Pierre-François GOUIFFÈS - L'actif Épargne Logement, Concilier Mobilité Et Propriété

Fvrier 2017
LACTIF PARGNE
LOGEMENT
CONCILIER MOBILIT
ET PROPRIT
Pierre-Franois GOUIFFS
fondapol.org
LACTIF PARGNE LOGEMENT
CONCILIER MOBILIT ET PROPRIT
La Fondation pour linnovation politique
est un think tank libral, progressiste et europen.
Prsident: Nicolas Bazire

Vice Prsident: Grgoire Chertok
Directeur gnral: Dominique Reyni
Prsidente du Conseil scientifique et dvaluation: Laurence Parisot
La Fondation pour linnovation politique publie la prsente note

dans le cadre de ses travaux sur la croissance conomique.
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FONDATION POUR LINNOVATION POLITIQUE
Un think tank libral, progressiste et europen
La Fondation pour linnovation politique offre un espace indpendant

dexpertise, de rflexion et dchange tourn vers la production et la diffusion
dides et de propositions. Elle contribue au pluralisme de la pense et au
renouvellement du dbat public dans une perspective librale, progressiste
et europenne. Dans ses travaux, la Fondation privilgie quatre enjeux: la
croissance conomique, lcologie, les valeurs et le numrique.
Le site fondapol.org met disposition du public la totalit de ses travaux.

La plateforme Data.fondapol rend accessibles et utilisables par tous les
donnes collectes lors de ses diffrentes enqutes et en plusieurs langues,
lorsquil sagit denqutes internationales.
De mme, dans la ligne ditoriale de la Fondation, le mdia

Anthropotechnie entend explorer les nouveaux territoires ouverts par
lamlioration humaine, le clonage reproductif, lhybridation homme/
machine, lingnierie gntique et les manipulations germinales. Il contribue
la rflexion et au dbat sur le transhumanisme. Anthropotechnie
propose des articles traitant des enjeux thiques, philosophiques et politiques
que pose lexpansion des innovations technologiques dans le domaine de
lamlioration du corps et des capacits humaines.
Par ailleurs, le mdia Trop Libre offre un regard quotidien critique

sur lactualit et la vie des ides. Trop Libre propose galement une
importante veille ddie aux effets de la rvolution numrique sur les
pratiques politiques, conomiques et sociales dans sa rubrique Renaissance
numrique.
La Fondation pour linnovation politique est reconnue dutilit publique.

Elle est indpendante et nest subventionne par aucun parti politique.
Ses ressources sont publiques et prives. Le soutien des entreprises et des
particuliers est essentiel au dveloppement de ses activits.
5
6
RSUM
lheure o la rvolution de lconomie collaborative semble remettre en

cause le concept mme de proprit au profit de lusage et de lexprience,
il est utile de rappeler lorganisation de la proprit du logement en France
et de voir si cette organisation attnue ou au contraire renforce les deux
maux conomiques et socitaux que sont la faible mobilit rsidentielle et les
difficults croissantes daccession la proprit.
La proprit demeure centrale dans le logement puisquelle conditionne
linvestissement dans un secteur fortement capitalistique. En France, elle
se rpartit quasi exclusivement entre les mnages et les bailleurs sociaux et
publics, qui concentrent galement lessentiel des transferts de proprit. Toutes
les autres formes de dtention ou de mutations (viager, location accession)
demeurent marginales mais font dsormais lobjet dinnovations multiples.
Toute rforme visant transformer et moderniser lorganisation de la
proprit du logement doit viser renforcer la mobilit rsidentielle et
patrimoniale. Une orientation importante consiste mieux distinguer le
logement en tant que service du logement en tant quactif ; on peut alors
faciliter la transformation en cours de lutilisation du logement par le
numrique et les nouveaux usages, tout en permettant de multiples utilisations
de la rserve de valeur que constitue le logement en tant quactif.
Lactif pargne logement (AEL), innovation juridique et fiscale propose dans
cette note, a pour ambition de constituer un instrument de modernisation
pertinent. LAEL consiste donner chaque Franais un droit gnrique la
proprit de tout ou partie dun lot de logement et lui accorder pour ce lot les
attributs juridiques et fiscaux actuellement rservs la rsidence principale:
exonration des revenus fonciers et des plus-values, rgles dinsaisissabilit
protectrices. Ce droit lAEL permet alors laccession progressive au logement
et favorise la mobilit rsidentielle et patrimoniale.
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8
Inspecteur gnral des finances, ancien matre de confrences Sciences Po,
auteur de louvrage Le logement en France (Economica, 2017).
INTRODUCTION
Toute analyse de la question du logement, local usage dhabitation,

cumule des dimensions socitale, politique, conomique et financire pour
quatre grandes catgories de parties prenantes: les utilisateurs qui occupent
le logement, les propritaires, les professionnels et les parties prenantes
publiques. Il est ici propos de se concentrer sur le logement en tant quactif
possd par un propritaire.
Tableau 1: Les quatre marchs de limmobilier de Didier Cornuel
Dimension du bien Service Actif (stock) Produit Facteurs de

immobilier production
Prix loyer (unitaire) prix (unitaire) des prix des biens neufs taux d'intrt,
biens prix foncier et prix
construction
Quantits volume du service volume des quantits produites quantits
transactions / commercialises
Valeurs loyers effectifs ou valeur des valeur des biens valeurs
imputs transactions neufs produits
Source: Didier Cornuel, conomie immobilire et des politiques du logement, De Boeck, 2013.
En effet, la proprit est un constituant essentiel de la sociologie et de

lconomie du secteur du logement, et renvoie un attachement la possession
immobilire qui se traduit aujourdhui par limportance de limmobilier
rsidentiel dans le patrimoine des mnages franais et de la nation.
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La proprit lre numrique
Cette approche traditionnelle de la proprit semble remise en cause lge de
lconomie dexprience. La proprit serait en effet devenue has been, avec le
passage dune conomie de possession une conomie dexprience rendant
accessoire laccs la proprit. Lpoque serait galement celle du dclin de
la ncessit et du dsir de proprit au profit de lusage ou de laccs, avec en
corollaire la remise en cause dune culture de rtention et de stocks au profit
dune valorisation de lusage et de lexprience.
Cette volution sest matrialise sur la dernire dcennie par le dynamisme
dune conomie collaborative et dexprience, favorise autant par les
nouvelles technologies que par les consquences de la crise conomique de
2008, poussant des particuliers toujours plus nombreux proposer leurs
biens sous-utiliss la communaut. Les impacts de cette transformation
sont considrables dans le secteur des transports et des courts sjours, avec
| linnovation politique
linstallation au cur de la socit de lusage de plateformes comme BlaBlaCar

ou Airbnb.
Il faut toutefois relativiser ce recul de la proprit lre numrique: outre
le fait que les entreprises majeures de lre numrique dlguent de fait la
proprit des actifs leur rseau de prestataires, la valeur considrable des
entreprises leaders du numrique et limportance de droits exclusifs sur des
fondapol
actifs immatriels comme des marques ou des bases de donnes indiquent que
la proprit sest bien davantage dplace ou transforme quelle na disparu.
Le cas spcifique du logement

Comment de telles logiques sappliquent-elles au cas particulier du logement?
Le rapport la proprit est de fait dj en cours de transformation dans
ce secteur. Il y a dabord les impacts des plateformes collaboratives et de
rservation sur le secteur connexe de lhbergement de loisir mais galement
sur le segment des rsidences secondaires, qui connat une crise depuis dix ans.
Ensuite, lre numrique est galement celle des mtropoles o se concentrent
les creative class, qui uvrent justement pour le dveloppement numrique.
Dans ces mtropoles, la proprit immobilire est loin de stre tiole, mais
cette situation conduit une divergence massive du prix des logements entre
les zones porteuses et les espaces plus ou moins dlaisss de la France
priphrique analyse par Christophe Guilluy1 (cart de 1 10 en valeur
entre Paris et la Creuse, par exemple).
1. Voir Christophe Guilluy, La France priphrique. Comment on a sacrifi les classes populaires, Flammarion,
2014.
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Enfin, chez les jeunes, lattrait de la proprit logement ne se dment pas et
constitue dailleurs un clair lment de frustration pour ceux nombreux
qui ne peuvent y accder: un sondage ORPI OpinionWay2 de juillet 2016
indiquait que 90% des moins de 30 ans envisagent de devenir propritaires
(29% court terme et 61% moyen terme) et que 70% envisagent galement
un investissement locatif.
Il est donc propos danalyser comment on peut adapter et moderniser la
proprit logement compte tenu de ces volutions. Lanalyse concerne dabord
une prsentation des flux et des stocks sur la proprit immobilire avant
de formuler quatre propositions pour moderniser la proprit logement, via
notamment la cration de lactif pargne logement (AEL).
I. LE PAYSAGE CONTEMPORAIN DE LA PROPRIT LOGEMENT
Avant de voir comment on peut moderniser la proprit logement, il est
Lactif pargne logement

propos de rappeler la situation prsente en analysant les stocks, puis les flux
et, enfin, lutilisation de souplesses traditionnelles en matire de proprit
logement, avant de signaler quelques innovations rcentes dans le domaine.
1. Approche par les stocks et la dtention: la situation actuelle de la

proprit logement
1.1. Architecture actuelle de la proprit logement
Les propritaires parmi les parties prenantes au logement
Les utilisateurs qui occupent les logements (locataires ou propritaires
occupants) et leurs propritaires (propritaires bailleurs et galement
propritaires occupants) constituent les deux parties prenantes essentielles
de lcosystme du logement en France, cosystme qui inclut galement les
professionnels du secteur et les parties prenantes publiques.
Le tableau 2 indique la structure de lutilisation et de la proprit logement en
1984 et 2014. Ainsi, en 2014, les 28,8 millions de mnages taient constitus
de 16,6 millions de propritaires occupants et de 12,2 millions de locataires
utilisant les logements des bailleurs.
2. Les jeunes et le logement: portrait, sondage OpinionWay pour Orpi, juillet 2016 (www.orpi.com/
actualites/les-jeunes-et-le-logement-portrait).
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Tableau 2: volution du statut doccupation des logements entre 1984 et 2014
milliers de logements 1984 2014 Variations 1984-2014
Rsidences principales 20 565 28 805 +8 241 +40%

Propritaires occupants 10 725 16 572 +5 847 +55%
Accdants 4 958 4 825 -133 -3%
Non accdants 5 767 11 791 +6 024 +104%
Locataires 9 840 12 190 +2 350 +24%
Chez les bailleurs privs 6 555 6 792 +237 +4%
Chez les bailleurs HLM & publics 3 285 5 397 +2 113 +64%
Propritaires occupants 52% 58% +5% +10%

