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LivreBlancpourleLogement

Uneurgencerpublicaineauservicedelacroissanceetdelemploi

MEDEFLivreBlancLogementConfrencedepresse09.03.2015

Avantpropos
La situation du logement en France est grave : alors que les besoins sont considrables, alors quun
consensus politique existe pour construire 500 000 logements par an, alors que la production
contribue fortement lemploi, la croissance et aux recettes fiscales, on ne construit pas
suffisamment au regard des besoins. Anne aprs anne, les indicateurs se dgradent avec un recul
des mises en chantier de 133 000 logements entre 2007 et 2014, symbole dune chute inexorable de
la production.
La crise du logement, cest une pnurie doffre qui maintient des prix levs, des salaris contraints
aux longs dplacements et moins productifs, parfois mme des entreprises qui ont des difficults
recruter. Mais cest aussi 0,4 point de croissance en moins en 2014, plus de 100 000 emplois dtruits
depuis 2007, et des milliards deuros de manque gagner pour lEtat comme pour les collectivits
locales.
Pourtant, la solution est trs largement entre nos mains et lensemble des acteurs est convaincu que
la sortie de cette crise passe par la construction massive de logements conomiquement abordables,
l o sont les besoins.
Ds 2015, des mesures simples, dcides aujourdhui et mises en uvre sans dlai, permettraient
dinitier cette relance et de la consolider dans les annes venir, crant activit et emplois. Toutes
reposent sur la confiance des mnages et des oprateurs. Nos concitoyens sont prts investir pour
se loger ou pour prparer leur retraite, pour peu quils disposent dun environnement rglementaire
lisible et prenne. Les entreprises du secteur sont prtes construire plus, pour peu que lEtat ne les
entrave pas par des rglementations pnalisantes.
Les besoins sont l, tout est runi pour relancer lactivit, pour crer de la richesse et du bien-tre
collectif. Il suffit de le vouloir et de permettre lensemble des acteurs dagir.
Avec ce Livre Blanc, le Mouvement des Entreprises de France souhaite contribuer la relance de
tout le secteur du logement, et par l au redressement de lactivit conomique et de lemploi.
En nous appuyant sur des analyses dtailles et sans concessions, nous proposons des solutions
concrtes et responsables qui prennent en compte les difficults macro-conomiques du pays mais
aussi limprieuse ncessit de procurer tous les Franais un logement adapt leurs besoins et
leurs capacits financires.
Cest une exigence rpublicaine et sociale, cest un enjeu conomique fondamental.
Je vous souhaite une bonne lecture.

Pierre GATTAZ
Prsident du MEDEF
Mars 2015

MEDEFLivreBlancLogementConfrencedepresse09.03.2015

Table des matires


Avantpropos................................................................................................................................................2
Introduction..................................................................................................................................................5
Lelogementdeleurssalarisconstitueuneproccupationcroissantepourleschefsdentreprises.....5
Danslenvironnementconomiqueactuel,lefficacitdespolitiquespubliquesenmatirede
logementestinsuffisante.........................................................................................................................6
I. LaFranceconnatunesituationparadoxale:deplusenplusdinterventionspubliques,desrsultats
demoinsenmoinssatisfaisants...................................................................................................................8
1.

Loffredelogementssestamliore...............................................................................................8

2.

Maislademanderestesoustension................................................................................................9

3.

Etloffredemeureinsuffisante.......................................................................................................11
3.1.

Lindisponibilitdufoncierconstructible,matirepremire.........................................11

3.2.

Larglementationdusol,souventtrscontraignante.........................................................12

3.3.

Lesrecours,plusoumoinsabusifs,constituentunfreinpermanentloffredelogements
12

3.4. Lescotsdeconstructionenforteaugmentation,dufaitnotammentdelempilementdes
rglementationsetnormes...............................................................................................................13
3.5. Ledsquilibredesrapportsentrebailleursetlocataires,quientraveledroitdeproprit,
dcouragelinvestissementlocatif....................................................................................................14
3.6.

Lafiscalit,pnalisanteauregarddesautrespayseuropens............................................14

3.7.

LesmodesdefinancementdulogementpropreslaFrance..............................................15

4.

Lesprixnesontplusenphaseaveclebudgetdesmnagesaupouvoirdachatenberne...........17

5.

Cettesituationpnaliselactivitetlesdsquilibresentreterritoiresaugmentent....................18

6.

Ceseffetssontaccentusparlaterritorialisationdespolitiquesdulogement.............................21

II. Limmobilierrsidentielestundterminantessentieldelacomptitivitdelconomiedenotre
pays23
1.

Lelogement,poidslourddelconomiefranaise.........................................................................23

2.

Lesaidesaulogement,entresoutienlactivitetpolitiquesociale............................................25

3.

Lelogement,crateurdecroissanceetderichesses.....................................................................27

4. Planderelancelogement:audeldelarponseauxbesoins,unpotentieldemploisetde
richessesurgentetralisable.................................................................................................................28
4.1.

Unpotentieldinvestissements.............................................................................................29

4.2.

Unpotentieldemplois...........................................................................................................29

4.3.

Unpotentielderecettes........................................................................................................30

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III.

LesorientationsduMEDEFpourunepolitiquedulogementplusefficace....................................32

1. Librerdufoncierconstructibledesconditionsabordablesdanslessecteursosontlocaliss
lesbesoins...............................................................................................................................................32
1.1.

Mobiliserlesterrainspublics.................................................................................................32

1.2.

Mobiliserlesterrainsprivs...................................................................................................33

1.3.

Luttercontrelemalthusianismelocal...................................................................................34

2.

Matriserllaborationdesrglesdeconstructionpourcontenirlescots...................................35

3.

Rendreplusincitatifsetstableslesdispositifspublicsfavorisantlachatdunlogement..............36

4.

Favoriserlarnovationduparcexistant........................................................................................38

5. Rquilibrerlesrapportslocatifs(commentinvestirsansconfiance?)etcrerunvritablestatut
dubailleurpriv......................................................................................................................................40
6.

Rendrelarponsedulogementsocialplusefficientedansuncontextebudgtairecontraint.....42

7.

RecentrerlaParticipationdesEmployeurslEffortdeConstructionsursavocationdorigine...44

Pourconclure..............................................................................................................................................47
Annexe1Poidsdesdpensescourantesetdesdpensesencapital......................................................51
Annexe2Lacomposantesocialedesaidesaulogement.........................................................................51
Annexe3Dtaildescalculsetprcisionsconcernantleschiffragesrelatifslatteintedesobjectifs
planderelance......................................................................................................................................51
1.

DterminationdumontantglobaldinvestissementhorsTVAethorsterrainnu.........................51

2.

Dterminationdelapartbtimentdansleprixdeventedunlogement......................................53

3.

Miseencohrencedechiffragessurlestravauxdeperformancenergtique............................54

4.

Limpactentermesdemploi:dtaildescalculs............................................................................54

Annexe4LeGreenDealanglais................................................................................................................58

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Introduction
Le logement de leurs salaris constitue une proccupation croissante pour les chefs
dentreprises.
La contribution des employeurs au logement de leurs salaris procde dune longue tradition, dont
les prmices remontent la Rvolution Industrielle. Ds le milieu du XIXme sicle, nombre
dentreprises sattachent loger leurs salaris proximit du lieu de travail en construisant
directement des logements puis en constituant des socits dHabitations Bon March (HBM), qui
deviendront les socits HLM. Les employeurs contribuent par ce moyen la protection sociale et
la sociabilit de leurs salaris. Les collectivits locales rejoignent cette dynamique au dbut du
XXme sicle et laccentueront aprs la Premire Guerre Mondiale.
Au cours des annes 30, les entrepreneurs prennent conscience des limites de leurs modes
traditionnels dintervention. Ils dveloppent alors des dispositifs collectifs, mutualisent leurs
contributions financires, tout en conservant la matrise de leur action, travers des regroupements
patronaux rgionaux et/ou sectoriels.
Ces initiatives aboutissent en 1939 la mise en place dune allocation-logement pour les familles
nombreuses puis, en 1943, la cration du premier CIL (Comit Interprofessionnel du Logement)
par le syndicat patronal textile de Roubaix-Tourcoing.
Ce dispositif sera gnralis par les pouvoirs publics en 1953 avec linstitution de la Participation des
Employeurs lEffort de Construction (PEEC). Cette contribution, gre par le rseau Action
Logement (anciennement 1% logement ou 1% patronal ), a pour objet de faciliter laccs au
logement des salaris pour favoriser laccs lemploi et la mobilit professionnelle (participation au
financement de logements sociaux, de laccession la proprit, aides financires et services
divers).
Aujourdhui, confrontes aux effets de la hausse constante des cots de limmobilier qui pse sur le
pouvoir dachat1 et la qualit de vie de leurs salaris, les entreprises reprennent conscience des enjeux
(y compris conomiques) associs au logement. Ainsi, dans les zones o le march de limmobilier
est le plus tendu, les difficults de logement et leurs consquences ou corollaires - notamment sur le
temps de transport pour le trajet domicile/travail - en viennent trop souvent dcourager les
candidats un emploi.
Ce contexte proccupant, qui amplifie sensiblement les effets de la crise conomique sur lemploi et
pnalise particulirement les jeunes ou les mnages les plus modestes2, incite un nombre croissant
dentreprises aider leurs salaris se loger.

En 2013, le logement constitue le premier poste de consommation des mnages et reprsente prs du quart de leurs
dpenses (22,7%), devant celles dalimentation (10,5% et de transport (10,7%). Selon une enqute SeLoger/Ifop
publie dbut 2014, un Franais sur trois (33%) consacre la moiti ou plus de ses revenus se loger.
2
Pour mmoire, la Fondation Abb Pierre a consacr tout un chapitre cette problmatique dans son 19me rapport
annuel Ltat du mal-logement en France : Chapitre 1-Le logement et lemploi, facteurs de prcarisation, mais
aussi de dveloppement , fvrier 2014.

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Au titre des exemples3 dinitiatives dentreprises en faveur du logement de leurs salaris, on peut
citer LOral qui prend en charge le cot de lassurance garantissant les propritaires contre les
risques dimpays ; AxonCble (PME de la Marne) qui loue des logements ses stagiaires ; Total qui
a mis en place un dispositif de soutien pour ses jeunes embauchs locataires ; Phone Rgie qui se
porte caution pour ses locataires franciliens ; le dirigeant du Leclerc de Saint-Nazaire qui a fait
construire un immeuble proximit de son magasin pour loger une partie de ses salaris
Cest pourquoi le MEDEF sintresse de plus en plus cette question. Les Accords Nationaux
Interprofessionnels de 2011 sur le logement des jeunes et de 2012 sur le logement des salaris
tmoignent de cette considration croissante, et de la place importante du logement dans les
politiques conomiques et sociales de notre pays.
Dans lenvironnement conomique actuel, lefficacit des politiques publiques en matire
de logement est insuffisante.
Alors que les besoins en logements en France restent considrables, les mises en chantier sont en
chute libre depuis 2007. A lt 2014, au moment-mme o lINSEE estime que leffondrement de
linvestissement en logement des mnages a cot lui seul 0,4 point de PIB sur un an, diverses
mesures de relance de la construction ont t annonces par le gouvernement pour contenir la chute
de la construction.
Il nest pas neutre quen ces temps marqus par la ncessit pour les pouvoirs publics de limiter leurs
interventions afin de rduire le dficit budgtaire, le logement reprsente 101 milliards deuros de
flux dinterventions publiques (en additionnant les aides au logement et les prlvements fiscaux).
Les aides au logement se sont leves 40,8 milliards deuros en 2013, soit 1,9% du PIB. Au regard
des rsultats produits, lefficacit de cet interventionnisme est dsormais fortement mise en cause.
De surcrot, conjugu un empilement de rglementations trop souvent tatillonnes ou excessives, il
perturbe fortement le fonctionnement normal du march. Nanmoins, son ampleur interdit
desprer revenir rapidement un quilibre de march, mme si ce dernier demeure lobjectif vers
lequel il faut tendre : il ny a pas de fatalit ce que le logement soit le seul secteur chapper aux
rgles de march ! Parce que le logement est un bien essentiel, auquel chacun doit avoir accs, le
recours au march est sans doute comme ailleurs une des voies les plus efficaces pour y parvenir.
De fait, le dficit chronique entre la demande et loffre de logements dans les zones tendues sest
maintenu et la hausse des prix de limmobilier qui sest dveloppe au cours des annes 2000 na t
que faiblement affecte par les crises financires de 2008 et de 2012, en raison de linsuffisance de
loffre dans les zones tendues.
Cette situation est dautant plus prjudiciable que le logement est un dterminant essentiel du
dynamisme conomique de notre pays, fortement crateur demplois peu dlocalisables et

A lire particulirement sur ce sujet : Patron cherche toit pour ses salaris , Liaisons sociales, 1er octobre 2011 ;
Ces entreprises qui aident leurs salaris trouver un logement , Les Echos Immobilier, 12 janvier 2012 ; Les
patrons jouent les assistantes sociales , Liaisons sociales, 1er septembre 2012 ; Le logement empoisonne les
employeurs , LUsine Nouvelle, 13 juin 2013

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contributeur majeur au budget de lEtat et des collectivits locales, avec 60,3 milliards deuros de
recettes fiscales en 20134.
Du fait de ces enjeux, lintrt du MEDEF pour la question du logement est double : faciliter laccs
lemploi et la mobilit des salaris tout en contribuant la relance de lconomie et de lemploi.
Dautre part, lorganisation compte parmi ses adhrents plusieurs fdrations professionnelles
voluant dans le secteur du logement et de nombreux mandataires territoriaux impliqus dans le
rseau Action Logement ainsi que dans la gouvernance dorganismes HLM.
Ainsi, depuis 2009, un organe politique ( Comit logement puis Commission logement et
mobilit professionnelle ), constitu de reprsentants de Medef territoriaux et de Fdrations
professionnelles, est charg de faire avancer la rflexion sur les interactions existant entre le
logement, lemploi et la croissance.
Lune des principales missions de cette commission est dlaborer la doctrine du MEDEF sur la
question du logement, de prendre part au dbat gnral sur lefficacit des politiques nationales et de
proposer des solutions pour leur volution : cest la raison dtre de ce Livre Blanc.

Cf. Insee, Comptes de la Nation 2013.

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I.

LaFranceconnatunesituationparadoxale:deplusenplusdinterventions
publiques,desrsultatsdemoinsenmoinssatisfaisants.

1. Loffredelogementssestamliore
La qualit doccupation des logements sest beaucoup amliore. Pour ne prendre que deux
exemples, de 1968 2010 la surface moyenne par personne est passe de 22,7m 41m ; et leur
confort gnral a progress : les WC et salles de bains qui nquipaient que 10% des logements en
1950 en quipent prs de 100% aujourdhui. Par ailleurs, tous les logements neufs rpondent
dsormais des normes exigeantes de performances acoustiques, sismiques, nergtiques (normes
Btiments Basse Consommation, faisant suite aux orientations politiques du Grenelle de
lenvironnement). Enfin, la qualit architecturale des btiments sest sans cesse amliore : les
reconstructions htives de lAprs-Guerre et les barres des annes 60 ont laiss la place des
constructions qui concilient qualit architecturale et insertion harmonieuse dans le tissu urbain et,
lorsquil sagit dun quartier nouveau, visent llgance des formes et la modernit de la construction.
Loffre sest galement diversifie et rpond tous les types de besoins et de revenus des mnages
(maisons individuelles, studios, appartements familiaux, rsidences avec services). Au total, le parc
existant se compose de 35 millions de logements (dont 29 millions de rsidences principales). Plus
de la moiti des rsidences principales (58%) sont occupes par des propritaires (dont 30%
daccdants5). Quant aux locataires (40% des rsidences principales), ils se logent majoritairement
dans le parc priv (23% des mnages, contre 17% pour le parc social).
En termes quantitatifs, la France a construit prs de 6 millions de logements en quinze ans et, sur les
25 dernires annes, le nombre de logements a cr plus vite que la population (figure 1). France
Stratgie6 a ainsi montr, sur la base du recensement de la population et des comptes du logement,
que sur la priode 1984-2008, le nombre de logements avait augment de 30%7 quand la population
naugmentait que de 14%.

Les accdants sont les propritaires nayant pas rembours la totalit de leur emprunt immobilier.
Commissariat gnral la stratgie et la prospective, anciennement Centre danalyse stratgique.
7
Pour mmoire, plus de 120 000 logements ont t dmolis sur la priode 2004-2008 dans le cadre du PNRU, cf.
Rapport dactivit 2008, ANRU.
6

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Figure1:Depuis1984,lenombredelogementss'estaccruplusvitequelapopulationmaisprogressemoinsquelenombre
demnages(indicebase100en1984)

140
130
120
110
100

Population

Nombredelogements

Nombredemnages

Source :Recensement,Comptesdulogement

Toutefois, ces rsultats sont relativiser au regard de lvolution des dmolitions et transformations
dusage, mais surtout de la progression du nombre de mnages. Celle-ci a une incidence directe sur
lvolution des besoins en logements puisque, par dfinition, un mnage quivaut une rsidence
principale. Si la population a cr moins vite que le nombre de logements, la rduction du nombre de
personnes par mnage (divorces, dcohabitations, veuvages sur des priodes plus longues) a
amplifi la demande en logements.
Sur la priode 1984-2012, le nombre de mnages a cr lgrement plus vite que le parc de
logements : il a progress de 38,5%8 (7 926 000 mnages supplmentaires) alors que la croissance du
stock de logements a t de +35,3%.

2. Maislademanderestesoustension
La demande potentielle de logements neufs reprsente, pour lessentiel, le flux de construction
compatible avec la croissance projete du nombre de mnages (tenant compte des facteurs de
fcondit, de solde migratoire, dvolution tendancielle de la mortalit et des comportements de
cohabitation), sans tenir compte des situations de mal-logement ou de non logement. Les rcents
travaux du Conseil gnral de lenvironnement et du dveloppement durable (CGEDD)9 estiment
quil est ncessaire de construire a minima entre 300 000 et 400 000 logements chaque anne dici
2030 pour satisfaire cette demande potentielle.
Cette estimation constitue sans doute une fourchette basse puisquelle nintgre ni les mouvements
de population (mtropolisation, hliotropisme), qui induisent des besoins quantitatifs et qualitatifs
supplmentaires en logements dans certaines zones 10 , ni la rsorption du dficit en logement

On retrouve quasiment la mme variation (+38,4%) du nombre de mnages en utilisant les donnes des
recensements INSEE de la population sur la priode 1982-2010.
9
Observation et statistiques n135 La demande potentielle en logement lhorizon 2030 , Aot 2012.
10
Quitte ce que, dans certaines zones recules, les logements existants demeurent durablement vides, commedes
logements anciens, inadapts et au confort limit.

