Cet investissement peut intresser toutes sortes d'investisseurs, dans la mesure o l'on trouve toutes sortes de

surfaces, des plus petites (25m) aux plus grandes (500m). Ils offrent des rendements bruts intressants, souvent plus
levs que ceux de l'immobilier d'habitation. Les murs commerciaux prsentent des rendements oscillant entre 5%
15%. D'une manire gnrale, l'investisseur augmente son rendement en achetant des "murs non occups" et en
procdant lui-mme la mise en place d'un locataire rigoureusement slectionn. Dans ce cadre, l'investisseur devra
tre particulirement vigilant la rdaction du contrat de bail, car l'ancien dcret de 1953 regorge de piges que le
nophyte ne percevra pas forcment. Pour la rdaction du contrat, mieux vaut faire appel un avocat ou un
administrateur de biens comptent. Les murs de boutiques sont soumis des fluctuations de valeur plus importantes
que celles de l'immobilier classique. Une fois de plus, le choix de l'emplacement est important. Il conviendra souvent
d'aller contre-courant des ides reues, et d'investir dans des zones urbaines sous cotes o d'autres personnes
oseraient peine mettre les pieds. Tout est question de conviction !

La Rentabilit
Contrairement au logement, le prix des murs de boutique ne se dfinit pas par un prix au m. Le prix des murs de
boutique se dtermine en appliquant au loyer pratiqu une rentabilit de march. Par exemple, pour un loyer de 30
000 par an et pour une rentabilit de 6,25%, le prix des murs est : 30.000 divis par 6.5% soit 461 538 . Les
rendements offerts sur les murs de boutique sont intressants. Ils sont presque deux fois plus levs que sur un
logement. Pour des biens prsentant une commercialit convenable compter aujourdhui entre 6 et 6,7%. Les
rendements peuvent parfois tre plus levs, mais cest souvent au dtriment de la qualit de lemplacement. Il convient
alors dtre prudent. Les rendements peuvent aussi tre infrieurs 6%, jusqu 5% voire mme 4,5%. Cest souvent
le cas sur des boutiques loues avec des loyers trs faibles. Il peut sagir alors de trs bonnes affaires, mais qui
ncessitent plus dapport personnel pour les financer et qui supportent donc moins demprunt. A contrario ces boutiques
offrent une scurit absolue. Au surplus le rel potentiel dvolution du loyer permettra peut-tre terme datteindre
des rentabilits suprieures 8%.

La Scurit
Les murs de boutique sont un placement sr et dans nos choix d'investissement nous privilgions des emplacements
corrects avec un minimum de flux piton. Toute la difficult est didentifier les murs de boutique en vente. En fait il y en
a trs peu et les bons produits sont encore plus rares et donc trs difficiles trouver. Nous mettons votre disposition
une quipe spcialise, comptente, qui identifie pour vous les meilleurs produits sur le march. Le risque locatif est
dautant plus faible que lemplacement est bon. En cas de liquidation judiciaire du commerant, le mandataire
liquidateur, le plus souvent, poursuit le bail ds lors quil existe une valeur de revente de lemplacement. On se trouve
alors dans la situation paradoxale, mais bien relle ou la dfaillance du locataire ne produit pas dimpays au-del de
la date de la liquidation judiciaire. Les murs de boutique se revendent trs facilement. plus rapidement encore qu'un
logement.

La Fiscalit
La fiscalit des murs de boutique est la mme que pour les logements mais les avantages sont en ralit bien plus
intressants. Songez par exemple la taxe foncire. Elle est le plus souvent rembourse au propritaire par le
locataire. Le commerant supporte par ailleurs le plus souvent la totalit des travaux damnagement intrieur de son
magasin. Le propritaire na donc pas supporter le cot de ces travaux, comme c'est le cas pour un logement. Sans
compter lconomie de temps qui en rsulte. S'agissant des travaux de coproprit, ils sont le plus souvent supports
par la locataire, l'exception du ravalement et des trs gros travaux (toiture par exemple). Ce n'est pas le cas pour un

logement. Enfin, on peut refacturer le plus souvent la totalit des charges de coproprit. Dans le cas d'un logement
le propritaire supporte un tiers de ces charges. Finalement, non seulement le rendement est presque deux fois
suprieur, mais le propritaire ne supporte que trs peu de charges et de travaux de coproprit. En gnral, une
boutique bien place nest jamais inoccupe et les incidents sont bien plus rares et faciles rgler.

Pourquoi investir dans les murs de boutique?

murs commerciaux
Car il est opportun aujourdhui dinvestir sur ce placement de niche.

En effet, depuis de nombreuses annes, linvestissement en murs de boutique est sur, rentable et
prenne. Dune part, grce des taux de capitalisation confortables, parmi les plus levs dans le
secteur de linvestissement immobilier, et dautre part, grce un environnement juridique et
conomique favorable d la lgislation sur les baux commerciaux. De plus, la baisse actuelle des taux
dintrts augmente leffet de levier en faisant appel un concours bancaire. Enfin, malgr la part
croissante du e-commerce et de la grande distribution dans lconomie, nous constatons un vritable
engouement de la part des consommateurs pour le commerce de proximit. A cet gard, nous
observons une profonde mutation du commerce, avec la disparition de certaines activits telles que les
vidos clubs ou les agences de voyage traditionnelles pour voir la naissance de boutiques ouvertes par
un gant de linternet comme e-bay.Il en va de mme pour les agences bancaires. Alors que certains
prdisaient leur disparition physique due lavnement du tout internet, force est de constater quil ne
sest jamais ouvert autant de succursales depuis ces dernires annes.
Que cela soit votre premier investissement en murs de boutique ou que vous soyez un investisseur
aguerri, nhsitez pas contacter un professionnel pour votre future acquisition.
Linvestissement immobilier le plus rentable: Lachat de murs commerciaux?
Une bonne rentabilit immobilire est un produit rare en ces temps dincertitudes conomiques. Et
pourtant,les investisseurs ayant achet des locaux commerciaux,centres commerciaux,magasinsont
ralis un excellent placement sils ont choisi un bon emplacement. Lemplacement numro 1 assure un
taux de rendement financier maximal quelque soit la conjoncture economique (locataire sr, loyer
assur).

Les grandes socits dinvestissement OPCI,SCPI et autres foncires ont largement investi ce march de
de niche. Des petits pargnants se sont essays en achetant des petits locaux commerciaux bien placs
malgr la pnurie de ce type de biens. Les locaux occups sont trs recherchs notamment dans les
centres villes de Paris, Lyon, Marseille, Nice

Avant dacqurir des murs commerciaux, la lecture attentive du contrat de bail locatif 3/6/9 est
ncessaire (les conditions du bail).
Les taux de rendement moyen pour un investissement en murs commerciaux est de 6 % 12 % selon
lachat

Bail commercial - Baux commerciaux

Le statut des baux commerciaux prsente des avantages considrables pour le locataire, et notamment
une relative stabilit se caractrisant par le droit au renouvellement de son bail, ce que l'on appelle "la
proprit commerciale". En principe, les parties n'ont ni le pouvoir de convenir de l'application de ce
statut, trs protecteur pour le locataire, ni celui de l'carter. Il existe toutefois deux possibilits de
drogation : la convention d'occupation prcaire et le bail de courte dure.

Entreprises concernes
Les entreprises qui exercent une activit industrielle, commerciale, artisanale ou librale.
L'immeuble doit donc servir l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal ou, depuis le 6 aot
2008, l'exercice d'une activit librale.
Attention ! La conclusion d'un bail commercial n'est possible que si le local est affect
administrativement l'exercice d'une activit professionnelle (commerciale, artisanale ou librale).
Le rgime des baux commerciaux
La forme du bail
Thoriquement, aucune forme particulire n'est exige pour la validit du contrat de bail. Cependant, le
bail verbal est totalement dconseill car il pose des problmes de preuve quant son existence et
quant son contenu.
La dure du bail
La dure minimale est de 9 ans. Il peut tre plus long mais ne peut avoir une dure indtermine.
Le montant du loyer
Les parties fixent librement le montant du loyer, ainsi que la priodicit et le mode de paiement.
Le loyer peut tre d'un montant fixe ou variable. Tel est le cas :
si une clause-recettes est insre dans le bail. Le loyer est alors dtermin par un pourcentage du chiffre
d'affaires et varie selon le niveau de ce dernier. Les parties peuvent prvoir un minimum garanti au
bailleur,
si une clause d'indexation (ou clause d'chelle mobile) est prvue dans le bail. Dans ce cas, le loyer varie
selon un indice choisi par les parties : en gnral, l'indice du cot de la construction publi par l'Insee ou
l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC).

Le loyer peut faire l'objet d'une rvision triennale, la hausse conscutive ne pouvant excder la variation
de l'indice retenu et la valeur locative.
Le loyer rvis n'est pas soumis au plafonnement si les conditions suivantes sont satisfaites :
On constate une modification matrielle des facteurs locaux de commercialit (ex. : augmentation
globale de la population, transformation du quartier la suite de la cration d'une zone pitonne, etc.).
Cette modification doit avoir entran une variation de plus de 10 % de la valeur locative.
Par ailleurs, le locataire peut tre amen verser au bailleur un dpt de garantie au moment de la
conclusion du bail. Cette somme vise garantir le bailleur de la bonne excution du bail. Elle sera
rembourse au locataire quand il quittera les lieux et s'il a rempli toutes ses obligations contractuelles.
Le montant du dpt de garantie est fix librement par les parties mais si ce montant excde deux
termes de loyer, le dpt de garantie est alors productif d'intrt.
L'activit pouvant tre exerce dans le cadre d'un bail commercial (destination des lieux)
Le locataire ne peut exercer dans le local commercial que l'activit ou les activits autorises dans le
bail.
Une modification partielle ou totale de l'activit ncessite de respecter une procdure particulire : "la
dspcialisation".
La rsiliation du bail
Le locataire peut, sauf clause contraire du bail, le rsilier l'expiration d'une priode triennale (c'est
pourquoi on emploie couramment l'expression "bail 3-6-9").
A noter que la loi de dveloppement et de modernisation des services touristiques du 22 juillet 2009
prvoit que les baux commerciaux signs entre les propritaires et les exploitants de rsidences de
tourisme sont fixs pour une dure minimale de 9 ans sans possibilit de radiation l'expiration d'une
priode triennale.
Le cong est donn pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois l'avance par acte d'huissier.
Ainsi un dlai de six mois minimum doit tre respect auquel s'ajoute un dlai ncessaire pour atteindre
la fin du dernier jour du trimestre civil.
Exemple : si le pravis est donn le 4 avril 2009, il prendra effet le 31 dcembre 2009 (dlai de six mois :
du 4 avril au 4 octobre, auquel s'ajoute le dlai ncessaire pour atteindre le dernier jour du trimestre
civil).
Le locataire n'a droit dans ce cas aucune indemnit.
Il peut, d'autre part, rsilier le bail tout moment en cas de retraite ou d'invalidit.
Le bailleur a la mme facult dans les mmes conditions de forme ou de dlai s'il dsire construire,
reconstruire l'immeuble existant, le surlever ou excuter des travaux de restauration immobilire.
Le droit au renouvellement du bail
Le droit au renouvellement est une des principales caractristiques du bail commercial.