Accdants 24% 17% -7% -31%
Non accdants 28% 41% +13% +46%
Locataires 48% 42% -6% -12%
Chez les bailleurs privs 32% 24% -8% -26%
Chez les bailleurs HLM & publics 16% 19% +3% +17%
Source: Insee, Le parc de logements ordinaires France entire par filire et par type , tableaux
T50a et T51a, 2015.
Importance des propritaires

Les enjeux de la proprit du logement et de leurs corollaires, linvestissement
et le financement sont majeurs sur les plans historique, socital et conomique.
fondapol
Les propritaires ont ainsi un rle primordial dans la constitution et lentretien

de linfrastructure ncessaire la production du service logement (le service
logement consiste en lutilisation du logement des fins dhabitation): ils
statuent sur lusage de limmeuble (occupation pour leur propre compte, mise
en location, ventuelle transformation dusage), dcident des travaux qui
assurent la conservation de limmeuble dans la dure mais surtout portent
le risque conomique et patrimonial li au(x) logement(s) quils possdent.
Les propritaires ont en particulier la charge de la trs importante fonction
dinvestissement et de lutte contre lobsolescence (divergence entre les
caractristiques dun logement et les besoins ou attentes de ses utilisateurs). Au
sein des propritaires, il faut distinguer les personnes physiques et les bailleurs
professionnels, relevant soit du secteur public soit du secteur priv.
Les mtriques conomiques en cause sont considrables, tant sur le plan
patrimonial que sur celui de linvestissement. En 2015, la comptabilit
nationale a valoris les logements pour un montant de 4 237 milliards deuros3.
Le secteur est en outre fortement capitalistique: lactivit immobilire a
reprsent 265,2 milliards deuros en 2014, dont 148,9 milliards pour les
3. Insee, Comptes de patrimoine en 2015, Comptes de patrimoine des secteurs institutionnels de lanne
2015, tableau t_8.200_2015.xls, 16 dcembre 2016 (www.insee.fr/fr/statistiques/2383685#titre-bloc-2).
12
achats de logements existants et 116,3 milliards pour les constructions
nouvelles et les gros investissements dentretien4.
1.2. La proprit logement des mnages

En France, les mnages sont de loin les principaux dtenteurs de logement:
62,7% des mnages franais prs de 18 millions sont propritaires dun
logement, dont 58,9% de propritaires occupants (16,6 millions)5. Il faut
ajouter aux propritaires occupants les personnes physiques propritaires
de logements locatifs, ainsi que les dtenteurs de pierre papier. Limmobilier
rsidentiel des mnages est valoris 3 478 milliards deuros pour 2015, soit
82% des 4 237 milliards pour la France tout entire6.
Mnages dtenteurs de leur rsidence principale

Les propritaires occupants constituent la catgorie de propritaires la plus
importante, avec 58% du total des mnages, proportion stabilise ce niveau
au dbut des annes 2000, contre 29% en 1946.
La proprit occupante est une fonction croissante de lge (72% de dtention
pour les 60 ans et plus, contre 16% pour les moins de 30 ans et 53% pour les

trentenaires). La part des propritaires ayant fini de payer leur crdit (non
accdants) sest accrue, refltant le vieillissement de la population et une
certaine glaciation dans la transmission des patrimoines couple la rduction
du nombre de primo-accdants.
Propritaires bailleurs personnes physiques

En outre, les personnes physiques ont un rle majeur dans la dtention du parc
locatif priv puisquelles en possdent 96%; 17% des mnages sont bailleurs
et 4% sont bailleurs tout en tant locataires de leur rsidence principale,
un statut trs minoritaire en France. Les personnes physiques propritaires
bailleurs possdent en moyenne 2,1 logements. Le parc locatif priv est donc
trs fragment.
Linvestissement locatif des mnages est en permanence sollicit par des
dispositifs successifs dencouragement fiscal qui ont conduit lacquisition de
prs de 1 million de logements locatifs depuis 1986 et la stabilit en volume
du parc priv.
4. Commissariat gnral au dveloppement durable (CGEDD), Comptes du logement 2014. Premiers rsultats
2015, fvrier 2016, p.19 (www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/fileadmin/documents/Produits_
editoriaux/Publications/References/2016/compte-logement-2014-references-fevrier-2016.pdf).
5. Le patrimoine des mnages dbut 2015, Insee Premire, n 1574, novembre 2015, tableau 2, p.3
(www.insee.fr/fr/statistiques/fichier/1560258/ip1574.pdf). Cette note est la principale source de donnes
statistiques relatives au patrimoine des mnages.
6. Insee, op.cit.
13
1.3. Le logement social et la proprit sous contrle public
Taille et augmentation du parc
Aprs les mnages, les bailleurs sociaux HLM constituent la catgorie de
propritaires la plus importante. Ces logements, principalement sociaux,
reprsentent aujourdhui 19% du parc total, 44% des logements lous et
plus de la moiti des logements collectifs lous7. La France disposait en 2015
du deuxime parc de logement social europen (la moyenne est de 12% du
parc dans lUnion europenne).
Le parc a connu deux grandes phases de croissance: lre des zones
urbaniser en priorit (ZUP) et des grands ensembles des annes 1950-1970,
puis la priode postrieure 2000 quinitie la loi relative la solidarit et au
renouvellement urbains (SRU), qui a notamment cr une obligation de stock
de logements sociaux dans toutes les communes urbaines. Cette obligation
de 2000, uniforme sur tout le territoire et fixe 20%, a t rehausse
25% en 2012, avec depuis un durcissement permanent des sanctions pour les
communes ne respectant pas ce niveau de stock.

Une autre disposition trs structurante pour le parc de logements sociaux,
datant galement de 2000, concerne le caractre inalinable des logements
sociaux construits: du fait de son financement initial ou de sa dtention par
un organisme HLM, un logement social a aujourdhui vocation le rester
fondapol
indfiniment et donc accueillir des personnes sous les plafonds de ressources

dfinis par ltat8.
1.4. Les bailleurs privs institutionnels

La troisime catgorie de propritaires logement est constitue par les bailleurs
privs institutionnels: foncires cotes, assureurs vie, caisses de retraite Ces
acteurs se sont massivement dsengags de la proprit logement depuis le
milieu des annes 1980: ces bailleurs, qui dtenaient 1,2 million de logements
en 1984, en dtenaient moins de 250000 en 2014, soit 3% du parc locatif.
La raison dun tel dsinvestissement provient de la faiblesse du rendement
locatif des logements compar celui des autres actifs, due en partie au
dcrochage des loyers par rapport aux prix, aux cots dentretien, la
complexit et linstabilit ressentie du cadre normatif, rglementaire et fiscal
du secteur, ceci sans compter diffrents risques dimage. La baisse rcente des
rendements obligataires de long terme conduit les investisseurs institutionnels
sintresser nouveau ce segment.
7. Insee, Le parc de logements ordinaires France entire par filire et par type 1984-2014, tableaux T50a
et T51a.
8. Voir Code de la construction et de lhabitation, art. L411-3 (www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidT
exte=LEGITEXT000006074096&idArticle=LEGIARTI000028807072).
14
2. Approche par les flux: mobilit patrimoniale et liquidit de la
proprit logement
Lanalyse par les stocks doit tre complte par une analyse par les flux, en
distinguant les transactions entre agents conomiques et les transferts de
proprit logement titre gratuit, principalement dans le champ familial.
2.1. Les transactions conomiques sur la proprit immobilire

On a dj voqu limportance conomique des flux de transactions ou
dinvestissement immobilier, savoir les 265 milliards deuros dactivit
immobilire en 2014, quasi exclusivement mise en uvre par les mnages et
les bailleurs sociaux.
Volume des transactions

Les activits dachat-revente sur les logements existants constituent de loin
le premier segment de lactivit immobilire et de la mobilit de la proprit
logement.
Sur longue priode, le nombre de transactions a fortement cr des annes

1960 aux annes 2000, avant de se tasser au dbut des annes 2000 puis
de fortement baisser dabord en 2008-2009 puis de nouveau en 2012-2014
(voir graphique 1). Depuis, les transactions ont augment nouveau, pour
atteindre le nombre de 845000 en 2016. En 2015, elles ont reprsent un
volume dactivit de 163 milliards deuros.
Graphique 1: Transactions et taux de rotation sur les logements existants

1000 4,5%
900 4,0%
800 3,5%
700
3,0%
600
2,5%
500
2,0%
400
1,5%
300
200 1,0%
100 0,5%
0 0,0%
00
02
01
04
08
10
03
06
05
09
12
07
11
14
13
15
16
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
Nombre de transactions Rotation (transactions / stock de logements privs)
Source: ministre du Logement et de lHabitat durable, Insee et calculs de lauteur.
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On constate une tendance la baisse de la vitesse de rotation des logements
existants (mesure, par exemple, par le rapport entre les transactions et
le stock de logements privs disponibles la vente), alors que les donnes
socitales et conomiques accroissent le besoin de mobilit des mnages, avec
des problmes subsquents: risque dallocation sous-optimale de la ressource
logement (sur- et sous-occupation des logements), effet dltre sur la mobilit
et lemploi du fait du refus de mobilits se traduisant par une hausse des cots
logement. Ainsi 70% des personnes volontaires pour changer de rgion afin
de trouver un emploi refusent de le faire si cela induit une augmentation de
leurs dpenses logement. La situation nest pas fondamentalement diffrente
si lon prend en compte lacquisition des logements neufs: 437 200 logements
autoriss en glissement annuel la fin du troisime trimestre 2016 et 369 500
logements mis en chantier sur la mme priode.
Nature des acqureurs

