est accueillant pour les piétons - vue d'ensemble agréable et
commodités pour les promeneurs
 La mobilité et Les aires de stationnement sont adéquates et bien
indiquées.
 Des espaces verts et des parcs sont présents et bien entretenus
Tableau 25:Axes d'interventions selon l'énoncé des personnes interviewées. Source : auteur
Interprétation des résultats : des besoins en revitalisation du centre-ville sont exprimés :

Les réponses des gens interviewés signifient qu'il existe un réel besoin, qui perdure depuis au
moins 15 ans, de revitaliser le centre-ville de Jijel, En effet, tous deux expriment le besoin de
revitaliser le centre-ville, précisent que ce besoin existe depuis un minimum de 15 ans et que ce
dernier ne se limite pas à la fonction commerciale du centre-ville ou à son aménagement
physique, la réalité est plus complexe.
Les résultats de thème 03 : « que doit-on revitaliser ? »
Une stratégie de revitalisation, nous suggèrent à partir des résultats des entretiens, agit sur des
éléments identifiés en tant que faiblesses à l'intérieur d'un diagnostic du centre-ville de Jijel. Les
Annexes
appréciations globales de chaque axe d'intervention (Q2) ne s'écartent pas de l'appréciation

globale de la santé et de la performance du centre-ville de Jijel.
Axe d’intervention
 Développement socioéconomique du centre-ville.
 Animation et promotion du centre-ville.
 Aménagement du centre-ville.
Ainsi, on ne peut considérer qu'un axe d'intervention s'en tire mieux qu'un autre. En d'autres mots,
il n'existe pas de disparité notable, dans les appréciations que font les gestionnaires et les
professionnels interviewés du centre-ville de Jijel, entre, par exemple, l'aménagement du centre-
ville et son animation et sa promotion.
Pour cela on va prendre les faiblesses et les forces de chaque axe en se basant sur les résultats des
deux premières questions (l'appréciation globale de la santé et de la performance du centre-ville).
Forces et faiblesses Attributs

Forces - Caractère touristique (balnéaire, de
Attributs sur lesquels capitaliser découverte, de montagne): La présence dans
dans une stratégie d’attractivité le centre-ville des plages, ce dernier est aussi
pour une éventuelle revitalisation de entouré par de ZET.
centre ancien de Jijel - Caractère portuaire de la ville
- Nouveaux projets structurants générant un
tourisme d’affaire.
- Une absence d'identité distinctive et affirmée et
Faiblesses d'une coordination du matériel publicitaire et de
Attributs auxquels s'attaquer dans sa disposition.
une stratégie d’attractivité pour une - Offre commerciale non adéquate pour
éventuelle revitalisation de centre desservir les populations locale et les visiteurs
ancien de Jijel - Offre des infrastructures d’accueils de haute
qualité.
Tableau 26: Les forces et faiblesses du centre-ville de Jijel selon les personnes interviewées. Source : auteur
Les attributs du centre-ville présentés en Forces devraient faire l'objet d'initiatives ( éléments
déclencheurs) d'une stratégie d‟attractivité, Alors que les attributs du centre-ville présentés en
faiblesses s'en servir comme point de départ dans l'élaboration d'une stratégie d‟attractivité pour
une éventuelle revitalisation de centre ancien de Jijel.
Les résultats Thème 04 : l’attractivité du centre-ville
Concernant ce thème nous avons rencontré des difficultés notamment la méconnaissance des
citoyens, et touristes vis-à-vis de la notion de l‟attractivité ce qui a mené a simplifié au maximum
cette notion et tous ce qui viens avec (marketing, image de marque, offre, qualité de vie) Ce qui
nous a obligé d‟ utilisé des mots à la portée des habitants et touristes , des mots appréhendables
pour eux, tout simplement des mots qui leur parlent dans le but d‟assurer la transmission du
message et donc d‟obtenir des réponses fiables et crédibles.
Mais d‟autres part on a été surpris par les bonnes déclarations de certains responsables tels que le
Directeur de Tourisme et de DPSB, de le directeur de l‟administration locale qui maitrisent la
notion d‟attractivité, pour cela leurs réponses ont été ciblés et claires.
Pour résumer les résultats de ce thème :
Annexes
 Une attractivité urbaine généralisé (touristique, résidentielle et des investisseurs) est

recommandé dans le but de générer une mixité fonctionnel et donc sociale.
 Le centre-ville ancien demande une intervention globale et urgente pour qu’il puisse
offrir un environnement urbain capable à accueillir de nouvelle fonction, et
population
 Le rapport ville mer port ainsi la mise en valeur de certaine centralité et les grands
axes sont des éléments qui doivent n’être pas ignoré dans la stratégie d’attractivité.
Les bâtiments coloniaux doivent être réhabilités tels que la mairie, ainsi que le tracé urbain de
centre ancien qui doivent être conservé, par contre des maisons menace ruine, les friches,
et le foncier sous occupé doivent être démolis.
L’homogénéité des discours :

