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Lutter contre lhabitat indigne :
Le pouvoir des maires
brochure pratique lusage des lus :
connatre, reprer, agir.
rdition octobre 2014
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Premier ministre - ministre du Logement, de lEgalit des territoires et de la Ruralit
NOTE PRLIMINAIRE
Ce guide fera l'objet d'une actualisation prochaine pour prendre en compte les nouveauts intro-
duites par la loi Alur.
Ces nouveauts, en matire de lutte contre l'habitat indigne et de comptence des maires, portent
essentiellement sur 4 thmes :
1. le transfert des comptences des maires pour la mise en oeuvre de leurs polices spciales (pril,
scurit des tablissements publics comprenant de l'hbergement, quipements communs des im-
meubles usage principal d'habitation). La loi Alur dispose que ces pouvoirs seront transfrs aux
prsidents d'EPCI comptents en matire d'habitat, c'est dire la grande majorit des EPCI. Ce trans-
fert sera automatique dans les 6 mois aprs l'lection du prsident de l'EPCI. Un maire peut s'opposer
ce transfert et, dans cette hypothse, le prsident d'EPCI peut galement s'y opposer. A noter que
les pouvoirs de police gnrale des maires ne sont en aucun cas concerns par ce transfert.
2. La loi Alur dispose galement que le maire d'une commune dote d'un Service communal d'hy-
gine et de sant (SCHS) peut demander au Prfet dlgation de ses pouvoirs de polices spciales
(insalubrit,...)
3. Les autorits en charge des polices spciales de lutte contre l'habitat indigne pourront assortir les
arrts correspondants d'une astreinte journalire plafonne 1000 Euros/jour
4. Enfn le recouvrement des dpenses engages au titre des travaux d'ofce mens par la puissance
publique en substitution d'un propritaire dfaillant sera dsormais augment automatiquement d'un
montant forfaitaire de 8% de l'ensemble des dpenses recouvrables.
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AVERTISSEMENT
Les maires sont en premire ligne face aux situations d'habitat indigne, et ils ont un rle essentiel
jouer dans la rsorption de ces situations, notamment travers leur pouvoir de police.
Ce guide, labor par le Ple national de lutte contre l'habitat indigne, aujourd'hui rdit pour la
quatrime fois, leur est destin. Il a t conu comme un aide-mmoire qui leur apportera les premiers
outils pour engager des actions de lutte contre l'habitat indigne.
SOMMAIRE
I - CONNATRE ET REPRER LES MAUVAIS LOGEMENTS :
O ET COMBIEN SONT-ILS ? P. 2
II - AGIR : LE POUVOIR DE POLICE DES MAIRES P. 2
1 - La police gnrale du maire
2 - Les polices spciales du maire
3 - Le rle du maire en matire d'insalubrit
III - INTERVENIR DOFFICE P. 6
1 - Conduire des travaux d'ofce
2 - Hberger et reloger
IV - EXPROPRIER P. 7
POUR VOUS AIDER P. 7
Lutter contre lhabitat indigne : le pouvoir des maires
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I - CONNATRE ET REPRER
les mauvais logements :
o et combien sont-ils ?
Les maires peuvent obtenir dans les DDT, DREAL
et dlgations de l'Anah des donnes chifres
et cartographies sur le logement dans leurs
communes et tout particulirement sur les loge-
ments de qualit mdiocre habits par leurs pro-
pritaires ou par des locataires. Sont
rgulirement mises jour les bases de donnes
suivantes :
- les cdroms habitat priv avec des infor-
mations sur le confort des logements, sur le poids
du locatif priv et de celui des propritaires oc-
cupants, sur la vacance, sur les taux d'efort, etc.
- les cdroms PPPI (Parc priv potentielle-
ment indigne) portent sur les rsidences princi-
pales des propritaires occupants et des
locataires les plus modestes. Ces cdroms per-
mettent de reprer les territoires les plus concer-
ns par l'habitat indigne grce une mthode
base sur le croisement de fchiers fscaux.