Les principaux acqureurs sont dsormais les accdants la proprit,

notamment les primo-accdants, au nombre de 503000 en 20159. Un point
particulier doit tre mentionn sur laccession la proprit des jeunes,
qui semble reculer au vu de quelques signaux faibles: recul de lge de la
primo-accession (32 ans en 2007, 36 ans en 2015), augmentation du revenu
fondapol
ncessaire, baisse de la part des moins de 35 ans dans laccession (52,4% du

total en 2009, 44,8% en 2015) et baisse des moins de 35 ans disposant dun
prt long. Comme lallongement de la vie des parents les prive de lespoir
de recueillir la proprit de leur logement, la voie de la primo-acquisition
simpose aux jeunes, mais elle nest ouverte qu ceux dentre eux qui occupent
une situation professionnelle stabilise dans le temps, ce qui rduit forcment
le nombre des accdants.
Le deuxime segment significatif dacqureurs de proprit logement est le
secteur du logement social, essentiellement concentr sur lacquisition de
logements neufs: depuis 2010, cela reprsente prs de 30% du total des mises
en chantier, soit un quasi-doublement de la part de la production depuis 2002-
2003 (alors de 15%). La combinaison dune production dynamique et de
normes juridiques sur linalinabilit du parc HLM a conduit mcaniquement
une augmentation de ce parc.
Le dernier segment dacqureurs est constitu par les mnages cherchant
offrir des logements la location, tandis que la prsence des investisseurs
institutionnels a t jusqu rcemment marginale.
9. Insee, Les revenus et le patrimoine des mnages, dition 2016, Fiches thmatiques. Patrimoine, Insee
Rfrences (www.insee.fr/fr/statistiques/fichier/2017612/REVPMEN16g_FLo2_patrimoine.pdf).
16
2.1. Les transferts titre gratuit
Lautre grande modalit de transfert de la proprit logement concerne les
transferts titre gratuit, principalement via les donations et les successions10.
On compte en France environ 500000 donations annuelles, ayant gnr 1,5
milliard de recettes fiscales en 2014.
Les successions et hritages font suite aux 570000 dcs constats chaque
anne en France. Selon lInsee, 340000 successions portant sur un patrimoine
net taxable de 58,9 milliards deuros ont t recenses en 2006, sachant quune
succession sur deux (48,9%) inclut un bien immobilier.
Les trois quarts des seniors sont propritaires occupants et la capacit
transmettre son patrimoine demeure une composante essentielle dune vie
considre comme russie. La hausse de lesprance de vie se traduit par
llvation de lge des hritiers (plus de trois quarts ont 50 ans ou plus), voire
par le saut dune gnration dans le processus successoral.
2.2 La question de la mobilit et de la liquidit de la proprit logement

En France et dans le monde, le logement combine intgration dans un march

et implication de la puissance publique pouvant conduire une gestion
administre sur certains segments dactivit. Certaines caractristiques propres
au logement le transforment en actif faiblement liquide: htrognit des
logements, dlais et cots de transaction, dlais de constitution de loffre
nouvelle Existent en outre, en France, de multiples freins supplmentaires
la liquidit et la mobilit de la proprit logement.
Un premier frein concerne limpact sur les cots de transaction de la fiscalit
portant sur le logement dans le champ priv: importance des droits de
mutation et des commissions des intermdiaires, existence de multiples
dispositifs conditionns une dtention dans la dure (rgles dexonration des
plus-values immobilires, dure de dtention pour les dispositifs dincitation
fiscale pour laccession ou linvestissement locatif).
Un autre considrant trs structurant relatif la mobilit patrimoniale
concerne le dispositif normatif dj voqu dinalinabilit du secteur du
logement social. Une des rares exceptions ce dispositif concerne les ventes
aux locataires dun volume modeste (5000 8000 logements par an) et
aboutissant un taux de rotation du parc HLM de 0,10 0,15%, contre
3,4% dans le parc priv.
10. Insee, Les revenus et le patrimoine des mnages, dition 2012.
17
3. Les tentatives dinnovation dans la proprit logement
3.1. Les limites des souplesses traditionnelles sur la proprit logement
Le droit franais prvoit de faon sculaire plusieurs souplesses concernant la
proprit immobilire, mais elles sont dun usage plutt marginal, lexception
du dmembrement entre lusufruit et la nue-proprit.
Le dmembrement de proprit est en effet dune certaine ampleur, puisque
2,5% des mnages sont usufruitiers selon lInsee, soit entre 700000 et
800000 mnages. Le dmembrement usufruit-nue-proprit connat en
outre un certain dploiement dans le champ du logement social avec le
dispositif dusufruit locatif social (ULS) lanc il y a une dizaine dannes:
un bailleur social est usufruitier dun logement pendant quinze ans et peut
mettre en location le logement avant que la pleine proprit de ce dernier soit
reconstitue au profit du nu-propritaire. ct des ventes aux occupants,
lULS constitue une autre exception au principe dinalinabilit des logements
sociaux rig en 2000; le mcanisme est utilis mais na concern en cumul

que quelques milliers doprations sur dix ans.
Le dispositif du viager permet une personne ge de vendre son bien en
restant dans les murs (viager occup) ou non (viager libre) contre un capital
initial (bouquet) et une rente rgulire. Il demeure un dispositif dampleur
modeste, avec 3000 4000 oprations conclues par an pour 15000 20000
fondapol
offres de viager. Il en est de mme du dispositif du prt viager hypothcaire

propos par le Crdit foncier, avec 700 oprations par an. De puissantes
rticences psent sur le viager tant sur le plan socital (connotation ngative
lie la mort attendue de la personne, rticence des propritaires ne pas
laisser leur descendance un bien immobilier) quconomique et financier
(faible valeur de lessentiel des logements, alas importants lis la longvit
du crdirentier, difficult de vente pour les biens de forte valeur).
Le dispositif juridique de location accession donnant aux locataires la
possibilit dun accs progressif la proprit de leur logement est galement
disponible, mais l aussi sur des volumes trs rduits, linstar du mcanisme
du prt social location accession (PSLA) qui a concern 8000 logements en
2015 ( comparer aux 120000 logements locatifs sociaux autoriss).
Il en est de mme de la pierre papier, terme dsignant les diffrentes formes
de placement financier ayant limmobilier rsidentiel pour support via des
vhicules dinvestissement cots (foncires, SIIC) ou non cots (socits
civiles de placement immobilier-SCPI, organismes de placement collectif
en immobilier-OPCI, fonds). Comme les investisseurs institutionnels, les
foncires cotes franaises ont largement dsert la proprit logement. Les
vhicules non cots sont galement trs peu impliqus dans limmobilier
18
logement: le rsidentiel reprsente 10% des montants investis par les SCPI
(3,9 milliards deuros sur 38)11, exclusivement sur des SCPI fiscales
activant un dispositif dincitation fiscale.
3.2. Linnovation rcente dans la proprit logement

Des rflexions innovantes voient toutefois le jour dans le champ de la proprit
logement, bas sur de linventivit juridique, financire (octroi doption dachat
ou de vente de logements, portage) ou assurantielle.
Un premier exemple dinnovation concerne la rversibilit de la situation de
propritaire dun mnage, avec des dispositifs de garantie de rachat un prix
dtermin coupl loctroi dun bail dhabitation lancien propritaire. En
sens inverse, une option de vente de logement un prix dtermin peut tre
garantie par un propritaire bailleur qui peut adapter son dispositif de multiples
faons (prise en compte du comportement du locataire, anciennet, etc.).
Ce sujet de linnovation dans la proprit logement est bien entendu
apprhend par lcosystme des start-up amricaines ou franaises proposant
des solutions originales des problmatiques particulires: achats en cash

de logements aux mnages qui veulent les cder (opendoor.com), portage ou
rachat de tout ou partie de logement des mnages connaissant des difficults
financires (point.com) Il est bien sr impossible dtre exhaustif dans un
environnement dinnovation qui connat une certaine effervescence mais qui
indique bien que la tendance de lpoque est de tenter de transformer une
proprit logement qui demeure pourtant fondamentalement structure sur
quelques axes majeurs: le poids dominant des transactions immobilires en
pleine proprit dans le champ lucratif, des donations et successions dans
les changes titre gratuit, et linalinabilit dicte par la loi induisant une
augmentation tendancielle du parc de logements sociaux.
4. Pourquoi et comment moderniser la proprit logement?

On peut examiner comment, positivement et progressivement, on peut
transformer le paysage pour amliorer la proprit logement dans notre
pays. Il faut dabord mettre la question du logement et de sa proprit au
service dobjectifs conomiques et socitaux suprieurs. En ce qui concerne la
proprit logement, il y a clairement lenjeu de la contribution du logement au
dveloppement de lconomie et de lemploi, notamment par la question de
la double mobilit rsidentielle (changer de lieu dhabitation) et patrimoniale.
11. Institut de lpargne immobilire & foncire (IEIF), Chiffres cls, ieif.fr (www.ieif.fr/non-classe/les-
chiffres-cles-pole-fonds-non-cotes/?tabgarb=tab2).
19
4.1. Faciliter la mobilit rsidentielle et patrimoniale
Il est ici admis que la mobilit rsidentielle et patrimoniale constitue une
tendance conomique et socitale privilgier pour favoriser le dveloppement
conomique et le bien-tre.
Mobilit rsidentielle
La mobilit rsidentielle constitue un important trait dunion entre territoires
de lconomie et territoires du logement, dans un environnement franais
durablement marqu par le chmage de masse et lclatement des parcours
professionnels. ce titre, la mobilit relle des utilisateurs de logement,
positionne 7% en 2016 (soit 1 mobilit annuelle pour 14 mnages) connat
une baisse tendancielle puisquelle se situait 9% en 1984 (1 mobilit pour
11 mnages), et ce quel que soit le statut doccupation12. La mobilit des
propritaires occupants est particulirement faible (de lordre de 4%): un
lien important semble exister entre accession la proprit et manque de
mobilit professionnelle des mnages. Le cot de transaction li laccession

la proprit rduit la volont de mobilit et le vieillissement des propritaires
saccompagne dun ralentissement de la volont de mobilit (attachement au
foyer, risques professionnels, qualit de vie).
Cette mobilit est beaucoup plus forte pour les locataires, mais dans un rapport
fondapol
du simple au double entre ceux du secteur libre (19%) et ceux du parc social
(9%). Au final, le secteur locatif priv offre 22% des logements mais 52% des
situations demmnagement rcent (moins dun an). Les donnes franaises
sont cohrentes avec celles de lUnion europenne: la mobilit gnrale dans
le logement est beaucoup plus forte dans le parc locatif priv que dans le parc
locatif social, et partout les propritaires sont moins mobiles que les locataires.
Mobilit patrimoniale
La mobilit patrimoniale correspond par ailleurs diffrentes formes de
fluidit patrimoniale: possibilit daccs la proprit logement, prise en
compte de laugmentation des carts intergnrationnels en matire de
patrimoine et des transformations lis au vieillissement dmographique et
aux besoins financiers associs.
4.2. Distinguer logement-actif et logement-service