En premier lieu, tous nos répondants (Les habitants, les professionnels, et les décideurs)
s‟entendent sur les points suivants :
1. La vitalité du centre-ville de Jijel doit être une préoccupation constante.
2. Le centre ancien de Jijel souffre de manque d‟attractivité résidentielle. Il est peu habité.
Car les gens préfèrent habiter dans les lotissements offrant un habitat plus moderne et un
cadre plus apaisé.
3. Mais il porte aussi un intérêt stratégique, comme centre de services et pôle
récréotouristique, pour l'ensemble de la région et on juge qu'il faille se prendre en main,
passer à l'action.
4. Malgré le manque des infrastructures touristique, Jijel est clairement une ville de
destination nationale en matière de tourisme balnéaire, de montagne et de découverte car
elle combine un bon nombre des attributs tels que : la sécurité, paysage et ressource
naturel exceptionnel. Mais aujourd‟hui la ville de Jijel apparait comme territoire
stratégique prometteur pour un autre type de tourisme dit d‟affaire, parce qu‟elle dispose
d‟atouts indéniables en la matière.
5. Il est important de signaler que nous avons constaté d‟après les réponses des interviewés,
que les gens ne veulent pas la spécialisation du centre-ville (pôle d‟affaire ou de tourisme
…etc), la mixité est recherché. Pour eux le centre-ville est un lieu de travail, de loisir, de
culture, d'histoire, d'éducation, de santé, d'habitat, de commerces et de services public.
Autrement dit, la ville de Jijel estime que son centre-ville ne doit pas être uniquement un
regroupement de commerces de détail et de services, mais aussi un centre d'affaires, un
milieu où habitent des gens et où des services publics sont offerts. C'est un lieu
géographique et historique de rassemblement d'activités urbaines variées. Nous précisent
que cette déclaration contient en elle le germe de la stratégie d‟attractivité urbaine mis
en place pour revitaliser ce centre ancien.
6. le défi de la ville de Jijel est de revitaliser son centre ancien. Pour cela, elle doit affirmer
et renforcer son attractivité, cela sera bénéfique pour l'ensemble de la wilaya. Il faut
attirer, et fidéliser une population diversifiées (touristes, investisseurs…etc) à travers
l‟amélioration l‟offre touristique de la ville.
7. L‟importance de la dimension économique dans la stratégie de revitalisation du centre
ancien de Jijel : le développement économique dans l‟opération de revitalisation urbaine
Annexes
au centre ancien de Jijel est jugée prioritaire par les acteurs (les décideurs, les habitants,
et les professionnels). L‟objectif est de relancer l‟économie urbaine de la ville et
minimiser le taux de chômage.
8. un projet urbain de régénération est une opportunité pour redonner au centre ancien de
Jijel l‟attractivité nécessaire à l‟implantation et à la pérennisation des activités touristique,
résidentielle et des investissements.
9. Les attributs « identité distinctive et affirmée, projetée par une signalisation comportant
l'identification, l'emblème, la devise, la marque, etc » c‟est une faiblesse pour Jijel. Le
positionnement du centre-ville consiste à le placer dans l'esprit des consommateurs en
tablant sur ses points de différenciation par rapport aux concurrents (c.-à-d. autres centres
villes de Bejaia, Constantine, Skikda, Annaba …etc). Dans leurs commentaires, les
habitants et les professionnels ainsi que les gestionnaires sont nombreux à souligner des
éléments positifs et négatifs qui modifient l'image de marque du centre-ville et ses
possibilités subséquentes de positionnement. En effet certains interviewés voient que le
centre-ville devrait refléter l'image de la région et mettre en valeur son capital nature.
Donc, beaucoup plus de verdure et des jeux d'eau pour nous rappeler la richesse de notre
nature. D‟autre voient que Jijel doit se faire avec le port ce qui nous oblige de réfléchir
à une stratégie pour assurer la liaison ville/port, ville/Mer.
L’hétérogénéité des Discours
Pratiquement nous n‟avons pas rencontré d‟hétérogénéité dans les discours ce qui est vraiment
étonnant c‟est que tout le monde possèdent la même vision sur le développement de la ville et la
revitalisation de son centre à travers la mise en place d‟une stratégie d‟attractivité urbaine.
Annexes
Annexe 18
Tableau de justification des notes de l’Analyse Multi Critères
Domaine Critères Données sur les indicateurs