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accumul au fil des annes dont lampleur varie, selon les sources, entre 500 00011 et 1 200 00012
units.
Figure2:Depuis20ans,laconstructiondelogementsnecouvrepaslademandepotentielle

550000
500000
450000
400000
350000
300000

NiveaudelaconstructionneuveenDRE*

2013

2011

2009

2007

2005

2003

2001

1999

1997

1995

1993

1991

1989

1987

1985

1983

1981

1979

1977

1975

250000

Demandepotentielle*

* Siclone/Sit@del2/depuis 2000: estimations FANIE daprs Sit@del

* Besoins en logement mdians (hors corrections pour drive des projections dmographiques, besoins
ns du renouvellement urbain et rsorption du dficit en logement)
Source:MichelMouillart

Aprs prise en compte de lobjectif de rsorption du dficit, on aboutit au besoin en logements.


Ainsi, synthtiquement, le passage lobjectif de 500 000 logements mis en chantier par an rsulte de
la somme de la demande potentielle prcdemment retenue (de 300 000 400 000 units par an) et
de la rsorption sur dix ans dun dficit dun million de logements.
Par ailleurs, il faut rappeler que, depuis plus de trente ans, lvolution du nombre de mnages a t
systmatiquement sous-estime dans les prvisions officielles (cf. figure 3).

ProjectionINSEE1993
ProjectionINSEE2006

ProjectionINSEE1997
ProjectionSOeS2010

2020

2018

2016

2014

2012

2010

2008

2006

2004

2002

2000

1998

1996

1994

1992

30
29
28
27
26
25
24
23
22
21
1990

Nombredemnages(millions)

Figure3:Lasousestimationsystmatiquedunombredemnagesdanslesprvisions

ProjectionINSEE2002
Observ(RGP/ENL)
Source:INSEE,SOeS

11

Nombre de mnages ligibles au DALO (le Droit Au Logement Opposable, institu en 2007, permet aux
personnes ligibles au logement social et ntant pas en mesure daccder par leurs propres moyens un logement,
de faire valoir leur droit un logement ou un hbergement digne).
12
Nombre de demandes daccs au logement social, incluant des mnages dj logs mais rsidant dans des
logements ne correspondant pas leurs besoins.

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10

3. Etloffredemeureinsuffisante
Au regard de cette demande potentielle, la construction de logements savre insuffisante : aprs une
anne 2011 satisfaisante (un peu plus de 420 000 logements commencs), les annes 2012 2014
affichent de nettement moins bons rsultats (baisse constante jusqu un score compris entre
360 00013 et 300 00014 logements commencs) 15.
La principale raison de recul de loffre rside dans leffondrement de la primo-accession,
particulirement dans la maison individuelle, depuis la rforme du Prt Taux Zro (PTZ+)
intervenue dbut 2012. De fait, sur les 67 000 mises en chantier perdues depuis 2011, 60% (40 000
exactement) savrent des acquisitions avec PTZ+ (soit -45%). Avec une baisse de production de
31 000 logements, le locatif priv enregistre, quant lui, une chute de 40% (cf. tableau 1).
Tableau1:Evolutions20072014desmisesenchantierparfilire(base:nouvellessriesstatistiques)

(France entire)

2007
(meilleure anne)

2011

2014

Locatif social
(y compris les ventes par les
promoteurs)
Locatif intermdiaire
Locatif priv
Accession
dont primo-accession
dont avec PTZ/PTZ+
Rsidences secondaires

67 000

105 000

98 000

1 000
87 000
308 000
168 000
78 300
26 000

2 000
78 000
220 000
149 000
89 000
18 000

4 000
47 000
193 000
-49 000

Ensemble

489 000

423 000

14 000
356 000

Source:MichelMOUILLART,modleFANIE

Le tableau 1 qui reprend les nouveaux chiffres Sit@del2 fait ressortir une baisse de 133 000
logements en 7 ans. La srie statistique en vigueur jusquen fvrier 2015 faisait ressortir une baisse de
121 000 logements en 3 ans. Lampleur de ces baisses et leur rapidit soulignent que les causes en
sont multiples et cumulatives.
3.1.

Lindisponibilit du foncier constructible, matire premire

Cette difficult rsulte moins de linsuffisance de terrains (la France est lun des pays les moins
densment peupls de lUE)16 que de la combinaison de politiques locales malthusiennes (densifier le

13

Selon les sries statistiques, en date relle estime, publies par le SOeS le 27 fvrier 2015
Selon les sries statistiques, en date de prise en compte, publies par le SOeS avant fvrier 2015
15
A noter : la situation est diffrente sur le march de lancien, qui affiche une reprise des ventes depuis 2013. Cf.
Indice Notaires-Insee du 2e trimestre 2014 : fin juin 2014, le nombre de transactions ralises au cours des douze
derniers mois est estim 735 000. En un an, le volume annuel de transactions se redresse nettement (+9,2% par
rapport au nombre de transactions ralises en juin 2013 au cours des 12 derniers mois couls). Mais, si cela
contribue une plus grande fluidit sur le march, ces ventes ne constituent pas une offre supplmentaire.
16
Lespace urbain en France ne recouvre que 9% du territoire total, contre 28% en Allemagne, 20% en Italie,29%
aux Pays-Bas.
14

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11

moins possible) et de la rtention des terrains disponibles, tant publics que privs. Cette situation
procde pour partie de la gestion patrimoniale des acteurs publics : rtention des terrains par les
Etablissements Publics Fonciers, relatif chec des politiques dites volontaristes de ventes des
terrains publics Et, sagissant des propritaires privs, elle rsulte de blocages lis des
prlvements fiscaux instables et lourds, incitant vendre le plus tard possible. Or, cette limitation
du foncier disponible a mcaniquement un impact sur le nombre de logements construits et sur leur
prix de revient : la raret de loffre foncire pousse les prix des terrains la hausse, limitant mme
leur baisse en priode de crise17.
3.2.

La rglementation du sol, souvent trs contraignante

Depuis une dizaine dannes, avec notamment les lois SRU 18 , Grenelle, Montagne, Littoral, les
documents durbanisme et leurs rglements se complexifient. Les proccupations et les objectifs
(dveloppement durable, transports, activit conomique etc.) se multiplient tandis que les
procdures (rvision, modification) se densifient19, du fait notamment des obligations en matire
de concertation et denqute publique. Souvent, et particulirement sur le plan environnemental, cela
conduit limiter lurbanisation et freiner la libration des terrains constructibles : plutt que de
programmer, on interdit.
Par ailleurs, la mise en place, de faon non synchronise, des diffrents types de documents
durbanisme (PLU20 , PLH21 , SCoT 22 , directives territoriales, schmas directeurs) des chelles
diverses, na pu aboutir aux stratgies de dveloppement des territoires raisonnes et cohrentes qui
taient attendues (hormis quelques relles russites locales).
Enfin, cette complexit, parce quelle favorise les contentieux, porte un risque juridique croissant.
3.3.

Les recours, plus ou moins abusifs, constituent un frein permanent loffre de


logements

On estime entre 25 000 et 40 00023 le nombre de logements bloqus en permanence par des recours.
Deux raisons principales expliquent lessor de ces blocages :
le phnomne NIMBY ( not in my backyard ou pas dans mon arrire-cour ) : les mnages
voisins des constructions venir veulent protger leur rente de situation. Eux-mmes sont venus
sinstaller un endroit pour bnficier dune certaine qualit de vie mais refusent que dautres
fassent de mme au risque de menacer leur cadre de vie ;

17

On estime que le foncier reprsente pour des logements collectifs, entre 15 et 20% du prix dun logement en zone
urbaine normale mais entre 30% et 50% en zone trs tendue (Paris et premire couronne, littoral mditerranen,
).
18
Loi relative la Solidarit et au Renouvellement Urbain du 13 dcembre 2000.
19
Les tentatives de simplification rcentes vont dans le bon sens mais sont insuffisantes.
20
Plan Local dUrbanisme, remplace le POS (Plan dOccupation des Sols) depuis la loi SRU.
21
Programme Local de lHabitat : document dobservation, de dfinition et de programmation des investissements
et des actions en matire de politique du logement lchelle dun territoire.
22
Schma de Cohrence Territoriale : document qui dtermine un projet de territoire (intercommunal) visant
mettre en cohrence des politiques sectorielles (urbanisme, habitat, dplacements, commerces) dans un
environnement prserv.
23
Chiffres hors logements construits directement par les bailleurs pour lesquels le nombre de logements bloqus
pourrait tre quivalent.

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12

lintrt financier : certaines personnes utilisent les recours comme un moyen de senrichir,
certains avocats stant mme spcialiss dans ce domaine.

Quelquefois, les collectivits elles-mmes peuvent tre la source des recours lorsquelles instruisent
des permis non conformes aux rglements durbanisme, souvent par manque de connaissances et de
moyens (personnel en nombre insuffisant ou insuffisamment qualifi).
La mobilisation de lensemble des acteurs du secteur pour lutter contre les recours a conduit le
Gouvernement prendre un certain nombre de mesures par ordonnance au cours de lt 2013
(restriction de lintrt agir, mise en tat des dossiers devant les tribunaux administratifs, procdure
2 en 1 -possibilit de demander au mme juge de se prononcer sur la validit du recours et
daccorder des dommages et intrts-, suppression, en zones tendues, dun rang de juridiction,
possibilit donne au juge de conditionner la validit dun permis de construire des modifications
et non plus simplement de le valider ou de linvalider). Sil est encore trop tt pour se prononcer sur
limpact de ces mesures24, elles constituent nanmoins une avance quil appartient dsormais aux
tribunaux de mettre en uvre.
3.4.

Les cots de construction en forte augmentation, du fait notamment de lempilement


des rglementations et normes

Lindice du cot de construction (ICC INSEE), qui tmoigne de lvolution du prix du btiment, a
progress de presque 50% (49,6%) entre 2000 et 2012. De mme, suivant une tude ralise par la
Caisse des Dpts et Consignations25, les cots de production des logements sociaux ont augment
de 53% sur la priode 2005-2011. Cette hausse sexplique essentiellement par une augmentation
sensible des cots des matriaux (lie en grande partie la hausse des cots de lnergie) et de la
main duvre, mais galement par limpact financier de laccumulation de rglementations et de
normes26.
Dans le cadre de sa dmarche 500 000 logements , Ccile Duflot (alors Ministre du Logement) a
constitu en 2013 un groupe de travail charg de Simplifier la rglementation et llaboration des
normes de construction et de rnovation . Le rapport issu de ces travaux tablit que au-del du
code de la construction et du code de lurbanisme (qui contiennent plusieurs milliers darticles), les
rglementations concernant la construction sont rglementes dans 11 autres codes travers plus de
1 000 articles. Sy ajoutent une quinzaine de lois ou dcrets non codifis.
Les principales fdrations professionnelles de la construction et le mouvement HLM estiment fin
2013 que limpact de ces rglementations et normes sur le prix de construction des logements se
traduit par un surcot de 23% sur 5 ans et de 38% sur 11 ans27. Parmi les postes identifis28, on peut
citer notamment la performance nergtique (RT2000, RT2005 puis RT2012), laccessibilit des

24

Pour linstant, malheureusement, les professionnels ne notent pas damlioration.


Caisse des Dpts, Les cots de production des logements locatifs sociaux depuis 2005, Revue Eclairages n1,
novembre 2012.
26
Selon lAFNOR, il existe 4 000 normes dans le domaine de la construction.
27
Olivier TOMMASINI, Analyse de lvolution compare des prix et des cots dans le btiment - Prconisations
en matire de simplifications rglementaires, FFB, juillet 2013.
28
Cf. FPI Note sur les cots de travaux et facteurs de hausse, mars 2013.
25

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13

btiments aux personnes mobilit rduite (2005), la lutte contre la pollution des sols et les rgles de
mise en dcharge (2005), ainsi que la prvention des risques sismiques (2012).
3.5.

Le dsquilibre des rapports entre bailleurs et locataires, qui entrave le droit de


proprit, dcourage linvestissement locatif

Au-del des caractristiques communes toute pargne, qui permet de se constituer un capital et de
percevoir un complment de revenus rgulier, linvestissement dans limmobilier locatif sexplique de
plus en plus par le dsir de prparer sa retraite. Ainsi, 95% des bailleurs privs sont des particuliers.
Or lencadrement de la relation locative, toujours plus contraignant pour le propritaire depuis la loi
Quillot de 1982, est un frein linvestissement ou la mise en location de logements existants. Ce
dsquilibre croissant conduit galement les propritaires-bailleurs prendre des garanties auprs
des locataires, surtout dans les secteurs o la demande est suprieure loffre (les locataires se
trouvent alors en forte concurrence). Cette situation handicape particulirement les mnages
revenus modestes la recherche dun logement, tels les jeunes actifs et les mnages en situation de
prcarit qui ne sont pas en capacit de fournir les garanties exiges.
Il est noter que la perception ngative des dispositions de la loi ALUR relatives aux rapports
locatifs par les investisseurs privs a accentu ce climat de dfiance. Il est donc primordial de
restaurer au plus vite la confiance et lenvie dinvestir des particuliers comme des oprateurs
institutionnels.
Ceci est dautant plus vrai que sajoute ces contraintes le poids croissant de la fiscalit (droits
denregistrement, taxation des plus-values immobilires, surtaxe des rsidences secondaires).
3.6.

La fiscalit, pnalisante au regard des autres pays europens

Une tude de FIDAL29sur la fiscalit applicable limmobilier montre que la France est le pays o la
construction est la plus taxe de lUE30 : avec des prlvements fiscaux qui reprsentent 27% du prix
dun logement, lcart avec nos voisins europens se situe en moyenne aux alentours de 12,5 points
mais atteint 17 points avec lAllemagne.

29
30

FIDAL : tude sur la fiscalit immobilire en Europe, parue en octobre 2014.


17% en moyenne de poids relatif.

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14


Figure4:Fiscalitapplicableunersidenceprincipaleneuvede200000eurosTTC(en%duprixd'acquisition)

LesEchos/source :FIDAL,octobre2014

Cette mme tude (cf. figure 4) montre que la France a la fiscalit la plus lourde de lUnion
Europenne, non seulement sur la construction mais galement en matire de dtention ou de
revenus locatifs du fait de nombreuses taxes, en particulier locales, nettement plus leves que dans
le reste de lUE et en progression constante. Il nest donc pas trs tonnant que linvestissement
locatif soit dun rendement net plus faible que beaucoup dautres placements et lun des moins
rentables de lUE. Cette faible rentabilit nest compense que partiellement par les avantages fiscaux
des dispositifs daide linvestissement locatif (Robien, Scellier, Duflot, Pinel).
3.7.

Les modes de financement du logement propres la France

Concernant les acqureurs, les prts, gnralement taux fixes, dpendent de la capacit
de remboursement des mnages pendant la dure du prt et non de la seule valeur du bien,
ce qui diminue le risque. Cette politique de prt suivie par les banques franaises permet
dviter les situations de crise telles que les ont connues des pays comme lEspagne ou les
Etats-Unis.

Le contexte conomique actuel ainsi que le renforcement des rgles prudentielles europennes
(notamment Ble III mais galement les contrles mens par les autorits de rgulation sur le
niveau de risque des portefeuilles) agissent sur les conditions daccs au crdit, et freinent laccession
la proprit. Par ailleurs, les rflexions en cours au niveau des autorits prudentielles laissent
prsager des risques de restrictions concernant lutilisation des taux fixes et le recours au crdit
cautionn, moins onreux que le crdit hypothcaire.

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15

Du ct des oprateurs, deux modes de financement cohabitent : celui du logement social


et celui du logement priv.

Le logement social franais est financ en grande partie par des emprunts bancaires taux bonifis
auprs de la Caisse des Dpts (sur les fonds collects du Livret A et du Livret Dveloppement
Durable - LDD) et auprs dAction Logement31. Ces prts sont complts par des subventions de
lEtat ou des collectivits locales (aides la pierre) et par un apport en fonds propres des organismes.
Dautre part, afin de permettre aux organismes HLM de pratiquer des loyers compatibles avec les
ressources des mnages ligibles au logement social, lEtat leur consent tout un ensemble
davantages financiers (exonration dimpt sur les socits, TVA taux rduit, exonration de taxe
foncire32, dcote sur la valeur des terrains publics et exonration dimposition sur les plus-values
pour le vendeur). Cependant, du fait des contraintes budgtaires, les subventions de lEtat, bien
que trs marginales, sont en forte diminution, situation qui risque de perdurer. La situation
financire dlicate des collectivits locales et lpuisement des ressources dAction Logement laissent
galement prsager une baisse prochaine de leurs interventions en subvention. Ainsi, les organismes
sont conduits utiliser davantage leur trsorerie33. Leur modle conomique traditionnel est fragilis
et atteint aujourdhui ses limites.
Pour la part du logement relevant de la promotion prive, ce sont les fonds propres des oprateurs
et les prts bancaires qui financent les oprations. Et ce dernier financement nest assur quune fois
atteint un certain niveau de pr-commercialisation du programme. Or, dans un contexte o les
acqureurs hsitent sengager, le relvement des seuils de pr-commercialisation34 ncessaire la
scurisation des oprations conduit labandon de nombreux projets (y compris, avec le
dveloppement de la VEFA HLM35, des projets de logements sociaux) et a un effet clairement procyclique quand la construction ralentit.
De surcrot, en application du principe de mixit sociale, les oprations de promotion prive
comprennent souvent un quota de logements sociaux (en moyenne de 20% 40%), vendus perte
dans bien des cas. Il en rsulte une forme de prquation, facteur de hausse des prix pour la partie
libre.
En effet, bien que la rglementation dtermine clairement sur tout le territoire des prix pour le
logement social, le prix des VEFA HLM est trop souvent impos par les collectivits locales en
dehors de tout fondement juridique. Comme ce prix savre trs frquemment infrieur au prix de
revient de lopration, la perte induite est considre comme une surcharge foncire pour la
partie libre et ce sont les acqureurs privs qui supportent la diffrence crant ainsi ce que lon
appelle couramment limpt de palier .