Un autre principe important est doprer clairement la distinction entre
logement-service et logement-actif propose par lanalyse conomique des
12. Les conditions de logements fin 2013, Insee Premire, n 1546, avril 2015 (www.insee.fr/fr/statistiques/
fichier/1287961/ip1546.pdf).
20
logements, linstar de la distinction entre les diffrents marchs du logement
proposs par Didier Cornuel13. Rappelons dailleurs ce titre que la dfinition
lmentaire du logement en tant que local usage dhabitation pose
demble cette double nature, logement la fois service (lusage dhabitation)
et actif physique (le local):
le logement-service est lutilisation du logement des fins dhabitation pour
satisfaire le besoin essentiel de se loger, dun caractre de premire ncessit;
linfrastructure assurant la production du service logement est lactif
physique, cest--dire le local.
La difficult sparer les deux statuts tient au caractre prpondrant en
Occident de la situation de propritaire occupant, configuration dans laquelle
le propritaire est galement lutilisateur du logement. Cette situation conduit
une certaine confusion cognitive entre actif et service, les propritaires
occupants tant des producteurs de service logement pour leur propre compte.
Cette distinction entre actif et service se fonde sur une vision principalement
conomique de lenjeu du logement, alors mme que ce dernier est un fait
social total, terme nonc par Marcel Mauss en 1924 et incluant certes

des dimensions conomiques mais aussi des dimensions socitales, voire
thologiques, politiques et financires.
ce titre, le sondage Opinionway pour Orpi de juillet 2016 sur lattrait
des moins de 30 ans pour la proprit est tout fait rvlateur du caractre
pluridimensionnel des motivations des jeunes pour tre propritaires: 37%
le souhaitent pour se sentir chez moi, libre de faire les amnagements que je
veux (dimension socitale et thologique), 24% pour placer mon argent
(dimension conomique et financire), 19% pour ne pas avoir payer de
loyer la retraite (dimension conomique et financire)14.
Logement-service
Lhistoire du logement ou de lhabitat humain est en partie lhistoire dune
sophistication technique progressive du logement et des prestations associes:
dabord simple abri contre la pluie et les intempries, le logement est devenu un
dispositif de plus en plus sophistiqu intgrant progressivement des fonctions
qui nous semblent videntes mais qui ont constitu des transformations
dcisives tant dans le champ sanitaire (eau courante, pices deau, W.-C.
intrieur) ou que dans celui du confort (bonne temprature hiver comme
t, qualit de lair intrieur, taille et organisation des volumes, ascenseurs pour
les immeubles collectifs).
13. Didier Cornuel, conomie immobilire et des politiques du logement, De Boeck, 2013.
14. Les jeunes et le logement: portrait, art. cit.
21
Le logement familial standard demeure dominant, mais la traditionnelle
juxtaposition dunits dhabitation totalement autonomes, occupes par
leurs propritaires ou par des locataires et dont les seuls interstices sont grs
en commun, se voit renouvele depuis plus dune dcennie par lapparition
ou le renforcement de formes alternatives dexploitation et de consommation
de lespace du logement qui le font rentrer dans le monde de lconomie
dexprience qui a touch plus tt dautres secteurs.
On constate dabord la tendance englober un service logement de
base plutt lmentaire (hygine et salubrit) dans un logement enrichi
par les services, notamment en transfrant certains avantages et services de
lhtel (conciergerie, linge, mnage, nourriture, articulation avec les services
urbains) et, ce titre, le dveloppement des diffrents types de rsidences
services (rsidences tudiantes, htelires, senior ou de tourisme) sur les
vingt-cinq dernires annes a rpondu cette volution.
Les technologies et les usages associs augmentent ainsi le logement, rendu la
fois plus confortable et plus intelligent tant pour leurs occupants que pour leurs
gestionnaires, et la rvolution numrique voit donc clore des usages indits du
logement, au final profondment rinvent par la technologie. Cest le logement
as a service, proposant une exprience complte de vie. En outre, le logement
tend devenir multi-usages: usages individuels, collectifs, communautaires,
fondapol
voire professionnels. La maison devient ainsi un lieu de travail.

Par ailleurs, limmeuble collectif est en phase de profonde mutation.
limmeuble pluri-individuel succde limmeuble vraiment collectif, cest--
dire collaboratif et exprientiel. la croise de plusieurs tendances majeures,
urbanistiques, dmographiques, conomiques, culturelles, le co-living
constitue un phnomne global. Ses diffrents aspects renvoient tous vers
une location considre non pas comme une contrainte, une universalisation
de la chambre de bonne qui serait maquille par un semblant de vivre-
ensemble, mais bien comme un mode dhabitat plus simple, pratique, flexible
et ouvert, offrant un confort de vie suprieur moyens quivalents: des
surfaces prives rduites, dimportants espaces partags; une forte flexibilit
temporelle, via une rservation en ligne, avec une location au mois le plus
souvent, mais potentiellement aussi la semaine voire la journe; un loyer
tout compris, qui prend en compte llectricit, la connexion Internet,
lassurance, le mnage Le co-living sinscrit dans lessor dune conomie de
labonnement qui propose une exprience simplifie avec plusieurs services
en B2B2C derrire un point de contact unique, dlestant du mme coup
lutilisateur de la gestion chronophage dun ensemble disparate de services. Et
22
une telle fluidit de lexprience contribue dautant plus rendre la location
flexible une seule exprience, un seul contrat interrompre.
Il y a enfin un enjeu de diffrenciation des logements suivant leurs utilisateurs,
notamment en lien avec le cycle de vie. Les jeunes gnrations (18-24 ans)
dtudiants et de jeunes actifs de plus en plus mobiles gographiquement et
professionnellement sont clairement lorigine de lessor de modes dhabitation
alternatifs et novateurs, tels que le co-living ou la location phmre. Le mode
de vie de ces populations habitues aux nouvelles technologies et sensibles
aux modes de consommation collaborative semble bien adapt des modes
dhabitation modulaires, simplifis et favorisant lusage sur la possession.
Les logements promettent davantage de flexibilit et plus de service, mais
plus encore de vivre des expriences singulires et communautaires, en
opposition des modes dhabitations traditionnels (location de longue dure,
accession la proprit) qui deviendraient alors plan-plan, coteux et
rigides. Compte tenu des difficults que connat cette gnration accder
lhabitat traditionnel et/ou la proprit, il est difficile de savoir si cest le
dsir ou la ncessit qui a conduit cette gnration des solutions permettant

dhabiter autrement grce aux nouvelles technologies.
Paralllement, il faut tenir compte de lenjeu socital dj voqu du
vieillissement de la population et de limportante transition dmographique
qui impose dinventer des solutions adaptes, notamment pour prolonger
lindpendance et prvenir la dpendance: de simples travaux dadaptation
peuvent ainsi constituer une barrire efficace face aux incidents domestiques,
sachant que chaque anne en France 450000 personnes de plus de 65 ans sont
victimes de chutes principalement domicile15. Pensons enfin la question des
familles recomposes ou la diffrenciation de lusage dun mme logement
en semaine et le week-end.
Ladaptation des logements et leur enrichissement en fonctionnalits ou
prestations sont ainsi considrablement simplifis par la sparation entre
actif et service qui permettra peut-tre de tenir la promesse dune rinvention
supplmentaire du logement vers un logement plus connect, plus confortable,
plus multi-usages, plus modulaire, plus adaptable et plus flexible. En un mot,
un logement plus serviciel.
Logement-actif
De telles volutions rebattent clairement les cartes du modle conomique
traditionnel du logement, puisque au modle de possession sajoutent celui de
laccs lachat-location de long terme et celui de lusage phmre de services.
15. Institut national de prvention et dducation pour la sant (Inpes), Chutes.
23
Pourtant, la ncessit demeure de disposer de propritaires qui acceptent de
mettre disposition le logement en tant que service dans toute sa nouvelle
richesse.
Par ailleurs, le logement reste linvestissement par excellence et le placement
de bon pre de famille des mnages en France, pays de tradition agraire
marqu par son attachement la pierre. Il ne faut en effet pas oublier lattrait
de lactif logement, en dpit des contraintes en matire de liquidit voques
plus haut. Il sagit:
dun actif scurisant car tangible et dune dure longue voire trs longue
(plusieurs dcennies ou davantage);
dun actif disponible finanable par endettement car offrant une garantie
concrte au prteur;
dun actif facile daccs et aisment transmissible pour la constitution dun
patrimoine, la diffrence dautres types dinvestissements complexes et
rservs des publics plus restreints ou dont lacquisition nest pas finanable
par endettement;
dun actif dont les revenus (loyers) sont normalement indexs sur la situation
conomique gnrale (les loyers doivent tre fixs des niveaux permettant de
trouver des locataires solvables et durables) et assurant une protection contre
la hausse des prix;
fondapol
dun actif pouvant faire lobjet dun accroissement de valeur du logement,

ce qui est cens offrir une autre protection patrimoniale de lpargne contre le
risque dinflation et de perte de valeur.
Le logement-actif constitue donc une rserve de valeur et la proprit
du logement, mme pour un montant modeste, doit pouvoir constituer la
premire brique dune stratgie. Il peut dailleurs tre assimil un produit
dpargne retraite ou une forme de capitalisation patrimoniale pouvant
tre consomme en fin de vie soit par lconomie de loyers pour le logement-
service, soit comme source de revenus complmentaires.
Le logement-actif permet ainsi le stockage ou dstockage de valeur suivant les
besoins du cycle de vie. La phase daccumulation correspond notamment
laccession la proprit, aujourdhui particulirement critique pour les jeunes
et sur laquelle il faut trouver une solution. La phase de dsaccumulation-
dstockage correspond la mobilisation du logement-actif compte tenu de
besoins spcifiques. On pense dabord au financement des besoins des seniors
(compensation de la baisse de revenus par des revenus complmentaires ou
lconomie de loyers, financement de tout ou partie de la dpendance, aide et
transmission la descendance) ou la gestion des alas de la vie avec le cas des
propritaires en difficult financire.
24
Une dernire caractristique des volutions visant moderniser la proprit
du logement concerne le caractre progressif des changements proposs. Le
logement est un secteur cycle lent et o linvestissement est dcisif, et il ne
sagit pas de bouleverser les quilibres sectoriels et la confiance ncessaire
linvestissement pour le seul plaisir de le faire.
II. QUATRE PROPOSITIONS

POUR MODERNISER LA PROPRIT LOGEMENT EN FRANCE
Proposition 1: offrir chaque Franais le droit lactif pargne

logement (AEL) et encourager les locataires bailleurs
Notre proposition principale a pour objet la cration dun nouveau dispositif
juridique et fiscal, dnomm actif pargne logement dans les pages qui
suivent.
Cet actif pargne logement (AEL) a pour objet de favoriser laccs au logement-

actif et sa proprit indpendamment du fait que ce logement-actif serve ou
non de rsidence principale son propritaire ou accdant. Il a vocation
rconcilier les avantages lis la proprit et la libert de choix quant au
mode vie et aux impratifs de lpoque en matire de mobilit rsidentielle et
patrimoniale.
1. Accs au logement-actif et respect de la libert de choix

Il sagit de renforcer la proprit immobilire populaire et prive sans la lier
de faon rigide soit la dtention de la rsidence principale (mais sans remise
en cause des droits actuels des propritaires occupants), soit linvestissement
locatif. Il faut respecter la libert de choix de chacun entre le fait doccuper ou
de louer le logement que lon possde.
Aujourdhui, lachat de la rsidence principale, le plus souvent premire
pierre dune stratgie patrimoniale, ne concerne que ceux qui peuvent
lacheter ou la financer en totalit, ce qui induit des situations de location
subie. LAEL vise largir et assouplir cette premire tape du parcours
patrimonial et dvelopper un esprit de propritaire en saffranchissant du
statut doccupation juridico-fiscal du logement en question.
Prserver la libert de choix et la rsidence principale