Existence des terrains pour différents sports/ Existence des complexes sportifs
Infrastructure de Les infrastructures sportives de la ville sont des équipements peu diversifiées et d‟importance locale soit ; un stade, une piscine semi olympique, une salle du
sports sport, des aires de jeux ne pouvant pas supporter les événements sportifs.
Nombre des festivals, foires, congrès et expositions par an
Les cinq évènements organisés au niveau de la ville chaque année sont :
 Layali El Corniche se déroulent durant les mois de JUILLET et AOUT de chaque année.
Evènements et  Les Journées De Monologue et de Rire : Se déroulent durant le mois D’AOUT de chaque année.
Infrastructures production  Le Salon National Des Arts Plastiques : se tient le mois de JUILLET de chaque année.
touristiques et culturelle et  Le festival culturel local des arts et des cultures populaires de la wilaya de Jijel.
Ressources artisanat  Festival de poisson se déroulant durant la période estivale de chaque année.
culturelles
 Absence totale des foires, congrès et les expositions vu le manque des équipements d’accueils.
Malgré que Jijel a connue plusieurs civilisations et qu‟elle soit l‟une des plus anciennes des villes Algériennes qui date de la préhistoire à l‟ère contemporaine,
en passant par les périodes : punique, romaine, turque et française, sans qu‟aucun ne soit classé à ce jour. Les traces et les sites archéologiques sont très peu,
Nombre de cela est dûe au séisme dévastateur du 1856 qui a détruit la vieille ville marquée par plus de 20 siècles d'histoire et sur ses restes fut construit un port militaire ;
monuments les sites archéologiques peuvent être résumé en : Rabta, Z.Manssouria et Tissilil, présentent un intérêt particulier et méritent d‟être classés, bien que dénaturés
inscrits et / ou
classés par les constructions et l‟habitat précaire. 03 sites archéologiques au niveau de la ville de Jijel sur 29 sur tout le territoire wilayal. Quelque bâtiments au centre-
ville de style coloniale tels que : APC de Jijel, siège de tribunal récemment réhabilité. Quelque bâtiment d‟habitat collectif.
Climats, Reliefs, caractéristiques topographiques, géomorphologiques, végétation,