31

LEtat a conduit Action Logement recourir lemprunt auprs du Fonds dEpargne de la CDC afin dtre en
mesure dapporter aux organismes HLM, pendant trois ans, un financement annuel bonifi de 1,5 Md reprsentant
un quivalent-subvention de 950 M, destin principalement financer une part de la surcharge foncire.
32
Exonration de TFPB (Taxe Foncire sur les Proprits Bties) pendant au moins 15 ans.
33
Union Sociale pour lHabitat, Les HLM en chiffres 2013, septembre 2013, p.20.
34
A titre dexemple, il est pass de 30% dun programme environ en 2011 prs de 50% aujourdhui, part vendue
aux bailleurs sociaux exclue (sous lhypothse quelle reprsente 20% du programme, le taux global de prcommercialisation requis est alors pass de 25% en 2011 40% en 2013).
35
La Vente en Etat Futur dAchvement consiste acheter des logements sur plan. Les oprateurs HLM y recourent
notamment, ce qui permet de produire des logements sociaux rapidement et de favoriser la mixit sociale.

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4. Les prix ne sont plus en phase avec le budget des mnages au pouvoir dachat en
berne
Les mnages disposent dun revenu (salaire, allocations sociales, aides diverses) qui conditionne
leur capacit dinvestissement dans leur logement. Cela dtermine le niveau de loyer ou de crdit
immobilier auquel ils peuvent prtendre. Au regard de cette contrainte, ils choisissent leur logement
en jouant sur les critres suivants :
la localisation (par rapport au lieu de travail),
la taille (surface et/ou nombre de pices),
la qualit (notamment en matire disolation et de performance nergtique).
Or, dans le contexte conomique actuel, ces choix sont de plus en plus contraints. En effet, sur
presque tous les segments du march (parc locatif social, parc locatif priv, accession la proprit,
maisons, appartements, dans lancien comme dans le neuf), les prix36 ont tendance se dconnecter
du pouvoir dachat des mnages (cf. figure 5), mme si les loyers ont cr en moyenne plus
faiblement que le revenu disponible brut de lensemble de la population. De ce point de vue, il
convient de souligner lapport quantitatif essentiel des dispositifs successifs daide linvestissement
locatif (lois Prissol, Besson, Robien, Borloo, Scellier, Duflot, Pinel). Ces derniers ont en effet
permis de crer 850 000 logements supplmentaires en quinze ans, et donc de compenser le retrait
des institutionnels dont le parc est pass de 850 000 275 000 units au cours des quinze dernires
annes, contribuant ainsi contenir la hausse des loyers.
Figure5:Facelapnuriedelogements,leprixdeslogementsaugmenteplusquelerevenudesmnages(base100auT4
1998)

280
260
240
220
200
180
160
140
120
100

Prixdeslogementsanciens
Revenudisponiblebrut
Loyers(IRL)

Prixdeslogementsneufs
Cotsdeconstruction(ICC)
Source :INSEE,SOeS

Au total, pour lensemble des mnages, le montant des dpenses effectives37 lies au logement a
clairement augment (en moyenne +5,4% par an) sur la priode 1980-2012. Il faut noter ici que les
dpenses dnergie lies loccupation dun logement posent le dfi de la prcarit nergtique des
mnages. Selon lINSEE38, 3,8 millions de mnages (France mtropolitaine) consacrent ainsi plus de

36

Lvolution rcente des prix prsente des tendances contrastes selon les zones.
Les dpenses effectives lies au logement recouvrent les loyers, les remboursements demprunts, les charges et les
cots associs lentretien courant, ainsi que les dpenses dnergie (chauffage, eau, lectricit/gaz), les taxes (taxe
foncire, taxe dhabitation) et les dpenses dameublement et dquipement du logement.
38
Cf. La prcarit nergtique : avoir froid ou dpenser trop pour se chauffer , Insee Premire n1351, mai 2011.
37

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10% de leur revenu leur facture nergtique, tandis que 3,5 millions dclarent souffrir du froid
dans leur domicile. Cela concerne majoritairement les mnages occupants des logements anciens
(construits entre 1949 et 1975).
En se limitant au cot du logement stricto sensu, la hausse des dpenses sexplique notamment par
lamlioration de la qualit des logements, la migration dune part croissante de la population vers les
centres urbains et laugmentation du nombre de m par occupant. Mais surtout, une tude du CAS39
a montr que la croissance du taux deffort brut a principalement touch les mnages appartenant
la moiti des mnages la plus pauvre .
Dans ces conditions, laccession la proprit des mnages devient de plus en plus difficile,
notamment en zones tendues. La hausse des prix immobiliers a cependant40 t rendue supportable
par lvolution des crdits au cours de la dcennie coule : 1 point de pourcentage de baisse des
taux dintrt reprsente 8% damlioration de la capacit de remboursement des mnages et 5 ans
supplmentaires de dure demprunt quivalent 10% de plus de capacit de remboursement. Pour
autant, en dpit de lamlioration des conditions de crdit, lObservatoire du Financement des
Marchs Rsidentiels41 montre que lindicateur de solvabilit de la demande peine se maintenir
depuis le dbut 2013, malgr un redressement constat en 2014. Ainsi, dfaut dun apport
personnel suffisant, les mnages les plus jeunes et les plus modestes ne peuvent entrer sur les
marchs rsidentiels que grce un dispositif vritablement solvabilisateur tel que le PTZ et le
PTZ+ avant sa rforme de dbut 2012 (rduction des diffrs de remboursement 42 ). Lapport
personnel (don familial ou revente dun bien immobilier antrieurement acquis) est donc devenu
dterminant.
De fait, lavenir sannonce sombre pour les capacits financires des mnages : la situation
conomique ne laisse pas augurer des augmentations de revenus importantes, tandis que le
rtablissement des comptes publics a dores-et-dj entran un alourdissement sensible des
prlvements sur les mnages. De mme, les aides de lEtat en faveur du logement vont
inluctablement baisser au cours des prochaines annes comme en tmoignent le nouveau
plafonnement de lAPL locatif et la menace sur les aides personnelles aux accdants. Or, les aides
la personne et, en premier lieu lAPL, reprsentent prs de la moiti de lintervention de lEtat.

5. Cettesituationpnaliselactivitetlesdsquilibresentreterritoiresaugmentent
Logement et emploi sont lis : on sinstalle, autant que possible, proximit de son lieu de travail.
En outre, lactivit attire lactivit : les entreprises sinstallent prioritairement dans des zones dj
dynamiques conomiquement, ce qui induit galement une localisation des espaces rsidentiels
proximit de ces zones. Si le principal facteur daugmentation de la population active sur un
territoire est lactivit conomique, lhliotropisme rend les villes du Sud et de lOuest

39

Centre danalyse stratgique avril 2011 sur base statistique ENL 1998-2006.
Laugmentation des revenus des accdants (plus prononce que pour lensemble des mnages) et les aides au
logement entrent aussi en compte.
41
Observatoire Crdit Logement / Institut CSA - Mensuel Janvier 2015.
42
La nouvelle rvision du PTZ+ intervenue en octobre 2014 permet de revenir, pour partie, la situation ex ante.
40

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particulirement attractives (de Bordeaux la Mditerrane en passant par Toulouse), notamment


auprs des jeunes ou des seniors (meilleure qualit/cadre de vie)43.
La relation entre logement et emploi induit galement la question des transports et de la mobilit :
les personnes et les entreprises sinstallent dans les zones o les axes de transports sont denses,
faciles daccs et permettent des dplacements rapides. De mme, emploi, ducation et formation
sont lis. La proximit de lentreprise et de lUniversit permet les changes entre la recherche et
lapplication, lessaimage de linnovation, ainsi que le transfert de comptences humaines. Cest aussi
proximit des entreprises que se dfinissent les besoins de formation et dadaptation des
personnels : une politique de formation continue se dfinit en fonction des besoins exprims par les
entreprises sur un territoire. Une politique active de maintien de lemployabilit est une condition de
prservation de lactivit sur un territoire et, de fait, de son attractivit.
Il en rsulte que populations, emplois, activits, savoirs, comptences et qualit de vie se concentrent
de plus en plus dans les mmes zones : selon lINSEE, 77% des emplois salaris restent localiss
dans les ples urbains. Ainsi le foss slargit, en France, entre des zones denses dynamiques et des
espaces conomiquement fragiles et faiblement peupls 44 . Ces dsquilibres issus de la
mtropolisation entranent des tensions croissantes sur lemploi, alors que le taux de chmage est
toujours plus lev.
Des tudes du Credoc, commandes par le MEDEF45, laissent paratre des inquitudes en ce sens :
40% des tablissements employant du personnel se dclarent affects par les difficults de
logement de leurs salaris ;

70% des actifs refuseraient une opportunit professionnelle46 si cela les obligeait accrotre leurs
dpenses de logement ;

500 000 (sur 5 ans) personnes en recherche demploi auraient renonc un poste car cela aurait
occasionn une hausse de leurs dpenses en logement.

Par ailleurs, plusieurs tudes conomiques (CAS 47 , CAE 48 , ANIL 49 , Direction Gnrale du
Trsor50) sinterrogent sur la possibilit dun lien entre statut doccupation et march de lemploi,
donc le chmage. Elles questionnent en particulier lhypothse dOswald51, tablissant lexistence

43

Cf. linterview de Laurence Duboys Fresney, sociologue lOFCE et auteure de lAtlas des Franais, dans
Libration Il y a la mer, le soleil et lemploi le 8 fvrier 2013.
44
Laurent DAVEZIES, La crise qui vient. La nouvelle fracture territoriale, 2012.
45
Rgis BIGOT et Sandra HOIBIAN, Les rpercussions directes et indirectes de la crise du logement sur
lemploi, mars 2011 ; La mobilit professionnelle bride par les problmes de logement, juillet 2011 ; Les problmes
de logement des salaris affectent 40% des entreprises, avril 2012.
46
Ils refuseraient un emploi meilleur que celui quils occupent actuellement. Ne pas tre oblig de dmnager est
trs important dans le choix dun nouvel emploi pour 56% des personnes interroges (contre 48% pour le fait
dtre bien rmunr).
47
Favoriser la mobilit professionnelle en modifiant la fiscalit du logement, Note danalyse n196, octobre 2010.
48
Mathilde LEMOINE et Etienne WASMER, Les Mobilits des salaris, rapport au Conseil d'analyse
conomique auprs du Premier ministre, 2010.
49
Jean BOSVIEUX et Bernard COLOOS, Accession la proprit, mobilit rsidentielle et emploi, Habitat
Actualit, fvrier 2011.
50
Nicolas COSTES et Sabrina EL KASMI, Les freins la mobilit rsidentielle pnalisent-ils la qualit de
lappariement sur le march du travail ?, Trsor-Eco n116, septembre 2013.
51
Andrew OSWALD, A conjecture of the explanation for high unemployment in the industrialized countries,
University of Warwick, 1996.

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dune corrlation entre taux de propritaires occupants et niveau de chmage. Cette relation
sexpliquerait par des contraintes financires (cots de transaction, remboursements demprunts de
longue dure) spcifiques au statut de propritaire occupant qui limitent sa mobilit. Une
hypothse semblable sapplique aux locataires HLM : les dlais dattente pour lobtention dun
nouveau logement social constitueraient un frein leur dmnagement, et donc la fluidit du parc.
Cependant, ces analyses doivent tre relativises la lumire des chiffres de lOCDE52 qui montrent
clairement que la mobilit des personnes napparat pas particulirement faible en France par
rapport la plupart des autres pays de lOCDE (). 8,6%, le pourcentage de mnages ayant
chang de rsidence au cours de lanne 2007 (dernire anne connue) est sensiblement plus lev en
France quen Allemagne notamment o il ressortait alors seulement 5,3% 53 (cf. figure 6), alors
que le premier pays comprend une proportion bien suprieure de propritaires-occupants que le
second (63,7% contre 53,4% en 2011, selon les donnes dEurostat).
Figure6:Pourcentagedemnagesayantchangdersidenceaucoursdel'anne2007
15

12

Source:OCDE,rformesconomiques :Objectifcroissance2011

Si ces rsultats montrent que le statut doccupation dun logement nest pas une entrave la
mobilit, les carts de prix sont en revanche un frein rel. En effet, budget gal, on nachte pas le
mme logement Brest et Paris (cela vaut aussi pour la location) Et sur une mme
agglomration, la priphrie sera presque toujours plus accessible financirement que le centre.
En rsum, les employeurs comme les salaris ressentent trop souvent des difficults de logement,
particulirement au regard des temps de transport entre domicile et lieu de travail. Lenqute du
Crdoc auprs des actifs54 rvle ainsi que la proximit avec le lieu de travail est le deuxime critre
de choix dun logement, particulirement important chez les jeunes et les personnes en phase
dinsertion professionnelle. Cela conduit la moiti des actifs interrogs dclarer quils refuseraient
lopportunit dun meilleur emploi si cela devait se traduire par une augmentation de leur trajet
quotidien de 30 minutes.

52

OCDE, Rformes conomiques : Objectif Croissance, 2011.


COE Rexecode, Limmobilier est-il lennemi de la comptitivit ?, septembre 2013.
54
Rgis BIGOT et Sandra HOIBIAN, Le cot du logement pse sur la mobilit professionnelle, Consommation et
modes de vie n240, juin 2011.
53

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20

Lexemple de lIle-de-France 55 est, en ce sens, emblmatique : le consensus estime le besoin de


construction a minima 70 000 logements chaque anne, mais la production sapproche
pniblement des 40 000 units, entranant une hausse des prix et des loyers et finissant par nuire la
comptitivit rgionale. A linverse, des agglomrations comme Lyon, Bordeaux ou Rennes, o
transports collectifs et construction de logements accompagnent la croissance de lactivit ne
souffrent pas ou peu de goulot dtranglement ni de tensions fortes sur le march du logement. Ces
exemples contradictoires illustrent limportance davoir des politiques damnagement quilibres et
prospectives, ainsi quune gouvernance efficiente des territoires.

6. Ceseffetssontaccentusparlaterritorialisationdespolitiquesdulogement
Au cours des dernires dcennies, lEtat a dcentralis auprs des collectivits territoriales les
comptences en matire durbanisme et dhabitat, et dlgu de faon optionnelle et contractuelle
lattribution des aides financires aux organismes HLM. Ce processus sest accompagn au plan local
dun dveloppement progressif de lintercommunalit, empilant les niveaux de gouvernance. De
surcrot, le transfert de comptences ne sest pas accompagn de laugmentation de moyens requis
pour les collectivits, ni dune obligation de rsultats (notamment en ce qui concerne les objectifs de
construction de logements).
Il sen est suivi des difficults dappropriation des rglementations et de mise en uvre de la
programmation urbaine (dont lhabitat) par les collectivits locales, tant sur le plan politique
quoprationnel. Ces difficults ont t amplifies par des carts sensibles entre les rythmes lgislatifs
et rglementaires dune part, et les rythmes de fonctionnement des collectivits influencs par la vie
politique locale dautre part.
De fait, en transfrant le pouvoir de dcision de construire aux maires, le processus de
dcentralisation a pu contribuer la rduction de leffort de construction dans certaines communes :
souhait de conserver inchang lquilibre sociologique local, difficults financires construire les
quipements publics pour rpondre aux besoins supplmentaires, conviction bien ancre quun
maire btisseur [est un] maire battu 56... Cette tendance est rgulirement aggrave au moment de
chaque lection, les projets tant bloqus plusieurs mois avant le scrutin, voire abandonns aprs, en
cas de changement dquipe municipale. Ce constat est particulirement marqu en 2014 : on estime
30 000 le nombre de logements bloqus par les nouveaux lus.

55

Le mme constat pourrait tre fait dans des rgions comme la Cte dAzur, le Genevois franais ou le Pays
Basque.
56
Mme si des villes comme Lyon ou Bordeaux dmontrent le contraire.

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21

Le logement : un secteur qui fait lobjet dune forte attention des pouvoirs publics, avec des
effets contreproductifs
Le march de limmobilier rsidentiel franais apparat comme un march de pnurie dans un
environnement rglementaire ultra-contraint qui maintient les prix un niveau lev et affecte les
comptes publics, alors que la seule rponse possible est le dveloppement dune offre abondante et
diversifie rpondant aux besoins et permettant le retour progressif un fonctionnement normal du
march.
Les exemples dans le reste de lUE montrent quil est impratif de changer de paradigme,
de remplacer les contraintes administratives par des engagements sur objectifs et de crer
une gouvernance efficiente, double dune vision de long terme.
Christian Noyer, Gouverneur de la Banque de France, dclarait en mai 2013 : Le logement est un
dterminant indirect mais essentiel de la comptitivit de lconomie. Cest le premier poste de dpense des mnages et la
part qui lui est consacre est en augmentation constante. Les obstacles laccs au logement sont une cause majeure
dingalit et une source premire de linscurit conomique, tout particulirement pour les salaris ne disposant pas
dun CDI. Enfin, les difficults se loger freinent la mobilit gographique et sont une cause du chmage de longue
dure. Rsoudre le problme du logement en France, cest donc simultanment accrotre la comptitivit, dfendre le
pouvoir dachat, encourager la mobilit et rduire les ingalits.
Une politique du logement doit se fixer pour objectif de conjuguer un tel constat au pass.

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22

II.

Limmobilierrsidentielestundterminantessentieldelacomptitivitde
lconomiedenotrepays
Le logement constitue nen pas douter un enjeu considrable pour le pays. Aprs avoir rappel son
positionnement en termes macro-conomiques, on sattachera projeter les rpercussions globales
possibles dun plan dinvestissement national en faveur du secteur.