LAEL ne vise pas remettre en cause lactuel statut de la rsidence principale et
de la situation de propritaire occupant, mais au contraire offrir aux mnages
franais un droit nouveau activable suivant ses prfrences de toute nature.
25
Rappelons que lenjeu du logement et de sa proprit nest pas exclusivement
de nature conomique, comme latteste le poids dominant des propritaires
occupants en France et encore plus en Europe: lacquisition dun chez
soi possde un caractre aussi bien motionnel et statutaire que li une
stratgie dinvestissement visant loptimisation du couple rendement-risque.
Il faut reconnatre, respecter et accepter les dimensions non conomiques
du logement: dimensions socitales, anthropologiques ou motionnelles
(son lieu de vie, ce quon a hrit de ses parents, ce quon veut laisser sa
descendance). Dailleurs, le niveau de satisfaction est extrmement fort pour
les propritaires occupants (prs de 90% de conditions satisfaisantes ou trs
satisfaisantes de logement, contre 64% pour les locataires du parc priv et
56% pour ceux du parc social16 ).
Lattrait pour la rsidence principale renvoie galement lenvironnement
juridico-fiscal franais, qui combine deux avantages: un dispositif plutt
favorable (exonration de plus-values, abattements ISF et droits de succession,
pas dimposition du revenu notionnel que le bailleur se verse lui-mme,

insaisissabilit de la rsidence principale pour lentrepreneur individuel),
mais aussi une stabilit juridique et fiscale dautant plus prcieuse quelle est
beaucoup trop rare dans le champ gnral du logement.
fondapol
Ne pas pnaliser les locataires bailleurs

Il ne faut toutefois pas idaliser la rsidence principale et le statut de
propritaire occupant. Une difficult importante concerne la faible mobilit,
qui certes renvoie au bon niveau de satisfaction sur le logement (10% des
propritaires souhaitent changer de logement contre 40% des locataires tant
dans le parc priv que le parc social17), mais pose des difficults avres en
matire daccs lemploi et de dveloppement conomique.
Dans ces conditions, le projet dactif pargne logement veut certes ne pas
dstabiliser les propritaires occupants mais veut galement cesser de pnaliser
les locataires bailleurs (mnages qui sont la fois locataires de leur
rsidence principale et propritaires bailleurs dun ou plusieurs logements).
Ces locataires bailleurs sont aujourdhui peu nombreux en France (4%
des mnages), une situation trs diffrente de celle de lAllemagne: dans
les grandes villes allemandes, des mnages de classe moyenne ou de classe
moyenne suprieure restent locataires en centre-ville en raison des fortes
protections locatives et de la diversit de loffre, tout en tant propritaires-
bailleurs de logements locatifs. Cette pratique courante sinscrit pour ces
mnages dans une dmarche combinant optimisation fiscale et constitution
16. Les conditions de logements fin 2013, art. cit.

17. Ibid.
26
dune pargne retraite complmentaire, ce qui contribue alimenter loffre
locative et maintenir un taux lev de mnages locataires. Cette situation
correspond exactement un dcouplage entre proprit du logement et
proprit de la rsidence principale qui est favoris par la mise en place de
lactif pargne logement.
2. Modalits oprationnelles
Dans les faits, lactif pargne logement vise donner chaque Franais un
droit gnrique la proprit de tout ou partie dun lot de logement, en
accordant pour ce lot les attributs juridiques et fiscaux actuellement rservs
la rsidence principale. Ce droit existe que ce lot soit occup par son
propritaire ou quil soit mis disposition de tiers dans le cadre de la location.
On peut ainsi dissocier la question du logement-service donc de son usage
ou de son exprience de celle du logement-actif et de la rserve de valeur
associe. Bien entendu, ce droit ne concerne quun lot: les propritaires qui
disposent de plusieurs logements retombent, au-del du premier lot, dans la
fiscalit immobilire de droit commun.

titre dexemple, un mnage peut ainsi soit mettre en location sa rsidence
principale compte tenu dune opportunit professionnelle ou changer de
logement pour avoir un logement mieux adapt ses souhaits.
Volet fiscal
Le lot logement (ou une partie de ce lot) auquel sapplique le droit lactif
pargne logement bnficie des dispositifs fiscaux actuellement associs la
rsidence principale: non-imposition des revenus fonciers, non-imposition de
la plus-value de cession et abattement des droits de succession.
On parvient ainsi une quivalence de traitement fiscal entre mnages
propritaires occupants et mnages locataires bailleurs. Le systme doit
tre souple et faciliter la fluidit et la mobilit de loccupation rsidentielle
puisque le lot AEL peut indiffremment tre occup ou lou avec la volont
de rduire les situations non optimales en termes de bien-tre (rester dans
une rsidence principale trop petite pour ne pas perdre ses actuels avantages
fiscaux) ou doptimisation conomique (viter que des propritaires de
logements inadapts pour eux ne les mettent pas en location).
La mise en place du dispositif suppose lajustement des mcanismes
dincitation fiscale existants qui ciblent justement soit laccession sociale
la proprit (PTZ, PAS, taux de TVA rduit), soit linvestissement locatif,
puisque lactif pargne logement vise fluidifier lusage (le logement-service)
des lots de proprit.
27
Volet juridique
Ladaptation intgrale du cadre juridique de la rsidence principale lAEL
est bien sr impossible lorsque le lot de proprit en question est mis bail.
Toutefois, certains droits sont immdiatement transfrables, en particulier
linsaisissabilit du lot AEL pour lentrepreneur individuel, mme sil ne sagit
pas de sa rsidence principale.
Se pose ensuite la question des droits du propritaire dun lot AEL vis--vis de
son locataire. Le droit lAEL peut ventuellement inclure des droits renforcs
pour son propritaire, particulirement si son locataire ne respecte pas ses
obligations locatives ou bien en fin de bail. En tout cas, lapproche par lactif
pargne logement, vecteur dune proprit logement populaire, peut permettre
douvrir positivement le dbat des relations entre bailleurs et locataires.
Proposition 2: favoriser laccession progressive la proprit et la

pierre papier
1. Proprit progressive et pierre papier

Lide ici est dabord de favoriser laccession progressive en lien avec le droit
AEL qui sapplique un lot ou une partie de ce lot et dgaliser les situations
de financement et de dtention, quelles soient directes ou intermdies.
Il sagit notamment de prendre acte dinnovations et de dispositifs existants:
fondapol
entre des mtiers financiers dans lconomie de plateformes, avec la perce

des techniques de crowdfunding (financement participatif) dans le financement
de limmobilier;
dispositifs de pierre papier existants mais encore trs faiblement orients sur
la proprit logement;
avantages de la mutualisation de la proprit immobilire face aux risques
dilliquidit et dinsolvabilit.
2. Modalits oprationnelles
Il faut donc rendre ligible lactif pargne logement un produit de pierre
papier, toujours dans la limite dun lot, et instituer une stricte quivalence,
notamment fiscale, entre ce produit relevant de lpargne pierre ou de la pierre
papier et un lot de proprit dtenu en direct.
On peut galement imaginer des mcanismes complmentaires permettant
des propritaires de parts de pierre papier de rcuprer des droits rels sur une
partie de lactif, via par exemple des mcanismes doption.
28
Proposition 3: allger les droits de mutation notamment pour les
dtentions courtes de logements
1. Limiter limpact des droits de mutation titre onreux sur les
transmissions immobilires
Les transactions immobilires font lobjet de prlvements appels droits de
mutation titre onreux ou, improprement, frais de notaires, comprenant
notamment la taxe de publicit foncire, les droits denregistrement et le
salaire du conservateur des hypothques. Ils reprsentent jusqu 8% du
montant brut dune transaction immobilire, et leur montant a eu tendance
fortement augmenter depuis 2014, faisant du mcanisme fiscal franais sur
les transactions (prs de 10 milliards deuros de recettes) lun des plus onreux
de lOCDE.
Ce dispositif constitue un frein structurel la mobilit difficilement justifiable
sur le plan conomique, et des conomistes proposent rgulirement de le
baisser, voire de le supprimer. En dfinitive, les seuls dfenseurs des droits de
mutation sont ceux qui bnficient des recettes associes, principalement les
collectivits territoriales qui ont dailleurs augment les taux quand ltat leur

en a rcemment donn la possibilit.
2. Proposition
Dans un monde idal, il serait opportun de supprimer totalement ces droits
de mutation pour favoriser la mobilit et la fluidit immobilire, mais cela
supposerait de trouver des recettes alternatives pour les administrations
publiques qui en bnficient. En revanche, il faut mettre un terme
laugmentation trs forte que lon constate depuis quelques annes: en
2015, la taxe de publicit foncire collecte a reprsent 6% du montant
des transactions immobilires contre 5,2% en 2011-2012 (augmentation de
15%). Cela passe probablement par la remise en cause du pouvoir fiscal qui a
t octroy aux collectivits territoriales en la matire depuis 2014.
Il faut surtout ne pas pnaliser les mnages devant ou souhaitant changer
frquemment de rsidence en raison dune variation de revenus, de lieu de
travail ou de taille du mnage. Ceci est possible avec un mcanisme progressif
de taxation en fonction de la dure de dtention: en cas dacquisition dune
rsidence principale moins de vingt ans aprs une prcdente acquisition
soumise aux droits de mutation, les droits font lobjet dun abattement
dgressif gal 95% la premire anne et rduit de 5% pour chaque anne
coule: on paye ainsi 5% du taux de droit commun la premire anne, mais
il ny a plus dabattement pass vingt ans.
29
Proposition 4: soutenir linnovation en matire de proprit logement
1. Favoriser linnovation dans le secteur du logement et de sa proprit
Limmobilier et le logement ne sont pas aujourdhui des secteurs
particulirement en avance en matire dinnovation (technologique, juridique,
financire), mme si, comme on la vu, des transformations sont en cours
du fait des puissantes mutations des usages, des innovations technologiques
et des volutions dmographiques.
Concernant le champ de la proprit, on commence entrevoir des innovations
importantes dans le logement-service, mais la proprit logement devient
galement un champ de transformation, avec des innovations en matire
dingnierie financire et juridique ou de mcanismes assurantiels.
Il ne sagit pas ici de faire preuve de divination: linnovation inclut une large
part dinconnu, des risques levs et des boucles dessais-erreurs, et il faut
laisser aux acteurs innovants le soin dimaginer les nouveaux produits et
les nouveaux modles conomiques dans le champ du logement-actif ou du