 Un climat de type méditerranéen humide doux a tempéré, caractérisé par de précipitations moyennes annuelles appréciables. Elles oscillent
Ressources entre 900 et 1500 mm/an, Des températures douces en hiver et chaudes en été sur la frange littorale, ce qui est propice au développement
naturelles et des cultures de primeurs en plaine et au tourisme balnéaire sur la côte.
paysage Environnement  le relief montagneux (80% du territoire)
naturel Valeurs paysagères attribuées au territoire.
Un arrière-pays pittoresque : Dont les forêts et les hautes chaînes montagneuses traversées de gorges, dominent partout la mer.
Des falaises rocheuses, connues sous le nom de « corniche Jijelienne » entre Ziama et El-Aouana .La corniche Jijilienne est classée parmi les meilleurs sites
balnéaires dans le monde.
Existence d’une façade marine :
Son contact avec la mer méditerranée se fait au Nord par une cote de plus de 120 km de longueur (1/10 de la Cote Algérienne) avec une superficie totale du
littoral : 491,9 Km². La superficie maritime totale est de 6510 km2
Annexes
Existence des lacs, des rivières, des eaux thermales, eaux minérales, des milieux naturels exceptionnels par sa faune ou sa flore
Facteur naturels  Potentielle forestier: Superficie totale forestière : 16 299 Ha (07 forêts).
(Qualité du milieu  Zones humides naturelles : 03 lacs avec surface totale de 161 Ha fréquenté par pas moins de 36 types d’oiseaux.
naturel)  Les cours d’eaux
et espace protégés  Les sites balnéaires : - Les plages autorisées : 23 plages soit 44% du total des plages.
 Espaces et sites protégés : Parc National de Taza, Les grottes Merveilleuses, Parc Animalier de Kissir (Bordj Blida), Ghar El Baz, Source de Selma
Ben Ziada, L‟îlot d‟El Aouana, Le grand phare.
 19 Zones d‟expansion touristiques occupent une surface de 4232 ha.
Répartition par âge : Répartition par profession (centre ancien/ la ville)
Caractéristique et Population âgée de moins de 5 ans = 8,6% Agriculture : 26 / 65886
Démographie évolution des Population âgée 5-14 ans =17,6% Administration : 124/ 33951
populations Population âgée 15-59 ans = 65.9% Industrie : 25/ 55046
présentes Population âgée 60 et Plus ans = 8% Autres : 385 /96915
Répartition par niveau d’instruction : 43.60 % diplômés, un taux Demande d’emploi :
global de scolarisation dans la ville de Jijel est de : 95,3%. -STR : 24832 personnes (estimation chômage)
-Demandeurs d‟emploi : 12577 (ANEM)
- Offres d‟emplois : 2948
58.1.1.1.1
58.1.1.1.2 Niveaux d’exposition aux risques naturels et technologiques
58.1.1.1.3 Le séisme : La wilaya de Jijel fait partie de cette frange du territoire à risque sismique. En effet, la carte du zonage sismique de l‟Algérie du Nord
réalisée par le MATE, montre que la wilaya, notamment sa partie littorale, fait partie de la catégorie des territoires fortement vulnérables. Afin
de prévenir et limiter les effets des séismes, il faut construire de façon amortir le choc séismique
Sécurité des L’érosion : Les zones en pentes sont les plus exposés au risque de l‟érosion pour cela il faut :
biens et des Inondation : De par la nature de son relief, la densité de son réseau hydrographique et l‟intensité de ses pluies, les zones plates de la wilaya de Jijel sont les
personnes. plus exposés aux inondations.
Sécurité et tranquillité urbaine
Qualité du cadre
 Existence d’un poste police 01 dans le centre ancien et 05 à l’échelle de la ville.
de Vie
 D’après le centre de police de la ville de Jijel le taux de crimes et délinquance à la ville de Jijel et plus particulièrement dans son centre est
moins de 50℅ par rapport aux villes environnantes tels Bejaia, Constantine…etc
 La tranquillité et le faible niveau de délinquance constituent des justificatifs que les plaisanciers sondés expliquent comme un premier