Ds lors que ces donnes sont ncessaires pour
tablir un Programme local de l'habitat (PLH) ou
prparer une action oprationnelle opration
programme d'amlioration de l'habitat par
exemple - elles peuvent tre fournies par les ser-
vices cits ci-dessus.
Sur cette base, il devient possible de poursuivre
le travail de reprage sur le terrain pour mener
l'action oprationnelle.
II - AGIR : LE POUVOIR DE POLICE DES MAIRES
De l'application du Rglement sanitaire dpar-
temental (RSD) aux cas graves d'habitat insalu-
bre ou dangereux, le maire est appel grer
les plaintes qu'il reoit et donner les suites n-
cessaires, en lien avec les services de l'tat
concerns.
Cette boite outils permet aux maires dagir
en premier lieu en fonction de lurgence de la
situation traiter. La police gnrale du
maire permet, par exemple, dvacuer sans at-
tendre un immeuble expos un danger imm-
diat. Les polices spciales la disposition du
maire ou du prfet permettent dagir dans une
urgence, face la ncessit dune intervention
rapide, le cas chant avec travaux doffice
aux frais avancs des propritaires. Dautres dis-
positifs des polices spciales permettent, face
un risque avr mais ncessitant moins de c-
lrit dans laction, de prescrire les mesures n-
cessaires dans un dlai plus important, avec la
mme capacit, en cas dinaction des propri-
taires, dagir en leurs lieu et place, et leurs frais
avancs.
Ci-dessous sont rsums les principaux outils la
disposition des maires pour traiter l'habitat in-
digne du point de vue de la sant et de la scu-
rit et, notamment, pour lutter contre les
marchands de sommeil .
1 - La police gnrale du maire
Ce pouvoir de police gnrale est trs large. Il
permet au maire d'dicter toute mesure adap-
te aux circonstances, notamment en cas de
menace avre pour la salubrit ou la sant ou
en prsence d'un danger grave et imminent. Par
exemple, le maire peut ds que ncessaire faire
vacuer un immeuble.
Le maire est l'autorit de police de droit
commun au niveau local. La salubrit et la
scurit publique font partie de l'ordre pu-
blic qu'il appartient au maire de faire res-
pecter sur le fondement de son pouvoir
propre de police (le conseil municipal n'in-
tervient pas).
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ce titre il appartient au maire de :
- Rappeler aux administrs leurs obligations en
matire de salubrit publique ou de scurit et
notamment celles contenues dans le Rglement
sanitaire dpartemental (RSD).
- Prescrire les actions utiles la disparition des
causes d'insalubrit ou d'inscurit, soit par rf-
rence au RSD, soit, en cas de menace grave et
imminente, en dictant toute mesure adapte
aux circonstances.
Le maire a encore la possibilit d'agir sur les pro-
blmes de dcence des logements lous en
signalant les cas la caisse d'allocations fami-
liales ou de mutualit sociale agricole, qui ont un
pouvoir de contrle au titre du versement des al-
locations logement. Dans nombre de cas, les
dsordres constats au titre de la non-dcence
relvent aussi du RSD, permettant injonction du
maire pour y mettre fn.
De la mme manire, le maire peut tout mo-
ment se retourner vers les services de l'tat pour
dclencher leur action en vertu de leurs propres
pouvoirs de police concernant l'habitat indigne.
2 - Les polices spciales du maire
Les dchets :
Le maire a en charge de faire appliquer le prin-
cipe selon lequel toute personne produisant ou
dtenant des dchets (y compris dans une pro-
prit prive, dans un logement, etc.) pouvant
porter atteinte la sant de l'homme ou l'en-
vironnement est tenue d'en assumer ou d'en
faire assurer l'limination. Le maire peut, aprs
mise en demeure, assurer d'ofce l'limination
desdits dchets aux frais du responsable.
La scurit publique, les arrts de pril :
Relvent de cette procdure les dsordres portant
atteinte la solidit de l'difce ou de certains de
ses lments, intrieurs ou extrieurs, et crent un
risque pour la scurit des occupants et/ou du pu-
blic. Ils doivent trouver leur origine dans une df-
cience de l'difce lui-mme ou d'un immeuble
voisin ou encore dans toute construction telle que
des lments de voirie ou de rseaux.