1. Lelogement,poidslourddelconomiefranaise
Pour prendre conscience de la place du logement dans lconomie de notre pays et des enjeux
induits, il convient de rappeler quelques ordres de grandeurs.
En premier lieu, en 2013, le logement (y compris assise foncire 57 ) reprsente plus de 60% du
patrimoine national58. En ce sens, toute baisse gnralise et brutale des prix, loin dallger la charge
qui pse sur les mnages, engendrerait un effet dflationniste majeur sur lensemble de lconomie.
Dans une tude, COE-Rexecode59 analyse en effet 27 phases de baisse des prix immobiliers au sein
des pays de lOCDE et constate que dans tous les cas sauf un, elles se sont accompagnes dune
contraction ou, tout le moins, dun ralentissement marqu de lactivit.
La dpense en logement60, qui mesure leffort consacr par lensemble des agents conomiques au
domaine du logement, stablit 471 milliards deuros en 2013, soit 22,3% du produit intrieur brut61
(cf. figure 7). Ces dpenses reprsentaient 311,9 milliards deuros en 2002 (19,6% du PIB).
Figure7:Montantdesdiffrentescomposantesdeladpenseenlogement62
milliardsd'euros
500
400
300
200
100
0
1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
Dpensesencapital

Dpensescourantes

Source :SOeS,Comptedulogement2013

57

Le Compte du patrimoine ne fournissant pas le dcoupage des terrains btis entre le logement et le nonrsidentiel, on estime que la part du logement dans les terrains btis reprsente 75%.
58
On retient ici la dfinition du patrimoine national selon lInsee soit :
Patrimoine total (ou valeur nette) = ensemble des actifs financiers et non financiers passifs financiers + soldes des
produits drivs.
59
Limmobilier est-il lennemi de la comptitivit ? octobre 2013.
60
La dpense de logement comprend la consommation de biens et services, la formation de capital en biens et
services spcifiques, les autres investissements des producteurs et les transferts spcifiques au domaine du logement.
61
En comptabilit nationale base 2010. Ce ratio a atteint en 2013 son point le plus haut depuis 1984.
62
Le poids des diffrentes composantes (dpenses courantes, dpenses en capital) est dtaill en annexe 1.

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23

Quant lactivit immobilire, qui comprend linvestissement en logements neufs, lacquisition de


logements existants et les travaux dentretien et damlioration, elle stablit 247,7 milliards deuros
en 2013. Aprs avoir atteint son point le plus haut en 2011, elle se rapproche de son niveau de 2006
(cf. figure 8).
Figure8:Montantdel'activitimmobilireparsegments(enmilliardsdeuroscourants)

200
150
100
50

1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013

Logementsneufs

Acquisitiondansl'ancien

Travaux

Source :SOeS,Comptedulogement2013

En outre, comme toute activit conomique (via les prlvements fiscaux), le logement contribue au
budget de lEtat et des collectivits locales hauteur de 63 milliards deuros en 2013 (cf. figure 9).
On distingue deux types de prlvements :

les prlvements spcifiques au logement, qui reprsentent 34,5 milliards deuros. Ils se
composent principalement des prlvements lis la production de services de logement (26,1
milliards deuros), dont 75% sont issus de la taxe foncire sur les proprits bties (19,6 milliards
deuros) et des prlvements lis la mutation (8,4 milliards deuros) qui reviennent, pour
lessentiel, aux collectivits locales ;

les prlvements caractre plus gnral (28,5 milliards deuros) tels la taxe sur la valeur ajoute
(23,7 milliards deuros), la contribution sociale gnralise et la taxe revenu de solidarit active
sur les revenus du capital et dautres taxes (au sens du compte satellite du logement63).

ces deux types de prlvement sajoutent la part dimpt sur le revenu pesant sur les revenus
fonciers ainsi que lISF sur la valeur des biens immobiliers.

63

Impts, taxes et versements assimils sur les rmunrations .

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24


Figure9:Montantsdesprlvementsrelatifsaulogement(enmilliardsdeuroscourants)

70
60
50
40
30
20
10
0

Prlvementsspcifiquesaulogement
Autresprlvements
Ensemble

Source :SOeS,Comptedulogement2013

2. Lesaidesaulogement,entresoutienlactivitetpolitiquesociale
Les aides au logement jouent un rle fondamental pour laccs au logement des mnages modestes,
dans un contexte dinadquation entre loffre de logements et la demande. Cest pourquoi il est
devenu classique dans la comparaison internationale de les rapporter au PIB afin de juger de leffort
consenti et en second ordre den comparer lefficacit.
Ainsi, lEtat accorde des aides de diffrente nature au secteur du logement, pour un montant global
de 40,8 milliards deuros en 2013 (soit 1,9% du produit intrieur brut).
On distingue cinq types daides (cf. figure 10), regroupes en deux catgories64 principales :

les prestations verses aux consommateurs de services de logement, essentiellement sous forme
daides personnelles aux occupants. Elles reprsentent 48,9% du montant global, soit 19,9
milliards deuros. Les consommateurs bnficient galement davantages fiscaux hauteur de 1,5
milliards deuros ;

les avantages allous aux producteurs de logement (19,3 milliards deuros) dont les avantages
fiscaux (13 milliards deuros), les avantages de taux (2,7 milliards deuros), les subventions
dinvestissement (3,4 milliards deuros) et dautres aides.

64

Pour le dtail des aides par filire, se reporter aux Comptes du logement publis chaque anne par le
Commissariat gnral au dveloppement durable, tableau 311 Synthse des aides au logement .

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25


Figure10:Lesaidesaulogement(enmilliardsd'euros)

50
40
30
20
10
0

Prestationssociales
Subventionsd'investissement
Avantagesdetaux

Subventionsd'exploitation
Avantagesfiscaux

Source :SOeS,Comptedulogement2013

Les prestations logement, cest--dire les seules aides personnelles au logement (APL, ALS, ALF),
ont progress de 3,8% entre 2012 et 2013, pour se situer 17,4 milliards deuros en 2013, soit 0,8%
du PIB (comme en 2011). Au regard de ce ratio, la France occupait, en 201265, la troisime position
des pays de lUnion Europenne 28 (UE-28), derrire le Royaume-Uni et lIslande, et ressortait 0,2
point de PIB au-dessus de la moyenne europenne (cf. figure 11).
Figure11:LesprestationslogementenEuropeen2012(en%duPIB)

1,8
1,6
1,4
1,2
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0

UE 28

Note: les pays de lUE qui napparaissent pas sur le graphique (Bulgarie, Estonie, Croatie,
Italie, Lituanie, Portugal, Roumanie, Slovnie, Serbie, Turquie) ne distribuent pas de
prestationssocialespourlelogement.
Source :Eurostat

65

Dernire anne disponible lchelon europen.

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26

Ces observations doivent toutefois tre relativises ds lors quune part des aides au logement relve
dune politique daccompagnement social. En effet, les aides personnelles au logement constituent
un indispensable complment de revenu pour certains mnages faibles ressources.
Lvaluation de cette composante sociale66 montre quenviron un tiers du montant total des aides
personnelles au logement, soit prs de 6 milliards deuros, relverait dune politique sociale plutt
que dune politique du logement.
Au global, les aides personnelles au logement stricto sensu quivaudraient donc 0,5 point de PIB, soit
0,3 point de moins que la rfrence nationale67.

3. Lelogement,crateurdecroissanceetderichesses
Au regard de ces lments, nul ne saurait nier le rle fondamental que tient le logement dans
lconomie, notamment travers la mobilisation de lensemble des acteurs de la filire (de la
production de matriaux de construction la gestion immobilire) implants sur les territoires. Du
fait de son importance, le logement est directement li au cycle conomique (le logement est induit
par le cycle conomique), mais il est galement vecteur de croissance (rle inducteur).
Linteraction entre le logement et le cycle conomique trouve notamment son explication dans les
flux dinvestissements des agents conomiques. Pour exemple, du ct des seuls mnages,
linvestissement logement (la formation brute de capital fixe de la Comptabilit nationale) en 2014
contribue pour prs de 5% au PIB en France68. A ce titre, le logement est un facteur significatif de la
croissance69.
Par ailleurs, les relations techniques entre les diffrentes branches dactivit, illustres par le tableau
des entres-sorties de la Comptabilit nationale, font apparatre un effet multiplicateur de la
construction de logements sur lconomie. La construction, caractrise par limportance et la
diversit de ses consommations intermdiaires (dont plus de 90% sont dorigine nationale), se
rpercute en chane sur lensemble de lconomie et engendre ainsi un surcrot dactivit dans les
autres branches.
A cela sajoutent les effets en termes demploi. Dune manire gnrale, la construction contribue au
processus de dveloppement du pays. Il y a en effet une certaine corrlation entre le niveau de
dveloppement conomique dun pays et la part de la main-duvre employe dans la construction.
Par les effets multiplicateurs, le logement amplifie lvolution de lemploi secondaire et tertiaire dans
lensemble des branches.

66

Selon trois mthodes diffrentes, dcrites en annexe 2.


Ce qui ramnerait le poids de lensemble des aides au logement 1,8% du PIB. Pour mmoire, 1 point de PIB
reprsentait 21 milliards deuros en 2013.
68
Linvestissement en construction (BTP et promotion immobilire) de tous les donneurs dordre (mnages,
entreprises) reprsente au total 10% du PIB.
69
Cela nen fait pas pour autant un facteur dviction du financement des entreprises. Voir ce sujet ltude COERexecode, Limmobilier est-il lennemi de la comptitivit ?, septembre 2013.
67

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27

Dautre part, la construction constitue un vecteur traditionnel de qualification de la main-duvre


non forme, voire mme dinsertion. Ainsi, les ouvriers acquirent une qualification plus grande
dans la construction que dans la plupart des autres branches industrielles.
Aussi, en plus des enjeux sociaux que constitue la construction de logements, cet effet multiplicateur
de la construction permet, en cas de mise en uvre dun plan de relance gouvernemental, de nourrir
de nouvelles perspectives en matire dactivit conomique.

4. Planderelancelogement:audeldelarponseauxbesoins,unpotentieldemplois
etderichessesurgentetralisable
Les alas statistiques conduisent raisonner non plus dans labsolu mais en termes de degr de
vraisemblance. Pour illustrer notre propos, on peut citer deux exemples sur le caractre relatif des
grandeurs concernes. Les dernires publications du SOeS du 27 fvrier 2015 bouleversent
considrablement le comptage des niveaux de construction neuve en faisant passer pour 2014 le
niveau des mises en chantier de 298 000 356 000. Dans le mme temps, comme indiqu cidessus70, lvolution du nombre de nouveaux mnages et donc des besoins a t systmatiquement
sous-estime dans les prvisions. Il en va de mme de lvaluation du retard en volume (300 000,
500 000, 800 000 selon les sources) et du dlai pour rattraper ce mme retard (5, 10 ou 15 ans).
En rsum, selon toutes les probabilits incluant les alas statistiques, lobjectif affich par le
Prsident de la Rpublique et le Gouvernement de construire 500 000 logements par an lhorizon
2017 ncessiterait la construction entre 200 000 (hypothse haute) et 150 000 (hypothse basse)
logements.

Dans lhypothse haute, les 200 000 logements supplmentaires, se rpartiraient en 50 000
logements locatifs sociaux71 et 150 000 constructions prives (60 000 par la promotion immobilire,
hors VEFA HLM, et 90 000 en individuel diffus). Dans lhypothse basse, les 150 000 logements
supplmentaires se dcomposeraient en 50 000 logements locatifs sociaux et 100 000 constructions
prives (40 000 en promotion immobilire, hors VEFA HLM, et 60 000 en individuel diffus)
Par ailleurs, lobjectif de construction se double dun objectif lhorizon 2017 de 500 000 logements
rnovs sur le plan nergtique de manire significative contre 160 000 aujourdhui (dont 100 000
HLM). Cela se traduirait par la rnovation de 340 000 logements de plus quaujourdhui, dont 20 000
logements sociaux et 320 000 logements relevant du parc priv. Le parc existant, compos de 34
millions de logements, constitue un potentiel de rnovations de diffrente nature valu 55% des
travaux raliss par les entreprises de btiment. Pour le chiffrage du plan de relance, il a t fait ici le
choix de se concentrer sur lobjectif de rnovation thermique.

70
71

Cf. graphique 3
Y compris VEFA ralise par les promoteurs immobiliers.

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28

4.1.

Un potentiel dinvestissements

Selon nos calculs, la ralisation de lobjectif gouvernemental dans le neuf se traduirait par un surcrot
dinvestissement de 40,5 milliards deuros TTC en hypothse haute et de 29,3 milliards deuros TTC
en hypothse basse. Hors terrain nu, les montants associs saffichent respectivement 28 et 20,5
milliards deuros hors taxes (cf. annexe 3, premier item).
On estime galement que la part des travaux de btiment dans le cot de construction dun logement
se situe 50% du prix (cf. annexe 3, deuxime item), soit 62% du prix hors terrain nu. Ainsi, le
surcrot de production associ aux seuls travaux de btiment, dans le cas o lobjectif de mises en
chantier serait atteint, slverait 17,4 milliards deuros hors taxes en hypothse haute et 12,5
milliards deuros hors taxes en hypothse basse.
Par ailleurs, le montant moyen TTC de travaux de rnovation nergtique slevant aujourdhui
environ 18 000 euros72, dont 1 000 euros de travaux induits, on estime, sous certaines hypothses,
que la rnovation nergtique de 340 000 logements supplmentaires annuels lhorizon 2017 se
traduirait par un supplment de chiffre daffaires de 5,7 milliards deuros hors taxes en moyenne
pour le secteur du btiment.
Ainsi, la ralisation des deux objectifs (construction et rnovation) reprsenterait un investissement
dans le btiment seul de 23,1 milliards deuros hors taxes en hypothse haute et de 18,2
milliards deuros hors taxes en hypothse basse, soit entre 18% et 15% du chiffre daffaires
actuel du secteur.
4.2.

Un potentiel demplois

Dans son manifeste 1 million demplois cest possible 73, le MEDEF a identifi limmobilier
(construction et rnovation) comme le premier levier sectoriel pour dvelopper lemploi.
Afin dapprcier limpact du surcrot dinvestissement sur lemploi, il convient de le convertir en les
divisant par un contenu emploi (cf. le dtail des calculs en annexe 3, quatrime item).
Pour la construction neuve, on retient prs de 1,8 emploi par logement en hypothse haute (0,9
emploi dans le btiment et 0,9 emploi dans le reste de la filire) et un peu plus de 1,4 emploi par
logement en hypothse basse74 (0,7 emploi dans le btiment et 0,7 emploi dans le reste de la filire).
La construction de 200 000 ou 150 000 logements supplmentaires par an permettrait de mobiliser
350 000 ou 214 00075 emplois directs et indirects dans la seule filire du btiment.
Dans la rnovation nergtique, un actif ralise un montant annuel de chiffre daffaires hors taxes
denviron 77 000 euros. 104 00076 emplois seraient ainsi mobiliss pour la rnovation de 340 000
logements supplmentaires.

72

Montant TTC 2013. Le montant TTC 2014 est quasiment identique. On a suppos une stabilisation des prix hors
taxes et on a appliqu une TVA de 5,5% au lieu de 7%. Cf. annexe 3, troisime item, pour le dtail du chiffrage.
73
1 million demplois cest possible, MEDEF, septembre 2014.
74
Plus prcisment, pour cette hypothse, on a retenu un contenu emploi de 116 775 euros par an.
75
Soit 280 000 ou 171 000 emplois nets crs.
76
Soit 83 000 emplois nets crs, cf. dtail des calculs en annexe 3, quatrime item.

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29

Au total, la ralisation des deux objectifs de 500 000 oprations gnrerait la mobilisation de 454 000
emplois crs ou maintenus en hypothse haute et 318 000 en hypothse basse.
Tableau2:Impactdesdeuxobjectifs500000surlemploi

Construction neuve
Rnovation
nergtique
Ensemble

4.3.

Hypothse haute
Cration nette
Total emplois
demplois
mobiliss
280 000
350 000

Hypothse basse
Cration nette
Total emplois
demplois
mobiliss
171 000
214 000

83 000

104 000

83 000

104 000

363 000

454 000

254 000

318 000

Un potentiel de recettes

Au-del de lemploi, linvestissement supplmentaire en logements gnrerait deux types de recettes


directes77 (cf. tableau 3) :

pour lEtat, la TVA acquitte sur linvestissement btiment , soit respectivement 3,2 et 2,2
milliards deuros en hypothses haute et basse78 ;
pour la Scurit sociale, les cotisations patronales et salariales, soit respectivement 7,4 et 5,2
milliards deuros supplmentaires en hypothses haute et basse 79.

Tableau3:Recettesnettesgnresparlatteintedudoubleobjectif500000(enmilliardsdeuros)

TVA
Cotisations sociales
Indemnisations AT ou MP80
Indemnisations du chmage
Recettes totales

Hypothse haute
3,2
7,4
-0,2
0,0
10,4

Hypothse basse
2,2
5,2
-0,1
0,0
7,3

Il convient galement destimer les dpenses engages par lEtat dans le cas o linvestissement ne
serait pas ralis.
En termes dindemnisation chmage (soit une perte de 16 638 euros par actif sans emploi selon les
estimations de la FFB), cela reprsente respectivement 6,0 et 4,2 milliards deuros pour les 363 000
et 254 000 emplois non crs en hypothses haute et basse.

77

Notre estimation ne concerne que les recettes de niveau national, au bnfice direct de lEtat. Les taxes locales
(ex : TFPB), au bnfice des collectivits, nentrent pas dans ce champ.
78
Taux 2014 de 20% pour la construction neuve prive et 5,5% pour la construction locative sociale ainsi que les
travaux de rnovation nergtique.
79
En retenant un taux de charges patronales de 42,1%, un taux de charges salariales de 21,1% et un salaire annuel
brut de 32 099 euros pour un actif du secteur de la construction, le montant annuel des charges sociales slve
20 298 euros par salari.
80
AT : Arrt de Travail ; MP : Maladie Professionnelle.