Pour qu'il y ait renouvellement et donc signature d'un nouveau bail de 9 ans, il faut que l'ancien ait pris
fin.
Pour prtendre au renouvellement de leur bail commercial, le locataire doit tre immatricul au registre
du commerce et des socits (RCS) pour les commerants, ou au rpertoire des mtiers (RM) pour les
artisans. Cette immatriculation doit tre effective :
- la date du cong dlivr par le bailleur,
- la date de demande de renouvellement du bail et au moment o le bailleur donne sa rponse.
Consquence : une personne dispense d'immatriculation au RCS ou au RM, peut bnficier des
dispositions du bail commercial lors de la conclusion du bail. Mais, pour prtendre au droit au
renouvellement de son bail, elle doit justifier de son immatriculation au RCS ou au RM.
Si le locataire ou le propritaire ne manifeste pas sa volont de renouveler le bail, l'ancien bail se
poursuit tacitement.
Dans ce cas, si le bail se poursuit au-del de 12 ans, le loyer n'est plus plafonn mais fix d'aprs la
valeur locative du local.
La procdure de renouvellement est la suivante.
A l'initiative du propritaire
L'offre de renouvellement est faite sous forme d'un cong qui doit imprativement tre signifi au
locataire par huissier (au moins 6 mois avant le terme du bail). Il fixe les conditions de renouvellement.
Le locataire peut adopter plusieurs attitudes :
- Il garde le silence, qui vaut alors acceptation.
- Il accepte expressment le renouvellement et le montant du loyer.
- Il accepte le renouvellement mais conteste le montant du loyer : le litige est alors soumis une
commission dpartementale de conciliation.
A l'initiative du locataire
Si le propritaire n'a pas offert le renouvellement du bail son locataire, ce dernier peut le demander,
par exploit d'huissier, dans les 6 mois qui prcdent l'expiration du bail ou tout moment au cours de sa
reconduction.
Il faut que la demande indique sous peine de nullit la mention suivante : "Dans les trois mois de la
signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mmes formes, faire connatre
au demandeur s'il refuse le renouvellement en prcisant les motifs de ce refus. A dfaut d'avoir fait
connatre ses intentions dans ce dlai, le bailleur est rput avoir accept le principe du renouvellement
du bail prcdent".
Le propritaire peut adopter plusieurs attitudes :
- Refuser le renouvellement en offrant une indemnit.

- Accepter le principe du renouvellement (en cas de litige sur le montant du loyer, la commission de
conciliation peut tre saisie).
- Garder le silence : acceptation tacite.
Le montant du loyer lors du renouvellement
Le prix du nouveau loyer est fix par rfrence la valeur locative en appliquant un systme de
plafonnement.
Si la valeur locative du local est infrieure au montant du plafond, le montant du nouveau loyer doit tre
fix la valeur locative.
Le plafonnement fait rfrence, au choix des parties, l'indice du cot de la construction ou l'indice
trimestriel des loyers commerciaux, publis par l'Insee.
L'indemnit d'viction
Lorsqu'en fin de bail, le propritaire ne souhaite pas le renouveler, il est tenu de verser au locataire une
indemnit d'viction. Cette indemnit est variable en fonction des consquences de ce refus de
renouvellement pour le locataire (perte de la clientle ou non). Dans la plupart des cas, l'indemnit
correspond la valeur vnale du fonds.
Cependant, lorsque la valeur du droit au bail est suprieure la valeur du fonds, en raison par exemple
de la situation exceptionnelle du local, c'est cette valeur (droit au bail) qu'il convient de retenir (arrt de
la Cour de cassation du 11 juin 1992).
Le locataire dispose d'un dlai de 3 mois compter du versement de l'indemnit pour quitter le local.
La cession du bail
Les clauses interdisant au locataire de cder son bail sont nulles, lorsque la cession porte sur l'ensemble
des lments composant le fonds de commerce.
La nullit de la clause ne joue pas lorsqu'elle s'applique une cession du seul droit au bail.
La sous-location
Toute sous-location totale ou partielle est interdite sauf :
lorsqu'une clause du bail l'autorise,
ou, lorsque le propritaire donne son accord ultrieurement (par lettre ou avenant au bail par exemple).
Le locataire doit, d'autre part, faire intervenir le propritaire l'acte de sous-location.
Rfrences
Articles L145-1 et suivants du code de commerce
Le contrat de bail commercial - les 3 types de baux commerciaux
Trois baux essentiellement rgissent les activits commerciales, professionnelles et industrielles pour la
location des diffrents locaux : commerces, bureaux, entrepts, ateliers etc.

1- Bail commercial (connu sous lappellation 3.6.9)

2- Bail drogatoire
3- Bail professionnel ou bail mixte

PRINCIPAUX CARACTERES

1- LE BAIL COMMERCIAL
Bnficiaires : activit commerciale ou artisanale, inscrits au registre du commerce et des socits.
Dure : 9 ans renouvelable.
Droits du locataire :
- partir tous les 3 ans moyennant gnralement un pravis de 6 mois
- il a la proprit commerciale (peut donc revendre un pas-de-porte ou droit dentre)
- il a la charge de lentretien de son local
Droits du propritaire :
- Revoir les conditions du bail lissue des 9 ans
- Eventuellement, et sous certaines conditions, reprendre son local en versant au locataire une
indemnit dviction, calcule sur lvaluation du prjudice subi par le locataire.

2- LE BAIL DEROGATOIRE
Droge lancien dcret de 1953, rpertori dsormais dans le code du commerce sous les articles
L.145-1 et suivants.
Bnficiaires : peut concerner toute personne exerant une activit.
Dure : moins de 24 mois
Locataire : aucune proprit commerciale, doit quitter le local la date prvue dans le bail.
Le bail drogatoire
Un bail hors statut mais autoris pour une courte dure
Souvent appel bail prcaire de manire impropre, le bail drogatoire est prvu et ragi par lart. L 1455 du Code de commerce. Il se distingue de la convention doccupation prcaire, qui nest admise que
dans dtroites conditions.

Pour quil chappe au statut, le bail doit tre conclu pour une dure dtermine, au maximum de deux
ans. Dans le contrat rgulariser, idalement ds son intitul, il convient de prciser quil sagit dun bail
drogatoire rgi par lart. L 145-5 du Code de commerce.
Les baux successifs :
Le principe. Il est possible de rgulariser des baux successifs si la dure totale de la location ne dpasse
pas deux ans. Mais, lorsque la location atteint deux ans (suivant bail conclu pour cette dure ou baux
successifs), le locataire bnficie du statut en cas de conclusion dun nouveau bail.
Le temprament. La rgle est carte si le locataire signe un nouveau bail drogatoire comportant une
clause expresse, prcise et non quivoque, par laquelle il renonce au droit de bnficier du statut (Cass.
05.04.2011). La renonciation peut rsulter dun acte distinct (Cass. 03.05.2012).
La condition. La renonciation du locataire nest valable que sil a acquis le droit de bnficier du statut.
ce titre, lorsquun second bail drogatoire est sign avant lexpiration dun premier bail, il peut tre
requalifi en bail soumis au statut. Il importe peu, cet gard, quil ait t conclu pour une activit
diffrente (Cass. 3e civ. 31.05.2012).
Conseil. Pour un nouveau bail de deux ans, celui-ci doit donc rgularis (avec clause de renonciation)
aprs lchance du premier.
O le statut peut aussi sappliquer
Si le locataire reste dans les lieux sans opposition : lissue dun bail de deux ans (ou de baux successifs
atteignant deux ans), si le locataire continue doccuper les locaux et est laiss en possession , il
sopre alors de plein droit un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.
Pour empcher un locataire de se prvaloir de cette rgle, un bailleur se doit de lui dlivrer en temps
utile un cong lui rappelant davoir quitter les lieux au terme du bail, puis dagir trs vite
(commandement et rfr-expulsion). Ainsi, l o un bail expirait un 31 dcembre et o le bailleur ne
stait oppos au maintien dans les lieux que le 22 janvier suivant, il a t jug quun nouveau bail
soumis au statut stait opr au 1er janvier (Cass. 3e civ. 13.06.2012).
Ct bailleur. Pour une raison o une autre, un bailleur peut avoir lui-mme intrt se prvaloir du
statut des baux commerciaux, l o le locataire se maintient dans les lieux. Si celui-ci conteste ensuite
lapplication du statut, cest alors lui de prouver une renonciation non quivoque du bailleur sen
prvaloir (Cass. 3e civ. 23.01.2013). Mais il revient au bailleur de prouver que le locataire est bien rest
dans les lieux (Cass. 3e civ. 06.04.2011). cet gard, il peut tre utile de faire dresser temps un PV de
constat par huissier.
Conseil. Pour un cautionnement, la prcision est de mise. Ainsi, la caution sengage au titre dun
renouvellement ventuel du bail, cet engagement ne peut tre tendu au nouveau bail issu du
maintien dans les lieux (Cass. 3e civ. 28.11.2012).
3- LE BAIL PROFESSIONNEL
Bnficiaires : professions librales, ou local usage de bureaux sans aucune activit commerciale.
Dure : 6 ans renouvelable par tacite reconduction.

Droits du locataire : gnralement, sauf convention particulire, ce sont les mmes quun particulier
dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 concernant le logement.
Pas de proprit commerciale donc pas dindemnit dviction.