facteur de décision dans le choix de la ville de Jijel comme destination pour les vacances. (enquête fait par la direction du tourisme.2012).
Etat du bâti. Les constructions en mauvais état constitue la Catégorie la plus marquante dans le périmètre d'étude (centre ancien de Jijel).236 constructions
Qualité de (sur un total de 624) sont proposées à la démolition, soit 37,8 % de l‟ensemble bâti.
l'espace urbain
Offre suffisante en espaces publics de qualité.
Difficulté de calculer la densité des espaces publics.
Les ressources en Eau, Energie, et le sol :
Les ressources en eau superficielles qui représentent près de 50% des précipitations se résument essentiellement comme suit :
 Écoulements superficiels : ……………. 1,2 Milliards m3/An.
 Potentialités mobilisables : ………….. 771 Millions m3/An.
 Ressources mobilisées : ……………… 415 Millions m3/An.
Les eaux souterraines: Constituant actuellement la source principale d'alimentation en eaux potable, les ressources en eaux souterraines recensées sont de
l'ordre de 73.8 Millions m3/An.
De par ses précipitations abondantes et la configuration de son relief favorable à la réalisation de grands ouvrages hydrauliques, la wilaya de Jijel a bénéficié
Annexes
de plusieurs barrages (Erraguène, El Agram, Kissir, Boussiaba et Tabalout (en cours de construction) qui feront d‟elle dans un avenir très proche un château
d‟eau de dimension régionale.
58.1.2 Le secteur de l’énergie :
En matière de grands ouvrages de production d‟énergie électrique, la wilaya de Jijel dispose de trois (03) infrastructures totalisant une production de 746
Mégawatts La wilaya de Jijel alimente les wilayas environnantes en énergie électrique, elle enregistre une satisfaction en matière d‟électricité, qui peut servir le
domaine touristique.
Manque de développement des énergies renouvelables.
Le sol : Les terres à fort potentiel agricole (SAU) couvre une superficie de : 43 597 ha, soit 32,50% de la surface de la wilaya. Dont 769 Ha au niveau de la
ville de Jijel
Les secteurs d’urbanisation dans la ville de Jijel
Attractivité urbanise disponible : 50Ha
Environnementale à urbanisé disponible : 90.63 Ha
urbanisation future disponible : 128.92 Ha
Densité et qualité des jardins publics
Disponibilité (Ratio m²/hab.)= 0.30
Qualité des jardins publique : moyenne.
Densité et qualité des espaces verts.
Ratio m²/hab. (Surface accessible)= 0.79
Ratio m²/hab. (surface totale)=15.81
Ratio surfaces naturelles/surface totale de la commune=0.23
Le degré de propreté de l’espace urbain :
 Les eaux usées : Actuellement la wilaya de Jijel est doté d’un réseau de station d’épuration dont celle de Jijel en service, celle d’El
Milia va démarrer, et celle d’El Aouana et Ziama programmés
 Les déchets solide : (Quantité estimée (pop 2008) : 0,75 kg/hab/jour), soit 651601tonne / jour
 Nombre de déchets recyclés : inconnu
 Nombre des entreprises de nettoyage des quartiers résidentielles (10 à l’échelle de la ville de Jijel)
Offre de logements. Au niveau de wilaya de Jijel.
 Nombre totale de logement 27565 logements
 Nombre de logement réalisé en 2011 : 420 logements
 Nombre de logement en cours de réalisation 2014 logements
 Nombre de logement lancés 2455 logements.
 Nombre de logement programmé 19500 entre LPA, LPP, et logement rural (programme quinquennal 2010-2014).
Offre de logements. Au niveau du centre ancien de Jijel : 871 logements
Aucun programme de logement n‟est envisagé dans le centre ancien de Jijel
Taux de vacance dans le centre ancien : 11.4 % en 2010
Diversité de logement à l’échelle de la ville de Jijel :
Habitat individuel colonial, habitat individuel collectif colonial, récente, collectif promotionnel (OPGI, EPLF, collectif d‟astreinte, ZHUN (1000 logement)