Dans le cas contraire, ds lors que l'origine des
dsordres est extrieure au btiment (facteurs
naturels, catastrophe technologique, tat des
sous-sols ), c'est le pouvoir de police gnrale
du maire qui s'appliquera, lequel permet de
prescrire toutes mesures utiles la prservation
de la scurit publique, dont, en cas de nces-
sit, l'vacuation des lieux.
Le btiment concern par une procdure de
pril peut tre vide d'occupants mais crer un
risque pour les usagers des voies, les voisins ou
pour toute personne susceptible d'y pntrer.
Contrairement une ide reue, point n'est be-
soin qu'un immeuble donne sur le domaine pu-
blic pour tre concern par cette procdure.
Le pril peut tre qualif d imminent ou de
non imminent . Les procdures respectives qui
en dcoulent rpondent un formalisme spci-
fque. La procdure de pril non imminent consti-
tue la procdure normale pour prescrire les
travaux permettant de mettre fn au pril
constat. Ce n'est que dans l'hypothse d'un
danger imminent que des mesures provisoires de
scurit pourront tre au pralable prescrites par
un arrt de pril imminent, sur rapport d'un ex-
pert dsign par le tribunal administratif.
Lorsqu'un arrt de pril concerne un btiment
usage d'habitation, les droits des occupants
sont protgs, les baux et loyers sont suspendus.
Le propritaire aura sa charge, outre les tra-
vaux prescrits, les frais ventuels d'hbergement
ou de relogement des occupants.
Le maire dispose de plusieurs polices sp-
ciales ou analogues qui lui permettent d'in-
tervenir dans les questions de scurit de
l'habitat ou encore de salubrit (notam-
ment pour les dchets).
Le maire est historiquement l'autorit de
police charge des mesures de scurit n-
cessaires lorsque tout ou partie d'un bti-
ment menace ruine.
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La scurit publique : les quipements com-
muns des immeubles collectifs usage
d'habitation
Les quipements viss sont les quipements et
installations relatifs : la ventilation, l'clairage,
la distribution d'eau chaude et d'eau froide, le
chaufage collectif, l'alimentation en nergie
(installations lectriques, gaz...), les canalisations
et rseaux divers (eaux uses, eaux pluviales), les
systmes de scurit contre l'incendie, les ascen-
seurs, etc...
Les quipements communs des immeubles col-
lectifs usage principal d'habitation font l'objet
d'une procdure spcifque relevant de la com-
ptence du maire exerce au nom de l'tat, pro-
cdure distincte de celle touchant au pril.
Le maire peut, en efet, prescrire des mesures au
titre de la scurit sans que l'tat de solidit du b-
timent ou sa salubrit soient en cause lorsque, du
fait de la carence du ou des propritaires, ils pr-
sentent un fonctionnement dfectueux ou un d-
faut d'entretien de nature crer des risques
srieux pour la scurit des occupants, ou de na-
ture compromettre gravement leurs conditions
d'habitation.
Ce dispositif vise tous immeubles collectifs
usage principal d'habitation, qu'ils soient sous le
statut de la coproprit ou pas.
Un ou plusieurs de ces quipements communs
doit prsenter un fonctionnement dfectueux ou
un dfaut d'entretien de nature crer des
risques srieux pour la scurit des occupants ou
compromettre gravement leurs conditions
d'habitation.
Cette police permet, comme celle concernant
le pril imminent, dagir face lurgence. Lex-
cution dofce est l aussi prvue.
Les tablissements d'hbergement les
htels meubls
Le maire peut contraindre l'exploitant de ces
tablissements raliser des travaux de mise en
scurit et, au besoin, les excuter d'ofce; les
occupants qui y ont leur rsidence principale b-
nfcient des mmes protections qu'en cas d'ar-
rt de pril ou d'insalubrit.
Il revient au maire de faire procder des visites
de contrle de ces tablissements par la com-
mission de scurit afn de vrifer le respect des
rgles de scurit applicables.