Le pas de porte et le droit au bail

Lorsqu'un crateur d'entreprise envisage d'occuper un local commercial, il peut tre amen, suivant les circonstances,
verser :
- un pas-de-porte (galement appel droit d'entre) au propritaire des murs lors de la conclusion du bail, pour un local
vacant. Il s'agit dans ce cas d'une clause du bail. Cette somme est dfinitivement acquise au propritaire.
- un droit au bail au locataire sortant, en cas de reprise d'un bail existant. Il s'agit cette fois d'une clause du contrat de
cession de bail.
Ces deux notions ne doivent donc pas tre confondues : elles sont de nature juridique diffrente.
Le pas-de-porte
Le montant du pas-de-porte est librement fix entre les parties ; il peut tre considr :
Soit comme un supplment de loyer (cas le plus frquent) : le propritaire souhaite se prmunir contre les hausses de
loyer qui ne suivent pas la hausse de la valeur locative relle des locaux ; dans ce cas, il est pris en compte pour le
calcul

du

loyer

du

bail

au

moment

de

son

renouvellement.

Soit comme une indemnit correspondant la "contrepartie pcuniaire d'lments de natures diverses, notamment
d'avantages

commerciaux

fournis

par

le

bailleur

sans

rapport

avec

le

loyer".

Soit comme une indemnit correspondant la contrepartie pcuniaire, la fois de la dprciation de la valeur vnale
des locaux et de la proprit commerciale acquise au locataire, consistant dans le droit au renouvellement de son bail.
En effet, si le propritaire souhaite reprendre les locaux, il devra verser au locataire une importante indemnit d'viction.
Il peut aussi tre de nature mixte (supplment de loyer et indemnit).
Le propritaire (appel bailleur) et le locataire (appel preneur) ont intrt prciser clairement dans le bail, la
qualification qu'ils entendent donner au pas-de-porte. A dfaut, les juges recherchent la commune intention des parties.
Dans ce cas, ils considrent gnralement le pas-de-porte comme un supplment de loyer.
Consquences fiscales de la qualification du pas-de-porte
Pas-de-porte considr comme un supplment de loyer
- Le bailleur dclare le pas-de-porte en tant que revenu foncier (possibilit sous certaines conditions d'taler le
versement des sommes dues au titre de l'impt sur 4 ans) + assujettissement la TVA si le loyer du bail y est lui-mme
assujetti.
- Pour le preneur, le pas-de-porte est une charge dductible des rsultats, en pourcentage de la dure du contrat
(1/9me par an) condition que le loyer fix dans le bail soit anormalement bas.
Pas de porte considr comme une indemnit
-

Pour

le

bailleur,

aucune

imposition

ne

frappe

l'indemnit.

- Pour le locataire, le pas-de-porte reprsente un lment incorporel non amortissable inscrit l'actif du bilan (non
soumis au droit d'enregistrement).
Le droit au bail
Le droit au bail est un lment du fonds de commerce appartenant au locataire sortant, qui est le droit d'occuper les
locaux et de bnficier d'un droit au renouvellement du bail qui y est associ ; il a donc une valeur patrimoniale.

L'entrepreneur signe un bail neuf ou achte un droit au bail ; dans ce cas, il reprend le bail conclu entre le prcdent
occupant

et

le

propritaire.

Le locataire sortant cde par consquent son bail moyennant le paiement d'une indemnit : le "droit au bail".
Sur le plan fiscal, pour le locataire cdant, le montant de la vente du droit au bail est prise en compte pour la
dtermination

du

bnfice

imposable

au

titre

des

bnfices

industriels

et

commerciaux

(BIC).

Pour le nouveau locataire, le droit au bail est soumis aux droits d'enregistrement et il figure l'actif du bilan en tant
qu'immobilisation incorporelle non amortissable.
Attention ! Il ne faut pas confondre la cession du contrat de bail, donnant lieu au versement d'un "droit au bail" et la
cession du fonds de commerce dans son ensemble, le bail reprsentant un des lments de ce fonds.
Lorsqu'un exploitant cde son fonds une personne reprenant la mme activit et la mme clientle (notion de
repreneur du fonds de commerce), le bailleur ne peut pas s'opposer la vente. En revanche, une clause du bail peut
interdire au locataire de cder le bail seul, indpendamment du fonds.
Le "bail l'amricaine"
Il

s'agit

d'un

bail

commercial

sans

pas-de-porte

ni

droit

au

bail.

Le locataire n'a pas payer de somme initiale, mais il paie un loyer plus lev au dpart compos :
d'une

part,

du

montant

de

la

valeur

locative

des

lieux,

d'autre part, de l'amortissement d'un droit d'entre ; le droit d'entre est dtermin pour une somme globale en capital,
pay de manire chelonn sur toute la dure du bail, ce qui aboutit un loyer suprieur au prix du march.
Avantage de ce type de contrat : l'entreprise n'a pas de somme importante verser au dpart.
Inconvnient : les modalits de rvision du loyer lors du renouvellement du bail l'amricaine n'ont pas t clairement
tranches

par

les

tribunaux,

ce

qui

peut

tre

pnalisant

pour

le

locataire.

D'autre part, en cas de cession de son bail, le locataire ne peut pas rcuprer un "droit au bail" auprs de son
successeur.

Prix et indices
Les loyers des baux commerciaux 3,6,9 subissent des rvaluations trienales ( tous les trois ans ) ou annuels
( tous les ans ) selon l'indice du cot de la construction. L'INSEE publie chaque trimestre l'indice qui sert
revaloriser les loyers. L'indice du cot de la construction (ICC) est un indice trimestriel dont la base est 100 au
quatrime trimestre 1953, date de sa cration. Il est calcul par l'Insee et est tabli en collaboration avec le
ministre de l'cologie, de lnergie, du Dveloppement durable et de l'Amnagement du Territoire. Cet indice
sert calculer la rvision du loyer (art. L. 145-38) et le loyer plafonn du bail renouvel (art. L. 145-34) sous
certaines rserves. On trouvera ci-contre les indices trimestriels du cot de la construction (ICC) depuis 1994,
tels que publis par lINSEE (base 100 au 4e trimestre 1953).

Lgislation
Pourquoi

parler

de

rengociations

de

bail

La raison est simple, en priode de ralentissement conomique, les entreprises cherchent diminuer leurs charges et
aprs les salaires, ce sont les loyers qui reprsentent la dpense la plus importante. Le loyer est une charge fixe certes
mais qui peut tout de mme se rengocier pendant la priode prvue, les propritaires comme les locataires sont
aujourd'hui ouverts la ngociation. Il ne faut pas oublier que ce sont deux partenaires indefectibles.

La

tendance

actuelle

Ces dernires annes, le march immobilier de bureaux tait euphorique, les bailleurs taient en position de force et
assez peu ouverts la discussion avec leurs locataires, en clair si vous n'tiez pas satisfait de votre loyer, vous pouviez
partir et un autre locataire prenait votre place rapidement sans grand prjudice pour le bailleur. Mais la donne a chang
et

aujourd'hui

les

bailleurs

"

s'accrochent

"

leurs

locataires

par

peur

du

vide

locatif.

Il faut aussi noter que l'indice du cout de la construction (ICC) a considrablement affect les utilisateurs qui ont vu
leurs

loyers

s'envoler

de

prs

de

25%

en

ans.

Heureusement l'utilisateur est protg par la loi et nous faisons rviser de nombreux loyers en invoquant l'article L.
145-39

du

L'article

Code

L.

145-39

de

du

commerce.

Code

de

commerce

L'article L. 145-39 donne le droit l'utilisateur de demander son bailleur la rvision judiciaire du loyer en cas
d'volution du loyer de plus de 25% par rapport au dernier loyer fix contractuellement ou judiciairement (i.e. loyer
d'origine ou de renouvellement), par application de l'indexation conventionnelle annuelle (L'ICC dans la plupart des
cas). Autrement dit, si votre loyer a augment de plus de 25% du fait de l'indexation, vous avez le droit de demander
votre bailleur de vous recalculer ce loyer en respectant les valeurs du march. Comme l'indice a prit 25% en 3 ans,
on peut considrer que toute les entreprises ayant sign un bail antrieur peuvent demander l'application de cet article.
Oui mais en dehors des chances triennales le locataire ne peut pas sortir de son bail ?
Pour

l'article

L.

145-39,

son

l'application

peut

tre

demand

tout

moment.

Pour les baux qui ne sont pas concerns par cet article, l'utilisateur qui arrive 6 mois de son chance triennale peut
demander une baisse de loyer sous peine de donner son congs, c'est un argument qui a du poids si vous avez t
un bon locataire car le bailleur sera prt vous consentir une baisse de loyer pour ne pas avoir a subir un vide locatif
qui peut s'terniser. Mais nous constatons aussi que les bailleurs sont prts accorder des baisses de loyer ou des
mois de franchises et ce, mme en cours de bail. Cette dmarche est intelligente car elle permet de "fidliser" un
locataire. Les bailleurs savent parfaitement qu'un locataire mcontent a toute les chances de donner son cong la
fin de sa priode triennale ; aprs les mauvais payeurs, le vide locatif est ce qui peut arriver de pire pour un bailleur
surtout

en

priode

Pourquoi

de

faire

marasme

conomique

appel

ou

les

locataires
un

se

font
cabinet

plus

rares.
?

Les bailleurs sont des professionnels de l'immobilier qui connaissent parfaitement les valeurs de location, les marges
de ngociation possible et les conditions juridiques qui entourent les baux commerciaux et leur demander une baisse
de loyer sans aucun argument n'a aucune chance d'aboutir. Pour une PME qui ne dispose pas d'un Directeur
Immobilier, vouloir mener seul une rengociation est une tache ardue car elle ncessite la constitution d'un dossier
complet, document sur le march immobilier du secteur et sur sa tendance. Ce dossier il va falloir le dfendre et
l'argumenter lors de multiples rendez-vous chez le bailleur. Nous avons vu des responsables d'entreprise prfrer grer
seuls leur rengociation et obtenir aprs de longs mois de tractations, une diminution symbolique de leur loyer l ou
un

cabinet

spcialis

aurait

obtenu

un

bien

meilleur

compromis.