Inexistence des logements haut standing à l‟échelle de la ville, voir de la wilaya
Densité des réseaux maritimes, automobiles ferroviaires et aériens
Le réseau ferroviaire : Jijel est reliée au réseau ferroviaire national au niveau de Ramdane Djamel. Cette ligne qui est d‟une longueur de 137 km dispose de 7
gares tous le long, actuellement la voie ferrée est utilisée uniquement pour le transport des marchandises. Un projet de dédoublement et d‟électrification de la
voie ferrée a été programmé, et un autre projet consiste l‟accordement du port de Djen Djen directement avec la wilaya de Setif.. Un autre projet est prévu pour
la modernisation des gares
58.1.2.1 Le réseau aéroportuaire:
La wilaya est dotée d‟un aéroport de classe nationale (Aéroport de Ferhat Abbas) localisé à Taher, 12 km de la ville de Jijel, 02 Km du port de Djen Djen et
Annexes
moins de 30 Km de la future zone industrielle de Bellara. Son reclassement en aéroport international pourrait s‟avérer des atouts majeurs pour l‟intégration de
la wilaya et son ouverture à l‟international
Le réseau portuaire :
 Un port commerciale Djen Djen (Capacité : 4.40 tonnes / ans. Surface terrestre : 104 ha. Surface de l’eau : 175 ha).
 Deux ports de pêches le premier au plein centre ancien de Jijel (port de Boudis) et l’autre à Ziama Mansouriah avec capacité d’accueil
total de 224 unités
 Un port de plaisance en cours de réalisation avec capacité 210 unités.
Réseau routier : la ville de JIJEL est irrigué par un réseau routier d‟une longueur totale de 1756,600 Kms ; ce réseau est constitué de 204,300 kms de
Offre de transport Route Nationale (RN) ; RN 43, RN 77.
et mobilité adapté Dans le cadre de renforcement de l‟attractivité de la ville, plusieurs projets ont été mis en place afin d‟améliorer l‟accessibilité de la ville ; tels que
 La programmation d’une pénétrante et liaison avec l’autoroute Est-Ouest,
 La modernisation de l’axe routier Jijel Bejaïa réceptionné en février 2013
 Dédoublement de la RN 43 reliant Jijel –Constantine en cours de réalisation …etc.
Nous confirmons que la wilaya de Jijel dispose des infrastructures de transports routiers (urbain, inter-commune, et wilaya). ferroviaires (inter-wilaya) et
aériens (inter-wilaya), très important couvre le territoire de la wilaya, un autre projet aussi consiste la réalisation d‟un TELEPHERIQUE, et TRAMWAY, tous
ces infrastructures vont satisfaire les besoins du tourisme à grande échelle.
Centralité géographique locale, nationale ou internationale : la wilaya de Jijel n‟est qu‟à 30 minutes de vol d‟Alger la capitale et a une heure de Barcelone
(Espagne), de Naples (Italie), de Marseille (France). A une heure et demi de bougie et Sétif, à 2 heures de Constantine et Skikda par route.
Densité de mobilité internationale (Fréquence des vols internationaux, Capacité d’accueil aéroportuaire, Capacité d’accueil portuaire, Capacité
portuaire à recevoir des marchandises)
02 gares intermodales. (une à l‟entrée Est de la ville et l‟autre à l‟entrée Ouest).
Distance entre le centre ancien et les gares routières : 05 minutes par moyen mécanique.
Nombre des bus : P97Ebus.
Nombre des taxis : E24taxi
Capacité d’accueil aéroportuaire : Le transport aérien a connu une augmentation remarquable surtout après l‟extension au niveau de l‟aérogare de Farhat
Abes qui peuvent recevoir 400 000 passagers/an, avec une aire de stationnement détient 200 places.
Nombre de lignes régulières internationaux : 0 (dans l‟attente de reclassement de l‟aéroport au rang international)
Nombre de lignes internes : 01 : Alger-Jijel 02 fois par jours.
Distance centre ancien –aéroport 20 km, 15 minute par moyen mécanique.
Annexes
Annexe 01 : Le tourisme de congrès dans les stratégies de revitalisation.