logement-service. Il faut en revanche crer les conditions dun dveloppement
positif de linnovation par des initiatives publiques appropries.
2. Trois initiatives publiques favorables linnovation et la fluidit

immobilire
fondapol
Trois initiatives peuvent tre envisages pour faire de la France un territoire

favorable au dveloppement de linnovation dans le champ de la proprit
logement et renforcer sa fluidit pour contribuer au dveloppement
conomique et au bien-tre.
La premire initiative concerne louverture des donnes publiques (open
data) pour favoriser un meilleur fonctionnement des diffrents marchs du
logement (actifs, services, constructions nouvelles, facteurs de production)
ou une optimisation de la rgulation publique dans le secteur. La fourniture
dinformations sur les transactions aux niveaux de granularit les plus bas
permettant la segmentation ou la golocalisation, ou bien la gnralisation
et lexhaustivit des donnes relatives aux loyers constituent clairement des
actions lancer dans les meilleurs dlais.
Une deuxime initiative, qui permettrait la fluidification des parcours
rsidentiels (logement-service) et patrimoniaux (logement-actif), consiste
faire un grand mnage dans les dispositifs juridiques et fiscaux afin daboutir
des traitements identiques de situations comparables: quivalence de
traitement pour tous les bailleurs accueillant des locataires comparables,
quivalence pour les investissements entre constructions nouvelles et entretien
30
des logements existants pour la fourniture dun service logement identique
Le dispositif prsent de lAEL constitue dailleurs clairement un instrument de
mise en quivalence de la situation du propritaire occupant et du locataire
bailleur.
Une troisime et dernire initiative consiste envisager la portabilit des
droits relatifs au logement, par exemple sur le plan fiscal, puisque la plupart
des dispositifs dincitation fiscale existants supposent une dure significative
de dtention dun mme logement et ne sont pas transfrables.
Il serait ainsi possible de moderniser la proprit logement en proposant

des pistes daction visant concilier bien-tre, libert de choix, mobilit et
constitution progressive dun patrimoine tangible et utile pour le plus grand
nombre. Il sagit en dfinitive de favoriser le logement choisi pour chacun et
dviter le logement subi pour certains.
31
fondapol
Numrique et mobilit: impacts et synergies

Jean Coldefy, avril 2015, 36 pages
32
Lurbanisation du monde. Une chance pour la France

Laurence Daziano,juillet2014, 44pages
33
fondapol
Lpargne au service du logement social

Julie Merle,avril2012, 40pages
34
Les classes moyennes et le crdit
Nicolas Pcourt,octobre2011, 32pages
Les classes moyennes et le logement

Julien Damon,dcembre2011, 40pages
35
NOS PUBLICATIONS
Rformer : quel discours pour convaincre ?

Christophe de Voogd, fvrier 2017, 52 pages
Hpital: librer linnovation
Christophe Marques et Nicolas Bouzou, fvrier 2017, 44 pages
De lassurance maladie lassurance sant
Patrick Negaret, fvrier 2017, 48 pages
Le Front national face lobstacle du second tour
Jrme Jaffr, fvrier 2017, 48 pages
La Rpublique des entrepreneurs
Vincent Lorphelin, janvier 2017, 52 pages
Des startups dtat ltat plateforme

Pierre Pezziardi et Henri Verdier, janvier 2017, 52 pages
Vers la souverainet numrique
Farid Gueham, janvier 2017, 44 pages
Repenser notre politique commerciale
Laurence Daziano, janvier 2017, 48 pages
fondapol
Mesures de la pauvret, mesures contre la pauvret

Julien Damon, dcembre 2016, 40 pages
L Autriche des populistes
Patrick Moreau, novembre 2016, 72 pages
LEurope face aux dfis du ptro-solaire
Albert Bressand, novembre 2016, 52 pages
Le Front national en campagnes. Les agriculteurs et le vote FN
Eddy Fougier et Jrme Fourquet, octobre 2016, 52 pages
Innovation politique 2016
Fondation pour linnovation politique, PUF,octobre2016, 758pages
Le nouveau monde de lautomobile (2): Les promesses de la mobilit lectrique
Jean-Pierre Corniou, octobre 2016, 68 pages
Le nouveau monde de lautomobile (1): limpasse du moteur explosion
Jean-Pierre Corniou, octobre 2016, 48 pages
LOpinion europenne en 2016
Dominique Reyni (dir.), ditions Lignes de Repres,septembre 2016, 224pages
Lindividu contre ltatisme. Actualit de la pense librale franaise (XXe sicle)
Jrme Perrier, septembre 2016, 52 pages
Lindividu contre ltatisme. Actualit de la pense librale franaise (XIXe sicle)
Jrme Perrier, septembre 2016, 52 pages
36
Refonder laudiovisuel public.
Olivier Babeau, septembre 2016, 48 pages
La concurrence au dfi du numrique
Charles-Antoine Schwerer, juillet 2016, 48 pages
Portrait des musulmans dEurope: unit dans la diversit
Vincent Tournier, juin 2016, 68 pages
Portrait des musulmans de France: une communaut plurielle
Nadia Henni-Moula, juin 2016, 48 pages
La blockchain, ou la confiance distribue
Yves Caseau et Serge Soudoplatoff, juin 2016, 48 pages
La gauche radicale: liens, lieux et luttes (2012-2017)
Sylvain Boulouque, mai 2016, 56 pages
Gouverner pour rformer: lments de mthode
Erwan Le Noan et Matthieu Montjotin, mai 2016, 64 pages
Les zadistes (2): la tentation de la violence
Eddy Fougier, avril 2016, 44 pages
Les zadistes (1): un nouvel anticapitalisme
Eddy Fougier, avril 2016, 44 pages
Rgionales (2): les partis, contests mais pas concurrencs
Jrme Fourquet et Sylvain Manternach, mars 2016, 52pages
Rgionales (1): vote FN et attentats
Jrme Fourquet et Sylvain Manternach, mars 2016, 60pages
Un droit pour linnovation et la croissance
Sophie Vermeille, Mathieu Kohmann et Mathieu Luinaud, fvrier 2016,
52pages
Le lobbying: outil dmocratique
Anthony Escurat, fvrier 2016, 44pages
Valeurs dislam
Dominique Reyni (dir.), prface par le cheikh Khaled Bentouns, PUF,
janvier2016, 432pages
Chiites et sunnites: paix impossible?
Mathieu Terrier, janvier 2016, 44pages
Projet dentreprise: renouveler le capitalisme
Daniel Hurstel, dcembre 2015, 44pages
Le mutualisme: rpondre aux dfis assurantiels
Arnaud Chneiweiss et Stphane Tisserand, novembre 2015, 44pages
Dominique Reyni (dir.), ditions Lignes de Repres,novembre2015, 140pages
La noopolitique: le pouvoir de la connaissance
Idriss J. Aberkane, novembre 2015, 52pages
37
Good COP21, Bad COP21(2): une rflexion contre-courant
Albert Bressand, octobre 2015, 48pages
Good COP21, Bad COP21(1): le Kant europen et le Machiavel chinois
Albert Bressand, octobre 2015, 48pages
PME: nouveaux modes de financement
Mohamed Abdesslam et Benjamin Le Pendeven, octobre 2015, 44pages
Vive lautomobilisme! (2) Pourquoi il faut dfendre la route
Mathieu Flonneau et Jean-Pierre Orfeuil, octobre 2015, 44pages
Vive lautomobilisme! (1) Les conditions dune mobilit conviviale
Mathieu Flonneau et Jean-Pierre Orfeuil, octobre 2015, 40pages
Crise de la conscience arabo-musulmane
Malik Bezouh, septembre 2015, 40pages
Dpartementales de mars 2015 (3): le second tour
Jrme Fourquet et Sylvain Manternach, aot 2015, 56pages
Dpartementales de mars 2015 (2): le premier tour

Dpartementales de mars 2015 (1): le contexte
Enseignement suprieur: les limites de la mastrisation
fondapol
Julien Gonzalez, juillet 2015, 44pages

Politique conomique: lenjeu franco-allemand
Wolfgang Glomb et Henry dArcole, juin 2015, 36pages
Les lois de la primaire. Celles dhier, celles de demain.
Franois Bazin, juin 2015, 48pages
conomie de la connaissance
Idriss J. Aberkane, mai 2015, 48pages
Lutter contre les vols et cambriolages: une approche conomique
Emmanuel Combe et Sbastien Daziano, mai 2015, 56pages
Unir pour agir: un programme pour la croissance
Alain Madelin, mai 2015, 52pages
Nouvelle entreprise et valeur humaine
Francis Mer, avril 2015, 32pages
Les transports et le financement de la mobilit
Yves Crozet, avril 2015, 32pages
Numrique et mobilit: impacts et synergies
Jean Coldefy, avril 2015, 36pages
Islam et dmocratie: face la modernit
Mohamed Beddy Ebnou, mars 2015, 40pages
Islam et dmocratie: les fondements
Amad Al-Raysuni, mars 2015, 40pages
38
Les femmes et lislam: une vision rformiste
Asma Lamrabet, mars 2015, 48pages
ducation et islam
Mustapha Cherif, mars 2015, 44pages
Que nous disent les lections lgislatives partielles depuis 2012?
Dominique Reyni, fvrier 2015, 4pages
Lislam et les valeurs de la Rpublique
Saad Khiari, fvrier 2015, 44pages
Islam et contrat social
Philippe Moulinet, fvrier 2015, 44pages
Le soufisme: spiritualit et citoyennet
Bariza Khiari, fvrier 2015, 56pages
Lhumanisme et lhumanit en islam
Ahmed Bouyerdene, fvrier 2015, 56pages
radiquer lhpatite C en France: quelles stratgies publiques?
Nicolas Bouzou et Christophe Marques, janvier 2015, 40pages
Coran, cls de lecture
Tareq Oubrou, janvier 2015, 44pages
Le pluralisme religieux en islam, ou la conscience de laltrit
ric Geoffroy, janvier 2015, 40pages
Mmoires venir
Dominique Reyni, janvier 2015, enqute ralise en partenariat avec la
Fondation pour la Mmoire de la Shoah, 156pages
La classe moyenne amricaine en voie deffritement
Julien Damon, dcembre 2014, 40pages
Pour une complmentaire ducation: lcole des classes moyennes
Erwan Le Noan et DominiqueReyni, novembre2014, 56pages
Lantismitisme dans lopinion publique franaise. Nouveaux clairages
Dominique Reyni, novembre 2014, 48pages
La politique de concurrence: un atout pour notre industrie
Emmanuel Combe,novembre2014, 48pages
Europennes 2014 (2): pousse du FN, recul de lUMP et vote breton
Jrme Fourquet,octobre2014, 52pages
Europennes 2014 (1): la gauche en miettes
Jrme Fourquet,octobre2014, 40pages
nergie-climat: pour une politique efficace
Albert Bressand,septembre2014, 56pages
Lurbanisation du monde. Une chance pour la France
39
Que peut-on demander la politique montaire?
Pascal Salin,mai2014, 48pages
Le changement, cest tout le temps! 1514 - 2014
Suzanne Baverez et Jean Sni,mai2014, 48pages
Trop dmigrs? Regards sur ceux qui partent de France
Julien Gonzalez,mai2014, 48pages
Dominique Reyni (dir.), ditions Lignes de Repres,avril2014, 284pages
Taxer mieux, gagner plus
Robin Rivaton,avril2014, 52pages
Ltat innovant (2): Diversifier la haute administration
Kevin Brookes et Benjamin Le Pendeven,mars2014, 44pages
Ltat innovant (1): Renforcer les think tanks
Kevin Brookes et Benjamin Le Pendeven,mars2014, 52pages
Pour un new deal fiscal
Gianmarco Monsellato,mars2014, 8pages