Notre cabinet est spcialis dans le conseil juridique li aux baux commerciaux ainsi que le conseil ddi exclusivement
aux utilisateurs. Nous sommes totalement indpendant vis--vis des propritaires institutionnels ce qui nous permets
de mener bien toutes les missions confies par nos clients. Cette indpendance est indispensable car elle permet de
reprsenter nos clients sans aucun parti pris la diffrence des grands cabinets Franais qui ont pour principaux clients
ces mmes propritaires institutionnels. Nous n'avons d'ailleurs pas souffrir de la concurrence avec ces acteurs qui
ne

s'occupent

pas

des

rengociations

de

baux

pour

ces

raisons

videntes

de

conflit

d'intrt.

Si vous souhaitez une tude de votre situation ainsi que vos droits en matire de baux commerciaux, notre cabinet est
votre disposition :

Bail commercial type

ENTRE LES SOUSSIGNES
La

socit

<prciser
dont

la
le

immatricule

forme
sige

au

social

Registre

reprsente

<dnomination

juridique>
du

au

est

situ

Commerce

par

capital

et

des

social

sociale>
de

<adresse

Socits

de

<Monsieur/Madame>

<lieu>

<montant>
du

sous

<nom

sige
le

numro

et

euros
social>
<numro>
prnom>

ci-aprs dnomm(e) : le bailleur

(ou)
<Monsieur/Madame>

<nom

et

prnom>

<adresse>
ci-aprs dnomm(e) : le bailleur
DUNE PART,
et
Lassociation ... , association rgie par la loi 1901 dclare la prfecture de ... , le
..... sous le numro ... dont lavis de constitution a t publi au journal officiel du ... .,
(ventuellement reconnue dutilit publique pardcret en date du ... ), ayant son sige ... ,
reprsente
son

par
prcisez

la

qualit

M.

en

exercice,

autoris

nom
aux

fins

des

prsentes

prnom
par

dcision

du

.... (prcisez Bureau, comit directeur, assemble gnrale, conseil de direction, autres), en date du
.... .
ci-aprs dnomm(e) : le preneur ou le locataire
DAUTRE PART,
Il a t arrt ce qui suit :

NATURE ET OBJET DU BAIL

Le bailleur loue au locataire, titre de bail commercial, les locaux sis <adresse> et composs de <dcrire prcisment
les locaux commerciaux donns bail ainsi que, le cas chant, et les annexes dont la jouissance est commune>.
Le prsent contrat est soumis aux dispositions lgales et rglementaires applicables au bail commercial et
particulirement au dcret n 53-960 du 30 septembre 1953.

ETAT DES LIEUX ET DELIVRANCE DES LOCAUX LOUES

Etat des lieux
Un tat des lieux sera dress contradictoirement au moment o le bailleur remettra les clefs des locaux lous la
disposition
Cet

du
tat

des

lieux

demeurera

preneur.
annex

au

prsent

contrat.

A dfaut dtat des lieux tabli lors de lentre en jouissance, le preneur sera rput avoir reu les locaux lous en
parfait tat.

Dlivrance des locaux lous

A lissue de ltat des lieux, le preneur dclare que les locaux lous lui ont t correctement dlivrs par le bailleur. Il
certifie galement avoir pris connaissance et visit les locaux lous et que le bailleur lui a remis, lors de la signature
du prsent contrat, un tat des lieux tabli dans les conditions ci-dessus tablies.

DESTINATION DES LOCAUX LOUES

Le locataire sengage nexercer, dans les locaux commerciaux lous, que lactivit <dcrire prcisment la/les
activit(s) autorise(s) dans le cadre du prsent contrat>.
Dans le cas o le locataire souhaiterait adjoindre une ou plusieurs activits connexes ou complmentaires /aux
lactivit(s) mentionne(s) ci-dessus, il doit, par acte extrajudiciaire, faire part de son intention au bailleur en indiquant
la/les activits quil envisage exercer. Ce dernier dispose dun dlai de deux mois pour contester le caractre connexe
ou complmentaire de la/les activit(s). Le silence gard par ce dernier pendant cette priode vaut contestation et
nautorise pas le bailleur exercer les activits projetes.

DUREE DU BAIL
Le prsent contrat est conclu pour une dure de neuf (9) annes entires et conscutives qui commencent courir
compter du <date>.
A lexpiration de chaque priode triennale, le preneur aura la facult de donner cong et de dnoncer le prsent contrat,
charge den aviser le bailleur par acte extrajudiciaire. Le cong devra tre dlivr au moins six mois avant la date de
dpart.

LOYER
Montant du loyer
Le prsent bail est consenti et accept moyennant un loyer principal annuel de <indiquer la somme en toutes lettres>
euros, major du montant de la taxe sur la valeur ajoute au taux lgal en vigueur.
Le loyer sera payable par avance le premier de chaque mois.
<Ou>
Le loyer sera payable par trimestre choir et en quatre termes gaux le premier jour de chaque trimestre, soit les
premiers du mois de janvier, avril, juillet et octobre de chaque anne.

Dans le cas o le prsent bail prendrait effet une date autre que celles ci-dessus susmentionnes, le loyer d pour
la priode allant jusquau terme du mois <ou> du trimestre sera calcul prorata temporis.

Rvision du loyer
Les parties conviennent que le loyer ci-dessus fix sera rvis tous les trois ans. Cette rvision sera forme la
demande de lune ou lautre des parties par acte extrajudiciaire ou par lettre recommande avec accus de rception.
Elle

devra

prciser

le

montant

du

loyer

demand

ou

offert.

A moins que les parties nen conviennent autrement, le nouveau prix est d au jour de la demande.

Taxes, impts et charges

Le preneur soblige acquitter toutes les charges, impts et taxes dont les locataires sont habituellement tenus. Il
devra justifier de ses paiements en cours de bail, ainsi qu lchance du bail ou avant tout dmnagement.
Le preneur sengage rembourser les impts, charges et taxes sa charge sous forme dacomptes provisionnels
verss en mme temps que le loyer. Le montant de cette provision est fix <indiquer le montant en toutes lettres>
euros.

DEPOT DE GARANTIE
Lors de lentre en jouissance, le preneur verse une somme de <indiquer le montant en toutes lettres> euros
reprsentant <chiffre> mois de loyer et destine garantir la bonne excution de ses obligations. Cette somme ne sera
pas productive dintrts.
Cette somme est conserve par le bailleur pendant toute la dure du contrat et sera restitue au preneur en fin de
jouissance, dduction faite, le cas chant, des sommes restant dues au bailleur et celles dont il pourrait tre tenu pour
responsable.
Le dpt de garantie ne peut en aucun cas simputer sur les derniers mois du loyer.
Lors de chaque augmentation du loyer, le preneur sengage verser au bailleur une somme complmentaire destine
rajuster le dpt de garantie proportionnellement ladite augmentation.

ENTRETIEN - OCCUPATION
Obligations du preneur
Le preneur sengage prendre les locaux lous dans ltat o ils se trouvent lors de son entre en jouissance, les
entretenir en bon tat et prendre sa charge les travaux et rparations qui incombent lgalement au locataire.
En fin de bail, le preneur sengage rendre les locaux lous en bon tat dentretien et de rparation locative.
Le preneur sengage neffectuer aucun travail de transformation, de perage des murs et des planchers ainsi que de
changement dans la distribution des locaux lous, sans avoir au pralable sollicit et obtenu lautorisation expresse du
bailleur.
Le preneur autorise le bailleur et ses mandataires pntrer dans les locaux lous pour y effectuer les travaux de
rparation ncessaires, quelle que soit leur importance et leur dure.
Dans les six mois prcdents son dpart, le preneur sengage laisser visiter les locaux lous par un ventuel
repreneur. Pendant cette mme priode, il autorise le bailleur apposer un panneau publicitaire aux fins dune nouvelle
location ou dune mise en vente.

Obligations du bailleur

Le bailleur soblige mettre les locaux lous la disposition du preneur ; prendre en charge les grosses rparations
dfinies par les dispositions de larticle 606 du Code Civil ; garantir le preneur contre les risques dviction et les vices
cachs.

ASSURANCES
Ds lentre en jouissance, le preneur soblige souscrire une police dassurance garantissant les locaux lous
pendant toute la dure du bail contre les risques locatifs et ceux pouvant surgir du fait de lexercice de son activit
professionnelle.
Il doit, sur simple demande du bailleur, pouvoir justifier de la souscription desdites polices, ainsi que des primes
correspondantes.
Ces diffrentes polices doivent, en tout tat de cause, comporter une clause de renonciation exercer tout recours
contre le bailleur et ses assureurs.

SOUS-LOCATION
Le preneur ne pourra sous-louer tout ou partie des locaux lous, que ce soit titre onreux ou titre gratuit, sans
lautorisation

pralable

et

expresse

du

bailleur.

Si telle est lintention du preneur, celui-ci doit faire connatre au bailleur son intention de sous-louer par acte
extrajudiciaire ou par lettre recommande avec accus de rception. Le silence gard par ce dernier pendant un dlai
de quinze jours vaut acceptation de sa part.
En tout tat de cause, le sous-locataire ne pourra invoquer son bnfice aucun droit au renouvellement de la souslocation lexpiration du bail.

CESSION
Le preneur ne pourra cder tout ou partie de son droit au prsent bail qu un successeur dans son fonds de commerce
et

avec

lagrment

pralable

du

bailleur.

Dans le cas o le preneur cderait son droit au bail, il resterait garant et solidaire du cessionnaire pour lexcution de
lensemble des clauses du prsent contrat.

CLAUSE RESOLUTOIRE
Dans le cas o le preneur manquerait une seule de ces obligations, notamment pour dfaut de paiement dun seul
terme du loyer son chance ou pour usage des locaux lous contrairement la destination prvue au prsent
contrat, le bailleur se rserve le droit de rsilier de plein droit le bail un mois aprs une mise en demeure par exploit
dhuissier

reste

infructueuse.

Lexcution postrieure de ses obligations par le preneur ne suspend nullement la possibilit rserve au bailleur
dexercer cette facult de rsiliation.
Dans le cas o le preneur refuserait de quitter les lieux, il sera procd son expulsion par application dune
ordonnance

du

juge

des

rfrs

rendue

excutoire.

Lopposition ou lappel form par le preneur lencontre de lordonnance dexpulsion ne saurait, en aucun cas,
suspendre

son

excution.