Annexe 02 : Le tourisme durable.
Annexe 03 : La culture ; dimension essentielle dans la revitalisation urbaine.

Annexe 04 : Les composants de l’attractivité touristique.
Annexe 05 : Stratégie d’attractivité liée aux espaces de consommations et de

socialisations : L’exemple de Bercy Village.
Annexe 06 : Types de clusters du tourisme.
Annexe 07 : Les étapes de mise en place d’un cluster.

Annexe 08 : La culture, facteur d’attractivité.
Annexe 09 : Exemples de stratégies d’attractivité.

Annexe 10 : Rayonnement à línternational : une ambition commune, des stratégies
diverses.
Annexes 11 : Les « Shrinking cities » : Définition.

Annexes 12 : Marseille-l’opération d’intérêt national Euroméditerranée.
Annexes 13 : Le centre ancien de Jijel et son territoire.

Annexes 14 : Intervention sur le centre ancien de Jijel (projet d’URBAJ).
Annexes 15 : Guide d’entretien avec les habitants et les visiteurs de centre ancien de
Jijel.
Annexe 16 : Liste des personnes Interviewés.
Annexe 17 : Synthèse Générale sur le centre-ville ancien de Jijel d’après les entretiens.
Annexe 18 : Tableau de justification des notes de l’Analyse Multi Critères.
Annexes
Liste des figures citées dans les annexes :
Figure 1:Les liens entres les 12 objectifs et les piliers du développement durable _____________ CCXIII
Figure 2: Schéma du développement durable du tourisme _______________________________ CCXIII
Figure 3:Renouvellement urbain et projets culturels dans le centre et le port ancien de Gênes ___ CCXIV
Figure 4: Les quatre attributs d'une destination touristique_______________________________ CCXVI
Figure 5:Les chais réhabilités de Bercy village, une nouvelle destination commerciale et touristique de
l'Est parisien _________________________________________________________________ CCXVII
Figure 6: Deux exemples des deux familles de clusters de tourisme ______________________ CCXVIII
Figure 7: Les Etapes de mise en place d‟un cluster construit et indicateurs de performances ____ CCXIX
Figure 8: Typologie des activités culturelles du point de vue développement local ___________ CCXX
Figure 9: Le périmètre du projet __________________________________________________ CCXXIV
Figure 10: Vue aérienne du Distrito 22@Barcelone ___________________________________ CCXXIV
Figure 11:J.O. de Turin (2006) ___________________________________________________ CCXXV
Figure 12: Musée des sciences ___________________________________________________ CCXXV
Figure 13: Palais des arts ________________________________________________________ CCXXV
Figure 14: Tanger MED ________________________________________________________ CCXXVI
Figure 15:Siège de l'ONU _______________________________________________________ CCXXVI
Figure 16:Opération Euromed 01 et 02 à Marseille __________________________________ CCXXVIII
Figure 17:Tour CMA CGM ____________________________________________________ CCXXVIII
Figure 18:Pôle Saint-Charles et Abords ____________________________________________ CCXXIX
Figure 19:Le Silo ______________________________________________________________ CCXXIX
Figure 20:Esplanade et Darses du J4, MUCEM, CEREM ______________________________ CCXXIX
Figure 21:J4 Un ancien môle portuaire reconverti ____________________________________ CCXXX
Figure 22:L‟esplanade du J4 : Un nouvel espace piéton ouvert sur la mer et ponctué d‟équipements
culturels _____________________________________________________________________ CCXXX
Figure 24:Immeuble de Bureaux, parking et déjeuner au soleil __________________________ CCXXXI
Figure 23:La place de la Joliette __________________________________________________ CCXXXI
Figure 25: Un nouveau plan de circulation du centre-ville ______________________________ CCXXXI
Figure 26:Exemple d‟intervention le pôle Korsec-Velten. _____________________________ CCXXXII
Figure 27: Proposition de programmation des aménagements de l'espace public en centre-ville CCXXXII
Figure 28: Les pôles commerciaux au centre-ville ___________________________________ CCXXXII
Figure 29:Principe de composition du noyau triangulaire colonial, l‟église comme barycentre CCXXXIII
Figure 30: Vue générale sur la place centrale de la ville _______________________________ CCXXXIII
Figure 31: Vues générales de la ville prises de la crête ________________________________ CCXXXIII
Figure 32 : Potentialités touristiques de la Wilaya de Jijel _____________________________ CCXXXV
Figure 33:Carte de situation des ZEST ____________________________________________ CCXXXV
Figure 34: Carte des potentialités de Jijel __________________________________________ CCXXXV
Figure 35: Carte d'accessibilité de la wilaya de JIJEL ________________________________CCXXXVI
Figure 36: Les 04 ZET qui entoure le centre ancien _________________________________CCXXXVI
Figure 37:Carte de séismicité de Nord algérienne...Jijel est une zone sismique ___________ CCXXXVII
Figure 38: Les séismes recensés depuis 1856 jusqu'à 2010 ___________________________ CCXXXVII
Figure 39; Carte informative du risque inondations de la wilaya de Jijel _________________ CCXXXVII
Figure 40: Maquette du projet de réalisation d‟un terminal à conteneurs au port de Djendjen
__________________________________________________________________________CCXXXVIII
Annexes
Figure 41: Port de Ziama Mensouriah ____________________________________________CCXXXVIII

Figure 42: Dédoublement de voie Jijel –Bejaia ____________________________________CCXXXVIII
Figure 43: L‟extension des activités du port de Djendjen _____________________________CCXXXVIII
Figure 44: La zone industrielle de Ballara ________________________________________CCXXXVIII
Figure 45: Le projet d'aménagement de la ZET Aouana _______________________________ CCXXXIX
Liste des tableaux cités dans l’annexe :
Tableau 1: Exemple des différentes stratégies se basant sur la culture _____________________ CCXX
Tableau 2:Caractéristiques socio-économiques de la population du centre-ville de Jijel _____CCXXXIV
Tableau 3:Répartition de la population du centre-ville de Jijel par tranche d‟âges___________CCXXXIV
Tableau 4:Evolution de la population du centre-ville et de l‟ACL de Jijel _________________CCXXXIV
Tableau 5: Les projets programmé ou en cours de réalisation pour l'amélioration de l'accessibilité de
Jijel _______________________________________________________________________ CCXXXIX
Tableau 6: Liste des personnes interviewés. _________________________________________ CCXLV
Tableau 7:Rôle et fonction du centre-ville de Jijel ___________________________________ CCXLVII
Tableau 8:Axes d'interventions selon l'énoncé des personnes interviewées ________________ CCXLVIII
Tableau 9: Les forces et faiblesses du centre-ville de Jijel selon les personnes interviewées ____ CCXLIX

L Attractivité Urbaine Au Service de La Revitalisation Du Centre Ancien de Jijel

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République Algérienne Démocratique et Populaire

Ministère de l’Enseignement Supérieur et de la Recherche Scientifique

PG : « Urbanisme et Ville Durable »

L’attractivité urbaine au service de la

Melle Yasmine BOUHELOUF.