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30

Et au-del de la filire btiment


La ralisation des deux objectifs de 500 000 oprations se traduirait par un accroissement de la
production de 33,7 milliards deuros en hypothse haute ou de 26,2 milliards deuros en hypothse
basse. Par le jeu des consommations intermdiaires, la construction pse plus que sa valeur ajoute
sur le niveau de production gnral de lconomie. Selon le tableau des entres et sorties symtriques
fourni par lInsee (pour le dtail de la mthode, dite de Lontief , cf. annexe 3, cinquime item), il
ressort que la production nationale progresserait, toutes branches incluses, de 62,5 milliards
deuros en hypothse haute ou de 48,6 milliards deuros en hypothse basse, soit un ratio de
1,85 euro en sortie pour 1 euro investi dans la construction.
En termes de valeur ajoute, cela reprsente un gain de 26,3 milliards deuros en hypothse haute ou
de 20,4 milliards deuros en hypothse basse pour lconomie nationale, soit 1,3 ou 1,0 point de PIB,
toutes choses gales par ailleurs.
Dans le mme temps, les importations progresseraient de 6,9 ou de 5,3 milliards deuros, ce qui
correspond 11% de leffet domestique, soit un faible impact.
Enfin, le surcrot dactivit domestique jouerait positivement sur le niveau de lemploi des diffrentes
branches de lconomie. Toutes choses gales par ailleurs, la hausse de production entranerait la
cration nette de 411 000 postes en hypothse haute ou de 320 000 postes en hypothse
basse, hors effet de substitution, ce qui quivaut un recul du chmage de 1,5 ou de 1,1 point.

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31

III.

LesorientationsduMEDEFpourunepolitiquedulogementplusefficace
1. Librerdufoncierconstructibledesconditionsabordablesdanslessecteursosont
localisslesbesoins
Aujourdhui, la matire premire pour la construction de logements, le terrain, fait dfaut et participe
au renchrissement des oprations alors mme quil y a abondance de terrains urbains propices la
construction. Cette insuffisance paradoxale rsulte non pas dun manque de place sur le territoire (la
France nest ni Monaco, ni Singapour), mais dune trop faible mise sur le march des terrains, tant
privs que publics, particulirement en zones urbaines. Il faut inverser cette tendance en mobilisant
le foncier constructible et en luttant contre le malthusianisme local trop frquent. En effet, au
moment o lEtat mobilise des moyens juridiques et financiers multiples dans un cadre lgislatif clair
(celui de la loi SRU, qui recommande de btir la ville sur la ville), il nest pas admissible quil y ait
autant de blocages au niveau local.
1.1.

Mobiliser les terrains publics

Sagissant des fonciers publics, lexprience de la candidature de Paris aux derniers Jeux Olympiques
montre quon sait les trouver quand on le veut (les 27 hectares constructibles des Batignolles taient
mobilisables depuis longtemps). La loi de mobilisation de janvier 2013 81 devait permettre la
libration dun nombre important de terrains publics. Quen est-il aujourdhui ? En septembre 2012,
Ccile Duflot (alors ministre du logement) a annonc la mise disposition gratuite de 930 terrains
susceptibles de permettre la construction de 110 000 logements sociaux entre 2012 et 2016. Ce
chiffre stant trs vite avr inexact, 224 lieux ont t finalement rpertoris par les Prfets de
Rgion dbut 2014. Dbut 2015, 110 terrains taient identifis pour des oprations de construction
prioritaires. A ce jour, peine une douzaine de cessions de terrains publics aurait t ralise.
En premier lieu, le MEDEF propose donc de mettre en place une base de donnes transparente et
accessible tous les oprateurs, recensant les terrains publics avec leurs caractristiques et un contact
auprs du propritaire public.
Une fois le foncier public identifi et disponible, le MEDEF demande quune procdure de cession
soit tablie avec un calendrier permettant aux oprateurs privs de se porter acqureurs. Le MEDEF
demande galement que lamnagement dun certain nombre dentre eux soit confi au secteur priv,
le cas chant, en association avec des bailleurs sociaux, pour raliser des oprations mixtes sous la
supervision de la collectivit locale comptente. Dune manire gnrale, il importe de dvelopper la
culture de projet en sappuyant sur le savoir-faire des oprateurs notamment privs.
Enfin, il faut lutter contre la thsaurisation des terrains par les Etablissements Publics Fonciers
(EPF) et les astreindre un dlai maximal de dtention. Le cas chant, le Prfet de Rgion doit
pouvoir imposer la vente. Par ailleurs, dautres critres que la surenchre financire doivent
simposer lorsquun EPF ou un amnageur public vend une emprise foncire un oprateur : la
spculation nest pas compatible avec lintrt gnral.

81

Loi du 18 janvier 2013 relative la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des
obligations de production de logement social. Les terrains nus ou btis du domaine priv de lEtat, ou de certains
tablissements publics, peuvent tre mis en vente. La loi prvoit que le prix de cession de ces terrains peut tre
infrieur leur valeur vnale ds lors quils ont vocation accueillir des logements, notamment sociaux.

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32

1.2.

Mobiliser les terrains privs

Concernant les terrains privs, la fiscalit actuelle encourage les propritaires diffrer le plus
longtemps possible la cession pour tre exonrs de limposition des plus-values.
Cest pourquoi le MEDEF prconise de mettre en place un rgime fiscal simple et lisible reposant
sur la valeur vnale des terrains, avec une inversion de labattement sur les plus-values : plus le
terrain constructible est mis en vente rapidement, plus labattement est significatif. Cela inciterait les
propritaires fonciers vendre leurs terrains ds quils deviennent constructibles.
Pralablement et afin de crer un choc doffre en permettant aux propritaires de terrains dtenus
depuis des annes de les cder rapidement et de faon massive, le MEDEF propose de mettre en
place un rgime transitoire exceptionnel : pendant une dure de 3 ans, des abattements significatifs
et dgressifs seraient instaurs (par exemple, 66% en anne n, 50% en n+1 puis 33% en n+2) sur la
plus-value ralise. Leffet daubaine devrait tre limit : actuellement, les propritaires prfrent
attendre plutt que vendre alors que, si la mesure rencontre le succs espr, elle permettra la
construction rapide dun nombre important de logements supplmentaires, avec des retombes
conomiques (recettes fiscales, diminution des dpenses publiques). En cas dchec, le cot en sera
par hypothse trs limit.
Sur ce sujet, on peut souligner que les mesures du plan de relance prsent par Manuel Valls le 29
aot 2014 vont dans le bon sens mme si elles demeurent insuffisantes :

alignement de la taxe sur les plus-values sur celles des immeubles btis, soit une exonration
totale de plus-values au bout de 22 ans de dtention limpt sur le revenu (contre 30 ans
auparavant), mais de CSG-CRDS seulement au bout de 30 ans. Le MEDEF estime que
lalignement des deux rgimes sur 22 ans est une ncessit pour donner de la lisibilit au
dispositif ;

pour toute promesse de vente conclue avant le 31 dcembre 2015 : abattement exceptionnel de
30% de limpt sur le revenu et des prlvements sociaux sur les plus-values ralises. Le
MEDEF considre que le pourcentage et la dure de la mesure restent insuffisants pour crer un
vritable choc doffre et surtout que la limitation aux communes relevant de larticle 232 du
CGI (1 150 communes environ) en rduit drastiquement la porte. Le MEDEF recommande de
retenir les communes dans lesquelles lEtat considre que le manque de logements est fort,
savoir celles situes dans les zones Abis, A, B1 et B2 ligibles au sens du dispositif Pinel ;

en cas de donation de terrain ralise jusqu fin 2015 : abattement exceptionnel de 100 000
euros sur lassiette des droits pour le cdant, la condition que le terrain soit ultrieurement
construit.

En complment, il faut envisager la mobilisation (volontaire) de solutions foncires prives par les
entreprises (cf. grande distribution, industries qui dtiennent des friches ou des rserves non
utilises). La loi de simplification 82 , qui ouvre la possibilit de construire sur les emprises de
parkings commerciaux, est un bon point de dpart. Le maintien du taux rduit de limpt sur les

82

Loi n2014-1545 du 20 dcembre 2014 relative la simplification de la vie des entreprises et portant diverses
dispositions de simplification et de clarification du droit et des procdures administratives. Le texte facilite
notamment le dveloppement de projets de construction de logements dans les zones dominante commerciale.

MEDEFLivreBlancLogementConfrencedepresse09.03.2015

33

socits en cas de plus-value sur la cession dun terrain en vue dy construire du logement83 constitue
galement un passage oblig.
1.3.

Lutter contre le malthusianisme local

Sagissant de la lutte contre le malthusianisme local, le MEDEF recommande la mobilisation du


foncier disponible via deux mesures techniques simples, mme si leur acceptabilit par la socit
civile ne va pas de soi :

acclrer le transfert de la comptence de lurbanisme (droit des sols) des communes au niveau
intercommunal par la gnralisation des PLUI84, au moins dans les bassins de vie urbains, et
supprimer les restrictions imposes par le Snat dans la loi ALUR ;

augmenter les ressources des collectivits btisseuses , en jouant notamment sur la rpartition
de la dotation globale de fonctionnement (DGF).

Le think tank Terra Nova85 a fait une proposition qui va dans ce sens : conditionner une partie de la
DGF la ralisation des objectifs du PLU afin dencourager les collectivits btisseuses et de
pnaliser les autres.
Synthse des propositions du MEDEF pour
librer du foncier constructible des conditions abordables l o sont localiss les besoins

Recenser les terrains publics dans une base de donnes accessible tous les oprateurs.

Dvelopper la culture de projet en sappuyant sur le savoir-faire des oprateurs privs.

Astreindre les EPF un dlai maximal de dtention et permettre aux Prfets de Rgion
dimposer la vente de terrains.

Mettre en place un rgime fiscal simple et lisible reposant sur la valeur vnale des terrains, avec
une inversion de labattement sur les plus-values.

Crer rapidement un choc doffre via un rgime transitoire exceptionnel pendant 3 ans avec
des abattements significatifs et dgressifs sur la plus-value ralise.

Envisager la mobilisation volontaire de solutions foncires prives par les entreprises dtenant
des friches ou des rserves non utilises.

Acclrer le transfert de la comptence urbanisme au niveau intercommunal par la gnralisation


des PLU intercommunaux.

Augmenter les ressources des collectivits btisseuses en jouant notamment sur la rpartition
de la dotation globale de fonctionnement (DGF).

83

Cf. article 210F du Code Gnral des Impts.


Plan Local dUrbanisme Intercommunal.
85
Cf. Des logements trop chers en France, une stratgie pour la France, avril 2014.
84

MEDEFLivreBlancLogementConfrencedepresse09.03.2015

34

2. Matriserllaborationdesrglesdeconstructionpourcontenirlescots
Pour le MEDEF, la matrise des cots de construction passe obligatoirement par :

la mise en place dun moratoire effectif et appliqu pendant au minimum 3 ans sur llaboration
de tout nouveau texte rglementaire et normatif simposant au secteur de la construction afin
den limiter la prolifration ;

labrogation des rgles et normes obligatoires inutiles, excessives, ou que la stagnation durable du
pouvoir dachat des mnages rend prmatures ;

la mise en uvre dun nouveau mode dlaboration et de rgulation des rglements, normes et
labels par lensemble des acteurs (lgislateur et professionnels).

Cette nouvelle gouvernance constitue un lment clef dans la matrise des cots. Il est en effet
indispensable que la production rglementaire et normative intgre le temps dapprentissage et
dappropriation ncessaire aux matres douvrage et matres duvre, ainsi quaux entreprises de
construction et aux industriels. Ce temps dapprentissage est dautant plus ncessaire quil
conditionne les ventuelles conomies dchelle dans la filire du btiment, et donc la matrise des
cots de production dans un contexte financier qui ne permet plus dabsorber des hausses. Il est
aussi trs important pour les industriels, qui peuvent ainsi dvelopper des solutions innovantes et
robustes et se prparer conqurir des marchs dans un secteur o la France peut prtendre
lexcellence.
Enfin, il est essentiel de dtecter les cas dincompatibilits techniques manifestes qui conduisent
des impossibilits de construire, et de les analyser en dtail afin de permettre aux pouvoirs publics,
lus et administration de trancher si ncessaire entre diffrentes options. De manire gnrale, la
remise plat des diffrentes rglementations (thermique, amiante, sismique, accessibilit) doit
sefforcer de trouver le juste quilibre entre les impratifs de scurit, sant, confort mais aussi de
supportabilit conomique.

De ce point de vue, le bilan des actions menes par les pouvoirs publics est en demi-teinte.
Une pause normative a t annonce par le Prsident de la Rpublique en 2012. Nanmoins, elle est
dans la pratique rgulirement battue en brche par linstauration de contraintes nouvelles :
nouvelles rgles de stationnement pour les modes de transport alternatifs lautomobile, labels ou
nouvelles normes annonces (BEPOS par exemple) ou encore de dispositions qui creront de
nouvelles contraintes ou conduiront lexplosion de litiges (par exemple : la mise en uvre de la
RT86).
Sil est encore prmatur den mesurer lampleur et limpact, les mesures prsentes par le
gouvernement depuis juin 2014 87 , inspires des propositions communes des fdrations
professionnelles88, et dont lobjectif est de diminuer de 10% les cots de construction, vont dans la

86

Rglementation Thermique.
Mise en uvre annonce avant fin 2014 pour les 50 premires, puis en 2015 pour les 50 suivantes.
88
Les fdrations impliques dans la construction de logements (USH, FPI, FFB, CAPEB, UMF, EPL, SNAL,
UNTEC) ont produit un document commun : Propositions dadaptation ou de suppression des exigences
rglementaires et normatives pour agir sur le cot de production des btiments dhabitation, novembre 2013.
87

MEDEFLivreBlancLogementConfrencedepresse09.03.2015

35

bonne direction. Cest une premire tape significative, qui doit tre poursuivie en respectant le
calendrier tabli.
Larticle 7 de la loi du 20 dcembre 2014 (cf. supra) comporte des avances intressantes, telles que
la rduction des places de stationnement en zone tendue et ltude de modalits alternatives
lenqute publique. De mme, la mission confie au Prfet Jean-Pierre Duport par le gouvernement
sur la rduction des dlais dobtention des permis de construire est un signe encourageant qui reste,
toutefois, tre suivi deffets. La confirmation de ces objectifs le 30 octobre 2014 est un point
positif. Nanmoins, linquitude est forte de voir certaines de ces annonces, parmi les plus efficaces,
tre discrtement abandonnes sous couvert de difficults de mise en uvre .
Quant la nouvelle gouvernance des normes, qui sapprtait tre mise en place, elle vient dj
dtre modifie dans le projet de loi sur la transition nergtique. Ce texte impose la cration dun
Conseil suprieur de la construction et de lefficacit nergtique, dont le libell et la composition
laissent penser que la gouvernance des normes ne constituera plus son objectif prioritaire.
Synthse des propositions du MEDEF pour
matriser llaboration des rgles de construction pour contenir les cots

Limiter la prolifration des textes simposant au secteur de la construction par un moratoire


appliqu pendant au moins 3 ans.

Effectuer une revue des rgles et normes obligatoires inutiles, excessives ou rendues prmatures
par la stagnation durable du pouvoir dachat des mnages.

Elaborer une nouvelle gouvernance des rglements, normes et labels par lensemble des acteurs,
qui intgre le temps dapprentissage et dappropriation ncessaire aux professionnels.

Dtecter les cas dincompatibilits techniques manifestes conduisant des impossibilits de


construire, afin de permettre aux pouvoirs publics de trancher si ncessaire entre diffrentes
options.

3. Rendreplusincitatifsetstableslesdispositifspublicsfavorisantlachatdunlogement
Tous les segments ont souffert de leffondrement de la construction, laccession la proprit
comme linvestissement locatif, ce dernier regroupant depuis 15 ans prs du tiers du logement neuf
en secteur urbain. Pour augmenter loffre de logements, il faut donc relancer la construction
simultanment sur ces deux segments, dautant plus que, pour les particuliers, lachat dun logement
est la forme la plus usuelle de constitution dun patrimoine89 susceptible de permettre, terme, la
consolidation de la pension de retraite, par la rduction de la dpense en logement et/ou la
perception dun revenu complmentaire. Cela met particulirement en vidence le lien entre le
logement et la retraite.

89

En 2010, date de la dernire enqute patrimoine de lINSEE, le patrimoine brut des mnages est principalement
constitu de biens immobiliers (62%).

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36

Dans ce contexte, le MEDEF recommande de :

renforcer lattractivit des dispositifs daide linvestissement locatif destination des mnages ;

faire revenir les institutionnels dans linvestissement en logements, non par des dispositions
coercitives, mais par la mise en place dun environnement juridique et fiscal incitatif ;

relancer laccession la proprit en solvabilisant les primo-accdants modestes par un


allongement des diffrs de remboursement du PTZ+, par la scurisation de laccession sociale
(y compris dans le logement priv par un mcanisme crer) et, en zones tendues, par la mise en
place dun prt de long terme en faveur de laccession intermdiaire ;

viter la suppression par les autorits prudentielles europennes du service de prts taux fixes,
qui fonde le modle franais de distribution du crdit immobilier, et alors que les rsultats des
stress tests rcents de la BCE montrent que ce modle ne prsente pas de risque significatif pour
les tablissements de crdit.

Les rcentes annonces du Gouvernement vont, dans lensemble, plutt dans la bonne direction,
condition quelles soient appliques sans retour en arrire.
Pour linvestissement locatif, les dispositions concernant le dispositif Pinel devraient permettre
un nouvel essor du produit, grce :

la possibilit de louer aux ascendants et descendants ;

la cration de dures variables dengagement de location (6, 9 ou 12 ans) ;

la transparence fiscale pour les SCPI.