Le preneur sera redevable de lensemble des frais dactes engags par le bailleur pour le recouvrement des sommes
qui lui sont dues. En outre, le dpt de garantie, tel que ci-dessus prsent, sera en outre dfinitivement acquis au
profit du bailleur titre dindemnit, sans prjudice des loyers dont le preneur resterait redevable.

ENREGISTREMENT FRAIS

Le preneur sengage prendre sa charge les frais denregistrement et autres taxes additionnelles, aux fins de donner
une date certaine aux prsentes.

ELECTION DE DOMICILE
Pour lexcution des prsentes, les parties lisent domicile <mentionner ladresse des locaux lous par le preneur et
celle du bailleur>.
Fait et sign <lieu>, le <date>
En trois originaux dont un pour lenregistrement et un remis chacune des parties.
LE

BAILLEUR

LE

LOCATAIRE

<signature prcde de la mention lu et approuv >

Les murs de boutiques, l'inverse des logements, sont dconnects des prix fonciers du march. Ne
pensez pas en terme de prix au mtre carr. Raisonnez d'emble en fonction de la rentabilit que va
dgager le loyer acquitt par le commerant
Acheter Libre ou occup :
Murs Occups : Il y a prsence d'un bail commercial avec ou non versement d'un pas de porte voir
d'achat d'un fonds de commerce. Si la valeur du fonds de commerce est gale ou suprieure 50% des
murs, le risque est nul. Le commerant est tenu de payer rgulirement ses loyers s'il ne veut pas casser
le bail et risquer de perdre la valeur de son fonds. Ce dernier espre au contraire pouvoit revendre son
fonds un prix suprieur.

Murs Libres : Il y a cration du fonds de commerce juridiquement partir de la premire anne et

physiquement immdiatement. En effet le locataire va procder des travaux et de l'amnagement
spcifique son activit. Le commerant va crer et diliser sa clientle et son fonds de commerce. On
constate lors de la cration d'un fonds d'une frnsie de bien faire d'investir sans compter
l'agencement car l'espoir de russir est trs fort.

Il y a des avantages investir dans des murs de boutiques pour plusieurs raisons :

- Les loyers sont fixs librement

- les taxes dans les locaux commerciaux sont habituellement la charge du locataire et les gros travaux
(clos et couvert.)

- Sauf l'article 606 qui rgit les charges lourdes thoriquement la charge du propritaire est prvu la
charge du locataire contractuellement dans le bail.

- Le rendement annuel tourne autour de 8 10 % de la somme investie.

Le rapport est un peu plus du double de celui du logement.

Un certain nombre de donnes sont connatre :

Les murs de boutiques, l'inverse des logements, sont dconnects des prix du march. Ne pensez pas
en terme de prix au mtre carr. Raisonnez d'emble en fonction de la rentabilit que va dgager le
loyer acquitt par le commerant
La valeur des murs est directement indexe sur le montant des loyers.
Un loyer est index sur l'indice INSEE de la construction,
un locataire qui investit dans un droit d'entre et des travaux,
un bail commercial permettant un recours plus facile contre un locataire dfaillant.
Lorsqu'un commerant occupant votre local fait faillite, le bail est cass et il y a procdure, les
expulsions ordonnes par les magistrats, pour non-paiement des loyers, sont assez rapides. Avantage de
cette situation: le bail d'origine est caduc et on peut relouer le local au prix du march ou avec un droit
d'entre.
S'il y a changement de commercialit deux cas de figures.
Soit le propritaire demande une indemnit de dspcialisation, paye par le locataire. Cette indemnit,
non imposable car elle est considre comme compensant la perte de capital, se situe entre 1 et 3 ans
de loyer.
Soit il y a rvision du prix du loyer la hausse.

Les Mcanismes de L'Investissement :

La Recherche des Murs

Le Financement

La Structure juridique

La recherche des murs :

La situation gographique des boutiques se situe dans les quartiers d'une grande ville, dans un
environnement de proximit.
Ex : Situ proximit d'une cole, d'un htel, d'une boulangerie, d'une pharmacie, d'un tabacs librairie,
d'une boucherie,..
L'emplacement d'une boutique ne subira jamais la fluctuation des prix sauf vnements exceptionnel (
cration zone pitonne).
Les murs sont indexs et augmenteront de la valeur de l'indice.
La Structure Juridique :
Constitution d'une Socit Civile Immobilire SCI avec un capital minimum.

Dductions des intrts d'emprunts et des travaux pouvant produire des dficits fonciers dductibles
sur l'impt sur le revenu concurrence de 10700 et le reste sur une priode de 10 ans.

Au terme des 15 ans, le bien immobilier rentre en pleine proprit dans votre patrimoine et il est
exonr de plus value en cas de revente ( Dtention de 15 ans ).

Avantages pour la succession du patrimoine aux enfants

Les biens dtenus dans une SCI ne sont pas saisissables en cas de mauvaise affaire.
Le Financement :
La SCI fait une demande de financement auprs de la banque pour un montant soit total soit partiel (
tous dpend du degr de relation avec votre banquier), en rgle gnrale on demande le montant de
l'achat et les frais de notaire ( financement 110%).

Signature du compromis avec condition suspensive d'obtention de financement

Pendant le dlai de ralisation de l'acte chez le notaire ( environ deux mois), on recherche le locataire
potentiel, prparation du bail commercial et ds l'acquisition des murs le locataire commence payer
son loyer sans aucun dcalage ente le remboursement du crdit et le paiement du loyer.

Le loyer est fix par rapport au montant du remboursement de la mensualit du crdit sans droit
d'entre, ni de reprise.

De cette manire aucun effort financier n'est demand l'investisseur.

Exemple :

Achat Murs de boutique : 46.000 . Frais de notaire : 2750 . Montant du prt demand : 48.754 .
Remboursement sur 15 Ans : 394 au taux de 5.32 %

Loyer demand : 420 sans droit d'entre Solde Positif : +5.28

Fiscalit & calcul de plus value

Tout comme l'habitation, les murs de boutique sont soumis des droits de succession et des taxtes sur la
plus-value ralise.
Les droits de mutation :
En rgle gnral les droit de mutation ou frais de notaire s'lvent 7% environ. Nous vous recommandons de vous
rapprocher de votre conseil ou bien auprs de la Chambre des Notaires qui sauront alors vous calculer prcisment
les droits d'enregistrements.
Taxes sur les plus-values : Abattement exceptionnel de 25 %
Depuis la rforme du calcul de la Plus-value au 1er septembre 2013 voici le nouveau rgime :
Un communiqu du 17 juillet 2013 du Ministre du Budget, confirmait cette mesure dallgement de la taxation des
plus values immobilires, ainsi quun abattement exceptionnel temporaire, qui seront intgrs dans la loi de finance
pour

2014.

Une instruction Fiscale date du 2 aot 2013 a ainsi t publie sous la rfrence BOI- RFPI-PVI-20-20130802.
Biens
Tous

concerns
les

biens

autres

que

des

terrains

:
btir

ou

des

droits

s'y

rapportant.

Rappelons que les immeubles btis constituant la rsidence principale du vendeur sont dores et dj exonrs
dimposition
Oprations

sur

la
concernes

plus

value.
:

Les cessions ralises compter du 1er septembre 2013. La date de rfrence sera celle de la signature de lacte

authentique.
Modalit

du

calcul

de

labattement

Le nouveau systme distingue le montant imposable limpt sur le revenu (taux de 19 % ce jour) et aux
prlvements

sociaux

Abattement

sur

(taux

le

15,5

montant

imposable

ce

l'impt

sur

jour).
le

revenu:

- 6 % pour chaque anne de dtention au-del de la cinquime et jusqu' la vingt-et-unime ;

-

au

terme

de

la

vingt-deuxime

anne

de

dtention.

Au total, l'exonration d'impt sur le revenu est acquise au-del d'un dlai de dtention de 22 ans.
Abattement

sur

le

montant

imposable

aux

prlvements

sociaux

- 1,65 % pour chaque anne de dtention au-del de la cinquime et jusqu' la vingt-et-unime

-

1,60

%
%

pour
pour

la

vingt-deuxime

chaque

anne

anne

au-del

de
de

dtention
la

vingt-deuxime.

Au total, l'exonration des prlvements sociaux est acquise au-del d'un dlai de dtention de 30 ans.
- Pour les terrains btir au sens de la TVA sur les oprations immobilires, la situation reste inchange, mais une
rforme supprimant labattement pour dure de dtention est envisage pour le 1er janvier 2014. .
Abattement exceptionnel supplmentaire de 25 % sur les plus-values rsultant de cessions de logement
intervenant

du 1er

septembre

Biens

2013

au

31

aot

concerns

2014
:

Un abattement exceptionnel de 25 % sapplique aux plus-values rsultant des seules cessions de logements (vides
ou lous) ou de droits rels dmembrs portant sur un logement, ralises par des personnes physique ou
certaines

personnes

morales

Modalits

transparentes

fiscalement

(SCI).

dapplication

Labattement exceptionnel de 25 % est calcul sur lassiette nette imposable des plus-values immobilires. Il sapplique
donc

aprs

notamment

prise

en

compte

de

labattement

pour

dure

de

dtention.

Labattement de 25 % est applicable pour la dtermination de l'assiette imposable tant l'impt sur le revenu qu'aux
prlvements sociaux des plus-values immobilires. Il s'applique galement dans les mmes conditions pour la
dtermination

de

l'assiette

de

la

sur

taxe

sur

les

plus-values

immobilires

Simulation de calcul de plus-value immobilire dun logement 14 ans de dtention

Simulations

Hypothse 1 : rgime Hypothse 2 : nouveau

actuel
rgime

Prix de cession
Prix dacquisition

250.000
190.000

250 000
190 000

leves.

Plus-value brute
Abattement pour dure de dtention
Plus-value nette
Impt de plus-value
Abattement pour dure de dtention
(IPV)
Plus-value nette aprs abattement IPV
Abattement exceptionnel
Plus-value nette soumise IPV
Impt de plus-value
Abattement dure de dtention (PS)
Plus-value nette aprs abattement
Abattement exceptionnel
Plus-value nette soumise aux
prlvements sociaux
Prlvements sociaux (15,5)
Total payer

60.000
18%
49 200
9 348

60.000

54%
27 600
25%
20 700
3 933
14,85%
51 090
25 %
38 318
7 626
16 974

5 939
9 872

Comment calculer la plus value immobilire ?