Aprs visite des lieux, celle-ci tablit un procs-
verbal sur la conformit de l'tablissement, ou
non, aux rgles de scurit en matire de pr-
vention des risques d'incendie et de panique et
sur les mesures devant tre prescrites, le cas
chant avec avis dfavorable la poursuite de
l'exploitation.
Sur ce fondement le maire prend un arrt met-
tant en demeure l'exploitant de raliser les tra-
vaux indiqus dans un dlai prcis. En cas de
ncessit, l'arrt peut interdire les lieux l'habi-
tation jusqu' la ralisation des mesures pres-
crites, ce qui entrane pour l'exploitant
l'obligation d'assurer l'hbergement ou le reloge-
ment des occupants.
Cet arrt doit galement tre notif au propri-
taire des murs (s'il n'est pas l'exploitant) pour faire
jouer la solidarit entre celui-ci et l'exploitant.
Lexcution dofce est l aussi prvue.
Indpendamment des procdures d'in-
salubrit ou de pril qui leur sont, par ail-
leurs, applicables, les tablissements
recevant du public (ERP) usage d'h-
bergement, qui comprennent notamment
les htels ou htels meubls , sont sou-
mis au rglement gnral de scurit re-
latif la protection contre les risques
d'incendie et de panique.
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3 - Le rle du maire en matire d'insalubrit
De faon gnrale, mme en l'absence de Ser-
vice communal d'hygine et de sant (SCHS),
de par la proximit des lus avec leurs conci-
toyens, les communes sont les mieux places
pour intervenir en premier niveau face aux situa-
tions d'insalubrit. Leur implication est dtermi-
nante pour permettre aux services de l'tat
d'avoir une meilleure connaissance des situations
existantes.
En efet, outre leurs pouvoirs de police gnrale,
les maires ont une mission de contrle des rgles
gnrales d'hygine en matire d'habitat.
ce titre, les communes sont amenes appor-
ter une rponse aux plaintes des habitants
concernant leurs logements.
Ainsi, en s'assurant du respect du RSD, les services
communaux peuvent tre confronts des situa-
tions relevant de l'insalubrit. Ils peuvent gale-
ment reprer des locaux habits bien
qu'impropres l'habitation ou bien faisant appa-
ratre un danger sanitaire.
Si la commune est dote d'un SCHS, il appartient
ce service d'instruire les difrentes procdures
d'insalubrit en tant que de besoin. Dans les au-
tres cas, le maire ou le prsident d'un tablisse-
ment public caractre intercommunal (EPCI)
peut saisir lAgence rgionale de sant (ARS)
pour lui demander d'tablir un rapport sur l'insa-
lubrit suspecte et enclencher la procdure.
LARS est alors tenue d'instruire le dossier. LARS
et le SCHS sont tenus de donner suite aux plaintes
des occupants.
Selon l'tat physique du btiment, il peut tre pris
un arrt d'insalubrit remdiable, avec ou sans
interdiction d'habiter, ou irrmdiable qui en-
trane une interdiction dfnitive d'habiter.
Des dispositions permettent d'intervenir dans l'ur-
gence pour traiter un danger immdiat. Travaux
et hbergement provisoire, ou relogement df-
nitif, sont la charge du propritaire. Dans tous
les cas voqus ci-dessus, les droits des occu-
pants sont protgs comme en matire de pril.
Mme si la prise des arrts d'insalubrit
relve de la comptence de l'tat (ils sont si-
gns par les prfets), les maires et les ser-
vices communaux ont un rle essentiel
jouer en la matire.
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III - INTERVENIR DOFFICE
Malgr les injonctions de l'autorit publique, des
propritaires n'appliquent pas les obligations qui
leur sont faites en matire de travaux ou encore
d'hbergement ou de relogement.
Dans cette situation, l'autorit administrative
- maire ou prfet selon les cas - est amene se
substituer aux propritaires en question.
1 - Conduire des travaux d'ofce
Dans tous les cas qui ont t cits plus haut (pril,
insalubrit, quipements communs des immeu-
bles collectifs usage principal d'habitation, s-
curit des htels meubls...), dfaut
d'excution dans le dlai prcis dans l'arrt de
mise en demeure, le maire peut tre amen
procder d'ofce aux travaux prescrits. Les frais
conscutifs sont recouvrs contre le propritaire
ou l'exploitant.