Limpact annuel de lensemble de ces mesures amliorant le dispositif pourrait reprsenter, en


premire estimation, entre 10 000 et 20 000 nouveaux logements en anne pleine. Il faut, surtout
aujourdhui, en assurer la prennit, la multiplication des changements tant de nature dcourager
les investisseurs potentiels, comme les oprateurs et les financeurs.
De mme, le retour des institutionnels dans le logement devrait conforter cette relance de
linvestissement locatif. Sil est encore trop tt pour valuer lefficacit du dispositif qui leur est ddi
( Pinel institutionnel ), dont les conditions de mise en uvre ont t arrtes en dcembre 2014, les
contraintes sur larbitrage du patrimoine instaures par la loi ALUR peuvent avoir un effet dissuasif
non ngligeable.
Sagissant de laccession la proprit, lallongement rcent des dures de diffrs de
remboursement en faveur des mnages modestes dans le PTZ+ est une mesure positive du plan de
relance daot 2014. Cela devrait permettre aux banques de considrer ce prt comme un quasiapport personnel et donc contribuer relancer le march. Leffet sur la production pourrait se
traduire, selon les premires estimations, par 7 000 8 000 logements supplmentaires par an. Des
diffrs encore plus longs permettraient davantage de mnages modestes daccder la proprit.
Par ailleurs, la rouverture du PTZ+ dans le parc existant sous conditions de travaux pour des
oprations ralises dans des centres-bourgs contribuera utilement la fluidit du march et au

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maintien dun parc de qualit au sein de zones certes moins denses mais o les besoins existent
cependant.
Synthse des propositions du MEDEF pour
rendre plus incitatifs et stables les dispositifs publics favorisant lacquisition dun logement

Renforcer lattractivit des dispositifs daide linvestissement locatif pour les mnages.

Inciter les institutionnels rinvestir dans le logement en instaurant un environnement juridique


et fiscal adapt.

Relancer laccession la proprit en solvabilisant les primo-accdants modestes par un


allongement des diffrs de remboursement du PTZ+, par la scurisation de laccession sociale
et, en zones tendues, par la mise en place dun prt de long terme en faveur de laccession
intermdiaire.

Eviter la suppression, par les autorits prudentielles europennes, du service de prts taux
fixes.

4. Favoriserlarnovationduparcexistant
Prs de 70% des logements (tant publics que privs) ont t construits avant 1982, et seulement
8,5% datent de moins 15 ans. Si la surface des logements et leur confort sanitaire (eau chaude, WC)
se sont beaucoup amliors, des progrs restent faire en termes de scurit, de performance
nergtique et de confort gnral (bruit, humidit, lumire).
Par ailleurs, les enjeux lis la perte dautonomie (handicap, dpendance) et au vieillissement de la
population (maintien domicile des personnes ges) ncessitent ladaptation dau moins 2 millions
de logements90.
Enfin, le btiment en gnral, y compris le logement, de sa conception son ventuelle dmolition,
en passant par son usage quotidien, reprsente plus de 40% de lnergie consomme en France. A
lvidence, toutes les tudes le prouvent, il y a l un gisement considrable dconomies. Le parc
ancien reprsentant plus de 90% du parc existant, cest donc en priorit sur lui que doivent se
concentrer les efforts pour atteindre la performance nergtique des logements, car le parc de
logements neufs est dj parmi les plus performants en Europe.
Pourtant, malgr les annonces diverses et les plans multiples, le march de la rnovation nergtique
tarde dcoller, pour au moins trois raisons :

les mnages engagent prioritairement des travaux lis lurgence, au confort et


lagrandissement, en rponse leurs besoins quotidiens ;

le retour sur investissement est long pour les mnages, qui ne peroivent pas immdiatement les
conomies gnres par les travaux damlioration sur leurs factures dnergie;

90

Cf. Rapport de lAnah et de la Cnav, Adaptation des logements pour lautonomie des personnes ges, Conseil
dAnalyse Stratgique, dcembre 2013.

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38

la difficult, tous niveaux, de disposer dune information pertinente, dun diagnostic de qualit
cot abordable, etc. Il y a beaucoup faire encore pour que tous les acteurs collaborent et
parlent le mme langage.

Lexprience du green deal anglais est, de ce point de vue, particulirement clairante91. Elle montre
quun dispositif de soutien efficace ncessite un effort de qualit et dencadrement de loffre, et quil
doit sinscrire dans le temps en vitant les effets de stop and go .
Cest pourquoi le MEDEF recommande de mettre en place une politique de rnovation qui
sinscrive dans la dure en privilgiant les axes suivants :

renforcer lessor doffres globales, simples, comprhensibles et produisant des effets


mesurables, notamment destination des particuliers qui ne peuvent pas simproviser
matres douvrage sur des sujets aussi complexes ;

poursuivre les efforts damlioration de loffre en recourant notamment aux outils


informatiques (type BIM92) ;

amliorer les dispositifs financiers incitatifs existants en veillant leur prennit ;

prvoir des dures de validit longues pour les dispositifs spcifiques aux coproprits
(exemple : co-PTZ collectif) afin de tenir compte des processus de dcisions imposs par la
lgislation (tenue des assembles gnrales) ;

favoriser linnovation et la recherche de nouveaux matriaux, nergtiquement performants,


faciles utiliser et moins coteux que les solutions actuelles ;

maintenir le taux de TVA 5,5% et le CITE93 afin dinciter les mnages raliser des travaux
de rnovation nergtique.

A ce stade, force est de constater que la politique du Gouvernement ne prsente pas la continuit
ncessaire : le programme Habiter Mieux 94 de lAnah 95 , victime de son succs suite au
renforcement de la mi-2013, a d tre frein ds lt 2014 du fait dune demande sensiblement
suprieure aux prvisions.
La cration du CITE, en remplacement du CIDD96, au 1er septembre 2014 constitue une avance, du
fait de son taux unique et major (30%) ainsi que de la suppression des critres plafond de
revenus et bouquet de travaux , trop compliqus. Reste toutefois sassurer de son avenir audel de 2015. Quant lco-prt taux zro, sa simplification (harmonisation des critres techniques
avec ceux du CITE, transfert de la validation technique des dossiers des banques vers les
entreprises) est de bon augure.

91

Cf. annexe 4.
Le BIM (Building Information Model), aussi appel maquette numrique, est un fichier qui concentre lensemble
de linformation technique de louvrage. En savoir plus sur : www.toutsurlebim.fr.
93
Crdit dImpt pour la Transition Energtique.
94
Cest une aide accorde aux mnages modestes pour amliorer le confort thermique de leur logement et ainsi les
aider rduire leurs factures nergtiques. Il constitue le volet social du plan de rnovation thermique lanc par le
Prsident de la Rpublique en mars 2013.
95
Agence nationale de lhabitat.
96
Crdit dImpt Dveloppement Durable.
92

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39

Mais il convient avant tout de finaliser au plus vite la liste des textes dfinissant lco-conditionnalit
(rgles de sous-traitance, champs dintervention du tiers-vrificateur,), mesure entre en vigueur
depuis plusieurs mois dj.
De faon gnrale, les politiques de rnovation doivent, pour porter leurs fruits, tre en adquation
avec lintrt de loccupant. En effet, ce dernier va rnover son logement si cela rpond une
proccupation dordre personnel : confort, scurit, gain conomique.
Synthse des propositions du MEDEF pour
favoriser la rnovation du parc existant

Renforcer lessor doffres globales, simples, comprhensibles et produisant des effets


mesurables.

Poursuivre les efforts damlioration de loffre en recourant notamment aux outils informatiques
type BIM.

Amliorer les dispositifs financiers incitatifs existants en veillant leur prennit : maintenir le
taux de TVA 5,5% sur les travaux de rnovation nergtique et le CITE.

Prvoir des dures de validit longues pour les dispositifs spcifiques aux coproprits afin de
tenir compte des processus de dcisions imposs par la lgislation.

Favoriser linnovation et la recherche de nouveaux matriaux, nergtiquement performants,


faciles utiliser et moins coteux que les solutions actuelles.

5. Rquilibrer les rapports locatifs (comment investir sans confiance?) et crer un


vritablestatutdubailleurpriv
La mise en location de logements existants et la relance de linvestissement locatif priv, essentielle
pour lconomie du logement, passent en premier lieu par un rquilibrage des rapports locatifs.
Pour ce faire, le MEDEF recommande :

dabroger les dispositions les plus contre-productives de la loi ALUR, principalement le


dispositif dencadrement des loyers ;

de rviser les rgles de rpercussion des charges auprs des locataires ;

de simplifier et raccourcir les procdures l'encontre des locataires dfaillants de mauvaise foi ;

dassouplir les conditions qui permettent au propritaire de retrouver lusage de son bien en fin
de bail.

Les bailleurs privs sont lourdement taxs (droits denregistrement lors de lacquisition, impt sur les
plus-values lors de la revente, TFPB97, imposition des revenus fonciers). Pour accompagner le
rquilibrage des rapports locatifs, le MEDEF prconise donc la mise en place dun vritable statut
du bailleur priv, dot dun rgime fiscal adapt et prenne dans le temps. Ce nouveau rgime fiscal,

97

Taxe Foncire sur les Proprits Bties : impt local d tous les ans par le propritaire dun bien immobilier.

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plus incitatif, qui pourrait sinspirer du systme pratiqu en Allemagne : un amortissement de plein
droit de la valeur du bti (2% par an pendant 50 ans), avec exonration des plus-values aprs 10 ans
de dtention du bien et imputation du dficit foncier sur le revenu global positif.98
Aujourdhui, 60% des mnages sont ligibles au logement HLM (plafonds PLUS). Or, seuls 26%
dentre eux sont logs dans le parc social. De surcrot, les deux tiers des mnages disposant de
revenus infrieurs 60% des plafonds PLUS logent dans le parc priv, qui constitue un parc social
de fait. Cela montre que linvestissement priv est aussi un lment de rponse aux besoins des plus
modestes et que le caractre social dun logement tient plus de loccupant que de sa propre
classification.
Afin de pallier le manque de logements HLM dans les secteurs sous forte tension immobilire, des
solutions de logement caractre social pourraient donc tre dveloppes dans le parc priv
existant99. Selon les travaux mens par la FNAIM, 100 000 logements pourraient tre mobiliss via
des conventions loyers matriss, en contrepartie de la mise en uvre dun bail solidaire dune
dure de 9 ans minimum.
Pour ce faire, il est propos la mise en place dun rgime fiscal ddi afin dinciter les propritairesbailleurs mettre en location des biens rpondant des critres sociaux (loyers plafonns accessibles
des mnages sous revenus plafonds). Ce rgime, dclinaison de celui accord aux organismes
HLM, se caractriserait par une combinaison dallgements dimposition au titre des revenus
fonciers, des taxes foncires, de lISF, ainsi que sur les plus-values de cession.
Enfin, dans les secteurs o lamplitude des loyers est forte entre le parc social et le parc priv, il
parat aujourdhui indispensable de fluidifier le march en favorisant la production dune offre de
logements intermdiaires. Les mesures actuellement mises en place afin dinciter les investisseurs
institutionnels rinvestir sur ce crneau de march doivent tre approfondies, voire amliores,
pour produire leur plein effet. Il faut notamment viter de restreindre le dveloppement de
programmes de logements intermdiaires en les soumettant systmatiquement une obligation de
production de 25% de logements sociaux. En effet, cette contrainte, issue de larticle 55 de la loi
SRU, simpose au niveau de la collectivit et non de limmeuble.
Cette offre complmentaire permettrait de faciliter la mixit de statuts doccupation dans des milliers
dimmeubles existants et favoriserait la baisse des loyers.

98
99

ANIL, Comment empcher lrosion du parc locatif priv ?, Habitat Actualit, Janvier 2012.
Pour rappel, 28% des mnages ligibles au logement social (plafonds PLUS) sont logs dans le parc locatif priv.

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41

Synthse des propositions du MEDEF pour


rquilibrer les rapports locatifs et crer un vritable statut du bailleur priv

Abroger les dispositions les plus contreproductives de la loi ALUR, notamment lencadrement
des loyers.

Rviser les rgles de rpercussion des charges auprs des locataires.

Simplifier et raccourcir les procdures lencontre des locataires dfaillants de mauvaise foi.

Assouplir les conditions permettant au propritaire de retrouver lusage de son bien en fin de
bail.

Instaurer un vritable statut du bailleur priv dot dun rgime fiscal adapt et prenne dans le
temps.

L o loffre HLM ne rpond pas la demande, mettre en uvre dans le parc priv un bail
solidaire de 9 ans minimum dot dun rgime fiscal adapt.

Favoriser la production dune offre de logements intermdiaires en vitant dimposer


systmatiquement 25% de logements sociaux dans chaque programme.

6. Rendre la rponse du logement social plus efficiente dans un contexte budgtaire


contraint
Le parc social ne peut plus rpondre une demande qui saccrot considrablement et se diversifie.
En effet, fin 2012, 1,7 million de mnages taient en attente dun logement social, dont prs dun
tiers dans la seule rgion Ile-de-France. Parmi les demandeurs, 500 000 occupaient dj un logement
social et souhaitaient en changer pour des raisons familiales ou professionnelles.
Dans un contexte daggravation de la pauvret, le taux de rotation moyen des locataires est deux fois
plus faible dans le parc social (8,8%) que dans le parc priv (18,7%). Cette situation est accentue par
le droit illimit au maintien dans les lieux, qui doit tre revu. Variable selon les territoires, la rotation
des locataires sociaux est dautant plus faible que les tensions foncires sont leves.
Face cette situation, les aides financires de lEtat et des collectivits territoriales tant par ailleurs
appeles se rduire, il apparat ncessaire de remettre plat les modalits de financement du
logement social et damliorer lefficience du parc existant.
En premier lieu, il est indispensable de dvelopper la rnovation et ladaptation du parc sur
lensemble du territoire, ainsi que la production de logements neufs sur les secteurs o loffre ne
rpond pas la forte demande. Dans ces conditions, le MEDEF recommande de :

concentrer leffort des organismes HLM sur la production dune offre diversifie de logements
sociaux, de logements thmatiques et sur laccession sociale la proprit scurise (PSLA, vente
HLM), suivant les besoins effectifs identifis dans les territoires ;

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supprimer la limite de comptence territoriale des organismes HLM pour leur permettre de
construire partout o les besoins sont identifis ;

acqurir les grands fonciers publics de faon massive et des conditions abordables, via des
groupements mixtes associant les promoteurs privs ;

optimiser la mutualisation financire entre organismes, regrouper les oprateurs HLM qui
natteignent pas la taille critique requise au regard des attentes en matire dinvestissement et de
services aux locataires ;

dvelopper toutes les solutions de montages financiers offertes par le dmembrement de


proprit en locatif ou en accession ;

introduire une modulation des conditions des prts de la Caisse des Dpts et Consignations
(taux, dure), suivant le niveau de tension foncire dans les territoires.

Ensuite, les organismes doivent pouvoir accrotre leurs fonds propres afin de les rinvestir dans la
production de logements supplmentaires. Ceci en valorisant une part du parc existant, ce qui
suppose de :

dvelopper la vente HLM scurise aux occupants du parc social, les organismes HLM pouvant
assurer la gestion des coproprits ainsi constitues, et ne plus en faire un tabou ;

faciliter cette dmarche en simplifiant le rgime dautorisations administratives et en adaptant


larticle 55 de la loi SRU (faire passer de cinq dix ans la dure de prise en compte des
logements vendus, intgrer au quota de logements sociaux les logements acquis en PSLA, ainsi
que les logements conventionns du parc priv) ;

permettre la sortie du conventionnement des logements sociaux lissue de la priode de


remboursement des prts pour faire du locatif intermdiaire, lorsque cela se justifie, et/ou des
cessions de patrimoine dont le produit sera ncessairement rinvesti dans la production HLM.

Enfin, la rotation du parc permettant de librer des logements, il sagit de faciliter la mobilit des
locataires du parc HLM. Pour cela, le MEDEF prconise de :

dans les secteurs les plus tendus (Paris et premire couronne principalement), tudier la rvision
de lchelle des loyers plafonds en fonction des niveaux de loyers du march afin de tendre
plus dquit entre les locataires du parc social et ceux du parc priv ; on pourrait y exprimenter
galement la suppression du droit illimit au maintien dans les lieux sous conditions de
ressources (au moins pour les nouveaux entrants) ;

faire le bilan de lapplication du Supplment de Loyer de Solidarit (SLS) ; rendre ce dispositif


plus efficient, tout en prservant la mixit sociale ;

favoriser la mobilit des locataires sociaux lintrieur dun mme groupe et/ou entre
organismes, et adapter en consquence les rgles de dtermination des loyers ;

dans les commissions dattribution, accorder une priorit de relogement aux mnages issus du
parc social, en mobilit professionnelle.

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43

Synthse des propositions du MEDEF pour


rendre la rponse du logement social plus efficiente dans un contexte budgtaire contraint

Concentrer leffort des organismes HLM sur la production dune offre diversifie, suivant les
besoins identifis dans les territoires.

Supprimer la limite de comptence territoriale des organismes HLM.

Acqurir les grands fonciers publics de faon massive et des conditions abordables, via des
groupements mixtes associant les promoteurs privs.

Optimiser la mutualisation financire entre organismes, regrouper ceux qui natteignent pas la
taille critique au regard des attentes en matire dinvestissement et de services aux locataires.

Dvelopper toutes les solutions de montages financiers offertes par le dmembrement de


proprit en locatif ou en accession.

Introduire une modulation des conditions des prts de la Caisse des Dpts suivant le niveau de
tension foncire dans les territoires.

Dvelopper la vente HLM scurise aux occupants du parc social.

Adapter larticle 55 de la loi SRU (dure de prise en compte des logements vendus, intgration
des logements acquis en PSLA et des logements conventionns du parc priv).

Permettre la sortie du conventionnement des logements sociaux lissue de la priode de


remboursement des prts pour faire du locatif intermdiaire et/ou des cessions de patrimoine.

Dans les secteurs les plus tendus, tudier la rvision de lchelle des loyers plafonds et
exprimenter la suppression du droit illimit au maintien dans les lieux.

Faire le bilan du Supplment de Loyer de Solidarit (SLS) afin de le rendre plus efficient, en
prservant la mixit sociale.

Favoriser la mobilit des locataires lintrieur du parc social, adapter en consquence les rgles
de dtermination des loyers.

Accorder une priorit de relogement aux mnages issus du parc social en mobilit
professionnelle.

7. Recentrer la Participation des Employeurs lEffort de Construction sur sa vocation


dorigine
Conformment aux orientations inscrites dans lAccord National Interprofessionnel (ANI) du 18
avril 2012, les partenaires sociaux ont prcis, dans une position commune, la stratgie mettre en
uvre afin de rpondre aux attentes des entreprises et de leurs salaris en matire de logement.
Cette stratgie se caractrise par les orientations suivantes :

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Inscrire la stratgie dAction Logement dans un plan quinquennal, sans la remettre en cause
chaque anne. Une vision long terme est une garantie pour la prennit du mouvement.