De manire trs pragmatique, mme sil convient de consulter votre notaire afin de valider votre calcul, une plus value
immobilire cest la diffrence entre :
- Le prix de cession de limmeuble (prix de vente)
- Le prix dacquisition de limmeuble (= prix dachat ou valeur retenue dans lacte de donation ou succession lorsque le
contribuable reu le bien immobilier par donation ou succession).
Cette diffrence est la plus value brute. Ensuite, afin de dterminer le montant de la plus value imposable, il est ralis
un abattement dont le montant est fonction de la dure de dtention de limmeuble.

Dterminer le prix dacquisition de limmeuble.

Le prix dacquisition retenir est le prix effectivement acquitt par le cdant, tel quil a t stipul dans lacte (CGI, I de
larticle 150 VB). En cas dacquisition titre onreux, le prix dacquisition retenir est le prix effectivement acquitt par
le cdant, tel quil a t stipul dans lacte. En cas dacquisition titre gratuit, le prix dacquisition sentend de la valeur
retenue pour la dtermination des droits de mutation titre gratuit. Lorsque lacte ne mentionne aucun prix dacquisition
ou dfaut de valeur retenue pour la dtermination des droits de mutation titre gratuit, le prix dacquisition sentend
de la valeur vnale la date dentre dans le patrimoine du cdant daprs une dclaration dtaille et estimative des
parties.

Majoration du prix dacquisition des travaux raliss.

Le prix dacquisition de limmeuble est major des dpenses de construction, de reconstruction, dagrandissement ou

damlioration. Ces dpenses sont prises en compte soit :

soit pour leur montant rel, lorsquelles sont supportes par le vendeur et ralises par une entreprise depuis
lachvement de limmeuble ou son acquisition si elle est postrieure, quelles nont pas t dj prises en compte
pour la dtermination de limpt sur le revenu et quelles ne prsentent pas le caractre de dpenses locatives. Les
dpenses dentretien, de rparation, ou damlioration, dductibles des revenus fonciers ne sont pas prises en
compte ;

soit forfaitairement pour un montant gal 15 % du prix dacquisition, la condition que le contribuable cde
limmeuble plus de cinq ans aprs son acquisition.

Dtermination du prix de cession de limmeuble.

Le prix de cession de limmeuble est le prix de vente de limmeuble tel qutabli dans lacte titre onreux.

Ancien rgime de l'abattement de la plus value immobilire pour dure de dtention

La plus-value brute de cession de biens ou droits immobiliers est rduite dun abattement pour chaque anne de

dtention au-del de la cinquime. Le nouvel abattement pour dure de dtention est de :

2 % pour chaque anne de dtention au-del de la cinquime ;
4 % pour chaque anne de dtention au-del de la dix-septime ;
8 % pour chaque anne de dtention au-del de la vingt-quatrime.

Au total, lexonration est dsormais acquise au-del dun dlai de dtention de trente ans On obtient donc le tableau
dabattement suivant :

Moins de 6 ans

0%

Entre 6 et 7 ans

2%

Entre 7 et 8 ans

4%

Entre 8 et 9 ans

6%

Entre 9 et 10 ans

8%

Entre 10 et 11 ans

10%

Entre 11 et 12 ans

12%

Entre 12 et 13 ans

14%

Entre 13 et 14 ans

16%

Entre 14 et 15 ans

18%

Entre 15 et 16 ans

20%

Entre 16 et 17 ans

22%

Entre 17 et 18 ans

24%

Entre 18 et 19 ans

28%

Entre 19 et 20 ans

32%

Entre 20 et 21 ans

36%

Entre 21 et 22 ans

40%

Entre 22 et 23 ans

44%

Entre 23 et 24 ans

48%

Entre 24 et 25 ans

52%

Entre 25 et 26 ans

60%

Entre 26 et 27 ans

68%

Entre 27 et 28 ans

76%

Entre 28 et 29 ans

84%

Entre 29 et 30 ans

92%

Plus de 30 ans

100%

La plus value sur la vente de la rsidence principale est exonre

Bien entendu les murs commerciauxn'chappent pas l'impt sur la plus-value. En effet,, la plus value ralise
loccasion de la cession de la rsidence principale est exonre. Il sagit de la vente de la rsidence principale au
moment de la vente.

Les mots cl de la transaction en murs commerciaux

B.B.C. : Btiment de basse consommation nergtique (BBC 2005) est un label officiel franais qui a t cr par
l'Arrt du 8 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d'attribution du label Haute performance nergtique .
Un rfrentiel est tablie par l'association franaise Effinergie. Il fixe une exigence nergtique de 50 kWhEP/m
SHON.an. Cette exigence est corrige par un coefficient de rigueur climatique, fonction de la zone climatique. Ce
coefficient est augment de 0,1 si l'altitude du btiment est comprise entre 400 et 800 mtres, et de 0,2 si l'altitude du
btiment est suprieure 800 mtres. Les valeurs de l'exigence peuvent ainsi varier, selon la zone et l'altitude, de 40
75 kWhep/m SHON.an. Les consommations prises en compte dans le calcul concernent le chauffage, l'eau chaude
sanitaire (ECS), la climatisation, l'clairage et les auxiliaires de chauffage et de ventilation. La surface prise en compte
est la surface hors uvre nette (SHON).
Bail Commercial : (art 145 - 1 et suivants du nouveau code de commerce, abrogeant le dcret du 30 septembre 1953)
contrat de location portant sur un bien destination commerciale, ouvert aux commerants et socits commerciales
(les associations et professions librales ne peuvent tre titulaires). Il dfinit les charges et conditions de la location et
octroie au preneur la proprit commerciale, qualifie de droit au bail .
Cession de droit au bail : Cession par le locataire dun bien destination commerciale de tous ses droits dans le bail
commercial en cours. La cession de droit au bail seffectue dans le cadre dun changement dactivit.
Cession de parts sociales ou dactions de socit : Cession de tout ou partie des titres de socit reprsentant les
fractions

de

capital

social.

On parle de parts sociales pour les titres de SARL et dEURL, dactions pour la plupart des autres formes socitales
(SA,

SAS).

La cession de titres de socits permet la transmission de lactif et du passif de lentreprise.

Commerce : Local o peut tre exerce une activit de vente de produits ou services. Son exploitation cre la proprit
commerciale.
Compromis de vente ou Vente sous conditions suspensives : Engagement bilatral dachat et de vente par les
parties

au

contrat,

contenant

toutes

les

et

caractristiques

de

la

vente

(objet

prix..)

Cet acte conditionne la ralisation de la vente la survenance de certains vnements, souvent lobtention dun prt.
Emplacement N1, 1 BIS, 2 : Apprciation relative d'un site commercial dicte par l'activit, la ville, l'artre
commerciale, le trottoir, la portion de la rue susceptible d'volution lente ou brutale.

E.R.P : Le terme tablissement recevant du public dsigne les lieux public ou privs accueillant des clients ou des
utilisateurs autre que les employs (salaris ou fonctionnaires). Cela regroupe un trs grand nombre (Un nombre est
un concept caractrisant une unit, une collection d'units ou une fraction d'unit.) d'tablissements comme les
cinmas, thtres, magasins (de l'choppe la grande surface), bibliothques, coles, universits, htels, restaurants,
hpitaux... que ce soient des structures fixes ou provisoires (chapiteau, structures gonflables).
Fonds de commerce : Somme dlments corporels et incorporels qui constituent loutil de travail. Il inclus: la clientle
(matrialise par le chiffre daffaires), lenseigne, le droit au bail, les contrats de fourniture et les contrats de travail,
ainsi que le matriel dexploitation.
H.Q.E. : Abrviation de haute qualit environnementale . Dmarche visant rduire les impacts sur lenvironnement
des btiments lors de leur construction, de leur rnovation et de leur usage.
Location grance : Contrat par lequel le propritaire d'un fond de commerce, artisanal ou industriel, cde une
personne, le locataire-grant, le droit d'exploiter librement ce fonds ses risques et prils, moyennant le paiement
d'une redevance.
Mandat : Acte ou contrat autorisant une personne, appele "mandataire", accomplir un acte juridique pour le compte
d'une autre appele mandant.
Pas de Porte : Somme d'argent vers par une personne au propritaire des murs d'un local commercial lors de la
conclusion du bail. Selon les cas, il est considr comme un supplment de loyer ou comme une indemnit.
Promesse de bail : Engagement d'un propritaire de murs d'accorder un bail.
Promesse de vente : Engagement pendant un temps dtermin, de vendre un bien une personne qui a le choix
d'accepter ou non (seul le vendeur est engag).
Surface commerciale utile (S.C.U.) : Surface totale destine la vente de produits et/ou de services. Dans un centre
commercial, elle ne tient pas compte des surfaces dont les commerants bnficient collectivement telles que les alles
des galeries marchandes, les services techniques ou administratifs gnraux ou encore les parkings, caves et les
greniers
SHON : La surface hors uvre nette
Valeur locative: Cest le prix du loyer le plus souvent au m qui correspond une rue ou un quartier donn. Pour les
emplacements o il existe une notion de droit au bail , celui ci est intgr au loyer avec un amortissement sur 10
Ans.
V.E.F.A. : La vente en ltat futur dachvement est un contrat par lequel un tiers construit un ouvrage dont il revend
une partie lacqureur au fur et mesure de la construction de cet ouvrage. Le vendeur conserve les pouvoirs de
matre de louvrage jusqu la rception des travaux.
Vente de fonds de commerce : Cession des lments corporels et incorporels constitutifs du fonds de commerce.
(Matriel, clientle, conditions du bail, personnel etc)Certains lments peuvent tre exclus de la vente.