Dans les cas o l'immeuble d'habitation est en
coproprit, afn d'acclrer les travaux sans p-
naliser les propritaires de bonne foi, la com-
mune, sur dcision du maire, peut se substituer
aux seuls propritaires dfaillants.
Les frais avancs par la commune sont rcup-
rables sur les propritaires.
Cette crance publique, outre le fait qu'elle est
recouvre comme une contribution directe, b-
nfcie de garanties propres, savoir un privilge
spcial immobilier qui prend rang sur tous autres
hypothque ou privilge, ainsi qu'une solidarit
institue par la loi entre propritaires successifs.
Les risques encourus sont limits : pour tous les
cas de substitution, la commune peut bnfcier
d'une subvention de l'Anah de 50% du montant
des travaux pour efectuer des travaux d'ofce
( l'exception des travaux d'urgence, a priori
d'un montant limit).
2 - Hberger et reloger
La commune peut demander au prfet de b-
nficier des subventions du Fonds d'aide au re-
logement d'urgence (Faru). Ce fonds apporte
un financement aux communes qui prennent
en charge soit le relogement d'urgence de per-
sonnes occupant des locaux prsentant un
danger pour leur sant ou leur scurit, soit la
ralisation de travaux interdisant l'accs ces
locaux.
L'tat des immeubles frapps par des arrts
d'insalubrit, de pril ou encore concernant la
scurit des htels meubls, peut ncessiter que,
dans l'attente de l'excution des travaux prescrits
ou pendant la dure de ces travaux, il faille h-
berger les locataires. Cette charge incombe au
propritaire ou l'exploitant. En cas d'inaction
de ceux-ci, le maire est amen se substituer
eux pour assurer cet hbergement. Puis il recou-
vre auprs d'eux les dpenses engages.
Cette responsabilit incombe au maire dans tous les
cas o il est autorit de police comptente; en cas
d'insalubrit, cette responsabilit est partage avec
le prfet.
Si l'tat des immeubles concerns les rend df-
nitivement inhabitables, le relogement dfnitif
est galement la charge des propritaires et
exploitants et, de la mme faon que prc-
demment, le maire peut tre amen se substi-
tuer eux.
Le cot de l'hbergement provisoire ou l'valua-
tion forfaitaire du cot du relogement dfnitif
sont une crance publique rcuprable sur les
propritaires dans les mmes conditions que
celles des travaux...
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IV - EXPROPRIER
Ds lors que des immeubles concerns par un ar-
rt d'insalubrit ou de pril sont frapps d'une
interdiction dfnitive d'habiter, les communes
ainsi que les EPCI comptents, ou leurs conces-
sionnaires, peuvent bnfcier d'un rgime dro-
gatoire au droit commun pour exproprier.
Difrents dispositifs dexpropriation sont rendus
possibles pour des immeubles dangereux ou in-
salubres, notamment le dispositif Vivien ou en-
core le dispositif plus rcent dtat de carence
pour des immeubles collectifs usage princi-
pal dhabitation.
POUR VOUS AIDER
Les mesures de police qui viennent d'tre d-
crites ci-dessus, ainsi que leur application, sont
amplement dtailles dans le guide Agir
contre l'habitat insalubre ou dangereux - M-
thodes et choix des procdures dit par le
Ple national de lutte contre l'habitat indigne.
Ce guide comporte en outre des fiches avec
des modles d'arrts.
Enfn dans votre dpartement, les services de la
prfecture sont votre disposition autant que de
besoin pour toute assistance technique dans
votre action contre l'habitat indigne.
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Lutter contre lhabitat indigne : le pouvoir des maires
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NOTES
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Dlgation interministrielle
lhbergement et laccs au logement
244, boulevard Saint Germain - 75007 Paris
contact.dihal@developpement-durable.gouv.fr
tl. 01 40 81 33 73 - fax. 01 40 81 34 90
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Le pouvoir des maires V4 octobre 2014:Mise en page 1 22/10/2014 13:30 Page 12