Conformment la lettre dengagement mutuel sign le 12 novembre 2012 entre lEtat et lUESL, le
retour la contractualisation, autour de conventions dobjectifs sur cinq ans, est inscrit dans la loi
ALUR. Mais la prennit du mouvement est conditionne au respect des engagements de lEtat
rduire ses prlvements au profit du financement de politiques publiques.

Sengager dans la construction de logements sociaux et de logements intermdiaires, notamment


pour les jeunes salaris.

Lambition affiche dans lANI du 18 avril 2012 tait de participer au financement de 100 000
logements sociaux par an, objectif port 150 000 par le gouvernement, ce qui a amen Action
Logement se refinancer auprs du Fonds dEpargne de la Caisse des Dpts et Consignations
hauteur d1 milliard deuros par an pendant trois ans.
Il sagit donc, dans la mesure des moyens effectifs, de respecter ces engagements en matire de
dveloppement de logements sociaux (en priorit dans les secteurs o la pnurie est forte) en
mobilisant notamment les filiales ESH100 des collecteurs.
En parallle, Action Logement doit se positionner comme acteur de rfrence en matire doffre
locative intermdiaire, en sengageant notamment dans la production de logements meubls en
colocation en cur de ville.
Enfin, il y a ncessit de dvelopper loffre de rsidences collectives avec services ddies aux jeunes
actifs, et plus gnralement aux salaris en mobilit.

Renforcer certains emplois de la PEEC101, en particulier ceux consacrs aux prts laccession et
aux prts travaux.

Loctroi de prts aux salaris en vue de laccession la proprit a t lune des missions historiques
et fondatrices dAction Logement. Cette aide ncessite aujourdhui dtre redploye afin de
conforter lapport personnel des accdants dont les plans de financement sont de plus en plus
tendus. Le dveloppement du Prt Social de Location-Accession (PSLA) est un des aspects de la
rponse.
Par ailleurs, il est indispensable de relancer les prts travaux dans les logements existants afin de
pouvoir rpondre notamment aux problmatiques defficacit nergtique, dadaptation au handicap
et au vieillissement.

Scuriser les salaris dans leur parcours rsidentiel.

Apporter un soutien aux salaris en mobilit fait partie des engagements essentiels dAction
Logement. Aujourdhui, la priorit en la matire est de faciliter laccs au parc locatif priv des
salaris les plus modestes ou ne disposant pas dun CDI, surtout dans les zones o subsiste une
pnurie de logements sociaux.

100
101

Entreprises Sociales pour lHabitat, SA dHLM.


Participation des Employeurs lEffort de Construction, anciennement 1% patronal ou 1% logement .

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45

Pour cela, Action Logement a pour projet de mettre en place un dispositif de garantie des loyers des
salaris en mobilit entrant dans le parc locatif priv, en redployant les fonds affects aujourdhui
la GRL (Garantie des Risques Locatifs), solution assurantielle qui na pas atteint ses objectifs.
Il est galement ncessaire de rflchir la mise en place dun dispositif de scurisation des salaris
acqureurs dun logement ainsi quun dispositif daccompagnement des salaris propritaires dun
logement confronts une mobilit professionnelle les obligeant dmnager.

Complter et adapter la gamme de produits et de services actuels.

Action Logement rflchit dvelopper et amliorer son offre de services, au plus prs des besoins
des entreprises et de leurs salaris (attribution de logements locatifs, aides et conseils pour
laccession la proprit, aide la mobilit, assistance aux salaris subissant une difficult
financire).

Face la dgradation du modle financier dAction Logement lie aux lourds prlvements oprs
par lEtat, et pour tendre plus defficacit et de lisibilit, une transformation du dispositif simpose
lhorizon 2017.
Propositions du MEDEF pour
recentrer la PEEC sur sa vocation dorigine

Inscrire la stratgie dAction Logement dans un plan quinquennal, sans la remettre en cause
chaque anne.

Sengager dans la construction de logements sociaux et de logements intermdiaires, en


particulier pour les jeunes salaris.

Dvelopper loffre de rsidences collectives avec services ddies aux jeunes actifs et aux salaris
en mobilit.

Renforcer les emplois de la PEEC consacrs aux prts laccession et aux prts travaux.

Scuriser les salaris dans leur parcours rsidentiel en laborant une nouvelle garantie des loyers
et en tudiant la mise en place dun dispositif daccompagnement des salaris propritaires en
mobilit professionnelle.

Transformer le dispositif lhorizon 2017.

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Pour conclure
A travers ce Livre Blanc, le MEDEF propose des mesures pour construire plus, moins cher, l o la
demande existe, et rpondre ainsi aux besoins en logement de chacun en fluidifiant les rapports
locatifs, en facilitant laccession pour ceux qui le peuvent, en rnovant les logements et en assurant
enfin une stabilit lensemble de la filire.
Certes, les annonces du Premier Ministre en aot 2014 rpondent pour partie ces ncessits, pour
peu quelles soient compltement et trs rapidement mises en uvre.
Mais la crise du logement est dune extrme gravit.
Les blocages qui ont conduit linsuffisance structurelle de logements dans certains secteurs
gographiques et la chute de la production que nous connaissons depuis 2011 ne sont pas arrivs
subitement. Ils relvent de la responsabilit collective de lEtat, des collectivits locales, des
professionnels, qui ont fabriqu la crise. Dans une conomie en croissance, qui crait en mme
temps de nouveaux besoins, de nouvelles techniques, de nouveaux produits, et les emplois pour y
accder, la puissance publique a voulu tout organiser et tout contrler, au risque de bloquer la
machine quand lconomie sest mise ralentir. De surcrot, la territorialisation de la politique du
logement qui aurait d apporter de la fluidit a, au contraire, cr de nouvelles complexits.
Les entreprises sen sont accommodes, les citoyens ont pu le supporter un temps mais le modle
est devenu anachronique. Des mesures malencontreuses, des effets dannonce incertains et un climat
gnral anxiogne en ont prcipit la fin. Si les mesures rclames permettent un rpit indispensable,
elles nouvrent pas sur lavenir. Et cest cet avenir, cette ambition, que le Livre Blanc du
MEDEF veut contribuer.
Car les temps ont chang : la mondialisation, le chmage de masse, les dficits publics sont autant de
paramtres qui soulignent la gravit de la situation et qui vont ncessiter une mutation en
profondeur de la chane du logement. Les solutions dil y a 15 ans sont dsormais largement
inoprantes : pour la premire fois, notre pays conjugue baisse de la production de logements et taux
dintrt historiquement bas.
Le logement est au centre de la vie de chacun, parce quil est un droit fondamental, ressenti comme
tel et parmi les plus primaires des besoins.
Les bailleurs sociaux, les promoteurs et constructeurs privs, ainsi que les agents immobiliers, qui
reoivent, coutent, conseillent, accompagnent locataires ou propritaires sont au contact, chaque
anne, de millions de citoyens.
Les oprateurs ont donc une relle expertise des conditions de cette mutation et sont en mesure de
prsenter des rponses aux besoins de la quasi-totalit de la population.
LEtat et les collectivits locales doivent de leur ct rexaminer le primtre de leurs interventions,
tre moins acteurs et plus stratges, garants des politiques de logements territorialises en fonction
des besoins mais cohrentes au plan national.

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Certes, la puissance publique veillera toujours soccuper des plus fragiles qui ne trouvent pas de
rponses dans le march, au moins momentanment, au nom de la solidarit due tous les citoyens.
Mais elle devra le faire de faon moins coteuse et en vitant de les maintenir dans la dpendance.
Surtout, les politiques publiques doivent dcouler dune vision qui englobe les mutations du travail
comme les volutions dmographiques, les ncessits conomiques comme les risques cologiques
et laisse toute leur place aux acteurs privs sans chercher systmatiquement se substituer au
march.
Trois enjeux nouveaux au moins doivent tre pris en compte dans leur complexit.
Le premier est celui de la mixit. Un enfant qui grandit loin dune diversit, de diffrences
sociales, culturelles, gnrationnelles ou ethniques apprend moins bien la tolrance et ne peut ni
compenser les handicaps de son milieu ni offrir autrui les richesses dont il bnficie102. Or, si nous
avons faire coexister des logiques antagonistes, il faut viter le repli communautaire.
Le logement a un rle dterminant pour viter ce repli.
La loi SRU a pos le principe dun quota de logements sociaux, port rcemment 25% du parc
total, ancien comme neuf, alors que 60% de la population est ligible.
Tout lenjeu est dorganiser cette mixit dans un cadre conomique cohrent et prenne, o
lquilibre des oprations est possible pour chaque oprateur, promoteur priv comme bailleur
social, dans un contexte o les marges de manuvre sont trs faibles.
La co-production par les promoteurs et les bailleurs va devenir un vritable enjeu, avec des
immeubles voisins aux statuts diffrents qui permettent aux bailleurs de grer des ensembles adapts
et aux promoteurs de constituer des coproprits cohrentes.
Lide du conventionnement prenne de logements privs peut tre une piste, et celle du paiement
du juste prix par les bailleurs, une autre. Pour les mnages les plus en difficult, comment faire ?
Faut-il pour concentrer nos efforts sur les plus dmunis faire baisser le pourcentage de mnages
ligibles ? Faut-il modifier les paramtres de lquation aide la pierre/aide la personne ? Les
conditions de russite du vivre ensemble sont repenser.
Le deuxime enjeu est celui de lamnagement du territoire. La logique de la mondialisation
conduit la mtropolisation, la difficult de trouver un emploi aussi. Les politiques publiques
viennent renforcer cette concentration avec des zonages qui favorisent les secteurs dj recherchs.
On assiste ainsi un mouvement de dsertification dune ampleur nouvelle de la majeure partie du
territoire, quelques agglomrations prs103, mais aussi la constitution, autour de villes-centres, de
villes satellites voire de villages de rurbains contraints de longs dplacements quotidiens,
coteux pour les rurbains comme pour les collectivits qui les accueillent.
Est-ce cela que nous voulons ? Ces territoires abandonns de lconomie survivent grce aux
transferts publics. Cela est-il prenne ? Doit-on changer de paradigme ? Investir dans des rseaux de
circulation ? Supprimer certaines organisations redondantes ? Quel est limpact des smart grids et

102
103

Eric MAURIN, Le ghetto franais : Enqute sur le sparatisme social, Seuil, 2004.
Laurent DAVEZIES, La Crise qui vient : La nouvelle fracture territoriale, Seuil, 2012.

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autres nouvelles visions de lcologie et de la connectique urbaine ? Faut-il aller beaucoup plus loin,
plus vite ? Une nouvelle organisation spatiale peut-elle en dcouler, moins urbaine et plus
dconcentre ? Quel sera lamnagement du territoire, quelle interoprabilit des rseaux est prvue ?
Comment fait-on dans les autres grands pays ? Osons reconnatre les limites de la dcentralisation,
non pour la contester mais pour en clarifier la gouvernance, en prcisant ce qui relve de lEtat et ce
qui relve des collectivits.
Le troisime enjeu est celui de la dpendance. Tandis que nous avons empil pendant des
dcennies des rglementations au profit dun seul type de handicap moyen, nous avons
compltement perdu de vue la rflexion sur lvolution du logement pour ladapter au vieillissement
et au handicap.
Or les projections dmographiques sont sans appel : le parc na pas t prvu pour permettre aux
plus gs de rester vivre dans leur logement, ce qui correspond leur souhait tout autant qu une
contrainte de finances publiques. La rflexion doit tre technique chemins lumineux, domotique,
liaison avec les centres de soins- mais aussi financire qui participe lvolution des cots ? et
juridique quelles solutions pour que la collectivit ne se retrouve pas toujours en premire ligne ?
Une conomie nouvelle, dite numrique ou quaternaire, peut-elle natre de ces innovations ? Et si
nous coutions ceux qui dcrivent une nouvelle croissance base sur ce besoin avr et aujourdhui
coteux ? Ny-a-t il pas l une source dactivit et demplois supplmentaires104 ?

Ces questions engagent lavenir. A certains gards, elles ne sont pas sans lien les unes avec les autres.
Des entreprises mettent en place des innovations prometteuses et qui mritent dtre tendues. Des
architectes, des urbanistes, des sociologues ont fait progresser notre comprhension des enjeux. Les
pouvoirs publics locaux apportent des rponses, forcment partielles, parfois prospectives.
Les questions de gouvernance locale sont revoir, comme sont revoir les cloisons entre grandes
familles de la chane du logement. Les difficults du temps prsent interdisent lesprit de chapelle et
obligent la coopration.
Un double mouvement devra se conjuguer :
celui dune rflexion associant, dans une vise prospective, lensemble des acteurs ;
celui de lexprimentation.
Un pacte de responsabilit pour le logement, cest bien sr une nouvelle faon de laisser les acteurs
de terrain, les professionnels, trouver les voies et moyens de faire mieux, plus, pour la satisfaction de
tous, sans rglementer les moindres dtails et en prfrant la priori de la confiance au principe
de suspicion.
Mais cest aussi concourir, ensemble, prparer lavenir en laissant toute leur place linnovation,
la rflexion, lexprimentation, dans un cadre qui ne peut tre que celui de la promotion des valeurs
de la Rpublique.

104

Michle DEBONNEUIL, Lespoir conomique : Vers la rvolution du quaternaire, Bourrin, 2007 et


Lconomie quaternaire : une croissance durable construire, Centre dAnalyse Stratgique, 2010.

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Notre conviction est simple : tant donn lurgence de la situation du logement et de lemploi en
France, il faut quitter la posture pour aller vers le pragmatisme et oser sortir du cadre.
Le Mouvement des Entreprises de France, par nature, est acteur de ces deux combats.

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Annexe1Poidsdesdpensescourantesetdesdpensesencapital
Les dpenses courantes, qui correspondent aux dpenses que les mnages consacrent lusage
courant de leur logement augmentes de certains transferts spcifiques, constituent 70% des
dpenses en logement, pour un montant total de 331,7 milliards deuros en 2013. Elles slevaient
232 milliards deuros en 2003.
Les dpenses courantes associes au service de logement des occupants de logements ordinaires105
stablissent 321,3 milliards deuros en 2013. Pour rappel, le logement constitue de loin le premier
poste de consommation des mnages et reprsente prs du quart de leurs dpenses (22,7%), devant
lalimentation (10,5%) et le transport (10,4%).
Les dpenses en capital, ou dpenses en investissement, qui englobent les dpenses destines
accrotre ou prolonger la dure de vie du parc de logements (gros travaux), reprsentent 29,5% de
la dpense en logement en 2013 (soit 139 milliards deuros).

Annexe2Lacomposantesocialedesaidesaulogement
Pour rappel, une part des aides au logement relve dune politique daccompagnement social. En
effet, les aides personnelles au logement constituent un complment de revenu pour certains
mnages faibles ressources.
Pour valuer cette composante sociale des aides au logement, trois mthodes ont t testes :

la premire sappuie sur la structure du barme des aides personnelles au logement ;

la deuxime se base sur la diffrence entre les aides socles, dduites dun loyer plancher, et les
aides effectivement perues ;

la troisime repose sur une approche par les revenus des mnages et le calcul dun reste
vivre , hors prestations logement, aprs paiement des dpenses courantes en logement.

Ces trois mthodes convergent vers un poids de la composante sociale qui atteint le tiers des aides
au logement, soit prs de six milliards deuros.

Annexe3 Dtail des calculs et prcisions concernant les chiffrages relatifs


latteintedesobjectifsplanderelance
1. DterminationdumontantglobaldinvestissementhorsTVAethorsterrainnu
Calcul des prix hors taxes
Les prix de dpart sont les prix 2013 TTC fournis par les sources officielles :

105

Les dpenses courantes des occupants des logements ordinaires sont la somme des loyers, des dpenses en
nergie et eau, et des charges.

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137 000 euros en locatif social106, daprs le bilan des logements aids de la Direction gnrale
de l'amnagement, du logement et de la nature (DGALN, qui relve du MEDDE -Ministre de
lEcologie, du Dveloppement Durable et de lEnergie-) ;

221 000 euros en promotion immobilire (3 877 euros/m en collectif pour une surface
moyenne de 57 m, daprs lenqute de commercialisation des logements neufs publie par le
MEDDE, sachant que lindividuel group reste anecdotique dans la promotion) ;

227 000 euros en individuel diffus, daprs lenqute sur le prix des terrains btir (EPTB)
conduite par le MEDDE.

Depuis, on a suppos une stabilisation des prix et on a appliqu les changements de taux de TVA
intervenus (20% au lieu de 19,6% en secteur priv hors terrain en individuel diffus, et 5,5% au lieu
de 7% en secteur social et pour le terrain en individuel diffus depuis le 1er janvier 2014). Les prix
TTC ne varient alors qu la marge.
En pondrant ces prix par les effectifs retenus, on en dduit le surcrot dinvestissement, soit entre
29,3 (hypothse basse) et 40,5 (hypothse haute) milliards deuros TTC.
Encadr 1. Le prix rel dun logement social.
Le prix affich en logement social de 135 000 euros peut apparatre faible au regard des prix observs en
promotion immobilire et en individuel diffus. Nanmoins, il masque plusieurs avantages dont bnficie
le logement social :
une TVA rduite 5,5% au lieu de 20,0% pour le taux normal ;
peu ou pas de marge sur lopration, ni de frais de commercialisation ;
un prix du terrain largement rduit voire gratuit pour certains programmes.
Le tableau E.1 synthtise limpact de ces diffrences. Par ailleurs, la surface habitable en social peut
galement tre plus faible.
Ainsi, le prix corrig aux conditions de march dun logement social ressortirait prs de 200 000
euros TTC. Il se rapprocherait donc bien du prix des autres segments.
Tableau E.1
Prix de vente TTC
Effet TVA
Effet marge + commercialisation
Effet prix terrain
Prix rel TTC

(en euros)
135 000
18 000
14 000
30 000
197 000

Calcul de linvestissement HT hors terrain nu


Selon le bilan des agrments de logements sociaux en 2013, la part du terrain dans le prix du
logement stablit 21% sur ce segment.

106

Pour un logement ordinaire neuf.