e viager est une autre forme de paiement des murs de boutique

Le viager consiste acheter un bien en ne payant que la nue-proprit.
Longtemps tomb en dsutude, le viager connat actuellement un regain d'intrt car il constitue une solution pour
investir sur le long terme et prparer sa retraite. Acheter des murs de boutique en viager permet ainsi de payer la valeur

du bien que sur la base de la valeur de march moins la valeur d'occupation. Pour le vendeur il peroit un revenu
complmentaire vie. L'acheteur de son ct verse la rente au crdirentier jusqu'au dcs du vendeur.
L'avantage pour le vendeur est de ne plus se soucier des alas de la gestion locative qui devient une affaire de
professionnels et dont il faut mettre jour sa gestion car la lgislation change rgulirement
L'avantage pour l'acqureur est de prparer sa retraite en trouvant un produit de placement type valeur refuge tout en
bnficiant d'un rendement intrssant. De plus l'aspect spculatif permet galement au viager de faire bnficier d'un
effet levier car le prix de la revente est lie l'alas du contrat, autrement dit l'esprance statistique de vie du
crdirentier.
La vente en viager est un contrat de gr gr entre les parties lesquelles acceptent ce pari en ralisant une
transmission de patrimoine entre deux gnrations. Les ains bien souvent seuls ou isols y voient une
manire de profiter de leur vivant d'un capital acquis pendant toute une vie en pargant, le viager tant alors
une sorte de dsepargne. Pour le vendeur, ce dernier acquiert un bien avec une faible mise de fond et assure
la craton de son patrimoine par ses futurs revenus.
Le calcul viager se fait en ralisant des combinaisons probabilistes entre le nombre de ttes, leurs ges respectifs et
la valeur du bien un instant, nous en dduisons ainsi un bouquet (la somme au comptant verse la signature du
contrat) et une rente mensuelle (rindexe chaque anne date anniversaire selon l'indice INSEE du cot de la vie)
Mme si la vente en viager est trs scurise et authentifi par un acte notari, une clause rsolutoire permet au
vendeur de garantir le paiement de sa rente car celle-ci est considre comme une pension alimentaire ou une dette
alimentaire par la jurisprudence qui en fait un privilge du vendeur. Ainsi le moindre incident de paiement fait tomber
le couperet prvu par le contrat de viager qui sera la perte pour l'acheteur de la proprit du bien ainsi que tous les
versements verse jusqu'alors y compris le bouquet. Le viager restant une affaire de spcialistes ces derniers
connaissent et anticipent ce risques soit en revendant le viager ou soit en garantissant la rente par des comptes
squestres.
Historiquement, les murs de commerce tait la retraite des artisans commerants qui grce aux fruits de leur travail
pouvaient alors s'acheter le bti dans lequel ils travaillaient et ainsi arriv la retraite ces derniers bnficier alors d'un
capital qui leur gnrerait des revenus rgulirement. Grce la transformarion du patrimoine en bouquet et en rentes
viagres, le viager permet de sortir de la notion de proprit pour n'avoir qu'une relation financire avec son dbirentier
Nous sommes mme de vous conseiller sur votre projet de vente en viager et raliser votre tude viagre de
vos murs commerciaux. Nous trouverons ensemble la solution adapte votre situation patrimoniale.

uccession & hritage

Les

murs

de

boutique

font

partie

du

patrimoine

de

calcul

Il arrive que nos aieux aient t artisans ou commerants et de ce fait soit pour certains propritaires de murs
commerciaux. Ils rentrent alors dans les actifs nets.
Les droits de succession sont calculs sur la valeur de l'actif net, aprs imputation des dettes dductibles, attribu

chaque hritier ou lgataire. Les tapes sont les suivantes :

Rpartition du patrimoine en fonction des rgles du Code civil ou des volonts du dfunt.
Application des abattements sur chaque part, en fonction de la parent avec le dfunt.
Application du barme, qui dpend galement du lien de parent avec le dfunt.
Application des rductions ventuelles de droits.

Abattements
En ligne directe
Les transmissions en ligne directe entre parents et enfants bnficient d'un abattement de 156 974 euros sur chaque
part

de

l'actif

net.

Exemple simpliste : M. Dumont laisse un patrimoine de 400 000 euros et deux enfants. En l'absence de dispositions
testamentaires particulires, chaque enfant reoit 200 000 euros. Sa part taxable sera de 43 026 euros.
L'abattement

et

le

barme

sont

appliqus

sur

la

part

transmise

par

chaque

ascendant.

Exemple simpliste : M et Mme Dumont dcdent et laissent un logement d'une valeur de 1 000 leur fils Jean, ce
logement appartenant pour 60% M. Dumont et pour 40% Mme Dumont. L'abattement et le barme s'appliqueront
une fois sur 600 et une seconde fois sur 400.

Entre poux et concubins pacss

Les transmissions entre poux et partenaires pacss sont exonrs de droits de succession.

Entre frres et soeurs

Les successions et donations recueillies par un frre ou par une soeur bnficient d'un abattement de 15 697 euros.
Les successions peuvent toutefois tre totalement exonres sous trois conditions.
- Le frre ou la soeur concern doit tre clibataire, veuf, divorc ou spar de corps au jour du dcs.
- Il doit tre g de plus de 50 ans au jour du dcs ou atteint d'une infirmit l'empchant de subvenir ses besoins.
- Il doit avoir vcu, de faon continue, avec le dfunt pendant les cinq ans prcdant le dcs.

Entre oncle-tante et neveu-nice

Les successions et donations recueillies par un neveu ou par une nice bnficient d'un abattement de 7 849 euros.

Autre abattement (succession seulement)

Les personnes ne bnficiant d'aucun des abattements prciss ci-dessus peuvent tout de mme appliquer un
abattement de 1 570 euros sur la valeur des biens reus par succession.

Abattement en faveur des handicaps

Quel que soit le lien de parent avec le dfunt ou le donateur, les personnes souffrant d'un handicap physique ou
mentale

bnficient

d'un

abattement

supplmentaire

de

156

Le handicap doit empcher l'intress de subvenir seul ses besoins ou d'acqurir une instruction.

Abattements et donations antrieures

974

euros.

Le bnficiaire de la transmission peut avoir antrieurement reu une donation. Il doit alors la signaler dans l'acte de
transmission ou la dclaration de succession si elle date de moins de six ans. Dans ce cas, l'administration tient compte
des

abattements

dont

dj

profit

le

bnficiaire

lors

de

cette

donation

antrieure.

Exemple schmatique : M. Dumont fait une donation de 106 974 euros en anne N son fils unique, qui ne paie donc
pas de droits du fait de l'abattement de 156 974 euros. Il dcde en anne N+5, moins de six ans aprs. Le fils ne peut
utiliser l'abattement de 156 974 euros mais seulement les 50 000 restants.

Barme et donations antrieures

Le bnficiaire de la transmission peut avoir antrieurement reu une donation. Il doit alors la signaler dans l'acte de
transmission ou la dclaration de succession si elle date de moins de six ans, l'administration en tenant compte pour
l'application du barme. En d'autres termes, il faut ajouter au montant net de la succession la valeur des biens
antrieurement donns et appliquer ensuite les abattements et le barme en vigueur. Il faut ensuite dduire des droits
de

succession

ainsi

calculs

le

montant

de

droits

de

donation

antrieurement

acquitts.

Exemple schmatique : M. Dumont donne un immeuble de 250 000 euros en anne N son fils unique, qui bnficie
donc d'un abattement de 156 974 euros pour le calcul des droits de donation. Il dcde en anne N+5, moins de six
ans aprs, en laissant un patrimoine de 300 000 euros. Les droits de succession sont calculs sur 550 000 - 156 974
euros d'abattement. Et les droits de donation antrieurement pays sont dduits du montant des droits payer.
Aprs application des abattements, l'actif net transmis est soumis aux tranches du barme des droits de
succession.

SF et murs de boutique
L'impt de solidarit sur la fortune (ISF) est un impt sur la fortune franais pay par les personnes physiques
et les couples dtenant un patrimoine net suprieur 790 000 euros (seuil au 1er janvier 2010). Cet impt
progressif est assis sur la partie suprieure du patrimoine, un taux allant de 0,55 % 1,80 %.
En 2009, plus de 539 000 foyers franais ont rgl l'ISF, pour des recettes s'tablissant 3,13 milliards d'euros. Cet
impt franais n'a pas cours dans les collectivits d'outre-mer.
L'ISF est un impt dclaratif et autoliquid. Il appartient aux personnes redevables de faire elles-mmes une estimation
dtaille de la valeur de leurs biens au 1er janvier, de calculer le montant de l'impt et d'envoyer leur dclaration,
accompagne du paiement l'ordre du Trsor Public, la Direction gnrale des finances publiques (DGFiP), et plus
particulirement au service des impts des entreprises dont dpend leur domicile au 1er janvier, avant le 15 juin. Les
services fiscaux peuvent contrler la dclaration et ventuellement proposer des rectifications pendant trois ans.
Depuis le 1er juin 2008, en cas d'absence de dclaration ou d'omission d'un bien le dlai de reprise est de six ans.
L'ISF est souvent considr comme une exception franaise , vu son absence dans la plupart des autres pays du
monde (voir Impt sur la fortune). Souvent qualifi d' impt idologique , il est critiqu pour des raisons morales,
fiscales ou conomiques. Ceux qui le dfendent soulignent en particulier le rle de justice sociale dvolu cet impt.
Par son histoire, son mode de calcul et ses objectifs, l'ISF est un sujet polmique et un vritable point de clivage
idologique au sein du monde politique franais.
ISF : comment valuer son patrimoine immobilier ?
Pour savoir si l'on est passible de l'ISF, il convient de connatre l'tendue de son patrimoine. Or le problme majeur
rencontr par les contribuables consiste valuer leur patrimoine immobilier.