Faire cesser la mendicit avec enfants
Julien Damon,mars2014, 44pages
Le low cost, une rvolution conomique et dmocratique
Emmanuel Combe,fvrier2014, 52pages
Un accs quitable aux thrapies contre le cancer
fondapol
Nicolas Bouzou,fvrier2014, 52pages

Rformer le statut des enseignants
Luc Chatel,janvier2014, 8pages
Un outil de finance sociale: les social impact bonds
Yan de Kerorguen,dcembre2013, 36pages
Pour la croissance, la dbureaucratisation par la confiance
Pierre Pezziardi, Serge Soudoplatoff et Xavier Qurat-Hment,novembre2013,
48pages
Les valeurs des Franciliens
Gunalle Gault,octobre2013, 36pages
Sortir dune grve tudiante: le cas du Qubec
Jean-Patrick Brady et Stphane Paquin,octobre2013, 40pages
Un contrat de travail unique avec indemnits de dpart intgres
Charles Beigbeder,juillet2013, 8pages
Dominique Reyni (dir.), ditions Lignes de Repres,juillet2013, 268pages
La nouvelle vague des mergents: Bangladesh, thiopie, Nigeria, Indonsie,
Vietnam, Mexique
Transition nergtique europenne: bonnes intentions et mauvais calculs
Albert Bressand,juillet2013, 44pages
40
La dmobilit: travailler, vivre autrement
Julien Damon,juin2013, 44pages
LE KAPITAL. Pour rebtir lindustrie
Christian Saint-tienne et Robin Rivaton,avril2013, 40pages
Code thique de la vie politique et des responsables publics en France
Les Arvernes, Fondation pour linnovation politique,avril2013, 12pages
Les classes moyennes dans les pays mergents
Julien Damon,avril2013, 38pages
Fondation pour linnovation politique, PUF,janvier2013, 652pages
Relancer notre industrie par les robots (2): les stratgies
Robin Rivaton,dcembre2012, 40pages
Relancer notre industrie par les robots (1): les enjeux
Robin Rivaton,dcembre2012, 52pages
La comptitivit passe aussi par la fiscalit
Aldo Cardoso, Michel Didier, Bertrand Jacquillat, Dominique Reyni et Grgoire
Sentilhes,dcembre2012, 20pages
Une autre politique montaire pour rsoudre la crise
Nicolas Goetzmann,dcembre2012, 40pages
La nouvelle politique fiscale rend-elle lISF inconstitutionnel?
Aldo Cardoso,novembre2012, 12pages
Fiscalit: pourquoi et comment un pays sans riches est un pays pauvre
Bertrand Jacquillat,octobre2012, 40pages
Youth and Sustainable Development
Fondapol/Nomadis/United Nations,juin2012, 80pages
La philanthropie. Des entrepreneurs de solidarit
Francis Charhon,mai/juin2012, 44pages
Les chiffres de la pauvret: le sens de la mesure
Julien Damon,mai2012, 40pages
Librer le financement de lconomie
Robin Rivaton,avril2012, 40pages
Lpargne au service du logement social
Julie Merle,avril2012, 40pages
Dominique Reyni (dir.), ditions Lignes de Repres,mars2012, 210pages
Valeurs partages
Dominique Reyni (dir.), PUF,mars2012, 362pages
Les droites en Europe
Dominique Reyni (dir.), PUF,fvrier2012, 552pages
Fondation pour linnovation politique, PUF,janvier2012, 648pages
41
Lcole de la libert: initiative, autonomie et responsabilit
Charles Feuillerade,janvier2012, 36pages
Politique nergtique franaise (2): les stratgies
Rmy Prudhomme,janvier2012, 40pages
Politique nergtique franaise (1): les enjeux
Rmy Prudhomme,janvier2012, 48pages
Rvolution des valeurs et mondialisation
Luc Ferry,janvier2012, 36pages
Quel avenir pour la social-dmocratie en Europe?
Sir Stuart Bell,dcembre2011, 36pages
La rgulation professionnelle: des rgles non tatiques pour mieux
responsabiliser
Jean-Pierre Teyssier,dcembre2011, 36pages
Lhospitalit: une thique du soin
Emmanuel Hirsch,dcembre2011, 32pages
12 ides pour 2012

Fondation pour linnovation politique,dcembre2011, 110pages
Les classes moyennes et le logement
Julien Damon,dcembre2011, 40pages
Rformer la sant: trois propositions
Nicolas Bouzou,novembre2011, 32pages
fondapol
Le nouveau Parlement: la rvision du 23juillet2008

Jean-Flix de Bujadoux,novembre2011, 40pages
La responsabilit
Alain-Grard Slama,novembre2011, 32pages
Le vote des classes moyennes
lisabeth Dupoirier,novembre2011, 40pages
La comptitivit par la qualit
Emmanuel Combe et Jean-Louis Mucchielli,octobre2011, 32pages
Les classes moyennes et le crdit
Nicolas Pcourt,octobre2011, 32pages
Portrait des classes moyennes
Laure Bonneval, Jrme Fourquet et Fabienne Gomant,octobre2011, 36pages
Morale, thique, dontologie
Michel Maffesoli,octobre2011, 40pages
Sortir du communisme, changer dpoque
Stphane Courtois (dir.), PUF,octobre2011, 672pages
Lnergie nuclaire aprs Fukushima: incident mineur ou nouvelle donne?
Malcolm Grimston,septembre2011, 16pages
La jeunesse du monde
Dominique Reyni (dir.), ditions Lignes de Repres,septembre2011, 132pages
42
Pouvoir dachat: une politique
Emmanuel Combe,septembre2011, 52pages
La libert religieuse
Henri Madelin,septembre2011, 36pages
Rduire notre dette publique
Jean-Marc Daniel,septembre2011, 40pages
cologie et libralisme
Corine Pelluchon,aot2011, 40pages
Valoriser les monuments historiques: de nouvelles stratgies
Wladimir Mitrofanoff et Christiane Schmuckle-Mollard,juillet2011, 28pages
Contester les technosciences: leurs raisons
Eddy Fougier,juillet2011, 40pages
Contester les technosciences: leurs rseaux
Sylvain Boulouque,juillet2011, 36pages
La fraternit
Paul Thibaud,juin2011, 36pages
La transformation numrique au service de la croissance
Jean-Pierre Corniou,juin2011, 52pages
Lengagement
Dominique Schnapper,juin2011, 32pages
Libert, galit, Fraternit
Andr Glucksmann,mai2011, 36pages
Quelle industrie pour la dfense franaise?
Guillaume Lagane,mai2011, 26pages
La religion dans les affaires: la responsabilit sociale de lentreprise
Aurlien Acquier, Jean-Pascal Gond et Jacques Igalens,mai2011, 44pages
La religion dans les affaires: la finance islamique
Lila Guermas-Sayegh,mai2011, 36pages
O en est la droite? LAllemagne
Patrick Moreau,avril2011, 56pages
O en est la droite? La Slovaquie
tienne Boisserie,avril2011, 40pages
Qui dtient la dette publique?
Guillaume Leroy,avril2011, 36pages
Le principe de prcaution dans le monde
Nicolas de Sadeleer,mars2011, 36pages
Comprendre le Tea Party
Henri Hude,mars2011, 40pages
O en est la droite? Les Pays-Bas
Niek Pas,mars2011, 36pages
Productivit agricole et qualit des eaux
Grard Morice,mars2011, 44pages
43
LEau: du volume la valeur
Jean-Louis Chaussade,mars2011, 32pages
Eau: comment traiter les micropolluants?
Philippe Hartemann,mars2011, 38pages
Eau: dfis mondiaux, perspectives franaises
Grard Payen,mars2011, 62pages
Lirrigation pour une agriculture durable
Jean-Paul Renoux,mars2011, 42pages
Gestion de leau: vers de nouveaux modles
Antoine Frrot,mars2011, 32pages
O en est la droite? LAutriche
Patrick Moreau,fvrier2011, 42pages
La participation au service de lemploi et du pouvoir dachat
Jacques Perche et Antoine Pertinax,fvrier2011, 32pages
Le tandem franco-allemand face la crise de leuro
Wolfgang Glomb,fvrier2011, 38pages

2011, la jeunesse du monde
Dominique Reyni (dir.),janvier2011, 88pages
Dominique Reyni (dir.), dition Lignes de Repres,janvier2011, 254pages
Administration 2.0
fondapol
Thierry Weibel,janvier2011, 48pages