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Par ailleurs, selon la FPI, dans le collectif, le cot du terrain amnag hors taxes ressortait, en
moyenne, en 2010, entre 15% et 18% du prix dopration hormis dans les secteurs gographiques
les plus tendus 107 o ce ratio pouvait atteindre jusqu 30%. En appliquant cette dernire
proportion aux ventes ralises en Ile-de-France ou en PACA et une part moyenne de 16,5% aux
autres rgions, on en dduit une part moyenne France entire de 22% hors taxes, soit 26% TTC.
Enfin, daprs lEPTB, la part moyenne du seul terrain stablissait 33% en 2012. Ce chiffre est
dailleurs confirm par lenqute 2013 de lObservatoire du financement du logement du CSA
(OFL). Nanmoins, il parat trs lev au regard des chiffres prcdents.
Compte tenu de ces lments et des incertitudes associes, on retient une part terrain gale la
moyenne pondre par les tailles respectives des surcrots de parc ncessaires pour atteindre les
500 000 mises en chantier. Elle ressort entre 27,8% (hypothse haute) et 27% (hypothse basse), ce
qui reprsente un investissement pour le seul terrain entre 11,2 (hypothse haute) et 7,9 (hypothse
basse) milliards deuros TTC.
tant donn qu dire dexpert, le cot du terrain nu reprsente environ les deux-tiers du cot du
terrain amnag, le premier slverait entre 7,7 (hypothse haute) et 5,5 (hypothse basse) milliards
deuros TTC.
Linvestissement hors terrain nu stablirait alors 28 (hypothse haute) et 20,5 (hypothse basse)
milliards deuros hors taxes (cf. tableau 1).
Tableau 1: Investissements HT et hors terrain nu induits par la construction de 150000 200000 logements
supplmentaires

Hypothse haute

Locatif social
Promotion
immobilire hors
VEFA HLM
Maison individuelle
en diffus
Ensemble

Hypothse basse

Prix unitaire
HT hors terrain
nu (en euros)
110 000
153 000

Logements

construire
50 000
60 000

Investissement
HT hors terrain
nu (en Md)
5,5
9,2

Logements

construire
50 000
40 000

Investissement
HT hors terrain
nu (en Md)
5,5
6,1

148 000

90 000

13,3

60 000

8,9

200 000

28,0

150 000

20,5

2. Dterminationdelapartbtimentdansleprixdeventedunlogement
La part btiment dans le cot de construction dun logement varie beaucoup selon les sources
statistiques et les champs concerns. Par exemple :

selon le bilan des logements aids cit plus haut, dans le locatif social, en 2013, la part des
travaux proprement dits saffichait 69%, mais ce calcul est un peu fauss par la frquente mise
disposition bas prix, voire gratuite, de terrains ;

daprs la FPI, dans le collectif, le seul cot de construction hors taxes ressortait, en 2010, 42%
dans une grande ville de province, mais tombait 27% dans la premire couronne dIle-deFrance ;

107

Principalement Paris, la premire couronne et certaines villes ctires et des Alpes.

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53

daprs lEPTB dj cite, le prix moyen des maisons comptait pour 67% de linvestissement
total (terrain et maison) en 2013, mais il sagit dun majorant puisque le prix des maisons peut
ici intgrer lintervention de la matrise duvre en amont de la construction ;

selon la Caisse de garantie immobilire du btiment (CGI Btiment), la part btiment stricto sensu
stablissait, en 2011, 48% du montant dacquisition dune maison individuelle.

Compte tenu de ces diverses observations, on retient, dire dexpert, une part btiment de 50% du
prix hors taxes.
3. Miseencohrencedechiffragessurlestravauxdeperformancenergtique
La FFB chiffre le march de la rnovation nergtique108 environ 15 milliards deuros hors taxes en
2013. Sur la base de 160 000 logements significativement rhabilits nergtiquement par an
(hypothse admise de tous), cela reprsente un cot hors taxes moyen de plus de 90 000 euros par
logement, trs loin du cot moyen retenu dans notre dmonstration, savoir 18 000 euros.
Pourquoi cette diffrence ? Le chiffre de 15 milliards incorpore lensemble des travaux verts. Ainsi,
un logement ayant bnfici dun crdit dimpt pour un changement de fentre entre dans ce
champ alors mme quil ne sera pas significativement rnov nergtiquement (changement de
chaudire, de couverture, etc.). Cest le cas pour un million dautres logements qui bnficient chaque
anne dune rnovation partielle.
Le CIDD109 moyen slve dailleurs 1 250 euros hors taxes reprsentant 6 500 euros de travaux
hors taxes sur les seuls quipements (taux moyen de 20% de CIDD). En y ajoutant la pose estime
4 000 euros hors taxes, le montant moyen de travaux par lintermdiaire dun CIDD slve 10 500
euros hors taxes.
Au final, les 15 milliards deuros recouvrent donc :
dune part, 4,5 milliards deuros pour 160 000 logements rnovs thermiquement, soit un cot
moyen de 28 000 euros hors taxes par logement (30 000 euros TTC), chiffre communment
admis pour une rnovation nergtique significative dun logement ;

dautre part, un million de rnovations partielles (travaux CIDD) pour un montant de 10,5
milliards deuros.
4. Limpactentermesdemploi:dtaildescalculs

Pour la construction neuve


Hypothse haute
Selon cette approche, prs de 0,9 emploi direct et autant demploi indirect sont mobilis pour
construire un logement. Ainsi, 175 000 emplois directs et 175 000 emplois indirects sont ncessaires
pour construire 200 000 logements, soit 350 000 emplois mobiliss au global.

108

Y compris travaux lis.


Crdit dImpt Dveloppement Durable : les particuliers peuvent bnficier (dans les btiments existants
uniquement) dun crdit dimpt pour lachat de matriaux ou dquipement performants en matire dconomies
dnergie ou de production dnergie renouvelable. Il a t remplac par le CITE le 1er septembre 2014.

109

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54

Hypothse basse
Selon cette approche, un actif dans le btiment ralise en moyenne 116 775 euros de chiffre daffaire
par an en construction neuve. Par consquent, 12 500 000 000/116 775 = 107 000 emplois directs
seraient mobiliss au sein des entreprises de btiment auxquels il faut ajouter 107 000 emplois
indirects (dont 64 000110 mobiliss en aval de la filire et 43 000111 mobiliss en amont), soit 214 000
emplois au global.
Les chiffres globaux prcdents ne correspondent pas des crations nettes demploi. On fait ici
lhypothse que seuls 80% des emplois occups112, soit 280 000 en hypothse haute et 171 000 en
hypothse basse correspondraient des emplois nets crs dans la filire btiment.
Pour la rnovation nergtique
Un actif ralise un montant annuel de chiffre daffaires hors taxes denviron 77 000 euros.
Les 5,7 milliards deuros HT supplmentaires gnrs par latteinte de lobjectif de 500 000
rnovations significatives par an mobiliseraient donc 5 700 000 000 / 77 000 = 74 000 emplois
directs, auxquels il faut ajouter 30 000 emplois indirects mobiliss chaque anne113.
De la mme manire, on considre que seuls 80% des emplois directs ou indirects occups
correspondraient des crations nettes, soit 83 000 emplois.
Au global, la ralisation des deux objectifs de 500 000 oprations gnrerait la cration de 363 000
254 000 emplois (cf. tableau 2).
Tableau2:Impactdesdeuxobjectifsde500000oprationssurlesecteurdubtiment

Hypothse haute

Neuf
Rnovation
Ensemble

Hypothse basse

Investissement HT
en btiment
(en milliards
deuros)
17,4
5,7

Cration nette
demplois (en
milliers)

Cration nette
demplois
(en milliers)

280
83

Investissement HT
en btiment
(en milliards
deuros)
12,5
5,7

23,1

363

18,2

254

171
83

110

Ratio de 0,6 emploi indirect par emploi direct.


Ratio de 0,4 emploi indirect par emploi direct.
112
Il faut tenir compte du fait que le secteur sinscrit aujourdhui en nette surcapacit. En outre, les emplois ouvriers
savrent le plus sensibles une variation dactivit. Ainsi, depuis 2008 (anne correspondant un pic demploi
dans le secteur), la proportion des ouvriers (75%) a recul de 2 points de pourcentage, alors que celles des ETAM et
des cadres ont progress respectivement de 1,5 et 0,5 point. Nous avons donc retenu lhypothse que seuls 80% des
emplois occups par la construction des 150 000 logements supplmentaires correspondraient des emplois nets
crs dans la filire btiment.
113
Ratio de 0,4 emploi indirect par emploi direct.
111

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55

5. LeffetglobalsurlconomienationaleparlamthodedeLeontief
Le tableau des entres-sorties (TES) symtrique114 issu des comptes annuels de la Nation de lINSEE
repris par Eurostat permet dvaluer leffet induit de la production supplmentaire en btiment sur
lconomie, toutes choses gales par ailleurs.
Il en ressort quun euro de production dans la construction gnre 0,42 euro de valeur ajoute dans
la branche et 0,48 euro de consommations intermdiaires domestiques, soit un coefficient
technique de 0,48 pour la branche construction.
En premire analyse, une production additionnelle de 33,7 milliards deuros (hypothse haute,
respectivement 26,2 milliards deuros en hypothse basse) adresse la construction conduirait donc
un accroissement complmentaire de lordre de 33,7 * 0,48 = 16,3 milliards deuros
(respectivement 12,6 milliards deuros) de biens et services intermdiaires commands lconomie
nationale (cf. tableau 3).
Tableau3:Rpartitiondelaconsommationintermdiaire(CI)derang1enproduitsdomestiquesinduitepar33,7milliards
d'eurosdeproductionsupplmentairedanslebtiment

Coefficient
technique de la
branche
construction
0,1%
15,3%

CI induite de
rang 1 (en
millions
deuros)
41,2
5 148,6

Construction

15,2%

5 109,6

Commerce de gros et de dtail, transports, hbergement et


restauration
Information et communication

5,9%

1 995,1

0,6%

204,0

Activits financires et d'assurance

1,6%

527,7

Activits immobilires

0,3%

102,2

Activits scientifiques et techniques ; services administratifs et


de soutien
Autres services

8,9%

2 989,3

0,2%

74,5

Services principalement non marchands

0,2%

62,9

Total

48,2%

16 255,2

Produits
Agriculture, sylviculture et pche
Industrie manufacturire, industries extractives et autres

Source : calculs FFB, daprs Eurostat et Insee, Compte de la Nation 2011.

Pour tre mis disposition de la construction, le supplment de produits intermdiaires command


lconomie nationale ncessite son tour lappel de nouvelles consommations intermdiaires. Par
exemple, pour honorer les 5 148,6 millions deuros commands en plus lindustrie (respectivement
4 003,4 millions deuros), les entreprises de ce dernier secteur devront leur tour mobiliser 2 384,6
millions deuros (respectivement 1 854,2 millions deuros) dintrants complmentaires adresss

114

Ce tableau est disponible pour les annes 2008 2011. Il prsente les ressources, les emplois et les entres
intermdiaires pour chaque branche dactivit de lconomie nationale au prix de base, cest--dire nets dimpts
moins les subventions sur les produits, dune part, hors marges commerciales et de transport, dautre part. Dans sa
version publie par Eurostat, il distingue aussi, produit par produit, leffet en termes de production nationale et
dimportations. On se focalise ici sur la production domestique.

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56

toutes les branches. On dtermine ainsi, branche par branche, pour chaque produit, une
consommation intermdiaire induite de rang 2 (cf. tableau 4).
Tableau4:Estimationdelaconsommationintermdiaire(CI)domestiquederang2

CI induite de rang 1 (en


millions deuros)

Produits
Agriculture, sylviculture et pche
Industrie manufacturire,
industries extractives et autres
Construction

41,2
5 148,6

Commerce de gros et de dtail,


transports, hbergement et
restauration
Information et communication

1 995,1

5 109,6

204,0

Coefficient
technique de
branche

CI induite de rang 2
(en millions deuros)

46,6%

19,1

46,4%

2 384,6

48,2%

2 463,2

40,7%

882,7

41,2%

84,4

51,4%

251,3

15,1%

17,2

41,1%

1 067,1

16,9%

11,1

29,8%
--

15,5

527,7

Activits financires et
d'assurance
Activits immobilires

102,2
2 989,3

Activits scientifiques et
techniques ; services
administratifs et de soutien
Autres services

74,5

Services principalement non


marchands
Total

62,9
16 255,2

7 196,1

Source : calculs FFB, daprs Eurostat et Insee, Compte de la Nation 2011.

A ce stade, les commandes supplmentaires adresses la construction engendreraient des besoins


en biens et services intermdiaires domestiques de 16 255,2 + 7 196,1 = 23 451,3 milliards deuros
(respectivement 12 639,7 + 5 595,5 = 18 235,2).
On ritre ensuite ce raisonnement jusqu ce que les estimations convergent. Cest le cas aprs
quatorze itrations. La production supplmentaire de la construction gnrerait alors des
consommations domestiques en biens et services intermdiaires de lordre de 28,8 milliards deuros
(respectivement 22,4 milliards deuros). Au global, la production nationale progresserait donc de
plus de 62,5 milliards deuros (respectivement plus de 48,6 milliards deuros), toutes branches
incluses, soit un ratio de 1,85 euro en sortie pour 1 euro inject (score assez stable dans le temps,
puisque les calculs conduits sur les annes 2008, 2009 et 2010 conduisent des ratios respectifs de
1,87, 1,90 et 1,86 euro en sortie pour 1 euro inject).
En termes de valeur ajoute, cela reprsente un gain de 26,3 milliards deuros (respectivement 20,4
milliards deuros) pour lconomie nationale sur la base du TES 2011, soit 1,3 point de PIB (selon
lapproche par les revenus) toutes choses gales par ailleurs (respectivement 1,0 point de PIB).
Enfin, les importations progresseraient de 6,9 milliards deuros (respectivement 5,3 milliards
deuros), ce qui correspond 11,0% de leffet domestique, soit un faible impact.
Par ailleurs, le surcrot dactivit domestique jouerait positivement sur le niveau de lemploi des
diffrentes branches de lconomie. Selon la mme technique que prcdemment, sur la base du

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contenu moyen en emploi dun million deuros 2011 par branche, on estime que, toutes choses
gales par ailleurs, la hausse de production de plus de 62,5 milliards (respectivement de 48,6
milliards deuros) deuros entranerait la cration nette de 411 095 postes (cf. tableau 5,
respectivement 319 659 postes), ce qui quivaut un recul du chmage de 1,5% (respectivement
1,1 %).
Tableau5:Estimationdelacrationdemplois(ennombredepersonnes)induitepar33,7milliardsdeurosdeproduction
supplmentairedanslebtiment

Produits

Production
supplmentaire totale
(en millions deuros)

Agriculture, sylviculture et pche


Industrie manufacturire, industries
extractives et autres
Construction
Commerce de gros et de dtail,
transports, hbergement et
restauration
Information et communication
Activits financires et d'assurance
Activits immobilires

237,2

Services principalement non


marchands
Total

Cration nette
demplois (en
milliers)

6,6

264,4

7,2

29,8

3,9

3,1

4,1

5,9

1,3

0,7

9,9

61,6

15,0

2,7

17,4

2,9

6,6

411,1

1,6
38,4

8 901,8
39 850,3

4 138,9
794,9
1 448,9
579,9

Activits scientifiques et techniques ;


services administratifs et de soutien
Autres services

Contenu en
emplois dun
million
deuros de
production
6,9
4,3

6 215,9
177,8
166,8
62 512,5

Source : calculs FFB, daprs Eurostat et Insee, Compte de la Nation 2011.

Annexe4LeGreenDealanglais
Le green deal a t adopt en 2011 dans le cadre dun vaste plan qui doit permettre la rnovation de 14
millions de logements dici 2020115, ainsi que la cration de dizaines de milliers demplois. Lobjectif
est de diminuer de 11% la facture nergtique des mnages anglais dici 2020.
Le principe est simple : sur la base dun diagnostic ralis par un oprateur labellis green deal plan ,
loccupant du logement peut sadresser un industriel spcialis pour raliser les travaux, si le prix
du chantier nexcde pas le montant des conomies dnergie ralises en 25 ans ( rgle dor ). Les
travaux sont pays par un tiers financeur qui nest ni loccupant, ni lentreprise qui ralise les travaux.
Le dispositif ECO (Energy Company Obligation), financ par les nergticiens hauteur de 1,3
milliard de livres par an, est destin aux mnages qui ne peuvent atteindre sans aide les conomies
dnergie ncessaires pour respecter la rgle dor. Dbut 2013, ce dispositif avait permis 450 000
mnages de bnficier des mesures du green deal. Toutefois, devant son cot lev, beaucoup

115

25 millions en 2030.

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sinterrogent sur le bien-fond de loption qui consiste en faire retomber limpact sur les
consommateurs via leur facture nergtique.
Ouvert ds le mois doctobre 2012, le premier bilan du green deal, en juin 2013, sest avr dcevant
au regard des objectifs : 38 260 audits ont t mens, 245 btiments ont reu le label green deal plan
et quatre chantiers ont t lancs.
Les causes de cet chec sont multiples :
faible connaissance du grand public ;

trop grande complexit et mauvais ciblage malgr la mise en place dun guichet unique ;

cot trop lev des diagnostics mais aussi, et surtout, des gains trop faibles sur la facture
nergtique ;

dispositif faiblement incitatif avec des prts 7%.

Pour sortir de limpasse, le gouvernement a dcid de focaliser le dispositif ECO sur les plus pauvres
et de mettre en place un programme daides. Ce dernier fut lanc en juin 2014 avec des incitations
pouvant aller jusqu 6 000 livres dans le cadre dune enveloppe de 120 millions de livres (dit fonds
green deal). Le succs fut tel 116 que le Gouvernement britannique a annonc le 24 juillet 2014 la
fermeture immdiate du dispositif, soit 6 semaines seulement aprs son lancement.
Cet exemple montre quun dispositif mal calibr, dont les effets sont insuffisamment anticips, mne
une politique de stop and go contre-productive.

116

Lafflux des dossiers fut acclr par lannonce, quelques jours plus tt, dune rduction de laide, dans le cadre
dune mesure de rgulation qui visait viter lpuisement trop rapide du fonds.

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