Un patrimoine difficile valuer

La difficult provient du fait qu'en matire immobilire, il n'y a pas de cours officiel ni de prix idal. Comme le
reconnaissent les experts, l'estimation d'un bien ne peut alors se faire que dans une fourchette de prix. Le contribuable
a bien videmment intrt choisir la fourchette basse. Inversement, l'administration fiscale regarde le haut de la
fourchette. Il faut donc trouver un compromis acceptable pour les deux parties.
Un principe et 3 mthodes
Vous devez dclarer vos biens immobiliers pour leur valeur vnale relle au 1er janvier de l'anne d'imposition. Mais
cette valeur vnale n'est pas dfinie par la loi. Elle correspond, en fait, au prix qui pourrait tre obtenu en cas de vente,
compte tenu des donnes du march immobilier et des caractristiques propres de votre bien.
Pour la dterminer, il existe trois mthodes : celle de la comparaison, celle du rajustement, ou encore celle du revenu.
Seule la mthode de la comparaison retiendra notre attention car c'est celle pratique par les experts privs et les
juridictions. Mme l'administration l'utilise quand elle remet en cause les estimations figurant dans les dclarations.
La mthode de la comparaison
Il s'agit d'apprcier un bien en le comparant avec les prix constats lors des ventes portant sur des immeubles similaires
ou ayant des caractristiques proches (localisation, tage, superficie...). Il vous appartient donc de rechercher les
transactions intervenues dans votre quartier sur des biens comparables. Les annonces de ventes publies dans la
presse ou affiches par les agences immobilires sont valables. N'oubliez pas cependant que, dans ces libells, les
prix demands se situent dans le haut de la fourchette et qu'ils incluent les commissions de vente.
Les prix au m2 rgulirement publis dans la presse crite ou ceux communiqus par les notaires et les rseaux
d'agences immobilires peuvent tre galement utiliss. Mais attention, il s'agit souvent de moyennes statistiques.
Pour une valuation plus rigoureuse, mieux vaut demander l'expertise de professionnels (agents immobiliers ou
notaires).
Un abattement pour la rsidence principale
Aprs avoir dtermin la valeur vnale de votre patrimoine immobilier, n'oubliez pas que votre habitation principale
bnficie d'un abattement port 30% depuis l'ISF 2008 (abattement de 20% pour l'ISF des annes antrieures).
Vous tes soumis lISF
Votre patrimoine net est donc suprieur 790.000.
Vous souhaitez optimiser votre fiscalit tout en accroissant votre patrimoine.
Un impt de plus payer parmi tant dautres est toujours une preuve contraignante.
Vous tes soumis lIR
Vous pouvez rduire votre IR partiellement ou totalement en investissant au capital dune Pme soit directement, soit
via une Holding ISF/IR
Vous pouvez rduire jusqu 100 000
La rduction dIR est de 25% du montant de linvestissement
Savez-vous quil existe un moyen simple de transformer cet impt en placement rentable ?
La nouvelle loi TEPA vous permet de bnficier dune rduction dISF en investissant au capital dune PME non cote.
Vous disposez ainsi dune rduction dimpt (ISF) immdiate et dun placement dont le rendement dpendra des PME
cibles de votre investissement. Vous transformez donc votre ISF subi en placement potentiel.
Afin de diversifier votre placement, il est possible de raliser votre investissement soit directement au sein dune PME,
soit par lintermdiaire dun vhicule fiscal ( holding ) qui se chargera de slectionner pour vous les PME offrant des
perspectives srieuses de prennit, rentabilit et croissance.
Comment bnficier de cette rduction dISF et d IR ?

En souscrivant, par exemple, un produit slectionn par Oxygne Capital Pme dans lequel seront rparties
prioritairement les participations au sein de socits matures, ayant plus de trois ans dexistence et dgageant des
bnfices.
Oxygne Capital Pme est une structure de conseil patrimonial et de commercialisation de produits doptimisation
fiscale.
Oxygne capital Pme est de plus spcialiste du financement structur, de laccompagnement et de la gestion de projets
dinvestissements par le biais de ses propres Holding et des fonds dinvestissement partenaires
Faites fondre votre ISF partiellement ou totalement en investissant par le biais des Holding slectionnes et participer
au dveloppement des Pme
Solliciter un professionnel de limmobilier
Le contribuable peut estimer lui-mme les rsidences quil a acquises rcemment ou des biens classiques ne
prsentant aucune difficult dvaluation particulire en sappuyant sur les statistiques des notaires.
Il a galement la possibilit de solliciter un agent immobilier ou un notaire pour affiner la valeur du bien. Ensuite, il doit
se tenir prt justifier la valeur retenue au cas o le fisc contesterait son chiffrage.
Le recours un professionnel devient incontournable quand la rsidence se situe la campagne, o "la mthode par
comparaison sapplique difficilement en raison de labsence de biens similaires", s et membre du conseil
dadministration de lInstitut notarial du droit immobilier.
Risques en cas de sous estimation, dfaut de dclaration, dlai prescription
Quels sont les risques si lon sous-estime son ISF ou pire si lon ne dclare pas alors quon le devrait ?
En cas de sous-estimation, aucune sanction nest applicable dans la mesure o cela nexcde pas 10 % de la valeur.
Au-del, le contribuable de bonne foi ne supporte que lintrt de retard (0,40 % par mois). En revanche, si la mauvaise
foi est dmontre, il faut compter en plus de lintrt de retard une majoration de 40 % pouvant atteindre 80 % en cas
de manoeuvres frauduleuses.
Et le dlai de prescription ?
Pour lISF 2010, il y aura prescription le 31 dcembre 2013 en cas de sous-valuation dun bien dclar mais seulement
le 31 dcembre 2016 si aucune dclaration na t faite ou si un bien a t oubli dans la dclaration.
Cet impt a succd l' impt sur les grandes fortunes (IGF) cr en 1982 par le gouvernement Mauroy, peu aprs
l'lection prsidentielle de 1981 ayant port Franois Mitterrand du Parti socialiste (PS) au pouvoir. Cr par la loi de
finances pour 1989, l'ISF reprend les mcanismes et la philosophie de l'IGF, supprim en 1987 l'initiative du
Gouvernement Jacques Chirac : c'est un impt progressif sur le capital qui concerne le patrimoine des personnes
physiques ( l'exclusion de celui des personnes morales). la diffrence d'autres impts sur le patrimoine (dpourvus
de caractre priodique), l'ISF est redevable chaque anne civile, en fonction de la valeur du patrimoine des personnes
concernes. Il a rapport en 2008 4,2 milliards d'euros[8], soit environ 1,5 % des recettes fiscales de l'tat ou 0,5% du
total des prlvements obligatoires[9].
L'ISF s'ajoute d'autres impts sur le patrimoine : droits de mutation, taxe foncire.
Dmembrement de proprit :
En cas de dmembrement de proprit, l'usufruitier est redevable de l'impt comme s'il en dtenait la pleine proprit
[16]. Cet disposition fait donc exception l'article 669 du CGI qui dfinit la valeur de la nue-proprit et de l'usufruit
selon un barme lgal qui dpend de l'ge de l'usufruitier. Dans le cadre de l'ISF, le nu-propritaire est dispens de
dclaration du bien en question. Cette rgle a pour inconvnient d'obliger l'usufruitier dclarer une valeur qui
n'appartient pas son patrimoine. Plus la personne est ge, moins son usufruit n'a de valeur compar celle de la
nue-proprit. Mais elle a pour but d'empcher une vasion fiscale qui consisterait faire don d'un immeuble en nueproprit ses enfants tout en en gardant l'usufruit. Le Conseil constitutionnel refusa donc de dclarer

inconstitutionnelle cette disposition. Ainsi, quelques exceptions prs[17], l'usufruitier devra dclarer le bien dans sa
totalit et pour sa valeur comme s'il n'avait jamais t dmembr. Par ailleurs, la rdaction de l'article 885G rendrait
difficile pour l'usufruitier la possibilit d'invoquer une dcote fonde sur la perte de valeur vnale due au
dmembrement. Plusieurs arrts de la Cour de cassation vont dans ce sens. En revanche, lorsqu'une indivision porte
sur la nue-proprit (plusieurs nu-propritaires), l'invocation d'une dcote au nom de la perte de valeur vnale lie
cette indivision est possible, selon un arrt de la Cour de cassation.
Le barme 2010 et le calcul de l'ISF
Comment se calcule l'ISF ? En appliquant un tarif par tranches, avec des rductions possibles et un systme de
plafonnement.
Le tarif applicable
Les particuliers ne sont assujettis l'ISF que si leur patrimoine net (c'est--dire toutes dettes dduites) est suprieur
790 000 . Le tarif est alors fix comme suit :
Valeur nette du patrimoine (P)

Taux

Formule rapide de
calcul

Infrieure ou gale 790 000 :

Comprise

0%

entre

0,55%

(P x 0,55%) - 4 345

entre

0,75%

(P x 0,75%) - 6 905

entre

1%

(P x 1%) - 13 205

entre

1,30%

(P x 1,30%) - 25 085

entre

1,65%

(P x 1,65%) - 51 580

1,80%

(P x 1,80%) - 76 300

790 000 et 1 290 000

Comprise
1 290 000 et 2 530 000
Comprise
2 530 000 et 3 980 000
Comprise
3 980 000 et 7 600 000
Comprise
7 600 000 et 16 540 000
Suprieure

16 540 000
Pour un patrimoine de... 900 000
Un

particulier

dispose

d'un

patrimoine

net

d'une

valeur

de

900

000

000

Ce montant est compris entre 790 000 et 1 290 000 . La formule applicable est donc la suivante :
ISF = (P x 0,55%) - 4 345 ;
soit ISF = (900 000 x 0,55%, c'est--dire 4 950 ) - 4 345 = 605 .

Et pour un patrimoine de... 3 millions d'euros

Un

particulier

Ce

montant

dispose
est

d'un

patrimoine

compris

entre

net
2

d'une
530

valeur
000

de

et

3
3

000
980

000

La formule applicable est donc la suivante :

ISF = (P x 1%) - 13 250 ;
soit ISF = (3 000 000 x 1%, c'est--dire 30 000 ) - 13 250 = 16 750 .

Des rductions pour personne charge

Le montant de l'ISF ainsi dtermin est ensuite rduit de 150 par personne charge. Cette rduction est divise par
moiti

lorsqu'il

s'agit

d'enfants

d'un

couple

divorc

avec

rsidence

alterne

des

enfants.

Attention : pour l'ISF, s'agissant des enfants charge, seuls les enfants de moins de 18 ans ouvrent droit la rduction
de 150 .

Un plafonnement
Sur le calcul ainsi tabli, il convient d'appliquer le plafonnement suivant : l'impt sur la fortune d au titre de l'anne et
l'impt sur le revenu de l'anne prcdente ne peuvent excder 85% des revenus du redevable.
Pour effectuer cette comparaison, il convient d'ajouter l'ISF et l'impt sur le revenu, la CSG et les autres
prlvements

sociaux.

En ce qui concerne le taux de 85% des revenus, ceux-ci se dfinissent comme suit :
revenus nets de frais professionnels de l'anne prcdente, aprs dduction des seuls dficits imputables ;
plus-values de l'anne prcdente sans considration de seuils, rductions et abattements ;
revenus exonrs (par exemple, intrts des livrets A, plus-values sur la vente de la rsidence principale) raliss au
cours de la mme anne, en France ou hors de France ;
produits de l'anne prcdente soumis un prlvement forfaitaire libratoire (PFL) de l'impt sur le revenu.