O en est la droite? La Bulgarie
Antony Todorov,dcembre2010, 32pages
Le retour du tirage au sort en politique
Gil Delannoi,dcembre2010, 38pages
La comptence morale du peuple
Raymond Boudon,novembre2010, 30pages
LAcadmie au pays du capital
Bernard Belloc et Pierre-Franois Mourier, PUF,novembre2010, 222pages
Pour une nouvelle politique agricole commune
Bernard Bachelier,novembre2010, 30pages
Scurit alimentaire: un enjeu global
Bernard Bachelier,novembre2010, 30pages
Les vertus caches du low cost arien
Emmanuel Combe,novembre2010, 40pages
Fondation pour linnovation politique, PUF,novembre2010, 676pages
Dfense: surmonter limpasse budgtaire
Guillaume Lagane,octobre2010, 34pages
44
O en est la droite? LEspagne
Joan Marcet,octobre2010, 34pages
Les vertus de la concurrence
David Sraer,septembre2010, 44pages
Internet, politique et coproduction citoyenne
Robin Berjon,septembre2010, 32pages
O en est la droite? La Pologne
Dominika Tomaszewska-Mortimer,aot2010, 42pages
O en est la droite? La Sude et le Danemark
Jacob Christensen,juillet2010, 44pages
Quel policier dans notre socit?
Mathieu Zagrodzki,juillet2010, 28pages
O en est la droite? LItalie
Sofia Ventura,juillet2010, 36pages
Crise bancaire, dette publique: une vue allemande
Wolfgang Glomb,juillet2010, 28pages
Dette publique, inquitude publique
Jrme Fourquet,juin2010, 32pages
Une rgulation bancaire pour une croissance durable
Nathalie Janson,juin2010, 36pages
Quatre propositions pour rnover notre modle agricole
Pascal Perri,mai2010, 32pages
Rgionales 2010: que sont les lecteurs devenus?
Pascal Perrineau,mai2010, 56pages
Dominique Reyni (dir.), ditions Lignes de Repres,mai2010, 245pages
Pays-Bas: la tentation populiste
Christophe de Voogd,mai2010, 43pages
Quatre ides pour renforcer le pouvoir dachat
Pascal Perri,avril2010, 30pages
O en est la droite? La Grande-Bretagne
David Hanley,avril2010, 34pages
Renforcer le rle conomique des rgions
Nicolas Bouzou,mars2010, 30pages
Rduire la dette grce la Constitution
Jacques Delpla,fvrier2010, 54pages
Stratgie pour une rduction de la dette publique franaise
Nicolas Bouzou,fvrier2010, 30pages
Iran: une rvolution civile?
Nader Vahabi, novembre 2009, 19pages
45
O va lglise catholique? Dune querelle du libralisme lautre
mile Perreau-Saussine, octobre 2009, 26pages
Agir pour la croissance verte
Valry Morron et Dborah Sanchez, octobre 2009, 11pages
Lconomie allemande la veille des lgislatives de 2009
Nicolas Bouzou et Jrme Duval-Hamel, septembre 2009, 10pages
lections europennes 2009: analyse des rsultats en Europe et en France
Corinne Deloy, Dominique Reyni et Pascal Perrineau, septembre 2009,
32pages
Retour sur lalliance sovito-nazie, 70 ans aprs
Stphane Courtois, juillet 2009, 16pages
Ltat administratif et le libralisme. Une histoire franaise
Lucien Jaume, juin 2009, 12pages
La politique europenne de dveloppement: Une rponse la crise de la
mondialisation?
Jean-Michel Debrat, juin 2009, 12pages
La protestation contre la rforme du statut des enseignants-chercheurs:

dfense du statut, illustration du statu quo.
Suivi dune discussion entre lauteur et Bruno Bensasson
David Bonneau, mai 2009, 20pages
La lutte contre les discriminations lies lge en matire demploi
lise Muir (dir.), mai 2009, 64pages
fondapol
Quatre propositions pour que lEurope ne tombe pas dans le protectionnisme

Nicolas Bouzou, mars 2009, 12pages
Aprs le 29 janvier: la fonction publique contre la socit civile?
Une question de justice sociale et un problme dmocratique
Dominique Reyni, mars 2009, 22pages
La rforme de lenseignement suprieur en Australie
Zoe McKenzie, mars 2009, 74pages
Les rformes face au conflit social
Dominique Reyni, janvier 2009, 14pages
Dominique Reyni (dir.), ditions Lignes de Repres, mars 2009, 237pages
Travailler le dimanche: quen pensent ceux qui travaillent le dimanche?
Sondage, analyse, lments pour le dbat
Dominique Reyni, janvier 2009, 18pages
Stratgie europenne pour la croissance verte
Elvire Fabry et Damien Tresallet (dir.), novembre 2008, 124pages
Dfense, immigration, nergie: regards croiss franco-allemands sur trois
priorits de la prsidence franaise de lUE
Elvire Fabry, octobre 2008, 35pages
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46
SOUTENEZ LA FONDATION
POUR LINNOVATION POLITIQUE!
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publique, la Fondation pour linnovation politique, institution de la
socit civile, a besoin du soutien des entreprises et des particuliers. Ils
sont invits participer chaque anne la convention gnrale qui dfinit
ses orientations. La Fondation pour linnovation politique les convie
rgulirement rencontrer ses quipes et ses conseillers, discuter en
avant-premire de ses travaux, participer ses manifestations.
Reconnue dutilit publique par dcret en date du 14 avril 2004, la Fondation

pour linnovation politique peut recevoir des dons et des legs des particuliers
et des entreprises.
Vous tes une entreprise, un organisme, une association

Avantage fiscal: votre entreprise bnficie dune rduction dimpt de 60%
imputer directement sur lIS (ou le cas chant sur lIR), dans la limite de
5 du chiffre daffaires HT (report possible durant 5 ans) (art. 238bis du
CGI).
Dans le cas dun don de 20000, vous pourrez dduire 12000 dimpt,
votre contribution aura rellement cot 8000 votre entreprise.
Vous tes un particulier

Avantages fiscaux: au titre de lIR, vous bnficiez dune rduction dimpt
de 66% de vos versements, dans la limite de 20% du revenu imposable
(report possible durant 5 ans); au titre de lISF, vous bnficiez dune
rduction dimpt de 75% de vos dons verss, dans la limite de 50000.
Dans le cas dun don de 1000, vous pourrez dduire 660 de votre
IR ou 750 de votre ISF. Pour un don de 5000, vous pourrez dduire
3300 de votre IR ou 3750 de votre ISF.
contact: Anne Flambert +33 (0)1 47 53 67 09 anne.flambert@fondapol.org
47
fondapol
48
Par Pierre-Franois GOUIFFS
lheure o la rvolution de lconomie collaborative semble remettre en
cause le concept mme de proprit au profit de lusage et de lexprience,
il est utile de rappeler lorganisation de la proprit du logement en France
et de voir si cette organisation attnue ou au contraire renforce les deux
maux conomiques et socitaux que sont la faible mobilit rsidentielle et les
difficults croissantes daccession la proprit.
La proprit demeure centrale dans le logement puisquelle conditionne
linvestissement dans un secteur fortement capitalistique. En France, elle
se rpartit quasi exclusivement entre les mnages et les bailleurs sociaux et
publics, qui concentrent galement lessentiel des transferts de proprit.
Toutes les autres formes de dtention ou de mutations (viager, location
accession) demeurent marginales mais font dsormais lobjet dinnovations
multiples.
Toute rforme visant transformer et moderniser lorganisation de la
proprit du logement doit viser renforcer la mobilit rsidentielle et
patrimoniale. Une orientation importante consiste mieux distinguer
le logement en tant que service du logement en tant quactif ; on peut
alors faciliter la transformation en cours de lutilisation du logement par
le numrique et les nouveaux usages, tout en permettant de multiples
utilisations de la rserve de valeur que constitue le logement en tant quactif.
Lactif pargne logement (AEL), innovation juridique et fiscale propose dans
cette note, a pour ambition de constituer un instrument de modernisation
pertinent. LAEL consiste donner chaque Franais un droit gnrique
la proprit de tout ou partie dun lot de logement et lui accorder pour
ce lot les attributs juridiques et fiscaux actuellement rservs la rsidence
principale : exonration des revenus fonciers et des plus-values, rgles
dinsaisissabilit protectrices. Ce droit lAEL permet alors laccession
progressive au logement et favorise la mobilit rsidentielle et patrimoniale.
Les mdias Les donnes en open data Le site internet
fondapol.org
ISBN : 978 2 36408 125 3
5
11, rue de Grenelle 75007 Paris France Tl.: 33 (0)1 47 53 67 00 contact@fondapol.org

Pierre-François GOUIFFÈS - L'actif Épargne Logement, Concilier Mobilité Et Propriété

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Fvrier 2017

Prsident: Nicolas Bazire

La Fondation pour linnovation politique publie la prsente note

La Fondation pour linnovation politique offre un espace indpendant

Le site fondapol.org met disposition du public la totalit de ses travaux.

De mme, dans la ligne ditoriale de la Fondation, le mdia

Par ailleurs, le mdia Trop Libre offre un regard quotidien critique

La Fondation pour linnovation politique est reconnue dutilit publique.

lheure o la rvolution de lconomie collaborative semble remettre en

Toute analyse de la question du logement, local usage dhabitation,

Tableau 1: Les quatre marchs de limmobilier de Didier Cornuel

Dimension du bien Service Actif (stock) Produit Facteurs de

En effet, la proprit est un constituant essentiel de la sociologie et de

linstallation au cur de la socit de lusage de plateformes comme BlaBlaCar

Le cas spcifique du logement

I. LE PAYSAGE CONTEMPORAIN DE LA PROPRIT LOGEMENT

Avant de voir comment on peut moderniser la proprit logement, il est

Lactif pargne logement

1. Approche par les stocks et la dtention: la situation actuelle de la

milliers de logements 1984 2014 Variations 1984-2014

Rsidences principales 20 565 28 805 +8 241 +40%

Propritaires occupants 52% 58% +5% +10%

Importance des propritaires

Les propritaires ont ainsi un rle primordial dans la constitution et lentretien

1.2. La proprit logement des mnages

Mnages dtenteurs de leur rsidence principale

Lactif pargne logement

Propritaires bailleurs personnes physiques

communes ne respectant pas ce niveau de stock.

indfiniment et donc accueillir des personnes sous les plafonds de ressources

1.4. Les bailleurs privs institutionnels

2.1. Les transactions conomiques sur la proprit immobilire

Volume des transactions

Lactif pargne logement

Graphique 1: Transactions et taux de rotation sur les logements existants

Nombre de transactions Rotation (transactions / stock de logements privs)

Source: ministre du Logement et de lHabitat durable, Insee et calculs de lauteur.

Nature des acqureurs

Les principaux acqureurs sont dsormais les accdants la proprit,

ncessaire, baisse de la part des moins de 35 ans dans laccession (52,4% du

2.2 La question de la mobilit et de la liquidit de la proprit logement

Lactif pargne logement

10. Insee, Les revenus et le patrimoine des mnages, dition 2012.

sociaux rig en 2000; le mcanisme est utilis mais na concern en cumul

offres de viager. Il en est de mme du dispositif du prt viager hypothcaire

3.2. Linnovation rcente dans la proprit logement

Lactif pargne logement

4. Pourquoi et comment moderniser la proprit logement?

mobilit professionnelle des mnages. Le cot de transaction li laccession

4.2. Distinguer logement-actif et logement-service

Lactif pargne logement

voire professionnels. La maison devient ainsi un lieu de travail.

Lactif pargne logement

15. Institut national de prvention et dducation pour la sant (Inpes), Chutes.

dun actif pouvant faire lobjet dun accroissement de valeur du logement,

II. QUATRE PROPOSITIONS

Proposition 1: offrir chaque Franais le droit lactif pargne

Lactif pargne logement

1. Accs au logement-actif et respect de la libert de choix

Prserver la libert de choix et la rsidence principale

pas dimposition du revenu notionnel que le bailleur se verse lui-mme,

Ne pas pnaliser les locataires bailleurs

16. Les conditions de logements fin 2013, art. cit.