 Dr. Meriem CHABOU-OTHMANI. Maitre de conférences. EPAU

Pr. Ewa Berezowska-Azzag. Professeur, EPAU. Président du jury.

Soutenu publiquement le : 22 juin 2014

À mes très chers parents.

À ma très chère sœur Lamia.

À mes très chers frères Hichem et Anis.

Mes premiers remerciements vont à ma directrice de mémoire Madame Dr Chabou-Othmani

Un grand merci à monsieur Boucherf Kamel, maitre de conférences à l‟université de Bouzareah

Ma reconnaissance va aussi à l‟ensemble de mes enseignants de l‟EPAU, du laboratoire VUDD,

Mes remerciements vont également à mes collègues de Magister et tout le personnel de la

L’attractivité urbaine au service de la

Urban attractiveness serving the

By Yasmine BOUHELOUF – EPAU, 2014

SNAT Schéma National d‟Aménagement de Territoire

1.Problématique générale ................................................................................................................................... 1

1.Les centres anciens entre vitrine de la ville et dégradation perpétuelle ........................................................ 16

Chapitre -II: L’attractivité urbaine ; … réflexions et stratégies

1.Définition de l‟attractivité urbaine ............................................................................................................... 56

1.Quels liens entre attractivité et revitalisation urbaine ? ............................................................................... 105

Conclusion générale: Synthèse des acquis et perspectives

1.Retour théorique .......................................................................................................................................... 185

 Problèmes de vétusté du bâti et des espaces publics,

On assiste également, à un desserrement des activités et à la perte d‟emplois ce qui contribue à la

En l‟absence d‟interventions, la marginalisation de ces centres fragiles et précieux est devenue de

Le refus de cette situation et la prise de conscience récente de ce phénomène d‟éclatement des

Le couple attractivité urbaine/revitalisation urbaine constitue le cœur de notre problématique. A

 Pourquoi l’attractivité urbaine est-elle un levier pour la revitalisation des centres

Le ministre délégué chargé des affaires maghrébines et africaines, M. Abdelkader MESSAHEL,

 Un dépeuplement continu, et un fort taux de chômage.

La question posée est la suivante :

 Comment revitaliser le centre ancien de Jijel et promouvoir sa valorisation

 Le centre ancien de Jijel est-il porteur de potentialités d’attractivité urbaine ? Et

3 Choix du cas d’étude

 Un attachement personnel, il s‟agit de ma ville natale.

 Le rôle des stratégies d‟attractivité dans la revitalisation des centres anciens.

5 Les objectifs de la recherche

La revitalisation du centre ancien de Jijel par la promotion du tourisme, et du tertiaire supérieur

Compte tenu des recherches bibliographiques et afin de répondre, par hypothèses à la

 La première hypothèse : L’amélioration de l’offre de la ville.

 La deuxième hypothèse : L’amélioration de la ville comme produit

L'amélioration de la ville comme produit pourrait générer la revitalisation du centre ancien

 La troisième hypothèse : L’amélioration de la ville comme produit et les offres de la

7 Approche méthodologique et structuration de la recherche

La deuxième étape, consiste à répondre à la problématique spécifique, dont il s‟agit de démontrer

 Des explications sur l‟évolution passée et ;

Figure 1: Les étapes de la démarche utilisée. Source : auteur

7.1 Présentation des méthodes d’analyses utilisées

7.1.1 Présentation l’Approche multicritère (AMC)

Les critères et les indicateurs

 Qu’est-ce qu’un indicateur ? « Un indicateur est un paramètre ou une valeur dérivée

L‟objectif de l‟évaluation de l‟attractivité du centre ancien de Jijel et de son territoire est de

7.1.2 Présentation de la méthode AFOM

AFOM est l‟Acronyme formé à partir des mots :

Figure 2: La Méthode AFOM. Source : auteur

Dans le présente travail, l‟AFOM est destinée à :

Tableau 1: Grille AFOM (Listing exhaustif des facteurs

7.2 Les Techniques (les instruments) de collectes de l’information utilisées

Cette observation nous a permet de repérer le dysfonctionnement du centre ancien de Jijel à

7.2.2 Les entretiens exploratoires36